2024-197 Bijlage 1 Ontwikkelkader-Zeepfabriek 9-07-24

4.3 Wensbeeld Zeepfabriek Gedurende het participatietraject bleek er in Nieuwegein een opvallende eensgezindheid te bestaan over het gewenste toekomstbeeld voor de Zeepfabriek. Dat wensbeeld bestaat uit drie verhaallijnen:

Juist dát gegeven maakt bij veel Nieuwegeiners iets los: op deze bijzondere plek met het erfgoed kan een nieuw verhaal worden geschreven voor de stad. Middenin Nieuwegein kan een karakterplek ontstaan die wordt ingezet om te ontmoeten, te verbinden en nieuwe waarden toe te voegen. Of zoals een bewoner zei: ‘een warme plek die van ons wordt en waar we trots op kunnen zijn’.

(1) Het omvormen van de stoere karakterplek aan het water tot levendige ontmoetingsplek; (2) Het creëren van een andersoortige identiteit binnen het Groot Stadshart; (3) Het inrichten van een gezonde en groene leefomgeving.

4.2 De gewenste identiteit als richtinggevend principe

Verhaallijn 1 | Karakterplek aan het water De eerste verhaallijn gaat over de bijzondere potentie van de fabriek zelf. Veel betrokkenen worden enthousiast van het idee om deze stoere en attractieve locatie om te vormen naar een levendige ontmoetingsplek. Met al zijn karakteristieken kan de Zeepfabriek mogelijk iets toevoegen aan wat nu ontbreekt in Nieuwegein. Aan het ervaren gemis van een cultuurhistorisch stadshart waar van alles te beleven is. En aan het ervaren gemis van een verbindingsplek in een groeikern die voornamelijk is opgebouwd uit afzonderlijke woonwijken die van elkaar gescheiden zijn door een overheersende auto-infrastructuur. Daarbij komt ook de huidige barrièrewerking van het water. Door de Zeepfabriek in te zetten om te verbinden en om nieuwe betekenissen toe te voegen kan hier mogelijk een nieuw verhaal voor Nieuwegein worden gemaakt.

De opgave is dus om voor de Zeepfabriek een nieuw toekomstperspectief te creëren dat met respect voor het erfgoed en de directe omgeving voldoet aan de ambities en verwachtingen van heel Nieuwegein. Dat begint bij het formuleren van de gewenste gebiedsidentiteit. De identiteit gaat over de essenties van wat het gebied straks gaat ‘zijn’; over de gewenste sfeer, karakter, uitstraling en beleving van het gebied. Met het vaststellen van de nieuwe identiteit ontstaat een het wenkend toekomstbeeld dat als een kompas richting gaat geven aan alle inhoudelijke keuzes bij de verdere inrichting en vormgeving van de Zeepfabriek. Het met elkaar vaststellen van de gewenste gebiedsidentiteit is heel bepalend voor de toekomst. Dat komt omdat een identiteit vooral gaat over gedeelde waarden en inhoudelijke thema’s die voor de lange termijn

21

Wensbeeld Behoefte is aan een ‘warme’ sfeer, een plek die verleidt en uitnodigt om te ontmoeten, te verblijven en samen activiteiten te ondernemen. Een laagdrempelige, toegankelijke en inclusieve omgeving waar jong en oud Nieuwegein naar toe komt omdat hier van alles te beleven is. Vanwege het fantastische panorama aan het water ligt hier de kans om de Zeepfabriek ook naar buiten toe een gezicht te geven, en letterlijk te openen. Vanaf de overzijde van het water moet je worden verleid om naar deze magische en spannende plek toe te gaan. Daar waar de oude fabriek introvert en ‘gesloten’ was vraagt de ontmoetingsplek juist om een ‘open’ karakter met veel expressiviteit, een goede doorwaadbaarheid en goede verbindingen voor fietsers en voetgangers. Daarbij mag de historie ook verteld worden. Het industrieel erfgoed met zijn cultuurhistorische waarden, de oude waterlopen en alle verhalen over de Napoleontische route, de lijnoliemolen, de bijna honderdjarige waspoederfabriek en de binding met Jutphaas. Het vraagt om het in beeld brengen van de historie en storytelling. Zo’n karakterplek met veel vertelkracht kan voor trots zorgen bij de Nieuwegeiners. Belangrijk is dat met de ontwikkeling naar een nieuwe identiteit het gevoel groeit dat de Zeepfabriek ‘van ons’ is, zodat er binnen de stad een gevoelsmatig eigenaarschap ontstaat.

Dit kan worden versterkt door Nieuwegeiners in alle fasen mee te laten doen; ‘zelf-doen’ en ‘van onderop’ activiteiten ontplooien en ondernemen helpen mee om het gebied in de harten van de stad te laten sluiten.

van gezicht naar het water, paden langs het water en speelmogelijkheden). Ook het realiseren van een mobiliteitstransitie is een belangrijke tool in het streven naar een gezonde en duurzame stad. Nieuwegein zet bij gebiedstransformaties in op het terugdringen van autogebruik en het stimuleren van lopen, fietsen en openbaar vervoer. Wensbeeld Behoefte is aan een gebiedsontwikkeling waar de buitenruimte zo veel mogelijk groen en gezond is ingericht en het water zo veel mogelijk beleefbaar is. Een groene leefomgeving heeft veel impact op mensen, dieren en planten. Groen en blauw dragen bij aan de gewenste transformatie van het harde fabrieksterrein naar de uitnodigende ontmoetingsplek. Met een doordachte natuurinclusieve inrichting kunnen gewenste ecologische verbindingen worden gerealiseerd waardoor de biodiversiteit kan worden vergroot. Met een veel hogere groenverhouding in de buitenruimte ontstaat een groene en gezonde leefomgeving die uitnodigt om te bewegen en te ontspannen en die klimaatbestendig is ingericht. Principes voor een gezonde verstedelijking zijn hier uitgangspunt. Een belangrijk element in het realiseren van veel groen is het (zoveel mogelijk) autovrij maken van het terrein. Parkeren van auto’s gebeurt in een gebouwde parkeerhub en verder is het gebied het domein van voetgangers en fietsers.

De waterfronten aan de Doorslag en het Merwedekanaal zijn uiterst belangrijk in het realiseren van de gewenste ruimtelijke kwaliteit; met groene routes voor voetgangers en fietsers, met verschillende sfeervolle verblijfsplekken aan het water en met gebouwen die zich openen naar het waterfront.

Verhaallijn 2 | Onderdeel van het Groot Stadshart De tweede verhaallijn gaat over de bijzondere kans om het stadshart aan te vullen. Het wensbeeld van de karakterplek aan het water past bij de toekomstvisie van de gemeente om het centrumgebied te verruimen naar een Groot Stadshart met meerdere identiteiten. De Zeepfabriek kan met een heel eigen invulling een aanvullende identiteit gaan zijn op City en de andere gebieden in de directe omgeving. Belangrijk daarbij is dat de kracht van het huidige stadscentrum niet wordt gekopieerd. Wensbeeld Ten eerste kan de Zeepfabriek zich onderscheiden ten opzichte van andere plekken met een complementaire mix van functies. Het wensbeeld is een bruisende omgeving met een diversiteit aan functies binnen de thema’s ontmoeten, talentontwikkeling, ondernemen en wonen (zie par. 4.7 en hoofdstuk 8 voor een verdere beschrijving van de programmatische thema’s). Ten tweede kan de Zeepfabriek zich onderscheiden met een eigen sfeer en beleving. Met de ongepolijste, stoere en iconische Zeepfabriek heb je de mogelijkheid om een andersoortige invulling te geven met formules die autonoom en uitgesproken zijn, lef tonen en misschien ook wat tegendraads of eigenwijs in de wereld staan. Programmatisch kan de Zeepfabriek dus ook een nieuw baken gaan zijn voor Nieuwegein.

