2023-144 Bijlage 1 Rekenkameronderzoek Volkshuisvestingsbeleid gemeente Nieuwegein.pdf
Tekst van het document
Doelstelling: • In de Woonvisie 2015 is ervoor gekozen de bestaande ambitie van 3.300 woningen te handhaven. Het restant van deze behoefte plus de actuele behoefte maakt dat in het Woningbouwprogramma 2030 de ambitie is opgenomen om in de periode 2017-2030 zo’n 3.500 extra woningen te bouwen. Op basis van recentere onderzoeken van Site en Companen blijkt dat de woningbehoefte in Nieuwegein groter is dan de extra 3.500 woningen uit het Woningbouwprogramma 2030. Daarom is in de Aanvulling Woonvisie 2015 de ambitie opgenomen om het aantal te bouwen woningen tot 2030 te verhogen naar 5.000. Dit aantal is groter dan de eigen behoefte van Nieuwegein tot 2030. Hiermee wordt een voorschot genomen op de door Site berekende behoefte tot 2040. Dit om een afname van de druk op de woningmarkt te realiseren. • De gemeente Nieuwegein wil dat inwoners hun wooncarrière in Nieuwegein kunnen maken. Hiervoor moet het beschikbare aanbod aansluiten bij de wensen van de Nieuwegeinse woningzoekenden (en specifiek bij de wensen/mogelijkheden van starters, stijgers en ouderen). Dit betekent dat er gebouwd moet worden voor doorstroming. • Bij het invullen van de locaties moeten de kwalitatieve uitgangspunten uit het Woningbouwprogramma 2030 (passende maat en schaal, gericht op starters, stijgers en ouderen, 30% sociaal, binnen zorgcirkels gericht op verzorgd wonen) van kracht blijven.
• Burgerinitiatieven ten aanzien van woningbouw en transformatie faciliteren.
2.2 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten In deze paragraaf gaan we in op de rollen, instrumenten en activiteiten die de gemeente heeft toegepast om de ambities binnen het thema ‘vitale stad’ te behalen. Rollen De gemeente Nieuwegein kan als woningmarktregisseur vier rollen hebben: beleidsmaker, verbinder, kennismakelaar en aanjager. Hieronder analyseren we hoe de gemeente de verschillende rollen heeft ingezet om de gestelde doelen te bereiken.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
23
Beleidsmaker: door het voortzetten en passend inrichten van (bestaand) beleid geeft de gemeente invulling aan haar rol als beleidsmaker.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN BELEIDSMAKER • •
Om de woningbouwambities te realiseren zet de gemeente het woningbouwprogramma voort. In haar grondbeleid biedt de gemeente ruimte voor de uitgifte van grond aan particuliere initiatieven (van zelfbouw tot collectief particulier opdrachtgeverschap) en vernieuwende woonconcepten (groepswonen).
Aanjager: door voorrang te geven aan bepaalde doelgroepen, ontwikkelkansen in beeld brengen en ontwikkelaars te stimuleren te bouwen in bepaalde segmenten vervult de gemeente haar rol als aanjager.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN AANJAGER • • •
De gemeente brengt ontwikkelkansen in beeld om investeerders te interesseren, bijvoorbeeld door een bidboek of gebiedsvisie met kaders voor ontwikkeling op te stellen. De gemeente stimuleert, bij locaties die zich daarvoor lenen, de realisatie van duurdere koopwoningen en vrijesectorhuurwoningen. Bij uitgifte van gemeentegrond geeft de gemeente voorrang aan het ontwikkelen van sociale huur en woningen voor 55-plussers met de mogelijkheid om zorg te leveren.
Verbinder en kennismakelaar: op deze thema’s zijn geen acties ingezet waarmee de gemeente haar rol als verbinder of kennismakelaar vervult.
2.3 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid In deze paragraaf gaan we in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Een belangrijke bron hiervoor is de Woningbouwmonitor van de gemeente Nieuwegein. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de op het moment van uitvoeren meest actuele versie van de monitor (september 2021). Inmiddels is de woningbouwmonitor geüpdatet (oktober 2022). De gepresenteerde resultaten kunnen daardoor iets afwijken van de resultaten in de nieuwste versie van de woningbouwmonitor. 2.3.1 Doel: 5.000 extra woningen in periode 2017-2030 Om iedereen prettig te laten wonen in Nieuwegein en woonwensen en -behoeften van inwoners zoveel mogelijk te realiseren heeft de gemeente zichzelf als doel gesteld om in de periode 2017-2030 5.000 extra woningen te bouwen. Woningbouwrealisatie 2017-2021: 1.885 extra woningen, gemiddeld 380 woningen per jaar In onderstaande figuren zijn de realisatiecijfers voor de periode 2017-2021 weergegeven. In totaal zijn er de afgelopen vijf jaar 1.885 woningen opgeleverd. Vooral in de afgelopen twee jaar werden er veel woningen opgeleverd (respectievelijk 580 woningen in 2020 en 570 in 2021). Gemiddeld werden er de afgelopen vijf jaar zo’n 380 woningen per jaar opgeleverd.
24
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
Figuur 3: Gerealiseerde woningen 2017-2021 700 600
580
570
2020
2021
500
315
400
297
300
124
200 100 0 2017
2018
2019
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021). *Exclusief onzelfstandige woningen.
Woningbouwplannen: gemeente werkt t/m 2025 aan 2.580 woningen, daarna nog 1.065 (tot 2030) Naast de gerealiseerde woningen werkt de gemeente Nieuwegein aan diverse nieuwbouwplannen om haar kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwambities te realiseren. Voor de periode 2023-2025 zijn zo’n 2.580 woningen gepland. Hier komen tussen 2025 en 2030 nog eens 1.065 woningen bij. In totaal beschikt de gemeente Nieuwegein dus nog over zo’n 3.645 woningen in plannen. Het betreft hier zowel planologisch harde als zachte plancapaciteit. Een deel van deze plannen is dus nog in voorbereiding of zit nog in de visie fase. Tabel 6: Woningbouwplannen uitgesplitst naar periode Periode 2022-2025 2025-2030 Totaal
Plannen 2.580 1.065 3.645
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021). *Exclusief onzelfstandige woningen.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
•
De gemeente Nieuwegein is goed op weg om haar kwantitatieve woningbouwambities te halen. In de periode 2017-2021 zijn in totaal 1.885 woningen gerealiseerd. Wanneer het gemiddelde bouwtempo (380 woningen per jaar) wordt doorgezet richting 2030, wordt de ambitie om in de periode 2017-2030 5.000 extra woningen bij te bouwen behaald. Om het ambitieniveau van 5.000 extra woningen in 2030 te behalen moeten er de komende jaren nog zo’n 3.115 extra woningen gebouwd worden. In totaal beschikt de gemeente voor de periode 20222030 nog over plannen voor de bouw van zo’n 3.645 extra woningen. De plannen van de gemeente hebben daarmee een voldoende omvang om te voorzien in de toekomstige behoefte. Afgaand op het bouwtempo van de afgelopen jaren en het totaal aantal plannen in de pijplijn is het een realistische doelstelling om in 2030 5.000 extra woningen gebouwd te hebben.
2.3.2 Doel: inwoners kunnen wooncarrière maken in Nieuwegein en woningen sluiten aan bij wensen woningzoekenden (kwalitatieve uitgangspunten woningbouwprogramma) Een ander doel van het volkshuisvestingsbeleid was dat inwoners hun wooncarrière in Nieuwegein moeten kunnen maken. Hiervoor moet het beschikbare aanbod aansluiten bij de wensen van de Nieuwegeinse woningzoekenden. Concreet betekent dit dat woningbouw voornamelijk gericht moet zijn op starters, stijgers, ouderen en zorg en dat ingezet moet worden op de realisatie van sociale huurwoningen, middenhuur, huurwoningen in de vrije sector en koopwoningen met een prijs vanaf € 300.000. In de figuur 4 op de volgende pagina zijn de gerealiseerde woningen uitgesplitst naar woningtype, eigendomsvorm en prijssegment.
