Document · PDF

2024-048 Bijlage 5 Exploitatieplan Erfstede - bijlagen

Raadsvergadering 21 maart 2024, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Bestemmingsplan Erfstede en exploitatieplan Erfstede22.431 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Huurprijs per m2

€ 136 per m2

€ 99 per m2

aanbod

Incentives

Contractduur

24 maanden

60 maanden

Objectivering

kleine kantoorunit

kleine kantoorunit, verouderd

Huurtransacties winkelruimte Foto

Adres

Schakelstede 91

Weverstedehof 4

Weverstedehof 7

Ligging

centrum

Bouwjaar

1984

1982

Transactiedatum

maart 2021

april 2023

juli 2023

Metrage

135 m2

50 m2

195 m2

Vraagprijs per m2

€ 167 per m2

€ 168 per m2

€ 114 per m2

Huurprijs per m2

€ 163 per m2

€ 168 per m2

€ 114 per m2

Incentives

Contractduur

60 maanden

Objectivering

kleine kantoor-

kleine winkelruimte,

tegenover winkelcentrum

/winkelruimte

tegenover winkelcentrum

City Plaza

Pagina 35 van 56

Huurtransacties winkelruimte Foto

Adres

Weverstedehof 7a

Kortestede 1

Ligging

centrum

Bouwjaar

1982

Transactiedatum

juni 2021

oktober 2020

Metrage

117 m2

145 m2

Vraagprijs per m2

€ 128 per m2

€ 120 per m2

Huurprijs per m2

€ 128 per m2

€ 120 per m2

Incentives

Contractduur

60 maanden

Objectivering

tegenover winkelcentrum

naast winkelcentrum City

City Plaza

Plaza

Om aansluiting te zoeken bij marktgegevens is gezocht naar kooptransacties van kantoor- en winkelruimte in/nabij het centrum van Nieuwegein. Kooptransacties kantoren Foto

Adres

Zwanenburgstraat 1c-d

Meppelerschans 5

Graaf Rupertlaan 2

Ligging

wijk Jutphaas

wijk Fokkesteeg

Bouwjaar

2003

1981

1980

Transactiedatum

april 2023

oktober 2021

oktober 2022

Metrage

145 m2

499 m2 kantoor, 208 m2

885 m2 kantoor

bedrijf Vraagprijs

€ 850.000

€ 995.000 k.k.

Koopsom (per m2)

€ 335.000 (€ 2.310) k.k.

€ 900.000 (€ 1.273) k.k.

€ 970.000 k.k.

Indicatie BAR k.k.

8,5 tot 9,0%

8,0 tot 8,5%

9,0 tot 9,5%

Objectivering

kleine kantoorruimte

kantoor- en

zelfstandige

bedrijfsruimte

kantoorruimte, ligging in transformatiegebied

Pagina 36 van 56

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 8.1

Courantheid

Onderwerp

Competentie

Kwalificatie

Locatie

ligging ten opzichte van

goed

bevolkingsconcentraties Vastgoedobject

kwaliteit

goed

Mate van verkoopbaarheid

aantal gegadigde kopers

goed

Mate van verhuurbaarheid

aantal gegadigde huurders

goed

Alternatieve aanwendbaarheid

herontwikkelingsmogelijkheden

goed

8.2

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat in intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt taxateur op onderstaand beeld: Strengths

Weakness

locatie

negatieve grondexploitatie

herontwikkelingsgebied

Opportunities

Threats

herontwikkelingsmogelijkheden

Pagina 37 van 56

8.3

Optimale aanwending

Binnen het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet geldt de gebruikswaarde of de hogere complexwaarde als werkelijke waarde. Dit stelsel is derhalve bepalen voor de optimale aanwending. 8.4

Waarderingsmethodieken

De taxatiemethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van ten minste twee waarderingsmethoden, welke met elkaar worden vergeleken. Taxateur heeft gebruik gemaakt van de comparatieve benadering voor het vinden van referenties voor markthuur en beleggingsrendementen. Voorts is deze informatie gebruikt bij de twee inkomsten benaderingen NAR en DCF. De comparatieve benadering kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transacties te vergelijken met het vastgoed object dat getaxeerd moet worden.

Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transacties en het te taxeren vastgoed object met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden. Discounted Cash Flow-methode (DCF) Bij de DCF berekening wordt doorgaans uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwingsperiode van 10 jaar, 15 of 20 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwperiode cashflows te ontvangen. Deze cashflows bestaan uit (huur) inkomsten verminderd met investeringen, onderhoudskosten, eventuele renovatiekosten en zakelijke lasten, aan het einde van de beschouwperiode is er een eindwaarde van toepassing. Op de jaarlijkse inkomsten worden de exploitatiekosten in mindering gebracht. Gedurende de beschouwingsperiode wordt rekening gehouden met de periodieke prijsstijgingen zoals de

Pagina 38 van 56

indexering van inkomsten en kosten. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11, 16 of 21 en een te verwachten netto rendement begin van dat jaar (exit yield). Omdat de exit yield een voorspelling is wordt het netto-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Aldus wordt een maximaal investeringsbedrag herleid, dat vervolgens wordt gecorrigeerd met transactiekosten als overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht. Netto aanvangs rendement- methode (NAR) Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdend met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen markthuur worden vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht. De verkregen netto markthuur is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waardoor de gekapitaliseerde waarde wordt verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de verkregen marktwaarde vrij op naam. De kapitaalscorrecties zijn verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper.

Residuele grondwaardemethode De residuele waardemethode is onder meer van toepassing bij vastgoed met ontwikkelingspotentie. Als een object zal worden gekocht om een nieuwe bestemming te realiseren, biedt de residuele methode uitkomst. Bij deze methode wordt de waarde van het object in de toekomstige toestand bepaald – volgens de bestemming en het gebruik dat de koper voor ogen staat, waarna deze waarde wordt verminderd voor de kosten die hij moet maken en voor het risico dat hij loopt om deze toekomstige ontwikkeling te realiseren.

8.5

Overwegingen

De opdracht betreft het vaststellen van de inbrengwaarde ex artikel 6.13 lid 1 onder c ten 1e Wro juncto artikel 6.2.3 Bro. Tot de inbrengwaarde worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Pagina 39 van 56

In artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Omdat van onteigende of te onteigende percelen is in dezen geen sprake is, is de inbrengwaarde gelijk aan de werkelijke ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald.

In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenoemde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art.

