Bijl. 4 Toelichting Bestemmingsplan 'Buurtschappen Giessenburg'

de 3 hectare kaart dient rekening gehouden te worden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X van de Omgevingsvisie. Voor De Giessenburg geldt dat de locatie niet groter mag zijn dan 5 hectare en voor De Bilderhof niet groter dan 4 hectare. De deelgebieden hebben oppervlakten van respectievelijk 49.852 m² en 37.584 m² en vallen daarmee binnen de gestelde oppervlakten.

Plangebied

Afbeelding 4: Uitsnede 3ha-kaart Zuid-Holland

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Gezien het sterke contrast tussen een dynamische stedelijke omgeving en open deltalandschappen in Zuid-Holland, is zorg voor de ruimtelijke kwaliteit in het bijzonder van belang. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat van goede ruimtelijke ordening: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. De essentie van het ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten toevoegen aan het gebied en de samenleving. Door middel van het onderhavige plan worden de recreatieparken in Giessenburg gewijzigd in buurtschappen teneinde tot een duurzaam toekomstperspectief te komen en uitvoering te geven aan de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof. Door de wijziging naar een woonfunctie kunnen de huidige bewoners op beide parken blijven wonen en nemen de verkoopwaarde en verkoopmogelijkheden van de woningen toe.

Door de zekerheid dat de woningen permanent bewoond kunnen worden en de toename in de verkoopmogelijkheid, zullen bewoners investeren in de 27

woningen en ontstaat er zo een toekomstbestendige situatie en een verbeterde uitstraling van de parken. Investeringen zijn daarnaast noodzakelijk om te voldoen aan de eisen vanuit toegankelijkheid, brandveiligheid en parkeren. Uitgangspunt bij de functiewijziging van de parken is de mogelijkheid tot een goede inpassing van de buurtschappen in de omgeving en de mate van zelforganisatie en betrokkenheid op de parken. Dit is vertaald in het bestemmingsplan dat uitsluitend woningen met een beperkte oppervlak toestaat, zodat het kleinschalig karakter van de buurtschappen behouden blijft. Tevens is tussen de gemeente Molenlanden en de VvE’s van beide parken een anterieure overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat beide VvE’s een substantiële investering doen in de structuurversterking en kwaliteitsverbetering op beide parken. Daarbij wordt uitgegaan van een investeringsbedrag van circa €500.000 per buurtschap. Verder hebben de VvE’s de ambitie om de parken te vergroenen/extra groen aan te brengen en te verduurzamen. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening).

Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom de Omgevingsverordening in acht genomen te worden. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9). Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke

kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

28

Beoordeling De uitleg van de begrippen inpassen, aanpassen en transformeren hoeven een bestuurlijke uitleg/interpretatie door de gemeenteraad. Daarbij komt de raad beoordelingsruimte toe. Volgens de toelichting bij de verordening wordt het volgende verstaan. Inpassen Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassen veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit. Aanpassen Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling.

De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformeren Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten ruimtelijke kwaliteit kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar.

In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassen – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan. Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat.

29

Afbeelding 5: Stroomschema inpassen, aanpassen, transformeren

Gebiedseigen en gebiedsvreemd Een gebiedseigen ontwikkeling of functie sluit naadloos aan op de bestaande kenmerken en gebruikswaarden van een gebied. Een gebiedseigen ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en heeft daarmee geen negatieve invloed op de (kenmerken) van de omgeving. Het ondersteunt bestaande landschappelijke structuren of heeft een belangrijke functie bij het instandhouden van de bestaande gebiedskenmerken en kwaliteiten. Een gebiedsvreemde ontwikkeling of functie is een ontwikkeling die niet gebruikelijk of typerend voor een gebied is. Er wordt in zekere zin vooral gebruik gemaakt van relatief goedkope ontwikkelingsruimte. Er kan ook sprake zijn van een negatieve invloed op de omgeving bijvoorbeeld in de vorm van verkeer of milieu. Gebiedsidentiteit De gebiedsidentiteit is de aard of karakteristiek van een gebied dat is ontstaan in de loop der jaren. In die tijd zijn gemeenschappelijke kernwaarden in het gebied ontstaan die gekoppeld zijn aan gebruik en de verschijningsvorm. De gebiedsidentiteit van een plek is verbonden met de mensen die er wonen, werken en er zich thuis voelen. Ingrijpen in een gebiedsidentiteit is daarom zeer wezenlijk: het is een breuk in de tijdslijn, een verandering van koers die al jaren wordt gevaren.

