2024-197 Bijlage 1 Ontwikkelkader-Zeepfabriek 9-07-24

2024-197 Bijlage 1

ONTWIKKELKADER ZEEPFABRIEK Nieuwegein

Colofon Dit Ontwikkelkader is tot stand gekomen in opdracht van de gemeente Nieuwegein. Het Ontwikkelkader is opgesteld door BGSV / Urban Xchange en Zecc. Het kaartmateriaal in dit document is gemaakt door BGSV en Zecc. Er zijn tevens referentiebeelden opgenomen. Mocht er bezwaar zijn tegen het gebruik van een foto of beeld, dan kunt u contact opnemen met BGSV. Nieuwegein, 9 juli 2024

ONTWIKKELKADER ZEEPFABRIEK Nieuwegein

versie 9 juli 2024

Zeepfabriek Ecolab

gemeente

INHOUD

Voorwoord 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1.1 De Zeepfabriek komt vrij! 1.2 Naar een Ontwikkelkader 1.3 Leeswijzer 2. Gebiedsbeschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 2.1 Plangebied 2.2 Historie 2.3 Stedelijke context 2.4 Bijzondere kenmerken huidige situatie 3. Uitgangspunten - beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.1 Omgevingsvisie Nieuwegein 2040 3.2 Grip op groei van de stad 3.3 Naar een Groot stadshart 3.4 Overig relevant beleid 4. Toekomstvisie - identiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 4.1 De Zeepfabriek maakt iets los 4.2 De gewenste identiteit als richtinggevend principe 4.3 Wensbeeld Zeepfabriek 4.4 Positionering 4.5 Doelgroepen 4.6 Kernwaarden gebiedsidentiteit 4.7 Thema’s gebiedsidentiteit 5. Ruimtelijke structuur en mobiliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 5.1 Toelichting op de ruimtelijke structuur 5.2 Verbonden met de omgeving 5.3 Gezonde en groene leefomgeving 5.4 Karakterplek aan het water 5.5 Mobiliteit

6. Transformatie fabriekscomplex . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6.1 Ruimtelijke strategie fabrieksgebouwen 6.2 Ruimtelijke strategie fabriekstrerrein en daklandschap 7. Toekomstbestendige leefomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 7.1 Integrale benadering 7.2 Groene leefomgeving 7.3 Duurzame en circulaire maatregelen 8. Programma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 8.1 Programmatisch concept 8.2 Zeepfabriek als ontmoetingsplek 8.3 Zeepfabriek als talentplek 8.4 Zeepfabriek als ondernemersplek 8.5 Zeepfabriek als woonplek 8.6 Buitenruimte en tijdelijke functies 8.7 Programma in cijfers 9. Beeldkwailiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 9.1 Buitenruimte 9.2 Nieuwbouw 9.3 Zeepfabriek 10. Ontwikkelstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 10.1 Duurzaam transformeren 10.2 Ontwikkelkader als kaderstellend document 10.3 Ontwikkelen in de tijd - fasegewijze transformatie 10.4 Selectie van marktpartijen 10.5 Placemaking in de ‘tussentijd’ 10.6 Opzetten financiële kaders 10.7 Uitvoerbaarheid 10.8 Organisatorisch

BIJLAGE Participatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Erfgoed in detail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . losse bijlage

5

6

VOORWOORD Wie in Nieuwegein kent niet Ecolab, of de Persilfabriek? Of weet van dat kenmerkende industrieel uitziende gebouw dat je ziet vanaf de Herenstraat en de vernieuwde Doorslagsluis? Omringd door de Doorslag en het Merwedekanaal als een verrassend stukje van Nieuwegein waar gebouwen, stenen en water een verhaal vertellen van verleden en nu. Toen we eind 2022 hoorden dat Ecolab haar deuren zou gaan sluiten in Nieuwegein, was onze eerste reactie er één van schrik. Want hoeveel generaties inwoners uit Nieuwegein hebben er niet hun brood verdiend? Vervolgens maakte ook het naastliggende bedrijf Henkel bekend dat ze een bedrijfspand elders gingen zoeken vanwege de verouderde staat van het huidige pand. Al snel zagen we hoe uniek dit gebied is en hoeveel mogelijkheden het biedt voor onze stad. Als gemeente hebben we goede gesprekken gevoerd met Ecolab en Henkel. We zagen het als unieke mogelijkheid voor de stad om een deel van het terrein te kopen, het Henkel-terrein. We zien kansen, én uitdagingen in tijden van schaarste. Zodra bekend werd dat de fabriek zou sluiten, begonnen de ideeën voor toekomstig gebruik binnen te stromen. We gaven het gebied en de herontwikkeling een naam: de Zeepfabriek.

Een enthousiast team uit de gemeente ging met hulp van Ecolab aan de slag om rondleidingen en bijeenkomsten te organiseren, en ideeën te horen om te komen tot een nieuw verhaal voor de Zeepfabriek. Honderden mensen uit de stad hebben meegedaan, meegedacht en meegedroomd. Zij hebben elkaar en ons geïnspireerd met hun plannen en dromen voor de toekomst van de Zeepfabriek. En wat we iedere keer weer merken: deze plek doet iets met ons, ze geeft energie en spreekt tot onze verbeelding. Het resultaat daarvan ligt voor u: een ontwikkelkader. Waarin ideeën van inwoners en de wens van ons als gemeente om de Zeepfabriek in samenhang met de omliggende wijken te ontwikkelen, bij elkaar komen. Een ambitiedocument waarin duidelijk wordt hoe deze verborgen parel geactiveerd kan worden tot een prachtige toevoeging aan Nieuwegein. Samengevat: de toekomstige Zeepfabriek als Ontmoetingsplek, als Talentenplek, als Ondernemersplek en als Woonplek. Met respect voor haar geschiedenis en waar het goed is om samen te leven. Dit ontwikkelkader is een uitnodiging om het verhaal van de Zeepfabriek met die diverse plekken, vorm te gaan geven. En dat zullen we graag in gezamenlijkheid doen. Marieke Schouten Wethouder Wonen & Ruimtelijke Ordening

7 7

Groene rand langs de zuidelijke watergang

Sluis aan de Doorslag

Zeepfabriek

Oever Merwedekanaal enZeepfabriek

Langelaan

Napoleonroute

Fabrieksstraatje

Zeepfabiek aan de Doorslag

8

Gebied tussen Zeepfabriek en Noordstedeweg

1. INLEIDING Op een prachtige plek aan het water, middenin Nieuwegein, liggen de fabrieksterreinen van Ecolab en Henkel. Beter bekend als de Persilfabriek. Voor meer dan negentig jaar is hier waspoeder gemaakt. Nu beide bedrijven hun activiteiten hier beëindigen komt een einde aan een lange industriële geschiedenis op deze markante plek. Tegelijk ontstaat voor Nieuwegein de uitzonderlijke kans om voor dit gebied van 7 hectare een nieuwe toekomst te creëren. Veel betrokkenen zijn ervan doordrongen dat de Zeepfabriek de potentie heeft om met de juiste ontwikkeling een schaalsprong en kwaliteitssprong voor de stad te ontketenen. Het zou daarom bijzonder spijtig zijn wanneer hier niet-gewenste ontwikkelingen zouden ontstaan. Om die reden hebben de gemeente Nieuwegein en Ecolab besloten om alle wensen en ambities voor het gebied vast te leggen in een Ontwikkelkader. De hierin opgestelde kaders en richtlijnen zullen leidend zijn bij de verdere ontwikkelplannen voor de Zeepfabriek. .

Daarbij komt in de derde plaats dat Nieuwegein niet stil staat. De snelgroeiende stad heeft tot 2030 een bouwprogramma staan van 5.100 woningen, met de mogelijkheid door te groeien naar 9.000 nieuwe woningen. Ook dat verandert de ‘kaart’ van Nieuwegein ingrijpend. Een groot deel van dit bouwprogramma wordt binnenstedelijk in City (2.500 woningen) en Rijnhuizen (2.500 woningen) gerealiseerd. Midden in deze snel veranderende kaart ligt de Zeepfabriek. Deze dynamische context is derhalve een belangrijk gegeven in het vinden van nieuwe betekenissen voor het plangebied.