40c onder 3° OW) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridischplanologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is te duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische

Pagina 40 van 56

kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: a. artikel 40c Ow dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. Taxateur kwalificeert de onderhavige herontwikkeling niet als een overheidswerk zodat van eliminatie van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel, wat kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden geëgaliseerd over alle gronden binnen datzelfde complex.

Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat van een complex wordt gesproken als er een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken bestaat dat voor de toepassing van de egalisatieregel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Vooral de functionele, financiële en planologisch-ruimtelijke samenhang spelen een bepalende rol. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.

Pagina 41 van 56

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met artikel 40f van de Onteigeningswet brengt met zich, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik de zogenaamde gebruikswaarde - dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming - de zogenaamde complexwaarde. De werkelijke waarde is gelijk aan de hoogste van beide waarden. 8.6

Waardering gebruikswaarde

Voor de waardering van de gebruikswaarde is het overgangsrecht van het (nieuwe) bestemmingsplan “Erfstede” maatgevend. Het gebruiksovergangsrecht voorziet er – kort samengevat – in dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is mag worden voortgezet, tenzij dit gebruik reeds in strijd was met voorheen geldende bestemmingsplan. 8.6.1

Openbare ruimte

Voor wat betreft de percelen openbare ruimte – inclusief het busstation – geldt dat hiervoor geen economische markt bestaat. Het beheer van openbare ruimte betreft een wettelijke taak die is opgedragen aan een bestuursorgaan en wordt gefinancierd uit algemene middelen. Gebruikelijk wordt aan percelen openbare ruimte een symbolische waarde toegedacht, te stellen op € 1 de massa. 8.6.2

Kantoor-/winkelruimte Erfstede 2-6

Op de datum van inwerkingtreding van het (nieuwe) bestemmingsplan “Erfstede” is het object feitelijk in gebruik als winkel- en kantoorruimte. Dit gebruik is toegestaan op basis van de regels van het oude bestemmingsplan. Als uitgangspunt voor het bepalen van de gebruikswaarde wordt derhalve uitgegaan van het feitelijke gebruik op de waardepeildatum. Voor wat betreft onderhavig object is voor het bepalen van de gebruikswaarde gebruik gemaakt van de netto aanvangsrendementmethode (NAR). De door taxateur gevonden referentietransacties indiceren een markthuur van € 125 per m2 VVO voor de kantoorruimte en € 115 per m2 VVO voor de winkelruimte. Op basis hiervan wordt de bruto huurwaarde geschat op afgerond € 120.000. Om te komen tot de netto huurwaarde worden gecorrigeerd voor exploitatiekosten, bestaande uit onroerende zaakbelastingen, rioolrecht, watersysteemheffing, opstalverzekering, beheerkosten, onderhoudskosten en overige kosten. Taxateur begroot deze kosten op afgerond € 18.000. Dit komt overeen met circa 15% van de bruto markthuur. Na correctie voor exploitatiekosten bedraagt de netto huurwaarde afgerond € 102.000. Taxateur verwacht dat een belegger onder de huidige marktomstandigheden voor onderhavig object een netto aanvangsrendement zal verlangen van 6,5 tot 7,0%. Taxateur houdt het midden van deze bandbreedte aan, derhalve 6,75%.

Op basis hiervan kan de gekapitaliseerde huurwaarde worden begroot op afgerond € 1.518.000 VON. Taxateur heeft geen inzage gehad in de individuele huurovereenkomsten maar

Pagina 42 van 56

verwacht dat de contracthuur vrijwel gelijk zal zijn aan de markthuur. Hierdoor bestaat geen aanleiding voor toepassing van een correctie voor meer- of minderhuur. Voor overige kapitaalscorrecties ziet taxateur evenmin aanleiding. Na correctie voor verkrijgingskosten, bestaande uit 10,4% overdrachtsbelasting en 0,2% voor notariskosten en kadastraal recht, resteert een marktwaarde van afgerond € 1.375.000 k.k. 8.6.3

Voormalige dansschool Erfstede 8

Voor wat betreft de door brand verwoeste restanten van de voormalige dansschool Erfstede 8 geldt dat de calamiteitenregeling van het bouwovergangsrecht van bestemmingsplan “Erfstede” in de weg staat aan herbouw en hernieuwde ingebruikneming. Nagelaten is immers om binnen twee jaar na het tenietgaan van het gebouw (in 2018) een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen in te dienen. Sinds 22 juni 2023 geldt ter plaatse van het object een voorbereidingsbesluit welke aan verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een min of meer vergelijkbaar bouwwerk in de weg staat. Het vorenstaande leidt in beginsel tot de conclusie dat op de waardepeildatum geen sprake is van gebruiksmogelijkheden. Als gebruiksmogelijkheden ontbreken is aan het object hoegenaamd geen economische waarde toe te kennen, waardoor de gebruikswaarde in beginsel op nihil moet worden gesteld. Dit komt taxateur als onredelijk voor. Voor het waarderen van de gebruikswaarde sluit taxateur derhalve aan bij de restregel van artikel 40b lid 3 van de onteigeningswet waarin is bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar een andere maatstaf moet worden bepaald. In de /memorie van toelichting bij de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet (Kamerstukken II 2018/19, 35133, nr. 3, pag.

261-262) wordt de strekking van artikel 15.22 van de (nieuwe) Omgevingswet, welke bepaling van gelijke strekking is als het huidige artikel 40b van de onteigeningswet, als volgt toegelicht: “Artikel 15.22 (werkelijke waarde) (…) Voor bijzondere gevallen regelt het derde lid dat de waarde naar een andere maatstaf wordt bepaald. Hieronder kunnen uiteenlopende situaties vallen zoals het geval waarin een verhuurd gebouw binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt; de werkelijke waarde kan dan worden bepaald op de nettohuuropbrengsten tot de sloop, vermeerderd met de verkoopwaarde van alleen de ondergrond. Een ander voorbeeld betreft de waardebepaling van een smalle strook grond voor een wegverbreding waarop de algemene maatstaf van het tweede lid niet kan worden toegepast omdat het te smal is om in het economische verkeer zelfstandig verkoopbaar te kunnen zijn. De waarde kan dan worden bepaald op een evenredig deel van de verkoopwaarde van de totale oppervlakte van het perceel. Het derde lid kan ook toegepast worden bij andere zaken waarvoor geen markt bestaat zoals begraafplaatsen.”