Vaak leidt een verandering van de gebiedsidentiteit tot de introductie van nieuwe gebruikers. Een gebiedsidentiteit is meestal van grote omvang. De samenhang tussen de onderdelen maakt de identiteit van een gebied. Bijvoorbeeld de wijze waarop straten en pleinen zijn ingericht, worden gebruikt en beleefd. Maar ook hoe het watersysteem onderdeel uitmaakt van het karakter van het gebied en tegelijkertijd functioneel voorziet in een goede ontwatering. Harde grenzen heeft de gebiedsidentiteit zelden. Structuur Het begrip structuur gaat over de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. Wellicht het meest tot de verbeelding sprekende voorbeeld is de verkeersstructuur. Het is een manier waarop het verkeer is geregeld, waarbij de bereikbaarheid, maar ook de leefbaarheid van de omgeving wordt gegarandeerd. Andere vormen van 30

structuren zijn bijvoorbeeld waterstructuren - hoe houden we een typisch ZuidHollands landschap in stand en zorgen we er tegelijk voor dat we allemaal droge voeten houden -. Een actueel vraagstuk gaat over hoe, in welke structuur we onze energie organiseren. Structuren zijn dan ook niet per definitie heel erg zichtbaar en beleefbaar, soms kan een ondergrondse structuur van kabels en leidingen ruimtelijk vergaande consequenties hebben. In andere situaties zijn structuren juist wel zichtbaar en dragen zij door hun verschijningsvorm juist bij aan ruimtelijke kwaliteit; denk maar aan in onbruik geraakte dijken als onderdeel van de identiteit van een landschap. Het opnieuw betekenis geven van dergelijke ruimtelijke elementen, in het voorbeeld van de oude dijk door de aanleg van een fietspad op de dijk, is een mooi voorbeeld waarin beleving, gebruik en (nieuwe) toekomst met elkaar samen gaan. Door een structuuringreep kan een gebiedsidentiteit sterker worden. Denk maar aan versterking van landschappelijke structuren door aanleg van houtwallen, laanbeplanting of vernatting. Hierdoor komen kwaliteiten van het oorspronkelijke landschap weer tot hun recht. Kavel In tegenstelling tot gebiedsidentiteit en structuur is een kavel vaak een relatief klein, aaneengesloten stuk grond dat één bepaalde vorm van gebruik kent.

Ruimtelijke ontwikkelingen op een kavel kunnen geheel in lijn met de bestaande situatie en bestaande kwaliteit liggen. In dat geval zijn de consequenties van de ingreep nauwelijks van invloed op de ruimtelijke kwaliteit van kavel en omgeving. Er zijn ook ontwikkelingen denkbaar waarbij de consequenties het kavel overstijgen. De plaatsing van een bedrijf op een kavel in een woonlint heeft niet alleen vanuit vorm en beleving invloed op de ruimtelijke kwaliteit van het lint. Vanuit het gebruik is de impact mogelijk groot door de komst van vrachtverkeer in het woonlint. Ook bij een opschaling van een activiteit kan de impact op een kavel groot zijn. Op dat moment treedt er een schaalsprong op van kavel naar structuur, of zelfs gebiedsidentiteit.

Afbeelding 6: Schaal kavel, structuur, gebiedsidentiteit

31

Het plan voorziet in de omzetting van een recreatiepark naar een buurtschap. Dit wordt gerealiseerd door de bestemming te wijzigen, het plan voorziet niet in het bouwen van nieuwe woningen. De locaties functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, (commerciële) verhuur is uitgesloten en de meeste eigenaren wonen permanent in hun woning. De locaties worden door de bewoners gezamenlijk beheerd in de vorm van een Vereniging van Eigenaren (VvE’s). De locaties worden gekenmerkt als een kleinschalige en lommerrijk landschap rond dijken en riviertjes, in contrast met de weidsheid van de open polders (gebiedsidentiteit). Ondanks de omvang van het plangebied, wijzigt de gebiedsidentiteit als gevolg van dit plan niet omdat het plan alleen voorziet in een functiewijziging met kleine bouwmogelijkheden. Het bestaande kleinschalige en groene karakter van de parken blijft behouden. Het plan sluit derhalve aan bij de bestaande gebiedsidentiteit. Zodoende is er in ieder geval geen sprake van een transformatie, omdat bij een transformatie wél sprake is van een wijziging in de gebiedsidentiteit. Of er dan sprake is van inpassen of aanpassen hangt af of het plan zich in de bestaande structuur voegt.

