Document · PDF

2024-048 Bijlage 5 Exploitatieplan Erfstede - bijlagen

Raadsvergadering 21 maart 2024, gemeente NieuwegeinBij agendapunt: Bestemmingsplan Erfstede en exploitatieplan Erfstede22.431 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

1.104 260 174 632 2.000 230 665

st st st st m2bvo st st

Het aandeel betaalbaar (50%) waarvan sociaal (30%) en midden huur (20%) is overeenkomsƟg het gemeentelijk beleid. Grondopbrengsten Onderstaand zijn de grondopbrengsten weergegeven behorend bij het programma. Grondopbrengsten Vrije sector appartementen gemiddeld 74 m2go Lage middenhuur appartementen gemiddeld 70 m2go Midden huur overig gemiddeld 62 m2go Sociale huur appartementen gemiddeld 64 m2go Commerciele plint Gebouwd parkeren half verdiept sociale huur Gebouwd parkeren half verdiept overig

aantal 1.104 260 174 632 2.000 230 665

eenh st st st st m2bvo st st

prijs/eenh 64.000 23.100 30.000 19.700 590 19.0007.000-

86.487.400 70.656.000 6.006.000 5.220.000 12.450.400 1.180.000 4.370.0004.655.000-

De grondprijzen zijn gebaseerd op het grondprijsadvies van bureau Gloudemans (zie bijlage 3) en op de gemeentelijk grondprijsnota. Voor gebouwd parkeren is uitgegaan van half verdiept waarvan 50% onder gebouw en 50% onder een dek. Onderstaand zijn de subsidie opbrengsten weergegeven. Overige opbrengsten Subsidie Woningbouwimpuls Subsidie Provincie overkapping bus- en tramstation (obv PPT 56%) Subsidie Rijk Mobiliteitmaatregel aanpassing Kolfstedetunnel (obv PPT 43%) Subsidie Rijk Mobiliteitmaatregel fietsburg over Doorslag (obv PPT 43%)

1 1 1 1

9.355.331 7.800.000 1.120.000 222.107 213.223

pst pst pst pst

Kosten civiele werkzaamheden Onderstaand zijn de kosten van de civiele werkzaamheden ten behoeve van het bouw- en woonrijpmaken weergegeven. Civiele werkzaamheden Civiele kosten muv bovenwijks Bovenwijks OV-Infra Bovenwijks LV -Infra Bovenwijks Groen

10.052.485 5.612.539 370.452

56% 43% 50%

27.343.415 19.115.406 5.629.392 2.413.392 185.226

De kosten civiele techniek zijn gebaseerd op de kostenraming van bureau PAS (zie bijlage 4). De toegepaste PPT (Profijt ProporƟonaliteit Toerekenbaarheid) percentages voor toerekening Openbaar Vervoer (OV) en Langzaam Verkeer (LV) infrastructuur zijn gebaseerd op advies van bureau Ecorys (bijlage 5). Bovenwijks groen (City Park) is voor de helŌ toegerekend aan het complex. De overige helŌ is toegerekend aan de bestaande woningen. De aanpassing bovenwijkse OV infrastructuur binnen het complex betreŌ de verlegging van het tram tracé en het verplaatsen en vergroten van het busstaƟon. Beide maatregelen zijn rand voorwaardelijk voor de ontwikkeling van het complex

Plan- en VAT kosten De plan en VAT kosten binnenplans zijn gebaseerd op de plankostenscan (zie bijlage 6). De plan- en VAT kosten buitenplanse voorzieningen zijn onderdeel van de kostenraming civiele werkzaamheden (bijlage 4). Fasering en parameters Als start datum is 1-1-2023 aangehouden en een loopƟjd van 12 jaar. De grondopbrengsten zijn gelijkmaƟg gefaseerd van 2024 tot 2033. De neƩo contante waarde is berekend op basis van de volgende door taxateur aangegeven marktconforme parameters:  

Rente en disconto voet 7,00 % Kosten- en opbrengstensƟjging 2,00%.