Daarnaast kun je de centrale ligging benutten om nieuwe stedelijke verbindingen te gaan maken. Letterlijk maar ook figuurlijk. Als verbindingsplek komen hier allerlei doelgroepen samen, wat aanleiding kan zijn om interactie en gemeenschapsvorming te stimuleren met op-ontmoeting-gerichte concepten binnen de verschillende programmaonderdelen. En tenslotte heb je het water en het groen, wat uitnodigt om de kades en de buitenruimtes te benutten voor ontmoeten, verblijven en buitenactiviteiten.

van Bentum

City

City

Verhaallijn 3 | Gezonde en groene leefomgeving De derde verhaallijn gaat over de bijzondere kans om een bedrijventerrein van zeven hectare midden in de stad om te vormen tot een gezonde en groene leefomgeving. Dit sluit aan bij de Omgevingsvisie Nieuwegein (2020) waarin wordt ingezet op kwaliteitsverbetering van groen en water om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen, een gezonde leefomgeving te creëren, de biodiversiteit te vergroten en de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. De ambitie is om met meer groen de groenverhouding te verhogen en met meer kwaliteit meer impact te realiseren. Dat geldt ook voor water, waarbij de gemeente inzet op het langer opvangen en bufferen van hemelwater, en het beleefbaar maken van oppervlaktewater (creëren

Zeepfabriek

Merwestein

park Oudegein

structuur City 22

structuur Groot Stadshart

4.4 Positionering

De Zeepfabriek binnen de cultuurhistorische as Op het niveau van de stad heeft de prominente ligging aan de water-as tevens betekenis vanuit cultuurhistorisch opzicht, dat zich in het heden vertaalt naar de reeks markante belevingsplekken binnen Nieuwegein. De driehoekige locatie op de splitsing van de twee waterwegen is al aan het eind van de 13e eeuw ontstaan. Datzelfde water verbindt door de gedeelde geschiedenis veel van het cultuurhistorisch erfgoed in Nieuwegein, zoals natuurlijk de vroegere dorpen Jutphaas en Vreeswijk, maar ook Kasteel Rijnhuizen, Fort Jutphaas, Huis de Geer en Huis Oudegein. Het zijn nu de verschillende karaktervolle belevingsplekken met vertelkracht binnen de stad en waar mensen graag naartoe gaan. De Zeepfabriek kan als nieuwe belevingsplek én verbindingsplek een belangrijke positie innemen langs deze as.

Medebepalend voor het verhaal van de Zeepfabriek is hoe het gebied zich gaat positioneren en onderscheiden van andere gebieden. Daarbij is het benoemen van de beoogde doelgroepen heel belangrijk. Het gaat om meerdere schaalniveaus. De Zeepfabriek binnen de nieuwe verstedelijkings-as Op het niveau van de stedelijke regio is de prominente ligging aan de water-as van Merwedekanaal en Doorslag doorslaggevend voor de positionering van de Zeepfabriek. Die plek aan het water heeft grote betekenis door het verleden én voor de toekomst. Het Merwedekanaal was vanaf eind 19e eeuw een belangrijke verbindings-as waarlangs allerlei industrieën zich vestigden. Zo behoort de Zeepfabriek tot een ketting van industrieel erfgoed langs het Merwedekanaal die gezamenlijk het verhaal van de industrialisatie aan deze water-as vertellen. Niet toevallig vormt het water ook een nieuwe verstedelijkings-as. Met het verdwijnen van veel fabrieken is productie aan het water steeds meer vervangen door consumptie van het waterfront. Zo is de Merwedekanaalzone inmiddels een van de belangrijkste transformatiegebieden van Utrecht. En ook in de verstedelijkingsvisie voor de A12-zone vormt het water een belangrijke identiteitsdrager. Waarbij de toekomstige betekenis van het water nog eens versterkt wordt door het belang van hoogwaardige fietsroutes in de gewenste mobiliteitstransitie.

Al met al maakt de Zeepfabriek op de stedelijk-regionale schaal deel uit van een stapsgewijze transformatie van het waterfront. Het geeft de kans om ook de nieuwe identiteit van de Zeepfabriek te verbinden met deze transitie, en als bestemmingsgebied onderdeel te worden van een groter verhaal van geschiedenis en toekomst.

De Zeepfabriek binnen het Groot Stadshart Op het niveau van het centrum van Nieuwegein kan de Zeepfabriek betekenis krijgen als een nieuw onderdeel van het Groot Stadshart. In de toekomstvisie van de gemeente wordt het centrumgebied verruimd naar een stadshart met meerdere identiteiten. Door zich te onderscheiden met een andere programmatische invulling en sfeer kunnen de verschillende ‘werelden’ binnen het Groot Stadshart elkaar gaan versterken. Belangrijk daarbij is dat de verschillende delen van het stadshart ruimtelijk met elkaar verweven worden, met aangename verbindingen voor voetgangers en fietsers. De ‘eigen’ invulling van de Zeepfabriek staat hierboven beschreven in de 2e verhaallijn in par. 4.3. De Zeepfabriek op buurtniveau Op het niveau van de stad heeft de Zeepfabriek een unieke centrale ligging met de potentie om de omliggende wijken en buurten met elkaar te verbinden. Dat geldt vooral voor Merwestein, City, HerenstraatKruyderlaan, Jutphaas en Rijnhuizen. Waar het fabriekscomplex omzoomd door water voorheen een niettoegankelijke enclave en barrière vormde, kan de toekomst er heel anders uitzien. Door het ‘schiereiland’ te openen en aan alle kanten te verbinden met zijn omgeving ontstaat er voor Nieuwegein een compleet andere ‘kaart’.

De betekenis als verbindingsplek voor Nieuwegein kan verder worden versterkt door je ook in de programmering te richten op ‘verbinding’. Zo kan de Zeepfabriek betekenis krijgen voor de omliggende

van Bentum

Zeepfabriek Jutphaas/ Herenstraat

City

Rijnhuizen

Merwestein

Zeepfabriek park Oudegein

City Merwestein

Cultuurhistorische as

Nieuwe verstedelijkings-as

Groot Stadshart 23

Wijken en buurten

wijken als ontmoetingsplek, vrijetijdsbestemming en plek om je talenten te ontwikkelen. Een fabrieksterrein waar je helemaal omheen moest wordt een hotspot waar je juist naar toegaat. Specifiek voor Merwestein liggen er kansen om de Zeepfabriek ook in te zetten als ontmoetingsplek voor de buurt. De Zeepfabriek ligt in Merwestein en kan een belangrijke rol spelen in het versterken van Merwestein. De Zeepfabriek voegt iets unieks toe aan de wijk, iets om trots op te kunnen zijn. Een belangrijke ambitie is daarom dat Merwestein profiteert van de nieuwe ontwikkelingen. Om de potentie als ontmoetingsplek voor de buurt te kunnen benutten is het van belang dat de Zeepfabriek goed verbonden wordt met de rest van Merwestein; zowel ruimtelijk, programmatisch als sociaal.

Maar daarnaast is het mooi (en ook gewenst) dat de vertelkracht en het iconische karakter van de Zeepfabriek ook een bredere aantrekkingskracht gaan krijgen, op mensen die verder weg wonen of bij gelegenheid een bepaalde bestemming bezoeken. Dat zijn de ‘sporadische gebruikers’ – de mensen die hier een keer per jaar of misschien zelfs maar een keer in hun leven gaan komen. Deze bezoekers zijn dan weliswaar niet de ‘dagelijkse’ dragers van de plek maar geven wel kleur aan de reikwijdte van het verhaal. Nadrukkelijk is de Zeepfabriek er voor iedereen en zal het aanbod aan functies ook een mix moeten zijn om ‘voor elk wat wils’ te creëren. Dat houdt niet tegen dat voor bepaalde doelgroepen specifieke aandacht nodig en gewenst is. Met name jongeren vinden dat er onvoldoende ontmoetingsplekken, doe-activiteiten en talentontwikkelingsmogelijkheden zijn in Nieuwegein. Jongeren vormen dan ook een belangrijke subgroep binnen het geheel.

4.5 Doelgroepen Verreweg de meeste betrokkenen zien de Zeepfabriek primair als een centrale ontmoetingsplek voor Nieuwegeiners. Een plek met een bijzondere ligging en veel cultuurhistorische lading die iets kan bieden wat er nog niet is in Nieuwegein. In wat betrokkenen inbrengen gaat het vooral over ‘cultuur’ en ‘gedeelde waarden’ en veel minder over ‘structuur’ of ‘iconisch vastgoed’. Behoefte is aan een stadshart-beleving vanuit een gevoeld eigenaarschap en trotsheid. Die behoefte aan een dieper gevoelde lading van een plek die je met elkaar deelt brengt met zich mee dat de Zeepfabriek zich in vooral moet richten op de bewoners zelf.