25
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
Woningbouwrealisatie: hoofdzakelijk huurappartementen, aandeel grondgebonden en koop is beperkt De afgelopen vijf jaar zijn er voornamelijk gestapelde woningen gerealiseerd. Slechts 10% van de bijgebouwde woningen betrof een grondgebonden woning. In totaal zijn er de afgelopen vijf jaar zo’n 180 grondgebonden woningen en 1.705 gestapelde woningen gebouwd. Het overgrote deel, bijna 85%, van de nieuw gebouwde woningen is een huurwoning. Van de 1.551 huurwoningen die de afgelopen vijf jaar zijn gebouwd, is 36% een sociale huurwoning, 53% een middenhuur woningen en 10% een huurwoning in de vrije sector. Van de 329 koopwoningen die de afgelopen vijf jaar zijn gerealiseerd bevindt 2% zich in het sociale koopsegment (tot € 200.000), 57% in het prijssegment € 200.000 tot € 300.000, 23% in het segment € 300.000 tot € 400.000 en 18% in het € 400.000-plus segment. Figuur 4: Gerealiseerde woningen 2017-2021: naar woningtype, eigendomsvorm en prijssegment 2021 21
549
2021
42
2020 23
557
2020
83
0
2018 9
288 105
2017
100
200
300
400
2019
98 3
2018
108
2017
107 0
600
Grondgebonden
Gestapeld
246
122
298
2020
500
100
2021 1 15
197
200
300
400
Koop
Huur
500
600
700
26
2020
7
2019
12110
55
21
120
2017 200
143
2018 171
36
Sociale huur
0
700
180
100
288 172
2017
210
156
2021
495
2019 23 101
2019 22 102 2018 9
524
300
Middenhuur
400
500
600
Vrije sector huur
0
50 Tot 200K
52 100
200-300K
150 300-400K
200 400K+
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021). *Exclusief onzelfstandige woningen.
GEMEENTE ZET HUISVESTINGSVERORDENING IN OM TE STUREN OP PASSENDE WONINGVOORRAAD Om ervoor te zorgen dat inwoners hun wooncarrière in passend aanbod kunnen maken heeft de gemeente Nieuwegein, naast het realiseren van nieuwbouw, ook beleid en regelgeving ingezet. Met deze regels blijven woningen beschikbaar en komen ze bij de juiste doelgroep terecht. Voor het thema ‘vitale stad’ zijn de onderstaande regels uit de (geactualiseerde) Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein relevant: • Woningen mogen niet zonder vergunning worden verhuurd (opkoopbescherming) • De opkoopbescherming geldt voor alle wijken in de gemeente • De prijsgrens voor opkoopbescherming is vastgesteld op een WOZ-waarde van € 487.000 Afgelopen vijf jaar veel gebouwd voor starters, woningbouw voor andere doelgroepen bleef achter In de woningbouwmonitor is (indien specifiek bestemd) per gerealiseerd project aangegeven welke van de doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid (starters, stijgers, ouderen of zorg) met dit woningbouw-
26
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
project bediend werd. In onderstaand figuur is te zien dat er de afgelopen vijf jaar veel gebouwd is voor starters. In totaal zijn er zo’n 765 woningen voor deze doelgroep gerealiseerd. Dit is een stuk meer dan voor de andere doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid. Voor de doelgroep stijgers zijn in totaal 164 woningen gerealiseerd, voor ouderen 20 woningen en daarnaast zijn er nog 69 (zelfstandige) zorgwoningen opgeleverd. Hiermee is 45% van het totaal aantal opgeleverde woningen niet toe te rekenen aan één van de specifieke doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid. Dit betekent daarentegen niet direct dat al deze woningen ongeschikt zijn voor de doelgroepen en dat zij niet in deze woningen terecht kunnen. Inzicht hierover ontbreekt alleen. Figuur 5: Gerealiseerde woningen naar doelgroep
361
2021
173
2020 2019
98
2018
54 23 16
2017
77 0
19 4 30
20 39
156
348
10 16 204 92 100
146 200
300
400
Starters
Stijgers
Ouderen
500 Zorg
600
700
Nvt.
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021). *Exclusief onzelfstandige woningen.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
•
Het volkshuisvestingsbeleid van Nieuwegein zet specifiek in op de doelgroepen: starters, stijgers, ouderen en zorg. In de woonvisie is niet precies gedefinieerd aan welk type woning deze doelgroepen behoefte hebben. Wij gaan er daarom vanuit dat het gaat om betaalbare (nultreden)woningen voor starters en ouderen, duurdere grondgebonden woningen voor stijgers en zorgwoningen voor mensen die behoefte hebben aan zorg of begeleiding. Om te voorzien in de behoefte van de doelgroepen was één van de doelen dat 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huur moet bestaan. Van het totaal aantal woningen dat de afgelopen vijf jaar is gerealiseerd heeft 30% een sociale huurprijs. Anno 2022 lag het aandeel sociale huurwoningen binnen de totale voorraad in Nieuwegein ook op 29,7%. Hiermee ligt het aandeel van sociale huur in de totale voorraad (nagenoeg) gelijk aan het doel van 30%. Ondanks dit, verdienen de kwalitatieve woningbouwambities van de gemeente Nieuwegein extra aandacht. De gerealiseerde woningen sluiten namelijk onvoldoende aan bij de wensen van woningzoekenden. Circa 55% van de gerealiseerde woningen voorziet in de behoefte van één van de doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid. Vooral voor starters is de afgelopen jaren veel gebouwd (765 woningen). Dit komt door het hoge aandeel appartementen en sociale en middenhuur binnen de realisatiecijfers.
Voor stijgers (165 woningen) is het gerealiseerde aanbod een stuk beperkter. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat er 180 grondgebonden woningen gerealiseerd zijn en het aandeel (middeldure) koop beperkt is. Dit zijn daarentegen juist segmenten waar stijgers behoefte aan hebben. Ook is, op basis van de woningbouwmonitor, het aantal gerealiseerde woningen die geschikt zijn voor ouderen of zorgbehoevenden zeer beperkt. We gaan hier in het hoofdstuk ‘wonen en zorg’ specifieker op in.
27
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
•
Doordat de woningen slechts voor een deel aansluiten bij de wensen van woningzoekenden wordt het doel om alle inwoners van Nieuwgein hun wooncarrière in Nieuwegein te laten maken niet gehaald.
Toekomstige plannen sluiten beperkt aan bij de kwalitatieve doelen volkshuisvestingsbeleid In totaal beschikt de gemeente Nieuwegein over plannen voor zo’n 3.650 extra woningen. Hiervan is bijna 53% een huurwoning en 29% een koopwoning. Van de overige 18% is het prijssegment nog onbekend. We concluderen daarbij dat de meeste woningen (ruim 25%) in de vrije sector huur vallen en dat 21% van het totaal aantal woningen in het sociale huursegment valt. Dit is minder dan het doel (30%). Ook het aandeel middenhuurwoningen is met 6% (waarvan geen enkele woning in het lage middenhuursegment) beperkt. Verder valt op dat in de plannen vooral duurdere koopwoningen (vanaf € 300.000) zijn opgenomen. Het aandeel betaalbare koop is een stuk beperkter. Wanneer we het bouwprogramma doorvertalen naar doelgroepen concluderen we dat 11% van de geplande woningen geschikt is voor starters, 26% voor stijgers, 5% voor ouderen en 1% voor zorg. Daarmee is een derde van het programma niet gericht op één van de doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid. Voor het overige programma is de doelgroep (nog) onbekend. Figuur 6: woningbouwplannen 2022-2030 uitgesplitst naar prijssegment en doelgroep
18%
21% 0%
14% 11%
26%
5% 0%
4%
2%
Sociale huur Middenhuur (laag) Middenhuur (gereg.) Middenhuur (overig) Vrije sector huur Tot € 200.000 € 200.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 € 400.000+ Onbekend
Starters
11% 29%
Stijgers 26%
Ouderen Zorg N.v.t.