Het begrip structuur gaat over de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. De structuur van de locaties wordt bepaald door de woningen, de infrastructuur en het groene karakter van de locaties. De VvE’s hebben afgesproken om financiële middelen in te zetten om onder andere het groene karakter van de locaties te versterken. Door deze structuuringreep zal de gebiedsidentiteit sterker worden. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken geen invloed van de functiewijziging van recreatieparken naar buurtschappen. Derhalve kan worden geconcludeerd dat er sprake is van inpassen. Kwaliteitskaart De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. In de Omgevingsvisie heeft de provincie de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen vastgelegd op de kwaliteitskaart. Het plangebied is gelegen in het ‘veenweidelandschap’, in het ‘lint’ en ‘verblijfsrecreatiegebieden’. Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen.

Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. 32

Voor ontwikkelingen in het lint heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Voor ontwikkelingen in verblijfrecreatiegebieden heeft Zuid-Holland de volgende richtpunt vastgesteld: • Verblijfsrecreatiegebieden hebben een recreatief karakter en passen qua locatie, schaal, inrichting en kwaliteit van de randen goed in hun omgeving. Voor ontwikkelingen in ‘kasteelbiotopen’ heeft Zuid-Holland de volgende richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen zijn gericht op verbetering en versterking van de kenmerken en waarden van het landgoed/kasteel en het behouden of versterken van de relatie van het landgoed met zijn omgeving.

Afbeelding 7: Uitsnede kwaliteitskaart (laag van cultuur- en natuurlandschappen)

33

Afbeelding 8: Uitsnede kwaliteitskaart (laag van stedelijke occupatie)

Afbeelding 9: Uitsnede kwaliteitskaart (laag van de beleving)

Beoordeling • In beide deelgebieden is het uitgangspunt om de bestaande landschappelijke kernkwaliteiten te behouden dan wel te versterken. De huidige landschappelijke kernkwaliteiten betreffen de bomenlaan met doorkijk naar

34

•

•

•

de terpachtige heuvel op ‘de Giessenburg’ en het lommerrijke en waterrijke karakter van beide locaties. Beide parken behouden zoveel als mogelijk hun groene en landelijke uitstraling. Tevens worden investeringen gedaan om extra groen aan te brengen en de kwaliteit van beide locaties te verbeteren. Door de functiewijziging van recreatieparken naar buurtschappen worden kenmerkende landschapselementen niet aangetast. Wat betreft de bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij de bestaande situatie/het kleinschalige karakter van beide parken. In de regels wordt een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen van respectievelijk 3,5 en 6 meter. Het plan sluit hiermee aan bij de bestaande korrel en profiel en onderscheiden de woningen zich van de woningen in het lint langs de Neerpolderseweg. De woningen zullen vanwege hun kleinschaligheid en ligging achter de eerste bebouwingslijn langs de Neerpolderseweg ondergeschikt zijn aan de hoofdgebouwen langs dit lint en zodoende aandoen als bijgebouwen. Omdat het plan met name voorziet in een functiewijziging en er juridisch-planologisch kleine bouwmogelijkheden worden toegevoegd, wordt het huidige eigen gezicht van het lint behouden. De Vereniging van Eigenaren van De Giessenburg dragen al vanaf de aanvang zorg om de gracht en de kasteelterp te onderhouden en te vrijwaren van bebouwing en zullen dit in de toekomst blijven doen.