4.6 Kernwaarden gebiedsidentiteit De uiteindelijke gebiedsidentiteit van de Zeepfabriek zal tot uitdrukking komen in een gedeelde beleving van alles wat zich in het gebied gaat manifesteren. Om daar richting aan te geven kunnen we de gewenste identiteit terugvoeren naar een aantal overkoepelende thema’s en waarden. Thema’s gaan over de tastbare inhoud in het gebied: wat gaat de Zeepfabriek bieden? Misschien nog meer bepalend zijn de niet-tastbare waarden die over karakter en beleving gaan, en betekenis en gewicht geven aan de thema’s: wat wil de Zeepfabriek vertellen?

Dat zijn in de eerste plaats de ‘dagelijkse gebruikers’ – de mensen die er wonen, werken of vrijwel dagelijks naartoe komen voor activiteiten, en de ‘regelmatige gebruikers’ – de mensen die hier wekelijks of maandelijks zijn om af te spreken, horeca te bezoeken, te sporten of andere dingen te doen. Zij vormen de essentie van een stadshart, en dragen de plek op handen. Van hen is de Zeepfabriek straks. Daarom ook is het toevoegen van de woonfunctie belangrijk, omdat dit bijdraagt aan het creëren van een gevoeld eigenaarschap. En om dezelfde reden is het verbinden met de direct aangrenzende woonbuurten (Merwestein, City, HerenstraatKruyderlaan, Jutphaas en Rijnhuizen) ook belangrijk.

Magisch

Warm

bruisend

Sporadisch

ontmoeten

spannend

Regelmatig

mysterieus

levendig

uitnodigdend laagdrempelig

zichtbaar

toegankelijk

verbindend

hot and happening

multifunctioneel

Dagelijks

Expressief

doorwaadbaar

kleinschalig

stedelijk

sfeervol integrerend

community

open

Doelgroepen

organisch

industrieel

alternatief rauw

autonoom ongepolijst

Eigenwijs Kernwaarden identiteit 24

van onderop creatief

ongedwongen

autoluw

duurzaam klimaatbestendig

zelf-doen

Talentvol

circulair

Groen-blauw

4.7 Thema’s gebiedsidentiteit

Waarden worden sterker wanneer ze door meer mensen worden gevoeld en gedeeld. De Zeepfabriek zal ook meer relevantie krijgen wanneer meer mensen zich er mee gaan identificeren: bewoners, ondernemers en dagelijkse gebruikers die trots zijn op hun plek, en andere bezoekers die er ook graag deel van uitmaken. De gebruikers in het gebied zijn dus belangrijk bij het uitbouwen van de identiteit. Of ze nu dagelijks aanwezig zijn of sporadisch op bezoek komen. Zij zijn immers degenen die de waarden uitdragen en zorgen voor vertelkracht.

Met vier overkoepelende thema’s wordt benoemd wat hier in de toekomst concreet gaat gebeuren. Deze thema’s vertellen het inhoudelijke verhaal van de identiteit en vormen daarmee een richtlijn voor de verdere programmatische invulling van het gebied. De thema’s zijn ontmoetingsplek, talentenplek, ondernemersplek en woonplek. Hier worden ze kort toegelicht. In het hoofdstuk ‘programma’ worden ze verder uitgewerkt naar de programmatische kaders.

Voor Nieuwegein krijgt een gebied als de Zeepfabriek meer betekenis wanneer het toegevoegde waarden biedt, waarden die elders in de stad niet gevonden worden. Zo kan een plek een bijzondere positie in de stad innemen. Tijdens het participatietraject zijn veel woorden gebruikt om het gewenste karakter uit te drukken. Die zijn gegroepeerd naar zes kernwaarden met daaromheen vergelijkbare woorden die meer inhoud geven. Zie figuur pagina 24.

ONTMOETINGSPLEK

TALENTENPLEK

ONDERNEMERSPLEK

WOONPLEK

De Zeepfabriek wordt een bruisende bestemming en uitgaansplek waar altijd wat te doen is.

De Zeepfabriek wordt een levendige activiteitenplek voor talentontwikkeling.

De Zeepfabriek wordt een creatieve werkomgeving voor startups, creatieve en innovatieve ondernemers, en ambachtelijke makers.

De Zeepfabriek wordt een nieuwe woonomgeving met stedelijke woongemeenschappen.

De Zeepfabriek krijgt een levendige

De Zeepfabriek krijgt een divers

De Zeepfabriek krijgt een mix van

De Zeepfabriek krijgt een divers

mix aan ontmoetingsfuncties

aanbod voor jong en oud om

verschillende werkruimtes zoals

aanbod van woningen binnen de vorm

voor jong en oud. Het gaat om

actief mee te doen: creëren,

ateliers, makersplekken, co-working,

van stedelijke woongemeenschappen.

concepten in horeca, cultuur

maken, ontdekken, sporten,

co-offices. Het doel is om met

Het doel is om voor jong en oud

en andere vrijetijdsactiviteiten

bewegen, oefenen. In een

community-concepten een creatieve en

een aantrekkelijke woon- en

die passen bij de kernwaarden

ongedwongen en laagdrempelige

innovatieve werkomgeving te maken

leefomgeving te maken nabij de

van het gebied; zoals sfeervol,

omgeving worden Nieuwegeiners

voor verschillende typen ondernemers.

stedelijke levendigheid. Met stoere

spannend, autonoom,

uitgenodigd om mee te doen en

Belangrijk daarbij is een mix in

appartementenblokken rondom

ongedwongen, kleinschalig,

hun talenten te ontwikkelen. Het

huurniveaus, vernieuwende concepten,

gemeenschappelijke buitenruimtes

laagdrempelig en uitnodigend.

gaat om concepten in sport, dans,

programma’s voor interactie en

krijgt de Zeepfabriek nieuwe

Het doel is dat de Zeepfabriek een

beweging, muziek, kunst, techniek,

kruisbestuiving, experimenteerruimte,

concepten met aandacht voor samen-

verblijfsbestemming wordt met

materiaalbewerking, educatie, leer-

expositieruimtes.

leven, delen en zorgen voor elkaar.

een 16-uursdynamiek. Hier is altijd

werk. Specifieke aandacht verdienen

Op gebiedsniveau komt een variatie

wat te doen: ontmoeten, beleven,

de jongeren met oog voor de sociale

in betaalbaarheid en woontypen. En

genieten, kijken, meemaken,

en mentale kant: een veilige en

een variatie in ‘dichtbij’ of ‘verder

ontspannen.

uitnodigende plek om erbij te

weg’ van de levendige hotspot in de

horen, je talenten te ontdekken en

fabriek.

waardering te krijgen.

Thema’s identiteit 25

5. RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN MOBILITEIT Het Zeepfabriek-terrein heeft de ligging en de ruimte om een prachtig nieuw stuk stad te worden. Om de gewenste gebiedsidentiteit vorm te geven en tot ontwikkeling te laten komen is een nieuwe ruimtelijke structuur nodig. Een ruimtelijk raamwerk waarbinnen de transformatie kan plaatsvinden. Wat waardevol is blijft en gaat aangevuld worden met nieuwe kwaliteiten. Zo blijft het grootste deel van het karakteristieke fabriekscomplex behouden en wordt hier een nieuwe invulling aan gegeven. In dit hoofdstuk wordt de nieuwe ruimtelijke structuur beschreven als uitwerking van de nieuwe identiteit.

Om de Zeepfabriek optimaal met de omgeving te verbinden komen er drie bruggen voor langzaam verkeer. (1) Over de Doorslag komt een nieuwe fietsers- en voetgangersbrug die aansluit op de snelfietsroute op de Herenstraat. Zo kan ook de Van Bentum-locatie onderdeel worden van het groter stadshart. (2) In de punt van het Zeepfabriek-terrein komt een nieuwe voetgangersbrug over de Doorslag. Het wandelpad sluit aan op het Vreeswijkserijpad en is onderdeel van de oever met een hoge verblijfskwaliteit langs het Merwedekanaal. Met de brug wordt bijgedragen aan het herstellen van de Napoleontische route. (3) Over het Merwedekanaal komt een nieuwe fietsers- en voetgangersbrug van en naar Rijnhuizen.

5.1 Toelichting op de ruimtelijke structuur

De nieuwe fietsverbindingen worden op het Zeepfabriek-terrein verbonden met de Lange Laan, waarmee de verbinding richting de wijk Merwestein, het Cals College, Sportcomplex Merwestein en verder richting Stadspark Oudegein wordt geoptimaliseerd. De Lange Laan wordt in het midden van het plangebied voor voetgangers verbonden met de Zeepfabriek om ook deze zijde van Merwestein optimaal te verbinden met het plangebied. Een goede aansluiting van de Lange Laan naar de Griendwal (oversteek Vreeswijksestraatweg) is daarbij belangrijk.

