2024-197 Bijlage 1 Ontwikkelkader-Zeepfabriek 9-07-24
Tekst van het document
Margezones geven het gebied een informeel karakter, creëren een aangename publiek - privé overgang en dragen zorg voor een prettige activering van de buitenruimte.
referentiebeelden binnentuinen 51
9.2 Nieuwbouw
Bouwhoogtes en dakvorm Om een afwisselend beeld te krijgen moeten de bouwhoogtes variëren binnen een bouwveld. De bouwhoogtes zijn vertaald in gemiddelde bouwhoogtes om een gevarieerd beeld te krijgen en de korrel te benadrukken. Een gemiddelde bouwhoogte wil zeggen dat bij een bouwhoogte van gemiddeld 6,5 bouwlagen de bouwhoogte kan variëren tussen 5 tot 8 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte gaat uit van communicerende vaten; bij een gemiddelde bouwhoogte van 6,5 lagen betekent dit dat als een deel in 8 lagen wordt gebouwd, een ander deel in 5 lagen gebouwd moet worden.
Gestreefd wordt naar een samenhangend beeld voor het geheel van het Zeepfabriek-terrein. De beeldkwaliteit van de nieuwbouw is daarom gebaseerd op de kenmerken van de fabrieksgebouwen. De architectonische samenhang tussen de fabrieksgebouwen en de nieuwbouw zit besloten in de manier waarop wordt omgegaan met de architectonische korrel, bouwhoogtes en dakvorm en de materialisatie. Het fabriekscomplex kenmerkt zich door een aaneenschakeling van verschillende gebouwen. De fabrieksgebouwen hebben verschillende bouwhoogtes en verschillende dakvormen. De materialisatie van de Zeepfabriek bestaat overwegend uit baksteen en biobased materialen. Circulair ontwikkelen vormt het uitgangspunt (zie ook 7.3). Deze kenmerken zijn uitgangspunt voor de nieuwbouw.
•
De typologie van de nieuwbouw bestaat uit halfopen bouwblokken met binnentuinen. Het bouwblok is opgedeeld in verschillende architectonische korrels om de menselijke maat te benadrukken en als verwijzing naar de aaneenschakeling van verschillende gebouwen van de Zeepfabriek. De bouwhoogtes sluiten aan bij de hoogtes van de Zeepfabriek en heeft een afwisselende hoogte tussen de 5 en 8 bouwlagen. Net als bij de fabrieksgebouwen krijgt de nieuwbouw verschillende dakvormen zoals een plat dak, een zadeldak, sheddak en schelpdak. De afwisselende bouwhoogtes, verschillende dakvormen en de architectonische korrels binnen de bouwvelden zorgen samen met plastiek in de gevels voor variatie en een menselijke maat.
•
Klimaatadaptieve en natuurinclusieve bebouwing is een overkoepelend thema dat op alle plekken op het Zeepfabriek-terrein zichtbaar is en bijdraagt aan een herkenbaar gebied. De uitstraling van het Zeepfabriekterrein sluit aan bij de gezonde en groene omgeving.
• •
• • •
• Architectonische korrel De herkenbaarheid van architectonische korrels (gebouwen of gebouwonderdelen) is een belangrijk onderdeel van de beeldkwaliteit. De gebouwen zijn gevarieerd en afzonderlijk herkenbaar. Bouwvelden zijn opgebouwd uit verschillende architectonische korrels, er is geen ritme wat zich herhaald en er zijn geen zelfde korrels naast elkaar gepositioneerd. Iedere korrel heeft zijn eigen architectonische uitstraling, materialisering en hoogte/dakvorm. • • • • • • • •
De stedelijke bouwhoogtes sluiten aan op de omgeving met afwisselende bouwhoogtes van 5 à 8 bouwlagen. De gemiddelde bouwhoogte dient tussen de 6 en 7 lagen te zijn. Er moet voldoende variatie zijn binnen een bouwveld met de aangegeven bouwhoogtes. De bouwhoogte in een bouwveld mag niet overal de gemiddelde bouwhoogte zijn. De bouwhoogte aan de Doorslag is afwisselend 5 à 6 bouwlagen om een goede overgang naar de Herenstraat te maken. In de tussenstraatjes (loodrecht op het Waspark) zijn 4-laagse stadswoningen mogelijk. Op de hoeken aan de Doorslag, het Waspark en de groene rand is geen 4-laagse bebouwing mogelijk. De parkeerhub is maximaal 5 bouwlagen bovengronds. Parkeren op het dak is mogelijk mits er een borstwering wordt gemaakt om de auto’s uit het zicht te houden. De bebouwing in de groene rand is maximaal 7 bouwlagen. Gebouwen hebben verschillende dakvormen (plat dak, zadeldak, sheddak, schelpdak) als referentie naar de Zeepfabriek. Setbacks kunnen worden ingezet om onderscheid te maken tussen de gebouwen.
Materiaal- en kleurgebruik De materialen van de nieuwbouw sluiten aan bij de fabrieksgebouwen en bij de ambities van circulair ontwikkelen. De materialen zijn hoogwaardig, tijdloos en daardoor bijzonder duurzaam. Het kleur- en materiaalgebruik bestaat uit natuurlijke kleuren en materialen. De beeldkwaliteit moet in balans zijn met duurzaamheidsambities. Bij de verdere planuitwerking moet een goede balans worden gevonden tussen de beeldkwaliteit van de materialen en de circulariteit.
De bouwvelden bestaan uit meerdere architectonische korrels. Een korrel is maximaal 30 meter breed. Er moet voldoende variatie in korrelbreedte zijn. De architectonische korrel mag niet overal dezelfde breedte hebben. Een korrel landt helder op maaiveld of heeft een robuuste plint. Een korrel heeft een eigen kleur/ materiaal van maaiveld tot dakrand of heeft een stevige plint. Een korrel verschilt van de naastgelegen korrel altijd op twee van de volgende aspecten: architectuur, hoogte of dakvorm, kleur- en materiaalgebruik. Een korrel mag opgedeeld worden in sub-korrels refererend aan de Ziederij en Garage/ Watergasfabriek. De korrel komt voort uit het gebruik en de typologie van het gebouw. Iedere korrel heeft een alzijdige uitstraling, er is geen sprake van dichte kopgevels.
•
• • • • • •
52
De materiaalkeuze is overwegend biobased, steenachtig of een gridstructuur, passend bij de fabrieksgebouwen. Voor het grid kan aan staal, beton of hout gedacht worden. In architectuur goede aandacht voor overgang van de fabriek naar de nieuwbouw. Gebouwen zijn gevarieerd en afzonderlijk herkenbaar door materiaal- en kleurgebruik. Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke terughoudende kleuren en materialen. Uitgangspunt zijn materialen die tijdloos, hoogwaardig en bijzonder duurzaam zijn. Gebouwen hebben een zorgvuldige, hoogwaardige en consequente detaillering. Circulair ontwikkelen is het uitgangspunt. Hergebruik van vrijkomende materialen uit sloop van fabrieksgebouwen is aanbevolen.
Plastiek en plinten Plastiek in de gevels zorgt voor een menselijke maat en dynamiek in de gevel. De plastiek kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door uitkragende balkons, reliëf in de gevel en bijzondere detaillering van de gevel. Een verbijzondering van de functie op de begane grond komt tot uitdrukking in een architectonische verbijzondering van de plint. • • • • • •
• • • •
Klimaatadaptieve en natuurinclusieve bebouwing Groene gevels vanuit de volle grond, inpandige voorzieningen voor gebouw-gebonden soorten en groene daken dragen bij aan natuurinclusiviteit. •
Plastiek draagt bij aan de menselijke maat. Gebouwen hebben een hoge mate van plasticiteit in de gevels. Herkenbare plinten, setbacks, verspringende rooilijnen, reliëf in de gevel en uitkragende balkons dragen bij aan de plastiek van de gevel. Plinten en entrees zijn duidelijk zichtbaar door een verbijzondering in architectuur. Entrees zijn herkenbaar en zijn onderdeel van de gevel. Plinten met een bijzonder functie hebben een extra hogere verdiepingshoogte van tenminste 4,5 meter. Alle plinten zijn alzijdig georiënteerd op openbaar gebied en de collectieve binnentuinen. Bergingen (opslag) grenzen niet aan openbaar gebied of de collectieve binnentuinen. Gemeenschappelijke fietsenstallingen mogen hier wel aan grenzen. Het programma in de plint draagt bij aan de levendigheid op straat. 25% van de aangewezen nieuwbouw plinten langs de oostzijde van het Waspark of aan het Zeepplein hebben een niet-wonen functie. Woningen op de begane grond hebben een eigen entree. De plint aan de Doorslag heeft een extra hoge verdiepingshoogte van 4,5 meter en een terugspringende begane grond om een zone te duiden die gebruikt kan worden voor ontmoeting. Dit geldt ook voor de woonfunctie.