Uitkomst berekening De complexwaarde per m2 in te brengen grond komt uit op € 1.030 per m2 (NCW 1-1-2023). Dit is echter zonder correcƟe voor excessieve verwervingskosten.

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

ExploitaƟeberekening complex City Nieuwegein d.d. 21-11-2023 Ruimtegebruik Complex City Nieuwegein d.d. 10-11-2023 Grondprijsadvies bureau Gloudemans d.d. 16-10-2023_2575.33-D6d1 Raming civiele techniek d.d. 9-11-2023 van bureau PAS Memo Ecorys onderbouwing PPT OV en lv infra City Nieuwegein_herziening oktober Plankostenscan City Nieuwegein d.d. 14-11-2023

Residuele exploitatieberekening Complexwaarde City Nieuwegein

Rente Discontovoet Gem. kostenstijging/jr Gem. opbrengstenstijging/jr

7,00% 7,00% 2,00% 2,00%

Datum

24-11-2023

prijspeil: einddatum:

1-1-2023 31-12-2034

Kosten

totaal

Verwerving

Civiele werkzaamheden Civiele kosten muv bovenwijks Bovenwijks OV-Infra Bovenwijks LV -Infra Bovenwijks Groen

10.052.485 5.612.539 370.452

56% 43% 50%

Plan- en VAT-kosten Plan- en VAT-kosten cf plankosten scan

nominaal geïndexeerd contante waarde

Opbrengsten aantal 1.104 260 174 632 2.000 230 665

Overige opbrengsten Subsidie Woningbouwimpuls Subsidie Provincie overkapping bus- en tramstation (obv PPT 56%) Subsidie Rijk Mobiliteitmaatregel aanpassing Kolfstedetunnel (obv PPT 43%) Subsidie Rijk Mobiliteitmaatregel fietsburg over Doorslag (obv PPT 43%)

1 1 1 1

eenh st st st st m2bvo st st

pst pst pst pst

prijs/eenh 64.000 23.100 30.000 19.700 590 19.0007.000-

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

27.343.415 19.115.406 5.629.392 2.413.392 185.226

9.820.960 1.592.951 5.629.392 2.413.392 185.226

1.592.951 1.592.951

1.592.951 1.592.951 -

4.435.271 4.435.271

31.778.686 34.366.672 27.310.463

27.343.415

14.256.231 14.398.087 13.951.792

1.592.951 1.640.977 1.493.063

1.592.951 1.673.797 1.429.976

1.592.951 1.707.273 1.369.554

1.592.951 1.741.418 1.311.686

1.592.951 1.776.246 1.256.262

1.592.951 1.811.771 1.203.181

1.592.951 1.848.007 1.152.342

1.592.951 1.884.967 1.103.652

1.592.951 1.922.666 1.057.019

1.592.951 1.961.120 1.012.356

1.592.951 2.000.342 969.580

totaal

Grondopbrengsten Vrije sector appartementen gemiddeld 74 m2go Lage middenhuur appartementen gemiddeld 70 m2go Midden huur overig gemiddeld 62 m2go Sociale huur appartementen gemiddeld 64 m2go Commerciele plint Gebouwd parkeren half verdiept sociale huur Gebouwd parkeren half verdiept overig

1 bw

restant

27.343.415 19.115.406 5.629.392 2.413.392 185.226

Overige kosten

Totaal Kosten

lopend jaar

vorige bw

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

8.648.740 7.065.600 600.600 522.000 1.245.040 118.000 437.000465.500-

91.142.400 70.656.000 6.006.000 5.220.000 12.450.400 1.180.000 4.370.000-

9.355.331 7.800.000 1.120.000 222.107 213.223

86.487.400 70.656.000 6.006.000 5.220.000 12.450.400 1.180.000 4.370.0004.655.000-