1.2 Naar een Ontwikkelkader Met het vrijkomen van de iconische Zeepfabriek is een uitzonderlijke kans ontstaan op een nieuwe toekomst. Iedereen die zich betrokken voelt bij de Zeepfabriek is ervan doordrongen dat het erfgoed de potentie heeft om een (kwalitatieve) schaalsprong voor de stad te ontketenen. Met nieuwe betekenissen kan dit deel van Merwestein weer toegankelijk en waardevol zijn voor de stad. De eigenaren van het gebied, Ecolab en de gemeente Nieuwegein, willen graag dat het gebied in de juiste richting wordt ontwikkeld. Zij hebben daarom het initiatief genomen om alle wensen en ambities voor het gebied vast te leggen in een Ontwikkelkader. De hierin opgestelde kaders en richtlijnen zullen leidend zijn bij de verdere ontwikkelplannen voor de Zeepfabriek.

1.1 Zeepfabriek komt vrij! Met het vertrek van Ecolab en Henkel komt een einde aan een lange industriële geschiedenis op deze plek. De productie van waspoeder was iets fascinerends en de fabriek gaf jarenlang voor velen betekenis als werkplek, als herkenningspunt en als bron van verhalen. En dus verdwijnen onvermijdelijk betekenissen en waarden. Maar met het vrijkomen van de Zeepfabriek erft Nieuwegein ook een cadeau voor de toekomst waar nieuwe invullingen een plek kunnen gaan krijgen. De gemeente Nieuwegein, Ecolab, omwonenden en de vele andere betrokkenen zijn dan ook vastbesloten om de Zeepfabriek om te vormen tot een nieuwe en betekenisvolle plek in het hart van de stad. En juist omdat de Zeepfabriek in meerdere opzichten een unieke plek is, verdient de herontwikkeling een zorgvuldig proces.

De nieuwe toekomst voor de Zeepfabriek is begonnen met het besluit van Ecolab en Henkel om hun bedrijfsactiviteiten in Nieuwegein te beëindigen. Het gebied van zeven hectare bestaat uit twee delen waarbij het zuidelijke deel van Henkel in 2024 is aangekocht door de gemeente Nieuwegein en het noordelijke deel (met het fabriekscomplex) in eigendom is van Ecolab. Het is de bedoeling van de gemeente en Ecolab dat het gebied wordt verkocht aan ontwikkelende marktpartijen. Om te voorkomen dat ongewenste ontwikkelingen gaan ontstaan heeft de gemeente in september 2023 besloten om een richtinggevend ontwikkelkader op te stellen.

In de eerste plaats omdat het hier gaat om iconisch industrieel erfgoed dat al lange tijd het beeld bepaalt op de splitsing van het Merwedekanaal en de Doorslag. De gunstige ligging aan het water was een belangrijke aanleiding voor industriële activiteiten. Vanaf 1932 is deze locatie door Henkel ontwikkeld tot een zeepfabriek voor onder meer het wasmiddel Persil. In meerdere bouwperioden is het complex vernieuwd en uitgebouwd. Met name de oudere bouwdelen hebben cultuurhistorische waarde. Behoud en nieuwe betekenissen geven aan dit erfgoed is een belangrijk uitgangspunt voor de stad. Daarbij komt dat de Persilfabriek voor veel bewoners ook een vertrouwd baken is. In de hoogtijdagen werkten hier zo’n 250 mensen en bracht Persil naast werk ook een herkenbaar gezicht (en zeepgeur) aan het water. Al bijna een eeuw is het complex onderdeel van de beleving en de identiteit van Jutphaas en Nieuwegein.

Het doel van het Ontwikkelkader Zeepfabriek is om de ambities, kaders en randvoorwaarden voor de herontwikkeling te geven. Die gaan primair over de toekomstige gebiedsidentiteit, de gewenste programmatische invullingen, het ruimtelijke ontwerp en de condities voor behoud en hergebruik van het industrieel erfgoed. Tegelijk dient het Ontwikkelkader aan de marktpartijen voldoende ruimte en flexibiliteit te geven voor hun creativiteit, het verdere ontwerp en de haalbaarheid. Het beleid van de gemeente is randvoorwaardelijk, waarbij met name de doelen uit de Omgevingsvisie (2021) en de succesfactoren uit het Onderzoek naar grip op de groei van de stad (2023) belangrijke onderleggers voor dit Ontwikkelkader zijn.

In de tweede plaats verdient het gebied een zorgvuldig proces omdat het terrein binnen Nieuwegein een unieke ligging heeft. De plek ligt midden in de stad, tussen City en Rijnhuizen, tussen Jutphaas en Merwestein, en aan de karakteristieke water-as tussen Kasteel Rijnhuizen en Stadspark Oudegein. Op het kruispunt dus van de centrumstedelijke drukte en de dorpse rust. Van oudsher lag het terrein al op de route van Jutphaas naar Vreeswijk met een sluisbrug en verbindingsweg langs het water. Maar als fabrieksterrein op een ‘schiereiland’ is het complex al geruime tijd een niet-toegankelijke verborgen enclave. Met het openen van het gebied en het zoeken naar de potentie ervan, is de ruimtelijke en functionele samenhang met de omgeving dus essentieel. Het inkleuren van de witte vlek in het midden van de ‘kaart’ van Nieuwegein kan de hele stad fundamenteel een nieuwe kleur geven. Dat geeft een grote verantwoordelijkheid voor de herontwikkeling.

Voor de totstandkoming van het Ontwikkelkader is een zorgvuldig participatieproces gevoerd met de eigenaren, belanghebbenden uit de omgeving en de inwoners van Nieuwegein, als ook intern binnen de gemeente inclusief de verantwoordelijke bestuurders en raadsleden. Juist voor zo’n waardevol stuk stad maak je samen het verhaal. Iedereen voelt immers: een nieuwe toekomst van de Zeepfabriek heeft hoge impact op de stad. Om te komen tot afgewogen keuzes zijn de Nieuwegeinse participatiewaarden uit de Participatienota ‘Samen met de stad’ (2021) toegepast. Het heeft geleid tot een uitgebreid participatieproces waarbij zoveel mogelijk meningen, verwachtingen en ideeën zijn meegenomen in het uiteindelijke document.

9

De Ziederij met betoncasco

Sparing van een silo in de Ziederij

De Pakkerij

Het Watergasgebouw

Uitbreiding van de Ziederij met staalskelet

Het Ketelhuis

De Pakkerij met insteekvloer

Fontys Sparingen Hogeschool en leidingwerk ten behoeve van het fabricageproces

10 10

Het opstellen van het Ontwikkelkader Zeepfabriek vond plaats tussen oktober 2023 en juni 2024. De gemeente Nieuwegein is opdrachtgever van het Ontwikkelkader en verzorgt ook de projectleiding. Bij het opstellen is nauw samengewerkt met Ecolab, de eigenaar van het fabriekscomplex. Voor de totstandkoming van het Ontwikkelkader is opdracht gegeven aan de bureaus BGSV, Urban Xchange en ZECC Architecten. In november 2023, maart 2024 en juni 2024 zijn in de fabriek zelf drie drukbezochte avonden georganiseerd waarbij bewoners en andere belanghebbenden meegenomen zijn in het proces en actief bevraagd zijn naar hun meningen. In januari 2024 heeft Ecolab een aantal veel bezochte rondleidingen door de fabriek gegeven. Naast deze openbare bijeenkomsten is op initiatief van de gemeente een inspiratiegroep geformeerd van circa vijftien betrokken Nieuwegeiners, met wie het projectteam bepaalde ideeën voor het gebied verder kon uitdiepen. Deze inspiratiegroep is eveneens drie keer bijeengekomen in dezelfde periode als de openbare inloopavonden. Tenslotte is separaat aan het participatieproces de gemeenteraad meegenomen in het proces, juist vanwege de impact op de stad en het feit dat het Ontwikkelkader een (beoogd) raadsbesluit is. In december 2023 is aan raadsleden een rondleiding en presentatie gegeven, en in maart en juli 2024 is er een Avond van de Stad gewijd aan de Zeepfabriek.

