Bijlage 4: bijlagen toelichting bestemmingsplan Streefkerk, Dorpsstraat-oost

De verdeling van het programma is gemaakt op basis van de volgende 5 afwegingscriteria: 1. Ruimtelijk passend in de omgeving, zie ruimtelijke criteria per locatie in het raamwerk 2. Strategische positie van de locatie in het raamwerk, zie ruimtelijke criteria per locatie in het raamwerk 3. Actuele behoefte op basis van woningbehoefte onderzoek (kwantitatief) 4. Fasering afgestemd op het bouwtempo per jaar, afhankelijk van de benodigde tijdspad mbt planvoorbereiding en vergunningen (fasering) 5. Gezonde verhouding tussen grondgebonden en gestapelde woningen (kwalitatief)

Kwalitatief De woningbehoefte richt zich met name op de koopsector. In de huursector wordt vooral voor de vervangingsbehoefte gebouwd; uitbreiding is daar niet aan de orde. Vraag is er vooral naar eengezinswoningen en in mindere mate naar appartementen. Het programma bevat nu een vrij groot aandeel appartementen ten opzichte van de verwachte vraag. Het programma bevat voldoende flexibiliteit om in plaats van appartementen een ander type woningen te bouwen, als de markt daarom vraagt. De locatie Klimaatdijk biedt daarvoor kansen. Het stedenbouwkundig concept geeft ruimte om te variëren in type woning. Ook de locatie Timmerfabriek biedt voldoende mogelijkheden om naast of in plaats van appartementen een ander type woning te ontwikkelen. Voor Streefkerk dient een gezonde verhouding tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningen gerealiseerd te worden passend bij de actuele behoefte.

Ten opzichte van reeds vastgesteld beleid, woningmarktscan gemeente Molenwaard en regionale/provinciale afspraken, sluit het voorgestelde programma nog niet volledig aan. De ontwikkellocaties bieden echter wel kansen voor het toevoegen van onderscheidende woonmilieus en deels ten behoeve van de bovenregionale woningmarkt. Het programma bevat voldoende flexibiliteit om verschillende type woningen te bouwen, als de markt daarom vraagt.

Acties • Bij elke initiatiefase van een concrete ontwikkeling wordt de woningbouwprogrammatabel gemonitord. Herijking is alleen mogelijk als voldaan wordt aan de gestelde eisen.

Omdat nu niet goed voorspelbaar is voor de verschillende locaties welk woningaanbod in de toekomst passend zal zijn op de marktvraag (goedkoop/duur, grondgebonden/appartementen), is de woningbouwprogramma zoals opgenomen in het raamwerk een dynamische tabel. Bij elke initiatiefase van een concrete ontwikkeling wordt de woningbouwprogrammatabel gemonitord. De gemeente en de ontwikkelende partijen monitoren vooruitlopend op de planvorming de lokale/regionale woningmarkt en bepalen op basis hiervan welk bouwprogramma passend is voor de betreffende fasen. Deze manier biedt voldoende flexibiliteit om in te spelen op veranderende marktomstandigheden. Herijken van het woningbouwprogramma en afwijken van de Woningmarktscan Gemeente Molenwaard is alleen mogelijk als voldaan wordt aan de volgende eisen: • Het programma voldoet aan de 5 afwegingscriteria • Toetsers dienen mee te lopen met het proces. De provincie Zuid Holland en de regio AV (Alblasserwaard en Vijfherenland) zijn aan bord bij de feitelijke uitvoering van de plannen en de besluitvorming. • De herijking van de woningbouwprogrammatabel en afwijken van de Woningmarktscan Gemeente Molenwaard wordt afgestemd met de regio AV • Integrale afstemming in tijd en programma tussen de verschillende ontwikkelingen binnen het raamwerk

40

STREEFKERK

Adres/plan 1. Timmerfabriek

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026-2030

2015-2030

Tot 2025

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

bouw

sloop

brutoproductie

23

14

6

16

-24

2. Klimaatdijk

12

3. De Bongerd

12

4. Dorpsstraat 27 Europan

4

5. Dorpsstraat 31

1

12

12

8 -1

6. Kooikerspad

10

7. CPO Kooikerspad

8

10

50

1

8. Nieuwe Veer / De Jong

Tot en met 2030 nettoproductie

brutoproductie

nettoproductie

0

0

0

0

59

35

59

35

36

36

36

36

20

20

20

20

4

4

4

4

1

0

1

0

20

20

70

70

9

9

9

9

0

0

0

0

9. Bosstraat 13-27

9

-8

9

1

9

1

10. Herbouw dijkverzwaring

7

-7

7

0

7

0

11. Kerkstraat 13

2

2

2

2

2

5

5

5

5

0

0

0

0

0

0

0

0

172

132

222

182

12. Diverse plannen

5

Brutoproductie

23

14

11

8

35

17

20

12

12

10

10

50

sloop 2015‐2030

‐8 15

14

11

8

‐32 3

17

20

12

12

10

10

50

Nettoproductie

-40

‐40

Kwantitatief: Woningbouwprogrammering en fasering, stedenbouwkundig raamwerk Streefkerk

Kwalititatief: Bron: Woningmarktscan Gemeente Molenwaard 2016, Copan.

41

3 Aanpak winkelstrip (2019/2021)

4 Ontwikkeling Locatie de Bongerd De gemeentelijk wil voor de locatie De Bongerd een bouwprogramma realiseren dat aansluit op de lokale woningbehoefte en zich goed verhoud tot de bouwprogramma’s. De gemeente zal in samenspraak met de omgeving dit nieuwbouwplan voor deze locatie opstellen. Daartoe zal de gemeente met woningcorporatie Beter Wonen een overeenkomst sluiten over het verwerven van de locatie De Bongerd en op termijn de huidige opstallen doen slopen. Vooralsnog gaat de gemeente uit van een programma met ca 8 grondgebonden woningen aan de zuidzijde van de locatie en ca 12 appartementen die rug aan rug komen te staan met de achterzijde winkelstrip Kerkstraat. Te onderzoeken valt of de beoogde invulling met appartementen ook realiseerbaar is met grondgebonden woningen. In het vierde kwartaal 2018 zal gemeente in overleg treden met beter Wonen voor het verwerven van de locatie De Bongerd. In het eerste kwartaal 2019 zal het college aan de gemeenteraad een procesvoorstel voorleggen voor het tot ontwikkeling brengen van de locatie De Bongerd. Na eerste analyse van deze ontwikkeling is wel duidelijk dat er ingrijpende wijzigingen aan de infrastructuur noodzakelijk zijn: straten riolering en ter plaatse spelende civieltechnische problemen (water overlast).

De verkoopopbrengsten van de te ontwikkelen woningen zullen deze noodzakelijk investeringen niet geheel afdekken en er zal een gemeentelijke bijdrage noodzakelijk zijn om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

De huidige winkelstrip Kerkstraat heeft voor de gemeenschap Streefkerk een belangrijke functie en waarde. De winkels bedienen vrijwel alleen de Streefkerkse bevolking en heeft weinig aantrekkingskracht voor anderen. Dit stelt direct ook begrenzing aan financiële mogelijkheden van de ondernemers bij het ontwikkelen van verbeterplannen. Een deel van de winkelstrip wordt benut voor andere functies: wonen, opslag en kantoor; enkele panden staan leeg. Daarnaast zijn er ook enkele winkels die in een zijstraat zijn gevestigd en niet in de winkelstrip. Bovendien lijden aantal panden aan achterstallig onderhoud waardoor de uitstraling te wensen overlaat. Om de uitstraling te verbeteren is een vernieuwing van de puien in de winkelstrip noodzakelijk. In individuele gesprekken met ondernemers komt de wens naar voren om de winkelstrip weer volledig met winkels in te vullen. Streefkerk is een kleine kern met twee grotere, naastgelegen kernen met betere winkelvoorzieningen, zodat niet verwacht kan worden dat de winkelstrip zich met nieuwe winkels zal vullen. Herordening van de bestaande winkels zodat een aantrekkelijk en zichtbaar winkelaanbod tot stand komt, is dan ook het onderzoeken waard. Ondernemers willen met de gemeente aan de slag om deze zaken verder te onderzoeken. De gemeente neemt hierin de rol van verbinder op zich.