Voor de waardering van onderhavig object ziet taxateur ook een aanknopingspunt in artikel 81 van de onteigeningswet, waarin een regeling is opgenomen voor de waardering van onbewoonbaar verklaarde gebouwen. Ter zake van het onbewoonbaar verklaren van gebouwen dat merkt taxateur overigens op dat deze mogelijkheid met de wijziging van de Woningwet per 1

Pagina 43 van 56

januari 2007 is komen te vervallen. Toepassing van artikel 40b lid 3 in combinatie met (naar analogie) artikel 81 van de onteigeningswet resulteert erin dat alleen een waarde wordt toegedacht aan de grond en de eventuele vrijkomende bouwmaterialen. Taxateur gaat hierbij uit van het voorheen gebezigde feitelijke gebruik als dansschool (of breder: leisure). Bij het bepalen van de grondwaarde voor leisurefuncties sluit taxateur aan bij de Grondprijzenbrief 2022, gedateerd 1 november 2022, van de gemeente Utrecht waarin wordt uitgegaan van een minimale grondwaarde van € 225 per m2 BVO dan wel terrein in technisch-juridisch bouwrijpe toestand. Om te komen tot technisch-juridisch bouwrijpe grond dient de aanwezige restanten van de opstallen te worden gesloopt. Taxateur schat de kosten hiervan gemiddeld € 50 per m2 BVO. Hierbij is rekening gehouden met sloop in een stedelijke omgeving en de gebruikelijke opslagen voor voorbereiding en toezicht. Deze kosten zijn ontleend aan de publicatie Bouwkostenkompas van IGG Bouweconomie B.V. te ’s-Gravenhage.

bron: www.bouwkostenkompas.nl

Op basis hiervan kan de gebruikswaarde van het object als volgt worden bepaald: Re s idue le grondwaarde be re ke ning grondwaarde (leisure) sloopkosten residuele grondwaarde

1.100 m2 BVO x 575 m2 BVO x

€ €

225,00 € 50,00 € €

247.500,00 28.750,00 -/218.750,00

Pagina 44 van 56

De gebruikswaarde wordt naar rato van de oppervlakte verdeeld over de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummers 1991 en 2403, derhalve respectievelijk (600/611e deel van € 218.750 =) € 214.882 en (11/611e deel van € 218.750 =) € 3.938. 8.7

Waardering complexwaarde

8.7.1

Afbakening complex

Voor de waardering van de complexwaarde is van belang om de omvang van het complex vast te stellen. De rechtspraak van de Hoge Raad1 geeft hiervoor de volgende aanknopingspunten: 1. een complex moet vrij nauwkeurig kunnen worden afgebakend; 2. tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; 3. een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; 4. het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; 5. de financiering van de ontwikkeling bepaalt soms of deze ontwikkeling tot het complex behoort; 6. gelijktijdige exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist. De vraag die voorligt is of op basis van voornoemde criteria het plangebied “Erfstede” een zelfstandig complex omvat of is te rekenen tot een groter complex? De herontwikkeling van de binnenstad strekt zich uit over een periode een lange periode. Qua planvormingstraject laat de herontwikkelingsopgave zich als volgt samenvatten: -

Masterplan Binnenstad (1999);

Structuurplan Binnenstad (2000);

Integraal Ontwikkelingsplan Binnenstad (2001);

Operationeel Ontwikkelingsplan (2005);

Structuurvisie 2030 (2010)

Operationeel Ontwikkelingsplan (2013),

Koersdocument City (2017);

Gebiedsopgave City (2019).

De herontwikkeling van het stadscentrum is vervat in meerdere bestemmingsplannen. De meer recente bestemmingsplannen zijn zogenaamde ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen en kennen een globale en flexibele planopzet. Deze opzet maakt het mogelijk om in te kunnen spelen op actuele marktontwikkelingen en gebruik te kunnen maken van uitnodigingsplanologie. De omstandigheid dat de binnenstad van Nieuwegein in 2019 op basis van de Crisis- en

Vgl. o.a. HR 8 december 1971 (NJ 1972, 85), HR 12 februari 2002 (NJ 2002, 365) en HR 11 juli 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD2407)

Pagina 45 van 56

herstelwet is aangewezen als ontwikkelingsgebied maakt dat sprake is van bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte. Voor wat betreft de afbakening van het complex kan worden uitgegaan van de ontwikkelingsgebieden die liggen binnen de plangrenzen van bestemmingsplan “Binnenstad (City) Nieuwegein”. Dit plangebied omvat het centrum van Nieuwegein, het terrein van het St. Antoniusziekenhuis en een bestaande woonwijk in het noordwesten van het plangebied. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Noordstedeweg, aan de oostzijde door het kanaal Doorslag, aan de zuidzijde door de Koekoekslaan en de Zuidstedeweg en aan de westzijde door de A.C. Verhoefweg. Dit plangebied omvat mede de plangebieden van de bestemmingsplannen "Stationsgebied en Blok B1", "Doorslagzone", "HN-locatie" en “Erfstede”. Voor wat betreft de financiering van de herontwikkelingsopgave is sprake van één gemeentelijke grondexploitatie (Grex City). Voor de binnen het complex gelegen bestemmingsplannen zijn geen exploitatieplannen vastgesteld, behoudens voor wat betreft onderhavig plangebied “Erfstede”. Voor wat betreft de andere plandelen is sprake van kostenverhaal via anterieure exploitatieovereenkomsten en gronduitgifte.

Hoewel geen sprake is van gelijktijdige exploitatie van de verschillende ontwikkelingsgebied is naar het oordeel van taxateur wel sprake van continuïteit en samenhang tussen de reeds gerealiseerde en nog te realiseren plandelen. Door in te spelen op marktontwikkelingen en gebruik te maken van uitnodigingsplanologie is van een geplande fasering evenwel geen sprake. Op basis van voornoemde overwegingen komt taxateur tot de conclusie dat de ontwikkelingsgebieden binnen de plangrenzen van bestemmingsplan “Binnenstad (City) Nieuwegein” zijn te duiden als één complex in de zin van artikel 40d van de onteigeningswet. De ligging van deze ontwikkelingsgebieden en daarmee de afbakening van het complex is weergegeven op onderstaande tekening.

