2023-144 Bijlage 1 Rekenkameronderzoek Volkshuisvestingsbeleid gemeente Nieuwegein.pdf

2023-144 Bijlage 1

Een prettige en passende woning voor iedereen Evaluatie volkshuisvestingsbeleid gemeente Nieuwegein

Stec Groep aan Rekenkamercommissie Nieuwegein

Lotte Huiskens, Maartje Lucassen en Esther Geuting 23 februari 2023

2

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Inhoudsopgave Inleiding 1.1 1.2 1.3

Uw situatie en vragen .............................................................................. 5 Onze aanpak ............................................................................................. 5 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Conclusies 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3.3 3.4 3.5

Uitgangspunten volkshuisvestingsbeleid

2.3.3 2.4

15 16

Totstandkoming vigerend volkshuisvestingsbeleid (tijdlijn) .............. 16 Aankomende ontwikkelingen in het volkshuisvestingsbeleid ........... 19

Vitale stad 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2

10

Prioriteer: dit is nodig om tot uitvoering te komen ............................. 10 Breng woningbouwcorporaties en beleggers in positie om te bouwen ................................................................................................... 11 Zorg voor een planvoorraad van 130% en stuur op wens doelgroepen ........................................................................................... 12 Zet instrumenten in om realisatie (lage) middenhuur te verhogen ... 12 Maak meer werk van structurele monitoring realisaties en toekomstbestendigheid voorraad......................................................... 14

Bijlagen: bevindingen per thema

1.1 1.2

6

Huishoudensprognoses en hoge marktdruk beïnvloeden uitvoering volkshuisvestingsbeleid ........................................................ 6 Nieuwegein heeft bijna driekwart van al haar volkshuisvestelijke doelen behaald ......................................................................................... 7 Kleine omvang gemeente maakt Nieuwegein wendbaar en toegankelijk voor partners ....................................................................... 8 Belemmering in uitvoering vooral door beperkte capaciteit en financiële middelen.................................................................................. 8 Monitoren van resultaten en bijsturen van doelstellingen vragen om aandacht ............................................................................................. 9

Aanbevelingen 3.1 3.2

5

22

Probleem- en doelstellingen ................................................................. 22 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten ........................... 22 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid ........................................ 23 Doel: 5.000 extra woningen in periode 2017-2030 .............................. 23 Doel: inwoners kunnen wooncarrière maken in Nieuwegein en woningen sluiten aan bij wensen woningzoekenden (kwalitatieve uitgangspunten woningbouwprogramma) ......................................... 24 Doel: burgerinitiatieven faciliteren ....................................................... 28 Hoofdconclusie 1: Afgelopen jaren veel gebouwd, maar houd aandacht voor planuitval en vertraging ............................................... 28

3

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

2.5

Hoofdconclusie 2: Gerealiseerde en geplande woningen sluiten beperkt aan bij wensen doelgroepen ................................................... 29

Passende woning voor iedereen 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.5

Probleem- en doelstellingen ................................................................. 30 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten ........................... 31 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid ........................................ 31 Doel: sociale huurvoorraad van voldoende omvang die aansluit bij vraag woningzoekenden .................................................................. 32 Doel: 1.000 extra middenhuurwoningen waarvan 600 in het lage segment .................................................................................................. 35 Doel: streven naar een passende woning voor iedereen ................... 36 Hoofdconclusie 1: voorraad sociale huur op peil dankzij nieuwbouw en afspraken bestaand aanbod ........................................ 37 Hoofdconclusie 2: kwantitatieve en kwalitatieve realisatiedoelen middenhuur staan onder druk .............................................................. 38

Wonen en zorg 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3

4.4 4.5 4.6 4.7

5.3.2 5.3.3 5.3.4

39

Probleem- en doelstellingen ................................................................. 39 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten ........................... 40 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid ........................................ 41 Doel: op peil houden toegankelijkheid en aanpasbaarheid woningvoorraad en nieuwbouw ........................................................... 41 Doel: realiseren van 1.000 woningen verzorgd wonen tot 2030 (bestaande bouw en nieuwbouw) ........................................................ 41 Doel: regionaal afstemmen vraag-aanbod van plaatsen in instellingen en het faciliteren van kleinschalige woonvormen voor deze groepen ................................................................................. 44 Hoofdconclusie 1: meer inzicht in aanpassingen bestaande (particuliere) voorraad noodzakelijk ..................................................... 47 Hoofdconclusie 2: nieuwbouw en transformatie voorzien samen in behoefte van ouderen ....................................................................... 48 Hoofdconclusie 3: afgelopen jaren meerdere woonzorgconcepten gerealiseerd .................................................................. 48 Hoofdconclusie 4: Nieuwegein haalt taakstelling kwetsbare doelgroepen en doet het beter dan regio ............................................ 49

Kwaliteit en duurzaamheid 5.1 5.2 5.3 5.3.1

30

50

Probleem- en doelstellingen ................................................................. 50 Uitwerking van rollen, instrumenten en activiteiten ........................... 50 Resultaten van het volkshuisvestingsbeleid ........................................ 51 Doel: verduurzamen woningvoorraad om bij te dragen aan een verlaging van de woonlasten en het terugdringen van het energieverbruik ...................................................................................... 52 Doel: verbeteren van de kwaliteit en uitstraling van de bestaande woningvoorraad ..................................................................................... 58 Doel: duurzame nieuwbouw en transformatie .................................... 59 Doel: klimaatadaptatie meenemen bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad ...................................................... 60

4

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

5.3.5 5.3.6

5.4 5.5 5.6

Doel: transformaties van kantoren moeten een kwaliteitsniveau met toekomstwaarde hebben ............................................................... 61 Doel: wijzigen van woningvoorraad via omzetten en splitsen zijn alleen mogelijk wanneer het de kwaliteit van de woonomgeving niet aantast ............................................................................................. 61 Hoofdconclusie 1: duurzaamheid woningvoorraad verbeterd: betere energielabels, minder verbruik ................................................. 61 Hoofdconclusie 2: bovenwettelijke duurzaamheidseisen zetten uitvoering onder druk ............................................................................ 62 Hoofdconclusie 3: kwaliteit en uitstraling (bestaande) woningvoorraad afgelopen jaren verbeterd ........................................ 63

Bronnenlijst

64

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

5

Inleiding 1.1 Uw situatie en vragen Als Rekenkamercommissie Nieuwegein doet u onderzoek naar de doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid van gevoerd beleid in Nieuwegein. Wonen en volkshuisvesting zijn belangrijke onderwerpen die veel aandacht krijgen in de gemeenteraad van Nieuwegein. U heeft ons daarom gevraagd het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid te evalueren op de match tussen de doelen en de behaalde resultaten (kwantitatief en kwalitatief). Als basis voor dit rekenkamer onderzoek gebruiken we de woonvisie uit 2015 en de actualisatie uit 2019. Deze vullen we aan met het woningbouwprogramma 2030 en het uitvoeringsprogramma woningbouw 2018-2022. Waar relevant betrekken we ook andere beleidsdocumenten en visies.

1.2 Onze aanpak U heeft ons de volgende acht vragen meegegeven voor dit rekenkameronderzoek: 1. Wat is het beleidskader en welke doelen zijn geformuleerd voor het volkshuisvestingsbeleid? In hoeverre zijn deze doelstelling SMART (meetbaar) geformuleerd? 2. Op welke wijze is het beleid vertaald naar maatregelen, acties en uitvoeringsinstrumenten? 3. In hoeverre zijn deze maatregelen, acties en instrumenten daadwerkelijk uitgevoerd/ingezet? Hebben deze geleid tot het gewenste resultaat? Zo niet: wat zijn daarvoor verklaringen en hoe is bijgestuurd? 4. Welke prestatieafspraken zijn er met woningcorporaties (ook gericht op specifieke doelgroepen)? 5. Wat is de actuele stand van zaken en welk beeld laten actuele prognoses zien? 6. Wat is de (toekomstige) vraag naar woningen en het aanbod in plannen? Zijn deze in verhouding? 7. Op welke wijze worden beleidsdoelstellingen gemonitord en hoe wordt de raad geïnformeerd en betrokken bij het volkshuisvestingbeleid? 8. Tot welke aanbevelingen voor het volkshuisvestingsbeleid leiden de antwoorden op de voorafgaand gestelde onderzoeksvragen, nadrukkelijk ook ten aanzien van de specifieke doelgroepen? Om deze vragen te beantwoorden hebben we deskresearch verricht naar beleid, verordeningen, moties, evaluaties, et cetera (zie hiervoor ook de bronnenlijst).