28% 1%
5%
Onbekend
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021). *Exclusief onzelfstandige woningen.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
•
In de woningbouwrealisaties van de afgelopen jaren is het aandeel van 30% sociale huur behaald. In de plannen die voor 2022-2030 op de planning staan is het aandeel sociale huur daarentegen een stuk lager. In deze plannen ligt het totale aandeel sociale huur op 21%. Hiermee komt het doel om 30% van de totale voorraad uit sociale huur te laten bestaan onder druk te staan. Dit aandeel ligt nu namelijk al iets onder de 30%. Daarnaast is circa 60% van het nieuwbouwprogramma (nog) niet gericht op één van de doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid: starters, stijgers, ouderen en zorg. Slechts 10% van de toekomstige woningen is geschikt voor starters, 25% voor stijgers, 5% voor ouderen en 1% is maar geschikt voor zorgvragers. Op basis van deze cijfers lijken de stijgers de komende jaren beter aan bod te gaan komen. In het toekomstige woningbouwprogramma wordt namelijk een stuk meer voor hen gebouwd dan dat de afgelopen vijf jaar is gedaan. Het aanbod dat gelabeld is voor ouderen en zorgvragers is daarentegen ook in de toekomstige plannen erg laag. We gaan hier in het hoofdstuk wonen en zorg verder op in. Op basis van het woningbouwprogramma en de mate waarin deze aansluit bij de doelgroepen verwachten we dat ook in de toekomst het doel om iedereen zijn wooncarrière in Nieuwegein te kunnen laten maken niet behaald zal worden.
Daarvoor sluit het aanbod onvoldoende aan bij de doelgroepen die in de knel zitten.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
28
2.3.3 Doel: burgerinitiatieven faciliteren Als laatste doel was opgenomen om burgerinitiatieven ten aanzien van woningbouw en transformatie te faciliteren. Eén van de geformuleerde acties hierbij was dat de gemeente in haar grondbeleid ruimte biedt voor de uitgifte aan particuliere initiatieven (van zelfbouw tot collectief particulier opdrachtgeverschap) en vernieuwende woonconcepten (groepswonen). Sinds 2015 vijf particuliere initiatieven gerealiseerd en twee vernieuwende woonconcepten In het huidige grondbeleid (Nota Grondbeleid 2020-2024 en nota grondprijzen 2022) is voor vrije kavels het volgende opgenomen: ‘’Voor vrije kavels wordt uitgegaan van een vaste grondprijs per m² per project, gebaseerd op de comparatieve methode. Particuliere bouwkavels worden voor een vaste m² prijs aangeboden via een makelaar. Voor vrije kavels wordt gebruik gemaakt van onafhankelijke taxatie om de prijs per m² vast te stellen en marktconformiteit te waarborgen.’’ Er zijn in de periode 2015-2021 vijf particuliere initiatieven gerealiseerd in Blokhoeve. Daarnaast zijn er twee vernieuwende woonconcepten gerealiseerd. Het gaat daarbij niet om nieuwbouw, maar om transformatie. Het gaat om twee gemengd wonen projecten: ‘InnBetween’ en ‘Meanderpark’. Eerst genoemde betreft een tijd woonconcept.
Het concept is voornamelijk gericht op statushouders, spoedzoekers, kamers met kansen en dragende bewoners. Het tweede project is een woongroep met dragende en vragende bewoners. Dit project is onder ander bedoeld voor statushouders, bewoners van Lister en dient als een tussenvoorziening. Er lopen daarnaast momenteel ook nog meerdere particuliere initiatieven voor woon-zorgconcepten. In het hoofdstuk wonen en zorg gaan we hier verder op in.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
In de periode 2015-2021 zijn vijf particuliere initiatieven gerealiseerd in Blokhoeve. Daarnaast zijn er twee vernieuwende woonconcepten gerealiseerd: ‘InnBetween’ en ‘Meanderpark’. Ook lopen er momenteel op het gebied van wonen en zorg meerdere initiatieven voor vernieuwende woonconcepten (groepswonen). In het hoofdstuk wonen en zorg gaan we hier verder op in.
2.4 Hoofdconclusie 1: Afgelopen jaren veel gebouwd, maar houd aandacht voor planuitval en vertraging Gemeente Nieuwegein goed op weg om kwantitatieve woningbouwdoelstelling te halen In de woonvisie is de ambitie geformuleerd om in de periode 2017-2030 5.000 extra woningen te bouwen. De gemeente is goed op weg om deze kwantitatieve woningbouwambitie te halen. In de periode 2017-2021 zijn in totaal 1.885 woningen gerealiseerd (380 per jaar). Wanneer dit bouwtempo richting 2030 doorzet wordt de ambitie om dan te beschikken over 5.000 extra woningen behaald. Hiervoor is voldoende plancapaciteit wel een belangrijke randvoorwaarde. Om het ambitieniveau van 5.000 extra woningen in 2030 te behalen moeten er de komende jaren nog zo’n 3.115 extra woningen gebouwd worden. Plancapaciteit groot genoeg voor invulling behoefte, aandacht nodig voor planuitval en vertraging In totaal beschikt de gemeente voor de periode 2022-2030 over plannen voor de bouw van zo’n 3.645 extra woningen. De plannen van de gemeente hebben daarmee in principe een voldoende grote omvang om te voorzien in de toekomstige behoefte. We zien daarentegen dat gemiddeld genomen zo’n 30% van de harde en zachte woningbouwplannen uitvalt omdat deze niet gerealiseerd kunnen worden. Aan te raden is daarom te beschikken over een planvoorraad die 130% bedraagt van de toekomstige behoefte.
Dit betekent dat de gemeente nog zo’n 400 extra woningen zou moeten toevoegen aan haar harde en zachte plancapaciteit om het doel van 5.000 extra woningen in 2030 ook daadwerkelijk te behalen.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
29
2.5 Hoofdconclusie 2: Gerealiseerde en geplande woningen sluiten beperkt aan bij wensen doelgroepen Gerealiseerde woningen sluiten onvoldoende aan bij wensen starters, stijgers, ouderen en zorg De gemeente wilde dat inwoners hun wooncarrière in Nieuwegein kunnen maken. Hiervoor moet het beschikbare aanbod aansluiten bij de wens van de Nieuwegeinse woningzoekenden. Dit betekent onder ander dat nieuwbouw gericht moet zijn op starters, stijgers, ouderen en zorg. De woningen die in de periode 2017-2021 zijn gerealiseerd sluiten daarentegen slechts beperkt aan bij de wensen van deze doelgroepen. Op basis van de woningbouwmonitor blijkt dat circa 55% van de gerealiseerde woningen voorziet in de behoefte van één van de doelgroepen. Vooral voor starters is de afgelopen jaren veel gebouwd (765 woningen). Dit komt onder andere doordat er relatief veel appartementen en woningen met een sociale huur of middenhuur zijn gerealiseerd. Voor stijgers (165 woningen) is het gerealiseerde aanbod een stuk beperkter. Dit komt onder andere doordat er maar 180 grondgebonden woningen zijn gerealiseerd en het aandeel (middeldure) koop beperkt is. Ook het aantal gerealiseerde woningen dat specifiek toe te wijzen is aan de doelgroepen ouderen (20) of zorgbehoevenden (69) is zeer beperkt.