9.355.331 7.800.000 1.120.000 222.107 213.223

lopend jaar -

restant -

Totaal Opbrengsten

nominaal geïndexeerd contante waarde

95.842.731 107.004.908 76.420.682

100.497.731

9.355.331 9.448.421 9.155.550

8.648.740 8.909.495 8.106.412

8.648.740 9.087.685 7.763.888

8.648.740 9.269.439 7.435.836

8.648.740 9.454.828 7.121.646

8.648.740 9.643.924 6.820.731

8.648.740 9.836.803 6.532.531

8.648.740 10.033.539 6.256.509

8.648.740 10.234.209 5.992.149

8.648.740 10.438.894 5.738.960

8.648.740 10.647.672 5.496.469

Kasstroom Saldo''s

nominaal index geïndexeerd hulpregel rente Eindwaarde lopend correctie NW naar CW contante waarde per oppervlak complex contante waarde p/m2 complex per

64.064.044 8.574.192 72.638.236

73.154.315

4.900.90048.7664.949.6674.949.667170.3085.119.975-

7.055.790 212.729 7.268.518 2.148.543 108.3032.040.240

7.055.790 358.099 7.413.888 9.454.129 397.914 9.852.043

7.055.790 506.377 7.562.166 17.414.209 949.842 18.364.051

7.055.790 657.620 7.713.410 26.077.461 1.550.887 27.628.348

7.055.790 811.888 7.867.678 35.496.026 2.204.696 37.700.721

7.055.790 969.242 8.025.031 45.725.753 2.915.176 48.640.929

7.055.790 1.129.742 8.185.532 56.826.461 3.686.513 60.512.974

7.055.790 1.293.453 8.349.243 68.862.216 4.523.189 73.385.405

7.055.790 1.460.438 8.516.227 81.901.633 5.430.005 87.331.638

7.055.790 1.630.762 8.686.552 96.018.190 6.412.102 102.430.292

1.592.951407.3922.000.342100.429.950 7.101.293 107.531.242

4.796.243-

6.613.349

6.333.912

6.066.282

5.809.960

5.564.469

5.329.350

5.104.167

4.888.498

4.681.941

4.484.113

969.580-

1-1-2023 1-1-2023

34.893.006 107.531.242 14.953.82649.110.218 47.667 m2 1.030

42.297.241 49.110.218

Legenda:

Cit yP ark

Besta an

de Bu s Sta

tion

uw Nie ssta bu

n tio

e gd rle

m tra

a infr

QXWVWUDFp

ILHWVHQVWDOOLQJ

% aanp

$ assi ng

kolfs tede

tunn el

Nie

WUDS

DOV GRR

UORS

HQG

uw e

Fie tsb ru gD oo rsla g

HOLMQ

getekend:

gewijzigd:

datum:

a/z

Nieuwegein

Ruimtelijke Ontwikkeling Stedenbouw

Ruimtegebruik Complex City Nieuwegein versie 1.0

tekeningnummer

Datum

Getekend

Formaat

Schaal

Blad

seed_ro2d

10-11-2023

1:1000

1 van 1

Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend. Definitieve maten dienen door de afdeling Gevic gecontroleerd te worden. postadres: Postbus 1, 3430 AA Nieuwegein

bezoekadres: Martinbaan 2

tel. 14 030 fax. 030 60 48 781

e-mail: stedenbouw@nieuwegein.nl

Deskundigenadvies Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Opdrachtgever

Gemeente Nieuwegein Kenmerk

2575.33-D6d1/bj/s Deskundigen

T.A. (Bertold) te Winkel B.P. (Bart) Joris Datum

16 oktober 2023 Status

Definitief

Versie 3A-18.5

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 2.

Noord-Brabant

Titel

: Deskundigenadvies | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Opdrachtgever

: Gemeente Nieuwegein

Kenmerk

: 2575.33-D6d1/bj/s

Deskundigen

: ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT : B.P. Joris MSc

Datum

: 16 oktober 2023

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

2575.33-D6d1/bj/s Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5 1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking en doel van het advies ................................................................... 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 7 1.6. Type advies ....................................................................................................................... 7 1.7. Te waarderen belang ........................................................................................................ 7 1.8. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 7 1.9. Stukken.............................................................................................................................. 7 1.10.

