04 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 (Openbaar) (1)
Tekst van het document
GEMEENTE NIEUWKOOP 2026
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES
Openbaar
INHOUDSOPGAVE Inhoudsopgave .......................................................................................................................................2 1. Kernboodschap ..................................................................................................................................3 1.1 Inleiding ..........................................................................................................................................3 1.2 Projecten .........................................................................................................................................3 1.3 Resultaten .......................................................................................................................................4 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................4 2.
Markt, behoefte en beleid ..................................................................................................................5 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................5 2.2 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................5 2.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................6 2.4 Provinciaal- en rijksbeleid ...............................................................................................................7 3.
Programmering ...................................................................................................................................8 3.1 Inleiding ..........................................................................................................................................8 3.2 Projecten .........................................................................................................................................8 3.3 Woningbouwplanning .....................................................................................................................8 3.4 Fasering ..........................................................................................................................................9 4. Resultaten actualisatie .................................................................................................................... 10 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 4.2 Afsluiten grondexploitaties ........................................................................................................... 10 4.3 Resultaten positieve grondexploitaties ........................................................................................
10 4.4 Resultaten negatieve grondexploitaties ...................................................................................... 11 4.5 Voorzieningen en reserves .......................................................................................................... 12 4.6 Weerstandsvermogen ................................................................................................................. 16 4.7 Overzicht kosten en opbrengsten ................................................................................................ 17 4.8 Jaarrekening 2025 en Algemene reserve ................................................................................... 18 5. De projecten ..................................................................................................................................... 19 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 19 5.2 Overzicht afgesloten grondexploitaties ....................................................................................... 19 5.3 Overzicht en toelichtingen lopende grondexploitaties ................................................................. 20 6. Materiele vaste activa – strategische gronden ............................................................................. 61
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 2
1. KERNBOODSCHAP 1.1 INLEIDING De inrichting van ruimte, oftewel ruimtelijke ontwikkeling, is een buitengewoon actueel onderwerp. Dit wordt mede veroorzaakt door de uitzonderlijke behoefte aan woningbouw in Nederland. Om in deze behoefte te kunnen voorzien voert de gemeente Nieuwkoop al langere tijd grotendeels actief grondbeleid, waarbij ruimtelijke projecten worden ontwikkeld op gemeentelijke gronden. De impact van deze ruimtelijke ontwikkelingen heeft op financieel vlak grote gevolgen. Daarom wordt voor alle ruimtelijke projecten die vanuit de gemeente worden aangestuurd een grondexploitatie (financiële begroting) opgesteld. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd conform in de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd. Vervolgens worden de grondexploitaties gebundeld in voorliggend Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG).
1.2 PROJECTEN 03
04 01
05
02 06
Figuur 1.1: Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop (met een grondexploitatie) De komende jaren ligt de focus op het afronden van (langlopende) projecten, en wordt er gewerkt aan de planvorming van nieuwe projecten. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II (1) zal het plangebied in 2026 woonrijp gemaakt worden. Ook wordt naar verwachting de laatste kavel verkocht en overgedragen. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 3
Bij het project Buytewech-Noord (2) zijn de eilanden 3 t/m 8 afgegraven. Om het vervangen van de persleiding en voorbelasting mogelijk te maken is de grond economische geleverd aan de ontwikkelaar. In 2026 worden eiland 1 en 2 (sociale huur) bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. Met de woningcorporatie(s) moet nog een overeenkomst gesloten worden. Het bestemmingsplan van het project Vrouwenakker-West (3) is in 2024 vastgesteld door de raad. Inmiddels zijn de ingestelde beroepen ingetrokken, waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is. Na de grondoverdracht in januari 2025, is de ontwikkelaar gestart met het voorbelasten van de grond. In juni 2025 is na enige vertraging de ontwikkelaar voor het project Tochtpad Noordeinde (4) geselecteerd. Naar verwachting zullen in 2026 de overeenkomsten met de ontwikkelaar en woningcorporatie worden getekend, zodat de ontwikkelaar het ingediende schetsontwerp verder kan uitwerken tot een definitief plan. Ook de uitvoering van het bouwrijp maken van het plangebied start na de ondertekening. Bij het project Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) (5) is de vergunning (BOPA) verleend en onherroepelijk. Het bouwrijp maken is direct na het verkrijgen van vergunning gestart en in 2025 afgerond.
De plaatsing van de woningen door Woondiensten Aarwoude (WDA) is na enige vertraging in februari 2026 begonnen, waarna het plangebied woonrijp gemaakt wordt. Ook bij het project De Meent (6) (IKC Woerdense verlaat) is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC verleend. Hierna is het Beatrix gebouw gesloopt, het plangebied bouwrijp gemaakt en de bouw van het nieuwe IKC gestart. Dit zal tot medio september/oktober 2026 duren. Na de verhuizing naar de nieuwe school zal de locatie van de oude school gereedgemaakt worden voor woningbouw.
1.3 RESULTATEN De actualisatie van de grondexploitaties 2026 heeft een positieve invloed van € 3.040.000 op het Jaarrekeningresultaat 2025. Dit wordt veroorzaakt door verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties (€ 689.000) én de positieve resultaten van de af te sluiten grondexploitaties Lindelaan (€ 202.000) en Teylerspark fase 2 (€ 1.060.000) Ook de eerder genomen tussentijdse winst bij Teylerspark fase 2 zal vrijvallen vanuit de Reserve winstneming. Voorgesteld wordt om deze positieve resultaten bij de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2025 te storten in de Reserve reservering woningbouw (50%) en de Reserve ontsluiting woonwijken (50%). Daarnaast zal de verlaging vanuit de Reserve onvoorzien (€ 112.000) worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2025. Er zal € 2.398.000 winstneming worden toegevoegd aan de Reserve winstneming in het boekjaar 2025. Dit is winstneming bij het project Buytewech-Noord (€ 2.774.000), VrouwenakkerWest (€ 777.000), het terugdraaien van tussentijdse winst bij Schoterhoek II (€ 64.000) én het vrijvallen van tussentijdse winst van Teylerspark fase 2. Bij de positieve grondexploitaties is sprake van een verwacht positief resultaat van € 6,0 miljoen, NCW per 1 januari 2026. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 5,1 miljoen, NCW per 1 januari 2026.
Dit komt doordat voor Buytewech-Noord (€ 2.774.000), Schoterhoek II (in totaal € 1.801.000) en voor Vrouwenakker-West (€ 777.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2025 resulteert dit in een verschil van € 1,8 miljoen, voornamelijk door de winstneming bij Buytewech-Noord en Vrouwenakker-West. Ook het resultaat van Buytewech-Noord en Tochtpad Noordeinde zijn flink verbeterd. Voor de negatieve grondexploitaties is er sprake van een verwacht negatief resultaat van € 1,0 miljoen, NCW per 1 januari 2026. Dit is een verslechtering van circa € 0,2 miljoen ten opzichte van vorig jaar.