Pagina 46 van 56

Volgens informatie van opdrachtgever bedraagt de oppervlakte van het complex circa 288.709 m2 bruto, waarvan circa 182.421 m2 te handhaven elementen en circa 105.288 m2 netto plangebied. Hiervan is circa 39.537 m2 nieuw uitgeefbaar en circa 66.862 m2 nieuw in te richten. De oppervlakte nieuw in te richten doch reeds bestaande openbare ruimte bedraagt circa 58.068 m2. Van de uitgeefbare ruimte is voor 1.111 m2 sprake van overlap met openbare ruimte (openbare daktuin boven ondergrondse parkeergarage gebouw A1). De oppervlakte waaraan de complexwaarde is gelijk aan de netto oppervlakte van het exploitatiegebied minus de te handhaven openbare ruimte, derhalve (105.288 m2 -/- 57.621 m2 =) 47.667 m2. Hiervan is 18.387 m2 bebouwd en 29.280 m2 onbebouwd. 8.7.2 Comparatieve benadering Complexwaarden worden uitgedrukt in een gemiddelde waarde per m2 perceel (en niet per m2 BVO bestaande dan wel te realiseren bebouwing). Voor uitleggebieden voor woningbouw of bedrijfsterrein geldt dat deze in zekere mate vergelijkbaar zijn qua locatie, marktomstandigheden, programma, differentiatie, fasering en exploitatiekosten, of met enige correcties vergelijk gemaakt kunnen worden. Voor binnenstedelijke herontwikkelingen geldt daarentegen dat deze onderling weinig vergelijkbaar zijn.

Dit wordt, naast de hiervoor omschreven aspecten, vooral veroorzaakt door de structuur van het bestaande gebied waarbinnen de herontwikkeling plaatsvindt. Ook transacties van percelen in binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden leveren veelal geen bruikbare indicatie voor het bepalen van de geëgaliseerde grondwaarde. De belangrijkste reden hiervoor is dat marktpartijen zich bij hun oordeelsvorming over de koopprijs veelal richten op het (te verwachten) bouwprogramma op een specifieke locatie en het rendement uit de vastgoedexploitatie.

Pagina 47 van 56

De schaarse indicaties voor complexwaarden in binnenstedelijke herontwikkelingsgebieden volgen uit de onteigeningsrechtspraak en de inbrengwaardetaxatiepraktijk. Enkele voorbeelden hiervan zijn: -

gerechtelijke onteigening inzake bestemmingsplan “Lammerschansdriehoek” te Leiden: complexwaarde € 1.070 per m2 per waardepeildatum 4 april 2019, Rechtbank Den Haag d.d. d.d. 13 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:330;

taxatierapport inbrengwaarde inzake exploitatieplan “De Entree-Midden” te Zoetermeer: complexwaarde € 835 per m2 per waardepeildatum 1 januari 2022, Steenhuijs Grondzaken B.V., te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl;

taxatierapport inbrengwaarde inzake exploitatieplan “Buiksloterham 5e herziening reparatie” te Amsterdam: complexwaarde € 1.164 per m2 per waardepeildatum 1 januari 2023, Steenhuijs Grondzaken B.V., te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Omdat voornoemde herontwikkelingsgebieden onderling niet vergelijkbaar zijn acht taxateur deze indicaties niet bruikbaar voor de complexwaarde van onderhavig complex. 8.7.3 Residuele benadering Voor de residuele benadering is gekozen voor een netto contante waardeberekening waarbij de jaarlijkse opbrengsten van de grondexploitatie worden verminderd met de jaarlijkse kosten. Kosten en opbrengsten worden jaarlijks voor prijsstijgingen gecorrigeerd. Het saldo van de grondexploitatie wordt vervolgens contant gemaakt met een marktconforme rekenrente. De disconteringsvoet is gelijkgesteld aan de gemiddelde vermogenskostenvoet (WACC) van een commerciële grondexploitatie die deels met eigen vermogen en deels met vreemd vermogen wordt gefinancierd. De verhouding eigen en vreemd vermogen is geschat op 40 / 60. De marktconforme vergoeding voor het eigen vermogen is geschat op 10,0% en de vergoeding voor het vreemd vermogen is geschat op 5,0% (5 jaars IRS + 150 basispunten). De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt daarmee (40% x 10% + 60% x 5,0% =) 7,0%. Door middel van een iteratief zoekproces waarbij de netto contante waarde op nul wordt gesteld is vervolgens de residuele grondwaarde bepaald. Bij het bepalen van de opbrengsten en kosten van de grondexploitatie is voor wat betreft het plangebied “Erfstede” uitgegaan van de parameters van het exploitatieplan.

Voor het plangebied “Erfstede” resulteert de residuele grondwaardeberekening in een complexwaarde van € 1.652.014 voor het gehele plangebied. Dit komt overeen met gemiddeld € 557 per m2 complex (bruto plangebied excl. te handhaven openbare ruimte).

Pagina 48 van 56

S ame nv atting opbrengs ten opbrengs tens tijging

€ €

3.766.718 127.042 +

totaal opbrengs ten

€

3.893.760

inbrengwaarde overige kos ten kos tens tijging

€ € €

1.652.014 1.625.539 149.141 +

totaal kos ten

€

3.426.694

s aldo rente

€ €

467.066 -467.066 +

netto contante waarde

€

per m2 complex

€

557

Voor het gehele complex is op dezelfde wijze als hiervoor een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze berekening is gebaseerd op door de opdrachtgever opgestelde exploitatieberekening voor het hiervoor in paragraaf 8.7.1 omschreven complex. De gehanteerde onderliggende uitgangspunten voor deze berekening zijn opgenomen in de bijlage van dit rapport.Deze berekening resulteert in een complexwaarde van afgerond € 49,1 mln. Afgezet tegen oppervlakte van 47.667 m2 m2 waaraan de complexwaarde wordt toegerekend bedraagt deze gemiddeld € 1.030 per m2. Samenvatting opbrengsten

€

95.842.731

opbrengstenstijging

€

11.162.177 +

totaal opbrengsten

€

107.004.908

inbrengwaarde overige kosten kostenstijging

€ € €

49.110.218 31.778.686 2.587.986 +

totaal kosten

€

83.476.890

saldo rente

€ €

23.528.018 -23.528.018 +

netto contante waarde

€

per m2 complex

€

1.030

Taxateur heeft zich vervolgens afgevraagd of de gemiddelde complexwaarde per m2 uitgeefbaar terrein gecorrigeerd dient te worden voor excessieve verwervingslasten. Hiervan is sprake bij percelen waarvan de gebruikswaarde de complexwaarde overtreft. Naast het in dit taxatierapport