• • • •
Groene gevels groeien vanuit de volle grond en hebben een belevingswaarde op ooghoogte. De beplanting wordt mee ontworpen met het gebouw. Bij de soortkeuze voor de beplanting is de ecologische waarde een belangrijk onderdeel. Er worden inpandige voorzieningen voor gebouw-gebonden soorten (zoals huismus, gierzwaluw en vleermuizen) mee-ontworpen als onderdeel van de architectuur van de gebouwen. Nestkasten moeten worden geïntegreerd in de gevel, rekening houdend met de oriëntatie en hoogte passend bij de desbetreffende doelsoort. Bij daken zichtbaar vanuit hoger gelegen woningen worden groene daken gemaakt. De parkeerhub heeft een groene gevel die bijdraagt aan de biodiversiteit en het beeld van de groene rand.
Technische onderdelen Utilitaire elementen (zoals installatieruimtes, liftopbouwen, zonnepanelen etc.) worden opgenomen in het ontwerp en mogen het silhouet en de uitstraling van gebouw niet nadelig beïnvloeden. • • • • •
Aangewezen plinten niet-wonen functie 53
Technische installaties en liften mogen het beeld van het silhouet niet bepalen, maar zijn geïntegreerd in de bebouwing. Zonnepanelen worden zoveel mogelijk op de hoger gelegen daken toegepast en zijn niet zichtbaar vanaf maaiveld. Traforuimtes zijn geïntegreerd in de bebouwing (geen losse trafogebouwen in de openbare ruimte). Geïntegreerde zonwering voor zuid- en westgevels om een rommelig beeld te voorkomen. Gevelreclame, bebording en belettering zijn onderdeel van de architectuur.
9.3 Fabriekscomplex Gestreefd wordt naar een getransformeerd fabriekscomplex dat de geschiedenis van de fabriek laat zien. De ambitie is een samenhangend en bruisend fabriekscomplex, waarin herinneringen aan vroeger zichtbaar zijn en nieuwe herinneringen gemaakt kunnen worden. De delen die behouden moeten blijven en de nieuwe toevoegingen worden in dit hoofdstuk beschreven. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de transformatie van de verschillende bouwdelen. Hierbij gaat het om het waarderen en behouden van de bestaande gebouwen en het openen van de gebouwen richting de omgeving. Toevoegingen kunnen de fabriek ruimtelijk versterken en programma kan zorgen voor activering van de plek.
BOUWDEEL 1 | ONTVANGSTGEBOUW (KANTINE, VERZORGINGSGEBOUW EN PORTIERSLOGE) Een welkom gebaar aan de groene oever De oorspronkelijke kantine stamt uit 1952 toen de oriëntatie van de fabriek zich richting het kanaal draaide. Het gebouw wordt gekenmerkt door een repeterende transparante gevel met lage borstwering en een schelpdak met stalen trekstangen. Door de jaren heen is de dakrand ingepakt, zijn de trekstangen en het schelpdak achter een verlaagd plafond verscholen en is de gevel gewijzigd. De kantine moet worden teruggebracht in een meer zichtbare en oorspronkelijke staat met een alzijdig karakter.
19
.0
De latere aanbouwen, met onder andere de kleedkamers, zijn van indifferente waarde en functioneel van aard. Tegelijkertijd vertellen de aanbouwen wel het verhaal van de transformatie van het complex. De doorgang met overkapping en transparante koppeling zijn later dichtgezet. De aanbouwen kunnen behouden blijven, maar het is eveneens goed denkbaar dat alleen de volumes van de aanbouw in maat en schaal behouden blijven met een nieuw transparant, open en optimistisch karakter.
9.0 .2
21
22
.9 4.5
8.5
Hoofdvolume kantine Aanbouw portiersloge Aanbouw kleedkamers Gang & uitbreiding Ontvangstgebouw
Het ontvangstgebouw heeft het karakter van een paviljoen in het oeverpark en maakt een uitnodigend gebaar op de schakel van het oeverpark, de nieuwbouw, het fabriekscomplex en de brug richting Rijnhuizen. Het ontvangstgebouw maakt een publieke functie (ontmoetingsplek met bijvoorbeeld (dag)horeca) mogelijk.
54
ca. 195m2 ca. 70m2 ca. 265m2 ca. 140m2 max 670m2
BOUWDEEL 15 | KETELHUIS Een uitnodigend front aan het Sluisplein Het voormalige Ketelhuis ligt in de oksel van de Ziederij en Mengerij aan het Sluisplein en wordt gekenmerkt door de nog aanwezig sheddaken. Zowel de gevels als de inpandige constructie bevatten veel sporen van bouwkundige wijzigingen. Het ketelhuis is oorspronkelijk in 1930 gebouwd als smederij, hiervan is nog één gietijzeren kolom behouden. In 1940 is het ketelhuis uitgebreid en voorzien van sheddaken. De aanbouw/ overkapping aan de noordwestzijde is verdwenen maar de oorspronkelijke koppelingen zijn nog wel zichtbaar. Naast de ketels is ook de gemetselde schoorsteen uit 1932 verdwenen. De gevels zouden geopend kunnen worden en er kan een transparante modern industriële aanbouw of luifel op de noordoostzijde aan het Sluisplein komen. Dit zorgt er niet alleen voor dat deze functionele achterzijde een voorkant wordt, maar ook een interactie aangaat met het Sluisplein. Het Ketelhuis kan deels voorzien worden van een insteekvloer. In de toekomstige situatie kan de schoorsteen als herkenbaar relict en verwijzing worden terugbracht om het Sluisplein en de omliggende entrees te benadrukken. Dit hoeft niet in metselwerk, maar kan ook op eigentijdse en expressieve wijze. In het Ketelhuis is, mede in relatie tot het activeren van het Sluisplein, ruimte voor een ontmoetingsfunctie (bijvoorbeeld horeca met terras).
Dit kan worden aangevuld met bijvoorbeeld een bierbrouwerij, cultuur- en of filmhuis, hotellobby of ander openbaar programma in het donkere deel van de Ziederij (18b) of plint van de Mengerij (16).
7.1
5.0
15
.5
5.1
.2
N
55
13
Hoofdvolume ketelhuis ca. 205m2 Insteekvloer ca. 50m2 Aanbouw & schoorsteen ca. 70m2 Ketelhuis ca. 325m2
BOUWDEEL 21 | VILLA VOORZORG Op de kop van het oeverpark aan de Napoleontische route en het sluisje Door verval is in 2016 het voormalige herenhuis, burgemeesterswoning en directievilla (uit 1839) gesloopt. Ook het naastgelegen sluiswachtershuisje is gesloopt. Oorspronkelijk was de neoclassicistische 2-laagse villa met kap omgeven door grind en kastanjebomen met de voorzijde richting het kanaal. Met een nieuwe voetgangersbrug wordt punt Voorzorg aan de Doorslag en het Merwedekanaal weer verbonden met Jutphaas. De Napoleontische route wordt zo weer in ere hersteld. Naast het in ere herstellen van deze oude route kan op de plek van Villa Voorzorg een paviljoen verrijzen tussen de kastanjebomen. Dit keer niet als private woning maar een villa/paviljoenachtig volume met openbaar karakter. Een perfecte plek voor een (dag)horeca met ruimte om te picknicken in punt Voorzorg en te kijken naar de passerende wandelaars en de bedrijvigheid van bootjes in het sluisje en het Merwedekanaal.
10.5
Qua architectuur week Villa Voorzorg vroeger al af van de fabriek. In de nieuwe situatie kan deze plek ook bijzonder en eigenwijs zijn en in vormentaal en/of materialisatie afwijken van de Zeepfabriek; een paviljoen in een groene setting met een natuurlijke uitstraling. Een houten volume met een abstracte kapvorm als verwijzing naar de villa is hierbij wenselijk.