Opname ............................................................................................................................. 7 1.11. Mate van inspectie ............................................................................................................ 8 1.12. Peildatum ........................................................................................................................... 8 1.13. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 1.14. Versies ............................................................................................................................... 8 1.15. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 8 1.16. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 8 1.17. Maatschappelijk vertrouwen .............................................................................................. 8 1.18. Publicatie ........................................................................................................................... 9 1.19. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 9 1.20.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 9

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 10 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

Omschrijving plangebied .............................................................................. 13 3.1.

Ligging plangebied .......................................................................................................... 13

Marktanalyse woningbouw ........................................................................... 14 4.1. 4.2. 4.3.

Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 10 Onderzoeksgebied .......................................................................................................... 11 Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 11 Bodem- en grondwaterverontreinigingen ........................................................................ 11 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 11 Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten ................................ 11 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 11

Algemene marktontwikkelingen....................................................................................... 14 Deelconclusie algemene marktontwikkelingen ............................................................... 17 Kansen en belemmeringen woningmarkt 2022 ............................................................... 18

Analyse uitgifteprijzen bouwkavels ............................................................. 20 5.1. Algemeen ........................................................................................................................ 20 5.2. Gestandaardiseerde woningcategorieën ........................................................................ 20 5.3. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 21 5.4. Gebruikte methode .......................................................................................................... 22 5.5. Algemeen ........................................................................................................................ 23 5.6. Referentieonderzoek ....................................................................................................... 23 5.7. Commerciële functies ...................................................................................................... 33 5.8. Gebouwd parkeren .......................................................................................................... 34 5.9. Residuele waardeberekening .......................................................................................... 36 5.10. Uitgangspunten residuele waardeberekening ................................................................. 36

Residuele grondwaardes op basis van parameters Gloudemans............. 41 2575.33-D6d1/bj/s

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

6.1. 6.2.

Blad 4.

Onzekerheden waardering .............................................................................................. 43 Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 43

Bijlagen .......................................................................................................... 44

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Nieuwegein De heer B. van Gelder Postbus 1 3430 AA NIEUWEGEIN 14 030 b.vangelder@nieuwegein.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer T.A. te Winkel Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 btewinkel@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register DOBS B.P. Joris MSc, vastgoedadviseur MG984834587 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed / Landelijk en Agrarisch Vastgoed)

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking en doel van het advies Op 28 juli 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het opstellen van een grondprijsadvies voor het exploitatieplan “Erfstede” te Nieuwegein. Het doel van het advies is het verkrijgen van inzicht in de uitgifteprijzen van de verschillende categorieën van het programma.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 6.

Door opdrachtgever is de opdracht als volgt omschreven: “Voor onderstaande bestemmingen dienen de marktconforme grondprijzen residueel te worden bepaald. Wonen: • appartementen voor zowel vrije sector huur als koop en voor de volgende woning groottes: 40, 60, 80, 100 en 120 m² gbo (gebruiksoppervlak). Qua gebouwtypologie kan worden uitgegaan van strokenbebouwing (portiek ontsluiting) 3-4 laags gecombineerd met torens (3-spanner) 10-20 lagen. • grondgebonden rij(stads)woningen van circa 150-200 m²go. • de invloed op de grondprijzen voor het middel dure segment dient te worden bepaald er van uitgaande dat voor dit segment de volgende beklemmingen van toepassing zijn: • middenhuur: de huurprijs voor deze categorie ligt binnen een bandbreedte van € 808,06 en € 1.023,00 per maand (prijspeil 2023); middenhuurwoningen hebben een minimale omvang van 50m2 (GBO); middenhuurwoningen hebben een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar een huurprijsindexering van maximaal CPI + 1% •

lage middenhuur, in aanvulling op, of in afwijking van, bovenvermelde beklemmingen: de huurprijs voor deze categorie ligt binnen een bandbreedte van € 808,06 en € 970,00 (prijspeil 2023); de lage middenhuurwoningen hebben een gemiddelde grootte van 70m2 binnen ieder project; het zwaartepunt ligt op de realisering van minimaal 3 kamerwoningen; de woningen zijn bij voorrang bestemd voor: o eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.000,00 (prijspeil 2020) o meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 52.000,00.(prijspeil 2020)

