2024-048 Bijlage 5 Exploitatieplan Erfstede - bijlagen
Tekst van het document
2024-048 Bijlage 5
DEEL A
BIJLAGE 1
3150 3151
Sch ouw
sted e
Verklaring Grens exploitatiegebied
3231 2720 2735
3471
Kadastrale grens
2721 3230
Bebouwingscontour 3499 3500 3088 2758
Gem. 2688
sectie perceelnum
Jutphaas
C
1991
Jutphaas
C
1991
Jutphaas
2722 2723 2807
C
Opp. Perceel
1991
600 600 600
2806
Jutphaas 2236
Sc
hou w
ste d
C
Jutphaas
3476
C
Jutphaas
e Erfs
C
Jutphaas
3428
C
2235 2235
2403 2403
395 395
11 11
tede 3437
Jutphaas
C
3476
12.686
Jutphaas
C
3476
12.686
Jutphaas
3470
2235
C
3476
12.686
Jutphaas
C
3476
12.686
Jutphaas
C
3473
2.225
1991
Jutphaas
C
3473
2.225
Opp. Exploitatie
77,5
399,4 123,1
600,0 317,8 77,2
395,0 4,9 6,1
11,0 166,9
1.847,8
OMSCH Groen
Uitgeefbaar Verharding
Uitgeefbaar Verharding
Groen
Verharding
Groen
Uitgeefbaar
330,2
Verharding Verharding bestaand
111,2
Uitgeefbaar
1.006,8
3.351,6 46,7
157,9
Verharding
2403
Weerdstede
3473
3669
2992
3001
Passage
3631 3474
Exploitatieplan Erfstede Grondgebruikskaart
E info@renswoudegis.nl W www.renswoudegis.nl
1981
3598
197 lein
1
3000
Raadhuisstraat 1-3 5473 GJ Heeswijk-Dinther M: 06 108 58799
Schaal:
1: 500
Formaat:
A3
Datum:
10 oktober 2023
idn-nummer
P
3597 3633
3474
Projectnr. 373.23.2575
Tek/versie nr.
23.2575.57c
BIJLAGE 2
3150 3151
Sch ouw
sted e
Verklaring Grens exploitatiegebied
3231 2720 2735
3471
Kadastrale grens
2721 3230
Bebouwingscontour 3499 3500 3088
Eigenaar 1
2758
Eigenaar 2
2688 2722 2723
Eigenaar 3
2807 2806
3476 2236
Sc
hou w
ste d
e
3428
3437
Erfs
3470
tede
2235
1991
2403
Weerdstede
3473
3669
2992
3001
Passage
3631 3474
Exploitatieplan Erfstede Eigendommen
E info@renswoudegis.nl W www.renswoudegis.nl
1981
3598
197 lein
1
3000
Raadhuisstraat 1-3 5473 GJ Heeswijk-Dinther M: 06 108 58799
Schaal:
1: 500
Formaat:
A3
Datum:
12 oktober 2023
idn-nummer
P
3597 3633
3474
Projectnr. 373.23.2575
Tek/versie nr.
23.2575.57b
DEEL B
BIJLAGE 1
Taxatierapport inbrengwaarde exploitatieplan “Erfstede” te Nieuwegein
TAXATIERAPPORT
Pagina 1 van 56
TAXATIERAPPORT
Opdrachtgever: Gemeente Nieuwegein Stadsplein 1 3431 LZ Nieuwegein
Documenteigenschappen: SG/102578/definitief
Datum: 22 november 2023
Opdrachtnemer: Steenhuijs Grondzaken B.V. Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69
Pagina 2 van 56
Inhoudsopgave: 1. ALGEMEEN ................................................................................................................................ 5
1.1
Opdrachtgever ............................................................................................................... 5
1.2
Instructies van de opdrachtgever .................................................................................... 5
1.3
Opdrachtnemer/taxateur ................................................................................................ 5
1.4
Taxatietype ..................................................................................................................... 5
1.5
Taxatie object ................................................................................................................. 5
1.6
Doel van de taxatie ......................................................................................................... 6
1.7
Waardepeildatum en opnamedatum .............................................................................. 6
1.8
Taxatiestandaarden ........................................................................................................ 6
1.9
Waarderingsgrondslag (basis van waarde) ...................................................................... 6
1.10
Uitgangspunten ........................................................................................................... 6
1.11
Bijzondere uitgangspunten .......................................................................................... 7
1.12
Voorwaarden ............................................................................................................... 7
1.13
Onafhankelijkheid taxateur .......................................................................................... 9
1.14
Concept en track record .............................................................................................. 9
2. KADASTRALE GEGEVENS, EIGENDOM, ZAKELIJKE RECHTEN EN GEBRUIK ........................................... 10
2.1
Algemeen ..................................................................................................................... 10
2.2
Kadastrale gegevens .................................................................................................... 10
2.3
Eigendom ..................................................................................................................... 11
2.4
Zakelijke rechten ........................................................................................................... 12
2.5
Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen ....................................................... 12
2.6
Publiekrechtelijke beperkingen ..................................................................................... 12
2.7
Overige informatie uit kadastrale recherche ................................................................. 12
3. LIGGING .................................................................................................................................. 13
3.1
Locatiebeschrijving ....................................................................................................... 13
3.2
Sociale omgevingskenmerken ...................................................................................... 14
3.3
Bereikbaarheid en voorzieningen ................................................................................. 14
4. OMSCHRIJVING ........................................................................................................................ 16
4.1
Inleiding ........................................................................................................................ 16
4.2
Busstation ..................................................................................................................... 16
4.3
Winkel- en kantoorruimte Erfstede 2 t/m 6 ................................................................... 16
4.4
Voormalige dansschool Erfstede 10.............................................................................. 18
4.5
Openbare ruimte .......................................................................................................... 19
5. RUIMTELIJK BELEID, BESTEMMING EN GEBRUIK.............................................................................. 20
5.1
Algemeen ..................................................................................................................... 20
5.2
Vigerende beheersverordening .................................................................................... 20
Pagina 3 van 56
5.3
Nieuwe bestemmingsplan ............................................................................................ 23
5.4
Overige ruimtelijke besluiten ........................................................................................ 26
5.5
Gebruik ......................................................................................................................... 26
5.6
Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid .................................................... 27
6. MILIEU HYGIËNISCHE TOESTAND VAN DE GROND EN HET GRONDWATER ......................................... 28
6.1
Algemeen ..................................................................................................................... 28
6.2
Beschouwing ................................................................................................................ 28
7. MARKT .................................................................................................................................... 30
7.1
Algemeen ..................................................................................................................... 30
7.2
Beschrijving van de vastgoedmarkt .............................................................................. 30
7.3
Verwachtingen ten aanzien van de vastgoedmarkt ....................................................... 33
7.4
Referenties .................................................................................................................... 34
8. OVERWEGINGEN TEN AANZIEN VAN DE WIJZE VAN WAARDEREN ..................................................... 37
8.1
Courantheid .................................................................................................................. 37
8.2
Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)................................................................... 37
8.3
Optimale aanwending .................................................................................................. 38
8.4
Waarderingsmethodieken ............................................................................................. 38
8.5
Overwegingen .............................................................................................................. 39
8.6
Waardering gebruikswaarde ......................................................................................... 42
8.7
Waardering complexwaarde ......................................................................................... 45
8.8
Gebruikswaarde versus complexwaarde ....................................................................... 52
8.9
Sloopkosten .................................................................................................................. 52
8.10
Inbrengwaarde .......................................................................................................... 52
8.11
Back testing ............................................................................................................... 53
9. WAARDERING........................................................................................................................... 54
9.1
Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken............................................... 54
9.2
Schattingsonzekerheid .................................................................................................. 54
9.3
Eindoordeel taxateur .................................................................................................... 54
9.4
Plausibiliteitsverklaring.................................................................................................. 55
10. ONDERTEKENING ................................................................................................................... 56 BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5.
