2024-197 Bijlage 1 Ontwikkelkader-Zeepfabriek 9-07-24

De meeste ingebrachte ideeën zijn goed inpasbaar binnen de voorgestelde structuur en hebben een plek gekregen in het Ontwikkelkader. Sommige ideeën zijn heel inventief en sympathiek maar voor deze fase nog te concreet. Desondanks zijn dit mooie inspiraties voor latere fases. Een aantal oproepen is niet overgenomen omdat voor een andere koers is besloten (bijvoorbeeld de enkele oproep tot slopen) of omdat ze buiten de reikwijdte van het Ontwikkelkader vallen (bijvoorbeeld de oproep voor een ‘knip’ voor autoverkeer op de Noordstedeweg).

Ingebracht idee / kansen

Uitwerking in Ontwikkelkader

Behouden erfgoed: • Behouden van rauwe, industriële sfeer; • Zoveel mogelijk oude gebouwen hergebruiken; • Slopen; • Behouden en tonen grote onderdelen van de fabriek (sproeidrager, plunjerpomp etc.); • Sfeer en attributen Persil exposeren in museum of horeca (vergelijk Hotel New York Rotterdam); • ‘Iets met wasmachines’, ‘iets met zeep’; • Broedplaats kunst en cultuur’ • Ambachten (makersplek), ‘de nieuwe zeepmaker zonder plastic flacons’; • Startups, kleine bedrijven, meer diversificatie in werk nastreven (nu grote werkgevers, kantoren en ziekenhuis wegtrekken); • Daklandschap benutten, rooftopbar, uitzicht; • Fabriek is de icoon, hoeft geen toren erop;

Genoemde referenties voor industrieel erfgoed Nieuw levendig stadsdeel en culturele hotspot: • De Nieuwe Stad (Prodent) Amersfoort; • Spoorzone Tilburg; • Westergasfabriek Amsterdam; • PAKT Antwerpen; • Cereolfabriek Utrecht; • De Nieuwe Honig Nijmegen; • Vasim Nijmegen; • Strijp-S Eindhoven; • Gelderlandfabriek Culemborg; • Sphinx-kwartier Maastricht; Levendig waterfront: • Rotsoord, Pastoe Utrecht; • Marineterrein Amsterdam; Creatieve broedplaats en werkomgeving: • Werkspoorkathedraal en Werkspoorfabriek; • De Gruyterfabriek, Veemarktkade Den Bosch; • Perron038 Spoorzone Zwolle; • Diverse Philipsfabrieken in Eindhoven; • NYMA Makersplaats Nijmegen (voorheen De Smeltkroes in Honigfabriek); Wonen: •

Neerlandia Draadstaalfabriek Utrecht;

Gedurende de participatie is veelvuldig door betrokkenen gerefereerd aan andere transformaties van industrieel erfgoed. Inmiddels zijn er in Nederland en daarbuiten inderdaad heel veel voorbeelden van oude fabrieken of fabriekscomplexen die een nieuwe toekomst hebben gekregen als levendig stadsdeel, culturele hotspot of creatieve werkomgeving. De referenties zijn een belangrijke inspiratiebron voor het Ontwikkelkader geweest, en dat geldt ook voor de komende planfases.

Geuite zorgen

Uitwerking in Ontwikkelkader

Mobiliteitsconcept en parkeren

Mobiliteit is een uiterst belangrijk thema in het Ontwikkelkader. De wensen en zorgen uit de participatie zijn daarin serieus genomen. Voorop staan de principiële keuzes voor de ruimtelijke inrichting van het Zeepfabriek-terrein. De keuze om het gebied autovrij te maken is immers met veel enthousiasme omarmd in de participatie. Hierdoor kan de gewenste groene leefomgeving worden gemaakt. Voorts is gekozen voor één parkeerhub bij de entree om te voorkomen dat auto’s alsnog kunnen gaan dwalen door het gebied. Daarbij telt dat het terrein een ‘schiereiland’ vormt met in de nieuwe situatie slechts één auto-entree (via de Brugwal). Dat maakt het relatief eenvoudig om de inkomende auto’s al op die plek ‘af te vangen’. Bij de keuze speelt mee dat de loopafstanden naar de parkeerplaats beperkt blijven. De (maximaal) acceptabele loopafstand ligt op 150 m voor woningen, 250 m voor horeca en 500 m voor werken (bron CROW). Nu liggen alle nieuwbouwvelden binnen 150 m, en het merendeel van het fabriekscomplex binnen 250 m vanaf de parkeerhub. Het is uiteindelijk persoonlijk of bewoners en gebruikers bereid zijn de looptijd af te leggen. Een aangename route helpt, maar kan mogelijk niet elke autogebruiker overtuigen. Wel kunnen in de uitwerking van de plannen de woningen dichter bij de hub ingezet worden voor bepaalde doelgroepen.