Daarnaast zijn diepte-interviews gehouden met woningmarktpartners en ambtenaren van de afdelingen wonen, duurzaamheid, ruimtelijke ordening en maatschappelijke ontwikkeling.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u de belangrijkste resultaten en conclusies over de doeltreffendheid van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Nieuwegein. Daarna vindt u in hoofdstuk 3 onze aanbevelingen voor vervolg. Hierna volgt een bijlage met onze bevindingen. Hierin staan we uitgebreid stil bij de totstandkoming van het volkshuisvestingsbeleid en actuele inzichten omtrent huishoudensontwikkeling en prognoses. In de overige bijlage-hoofdstukken reflecteren we aan de hand van de vier hoofdthema’s uit de woonvisie (vitale stad, een passende woning voor iedereen, wonen en zorg en kwaliteit en duurzaamheid) op de doelstellingen en ambities uit het beleid.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

6

Conclusies In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste resultaten van en conclusies over het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Nieuwegein. We staan hierbij nadrukkelijk stil bij de doeltreffendheid van het beleid. Dus de mate waarin de doelstelling dankzij de inzet van het onderzochte volkshuisvestingsbeleid (en beleidsinstrumenten) gerealiseerd zijn. We trekken conclusies over de behaalde resultaten uit de woonvisieperiode 2015-2022. Waar nodig kijken we verder terug, of blikken we juist vooruit.

2.1 Huishoudensprognoses en hoge marktdruk beïnvloeden uitvoering volkshuisvestingsbeleid Groei huishoudens hoger dan prognoses: van grote invloed op woningbouwopgave Ten tijde van de vaststelling van de woonvisie gaf de huishoudensprognose van ABF Research uit 2013 de meest actuele verwachting. Tussen 2012 en 2021 zou het aantal huishoudens in de gemeente Nieuwegein toenemen met zo’n 1.700. In werkelijkheid nam het aantal huishoudens tussen 2012 en 2021 toe met bijna 2.500. Dit zijn 800 huishoudens meer dan verwacht mocht worden op basis van de prognose uit 2013. We constateren daarnaast dat huishoudensprognoses de afgelopen jaren telkens naar boven bijgesteld zijn. Voor de periode 2022 tot 2040 gaat de Primos prognose van 2020 uit van 4.900 extra huishoudens, terwijl de Primos prognose uit 2022 uitgaat van een groei van zo’n 5.800 huishoudens. Deze fluctuaties in de prognoses worden grotendeels verklaard door buitenlandse migratie. Deze neemt steeds verder toe, maar wordt in prognoses telkens onderschat. Deze fluctuaties vragen van gemeenten dat zij telkens schakelen tussen prognoses en woningbouwprogramma. Stijgende prijzen, beperkt aanbod en stokkende doorstroming zetten kwalitatieve doelen onder druk De gemeente Nieuwegein heeft in haar volkshuisvestingsbeleid veel aandacht voor starters, stijgers en ouderen.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid, zowel in koop als huur, waren in 2015 al een belangrijk thema in de gemeente. Sindsdien is de woningmarkt sterk aangetrokken. Prijzen zijn fors gestegen, (betaalbaar) aanbod is beperkt beschikbaar en doorstroming stokt. Hoewel dit een landelijk probleem is, heeft dit wel degelijk invloed in de mate waarin de gemeente Nieuwegein haar beleidsdoelstellingen ten aanzien van betaalbaarheid en beschikbaarheid kan halen. In de volgende paragraaf staan we stil bij de doeltreffendheid van het beleid. We geven per hoofdthema aan in hoeverre de verschillende kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen behaald zijn. We constateren daarbij aan de voorkant dat nog niet alle resultaten van het woonbeleid zichtbaar zijn. In 2019 en 2020 zijn er bijvoorbeeld pas aanvullende eisen gesteld ten aanzien van het segment (lage) middenhuur. Realisatie van nieuwe woningbouwplannen kost tijd: van eerste initiatief tot oplevering gemiddeld zo’n tien jaar. Dit betekent dat woningen die recentelijk opgeleverd zijn vaak al jaren in ontwikkeling waren en niet direct een gevolg zijn van het vigerend beleid. Dit geldt ook voor een deel van de plannen.

7

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

2.2 Nieuwegein heeft bijna driekwart van al haar volkshuisvestelijke doelen behaald In onderstaande tabel zijn alle kwantitatieve en kwalitatieve doelen die geformuleerd zijn voor de vier hoofdthema’s van het woonbeleid: vitale stad, een passende woning voor iedereen, wonen en zorg en kwaliteit en duurzaamheid opgesomd. In de kolom ‘resultaat’ is aangegeven in hoeverre een doel wel/niet behaald is. Een uitgebreide onderbouwing en toelichting hierop is voor ieder subdoel afzonderlijk te vinden in de bijlage. Hierin wordt uitgebreid ingegaan op de doelen en resultaten per hoofdthema.

BETEKENIS KLEUREN IN TABEL • • •

GROEN: Een groene kleur betekent dat de gemeente het doel al behaald heeft of de komende periode gaat behalen. ORANJE: Een oranje kleur betekent dat de gemeente (vaak) goed op weg is, maar dat het doel nog aandacht en/of bijsturing vraagt. ROOD: Een rode kleur betekent dat de gemeente het doel niet behaald heeft en de komende periode ook niet gaat behalen.

Tabel 1: Resultaten volkshuisvestingsbeleid gemeente Nieuwegein 2015-2021 Thema Vitale stad

Passende woning voor iedereen

Wonen en zorg

Doel De huidige woningbouwambitie van 3.300 woningen realiseren Ervoor zorgen dat inwoners hun wooncarrière in Nieuwegein kunnen maken Burgerinitiatieven ten aanzien van woningbouw en transformatie faciliteren De ambitie van het woningbouwprogramma 2030 verhogen van 3.500 naar 5.000 woningen Bij invulling van locaties kwalitatieve uitgangspunten uit woningbouwprogramma aanhouden

Resultaat

Aansluiten bij wensen van de woningzoekenden en bouwen voor doorstroming Sociale huurwoningen die te huur worden aangeboden passen qua prijs bij de vraag Een woningvoorraad met 30% sociale huur, die gedifferentieerd is naar grootte Verbeteren van positie woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning Streven naar een passende woning voor iedereen Realisatie van 1.000 gereguleerde middenhuurwoningen, waarvan 600 in lage middenhuur Geschikt maken van bestaande woningvoorraad voor ouderen en mensen met een beperking Voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen (nieuwbouw en transformatie)

Kwaliteit en duurzaamheid

Woonruimteverdeling inrichten zodat woningen (voor zorg) bij juiste persoon terecht komt Extramuralisering van woonzorgvoorzieningen faciliteren Vraag vanuit maatschappelijke opvang en beschermd wonen accommoderen Zorgen voor voldoende intramurale zorgvoorzieningen Verduurzamen woningvoorraad voor verlagen woonlasten en terugdringen energieverbruik Verbeteren kwaliteit en uitstraling bestaande woningvoorraad Duurzame nieuwbouw en transformatie Klimaatadaptatie meenemen bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad Transformaties van kantoren moeten een kwaliteitsniveau met toekomstwaarde hebben Wijzigen van woningvoorraad via omzetten en splitsen alleen mogelijk maken wanneer het de kwaliteit van de woonomgeving niet aantast