1.4 LEESWIJZER Het MPG bestaat uit twee delen. In het eerste deel (hoofdstuk 1 tot en met 4) wordt inzicht gegeven in de totaliteit van de financiële resultaten met daarbij de gevolgen voor het Jaarrekeningresultaat 2025 en de Algemene reserve. Daarnaast geeft het eerste deel een toelichting op marktontwikkelingen, woningbehoefte en de programmering van de projecten. In deel twee (hoofdstuk 5 en 6) wordt gekeken naar de stand van zaken per project met bijbehorende grondexploitatie. Daarnaast komen de materiële vaste activa (mva-s) aan bod.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 4
2. MARKT, BEHOEFTE EN BELEID 2.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de landelijke- en regionale marktontwikkelingen geanalyseerd, waarna het gemeenlijk grondprijzenbeleid nader wordt toegelicht. Vervolgens wordt het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid ten aanzien van woningbouw besproken.
2.2 MARKTONTWIKKELINGEN Landelijk Volgens de Macro Economische Verkenning 2026 van het CPB (Centraal Planbureau) heeft geopolitieke onzekerheid vooralsnog weinig effect op de Nederlandse economie, en groeit deze gematigd dankzij stijgende koopkracht. De woningprijzen in Nederland zijn in 2025 met gemiddeld 8,6% gestegen ten opzichte van 2024. Deze stijging is vrijwel gelijk aan de stijging in 2024 (8,7%). Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2025 op circa € 480.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2025 met 7,4% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bij bestaande bouw een stijging van 7,8%). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt hoger met circa € 523.000 in het derde kwartaal van 2025. In 2025 zijn er 239.000 woningen verkocht, dit is 5,5% meer ten opzichte van 2024. Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt (de waarde ligt tussen de 0 en de 200). Het vertrouwen neemt in het derde kwartaal van 2025 licht af naar een waarde van 95,1, wat net ligt onder de 96,5 van het tweede kwartaal 2025. De scepsis komt vooral van woonconsumenten, die verwachten (en ervaren) een stijging van de rente wat een licht negatief effect heeft op het heersende sentiment.
Regio In de provincie Zuid-Holland was de stijging in 2025 gelijk aan de landelijke stijging (8,6%) met een gemiddelde verkoopprijs van circa € 469.000. In 2025 zijn er bijna 50 duizend woningen verkocht in de provincie Zuid-Holland, dit is 16,3% meer ten opzichte van 2024. In 2025 zijn er in de gemeente Nieuwkoop 292 woningen verkocht voor een gemiddeld prijs van € 605.000. De gemiddelde WOZ waarde in de gemeente nieuwkoop was in 2025 € 489.000. Dit is gemiddeld 2,5% hoger dan een jaar geleden. Vooruitzichten ING research verwacht dat het aantal transacties van bestaande woningen in 2026 verder oploopt naar circa 245.000 en in vergelijking met 2025 zijn dit 5.000 transacties meer. Hiermee wordt het vorige record van 2017 overtroffen. Daarnaast blijven ook de prijzen van de woningen in 2026 stijgen met 3,5%, maar zullen deze wel enigszins stagneren. Een groot gedeelte van de transacties zal afkomstig zijn van voormalig huurpanden en tweede woningen. Daarnaast voorziet de ING dat het aantal nieuwbouwwoningen in 2026 ook zal stijgen. Dit zal zorgen voor een betere doorstroming en resulteert in een toename van het aantal bestaande woningen dat te koop zal worden gezet. De Rabobank verwacht een 4,8% stijging van huizenprijzen voor 2026.
De Rabobank gaat ervan uit dat de verkoopgolf van uitgeponde huurwoningen zal afvlakken en er weer krapte op de markt ontstaat wat de prijzen, op termijn, doet stijgen. Doordat de verkoopgolf van uitgeponde huurwoningen zal afvlakken daalt het aantal transacties ook weer van 240.000 in 2025 naar 227.000 in 2026. Beide partijen verwachten dat de hogere hypotheken bij zullen dragen aan het stijgen van de huizenprijzen. Dit komt grotendeels doordat de lonen in 2026 weer stijgen volgens de cao's. Echter spelen de lonen alleen niet een rol in het bepalen van de maximale hypotheek, maar draagt de hypotheekrente hier ook sterk aan bij. Rabobank verwacht dat de hypotheekrente een fractie lager zal liggen dan 4% terwijl de ING juist verwacht dat deze, een fractie hoger ligt. Waarschijnlijk blijft de hypotheekrente stabiel binnen de bandbreedte van 3% tot 4,5%.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 5
2.3 GEMEENTELIJK BELEID Landelijk zijn tot 2030 981.000 woningen nodig om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. Voor gemeente Nieuwkoop geldt dat vanaf 2019 tot en met 2030 1.900 woningen en tot en met 2040 minimaal 2.300 woningen gerealiseerd moeten worden om in de lokale woningbehoefte te kunnen voorzien. In de periode 2023 tot en met 2050 stijgt het aantal 75-plussers en jongeren binnen de gemeente. Er is daarbij een tekort aan betaalbare en passende woningen voor deze doelgroepen. Versnelling woningbouw Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘Nieuwkoop bouwt!’ (d.d. 15 juli 2021) is per 1 oktober 2021 een team Woningbouw opgericht specifiek voor het realiseren van de grote woningbouwopgave. De doorlooptijd van een woningbouwproject is gemiddeld zeven jaar, dat gaf aanleiding om in 2024 voor een langere termijn na te denken over de woningbouwprojecten die nodig zijn om in de lokale woningbehoefte te kunnen voldoen. Op 6 juni 2024 is de ‘Strategische koers 2024 – 2040’ door de raad vastgesteld, waarin de volgende vraag centraal staat: “Welke projecten gaan we op korte, middellange en lange termijn oppakken en monitoren om te voorzien in toekomstbestendige, betaalbare en passende woningen, met een goede ontsluiting van de wijk?”.
Op 11 februari 2026 is de voorgangsbrief naar de gemeenteraad gestuurd, waarin de huidige stand van de projecten en de halfjaarlijkse monitor van de Strategische koers wordt besproken. Woonbeleid In de gemeentelijk Woonvisie 2016 – 2025 is het woonbeleid opgenomen, waarin wordt ingezet op het zijn van een aantrekkelijk woongemeente met goede voorzieningen en voldoende en betaalbare, duurzame en energiezuinige woningen voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Voor ouderen zal er aandacht zijn voor bijzondere woonvormen met zorg. Hiermee ligt de focus in de gemeente Nieuwkoop op het bouwen voor doelgroepen. De huidige Woonvisie is nog van toepassing totdat een volkshuisvestingsprogramma wordt vastgesteld. Als de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt aangenomen zijn gemeenten verplicht om vóór eind 2027 een volkshuisvestingsprogramma te maken. Om de ambities uit de woonvisie te realiseren is in 2020 (gedeeltelijk geactualiseerd in 2022) het doelgroepenbeleid vastgesteld, bestaande uit een viertal instrumenten: 1. Het eerste instrument is de ‘starterslening’. Voor starters op de woningmarkt wordt er een starterslening van maximaal € 50.000 beschikbaar gesteld als aanvulling op de hypotheek. 2. Als tweede is het ‘integraal woningbouwprogramma’ opgesteld, waarin voor alle dorpskernen is gekeken naar de bouwmogelijkheden en passende woningtype per locatie.
