2024-197 Bijlage 1 Ontwikkelkader-Zeepfabriek 9-07-24

7.3 Duurzame en circulaire maatregelen Uitgangspunt is dat het gebied zo duurzaam en circulair mogelijk wordt ingericht. Dit betekent aandacht voor een divers palet aan maatregelen gedurende de ontwikkeling én het gebruik van het gebied. Belangrijke thema’s zijn: bouwen, ruimtegebruik, mobiliteit, energie en milieuaspecten. In het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022 heeft de gemeente de prestatie-eisen en de uitgangspunten voor duurzaam bouwen vastgelegd. Zo hebben nieuw te realiseren gebouwen in Nieuwegein een minimale gemiddelde GPR Gebouwscore van 8. Circulair ontwikkelen Een duurzame transitie houdt in dat bij de gebiedsontwikkeling wordt uitgegaan van de principes van een circulaire economie. Passend bij het zoveel mogelijk behouden van het fabriekscomplex kan de Zeepfabriek aanjager zijn van het circulaire gedachtegoed. Het gaat hierbij om gesloten kringlopen in

het hele (economische) systeem zodat producten en materialen hun waarde behouden en er geen afval wordt gegenereerd. Bij een gebiedsontwikkeling betreft dit zowel de bouwcyclus als de gebruikscyclus. Circulair ontwikkelen is in Nieuwegein het uitgangspunt. In de geest van Het Nieuwe Normaal voldoen gebouwen aan de uitgangspunten met betrekking tot materiaalgebonden CO2 opslag en uitstoot, herkomst van materialen, omgang met restmateriaal, adaptief vermogen, losmaakbaarheid en hergebruikpotentie. Bij circulair ontwikkelen gaat het om een visie op de gehele levenscyclus van gebouwen met aandacht voor reductie, levensduur, milieu-impact en herbruikbaarheid van materialen. De bijbehorende strategie moet al vanaf het eerste ontwerp worden toegepast. Die strategie moet zich richten op het voorkomen van afvalstromen, het reduceren van grondstoffen, het hergebruiken van bestaande materialen, het gebruiken van biobased materialen, en het zodanig toepassen dat gebouwen flexibel en materialen demontabel en remontabel zijn. De principes voor circulair ontwikkelen gelden voor zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw.

Impressie oeverpark lang Merwedekanaal 40

Duurzame energie Voor het energieconcept op het Zeepfabriek-terrein zijn de prestatie-eisen en uitgangspunten in het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022 het vertrekpunt. De lat wordt door Nieuwegein hoog gelegd vanuit de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn. Voor het Zeepfabriek-terrein betekent dit dat zoveel mogelijk wordt voorzien in de eigen energiebehoefte en dat deze energie duurzaam is opgewekt. De uitdaging van het gebied zit natuurlijk in de ongelijkheid tussen de bestaande fabrieksgebouwen en de nieuwbouw. Voor de nieuwbouw geldt dat deze tenminste energieneutraal is en dat er voldoende ruimte wordt gemaakt voor energieopwekking (bijvoorbeeld via zonnepanelen). Voor de bestaande bebouwing is maatwerk vereist.

Het grotendeels behouden van het bestaande fabriekscomplex past bij het circulaire gedachtegoed. Zoveel mogelijk bedrijfsgebouwen worden hergebruikt met uitzondering van een aantal panden zonder veel toekomstwaarde en het aanbrengen van een aantal doorsteken die nodig zijn om verbindingen te maken in de ruimtelijke structuur (zie hoofdstuk 6). De bestaande gebouwen zullen worden aangepast aan nieuw gebruik. Waar mogelijk dienen materialen die vrijkomen bij de verbouw en sloop te worden hergebruikt. Dit betekent dat bij de keuze van nieuwe bouwmaterialen rekening wordt gehouden met de impact van deze materialen op het milieu. De gebouwen vormen zo een materialenbank. Voorts is het belangrijk om bij zowel nieuwbouw als verbouw rekening te houden met een lage milieu-impact en met een lage CO2 footprint (zoals biobased materialen) en met wat er gebeurt met bouwmaterialen na de eerste functionele levenscyclus. Naast een materiaalpaspoort kan gewerkt worden met slimme tools om het aanbod van materialen te matchen met de vraag. Daarnaast is het belangrijk om adaptieve gebouwen te ontwerpen. Daarmee wordt gedoeld op het bewust van tevoren bepalen welke delen van de gebouwen robuust (levensduur langer dan 50 jaar) en welke delen flexibel, demontabel en losmaakbaar moeten zijn.

Materialen maar ook verdiepingshoogten, stramienmaten en ontsluitingsprincipes dienen daarop te worden afgestemd. Deze denkwijze geldt ook voor de publieke ruimte.

Voor nieuwe bestemmingen zullen er vanzelfsprekend andere behoeften zijn aan warmte, koeling en elektriciteit dan destijds voor de productiewerkzaamheden in de fabriek. Veel van de gebouwen zijn hier niet op toegerust. Daar staat tegenover dat juist op het moment van transformatie er kansen zijn om – met het oog op de toekomstige invulling – doelgerichte maatregelen (maatwerk) te nemen om de gebouwen energiezuinig te maken. Daarnaast geldt het streven om, mits haalbaar, ook voor het fabriekscomplex een energievoorziening te creëren met 100% duurzaam opgewekte energie. Vanuit circulariteit bezien is het de ambitie om op het gebiedsniveau van het Zeepfabriek-terrein zoveel mogelijk een efficiënt gesloten energiesysteem te realiseren, bijvoorbeeld door installatiearm en passief te bouwen. Juist in combinatie met de nieuwbouw kunnen hierin mogelijk stappen worden gezet. Belangrijk is dat er een netbewust energiesysteem wordt gekozen dat netcongestie voorkomt. Daarbij kan het gebied zich bijvoorbeeld profileren als een proeftuin voor innovaties en het testen van energie(mix)systemen. De voorzieningen die nodig zijn voor het energiesysteem van de gebouwen op het terrein van de Zeepfabriek – denk aan transformatorhuisjes – worden inpandig opgelost. Voor (markt)partijen biedt dit kansen tot participeren en experimenteren.

Tijdens de gebruikscyclus gaat het bij gesloten kringlopen over energie, water en afval. Het circulair maken van deze systemen begint al bij het ontwerp van gebouwen en publieke ruimtes. Deze zijn elders in dit hoofdstuk uitgewerkt. Circulair watergebruik Schoon drinkwater is een schaars goed. Met circulair watermanagement kan het plangebied bijdragen aan voldoende waterbeschikbaarheid in de toekomst. Circulair betekent hierbij: opvang, zuivering en hergebruik van (grijs) afvalwater en regenwater. Gezuiverd water kun je inzetten voor meerdere toepassingen in de gebouwen. Door afval- of regenwater te zuiveren en opnieuw te gebruiken is water geen afvalstof meer, maar een grondstof. Behalve water kunnen ook aanwezige nutriënten, energie en warmte uit afvalwater opnieuw worden ingezet. De ambitie is om op gebiedsniveau watervraag en -aanbod te matchen, waarbij water zoveel mogelijk verantwoord wordt hergebruikt en waterstromen worden gescheiden. Door water te bufferen (op daken, gevels, bodem en diepe ondergrond, openbare ruimte, gebouwen) ontstaat de optie om in tijden van waterschaarste water beschikbaar te hebben voor de groene buitenruimte, de groene binnentuinen en de groene daken en gevels. De insteek daarbij is om sponswerking van de bodem te vergroten waarbij waterafvoer wordt vertraagd en binnen het gebied wordt geborgen.

Het regenwater dat in het gebied valt, wordt in het gebied zelf opgevangen door de regenpijpen van gebouwen af te koppelen van het riool. Het grijs afvalwater wordt in het gebied opgevangen en lokaal gezuiverd waarna dit kan worden hergebruikt voor bijvoorbeeld toiletspoeling of het wassen van kleding. Het zwart afvalwater wordt wel via het riool afgevoerd.