Niet Wonen: • Kantoor. • Commerciële plint met onder andere horeca, winkelruimte, en dergelijke. Gebouwd parkeren onder programma (zowel in een huur als koop variant): • Volledig verdiept (1 laags). • Half verdiept. • Bovengronds. Voor het parkeren wordt onderscheid gemaakt tussen parkeren ten behoeve van de vrije sector en parkeren ten behoeve van de sociale sector / maatschappelijk programma. Voor deze laatste categorie stelt de gemeente ene gemaximeerde opbrengst vast die gelijk is aan de abonnementshuur voor bewoners aan de Theatergarage. Voor 2023 bedraagt dit € 259,00 per jaar.”

Gelet op de uitvraag dient deze beschouwd te worden als specifiek overeengekomen werkzaamheden.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

1.5.

Blad 7.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren betrokken te zijn bij de onderhandelingen met betrekking tot verwerving van de onroerende zaak. b.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Type advies Het advies betreft een advies waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Er heeft geen volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering. Aangenomen wordt dat geen belemmeringen aanwezig zijn die de waarde kunnen beïnvloeden.

1.7.

Te waarderen belang Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

1.8.

Waarderingsgrondslag In dit advies hanteren deskundigen het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standards (EVS), 2020, Nederlandse vertaling, te weten: ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwille verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

1.9.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b.

1.10.

gemeentelijk grondbeleid beleidsregel van het college van B&W van de gemeente Nieuwegein houdende regels omtrent middenhuur (geldend vanaf 16-07-2020)

Opname De deskundigen zijn bekend met de locatie. Doordat de uitvraag betrekking heeft op de grondprijzen bij een voorgenomen ontwikkeling is de bestaande inrichting / afwerking niet van belang.

1 Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 8.

1.11.

Mate van inspectie Tijdens de opname is het plangebied vanaf de openbare weg opgenomen.

1.12.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 1 juli 2023. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.13.

Reactie van opdrachtgever Op 4 oktober 2023 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 6 oktober 2023 heeft opdrachtgever per e-mail een reactie gegeven op het conceptadvies. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de deskundigen geuit die van invloed zijn geweest op de waardering. De reactie is verwerkt in onderhavig definitief advies.

1.14.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 1 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: n.v.t. Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.

1.15.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.16.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit advies voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn de fundamentele beginselen, zoals opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

1.17.

Maatschappelijk vertrouwen Op basis van het “Reglement Definities NRVT” is onderhavig advies geen professionele taxatiedienst, maar specifiek overeengekomen werkzaamheden. Om te voorkomen dat er onbedoeld maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt ontleend hebben de deskundigen gebruiks- en publicatiebeperkingen opgenomen (zie ook § 1.18). Gelet op het gegeven dat er geen sprake is van een professionele taxatiedienst mag dit advies niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 9.

1.18.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Er kan alleen toestemming voor publicatie worden verleend indien daarbij wordt geborgd dat er geen maatschappelijk vertrouwen aan het advies wordt verleend. Tevens dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het advies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen.

1.19.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 1.3).

1.20.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 10.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten Door de gemeente Nieuwegein is verzocht de uitgifteprijs voor de beoogde ontwikkeling te bepalen. In dit rapport zal allereerst een algemeen marktonderzoek worden verricht naar de uitgifteprijs van woningbouw, waarna vervolgens een analyse van referentietransacties binnen de gemeente Nieuwegein en omgeving wordt uitgevoerd. Door de deskundigen is als uitgangpunt genomen dat de bouwkavels vrij van overdrachtsbelasting, maar wel met btw, verkocht zullen gaan worden aan een eigenaargebruiker. Voor zover dit in onderhavig rapport niet is aangegeven zijn de genoemde bedragen exclusief btw. Maatvoering onroerende zaken Voor de oppervlakten van de te ontwikkelen onroerende zaken is aangesloten bij de NEN 2580, behoudens daar waar anders vermeld. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: • de gebruiksoppervlakte (gbo); • de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo); • de bruto vloeropperlvlakte (bvo). In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven:

Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies

wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet 2

wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet

wel wel wel wel wel wel wel wel wel wel niet wel wel

Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen. 2575.33-D6d1/bj/s

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 11.