Met het nieuwe woningbouwprogramma ligt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Dit resulteert in een programma met veel minder grondgebonden woningen en veel meer gestapelde woningen. 3. Ten derde is de ‘doelgroepenverordening’ vastgesteld, waarin de woningbouw categorieën en instandhoudingstermijnen zijn opgenomen. Echter is het hierin opgenomen beleid verouderd door de vaststelling van de Regionale Woonagenda en Rijksbeleid. 4. Als vierde is het ‘woonfonds’ in 2024 herzien. Het woonfonds is een vereveningsfonds en zorgt ervoor dat er genoeg sociale huurwoningen, middenhuur woningen en goedkope koopwoningen gebouwd worden. Met verplichte stortingen door (bij minder sociale woningbouw) en bijdragen aan (bij meer sociale woningbouw) worden ontwikkelaars en/of bouwers gestimuleerd om sociaal te bouwen. Op 25 april 2024 is de Woonzorgvisie gemeente Nieuwkoop vastgesteld. In de Woonzorgvisie staat omschreven wat er nodig is om voldoende huisvesting en daarbij benodigde zorg en ondersteuning te bieden aan ouderen en aandachtsgroepen. De Woonzorgvisie is opgenomen in het Addendum bij de huidige Woonvisie.
2.4 PROVINCIAAL- EN RIJKSBELEID In juni 2023 zijn de Regionale Woonagenda 2023 en Huisvestingsverordening 2024 door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland vastgesteld. De Regionale Woonagenda beschrijft de afspraken over woningbouw in de regio over het aantal te bouwen woningen, waar deze moeten komen, wat voor soort woningen het zijn en voor wie. Uitgangspunten zijn het verbeteren van de doorstroom, het versnellen van de woningbouw, het realiseren van betaalbare woningen en het geven van ruimte aan aandachtsgroepen. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 6
De Huisvestingsverordening omvat afspraken over woonruimteverdeling in de regio. De verordening bepaalt onder andere hoeveel woningen beschikbaar komen voor aandachtsgroepen, maar zorgt er ook voor dat er genoeg woningen beschikbaar blijven voor reguliere woningzoekenden. In maart 2024 is het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting ingediend, die ervoor zorgt dat overheden kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. De wet moet zorgen voor voldoende betaalbare woningen, kortere procedures en gelijke kansen voor urgent woningzoekende. Met ingang van 23 februari 2026 is er een nieuw kabinet onder leiding van Rob Jetten. Het kabinet streeft naar de ontwikkeling van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Er komen 30 plekken voor nieuwe woningbouwlocaties, gericht op de ontwikkeling van nieuwe wijken. Voor de bouw van deze woningen, waarbij de focus ligt op betaalbare huur- en koop woningen én doorstroming, komt er 1 miljard euro per jaar beschikbaar. Ook wil het kabinet de bouwprocedures verkorten, regelgeving vereenvoudigen en bezwaarprocedures beperken.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 7
3. Programmering 3.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke projecten met bijbehorend (woning)bouwprogramma besproken. Daarnaast komen de (woning)bouwplanning uitgezet in woningcategorieën en jaarschijven en de fasering van de gemeentelijke projecten aan bod.
3.2 PROJECTEN In tabel 3.1 zijn alle gemeentelijke projecten met de woningbouwaantallen weergeven, waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. De toekomstige woningbouwprogramma’s waarvan nog geen grondexploitatie is vastgesteld zijn niet verwerkt in deze tabel. Ook privaat te ontwikkelen programma’s zijn niet meegenomen in deze optelling. In 2025 is de grond van het project Vrouwenakker-West overgedragen aan de ontwikkelaar/ bouwer. De grond van het project Buytewech-Noord is economisch geleverd aan de ontwikkelaar. De juridische levering volgt later. Ook is er één bedrijfskavel van het project Schoterhoek II overgedragen. In totaal staan er per 1 januari 2026, voor de lopende projecten met een grondexploitatie, nog 286 uit te geven woningen geprogrammeerd. Alle woningen (met uitzondering van de flexwoningen) worden met behulp van het uitvoeren van een tenderprocedure via een ontwikkelaar op de markt gezet. De nog uit te geven woningen bevinden zich binnen de projecten Buytewech-Noord, Tochtpad Noordeinde en de Meent. Naast de uit te geven woningbouw staan er bij het project Schoterhoek II nog één uit te geven bedrijfskavel geprogrammeerd. De bedrijfskavel is al gereserveerd.
PROJECTEN Woningbouw GZ 02 Buytewech-Noord GZ 08 Tochtpad Noordeinde GZ 11 Vrouwenakker-West GZ 13 De Meent GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) Commercieel GZ 10 Schoterhoek II Maatschappelijk GZ 11 Vrouwenakker-West - wonen met zorg TOTAAL WONINGBOUW TOTAAL PROJECTEN
Programma totaal aantal
Reeds overgedragen
230 42 82 14 18
Verwachtte verkoop
Uitgeefbaar m2
2027/2028 2027
47.286 2.329 14.470 1.157 887
82 2027 18
32 1 386 419
Verkoop in 2025
30
1
30
1 100 102
-
2026
63.548 1.623 66.129 131.300
Tabel 3.1: Projecten en (woning)bouwprogramma
3.3 WONINGBOUWPLANNING In tabel 3.2 is het volledige woningbouwprogramma (ook in dit geval alléén van de lopende projecten met een grondexploitatie) dat de gemeente de komende jaren gepland heeft te gaan realiseren per woningbouwcategorie en jaarschijf uiteengezet. Het gaat hierbij om de planning van de overdracht van de grond van de gemeente aan een koper (particulier of ontwikkelaar/bouwer). De daadwerkelijke oplevering van de woningen zal vaak pas in de jaren erna plaatsvinden. In de tabel is Schoterhoek II niet meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma van 286 woningen per 1 januari 2026 is 30% sociale huur, 13% middeldure huur, 16% goedkope koop, 11% betaalbare koop en 31% middeldure, duurdere of dure koop. Op basis van de actualisatie is de verwachting dat er in de huidige woningbouwprojecten gronden worden geleverd vanaf 2026 tot en met 2028.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 8
WONINGCATEGORIE Sociale huur Middeldure huur Dure huur Goedkope koop Betaalbare koop Middeldure koop Duurdere koop Dure koop TOTAAL
2026 66 0 0 0 0 0 0 0 66
2027 20 0 0 45 31 29 10 0 135
2028
2029
0 36 0 0 0 26 0 23 85
2030 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2031 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2032 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Totaal 86 36 0 45 31 55 10 23 286
in % 30% 13% 0% 16% 11% 19% 3% 8% 100%
Tabel 3.2: Woningbouwplanning In de prestatieafspraken staat opgenomen dat er minimaal 478 sociale huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd in de periode 2019 - 2029. Inmiddels zijn er sinds 2019 in totaal 163 sociale huurwoning opgeleverd, en worden daar tot en met 2028 nog 165 woningen aan toegevoegd (zie tabel 3.3). In nieuwe plannen moeten er nog 150 woningen worden opgenomen. SOCIALE HUURWONINGEN OPGELEVERD