In de ruimtelijke structuur worden de structurerende kwaliteiten van het plangebied vastgelegd zodat er een kader ontstaat waarbinnen nieuwe ontwikkelingen (gefaseerd) plaats kunnen vinden. In dit Ontwikkelkader wordt dus het kader vastgelegd – daarbinnen is straks alle ruimte voor flexibiliteit in de verdere invulling. De ruimtelijke structuur wordt in de eerste plaats gevormd door: de bestaande Zeepfabriek, de groenstructuur en de ontsluitingsstructuur. De ruimtelijke structuur zorgt voor de verbinding met de directe omgeving zoals Merwestein, Rijnhuizen, City en Herenstraat-Kruyderlaan. Binnen de ruimtelijke structuur zijn bouwvelden vastgelegd waarbinnen toekomstige nieuwbouw kan plaatsvinden.

Door deze nieuwe en uitstekende verbindingen met City, Jutphaas, Merwestein en Rijnhuizen liggen vrijwel alle voorzieningen voor fietsers en voetgangers binnen handbereik. Tevens zorgen ze voor sterk verbeterde looproutes en loopafstanden naar de tramhaltes en bushaltes waardoor de Zeepfabriek ook goed ontsloten is met het openbaar vervoer. Nieuwe verbindingen voor langzaam verkeer richting de omgeving maken het mogelijk om een gezonde, duurzame en stedelijke leefomgeving te creëren waarbij zo min mogelijk wordt ingezet op gebruik en bezit van een auto door maximaal gebruik te maken van andere modaliteiten. Het Zeepfabriek-terrein wordt voor auto’s alleen ontsloten via de entree aan de Brugwal.

5.2 Verbonden met de omgeving In lijn met de gewenste identiteit wordt de Zeepfabriek een karaktervolle plek binnen het Groot Stadshart van Nieuwegein. Om dat te realiseren wordt een sterke verbinding met City, Jutphaas, Merwestein, Stadspark Oudegein en Rijnhuizen gemaakt. Belangrijk daarbij is een nieuwe route langs de Doorslag; de water-as. Deze water-as verbindt het Groot Stadshart door middel van wandelroutes, fietspaden en groene oevers. Zo ontstaat er langs beide oevers van de Doorslag een autovrij verblijfsgebied als nieuwe drager van het groter stadshart.

Voor het verder verbeteren van de routing en bereikbaarheid is het van belang dat op dit moment in City verkeerskundige onderzoeken plaatsvinden. Deze hebben als doel om de toenemende verkeersstromen in beeld te brengen, en vervolgens te komen tot duurzame verkeersoplossingen die leiden tot een betere afwikkeling van langzaam verkeer, openbaar vervoer en autoverkeer.

hotspot / ontmoetingsplek bruisend hart

Napoleontische route

expo fabriek Van Bentumfabriek

Oude molen Cultuurhistorie

voorzieningen

Inpassing bestaande gezonde bomen 26

Groenstructuur

Structuur op wijkniveau

27

Ruimtelijke structuur

Mogelijke invulling bouwvelden

Ruimtelijke structuur met bouwvelden 28

5.3 Gezonde en groene leefomgeving

Op het Zeepfabriek-terrein dient de watergang aan de westzijde van het parkeerterrein van Ecolab te worden gedempt ten behoeve van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Deze watergang moet gecompenseerd worden door het water langs de Lange Laan aan de zijde van het Zeepfabriek-terrein te verbreden.

Het Zeepfabriek-terrein heeft in de huidige staat weliswaar gedeeltelijk een groen karakter maar dit heeft nu nauwelijks gebruikswaarde. De aanwezige groenstructuren op het terrein en in de omgeving worden daarom sterker aangezet en het aanwezige water rondom het gebied wordt optimaal benut. Op het Zeepfabriek-terrein wordt een autoluwe omgeving gecreëerd met veel groene ruimte voor de nieuwe bewoners en alle overige gebruikers. De bestaande bomen op het terrein worden zoveel mogelijk ingepast in de nieuwe ruimtelijke structuur. De groenstructuur bestaat uit de oevers langs het Merwedekanaal en de Doorslag, de groene rand en het centrale groene midden; het Waspark.

De robuuste groenstructuur zorgt voor een klimaatadaptieve omgeving met minder verharding en meer verkoeling in de openbare ruimte. Door vergroenen wordt er meer water geïnfiltreerd in de bodem. Door het toevoegen van bomen wordt CO2 opgenomen en zuurstof geproduceerd. Door het sterk vergroenen van de openbare en collectieve ruimtes komt er ruimte voor meer biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Veel ruimte voor groen betekent ook een gezonde leefomgeving met veel ruimte voor bewegen en ontspannen.

De bestaande bomen bevinden zich met name langs de randen van het plangebied; de oevers en de zijde van de Lange Laan en Brugwal. De oevers behouden een groen karakter en worden onderdeel van een doorgaande openbare oeverstructuur langs het Merwedekanaal en de Doorslag. De oevers krijgen meer ruimte en worden zichtbaar en beleefbaar. Langs het Merwedekanaal wordt meer ruimte gemaakt voor een toegankelijke en publieke inrichting. Langs de oevers worden publieke en recreatieve functies toegevoegd die de oevers betekenis geven. Langs het Merwedekanaal komt op de plek van de oude Napoleontische route een nieuwe wandelroute die deze historische route weer betekenis geeft. De groene oever langs de Doorslag wordt verbonden richting de Zavelwal en Stadspark Oudegein. Aan de oostzijde van het plangebied verbindt de Lange Laan het Zeepfabriek-terrein met Stadspark Oudegein.

5.4 Karakterplek aan het water In hoofdstuk 4 is beschreven hoe het unieke fabriekscomplex de basis wordt voor een nieuwe alternatieve bestemming als ontmoetingsplek, talentenplek en ondernemersplek. Met de rauwe en industriële uitstraling heeft de Zeepfabriek alles in zich om een geheel eigen karakter te ontwikkelen binnen het groter stadshart. Het programma krijgt een mix aan functies die tezamen een aanvullende levendige stadscultuur gaan vormen. De kaders voor het programma worden verder toegelicht in hoofdstuk 8. Openen fabriekscomplex Ruimtelijk wordt het fabriekscomplex getransformeerd naar uitnodigende en meer open gebouwen door de gevels op de begane grond te openen en te activeren. Het doel is om in en rondom de fabriek een open, toegankelijke en doorwaadbare wereld te verkrijgen met verrassende en levendige routes. Het aaneengesloten en aan elkaar gebouwde fabriekscomplex wordt op cruciale plekken geopend en doorgebroken zodat er een gebied ontstaat waarbinnen je kan dwalen en iedere keer iets nieuws kan ontdekken. In de Pakkerij wordt een (deels) publieke hal gemaakt die daarmee onderdeel wordt van de routes in het gebied. Je wordt hier uitgenodigd om het industriële complex van binnenuit te bekijken. Met de ingrepen ontstaat er een stelsel van plekken voor ontmoeting en interactie, zowel in de buitenruimte als in de oude Zeepfabriek.

De kaders voor het fabriekscomplex worden verder toegelicht in hoofdstuk 6.

De groene rand aan de zuid- en oostzijde van het plangebied wordt verbreed en versterkt. De groene rand vormt samen met de Lange Laan een parkzone in Merwestein. De Lange Laan is onderdeel van de groenstructuur tussen Stadspark Oudegein en Kasteel en Fort Rijnhuizen. Het Waspark verbindt de Zeepfabriek met de Brugwal en de Binnenwal. De sfeer van de centrale groene ruimte wordt doorgezet op de Brugwal richting de Binnenwal. Zo wordt de Zeepfabriek direct en zichtbaar verbonden met Merwestein. De nieuwe groenstructuur zorgt ervoor dat bijna 50% van het plangebied een groene inrichting krijgt. Naast de groene openbare ruimte worden ook groene collectieve binnentuinen gerealiseerd binnen de bouwvelden. De nieuwe bebouwing draagt met groene binnentuinen, terrassen en groene daken en gevels bij aan de groene sfeer van het Zeepfabriek-terrein.