Pagina 49 van 56

begrepen gebruikswaarden wijst taxateur op onderstaande aankopen van bestaande gebouwde objecten (tegen gebruikswaarde) door de gemeente Nieuwegein waarvan de gebruikswaarde de complexwaarde overtreft: -

de verwerving door de gemeente Nieuwegein van het kantoor Luifelstede 42-56 van 3.840 m2 GO op perceel van 1.230 m2 voor een koopsom van € 2.750.000 (= gemiddeld € 2.236 per m2 perceel dan wel € 716 per m2 GO);

de verwerving door de gemeente Nieuwegein van het kantoor Weverstede 1 van 1.277 m2 GO op een perceel van 800 m2 voor een koopsom van € 1.785.000 (= gemiddeld € 2.231 per m2 perceel dan wel € 1.398 per m2 GO);

de verwerving door de gemeente Nieuwegein van het object Weverstede 2 van 920 m2 GO op een perceel van 465 m2 voor een koopsom van € 1.430.000 (= gemiddeld € 3.075 per m2 perceel dan wel € 1.554 per m2 GO);

de verwerving door de gemeente Nieuwegein van het maatschappelijk vastgoedobject (politiebureau) Schakelstede 75 van 3.066 m2 GO op een perceel van 2.180 m2 voor een koopsom van € 1.390.000 (= gemiddeld € 638 per m2 perceel dan wel € 453 per m2 GO);

de verwerving door de gemeente Nieuwegein van het kantoor Fakkelstede 1 van 3.205 m2 GO op een perceel van 1.594 m2 voor een koopsom van € 2.540.000 (= gemiddeld € 1.593 per m2 perceel dan wel € 793 per m2 GO).

Voornoemde transacties indiceren een gemiddelde verwervingsprijs van € 1.578 per m2 perceel dan wel € 804 per m2 GO. Binnen het complex City is sprake van circa 43.934 m2 GO bestaande en te slopen bebouwing welke is gesitueerd op circa 18.387 m2 grond. Als voorzichtigheidshalve wordt aangenomen dat de hiervoor vermelde gemiddelde verwervingsprijs (tegen gebruikswaarde) van € 804 per m2 GO representatief is voor alle bebouwing in het complex City kan de gebruikswaarde hiervan worden bepaald op circa € 35,3 miljoen. Afgezet tegen de hiervoor berekende residuele grondwaarde van € 49,1 miljoen resteert voor de circa 29.280 m2 onbebouwde grond in het complex circa € 13,8 miljoen. Dit resulteert in een complexwaarde van gemiddeld € 471 per m2.

Pagina 50 van 56

Complexwaarde Residuele grondwaarde Gebruikswaarde bebouwde percelen

43.934 m2 GO

€

Resteert voor onbebouwde percelen Complexwaarde per m2

€

Gebruikwaarde bebouwde percelen Complexwaarde bebouwde percelen

13.787.282 /

18.387 m2 x

€

€ 804 €

49.110.218 35.322.936 -/-

€

13.787.282

29.280 €

471

€ 471 €

35.322.936 8.658.018 -/-

Excessief deel verwervingskosten

€

26.664.918

Residuele grondwaarde Excessief deel verwervingskosten

€ €

49.110.218 26.664.918 -/-

Complexwaarde

€

22.445.300

47.667 €

471

Complexwaarde per m2

€

22.445.300 /

8.7.4 Conclusie complexwaarde Omdat bruikbare referentietransactie van complexwaarden voor binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven ontbreken is taxateur in belangrijke mate aangewezen op de residuele grondwaardemethode. Taxateur wijst erop dat deze methode erg gevoelig is: alleen al de financiële parameters (rente en opbrengsten- en kostenstijgingen) kunnen grote invloed hebben op het resultaat. Hetzelfde geldt voor de overige parameters uit de berekening, waaronder het percentage uitgeefbare gronden, functies en programma en de daarmee corresponderende opbrengsten, binnen- en buitenplanse kosten, de looptijd van de exploitatie en de fasering. Tot slot is het lastig om in een voorcalculatorische opzet rekening te houden met zogenaamde reactieve flexibiliteit, zijnde het vermogen van de grondexploitant om tussentijds te reageren op ontwikkelingen en de exploitatie – naar programma, financiering en/of fasering – aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden. De beperkingen van de residuele benadering brengen naar het oordeel van taxateur met zich mee dat een redelijk handelend verkoper en koper hun handelen niet uitsluitend zullen baseren op de uitkomsten van deze benadering.

Een redelijk handelend verkoper en koper zullen de uitkomsten van de residuele benadering tevens afzetten tegen transacties van gebouwde en te slopen percelen in het plangebied, waarbij de grootste percelen met (in verhouding) de minste bebouwing het meest bruikbaar zijn. Binnen het plangebied City is het object Schakelstede 75 (voormalig politiebureau) het meest bruikbaar. Voor dit object is een koopsom betaald van gemiddeld € 638 per m2 terrein (exclusief sloopkosten). Op basis van de hiervoor genoemde waarde-indicaties, die variëren van circa € 500 tot circa € 650 per m2, verwacht taxateur dat een redelijk handelend verkoper en koper elkaar in het midden van deze bandbreedte zullen vinden. Taxateur schat de complexwaarde van percelen in het plangebied City derhalve op gemiddeld € 600 per m2.

Pagina 51 van 56

8.8

Gebruikswaarde versus complexwaarde

De inbrengwaarde is gelijk aan de gebruikswaarde of de hogere complexwaarde. Deze vergelijking leidt tot het volgende oordeel over de waarde van de percelen in het plangebied “Erfstede”. P e rc e e l

Ge bruiks waarde

Jutphaas C 1991 Jutphaas C 2235 Jutphaas C 2403 Jutphaas C 3473 ged. te handhaven OR uitgeefbaar Jutphaas C 3476 ged. te handhaven OR uitgeefbaar totaal

€ € €

214.882 € 1.375.000 € 3.938 €

360.000 € 237.000 € 6.600 €

360.000 1.375.000 6.600

€ €

1 € 1 €

1 € 66.600 €

1 66.600

€ €

1 € 1 €

1 € 1.108.800 € €

1 1.108.800 2.917.002

8.9

C omple x waarde

W e rke lijke waarde

Sloopkosten

Volgens informatie van opdrachtgever zijn de sloopkosten (ex artikel 6.2.3 onder d Besluit ruimtelijke ordening) als volgt geraamd. P e rc e e l