IN VOORBEREIDING
PROJECTEN Teylerspark I De Verwondering Damstaete Land van Koppen TAVV Weteringplein Lindelaan IKC de Poel TOTAAL Flexwonen Ter Aar Noordoost Buytewech-Noord (OTL) Buytewech-Noord (gem.) Vrouwenakker-West Koetshuisplantsoen Tochtpad Noordeinde TOTAAL
aantal jaartal 20 2019 12 2019 20 2020 12 2021 16 2022 48 2025 15 2025 20 2025 163 18 2026 14 2026 66 2027 16 2027 31 2027 20 2028 165
Tabel 3.3: Sociale woningbouw
3.4 FASERING In de tabel 3.4 zijn alle lopende grondexploitaties weergegeven met daarbij de ontwikkelingsfase. Een gebiedsontwikkeling kent verschillende fases. In de initiatieffase wordt een voorbereidingskrediet gevraagd en een startnotitie opgesteld met de uitgangspunten voor planontwikkeling, waaronder een eerste financiële verkenning. Bij de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële aspecten van het plan uitgewerkt met een haalbaarheidsstudie. In de ontwerpfase wordt het stedenbouwkundig plan opgesteld en vindt een financiële doorrekening plaats op basis van een voorlopig ontwerp. Afhankelijk van de grootte van het project worden het bestemmingsplan en de grondexploitatie gelijktijdig vastgesteld in de voorbereidingsfase. De berekeningen zijn op basis van het inrichtingsplan gemaakt met opgestelde ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Ook wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. In de realisatiefase wordt het projectplan uitgevoerd. Met de actualisatie van de grondexploitatie worden kosten en inkomsten bijgehouden. In de laatste fase, de nazorgfase, wordt een project afgesloten. De resterende kosten worden in de voorziening afgesloten projecten weggezet en eventuele opbrengsten komen op de financiële balans onder de materiele vaste activa. PROJECTEN GZ 02 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 13 GZ 14
Ontwikkelingsfases Buytewech-Noord Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent Flexwonen Ter Aar Noordoost
Initiatief
Definitie
Ontwerp
Voorbereiding
Realisatie
Nazorg
Tabel 3.4: Fasering projecten Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 9
4. Resultaten actualisatie 4.1 INLEIDING In dit hoofdstuk wordt eerst kort ingegaan op het actualisatieproces. Hierna worden de resultaten van de actualisatie van de grondexploitaties 2026 besproken, waaronder de resultaten van de positieve en negatieve grondexploitaties, de voorzieningen en reserves en het weerstandvermogen. Ook volgt er nog een overzicht van de kosten en opbrengsten en de gevolgen voor de jaarrekening 2025 en de algemene reserve.
4.2 AFSLUITEN GRONDEXPLOITATIES Voorgesteld wordt om drie lopende grondexploitatie af te sluiten per 31 december 2025. Het gaat om de grondexploitaties Lindelaan, Teylerspark fase 2 en IKC de Poel. Het project Lindelaan sluit af met een positief resultaat van € 202.000 (was begroot € 71.000 positief). Bij het woonrijp maken had de gemeente een aanbestedingsvoordeel. Er volgen nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken (straatwerk en groen), hier worden ook (civiele) plankosten voor gereserveerd. Het project Teylerspark fase 2 sluit af met een positief resultaat van € 1.060.000 (was begroot € 1.068.000). Daarnaast is er vorig jaar een tussentijdse winst van € 1.089.000 genomen, waardoor het daadwerkelijk resultaat € 2.149.000 is. Er volgen nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken, waardoor het straatwerk, het groen en de aanleg van het park. Daar worden ook (civiele) plankosten voor gereserveerd. Het project IKC de Poel sluit af met een negatief resultaat van € 990.000 (was begroot € 989.000 negatief). Voor het project volgen er nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken. Dit betreft de betaling van de laatste termijn, onderhoud van het groen, aanpassing van de wadi en het verplaatsten van bomen. Hier worden ook (civiele) plankosten voor gereserveerd.
Daarnaast is er budget beschikbaar voor de aankoop van een stuk grond van de kerk, waarop een gedeelte van het schoolplein is aangelegd.
4.3 RESULTATEN POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 9,8 miljoen, NCW (Netto Contante Waarde). Voorgesteld wordt om de grondexploitaties Lindelaan en Teylerspark fase 2 af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde verplaatst van de negatieve grondexploitaties naar de positieve grondexploitaties. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Lindelaan en Teylerspark fase 2) of meegenomen (Tochtpad Noordeinde) bij de vergelijking. Voorlopige resultaten positieve complexen (zonder tussentijdse winstneming) 2025 – 2026 Zonder rekening te houden met de tussentijdse winstneming is er voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 11,2 miljoen, NCW per 1 januari 2026. Dit is € 1,5 miljoen hoger ten opzichte van vorig jaar. De verschillen worden later verklaard.
GZ 02 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 13
POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES zonder tussentijdse winstneming in miljoenen Buytewech-Noord Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN
NCW 1-1-2025 € 7,3 -€ 0,9 € 2,2 € 0,8 € 0,3 € 9,7
NCW 1-1-2026 € 7,9 € 0,1 € 2,1 € 0,9 € 0,3 € 11,2
Verschil € 0,5 Voordeel € 0,9 Voordeel -€ 0,1 Nadeel € 0,1 Voordeel € 0,0 Voordeel € 1,5 Voordeel
Voorlopige resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2025 – 2026 Rekening houdend met tussentijdse winstneming is voor de positieve complexen sprake van een verwacht positief resultaat van € 6,0 miljoen, NCW per 1 januari 2026. De tussentijdse winstneming Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 10
leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van afgerond circa € 5,1 miljoen (van € 11,2 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 6,0 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2026. Dit komt doordat voor Buytewech-Noord (€ 2.774.000), Schoterhoek II (in totaal € 1.801.000) en voor Vrouwenakker-West (€ 777.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2025 resulteert dit in een verschil van € 1,8 miljoen, voornamelijk door de winstneming bij Buytewech-Noord en Vrouwenakker-West bij deze actualisatie. Ook het resultaat van Buytewech-Noord en Tochtpad Noordeinde is flink verbeterd. Volgens de regelgeving voor de accountantscontrole en jaarrekening is de prognose van de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming leidend.