Doorslag

route water-as

Zeepfabriek

binnentuin

Zeepfabriek

binnentuin

groene rand

profiel van west naar oost > Doorslag - Lange Laan 29

Langelaan

Impressie route langs de Doorslag

30

Situering publieksfuncties De situering van publieksfuncties binnen het gebied is essentieel. Door deze te koppelen aan de plekken waar het belangrijk is om de buitenruimte te activeren dragen ze bij aan het stelsel van nieuwe ontmoetingsplekken.

Plinten Vanuit het perspectief van de stad op ooghoogte spelen levendige plinten een cruciale rol in het bevorderen van een aangename en dynamische stedelijke ervaring. Plinten, de onderste delen van gebouwen die direct grenzen aan de straat, vormen een belangrijk contactpunt tussen het gebouw en de voorbijganger. Gebouwen met goed ontworpen en kleurrijke plinten maken het Zeepfabriek-terrein aantrekkelijker, vriendelijker en uitnodigender. Niet alleen verrijkt dit de visuele ervaring, maar het bevordert ook de sociale veiligheid in het gebied. De bebouwing op het Zeepfabriek-terrein (zowel de oudbouw van het fabriekscomplex als de nieuwbouw) richten zich alzijdig naar buiten met open, transparante en (waar mogelijk en gewenst) levendig geactiveerde plinten. Maar er is wel een verschil in de verdeling van programma over het gebied en de gewenste levendigheid. De meeste publieksgerichte functies (ontmoetingsplek, talentenplek en ondernemersplek) worden geprogrammeerd in de fabrieksgebouwen. Deze gebouwen worden waar mogelijk op begane grondniveau geopend om zo bij aan de gewenste levendigheid in het gebied. Door het gebruik van transparante materialen, zoals grote ramen of glazen deuren, kunnen voorbijgangers naar binnen kijken in de aanwezige cafés/restaurants, voorzieningen en creatieve werkplaatsen.

Met name de situering van onderscheidende horeca is cruciaal bij het verkrijgen van de gewenste publieke levendigheid; vandaar dat hiervoor specifieke locaties zijn aangewezen. De meeste woningen worden geprogrammeerd in de nieuwbouw. Het zuidelijke deel van het terrein heeft daarom meer een woonfunctie. De woonblokken zijn alzijdig, en ook op de begane grond wordt vooral gewoond. Op bepaalde plekken in de plinten van de nieuwbouw wordt ruimte gereserveerd voor andersoortige functies (dat kan horeca zijn maar ook andere hier passende voorzieningen).

Waterfronten De prachtige ligging van de Zeepfabriek aan het water van het Merwedekanaal en de Doorslag wordt optimaal benut door openbare oevers met routes te maken en het gezicht naar het waterfront te versterken. Het zicht op de fabriek vanaf het Merwedekanaal en de Herenstraat kan worden versterkt door een silhouet op het dak van de fabriek toe te voegen. Op de Zeepfabriek kan een spectaculaire opbouw worden gerealiseerd als eyecatcher en beeldmerk langs het Merwedekanaal. De oever van het Merwedekanaal krijgt een openbaar en groen karakter met een hoge verblijfskwaliteit. Het groene karakter vermengt zich met het industriële karakter van de fabriek en de industriële kade. De oever langs de Doorslag is onderdeel van de water-as. De water-as is de drager van het groter stadshart. De oever langs de Doorslag heeft een kleinschaliger karakter door het smalle water, een wisselende rooilijn en weelderig groen, de bebouwing begeleidt de route tussen City/Merwestein en de Zeepfabriek. Aan deze route langs de water-as wordt op tenminste één plek in de plint van de nieuwbouw als ontmoetingsplek geprogrammeerd als stapsteen naar het fabriekscomplex. Nieuwbouw Binnen het plangebied wordt nieuwbouw in een hoge dichtheid toegevoegd. In de nieuwbouw worden woningen en een mix aan functies gerealiseerd, zodat er een gemengd stedelijk gebied ontstaat.

De plinten van de nieuwbouw begeleiden de openbare ruimte en hebben een open karakter met zichtbare publieke voorzieningen en woningen. De nieuwbouw zorgt voor een nieuwe sfeer in dit gebied met een bebouwingstypologie bestaande uit bouwblokken met een collectieve tuin. De collectieve tuinen vormen de verbinding tussen de privé buitenruimtes en de openbare ruimte. Deze typologie zorgt voor een nieuwe bebouwingstypologie in Nieuwegein als schakel tussen de hoogbouw in City en de laagbouw met veel privétuinen in grote delen van Nieuwegein. Doorzichten door de collectieve tuinen verbinden de groenstructuren in het gebied. In de groene rand zijn drie bouwvelden en een parkeerhub opgenomen tussen de bomen. Het meest zuidelijke bouwveld aan de zijde van de Lange Laan zou kunnen worden aangewend voor een onderwijsfunctie. Vanaf dit bouwveld is een rechtstreekse verbinding gemaakt met de Lange Laan, het Cals College en Sportcomplex Merwestein.

woningen Brugwal

mobiliteitshub

binnentuin

Bouwvelden Binnen de ruimtelijke structuur zijn bouwvelden gesitueerd die gefaseerd ontwikkeld kunnen worden. De bouwvelden krijgen een stedelijke invulling met een maximale bouwhoogte tussen de vijf en acht bouwlagen. De bouwhoogtes sluiten zo aan bij de Zeepfabriek en vormen een tussenschaal tussen de hoogbouw van City en de laagbouw in grote delen van Nieuwegein.

tussenstraatje

binnentuin

oeverpark

profiel Brugwal - Merwedekanaal

profiel van zuid naar noord Brugwal - Merwedekanaal

31

Merwedekanaal

5.5 Mobiliteit

Fietsenstallingen Naast goede fietsverbindingen is het minstens zo belangrijk om goede en veilige fietsenstallingen te realiseren. Het basisprincipe is dat dit decentraal, comfortabel en inpandig gebeurt. Voor alle gebouwen binnen het plangebied geldt dat het stallen van de fiets uiterst comfortabel en zonder belemmeringen moet zijn voor bewoners en andere gebruikers van het gebouw. In de nieuwbouw moet dit inpandig worden opgelost.

Een belangrijke ruimtelijke onderlegger van de Zeepfabriek is het mobiliteitsconcept. De ruimtelijke kwaliteit is gericht op voetgangers en fietsers. Dit gebeurt met een doordacht mobiliteitsconcept dat past bij de locatie, bij de nieuwe doelgroepen en bij een groene en gezonde stad. Het plangebied zet sterk in op een gezonde verstedelijking met de ambitie om wandelen, fietsen en openbaar vervoer zoveel mogelijk te stimuleren, en het autogebruik zo laag mogelijk te houden.

Fietsvoorzieningen Aanvullende fietsvoorzieningen zijn belangrijk om het gebruik van de fiets gemakkelijk, zorgvrij en aantrekkelijk te maken. Ideeën zijn bijvoorbeeld: een fietsservice voor reparatie en onderhoud, deelfietsen (ook voor bakfietsen, elektrische fietsen en steps) en lease fietsen inclusief onderhoud en verzekering. Specifiek voor elektrische fietsen is het belangrijk dat er oplaadstations komen op plekken als fietsenstallingen en fietsdeelplekken. De elektrische fiets is sterk in opkomst en kan ook voor langere afstanden de auto vervangen.

STOMP Voor de inrichting van de openbare ruimte is een hiërarchie aangebracht in de wijze van verplaatsing. Dit wordt het STOMP principe genoemd. In het plangebied staan de voetgangers voorop, dan de fietsers en het OV, vervolgens deelauto’s en pas als laatste de privéauto. De verblijfskwaliteit is leidend waarbij voetgangers volop de ruimte krijgen. Het plangebied krijgt zoveel mogelijk een autovrij binnenstedelijk milieu. Lopen De structuur van het plangebied is ideaal voor de voetganger. Het gebied is autovrij waarbij de auto’s parkeren in de hub en zo aan de rand van het gebied worden afgevangen. De voorzieningen voor dagelijks gebruik in City liggen op loopafstand door een nieuwe wandelroute te maken langs de Doorslag. De Noordstedeweg vormt in de huidige situatie een barrière voor het verkrijgen van een kwalitatief aaneengesloten verblijfsgebied langs de water-as/de Doorslag. Indien er mogelijkheden zijn om deze barrière te beslechten of te wijzigen dan zou dat versterkend werken in het realiseren van een aaneengesloten verblijfsgebied binnen het Groot Stadshart aan weerszijden van de Doorslag.