Het is zaak bij het ontwikkelen van plannen goed aan te sluiten bij de wensen en mogelijkheden van de ondernemers.

5 Ontwikkeling Locatie Dorpsstraat 33-43 Vanuit het raamwerk is het gewenst om het dijklint Dorpsstraat ruimtelijk af te maken. Het waterschap ontwikkelt niet actief plannen voor de locatie Dorpsstraat 33-43, wel stelt zij (aanvullende) eisen aan plannen bij bebouwing aan de dijk en moeten ook zgn. leggervlakken hiertoe ruimte bieden. Het waterschap heeft bij voorkeur een “groene dijk” in eigendom en beheer. Alleen op verzoek van de gemeente laat het waterschap bebouwing op die locatie toe; directe verzoeken van marktpartijen zal zij afwijzen. In een haalbaarheidsstudie dient dit te worden onderzocht en afgestemd.

Het voornemen is dit initiatief te starten in het vierde kwartaal 2018 en het parallel te laten lopen met de aanpak van inrichting Kerkstraat. • November 2018 - Startgesprek met ondernemers, bepalen inzet en energie • Januari – april - Uitwerking - afhankelijk van de in gezamenlijkheid gekozen ontwikkelrichting.

42

Advies

advies

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

project Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

datum 17 augustus 2020

Aanleiding

opdrachtgever Jachthaven Liesveld B.V.

Voor de locatie gelegen aan de Dorpsstraat-Oost te Streefkerk (ontwikkellocatie Klimaatdijk) bestaat het voornemen om 36 woningen te realiseren.

projectnummer P02959 opgesteld door GW, DB

Binnen het huidige bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ is de beoogde ontwikkeling aan de Klimaatdijk niet toegestaan. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het Bro (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Vanuit het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ (vastgesteld 4 november 2014) zijn op de planlocatie verschillende bestemmingen van kracht, waaronder de enkelbestemmingen wonen, tuin, groen en bedrijf. Binnen de woonbestemming is het niet mogelijk de beoogde 36 woningen te realiseren. Door de omvang van de uitbreiding en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een

‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. In de nieuwe bestemmingsregeling wordt de bestemming gewijzigd naar ‘wonen’ en is het uitgangspunt dat niet méér dan 36 woningen mogelijk gemaakt zullen worden. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Planinitiatief Het initiatief bestaat uit 36 woningen in 4 blokken, onderling verbonden door een ondergrondse parkeergarage. Het gaat om een gedifferentieerd programma van grondgebonden woningen en appartementen in verschillende typologieën en prijssegmenten, zowel koop als huur. De woningen zullen gefaseerd worden gerealiseerd (4 fasen). De fasen kunnen afhankelijk van de marktsituatie gecombineerd worden. Bijzonder is dat het plan onderdeel is van de Klimaatdijk. Deze innovatieve, robuuste waterkering is bestand tegen situaties die een veranderend klimaat met zich meebrengt, zoals hoge waterstanden. De Klimaatdijk is een verzamelterm van inrichtingsvormen waarbij de waterkering zo robuust is dat deze niet doorbreekt, ook als de Klimaatdijk zou overstromen. De Klimaatdijk biedt dus blijvende veiligheid, ook als het klimaat in de toekomst verder verandert. Ook kan de Klimaatdijk functies voor wonen (boven NAP) en infrastructuur vervullen, en daarmee de gevolgen van overstroming beperken. Hierdoor kunnen doelen met elkaar gecombineerd worden (inspelen op klimaatverandering en voorzien in woningbehoefte). Om zoveel mogelijk investeringskosten terug te winnen en de gevolgen van overstroming te beperken, moet

1

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

de dijk intensief worden bebouwd. Het initiatief om 36 woningen te realiseren op de Klimaatdijk in Streefkerk geeft hier invulling aan.

Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 36 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Daarnaast wordt momenteel een nieuw woningbehoefteonderzoek verricht voor de gemeente Molenlanden. De uitkomsten van dit onderzoek worden verwerkt in een nieuwe woonvisie. Ten behoeve van deze Ladderonderbouwing is gebruik gemaakt van voorlopige, door gemeente aangeleverde gegevens over de uitkomsten van dit woningbehoefteonderzoek. De beoogde ontwikkeling is hierna getoetst aan de ladder.

De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voldoet het initiatief aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

Figuur 1: Beoogde situatie Klimaatdijk

Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Primos 2019  Woningbehoefteraming Zuid-Holland 2019  Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019)  Regionale Woonvisie Alblasserwaard – Vijfheerenlanden 2020 (2013), actualisatie (2017) en Woonmonitor (2018)  Omgevingsvisie Molenwaard 2016  Woningmarktscan gemeente Molenwaard, Companen 2016 Figuur 2: Bestaande situatie, met linksonder in beeld het plangebied

maandag 17 augustus 2020

2

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Ladder voor Duurzame Verstedelijking Sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling aan de Klimaatdijk betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: 1. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de volgende bestemmingen: wonen, tuin, groen en bedrijf. Binnen de woonbestemming is het niet mogelijk de beoogde 36 woningen te realiseren. Op basis van dit bestemmingsplan is het initiatief op de locatie niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk. 2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 36 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling naar een woningbouwlocatie. 3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 36 woningen, kan het initiatief gekwantificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen.

Hiervoor kijken we naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek is het verzorgingsgebied als volgt afgebakend: het primaire verzorgingsgebied is de kern Streefkerk en het secundaire verzorgings-

maandag 17 augustus 2020

gebied is de gemeente Molenlanden en nabijgelegen gemeenten (Alblasserdam, Sliedrecht, Papendrecht en Dordrecht). Vanwege de onderscheidende elementen van de Klimaatdijk zal het initiatief zich deels richten op een regionale vraag naar dit specifieke woonmilieu in plaats van enkel te voorzien in de lokale woningvraag, wat meestal gebruikelijk is voor (nieuwe) woningbouw in Streefkerk.



Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in de bijlage van deze notitie.

Uitgaande van een behoefte van 55-60 woningen is de totale plancapaciteit (84 woningen minus 18 vervangende nieuwbouw) in Streefkerk ruimer dan de berekende behoefte, maar onvoldoende plannen zijn hard (slechts 16 woningen). De mate van overprogrammering is bovendien beperkt: uitgaande van de provinciaal wenselijke 30% overprogrammering zou er immers zelfs een plancapaciteit van 71 - 78 woningen mogen zijn. Dit maakt dat er een kwantitatieve behoefte bestaat aan het realiseren van nieuwe woningen in Streefkerk. Het initiatief Klimaatdijk (dat ook al onderdeel is van de bestaande zachte plancapaciteit) voorziet hierin.