In de woningbouwmonitor worden daarentegen alleen woningen opgenomen die aan deze doelgroepen toegewezen kunnen worden. Het daadwerkelijk aantal woningen dat geschikt is voor deze doelgroepen is daardoor groter. Ook in woningbouwplannen onvoldoende aandacht voor doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid Ook in de toekomstige woningbouwplannen is er te weinig aandacht voor de doelgroepen uit de woonvisie. Circa 60% van het woningbouwprogramma voor de periode 2022-2030 is (nog) niet gericht op één van de doelgroepen uit het beleid. Slechts 11% van de toekomstige woningen wordt gebouwd voor starters, 26% voor stijgers, 5% voor ouderen en maar 1% voor zorgdoelgroepen. Stijgers komen daarmee de komende jaren wel beter aan bod dan de afgelopen jaren. Het toekomstige aantal woningen voor ouderen en zorgbehoevenden blijft nog steeds erg laag. Doordat de gerealiseerde en geplande woningen slechts voor een beperkt deel aansluiten bij de wensen van de doelgroepen wordt het doel om iedereen zijn wooncarrière in Nieuwegein te kunnen laten maken, niet behaald. Daarvoor sluit het gerealiseerde en toekomstige aanbod onvoldoende aan bij de doelgroepen die in de knel zitten.
30
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
Passende woning voor iedereen In deze paragraaf lichten we de probleem- en doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Nieuwegein kort toe. Deze uiteenzetting is gebaseerd op de geldende woonvisie ‘Woonvisie 2015’, de ‘Aanvulling Woonvisie 2015’ en het ‘Woningbouwprogramma 2030’ met bijbehorend uitvoeringsprogramma ‘Uitvoeringsprogramma woningbouw 2018-2022’.
3.1 Probleem- en doelstellingen Probleemstelling: • Een deel van de inwoners van Nieuwegein is aangewezen op betaalbare huurwoningen. Op basis van de prognose van ABF (Primos 2015) blijkt dat deze doelgroep de komende jaren groeit, maar dat hun vraag naar sociale huurwoningen wat afneemt. Ondanks deze afnemende vraag zal, bij ongewijzigd beleid, het tekort van 1.000 sociale huurwoningen blijven bestaan. • De sociale woningvoorraad krimpt doordat er wordt verkocht en geliberaliseerd en er weinig wordt bijgebouwd. Dit leidt tot betaalbaarheidsproblemen bij de primaire doelgroep. Ook zorgt dit voor een hoge gemiddelde wachttijd/inschrijftijd van woningzoekenden. Om de slaagkans niet te verkleinen moeten corporaties hun streefhuren verlagen. Dit heeft een positief effect op de betaalbaarheid, maar een negatief effect op de investeringscapaciteit van de corporaties. • Door de enorme druk op de woningmarkt is het ook voor alle andere doelgroepen lastig om een passende woning te vinden. Op basis van de woningmarktanalyse van Companen blijkt dat er vooral een tekort bestaat aan appartementen (huur en koop). Bij grondgebonden woningen lijken vraag en aanbod meer in balans, al blijven de luxere koopwoningen gewenst. Vertrekkers hebben hierdoor vaker een hoger inkomen of zorgen juist voor verdringing van middeninkomens in het middensegment.
• Nieuwegein heeft relatief weinig middenhuurwoningen. Hierdoor (en door verdringing) ervaren middeninkomens een tekort aan middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen. Doelstelling: De hoofddoelstelling is: ‘een passende woning voor iedereen’. De gemeente wil dit realiseren door: • Te huur aangeboden sociale huurwoningen passen qua prijs bij de vraag van woningzoekenden. • De sociale huurwoningvoorraad beslaat 30% van de woningvoorraad, gedifferentieerd naar grootte. • De positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning verbeteren. • Streven naar een passende woning voor iedereen. • Streven naar de realisering van 1.000 gereguleerde middenhuurwoningen tot 2030, waarvan 600 woningen tot het lage middenhuur segment behoren. Op basis van bovenstaande probleem- en doelstelling ziet het gewenste bouwprogramma, uitgaande van 5.000 extra woningen tot 2030, van Nieuwegein er als volgt uit: Tabel 7: Gewenst bouwprogramma Nieuwegein Segment Sociale huur Middenhuur gereguleerd Vrije sector huur en dure koop Overig Bron: Aanvulling Woonvisie 2015, gemeente Nieuwegein
Aantal 1.500 (waarvan 600 in het lage middenhuursegment) 1.000 1.000 1.500
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
31
3.2 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten In deze paragraaf gaan we in op de rollen, instrumenten en activiteiten die de gemeente heeft toegepast om de ambities binnen het thema ‘vitale stad’ te behalen. Rollen De gemeente Nieuwegein kan als woningmarktregisseur vier rollen hebben: beleidsmaker, verbinder, kennismakelaar en aanjager. Hieronder analyseren we hoe de gemeente de verschillende rollen heeft ingezet om de gestelde doelen te bereiken. Beleidsmaker: door verschillende instrumenten (beleidsregels, bestemmingsplan, huisvestingsverordening) in te zetten en afspraken te maken met de woningcorporatie geeft de gemeente invulling aan haar rol als beleidsmaker.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN BELEIDSMAKER • • • • • • • •
De gemeente bestemt locaties, die daarvoor geschikt zijn, voor dure grondgebonden woningen. In beleidsregels legt de gemeente randvoorwaarden voor middenhuurwoningen vast. Ook onderzoekt de gemeente of dit segment in de nota grondprijzen opgenomen moet worden. De gemeente maakt met de woningcorporaties afspraken over het toevoegen van 1.500 sociale huurwoningen. Ook worden met woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt over de minimale omvang van de: kernvoorraad als percentage van het totale aanbod, de absolute kernvoorraad en de sociale voorraad. De gemeente zet via de huisvestingsverordening in op een scherpere toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente en woningcorporaties maken afspraken om 70% van het aanbod te verhuren aan de primaire doelgroep. De gemeente werkt aan meer ruimte in de regelgeving om scheefwonen tegen te gaan en maakt met woningcorporaties afspraken met dure scheefwoners tegemoet te komen. De gemeente maakt afspraken met corporaties over de verhuur van sociale huurwoningen aan lage middeninkomens.
Aanjager: door marktpartijen te interesseren voor huurwoningen in het betaalbare segment wil de gemeente doorstroming realiseren. Hiermee vervult de gemeente haar rol als aanjager.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN AANJAGER •
De gemeente interesseert marktpartijen om woningen in het betaalbare huursegment te realiseren.
Verbinder en kennismakelaar: op deze thema’s zijn geen acties ingezet waarmee de gemeente haar rol als verbinder of kennismakelaar vervult.
3.3 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid In deze paragraaf gaan we in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de op het moment van uitvoeren meest actuele versie van de monitor (september 2021). Inmiddels is de woningbouwmonitor geüpdatet (oktober 2022). De gepresenteerde resultaten kunnen daardoor iets afwijken van de resultaten in de nieuwste versie van de woningbouwmonitor.
32
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
3.3.1 Doel: sociale huurvoorraad van voldoende omvang die aansluit bij vraag woningzoekenden In het hoofdstuk ‘een passende woning voor iedereen’ heeft de gemeente ten aanzien van de sociale huurvoorraad drie doelen opgenomen: (1) sociale huurwoningen die worden aangeboden moeten qua prijs passen bij de vraag van woningzoekenden, (2) de sociale huurwoningvoorraad moet een aandeel hebben van 30% in de totale voorraad en gedifferentieerd zijn naar grootte en (3) de positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning moet verbeteren. Om dit te realiseren heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties. Ambitie voor 1.500 extra sociale huurwoningen, tussentijds realisatiedoel 1 januari 2020 niet gehaald De gemeente Nieuwegein heeft samen met de woningcorporaties Jutphaas Wonen, Mitros en Portaal afspraken gemaakt over het toevoegen van 1.500 sociale huurwoningen tot en met 2030. Om dit doel te behalen zijn een aantal tussentijdse doelen geformuleerd. Zo was de ambitie om op 1 januari 2020 over 8.500 sociale huurwoningen te beschikken. In onderstaand figuur is de totale voorraad sociale huurwoningen voor de periode 2016-2021 weergegeven. Figuur 7: Ontwikkeling totale sociale huurvoorraad woningcorporaties 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Portaal Mitros Jutphaas
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: Prestatieafspraken 2016-2020.