Openbaar vervoer Door de centrale ligging in Nieuwegein is de Zeepfabriek goed ontsloten met het openbaar vervoer. De nieuwe bruggen en nieuwe verbindingen in het ruimtelijk raamwerk zorgen voor sterk verbeterde looproutes en loopafstanden. De Regiotram zorgt voor snelle verbindingen naar Utrecht CS en het Utrecht Science Park, als ook naar Nieuwegein-Zuid. De dichtstbijzijnde tramhalte is tramhalte Merwestein op circa 10 minuten loopafstand (circa 600 meter). Door de nieuwe wandelroute langs de Doorslag ontstaat er een rechtstreekse voetgangersverbinding met de tramhalte. Het nieuwe OV-knooppunt in het Stationsgebied van City ligt op circa 15 minuten loopafstand (circa 1 km).

Fietsen Fietsgebruik is een essentieel onderdeel van het mobiliteitsconcept. Door de centrale ligging binnen Nieuwegein zijn veel voorzieningen goed te bereiken per fiets. Fietsen past bij de ambities van een gezonde stad; de fiets als duurzame vervoerswijze krijgt dan ook ruim baan. Met goede verbindingen en voorzieningen voor het fietsgebruik hebben mensen voor korte ritten een goed alternatief voor de auto. Daarnaast wordt door het stimuleren van fietsgebruik de drempel voor OV-gebruik verlaagd omdat het voor- en natransport wordt verbeterd.

9 min

Fietsverbindingen Het Zeepfabriek-terrein krijgt een uitstekende verbinding met het fietsnetwerk van Nieuwegein en de stedelijke regio. Met nieuwe fietsbruggen over het Merwedekanaal en de Doorslag en een aansluiting van het fietspad op de Lange Laan wordt het Zeepfabriek-terrein een spil in het fietsnetwerk. Naast een goed netwerk is het ook belangrijk om de fietsroutes kwalitatief te optimaliseren. Daarbij is de verdere inrichting (bestrating, verlichting, plinten etc.) belangrijk.

9 min 8 min 12 min

5 min

OV Knooppunt 5 min

1

2

3

4

5

STAPPEN

TRAPPEN

OV

M.A.A.S

PRIVE AUTO

S T O M P

9 min

10 min Wandelroutes richting OV haltes

32

Diverse bushaltes (waaronder aan de Vreeswijksestraatweg, de Binnenwal, de Merwesteintunnel en de Sluyterslaan) liggen op korte loopafstand waarmee het plangebied naar alle kanten wordt ontsloten. Deze zijn via de nieuwe bruggen over de Doorslag en de nieuwe verbindingen richting de Lange Laan snel en direct te bereiken. In een volgende ontwikkelfase van de Zeepfabriek kan worden onderzocht of en in hoeverre een verdere optimalisatie van het openbaar vervoer wenselijk en mogelijk is.

van autotransport. Door al het autoverkeer aan de rand van het Zeepfabriek-terrein onder te brengen in een parkeerhub, ontstaat een groot aaneengesloten autovrij gebied. Ook bewoners en werknemers parkeren hun auto in de parkeerhub. Nieuwe bewoners en gebruikers kiezen bewust voor deze locatie met een autobezit dat slechts beperkt wordt gefaciliteerd. In de parkeerhub worden ook andere voorzieningen ondergebracht zoals een pakketwand, trafo, deelmobiliteit, etc. Bij de situering van de hub is rekening gehouden met een maximale loopafstand van 250 meter tot de eindbestemming. De nieuwbouwwoningen liggen binnen een straal van 150 meter. In de uitwerking moet een mobiliteitsplan opgesteld worden om parkeeroverlast in de omgeving te voorkomen. Voor autotoegankelijkheid geldt een aantal uitzonderingen. Voor laden en lossen zijn alle gebouwen (woningen, bedrijven, voorzieningen) in het plangebied wel bereikbaar. Dat geldt ook voor de hulpdiensten, afvalinzameling en de toegankelijkheid voor invaliden.

Mobility as a Service (MaaS) In hoogstedelijke gebieden is het delen van auto’s een serieuze trend en daarmee een serieus alternatief voor het terugdringen van autobezit. Mobility as a Service (MaaS) staat voor een transitie in mobiliteit waarbij de consument mobiliteit inkoopt in plaats van investeert in vervoermiddelen. Het vervoermiddel is dan geen eigendom meer van de gebruiker; er wordt alleen voor het gebruik ervan betaald. Doordat vervoermiddelen worden gedeeld kunnen meerdere personen gebruik maken van dezelfde auto, fiets of scooter. Met het reduceren van het eigen autobezit wordt dus per saldo het aantal auto’s verminderd. Maar met autodelen blijkt ook het gebruik af te nemen. Mensen worden bewuster wanneer ze betalen voor het gebruik. Het aantal aanbieders groeit snel. De deelauto’s staan geparkeerd in de parkeerhub en zijn ook beschikbaar voor bewoners in de omgeving.

De parkeerhub wordt ontsloten via de Brugwal. Bij het binnenrijden van de hub is er via het Waspark zicht op het fabriekscomplex aan de andere kant van het terrein. De uitgang voor voetgangers is georiënteerd op het Waspark. De route voor voetgangers tussen de hub en de Zeepfabriek loopt via het Waspark met zicht op de fabriek. In het plangebied wordt gewerkt met lage autoparkeernormen. Dit betekent dat per huishouden of per bedrijf minder parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Het beperkte aantal parkeerplaatsen is onderdeel van het groene en gezonde gebiedskarakter en dient duidelijk gecommuniceerd te worden naar potentiële kopers/huurders. Bij de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen in het plangebied moet rekening worden gehouden met dubbelgebruik.

Autoverkeer en parkeren Het mobiliteitsconcept voor het Zeepfabriek-terrein gaat uit van een lager autobezit en autogebruik dan gebruikelijk. Nieuwe bewoners en gebruikers accepteren, of kiezen er bewust voor, dat op deze locatie wordt ingezet op een laag autobezit en dat autogebruik slechts beperkt wordt gefaciliteerd. Juist hier kan dit omdat er voldoende alternatieven zijn voor veel verplaatsingen. Niettemin blijft de privéauto voor een deel van de bewoners en andere gebruikers onmisbaar. Ook de bedrijven zullen deels gebruik blijven maken

ondergrondse container

Fietsenstallingen

Bevoorrading en calamiteitenroute

afstanden tot parkeerhub 33

afval inzameling

34

6. TRANSFORMATIE FABRIEKSCOMPLEX De ontstaansgeschiedenis van het fabriekscomplex is uitvoerig geanalyseerd. Daarbij is gebruik gemaakt van de bouwhistorische en cultuurhistorische waardestelling. De volledige analyse van alle bouwdelen is opgenomen in een separate bijlage. Aan de hand van de analyse en de waardestelling is een ruimtelijke strategie opgesteld voor het fabriekscomplex. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de gewenste transformatie van de verschillende bouwdelen en het omliggende fabrieksterrein. Hierbij gaat het om het waarderen en behouden van de bestaande gebouwen en het vrijmaken en openen van de gebouwen richting de omgeving. Toevoegingen aan het gebouwensemble kunnen de fabriek ruimtelijk versterken en programma kan zorgen voor activering van de plek.

6.1 Ruimtelijke strategie fabrieksgebouwen

BEHOUDEN Type 1: Cultuur- & bouwhistorisch waardevol (transformatie)

AANPASSEN Type 2: Bouwkundig en/of ruimtelijk interessant (transformatie/vernieuwbouw)

Het grootste deel van het complex bestaat uit cultuurhistorisch en bouwhistorisch waardevolle fabrieksgebouwen met een eigen verschijning, identiteit en functie. De afleesbaarheid, samenhang en ruimtelijke opzet van deze volumes is door de jaren heen gegroeid en vertelt het verhaal van de Zeepfabriek. Deze cultuurhistorisch en bouwhistorisch waardevolle gebouwen blijven grotendeels behouden. Ze zijn door hun ruime opzet met hoge verdiepingen en sterke constructie goed geschikt voor transformatie. Deze gebouwen vormen een solide stenen/betonnen basis en kunnen drager worden voor een breed programma met onder meer onderscheidende horeca, cultuur, publieksactiviteiten, wonen en creatieve werkplekken (zie hoofdstuk 8). Bij type 1 ‘transformatie’ is herstel en afleesbaarheid van de afzonderlijke bouwdelen belangrijk, en dus moet de onderscheidende identiteit en hoofdstructuur van de gebouwen behouden blijven. Het is mogelijk om de industriële gebouwen op maaiveld met de omgeving te verbinden.