1.4 Leeswijzer Het Ontwikkelkader bestaat uit tien hoofdstukken. Na deze inleiding begint het document bij een beschrijving van het plangebied (hoofdstuk 2) met aandacht voor de historie, de stedelijke context en de bijzondere kenmerken. Vervolgens wordt stil gestaan bij het gemeentelijke beleid (hoofdstuk 3) dat het vertrekpunt vormt voor de verdere planontwikkeling. De gemeentelijke visie op de toekomstige invulling van het gebied begint bij een beschrijving van de gewenste gebiedsidentiteit (hoofdstuk 4). Deze identiteit wordt vervolgens uitgewerkt naar ontwikkelkaders voor de ruimtelijke structuur en mobiliteit (hoofdstuk 5), de transformatie van het fabriekscomplex (hoofdstuk 6), de toekomstbestendige leefomgeving (hoofdstuk 7), het programma (hoofdstuk 8) en de beeldkwaliteit (hoofdstuk 9). In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op de ontwikkelstrategie die de gemeente voorziet. In bijlage 1 wordt ingegaan op het participatietraject en wat dit heeft opgeleverd voor dit Ontwikkelkader. In een (separate) bijlage 2 wordt de volledige analyse van alle bouwdelen van het fabriekscomplex beschreven.

11

Een driehoekige locatie Het plangebied heeft een lange en veelzijdige historie. De driehoekige locatie in de punt van twee waterlopen is in de 12e en 13e eeuw ontstaan. In de middeleeuwen was de stad Utrecht al een belangrijk handelscentrum met gunstige waterverbindingen via de Vecht en de Kromme Rijn. Na het afdammen van de Kromme Rijn raakte de stad de verbinding met de Lek kwijt en besloot men een kanaal te graven, de Vaartse Rijn. Vanaf 1122 werd het eerste deel gegraven van Tolsteeg naar Jutphaas, in 1148 doorgetrokken tot de Hollandse IJssel (de Doorslag). Nadat op last van Floris V de Hollandse IJssel bij Klaphek (1285) werd afgedamd verloor de stad wederom de verbinding met de Lek. Hierop kreeg in 1295 de Vaartse Rijn bij Jutphaas een nieuwe aftakking naar Vreeswijk en de Lek (Nieuwe Vaart). Daarmee ontstond het driehoekige terrein.

werden de bestaande Vaartse Rijn en Nieuwe Vaart verbreed en verdiept. Langs het kanaal vestigden zich tal van industrieën. Ook de fabriek van Cockuyt profiteerde van het gemoderniseerde kanaal, en groeide in de loop der jaren uit tot de Jutfaasche Olieslagerij NV met 60 medewerkers. Het complex bestond onder meer uit een stoomoliefabriek, pakhuizen, graansilo, ketelhuis, smederij en zelfs arbeiderswoningen. Rond 1930 gingen de zaken slechter waarna het bedrijf in 1931 stopte met alle werkzaamheden. De Persilfabriek In 1932 werd het fabrieksterrein met alle bedrijfsgebouwen, de oliemolen, het kantoorgebouw, de oude villa en de arbeiderswoningen opgekocht door het Duitse concern Henkel & Cie A.G. Vanaf dat moment werd in Jutphaas onder de naam N.V. Nederlandsche Persil Maatschappij waspoeder en andere reinigingsmiddelen geproduceerd. Het vermaarde Persil was een door Henkel ontwikkeld waspoeder dat ‘een witte was zonder schrobben’ beloofde. Naast Persil werden hier onder meer reinigingsmiddelen als Henco, Imi, Ata en Sil geproduceerd. De strategische ligging van de fabriek aan het Merwedekanaal was van vitaal belang. Grondstoffen waaronder lijnzaadolie werden merendeels vanuit Duitsland aangevoerd, terwijl de distributie gebeurde vanuit de pakhuizen en het verkoopkantoor in Amsterdam. Persil werd een groot succes, mede door de opkomst van wasmachines in huishoudens.

Nieuwe groeiperioden leiden tot een constante uitbreiding en modernisering van het complex tussen de jaren ’30 en jaren ‘90. Het complex bestaat dan ook uit een grote diversiteit aan gebouwen uit meerdere bouwperioden en met verschillende kwaliteit en cultuurhistorische waarde. In de jaren ’50 en ’60 groeide het bedrijf uit naar 250 medewerkers waarmee de Persilfabriek decennialang een grote betekenis had voor Jutphaas en Nieuwegein.

Napoleontische route Een bijzonderheid van de locatie is dat één van de Napoleontische routes hier overheen ging. Op zijn maandenlange reis door de Nederlanden stak Napoleon Bonaparte met een gevolg van duizenden soldaten in 1811 de Lek over bij Vianen. Om vervolgens vanaf Vreeswijk langs de Vaartse Rijn zijn weg te vervolgen naar Jutphaas, alwaar hij overnachtte in Huis de Geer. Napoleon schijnt zich op zijn tocht naar Utrecht nogal te hebben geërgerd aan de modderwegen. Door wekenlange herfstregens was onder meer de zandweg langs de Vaartse Rijn veranderd in een modderbaan, waarop de paarden slechts met moeite stapvoets vooruit konden komen. Direct na zijn reis besloot hij om de gehele route te bevorderen tot de Route Impériale 2 van Parijs naar Amsterdam, waarbij de weg zo snel mogelijk van een klinkerbestrating moest worden voorzien. Al in 1814 was de weg tussen Vreeswijk en Jutphaas tot aan Utrecht met klinkers bestraat; een aanzienlijke luxe voor die tijd. Op de splitsing met de Doorslag verscheen een brug, zodat er een directe aansluiting mogelijk was. Later in de 19e eeuw werd die brug vervangen door een voor die tijd moderne draaibrug, waarvan nog enige resten zichtbaar zijn.

Recente geschiedenis In 1991 heeft Henkel de fabriek verkocht aan het Amerikaanse concern Ecolab. Het kantoor uit de jaren ‘80 (Brugwal 11) bleef eigendom van Henkel. In 2016 is de oude villa gesloopt. Mede door de opkomst van vloeibare wasmiddelen kreeg Ecolab te maken met een forse daling van de verkoop van waspoeder. Ecolab heeft uiteindelijk besloten om de productie van waspoeder in Nieuwegein te beëindigen en het fabriekscomplex te gaan verkopen. In 2023 zijn alle werkzaamheden in de fabriek gestopt en is de fabriek ontmanteld. Ook Henkel heeft in 2023 besloten om haar kantooractiviteiten op de locatie in Nieuwegein te beëindigen. Sinds begin 2024 wordt een aantal bedrijfsgebouwen binnen het fabriekscomplex verhuurd voor tijdelijke activiteiten.

De fabriek van Cockuyt Bij de sluis in de Doorslag ontwikkelde zich in de loop der eeuwen enige bedrijvigheid. In de zeventiende eeuw stond er al een molen aan de Doorslag. In de vroege 19e eeuw liet burgemeester Schalij in de punt van de driehoek een villa bouwen. In 1872 werd de molen omgevormd tot een olie- en lijnkoekenfabriek, gerund door Cornelis Johannes Cockuyt. Aan het einde van de 19e eeuw werd het Merwedekanaal aangelegd, de hoognodige scheepvaartverbinding tussen Amsterdam en de Rijn. Als onderdeel van het Merwedekanaal

tot 1930 | Olie- en lijnkoekenfabriek ‘Cockuyt’

1930 - 1945 | N.V. Nederlandsche Persil Maatschappij

1945 - 1955 | Grootschalige uitbreiding en verbouwing fabriekscomplex

De fabriek is gebouwd met een front naar de sluis, met rondom woningen voor de medewerkers en een directeurswoning op de kop. Aan het kanaal werd de kade intensief gebruikt met een herkenbare scheepselevator.

Er werden in de loop der de jaren meerdere gebouwen bij het fabriekscomplex bijgebouwd, onder meer een herkenbare schoorsteen. Het front draaide zich richting het Merwedekanaal.

De woningen moesten plaats maken voor uitbreidingen van het fabriekscomplex. Kantoor, Magazijn en Werkplaatsen groeien mee met de fabriek. Het oorspronkelijke volume aan de sluis verdwijnt.

12

2. GEBIEDSBESCHIJVING 2.2 Historie

Op een prominente en centrale plek in Nieuwegein ligt het besloten bedrijventerrein van Ecolab en Henkel. Het geheel oogt als een rauwe industriële locatie met een wirwar aan bedrijfsgebouwen, grijze betonplaten en ruige begroeiingen langs het water van de Doorslag en het Merwedekanaal. Een bijna vergeten stuk stad. Maar wel met een indrukwekkend industrieel verleden, cultuurhistorisch erfgoed en een geweldige zichtlocatie aan het water, middenin Nieuwegein. Een locatie met veel kansen en mogelijkheden, niet in het minst door verbindingen te leggen met de kleurrijke omgeving. De huidige situatie vormt het vertrekpunt voor het Ontwikkelkader. Veel van wat er nu aanwezig is zal behouden blijven, met uiteraard veel potentie voor nieuwe invullingen en betekenissen. Daarnaast is er letterlijk volop ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. In dit hoofdstuk beschrijven we dit vertrekpunt.