Kwantitatieve behoefte Het initiatief op de Klimaatdijk om 36 woningen te realiseren voorziet in een kwantitatieve behoefte.  In de gemeente Molenlanden neemt de bevolking tot 2030 toe met circa 3% en het aantal huishoudens met 8%. Ook voor de kern Streefkerk wordt een toename van de bevolking verwacht van circa 65-160 inwoners voor 2016-2026 en 115-200 inwoners voor 2026-2036.  Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling bedraagt een raming van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Molenlanden 1.460 woningen in de periode 2020-2030. Hierbij hanteert de provincie een overprogrammering van 30% oftewel een behoefte aan 1.898 woningen tot 2030.  Voor Streefkerk wordt de woningbehoefte op basis van een bandbreedte ingeschat op 55 woningen tot 2030. Verwacht mag worden dat vanwege de ligging van het initiatief op de Klimaatdijk de woningen in ieder geval voor een deel aantrekkelijk zijn voor een doelgroep van buiten de eigen kern. Dit maakt dat er iets meer woningen afgezet kunnen worden dan uitsluitend voor de eigen behoefte van Streefkerk (ca. +5 extra).

Kwalitatieve behoefte Het initiatief aan de Klimaatdijk voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied, om de volgende redenen:  In Streefkerk komen de mentality-milieus Traditionele Burgerij en Moderne Burgerij het meest voor, gevolgd door Nieuwe Conservatieven. Woningen in Streefkerk beantwoorden de lokale vraag, de beste kansen liggen in het binden van de eigen bewoners. Hier wonen veel honkvaste, oudere huishoudens (traditionele en moderne burgerij). Het initiatief biedt voldoende flexibiliteit in fasering en type woningen om in te spelen op de vraag van lokale inwoners, uiteenlopend van woningen voor starters en doorstromers (betaalbare koopwoningen), maar ook ouderen (levensloopbestendige appartementen). Hiermee zijn niet alleen ouderen geholpen maar ook jongere huishoudens omdat het de doorstroom op gang brengt. Zo blijkt uit onderzoek van Rabobank (april 2020) dat het tekort aan geschikt woningaanbod voor ouderen in de gewenste buurt of gemeente vaak een belangrijke reden is waarom verhuisgeneigde ouderen nog niet zijn verhuisd.

3

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk







Het initiatief heeft met de directe ligging aan en uitzicht op het water en jachthaven (en bijbehorende voorzieningen) en situering op de innovatieve Klimaatdijk, daarnaast ook de kracht en kwaliteiten om inwoners uit een groter verzorgingsgebied aan te trekken (nieuwe conservatieven). Deze nieuwe conservatieven vormen een niche instroomgroep voor de regio (hoger inkomen en prijssegment, op zoek naar landschappelijk of cultuurhistorisch aantrekkelijke plekken, en gericht op nieuwbouw). De nieuwbouw op de locatie Klimaatdijk is in staat om deze groep te bedienen. Op gemeenteniveau is er een potentieel tekort aan alle type woningen in de koopsector en appartementen in de huursector. In Streefkerk liggen er met name kansen in de koopsector (vrijstaand, half vrijstaand, rijwoningen en in appartementen). In de huursector lijken er met name kansen in de vrije sector. Ook hier speelt het initiatief op in door een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren met verschillende type woningen en prijssegmenten. Het woonmilieu van Streefkerk is “woondorp”, een kleine kern met weinig voorzieningen. Het plan Klimaatdijk sluit daar voor wat betreft de ruimtelijke invulling bij aan. De bouwblokken worden op een stedenbouwkundig passende wijze vormgegeven en gepositioneerd.

Bij de uitwerking van het woningbouwplan wordt aangesloten bij de voorwaarden in het ‘Stedenbouwkundig Raamwerk Streefkerk Molenwaard’.

Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van woningen op de Klimaatdijk onaanvaardbare effecten zullen optreden. De woningen zijn immers in te passen binnen de verwachte woningbehoefte, tevens rekening houdend 1

met overige (harde én zachte) woningbouwplannen in Streefkerk. Volgens de Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is het raadzaam om bij nieuwbouw de gevolgen voor de concurrentiepositie van de bestaande voorraad in te schatten. De 36 woningen op de Klimaatdijk worden in verschillende fasen uitgevoerd in de periode 2021-2023. Daarnaast staan er nog 30 andere nieuwe woningen op de planning in Streefkerk (en 18 vervangende nieuwbouw). Het planinitiatief Klimaatdijk draagt met het realiseren van een gedifferentieerd woningbouwprogramma bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in Streefkerk, op een locatie die op dit moment niet bebouwd is, maar wel op een beeldbepalende locatie in het dorp ligt. Met de unieke kwaliteiten van het woningbouwinitiatief Klimaatdijk richt het initiatief zich daarnaast (deels) op een andere doelgroep dan de overige woningbouwplannen én bestaande woningen in Streefkerk. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling aan de Klimaatdijk wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied.

Hoewel de locatie in het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland wordt aangemerkt als buiten bestaand stadsen dorpsgebied, kan toch gesteld worden dat sprake is van ‘bestaand stedelijk gebied’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. In dat artikel is onder h een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd, waarin als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of ho-

reca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de jurisprudentie is dit begrip nader ingevuld. Wanneer er op gronden een niet-agrarische bestemming rust (waaronder niet alleen 'rode' stedelijke functies, maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie of stedelijk groen), dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing. Bovenstaand is het geval op de planlocatie. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan Dorpskernen (vastgesteld op 4 november 2014) immers de volgende bestemmingen ‘wonen, tuin, groen en bedrijf’, wat niet-agrarische, dus ‘stedelijke’ bestemmingen zijn. Tevens wordt het plangebied omringd door bestaande stedelijke functies: ten noorden van het plangebied ligt Jachthaven Liesveld, ten zuiden ligt de Dorpsstraat met enkele woningen, bedrijven en een café. Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing in Streefkerk. Gezien het voorgaand is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit in principe punt niet nodig.

Daarbij is in het Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland is ook aangegeven dat niet alle vraag naar wonen kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Een deel van die vraag past qua kwaliteit niet daarbinnen. Daarnaast kunnen er kwantitatieve beperkingen zijn. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.1

Beleidsbeslissing provincie Zuid-Holland, Stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied, 1 april 2019.

maandag 17 augustus 2020

4

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Het initiatief betreft het realiseren van 36 woningen op de Klimaatdijk. Deze woningen hangen dus samen met het project Klimaatdijk en kunnen enkel op die specifieke plek gerealiseerd worden. De woningen dragen juist bij aan het zoveel mogelijk terugwinnen van investeringskosten en het beperken van de gevolgen van overstroming. Ook sluit het de locatie aan op het door provincie aangemerkte bestaand stadsen dorpsgebied (BSD). De realisatie van woningen op de Klimaatdijk past daarmee binnen de gestelde kaders van de provincie Zuid-Holland.

maandag 17 augustus 2020

5

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. Streefkerk ligt in de gemeente Molenlanden. Deze gemeente is op 1 januari 2019 ontstaan uit een fusie van de gemeenten Molenwaard en Giessenlanden. De meest recente cijfers over verhuisbewegingen betreffen 2018. Om de verhuisbewegingen voor de gemeente Molenland in beeld te brengen zijn de verhuizingen voor de voormalige gemeenten Molenwaard, waar de kern Streefkerk deel van uitmaakte, en Giessenlanden samengevoegd. Uit tabel 1 blijkt dat 50% van de verhuisbewegingen in de gemeente Molenlanden voortkomt uit bewegingen binnen de ei-