Een deel van de fabrieksgebouwen en/of toevoegingen aan de gebouwen is minder waardevol. Deze gebouwen zijn qua architectuur niet noemenswaardig, maar beschikken soms wel over een ruimtelijke of functionele kwaliteit of restwaarde. Door deze bouwdelen te hergebruiken ontstaat er een bijzondere toegevoegde laag aan het bestaande complex en kans voor verbijzondering op- en aan de bestaande gebouwen. Transformatie of vernieuwbouw van deze gebouwen is dan ook zeer interessant en kan daarnaast ook als functionele oplossing gebruikt worden om ruimtelijke knopen beter op te lossen. Deze bouwdelen zouden een frisse, optimistische en transparante toevoeging kunnen worden die een verbinding zoekt met de omgeving. Soms als toevoeging op- of aan een bestaand gebouw. Soms als robuuste basis voor een nieuwe toevoeging.

01 07 08 15 16

Ontvangstgebouw - kantine Smederij & Garage Watergascentrale Ketelhuis Mengerij

18 20 22 24

De Zeepfabriek heeft een langjarige en kleurrijke ontstaansgeschiedenis met als resultaat dat het complex bestaat uit een grote verscheidenheid aan gebouwen. Niet alle gebouwen binnen dit ensemble hebben dezelfde bouwhistorische of cultuurhistorische waarde. Voor de gewenste transformatie wordt uitgegaan van vier typen.

Ziederij Pakkerij Magazijn & Lab Kantoor

01 11 22 27

Ontvangstgebouw - portiersloge & kleedruimtes Plint Emballagegebouw Dakopbouw laboratorium Transformatorhuis, ontsluiting & entreeportaal

11 07A 07B

08A

01 01

15

16

01

18B 18A 18C 22B

20 22B 22A

27

24

35

SLOPEN Type 3: Niet waardevol en/of ruimtelijk oninteressant (te slopen en/of herbruikbaar)

TERUGBRENGEN Type 4: Verloren relicten, smaakmakers & karaktervol voor het complex

Een aantal van de gebouwen, met name in de latere jaren gebouwd, heeft een meer tijdelijke uitstraling en geen onderscheidende verschijning. Deze opslagloodsen, magazijnen en/of aanbouwen zijn van functionele aard en hebben geen kenmerkende gevel. De gebouwen dragen niet bij aan de ruimtelijke structuur van het fabrieksterrein en dienen derhalve gesloopt te worden. Zo ontstaat er ruimte voor het toevoegen van nieuwe bouwvolumes en zicht op de te behouden gebouwen. Veel van deze gebouwen hebben een relatief jonge staalconstructie en/of andere bouwelementen die mogelijk nog van goede kwaliteit zijn. Als waardevolle circulaire materialen bieden ze een kans om hergebruikt te worden in het gebied.

Het fabriekscomplex met robuuste relicten, industriële interventies en functionele logica is door de jaren heen door aanpassing van het productieproces meermaals gewijzigd. De laag met industriële elementen is na de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten door Ecolab grotendeels ontmanteld. Een aantal van deze elementen kan terugkomen als verwijzing naar het verleden en kunnen zo karaktervolle smaakmakers worden in de openbare ruimte en bestaande gebouwen. Het kunnen verfrissende toevoegingen zijn om een plek te duiden of om een bijzondere functie toe te voegen. Deze elementen slaan de brug tussen heden en verleden, kunnen bijdragen aan een ruimte voor experiment en kunnen een eigentijdse verbindende laag aan de identiteit van de fabriek toevoegen. Dit kunnen inrichtingselementen zijn in de openbare ruimte, een schoorsteen, gridstructuur of lichtmast. Hierbij is het wenselijk om aan te sluiten op de vroegere vormentaal en gebruik van het herkenbare functionele kleurenpalet.

Het kantoorpand van Henkel (Brugwal 11) ligt buiten het fabriekscomplex en valt ook buiten de hier beschreven strategie voor het transformeren daarvan. Dit kantoorpand is functioneel verouderd en dient te worden gesloopt op plaats te maken voor de nieuwbouwstrategie zoals beschreven in hoofdstuk 5. 05 06 10 11

Opslaghallen Toiletgebouw Tussenlid Bovenbouw Emballage gebouw

19 27 30

19

Expeditie gebouw Loadingdocks Tijdelijke opslagloods

05 06 15 16

Opslagloodsen met zadeldak Opslagsilo’s1 Gemetselde schoorsteen Poederbunker

21 31 33 34

Villa Voorzorg Scheepselevator Aanlegkade Sluishuis

30

11

16

10

05

15

06

05 06

22B

21 22A

33 31

34

36

6.2 Ruimtelijke strategie fabrieksterrein en daklandschap Naast de gewenste transformatie van de bestaande bebouwing geldt ook een strategie voor het activeren van de directe buitenruimte (omliggende fabrieksterrein) en het daklandschap.

VERBINDEN Openen van bouwdelen en activeren van openbare ruimte

TOEVOEGEN EN VERBIJZONDEREN

Rondom de fabriek ligt een aantal verschillende stedelijke ruimtes die onderdeel zijn van het fabrieksterrein maar allemaal toch anders zijn door de ligging en ruimtelijke vorm. Het activeren van deze plekken in de openbare ruimte en het toevoegen van entrees aan de bebouwing is essentieel om een levendige en kwalitatieve openbare ruimte te krijgen. Het Zeepplein is een ontmoetingsplek voor talent tussen makers, performance en bewoners. Het Fabrieksstraatje is een smalle stedelijke ruimte tussen de gebouwen en loopt door in de voor het publiek toegankelijke Pakkerij. Het Sluisplein is een besloten ruimte aan de Doorslag verbonden met het Ketelhuis. Door de fabriek alzijdig te openen ontstaan er nergens achterkanten en ontstaat er een gebied om te ontdekken en te verblijven.

Het daklandschap van de fabriek vormde vroeger een bijzonder herkenbaar silhouet van de fabriek. Het daklandschap kan een nieuwe betekenis krijgen bij de transformatie van de Zeepfabriek. Enerzijds doordat het met nieuwe toevoegingen mogelijk is om aanvullende programma’s aan de fabriek toe te voegen en anderzijds omdat de nieuwe delen een nieuwe identiteit kunnen toevoegen met een strakke en industriële uitstraling. De bijzondere toevoegingen zorgen eveneens voor een speels en kenmerkend zicht van en naar de omgeving en dragen bij aan de expressie van het fabriekscomplex. De toevoegingen zijn toegankelijk vanuit de bestaande gebouwen en staan mogelijk in verbinding met elkaar als drager van een nieuwe community. Te denken valt aan wonen, een bijzonder boetiek hotel met rooftopbar, groene daken, ruimte voor installaties: een combinatie tussen rauw, groen en bottom-up.

I II III

Ontvangstpaviljoen aan groene oever Fabriekskade met aanlegstijger Fabrieksstraat & Pakkerij

IV V VI

Activeren van het daklandschap met herkenbaar silhouet

Zeepplein Sluisplein & kade park Voorzorg

fietsroute richting City IV

I V

fietsroute richting Lange Laan III

II

VI

Napoleonroute voor voetgangers 37

geintegreerde nestkasten

stedelijke wadi

geintegreerde nestkasten

overstort in plantvakken

geintegreerde nestkasten

groene daken

groene gevel

groene gevel

groene gevel

groene gevel groene gevel

zonnepanelen

groen dak

groene parkeerhub

zonnepanelen

7. TOEKOMSTBESTENDIGE LEEFOMGEVING Om ook in de toekomst een gezonde, duurzame en veilige stad te zijn streeft Nieuwegein naar een toekomstbestendige verstedelijking. Juist bij gebiedstransformaties als de Zeepfabriek liggen kansen om het verschil te maken. Het realiseren van een toekomstbestendige leefomgeving is hier dan ook uiterst belangrijk. In de Zeepfabriek wordt een integrale benadering nagestreefd. De thema’s gezondheid, duurzaamheid en veiligheid hebben betrekking op een breed palet aan vraagstukken. Met dit Ontwikkelkader wordt bewust de lat hoog gelegd. Concreet wordt ingezet op onder meer het vergroenen van de omgeving, het stimuleren van duurzame mobiliteit, het aanzetten tot sport en bewegen in de openbare ruimte, het bevorderen van ontmoetingen en sociale interactie, het creëren van een klimaatbestendige en natuurinclusieve leefomgeving, het realiseren van duurzaam en circulair ruimtegebruik en het benutten van duurzame energie.