Op basis van bovenstaande tabel concluderen we dat de gemeente Nieuwegein bijna driekwart van al haar volkshuisvestelijke doelen heeft behaald. Ondanks dat zijn er ook nog een aantal thema’s die de komende jaren extra aandacht vragen. Het gaat daarbij (ten aanzien van de geformuleerde doelstellingen) met name over de woningbouwproductie en kwalitatieve segmentering daarvan. Rekening houdend met planuitval en vertraging beschikt de gemeente namelijk nog niet over voldoende plannen om het doel van 5.000 extra woningen in 2030 te behalen. Ook de kwalitatieve segmentering van gerealiseerde en geplande woningen sluit niet volledig aan bij de wensen van woningzoekenden in Nieuwegein. Vooral voor het lage middenhuur segment is extra aandacht nodig. In de aanbevelingen gaan we hier verder op in.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

8

2.3 Kleine omvang gemeente maakt Nieuwegein wendbaar en toegankelijk voor partners Beleidsvelden vinden elkaar snel, maar integrale afweging op gemeenteniveau ontbreekt soms De samenwerking tussen de verschillende beleidsvelden binnen de gemeente wordt als positief ervaren. Afdelingen duurzaamheid, sociaal domein, ruimtelijke domein en wonen vinden elkaar aan de voorkant van beleid- en planvorming en hebben begrip voor elkaars opgaven en uitdagingen. Samen zoeken ze naar oplossingen voor actuele maatschappelijke ontwikkelingen. De afdelingen wonen en sociaal domein hebben bijvoorbeeld wekelijks contact en werken samen aan de realisatie van initiatieven zoals knarrenhofjes en inbetween concepten. Hoewel ieder domein input kan leveren, blijft het een vrij sectorale aanpak. Dit kan leiden tot een stapeling van ambities die vertragend werkt voor gebiedsontwikkelingen als geheel. Zo zijn hoge parkeernormen, Wmo-proof bouwrichtlijnen, ambities voor duurzaamheid en percentages betaalbare koopen huurwoningen niet altijd verenigbaar in een plan. Daarom wordt vanuit verschillende domeinen water bij de wijn gedaan. Vanwege de kleine organisatie en korte lijntjes – dezelfde personen zijn vaak betrokken bij planvorming – vindt afstemming per plan plaats. Hierbij wordt geen gebruik gemaakt van een afwegingskader of vooraf bepaalde prioritering.

Ook ontbreekt integrale monitoring van gemaakte afwegingen. Hierdoor is het niet duidelijk welke beleidsambities op plan- en gemeenteniveau (on)voldoende behaald worden. Woningmarktpartners ervaren prettige samenwerking, maar ook vertraging door ambtelijk verloop Gemeenten zijn afhankelijk van woningmarktpartners zoals woningcorporaties en ontwikkelaars om hun volkshuisvestingsbeleid tot uitvoering te brengen. Ze bouwen immers zelf geen woningen. Vanuit alle drie de woningcorporaties wordt de samenwerking met de gemeente als prettig ervaren. Door de relatief kleine en overzichtelijke omvang van de organisatie zijn de lijntjes met de afdeling wonen kort en kan er snel geschakeld worden. Ondanks dat zijn de gemeente en woningcorporaties het niet altijd met elkaar eens. Er is daarentegen iedere keer opnieuw ruimte voor een goed gesprek. Deze vindt op een collegiale manier plaats.

2.4 Belemmering in uitvoering vooral door beperkte capaciteit en financiële middelen De doelstellingen vanuit het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid geven de belangrijkste opgaven op de woningmarkt weer en worden zowel intern als door woningmarktpartners onderschreven. We constateren dat erop bepaalde thema’s nog te weinig uitvoering gegeven wordt aan de gestelde doelen. Hiervoor zijn twee redenen (op hoofdlijnen): te weinig ambtelijke capaciteit en beperkte financiële middelen. Te weinig ambtelijke capaciteit en te veel verloop om met alle thema’s aan de slag te kunnen De gemeente Nieuwegein heeft, zoals veel gemeenten in Nederland, te maken met beperkte ambtelijke capaciteit. Er komen veel opgaven op de gemeente af en in het aanpakken hiervan moeten keuzes gemaakt worden. De afgelopen jaren is er veel capaciteit (waaronder projectleiders) ingezet op realisatie van nieuwbouw, maar bleef de bestaande woningvoorraad nog wat onderbelicht. Het gebrek aan ambtelijke capaciteit kan een knelpunt worden in de uitvoering van plannen. Daar komt bij dat door personele wisselingen veel kennis en kunde verloren gaat. Dit werkt belemmerend voor de doelmatigheid en doeltreffendheid van de gemeentelijke inzet. Beperkte financiële middelen om kosten te dragen voor alle opgaven Er komen veel (maatschappelijke) opgaven op gemeenten (en woningcorporaties) af.

Naast realisatie van nieuwe woningbouw is ook verduurzaming en de energietransitie een grote opgave. Daar komen stijgende kosten vanuit het sociaal domein nog bij. Er komen steeds meer oudere huishoudens bij in Nieuwegein en de gemeente moet ervoor zorgen dat zij zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen (Wmo), in nieuwbouw of in een aangepaste woning. Al deze verschillende uitdagingen moeten gefinancierd worden

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

9

en ook dit is een kwestie van prioriteren, ambtelijk maar ook bestuurlijk. De keuze om uitvoering te geven aan bepaalde doelen brengt ook een kostenplaatje met zich mee, en niet alles kan tegelijk. Dit dwingt de gemeente tot duidelijke focus op waar ze de beschikbare mensen en middelen op in wil zetten.

2.5 Monitoren van resultaten en bijsturen van doelstellingen vragen om aandacht Op dit moment vindt monitoring van resultaten en behalen van doelstellingen fragmentarisch plaats. De gemeente monitort niet systematisch en integraal op alle doelstellingen en gebruikt hiervoor geen specifieke instrumenten. Dit belemmert het bijsturen en actualiseren van beleidsdoelstellingen. Vooral wat betreft de bestaande voorraad missen integrale inzichten. Zo is er bijvoorbeeld bij het sociaal domein wel inzicht in de Wmo-aanvragen voor woningaanpassingen en bij duurzaamheid zijn (landelijke) dashboards beschikbaar waarop de resultaten van uitgevoerde duurzaamheidsmaatregelen terug te vinden zijn. Er zijn daarentegen geen crossings tussen deze beleidsvelden en voor woningen waar niets voor wordt aangevraagd is weinig kennis beschikbaar. Hierdoor is inzicht in de toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad beperkt. Ook bij nieuwbouwplannen wordt niet structureel gemonitord. De woningbouwmonitor die voor dit onderzoek is gebruikt dateerde uit september 2021. Dit was medio 2022 de het meest actuele inzicht. Hierdoor beschikt de afdeling wonen niet het hele jaar door over een actueel overzicht van gerealiseerde en geplande woningen. Daarnaast is op basis van de woningbouwmonitor bijvoorbeeld niet te achterhalen hoeveel nultreden en verzorgd wonen woningen er gerealiseerd zijn (en worden).

Ook zijn er geen prijsgrenzen toegevoegd aan de categorie lage middenhuur en is het onduidelijk waaraan woningen voor starters, stijgers, ouderen en zorgbehoevenden moeten voldoen. Hierdoor worden woningen niet in de juiste categorie (of in de categorie niet van toepassing) ingedeeld. Ten slotte is ook de planstatus van de verschillende plannen niet terug te vinden in de monitor. Hierdoor is niet duidelijk in hoeverre beleidsdoelen gehaald worden of hoe reëel dit is en waar bijsturen eventueel nodig is. De gemeente heeft de woningbouwmonitor van september 2021 inmiddels geüpdatet. De peildatum van de woningbouwmonitor is nu oktober 2022.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

10

Aanbevelingen In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste aanbevelingen voor het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Nieuwegein.