De locatie van de Zeepfabriek heeft een indrukwekkend verleden. In het kort wordt hier de geschiedenis van deze plek verteld, en de bouwkundige geschiedenis van de Persilfabriek.

2.1 Plangebied Het plangebied betreft de percelen van Ecolab en de gemeente (voormalige Henkel-locatie). Tezamen hebben deze een omvang van bijna zeven hectare. Ondanks het verschil in eigendom wordt in dit Ontwikkelkader het geheel nadrukkelijk als één plangebied beschouwd. Met het vrijkomen van beide terreinen ontstaat immers de unieke kans om één samenhangend geheel te maken. Gezien de ligging en gezamenlijke historie van beide percelen is een integraal planproces en ontwikkeling wenselijk en noodzakelijk. De eigendomsgrens tussen beide percelen heeft dan ook geen betekenis voor het Ontwikkelkader. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door het water van de Doorslag en aan de noordoostzijde door het water van het Merwedekanaal. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door een brede groenzone met fietspad (Lange Laan), en aan de zuidzijde door een groenzone die het terrein van Henkel scheidt van andere kantoren en woonbebouwing aan de Brugwal en Villawal. Het terrein van Ecolab is bereikbaar via de Meentwal en het Vreeswijkserijpad, en het terrein van de gemeente (voormalige Henkellocatie) via de Brugwal.

1955 - 1965 | Uitbreiding en verbouwing fabriekscomplex

1965 - 1985 | Automatisering en andere richting

1985 - 2023 | Industrialisering fabriek

Het fabriekscomplex strekt zich steeds meer uit in de lengte langs het Merwedekanaal, tevens wordt het entreegebouw toegevoegd met kantine aan het begin van het fabriekscomplex.

Grote opschaling van de fabriek vraagt om grote nieuwe toevoegingen. Deze tijd wordt gekenmerkt door de komst van nieuwe hallen in een gedraaide richting. Luchtbruggen worden toegevoegd om het fabricageproces te vereenvoudigen.

Het fabricageproces industrialiseert, rondom het gehele fabriekscomplex worden silo’s geplaatst in de tussenruimtes en op daken. Hierdoor krijgt het daklandschap een herkenbaar industrieel silhouet. In 2023 is de Zeepfabriek ontmanteld.

13

2.3 Stedelijke context

Cultuurhistorie langs waterwegen Tot de komst van het spoor en de autowegen waren de waterwegen in de regio de belangrijkste assen voor verplaatsingen van mens en goederen. Niet toevallig ontstonden nederzettingen, landgoederen, overslagpunten en industrieën tot begin ‘20e eeuw vooral langs die waterwegen. Binnen het verstedelijkte landschap van vandaag zijn deze waterwegen veranderd tot waardevolle blauwe lijnen met veel cultuurhistorie en een hoge ruimtelijke kwaliteit. De Doorslag en het Merwedekanaal vormen prachtige water-assen door de stad die herontdekt zijn als dragers voor verstedelijking. Door de markante ligging op de splitsing van deze waterwegen maakt de Zeepfabriek prominent onderdeel uit van deze beide cultuurhistorische assen. Binnen die context heeft de oude fabriek ook een relatie met het vele andere industrieel erfgoed langs het Merwedekanaal.

De stedelijke context waarin de Zeepfabriek zich bevindt heeft veel veranderingen doorgemaakt en is zich ook nu in hoog tempo aan het veranderen. Dat gegeven is een belangrijk vertrekpunt voor het toekomstperspectief van de Zeepfabriek. Veranderend decor De bijzondere situatie doet zich voor dat het terrein anderhalve eeuw onafgebroken als fabriek heeft gefunctioneerd, maar dat de omliggende context in de loop der jaren een complete metamorfose heeft ondergaan. De fabriek heeft als het ware steeds weer in een andere omgeving gelegen. Tot de jaren ‘60 lag de Persilfabriek op korte afstand van het dorp Jutphaas. Met de samensmelting van Jutphaas en Vreeswijk tot de nieuwe gemeente Nieuwegein in 1971 en de aanwijzing als groeikern in 1972 startte een ongekende nieuwbouwontwikkeling. Met name vanaf de jaren ’80 is het terrein steeds meer ingekapseld geraakt in een stedelijke context. Met de ontwikkeling van City Plaza in de jaren ’90 en de meer recente grootschalige uitbreidingen ervan ligt de Zeepfabriek inmiddels op een steenworp afstand van City, vanouds het kernwinkelgebied en stadscentrum. Al die jaren bleef de fabriek als een anker op zijn plek.

Kantelpunt voor de autostad De snelle groei van Nieuwegein ontstond in de jaren ’70 en ’80 na de aanwijzing als groeikern. De zelfstandige dorpen Jutphaas en Vreeswijk werden samengevoegd en de woningbouw groeide in de loop van de tijd naar elkaar tot een grote stad. De stedenbouwkundige principes van destijds hebben Nieuwegein grotendeels gevormd. De hoofdstructuur van de nieuwe gemeente werd ontworpen op de sneltram en de auto, met brede doorgaande lijnen waar de afzonderlijke nieuwbouwwijken aan werden ‘opgehangen’. De ordening van destijds richtte zich ook op het scheiden van functies met separate concentraties voor de woonwijken, kantoren, bedrijven, winkels en andere stedelijke en bovenwijkse voorzieningen. Het maakt dat Nieuwegein voor een groot deel een autostad is geworden met ‘slaapwijken’ uit verschillende bouwperioden die grotendeels van elkaar gescheiden zijn door harde infrastructuur. Een groot contrast met hoe nu naar stedenbouw wordt gekeken; een gezonde stedelijke leefomgeving, menging van functies, ontmoeting en interactie, verbinding, samenhang, inclusiviteit en een oriëntatie op voetgangers en fietsers zijn de leidende principes van vandaag. Door de bijzondere ligging middenin Nieuwegein en aan de verbindende cultuurhistorische water-as heeft de Zeepfabriek de kans om het patroon van de stad te doorbreken.

Door te verbinden en ontbrekende ‘waarden’ toe te voegen kan het een kantelpunt zijn voor de autostad. Utrecht CS

Jutphaas

A12 zone

Rijnhuizen

fabrieken

Hollandse waterlinie kasteel Jutphaas

Jutphaas

Zeepfabriek

kasteel Oudegein

Napoleonroute

Vreeswijk

Nieuwegein groeistad - autostad - slaapstad

Zicht over Merwedekanaal vanaf het dak van de Zeepfabriek

Cultuurhistorie langs waterwegen 14

Context van een snelgroeiende stad De veranderende context gebeurt op verschillende schaalniveaus. Op de schaal van de Utrechtse regio is een ongekende groei gaande die gepaard gaat met een grote verstedelijkingstransformatie. Een belangrijk deel van de opgave ligt in de A12-zone en langs het Merwedekanaal waar de stad Utrecht en Nieuwegein elkaar raken. Ook dichter bij de Zeepfabriek zijn grote ontwikkelingen gaande waaronder in City en Rijnhuizen. Kansen ontstaan wanneer de Zeepfabriek zich (letterlijk) verbindt met deze ontwikkelingen. Maar de veranderingen in de directe omgeving zijn niet alleen kwantitatief. De stedelijke context verandert ook kwalitatief waarbij nadrukkelijk wordt gestuurd op nieuwe identiteiten voor de omringende plekken. Deze zijn minstens zo bepalend voor het perspectief van de Zeepfabriek. Ten eerste is dat de wens van de gemeente om het huidige stadscentrum te vergroten en te verbinden naar de omliggende gebieden met aanvullende identiteiten. Binnen die context liggen er bijzondere kansen voor de Zeepfabriek, niet in het minst in de relatie met ontwikkelingen aan de overzijde van de Doorslag (Herenstraat-Kruyderlaan-Van Bentumlocatie) en de overzijde van het Merwedekanaal (verbinding met Rijnhuizen). Ten tweede liggen er kansen in de relatie met Merwestein, de aangrenzende wijk met een diversiteit aan woningen, kantoren en voorzieningen.