Dit geldt eveneens voor het behoud van de karakteristieke en door platanen geflankeerde laan en het streven om het boskarakter blijvend te waarborgen. Ook heeft de vereniging voornemen om de waarden van de kasteelbiotoop te versterken door verder te investeren in het bosrijke karakter en het aanbrengen van informatievoorzieningen over het kasteel en de historie ervan. Door middel van het onderhavige plan wordt de juridisch-planologisch recreatieve functie gewijzigd in een woon/buurtschapsfunctie, conform het huidige gebruik. Hiermee wordt de huidige feitelijke situatie in overeenstemming gebracht met de juridisch-planologische situatie. De locatie, schaal, inrichting en kwaliteit van het plangebied past goed in de omgeving, waardoor gesteld kan worden dat het plan de richtlijnen van de kwaliteitskaart niet aantast. Omdat het plan voorziet in de omzetting van een recreatiepark naar een buurtschap is het plan wel in strijd met de richtpunten voor ‘recreatiegebieden’. De richtpunten hiervoor zijn namelijk bedoeld ten behoeve van de instandhouding van de recreatieparken, hetgeen niet van toepassing is op dit plan. Het plan is echter wel passend in de structuur en gebiedsidentiteit en voorziet in een ruimtelijke kwaliteitsverbetering en het creëren van een toekomstbestendige situatie. Daarmee is het een passende ontwikkeling.

Kasteelbiotoop Op het deelgebied De Giessenburg is een kasteelbiotoop aanwezig welke provinciaal beschermd erfgoed is. ingevolge artikel 6.26 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan op gronden binnen een kasteelbiotoop voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling indien: a. geen aantasting plaatsvindt van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop, of b. de ontwikkeling is gericht op verbetering en versterking van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop.

35

Afbeelding 10: Uitsnede Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland, kaartlaag Kasteelbiotopen

Het kasteelbiotoop is provinciaal beschermd erfgoed en beschermt de cultuurhistorische waarden van het voormalige kasteel De Giessenburght. Het kasteelbiotoop bestaat uit het kasteelterrein, het bijbehorende blikveld en een bestaande toegangslaan naar het kasteelterrein (restant van latere buitenplaatsperiode). Historie Middeleeuwen - 1700 Het begon allemaal met Arent van Gent, een vertrouweling van Willem VI, graaf van Holland en Zeeland. Die was in 1401 in conflict geraakt met Jan V van Arkel, wat resulteerde in de Arkelse oorlog (1401-1412). Arent noemde zich Heer van Giessenburg. Hij streek neer langs de kronkelige rivier de Giessen en bouwde in de bocht, ter hoogte van Giessenburg-Oudekerk een houten verdedigingstoren, die hij in 1412 verving door een stenen woontoren. Om deze toren kwam een gracht. Hij was daarmee de grondlegger van het adellijke kasteel De Giessenburght. 1700-1800 In de zeventiende eeuw was de heerlijkheid Giessenburg eigendom van de invloedrijke familie Van Marlot. Zij bezaten in Den Haag het landgoed Marlot. Het was vermoedelijk Lodewijk van Marlot die ‘onze’ stenen donjon rond 1665 uitbouwde tot een fraaie buitenplaats. Tot het einde van de achttiende eeuw bleef Giessenburg een ‘vrije heerlijkheid’, waaraan bepaalde ‘heerlijke’ – juridische, economische en zakelijke – rechten waren verbonden, met ook het innen van boetes, tolgelden en jachtgelden.

De Franse inval in 1795 maakte een einde aan de status van ‘vrije heerlijkheid’. Het kasteel raakte in verval en werd begin 1800 gesloopt. 36

19e eeuw De laatste heer van Giessenburg was jonkheer d’Ablaing van Giessenburg, lid van de Eerste Kamer, tot hij overleed in 1859. Op 11 april 1860 vond de verkoop plaats van alle Alblasserwaardse bezittingen van de familie d’Alblaing (bron: BOUWgids De Giessenburg, p. 13).

Afbeelding 11: Tekening van het voormalige kasteel De Giessenburght

Kasteelterrein Het kasteelterrein bestaat uit een zone waar kasteel De Giessenburght was gebouwd, inclusief de omliggende gracht. Het kasteel zelf is echter volledig verdwenen. Hetgeen wat nog aanwezig is, is een terpachtige heuvel. Muurfragmenten zijn niet zichtbaar. In 1961 is er voor het laatst een archeologisch onderzoek gedaan. Er zijn toen wat stenen gevonden, maar er was geen samenhangend geheel meer te zien. Het centrale deel is ook als Rijksmonument opgenomen.