AANBEVELINGEN GEMEENTERAAD, COLLEGE EN AMBTELIJKE ORGANISATIE

3.1 Prioriteer: dit is nodig om tot uitvoering te komen Gemeenteraad: geef visie en prioriteer Een van de belangrijkste kansen voor versnellen zit in het creëren van meer duidelijkheid. In Nieuwegein is de ruimte schaars, terwijl verschillende ontwikkelingen en crisissen om een ruimtelijke oplossing vragen. Denk aan meer ruimte voor woningbouw, voor economische functies, voor opwekken van duurzame energie, maar ook juist voor voldoende groen en water om bijvoorbeeld hittestress in het bebouwd gebied te voorkomen. Voordat de gemeente (ambtelijk) snel en voortvarend aan de slag kan met de realisatie van woningbouw is het belangrijk om (bestuurlijk) een visie te hebben op hoe en waar deze ruimtevragende functies een plek te geven. Deze stip op de horizon helpt om de invulling van woonbeleid richting te geven. College en ambtelijke organisatie: breng samenhang in beleidsdoelstellingen woningbouw Integraliteit tussen verschillende beleidsvelden is niet alleen ambtelijk maar ook bestuurlijk van groot belang. Colleges en gemeenteraden maken constant afwegingen over beleidsvelden die elkaar beïnvloeden. Keuzes voor woningbouw hebben wederzijdse invloed op economisch beleid, duurzaamheid, mobiliteit, et cetera. Meervoudig ruimtegebruik en mengen van functies biedt kansen, maar is nog een onderbelicht thema.

Het is belangrijk om de gemeenteraad mee te nemen in keuzes en hun effecten, zodat zij de dilemma’s en samenhang hiervan goed begrijpen. Alleen als zij duidelijk en integraal geïnformeerd worden, en kennis nemen van de consequenties voor andere doelen, kunnen zij afgewogen keuzes maken. Op planniveau: bepaal aan de voorkant welke projectspecifieke ambities en kaders prioriteit hebben Het realiseren van woningen wordt onder de huidige marktomstandigheden steeds lastiger. Dit maakt kiezen en prioriteiten stellen steeds belangrijker. Voor plannen geldt dat aan de voorkant bepalen van projectspecifieke ambities en kaders essentieel is om snelheid in planontwikkeling te behouden. Bepaal daarom met elkaar welke kwalitatieve ambities het belangrijkst zijn in een plan en houdt hieraan vast. De ervaring leert namelijk dat bij heldere kaders (voor ontwikkelende partijen) vaak voldoende mogelijkheden bestaan voor een passende invulling. Goede kaders geven sturing op output, maar bieden ook voldoende ruimte om een invulling mogelijk te maken. Bijvoorbeeld: kies twee of drie beleidsvelden waarop het plan moet excelleren. Op de overige beleidsvelden mag het plan voldoende scoren. Gemeenteraad, college en ambtelijke organisatie: houd vast aan kaders bij ontwikkelen van plannen Het ontwikkelen van woningbouwplannen duurt gemiddeld zeven tot tien jaar, van eerste initiatief tot oplevering.

In deze periode wisselen bestuurlijke ambities regelmatig. Dit leidt dikwijls tot vertraging, omdat zowel intern bij de gemeente als extern bij marktpartijen stappen herhaald moeten worden. Het is daarom belangrijk dat de aan de voorkant bedachte kaders niet tussentijds wijzigen. Zo is voor de gemeente en initiatiefnemers het speelveld duidelijk en worden herhaaldelijke onderhandelingsrondes voorkomen. Naast het aan de voorkant bepalen van een visie en ambities is het dus belangrijk om – bij lopende of prioritaire plannen – hieraan vast te houden en niet telkens te wisselen of op te stapelen.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

11

COLLEGE EN AMBTELIJKE ORGANISATIE: DENK NA OVER WERKEN MET GEMANDATEERDE ONTWIKKELORGANISATIE EN PROJECTLEIDER DIE KEUZES MAG MAKEN Eén van de belangrijkste versnellers voor bestemmingsplanprocessen is werken met een gemandateerde ontwikkelingsorganisatie. Zodra de bestuurlijke visie en ambities duidelijk zijn kan voor verdere invulling van plannen mandatering van gemeenteraad naar het college en bestuurlijk opdrachtgever plaatsvinden. Vervolgens kan de bestuurlijk opdrachtgever op een spreekwoordelijke tandem het mandaat weer doorgeven aan een ambtelijk projectleider, die in het bestemmingsplanproces keuzes mag maken. Dit gaat verder dan een projectleider als ‘doorgeefluik’ naar bestuurders, maar met echte doorzettingsmacht. Het is belangrijk om deze werkwijze ook te borgen met het college en de gemeenteraad. Vooral in middelgrote en grote gemeenten zijn vaak meerdere ambtenaren betrokken bij planvorming, vanuit verschillende disciplines (wonen, ruimte, stedenbouw, groen, verkeer, et cetera). Het speelveld is daarmee complex. Alle disciplines hebben namelijk hun eigen beleid, kaders en ambities. Het lukt niet altijd om op alle disciplines een tien te scoren. Ook vanwege personele wisselingen worden uitgangspunten regelmatig weer ter discussie gesteld.

Om niet eindeloos te onderhandelen en snelheid te behouden moet er een projectleider zijn met doorzettingsmacht om keuzes te maken. Iemand die lef toont en zegt: we hebben aan de voorkant met elkaar deze kaders vastgesteld, daar houden we nu aan vast. Het maken van deze keuzes is alleen mogelijk wanneer gemeentelijke en projectspecifieke kaders duidelijk zijn. Hiermee beschikt het team dat het bestemmingsplan opstelt over een goede leidraad wat belangrijk is in het plan en welke doelstellingen leidend zijn. Het belang hiervan kan nauwelijks overschat worden, maar het komt in de praktijk veelvuldig voor dat dit niet gebeurt. Dit is ook vooral een vertrouwenskwestie. Het college en gemeenteraad moeten het vertrouwen hebben dat ambtenaren handelen in overeenstemming met hun ambities en belangen. Hierover kan gewaakt worden door als gemeenteraad de juiste kaders mee te geven. Dit vanuit de kaderstellende rol die de gemeenteraad heeft.

AANBEVELINGEN COLLEGE EN AMBTELIJKE ORGANISATIE

3.2 Breng woningbouwcorporaties en beleggers in positie om te bouwen Het op peil houden van de bouwproductie in een neergaande markt vraagt om anticyclisch investeren. Woningcorporaties en (institutionele) beleggers zijn bij uitstek partijen om pieken in de markt te scheren en nu in te stappen in nieuwbouw. Zij kunnen grotere aantallen woningen in één keer afnemen. Het starten van een bouwproject valt of staat namelijk bij de voorverkoop. Pas als 60 of 70% van de woningen zijn verkocht kan een bouwer aan de slag. Woningcorporaties en (institutionele) beleggers kijken doorgaans ver over conjunctuurschommelingen heen. Wanneer zij instappen kunnen ontwikkelaars hun verkoopeisen blijven halen, ook wanneer de particuliere koopmarkt terugval gaat vertonen. Breng woningcorporaties en beleggers daarom in positie. Zorg ervoor dat zij bij ontwikkelende partij aan tafel komen en zo vanaf het begin van een project meedenken en doen. Deze partijen weten elkaar nu niet altijd te vinden. Als gemeente kunt u hierin bemiddelen en het eerste contact leggen tussen de relevante partijen. Deze partijen willen namelijk (ook in een neerwaartse markt) wel bouwen, maar kunnen dit in veel gevallen niet door een gebrek aan locaties.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