Tabel 1

gen gemeente. De sterkste verhuisrelatie bestaat met de gemeenten Gorinchem (6%), Hardinxveld-Giessendam (4%) en Alblasserdam (3%). Circa 60% van de verhuizingen in de gemeente Molenlanden vindt plaats binnen de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Hierbij moet worden vermeld dat met name de voormalige gemeente Giessenlanden een relatief sterke verhuisrelatie kent met de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden. Voor de voormalige gemeente Molenwaard (waar Streefkerk deel van uitmaakte) geldt dit in mindere mate. Deze gemeente had relatief gezien een sterkere verhuisrelatie met de gemeenten Alblasserdam, Sliedrecht, Rotterdam, Papendrecht en Dordrecht. Uit de verhuisbewegingen binnen de voormalige gemeente Molenwaard (Companen, 2016) blijkt dat er enerzijds een verhuisoriëntatie is tussen de kernen langs de Lekdijk (o.a. Streefkerk) en anderzijds een oriëntatie tussen de kernen aan de Graafstroom. De voorlopige resultaten van het nieuwe woningbehoefteonderzoek voor de gemeente Molenlanden geven eenzelfde beeld: de verhuisbewegingen in de gemeente vinden voor een groot deel binnen de eigen kern plaats en de instroom van buiten de gemeente is lager dan gemiddeld. Daarnaast blijkt dat Streefkerk nauwelijks mensen van buitenaf aantrekt, met name vanwege het meer gesloten karakter van het dorp. Streefkerk is vooral aantrekke-

Verhuisbewegingen gemeente Molenlanden (CBS, 2018)

Verhuisstromen

Gemeenten

Binnen gemeente Molenlanden

Voormalige gemeenten Molenwaard en Giessenlanden

50%

Top 3 belangrijkste verhuisrelaties

Gorinchem Hardinxveld-Giessendam Alblasserdam

6% 4% 3%

Vanuit regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

Gorinchem, Molenlanden (voormalig Molenwaard en Giessenland), Vijfheerenlanden (voormalig Leerdam, Vianen, Zederik)

60%

maandag 17 augustus 2020

Aandeel

lijk voor de eigen inwoners en de markt is overwegend lokaal. In 2016 vond 77% van de verhuizingen binnen de eigen kern plaats. Toch wordt Streefkerk in de Woningmarktscan gemeente Molenwaard (Companen, 2016) ook als een van de meest kansrijke kernen voor groei benoemd (hoge prijskwaliteitsverhouding in combinatie met relatieve nabijheid van voorzieningen (huisarts, supermarkt, school), waarbij de ligging van de kern langs de Lek een potentieel risico is). Conclusie verzorgingsgebied Voor dit initiatief wordt het primaire verzorgingsgebied afgebakend als de kern Streefkerk en het secundaire verzorgingsgebied als de gemeente Molenlanden en de Drechtsteden met de sterkste verhuisrelatie (Alblasserdam, Sliedrecht, Papendrecht en Dordrecht). Met de onderscheidende kwaliteiten van het initiatief (o.a. bebouwing op Klimaatdijk, ligging aan het water en uitzicht op de haven) richt het initiatief zich op een regionale vraag naar dit specifieke woonmilieu. Het initiatief zal uit een groter verzorgingsgebied trekken dan gebruikelijk is voor woningbouw in Streefkerk.

B1.2 Kaderstellend beleid Rijk De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeente Molenlanden valt binnen de woningmarktregio Woongaard.

6

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Provincie Zuid-Holland 



Omgevingsvisie Zuid-Holland (2019): Op het gebied van wonen benoemt de provincie Zuid-Holland de opgave om de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving te bevorderen, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. Voor wonen zijn voor de provincie de meest actuele Woningbehoefteraming (WBR2019)/Trendraming (TR2019) en Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Zuid-Holland (2019) referentiekader voor gesprek over de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte.

Regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2013 is de Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden opgesteld. In 2017 is deze woonvisie geactualiseerd. De hoofdlijn van de visie luidt: een krachtige en sociale regio vormen die economisch, sociaal en ruimtelijk zo aantrekkelijk is dat inwoners, bedrijven en bezoekers er graag verblijven. De belangrijke uitgangspunten zijn:  Geen getalsmatige verdeling vooraf per gemeente maar onderbouwen waarom een plan toegevoegde waarde heeft met de Mentality-milieus en woonmilieus als handreiking. Voor de gemeente Molenwaard zijn de belangrijkste doelgroepen TB (Traditionele burgerij), NC (Nieuwe conservatieven) en MB (Moderne burgerij).  Onderscheid maken tussen plannen met een duidelijk lokale en regionale functie;  Plannen die mogelijk concurreren met andere plannen in het eigen dorp of in andere dorpen regionaal bespreken en komen tot afstemming in inhoud en fasering;  Plannen met een lokale functie en plannen die al in aanbouw zijn niet regionaal bespreken.

maandag 17 augustus 2020

Streefkerk wordt in de Woonvisie gekenmerkt als een woondorp woonmilieu (zie kader). In de regionale woonvisie wordt benoemd dat in woondorpen nieuwbouw maatwerk is voor de lokale behoefte. Projectmatige woningbouw (>5 woningen) vraagt altijd om een duidelijke motivatie. Bouwen voor specifiek de doelgroep senioren is niet aan te raden met het oog op voorzieningen. Bij nieuwbouw is het raadzaam om de gevolgen voor de concurrentiepositie van de bestaande voorraad in te schatten, en dat in de afweging mee te nemen. Woonmilieu: woondorp Kleinere dorpen met hooguit enkele basisvoorzieningen. Lage bebouwingsdichtheid, veel gelijkgestemden en ontmoeting met (vaak) bekenden. Soms nabij de snelweg gelegen, soms op grotere afstand. Ruimte voor de auto. OV vaak mager. Weinig nieuwe woningen, hoog aandeel grote, ruimte koopwoningen, vaak vrijstaand. Op kleine schaal vaak ook rijwoningen, zowel huur als koop. Vaak grote sociale cohesie.

Gemeente Molenlanden In het Molenwaards Kookboek 2016 (vastgesteld 11 oktober 2016) worden handvatten gegeven voor de belangrijkste ingrepen in het landschap als inspiratiekader voor initiatiefnemers. In Molenwaard spelen er ontwikkelingen om de dorpskern te vergroten door woningbouw te ontwikkelen op vrijkomende locaties of door een nieuwe schil aan de dorpsrand toe te voegen. Voor het uitbreiden van een dorpskern gelden o.a. de volgende uitgangspunten:  Ontwikkel in kleine eenheden. Afhankelijk van het dorp telt een eenheid maximaal 25 woningen.  Inbreiding heeft bijna altijd de voorkeur boven uitbreiding wanneer de inbreiding plaatsvindt op een reeds bebouwd gebied en verouderde ontwikkeling vervangt.  De werkelijke opgave is om een interessante omgeving te ontwikkelen waarbinnen de woonopgave kan worden geaccommodeerd. Een omgeving die niet alleen voor de mensen die daar gaan wonen interessant is,

maar die voor het dorp als geheel van betekenis is/meerwaarde verschaft. Stedenbouwkundig Raamwerk Streefkerk (2018) Het stedenbouwkundig raamwerk is bedoeld om alle verschillende initiatieven (figuur 3) samen te brengen tot een gestructureerd, doordacht concept voor Streefkerk, waarbij vooral het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van Streefkerk centraal staat en aantrekkelijker maakt. Voor nieuwe ontwikkelingen geldt:  De nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de historische identiteit van het Dijklint.  De nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de nieuwe identiteit van de Klimaatdijk en Jachthaven.  De nieuwe ontwikkelingen langs de route en de inrichting van de openbare ruimte versterken de route Kerk-Havenplein.  De nieuwe ontwikkelingen zijn kleinschalig en verscheiden.  De nieuwe ontwikkelingen versterken de verbindingen, zichtlijnen en plekken om het dorp met de rivier en de polder goed bereikbaar en beleefbaar te maken.