Kadastrale uittreksels Taxatieberekening Erfstede 2-6 Residuele grondwaardeberekening Erfstede Exploitatieberekening complex City Nieuwegein Plausibiliteitsverklaring
Pagina 4 van 56
1. Algemeen 1.1
Opdrachtgever
De gemeente Nieuwegein, zetelend te Nieuwegein, kantoorhoudend te 3431 LZ Nieuwegein, Stadsplein 1, in dezen vertegenwoordigd door de heer B. van Gelder, projectleider. De taxatie is uitgevoerd volgens de opdrachtvoorwaarden zoals neergelegd in de opdrachtbrief d.d. 29 augustus 2023, welke is opgenomen in het taxatiedossier. 1.2
Instructies van de opdrachtgever
Niet van toepassing. 1.3
Opdrachtnemer/taxateur
De opdracht is aangenomen door de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Steenhuijs Grondzaken B.V., gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 30175573, namens deze wordt de taxatie uitgevoerd door de heer ing. Albert van Gellicum MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder registratienummer RT671346927, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1287065. De taxateur voldoet aan de criteria voor permanente educatie van het NRVT en voldoet aan de Continuing Professional Development (CPD) vereisten van de RICS. Taxateur is professioneel en gekwalificeerd. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale en nationale kennis van het type object, de specifieke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzichten om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. 1.4
Taxatietype
Er is een volledige taxatie uitgevoerd. 1.5
Taxatie object
Het onderwerp van deze taxatie betreft diverse percelen met opstallen, werken en voorzieningen gelegen in het plangebied van Exploitatieplan Erfstede, gelegen aan de Erfstede te Nieuwegein. Huidig gebruik
Kantoren, winkels, voormalige dansschool, busstation en openbare ruimte
Toekomstig gebruik
herontwikkeling naar wonen
Te taxeren belang
de volle eigendom
Pagina 5 van 56
1.6
Doel van de taxatie
Het doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de inbrengwaarde van de percelen en gebouwen in verband met het opstellen van een exploitatieplan. 1.7
Waardepeildatum en opnamedatum
Peildatum van de taxatie is 1 november 2023. De inspectie van het object heeft plaatsgevonden op 13 september 2023. De inspectie heeft zowel intern als extern plaatsgevonden en is uitgevoerd door taxateur. Van gebeurtenissen na de inspectie- en/of waardepeildatum maar voor de rapportagedatum die van invloed zijn op de waarde van het vastgoedobject is taxateur niet gebleken. 1.8
Taxatiestandaarden
Opdrachtnemer verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met actuele IVStaxatiestandaarden. Tevens verklaart opdrachtnemer op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de inhoud van de actuele RICS-wereldwijde taxatiestandaarden (RICS Red Book, Nederlandse vertaling). Gelet op de gebruikte waarderingsgrondslag is sprake van een wettelijke taxatie (vgl. Reglement Definities van het NRVT) welke aanleiding kan zijn om op onderdelen af te wijken van de toepasselijke taxatiestandaarden. 1.9
Waarderingsgrondslag (basis van waarde)
Het te hanteren waardebegrip is inbrengwaarde ex artikel 6.13 lid 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet .”
Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). 1.10
Uitgangspunten
Onderstaand is een uiteenzetting weergegeven van de gehanteerde uitgangspunten welke redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie, te weten: 1. Koper en verkoper handelen in alle redelijkheid; 2. De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats
Pagina 6 van 56
gevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; 3. De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; 4. Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; 5. Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik; 6. In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting; 7. Alle prijzen zijn exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld; 8. De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster. 1.11
Bijzondere uitgangspunten
Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het effect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Bijvoorbeeld wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum. Ook kan een bijzonder uitgangspunt van toepassing zijn wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpartij niet zou worden gehanteerd bij een transactie op de waardepeildatum. Als bijzonder uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de beoogde bestemmingswijziging na het doorlopen van de gebruikelijke voorbereidings-, besluitvormings- en rechtsbeschermingstermijnen onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. Taxateur beoordeelt voornoemde bijzondere uitgangspunten redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de onderhavige opdracht. 1.12
Voorwaarden
De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest.
Pagina 7 van 56
Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. De navolgende informatie was beschikbaar: -
eigendomsinformatie;
-
akten van levering;
-
bestemmingsplan;
-
bodeminformatie (via bodemloket.nl);
-
basisadministratie gebouwen;
-
exploitatieplan Erfstede
-
exploitatieberekening complex City Nieuwegein.