De Zeepfabriek kan ruimtelijk, programmatisch en sociaal iets toevoegen aan de wijk.

Merwedekanaalzone

A12-Zone

City

Rijnhuizen

van Bentum locatie

van Bentum locatie City

Zeepfabriek

Verstedelijking langs Merwedekanaal en Amsterdam Rijnkanaal

Zicht over City vanaf het dak van de Zeepfabriek 15

2.4 Bijzondere kenmerken huidige situatie

zandiger zullen zijn tot een diepte van circa 40 à 50 meter, waar het eerste watervoerende pakket overgaat in een dik waterremmend of waterscheidend kleipakket.

In de huidige situatie is sprake van twee percelen met verschillende eigenaren en verschillende entrees. Toch is ruimtelijk het terrein als een geheel te beschouwen. Een karakterschets ‘van buiten naar binnen’ brengt ons langs een aantal belangrijke kenmerken.

Voor het perceel van de gemeente (Brugwal 11) is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit verkennend bodemonderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit op dit perceel vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt is voor andere gebruiksfuncties (zoals wonen of maatschappelijk). Een eventuele sanering zal beperkt zijn. Vanuit de Wet bodembescherming vormt de bodemkwaliteit vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmering voor de voorgenomen verkoop en herontwikkeling van de locatie.

Zichtlocatie langs waterwegen Een opvallende eigenschap is de zichtbaarheid van buitenaf door de ligging aan de twee waterwegen. Het fabriekscomplex springt vanaf de westelijke, noordelijke en oostelijke zijde in het oog. Het water van de Doorslag en het Merwedekanaal zijn dan ook bepalende dragers van de identiteit. Ook zonder bruggen voelt de locatie ‘dichtbij’ – met name vanaf de Herenstraat ter hoogte van de Doorslagsluis bezien waar de noordwestelijke hoek van de fabriek haast het water raakt. Beide waterwegen worden druk bevaren, met name door recreatievaart.

De bodem op het perceel van Ecolab bestaat daar waar niet gegraven of gebouwd is geweest voornamelijk uit siltige/zandige klei, met af en toe wat zandigere afzettingen door oude geulsystemen. Op het terreindeel waar de fabriek staat zijn plaatselijk tot 1 à 2 meter dikke puinlagen aanwezig. De bovenste twee meters bestaan derhalve vooral uit zand of puin, met daaronder de siltige/zandige klei tot in elk geval circa 2,5 meter onder maaiveld. Direct rondom de hal van het distributiecentrum is de bodem opgebouwd uit 1,5 tot 2 meter zand en daaronder uit siltige/zandige klei.

Randen en oevers De oevers zijn grotendeels groen en beplant met bomen. Aan de zijde van het Merwedekanaal ligt nog een kade voor laden en lossen. De verharde weg langs het kanaal over het terrein van Ecolab (Vreeswijkserijpad) behoorde voorheen tot de verbinding tussen Vreeswijk en Jutphaas en is onderdeel van de historische Napoleontische route.

Op het perceel van Ecolab (Brugwal 11a) blijkt uit verkennend bodemonderzoek dat er sprake is van bodemverontreiniging op bebouwde en onbebouwde gronden. Door Ecolab wordt in overleg met de Omgevingsdienst de mate van deze bodemverontreiniging nader onderzocht. De verwachting is dat sanering noodzakelijk zal zijn. Sanering zal randvoorwaardelijk zijn voor de herontwikkeling.

Bebouwing Het fabriekscomplex bestaat uit diverse gebouwen uit verschillende bouwperiodes en met verschillende cultuurhistorische en bouwkundige waarden. Een nadere beschrijving hiervan wordt separaat gegeven in bijlage 2. De fabriek is in 2023 ontmanteld door Ecolab. Enkele bedrijfsruimtes worden momenteel met tijdelijke contracten verhuurd aan verschillende ondernemers. Op het zuidelijke perceel bevindt zich het kantoor van Henkel (Brugwal 11).

Archeologie Op de gemeentelijke beleidskaart (zie kaartuitsnede) is aan het Zeepfabriek-terrein grotendeels een lage archeologische verwachting gegeven. Deze lage verwachting komt voort uit het feit dat dit gebied historisch voornamelijk gebruikt is als landbouwgrond. Concreet betekent dit dat er archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden wanneer er bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 150 cm onder maaiveld, gecombineerd met een plangebied dat groter is dan 10.000 m2.

Terrein Beide percelen hebben een eigen entree; het perceel van Ecolab via de Meentwal en het Vreeswijkserijpad, en het perceel van de gemeente (met kantoor Henkel) via de Brugwal. De buitenruimte op beide percelen is grotendeels verhard met stelconplaten. Enkele onverharde delen zijn gemaaide grasvlakken. Op beide percelen bevinden zich bij de entrees verharde vlakken voor maaiveldparkeren. De oostelijke en zuidelijke randen van het terrein zijn groenzones met een variërende omvang. Over het terrein lopen enkele waterlopen.

Ter plaatse van de voormalige olieslagmolen (ten zuiden van de Doorslagsluis) is een cirkel ingetekend met een strenger regime. Hier moet archeologisch onderzoek uitgevoerd worden wanneer er bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 30 cm onder maaiveld, op een minimale oppervlakte van 500 m2. Langs het Merwedekanaal (destijds de Schalkwijksewetering) lag de Route Impériale No. 2, een Napoleontische route. Dit is een bijzondere historische route die in theorie in de archeologie terug te zien zou moeten zijn. De aanleg van het Merwedekanaal vanaf 1892 heeft de watergang echter flink verbreed. Archeologisch onderzoek kan uitwijzen of deze Napoleontische route nog aanwezig is in de bodem.

Ecologische waarde Ondanks dat het terrein voor het grootste deel uit bedrijfsgebouwen en verharding bestaat, hebben het groengebiedje aan de zuidoostzijde en de bestaande bomenrijen op onderdelen ecologische waarde. Dit bestaande groen op het terrein biedt houvast om de ecologische waarde uit te bouwen. Uit een eerste quickscan van het zuidelijk deel van het terrein (en omgeving) blijkt dat er veel vleermuizen zijn. Het gebied is ideaal als foerageergebied en er zal nader onderzoek gedaan moeten worden naar foerageren, essentiële vliegroutes en verblijfsplaatsen in het hele plangebied. Ook zijn er meerdere soorten amfibieën aangetroffen, waaronder de poelkikker die beschermd is. Nader onderzoek is noodzakelijk. Tenslotte komen er roofvogels zoals de sperwer, buizerd, bosuil en ransuil voor die hier mogelijk essentiële functies hebben. Bodem De bodem op het perceel van de gemeente bestaat voornamelijk uit 1 à 2 meter zand met daaronder tot ca 2 à 3 meter diepte siltige/zandige klei. Dieper dan 3 meter wordt verwacht dat de bovenste 10 tot 20 meter grotendeels uit siltige/zandige klei met af en toe een zandige stroomgeul bestaat, en dat de lagen daaronder

Uitsnede gemeentelijke beleidskaart archeologie 16

3. UITGANGSPUNTEN - BELEID 3.4 Overig relevant beleid

De gemeente Nieuwegein heeft op een aantal relevante beleidsterreinen keuzes gemaakt die mede het vertrekpunt geven voor het toekomstperspectief van de Zeepfabriek. Het gaat hierbij onder meer om stadsbrede visies voor ruimte, mobiliteit, economie en wonen. Deze beleidsuitspraken bestaan deels uit richtlijnen voor concrete maatregelen en deels uit ambities die nader vorm moeten krijgen. De Zeepfabriek is als markant en centraal gelegen transformatiegebied bij uitstek een plek waar ambities tastbaar gemaakt kunnen worden.

Per beleidsthema wordt hier een (niet-uitputtend) samenvattend overzicht gegeven van bestaande kaders die aan de orde zijn bij de herontwikkeling van de Zeepfabriek. Woonbeleid Het Omgevingsprogramma Wonen 2024 is gestoeld op vier ambities. De gemeente Nieuwegein vindt het belangrijk dat haar woningvoorraad past bij de wens en de behoefte van haar inwoners. Dat geldt voor nu, maar ook in de toekomst (ambitie 1). Het aandeel kwetsbare inwoners is hoog in Nieuwegein. Daarom krijgen de huisvesting van aandachtsgroepen en de zorg- en ondersteuningsbehoefte in relatie tot wonen een steeds grotere rol binnen het woonbeleid (ambitie 2). Voorts wil de gemeente voorzien in wonen, welzijn en zorg voor alle doelgroepen in de wijk zonder dat de leefbaarheid (ambitie 3) onder druk komt te staan. Tenslotte vraagt de bestaande woningvoorraad om aandacht. Er ligt een grote opgave om te verduurzamen en de kwaliteit van woningen te verbeteren (ambitie 4).