• •

• • • •

Niet gerust op de loopafstand van parkeerhub naar woningen en werkfuncties; Geen parkeerplaats bij woning zorgt mogelijk voor verminderde vraag cq. wegblijven van bepaalde doelgroepen (vooral genoemd: ouderen en kopers van vrije sectorwoningen); Het autoluwe karakter leidt mogelijk tot overlast van geparkeerde auto’s in de omliggende buurten (waterbed-effect); De voetgangersbrug op de punt leidt mogelijk tot overlast van ongewenst stallen van fietsen op de Herenstraat (door bezoekers fabriek); Onduidelijkheid over toegankelijkheid en parkeren voor mindervaliden; Onduidelijkheid over toegankelijkheid bij verhuizingen, bevoorrading van de voorzieningen (o.a. fabriekscomplex), afvalinzameling en hulpdiensten;

Van belang is verder dat op het Zeepfabriek-terrein voor auto’s (mogelijk) lagere parkeernormen zullen gelden dan in de directe omgeving. Met het gekozen mobiliteitsconcept (zie hoofdstuk 5) wordt immers beoogd om het voor bewoners en gebruikers makkelijker te maken om een alternatief te kiezen (lopen, fietsen, OV of deelauto). In de uitwerking dient rekening te worden gehouden met het voorkomen van een mogelijk waterbed-effect in de omgeving. Dit effect kan ontstaan wanneer gebruikers hun auto makkelijker en goedkoper in de buurt kunnen parkeren. Het vergt aanvullend onderzoek om in beeld te krijgen in hoeverre dit probleem reëel is en welke maatregelen nodig zijn om dit te voorkomen. Ook voor eventuele overlast van fietsparkeerders in de directe omgeving is het lastig om in te schatten in hoeverre dit probleem reëel is. Belangrijk is dat in en rondom het fabriekscomplex voldoende ruimte voor fietsparkeren wordt gerealiseerd. Het monitoren hiervan in de praktijk zal een belangrijk aandachtspunt gaan zijn. Tenslotte kan de zorg om toegankelijkheid voor specifieke doelgroepen en situaties wel worden weggenomen. De keuze voor een autovrije leefomgeving laat onverlet dat de gebruikelijke en noodzakelijke uitzonderingen zijn opgenomen in het Ontwikkelkader.

Het betekent dat er ruimte zal zijn voor mindervaliden-parkeren bij de woning en het gebied ‘gewoon’ toegankelijk is voor verhuiswagens, bevoorrading, afvalinzameling en hulpdiensten (zie ook hoofdstuk 5).

Horeca en evenementen • •

Zorg voor (geluids)overlast van horeca en evenementen op de directe omgeving (buurtbewoners); Zorg hoe dergelijke functies zich verhouden tot de (eveneens) gewenste woonontwikkelingen (wonen in de drukte);

Hoogte van de bebouwing •

Te hoge nieuwbouw leidt mogelijk tot effecten op gezichtsveld en privacy bewoners Herenstraat

Geluid is een belangrijke factor om rekening mee te houden bij de verdere ontwikkeling. Het besef is daar dat met de komst van publieksfuncties in de Zeepfabriek er een ander evenwicht gaat ontstaan in de omgeving. Het Ontwikkelkader maakt hierin de principiële keuze om het plangebied om te vormen naar een levendige ontmoetingsplek aan het water en onderdeel van het Grote Stadshart. Dit betekent onvermijdelijk de komst van publieksaantrekkende functies (waaronder horeca) en het ‘activeren’ van de waterfronten met looproutes en verblijfsplekken. Dit is ook de grote wens van vele betrokkenen in de participatie. Tegelijk wordt de zorg van buurtbewoners serieus genomen. Het Ontwikkelkader bepaalt dat er geen ruimte is voor nachthoreca (uitgaansgelegenheden) en voor grote geluidproducerende evenementen. Met de verdere inpassing van wonen en werken binnen het plangebied zal het gebied ook steeds meer een regulier deel van het stadshart worden. Dit vraagt eveneens om een goed evenwicht tussen de bewoners en de ontmoetingsfuncties. De nieuwe bewoners en gebruikers stellen immers ook eisen aan de woon- en leefkwaliteit. Vanaf het begin zal echter duidelijk gecommuniceerd worden dat je hier woont en werkt in het stadshart. Daar zijn we in het Ontwikkelkader al mee begonnen.

Overigens geldt dit voor de woningen naast de fabriek meer dan voor de woningen in de zuidelijke helft van het terrein.