De volgende bijzonderheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot verificatie van bovenstaande informatie: geen bijzonderheden. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld of wordt aansprakelijkheid jegens derden aanvaard. Op deze overeenkomst en opdracht is met uitsluiting van alle andere het tuchtrecht van het NRVT van toepassing zoals dat wordt uitgevoerd door de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. Op deze overeenkomst is het Nederlands recht van toepassing en bij een eventueel geschil erover zal dit behandeld worden binnen het betreffende arrondissement. De taxateurs van Steenhuijs vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie www.fiu-nederland.nl. Opdrachtnemer heeft een, op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheids-verzekering. Dit betreft maximaal € 2.000.000,- per geval en € 4.000.000,- maximaal per jaar.
Opdrachtgever erkent dat elk bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheids-verzekering verzekerde som voor eigen rekening is. Op het taxatierapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage
Pagina 8 van 56
door opdrachtnemer. Op het taxatierapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. Alle bedragen in het taxatierapport zijn in euro’s (€). 1.13
Onafhankelijkheid taxateur
De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid wordt gewaarborgd door naleving van de reglementen van NVRT en RICS. Taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. Taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk is van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken. Taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatie opdracht anders dan het in rekening te brengen taxatie honorarium. Taxateur treedt op als extern taxateur. Taxateur verklaart dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateur, dan wel het Steenhuijs Grondzaken B.V., verkregen met een professionele taxatiedienst Bedrijfsmatig Vastgoed aan opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland. 1.14
Concept en track record
Opdrachtnemer heeft d.d. 20 november 2023 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reactie van opdrachtgever heeft behoudens een tekstuele aanpassingen niet geleid tot de aanpassingen (ten opzichte van het concept).
Pagina 9 van 56
2. Kadastrale gegevens, eigendom, zakelijke rechten en gebruik 2.1
Algemeen
1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Bij de waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Taxateur heeft geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door taxateur vastgestelde waarde. Voorts is taxateur ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door taxateur vastgestelde waarde. 5.
Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven. 2.2
Kadastrale gegevens
Het object is kadastraal als volgt bekend: Gemeente
Sectie
Nummer
Oppervlakte
Getaxeerd
Jutphaas
C
1991
600 m2
600 m2
Jutphaas
C
2235
395 m2
395 m2
Jutphaas
C
2403
11 m2
11 m2
Jutphaas
C
3473 ged.
2.225 m2
158 m2
Jutphaas
C
3476 ged.
12.686 m2
3.352 m2
Totaal
4.516 m2
De ligging van voornoemde percelen (en gedeelten daarvan) zijn weergegeven op navolgende kadastrale kaart.
Pagina 10 van 56
Kadastrale kaart / afbakening exploitatieplangebied
2.3
Eigendom
Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie berust de eigendom van het perceel kadastraal Jutphaas sectie C nummer 1991 bij Vereniging van Eigenaars Gebouw Erfstede 10 te Nieuwegein. De eigendom is gesplitst in appartementsrechten: -
perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 1995 A1, waarvan de eigendom berust bij Bourmana Holding B.V., statutair gevestigd te Nieuwegein, kantoorhoudend te 3439 LL Nieuwegein, Laagraven 57;
-
perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 1995 A2, waarvan de eigendom berust bij Bourmana Holding B.V., voornoemd.
De eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 2235 berust bij de heer G.R. Pater, wonende te 3417 LG Montfoort, Rietgras 4. De eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 2403 berust bij Bourmana Holding B.V., statutair gevestigd te Nieuwegein, kantoorhoudend te 3439 LL Nieuwegein, Laagraven 57.
Pagina 11 van 56
De eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummers 3473 en 3476 berust bij de gemeente Nieuwegein, voornoemd. 2.4
Zakelijke rechten
De eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummers 2235, 2403, 3473 (2x) en 3476 (2x) is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van Stedin Netbeheer B.V., statutair gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudend te 3011 TA Rotterdam, Blaak 8. Voornoemd zakelijk recht heeft betrekking op een ondergronds elektriciteitsnetwerk met bijbehorende werken en voorzieningen. De eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 3473 is belast met een recht van opstal ten behoeve van de Provincie Utrecht, zetelend te Utrecht, kantoorhoudend te 3584 BA Utrecht, Archimedeslaan 6. Kort samengevat heeft opstalrecht heeft betrekking op infrastructurele werken en bijbehorende voorzieningen ten behoeve van de Sneltramverbinding Utrecht-Nieuwegein-IJsselstein (SUNIJ-lijn). Het opstalrecht is gevestigd voor onbepaalde tijd en eindigt nadat tot opheffing van de sneltramverbinding (of gedeelten daarvan) wordt besloten. Voor de vestiging van het opstalrecht is een éénmalige retributie van € 1 voldaan. Na het einde van het opstalrecht dienen de percelen te worden opgeleverd in de toestand waarin deze zijn aanvaard, tenzij het eindigen van het opstalrecht is terug te voeren op een besluit van de grondeigenaar. 2.5
Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen
Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie is het perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 3473 belast met een kwalitatieve verplichting in verband met de hiervoor omschreven sneltramverbinding. 2.6
Publiekrechtelijke beperkingen
Blijkens de bijgevoegde eigendomsinformatie zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummers 1991 (en 1995 A1 en 1995 A2), 2235 en 2403 betrokken bij een aanwijzing ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten door de gemeente Nieuwegein (akte hyp4 deel 78752 nummer 119, datum in werking 23 februari 2019). 2.7
Overige informatie uit kadastrale recherche
Niet van toepassing.
Pagina 12 van 56
3. Ligging 3.1
Locatiebeschrijving
De locatie Erfstede ligt in het centrum van Nieuwegein. De begrenzing van de locatie is als volgt: -
openbare weg Erfstede met aan de overzijde woonbebouwing aan de noordzijde;
-
parkeerterrein Cityplaza aan de oostzijde;
-
openbare weg Weerdstede met daarachter het winkelcentrum Passage en appartementen aan de zuidzijde;
-
de openbare weg Schouwstede aan de westzijde.