37

Afbeelding 12: Het kasteelterrein

Blikveld Het bijbehorende blikveld is gericht naar het noordwesten. Het blikveld is echter door ontwikkelingen in het verleden verdwenen. Aan de andere zijde van de gracht bevinden zich bebouwing met bijbehorende tuinen en ook aan de andere zijde van de Giessen zijn direct achtertuinen van woningen gelegen. Zodoende is het blikveld bebouwd en is de vroegere functie als blikveld niet meer zichtbaar en bevat dan ook nauwelijks cultuurhistorische waarde.

Afbeelding 13: Zicht op het volgebouwde blikveld

38

Toegangslaan Hetgeen nog wel duidelijk aanwezig is, is de toegangslaan naar het kasteelterrein, geflankeerd door platanen aan weerszijde. De laan is thans verhard met asfalt met aan weerszijden houtstructuren die het zicht naar de kasteelruïne begeleiden.

Afbeelding 14: Toegangslaan naar het kasteelterrein

Beschermen en versterken kasteelbiotoop Het kasteelterrein, de ruïne en omliggende grachtenstructuur vormen met name de cultuurhistorische waarde. De VvE van De Giessenburg draagt al vanaf de aanvang zorg om de gracht en de kasteelterp te onderhouden en te vrijwaren van bebouwing en zullen dit in de toekomst blijven doen. Dit geldt eveneens voor het behoud van de karakteristieke en door platanen geflankeerde laan en het streven om het boskarakter blijvend te waarborgen. Ook heeft de vereniging voornemen om de waarden van de kasteelbiotoop te versterken door verder te investeren in het versterken van het bosrijke karakter en het aanbrengen van informatievoorzieningen over het kasteel en de historie ervan. Verder wordt met het plan ook een juridischplanologische bescherming van de kasteelbiotoop geboden. De terpachtige heuvel en omliggende gracht worden juridisch-planologisch beschermd middels de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – kasteelbiotoop’. Daarnaast is het bouwvlak van het kasteelterrein verwijderd, zodat juridisch-planologisch is uitgesloten dat hier bebouwing kan plaatsvinden. Om verdere verdichting van het blikveld te voorkomen, is rondom de gracht het huidige aantal wooneenheden vastgelegd, zodat juridisch-planologisch is vastgelegd dat rondom de gracht geen extra wooneenheden gerealiseerd kunnen worden.

Daarnaast ligt er een voorstel ter goedkeuring van de algemene ledenvergadering om een naamswijziging voor het park in te voeren: De Giessenburght in plaats van

39

De Giessenburg. Slechts een klein verschil in naam, maar sterk verwijzend naar de tijden van weleer. Terreinen van archeologische waarden Conform artikel 6.27 van de Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan voor gronden met een hoge of zeer hoge bekende archeologische waarde bestemmingen te bevatten en de daarbij behorende regels te bevatten die de bekende archeologische waarden beschermen. De regels voorzien in elk geval in een verbod op werken of werkzaamheden waarbij de bodem tot meer dan 30 cm onder het maaiveld wordt geroerd, tenzij: a. door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast, of b. het werken of werkzaamheden betreffen die naar hun aard de archeologische waarden niet aantasten.

Afbeelding 15: Uitsnede Cultuurhistorische atlas Zuid-Holland, kaartlaag Terreinen van archeologische waarde

In het vigerend bestemmingsplan was de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 1’ opgenomen ter plaatse van het terrein van archeologische waarden. In de bijbehorende regels is opgenomen dat een archeologisch onderzoek nodig is bij ingrepen dieper dan 30 cm. Deze juridisch-planologische regeling is overgenomen, waardoor wordt voldaan aan de eis uit de Omgevingsverordening om een bestemming op te nemen die voorziet in een verbod op werken of werkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld. Buitengebied Volgens artikel 6.9a kan een bestemmingsplan voor een locatie in het buitengebied alleen voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast.