N
13
.5
12.5
Hoofdvolume (1.5vd) Villa Voorzorg
56
ca. 300m2 ca. 300m2
BOUWDEEL 20 | PAKKERIJ Bruisend hart van de fabriek De Pakkerij is centraal gelegen tussen de Ziederij, het Laboratorium & Magazijn en het op de kop gelegen Kantoor. De Pakkerij vormt een belangrijke en verbindende schakel in het hart van de oorspronkelijke fabrieksbebouwing. Vrijwel alle gevels, behalve de kopgevel op het zuiden, bestaan uit gevels van de naastgelegen bebouwing. Het daglicht komt binnen via de grote lichtstraten in het dakvlak en dit bouwdeel is in vergelijking tot de omliggende fabrieksvloeren opmerkelijk licht. De Pakkerij heeft een half opgetilde bel-etage en een souterrainverdieping. De ruimte is dubbel hoog en bestaat uit een betonnen casco als plint en stalen skelet op de verdieping. Insteekverdiepingen hangen deels met trekstangen aan de spantconstructie; ook dit onderscheidt zich van de rest van de fabriek. Voorheen werkte dit bouwdeel als een sluis/poort tussen het productieproces in de Mengerij en Ziederij en de opslag en uitlevering vanuit het magazijn. De Pakkerij moet het kloppende en bruisende hart voor alle omliggende bebouwing gaan vormen. De Pakkerij wordt onderdeel van de publieke routes op het Zeepfabriek-terrein en is tevens de verbindende schakel en entree naar de aangrenzende gebouwen. Door de zuidgevel te openen wordt de fabrieksstraat doorgezet in de Pakkerij.
Door de noordgevel te openen moet de publieke route via de tussenruimte (bouwdeel 27) een vervolg krijgen richting punt Voorzorg. Het souterrain is goed te benutten als fietsenstalling voor de gehele Zeepfabriek, in combinatie met bijvoorbeeld een fietsenmaker. De Pakkerij is een plek waar ruimte ontstaat voor cultuur, horeca, samenkomst en kleinschalige evenementen. .8
+4
0
P=
N
6.4
8.8
0
1.5
.0
49
16
mv 0 -1.2
bijzondere maatschappelijke & collectieve functie
2.1-2.3
1.86
.0
Souterrain(fietsen) Bel-etage Insteekvloer (max 2/3) Transformatorhuis Pakkerij
insteekvloer en lichte kaponstructie 57
ca. 780m2 ca. 780m2 ca. 520m2 ca. 65m2 max.2.145m2
BOUWDEEL 11 | DE EMBALLAGE Een opbouw als verbinding naar de omliggende woningen De Emballagefabriek stamt uit een latere bouwtijd en heeft een andere oriëntatie dan de rest van het fabriekscomplex. Het was de eerste uitbreiding van de laatste bouwtijd waarbij de hallen parallel aan de Doorslag werden gebouwd.
3-4 verdiepingen
De Emballagefabriek is opgetrokken uit een betonstenen plint en een geprofileerde metalen gevel. De plint en verdiepingsvloer worden gekenmerkt door een bijzonder sterk betonnen casco. Het gebouw heeft geen hoogwaardige bouwstijl. Behoud van de Emballagefabriek is niet van belang vanwege cultuurhistorische aspecten, maar kan met zijn richting een brug slaan tussen fabriek en nieuwbouw. Het gebouw heeft een belangrijke positie in de openbare ruimte langs de Doorslag, aan het Sluisplein en aan het Zeepplein. Een robuuste en transparante betonnen plint met entrees rondom is belangrijk voor de activering van de openbare ruimte rondom.
4.5
Boven op de plint kan een 3 à 4 laags woonprogramma worden toegevoegd. Door nieuwbouw toe te voegen kan het werk- en voorzieningenprogramma in de fabrieksgebouwen aangevuld worden met woonprogramma. De opbouw is industrieel, optimistisch en alzijdig in zijn verschijning. De buitenruimtes van de woningen zijn onderdeel van het robuuste volume, dat mogelijk in zijn geheel uitkraagt rondom en richting de kade. De plint heeft ruimte voor commerciële functies, mogelijk aangevuld met atelierwoningen.
.0
44
22
.0
Hoofdvolume plint Opbouw 3-4 verd. De Emballage
N
Opgetild industrieël volume met stalen gevel en robuuste alzijdige plint
Robuuste betonnen plint, met goede relatie binnen-buiten 58
Aandacht voor interactie met de kade
ca. 960m2 max. 3.840m2 max. 4.800m2
BOUWDEEL 05 | DE HALLEN EN SILOVATEN Een eigentijdse herinterpretatie als verwijzing naar het verleden
3 verdiepingen
Het opslaggebouw, nu tijdelijk in gebruik als sportlocatie voor padel, is oorspronkelijk neergezet als tijdelijke hal. Voorheen stonden op deze plek voor die tijd vooruitstrevende circulaire, verplaatsbare loodsen (ca. 1955). De loodsen waren herkenbaar door een repeterend skelet met spantconstructie en silhouet aan het Merwedekanaal. Hiernaast stonden kenmerkende opslagsilo’s.
3 verdiepingen
3 verdiepingen
Op de plek van het opslaggebouw komt een nieuw gebouw dat verwijst naar de vroegere loodsen met opslagsilo’s. Deze ‘nieuwe hallen’ hebben dezelfde footprint als het huidige opslaggebouw en moeten de omliggende fabrieksruimte opdelen in de fabriekskade en de fabrieksstraat. De nieuwe hallen bestaan uit een twee-laagse plint met publiek/commercieel programma voor sport en/of werken. Boven de plint komt nieuw bouwvolume met woonprogramma. Deze bovenbouw refereert aan de oude silo’s. Dit kan door onderscheid in kleur, materiaal en mogelijk een afgeronde verschijningsvorm. Buitenruimtes zijn onderdeel van de robuuste structuur van de bovenbouw.
4.5
2.1
3 verdiepingen
De footprint van de plint staat vast en refereert naar de vroegere hallen, de bovenbouw verwijst naar de vroegere silo’s. Het volume van de bovenbouw kan 3 bouwlagen zijn met een gelijke footprint aan de hallen of vormt een accent in maximaal 9 bouwlagen op 1/3 van de plint. In beide gevallen is het maximale programma van de bovenbouw gelijk.
.0
44
26
.0
N
Op een silo-geinspireerd accent langs de kade
Op een silo-geinspireerd accent langs de kade
Combinatie tussen hallen en accent aan de kade 59
Hoofdvolume plint (1.5) ca. Opbouw 9 verd. ca. Hallen ca.
Abstracte vertaling van de oude hallen in de plint
1.650m2 3.300m2 4.950m2
BOUWDEEL 16 | DE MENGERIJ Heldere gridgevel rondom weer zichtbaar en poederbunker op hoogte
3-5 verdiepingen
De voormalige Mengerij stamt uit de bouwperiode tussen 1955 -1965 en is destijds vanuit de Ziederij naar dit gebouwdeel verplaatst. De bouwstijl van dit gebouwdeel wijkt door zijn gridgevel en prefab betonnen invulling af van de rest van de fabriek en springt daardoor in het oog. Door het weghalen van het tussenlid ontstaat er weer een straatje tussen bouwdeel 08 en 16. Vroeger waren bouwdeel 08 en 16 met een luchtbrug op hoogte met elkaar verbonden. Het terugbrengen van een vergelijkbaar verbindingselement is wenselijk (zie hiervoor de aantekening bij Bouwdeel 07 & 08). Door het weghalen van het tussenlid (bouwdeel 10) wordt de zuidwestelijke zijgevel weer zichtbaar. Vermoedelijk is de oorspronkelijke gevel nog achter de beplating gehandhaafd, en anders is het wenselijk deze te herstellen.
19.2
Voorheen zat op het dak van de Mengerij een opbouw met de poederbunker; de staalconstructie in de gevel is daar nog een restant van. De gedachte is om op de Mengerij een volume terug te plaatsen als kenmerkende opbouw en verwijzing naar de poederbunker. Het exacte aantal lagen is vanuit constructie nog niet bekeken. De hoogte van de Mengerij met opbouw kan daarmee vergelijkbaar zijn aan het accent bij de nieuwe hallen (bouwdeel 5). Afhankelijk van de functie (en verdiepingshoogte) mogen er maximaal 5 bouwlagen of maximaal 15 meter worden toegevoegd. Er zijn kansen voor het toevoegen van buitenruimtes aan de nu verborgen zuidwestelijke gevel. Kleinere woningen of een hotel met bijzondere kamers zouden op deze positie denkbaar zijn. Het ‘anders’ programmeren van de Mengerij kan, door zijn centrale ligging in het fabriekscomplex, een belangrijke bijdrage zijn aan de gewenste 16-uurs dynamiek in het fabriekscomplex.
31
.6
.8
14
N
Hoofdvolume 5 verd Opbouw 3-5 verd./15m Mengerij totaal
Abstracte gelaagde opbouw verwijzend naar stalen poederbunker 60
ca. ca. ca.