S loopkos te n

Jutphaas C 1991 Jutphaas C 2235 Jutphaas C 2403 Jutphaas C 3473 ged. Jutphaas C 3476 ged. totaal

€ € € € € €

8.10

48.154 88.277 171.943 308.375

Inbrengwaarde

Met inachtneming van het vorenstaande is de inbrengwaarde van de percelen in het plangebied van exploitatieplan “Erfstede” als volgt geraamd: P e rc e e l

W e rke lijke waarde

Jutphaas C 1991 Jutphaas C 2235 Jutphaas C 2403 Jutphaas C 3473 ged. Jutphaas C 3476 ged. totaal

€ € € € €

360.000 1.375.000 6.600 66.601 1.108.801

S loopkos te n € € € € €

48.154 88.277 171.943

Inbre ngwaarde € € € € € €

408.154 1.463.277 6.600 66.601 1.280.744 3.225.377

Pagina 52 van 56

8.11

Back testing

De geregistreerde taxateur dient een back-testing uit te voeren indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie helder in kaart te brengen. Back-testing is slechts mogelijk in geval de voorgaande professionele taxatiedienst door het taxatiebedrijf waaraan de geregistreerde taxateur is verbonden is uitgevoerd. In het kader van de back-test dient de geregistreerde taxateur in het taxatierapport een beschrijving op te nemen van de belangrijkste verschillen tussen de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ taxatie, met betrekking tot het vastgoedobject, de locatie, waarderingsmethodiek en de markt. Omdat taxateur het object niet eerder heeft getaxeerd kan back testing achterwege blijven.

Pagina 53 van 56

9. Waardering 9.1

Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken

In de conclusie fase komt taxateur aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 9.2

Schattingsonzekerheid

Een taxatie is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blijft echter vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informatievoorziening door opdrachtgever, gebrekkige marktinformatie en algemene taxatie onnauwkeurigheden. Onder de actuele marktomstandigheden is sprake van een grotere dan gebruikelijke schattingsonzekerheid. Voorts leidt toepassing van de residuele grondwaardemethode, welke is gebaseerd op een veelheid aan uitgangspunten en parameters die afzonderlijk en in onderlinge samenhangen een groot effect hebben uit de uitkomst van de berekening en weinig ruimte bieden voor reactieve flexibiliteit, tot een grotere schattingsonzekerheid. 9.3

Eindoordeel taxateur

Aldus concluderend per waardepeildatum 1 november 2023 op: Inbrengwaarde

€ 3.225.377,00

zegge: driemiljoen tweehonderdvijfentwintigduizend driehonderdzevenenzeventig euro

Pagina 54 van 56

9.4

Plausibiliteitsverklaring

Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door drs. K.F.J.P. de Bont RT, registertaxateur bij Steenhuijs Grondzaken B.V.

Pagina 55 van 56

10. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op 22 november 2023 te Utrecht,

ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT

Pagina 56 van 56

Bijlage 1

BETREFT

Jutphaas C 1991 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:23

S11162626213

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

BIJLAGEN

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas C 1991 Kadastrale objectidentificatie: 026790199170000

Kadastrale grootte 600 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 133954 - 449020 Omschrijving Parkeren

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden Betrokken bestuursorgaan Gemeente Nieuwegein Datum in werking 23-02-2019 Afkomstig uit stuk Hyp4 78752/119

Ingeschreven op 12-08-2020 om 12:50

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 22-02-2019

RECHTEN 1 Eigendom (recht van)

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten Afkomstig uit stuk Hyp4 5653/60 Utrecht

Ingeschreven op 03-09-1987

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Gebouw Erfstede 10 Te Nieuwegein Adres NIEUWEGEIN Statutaire zetel NIEUWEGEIN Gesplitst in Zie bijlage 1 voor een overzicht van de splitsingen

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Jutphaas C 1991 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:23

S11162626213

BLAD

BIJLAGE

1 van 1

Bijlage 1 - Splitsing Kadastrale aanduiding Jutphaas C 1991 Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 5653/60 Utrecht

Ingeschreven op 03-09-1987

Vereniging van eigenaren Vereniging Van Eigenaars Gebouw Erfstede 10 Te Nieuwegein Adres NIEUWEGEIN Statutaire zetel NIEUWEGEIN Gesplitst in Jutphaas C 1995 A1

Jutphaas C 1995 A2

BETREFT

Jutphaas C 2235 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:19

S11162625334

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas C 2235 Kadastrale objectidentificatie: 026790223570000

Locaties Erfstede 2

3431 KH Nieuwegein BAG identificatie: 0356010000039499 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Erfstede 4 3431 KH Nieuwegein BAG identificatie: 0356010000039501 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Erfstede 6 3431 KH Nieuwegein BAG identificatie: 0356010000039503 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

ERFSTEDE 2 6 3431 KH NIEUWEGEIN Kadastrale grootte 395 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 133917 - 449027 Omschrijving Bedrijvigheid (kantoor) Koopsom € 1.219.534

Koopjaar 1995

Ontstaan uit Jutphaas C 2164

Ingeschreven op 12-08-2020 om 12:50

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 22-02-2019

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van)

BETREFT

Jutphaas C 2235 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:19

S11162625334

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 8552/19 Utrecht

Ingeschreven op 30-06-1995

Naam gerechtigde De heer Gerrit Roelof Pater Adres Rietgras 4

3417 LG MONTFOORT Geboren 23-11-1954

te UTRECHT

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Zie akte(n) 1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht op gedeelte van perceel Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

Fusie Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Jutphaas C 2403 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:22

S11162625994

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas C 2403 Kadastrale objectidentificatie: 026790240370000

Kadastrale grootte 11 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 133965 - 449011 Omschrijving Erf - tuin Koopsom € 780.000

Koopjaar 2015

Met meer onroerend goed verkregen

Ontstaan uit Jutphaas C 2240

Ingeschreven op 12-08-2020 om 12:50

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 22-02-2019

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 65560/8

Ingeschreven op 09-01-2015 om 09:00

Naam gerechtigde Bourmana Holding B.V. Adres Laagraven 57

3439 LL NIEUWEGEIN Statutaire zetel NIEUWEGEIN KvK-nummer 52165302 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Fusie

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

BETREFT

Jutphaas C 2403 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:22

S11162625994

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Jutphaas C 3473 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:20

S11162625545

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas C 3473 Kadastrale objectidentificatie: 026790347370000