3.1 Omgevingsvisie Nieuwegein 2040 In de Omgevingsvisie Nieuwegein 2040 staat centraal wat voor stad Nieuwegein in 2040 wil zijn en wat de gemeente gaat doen om dat te bereiken. Dit wordt beschreven aan de hand van verschillende ambities en keuzes over de inrichting van de fysieke leefomgeving. Nieuwegein wil een veilige, duurzame en gezonde stad zijn. De Omgevingsvisie vormt mede het vertrekpunt voor de ontwikkeling van de Zeepfabriek. Belangrijke speerpunten zijn: • Verbonden met de stad • Verbonden met elkaar • Fijne en groene stad met een levendig centrum • Toekomstbestendige stad voor jong en oud • Bedrijvige stad in een sterke regio

Het Woningbouwprogramma 2030 laat zien waar in Nieuwegein kansen zijn voor woningbouw. Maar ook waar niet gebouwd gaat worden. Het programma is het antwoord op de grote vraag naar woningen in Nieuwegein, met name gericht op: • Woningen in het hogere segment om naar door te stromen; • Woningen die betaalbaar zijn voor starters; • Woningen die geschikt zijn om langer zelfstandig in te kunnen wonen; • Woningen voor mensen die na een verblijf in een zorginstelling zelfstandig kunnen gaan wonen, en voor mensen die willen wonen met zorg of begeleiding.

3.2 Grip op groei van de stad In 2023 heeft de gemeente het onderzoek ‘Grip op de groei van de stad Nieuwegein’ uitgevoerd. In het onderzoek zijn de effecten, kansen en opgaven in beeld gebracht van de bouw van in totaal 9.000 woningen die tot 2030 onderdeel uitmaken van de woningbouwprogrammering. Het rapport maakt inzichtelijk onder welke condities de stad kan groeien. Daarvoor zijn vijf kritische succesfactoren benoemd die ook het vertrekpunt vormen voor de ontwikkeling van de Zeepfabriek: • Ruimtelijke ordening en inrichting moeten bijdragen aan een leefbare en veilige stad • Voorzieningen moeten meegroeien in de nabijheid • Investeren in de kwalitatieve versterking van het groen • Blijvend inzetten op lopen, fietsen en openbaar vervoer • Gebiedsgericht en integraal werken is een voorwaarde

Economisch beleid De Economische visie (2017) heeft als doel de werkgelegenheid in stand te houden door partijen met elkaar te verbinden en te werken vanuit een ‘ja, mits’ houding. De gemeente is trots op haar centrale ligging, bereikbaarheid, ondernemers en werkgevers. Het economische beleid kent vier leidende thema’s: De werknemer centraal, Regionaal is het nieuwe lokaal, Profileren en Innoveren. De ontwikkeling van de Zeepfabriek haakt vooral aan op het laatste thema; ruimte bieden aan startende ondernemers die met een innovatief product de wereld willen veroveren. De Winkelvisie Nieuwegein (2017) is een voortzetting van het beleid om buurt- en wijkwinkelcentra in stand te houden. Ze vormen het sociale hart van de wijk en zijn daarom ook belangrijk voor de inwoners. Daarnaast staat de gemeente ervoor open om in nieuwe woonwijken ook de mogelijkheid voor een supermarkt te bieden. Het gaat dan wel om woonwijken die volwaardig als zelfstandige wijk functioneren met school, gezondheidszorg etc. De ervaringen uit Rijhuizen leren dat daar minimaal 2.500 tot 3.000 woningen voor nodig zijn, en er tevens sprake moet zijn van een geïsoleerde ligging ten opzichte van andere winkelcentra. Het Zeepfabriek-terrein ligt dicht bij City, vanouds het stadscentrum, en heeft een beperkte omvang waardoor het beleidsmatig niet wenselijk is dat er winkels gerealiseerd gaan worden.

3.3 Naar een Groot Stadshart In het midden van de stad Nieuwegein is er veel dynamiek. De grote gebiedsontwikkelingen in City en Rijnhuizen zijn volop in ontwikkeling. Het aangekondigde vertrek van het Antonius Ziekenhuis geeft vragen over de toekomstige invulling van de plek. Tegelijkertijd wordt druk gewerkt aan de opgaven voor de Herenstraat-Kruyderlaan, Nijpelsplantsoen en de Zeepfabriek. Deze transformatiegebieden moeten nog tot volle ontwikkeling komen, maar zullen op hun beurt weer invloed hebben op City en Rijnhuizen en de andere gebieden (en vice versa). Ook verandert de positie van bijvoorbeeld Merwestein in het stedelijk netwerk door de ontwikkelingen. Daarnaast spelen in de diverse gebieden ook gebiedsoverstijgende opgaven op het vlak van bijvoorbeeld de groei van de stad, mobiliteit, groen en werkgelegenheid die van invloed zijn op de mogelijke ontwikkeling van de gebieden. Dit gebied in het midden van de stad noemen we op dit moment het Groot Stadshart. Door de ontwikkelingen in samenhang te bezien kan er scherper gestuurd worden op het benutten van de aanwezige kansen en mogelijkheden voor de afzonderlijke gebieden, voor het Groot Stadshart, voor Nieuwegein en de regio. De Zeepfabriek speelt mede door zijn ligging een belangrijke rol in het verbinden en in het realiseren van samenhang.

Het Omgevingsprogramma Horeca (2023), Balans als Basis, richt zich op het bieden van een aantrekkelijk en diverse horeca-aanbod in Nieuwegein. Met daarnaast een eenduidig toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Ruimtelijk bezien blijft de focus liggen op City, Jutphaas en Vreeswijk en in de buurt- en wijkwinkelcentra. Voor unieke locaties en /of horecaconcepten kan er gemotiveerd afgeweken worden van de betreffende planologische kaders op de locatie.

17

Ruimtelijke kwaliteit De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2016) stimuleert het beschermen en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in Nieuwegein. Het is een inspirerend en toetsend kader voor de ruimtelijke beoordeling van bouwwerken op het gebied van stedenbouw, landschap, cultuurhistorie en archeologie. De nota gaat uit van: ‘streng waar het moet, vrij waar het kan’. Een bijzonder gebouw op een bijzondere plek vraagt bijvoorbeeld om strengere eisen dan een schuur in een achtertuin. De ruimtelijke analyse en uitwerking van het Ontwikkelkader Zeepfabriek wordt na goedkeuring onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. De onafhankelijke Commissie Omgevingskwaliteit Nieuwegein (CON) adviseert Nieuwegein bij grote ruimtelijke plannen. Een deel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit is opgenomen in de Omgevingsvisie Nieuwegein en de Erfgoedvisie.

Groen In het Groenstructuurplan 2017 zijn de groene hoofdlijnen beschreven die het natuurnetwerk van Nieuwegein weergeven. Dit ‘groene geraamte’ vormt en ondersteunt de visueel en ecologisch samenhangende ruimtelijke structuur van Nieuwegein, en ondersteunt de thema’s uit de Omgevingsvisie Nieuwegein 2040. Ook is beschreven welk beeld gewenst is bij de verschillende onderdelen van deze groenstructuur. Tenslotte geeft het Groenstructuurplan kaders en uitgangspunten mee voor veranderingen van het openbaar gebied, gericht op behoud en verdere ontwikkeling van een kwalitatief goede en goed beheer(s)bare groenstructuur, waarin alle benodigde en gewenste functies een plaats krijgen.

Erfgoed De Erfgoedvisie 2019-2024 heeft als titel ‘Verbinden met verhalen’. Het bevat de ambities voor het Nieuwegeinse erfgoed, gericht op de belangrijkste cultuurhistorische thema’s van de stad. Enerzijds wordt ingezet op bescherming en behoud, anderzijds heeft het uitdragen en zichtbaar maken van ons erfgoed ook de aandacht. Het culturele erfgoed moet meegewogen worden en onderdeel uitmaken van ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. In 2022 is de Erfgoedvisie opgegaan in de Omgevingsvisie van Nieuwegein. Hierin worden de ambities op het gebied van erfgoed nog steviger neergezet.