2.475m2 1.485m2 3.960m2
BOUWDEEL 18 | DE ZIEDERIJ Toevoegen van icoonwaarde en herkenbaar silhouet De Ziederij is opgebouwd uit drie bouwdelen die in elkaar doorlopen, maar in de gevel en structuur duidelijk afleesbaar zijn. Het centrale deel is het oudste bouwdeel van het fabriekscomplex en behoort bij de eerste bouwperiode. In dit deel waren de silo’s geplaatst, wat ook in de constructie nog is terug te zien. Het middelste deel van de gevel is tijdens een eerdere verbouwing wel gewijzigd om een front te vormen richting het Sluisplein. De gevel aan de kant van de Pakkerij stamt nog deels uit de eerste bouwtijd. De zone rondom het Sluisplein is door veranderingen in het productieproces meermaals gewijzigd en oogt met name op maaiveld verrommeld en ontoegankelijk. Het maken van nieuwe entrees geven een betekenis aan het front en zorgen voor beweging en interactie met het Sluisplein. Ook het maken van een goede verbinding met de Pakkerij, waar weliswaar een hoogteverschil tussen zit, is essentieel om de relatie tussen de bouwdelen te versterken. Het centrale deel krijgt hiermee een prominente en mogelijk collectieve functie. In het centrale deel is de nog aanwezige uitsparing van de silo een bijzonder architectonisch element. De uitsparing moet in het gebouw zichtbaar en voelbaar blijven; denk bijvoorbeeld aan een openbare route of ontsluiting.
Het lijkt voor de compartimentering voor de hand te liggen om de scheidingswanden van de bouwdelen aan te houden. Hiermee kan het centrale bouwdeel een meer collectieve functie gaan bedienen en kunnen de vleugels afzonderlijk ingedeeld worden voor verschillende functies. De bestaande trappenhuizen zijn zeer functioneel van aard en ook de liften zijn voor industrieel gebruik, het behoud van deze posities en het aanpassen naar deze tijd zou op basis van deze structuur wel mogelijk zijn. Er zijn ook kansen om de bestaande schachten/ uitsparingen van de silo’s te gebruiken om een nieuwe centrale ontsluiting toe te voegen. Vroeger was het dak van de Ziederij de basis voor een deel van het silolandschap. In de toekomstige situatie kan een nieuwe opbouw verwijzen naar de oude silo’s, dit vormt een belangrijk onderdeel van het industriële silhouet van het fabrieksensemble. De exacte vorm en uitvoering van deze toevoeging ligt niet vast, maar een verwijzing naar de silo’s is essentieel. De toevoegingen bieden toegang naar het dak met een prachtig uitzicht.
Souterrain (fietskelder) Silogebouw (18a) Magazijn (18b) Sodagebouw (18c) Dakpobouw (max 3vd) Ziederij Totaal
Industriële entree en spiraalvormige trap in uitsparing oude silo
Dakopbouw met daktuin en verwijzing naar silo’s 61
ca. ca. ca. ca. ca. ca.
380m2 1.795m2 1.675m2 2.000m2 500m2 6.350m2
BOUWDEEL 22 | LABORATORIUM & MAGAZIJN Werkstad met entrees aan de kade en een vernieuwde en uitgebreide dakopbouw Het Laboratorium & Magazijn hebben hun front aan de fabriekskade, maar ogen in de huidige situatie nog niet uitnodigend. In de toekomstige situatie is het toevoegen van transparante entrees aan de fabriekskade essentieel om een levendige openbare ruimte te creëren. Deze transparante entrees kunnen ter plaatse van de bestaande entrees en laad- en losplateaus komen. De verdiepingen hebben een goede hoogte en er is naast een geweldig uitzicht over het water ook een directe verbinding met de Pakkerij, die nog meer versterkt zou kunnen worden. De beletage van het Magazijn ligt op gelijke hoogte met de vloer van de Pakkerij. Dit kan belangrijk zijn in relatie tot de toegankelijkheid. Het aanwezige souterrain is iets lager dan onder de Pakkerij, maar beschikt wel over natuurlijk daglicht. Met de juiste functie of nieuwe koppelingen met de beletage zou ook dit deel geprogrammeerd kunnen worden.
22C
3.3
3.3
De bestaande dakopbouw heeft geen esthetische waarde, maar kan met behoud van de constructie goed getransformeerd worden. De opbouw mag worden uitgebreid langs de gangzone en andere zijde tot in totaal circa 2/3 van het dakoppervlak. Het dakvlak wordt zo beter benut. Het dak dat over blijft kan met een dakterras geactiveerd worden. Een alternatieve optie is om twee lagen toe te voegen op de positie van de bestaande opbouw. Er blijft een groter dakoppervlak over dat als dakterras ingericht kan worden. De opbouw en het dakterras hebben een prachtig uitzicht over het Merwedekanaal.
.5
22
17
.5
22A
3.0
13
.0
9.7
22B
.0
41
16
.0
Moderne transparante aanbouw op bestaand volume
Interactie op plintniveau en activeren van het daklandschap 62
.0
21
Souterrain Magazijn+zijang (22a) Lab (22b) Dakopbouw (22c) Totaal gebouw 22
ca. ca. ca. ca. ca.
995m2 1.290m2 670m2 720m2 3.675m2
BOUWDEEL 07 & 08 | WERKPLAATS, SMEDERIJ & WATERGASGEBOUW Fraaie fabriekspanden aan het Zeepplein en de fabrieksstraat De bestaande gebouwen 07 en 08 moeten gehandhaafd blijven in de huidige vorm, het interieur mag worden aangepast mits het casco behouden blijft. Aan de westgevel en het Zeepplein zijn nog geen goede toegangen aanwezig. Ten behoeve van de toegankelijkheid, levendigheid en interactie is het belangrijk dat hier op ingetogen wijze, maar wel herkenbaar als nieuwe tijdslaag, openingen aan worden toegevoegd. De openingen dienen uitlijnend te zijn op de stramienen van de bestaande vensters. Boven deze openingen kan een luifel worden toegevoegd die niet alleen deze gevel verbindt, maar ook een voorzone bij deze gebouwen afbakent. De gevels en entrees aan de oostzijde aan de fabrieksstraat moeten behouden blijven. De dubbele luiken op de verdieping van bouwdeel 08 zijn aan de binnenzijde dichtgemetseld en moeten worden geopend. Het terugbrengen van de luchtbrug in de fabrieksstraat tussen het Watergasgebouw (08) en de Mengerij (16) is wenselijk. Dit zou als een robuust relict en stalen poortconstructie puur esthetisch kunnen zijn, maar zou ook als functionele luchtbrug kunnen dienen als doorgang naar de Mengerij.
11
.4
8.5 8.0 10
.6
8.5
Binnen zijn de ruimtes vrij open, passend bij de functies. Op de verdieping boven de Smederij is het één en ander aangepast, zo is de centrale vide dichtgezet en is er een alternatieve trap aan de zijkant geplaatst. Dit moet naar de oorspronkelijke staat worden teruggebracht. Een ideaal programma voor deze voormalige Werkplaats, Smederij & Watergasgebouw is een creatieve werkomgeving met een diversiteit aan werkruimtes. Dit kan zijn als opgeknipte eenheden van middel- of grote afmeting, maar ook als verzamelgebouw voor meerdere bedrijven in de vorm van bijvoorbeeld ateliers door middel van een nieuw (circulair) inbouwpakket op de bestaande vloeren en tussen de bestaande constructie. Een alternatieve functie met cultureel programma is hier ook goed denkbaar.
4.5
5.0
N
.8
20
.2
10
24
.5 .5
15
Volume Smederij (7a) Volume Garage (7b) Volume Wategasfabr.(8) totaal gebouw 07 & 08 63
ca. 750m2 ca. 500m2 ca. 1.000m2 max. 2.250m2
BOUWDEEL 24 | KANTOOR Werkruimte op de kop van het fabriekscomplex Het Kantoor vormt de uiterste hoek van het fabriekscomplex. Het Kantoor is door de jaren heen flink gegroeid, van een klein voorgebouw met kap naar een plat volume van 2,5 en 3 lagen met splitlevel. De centrale entreepartij met fraaie trap en monumentaal venster zijn behouden. De tussenzone met latere aanbouw is niet meer te ervaren zoals vroeger en behoeft de nodige aandacht, vandaar dat deze apart benoemd is bij bouwdeel 27.
.2
12
Het Kantoor is relatief eenvoudig te transformeren. Het dakterras aan de voorzijde biedt een wijds uitzicht over het Merwedekanaal en kan tevens worden gekoppeld aan een opbouw of toevoeging bij de scheepselevator. Het activeren en vergroenen van dit dakterras draagt bij aan het aanzicht van het kantoor. De entree naar het Kantoor is gesitueerd aan de zijkant, dit zou in de toekomst zo kunnen blijven. Het maken van een centrale entree kan in verband met het monumentale venster niet aan deze zijde. Wel kan er een betere toegang vanaf de tussenruimte (bouwdeel 27) gemaakt worden.