7

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Figuur 3: Ontwikkellocaties Streefkerk (Stedenbouwkundig Raamwerk Streefkerk, 2018)

maandag 17 augustus 2020

8

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

B1.3 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van Primos (2019), Woningbehoefteraming en Trendraming Zuid-Holland (2019). De vraagbehoefte is afgezet tegen het huidige aanbod binnen, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen. Bevolkings- en huishoudensprognose De gemeente Molenlanden telt ca. 44.160 inwoners. Op basis van de bevolkingsprognose van Primos (2019) wordt voor de gemeente Molenlanden tot 2030 een toename van 3% van het aantal inwoners verwacht tot ca. 45.350 inwoners. Ook het aantal huishoudens groeit in de periode 2020-2030 met 8% van circa 16.970 naar 18.300 huishoudens. Ook na 2030 zet de groei van het aantal inwoners en huishoudens op gemeenteniveau nog door. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose van 2016 (BP 2016) wordt voor de kern Streefkerk in de periode 20162026 een toename van de bevolking verwacht van 65-150 inwoners. In de periode 2026-2036 groeit het aantal inwoners in Streefkerk nog verder door, met circa 115-200 inwoners.

behoefteraming. De provincie hanteert vervolgens +30% extra als overprogrammering. Deze overprogrammering is nodig, omdat in de praktijk blijkt dat nooit alle woningbouwplannen daadwerkelijk gerealiseerd worden (brief provincie d.d. 28 mei 2019, Reactie monitor 2017 Alblasserwaard-Vijfheerenlanden). Volgens de WBR20192 betreft de woningbehoefte voor de gemeente Molenlanden 1.460 woningen in de periode 2020-2030 (inclusief 30% overprogrammering: 1.898 woningen) De huidige woonvisie is gedateerd en is nog gemaakt voor de voormalige gemeente Molenwaard. De visie gaat uit van de vorige woningbehoefteprognose van de provincie (2016). Deze prognose is vertaald naar de kernen. Voor Streefkerk werd de woningbouwopgave toen ingeschat op ca. 100-170 woningen in de periode 2015-2030, waarvan 40-70 woningen voor de periode 2020-2030. Voor de gemeente Molenlanden is een nieuwe woonvisie en woningbehoefteonderzoek in voorbereiding. De voorlopige uitkomsten daarvan geven geen aanleiding om een ander uitgangspunt voor de woningbehoefte tot 2030 te hanteren dan in 2016. Ook de provinciale woningbehoefteraming 2019 geeft geen aanleiding voor een enorme bijstelling. Als uitgangspunt voor de woningbehoefte in Streefkerk hanteren we daarom het gemiddelde van de oude bandbreedte oftewel 55 woningen tot 2030.

pelijke of cultuurhistorische waarden (nieuwe conservatieven). Het plan voor de Klimaatdijk is, door zijn ligging nabij het water (met uitzicht), de jachthaven en de voorzieningen die daarbij horen, in ieder geval voor een deel aantrekkelijk voor deze doelgroep (nieuwe conservatieven) van buiten de eigen kern (zie ook paragraaf B.1.4 Kwalitatieve behoefte). Water heeft immers een enorme aantrekkingskracht en wonen aan het water is geliefd, zo blijkt uit onderzoek3. In onze huidige samenleving gaat er een zekere luxe uit van wonen aan het water. In stedelijke gebieden zoeken bewoners aan het water de bedrijvigheid op terwijl wonen aan het water in landelijke gebieden een natuurlijke omgeving en rust biedt. Een andere belangrijke motivatie om aan het water te willen wonen, is het weidse uitzicht, dat een gevoel van vrijheid geeft. Wonen aan het water is ook op sociaal gebied aantrekkelijk door de bedrijvigheid (plezier- en beroepsvaart) in en om het water. Hierdoor mag verwacht worden dat specifiek in het project Klimaatdijk iets meer woningen afgezet kunnen worden dan uitsluitend voor de eigen behoefte van Streefkerk (ca. +5 extra). In totaal is de verwachte kwantitatieve behoefte dus 55 60 woningen.

Woningbehoefte Gemeente Molenlanden Uitgangspunt voor de woningbehoefte is de prognose die de provincie Zuid-Holland in 2019 opgesteld heeft: de Woning-

2

3

Regionaal Op regionaal niveau bestaat er daarnaast een niche instroomgroep van inwoners met een hoger inkomen, op zoek naar woningen in een hoger prijssegment en met landschap-

WBR2019 en TR2019. De Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) worden gebruikt in het kader van de regionale woonvisies. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. In de praktijk betekent dit dat voor regio’s waar de TR lager dan de WBR uitvalt, de WBR het uitgangspunt voor de behoefte is, en voor regio’s waar de TR hoger dan de WBR uitvalt, de TR dat is. In dit geval wordt de WBR2019 gehanteerd. Magazine Appartement en Eigenaar, De aantrekkingskracht van water, augustus 2015.

maandag 17 augustus 2020

9

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

Aanbod Huidige woningvoorraad De gemeente Molenlanden telt ca. 17.160 woningen, waarvan ca. 950 woningen in de kern Streefkerk. Streefkerk is een middelgrote kern binnen de gemeente. Streefkerk bestaat uit het dorp (735 woningen), het dijkgebied langs de Lek (150 woningen) en het buitengebied (65 woningen). 18% van de woningen in Streefkerk heeft een bouwjaar vanaf 2000, oftewel ca. 170 woningen (waarvan 130 woningen in het dorp).4 In de periode 2015 tot 2020 zijn in Streefkerk 61 woningen toegevoegd, waarvan ruim de helft in 2016.

De totale plancapaciteit is dus ruimer dan de berekende woningbehoefte (55 – 60 woningen), maar onvoldoende van de plannen zijn hard. De mate van overprogrammering is bovendien beperkt: uitgaande van de provinciaal wenselijke 30% overprogrammering zou er immers zelfs een plancapaciteit van 71 - 78 woningen mogen zijn.

Voor Streefkerk wordt de woningbehoefte op basis van een bandbreedte ingeschat op 55 woningen tot 2030. Verwacht mag worden dat vanwege de ligging van het initiatief op de Klimaatdijk de woningen in ieder geval voor een deel aantrekkelijk zijn voor een doelgroep van buiten de eigen kern. Dit maakt dat er iets meer woningen afgezet kunnen worden dan uitsluitend voor de eigen behoefte van Streefkerk (ca. +5 extra).