In het Omgevingsprogramma Natuur in de Stad 2023-2033 is opgenomen wat de basis is van onze natuurlijke omgeving en wat gedaan moet worden om een gezonde leefomgeving te realiseren. Met dit omgevingsprogramma wordt een stap gezet in de richting van het toekomstbeeld voor Nieuwegein; in 2040 is Nieuwegein een stad waar de aanwezigheid van algemene inheemse planten en dieren heel normaal is en blijft. Met alles wat deze planten en dieren nodig hebben om goed te groeien en bloeien. De pijlers Verbinden, Verbeteren, Vergroten, Beschermen en Betrekken vormen de basis van het omgevingsprogramma. Bij die pijlers horen duidelijke doelen, maatregelen en acties waarmee Nieuwegein werkt aan een stad die klaar is voor de toekomst.

Mobiliteit In de Mobiliteitsvisie Nieuwegein 2030 is bepaald wat Nieuwegein belangrijk vindt voor mobiliteit. Mobiliteit moet bijdragen aan de ambities op het gebied van leefbaarheid, economie, duurzaamheid, gezondheid en deelname aan de maatschappij. Dit betekent dat ook in de toekomst wonen, werken, onderwijs en vrijetijdsbesteding voor alle inwoners bereikbaar blijven. En dat de kansen van een veranderende mobiliteit worden benut. Nieuwegein moet kunnen groeien en tegelijk voor de toekomst aantrekkelijk, verkeersveilig en bereikbaar zijn. Daarmee wordt bedoeld dat iedereen zo snel als mogelijk op zijn of haar bestemming kan zijn, dat auto’s en het openbaar vervoer zoveel mogelijk rijden op schone energie en dat de stad uitnodigt om te fietsen en te lopen.

Duurzaamheid en klimaat De gemeente Nieuwegein wil de stad in goede staat aan toekomstige generaties doorgeven en kiest er daarom voor om duurzaam bouwen bij alle woningbouwontwikkelingen als uitgangspunt te nemen. In het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen: Woningbouw 2022 wordt een overzicht gegeven van de instrumenten en werkwijzen die de gemeente inzet om de prestatie-eisen en uitgangspunten op het vlak van duurzaam bouwen te vertalen in acties. Met duurzaam bouwen wordt bedoeld dat de nieuwe woningen ten minste energieneutraal zijn. Ook wordt er circulair gebouwd en stimuleert het ontwerp fietsen en lopen. Ontwikkelende partijen krijgen twaalf heldere prestatie-eisen voorgelegd, die zijn terug te vinden in het Omgevingsprogramma.

In het Koersdocument Parkeren 2020 is vastgelegd hoe Nieuwegein omgaat met parkeren bij nieuwe ontwikkelingen (nieuwbouw en transformatie). Er wordt ontwikkelaars een alternatief geboden naast de bekende CROW-parkeernormen, waarbij meer aandacht is voor de specifieke kenmerken van de omgeving (demografie, autobezit), de parkeerdruk op straat en aanvullende concrete mobiliteitsmaatregelen rond bijvoorbeeld deelauto’s en deelfietsen. Op deze wijze draagt Nieuwegein bij nieuwe ontwikkelingen actief bij aan het stimuleren van deelmobiliteit en aan een efficiënt ruimtegebruik.

In het Omgevingsprogramma Klimaatadaptatie 2023-2026 wordt invulling gegeven aan de opgave om de leefomgeving in Nieuwegein klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Nieuwegein wil toekomstbestendig worden en blijven. De stad moet zo ingericht worden dat de effecten van klimaatverandering goed kunnen worden opgevangen en dat inwoners, ondernemers en andere partners in de gemeente straks goed in staat zijn om met die verandering om te gaan. In het omgevingsprogramma worden de ambities en keuzes uit de Omgevingsvisie Nieuwegein 2040 concreet gemaakt. De uitvoeringsprojecten worden geïntroduceerd en uitgelegd, evenals de mogelijkheden om samen te werken aan projecten met inwoners en andere partnerorganisaties, de juridische en financiële instrumenten en hoe hierover met elkaar te communiceren en kennis te delen.

Spelen, sporten en ontmoeten Ruim baan voor oorspronkelijk spelen, sporten en ontmoeten! In de Speelvisie Nieuwegein wil de gemeente kinderen, jeugd en jongeren uitdagen om buiten te spelen, te sporten en elkaar te ontmoeten. Daarbij wordt de nadruk minder gelegd op toestellen en gaat de aandacht vooral naar mogelijkheden voor het (oorspronkelijke) spel. Ook gaat de gemeente naar een eerlijke verdeling van de speelvoorzieningen en speellocaties in de stad. Daarbij wordt niet meer gekeken op plekniveau maar op buurtniveau, en wordt gestreefd naar een aanpak waarbij het groen, verharding, water, verkeer en parkeren ook worden meegenomen.

In overeenstemming met de Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040 wil de gemeente in 2040 een klimaatneutrale stad zijn. Dit sluit aan op het Klimaatverdrag van Parijs. Om klimaatneutraal te worden is het van belang om de energievoorziening volledig te verduurzamen. Dit betekent een aardgasloze gebouwde omgeving, waarbij elektrisch wordt gekookt en verwarmd wordt via een warmtenet, elektrische warmtepompen of andere duurzame technieken. Voor het bereiken van energieneutraliteit is nieuwbouwen of transformeren zonder aardgasaansluiting echter niet voldoende. Mits technisch haalbaar wil de gemeente Nieuwegein dat er nu al volledig energieneutraal wordt gebouwd en verbouwd. Energieneutraal betekent

18

Kunst en cultuur In de Cultuurvisie Nieuwegein wordt een integrale visie gegeven op het cultuurbeleid. De gemeente wil hiermee een bijdrage leveren aan een mooie stad met een aantrekkelijk verblijfsklimaat en een aantrekkelijke openbare ruimte waar het prettig wonen en verblijven is. De Cultuurvisie is gebaseerd op vijf thema’s: • Wensen vervullen (het bij elkaar brengen van vraag en aanbod) • Doelgroepen verleiden (participatie verhogen van inwoners die minder meedoen) • Nieuwegein exposeren (promotie van cultuur, toerisme en recreatie) • De stad verlevendigen (cultuur en evenementen via netwerken en vrijwilligers bevorderen) • Cultureel bedrijven (cultureel ondernemerschap faciliteren)

momenteel: bouwen met BENG-eis 3 op 100%, waarbij al het gebouwgebonden energieverbruik is verduurzaamd. De gemeente daagt bouwers graag uit extra prestaties te leveren op energieneutraliteit. Bij voorbeeld via een ‘nul-op-de-meter’ energieconcept, waarbij zowel gebouw- als gebruikersgebonden energieverbruik is verduurzaamd. Leefbaarheid en veiligheid In het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid gaan bewoners, maatschappelijke organisaties, overheden en bedrijven de komende jaren concreet aan de slag om de kansen voor inwoners in de centrale wijken te verbeteren. Binnen dit programma gaat Nieuwegein aan de slag met de Centrale As. De Centrale As doorsnijdt verschillende wijken in Nieuwegein en bestaat uit het oostelijk deel van Batau-Noord en -Zuid, het westelijk deel van Zuilenstein, een groot deel van Jutphaas Wijkersloot, Merwestein en Fokkesteeg. Het programma richt zich op verbeteren van leefbaarheid en versterken van de veiligheid en weerbaarheid. De doelen van het programma zijn: • Investeren in bestaanszekerheid en voorkomen dat het mis gaat: iedere bewoner in de Centrale As kan de basisbehoeften betalen en krijgt hulp als dat niet lukt. • Vergroten van kansen voor de jeugd: alle kinderen en jongeren in de Centrale As kunnen gezond en veilig opgroeien en worden wie ze willen zijn.

• Werken aan leefbare en veerkrachtige wijken: alle bewoners van de Centrale As voelen zich veilig en prettig in hun buurt en in hun woning.