Op basis van de voorraadontwikkeling in de prestatieafspraken blijkt dat de totale sociale huurvoorraad van 1 januari 2016 tot 1 januari 2020 gegroeid is met zo’n 245 woningen. De totale voorraad bedroeg op 1 januari 2020 zo’n 8.270 woningen. De ambitie om op dat moment over 8.500 sociale huurwoningen te beschikken is dus niet gehaald. In het jaar 2020 zijn daarentegen 420 sociale huurwoningen opgeleverd. Daarmee is een goede inhaalslag gemaakt. De totale voorraad sociale huurwoningen bedroeg op 1 januari 2021 zo’n 8.700 woningen. Ook in 2021 zijn relatief veel sociale huurwoningen opgeleverd, namelijk 190. Op 1 januari 2022 bedroeg de totale sociale huurvoorraad daarmee zo’n 8.825 woningen. In de periode 2016-2022 is de sociale huurvoorraad daarmee gegroeid met ruim 850 woningen. De gemeente en corporaties zijn daarmee goed op weg om het realisatiedoel van 1.500 extra woningen in 2030 te behalen. Aantal sociale huurwoningen in plannen net voldoende om doel 1.500 extra woningen te behalen In de planning van de drie woningcorporaties is opgenomen om in totaal in 2022 en 2023 per saldo bijna 200 sociale huurwoningen aan de voorraad toe te voegen (nieuwbouw – verkoop – liberalisatie). Deze woningen zijn ook onderdeel van de plannen die in de gemeentelijke woningbouwmonitor staan. In de monitor staan voor de periode 2022-2030 nog zo’n 770 extra sociale huurwoningen gepland.
Wanneer al deze woningen gerealiseerd worden tot en met 2030 wordt het doel om 1.500 extra sociale huurwoningen te realiseren gehaald. Het is daarentegen de vraag of dit ook echt gaat lukken. Slechts 135 van deze woningen zijn onderdeel van een planologisch hard plan. De overige 645 sociale huurwoningen zijn onderdeel van (nu nog) zachte plannen. Voor deze projecten geldt dat het überhaupt nog niet zeker of en met welk programma deze woningbouwprojecten uiteindelijk gerealiseerd zullen worden. Het realisatiedoel van 1.500 extra sociale huurwoningen staat daarmee onder druk.
33
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
De afgelopen zes jaar zijn er ruim 850 sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. De gemeente en woningcorporaties zijn daarmee goed op weg om het realisatiedoel van 1.500 extra woningen in 2030 te behalen. Gemiddeld werden er jaarlijks 140 sociale huurwoningen opgeleverd. Als dit bouwtempo doorzet tot en met 2030 worden er 1.275 extra sociale huurwoningen gerealiseerd. Het is de vraag of dit ook echt gaat lukken. Slechts 135 van de sociale huurwoningen in plannen zijn onderdeel van een hard plan. De overige 645 sociale huurwoningen zijn onderdeel van (nu nog) zachte plannen. Voor deze projecten geldt dat het überhaupt nog niet zeker of en met welk programma deze woningbouwprojecten uiteindelijk gerealiseerd zullen worden. Het realisatiedoel van 1.500 extra sociale huurwoningen staat daarmee onder druk.
Naast de afspraken over toe te voegen aantallen zijn er met de woningcorporaties ook afspraken gemaakt die ervoor moeten zorgen dat de sociale huurwoningen die worden aangeboden qua prijs passen bij de vraag van woningzoekenden. Dit om de positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning te verbeteren. Concreet gaat het daarbij om afspraken over de kernvoorraad (de woningen die onder de aftoppingsgrenzen vallen en daarmee betaalbaar zijn voor de primaire doelgroep), het huurbeleid en maatregelen om scheefwonen zoveel mogelijk te voorkomen. Ambitieniveaus omvang en aandeel kernvoorraad in totale sociale huur voorraad ruim behaald In de prestatieafspraken is de ambitie uitgesproken om op 1 januari 2020 te beschikken over een kernvoorraad van minimaal 4.700 woningen die 70% bedraagt van het totaal aantal sociale huurwoningen dat in bezit is van de corporaties. Uitgangspunt is dat hiermee wordt voldaan aan de eis van passend toewijzen en het gelijk blijven van de slaagkansen voor de primaire doelgroep. Op basis van de prestatieafspraken blijkt dat de woningcorporaties op 1 januari 2020 beschikten over een kernvoorraad van 6.610 woningen. Hiermee behoorde bijna 80% van het totaal aantal sociale huurwoningen tot de kernvoorraad. Hiermee is het ambitieniveau voor het aandeel kernvoorraad in de totale voorraad ruim behaald.
Doordat er in 2020 en 2021 relatief veel sociale huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen zijn gebouwd is het aandeel van de kernvoorraad in het totaal gestegen. Op 1 januari 2022 lag dit aandeel op bijna 85%. Figuur 8: Aandeel kernvoorraad binnen totale voorraad, periode 2020-2022 1 januari 2020 Totale voorraad Kernvoorraad Aandeel
1 januari 2021 8.280 6.610 79%
1 januari 2022 8.695 6.820 78%
8.865 7.410 84%
Bron: Monitor voorraad en aanbod woningcorporaties, gemeente Nieuwegein
GEMEENTE ZET MET VERNIEUWDE HUISVESTINGSVERORDENING IN OP SCHERPE TOEWIJZING De gemeente Nieuwegein heeft in 2019 haar Huisvestingsverordening vernieuwd en zet daarmee in op een voortzetting van het bestaande beleid. Ten aanzien van de sociale huursector zijn in de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein de volgende regels opgenomen: • Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een zelfstandige woonruimte (met een huurprijs tot de liberalisatiegrens) in gebruik te nemen voor bewoning • Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang gegeven aan huishoudens (afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte) met een inkomen van maximaal zo’n € 30.800 • Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang gegeven aan het huishouden passend bij de grootte van de woonruimte
34
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
Huurbeleid woningcorporaties zorgt voor passende prijs sociale huurwoning Om ervoor te zorgen dat de sociale huurwoningen die worden aangeboden qua prijs passen bij de vraag van woningzoekenden heeft de gemeente met de woningcorporaties afspraken gemaakt over het huurbeleid. In de basis is afgesproken dat woningcorporaties een inflatievolgend huurbeleid voeren bij huurders met een laag inkomen. Voor huurders met (inmiddels) een middeninkomens wordt gerekend met een inkomensafhankelijke huurverhoging. De extra huurinkomsten die dit genereert worden ingezet om de huurprijsverhoging bij huurders met een laag inkomen zoveel mogelijk te beperken en te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat de huurprijzen zoveel mogelijk aansluiten bij de vraag en mogelijkheden die woningzoekenden hebben. Aanpak scheefwonen heeft effect: aantal scheefwoners drastisch afgenomen In het verlengde hiervan hebben woningcorporaties toegezegd zich sterk te maken voor een betere verhouding tussen huurprijs en inkomen. Daarmee zetten zij in op een vermindering van scheefwonen.
DEFINITIES SCHEEFWONEN •
• •
Goedkope scheefheid: Er is sprake van goedkope scheefheid indien het belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan € 43.574 is (prijspeil, 2020) en het huishouden gehuisvest is in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens (€ 737,14 = prijspeil 2020). Passend gehuisvest: Een huishouden is passend gehuisvest indien het niet scheef woont. Dure scheefheid: Er is sprake van dure scheefheid indien een huishouden tot de doelgroep passend toewijzen behoort en in een woning woont met een huurprijs boven de aftoppingsgrens (€ 619,01 voor huishoudens met één of twee personen en € 663,40 voor huishoudens met drie of meer personen = prijspeil 2020).