GZ 02 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 13
POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES met tussentijdse winstneming in miljoenen Buytewech-Noord Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN
NCW 1-1-2025 € 7,3 -€ 0,9 € 0,3 € 0,8 € 0,3 € 7,9
NCW 1-1-2026 € 5,2 € 0,1 € 0,3 € 0,1 € 0,3 € 6,0
Verschil -€ 2,1 Nadeel € 0,9 Voordeel € 0,0 Nadeel -€ 0,6 Nadeel € 0,0 Voordeel -€ 1,8 Nadeel
Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Buytewech-Noord is ten opzichte van de actualisatie 2025 met € 2,1 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de verplichte tussentijdse winstneming (€ 2.774.000). De kosten voor bouw- en woonrijp maken én de ambtelijke (civiele) plankosten zijn gestegen door de opgelopen vertraging in het project omtrent de stikstofproblematiek. De opgelopen vertraging zorgt er ook voor dat de afgesproken indexatie (CPI index per 1 januari 2025) vanuit de koopovereenkomst flink zijn gestegen. Het resultaat van de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde is ten opzichte van de actualisatie 2025 met € 0,9 miljoen gestegen. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt bij het ingediende grondbod, die aanzienlijk hoger ligt dan het minimale grondbod dat opgenomen is in de tender uitvraag. Daarnaast is er een provinciale subsidie aangevraagd, toegekend en opgenomen als opbrengst. De plankosten zijn licht gestegen door de vertraging die het project heeft opgelopen. Het resultaat van de grondexploitatie Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2024 nagenoeg gelijk gebleven. Echter zorgt een stijging van het woonrijp maken door aanpassingen in het ontwerp, er wel voor dat er € 64.000 van de totale tussentijdse winst teruggedraaid moet worden.
Het resultaat van de grondexploitatie Vrouwenakker-West is ten opzichte van de actualisatie 2025 met € 0,6 miljoen gedaald. De verklaring hiervoor ligt grotendeels bij de verplichte tussentijdse winstneming (€ 777.000). Daarnaast zijn de opgenomen planstructurele voorzieningen (verkeersdrempels en aanpassing fietspad) reeds opgenomen in een overeenkomst bij beheer in verband met de dijkverzwaring, en daarom uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat van de grondexploitatie De Meent is ten opzichte van de actualisatie 2025 nagenoeg gelijk gebleven. Er zijn kleine aanpassingen bij de kosten van het bouwrijp maken en de opbrengsten.
4.4 RESULTATEN NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 2,6 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie IKC de Poel af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde verplaatst naar de positieve grondexploitaties. In de onderstaande tabel zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 11
Voorlopige resultaten negatieve complexen 2025 - 2026 Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2026 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 1,0 miljoen, NCW. Dit is een verslechtering van circa € 0,2 miljoen ten opzichte van vorig jaar. NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN
NCW 1-1-2025
NCW 1-1-2026
-€ 0,8 -€ 0,8
Verschil
-€ 1,0 -€ 1,0
-€ 0,2 Nadeel -€ 0,2 Nadeel
Verklaring resultaten Het resultaat van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is ten opzichte van de actualisatie 2025 met € 0,2 miljoen gedaald. De milieukosten zijn hoger door gevonden asbest in de grond. Ook de kosten voor het bouwrijp maken zijn hoger door hogere opruimkosten.
4.5 VOORZIENINGEN EN RESERVES De voorlopige resultaten van de grondexploitatie hebben invloed op één voorziening en vier reserves, te weten: - Voorziening nadelige saldi grondexploitaties; - Reserve reservering woningbouw; - Reserve ontsluiting woonwijken; - Reserve onvoorzien grondexploitaties; - Reserve winstneming. Daarnaast worden de ‘nog te maken kosten’ bij het afsluiten van een grondexploitatie gereserveerd in de Reserve afgesloten grondexploitaties (geopend bij de Decemberwijziging). Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de gemeente besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven. NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES in miljoenen GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN
NCW 1-1-2025 -€ 0,8 -€ 0,8
NCW 1-1-2026
EW Variabel
-€ 1,0 -€ 1,0
-€ 1,1 -€ 1,1
Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Op 1 januari 2025 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 2,7 miljoen. Het negatieve resultaat van IKC de Poel draagt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties, omdat deze grondexploitatie per 31 december 2025 zal worden afgesloten. Het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie is € 990.000 negatief. Het verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. Het resultaat van Tochtpad Noordeinde is bij deze actualisatie niet meer nadelig. Het bedrag van € 832.000 (eindwaarde) dat gedekt werd uit de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties kan vrijvallen. Voor de negatieve grondexploitatie die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2026 op eindwaarde € 1.066.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus bijna € 1,1 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn. Op basis van de actualisatie per 1 januari 2026 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 689.000 (eindwaarde).
Voorgesteld wordt om dit via de resultaatbestemming van de jaarrekening 2025 te storten in de Reserve reservering woningbouw én de Reserve ontsluiting woonwijken. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 12
Onderstaand is de berekening voor deze Voorziening weergegeven. Enkel het negatieve resultaat van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) zal ten laste van deze voorziening worden gebracht. Bepaling hoogte Voorziening negatieve saldi grondexploitaties Saldo per 1 januari 2025 Onttrekking IKC de Poel (werkelijk) Saldo per 31 december 2025 A1
2.745.000 EW -990.000 EW 1.755.000 EW
Behoefte actualisatie per 1 januari 2026
B1
1.066.000 EW
Benodigde verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties
C1=B1-A1
-689.000 EW
Reserve reservering woningbouw (R23) De Reserve reservering woningbouw is bestemd om goedkope woningbouw mogelijk te maken op gronden die de gemeente zelf ontwikkelt. De gemeente kan de Reserve reservering woningbouw aanwenden om goedkope woningen financieel mogelijk te maken. Op 1 januari 2025 was er in de Reserve reservering woningbouw een bedrag van € 2.983.000 beschikbaar. Bij de actualisatie 2025 is besloten om € 17.000 te storten in de Reserve reservering woningbouw via de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2024. Daarmee is er op 31 december 2025 een bedrag van € 3.000.000 beschikbaar. Voor de verlaging van de Voorziening nadelige saldi grondexploitatie van € 689.000 bij deze actualisatie wordt voorgesteld om deze via de resultaatbestemming van de jaarrekening 2025 te storten in de Reserve reservering woningbouw (50%) en de Reserve ontsluiting woonwijken (50%). Daarnaast wordt voorgesteld om de positieve resultaten van de af te sluiten grondexploitaties Lindelaan (€ 202.000) en Teylerspark fase 2 (€ 1.060.000) via het jaarrekeningsaldo te storten in de Reserve reservering woningbouw en de Reserve ontsluiting woonwijken. Ook de eerder genomen tussentijdse winst (€ 1.089.000) vanuit de grondexploitatie Teylerspark fase 2 zal via het jaarrekeningsaldo aan de Reserves worden toegevoegd. Het bedrag in de Reserve reservering woningbouw in 2026 is daarmee € 4.520.000.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 13