Conclusie In de gemeente Molenlanden neemt de bevolking tot 2030 toe met circa 3% en het aantal huishoudens met 8%. Ook voor de kern Streefkerk wordt een toename van de bevolking verwacht van circa 65-160 inwoners voor 2016-2026 en 115200 inwoners voor 2026-2036. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling bedraagt een raming van

Op de provinciale 3 ha-kaart is daarnaast nog een grotere ontwikkellocatie voorzien, Kooikerspad, die ingezet kan worden als uitbreiding voor het dorp. Wanneer dit aan de orde is,

4

de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Molenlanden 1.460 woningen tot 2030. Hierbij hanteert de provincie een overprogrammering van 30% oftewel een behoefte aan 1.898 woningen tot 2030.

De woningen aan de Klimaatdijk zijn daarmee in te passen binnen de woningbehoefte (deze woningen staan ook als zacht plan opgenomen in de programmering).

Plancapaciteit In Streefkerk zijn plannen voor 84 woningen (waaronder het planinitiatief zelf), waarvan 18 woningen vervangende nieuwbouw betreft (tabel 2). Deze 18 woningen zijn in juli 2020 opgeleverd. In totaal worden er de komende jaren dus 66 woningen toegevoegd, waarvan 16 woningen reeds een harde status hebben.

Tabel 2

hangt mede af van de ontwikkeling van de bouwplannen die op dit moment geprogrammeerd zijn en de nieuwe woonvisie. Om die reden worden deze plannen niet meegewogen in dit behoefte-onderzoek.

Uitgaande van een behoefte van 55-60 woningen is de totale plancapaciteit (84 woningen minus 18 vervangende nieuwbouw) in Streefkerk ruimer dan de berekende behoefte, maar onvoldoende plannen zijn hard (slechts 16 woningen). De mate van overprogrammering is bovendien beperkt: uitgaande van de provinciaal wenselijke 30% overprogrammering zou er immers zelfs een plancapaciteit van 71 - 78 woningen mogen zijn. Dit maakt dat er een kwantitatieve behoefte bestaat aan het realiseren van nieuwe woningen in Streefkerk. Het initiatief Klimaatdijk (dat ook al onderdeel is van de bestaande zachte plancapaciteit) voorziet hierin.

Plancapaciteit Streefkerk (Gemeente Molenlanden, 2020)

Locatie

Aantal

Typologie

Oplevering

Status

Opmerkingen

De Bongerd

18

App/ggb

2020

Hard

Vervangende nieuwbouw, waarvan 12 startersapp.

Timmerfabriek

16

App

2021

Hard

Klimaatdijk

36

App/ggb

v.a. 2022

Zacht

Europan

4

Ggb

v.a. 2022

Zacht

Nieuwe Veer 113

10

Ggb

v.a. 2022

Zacht

Totaal

84

Bouw in fases

B1.4 Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Op provinciaal niveau blijkt een forse behoefte aan eengezinswoningen, vaak in de koopsector (Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019). De behoefte aan deze woningen komt voort uit de tendens dat ouderen steeds

CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2019.

maandag 17 augustus 2020

10

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk

vaker lang in hun eigen woning blijven wonen. Om aan de directe vraag van woningzoekenden te voldoen is het nodig woningen toe te voegen die er in feite al zijn. In de Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (actualisatie 2017) staat beschreven dat de regiogemeenten vraaggericht willen bouwen, rekening houdend met de verschillende Mentality-milieus en woonmilieus in de regio. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied (vooral Molenlanden, Zederik) en een dynamische stedelijke zone (vooral Gorinchem, Leerdam, Hardinxveld-Giessendam). De beste kansen liggen in het binden van de huidige bewoners.

4.

Kosmopolieten en postmoderne hedonisten: zijn zeer stedelijk gericht, en kiezen voor de grote steden (Utrecht, Rotterdam). Zijn niet te behouden met woonbeleid.

Woondorpen met weinig of geen voorzieningen (o.a. Streefkerk, zie figuur 4) beantwoorden de lokale vraag in kleine aantallen woningen. Hier wonen veel honkvaste, oudere huishoudens (traditionele en moderne burgerij) en voor hen is behoud van woonkwaliteit belangrijk. Het woonmilieu woondorpen matcht met Traditionele burgerij (TB), Moderne burgerij (MB) en Nieuwe conservatieven (NC), zie figuur 5.

Nieuwbouw in de woondorpen dient zich vooral te richten op het bedienen van lokale starters en doorstromers en woningen zijn veelal in wat traditionele stijl:  Starters willen vooral voldoende huis voor hun geld; zij hechten minder waarde aan bijzonderheden zoals een unieke architectuur. In stedelijk gebied betreft het vooral moderne groepen (opwaarts mobielen en gemaksgeorienteerden) en in de dorpen daarnaast ook de traditionele groepen (traditionele burgerij en moderne burgerij).  Binden van doorgroeiers: in woondorpen is maatwerk voor lokale vraag mogelijk voor deze groep.

Door te werken met Mentality-milieus heeft de regio meer inzicht gekregen in de aard van de bewoners, hun wensen en waarden, de daaruit volgende woonvraag en hoe ze te binden. Er zijn acht Mentality-milieus met een eigen karakter en gedrag die geclusterd worden tot vier relevante groepen: 1. Traditionele burgerij en moderne burgerij: regionaal zeer grote groep, vooral op het platteland en in de dorpen, sterke sociale binding, lager of middelhoog inkomen, kiezen voor beproefde woonproducten. 2. Gemaksgeoriënteerden en opwaarts mobielen: een grote, groeiende groep, in dorpen en steden, lagere en middelhoge inkomens. Trekken richting voorzieningen, werk, bereikbaarheid. 3. Postmaterialisten en nieuwe conservatieven: vormen een niche instroomgroep voor de regio. Hogere inkomens, zoeken landschappelijk of cultuurhistorisch aantrekkelijke plekken uit, hogere prijssegmenten. Postmaterialisten komen vaker uit de regio Utrecht en zijn meer gericht op bestaande woningen, nieuwe conservatieven komen vaker uit de regio Rijnmond en zijn gericht op nieuwbouw. Figuur 4: Woonmilieus Molenwaard West

maandag 17 augustus 2020

Figuur 5: Mentality-milieus regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

11

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk



Er is een niche-instroom naar woondorpen met landschappelijke of cultuurhistorische waarde (nieuwe conservatieven).

In de woondorpen is in de periode 2013-2017 een redelijk gemengd programma gerealiseerd, in kleinere aantallen, en zonder koopappartementen. Dit sluit aan op de lijn zoals gesteld in de woonvisie 2013 en de actualisatie in 2017 (Monitor Woonvisie, 2018).

Kwalitatief aanbod 

Het merendeel van de woningen in Streefkerk betreft eengezinswoningen (90%), een vergelijkbaar beeld is te zien voor de hele gemeente (89%). Het aandeel eengezinswoningen ligt het hoogst in het buitengebied (100%), terwijl in het dorp naast eengezinswoningen (87%) ook meergezinswoningen (13%) aanwezig zijn. Deze appartementen zijn vooral in bezit van de corporaties.5

In de woningmarktscan voor de voormalige gemeente Molenwaard (Companen 2016) wordt ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. De resultaten van de match van vraag en aanbod (figuur 6) laten zien dat er op gemeenteniveau in de koopsector een potentieel tekort is aan alle type woningen. In de sociale en vrije huursector is een potentieel tekort aan appartementen.