De ligging is aangegeven op onderstaande satellietfoto en topografische kaart.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
Pagina 13 van 56
Bron: www.kadaster.nl
3.2
Sociale omgevingskenmerken
Per 1 januari 2023 heeft de gemeente Nieuwegein 65.426 inwoners. De meest voorkomende leeftijdsgroep betreft 25 tot 45-jarigen gevolgd door 45 tot 65-jarigen. Van de inwoners heeft 10% een westerse migratie-achtergrond en 19% een niet-westerse migratieachtergrond. Het inkomen per inwoner bedroeg in 2022 gemiddeld € 28.900.500. Dit ligt boven het provinciale en landelijke gemiddelde. De totale woningvoorraad omvat 30.456 woningen, waarvan 58% koop, 30% corporatiehuur en 12% particuliere huur. De WOZ-waarde per woning bedroeg per waardepeildatum 1 januari 2022 gemiddeld € 292.000. De gemeente Nieuwegein telt 7.835 bedrijfsvestigingen, waarvan het grootste deel actief is in de sector zakelijke dienstverlening. 3.3
Bereikbaarheid en voorzieningen
Vanwege de ligging in het centrum is de locatie goed bereikbaar te voet, per fiets en auto, en redelijk per vrachtwagen. De afstand tot afrit 9 Nieuwegein op de A2 (Amsterdam-Eindhoven) bedraagt circa 1,6 km en de afstand tot afrit 16 Nieuwegein op de A12 (Den Haag-Arnhem) bedraagt circa 4,0 km. Binnen een reisafstand van 30 minuten zijn de stedelijke agglomeraties van Utrecht, Amsterdam, Amersfoort, Gorinchem en Gouda per auto bereikbaar. Almere, Ede/Wagening, Den Bosch en Rotterdam liggen daar iets buiten.
Pagina 14 van 56
Bron: www.vastgoedata.nl
De locatie ligt op korte afstand van de tramhalte City Nieuwegein met een directe verbindingen naar Utrecht CS en Utrecht Science Park, en IJsselstein. In het centrum van Nieuwegein zijn busverbindingen beschikbaar richting Houten, Vianen, Maarssen, Utrecht CS, Bilthoven en Vreeswijk. Alle dagelijkse en niet dagelijkse zijn in de directe omgeving van de locatie beschikbaar. Dit geldt ook voor horeca-, leisure- en sportvoorzieningen. In Nieuwegein zijn scholen voor speciaal -, basis- en voortgezet onderwijs beschikbaar. Voor grootstedelijke voorzieningen is Nieuwegein aangewezen op Utrecht.
Bron: www.checkjeplek.nl
Pagina 15 van 56
4. Omschrijving 4.1
Inleiding
Het plangebied omvat zes kadastrale percelen of gedeelten daarvan. Binnen het plangebied zijn drie gebouwde percelen gesitueerd. Dit betreft het busstation, de winkel- en kantoorruimte Erfstede 2 tot en met 6 en de restanten van de dansschool Erfstede 10. De overige percelen zijn in gebruik als openbare weg. 4.2
Busstation
Het thans op het perceel kadastraal bekend gemeente Nieuwegein sectie C nummer 3476 aanwezige busstation wordt verplaats naar een nieuwe locatie buiten het plangebied. Daarmee verliest het busstation haar huidige functie. Het ten behoeve van de Provincie Utrecht gevestigde opstalrecht zal worden beëindigd. Volgens de toepasselijke opstalrechtvoorwaarden is de gemeente voor de beëindiging van het opstalrecht geen (opstal)vergoeding verschuldigd. Aan de thans aanwezige opstallen komt derhalve geen economische waarde toe. Een nadere omschrijving van het busstation is derhalve niet opportuun in het kader van deze taxatie.
Satellietfoto (toestandsdatum 23 april 2023), bron: cyclomedia
4.3
Winkel- en kantoorruimte Erfstede 2 t/m 6
4.3.1
Perceel
Het winkel- en kantoorgebouw Erfstede 2 t/m 6 is gesitueerd op het perceel kadastraal bekend gemeente Nieuwegein sectie C nummer 2335. Het perceel heeft een oppervlakte van 395 m2. Het perceel beschikt niet over eigen parkeerruimte. Deze is beschikbaar (betaald) in de omliggende openbare ruimte.
Pagina 16 van 56
4.3.2
Omschrijving
Het object betreft een vrijstaand winkel- en kantoorgebouw. Het gebouw is opgericht in 1989 (bron: BAG). Het gebouw heeft een rechthoekige voetprint en bestaat deels uit twee – en deels uit drie bouwlagen met dakopbouw. De begane grond van het gebouw is in gebruik als kantoor en winkelruimte, verdeeld over vier ruimten. De verdiepingen zijn in gebruik als kantoorruimte. De opstal is vermoedelijk voorzien van paalfundering, opgetrokken uit dragende wanden van metselwerk, betonvloeren, platte daken met bitumen dakbedekking en vensters met aluminium kozijnen met isolatieglas en screens. De winkelruimten en kantoren zijn voorzien van systeemplafonds en led-verlichtingsarmaturen met aanwezigheidsdetectie. De opstal is voorzien van een elektrische installatie, liftinstallatie, mechanische ventilatie, verwarming middels stadsverwarming en airconditioning (voorzien van multisplit binnenunits per kantoorruimte).
Satellietfoto (toestandsdatum 15 april 2023), bron: cyclomedia
De metrages van de opstal zijn als volgt: Verdieping / functie
BVO
VVO
begane grond: kantoor
42 m2
36 m2
begane grond: winkels
360 m2
317 m2
1e verdieping: kantoren
400 m2
342 m2
2 verdieping: kantoren
350 m2
297 m2
Totaal
1.162 m2
993 m2
e
Volgens de website www.ep-online.nl van de Rijksdienst voor ondernemend Nederland is aan het object energielabel C gegeven. Het energielabel is geregistreerd op 31 januari 2022 en geldig tot en 27 januari 2032. Het relatief hoge energielabel hangt samen met de aanwezigheid van airco-units en het daarmee samenhangende energieverbruik.