Berekening saldo Reserve reservering woningbouw
Saldo per 1 januari 2025 Storting jaarrekening 2024 Saldo per 31 december 2025
A3
2.983.000 17.000 3.000.000
Positief eindresultaat Lindelaan Positief eindresultaat Teylerspark fase 2 Tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Totale verhoging nav actualisatie 2026
B3
101.000 530.000 544.500 344.500 1.520.000
Stand Reserve reservering woningbouw 2026
C3=A3+B3
4.520.000
Reserve ontsluiting woonwijken De Reserve ontsluiting woonwijken is ingesteld vanuit het collegeprogramma en is bestemd voor infrastructurele werken gekoppeld aan nieuwe woningbouwlocaties. Uit verkeersonderzoeken vanuit de woningbouwontwikkelingen in Ter Aar en Langeraar is gebleken dat de bestaande infrastructuur onvoldoende capaciteit heeft om de extra verkeersbewegingen te kunnen afwikkelen Op 1 januari 2025 was er in de Reserve ontsluiting woonwijken een bedrag van € 5.000.000 beschikbaar. Dit bedrag is er bij de begroting 2023 in gestort. In de toelichting van de Reserve reservering woningbouw is aangegeven dat er wordt voorgesteld om de verlaging vanuit de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties en de positieve resultaten van Lindelaan en Teylerspark fase 2 (voor 50%) toe te voegen aan de Reserve ontsluiting woonwijken. Het bedrag in de Reserve ontsluiting woonwijken in 2026 is daarmee € 6.520.000. Berekening saldo Reserve ontsluiting woonwijken Saldo per 1 januari 2025 Saldo per 31 december 2025
A4
5.000.000 5.000.000
Positief eindresultaat Lindelaan Positief eindresultaat Teylerspark fase 2 Tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Totale verhoging nav actualisatie 2026
B4
101.000 530.000 544.500 344.500 1.520.000
Stand Reserve reservering woningbouw 2026
C4=A4+B4
6.520.000
Reserve onvoorzien grondexploitaties (R024) De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op nihil. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 112.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2025. De verlaging is het gevolg van het afsluiten van de grondexploitatie IKC de Poel en het positieve resultaat van de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde. Bij het project Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is ook een positief financieel risico opgenomen waardoor er geen bedrag onvoorzien meegenomen hoeft te worden.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 14
Overzicht berekende onvoorzien per complex NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES
NCW 1-1-2026
in miljoenen GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN
Berekende onvoorzien
-€ 1,0 -€ 1,0
€0 €0
Berekening saldo Reserve onvoorzien grondexploitaties Saldo per 1 januari 2025 Saldo per 31 december 2025
A2
112.000 112.000
Totaal behoefte op basis van risicoberekening negatieve complexen per 1 januari 2026
B2
-
Benodigde verlaging van de Reserve onvoorzien
C2=B2-A2
-112.000
Reserve winstneming (R039) In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij. Op 1 januari 2025 is het saldo in de Reserve winstneming € 2.755.000. Bij de actualisatie 2026 wordt tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Buytewech-Noord (€ 2.774.000) en VrouwenakkerWest (€ 777.000). Deze winst zal toegevoegd worden toegevoegd aan de Reserve winstneming. Bij de grondexploitatie Schoterhoek II moet € 64.000 tussentijdse winst worden teruggedraaid.
Bij het afsluiten van de grondexploitatie Teylerspark fase 2 zal de genomen winst van € 1.089.000 vrijvallen uit de Reserve winstneming, en via het jaarrekeningsaldo toegevoegd worden aan de Reserve reservering woningbouw én Reserve ontsluiting woonwijken. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee € 5.153.000 per 1 januari 2026. Doordat er vóór het instellen van de Reserve winstneming al tussentijdse winst was genomen vanuit de grondexploitatie Schoterhoek II is de totaal genomen winst voor deze grondexploitatie hoger, namelijk € 1.801.000. Berekening saldo Reserve winstneming POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES GZ 02 GZ 07 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 13
Buytewech-Noord Teylerspark fase 2 Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL RESERVE WINSTNEMING
Reserve Reserve Totaal Winstneming Nog te winstneming winstneming genomen 2026 nemen winst 2025 2026 winstneming 2.774.000 2.774.000 2.774.000 5.534.000 1.089.000 -1.089.000 64.000 1.666.000 -64.000 1.602.000 1.801.000 301.000 777.000 777.000 777.000 135.000 370.000 2.755.000 2.398.000 5.153.000 5.352.000 6.404.000
Afsluiting 2028 2028 2026 2028 2028
Reserve afgesloten grondexploitaties (R038) Bij het afsluiten van een grondexploitatie resteren vaak nog afrondende werkzaamheden. De budgetten voor deze afrondende werkzaamheden worden vanuit de grondexploitatie overgeheveld naar de Reserve afgesloten grondexploitaties.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 15
Overzicht Reserve afgesloten grondexploitaties Beschikbaar Stand per 1 31 december januari 2025 2025
Vrijval actualisatie 2026
Toevoeging actualisatie 2026
Stand per 1 januari 2026
Noordse Buurt BRM WRM Overige kosten Plankosten
56.000 555.866 15.000 51.986
56.000 555.866 15.000 40.949
56.000 555.866 15.000 40.949
Lindelaan WRM Plankosten
315.000 34.000
315.000 34.000
WRM Overige kosten Plankosten
432.099 90.000 62.500
432.099 90.000 62.500
Verwerven WRM Plankosten
85.000 155.160 20.000 1.193.759
85.000 155.160 20.000 1.861.574
Teylerspark fase 2
IKC de Poel
TOTAAL KOSTEN
678.852
667.815
0
Bij deze actualisatie worden de grondexploitaties Lindelaan, Teylerspark fase 2 en IKC de Poel afgesloten. Voor het project Lindelaan volgen nog resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken (straatwerk en groen), en bijbehorende (civiele) plankosten. Voor het project Teylerspark fase 2 volgen ook resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken, waardoor het straatwerk, het groen en de aanleg van het park. Ook daar worden (civiele) plankosten voor gereserveerd. Als laatste wordt er budget gereserveerd voor het project IKC de Poel. Er volgen resterende werkzaamheden voor het woonrijp maken. Dit betreft de betaling van de laatste termijn, onderhoud van het groen, aanpassing van de wadi en het verplaatsten van bomen. Hier worden ook (civiele) plankosten voor gereserveerd. Daarnaast is er budget beschikbaar voor de aankoop van een stuk grond van de kerk (gebouw OKS), waarop een gedeelte van het schoolplein is aangelegd. In totaal wordt er circa € 1.194.000 overgeheveld naar de Reserve afgesloten grondexploitaties. Daarnaast is bij de vorige actualisatie de grondexploitatie Noordse Buurt afgesloten, waarvan nog een budget van circa € 668.000 beschikbaar is. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken (baggerwerkzaamheden), woonrijp maken (rondje Noordse Buurt en aanleg bos) en bijbehorende plankosten volgen nog.
De stand van de Reserve afgesloten grondexploitaties is per 1 januari 2026 € 1.862.000.