Figuur 6: Potentiële tekorten/overschotten Molenwaard 2015-2025

De kwalitatieve behoefteontwikkeling voor de voormalige gemeente Molenwaard is vertaald naar de verschillende kernen (figuur 7), uitgaande van de vastgestelde kwantitatieve behoefte per kern. Voor de kern Streefkerk worden er met name kansen gezien in de koopsector, met veel vraag naar (half)vrijstaande woningen, rijwoningen en in mindere mate appartementen. De locatie Klimaatdijk biedt kansen om in plaats van appartementen een ander type woningen te bouwen, als de markt daarom vraagt (voldoende flexibiliteit, fasering). In de huursector wordt vooral voor de vervangingsbehoefte gebouwd; uitbreiding is in Streefkerk niet aan de orde.

Figuur 7:

5

Marktkansen Molenwaard naar kern 2015-2025

CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2019.

maandag 17 augustus 2020

12

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk







Circa 64% van de woningen in Streefkerk betreft een koopwoning. Dit aandeel is kleiner dan in de gemeente Molenlanden als geheel (69%). Binnen Streefkerk is het aandeel koopwoningen het hoogst in het dijkgebied langs de Lek (93%). Het aandeel koopwoningen in het dorp is met 55% relatief beperkt ten opzichte van het gemiddelde in de kern en de gemeente. Het overige deel van de woningen in het dorp zijn huurwoningen in bezit van de woningcorporaties. Uit de woningmarktscan voor de voormalige gemeente Molenwaard (Companen, 2016) blijkt dat Streefkerk naar verhouding veel (40%) tweekappers en vrijstaande woningen in het goedkopere segment kent (tot €300.000). Ook het aandeel huurwoningen is relatief ruim aanwezig (35%). Daarentegen is het aandeel tweekappers en vrijstaande woningen in het duurdere segment (vanaf €300.000) en het aandeel particuliere rijwoningen relatief beperkt in vergelijking met andere kernen. De gemeente Molenlanden heeft een aantrekkingskracht op jonge gezinnen met kinderen, terwijl per saldo vooral jongeren tussen de 15-24 jaar de gemeente verlaten (geen geschikt woningaanbod). De aantrekkingskracht op gezinnen van elders is over het algemeen beperkt.

Met name de bereikbaarheid is een belemmerende factor in de aantrekkingskracht, in het bijzonder hebben de kernen langs de Lek (waaronder Streefkerk) het moeilijk in het behouden van jongeren en het aantrekken van mensen van buitenaf.

Kwalitatieve plancapaciteit In Streefkerk zijn plannen voor 84 woningen (tabel 2). In de woningbouwprogrammering worden grondgebonden woningen en appartementen gerealiseerd, ongeveer in een gelijke verhouding. Uit een match met de woningbehoefte en het bestaande aanbod blijkt dat er met name kansen liggen in het

maandag 17 augustus 2020

realiseren van koopwoningen (grondgebonden en appartementen). Het bestaande woningbouwprogramma speelt hierop in. In de periode 2015 tot 2020 zijn in Streefkerk 61 woningen toegevoegd, primair in het koopsegment. Het woningbouwprogramma van de afgelopen jaren (tabel 3) sloot daarmee relatief goed aan op de kwalitatieve woningbehoefte in Streefkerk aangezien er met name koopwoningen zijn toegevoegd aan de woningvoorraad (focus op vrijstaande woningen en rijwoningen). Er zijn de afgelopen jaren nog geen koopappartementen toegevoegd terwijl hier in Streefkerk wel behoefte aan is. Op dit moment worden koopappartementen gerealiseerd aan De Bongerd, maar ook het initiatief aan de Klimaatdijk kan inspelen op deze resterende behoefte. Daarnaast zijn de afgelopen jaren ook huurwoningen toegevoegd terwijl uit de marktkansen voor Streefkerk (figuur 7) blijkt dat er geen aanvullende behoefte is aan uitbreiding van

Tabel 3

woningen in de huursector. Op basis van de kwalitatieve behoefte en de gerealiseerde woningen de afgelopen jaren lijkt er geen resterende behoefte aan huurwoningen te bestaan in Streefkerk. Het initiatief aan de Klimaatdijk kan inspelen op de behoefte in Streefkerk door zich primair te richten op het realiseren van koopwoningen in plaats van huurwoningen. Conclusie Het initiatief aan de Klimaatdijk voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied, om de volgende redenen:  In Streefkerk komen de mentality-milieus Traditionele Burgerij en Moderne Burgerij het meest voor, gevolgd door Nieuwe Conservatieven. Woningen in Streefkerk beantwoorden de lokale vraag, de beste kansen liggen in het binden van de eigen bewoners. Hier wonen veel honkvaste, oudere huishoudens (traditionele en moderne burgerij). Het initiatief biedt voldoende flexibiliteit

Gerealiseerde woningen kern Streefkerk 2015-2020

Type woning Vrijstaande woning

Koop

Huur

8

Twee-onder-een-kapwoning

6

Rijwoning

10

4

Hoekwoning

6

2

Tussenwoning

5

Appartement

17

Vrijstaande bedrijfswoning

2

Agrarische bedrijfswoning

1

Totaal Totaal (%)

38

23

62%

38%

13

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Klimaatdijk Streefkerk







in fasering en type woningen om in te spelen op de vraag van lokale inwoners, uiteenlopend van woningen voor starters en doorstromers (betaalbare koopwoningen), maar ook ouderen (levensloopbestendige appartementen). Hiermee zijn niet alleen ouderen geholpen maar ook jongere huishoudens omdat het de doorstroom op gang brengt. Zo blijkt uit onderzoek van Rabobank (april 2020) dat het tekort aan geschikt woningaanbod voor ouderen in de gewenste buurt of gemeente vaak een belangrijke reden is waarom verhuisgeneigde ouderen nog niet zijn verhuisd. Het initiatief heeft met de directe ligging aan en uitzicht op het water en jachthaven (en bijbehorende voorzieningen) en situering op de innovatieve Klimaatdijk, daarnaast ook de kracht en kwaliteiten om inwoners uit een groter verzorgingsgebied aan te trekken (nieuwe conservatieven). Deze nieuwe conservatieven vormen een niche instroomgroep voor de regio (hoger inkomen en prijssegment, op zoek naar landschappelijk of cultuurhistorisch aantrekkelijke plekken, en gericht op nieuwbouw). De nieuwbouw op de locatie Klimaatdijk is in staat om deze groep te bedienen. Op gemeenteniveau is er een potentieel tekort aan alle type woningen in de koopsector en appartementen in de huursector. In Streefkerk liggen er met name kansen in de koopsector (vrijstaand, half vrijstaand, rijwoningen en in appartementen).

Ook hier speelt het initiatief op in door een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren met verschillende type woningen en prijssegmenten. Het woonmilieu van Streefkerk is “woondorp”, een kleine kern met weinig voorzieningen. Het plan Klimaatdijk sluit daar, voor wat betreft de ruimtelijke invulling, bij aan. De bouwblokken worden op een stedenbouwkundig passende wijze vormgegeven en gepositioneerd. Bij de uitwerking van het woningbouwplan wordt aangesloten bij

maandag 17 augustus 2020

de voorwaarden in het ‘Stedenbouwkundig Raamwerk Streefkerk Molenwaard’.