Aandachtspunt bij de uitwerking is dat waar mogelijk passieve duurzaamheid wordt toegepast. Daarmee wordt gedoeld op de optimale mogelijkheden die vanuit het ontwerp te realiseren zijn en waarbij de natuurlijke omstandigheden worden benut. Voorbeelden zijn onder meer het voorkomen van energieverlies, het benutten van warmte en licht van de zon, het koelen door wind, schaduw, groen en water, het ventileren door buitenlucht en het benutten van hoogteverschil voor waterstromen. Investeren in passieve systemen is eenmalig. Pas daarna volgen toepassingen van actieve duurzaamheid met installatietechnische oplossingen. Investeren in actieve systemen is blijvend want ze vragen onderhoud en moeten na een bepaalde periode vervangen worden. Bodem In hoofdstuk 2 is beschreven dat sprake is van een bepaalde mate van bodemverontreiniging. Sanering van deze bodemverontreiniging is randvoorwaardelijk in deze herontwikkeling.

Duurzaam ruimtegebruik Met een hoge bebouwingsdichtheid en meervoudige functies wordt het plangebied bij uitstek een voorbeeld van duurzaam ruimtegebruik. Het Zeepfabriek-terrein wordt een intensieve stedelijke inbreiding met een multifunctioneel gebruik. Veel van de bestaande structuren (gebouwen, wegen en leidingen) kunnen worden herbenut. Ook in de steeds drukker wordende ondergrond is het belangrijk om duurzame en strategische keuzes te maken.

Afval = grondstof Het streven is om afval te verminderen, te scheiden en zo circulair mogelijk in te zamelen. In hoofdstuk 9 wordt beschreven hoe de afvalinzameling ruimtelijk wordt ingepast. Daarnaast geldt de ambitie dat apparaten en gebruiksvoorwerpen op het Zeepfabriek-terrein worden hergebruikt of gerepareerd kunnen worden.

Duurzame mobiliteit Zoals in hoofdstuk 5 al beschreven wordt het plangebied volledig ingericht op een duurzaam en gezond mobiliteitsconcept. De specifieke situatie van de Zeepfabriek maakt dat de ambities op het vlak van mobiliteit hoog liggen. Uitgangspunt is het STOMP-principe waarbij in het ruimtelijke concept voorrang wordt gegeven aan lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. In het plangebied wordt autoverkeer ontmoedigd en elektrische mobiliteit gestimuleerd. 41

huiskamer

creatieve bedrijvigheid

sport

horeca

pop-up paviljoen

maakindustrie

onderwijs en start-up

Wasbar

ontdekstation

flex werkplekken

horeca

studio’s

paviljoen

moestuinen

oefenruimtes

42

8. PROGRAMMA Het programmatisch concept voor het Zeepfabriek-terrein bestaat uit een bijzondere mix aan functies die invulling geeft aan de thema’s ontmoeten, talenten, ondernemen en wonen. Op het terrein is volop ruimte voor het maken van een grote diversiteit zodat het gebied voor alle Nieuwegeiners iets te bieden heeft. De ambitie is dat er in hoge dichtheden verrassende en onverwachte programma’s gaan ontstaan waarbij op de verschillende plekken in het gebied (oudbouw én nieuwbouw) samenhang en kruisbestuiving worden gevormd. Zo kan er een bijzondere stadscultuur worden opgebouwd met ontmoetingsplekken, culturele functies, vrijetijdsactiviteiten, educatie, creatieve werkruimtes en bijzondere woonmilieus. In gezamenlijkheid gaat het programma bijdragen aan de totstandkoming van de gewenste gebiedsidentiteit.

van de buitenruimte en de plinten van gebouwen (de stad op ooghoogte). Dit is niet alleen een kwestie van goed ontwerp maar ook van de juiste functies op de juiste plek. Het is dus belangrijk waar in het gebied het programma gaat landen. Crossovers: creëren van sociale interactie en collectiviteit Een belangrijk element van de gebiedsidentiteit is dat er op allerlei manieren interactie en ontmoetingen gaan plaatsvinden tussen de verschillende functies en gebruikers. Dit kan vooral plaatsvinden op de kleinere schaal van de (samenhangende) ontwikkelingen. Bijvoorbeeld op het niveau van een woonblok of van een ensemble van fabrieksgebouwen. Interactie en ontmoetingen kunnen maximaal gestimuleerd worden door gezamenlijke crossovers te maken in de verschillende ontwikkelingen. Met crossovers wordt hier gedoeld op specifieke functies of ruimtes binnen een (samenhangende) ontwikkeling die ingericht zijn op onderlinge interactie of uitwisselingen met publiek. Invullingen voor dergelijke crossovers kunnen door marktpartijen worden aangedragen, maar ook door andere initiatiefnemers en bewoners. Ze kunnen formeel en informeel van karakter zijn.

Voorbeelden zijn caféachtige co-working settings voor ondernemers, een buurthuis voor bewoners, een pluktuin of moestuin, interactieruimtes tussen onderwijs en ambachtelijke maakbedrijven of een inrichting van de buitenruimte tussen sportondernemers. Ook tijdelijke publieksactiviteiten vanuit de diverse programma’s kunnen crossovers zijn. Het doel van het stimuleren van deze crossovers is dat er, naast een betere samenhang tussen functies, meer collectiviteit, sociale interactie en kruisbestuivingen gaan ontstaan. Daarbij is ook het figuurlijke ‘eigenaarschap’ essentieel. Om betrokkenheid, ontmoetingen en sociale veiligheid te verkrijgen binnen dat stelsel van plekken is het onmisbaar dat er door de bewoners en andere gebruikers een ‘gevoel van eigenaarschap’ ontstaat over de buitenruimte tussen de gebouwen.

8.1 Programmatisch concept Met ‘programma’ wordt hier gedoeld op al datgene wat hier een functie heeft voor de (toekomstige) gebruikers. Dat gaat dus over de functionele invulling van de bestaande gebouwen, nieuwe ontwikkelingen, tijdelijke functies en de gebruikersfuncties van de openbare ruimte. Het is essentieel dat alle ontwikkelingen conceptueel onderdeel uitmaken van het grotere geheel. Het programmatische concept is immers een belangrijke bouwsteen van de nieuwe gebiedsidentiteit. Vier thema’s Het programmatisch concept heeft een hoog ambitieniveau en bestaat in lijn met de gewenste identiteit uit een stedelijke en samenhangende mix van functies. De focus van het Zeepfabriek-terrein komt te liggen op de vier programmatische thema’s: ontmoetingsplek, talentenplek, ondernemersplek en woonplek. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd welke functies passen bij deze thema’s. Onderscheidend en aanvullend Belangrijk is om met de programmatische invulling onderscheidend en aanvullend te gaan zijn van City en andere bijzondere plekken binnen Nieuwegein. Op het Zeepfabriek-terrein komt de focus te liggen op het innovatieve, het experimentele en het avontuurlijke karakter. Passend bij de gewenste identiteit zijn voorzieningen met alternatieve formules en cross-over concepten op het vlak van horeca, cultuur, kunst, urban sports, creatieve werkruimtes e.d.

Passend is ook wanneer ruimte wordt gegeven aan (ongebonden) Nieuwegeinse ondernemers om nieuwe concepten te ontwikkelen. Binnen het Groot Stadshart kan de Zeepfabriek het vernieuwende en alternatieve zusje van City zijn.

Commerciële en niet-commerciële functies Binnen het plangebied wordt bij zowel het woonprogramma als het overige programma (het zogenaamde niet-woonprogramma) een grote diversiteit nagestreefd. Het doel is om met een gevarieerd aanbod alle Nieuwegeiners te bereiken. De gewenste woningmix wordt verderop in paragraaf 8.5 beschreven. Het gewenste niet-woonprogramma wordt toegelicht in de paragrafen 8.2 t/m 8.4.

Samenhangend stelsel van plekken Het gewenste programma is gekoppeld aan de ruimtelijke ambitie om binnen het plangebied een samenhangend stelsel van plekken te realiseren. Zie hiervoor ook de hoofdstukken 5 en 6. Met de grote variatie aan markante plekken (in en om het fabriekscomplex, aan het water, bij het groen) biedt het plangebied opvallend veel mogelijkheden om ook via de programmatische invulling diversiteit te creëren. Doel is om met de programmatische invulling aan te sluiten bij de specifieke ruimtelijke enscenering waardoor het karakter van de verschillende plekken wordt versterkt. Op het niveau van het plangebied is het belangrijk om niet alleen ruimtelijk maar ook programmatisch een onderlinge verwevenheid van de plekken te verkrijgen. De doorwaadbaarheid van het gebied is een belangrijk ruimtelijk thema en een programmatische samenhang kan bijdragen aan de verleiding om te gaan dwalen door het gebied. Daarbij gaat het bovenal om voetgangers.