12

WONINGMARKT KANTELT DOOR HYPOTHEEKRENTESTIJGING EN HOGE INFLATIE EN BOUWKOSTEN De woningmarkt is aan het kantelen. De hypotheekrente is de afgelopen maanden sterk gestegen: van minder dan 1 naar zo’n 4,5%. Dit heeft invloed op de financieringsmogelijkheden van huishoudens, zij kunnen minder geld lenen en een minder dure woning kopen. Daarbij is de koopkracht van huishoudens afgenomen door de hoge inflatie. Het gevolg is dat er minder bezichtigingen plaatsvinden, woningen langer te koop staan, de prijzen van woningen (licht) dalen en dat overbieden minder vaak nodig is. In november 2022 daalden de huizenprijzen voor de vierde maand op rij. De Nederlandse Bank (DNB) verwacht dat deze daling ook de komende twee jaar nog doorzet. DNB verwacht dat woningen de komende twee jaar meer dan 6% minder waard zullen worden. Daarentegen is de verwachting dat de bouwkosten ook in 2023 nog zullen stijgen. Lange tijd was de bouwkostenstijging geen onoverkomelijk probleem. De verkoopkosten van nieuwbouwwoningen stegen immers ook. De gestegen hypotheekrente en oplopende inflatie zorgen en daarentegen voor dat de hogere kosten nu niet meer (zo makkelijk als voorheen) doorberekend kunnen worden aan de consument. Dit zorgt voor financiële problemen in lopende projecten en maakt het opstarten van nieuwe woningbouwprojecten risicovoller. De kans op planuitval neemt hierdoor toe.

Dit zien we ook terug in de nieuwbouw verwachtingen voor 2023. WoningbouwersNL verwacht, op basis van het aantal afgegeven afbouwcertificaten, dat er in 2023 ongeveer 60.000 woningen gebouwd gaan worden. Dit zijn er ruim 10.000 minder dan afgelopen jaar. De woningvraag is en blijft echter onverminderd hoog. Het op gang houden van de woningbouwproductie is daarom essentieel.

3.3 Zorg voor een planvoorraad van 130% en stuur op wens doelgroepen De gerealiseerde woningen in de periode 2017-2021 zijn samen met de woningbouwplannen tot 2030 net genoeg om de ambities en doelen uit het volkshuisvestingsbeleid te behalen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met mogelijke planuitval en vertragingen. We adviseren daarom te beschikken over een planvoorraad die 130% bedraagt van de toekomstige behoefte. Dit betekent dat Nieuwegein nog zo’n 400 extra woningen moet toevoegen aan haar harde en zachte plancapaciteit om het doel van 5.000 extra woningen in 2030 ook daadwerkelijk te behalen. Omdat planvorming gemiddeld zo’n 7 tot 10 jaar duurt is noodzakelijk om deze plannen nu al op te starten. Heb daarbij ook aandacht voor de wensen van de woningzoekenden in Nieuwegein. De woningbouw realisaties en plannen sluiten nu niet altijd voldoende aan bij de wensen van deze groepen.

3.4 Zet instrumenten in om realisatie (lage) middenhuur te verhogen Er zijn diverse instrumenten beschikbaar om te sturen op aantallen en kwaliteit van middenhuurwoningen. Een deel van deze instrumenten zet u al in. In de Aanvulling Woonvisie 2015 (2019) is namelijk opgenomen dat tot 2030 gestreefd wordt naar de realisatie van 1.000 gereguleerde middenhuurwoningen, waarvan 600 woningen in het lage middenhuur segment. In het verlengde hiervan zijn in 2020 de beleidsregels middenhuur opgesteld. Hierin is beschreven wat een (lage) middenhuurwoning is en aan welke voorwaarden deze moet voldoen. Ook zijn hierin beleidsregels opgenomen dat voor alle projecten met huurwoningen een verplicht percentage van 12% lage middenhuur woningen geldt. Ondanks dat worden vooral uw kwalitatieve doelstellingen op het gebied van middenhuur (600 lage middenhuur woningen tot 2030) zowel in de realisatiecijfers als in de toekomstige plannen niet gehaald.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

13

NATIONALE WOON- EN BOUWAGENDA ZET VOL IN OP BETAAL- EN BESCHIKBAARHEID Ook in de Nationale Woon- en Bouwagenda is volop aandacht voor betaal- en beschikbaar. De ambitie is een woning voor iedereen waarbij de woonlasten aansluiten bij hun inkomen. Het doel is daarom het realiseren van 100.000 woningen per jaar (inclusief flex- en transformatiewoningen en splitsing van woningen). Het lange termijndoel is om 900.000 woningen tot en met 2030 te realiseren. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Borg bestaand beleid en kies eventueel extra instrumenten op basis van uw wensen en grondpositie(s) Borg daarom uw bestaande beleid (Aanvulling Woonvisie 2015 en beleidsregels middenhuur 2020) daarom beter in lopende en nieuwe projecten en overweeg om extra instrumenten in te zetten. Het grondeigendom is belangrijk in de keuze voor instrumenten. Als u zelf de grond bezit waarop u middenhuur wilt realiseren, dan kunt u relatief makkelijk sturen met het bestemmingsplan en afspraken maken bij de grondverkoop (zie onderstaande tabel). Als u de grond niet zelf in bezit heeft is sturen lastiger, maar niet minder goed mogelijk.

Anterieure overeenkomsten of een huisvestingsverordening zijn effectieve instrumenten om afspraken te maken over kwantiteit en kwaliteit (zie onderstaande tabel).

Het bestemmingsplan

U kunt in een bestemmingsplan een categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur aanwijzen. Ter aanvulling op het bestemmingsplan is een gemeentelijke verordening nodig: de verordening middenhuur. In de verordening legt de gemeente het volgende vast: de maximale aanvangshuur, indexatie daarvan en de termijn dat de woningen (in ieder geval) behouden blijven als middenhuurwoning.

De huisvestingsverordening

Vanuit de Huisvestingswet (2014) kunt u de huisvestingsverordening invoeren. Hierin kan (huur)woonruimte worden aangewezen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Zonder deze vergunning mag deze woonruimte niet voor bewoning gebruikt worden. De huisvestingsvergunning kunt u dus inzetten als toewijzingsinstrument om middenhuurwoningen aan te wijzen voor bepaalde doelgroepen, zoals gezinnen met een middeninkomen of doorstromende sociale huurders.

De anterieure overeenkomst

Wordt afgesloten voorafgaand aan een gebiedsontwikkeling. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Het biedt daardoor relatief veel flexibiliteit om afspraken op maat te maken. Het alternatief is het striktere exploitatieplan (publiekrechtelijk). Gemeenten en marktpartijen geven hier doorgaans niet de voorkeur aan.

Privaatrechtelijke afspraken

Met privaatrechtelijke afspraken bij grondverkoop of bij uitgifte in erfpacht kunt u flexibel afspraken maken over kwantitatieve en kwalitatieve aspecten (net als bij de anterieure overeenkomst).

Prestatieafspraken

Prestatieafspraken zijn een middel waarmee u met de corporatie afspraken kunt maken over de bestaande voorraad en nieuwbouw van middenhuurwoningen. Corporaties mogen in principe 7,5% van hun woningen vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Afspraken hierover moeten worden vastgelegd in de prestatieafspraken. Ook met beleggers kunt u prestatieafspraken maken. Door de privaatrechtelijke sfeer zijn de afspraken relatief vormvrij.

Grondprijs

Specifiek grondprijsbeleid voor middenhuur nodigt investeerders uit tegen marktconforme voorwaarden te investeren in uw gemeente. De (residuele) grondwaarden onder huurwoningen liggen doorgaans lager dan voor koopwoningen.

Vereveningsfonds

Via uw beleidsregels middenhuur vraagt u partijen in plannen met huurwoningen 12% middenhuur te realiseren. In kleine plannen of op sommige (trasformatie) locaties is een dergelijk programma daarentegen soms moeilijk in de praktijk te brengen. Er wordt daarom steeds vaker gewerkt met een gemeentelijk vereveningsfonds waarmee het realiseren van (in dit geval)

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

14

middenhuur woningen kan worden afgekocht door het verschil in grondwaarde in het fonds te storten. Hiermee kunnen partijen die ergens anders middenhuur realiseren een bijdrage in de kosten ontvangen. U gaat dit instrument al inzetten. Momenteel wordt een verveningsfonds opgesteld voor sociale huur (30%) en lage middenhuur (12%).