Alle drie de woningcorporaties hebben een aantal jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Hierdoor is de verhouding tussen huurprijs en inkomen beter in balans gekomen. Het gevolg hiervan is bijvoorbeeld dat het aandeel goedkope scheefwoners in de voorraad van Jutphaas Wonen gedaald is van zo’n 20 naar 5%. Ook hebben de woningcorporaties gewerkt met de voorrangsregeling ‘van groot naar beter’ om scheef wonen te verminderen. Wanneer een eenpersoonshuishouden vanuit een grote woning wilde verhuizen naar een kleine (beter passende) woning kreeg het eenpersoonshuishouden korting op haar nieuwe huurprijs. Dat deze maatregelen effect hebben zien we ook terug in de overige corporatievoorraad (zie figuur 9). In totaal is het aantal goedkope scheefwoners in de periode 2014-2020 met zo’n 320 afgenomen. Mede hierdoor is het aantal huishoudens dat passend gehuisvest is gestegen met zo’n 465. We zien daarentegen ook dat het aantal huishoudens dat duur scheef woont gestegen is (+235). Hierdoor woonden er in 2020 meer huishoudens in een, voor hun inkomen, te dure woning. Figuur 9: Passend wonen in corporatieswoningen gemeente Nieuwegein 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Goedkope scheefheid
Passend gehuisvest
Dure scheefheid
Bron: CBS/WSW - Lokale Monitor Wonen - bewerking ABF Research, 2020.
6.000
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
35
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE De afspraken die de gemeente met de woningcorporaties heeft gemaakt over de kernvoorraad, het huurbeleid en scheefwonen werpen hun vruchten af. De kernvoorraad is de afgelopen jaren gegroeid, de huurprijzen passen beter bij het inkomen van huurders en het aantal scheefwoners is afgenomen. Door dit alles nemen ook de slaagkansen van woningzoekenden toe. Hiermee wordt nadrukkelijk bijgedragen aan het doel van de gemeente om de positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een (sociale) huurwoning te verbeteren. 3.3.2 Doel: 1.000 extra middenhuurwoningen waarvan 600 in het lage segment Voor het middenhuursegment was het doel om tot en met 2030 1.000 extra middenhuur woningen te bouwen. Van deze 1.000 moesten er 600 behoren tot het lage middenhuur segment (€ 763 tot € 896). Om ervoor te zorgen dat deze woningen met de juiste kwaliteit gerealiseerd worden heeft de gemeente in 2020 beleidsregels voor (lage) middenhuurwoningen opgesteld (zie box hieronder).
BELEIDSREGELS MIDDENHUUR (1) In de Aanvulling Woonvisie 2015 is geconstateerd dat de realisatie van meer middenhuurwoningen belangrijk is (1.000 extra, waarvan 600 in het lage middenhuursegment). Om dit doel verder uit te werken is op 7 juli 2020 het document ‘Beleidsregels middenhuur Nieuwegein 2020’ vastgesteld. In dit document staat onder andere beschreven wat de gemeente verstaat onder een (lage) middenhuurwoning: • Een middenhuurwoning is een huurwoning met een huurprijs tussen de vrije sectorhuurgrens € 737,14 en € 991 (prijspeil 2020) • Lage middenhuurwoningen zijn woningen met een huurprijs vanaf de vrijesectorgrens (€ 737,14) tot € 864 (prijspeil 2020). De lage middenhuurwoningen hebben een gemiddelde grootte van 70 m² binnen ieder project. Het zwaartepunt ligt daarbij op de realisering van minimaal 3 kamerwoningen.
De woningen zijn bij voorrang bestemd voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.000 (prijspeil 2020) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 52.000 (prijspeil 2020) Aan de realisatie van middenhuurwoningen worden de volgende randvoorwaarden gesteld: • Middenhuurwoningen hebben een minimale omvang van 50 m² (gbo) • Middenhuurwoningen hebben een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar • Een huurprijsindexering van maximaal CPI + 1% • Voor alle projecten met huurwoningen geldt een verplicht percentage van 12% lage middenhuurwoningen • Bij eigen gronduitgifte kan de gemeente hogere percentages voorschrijven • Onder een project wordt verstaan een aaneengesloten woningbouwontwikkeling in handen van dezelfde eigenaar • Een uitzondering geldt voor projecten die voor 100% in de sociale huur worden gerealiseerd • Afwijken van het percentage van 12% en de overige randvoorwaarden is alleen mogelijk met goedkeuring van het college van B&W. Verzoeken tot afwijken moeten gemotiveerd zijn • Deze voorwaarden zijn van toepassing voor alle woning waarvoor op 1 augustus 2020 nog geen principeverzoek is ingediend Realisatiecijfers middenhuur lopen ver achter op kwalitatieve doelen Op basis van de realisatiecijfers in de periode 2017-2021 blijkt dat er tot nu toe 828 middenhuur woningen zijn opgeleverd.
Hiermee is de gemeente goed op weg om het kwantitatieve doel van 1.000 extra middenhuur woningen in 2030 te behalen. Geen van de gerealiseerde woningen valt daarentegen in het lage middenhuur segment. Dit terwijl het doel was dat 600 van de 1.000 extra middenhuur woningen in dit
36
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
segment zouden vallen (op basis van het in 2019 opgestelde beleidsdoel). Er zijn wel 400 gereguleerde middenhuur (€ 896 tot € 1.030) en 425 ‘overige’ middenhuur woningen gerealiseerd. Op basis van de woningbouwmonitor is daarentegen onduidelijk in welke precieze prijsklasse deze woningen vallen. Figuur 10: Gerealiseerde middenhuurwoningen naar categorie, periode 2017-2021 2021 2020 2019 2018 2017 0
50 Lage middenhuur
100
150
Gereguleerde middenhuur
200
250
300
Middenhuur overig
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021).
Ook plannen middenhuur lopen achter op kwalitatieve doelen Tot 2030 zijn er daarnaast nog plannen voor de realisatie van zo’n 200 middenhuur huurwoningen. 160 van deze woningen zijn onderdeel van een hard plan. De overige 40 beoogde middenhuurwoningen zijn onderdeel van (nu nog) zachte plannen. Wanneer zowel alle harde als zachte plannen met middenhuur woningen voor 2030 worden gerealiseerd, wordt het kwantitatieve doel om tot 2030 1.000 extra middenhuurwoningen te bouwen net behaald. Het kwalitatieve doel van 600 lage middenhuur woningen wordt daarentegen niet behaald. Op basis van de gemeentelijke woningbouwmonitor blijkt namelijk dat er maar 10 lage middenhuurwoningen in de programmering zijn opgenomen. Daarnaast worden er 130 woningen gerealiseerd in het gereguleerde middenhuursegment en 55 in het ‘overige’ middenhuursegment.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
In het volkshuisvestingsbeleid is opgenomen 1.000 extra middenhuurwoningen te realiseren, waarvan 600 in het lage middenhuursegment. De gemeente is goed op weg de kwantitatieve doelstelling van 1.000 extra middenhuur woningen te behalen. Momenteel zijn er zo’n 830 extra middenhuurwoningen gebouwd en zitten nog 200 middenhuur woningen in de pijplijn. Om het doel te behalen moeten wel al deze plannen voor 2030 gerealiseerd worden. Het kwalitatieve doel om 600 lage middenhuur woningen te realiseren wordt niet behaald. Van de 825 had geen enkele woningen een prijs passend bij deze categorie. Ook in de toekomstige plannen is het aandeel lage middenhuurwoningen zeer beperkt. Het lukt de gemeente dus, ondanks het opstellen van beleidsregels voor middenhuurwoningen, onvoldoende om marktpartijen woningen in het betaalbare middenhuursegment te laten realiseren.
3.3.3 Doel: streven naar een passende woning voor iedereen Een van de hoofddoelen van de gemeente was ‘een passende woning voor iedereen’. Om dit te bereiken heeft de gemeente onderstaand nieuwbouwprogramma opgesteld. Op de resultaten voor het sociale en middenhuur segment zijn we hiervoor uitgebreid ingegaan. In onderstaande paragraaf gaan we in op het doel voor de vrijehuursector en het dure koopsegment: 1.000 extra woningen in 2030.