Het Ontwikkelkader kiest voor een ruimtelijke en groene opzet die gericht is om veel ruimtelijkheid te ervaren en ontmoetingen te stimuleren. De wens is om woongemeenschappen te creëren met een ‘gebiedseigen’ woningtypologie, bestaande uit stoere appartementsblokken rondom gemeenschappelijke binnentuinen. De gebouwen krijgen meerdere lagen, maar zullen wel variëren (tussen 5 en 8 bouwlagen). In hoofdstuk 9 over beeldkwaliteit is dit nader uitgewerkt. Mede door inbreng tijdens de participatie is rekening gehouden met het gezichtsveld vanaf de Herenstraat. De bebouwing aan de Doorslag is lager dan het gemiddelde (afwisselend 5 à 6 bouwlagen) om een goede overgang naar de Herenstraat te maken.

Geuite zorgen

Uitwerking in Ontwikkelkader

Ontwikkelproces

Tijdens de participatie is verschillende keren gevraagd naar het komende ontwikkelproces. Daarbij is met name de zorg uitgesproken in hoeverre de omwonenden en andere Nieuwegeiners betrokken kunnen blijven bij de verdere invulling van de Zeepfabriek. Dat gaat over inspraak maar ook over de mogelijkheid om zelf, van onderop, initiatieven te kunnen nemen. Veelgehoord in de afgelopen periode is dat betrokkenen het participatieproces zeer gewaardeerd hebben. ‘Er is goed geluisterd’ en ‘het is fijn dat we zien dat er met onze inbreng iets is gedaan’ zijn belangrijke uitspraken, omdat het uitgangspunt is dat de Zeepfabriek een verhaal wordt van alle Nieuwegeiners. Inspraak en participatie blijft dus ook in de komende fasen een belangrijk uitgangspunt en is randvoorwaardelijk voor het ontwikkelproces met marktpartijen.

• • • • •

Zorg over de participatie tijdens het vervolgproces; Wens van de directe omwonenden (Herenstraat, Brugwal, Villawal, Meentwal en woonboten Vreeswijkserijpad) om blijvend betrokken te blijven bij planvorming; Zorg over het (commercieel gedreven) ontwikkelproces door marktpartijen cq. het uitblijven van bottom-up kansen via organische ontwikkeling; Zorg over het uitblijven van mogelijkheden voor Nieuwegeiners om hier initiatieven te kunnen nemen en ‘mee te doen’; Zorg over behoud van authentieke, rauwe sfeer in het ontwikkelproces.

Begrijpelijk is ook de zorg dat de ontwikkeling niet (alleen) vanuit commerciële motieven plaatsvindt waarbij de Nieuwegeiners ‘buiten spel’ staan. Gezocht moet worden naar een goed evenwicht. Een transformatie als deze vergt grote investeringen die ergens terug moeten worden verdiend. De oplossing ligt in het (blijven) streven naar een goede diversiteit van functies, activiteiten en initiatieven gedurende alle fasen van de ontwikkeling. Het beoogde ontwikkelproces staat beschreven in hoofdstuk 10. Kern daarvan is dat eerst een tijdelijke periode gaat plaatsvinden van openstelling van het gebied, placemaking en ruimte voor (tijdelijke) initiatieven. Ecolab is inmiddels al begonnen met tijdelijke verhuur. Deze fase is bij uitstek een tijd voor improvisaties en experimenten van lokale initiatiefnemers. Deze ‘eerste gebruikers’ zullen zich de pioniers gaan voelen. Belangrijke notie hierbij is dat dit soort initiatieven al de bouwstenen gaan zijn voor de gewenste identiteit. Maar ook is dit een tijd voor het selecteren van marktpartijen en het maken van definitieve plannen. Wanneer die definitief zijn volgt het (gefaseerd) ontwikkelen van het gebied – het herontwikkelen van het fabriekscomplex en het bouwen van de nieuwbouw. Geleidelijk zal er dus een nieuw evenwicht gaan ontstaan, en onvermijdelijk iets van de pionierssfeer gaan verdwijnen.

In hoeverre dit ook ten koste gaat van de ‘authentieke, rauwe sfeer’ zal de praktijk gaan leren en misschien ook persoonlijk zijn. Wel is duidelijk dat voor bepaalde tijdelijke activiteiten geen plaats meer zal zijn, omdat bouwdelen moeten worden gesloopt of getransformeerd. Het is belangrijk om dit vanaf het begin te blijven communiceren. Maar de praktijk leert ook: lokale pioniers kunnen succesvol zijn en een essentieel onderdeel worden van het ‘verhaal’. Het is goed wanneer deze op zo’n moment een blijvende plek kunnen krijgen. De ‘tools’ in dit Ontwikkelkader om hierop te kunnen sturen zijn vooralsnog gelimiteerd omdat er nog grote afhankelijkheden zijn. Niettemin is een essentiële keuze gemaakt om (blijvend) ruimte te geven aan nietcommerciële initiatieven. Zie hiervoor de 80-20 regel in hoofdstuk 8. Daarnaast is het een ‘gezamenlijke’ opgave van alle betrokkenen om er een succes van te maken.