3.5 Maak meer werk van structurele monitoring realisaties en toekomstbestendigheid voorraad Scherp woningbouwmonitor aan zodat deze beter past bij de doelen uit het woonbeleid We constateren dat de gemeente Nieuwegein de afgelopen jaren veel inzet heeft gepleegd op de doelstellingen rondom nieuwbouw. De peildatum en opbouw van de woningbouwmonitor sluiten daarentegen niet altijd aan bij de geformuleerde doelen uit het woonbeleid. Hierdoor kan niet voor elk doel (kwantitatief en kwalitatief) de voortgang structureel en volledig gemonitord worden. Bijvoorbeeld: de behaalde resultaten ten aanzien van de doelen voor nultredenwoningen en verzorgd wonen zijn niet terug te vinden in de monitor. Hierdoor beschikt de afdeling wonen niet over een actueel overzicht van gerealiseerde en geplande woningen. Hierdoor is niet duidelijk in hoeverre beleidsdoelen gehaald worden en/of hoe reëel deze zijn en waar bijsturen eventueel nodig is. We adviseren daarom de opbouw van de monitor aan te scherpen zodat deze beter past bij de doelen van het woonbeleid en vaker dan een keer per jaar te actualiseren. Monitor resultaten bestaande voorraad beter: vindt fragmentarisch plaats, meer inzicht nodig Daarnaast wordt de bestaande voorraad door zowel ambtenaren als woningmarktpartners als uitdaging voor de toekomst benoemd. Op dit moment vindt monitoring van resultaten fragmentarisch plaats.

Ook voor de bestaande voorraad missen daarom er veel inzichten. Maak daarom meer werk van structurele monitoring van de bestaande woningvoorraad. Met name in de particuliere voorraad kunnen kwetsbaarheden voorkomen, in relatie tot met name levensloopgeschiktheid en duurzaamheid. Creëer om gericht bij te kunnen sturen een dashboard voor de toekomstbestendigheid en kwetsbaarheid van particuliere woningen te monitoren. Dit gaat dus verder dan een dashboard over gerealiseerde woningen (woningbouwmonitor). Daarvoor is het belangrijk dat de gemeente scherp heeft wat onder toekomstbestendige woningen en wijken verstaan wordt. Het vaststellen van uitgangspunten of een definitie helpt hierbij. Het is belangrijk dat monitoring inzicht biedt in de kwalitatieve doelstellingen die de gemeente wil behalen. Naast de kenmerken van de woning en buurt is het relevant om inzicht te krijgen in de eigenaren van deze kwetsbare woningen.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Bijlagen: bevindingen per thema

15

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

16

Uitgangspunten volkshuisvestingsbeleid 1.1 Totstandkoming vigerend volkshuisvestingsbeleid (tijdlijn) In deze paragraaf beschrijven we de totstandkoming van het volkshuisvestingsbeleid. Hiervoor gebruiken we de rapporten en beleidsstukken die centraal staan in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Nieuwegein. Woonvisie 2015 Op 24 september 2015 is de woonvisie van de gemeente Nieuwegein vastgesteld. Het doel van de woonvisie is om iedereen prettig te laten wonen in Nieuwegein en woonwensen en woningbehoefte van inwoners zoveel mogelijk te realiseren binnen de gemeente. Nieuwegein wil daarbij inzetten op starters, stijgers en ouderen en zorg. In de woonvisie staan daarom de volgende vier opgaven centraal: vitale stad, betaalbaar wonen, wonen en zorg en kwaliteit en duurzaamheid. In onderstaande tabel een overzicht van de ambities die zijn geformuleerd bij iedere opgave. Tabel 2: Ambities bij opgaven uit Woonvisie 2015 Opgave Vitale stad

Betaalbaar wonen

Wonen en zorg

Kwaliteit en duurzaamheid

Ambities • De huidige woningbouwambitie van 3.300 woningen realiseren • Ervoor zorgen dat inwoners hun wooncarrière in Nieuwegein kunnen maken • Burgerinitiatieven ten aanzien van woningbouw en transformatie faciliteren • Sociale huurwoningen die te huur worden aangeboden passen qua prijs bij de vraag • Een woningvoorraad met 30% sociale huur, die gedifferentieerd is naar grootte • Verbeteren van positie woningzoekenden om in aanmerking te komen voor een huurwoning • Meer geschikt maken van bestaande woningvoorraad voor ouderen en mensen met een beperking • Voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen (nieuwbouw en transformatie) • Woonruimteverdeling zo inrichten dat woningen (geschikt voor zorg) bij juiste persoon terecht komen • Extramuralisering van woonzorgvoorzieningen faciliteren • Verduurzamen woningvoorraad voor verlagen woonlasten en terugdringen energieverbruik • Verbeteren kwaliteit en uitstraling bestaande woningvoorraad • Duurzame nieuwbouw en transformatie

Bron: Woonvisie 2015, gemeente Nieuwegein.

Toekomstvisie Nieuwegein naar 2025 Op 31 maart 2016 is de Toekomstvisie Nieuwegein naar 2025 vastgesteld. In de toekomstvisie zijn de hoofdlijnen en ambities voor de toekomstige ontwikkeling van Nieuwegein opgesteld. In 2025 wil Nieuwegein zich onderscheiden door een combinatie van een levendige binnenstad en plezierig wonen. Nieuwegein wil een toekomstbestendige stad zijn, aantrekkelijk voor nieuwe, jongere doelgroepen. Een stad waar tegelijkertijd huidige inwoners plezierig van hun oude dag kunnen genieten. Het woningaanbod moet divers en kwalitatief goed zijn in toekomstbestendige, schone en veilige wijken. Om dit te bereken zijn in de visie vier speerpunten opgesteld en uitgewerkt waar de gemeente op inzet: • Verbonden met de stad, verbonden met elkaar • Fijn en groen wonen rondom een levendig centrum • Een toekomstbestendige stad voor jong en oud • Een bedrijvige stad in een sterk regio

17

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Programma Woonwijs 2016-2020 In mei 2016 is het programma Woonwijs 2016-2020 afgerond. Het hoofddoel van het programma is dat ouderen en mensen met een (tijdelijke) beperking zo zelfstandig mogelijk kunnen (blijven) wonen door het geschikt maken en houden van de woningvoorraad, woonomgeving en voorzieningen, en door het vernieuwen van de zorg. De doelen waar dit programma een bijdrage aan leverde: • Woonwijs draagt eraan bij dat inwoners fijn ouder kunnen worden en dat er passend woningaanbod is voor iedereen in de stad, jong en oud. Het versterken van de zelfredzaamheid van inwoners en gebruik maken van de sociale inbedding in de buurt, zodat mensen zich verbonden voelen met de stad en met elkaar, leidt tot minder eenzaamheid. • Door middel van nieuwbouw en (kantoor)transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen, verzorgd wonen en een variatie aan betaalbare, kleinschalige woonvormen tussen 24-uurszorg en zelfstandig wonen in voor mensen met een beperking. • Door te voorzien in voldoende woonruimte voor de uitstroom van mensen uit de maatschappelijke opvang en beschermd wonen, met daarbij passende ondersteuning. • Door tijdelijk huisvesting met ondersteuning te bieden aan jongeren en volwassenen die dakloos dreigen te worden of waarvoor de kans op maatschappelijk uitval groot is.