37
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
Doel duur bouwprogramma wordt gehaald, mits groot deel plannen uitgevoerd worden Voor het dure segment – vrije sector huur en dure koop – was het doel om tot en met 2030 1.000 extra woningen te bouwen. Om dit doel te behalen wilde de gemeente locaties die daarvoor geschikt zijn bestemmen voor dure grondgebonden woningen. Op basis van de realisatiecijfers in de periode 2017-2021 blijkt dat er tot nu toe 58 duurdere koopwoningen (met een prijs vanaf € 400.000) en 161 woningen in de vrije sector huur zijn gerealiseerd. In totaal zijn er daarmee 219 woningen in het duurdere segment gerealiseerd. Dit zijn er zo’n 60 per jaar. Tot 2030 zijn er daarnaast nog plannen voor de realisatie van 792 dure koopwoningen en 969 vrije sector huurwoningen. Het doel om in 2030 1.000 extra woningen in het dure segment te realiseren wordt gehaald als ongeveer 40% van deze plannen wordt uitgevoerd voor 2030. Tabel 8: Gerealiseerde woningen 2017-2021 en plannen tot 2030: dure koop en vrije sector huur Dure koop Vrije sector huur Totaal
Gerealiseerde woningen 2017-2021 58 161 219
Geplande woningen tot 2030 792 969 1.761
Totaal 850 1.130 1.980
Bron: Woningbouwmonitor, d.d. 1 september 2021 (geactualiseerd met cijfers tot eind 2021), planlijst gemeente Nieuwegein.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
Ondanks dat de kwantitatieve doelen van het woningbouwprogramma redelijk goed ingevuld worden verdienen de kwalitatieve woningbouwambities van de gemeente Nieuwegein extra aandacht. De gerealiseerde woningen sluiten namelijk onvoldoende aan bij de wensen van woningzoekenden. Hierdoor kan de doorstroming moeilijk op gang komen en kon er de afgelopen jaren niet (altijd) voorzien worden in een passende woningen voor starters, stijgers, ouderen en zorgbehoevenden.
3.4 Hoofdconclusie 1: voorraad sociale huur op peil dankzij nieuwbouw en afspraken bestaand aanbod Aandeel sociale huur voorraad op peil, richting 2030 meer sociale huur nodig om aandeel te behouden De gemeente streeft naar een passende woning voor iedereen. Om dit te realiseren is in de woonvisie het doel om 30% van de totale woningvoorraad uit sociale huur (gedifferentieerd naar grootte) te laten bestaan opgenomen. Anno 2022 lag het aandeel sociale huurwoningen binnen de totale woningvoorraad op 29,7%. Hiermee is het aandeel sociale huur nagenoeg gelijk aan het doel van 30%. Dit resultaat is mede behaald doordat de woningcorporaties de afgelopen zes jaar gezamenlijk ruim 850 sociale huurwoningen aan hun voorraad hebben toegevoegd. De gemeente en woningcorporaties zijn daarmee goed op weg om het realisatiedoel van 1.500 extra sociale huurwoningen in 2030 te behalen. Om dit ambitieniveau te behalen moeten er de komende jaren nog zo’n 650 extra sociale huurwoningen gebouwd worden. Het is nog onzeker of dat dit ook echt gaat lukken. In de plannen voor 2022-2030 zijn 770 sociale huurwoningen opgenomen. Slechts 135 van deze woningen zijn onderdeel van een hard plan. De overige 645 sociale huurwoningen zijn onderdeel van (nu nog) zachte plannen. Voor deze projecten geldt dat het nog niet zeker is of en met welk programma deze uiteindelijk gerealiseerd zullen worden.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
38
Afspraken over bestaande sociale huur voorraad zorgen voor verbetering positie woningzoekenden Daarnaast was een ander doel om de positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning te verbeteren. Mede daarvoor moeten sociale huurwoningen die worden aangeboden qua prijs passen bij de mogelijkheden van woningzoekenden. De gemeente heeft daarom met de woningcorporaties concrete afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad, het huurbeleid en maatregelen om scheefwonen zoveel mogelijk te voorkomen. De kernvoorraad zijn de woningen met huurprijzen die onder de aftoppingsgrenzen vallen en daarmee betaalbaar zijn voor de primaire doelgroep. Deze afspraken werpen hun vruchten af. De kernvoorraad is de afgelopen jaren gegroeid, de huurprijzen passen beter bij het inkomen van huurders en het aantal scheefwoners is afgenomen. Hierdoor zijn ook de slaagkansen van woningzoekenden toegenomen. Hiermee wordt nadrukkelijk bijgedragen aan het doel van de gemeente om de positie van woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een (sociale) huurwoning te verbeteren.
3.5 Hoofdconclusie 2: kwantitatieve en kwalitatieve realisatiedoelen middenhuur staan onder druk Kwantitatief realisatiedoel middenhuur staat onder druk door beperkte planvoorraad De gemeente had het streven om tot 2030 1.000 gereguleerde middenhuurwoningen te realiseren, waarvan 600 woningen in het lage middenhuur segment. De gemeente is goed op weg om de kwantitatieve doelstelling van 1.000 extra middenhuur woningen te behalen. In de periode 2017-2021 zijn 830 extra middenhuurwoningen gebouwd. Er zitten daarnaast nog 200 middenhuur woningen in de pijplijn voor de periode 2022-2030. Om het doel van 1.000 extra woningen te behalen moeten wel al deze plannen voor 2030 gerealiseerd worden. Er mag geen enkel plan uitvallen en/of vertraging oplopen. De beperkte capaciteit brengt risico’s met zich mee. Kwalitatieve doelstelling middenhuursegment wordt bij lange na niet gehaald Het onderliggende kwalitatieve doel (600 lage middenhuur woningen) wordt niet gehaald. Van de 825 gerealiseerde middenhuur woningen had (op basis van de woningbouwmonitor) geen enkele woning een prijs passend bij deze categorie. Dit komt deels doordat het doel om 600 lage middenhuur woningen te realiseren pas in 2019 geformuleerd is. De doorlooptijd van woningbouwprojecten is daarentegen veel lang: 7 tot 10 jaar.
Ook zijn de beleidsregels die de realisatie van deze woningen moeten afdwingen pas in 2020 opgesteld. Daarentegen is in de toekomstige plannen voor de periode 2022-2030 het aandeel lage middenhuurwoningen met 11 woningen ook zeer beperkt. Het lukt de gemeente dus, ondanks het opstellen van beleidsregels voor middenhuurwoningen, onvoldoende om marktpartijen woningen in het betaalbare middenhuursegment te laten realiseren. Hierdoor stokt de doorstroming en kan niet altijd voorzien worden in een passende woning voor starters, stijgers, ouderen en zorgbehoevenden.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
39
Wonen en zorg In deze paragraaf lichten we de probleem- en doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Nieuwegein kort toe. Deze uiteenzetting is gebaseerd op de geldende woonvisie ‘Woonvisie 2015’, de ‘Aanvulling Woonvisie 2015’, het ‘Woningbouwprogramma 2030’ met bijbehorend uitvoeringsprogramma ‘Uitvoeringsprogramma woningbouw 2018-2022’ en het ‘Programma Woonwijs 2016-2020’.
4.1 Probleem- en doelstellingen Probleemstelling: • Steeds meer inwoners blijven langer zelfstandig wonen en gaan daar tot op hogere leeftijd mee door. Specifiek voor Nieuwegein geldt dat de gemeente, als voormalige groeikern, te maken krijgt met een collectieve vergrijzing die rond het jaar 2035 op zijn hoogtepunt zal zijn. • Door de vergrijzing ontstaat een grotere vraag naar levensloopgeschikte woningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en soms ook dagbesteding. Doordat mensen zorg meer zelf moeten gaan regelen zullen er verschillende zorg- en samenleefverbanden ontstaan. Dit levert ook nieuwe wensen op voor woningen en complexen. • Vanaf 2021 vervalt de centrumfunctie van de gemeente Utrecht en is Nieuwegein zelf verantwoordelijk voor de maatschappelijke opvang en beschermd wonen (MO en BW). Zowel maatschappelijke opvang als beschermd wonen moeten daardoor veel meer lokaal ‘in de wijk’ worden georganiseerd. Ook is extra inspanning nodig om de wachtlijst MO en BW te verminderen. Ten slotte zijn er woningen nodig voor de reguliere uitstroom van MO en BW. • In Nieuwegein bestaat een tekort van ongeveer 20 gezinsverblijf en (zelfstandige) woonvormen. Ook zijn er voor jongeren vanaf 18 jaar minimaal 15 kamers met begeleiding nodig. • De vraag naar intramurale ouderenzorg stijgt de komende jaren van circa 320 naar 530 plaatsen.