14

Gemeente Molenwaard

Woningmarktscan gemeente Molenwaard Definitieve rapportage 16 augustus 2016

DATUM

16 augustus 2016

TITEL

Woningmarktscan gemeente Molenwaard

ONDERTITEL

Definitieve rapportage Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl

OPDRACHTGEVER

Gemeente Molenwaard

(026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Koen van der Most Roy Nieuwenhuis Bram Klouwen

PROJECTNUMMER

1927.101/G

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Achtergronden bij de vraag 1.2 Leeswijzer

1 1 1

2

Functioneren woningmarkt 2.1 Huidige bevolkingssamenstelling 2.2 Huidige samenstelling van de woningvoorraad 2.3 Portefeuillestrategie woningcorporaties 2.4 Conclusies

2 2 3 4 5

3

Vestiging en vestigingsfactoren 3.1 Verhuisbewegingen 3.2 Woningverkoop 3.3 Vestigingsfactoren 3.4 Conclusies

6 6 8 10 11

4

Kwantitatieve behoefteontwikkeling 4.1 Groei van de bevolking 4.2 Ontwikkeling van de kwantitatieve woningbehoefte 4.3 Conclusies

13 13 14 15

5

Kwalitatieve behoefte 5.1 Feitelijk verhuisgedrag 5.2 Woonwensen 5.3 Samenstelling vraag en aanbod 5.4 Potentiele tekorten en overschotten 5.5 Conclusies

16 16 17 18 19 21

Bijlage 1: Migratiesaldi

22

Bijlage 2: Bevolkingsprognoses per kern

23

1 Inleiding 1.1 Achtergronden bij de vraag De gemeente Molenwaard wil binnenkort het MeerjarenPerspectief Wonen actualiseren en aanvullen. Hiervoor wil de gemeente graag beschikken over een actuele woningmarktscan. Het is daarom van belang meer inzicht te krijgen in de verwachte bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte van de kernen binnen de gemeente, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarnaast is een goed beeld van het vestigingspotentieel en de vestigingsfactoren van de gemeente Molenwaard en de afzonderlijke kernen nodig. In deze notitie geven wij een overzicht van het functioneren van de lokale woningmarkt en de richtinggevende opgaven voor de bestaande voorraad en nieuwbouw voor de komende tien jaar. Wij hebben hierbij aandacht voor zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbehoefte binnen de gemeente Molenwaard.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat het functioneren van de lokale woningmarkt centraal. Hierbij kijken we naar de huidige bevolkingssamenstelling, de woningvoorraad en de portefeuillestrategie van de in de gemeente Molenwaard actieve corporaties. In hoofdstuk 3 vervolgen we met een terugblik en kijken aan de hand van het feitelijke verhuisgedrag naar het vestigingspotentieel van de verschillende kernen in Molenwaard. Dit vullen we aan met inzichten van in de regio actieve makelaars. In het vierde hoofdstuk kijken we naar de bevolkingsprognose en stellen we de kwantitatieve woningbehoefte vast. In hoofdstuk 5 stellen we vervolgens de kwalitatieve woningbehoefte binnen de gemeente Molenwaard vast. Dit hoofdstuk sluiten we af met een doorvertaling van de woningbehoefte naar de verschillende kernen.

1927.101/G | Woningmarktscan gemeente Molenwaard

1

2 Functioneren woningmarkt Om een beeld te krijgen van het functioneren van de woningmarkt ordenen we enkele relevante bevolkings- en woningkenmerken. Om goed zicht te krijgen op de lokale markt doen we dit waar mogelijk per kern. We doen dit op basis van reeds bekende gegevens. Eerst kijken we naar bevolkingsopbouw en de woningvoorraad. Vervolgens inventariseren wij de uitgangspunten in de onderbouwing van de portefeuillestrategie van de vier in Molenwaard actieve corporaties.

2.1 Huidige bevolkingssamenstelling De gemeente Molenwaard telt 29.458 inwoners, verdeeld over 14 kernen (peildatum 1 januari 2016). De grootste kernen zijn Nieuw-Lekkerland (8.550), Groot-Ammers (4.261), Bleskensgraaf (2.930), Streefkerk (2.500) en Oud-Alblas (2.191). Per kern zijn er verschillen in de bevolkingsopbouw naar leeftijd. Zo kent Nieuwpoort relatief weinig jonge inwoners (slechts 15%) en Ottoland relatief veel (24%). Nieuwpoort behoort dan ook tot de wat meer vergrijsde kernen binnen Molenwaard. Kinderdijk en Langerak wijken af van de overige kernen doordat hier relatief veel mensen van tussen de 30 en 55 jaar wonen. In deze kernen is het aandeel ouderen relatief laag. Wanneer we de bevolkingsopbouw van de gemeente afzetten tegen het Nederlandse gemiddelde, zien we dat Molenwaard een relatief kinderrijke gemeente is. Tabel 2.1: Bevolkingsopbouw kernen in de gemeente Molenwaard, 2016 Kern Inwoners 0 - 14 jaar 15 - 29 jaar West  Bleskensgraaf 2.930 23% 20%  Kinderdijk 845 22% 16%  Nieuw-Lekkerland 8.550 21% 22%  Oud-Alblas 2.191 20% 23%  Streefkerk 2.500 17% 24%  Wijngaarden 686 18% 20% Oost  Brandwijk 1.319 21% 20%  Goudriaan 925 20% 19%  Groot-Ammers 4.261 21% 18%  Langerak 1.750 20% 20%  Molenaarsgraaf 1.104 21% 19%  Nieuwpoort 1.411 15% 17%  Ottoland 984 24% 19% Gemeente Molenwaard Nederland

29.458

30 - 54 jaar

55 - 64 jaar

65 - 74 jaar

75+

29% 37% 29% 30% 28% 29%

10% 13% 11% 13% 13% 13%

10% 8% 11% 9% 11% 13%

9% 4% 7% 6% 7% 8%

32% 31% 31% 34% 31% 28% 29%

11% 15% 12% 13% 12% 13% 11%

9% 10% 11% 9% 10% 14% 11%

7% 5% 7% 4% 7% 13% 5%

20%

20%

30%

12%

10%

7%

16%

19%

34%

13%

10%

8%

Bron: Gemeente Molenwaard, 2016; CBS Statline, 2016.

1927.101/G | Woningmarktscan gemeente Molenwaard

2

2.2 Huidige samenstelling van de woningvoorraad De woningvoorraad bedraagt 10.940 woningen, waarvan ongeveer 34% in bezit is van de corporaties.  De kernen Nieuw-Lekkerland, Nieuwpoort en Langerak hebben naar verhouding veel corporatiewoningen. Kinderdijk en Wijngaarden hebben daarentegen weinig corporatiewoningen.  De samenstelling van de woningvoorraad in Kinderdijk is erg eenzijdig, hier bepalen rijwoningen het beeld.  Ottoland kent naar verhouding veel 2-1-kap en vrijstaande woningen in het goedkopere segment (tot €300.000). Bleskensgraaf, Brandwijk, Goudriaan, Groot-Ammers, Langerak en Molenaarsgraaf kennen alle veel 2-1-kap en vrijstaande woningen in het duurdere segment. Meer dan 25% van de voorraad bestaat hier uit 2-1-kap en vrijstaande woningen (vanaf €300.000).  Het aandeel appartementen in Molenwaard is zeer beperkt, in het bijzonder in de koopsector. In Nieuwpoort, Groot-Ammers en Streefkerk zijn naar verhouding wat meer appartementen, maar dan vooral in bezit van de corporaties.  Nieuw-Lekkerland is de grootste kern en kent naar verhouding zeer weinig koopappartementen. Het aandeel huurappartementen is hier echter wel bovengemiddeld. Figuur 2.1: Samenstelling woningvoorraad gemeente Molenwaard, per kern

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Corporatie eengezins

Corporatie appartement

Particulier 2^1 / vrij >300