4.6 WEERSTANDSVERMOGEN Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld en is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm wordt de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend op basis van 10% van de boekwaarde, 10% van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de (lopende) grondexploitaties. De totale boekwaarde van de actieve grondexploitaties bedraagt momenteel € 6,9 miljoen positief. In onderstaand tabel is de opbouw van de totale boekwaarde weergegeven. 10% van dit bedrag komt neer op € 692.000. De totale kosten die de gemeente nog moet maken voor het afsluiten van de grondexploitaties zijn geraamd op € 9,3 miljoen. 10% van dit bedrag is € 931.000. Op basis van onderstaande gegevens komt het aandeel in het gewenst weerstandvermogen voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 239.000 (- € 692.000 + € 931.000 - € 0). Per 1 januari 2025 was dit een bedrag van € 1.787.000. Het betreft hier daarom een forse daling van het benodigde weerstandsvermogen van € 1.548.000. Met dit bedrag zal het onderdeel grondexploitaties bij de bepaling van het gemeentelijke weerstandsvermogen bij de Jaarrekening 2025 worden verlaagd.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 16
Totaal boekwaarde en totale kosten actieve grondexploitaties Cost to complete Boekwaarde 1-1-2026 1-1-2026
GZ 02 GZ 08 GZ 10 GZ 11 GZ 13
in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN Buytewech-Noord Tochtpad Noordeinde Schoterhoek II Vrouwenakker-West De Meent TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN
in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 14 Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN TOTAAL ALLE COMPLEXEN
5.714.400 1.324.480 970.813 325.074 607.014 8.941.781
-8.197.906 1.326.810 -522.937 -459.721 244.063 -7.609.691
371.442 371.442 9.313.222
694.125 694.125 -6.915.566
De forse verlaging van het weerstandsvermogen is voornamelijk een gevolg van de hoge positieve boekwaarde van de grondexploitatie Buytewech-Noord. Binnen dit project heeft de economische levering van de grond eind 2025 plaatsgevonden en zijn de opbrengsten boekhoudkundig geboekt. Echter moet de juridische levering nog plaatsvinden. Deze is afhankelijk van het verlenen van de Omgevingsvergunning, die in fases gaat worden aangevraagd door de ontwikkelaar. Mochten er problemen voordoen betreffende de verlening van de Omgevingsvergunning of de aangevraagde natuurvergunning gaan partijen met elkaar om tafel om de (financiële) gevolgen te bespreken. Berekening benodigd Weerstandsvermogen Boekwaarde -6,9 10% 0,1 -0,7 0,2 0,0 0,2
in miljoenen Benodigd Benodigde weerstandsvermogen op basis van IFLO-norm Af: opgenomen in voorziening RESTEREND BENODIGD WEERSTANDSVERMOGEN
Kosten 9,3 0,1 0,9
4.7 OVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de woningbouwplanning in paragraaf 3.3 worden de kosten en opbrengsten voor alle lopende, gemeentelijke grondexploitaties berekend. Het totale saldo van de kosten en opbrengsten is in onderstaande tabel weergegeven. Dit saldo sluit in 2028 met een overschot van € 5,3 miljoen. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties en wordt grotendeels veroorzaakt door het positieve saldo van Buytewech-Noord. Bij de actualisatie 2025 was het saldo € 7,7 miljoen, waarbij het verschil wordt verklaard door het afsluiten van grondexploitaties. Saldo kosten en opbrengsten alle projecten Totaal projecten in miljoenen Totale kosten Totale opbrengsten Totale rente Kasstroom (per jaar) Kasstroom (cumulatief)
BW
na 2025 -30,3 37,2 0,0 6,9 6,9
2026
-9,4 7,7 0,1 -1,6
2027 -3,5 2,5 0,0 -1,1 5,9
2028 -1,3 4,4 0,0 3,1 9,0
2029 -4,5 0,8 0,0 -3,6 5,3
0,0 0,0 0,0 0,0 5,3
De tabel geeft weer dat de boekwaarde per 1 januari 2026 € 6,9 miljoen positief bedraagt. De boekwaarde was per 1 januari 2025 lager, namelijk € 5,6 miljoen negatief. De hogere, positieve boekwaarde is het gevolg van de (economische) levering van gronden bij het project BuytewechNoord en Vrouwenakker-West, met als gevolg dat de opbrengsten onderdeel van de boekwaarde zijn geworden. De boekwaarde zal de komende jaren, bij voortzetting van het beleid, geleidelijk worden afgebouwd naar € 5,3 miljoen positief. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 17
4.8 JAARREKENING 2025 EN ALGEMENE RESERVE De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 heeft gevolgen voor het jaarrekeningresultaat 2025 én een aantal reserves en voorzieningen. In de voorgaande paragrafen is uitgebreid ingegaan op de financiële consequenties. Hieronder een korte toelichting op de consequenties voor het Jaarrekeningresultaat 2025, de Reserve reservering woningbouw, de Reserve ontsluiting woonwijken, de Algemene reserve en de Reserve winstneming. De actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 heeft een positief effect van € 3.040.000 op het Jaarrekeningresultaat van 2025. Het positieve resultaat is als volgt opgebouwd.
Jaarrekeningresultaat 2025 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Positief eindresultaat grondexploitatie Lindelaan Positief eindresultaat grondexploitatie Teylerspark fase 2 Vrijval tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Invloed op jaarrekening
689.000 202.000 1.060.000 1.089.000 3.040.000
De gemeenteraad wordt voorgesteld om hiervan € 1.520.000 te storten in de Reserve reservering woningbouw én om € 1.520.000 te storten in de Reserve ontsluiting woonwijken, via de resultaatbestemming bij de jaarrekening 2025 (boekjaar 2026).
Reserve reservering woningbouw (2026) Positief eindresultaat grondexploitatie Lindelaan Positief eindresultaat grondexploitatie Teylerspark fase 2 Vrijval tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Totaal storting in Reserve reservering woningbouw
101.000 530.000 544.500 344.500 1.520.000
Reserve ontsluiting woonwijken (2026) Positief eindresultaat grondexploitatie Lindelaan Positief eindresultaat grondexploitatie Teylerspark fase 2 Vrijval tussentijdse winst Teylerspark fase 2 Verlaging Voorziening nadelige saldi grondexploitaties Totaal storting in Reserve reservering woningbouw
101.000 530.000 544.500 344.500 1.520.000
Als gevolg van deze actualisatie zal een bedrag van per saldo € 112.000 worden gestort in de Algemene Reserve in het boekjaar 2025.
Algemene reserve (2025) Verlaging Reserve onvoorzien grondexploitaties Totaal storting in Algemene reserve
112.000 112.000
Daarnaast zal worden voorgesteld om een bedrag van per saldo € 2.398.000 toe te voegen aan de Reserve Winstneming in het boekjaar 2025.
Reserve winstneming (2025) Toevoegen winstneming Buytewech-Noord Toevoegen winstneming Vrouwenakker-West Vrijval uit Reserve door afsluiten Teylerspark fase 2 Terugdraaien winstneming Schoterhoek II Totaal storting in Reserve winstneming
2.774.000 777.000 -1.089.000 -64.000 2.398.000 Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 18
5. De projecten 5.1 INLEIDING In dit hoofdstuk worden eerst enkele grondexploitaties aangehaald die bij eerdere actualisaties zijn afgesloten maar, waarbij zich nog noemenswaardige ontwikkelingen hebben afgespeeld. Daarna wordt een overzicht gegeven van de lopende grondexploitaties met daarbij in het kort de recente ontwikkelingen. Hierna volgen de toelichtingen op de lopende projecten. Deze toelichtingen vormen een uitgebreide weergave van de stand van zaken van de projecten met betrekking tot het programma, de fasering, de kosten en opbrengsten, de verschillenanalyse, de risicoanalyse en de resultaten.