Het gaat grotendeels om dementie. Doelstelling: Om deze ontwikkelingen het hoofd te bieden ziet de gemeente op hoofdlijn drie oplossingsrichtingen: • Het op peil houden van de basiskwaliteit voor wat betreft de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woningvoorraad en nieuwbouw in Nieuwegein. • De realisering in zowel de bestaande woningvoorraad als de nieuwbouw van 1.000 woningen voor verzorgd wonen tot 2030 en dit regelmatig monitoren. • Het op regionaal niveau afstemmen van vraag en aanbod van plaatsen in instellingen voor GGZ, GZ, maatschappelijke opvang en Jeugdzorg en het op plaatselijk niveau faciliteren van de realisering van kleinschalige woonvormen voor deze groepen. Bij deze oplossingsrichtingen heeft de gemeente de volgende ambities geformuleerd: • De bestaande woningvoorraad meer geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking. • Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen. • De (regionale) woonruimteverdeling in te richten, dat een woning ook op het gebied van zorg en welzijn bij de juiste persoon terecht komt. • De extramuralisering van woonvoorzieningen in de sfeer van de GGZ, GZ en Jeugdzorg wordt door de gemeente gefaciliteerd. • De vraag vanuit MO en BW naar zelfstandige huisvesting te accommoderen.
• Zorgen voor voldoende intramurale zorgvoorzieningen binnen de gemeente, omdat een tekort een ongewenst beslag legt op de woningvoorraad (langer thuis blijven wonen).
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
40
4.2 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten In deze paragraaf gaan we in op de rollen, instrumenten en activiteiten die de gemeente heeft toegepast om de ambities binnen het thema ‘vitale stad’ te behalen. Rollen De gemeente Nieuwegein kan als woningmarktregisseur vier rollen hebben: beleidsmaker, verbinder, kennismakelaar en aanjager. Hieronder analyseren we hoe de gemeente de verschillende rollen heeft ingezet om de gestelde doelen te bereiken. Beleidsmaker: door nieuw beleid op te stellen, bestaand beleid te actualiseren, instrumenten in te zetten en afspraken te maken met woningcorporaties geeft de gemeente invulling aan haar rol als beleidsmaker.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN BELEIDSMAKER • • • • • •
De gemeente stelt het programma wonen en zorg op met daarin haar ambities voor de komende 10 jaar op dit thema. De gemeente zet de nieuwe huisvestingsverordening in om het woonruimteverdelingssysteem te veranderen en voorrang te geven aan mensen met een fysieke beperking of ondersteuningsvraag. Met de woningcorporaties maakt de gemeente afspraken over het geschikt maken van hun voorraad voor verzorgd wonen. In het grondbeleid biedt de gemeente ruimte voor de uitgifte van grond voor particuliere initiatieven op het gebied van wonen en zorg (zelfbouw of collectief particulier opdrachtgeverschap). De gemeente en woningcorporaties maken afspraken over het beschikbaar stellen van woningen voor de uitstroom en het realiseren van meer aanbod voor deze doelgroepen. De gemeente actualiseert de zorgcirkels uit het volkshuisvestingsbeleid.
Verbinder: door niet alleen, maar samen met (keten)partners afspraken te maken over wonen, welzijn en zorg vervult de gemeente haar rol als verbinder.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN VERBINDER •
De gemeente neemt initiatief om met woon- en zorgpartijen prestatieafspraken te maken over wonen, welzijn en zorg.
Aanjager: door woningen voor ouderen en mensen met een fysieke beperking voorrang te geven op eigen grondposities en marktpartijen te stimuleren deze woningen ook te bouwen, vervult de gemeente haar rol als aanjager.
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN AANJAGER • •
De gemeente geeft voorrang aan de realisering van woningen voor ouderen en mensen met een fysieke beperking bij de uitgifte van gemeentegrond binnen de zorgcirkels. De gemeente stimuleert marktpartijen woningen voor ouderen en mensen met een fysieke beperking te bouwen wanneer zij een project realiseren binnen één van de zorgcirkels.
Kennismakelaar: door monitoring en onderzoek op verschillende woonzorg thema’s uit te voeren vervult de gemeente haar rol als kennismakelaar.
Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155
41
INSTRUMENTEN EN ACTIES VANUIT DE ROL VAN KENNISMAKELAAR • •
De gemeente monitort de vraag naar huisvesting voor jongeren met begeleiding en breidt het beschikbare aanbod zo nodig uit. De gemeente onderzoekt samen met ZorgSpectrum hoe en waar de uitbreiding van intramurale zorg kan plaatsvinden.
4.3 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid In deze paragraaf gaan we in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben, bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. 4.3.1 Doel: op peil houden toegankelijkheid en aanpasbaarheid woningvoorraad en nieuwbouw Om ervoor te zorgen dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen was één van de doelstellingen uit het volkshuisvestingsbeleid het op peil houden van de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de woningvoorraad. Onder andere door de bestaande woningvoorraad meer geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking. Wmo-aanvragen woonvoorziening: gemiddeld circa 75 per jaar (periode 2018-2022) Inwoners die behoefte hebben aan ondersteuning om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen, kunnen zich melden bij de gemeente. De gemeente biedt hen ondersteuning thuis via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo 2015). Deze ondersteuning kan gaan om begeleiding, maar ook aanpassingen aan de woning. In de periode 2018-2022 hebben in de gemeente 370 inwoners specifiek een woonvoorziening aangevraagd en ontvangen. Gemiddeld genomen is dit zo’n 75 per jaar. Het ging zowel om grote als kleine woningaanpassingen.
Verzilver- en blijverslening afgelopen vijf jaar beperkt gebruikt door inwoners Voor mensen die niet in aanmerking komen voor een bijdrage vanuit het Wmo budget heeft de gemeente twee type leningen in het leven geroepen: de verzilverlening en de blijverslening. Met de verzilverlening kan de overwaarde van een koopwoning gebruikt worden voor het financieren van woningaanpassingen om zo langer comfortabel en veilig thuis te blijven wonen. Denk bijvoorbeeld aan het verplaatsen van een slaapkamer of badkamer naar de begane grond. Sinds 2017 is de verzilverlening 16 keer aangevraagd. Ook de blijverslening is bedoeld om een woning levensloopbestendig te maken. De blijverslening is, in tegenstelling tot de verzilverlening, ook beschikbaar voor huurders. Sinds 2017 is er in de gemeente Nieuwegein slechts 1 blijverslening aangevraagd. Er is de afgelopen vijf jaar daarmee zeer beperkt gebruik gemaakt van beide leningen en woningaanpassingen worden hoofdzakelijk uit het gemeentelijke budget Wmo gefinancierd.
TUSSENTIJDSE CONCLUSIE •
•
In de periode 2018-2022 hebben in de gemeente 370 inwoners specifiek een woonvoorziening aangevraagd en ontvangen. Gemiddeld genomen is dit zo’n 75 per jaar. Het ging zowel om grote als kleine woningaanpassingen. Sinds 2017 is de verzilverlening 16 keer aangevraagd. De blijverslening is slechts 1 keer aangevraagd. Er is de afgelopen vijf jaar daarmee zeer beperkt gebruik gemaakt van beide leningen en woningaanpassingen worden hoofdzakelijk uit het gemeentelijke budget Wmo gefinancierd.