Pagina 17 van 56
De algehele bouwkundige toestand van het object is goed. De onderhoudstoestand is goed, dat wil zeggen op peil en in overeenstemming met de leeftijd en de kwaliteit van de toegepaste materialen. 4.3.3
Gebruik
Het object wordt door de eigenaar aangehouden als belegging. De winkelruimten zijn verhuurd aan drie huurders. De kantoorruimten zijn per kamer verhuurd aan circa 20 separate huurders. 4.4
Voormalige dansschool Erfstede 10
4.4.1
Perceel
De restanten van de voormalige dansschool Erfstede 10 zijn gesitueerd op de perceel kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummer 1991. Het perceel heeft een oppervlakte van 600 m2. 4.4.2
Omschrijving
Het object omvat de restanten van het op 8 oktober 2016 door brand verwoeste zalencentrum (voormalige dansschool). Het object is direct na de brand om veiligheidsredenen gesloopt. Op de waardepeildatum resteren van het object alleen nog halfverdiepte kelder met wanden en vloer. Voor de brand was sprake van een zalencentrum annex dansschool met een metrage van circa 525 m2 BVO halfverdiepte kelder en circa 575 m2 BVO verdieping.
Satellietfoto (toestandsdatum 15 april 2023), bron: cyclomedia
Pagina 18 van 56
Satellietfoto, toestand voor brand (toestandsdatum 8 mei 2016), bron: cyclomedia
4.4.3
Gebruik
Het perceel is niet in gebruik. 4.5
Openbare ruimte
De overige (gedeelten van de) percelen kadastraal bekend gemeente Jutphaas sectie C nummers 2403, 3473, 3476 en 3669 (oud 2991) zijn in gebruik als openbare ruimte, zijnde de wegen Weerdstede en Erfstede, en de verkeersruimte nabij het busstation.
Pagina 19 van 56
5. Ruimtelijk beleid, bestemming en gebruik 5.1
Algemeen
1. Indien de taxateur onderzoek heeft verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht is taxateur er bij de waardering vanuit gegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen. 5.2
Vigerende beheersverordening
Op de percelen in het plangebied is van toepassing de “Beheersverordening Binnenstad Nieuwegein”. Deze beheersverordening is vastgesteld door de raad van de gemeente Nieuwegein op 23 maart 2017, op 24 maart 2017 gepubliceerd in het Gemeenteblad en de Staatscourant en met ingang van 28 maart 2017 ter inzage gelegd. Met de vaststelling van de beheersverordening is het bestaande feitelijke of planologisch toelaatbare gebruik vastgelegd. Hiermee is voldaan aan de uit de Wet ruimtelijke ordening voortvloeiende actualiseringsplicht. In de beheersverordening zijn regels van het voorheen geldende bestemmingsplan “Binnenstad 2007 Deelgebied 1” van toepassing verklaard, met uitzondering van artikel 7 lid 8, artikel 7 lid 9, artikel 9 lid 7, artikel 9 lid 8, artikel 15 lid 5, artikel 15 lid 6, artikel 16 lid 6, artikel 16 lid 7, artikel 24 en artikel 25. Tevens is de verbeelding van voornoemd bestemmingsplan van toepassing verklaard, dan wel de na inwerkingtreding van het bestemmingsplan onherroepelijk geworden besluiten bij of krachtens de artikelen 15 en 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), dan wel artikel 3.22 (Wro), dan wel artikel 2.12 Wabo, één en ander volgens gemeentelijk bouwarchief.
Pagina 20 van 56
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Binnenstad 2007 Deelgebied 1”
Volgens de verbeelding is aan het busstation en de openbare ruimte de bestemming “Verkeersen verblijfsdoeleinden” gegeven. Deze gronden zijn bestemd voor: -
woonstraten en pleinen, waarvoor een maximumsnelheid geldt van ten hoogste 30 km per uur;
-
voet- en fietspaden;
-
watergangen, waterlopen en waterpartijen;
-
gebouwde parkeervoorzieningen, waarbij geldt dat de parkeerplaatsen uitsluitend onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil zijn toegestaan, met dien verstande dat gebouwde parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding (p) ook boven maaiveld zijn toegestaan;
-
geluidswerende voorzieningen;
-
nutsvoorzieningen;
ten dienste van en in verband met deze bestemmingzijn toegelaten: -
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
gebouwen, in de vorm van overdekte viaducten ten behoeve van voetgangers en fietsers;
-
verhardingen, waaronder ongebouwde parkeervoorzieningen;
-
water en groenvoorzieningen.
Aan het winkel- en kantoorgebouw Erfstede 2 t/m 6 is de bestemming Centrumdoeleinden 1 gegeven met de maatvoeringsaanduiding “maximale bouwhoogte t.o.v. 1,1+ NAP: 12 meter. Deze gronden zijn bestemd voor: -
detailhandel;
-
grootschalige detailhandel voor een gezamenlijk bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 4.000 m2:
-
dienstverlening;
Pagina 21 van 56
-
horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze voorschriften deel uitmakende Staat van horeca-activiteiten;
-
ambachtelijke bedrijven;
-
wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
-
gebouwde parkeervoorzieningen, waarbij geldt dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan: o
onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
o
boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld;
-
verkeers- en verblijfsdoeleinden, waarbij geldt dat:
-
waterberging;
-
nutsvoorzieningen;
Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: -
hoofdgebouwen;
-
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
bijbehorende voorzieningen, zoals erven, ongebouwde parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen.
Aan de voormalige dansschool is de bestemming “Centrumdoeleinden 2” gegeven met de maatvoeringsaanduiding “maximale bouwhoogte t.o.v. 1,1+ NAP: 7 meter. Deze gronden zijn bestemd voor: -
detailhandel;
-
dienstverlening;
-
horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze voorschriften deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten;
-
ten hoogste drie horecabedrijven uit categorie 3 van de van deze voorschriften deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, met een totaal bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 3.000 rn";
-
ambachtelijke bedrijven;
-
maatschappelijke doeleinden;
-
een bioscoop met een bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 3.500 m";
-
een speelautomatenhal met een bedrijfsvloeroppervlak van ten hoogste 200 m2;
-
wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
-
gebouwde parkeervoorzieningen, waarbij geldt dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan: o
onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
Pagina 22 van 56
o -
boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld;
verkeers- en verblijfsdoeleinden, waarbij geldt dat: o
ter plaatse van de aanduiding (ov) de gronden tussen maaiveld en 4,5 m boven maaiveld in ieder geval zijn bestemd voor verkeers- en verblijfsdoeleinden;
-
waterberging;
Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: -
hoofdgebouwen;
-
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
bijbehorende voorzieningen, zoals erven, ongebouwde parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen.