Voor de invulling van het niet-woonprogramma in het fabriekscomplex wordt in de basis uitgegaan van een 80%-20% regel: (maximaal) 80% commerciële en (minimaal) 20% niet-commerciële functies. Deze verdeling draagt bij aan zowel de juiste mix als aan een gezonde en haalbare businesscase. Het te behouden deel van het fabriekscomplex omvat circa 18.500 m2 bvo. De 80-20 regel betekent dat hiervan tenminste 3.700 m2 bvo (20% van 18.500 m2) wordt ingevuld met niet-commerciële functies. Het is natuurlijk mogelijk dat een deel van de bestaande fabrieksgebouwen wordt getransformeerd naar woningen. Dat zou betekenen dat er minder volume niet-woonprogramma beschikbaar zou zijn. Om in dat geval te vermijden dat er met de genoemde 20% onvoldoende volume in de mix kan worden bereikt, zal voor de niet-commerciële functies in het fabriekscomplex een ondergrens van 3.700 m2 bvo worden aangehouden. Bij het toevoegen van nieuw volume aan het fabriekscomplex groeit de 80-20 regel ten aanzien van de toegevoegde niet-woonfuncties evenredig mee. In de uitwerking zal duidelijk moeten worden wat de juiste mix van commerciële- en niet-commerciële functies zal zijn.

Het merendeel van het niet-woonprogramma zal landen in het fabriekscomplex. Het niet-woonprogramma bestaat bewust uit een mix van commerciële en niet-commerciële functies.

Samenhangende ontwikkelingen De verschillende plekken in het plangebied bestaan zelf ook weer uit samenhangende ontwikkelingen in wisselwerking met openbare buitenruimten. De wisselwerking is er vooral met de begane grond van gebouwen (de plinten). De samenhang in het gebied wordt immers vooral ondervonden vanuit de beleving 43

De eventuele ruimtereservering voor een school (zie paragraaf 8.3) valt buiten de 80-20 regel. Het is op dit moment nog niet duidelijk of deze in het plangebied zal landen, en zo ja of deze in het fabriekscomplex of in het zuidoostelijke bouwveld zal worden gerealiseerd. Hierover zullen partijen in de fase van uitwerking nadere afspraken moeten maken.

Met het hanteren van de 80-20 regel wordt geborgd dat niet-commerciële functies een wezenlijk onderdeel gaan vormen van de identiteit van het geheel. Deze mix brengt met zich mee dat er een differentiatie in financiële draagkracht bestaat tussen functies. Elke functie heeft als het ware een eigen begroting en opbrengstpotentie. Het onderscheid tussen commercieel en niet-commercieel is niet hetzelfde als tussen commercieel en maatschappelijk. We hebben het hier nu specifiek over de financiële draagkracht. Een deel van de gewenste functies heeft een commercieel karakter, die normaliter leidt tot een positieve bijdrage aan de overkoepelende business case in een vastgoedontwikkeling. Voor bepaalde maatschappelijke functies (zoals cultuur, sport, welzijn en onderwijs) ligt dit anders omdat die doorgaans niet-commercieel zijn en lagere huurprijzen kunnen betalen. Dat geldt ook voor bepaalde nietcommerciële creatieve ondernemers (zoals kunstenaars). Andersom zijn er bepaalde maatschappelijke functies (zoals huisarts of fysio) die goed in staat zijn om hogere huurprijzen te betalen. Dat geldt ook voor bepaalde commerciële ondernemers in bijvoorbeeld sport of wellness.

producten. Er zijn elders in Nederland en daarbuiten allerlei voorbeelden van authentieke horeca-initiatieven in getransformeerd industrieel erfgoed.

Vaste kaders en flexibele invulling Het Ontwikkelkader geeft op hoofdlijnen de ambities, kaders en richtlijnen voor het programma. Deze hoofdlijnen vormen de kaders waarop wordt getoetst. Daarbinnen is alle ruimte voor de gewenste creativiteit, flexibiliteit en aanpasbaarheid. De precieze programmatische invulling van de bebouwing (exacte functies, formules, exploitanten e.d.) wordt dus later in het ontwikkelproces bepaald. Om misverstanden te voorkomen wordt (waar nodig) ook benoemd wat hier niet kan.

Stadshotel Ruimte is er voor een stadshotel, passend bij de identiteit van de Zeepfabriek. In Nieuwegein ontbreekt een hotel op een bijzondere binnenstedelijke locatie. De aanwezige hotels in de nabijheid (zowel binnen de gemeentegrenzen als vlak daarbuiten in Utrecht en Houten) liggen bij afritten van snelwegen. Passend is een stoer boetiekhotel of hostel binnen het fabriekscomplex, gebruikmakend van het industriële karakter. Een hotel is een commerciële functie.

Ontwikkelen in de tijd De precieze programmatische invulling is natuurlijk ook een kwestie van vraag en aanbod. Bepaalde delen van het plangebied (zoals onderdelen van het fabriekscomplex) zullen al op relatief korte termijn tot ontwikkeling kunnen komen waarbij de puzzel van de juiste functie op de juiste plek op dat moment gelijk al start. Andere ontwikkelingen zullen pas later in de tijd aan bod komen. De marktomstandigheden van dat moment zullen daarbij eveneens een rol spelen.

Culturele publieksfuncties Culturele publieksfuncties zijn eveneens onmisbaar in het programmatische concept van de Zeepfabriek. Het gaat hierbij om voorzieningen met een publieks-aantrekkend karakter; zoals voorstellingen, tentoonstellingen, performances en manifestaties van culturele organisaties, gezelschappen, kunstenaars en creatieve ondernemers.

8.2 Zeepfabriek als Ontmoetingsplek Een van de thema’s is ‘de Zeepfabriek als Ontmoetingsplek’. Gedoeld wordt op een mix aan ontmoetingsfuncties voor jong en oud zodat het gebied een bruisende bestemming wordt waar altijd wat te doen is. De gewenste mix bestaat uit bijzondere, innovatieve en onderscheidende concepten in horeca, culturele publieksfuncties en andere vrijetijdsactiviteiten die passen bij de kernwaarden van het gebied. Juist dit soort ontmoetingsfuncties zullen publiek trekken en gaan zorgen voor de gewenste sfeer en beleving van het gebied. Belangrijk is dat de juiste functiemix op de juiste plek binnen de Zeepfabriek gaat komen. Dat vereist een intelligente blik op de kansen en mogelijkheden die het fabriekscomplex biedt. En op de wisselwerking van wat zich afspeelt op de begane grond van de gebouwen (plint) met de openbare buitenruimten. Open plinten met ontmoetingsfuncties dragen bij aan de gewenste levendige sfeer. Bijzondere dag- en avondhoreca Horecavoorzieningen zijn onmisbaar binnen het programmatisch concept van de Zeepfabriek. Ze zijn bij uitstek de levendige publieke functies met aantrekkingskracht op veel doelgroepen. Het gaat hier specifiek om bijzondere, innovatieve en onderscheidende horeca-concepten die passen bij de gewenste identiteit van de Zeepfabriek.

Passend zijn lokale ondernemers die met authentieke, vernieuwende en duurzame formules een eigen verhaal en passie willen neerzetten. Mogelijk ook met een creatieve link naar de geschiedenis van de fabriek. Denk aan concepten als een (kleine) foodhall met enkele foodtrucks, een eetcafé of restaurant met lokaal geproduceerd voedsel, een kunst- of cultureel café, een theehuis, een leerrestaurant, een proeflokaal, een lokale bierbrouwer of een kleine koffiebrander. Dergelijke formules kunnen eventueel op beperkte schaal aangevuld zijn met verkooppunten van aanverwante

Voor het plangebied geldt dat het specifiek gaat om dag- en avondhorecagelegenheden; nachthoreca zoals discotheken zijn niet gewenst. Horeca wordt hier beschouwd als een commerciële functie. Binnen de gemaakte afbakening van bijzondere concepten is het wel gewenst dat er diversiteit ontstaat. Een diversiteit aan horeca draagt bij aan de gewenste levendige sfeer en de toegankelijkheid voor een breed publiek. Daarbij wordt horeca ook verspreid over het plangebied. Zo kunnen uiteenlopende doelgroepen worden bediend en kan levendigheid worden gecreëerd op de verschillende plekken. Het doel is dat vooral het fabriekscomplex gaat ‘leven’ en zich gaat ontwikkelen tot een alternatief en aanvullend centrumstedelijk milieu. Specifieke plekken die zich lenen voor cafés en restaurants zijn onder meer de plinten aan de buitenzijde van het complex en langs het waterfront. Zie daarvoor de kaart met aangeduide ontmoetingsplekken op pagina 27.