40

Het plangebied bestaat uit twee parken, welke onderdeel uitmaken van een ruimtelijk bebouwingscluster en zijn gelegen aan of achter de lintbebouwing langs de Neerpolderseweg. Beide parken sluiten aan op het occupatiepatroon uit de tweede helft van de twintigste eeuw, waarbij binnendijks gebied verdicht is met bedrijvigheid, recreatie en wonen. Omdat de recreatiefunctie wat grootschaliger is dan de overige functies in de omgeving, hebben de twee parken een eigen identiteit ontwikkeld binnen het occupatiepatroon. Er zijn twee parken ontstaan met een lommerrijk, waterrijk en groen karakter, waarbij de bebouwing kleinschalig is gebleven. De parken worden begrensd door enerzijds de watergang de Giessen en anderzijds door de Neerpolderseweg en de bijbehorende lintbebouwing. De lintbebouwing is gevormd door een langgerekte strook van min of meer samengegroeide gemengde bebouwing. De bebouwing kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) boerderijen en (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes. Ten oosten van de Neerpolderseweg is de verkavelingsrichting van het landschap haaks op de Neerpolderseweg gericht. Het landschap kenmerkt zich door openheid, hier kan men nog ver van zich afkijken. Het heeft een sterk agrarische identiteit en het landschap wordt met name gevormd door de rechte verkaveling met daaraan parallel de watergangen en haaks daarop de weteringen.

Het landschap is ontstaan door het eeuwenlang afsterven van beplanting, waardoor er een dikke veenlaag ontstond. Bij de ontginning van het gebied werd er een systeem ontwikkeld om het water af te laten voeren. Het systeem bestond (en bestaat) uit een stelsel van sloten, weteringen en veenriviertjes, waarbij het overtollige water uiteindelijk op de rivier werd geloosd. Door inklinking van de veenbodem en de hoger wordende waterstanden in de rivier werkte het systeem van natuurlijke afwatering niet meer. De mens zag zich genoodzaakt om het systeem te verbeteren door kades, dijken, boezemwateren, molens, sluizen en gemalen op te richten. Langzamerhand is zo het landschap ontstaan zoals we die nu kennen: lange rechte kavels met parallel daaraan de watergangen en haaks op de verkaveling de weteringen, waarbij het open veenlandschap wordt begrensd door dijken en kades. Hierdoor scheidt de Neerpolderseweg de twee verschillende landschappen: enerzijds de parken met haar lommerrijke, waterrijk, groen en kleinschalig karakter aan de westzijde van de Neerpolderwegweg en anderzijds het open slagenlandschap aan de oostzijde van de Neerpolderseweg. Het plan voorziet niet in een wijziging hiervan.

De openheid van het polderlandschap wordt niet aangetast en het lommerrijke, waterrijke en groene karakter van de parken blijft behouden en wordt daar waar mogelijk versterkt door het aanbrengen van extra groen.

41

GIESSEN

DEELGEBIED

Behoud landschappelijke openheid

Bebouwingscluster

Behoud landschappelijke openheid

Bebouwingscluster DEELGEBIED

Afbeelding 16: Kenmerken plangebied en landschap in de omgeving

Gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Als uitwerking van de kwaliteitskaart zijn in het buitengebied van Zuid-Holland voor 17 gebieden een gebiedsprofiel opgesteld. Zo ook voor de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van de karakteristieken, de ontwikkelingen, de kwaliteiten en de ambities in het gebied. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om kwaliteit van de plannen en ontwikkelingen te stimuleren. De acht belangrijkste ambities waar het gebiedsprofiel Alblasserwaard & Vijfheerenlanden op richt zijn: 1. Het veiligstellen van de oostwest oriëntatie van de open ruimte in de Alblasserwaard. 2. Het veiligstellen en waar mogelijk versterken van het lommerrijke karakter van de Vijfheerenlanden als contrast met de Alblasserwaard. 3. Het behoud van de kamerstructuur, door het herkenbaar houden van de middeleeuwse polderkaden en de linten. 4. Het herkenbaar houden en versterken van de differentiatie tussen en binnen de linten. 5. Het herkenbaar houden en versterken van het hoofdwatersysteem. 6. Het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardige dorpsranden bij het bouwen aan de dorpskernen. 7. Het kwalitatief versterken van de stad-landrelaties door middel van aantrekkelijke routes naar het landelijk gebied. 8.