Gezondheid Vanuit een brede kijk op positieve gezondheid en door preventieve maatregelen op de gezonde leefstijl en leefomgeving wil de gemeente de gezondheid van Nieuwegeiners bevorderen. In het Omgevingsprogramma Gezondheid; Nieuwegein Gezond 2024-2026 wordt daar richting aan gegeven. Het Omgevingsprogramma omvat de volgende ambities: Gezonde leefstijl 1. Gezond gewicht hebben, behouden en bevorderen 2. Middelengebruik voorkomen, verminderen en stoppen 3. Mentale gezondheid versterken Gezonde leefomgeving 4a. Sociale leefomgeving die bijdraagt aan gezondheid 4b. Fysieke leefomgeving die bijdraagt aan gezondheid

De locatie Zeepfabriek ligt in deze Centrale As en sluit aan bij de bestaande wijk Merwestein en de voorzieningen in deze wijk (zoals het sport- en evenementencomplex Merwestein). Het Ontwikkelkader Zeepfabriek is er mede op gericht om waar mogelijk op zowel het fysieke als het sociale aspect een bijdrage te leveren aan de doelen van het programma.

De ambities op gezonde leefstijl en leefomgeving dragen bij aan een gezondere stad en worden waar mogelijk verankerd binnen alle beleidsdomeinen. De ontwikkeling van de Zeepfabriek biedt een mooie kans om bij te dragen aan het realiseren van de ambities op het vlak van leefstijl, mentale gezondheid en de sociale- en fysieke leefomgeving.

Sociaal domein De gemeente Nieuwegein streeft naar een bloeiende samenleving waarin alle inwoners mee kunnen doen. Een samenleving waar inwoners zoveel als mogelijk op eigen kracht goed en gezond kunnen leven en grip hebben op hun leven. In de Koers Sociaal Domein (2024) wordt beschreven hoe de gemeente dat samen met bewoners en alle andere partners in de stad wil bereiken, en wat de richting is waarop de gemeente met de sociale leefomgeving wil inzetten. Dat gaat over gemeenschapszin, bestaanszekerheid en toekomstbestendige zorg en ondersteuning.

Financiële kaders In de Nota Grondbeleid 2020-2024 zijn de ambities van de gemeente verwoord voor het te voeren grondbeleid. Het grondbeleid is voor de gemeente een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van onder andere volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. Nieuwegein hanteert het principe van ‘situationeel grondbeleid’: er zal per situatie maatwerk worden toegepast over het te voeren grondbeleid. Dit is afhankelijk van de geformuleerde doelstellingen, de prioriteit die de gemeente aan een ontwikkeling geeft, de financiële consequenties en de risico’s die gelopen worden.

De ontwikkeling van de Zeepfabriek biedt een mooie kans om een multifunctionele ruimte te creëren die bijdraagt aan de culturele en maatschappelijke dynamiek van Nieuwegein. Zo’n ruimte sluit goed aan bij de speerpunten van de Koers Sociaal Domein. Door ruimte te bieden aan culturele en maatschappelijke activiteiten wordt een belangrijke basis gelegd voor gemeenschapszin, ontmoeting en veerkracht. Dit draagt bij aan een prettige leefomgeving voor de inwoners en kan helpen om kosten voor zorg en ondersteuning te voorkomen of te verminderen.

De Nota Grondprijzen 2023 geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid waarin het grondbeleid en de te hanteren instrumenten zijn vastgelegd. Jaarlijks stelt het college van B&W de Nota Grondprijzen vast en daarmee de vaste prijzen voor sociale huurwoningen, niet-commerciële voorzieningen en snippergroen.

19

Vogelvluchtimpressie 20

4. TOEKOMSTVISIE - IDENTITEIT helderheid verschaffen over de gewenste ontwikkelrichting. Dat is bewust heel iets anders dan een gefixeerd eindbeeld met een planmatige vastgoedontwikkeling. Door te sturen op identiteit (en niet op een gefixeerd eindbeeld) kan ruimte worden gegeven aan flexibiliteit en het inspelen op onvoorspelbare gebeurtenissen in de toekomst. De praktijk leert dat gebieden met een sterke identiteit in staat zijn betekenis te geven aan gebruikers, en mee te kunnen bewegen met de toekomst. Met het vizier op de identiteit als het kompas kunnen nieuwe ontwikkelingen de ruimte krijgen – zolang ze passen bij de gewenste identiteit en deze gaan versterken.

In dit hoofdstuk wordt de gewenste nieuwe identiteit van de Zeepfabriek beschreven. Het gaat hierbij om een gemeenschappelijke toekomstvisie die na een intensief participatieproces tot stand is gekomen. Drie verhaallijnen komen samen in de gewenste identiteit. (1) De stoere karakterplek aan het water wordt omgevormd tot een levendige ontmoetingsplek voor jong en oud. (2) Met een andersoortige identiteit wordt de Zeepfabriek een nieuwe en aanvullende plek binnen het Groot Stadshart. (3) En het gebied krijgt een buitengewoon groene en gezonde buitenruimte met het gezicht naar het water van de Doorslag en het Merwedekanaal. De nieuwe identiteit van de Zeepfabriek toont respect voor het erfgoed en biedt Nieuwegein een nieuwe plek om elkaar te ontmoeten. Door te verbinden met de directe omgeving kan de Zeepfabriek de centrale positie waarmaken; langs de cultuurhistorische water-as, binnen het Groot Stadshart en als betekenisvolle buurtplek voor de directe omgeving. Zo kan de Zeepfabriek met al zijn vertelkracht een plek worden waar heel Nieuwegein trots op gaat zijn.

De nieuwe identiteit voor de Zeepfabriek komt echter niet ‘zomaar’ uit de lucht vallen, en is ook niet ‘zomaar’ op de tekentafel bedacht. De nieuwe gebiedsidentiteit bouwt in de eerste plaats voort op wat er al is – fysiek natuurlijk, maar ook in de beleving van betrokkenen. Vanzelfsprekend is hier onder meer de geschiedenis, het aanwezige erfgoed en het water van belang. Ook wat er in de directe omgeving gebeurt en de beeldvorming in de stad hebben invloed. De nieuwe identiteit wordt vervolgens bepaald door de drijfveren en ambities die we hebben en de keuzes die we vandaaruit met elkaar maken over de toekomstrichting: het wensbeeld. Een deel van de ambities en keuzes is al gemaakt op stadsniveau. Zo zijn gemeentelijke ambities en bepaalde beleidskeuzes die raakvlakken hebben met de Zeepfabriek richtinggevend (zie hoofdstuk 3). Andere keuzes zijn tot stand gekomen tijdens het participatietraject en de vele gesprekken met betrokkenen. Ze raken een reeks van onderwerpen met betrekking tot het wensbeeld ten aanzien van positionering, gebruik, doelgroepen, sfeer en karakter, behoud van het erfgoed, verbindingen met de omgeving en ruimtelijke inrichting.

4.1 De Zeepfabriek maakt iets los Met de Zeepfabriek heeft Nieuwegein een onverwachte, maar schitterende erfenis gekregen. In de vele gesprekken met Nieuwegeiners over de Zeepfabriek komt steeds naar voren hoe bijzonder dit wordt ervaren. Waarbij ook steevast de hoop en verwachting wordt uitgesproken dat deze erfenis wordt ingezet voor iets moois voor de stad. Er blijkt een breed gedeeld enthousiasme voor deze kans voor Nieuwegein. Mensen beginnen in de eerste plaats vaak te vertellen over de fabriek zelf. De oude Persilfabriek was er altijd en heeft belangrijke cultuurhistorische waarde. Wat dit voor veel Nieuwegeiners nú oplevert is een nieuw stukje stad dat ruw en ongepolijst is, met veel karakter en veel mogelijkheden voor nieuwe invullingen. Vervolgens beginnen mensen te wijzen naar de bijzondere locatie. Niet alleen heeft Nieuwegein als voormalige groeikern relatief weinig industrieel erfgoed. Maar vooral de centrale ligging ervan maakt de plek uniek; middenin Nieuwegein, op een steenworp afstand van alle grote voorzieningen, en omringd door water en groen. En bovendien heeft de plek ook nog ruimte; de twee percelen tezamen geven maar liefst zeven hectare ontwikkelpotentie. Het maakt bij elkaar dat wat hier gebeurt ook daadwerkelijk impact kan hebben voor Nieuwegein als geheel.

De nieuwe identiteit van de Zeepfabriek wordt hierna beschreven en gaat over het wensbeeld, de kernwaarden, de positionering, de doelgroepen en de (inhoudelijke) thema’s voor het gebied.