Het wensbeeld is dat de Zeepfabriek een nieuwe plek in het sociaal-culturele weefsel van Nieuwegein wordt; een onconventionele, informele, experimentele en uitnodigende ontmoetingsplek voor jong en oud. De gemeente ziet cultuur als een belangrijke tool om de levendigheid en de betrokkenheid in de stad te vergroten en verschillende groepen inwoners bij elkaar te brengen. Daarom wil de gemeente ruimte bieden aan culturele initiatieven die hieraan bijdragen. Het gaat dan om kunstzinnige activiteiten en projecten die Nieuwegein op de kaart zetten, de stad verlevendigen, de historie van Nieuwegein in beeld brengen en die vernieuwend zijn en getuigen van ondernemingszin. Een onderliggende doelstelling van de gemeente is om kunst en cultuur ook bereikbaar te maken voor doelgroepen die daar doorgaans misschien minder mee in aanraking komen. De fysieke leefomgeving kan daar op verschillende manieren aan bijdragen middels een uitnodigende openbare ruimte, toegankelijke buitenvoorzieningen, culturele evenementen en initiatieven van inwoners. Het industriële decor van het fabriekscomplex is de ideale plek voor verbeelding, creativiteit, experiment en kruisbestuiving. Het wensbeeld is een mix van (kleinschalige) publieks-aantrekkende voorzieningen zoals een (klein) filmhuis, poppodium, theater, expositieruimtes, museum e.d.

Dit gaat dus over de Zeepfabriek als een nieuwe publieksbestemming. Idealiter worden koppelingen gelegd met hier gevestigde culturele en creatieve ‘makers’ (zie daarvoor het thema ‘talentenplek’). Ook de buitenruimte kan een plek zijn om te benutten voor kunst en cultuur. Door het actief programmeren van kunst en cultuur in het publieke domein kan voor gebruikers meer betekenis worden gegeven aan het plangebied en de oude fabriek. Zo kan misschien een connectie worden gelegd tussen de fascinerende geschiedenis van de waspoeder-productie en eigentijdse urban culture. Kunst en cultuur in het publieke domein dragen ook bij aan de (visuele) kwaliteit van de buitenruimte, en kunnen verbindingen versterken van de Zeepfabriek naar omliggende gebieden. 44

Het gebied is niet de aangewezen plek voor grootschalige en/of commerciële publieksfuncties zoals een bioscoop of schouwburg; deze bevinden zich in City. Ook is het gebied niet de aangewezen plek voor grootschalige of veel geluid-producerende evenementen in de buitenlucht. Kleinschalige culturele en horeca evenementen die de identiteit versterken zijn vanzelfsprekend wel gewenst. Binnen de gebiedsontwikkeling van de Zeepfabriek worden culturele publieksfuncties in principe beschouwd als niet-commerciële functies. Denkbaar is wel dat een bepaalde functie (zoals een kleinschalig podium) wordt opgenomen in een grotere exploitatie met commerciële functies, zeker wanneer het gaat om een beperkte oppervlakte.

het hierbij gaat om initiatieven van (lokale) ondernemers. Reëel is dat bedoelde sportfuncties commercieel worden geëxploiteerd. Daarnaast kan nadrukkelijk ook de groene buitenruimte worden ingezet voor outdoor-activiteiten. Passend bij het stoere karakter van de plek zijn bijvoorbeeld urban sports zoals freerunning en skaten. Als onderdeel van de openbare ruimte zijn dit in principe niet-commerciële functies. Het inrichten van de groene buitenruimte voor sport en bewegen sluit ook aan op het initiatief van de gemeente om een openbare sportroute te maken vanuit Sportcomplex Merwestein. Door het verbinden van de groene buitenruimtes kan een sportroute worden aangelegd die de Zeepfabriek koppelt aan Merwestein en het sportcomplex, Rijnhuizen-zuid en Stadspark Oudegein.

Overige publieksbestemmingen en detailhandel De Zeepfabriek is ook een passende plek voor andere publieks-aantrekkende activiteiten zoals bijvoorbeeld sport, wellness en buurtvoorzieningen. Deze worden meegenomen in het thema ‘talentenplek’. Het plangebied is daarentegen niet de aangewezen plek voor detailhandel en maakt geen onderdeel uit van het kernwinkelgebied. Het betekent dat slechts in beperkte mate bepaalde initiatieven mogelijk zijn, en alleen wanneer deze de gebiedsidentiteit gaan versterken en ondergeschikt zijn. Het gaat dan om kleinschalige (bijzondere) concepten of cross-overs (blurring) in bijvoorbeeld culinair, sport, wellness, fietsen, design en creatieve ambachten. Het moet gaan om concepten die een toegevoegde waarde hebben voor het gebied en de levendigheid van plinten komen versterken. Het Ontwikkelkader gaat hiervoor geen specifieke plekken aanwijzen, het is in de eerste plaats een kwestie van marktwerking. Maar vanuit de identiteit bezien kunnen kleinschalige lokale initiatieven juist wel de ‘smaakmakers’ van de Zeepfabriek zijn. Bedoelde initiatieven worden beschouwd als commerciële functies. Grootschalige concepten zijn niet gewenst.

Talentontwikkeling en educatie De gemeente wil specifieke aandacht geven aan de jongeren in Nieuwegein, met oog voor de sociale en mentale kant: een veilige en uitnodigende plek om erbij te horen, je talenten te ontdekken en waardering te krijgen. Een jongerenplek waar ook aandacht is voor educatie en leer-werk-trajecten past daar goed bij. De impact van jonge mensen is groot op de bevolkingssamenstelling, de lokale economie, de cultuur in de stad, de beleving en de verstedelijking (wanneer jongeren blijven wonen in Nieuwegein). Veel jongeren in Nieuwegein ervaren dat er te weinig aanbod is voor hen. Voor de toekomst van Nieuwegein is er veel aan gelegen om dit aanbod te versterken en jongeren meer te verbinden met de mogelijkheden in de stad. Het is een bewuste keuze om de bijzondere kwaliteiten van de Zeepfabriek hiervoor in te zetten. De precieze vorm moet nog worden uitgewerkt maar denkbaar is een laagdrempelige jongerenhub met aandacht voor talentontdekking en ontwikkeling. Belangrijk daarbij is om actief connecties te leggen met middelbare scholen en het MBO, de diverse initiatiefnemers binnen het thema Talentenplek en met lokale ondernemers. Een jongerenhub is een maatschappelijke en niet-commerciële functie.

8.3 Zeepfabriek als Talentenplek Een van de thema’s is ‘de Zeepfabriek als Talentenplek’. Daarmee wordt gedoeld op een plek voor jong en oud om mee te doen, actief te zijn, nieuwe vaardigheden te ontdekken en iets met je talenten te doen. Dat kan op allerlei vlakken; sport, yoga, dans, muziek, theater, beeldende kunst, nieuwe media, mode, materiaalbewerking enzovoort. Het wensbeeld daarbij is dat de Zeepfabriek (naast een levendige publieksbestemming) ook een ongedwongen en laagdrempelige activiteitenplek wordt met aandacht voor talentontwikkeling. Waar het bij de Ontmoetingsplek gaat om publieksfuncties voor ontspanning en vermaak, gaat het bij de Talentenplek om zelf actief mee te doen. Dat kan in verschillende vormen van aanbod: spontane activiteiten, georganiseerd door verenigingen of door ondernemers.

Onderwijs Vanuit het programma Vitale Scholen heeft de gemeente de huidige en gewenste situatie voor de scholen in Nieuwegein in beeld gebracht. Als voormalige groeikern zijn de meeste scholen in Nieuwegein in de jaren ’70 en ’80 gebouwd waardoor veel gebouwen verouderd zijn en toe zijn aan vernieuwing. Binnen dat programma wordt ook gekeken naar bevolkingsprognoses en leerlingenaantallen. Vanuit het staande beleid en de ontwikkelingen is gekeken naar het Zeepfabriek-terrein. De gemeente streeft ernaar om in elke wijk een basisschool te hebben. Merwestein heeft er nu geen. Met de nieuw te bouwen school in Rijnhuizen liggen er wel drie basisscholen binnen 1,3 km. Met de geplande programmering is de prognoses dat er onvoldoende leerlingen komen te wonen om een nieuwe basisschool in Merwestein te rechtvaardigen. Afhankelijk van het type en aantal te realiseren woningen kan dit veranderen, maar dat is nu niet de verwachting.