Voor een nadere omschrijving van de regels wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl. 5.3
Nieuwe bestemmingsplan
Voor het gebied wordt het nieuwe bestemmingsplan “Erfstede” voorbereid. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling als volgt omschreven: 3.2 Erfstede – Blok B2 Door de toekomstige verplaatsing van het busstation naar de andere zijde van het tramspoor ontstaat een nieuwe stedenbouwkundige constellatie waarbij een andere bestemming voor het busstation vanzelfsprekend is. Blok B2 beslaat het huidige busstation, het Zakencentrum Nieuwegein (gesitueerd aan het busstation) en een deel van de afgebrande dansschool aan de Erfstede. Nieuwbouw op het huidige bouwvlak van de dansschool is niet passend, omdat er geen ruimtelijke kwaliteit aan de omgeving kan worden toegevoegd in de vorm van groen en een beter zichtbare entree van de woningen boven Cityplaza inclusief doorgang naar Cityplaza. Ook voegt nieuwbouw op het huidige bouwvlak zich minder makkelijk in een groter samenhangend blok. Het nieuwe bouwvlak gaat uit van een nieuw aaneengesloten woonblok dat ligt aan de Schouwstede, grenzend aan de snackbar en het chauffeursverblijf, de Erfstede en eindigt ter hoogte van de entree van de woningen boven Cityplaza. Een doorgaande wand over de snackbar en chauffeursverblijf aansluitend op de appartementen boven Cityplaza is nu niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar is wenselijk om een goede pleinwand aan het Stationsplein te kunnen maken.
De Erfstede is een woonstraat en expeditieroute aan de achterzijde van Cityplaza en heeft het karakter van een achtergebied. De woningen boven Cityplaza hebben een entree achter de voormalige dansschool, hier is ook een doorgang naar Cityplaza aanwezig. Met de beëindiging van het bouwblok op deze locatie wordt de entree van de woningen en de doorgang naar Cityplaza direct zichtbaar wordt vanaf de Erfstede. Een deel van het perceel van de voormalige dansschool krijgt de bestemming openbaar gebied en zal worden ingezet om het nu stenige gebied te vergroenen en aantrekkelijker te maken. Aan de Erfstede is de bebouwingshoogte in de rooilijn 9,5m met een setback van 3m met een bouwhoogte van 11m, zodat er een prettige woonstraat ontstaat. Aan de zijde van de Schouwstede is de toegestane bebouwing hoger en loopt deze op naar 20m in de richting van Cityplaza. Tussen de Schouwstede en de entree van de woningen boven Cityplaza ontstaat een bouwvlak van ca. 2100 m2 waar woningen kunnen worden gerealiseerd. Na
Pagina 23 van 56
verplaatsing van het busstation en sloop van het Zakencentrum Nieuwegein en de restanten van de voormalige dansschool kan het blok worden gebouwd.
In de toelichting van het bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling als volgt gevisualiseerd:
Schets beoogde ontwikkeling
Volgens de verbeelding van het bestemmingsplan wordt aan de percelen de bestemmingen “Gemengd – B2” en “Verkeer – Verblijfsgebied” gegeven alsmede de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 8”. Binnen het bestemmingsvlak “Gemengd – B2” zijn verschillende bouwhoogten aangeduid, alsmede de functieaanduiding “centrum” voor wat betreft het westelijke gedeelte van het bestemmingsvlak.
Uitsnede verbeelding
Pagina 24 van 56
De voor “Gemengd – B2” aangewezen gronden zijn bestemd voor: -
wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep;
-
kantoren, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 2.000 m2 bedraagt;
-
dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
-
ambachtelijke bedrijven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
-
detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 350 m2 bedraagt;
-
behoud en bescherming van een optimale omgevingskwaliteit;
-
gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
-
verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
-
geluidswerende voorzieningen;
-
groenvoorzieningen;
-
waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
-
nutsvoorzieningen.
Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: -
gebouwen;
-
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.
De voor “Verkeer – Verblijfsgebied” aangewezen gronden zijn bestemd voor: -
wegen en straten, wandel- en fietspaden en trappen met een functie voornamelijk gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
-
terrassen;
-
markt;
-
fiets-, groen- en speelvoorzieningen;
-
reclame-uitingen;
-
geluidswerende voorzieningen;
-
gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan: o
onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
-
geluidswerende voorzieningen;
-
waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, oeververbindingen en waterlopen;
-
nutsvoorzieningen.
Pagina 25 van 56
Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten: -
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
-
verhardingen, waaronder begrepen ongebouwde parkeervoorzieningen.
Voor een nadere omschrijving van de regels wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl. 5.4
Overige ruimtelijke besluiten
Op het plangebied zijn voorts de volgende ruimtelijke besluiten van toepassing: -
voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters, vastgesteld op 12 juli 2023 door de minister van BZK;
-
voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters, vastgesteld op 8 november 2022 door de minister van BZK;
Ter plaatse van het winkel- en kantoorgebouw Erfstede 2 t/m 6 alsmede de voormalige dansschool Erfstede 10 het voorbereidingsbesluit ex artikel 3.7 Wro, vastgesteld door de raad van de gemeente Nieuwegein op 22 juni 2023. 5.5
Gebruik
Het feitelijke gebruik is in overeenstemming met de regels van de hiervoor omschreven beheersverordening.
Pagina 26 van 56
5.6
Verwachtingen ten aanzien van het ruimtelijk beleid
Na realisatie van de beoogde herontwikkeling van het plangebied op basis van het nieuwe bestemmingsplan zijn op de lange termijn geen nieuwe planologische ontwikkelingen te verwachten.
Pagina 27 van 56
6. Milieu hygiënische toestand van de grond en het grondwater 6.1 1.
Algemeen Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.
2.
Taxateur heeft geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden.
3.
Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest.
4.
Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing.
5.
Tenzij uit de rapportage anders blijkt is taxateur bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.
6.
Taxateur heeft aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen.
6.2
Beschouwing
In verband met deze taxatie heeft taxateur het Bodemloket van Rijkswaterstaat geraadpleegd. Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering.