materialen en (sociale) veiligheid. Een groene parkachtige inrichting is eigenlijk voor al deze facetten het sleutelwoord. Bij de inrichting dient hier dus ook nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden. De diverse bouwstenen om een gezonde en veilige verstedelijking te realiseren zijn grotendeels al verwerkt in dit Ontwikkelkader (zie met name hoofdstuk 5). Samengevat gaat het om de volgende maatregelen: • Fysieke gezondheidsbevorderende maatregelen. Veel groene buitenruimten, veel ontmoetingsruimten, ruim baan voor voetgangers, veel fietsvoorzieningen, goede verbindingen voor voetgangers en fietsers, een inrichting die uitdaagt tot bewegen, ontspannen, spelen, sporten en tuinieren. • Mentale gezondheidsbevorderende maatregelen. Verblijfsruimten in het groen en langs het water, veel aandacht voor ontmoetingen, community-vorming en sociale interactie, het autoluwe karakter, een veilige en schone openbare ruimte. • Gezondheidsbeschermende maatregelen. Bescherming tegen ongewenste emissies, beperking van het autoverkeer, stimuleren van duurzame energie en maatregelen tegen wateroverlast, hitte en droogte.

7.1 Integrale benadering In de Omgevingsvisie Nieuwegein is de ambitie uitgesproken om de groei van de gemeente op een toekomstbestendige wijze te realiseren. Onder meer is vastgesteld dat Nieuwegein in 2040 volledig energieneutraal moet zijn en uiterlijk in 2050 (liefst eerder) wil de stad helemaal toegerust zijn op de gevolgen van klimaatverandering. Met een gebiedstransformatie als de Zeepfabriek kan een grote slag worden gemaakt. Om dit waar te maken is een integrale benadering vereist. Thema’s als gezondheid, duurzaamheid en veiligheid hebben immers betrekking op een breed palet aan vraagstukken. Daarnaast moeten maatregelen meetbaar zijn met bijvoorbeeld een duurzaamheidsmatrix. Door maatregelen meetbaar te maken worden ambities vertaald naar concrete maatregelen en kan gezocht worden naar een balans tussen enerzijds de hoogste duurzaamheidsscores en anderzijds betaalbare lasten voor de gebruiker. Voor het plangebied wordt daarom gestreefd naar een meetbaar toekomstbestendige leefomgeving gedurende het ontwikkelproces en het gebruik. Het betekent dat voor alle relevante aspecten op verschillende momenten wordt gekeken of vooraf vastgestelde doelen worden behaald. Medebepalend hiervoor zijn de prestatie-eisen en de uitgangspunten voor duurzaam bouwen die door de gemeente Nieuwegein zijn vastgelegd in het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022.

Deze maken de hoge ambities concreet. Ze vormen uiteraard het (minimale) vertrekpunt voor de herontwikkeling van het Zeepfabriek-terrein. Waar mogelijk zullen deze in de tendervoorwaarden worden vertaald naar een scherpe beoordelingsmethodiek voor de gebouwen en de buitenruimte. Maar de kaders zijn ook bedoeld als uitdaging ‘voor het hoogst haalbare’. Het doel is om via de tenders marktpartijen uit te dagen om met innovatieve oplossingen te komen. Zo kan ervoor worden gezorgd dat nieuwe mogelijkheden straks terecht gaan komen in de ontwikkelingen op de Zeepfabriek.

Natuurinclusieve leefomgeving In het Omgevingsprogramma Natuur in de stad 2023-2033 heeft de gemeente vastgelegd wat nodig is om een stad te zijn waarin de aanwezigheid van algemene inheemse planten en dieren heel normaal is en blijft. Met alles wat deze planten en dieren nodig hebben om goed te groeien en bloeien. In een groene leefomgeving is het belangrijk dat deze ook natuurinclusief wordt ingericht. Dit houdt in dat met de groene inrichting ook een ecologische meerwaarde wordt gecreëerd. Dit vraagt specifieke kennis over het bevorderen van de biodiversiteit, het met inheemse soorten aansluiten bij de lokale natuur, het leggen van ecologische verbindingen met andere groene gebieden, en het zorgen voor zoveel mogelijk gezonde bodem en waterkwaliteit. Het bestaande groen op het terrein biedt veel houvast om de ecologische meerwaarde uit te bouwen. Dit betreft de brede groene rand van het plangebied (die via de Lange Laan in verbinding staat met Stadspark Oudegein) en de groen-blauwe oevers langs beide waterlopen. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk ingepast. Bij nieuwe beplanting hebben planten die veel CO2 opnemen en inheemse soorten de voorkeur. Naast een groene buitenruimte spelen groene gebouwen (groene daken en gevels) hier ook een belangrijke rol in. Het bepalen van beplanting en doelsoorten dient te gebeuren in overleg met de stadsecoloog.

Het omgevingsprogramma Natuur in de Stad 2023-2033 is hiervoor de onderlegger.

7.2 Groene leefomgeving Het sterk vergroenen van het Zeepfabriek-terrein is de sleutel naar een gezonde, natuurinclusieve en klimaatbestendige leefomgeving. Momenteel is het plangebied nog een terrein met veel verharding en bedrijfsbebouwing. Het uitgangspunt is dat in de openbare ruimte zo veel mogelijk natuurinclusief groen wordt aangelegd. Het principe geldt dat alles groen wordt tenzij het geen optie is. In het ruimtelijk concept (zie hoofdstuk 5) wordt derhalve maar liefst bijna 50% van het totale grondoppervlak in het plangebied groen, dat is inclusief de binnentuinen. Bij het toepassen van noodzakelijke verharding wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van open en waterdoorlatende verhardingen. Gezonde leefomgeving Een groene leefomgeving betekent gezond buiten leven. Een groene omgeving stimuleert bewegen in de buitenlucht, zorgt voor ontspanning en bevordert sociale cohesie en ontmoetingen. Daarnaast wordt ingezet op een zo schoon mogelijke omgeving (bodem en oppervlakte), schone lucht, weinig geluidsbelasting, voldoende schaduwroutes en aangename koelteplekken (tijdens droge en hete periodes), natuurlijke 39

Klimaatbestendige leefomgeving Vergroenen staat zeker ook in het teken van klimaatbestendigheid. Een terrein als de Zeepfabriek met veel bebouwing en verharding in de buitenruimte is kwetsbaar voor klimaatverandering. Er kunnen hier snel problemen als wateroverlast, overstromingen, droogte en hittestress ontstaan. We willen schade aan de gebouwen als gevolg van extreme regen natuurlijk voorkomen. Om zowel wateroverlast bij hoosbuiten als droogte tegen te gaan is het belangrijk om binnen het plangebied het overtollige regenwater langer vast te houden en ook zoveel mogelijk hier te infiltreren. Het regenwater dat in het gebied valt, wordt in het gebied zelf opgevangen door de gebouwen af te koppelen van het riool. De insteek daarbij is om sponswerking van de bodem te vergroten waarbij waterafvoer wordt vertraagd en binnen het gebied wordt geborgen. Naast wateroverlast en droogte helpt vergroenen in combinatie met een verbeterd watersysteem voor verkoeling (tegengaan van hittestress). Door bijvoorbeeld het aanplanten van bomen in clusters en het uitbreiden van het watersysteem (zoals het aanleggen van een wadi) kunnen koelteplekken worden gerealiseerd. Het vastgehouden water kan daarbij ook toegankelijk worden gemaakt bijvoorbeeld voor speelgelegenheid. Dit geeft kwaliteit in de openbare ruimte en kan letterlijk zorgen voor verkoeling op warme dagen.

Ook voor wateropvang en verkoeling kunnen groene gebouwen (daken en gevels) een rol spelen. De gebouwen zelf zijn van warmte-werende materialen en in de gebouwen blijft het ook tijdens een hittegolf aangenaam om te verblijven, bijvoorbeeld door het toepassen van zonwering. Het Omgevingsprogramma Klimaatadaptatie 2023 en de prestatie-eisen en uitgangspunten uit het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022 gelden hier onverkort.