Om geen gesloten werelden te krijgen is het belangrijk dat de verschillende initiatieven binnen de Talentenplek transparant en open toegankelijk zijn, passend bij de gewenste doorwaadbaarheid van het gebied. Zo kan er uitwisseling ontstaan tussen subculturen, en begrip voor wat er zich binnen afspeelt. Een aantal sub-thema’s wordt hier toegelicht zonder dat de precieze invulling van het programma wordt voorgeschreven.

Nieuwegein heeft drie middelbare scholen. Uit de prognoses komt naar voren dat het aantal middelbare scholieren de komende jaren gestaag stijgt met 800 leerlingen. De gemeente zal dan ook moeten gaan voorzien in uitbreiding van de middelbare scholen. Mogelijk kan het Zeepfabriek-terrein hieraan bijdragen. In dit Ontwikkelkader is derhalve een indicatieve ruimtereservering voor circa 2.500 tot 4.000 m2 bvo opgenomen. De invulling hiervan zou in de bestaande bebouwing van het fabriekscomplex kunnen, maar mogelijk ook in het zuidoostelijke bouwblok in de groene rand. De keuze hiervoor is nog niet gemaakt. Een school is een maatschappelijke en niet-commerciële functie.

Broedplaats voor kunst, cultuur en ambachten De Zeepfabriek kan een betaalbare broedplaats en makersplek zijn waar kunst wordt gemaakt, gezelschappen ruimtes vinden, cursussen worden gevolgd en bandjes kunnen oefenen. De industriële rauwe sfeer van de fabriek biedt hiervoor een ideale plek. Betaalbaarheid is wel een randvoorwaarde. Binnen de gebiedsontwikkeling van de Zeepfabriek wordt een dergelijke broedplaatsfunctie in principe beschouwd als een niet-commerciële functie. Denkbaar is om binnen het geheel van een business case bepaalde ruimtes aan te wijzen voor deze broedplaats, en voor de invulling ervan ambitieuze initiatiefnemers te betrekken.

Buurtvoorzieningen Naast de genoemde functies kan de Zeepfabriek ook een plek zijn voor buurtvoorzieningen zoals een ontmoetingscentrum voor de buurt, een pakketophaalservice (idealiter gekoppeld aan de parkeerhub), kinderopvang en eerstelijns zorgfuncties (huisarts, fysio, tandarts e.d.). Kinderopvang en eerstelijns zorgfuncties zijn weliswaar maatschappelijke functies maar wel met het vermogen om commerciële huurprijzen te dragen.

Sport, bewegen en ontspannen De Zeepfabriek wordt een gezonde leefomgeving. Dat betekent onder meer dat er aandacht is voor sport, bewegen en ontspannen. Het fabriekscomplex is een geschikte omgeving voor kleinschalige indooractiviteiten. Voorbeelden hiervan zijn fitness, dansen, yoga en wellness. Passend bij de gebiedsidentiteit is dat 45

8.4 Zeepfabriek als Ondernemersplek Een van de thema’s is ‘de Zeepfabriek als Ondernemersplek’. Daarmee wordt gedoeld op het realiseren van een creatieve werkomgeving voor een mix van start-ups en scale-ups, creatieve ondernemers, kunstenaars en ambachtelijke makers. De gewenste diversiteit vraagt om een mix van verschillende werkruimtes zoals ateliers, makersplekken, co-working ruimtes en co-offices. Het doel is om met communityconcepten een creatieve en innovatieve werkomgeving te maken voor verschillende typen ondernemers. Belangrijk daarbij is een mix in huurniveaus, vernieuwende concepten, programma’s voor interactie en kruisbestuiving, experimenteerruimte en expositieruimtes. Als voormalige waspoederfabriek liggen de roots van de Zeepfabriek in het werken. Formeel zit er nu ook nog een bedrijfsbestemming op het plangebied. Als transformatiegebied krijgt het terrein een nieuwe bestemming. Dat zeggende blijft de Zeepfabriek in de nieuwe identiteit een aantrekkelijke plek waar mensen ook in deze tijd graag willen werken. Met name geldt dit voor het industrieel erfgoed dat (in de combinatie met andere levendige functies) een werkomgeving kan zijn die binnen Nieuwegein in deze vorm nog niet bestaat. Met het onderscheidende industriële karakter en de centrale ligging kan de Zeepfabriek zich positioneren als een nieuw type creatieve werklocatie.

Vanuit vraag en aanbod bezien is het Zeepfabriek-terrein niet de aangewezen plek voor kantoren (met een oppervlakte groter dan 500 m2) en voor bedrijven (met bedrijfsruimte en opslagruimte) die op een bedrijventerrein thuishoren. Mede gelet op de reservering voor woningbouw zal hier dus geen nieuwbouw voor werkfuncties gaan komen. Het bestaande fabriekscomplex daarentegen is de ideale plek voor het creëren van verschillende typen werkruimtes. Verschillende doelgroepen en community-concepten Een deel van de bestaande bedrijfsgebouwen wordt ingezet om de gewenste creatieve werkomgeving te realiseren. De precieze omvang van de vraag naar werkruimtes binnen dit type omgeving is niet bekend. Maar deskundigen geven aan dat binnen Nieuwegein een grote behoefte bestaat aan betaalbare werkruimtes, en dat juist deze karaktervolle en centraal gelegen plek veel interesse zal losmaken. Bekend is dat binnen de Utrechtse regio het aantal zelfstandigen, startende bedrijfjes en creatieve beroepsgroepen snel groeit en het aanbod aan betaalbare werkruimtes schaars is. Omdat de Zeepfabriek binnen Nieuwegein een nieuw type werkomgeving is wordt ervoor gekozen om niet slechts één doelgroep aan te wijzen. Veeleer is het wensbeeld dat er een bepaalde sfeer en beleving wordt gecreëerd waar ondernemers vanuit verschillende achtergronden zich bij thuis gaan voelen.

Dat begint bij het ontwikkelen van een community-concept waarbij een exploitant zorgt voor de juiste sfeer en het juiste aanbod aan werkruimtes. Een divers palet aan ruimtes is gewenst, waaronder werkateliers, studio’s, co-werkplekken en kleine kantoren (tot maximaal 500 m2). Met box in box principes kan binnen de fabriek snel en flexibel een diversiteit worden gecreëerd. Binnen de brede groep van startups, creatieve ondernemers, kunstenaars en ambachtelijke makers bestaat vanzelfsprekend een verschil in mogelijke financiële draagkracht. Om hierop in te spelen is een differentiatie in huurprijzen gewenst. Om te voorkomen dat op de langere termijn de onderkant van dit palet wordt ingewisseld voor meer commerciële huurprijzen (en daarmee kunstenaars en creatieve makers worden weggedrukt) is het wenselijk om vanaf het begin binnen de Zeepfabriek twee concepten te ontwikkelen; één voor startups en kleine bedrijfjes en één voor kunstenaars en creatieve makers. De eerste groep valt binnen een community die een commerciële huurprijs kan betalen (commerciële functies) en de tweede groep vormt een meer artistieke community met een basale huurprijs (niet-commerciële functies). Voor beide concepten kan een exploitant worden gezocht die de werkruimtes exploiteert en de gewenste sfeer neerzet.

Het ontwikkelen van een goedkope broedplaats voor kunstenaars en creatieve makers garandeert dat ook op de langere termijn ruimte blijft voor experiment in het gebied.

De meeste broedplaats-omgevingen hebben binnen hun concept een sociaal hart bij de entree waar de community elkaar ontmoet. Veel van dit soort concepten maken daarbij een combinatie met horeca of andere ontmoetingsfuncties die openstaan voor het publiek of zelfs een sociaal-maatschappelijke functie heeft. Een café of overlegruimte kan op gezette tijden ook worden ingezet als goedkope ontmoetingsruimte voor de buurt. Bepalend voor het succes is de community-manager die niet alleen de sfeer neerzet maar ook ruimte krijgt om allerlei activiteiten te programmeren. Omdat de Zeepfabriek zoveel meer is dan een werkomgeving is het gewenst dat er een wisselwerking komt met de buitenruimte. Die wisselwerking bestaat uit open en transparante plinten (zodat je van buiten kunt zien wat er binnen wordt gemaakt), een situering op de begane grond voor de bedrijfjes die ook publiek willen ontvangen en een programmering van evenementen, exposities en andere activiteiten voor publiek (zowel in het gebouw als in de buitenruimte).