9.0
8.6 5.8 3.3 0
P=
10
.0
8.6 5.8 3.3 0
P=
.0
5.1
20
0
P=
15
.0
.3
11
Souterrain Voorgebouw (2vd) Achtergebouw (3vd) Gebouw 24
64
ca. 80m2 ca. 340m2 ca. 670m2 max. 1090m2
BOUWDEEL 27 | AANBOUW KANTOOR, TRANSFORMATORHUIS EN TRAPPENHUIS Tussenruimte tussen gebouwdelen als belangrijke verbindende schakel De zone tussen het Kantoor, het Magazijn, de Pakkerij, de Ziederij en de hellingbaan naar de fietsenkelder vormt een tussenruimte. In deze zone staat een transformatorruimte en de zone is dicht geslipt met een aanbouw voor het Kantoor en lift en vluchttrap voor de Ziederij. Vroeger was deze tussenruimte ingericht als entreegebied voor het Kantoor, maar door de huidige aanbouw is dit geen entreegebied meer. In de toekomstige situatie moet de tussenruimte weer een heldere betekenis krijgen. De tussenruimte heeft een cruciale betekenis in de publieke route door de Pakkerij. Door het openen van de noordgevel van de Pakkerij wordt de publieke route via de tussenruimte doorgetrokken naar punt Voorzorg. Het Kantoor kan zijn entree ook weer krijgen aan de tussenruimte.
4.4
4.4 3.7
.6
15
Het aanpassen van de lift en trap is essentieel voor het gebruik als ontsluiting voor de Ziederij. Mogelijk zouden deze ook een koppeling met de verschillende niveaus in de Pakkerij kunnen krijgen. Met name bij de doorgang van de lift wordt de tussenruimte erg geknepen. Hoe het transformatorhuis precies zit is onduidelijk maar ook deze speelt een rol in deze knoop.
4.4
3.6 5.1
.0 20
3.6 5.1
.3
11
65
Aanbouw kantoor Restruimte Transformatorhuis Tussenruimte
ca. ca. ca. ca.
80m2 105m2 65m2 250m2
BOUWDEEL 31 | LIGKADE & SCHEEPSELEVATOR Een hernieuwd icoon aan de kade Het front aan het Merwedekanaal met de daar gesitueerde kade stond altijd in het teken van levendige bedrijvigheid. In de toekomstige situatie moet de kade weer geactiveerd worden. De voormalige scheepselevator, die vroeger een eigenwijze kop vormde aan de kade en middels een luchtbrug over het kantoorgebouw heen een verbinding vormde met de rest van de Zeepfabriek, is verdwenen. De scheepselevator kan als industrieel relict terugkomen. Een eigenwijze kijker met mogelijke voorzieningen (denk aan buitenbar of toiletten) op maaiveld en een bijzondere functie op de verdieping. Denk hierbij aan bijzondere bijeenkomstruimte, expo, hotelkamer of kantoorruimte. Mogelijk is de ‘nieuwe scheepselevator’ verbonden door een trap en toegankelijk vanaf het dakterras van het Kantoorgebouw. Niet alleen vormt dit gebaar een kop aan het water, maar vormt het ook een poort over de kade en verbinding met de fabriek.
5.0
92
.0 9.0
72
.0
Volume maaiveld Volume vedieping Scheepselevator
66
ca. 25m2 ca. 175m2 ca. 200m2
KLEURGEBRUIK Opvallend binnen de Zeepfabriek zijn de blauwe en gele accenten tegenover de sobere en functionele baksteenarchitectuur met krachtige horizontale en verticale accenten. De heldergele kleur is toegepast als veiligheidsaccent voor bijvoorbeeld hekwerken, looproutes, leidingen, vangrails en beschermbeugels. Daarbij is de kleur terugkerend in horizontale banden rondom kolommen en bij enkele te openen raamdelen. De kleur komt eveneens terug in de horizontale banden in het metselwerk. De blauwe kleur is als accent toegepast op alle toegangen om de logistieke ontsluiting inzichtelijk te maken. Het betreft toegangen uit alle verschillende bouwtijden en alle type deuren zoals overheaddeuren en binnendeuren. Het kleurgebruik is aanleiding voor het toevoegen van nieuwe industriële accenten in de bebouwing en de buitenruimte als verbinding op het Zeepfabriek-terrein.
Buitendeuren
Belijning buiten
Hekwerken
Basiskleur Signaalwit / Lichtgrijs RAL 9003 / RAL 7035
Leidingbuizen
Accentkleur hekwerk, belijning, leiding Signaalgeel RAL 1003
Gevelband
Belijning binnen
Beschermbeugels
Accentkleur deuren Signaalblauw RAL 5005
Vangrails
Metselwerk Bruine baksteen met knipvoeg
Metselwerk Bruin rode baksteen halfsteensverband Binnendeuren
Hekwerk buiten
Belijning binnen
Banden om kolom
67
Impressie groene loper met zicht op de Zeepfabriek 68
10. ONTWIKKELSTRATEGIE In dit hoofdstuk wordt de ontwikkelstrategie beschreven. De ontwikkelstrategie gaat over de wijze waarop alle ambities voor het plangebied van de Zeepfabriek gerealiseerd gaan worden.
mogelijk zonder veel ingrepen door exploitanten in gebruik worden genomen, terwijl andere delen een grotere transformatie nodig zullen hebben. Naast de bouwkundige staat van de gebouwdelen zal dit ook afhankelijk zijn van de beoogde functies. Een broedplaats en mogelijk andere niet-commerciële functies vragen ongetwijfeld om minder ingrijpende verbouwingen dan een stadshotel of loftwoningen. Bovendien kunnen de ‘ruwe’ ruimtes ook interessant zijn om doorstroming op te gang te brengen. Een gefaseerde ontwikkeling is een ideale manier om te testen of bepaalde (experimentele) invullingen succesvol zijn waarna ze kunnen doorgroeien naar andere ruimtes. Ook de fase van placemaking kan hierbij tot nieuwe inzichten leiden.
10.1 Duurzaam transformeren De feitelijke ontwikkeling van de Zeepfabriek begint bij het vaststellen van dit Ontwikkelkader door de gemeenteraad van Nieuwegein. Met het vaststellen van het Ontwikkelkader wordt ingezet op een duurzame transformatie van dit bijzondere terrein naar een nieuw stuk stad waar op een eigentijdse manier wordt gewoond, geleefd en gewerkt. Daarmee wordt bewust gekozen voor het neerzetten van hoge ambities voor de nieuwe gebiedsidentiteit. De opgave voor de ontwikkelstrategie is om deze hoge ambities tot rendabele business cases te brengen. De uitdagingen zijn groot. Het plan moet dusdanig flexibel zijn om door meerdere economische cycli heen te kunnen ontwikkelen.
Ook voor de nieuwbouw zijn er afhankelijkheden. Aan de zuidzijde van het terrein is ruimte beschikbaar maar andere delen komen op de plaats waar gebouwen moeten worden gesloopt. Om te kunnen ontwikkelen in de tijd is gekozen voor een stedenbouwkundige opzet met een heldere structuur – een ruimtelijk raamwerk – waarbinnen ruime samenhangende ontwikkelvlekken zijn benoemd. Het ruimtelijk raamwerk wordt met dit Ontwikkelkader vastgelegd, evenals de beeldkwaliteit. Maar de verdere invulling en uitwerking is flexibel. De indeling van het gebied is dusdanig dat de aanleg van de openbare groenstructuur en de infrastructuur eenvoudig kan meelopen met de ontwikkeling van de ontwikkelvlekken.
Het fabriekscomplex is omvangrijk en uitdagend, maar de centrale ligging aan het water maakt het een kansrijke omgeving voor een diversiteit aan invullingen. Het parkeren op afstand is nieuw en vraagt ook om flexibiliteit in het maken van te veel of te weinig parkeerplaatsen. Sommige programmaonderdelen waaronder ook niet-commerciële functies zijn nog niet volledig uitgekristalliseerd en vragen om programmatische flexibiliteit. De fabriek en de nieuwbouw zullen verschillende tijdstrajecten kennen. Verbindingen zijn wezenlijk en zullen tijdig moeten worden gerealiseerd. Het zijn slechts enkele onderwerpen van de grote uitdaging.
Een ander belangrijk gegeven is de tijd zelf. De ontwikkeling vergt een tijdsspanne waarin zich ongetwijfeld nog onbekende marktontwikkelingen zullen voordoen die vragen om een bepaalde mate van flexibiliteit. Naast de economische conjunctuur kunnen we bijvoorbeeld te maken krijgen met nieuwe doelgroepen en innovaties in concepten, mobiliteitstoepassingen, circulaire systemen en duurzame energie. Ook is het goed denkbaar dat het tijdelijke en experimentele programma tijdens de placemaking-fase verrassende programma’s gaat opleveren die we graag permanent willen huisvesten in het gebied. Het programma is nu nog niet omgezet naar concrete invullingen en sommige programmaonderdelen zijn afhankelijk van derden.