Voor zover de maatvoering betrekking heeft op de gebruiksoppervlakte van woningen, wordt aansluiting gezocht bij de meetinstructie van de waarderingskamer. Hierin wordt in afwijking van de NEN 2580 de inpandige gebruiksoppervlakte onderverdeeld in de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Daarnaast wordt in afwijking van de NEN2580 uitgegaan van de oppervlakte inclusief dragende binnenwanden.

2.2.

Onderzoeksgebied Marktanalyse In het kader van onderhavige taxatieopdracht is voor de marktanalyse op regioniveau gebruikgemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) 3. Referentieonderzoek Voor een prijsvergelijking met de omgeving is voor onderhavig advies op transactieniveau een analyse aan de hand van referentietransacties uitgevoerd.

2.3.

Gebruik van de onroerende zaak In het kader van onderhavige opdracht wordt als uitgangspunt genomen dat de gronden door de gemeente in technisch en juridisch bouwrijpe staat, vrij van huur, gebruik en/of andere aanspraken daarop zullen worden geleverd. Tevens wordt ervan uitgegaan dat het openbare gebied woonrijp is dan wel wordt gemaakt.

2.4.

Bodem- en grondwaterverontreinigingen In het kader van de onderhavige opdracht wordt aangenomen dat de onroerende zaken niet verontreinigd zijn.

2.5.

Bestemming van de onroerende zaak In het kader van onderhavige opdracht wordt als uitgangspunt genomen dat onderhavige percelen juridisch bouwrijp zijn en dat voorts – na het verkrijgen van een omgevingsvergunning – tot het oprichten van bebouwing kan worden overgegaan.

2.6.

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten In het kader van onderhavige opdracht wordt als uitgangspunt genomen dat geen sprake is van eventuele met de onroerende zaken verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, die een negatieve invloed op de waarde (kunnen) hebben.

2.7.

Bijzondere uitgangspunten Als bijzonder uitgangspunt hanteren de deskundigen dat de kavels bouwrijp worden geleverd en dat de beoogde ontwikkeling op deze kavels juridisch en planologisch mogelijk zijn gemaakt.

3 De transacties door niet NVM-makelaars blijven derhalve in dit onderzoek buiten beschouwing.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 12.

Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: a) Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. b) Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. c) De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. d) Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op. In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateurs van de praktijkhandreiking gemotiveerd mogen afwijken. Met betrekking tot sub a) wordt opgemerkt dat door de gemeente is verzocht om de uitgifteprijs te bepalen voor de gronden binnen de grondexploitatie voor het centrum van Nieuwegein. Dit betreffen concrete plannen voor nieuwbouw van woningen. Met betrekking tot sub b) zien taxateurs op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken.

Aan de onder sub c) genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan. Met betrekking tot sub d) wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen zal vervreemden indien de bijzondere uitgangspunten zijn vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere uitgangspunten een waardeverhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde. Ter voorkoming van een verkeerde lezing zal bij de finale waardering bij herhaling worden aangegeven dat het een waardering betreft op basis van bijzondere uitgangspunten.

Gemeente Nieuwegein | Grondprijzen voor exploitatieplan Erfstede

Blad 13.

Omschrijving plangebied

3.1.

Ligging plangebied De locatie Erfstede ligt in het centrum van Nieuwegein. De begrenzing van de locatie is als volgt: - openbare weg Erfstede met aan de overzijde woonbebouwing aan de noordzijde; - parkeerterrein Cityplaza aan de oostzijde; - openbare weg Weerdstede met daarachter het winkelcentrum Passage en appartementen aan de zuidzijde; - de openbare weg Schouwstede aan de westzijde. De ligging is aangegeven op onderstaande satellietfoto en topografische kaart.

Verbeelding plangebied

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwegein&id=7b69c917-9b69-41d1-9288-0de3ba8ceced