8.5 Zeepfabriek als Woonplek Een van de thema’s is ‘de Zeepfabriek als Woonplek’. Daarmee wordt gedoeld op het realiseren van een nieuwe woonomgeving op het Zeepfabriek-terrein met stedelijke woongemeenschappen. De omstandigheden om woningen te realiseren op het Zeepfabriek-terrein zijn gunstig. Nieuwegein groeit door en wil tussen 2022 en 2030 5.100 nieuwe woningen realiseren. Een groot deel ervan wordt nabij het plangebied ontwikkeld in City en Rijnhuizen (beide circa 2.500 woningen). Daarmee verandert de directe omgeving van de Zeepfabriek dus aanzienlijk. In City gaat het vooral om hoogbouw-appartementen en aan de zuidzijde van Rijnhuizen vooral om grondgebonden woningen. De bestaande woonbuurten rondom de Zeepfabriek (Merwestein en Jutphaas Wijkersloot) bestaan voornamelijk uit appartementencomplexen en grondgebonden woningen. Stedelijk wonen In het plangebied van de Zeepfabriek zal ‘midden’ stedelijk worden gewoond. In de nieuwbouw op de bouwvelden is ruimte voor circa 650 tot 725 woningen. Daarnaast kunnen (in de nieuwbouw) binnen het fabriekscomplex mogelijk ook woningen worden gerealiseerd. Binnen de genoemde context van de omgeving is het gewenst dat de Zeepfabriek een ‘eigen’ vorm van stedelijk wonen krijgt, passend bij de centrale ligging aan het water en de stoere karakterplek.

De stedenbouwkundige opzet en diversiteit aan karaktervolle plekken (in het groen, aan het water en rondom het fabriekscomplex) geven ruimte aan verschillende samenhangende woonomgevingen en woontypen. De wens is immers dat de Zeepfabriek aantrekkelijk gaat zijn voor meerdere doelgroepen die als overall kenmerk hebben dat ze graag stedelijk willen wonen. Belangrijke doelgroepen zijn jongeren/starters en ouderen. Maar ook kunnen mogelijkheden worden gecreëerd voor gezinnen. Voor deze doelgroepen is de beschreven mix van activiteiten in het fabriekscomplex heel interessant. Daarnaast liggen voorzieningen als een supermarkt en openbaar vervoer op loopafstand van de locatie. Woningmix De gewenste doelgroepenmix betekent ook dat er een mix van woningen nodig is die varieert naar uiterlijk, inhoud, omvang en karakter. Deze mix past ook bij het gemeentelijke beleid om te streven naar een inclusieve stad waarbij verschillende doelgroepen en leefstijlen met elkaar samenleven. Specifieke aandacht daarbij dient te gaan naar voor realiseren van betaalbare woningen, een goede mix van huur en koop, aantrekkelijke en veilige woonmilieus, en de kwaliteit en duurzaamheid van woningen. In aansluiting op het Omgevingsprogramma Wonen 2024 zal twee-derde van de woningen op het Zeepfabriek-terrein bestaan uit betaalbare woningbouw.

De verdeling voor dit plangebied is opgebouwd uit 30% sociale huur, 12% lage middenhuur, 24% betaalbare koop en 34% vrije sector.

46

8.6 Buitenruimte en tijdelijke functies

Eisen aan de woningtypen Voor de sociale huurwoningen geldt dat het belangrijk is om hierover vroegtijdig in contact te treden met de woningcorporaties. Ook binnen de sociale huurwoningen wordt gestreefd naar een gemengd woonmilieu met een afwisseling van grotere en kleinere woningen, zodat er ruimte is voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, maar ook voor (startende) gezinnen. Een voorbeeldverdeling binnen de sociale huurwoningen kan zijn: twee-derde driekamerwoningen en een-derde twee- en vierkamerwoningen, met bijvoorbeeld een gemiddelde vloeroppervlakte van 65 m2 vvo. De minimale woonoppervlakte van de sociale huurwoningen is 50 m2 vvo. Voor de realisatie van woningen voor bijzondere doelgroepen (met een minimale oppervlakte van 35 m2 vvo) is het van belang om in overleg te treden met de gemeente.

De buitenruimte is in het hele plangebied nadrukkelijk ook leefruimte en draagt daarmee bij aan het buitengeluk. Het Zeepfabriek-terrein kent een grote variatie aan plekken met elk een eigen omvang, openheid, toegankelijkheid en karakter. Voor de invulling en het gebruik van de buitenruimte is het natuurlijk belangrijk welke directe relatie er is met de functies die eraan geschakeerd liggen. Rondom het fabriekscomplex bestaat een stoere buitenruimte die ingevuld en geprogrammeerd kan worden op een manier die past bij het specifieke karakter. In hoofdstuk 9 Beeldkwaliteitsplan wordt nader ingegaan op het karakter en de invulling van de verschillende buitenruimtes. De grote open ruimtes, zoals het centrale plein, de kop van de fabriek en langs het Merwedekanaal, zijn geschikt voor terrassen, kunstuitingen en tijdelijke (kleinschalige) manifestaties en evenementen. De meer besloten ruimtes kunnen worden ingevuld met activiteiten van de toekomstige gebruikers. Het is de ambitie dat gebruikers in crossover-verbanden de ontmoetingsfunctie gaan bevorderen. De buitenruimte kan daarbij een rol spelen.

Voor de lage middenhuurwoningen (tot € 1.028 per maand prijspeil 2024) geldt dat deze vooral voor één en tweepersoonshuishoudens bestemd zullen zijn; het gaat hierbij om driekamerwoningen (met twee slaapkamers) van circa 70 m2 vvo. In het segment betaalbare koop en overige middenhuur geldt dat voor deze locatie de voorkeur uitgaat naar realisatie van betaalbare koop. Het uitgangspunt is een woonoppervlakte van minimaal 50 m2 vvo. Voor eenderde van de woningen in dit segment dient de koopprijs onder de € 260.000 (prijspeil 2024) te liggen. Voor deze woningen mag, in overleg met de gemeente, afgeweken worden van het uitgangspunt van 50 m2 vvo. De overige twee-derde van deze woningen dienen onder de landelijke betaalbaarheidsgrens van €390.000 (prijspeil 2024) te worden gerealiseerd. De gemeente wil de markt uitdagen om mee te denken over het betaalbaar houden van deze woningen op de lange termijn.

De groene parkachtige inrichting en de randen van het plangebied kunnen worden benut voor sport en spel en hebben tegelijk ook een belangrijke functie voor de klimaatadaptatie en de biodiversiteit. Bij tijdelijkheid gaat het naast de genoemde invullingen ook over placemaking. Voordat het gebied helemaal is uitontwikkeld zijn we jaren verder. Vooral in de beginjaren zal het gebied aanvoelen als een pioniersplek, en dan met name in en rondom het fabriekscomplex. Het is daarom belangrijk dat placemaking activiteiten in lijn gaan liggen met het gewenste karakter. Spannende en creatieve uitingen van pionierende ondernemers zullen immers flink gaan bijdragen aan de nieuwe sfeer, en kunnen het gebied op de kaart zetten in Nieuwegein.

Voor de vrije sector tenslotte geldt dat, ten behoeve van de doorstroming, de voorkeur uitgaat naar realisatie van (merendeels) koop. Specifiek voor het aantrekken van gezinnen is het wenselijk om in dit segment grote appartementen van minimaal vier kamers te realiseren.