10.2 Ontwikkelkader als kaderstellend document Het Ontwikkelkader Zeepfabriek stelt de kaders voor de ontwikkeling van het gehele plangebied. Het Ontwikkelkader schetst het gezamenlijke toekomstbeeld voor het plangebied en biedt ruimtelijke en functionele kaders waarbinnen initiatieven en ontwikkelingen plaats dienen te vinden. Het benoemt daarbij de structurerende elementen voor openbare ruimte, bebouwing, mobiliteit, duurzaamheid en programmering. Het Ontwikkelkader geeft richtlijnen voor de na te streven beeldkwaliteit van architectuur en openbare ruimte op straat- en bouwblokniveau.
10.4 Selectie van marktpartijen Voor het tot ontwikkeling brengen van de gronden volgens de uitgangspunten van dit Ontwikkelkader, zullen de grondeigenaren (gemeente en Ecolab of diens rechtsopvolger) professionele ontwikkelingspartners selecteren. Na vaststelling van het Ontwikkelkader zal hiertoe een tenderprocedure worden opgesteld en opgestart.
Het Ontwikkelkader zal na vaststelling door de grondeigenaren (gemeente en Ecolab of diens rechtsopvolger) worden gebruikt als het toetsingskader voor initiatieven vanuit de markt (naast overige voorwaarden zoals het vigerende beleid en de tenderrichtlijnen). Daarnaast zal het Ontwikkelkader de onderlegger zijn voor de te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures. Hierbij is sprake van een iteratief proces waarbij de uitontwikkeling van een deel-ontwikkeling van invloed zal zijn op de ontwikkeling van het naastgelegen deel. Dit betekent dus ook dat het bewaken van het Ontwikkelkader een taak is die blijft en behoort bij de gemeente en Ecolab (of diens rechtsopvolger) als grondeigenaren.
10.5 Placemaking in de ‘tussentijd’ Waar mogelijk stelt Ecolab (of diens rechtsopvolger) in samenspraak met de gemeente het terrein van het fabriekscomplex open. Een aantal bedrijfsgebouwen heeft met tijdelijke huurcontracten een nieuwe invulling gekregen. Dit behoeven niet de uiteindelijke invullingen te gaan zijn. Na selectie van marktpartijen zal ontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid relatief snel kunnen plaatsvinden. Niettemin is sprake van een langjarig proces en is in de periode tot volledige realisatie sprake van een ‘tussentijd’. De tussentijd gaat ook en vooral over een mentale transformatie. Met alleen fysieke ontwikkeling creëer je geen gedragen of gedeelde identiteit. De Zeepfabriek heeft van zichzelf veel karakter en prikkelt de beleving, maar mist nog bezieling. In de tijd tussen ‘nu’ en ‘straks’ is een soort placemaking proces gericht op de identiteitsvorming daarom waardevol.
10.3 Ontwikkelen in de tijd – fasegewijze transformatie Het uitvoeren van het Ontwikkelkader betreft een ontwikkelproces van vele jaren. Dit vraagt om een fasegewijze transformatie en een ontwikkelstrategie die kan meebewegen in de tijd. Gekozen is voor een opzet die het mogelijk maakt om het gebied gefaseerd te ontwikkelen binnen de gestelde kaders van het Ontwikkelkader. De benodigde fases voor de complete ontwikkeling worden niet voorgeschreven en zullen afhankelijk zijn van verschillende factoren. Belangrijk gegeven is dat het gebied geen tabula rasa is. Een groot deel van het fabriekscomplex blijft behouden en vraagt om een andere ontwikkelstrategie dan de nieuwbouw. Delen van het complex kunnen
69
10.8 Organisatorisch
Daarmee wordt gedoeld op het faciliteren van initiatieven van betrokken bewoners of ondernemers bij het uitbouwen en versterken van de gewenste identiteit. Het gaat hierbij om het creëren van binding, betrokkenheid, eigenaarschap en bezieling van ‘onderop’. Wanneer betrokkenen zelf kunnen ‘schuren’, en er zo geleidelijk plekken ontstaan ‘die van ons zijn’, groeit de gevoelsband met het gebied. Naast de tijdelijke invullingen die al gaande zijn valt ook te denken aan evenementen die het gebied en de gewenste koers bekendheid geven en zichtbaar maken. Mensen worden erdoor uitgenodigd om de Zeepfabriek mee op te bouwen. Vooral activiteiten die gericht zijn op het aantrekken van publiek dragen bij aan het creëren van binding en bezieling.
Samenwerking Om de ambities uit het Ontwikkelkader te realiseren is een (intensieve) samenwerking tussen gemeente, Ecolab (of diens rechtsopvolger) en de te selecteren marktpartijen gedurende het gehele planproces wenselijk en noodzakelijk. Iedere partij kan vanuit zijn expertise en belang een bijdrage leveren om de hoge ambities werkelijkheid te laten worden. Partijen maken met elkaar afspraken hoe deze samenwerking wordt vormgegeven Kwaliteitsbewaking en supervisie De Zeepfabriek krijgt een eigen kwaliteitsteam of Q-team om de ruimtelijke en programmatische kwaliteit te bewaken. MooiSticht zal hier deel van uitmaken. Het (nog te vormen) Q-team neemt de rol van welstand over. Het Q-team draagt zorg voor formele advisering aan het college van B&W, maar is niet alleen een toetser achteraf maar is ook betrokken als supervisor en stimulator gedurende het selectie- en ontwerpproces. Het Q-team kan (incidenteel) worden aangevuld met specifieke deskundigheid.
Het Ontwikkelkader laat ruimte voor marktpartijen om een bepaalde mate van bottom-up ontwikkeling in te bouwen. Dit kan onderdeel zijn van de uiteindelijke ontwikkelstrategie.
10.6 Opzetten financiële kaders Gemeente en Ecolab hebben als grondeigenaar de voorwaarde dat de herontwikkeling van het plangebied leidt tot een positieve grondexploitatie.
Participatie en communicatie Het Ontwikkelkader is middels een uitgebreid participatieproces tot stand gekomen. Het enthousiasme en betrokkenheid bij de herontwikkeling is groot. Communicatie en participatie blijven in het vervolgtraject belangrijk. Betrokkenheid is belangrijk voor draagvlak en kan bijdragen aan de kwaliteit en haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Toekomstige afnemers, gebruikers en bewoners worden waar mogelijk betrokken bij de uitwerking. De gemeente zal alle betrokkenen blijven informeren over de plannen en vervolgstappen.
De te selecteren marktpartijen zijn voor de bedoelde ontwikkellocatie verantwoordelijk voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte. Dit zal gefaseerd gebeuren en steeds gekoppeld worden aan de verschillende bouwfasen. Alle niet-uitgeefbare ruimte zal na oplevering als nieuw openbaar gebied aan de gemeente worden overgedragen. De te realiseren verbindingen met de omgeving (twee bruggen over de Doorslag en aansluitingen Meentwal, Noordstedeweg en Brugwal) maken onderdeel uit van de aanleg en inrichting van de openbare ruimte. De te realiseren brug over het Merwedekanaal naar Rijnhuizen zal worden aangelegd als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Rijnhuizen. De realisatie van een eventuele schoolfunctie is de verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente zal hiertoe de benodigde grond- of vastgoedpositie behouden en/of verwerven.
Ontwikkelstappen Om te komen tot de daadwerkelijke realisatie van het Ontwikkelkader zullen de volgende stappen worden gezet: 1. Vaststellen van het Ontwikkelkader Zeepfabriek. 2. Tijdelijk gebruik vergroten, gebied activeren, gefaseerd ‘onthekken’ van het gebied. 3. Sluiten van een samenwerkingsovereenkomst gemeente-Ecolab (of diens rechtsopvolger). 4. Selectie van marktpartij(en) op basis van een integraal ontwikkelplan, resulterend in ontwikkelovereenkomst. 5. Opstellen van omgevingsplan en doorlopen planologische procedure. 6. Realisatiefase.
Alle afspraken zullen worden vastgelegd in een overeenkomst tussen grondeigenaren en ontwikkelende partij(en). In het kader van de Omgevingswet is de gemeente verplicht om het kostenverhaal te verzekeren. In een te sluiten overeenkomst zal het gemeentelijke kostenverhaal worden verzekerd. Het gaat daarbij onder andere over te maken kosten voor het opstellen van het Ontwikkelkader en omgevingsplan.