Kadastrale grootte 2.225 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 133884 - 448974 Omschrijving Openbaar vervoer Ontstaan uit Jutphaas C 3427

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 62419/137

Ingeschreven op 31-12-2012 om 13:25

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstal (zie 1.1) en Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid

3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.2 en 1.3) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 5835/55 Utrecht

Ingeschreven op 19-04-1988

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

84 JPS00/15279 UTT Naam gerechtigde Gemeente Nieuwegein Adres Stadsplein 1

3431 LZ NIEUWEGEIN Statutaire zetel NIEUWEGEIN KvK-nummer 30277029 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Opstal (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 66862/81 Naam gerechtigde Provincie Utrecht Adres Archimedeslaan 6

3584 BA UTRECHT

Ingeschreven op 17-09-2015 om 13:16

BETREFT

Jutphaas C 3473 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:20

S11162625545

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Postadres Postbus 80300

3508 TH UTRECHT Statutaire zetel UTRECHT KvK-nummer 30277172 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.2 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

Fusie Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.3 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

Fusie Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 5835/55 Utrecht

Ingeschreven op 19-04-1988

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Jutphaas C 3476 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:19

S11162625224

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Jutphaas C 3476 Kadastrale objectidentificatie: 026790347670000

Kadastrale grootte 12.686 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 133890 - 449034 Omschrijving Wegen Ontstaan uit Jutphaas C 3427

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend

RECHTEN 1 Eigendom belast met Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de

Belemmeringenwet Privaatrecht (zie 1.1 en 1.2) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 70099/140

Ingeschreven op 17-02-2017 om 09:00

Hyp4 5835/55 Utrecht

Ingeschreven op 19-04-1988

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

84 JPS00/15279 UTT Aanvullend stuk Hyp4 70852/196

Ingeschreven op 12-06-2017 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 70099/140

Naam gerechtigde Gemeente Nieuwegein Adres Stadsplein 1

3431 LZ NIEUWEGEIN Statutaire zetel NIEUWEGEIN KvK-nummer 30277029 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

Fusie Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 4375/35 Utrecht

Ingeschreven op 02-03-1982

BETREFT

Jutphaas C 3476 UW REFERENTIE

Nieuwegein GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

09-10-2023 - 18:19

S11162625224

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

09-10-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.2 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht Afkomstig uit stukken Hyp4 83377/43

Ingeschreven op 04-01-2022 om 14:04

Fusie Hyp4 68898/120

Ingeschreven op 25-08-2016 om 09:00

Hyp4 5835/55 Utrecht

Ingeschreven op 19-04-1988

Naam gerechtigde STEDIN NETBEHEER B.V. Adres Blaak 8

3011 TA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 24289101 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Bijlage 2

NAR-berekening Gegevens Opdrachtgever

Gemeente Nieuwegein

Object

Erfstede 2-6

Opdrachtnummer

102578

Waardepeildatum

1 november 2023

Versie

Taxatiedatum

1 november 2023

Status

definitief

Taxateur

A. van Gellicum

Bruto markthuur kantoor

675 m2 VVO

€

125 per m2 VVO€

84.375

winkel

317 m2 VVO

€

115 per m2 VVO€

36.455

…

€

m2 VVO

Totaal

per m2 VVO€

€

120.830

€

4.695

Exploitatielasten WOZ-waarde

€ 1.250.000

Vormfactor Herbouwwaarde per m2 BVO

0,85 €

OZB Rioolheffing

992

1.750 0,376% van WOZ-waarde per jaar

€

Waterschapslasten

€

0,021% van WOZ-waarde

€

262

Opstalverzekering

0,10% van herbouwwaarde

€

2.042

Beheerkosten

2,00% van bruto markthuur

€

2.417

Onderhoudskosten

€

9,00 per m2 BVO

€

8.928

Overige kosten

€

Niet verrekenbare BTW Erfpachtcanon

€

per jaar

€

0% over kosten

€

per jaar

€

18.343

Totaal exploitatielasten Totaal exploitatielasten als percentage van bruto markthuur

15,2%

Gekapitaliseerde huurwaarde Netto markthuur Netto aanvangsrendement

€

102.487

€

1.518.319

6,75%

Gekapitaliseerde huurwaarde VON Correcties …

€

…

€

Totaal correcties

€

Gekapitaliseerde huurwaarde VON na correctie

€

1.518.319

Correctie kosten koper

€

145.517

€

1.372.802

10,60%

Gekapitaliseerde huurwaarde k.k.

Overige waardebestanddelen …

…

€

…

€

…

€

…

€

Totaal overige waardebestanddelen

€

Indicatie marktwaarde k.k.

€

Kengetallen

BAR VON op markthuur BAR k.k. op markthuur

7,96% 8,80%

1.375.000

Bijlage 3

Residuele grondwaardeberekening (op basis van kosten en opbrengsten exploitatieplan Erfstede) Uitgangspunten Bruto exploitatiegebied Te handhaven elementen Netto exploitatiegebied

4.516 m2 331 m2 4.185 m2

Uitgeefbaar Te handhaven openbare ruimte

2.676 m2 1.509 m2

Rekenrente

7,0% (WACC: 40% EV à 10% en 60% VV à 5,0%)