5.2 OVERZICHT AFGESLOTEN GRONDEXPLOITATIES Bij de grondexploitaties die bij voorgaande actualisaties zijn afgesloten kunnen nog resterende ontwikkelingen of werkzaamheden plaatsvinden. Hieronder volgen de projecten waarbij noemenswaardige ontwikkelingen spelen. Noordse Buurt De grondexploitatie de Noordse Buurt is per 31 december 2024 afgesloten. In 2026 volgt de aanbesteding en de uitvoering van het baggeren. Daarnaast is de gemeente in 2020 gestart met de aanleg van de paden rondom de Noordse Buurt. Voor 2026 staat de aanleg (met vertraging door de winter) van het noordelijke en westelijke deel op de planning. In december 2023 is de grond aan de provincie verkocht voor de aanleg van rietmoeras en bos. Er zal ook een gedeelte van het bos door de gemeente worden aangelegd. In samenwerking met de provincie is gewerkt aan een voorlopig ontwerp voor de totale natuurontwikkeling, die in januari 2023 is vastgesteld door de stuurgroep. In december 2024 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de financiële uitgangspunten en de aanbesteding. Deze aanbesteding voor het baggeren, aanleg natuurgebied én aanleg gemeentebos, is in het najaar van 2025 gegund. In een bouwteam wordt nu de aanleg van het gemeentebos uitgewerkt. De baggerwerkzaamheden zijn gestart en duren naar verwachting tot eind 2026.
Na het indrogen van de bagger kan naar verwachting de aanleg van het bos eind 2027 starten, met een verwachtte oplevering in 2028. Lindelaan De grondexploitatie Lindelaan is per 31 december 2025 afgesloten. Het bouwen van de 65 appartementen is in september 2024 gestart, en zijn medio november 2025 opgeleverd. Hierna is het bouwrijp maken van het plangebied (inclusief de reconstructie van de Lindelaan, Esdoornstraat en Iepenstraat) begonnen. De resterende werkzaamheden van het straatwerk en grond zal waarschijnlijk voor de zomer 2026 uitgevoerd zijn. Teylerspark fase 2 De grondexploitatie Teylerspark fase 2 is per 31 december 2025 afgesloten. In januari 2024 is de gemeente begonnen met het bouwrijp maken van het plangebied en in november 2024 is de bouw van de 61 woningen gestart. De grondgebonden woningen zijn voor de zomer van 2025 opgeleverd, de appartementen na de zomer. Het woonrijp maken (straatwerk en groen) én de aanleg van het park is inmiddels in uitvoering en zal in 2026 gereed zijn. IKC De Poel De grondexploitatie IKC de Poel is per 31 december 2025 afgesloten. Het oude schoolgebouw is in april 2024 gesloopt, met vertraging door de aanwezigheid van vleermuizen. Hierna is het plangebied bouwrijp gemaakt voor de aanvang van de bouwwerkzaamheden. In juni 2024 is de bouw het IKC en het appartementengebouw begonnen.
Het schoolgebouw is inmiddels in gebruik en de huurwoningen zijn in september 2025 opgeleverd. De aanleg van het schoolplein is grotendeels afgerond.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 19
5.3 OVERZICHT EN TOELICHTINGEN LOPENDE GRONDEXPLOITATIES Hieronder volgt een overzicht van de lopende grondexploitaties met daarbij de actuele ontwikkelingen. Verderop volgen de uitgebreide toelichtingen. Buytewech-Noord Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de ruimtelijke kaders voor de ontsluiting zijn vastgelegd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de gemeenteraad en in 2021 voor beroep behandeld door Raad van State. Het bestemmingsplan is in maart 2022 onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ Buytewech-Noord is in november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Ook hier is beroep tegen ingesteld. Na de zitting in december 2023 bij de Raad van State zijn de ingestelde beroepen ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Na het selecteren van de ontwikkelaar is de overeenkomst voor het realiseren van woningen op eilanden 3 t/m 8 in 2024 getekend. Om het vervangen van de persleiding en voorbelasting mogelijk te maken is de grond economisch geleverd aan de ontwikkelaar. Op de eilanden 1 en 2 worden sociale huurwoning gerealiseerd. Met de woningcorporatie(s) moet nog een overeenkomst gesloten worden. Inmiddels is het project volop in realisatie genomen.
De hoofdontsluiting met een aansluiting op de rotonde ‘Het Station’ (N231) is afgerond, de bouwweg is gerealiseerd en de eilanden zijn afgegraven. In 2026 worden de eilanden 1 en 2 naar verwachting bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. De bouw van de woningen is gefaseerd vanaf 2026. Het woonrijp maken loopt door tot en met 2028. Tochtpad Noordeinde Het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. De ingestelde beroepen zijn in december 2023 ongegrond verklaard door de Raad van State. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk. In juni 2025 is na enige vertraging de ontwikkelaar geselecteerd. Naar verwachting zullen in 2026 de overeenkomsten met de ontwikkelaar en woningcorporatie worden getekend, zodat de ontwikkelaar het ingediende schetsontwerp verder kan uitwerken tot een definitief plan. Ook de uitvoering van het bouwrijp maken van het plangebied start na de ondertekening. Schoterhoek II Er is veel lokale belangstelling voor de kavels van Schoterhoek II. Inmiddels zijn er in totaal 31 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder), 16 kavels in 2021, 5 kavels in 2022, 3 kavels in 2023 en 1 kavel in 2025. De resterende kavel is gereserveerd en wordt naar verwachting afgenomen in 2026.
Het warmtenet is operationeel en het bouwrijp maken van het gebied is afgerond in 2019 (met het aanleggen van de inritten in 2020 en 2021). Het woonrijp maken volgt in 2026. Vrouwenakker-West In februari 2022 is de Visie op Wonen in Vrouwenakker-West door de raad vastgesteld. Dit betreft een ontwikkelvisie op hoofdlijnen met de vier thema’s: groen, gezamenlijkheid, geluid en gezondheid. Bij het project Vrouwenakker-West is ervoor gekozen om de woningbouwopgave vroegtijdig naar de markt te brengen om marktpartijen middels een aanbesteding in te laten schrijven. De marktpartij is in juni 2023 geselecteerd en is verantwoordelijk voor het opstellen van het Voorlopig en Definitief ontwerp, het bestemmingsplan, de Omgevingsvergunning, het (vervolg op het) participatietraject, het saneren en bouwrijp maken van het gebied, de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. In juli 2023 is de participatie voor de inrichting van het gebied gestart. De doelstelling van deze fase is uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot een Definitief Ontwerp. Het bestemmingsplan is op 6 juni 2024 vastgesteld. Inmiddels zijn de ingestelde beroepen ingetrokken, waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is. Na de grondoverdracht in januari 2025, is de ontwikkelaar gestart met het voorbelasten van de grond.
De Meent De huidige basisschool de Meent zal na het openen van het nieuwe IKC Woerdense Verlaat (op het naastgelegen perceel) worden gesloopt en het perceel zal vrijkomen voor woningbouw, waarvoor deze grondexploitatie is geopend. In december 2022 is het stedenbouwkundig kader IKC Woerdense Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 20