8.7 Programma in cijfers Woongemeenschappen Zoals gezegd krijgt de Zeepfabriek een ‘eigen’ vorm van stedelijk wonen, passend bij de centrale ligging aan het water, de stoere karakterplek en bij de wens om een verbindende community te realiseren. Het doel is om voor jong en oud een aantrekkelijke woon- en leefomgeving te maken nabij de stedelijke levendigheid. Gewenst is om de hiervoor beschreven diversiteit aan woningtypen te realiseren binnen de vorm van stedelijke woongemeenschappen, met aandacht voor samen-leven, delen en zorgen voor elkaar. Dit wordt gerealiseerd in de vorm van stoere appartementenblokken rondom gemeenschappelijke buitenruimtes, mogelijk aangevuld met collectieve ruimtes en/of voorzieningen. De volledige variatie zoals beschreven in de woningmix vindt plaats op gebiedsniveau, maar daarbinnen krijgen de verschillende woongemeenschappen ook een bepaalde mate van variatie in betaalbaarheid en woontypen, waarbij wordt gestreefd naar gemengde woonmilieus met een afwisseling van grotere en kleinere woningen. Hier ligt onder meer een relatie met de afstand tot de levendige hotspot in de fabriek.

Het kwantitatieve programma wordt niet exact voorgeschreven. De precieze vierkante meters zullen een gevolg gaan zijn van hoe marktpartijen invulling zullen geven aan de verschillende ruimtelijke en programmatische kaders zoals elders beschreven in dit document. De kwantitatieve ontwikkelruimte wordt uiteraard wel begrensd door kaders als de aangewezen bouwvelden, de gewenste bouwhoogtes, de gewenste omvang van woningen en de aangewezen waardevolle delen van het fabriekscomplex. Vanuit deze begrenzing kan wel in bandbreedtes een inschatting worden gemaakt van het mogelijke kwantitatieve programma op het Zeepfabriek-terrein. Om hier een beeld van te geven worden enkele cijfers gegeven. Totaalprogramma Het huidige fabriekscomplex omvat circa 30.000 m2 bvo. Hiervan is circa 18.500 m2 aangewezen als te behouden/hergebruiken waardevolle bebouwing. Door middel van sloop-nieuwbouw en optopping kan binnen het fabriekscomplex circa 12.200 m2 bvo nieuwbouw worden toegevoegd. Daarmee zal in de nieuwe situatie de omvang van het fabriekscomplex bestaan uit circa 30.700 m2 bvo.

Het merendeel van de woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouw op de bouwvelden ten zuiden van het fabriekscomplex (zie ook hoofdstuk 5). Hier gaat het om een bebouwingstypologie van bouwblokken tussen vijf en acht bouwlagen met een collectieve tuin. Een kleiner deel betreft woningen te midden van het fabriekscomplex. Dat gaat in ieder geval om nieuwbouw op de plek waar sloop is voorzien van een minder waardevol gebouw. Maar mogelijk (indien technisch en financieel haalbaar) ook om een optopping met nieuwbouw boven op bestaande bedrijfsgebouwen en/of om loft-appartementen in een getransformeerd deel van de fabriek.

Op het overige terrein zijn voor nieuwbouw vier grotere en drie kleinere bouwvelden aangewezen. Rekening houdend met de gewenste collectieve tuinen en de gewenste bouwhoogtes kan hier circa 77.000 m2 bvo worden toegevoegd, waarvan circa 44.000 m2 bvo op het grondeigendom van Ecolab en circa 33.000 m2 bvo op het grondeigendom van de gemeente.

47

Aantal woningen In de nieuwe woonblokken op de bouwvelden is ruimte voor de realisatie van in totaal circa 650 tot 725 woningen. Het aantal woningen wordt onder meer bepaald door de gemiddelde omvang van de woningen en de ruimtereservering voor eventuele niet-woonfuncties binnen de nieuwbouw. Indien mogelijk kunnen (in de nieuwbouw) binnen het fabriekscomplex ook woningen worden gerealiseerd. Ruimte voor voorzieningen en werkfuncties De beschreven mix aan voorzieningen en werkfuncties krijgt vooral een plek binnen het bestaande fabriekscomplex, waarvan de omvang na herontwikkeling circa 30.700 m2 bvo bedraagt. Tevens is een deel van de plintinvulling van de nieuwbouw beschikbaar voor voorzieningen. Het totaalprogramma aan voorzieningen en werkfuncties bestaat voor 80% uit commerciële en voor 20% uit niet-commerciële functies (zie 8.1 voor een nadere beschrijving van deze 80-20 regel). Naast genoemde plekken voor het niet-woonprogramma houdt de gemeente de mogelijkheid open om een van de kleinere bouwvelden te reserveren voor het huisvesten van een schoolgebouw. Deze valt buiten de beschreven 80-20 regel. punt Voorzorg

de

ska

riek

fab

Aantal parkeerplaatsen Al het parkeren van bewoners en andere gebruikers vindt plaats in de parkeerhub aan de zuidzijde van het terrein. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is nu nog niet vastgesteld. Dit volgt uit het uiteindelijk te realiseren kwantitatieve programma (aantal woningen en overige functies), de bijbehorende parkeernormen en het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. In het kaartbeeld in hoofdstuk 5 heeft de parkeerhub een omvang van circa 12.500 m2. Het gaat dan om circa 500 parkeerplaatsen.

Sluisplein

Zeepplein

aat

sstr

riek

fab

Fabrieksterrein

Oevers Oeverpark

Binnentuin

Waspark

Groene rand

vijf dragers van de buitenruimte 48

9. BEELDKWALITEIT Merwedekanaal worden zoveel mogelijk ingepast. Nieuwe publieke functies en een recreatieve inrichting van de oevers geven de waterkant een nieuwe betekenis.

De beeldtaal van de bebouwing en de buitenruimte is een belangrijk middel om het gewenste herkenbare en onderscheidende karakter te verkrijgen. In dit hoofdstuk wordt de beeldkwaliteit van de buitenruimte, de nieuwbouw en het fabriekscomplex beschreven. Deze sluit aan bij de gebiedsidentiteit zoals in hoofdstuk 4 is beschreven. De beeldkwaliteit bestaat uit ruimtelijke randvoorwaarden en vormt een toetsingskader voor de verdere ontwikkeling van het plangebied.

De oever van het Merwedekanaal bestaat uit een aantal delen; punt Voorzorg op de kop van de Doorslag en het Merwedekanaal, de aanlegkade bij de Zeepfabriek en het oeverpark. Op de kop kan op de plek van de oude villa Voorzorg een nieuw paviljoen worden gebouwd met een terras in een lommerrijke setting aan de Napoleontische route. Ter hoogte van de Zeepfabriek heeft de oever een aanlegsteiger. Het rauwe en industriële karakter van het fabrieksterrein wordt hier onderdeel van de oever. De aanlegsteiger vormt een terras aan het water, een plek waar je verder van de bebouwing af, heerlijk in de zon kan zitten, de levendigheid van het water kan ervaren, kan aanleggen met de boot, maar ook een duik kan nemen en zwemmen in het kanaal. Een plek voor verbinding tussen jong en oud. Ten oosten van de huidige fabriekskantine verbreedt de oever tot een oeverpark. Het oeverpark bestaat uit een ligweide als verblijfsplek aan het water toegankelijk voor alle inwoners van Nieuwegein. De Napoleontische route is zichtbaar door de dubbele bomenrij langs de gehele oever van het Merwedekanaal. Daar waar de bomen ontbreken worden deze aangevuld.

9.1 Buitenruimte De structuur van de buitenruimte van het Zeepfabriek-terrein bestaat uit vijf dragers: de oevers, het fabrieksterrein, de groene rand, het Waspark en de binnentuinen. De nieuwe groenstructuur zorgt ervoor dat het grootste deel van het terrein een groene inrichting krijgt. Op verschillende wijzen komt het groene en klimaatbestendige karakter van de buitenruimte tot uiting. Het nu grotendeels verharde plangebied wordt omgezet naar een groene leefomgeving. Groen en water zijn belangrijk voor een leefbare stad. Dit betekent zoveel mogelijk groen, zo min mogelijk verharding. Waar mogelijk wordt in de buitenruimte groen gerealiseerd volgens het principe: groen, tenzij. Waterberging volgens het circulair watersysteem wordt geïntegreerd in het ontwerp van de buitenruimte. De bestaande bomen zijn zo veel mogelijk behouden en ingepast in de ruimtelijke structuur. De materialisering in de buitenruimte dient van hoog niveau te zijn. In een volgende fase dient een inrichtingsplan voor de buitenruimte te worden opgesteld. Dit inrichtingsplan buitenruimte wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeente, zowel kwalitatief als wat betreft financieel beheer.