Woningbouwprogramma 2030 Op 18 mei 2017 is het Woningbouwprogramma 2030 vastgesteld door de gemeenteraad van Nieuwegein. Het Woningbouwprogramma 2030 vormt daarmee het kader voor verwachte en onverwachte woningbouwontwikkelingen. In het Woningbouwprogramma 2030 is – op basis van een resterende behoefte en de woningbouwprognose – bepaald dat er tot 2030 in de gemeente Nieuwegein nog behoefte bestaat aan 3.500 extra woningen. Om invulling te geven aan deze behoefte zijn in het Woningbouwprogramma 2030 67 kansrijke woningbouwlocaties opgenomen. De woningbouwlocaties die tot 2030 te realiseren zijn bieden indicatief ruimte aan zo’n 3.100 tot 5.200 woningen (zie onderstaande tabel). Hiermee kan (ruimschoots) worden voorzien in de behoefte aan de in het programma benodigde 3.500 woningen tot 2030. Tabel 3: Overzicht schatting van capaciteit locaties Locatie Binnenstad Mooi Rijnhuizen Blokhoeve De Wiers Zuid Rood voor rood Rood voor rood (schoollocaties) Overige locaties Totaal

Gemiddeld

Gemiddeld (incl. planuitval) 700 660 300 420 930 60 100 3.170

1.170 1.100 500 700 1.560 100 160 5.290

Bron: Woningbouwprogramma 2030, gemeente Nieuwegein. * Bij de inschatting van de capaciteit is rekening gehouden met de omgeving waarin de locatie is gesitueerd. Nieuwe woningen moeten qua maat en schaal passen in deze omgeving.

Naast kwantitatieve kaders (aantal woningen) zijn er in het Woningbouwprogramma 2030 ook enkele kwalitatieve kaders meegegeven voor de uitwerking van de woningbouwlocaties. De locaties moeten voldoen aan onderstaande aspecten: • De nieuwbouw moet passen in de omgeving. De maat en schaal van het woningbouwplan zijn daarom belangrijk voor een passende invulling van het programma. Ook randvoorwaarden zoals parkeren moeten goed zijn geregeld. • Het hele perceel, dus ook de buitenruimte, maakt deel uit van een herontwikkeling. Niet alleen de ‘voetafdruk’ van het gebouw. • In de stad moet sprake zijn van voldoende sociale woningbouw, namelijk 30% van het totale aanbod. Dit percentage is dan ook het uitgangspunt bij de ontwikkeling van grotere woningbouwprojecten.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

•

•

18

Binnen de aangewezen zorgcirkels (conform Woonvisie 2015) worden met name woningen gerealiseerd voor doelgroepen die afhankelijk zijn van voorzieningen. Ook voormalige schoollocaties zijn bij uitstek geschikt voor herontwikkeling naar woningen voor ouderen en zorg. Nieuwbouw moet vooral voorzien in woningen voor starters, stijgers en ouderen en zorg.

Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2018-2022 Het Woningbouwprogramma 2030 dient als startpunt voor de verdere ontwikkeling van woningbouw in Nieuwegein. De uitvoering van het Woningbouwprogramma 2030 is geconcretiseerd in het bijbehorende Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2018-2022. Dit document is op 19 december 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Nieuwegein. De vaststelling van het Woningbouwprogramma 2030 betekent dat het bouwtempo verhoogd moet worden. Om de ambitie van 3.500 extra woningen in 2030 te behalen moet het bouwtempo opgeschroefd worden van gemiddeld 150 woningen per jaar (periode 2017 en eerder) naar zo’n 270 woningen per jaar. Het uitvoeringsprogramma richt zich vooral op acties voor nieuw op te starten ontwikkelingen. Daarnaast geeft het programma ook bijsturing aan lopende ontwikkeling. Aandachtspunten en accenten bij nieuwe ontwikkelingen Om ervoor te zorgen dat de juiste woningen worden gerealiseerd moeten nieuwe ontwikkelingen voldoen aan onderstaande punten: • Het woningbouwplan moet aansluiten bij de doelgroepen uit de Woonvisie 2015. Binnen het plan moeten daarom voornamelijk woningen gerealiseerd worden voor starters, stijgers, ouderen en/of wonen met zorg. Concreet betekent dit dat het gaat om sociale huurwoningen, middeldure, vrije sector huurwoningen en/of duurdere koopwoningen.

• Binnen 400 meter vanaf voorzieningen moet woningbouw gericht zijn op langer zelfstandig thuis wonen. In het programma Woonwijs is berekend dat er 1.800 nultredenwoningen nodig zijn voor langer zelfstandig thuis wonen van ouderen. Hiervan dienen er 1.000 geschikt te zijn voor verzorgd wonen. • 30% van het programma moet bestaan uit sociale huur, met aandacht voor bijzondere doelgroepen. In de Woonvisie 2015 is vastgelegd dat de gemeente wil dat 30% van de totale voorraad bestaat uit sociale huurwoningen. Dit betekent dat ook bij uitbreiding 30% sociale huur moeten worden gerealiseerd. Concreet betekent dit dat: • Bij private ontwikkelingen vanaf 60 woningen 30% van de woningen sociale huur moeten zijn. • Bij projecten op gemeentegrond vanaf 60 woningen minimaal 30% sociale huur moet zijn en meer wanneer dat nodig is om op stadsniveau 30% sociale huur te realiseren; Afwijken van deze percentages is alleen mogelijk met goedkeuring van het college. Ook moeten verzoeken tot afwijking goed onderbouwd worden. Een mogelijkheid om af te wijken is bijvoorbeeld als de 30% verplichte sociale huur gecompenseerd wordt met andere projecten in de buurt (zoals in Rijnhuizen, City-West en Wiers-Zuid). In het Uitvoeringsprogramma 2018-2022 zijn geen specifieke eisen opgenomen voor de realisatie van middenhuur woningen.

Ten tijden van het opstellen van het uitvoeringsprogramma wilde de gemeente eerst testen, aan de hand van enkele casussen, welke eisen ze zou kunnen stellen in middeldure huur alvorens hier beleid op vast te stellen. Ook wilde de gemeente een extern bureau inhuren om hen te adviseren over welke beleidseisen in de situatie van Nieuwegein het meest recht doen aan de opgaven. Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040 Op 21 september 2017 is de Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040 ondertekend. De routekaart geeft aan hoe de gemeente Nieuwegein invulling wil geven aan de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn. Er wordt bijvoorbeeld fors ingezet op energiebesparing. Wat wonen betreft gaat het daarbij om het isoleren van woningen, de bewustwording van bewoners en het realiseren van energieneutrale nieuwbouw.

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

19

Visie klimaatadaptatie In oktober 2018 is de visie klimaatadaptatie vastgesteld. De gemeente Nieuwegein krijgt te maken met meer en heftigere regenbuien, langere droge periodes en meer hete zomerse dagen en nachten. Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen moet nu al stap voor stap geïnvesteerd worden in een klimaatbestendige inrichting van de stad. Vergroening draagt in belangrijke mate bij aan de klimaatbestendigheid. Klimaatadaptatie dient daarom ook meegenomen te worden bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Aanvulling Woonvisie 2015 Op 25 april 2019 is de Aanvulling Woonvisie 2015 vastgesteld. De opgaven en bijbehorende ambities en acties uit de Woonvisie 2015 vormen nog steeds de belangrijkste punten voor het volkshuisvestingsbeleid van Nieuwegein. Er zijn echter enkele punten die een aanscherping of aanvulling behoeven. Dit onder andere doordat de woningmarkt (zowel de koop als huursector) in de tussentijd onder druk is komen te staan. Zonder (extra) sturing worden niet de woningen gebouwd waar behoefte aan is. Door de juiste woningen te bouwen komen er daarentegen juist mogelijkheden om door te stromen binnen de Nieuwegeinse woningmarkt. Deze aanvulling beoogd dan ook sturing te geven met het uiteindelijke doel: een passende woning voor iedereen. In onderstaande tabel zijn de aanvullende ambities per opgave samengevat.