10.7 Uitvoerbaarheid Om ontwikkeling planologisch mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Er zal, na de selectie van marktpartijen en na overeenstemming over een integrale planuitwerking, een omgevingsplan worden opgesteld waarvoor een procedure wordt doorlopen. Het omgevingsplan dient, waar nodig en mogelijk, flexibiliteit te bieden voor een fasegewijze transformatie en de ontwikkelstrategie. Op het terrein van Ecolab is een bodemverontreiniging aanwezig. Ecolab doet onderzoek naar en voert overleg met de omgevingsdienst over omvang en type van deze verontreiniging. De sanering van deze bodemverontreiniging is randvoorwaardelijk voor deze herontwikkeling.
70
71
72
BIJLAGE | PARTICIPATIE Voor zowel de besluitvorming in de raad als voor het vervolgproces met marktpartijen is het belangrijk om te documenteren wat is opgehaald tijdens het participatieproces. Welke ideeën zijn ingebracht en welke bedenkingen leven er? En wat is ermee gebeurt in het Ontwikkelkader?
Het participatietraject Om te komen tot afgewogen keuzes zijn de Nieuwegeinse participatiewaarden uit de Participatienota ‘Samen met de stad’ (2021) toegepast. In de terminologie van deze Participatienota zit het maken van het Ontwikkelkader Zeepfabriek in de eerste fase van ‘verkennen en verlangen’. De ontwikkeling staat immers nog helemaal aan het begin, waarbij nog veel open staat en de ‘fundamentele’ keuzes over de toekomstige invulling nog moeten worden gemaakt. Daarbij speelt mee dat iedere betrokkene wel aanvoelt dat een nieuwe toekomst voor de Zeepfabriek een hoge impact zal hebben op de stad. Juist voor zo’n waardevol stuk stad maak je samen het verhaal.
De opbrengst uit het participatietraject De betrokkenheid van Nieuwegeiners bij de toekomst van de Zeepfabriek blijkt zeer groot. De diverse participatiemomenten zijn goed bezocht en verliepen positief, waarbij het verheugend is vast te stellen dat verreweg de meeste betrokkenen de nieuwe identiteit en de uitwerkingen naar ruimte en programma als aanwinst zien voor Nieuwegein.
Het heeft geleid tot een uitgebreid participatieproces waarbij zoveel mogelijk meningen, verwachtingen en ideeën zijn meegenomen in het uiteindelijke document. Gekozen is voor een participatie op twee niveaus.
De participatie heeft veel geëngageerde ideeën opgeleverd. In het overzicht hierna zijn alle ingebrachte ideeën, wensen en suggesties (geanonimiseerd) gegroepeerd naar onderwerp. Enthousiasme is er voor het behouden van het industrieel erfgoed, het creëren van een levendige ontmoetingsplek, het verbinden met fiets- en voetgangersbruggen en het aanleggen van een groene en autoluwe leefomgeving. Veel van de ingebrachte ideeën zijn ook daadwerkelijk in het Ontwikkelkader terecht gekomen. Verschillende suggesties voor de inrichting of het programma zijn echter heel concreet en passen daardoor meer bij de ontwikkelplannen in een latere fase. In het overzicht hierna zijn ze uiteraard wel genoemd want ze geven een goed beeld van de gewenste ontwikkelrichting en kunnen in een later stadium ook weer van pas komen.
Niveau 1 – Informeren en meepraten (Open Inloopavonden) Alle geïnteresseerde Nieuwegeiners hebben de gelegenheid gekregen om op verschillende momenten in het proces geïnformeerd te worden en mee te praten over de toekomst van de Zeepfabriek. Dit heeft plaatsgevonden in de vorm van open inloopavonden. In november 2023, maart 2024 en juni 2024 zijn in de fabriek drie drukbezochte inloopavonden georganiseerd waarbij bewoners en andere betrokkenen met presentaties meegenomen zijn in het proces en aan tafels actief bevraagd zijn naar hun meningen. Met vragenlijsten kon iedereen ook op schrift stelling nemen en ideeën inbrengen. Op de website ikbennieuwegein.nl kon iedereen het proces met updates volgen en ook ‘op afstand’ meningen geven. Daarnaast heeft Ecolab in januari 2024 een aantal drukbezochte rondleidingen door de fabriek gegeven.
Er zijn ook zorgen over de planontwikkeling uitgesproken. Die gaan deels over de mogelijke effecten ervan op de omgeving zoals parkeerdruk en geluidshinder, en deels over het toekomstige ontwikkelproces. Deze zorgen zijn waardevol geweest om het Ontwikkelkader op diverse punten te verbeteren.
Niveau 2 – Inspireren en meedoen (Inspiratiegroep) Naast de breedte van de open inloopavonden is ook gekozen om de diepte in te gaan met een geselecteerde groep. Met directe belanghebbenden zijn individuele interviews gehouden. Daarnaast is op initiatief van de gemeente een inspiratiegroep geformeerd van circa vijftien betrokken Nieuwegeiners, met wie het projectteam bepaalde keuzes voor het gebied verder kon uitdiepen. Met deze groep zijn we ‘de diepte’ in gegaan over de vorming van de nieuwe identiteit en het ruimtelijke en programmatische concept. Deze inspiratiegroep is eveneens drie keer bijeengekomen in dezelfde periode als de openbare inloopavonden.
Hierna volgt in tabelvorm en gegroepeerd naar onderwerp een overzicht van wat is opgehaald en wat er vervolgens mee is gedaan. Onderscheid wordt gemaakt naar de ingebrachte ideeën (kansen) en de geuite zorgen (bedreigingen).
Schoolprojecten Leerlingen van het Oosterlicht College (3-havo) hebben in december 2023 de Zeepfabriek bezocht en in een brainstormsessie met de gemeente meegedacht over de mogelijkheden. Leerlingen van het Cals College (4-vwo) hebben gedurende vijf maanden (februari tot juni 2024) leerprojecten uitgevoerd rondom de toekomstmogelijkheden van de Zeepfabriek. Uit deze projecten kwam bruikbare en interessante input. In de eindpresentaties is onder meer gekeken naar het aanleggen van een Greenhouse, het verbeteren van de bereikbaarheid en het opzetten van een Makerspace. Gemeenteraad Separaat aan het participatieproces is de gemeenteraad meegenomen in het proces, juist vanwege de grote impact op de stad en het feit dat het Ontwikkelkader een (beoogd) raadsbesluit is. In december 2023 is aan raadsleden een rondleiding en presentatie op locatie gegeven, en in maart en juli 2024 is er een Avond van de Stad gewijd aan de Zeepfabriek. Voor zowel de besluitvorming in de raad als voor het vervolgproces met marktpartijen is het belangrijk om te documenteren wat is opgehaald tijdens het participatieproces. Welke ideeën zijn ingebracht en welke bedenkingen leven er? En wat is ermee gebeurt in het Ontwikkelkader? 73
Ingebracht idee / kansen
Uitwerking in Ontwikkelkader
Identiteit en karakter • Een plek om trots op te zijn, een plek met vertelkracht voor Nieuwegein; • Authentieke karakter bewaren, plek met een ziel; • Ruige plek behouden, alternatief karakter; • Geschiedenis Persil-Henkel en Napoleontische route; • Cultuurhistorisch hart van de stad; • Ontmoetingsplek voor Nieuwegeiners; • Verbindende plek, sociale functie, menselijke maat, kleinschaligheid; • Bruisende, hippe plek; • Uitgaansplek, horeca en cultuur; • Culturele en creatieve broedplaats; • Altijd wat te doen, voor jong en oud; • Water benutten, waterfront, oevers, kades; • Plek voor talentontwikkeling, jongeren; • Identiteit aanvullend op City en andere ontmoetingsplekken in Nieuwegein; • Historische verbinding met Jutphaas en andere cultuurhistorische plekken; • Weerszijden Doorslag als een geheel zien, meenemen Herenstraat/ Van Bentumlocatie; • Verbinden met Merwestein, ontmoetingsplek voor de buurt, cohesie, verenigingen; • Kans om een ‘echte binnenstad’ te creëren en een groter centrumgebied te maken; • Blauw-groen karakter, natuur in de stad;
Het Ontwikkelkader zet in op het maken van een krachtige en herkenbare gebiedsidentiteit. De ingebrachte elementen tijdens de participatie zijn waardevol geweest om deze identiteit te formuleren. Ze zijn grotendeels overgenomen en samengebundeld tot drie verhaallijnen. (1) De stoere karakterplek aan het water wordt een levendige ontmoetingsplek voor jong en oud. (2) De Zeepfabriek wordt met een eigen identiteit een nieuwe en aanvullende plek binnen het Groot Stadshart. (3) En het gebied krijgt een buitengewoon groene en gezonde buitenruimte met het gezicht naar het water. De nieuwe identiteit van de Zeepfabriek toont respect voor het erfgoed en biedt Nieuwegein een nieuwe plek om elkaar te ontmoeten. Door te verbinden met de directe omgeving kan de Zeepfabriek de centrale positie waarmaken; langs de cultuurhistorische water-as, binnen het Groot Stadshart en als betekenisvolle buurtplek voor de directe omgeving. Zo kan de Zeepfabriek met al zijn vertelkracht een plek worden waar heel Nieuwegein trots op gaat zijn.