Pagina 28 van 56
schermprint www.bodemloket.nl
Op basis van het vorenstaande heeft taxateur geen concrete aanwijzingen dat de toestand van bodem en/of grondwater in de weg staat aan het huidige dan wel beoogde gebruik van de in dit taxatierapport begrepen percelen. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt derhalve dat bodemen grondwater geschikt zijn voor het huidige en beoogde gebruik.
Pagina 29 van 56
7. Markt 7.1
Algemeen
1. Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport; 4. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. 7.2
Beschrijving van de vastgoedmarkt
7.2.1
Macro-economische omstandigheden
In de publicatie “Economische ontwikkelingen en vooruitzichten, juni 2023, nummer 25” schetst De Nederlandse Bank de macro-economische verwachtingen als volgt: Vooruitzichten Nederlandse economie De Nederlandse economie gaat terug naar een lager groeitempo. Het bruto binnenlands product (bbp) groeit in 2023 naar verwachting 0,8%, na de stevige 4,5% groei in 2022. De hogere energieprijzen en de doorwerking daarvan in vrijwel alle prijzen zetten een rem op de koopkracht en de bestedingen van huishoudens. Daarnaast werd het onvermijdelijk dat centrale banken wereldwijd hun beleid verder aanscherpten. Door de hogere rentes koelt de woningmarkt af en staan de investeringen onder druk. Ook de afkoeling van de buitenlandse economie laat de Nederlandse uitvoer afnemen. De economie, die al enkele jaren boven haar capaciteit draait, ontwikkelt zich hierdoor evenwichtiger, met in de raming een groei van 1,3% in 2024 en 1,1% in 2025. De werkloosheidsvoet loopt in de raming licht op en komt in 2025 op het nog steeds zeer lage niveau van 3,8%. De geraamde loongroei piekt in 2023 op 5,7%, maar blijft ook daarna hoog. Met 5,4% in 2024 en 3,7% in 2025 is de geraamde loongroei fors hoger dan het gemiddelde van 1,9% over het afgelopen decennium.
De hogere loonkosten werken door in de prijzen van de Nederlandse uitvoer, die in de raming minder concurrerend wordt en in groei achterblijft bij de wereldhandel.
Pagina 30 van 56
De inflatie neemt af, van 4,2% in 2023 naar 3,7% in 2024 en 2,5% in 2025. De prijsstijgingen zijn hardnekkiger dan eerder werd verwacht. De kerninflatie stijgt in 2023 naar verwachting naar 6,8% en komt daarmee boven de HICP-inflatie te liggen. De komende jaren zal de afkoeling van de economie enigszins bijdragen aan neerwaartse druk op de kerninflatie. Niettemin bestaat het risico dat de kerninflatie hardnekkiger is dan nu wordt geraamd. In een alternatief scenario worden daarom de economische effecten gesimuleerd van een langer hoog blijvende kerninflatie.
7.2.2
Markt voor commercieel vastgoed
Kantoren algemeen In vergelijking tot de eerste helft van 2022 is er in 2023 25% minder kantoorvastgoed in gebruik genomen. Het aanbod laat, zowel in aantallen locaties als in vierkante meters, al zo’n twee jaar lang een dalende trend zien. Ten opzichte van een jaar geleden is er enkel in Flevoland en Friesland een lichte stijging in het aantal beschikbare vierkante meters waar te nemen. Prijzen op toplocaties in de G5 nemen gestaag toe, mede omdat de terugkeer naar het kantoor na de coronaperiode op gang komt. Ten opzichte van het buitenland wonen Nederlanders relatief dicht bij hun werk. Hierdoor was het makkelijker voor werknemers om na de coronaperiode weer naar kantoor te gaan. In het buitenland neemt de leegstand dan ook sneller toe dan in Nederland. Door een beperkte aanwas van kwalitatief aanbod wordt er weinig verhuisd. Goed gelegen kantoren nabij voorzieningen worden steeds hoger gewaardeerd. Daarom is de leegstand in de grote steden lager dan gemiddeld. Indien er niet kan worden verhuisd naar een dergelijke locatie, kiezen huurders voor het verlengen van hun huidige contract. Dit leidt ertoe dat de ingebruikname van nieuwe meters achterblijft. Leegstandsniveaus blijven echter stabiel. Kantoorgebouwen worden bijvoorbeeld ook ingezet voor de opvang van vluchtelingen of voor transformatieprojecten.
Het bruto aanvangsrendement voor kantoorvastgoed op toplocaties bedraagt 5,3% in het tweede kwartaal van 2023, dit is een stijging van 0,2-procentpunt ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Bedrijfsruimten algemeen De schaarste blijft groot op de bedrijfsruimtemarkt. Hoewel er in het tweede kwartaal meer vierkante meters in gebruik werden genomen dan in het eerste kwartaal, waren er in het eerste kwartaal meer transacties. Dit komt door de ingebruikname van enkele grotere locaties, door een kleiner aantal huurders. Vergeleken met een jaar geleden is er minder volume opgenomen (een daling van circa 5%. De vraagkant blijft redelijk op peil, maar het aanbod is beperkt. Bestaande locaties kennen beperkingen die uitbreidingen lastig maken en nieuwe bouwgrond voor logistiek vastgoed is erg schaars. Nieuw aanbod blijft daarmee achter bij de vraag. De prijs voor logistiek vastgoed is historisch gezien dan ook hoog). Het bruto aanvangsrendement voor logistiek
Pagina 31 van 56
vastgoed bedroeg 5,8% in het tweede kwartaal van 2023, dit is een stijging van 0,1-procentpunt ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Retailmarkt Het afgelopen jaar is de waardedaling van retailvastgoed (7,5% tot 15%) beperkt gebleven ten opzichte van de overige commerciële vastgoedsectoren (7,5% tot 40%). Dit komt doordat er in retailvastgoed met relatief weinig vreemd vermogen wordt gefinancierd. De rentestijgingen hebben daarmee minder invloed op de investeringscapaciteit van beleggers. De aanvangsrendementen voor retailvastgoed zijn over het algemeen hoger dan voor ander commercieel vastgoed, waardoor het risicoprofiel minder grillig is geweest de afgelopen periode. Dit heeft een positief effect op de vraag naar retailbeleggingen. Deze vraag groeit, ondanks de negatieve effecten van dalende koopbereidheid, groeiende e-commerce en terugbetaling van coronasteun. De retailmarkt heeft zich, in vergelijking tot andere sectoren, veerkrachtig getoond door het overstappen op nieuwe winkelconcepten, zoals het bedienen van klanten via meerdere kanalen (zowel online als fysiek). De afname van omzet in de winkels is daarmee minder negatief dan eerder werd verwacht. Dit heeft geresulteerd in een groei in opname van vierkante meters winkelvastgoed. Sinds het eerste kwartaal zijn er 3% meer vierkante meters in gebruik genomen en vergeleken met Q2 van 2022 is de groei 9%.