De groene oever langs de Doorslag vormt een nieuwe wandelroute die de Zeepfabriek onder meer verbindt met City. De route loopt vanaf de nieuwe voetgangersbrug over de Doorslag (bij punt Voorzorg) tot aan de Doorslagbrug (bij de Noordstedeweg). Deze wandelroute langs de water-as heeft een informeel en kleinschalig karakter door het smalle water en weelderig groen langs de oevers. Aan de route zijn verschillende ontmoetingsfuncties gesitueerd, zowel ter hoogte van de fabriek als ook bij de nieuwbouw met een horecafunctie met terras op het westen. Deze programmering zorgt voor een levendige route langs de water-as.

Oevers Het aanwezige water rondom het gebied wordt optimaal benut en beleefbaar gemaakt door de oevers toegankelijk te maken voor voetgangers. De bestaande bomen langs de oevers van de Doorslag en het

referentiebeelden oevers Doorslag

referentiebeelden oevers Merwedekanaal 49

Fabrieksterrein Het terrein rondom de Zeepfabriek behoudt een rauwe en industriële uitstraling, een geheel eigen karakter binnen het Groot Stadshart. Rondom de Zeepfabriek ontstaat een aantal informele stedelijke ruimtes die aansluiten op de omgeving en op het fabriekscomplex. Door het openen van het fabriekscomplex ontstaan nieuwe routes rondom de Zeepfabriek. In de Pakkerij wordt een (deels) publieke hal gemaakt die daarmee onderdeel wordt van de Fabrieksstraat. De Fabrieksstraat tussen de garage, werkplaats, watergasgebouw en het opslaggebouw loopt door van buiten naar binnen. Tussen het Ketelhuis, de Emballagefabriek en de Doorslag is het Sluisplein gesitueerd als onderdeel van de route langs de Doorslag. Het Sluisplein is op de middag- en avondzon gelegen en het terras van de horeca in het Ketelhuis bepaalt voor een groot deel de sfeer van het Sluisplein. Het lab en magazijn hebben hun front aan de fabriekskade. Hier vermengt het industriële karakter van de fabriek zich met de groene oever. De Zeepfabriek staat hier aan het Merwedekanaal en met de bestaande aanlegkade is er ruimte voor vrijetijdsbesteding en ontspanning. Het Zeepplein vormt de kop van het Waspark en is de schakel tussen de Zeepfabriek en de nieuwbouw. Het Zeepplein biedt ruimte voor bijvoorbeeld kleine evenementen en voor exposities van de makers, kunstenaars en creatieven uit de fabriek.

Het Zeepplein moet tevens toegankelijk zijn voor laden en lossen voor het fabriekscomplex. De betonplaten rondom de fabriek passen bij de industriële sfeer. Door delen van de betonplaten te verwijderen en beplanting aan te brengen wordt het fabrieksterrein vergroend.

Groene rand Rondom het Zeepfabriek-terrein ligt een stevige groene rand tussen de bebouwing aan de Brugwal en de Lange Laan. De groene rand is al grotendeels aanwezig door de bestaande bomen, het ecologisch waardevolle gebiedje langs de Lange Laan wordt versterkt door de groene rand te verbreden. De groene rand is een parkzone met een ruige en natuurlijke uitstraling, een gecultiveerde wildernis met een variatie aan kruidenruigte, (meerstammige) bomen, grassen, heesters en bloeiende planten. Een smal wandelpad maakt de groene rand toegankelijk en er komt een nieuwe voetgangersverbinding vanaf de Lange Laan naar de groene rand. In de groene rand zijn diverse aanleidingen voor urban sports (zoals bijvoorbeeld skaten of bootcamp) en buiten spelen. In de groene rand gaat spelen in de natuur samen met een hoge biodiversiteit. De parkeerhub sluit met begroeide gevels aan op de groene rand. De gedempte watergang aan de rand van het huidige parkeerterrein wordt gecompenseerd door de watergang langs de Lange Laan te verbreden. Dit biedt tevens een kans om natuurvriendelijke oevers te maken. De bebouwing in de groene rand is omgeven door bomen. Waspark Het Waspark is de brede groene parkzone in het midden van het Zeepfabriek-terrein. Het Waspark is ingericht als een groen en aangenaam verblijfsgebied met ruimte voor ontmoeten, ontspannen, spelen en sporten.

Het Waspark vormt tevens voor voetgangers een belangrijke verbindingsroute over het Zeepfabriek-terrein, en verbindt het fabriekscomplex met de Brugwal de Binnenwal. Het open karakter van het Waspark benadrukt de uitnodigende connectie met de rest van Merwestein en voorkomt dat het woongedeelte op het Zeepfabriekterrein een enclave wordt. Om het verblijfskarakter te benadrukken biedt het park aan bewoners en bezoekers de mogelijkheid in een groene en ontspannen omgeving te verblijven met bijvoorbeeld zitgelegenheden, natuurlijke speelplekken, een eventuele fontein en ruimte voor urban sports. De doorgaande fietsroutes die de Zeepfabriek verbinden met de omgeving gaan bewust niet door het Waspark om te voorkomen dat het

referentiebeelden Waspark en groene rand

referentiebeelden fabrieksterrein 50

park zijn verblijfskarakter verliest. Via de Brugwal vormt het park tevens de auto-entree voor alle bewoners en bezoekers van het Zeepfabriekterrein. Wanneer je met de auto komt ligt de parkeerhub direct aan de rechterzijde. De in- en uitgang van de parkeerhub is aan het Waspark gesitueerd. Via het Waspark is er in rechte lijn zicht op het fabriekscomplex. De identiteit van het fabrieksterrein is verweven met het Waspark.

Nutsvoorzieningen, meubilair en afvalinzameling • Traforuimtes worden in de parkeerhub of een gebouw geïntegreerd. De traforuimtes worden niet op een prominente plek in het gebouw gerealiseerd. • Nutskasten worden ingepast in de gevel, om verrommeling van de openbare ruimte te voorkomen. Indien dit niet toegestaan is door de leveranciers worden deze altijd zo veel mogelijk uit het zicht geplaatst. • WKO-bronnen en de benodigde leidingen houden voldoende afstand van de boomwortels en boomkronen zodat de bomen goede groeiomstandigheden hebben. • Het meubilair en straatverlichting is passend en samenhangend voor het Zeepfabriek-terrein. • Banken, prullenbakken, boomroosters en fietsnietjes zijn een familie binnen de beeldkwaliteit van het Zeepfabriek-terrein. • Ondergrondse afvalcontainers nemen geen prominente plek in de openbare ruimte in en worden zo goed mogelijk ingepast zodat de beleving in de openbare ruimte niet belemmerd wordt. De vuilniswagen moet kunnen rondrijden om het afval in te zamelen. • Wanneer mogelijk, wordt de afvalinzameling groen ingepast, denk aan hagen, bosschages of plantenbakken. • Rolcontainers moeten inpandig worden ingepast. • De parkeerhub wordt tevens de centrale locatie voor pakketdiensten.

Het Waspark is daarnaast ook het klimaatadaptieve midden van het Zeepfabriek-terrein en zal een belangrijke functie hebben in het gewenste circulaire watersysteem (infiltreren, vasthouden, bergen, zuiveren en hergebruiken van water). Met het plaatsen van bomen moet er rekening mee gehouden worden dat het zicht op de Zeepfabriek niet belemmerd mag worden. Binnentuinen De binnentuinen zijn collectieve ontmoetingsruimtes in de halfopen bouwblokken. De binnentuinen vormen een groen interieur met een eigen sfeer tussen de oever van de Doorslag en het Waspark, en tussen en het Waspark en de groene rand. De binnentuinen worden betrokken bij de aangrenzende woningen door het maken van collectieve tuinen, die ingericht kunnen worden als bijvoorbeeld moestuin, pluktuin of speeltuin. De binnentuinen hebben een betekenis voor de buurt en worden vormgegeven in co-creatie met de bewoners. Kleine privétuinen kunnen aan de collectieve tuin grenzen. Erfafscheidingen van de privétuinen worden altijd mee-ontworpen. Ze zijn óf onderdeel van het ontwerp van het gebouw óf zijn onderdeel van het ontwerp van de buitenruimte. Bij het ontwerp van de erfafscheiding tussen een privétuin en de collectieve binnentuin moet veel aandacht zijn voor de kwetsbaarheid van de overgang en de privacy van de bewoners. Op het Zeepfabriek-terrein zijn margezones rondom de halfopen bouwvelden gesitueerd.