Functies en activiteiten
De participatie heeft een grote hoeveelheid aan ideeën voor functies en activiteiten opgeleverd. Het vrijkomen van de Zeepfabriek levert onmiskenbaar veel inspiratie op voor het toekomstige gebruik. In het Ontwikkelkader wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op het programma. De participatie heeft geleid tot het formuleren van vier overkoepelende thema’s voor het programma. Daarbinnen zouden veel van de genoemde ideeën een plek kunnen krijgen. Wel moet gesteld worden dat het Ontwikkelkader de precieze invulling van het programma niet voorschrijft. Maar omdat veel van de ingebrachte ideeën goed passen bij de gewenste gebiedsidentiteit kunnen ze een belangrijke inspiratie zijn voor het vervolgtraject.
Ontmoetingen en levendigheid: • Horeca (café, restaurant, eetcafé, brouwerij, espressobar, koffiebranderij, theehuis, foodhall, rooftopbar, club, nachthoreca); • Cultuur (podium voor muziek, dans, comedy en theater, filmhuis, bioscoop, beeldende kunst, museum Persil, expositiehal, openluchttheater); • Evenementen (festivals, manifestaties, debatcentrum, kunstfestival, lichtkunst, tentoonstellingen, overdekte markt); Activiteiten voor jong en oud: • Productie en broedplaats (muziekstudio’s, ateliers, film- en fotostudio, ontwerpers, podcasts, beeldende kunst, hout- en metaalbewerking); • Verenigingen, waterscouting, • Sport en bewegen (sportschool, dans, fitness, yoga, skate, padel, squash) • Wellness en gezondheid (sauna, meditatie, gebedsruimte, gezondheidscentrum) • Jongeren (jongerencentrum, talentontwikkeling, educatie, welzijn) • (Middelbare) school of dependance van school; • Vrijetijdsbesteding (bowlen, karten, lasergamen, escaperoom, poolbiljart), Groen en water: • Natuurlijk groen, ecologische verbindingen; • Voedselbos, pluktuin fruit en kruiden, moestuin, greenhouse (kas); • Terrassen aan water, stadsstrand, drijvend zwembad; • Waterberging, wadi, fontein; • Ligweide, picknick, natuurlijke speelplaats; • Buitensportroute, bootcamp-zone, beachvolleybal, jeu-de-boules; • Groene routes, herstel Napoleonroute; • Haven voor pleziervaart, aanlegsteiger; Detailhandel: •
Winkeltjes met authentieke formules, kleinschalige ondernemers (fietsen, kookstudio, fotostudio, galerie, exposities) • Repaircafé (koppeling ambachten + onderwijs)
Een aantal van de genoemde functies wordt echter als niet passend beschouwd. Dit wordt eveneens in hoofdstuk 8 beschreven. Ten eerste gaat het om functies die al zijn voorzien in City of op andere locaties in Nieuwegein. Zo passen (grootschalige) functies als een bioscoop, een schouwburg en winkels niet op het Zeepfabriek-terrein. Kleinschalige varianten (een filmhuis of een klein podium) passen wel. Horeca is wel mogelijk, zij het begrensd tot een beperkt aantal plekken. Het idee van een haven voor pleziervaart is niet overgenomen omdat dit ruimtelijk veel impact heeft, het primair niet ten goede komt voor Nieuwegeiners en daarnaast ook duur is. Ten tweede gaat het om functies die kunnen leiden tot een (te) grote hoeveelheid geluidsoverlast. Nachthoreca is derhalve uitgesloten en ook voor (grootschalige) evenementen is het Zeepfabriek-terrein niet de aangewezen plek. Kleinschalige evenementen zonder versterkt geluid passen wel. Ten derde is voor het woonprogramma gekozen voor een ‘eigen’ invulling van stoere woonblokken met (een grote variatie aan) appartementen. De ingebrachte suggesties liepen uiteen. Een keuze voor grondgebonden woningen of voor alleen grote, luxere woningen wordt op deze plek niet als passend gezien. De in dit Ontwikkelkader gekozen woningmix past bij het beleid van de gemeente.
Binnen de genoemde blokken is ruimte voor een (beperkt) aantal grondgebonden woningen.
Ingebracht idee / kansen
Uitwerking in Ontwikkelkader
Verblijven: • Boetiekhotel, stadshotel, hostel; • Kinderdagverblijf, peuterspeelzaal; Werkfuncties: • Ondernemershuis, start-ups, scale-ups; • Creatieve werkruimtes, broedplaats, kunstateliers, makersplek, ambachten; • Bedrijfsverzamelplek, community, co-offices; • Vergaderen, workshopruimtes; Wonen: • Specifiek genoemd: jongeren, (jonge) gezinnen, ouderen; • Betaalbare woningen! • Grondgebonden, grote en luxewoningen (om doorstroming op gang te brengen); • Appartementen in alle schakeringen (van betaalbaar tot luxe); • Gemeenschappelijk wonen, geclusterde woonvormen, generatiehofjes; • Doelgroepwonen voor bijv. mindervaliden, kangoeroewoningen e.d. • Loftwoningen in de fabriek;
Ruimte en mobiliteit
Verbindingen: • Fietsen en lopen als belangrijkste vorm van transport, goede fiets- en looproutes en verbindingen (bruggen) naar alle richtingen; • Kans om looproutes te maken, stadshart als wandelgebied, ‘the walkable city’; • Loop- en fietsroutes langs de Doorslag, Zeepfabriek via brug verbinden met Herenstraat en City; • Historische en functionele verbinding met Jutphaas; • Herstel Napoleontische route, historische verbinding tussen Jutphaas en Vreeswijk; • Functioneel en sociaal verbinden met Merwestein, kans op cohesie met buurt, Lange Laan verbeteren; • Verbinden met Rijnhuizen, fietsroute vanaf Rijnhuizen naar het centrum verkorten via Zeepfabriek; • Zeepfabriek-terrein opnemen in sportroute vanaf sporthal Merwestein naar Rijnhuizen; • Kans om voor doorgaand autoverkeer een ‘knip’ te maken op de Noordstedeweg; • Groenverbindingen maken naar Park Oudegein en naar Rijnhuizen; • Verbindingen over het water, watertaxi (naar Utrecht en Vreeswijk), ‘tussenstop’ voor pleziervaart; • Reconstructie van de draaibrug op de punt; • Aandacht voor (korte) looproutes naar OV-haltes; Leefomgeving: • Autovrij of autoluw gebied; • Veel groen, stadsnatuur, biodiversiteit; • Verbinding met het water, actieve inpassing van de oevers en de kades, stadsstrand; • Terrassen aan het water; • Maak een plein, ontmoetingsplein met horeca en cultuur; • Biobased bouwen, circulaire systemen; •
Toekomstbestendig bouwen: meerdere generaties in een wijk, wonen in een hof • Open toegankelijk, openbaarbaarheid voor iedereen; • Klimaatadaptief, klimaatneutraal;
Het Ontwikkelkader kiest nadrukkelijk voor een aantal ruimtelijke principes die grotendeels aansluiten bij hetgeen in de participatie is ingebracht. (1) Het cultuurhistorisch waardevolle deel van de Persil-fabriek blijft behouden en wordt getransformeerd naar nieuwe functies. (2) Het overige terrein wordt met een nieuwe overzichtelijke structuur heringericht naar een uiterst groene, samenhangende en autovrije leefomgeving, met bouwvelden voor nieuwe ontwikkelingen, een parkzone in het midden en een parkeerhub bij de entree van het gebied. De randen van het terrein bestaan uit groenstructuren en waterfronten (oevers en kades). (3) Veel aandacht wordt besteed aan goede verbindingen voor voetgangers en fietsers, waaronder de aanleg van drie bruggen over het water. Aandacht is er voor het herstellen van cultuurhistorische routes en het creëren van sociale verbindingen (cohesie) met de omgeving. (4) Het gebied krijgt in de groene buitenruimte en in de bebouwing nadrukkelijk een toekomstbestendig karakter. Met de autovrije leefomgeving kan (bijna) de helft van het terrein groen worden ingericht. Het betekent onder meer dat er veel aandacht is voor klimaatbestendigheid, circulair watersysteem en biodiversiteit. Ook voor de bebouwing zijn nadrukkelijk ambities opgenomen over onder meer natuurinclusiviteit, circulaire systemen en biobased materialen.