Wel is er een daling van 10% in aantallen transacties ten opzichte van Q1, wat duidt op grotere volumes per transactie. Het bruto aanvangsrendement voor retailvastgoed op toplocaties bedraagt 5,5% in het tweede kwartaal van 2023, dit is een stijging van 0,1-procentpunt ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Bronnen: Metafoor, NVM, Cushman & Wakefield en CBRE
7.2.3
Markt voor grondexploitaties
Ontwikkeling woningbouwkosten De woningbouwkosten zijn in het tweede kwartaal met 0,4% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder bedroeg de stijging 7,4%.Het afgelopen kwartaal is een stabilisatie van de prijzen zichtbaar. Dit wordt veroorzaakt door het stilvallen van bouwprojecten. Dit resulteert in minder vraag naar materiaal, waardoor de materiaalprijzen stabiliseren of zelfs dalen. Hiernaast zijn het afgelopen half jaar de materiaaltekorten aanzienlijk verminderd, voornamelijk als gevolg van het herstel van internationale productie- en handelsketens in de periode na de coronacrisis. Deze verbetering heeft ook geleid tot een betere toelevering van bouwmaterialen, vooral van technische componenten. Hierdoor ervaren bouwbedrijven minder problemen met productievertragingen door het ontbreken van tijdige leveringen van materialen.
Pagina 32 van 56
Ontwikkeling materiaal- en personeelskosten De kosten van bouwmaterialen zijn met 4,7% gedaald. Ten opzichte van vorig jaar zijn de kosten van bouwmaterialen met 3,1% gestegen. De personeelskosten zijn dit kwartaal met 0,5% gestegen, op jaarbasis bedroeg de stijging 5,8%. Het afgelopen kwartaal liepen de bestellingen van bouwmaterialen terug bij bouwbedrijven. Door het teruglopende aantal bouwprojecten daalt de vraag naar beton, cement, bakstenen, hout en staalproducten. Dalingen bij materiaalprijzen hebben het afgelopen kwartaal een dempend effect gehad op de algehele prijsstijging van de woningbouwkosten. Ontwikkeling aanbestedingsindex De bouwkostenindex laat enkel de directe loon- en materiaalkosten zien. De aanbestedingsindex van Bouwkostenkompas maakt daarnaast inzichtelijk hoe de markt zich beweegt door te kijken naar de prijsopslag die aannemers vragen voor het bouwen van woningen als gevolg van de marktvraag. Het afgelopen kwartaal is de aanbestedingsindex met 0,7% gedaald. Op jaarbasis is er sprake van een stijging van 1,9%. De aanbestedingsindex lag sinds het derde kwartaal van 2021 boven de bouwkostenindex, maar ligt hier sinds vorig kwartaal onder. Dit duidt op een veranderende dynamiek op de aanbestedingsmarkt, waarin er momenteel meer ruimte is voor concurrentie onder aannemers met een neerwaartse prijsdruk op aanbestedingen als gevolg.
Kostenontwikkeling grond-, weg- en waterbouw Afgelopen kwartaal zijn de GWW-kosten gestegen met 0,5%, op jaarbasis is een stijging van 4,4% zichtbaar. Net als bij de woningbouwkosten is bij de kostenontwikkeling van Grond-, Weg- en Waterbouw een stabilisering zichtbaar. De gemiddelde werkvoorraad in de GWW- sector is het afgelopen kwartaal afgenomen, onder andere door het stilzetten van grote GWW-projecten door de overheid in verband met de stikstofproblematiek. Aannemers geven ook aan belemmeringen te ondervinden bij de bouw door gebrek aan personeel en een gebrek aan orders. Hoewel de materiaalprijzen in de GWW-sector in het eerste kwartaal nog licht zijn toegenomen, is er inmiddels een stabiliserende trend zichtbaar. De prijzen van veelgebruikte materialen in de GWW-sector, zoals asfalt en beton, zijn dit kwartaal gedaald. De personeelskosten zijn in dit kwartaal nagenoeg gelijk gebleven (een stijging van 0,01%). Bron: Metafoor, EIB
7.3
Verwachtingen ten aanzien van de vastgoedmarkt
De verwachtingen voor de commerciële vastgoedmarkt zijn gematigd negatief vanwege oplopende rente, een afvlakkende economische ontwikkeling en geopolitieke spanningen. De verwachtingen voor de woningmarkt zijn gematigd positief.
Pagina 33 van 56
7.4
Referenties
Om aansluiting te zoeken bij marktgegevens is gezocht naar huurtransacties van kantoor- en winkelruimte in/nabij het centrum van Nieuwegein. Huurtransacties kantoorruimte Foto
Adres
Richterslaan 62
Richterslaan 62
Hagestede 159
Ligging
woonwijk, nabij centrum
woonwijk, nabij centrum
centrum
Bouwjaar
1982
1982
1982
Transactiedatum
mei 2023
juni 2022
april 2023
Metrage
40 m2
85 m2
114 m2
Vraagprijs per m2
€ 210 per m2
€ 134 per m2
€ 126 per m2
Huurprijs per m2
€ 231 per m2
€ 134 per m2
€ 134 per m2
Incentives
-
-
-
Contractduur
24 maanden
24 maanden
60 maanden
Objectivering
kleine kantoorunit,
kleine kantoorunit
kleine kantoorunit
huurprijs op basis van netto metrage
Pagina 34 van 56
Huurtransacties kantoorruimte Foto
Adres
Appelvink 1
Richterslaan 56
Schouwstede 1e
Ligging
nabij centrum
nabij centrum
nabij centrum
Bouwjaar
1983
1977
1978
Transactiedatum
februari 2023
april 2022
-
Metrage
75 m2
193 m2
243 m2
Vraagprijs per m2
€ 136 per m2
€ 99 per m2
€ 125 per m2