Tabel 4: Aanvullende ambities uit Aanvulling Woonvisie 2015 Opgave Vitale stad

Een passende woning voor iedereen (was ‘betaalbaar wonen’) Wonen en zorg

Kwaliteit en duurzaamheid

Aanvullende ambities • De ambitie van het woningbouwprogramma 2030 verhogen van 3.500 naar 5.000 woningen • Bij invulling van locaties de kwalitatieve uitgangspunten uit het woningbouwprogramma aanhouden • Aansluiten bij de wensen van de Nieuwegeinse woningzoekenden en bouwen voor doorstroming • Streven naar een passende woning voor iedereen • Streven naar de realisatie van 1.000 gereguleerde middenhuurwoningen tot 2030, waarvan 600 woningen tot het lage middenhuur segment behoren • De vraag vanuit maatschappelijke opvang en beschermd wonen naar zelfstandige huisvesting accommoderen • Zorgen voor voldoende intramurale zorgvoorzieningen • Klimaatadaptatie meenemen bij nieuwbouw en de aanpak van de bestaande woningvoorraad • Transformaties van kantoren moeten een kwaliteitsniveau met toekomstwaarde hebben • Wijzigen van woningvoorraad via omzetten en splitsen alleen mogelijk maken wanneer het de kwaliteit van de woonomgeving niet aantast

Bron: Aanvulling Woonvisie 2015, gemeente Nieuwegein.

1.2 Aankomende ontwikkelingen in het volkshuisvestingsbeleid Voordat we stil staan bij de verschillende beleidsthema’s van het volkshuisvestingsbeleid en de resultaten hierop (zie bijlagen) brengen we enkele actuele inzichten over de ontwikkeling van de woningmarkt en prognoses in beeld. Woningvoorraad in gemeente Nieuwegein toegenomen met 3.035 woningen (+11%) sinds 2012 De afgelopen tien jaar is het aantal woningen in de gemeente Nieuwegein toegenomen met 3.035 woningen. Dit is een stijging van circa 11% (van circa 26.410 in 2012 naar 29.445 in 2021). Het aantal huishoudens nam in die periode toe met 2.455 (+9%). Sinds 2012 is de bouwproductie sterk aangetrokken. Per jaar nam de woningvoorraad toe met gemiddeld 300 woningen (CBS, 2022). De ABF prognose uit 2013 ging uit van een toename van circa 1.700 huishoudens (+6%) tussen 2012 en 2021. De werkelijke huishoudensontwikkeling lag hier in deze periode met zo’n 760 huishoudens relatief sterk boven. Het aantal huishoudens nam namelijk toe met 2.455 (+9%). Zie onderstaande figuur.

20

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Figuur 1: Historische ontwikkeling van woningvoorraad en huishoudens 30.000 29.500 29.000 28.500 Woningvoorraad

28.000

Huishoudens

27.500

Prognose huishoudens Primos 2013

27.000 26.500 26.000 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: CBS (2022, cijfers over 2012 t/m 2021) en ABF Research (Primos 2013).

Actuele prognoses fluctueren sterk in verwachtingen over bevolkingsgroei Naar de toekomst toe laten actuele prognoses ook fluctuerende voorspellingen zien, zie figuur 2. Dit komt onder andere doordat prognoses worden beïnvloed door woningbouwambities en plannen. Tussen 2022 en 2040 gaan de ABF ramingen – Primos 2020, 2021 en 2022 – uit van een groei van respectievelijk 4.900, 4.455 en 5.775 huishoudens. Dit leidt ertoe dat de bandbreedte voor de woningbouwbehoefte waarbinnen de gemeente moet opereren groot is. Tussen de hoogste (Primos 2022) en laagste (Primos 2021) prognose zit 1.320 huishoudens (en dus woningen) verschil. Tijdens het schrijven van het provinciaal programma wonen en werken 2021 (vastgesteld op 5 oktober 2021) was Primos 2020 de meeste actuele huishoudensprognose voor de gemeente Nieuwegein. In het regionale beleidsdocument is voor Nieuwegein uitgegaan van een huishoudensgroei van 3.335 huishoudens in de periode 2020-2030. Figuur 2: Prognoses gemeente Nieuwegein in perspectief, periode 2012-2040 37.000 35.000 33.000

Historisch (hh. ontw.) Primos 2020

31.000

Primos 2021 29.000

Primos 2022

27.000 25.000 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Bron: CBS (2022) en ABF Research (Primos 2020, 2021 en 2022).

21

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

Verwachting dat huishoudensgroei na 2032 doorzet, maar onderliggend speelt vergrijzing De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de gemeenten Nieuwegein nog flink. Ook na 2032 zal het aantal huishoudens in de gemeente Nieuwegein verder doorgroeien. Volgens de verschillende ABF prognoses stijgt het aantal huishoudens in de periode 2032-2037 binnen een bandbreedte van 770 tot 1.490 huishoudens. Wel vlakt de groei af te ten opzichte van de periode ervoor. Tussen 2022 en 2032 wordt de groei geraamd in een bandbreedte van 3.210 tot 3.640 huishoudens. Tot 2037: dubbele vergrijzing, maar ook groei gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 54 jaar Onderstaand figuur toont de ontwikkeling van verschillende doelgroepen in de gemeente Nieuwegein, voor de komende tien jaar (blauwe staven) en de vijf jaar daarna (groene staven), op basis van de meest recente ABF prognose (Primos 2022). Wat opvalt is dat alle doelgroepen behalve de alleenstaanden en stellen van 55 t/m 74 jaar de komende 10 jaar groeien. De gezinnen en 75-plussers groeien het hardst. Dit komt door de dubbele vergrijzing: het aandeel oudere personen neemt toe en tegelijkertijd worden de oudste ouderen (75+) steeds ouder. Daarnaast signaleren we de vijf jaar daarna een beperkte afname van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. De andere doelgroepen blijven (door)groeien.

Tabel 5: Huishoudensontwikkeling gemeente Nieuwegein naar doelgroepen (Primos prognose 2022) Doelgroep Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar Alleenstaanden en stellen 75+ Totaal

Omvang 2022 4.300 9.860 3.855 8.265 3.710 29.990

Omvang 2032 4.755 10.705 4.885 7.605 5.695 33.645

Bron: ABF Research (Primos 2022). Bewerking: Stec Groep (2022).

Omvang 2037 4.475 11.345 5.495 7.620 6.200 35.135

Ont. 2022-2032 +455 +845 +1.030 -655 +1.980 +3.655

Ont. 2032-2307 -280 +640 +610 +15 +510 +1.495

Een prettige en passende woning voor iedereen 22.155

22

Vitale stad 2.1 Probleem- en doelstellingen In deze paragraaf lichten we de probleem- en doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Nieuwegein kort toe. Deze uiteenzetting is gebaseerd op de geldende woonvisie ‘Woonvisie 2015’, de ‘Aanvulling Woonvisie 2015’ en het ‘Woningbouwprogramma 2030’ met bijbehorend uitvoeringsprogramma ‘Uitvoeringsprogramma woningbouw 2018-2022’. Probleemstelling: • Volgens het woningbehoefteonderzoek dat ten grondslag ligt aan de Woonvisie 2015 is de vraag naar woningen in de gemeente Nieuwegein aanzienlijk groter dan het bestaande aanbod. Er is vooral een tekort aan sociale huurwoningen, middenhuur, huurwoningen in de vrije sector en koopwoningen met een prijs vanaf € 300.000. • Volgens het woningmarktonderzoek van Site (Locatieonderzoek woningbouw regio Utrecht, 2018) heeft Nieuwegein tot 2040 behoefte aan 5.750 extra woningen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het inlopen van het huidige tekort aan woningen. Bij het toevoegen van deze aantallen blijft de druk op de woningmarkt dus gelijk. Op de kortere termijn (tot 2028) heeft Nieuwegein behoefte aan 2.900 extra woningen, zo blijkt op basis van een in 2019 uitgevoerde woningmarktanalyse van Companen. De woningvraag komt voornamelijk van starters, stijgers en ouderen.