Berekening jaar

1 -

totaal

€ € €

637.918 € € 637.918 €

€ € €

3.128.800 € 127.042 € 3.255.842 €

€ € €

3.766.718 127.042 3.893.760

€ € € €

1.250 41 1.291

€ € € €

11.250 656 11.906

439.831 34.950 474.781

€ € € €

282.554 28.553 311.107

10.000 1.231 11.231

€ € € €

575.192 € 83.710 € 658.902 €

1.625.539 149.141 3.426.694

-11.231 € -7.741 €

-658.902 € -424.450 €

467.066 -

opbrengsten opbrengstenstijging totaal

€ € €

inbrengwaarde overige kosten kostenstijging totaal

€ € € €

1.652.014 305.462 1.957.476

saldo contante waarde saldo

€ €

-1.957.476 € -1.892.364 €

-1.291 € -1.166 €

€ € € €

626.012 € 528.595 €

-474.781 € -374.671 €

€ € € €

2.944.735 € 2.171.797 €

Samenvatting opbrengsten opbrengstenstijging totaal opbrengsten

€ € €

3.766.718 127.042 + 3.893.760

inbrengwaarde overige kosten kostenstijging totaal kosten

€ € € €

1.652.014 1.625.539 149.141 + 3.426.694

saldo rente netto contante waarde

€ € €

467.066 -467.066 + -

per m2 complex

€

557

Bijlage 4

ExploitaƟeberekening complex City Nieuwegein Door de taxateur van Steenhuijs Grondzaken is ten behoeve van het taxeren van de inbrengwaarden voor het exploitaƟeplan Erfstede aan gemeente Nieuwegein verzocht een exploitaƟeberekening (zie bijlage 1) aan te leveren voor het complex City waarmee de complexwaarde residueel kan worden berekent. Onderstaand wordt een toelichƟng gegeven op deze exploitaƟeberekening. Door de taxateur is aangegeven dat de exploitaƟeberekening gebaseerd dient te zijn op de weƩelijke van toepassing zijnde ficƟes dat de gemeente het volledige complex acƟef in exploitaƟe neemt en de exploitaƟe wordt geacht aan te vangen op de waarde peildatum. Aĩakening complex, grondgebruik en bovenwijkse voorzieningen City Nieuwegein Op bijlage 2 is op kaart van het project City Nieuwegein aangegeven:   

De plangrens Het grondgebruik De aĩakening van bovenwijkse voorzieningen

Door de taxateur is de voor het complex aan te houden aĩakening van het complex bepaald. Het bruto plangebied heeŌ een oppervlak van 288.709 m2. Daarvan is 183.421 m2 te handhaven. Het neƩo oppervlak van het plangebied komt daarmee uit op 105.288 m2. Daarvan is 39.537 m2 nieuw uitgeeĩaar en 66.862 m2 nieuw in te richten openbare ruimte. Van de uitgeeĩare ruimte is voor 1.111 m2 sprake van overlap met openbare ruimte. Dat is ter plaatse van de openbare daktuin boven de ondergrondse parkeergarage voor gebouw A1. De grond van het neƩo plangebied moet ingebracht worden in de exploitaƟe. Echter aan de nieuw in te richten openbare ruimte die al openbare ruimte was wordt geen complexwaarde toegerekend. Dit gaat om een oppervlak van 57.621 m2. Aan het resterende oppervlak totaal 47.667 m2 (105.28857.621) wordt de complexwaarde toegerekend. Onderstaand zijn met grijs en gele arcering de gronden weergegeven waar de complexwaarde aan toe wordt gerekend. Grijs zijn in te brengen parƟculiere gronden. Geel zijn de door gemeente in te brengen gronden hetgeen uitsluitend openbaar gebied betreŌ welke uitgeeĩaar wordt.

In onderstaande tabel is voor de in te brengen gronden per op bovenstaande aĩeelding vermelde object aangegeven de m2 oppervlak perceel en de m2go (gebruiksoppervlak) bebouwing. Het gebruiksoppervlak is gebaseerd op het BAG. Totaal Totaal bebouwd Totaal onbebouwd Object Naam / adres object 1a Ruwe bouwgrond gemeente 1a 1b Ruwe bouwgrond gemeente 1b 1c Ruwe bouwgrond gemeente 1c 1d Ruwe bouwgrond gemeente 1d 1e Ruwe bouwgrond gemeente 1e 1f Ruwe bouwgrond gemeente 1f 1g Ruwe bouwgrond gemeente 1g 1h Ruwe bouwgrond gemeente 1h 1i Ruwe bouwgrond gemeente 1i 1j Ruwe bouwgrond gemeente 1j 1k Ruwe bouwgrond gemeente 1k 1l Ruwe bouwgrond gemeente 1l 1m Ruwe bouwgrond gemeente 1m 1n Ruwe bouwgrond gemeente 1n 1o Ruwe bouwgrond gemeente 1o 1p Ruwe bouwgrond gemeente 1p 1q Ruwe bouwgrond gemeente 1q 1r Ruwe bouwgrond gemeente 1r 1s Ruwe bouwgrond gemeente 1s 2 Zadelstede 1-10 (Mitros) 3 Borgstede 7001 (Stedin Nettten B.V.) 4 Luifelstede 7001 (Stedin Netten B.V.) 5 Luifelstede 42-56 (Cambridge Investment B.V.) 6 Hagestede 7002 (Eneco Warmtenetten B.V.) 7 Hagestede 7001 (Stedin Netten B.V.) 8 Weverstede 15-27 (Fresch Real Estate Weverstede beheer B.V.) 9 Weverstede 33-55 (Vechtwoud Vastgoedbeheer B.V.) 10 Weverstede 1-3 (Wegeb.V.V.) 11 Weverstede 2 (Horececentrum Nieuwegein B.V.) 12 Passage 101-118 en Weverstede 8-54 (Utrecht de Kralen B.V.) 13 Schouwstede 7003 (Stedin Netten B.V.) 14

Passage 61-67 gedeeltelijk (VvE Gebouw Passage 61-67) 15 Passage 77-81 (Wereldhave Nederland B.V.) 16 Erfstede 2-6 (Dhr. G.R. Pater) 17 Erfstede 10-12 (Bourmana Holding B.V.) 18 Schakelstede 75, Politiebureau (Rijk) 19 Fakelstede 1 en 7001 (NVM)

47.667 18.387 29.280 M2 object 20 3.101 172 2 1.479 1.915 2.202 4.020 13 1.678 1.496 1.951 18 535 1.994 1.390 3.802 1.179 1.696 2.040 13 9 1.230 6 6 3.632 1.481 800 465 2.802 9 1.190 541 395 611 2.180 1.594

43.934 43.934 M2GO 7.411 9 9 3.840 9 6.873 9.747 1.277 920 5.137 9 888 485 1.049 3.066 3.205

Totaal is er sprake van 18.387 m2 bebouwde grond en 29.280 m2 onbebouwde grond. De onbebouwde grond is voor het grootste deel (28.663 m2) ruwe bouwgrond gemeente. Dit betreŌ grond die openbaar was en wijzigt naar uitgeeĩaar. Op de in te brengen gronden is totaal sprake van 43.934 m2go bestaande bebouwing die ten behoeve van het plan gesloopt dient te worden.

Programma Voor het gehele complex City bestaat het nieuw te realiseren programma uit: Vrije sector appartementen gemiddeld 74 m2go Lage middenhuur appartementen gemiddeld 70 m2go Midden huur overig gemiddeld 62 m2go Sociale huur appartementen gemiddeld 64 m2go Commerciele plint Gebouwd parkeren half verdiept sociale huur Gebouwd parkeren half verdiept overig

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=7b69c917-9b69-41d1-9288-0de3ba8ceced