Het behouden en versterken van het contact met de rivier in de stedenband, met name bij herstructureringen en dijkverbeteringen. De Giessenburg en de Bilderhof vormen samen een aantrekkelijk woonlandschap passend bij het imago van het gebied van de Giessen: een kleinschalige en

42

lommerrijk landschap rond dijken en riviertjes, in contrast met de weidsheid van de open polders. Het plan gaat uit van het behoud van het kleinschalige karakter en het opwaarderen van de openbare ruimte en daarmee de ruimtelijke kwaliteit. De identiteit en het karakter van het plangebied en het opwaarderen van de openbare ruimte is het uitgangspunt. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden vinden er geen wijziging plaats in aantallen eenheden en de uitbreidingsmogelijkheden zijn beperkt. Het onderhavige plan brengt geen wijzigingen met zich mee en voldoet aan de ambities van het gebiedsprofiel. Het onderhavige plan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 3.2.3 Omgevingsprogramma Zuid-Holland Het ruimtelijk relevante, operationele beleid is opgenomen in het Omgevingsprogramma Zuid-Holland. In het programma is het strategisch beleid uit de Omgevingsvisie vertaald naar operationeel beleid. Permanente bewoning recreatiewoningen Permanente bewoning van recreatiewoningen is een regelmatig voorkomend probleem. Het gaat om een complexe problematiek. Zo voldoen de woningen veelal niet aan de normen voor gewone woningen, voor wat betreft bouw, bereikbaarheid en locatie. Ook gaat permanent gebruik voor bewoning, ten koste van de ruimte voor verblijfsrecreatie. De provincie vraagt daarom aan gemeenten om permanente bewoning uit te sluiten.

Specifiek voor de grotere verblijfsrecreatieparken (met een omvang van 12 recreatiewoningen en meer) heeft de provincie dit vastgelegd in de Omgevingsverordening. Dit neemt niet weg dat ook voor kleinere parken en voor individuele woningen geldt, dat permanente bewoning in principe moet worden uitgesloten. Er kunnen situaties zijn waarbij een bestaand verblijfsrecreatiepark in de huidige vorm en opzet geen toekomst meer heeft. Per situatie moet bekeken worden wat de mogelijkheden zijn voor een kwaliteitsverbetering en opwaardering van het park. Transformatie naar woongebied zal gelet op de ligging van veel parken in het algemeen niet aan de orde zijn. De provincie sluit dit echter niet op voorhand uit. Als een dergelijke situatie zich voordoet kunnen Provinciale Staten het betreffende verblijfsrecreatiepark opnemen in de bijlage van de Omgevingsverordening. Het betreffende verblijfsrecreatiepark wordt dan uitgezonderd van het verbod op permanente bewoning. Beoordeling Voor de parken Giessenburg en Bilderhof (gemeente Molenlanden) geldt dat deze parken zijn opgenomen in de bijlage met de lijst met uitgezonderde parken. Derhalve is het wijzigen van de recreatiewoningen naar reguliere burgerwoningen en daarmee het permanent bewonen van de woningen niet in strijd met het provinciaal beleid.

Energietransitie Vanuit de ambitie om Zuid-Holland een duurzame, concurrerende en leefbare Europese topregio te laten zijn, streeft de provincie naar groei met een duurzaam karakter. Deze is gebaseerd op de inzet van hernieuwbare grondstoffen, energieefficiency en zuinig ruimtegebruik. Als operationeel doel heeft de provincie gesteld dat het aandeel duurzame energie in 2020 verhoogd moet worden en de uitstoot van CO2 en energieverbruik gereduceerd dient te worden. De provincie vindt daarnaast het opwekken van zonne-energie binnen bestaand stads- en dorpsgebied 43

van groot belang. Zonne-energie op daken heeft nadrukkelijk de voorkeur. In de bebouwde omgeving zijn daarnaast kansen voor meervoudig ruimtegebruik, zoals bijvoorbeeld op parkeerterreinen, sport en recreatievoorzieningen, (bermen van) wegen. Beoordeling Door middel van het onderhavige plan worden op beide parken investeringen voor duurzaamheid gedaan. Dit vertaalt zich onder andere door het plaatsen van zonnepanelen, het investeren in de infrastructuur voor elektrische energie en het vervangen van de verlichting in het openbaar gebied door duurzamere en energiezuinige verlichting. Daarnaast overweegt men voorbereidingen voor een eventuele transitie van aardgas naar waterstofgas. Ladder voor duurzame verstedelijking Verder wordt in het Omgevingsprogramma van Zuid-Holland vermeld dat de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen dient te worden, indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren. De provincie ziet graag dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast. Een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dient in te gaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening.

Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is, hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. De wetgever heeft geen specifiekere definitie vastgesteld van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’. Inmiddels biedt jurisprudentie een specifieker beoordelingskader voor ontwikkelingen die als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt: ‘Functiewijziging waarbij permanente bewoning van recreatiewoningen mogelijk wordt gemaakt is gelet op de aard en omvang van de functiewijziging wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 1 juni 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1503).

Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS: 2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Een ontwikkeling welke voorziet in 12 woningen dient wel als een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 2015, ECLI: NL:RVS:2015:953).’ Het onderhavige plan voorziet in het wijzigen van de functie van 96 recreatiepercelen naar woonpercelen op de parken ‘De Giessenburg’ en ‘De Bilderhof’. Vanuit jurisprudentie is in dit geval sprake van een ‘stedelijke ontwikkeling’ en is toetsing aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ en daarmee een beschrijving naar de behoefte noodzakelijk. 44

Of een motivering moet worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte van de nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien, hangt af van het feit of het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. In de verordening betekent het begrip ‘stedelijk gebied’ dat in het Bro wordt gehanteerd hetzelfde als het begrip ‘stads- en dorpsgebied’ dat in het provinciaal beleid wordt gehanteerd. Specifiek in de Zuid-Hollandse situatie worden een aantal situaties nadrukkelijk niet beschouwd als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’. Een voorbeeld hiervan zijn verblijfsrecreatieparken. Deze zijn veelal in gebruik voor buitenstedelijke recreatie en zijn gelegen in groengebieden of andere voor de recreant aantrekkelijke delen van het buitengebied. De verblijfsrecreatieparken worden derhalve in principe niet gerekend tot het bestaand stedelijk gebied. Hierom dient een motivering gegeven worden waarom de behoefte niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Behoefte In Giessenburg heeft de laatste jaren beperkt woningbouw plaatsgevonden. Dit is gedeeltelijk veroorzaakt door belemmeringen in de procedure. Wel blijkt een grote vraag naar woningen in Giessenburg (niet zijnde de huidige recreatiewoningen door de onduidelijke situatie).

Dit blijkt uit informatie van makelaars en uit de vele gegadigden (meer dan 40) voor een nieuwbouwproject van vier woningen. Door het omzetten van de recreatieparken in buurtschappen wordt de ‘onduidelijke situatie’ van de woningen weggenomen en zullen de woningen een deel van de vraag bedienen. Daarnaast kan het woonmilieu gekenmerkt worden als een ‘tiny-housescommunity’; een woonmilieu waarin de nadruk ligt op groen, rust, ruimte, gezamenlijkheid en woningen met een bescheiden oppervlakte. Door de kleinschaligheid te behouden en te waarborgen in het bestemmingsplan, blijft er sprake van een ‘tiny-houses-community’. Naar verwachting worden met name postmaterialisten en postmoderne hedonisten aangetrokken wanneer woningen vrijkomen binnen dit specifieke woonmilieu. Voor deze doelgroepen zijn binnen de gemeente Molenlanden op dit moment nauwelijks woningen te vinden, waardoor dit woonmilieu een aanvulling is op de bestaande woonmilieu’s binnen de gemeente. De gemiddelde oppervlakte van de verblijfsobjecten in de recreatieparken bedraagt tussen de circa 50 m² en 60 m². Gemiddelde woningwaarde van een permanent bewoond verblijfsobject wordt ingeschat op circa €150.000. De Woonvisie 2016 van de voormalige gemeente Giessenlanden deelt de woningen met een prijs tot €175.000 in het lage segment.

De woningen die met dit plan worden ‘toegevoegd’ aan de woningvoorraad zijn te kwalificeren als goedkope koopwoningen. In de regionale en gemeentelijke woonvisie is aangegeven dat het aanbod in deze categorie beperkt is, terwijl naar verwachting de behoefte aan woningen in deze categorie toeneemt. Daarnaast zal een deel van de woningen aantrekkelijk zijn voor senioren. Enkele woningen kunnen namelijk aangemerkt worden als seniorenwoningen vanwege de aanwezigheid van alle (primaire) voorzieningen op de begane grond en de aanwezigheid van een aantrekkelijke en groene omgeving. Uit de woonvisie blijkt dat hier vraag naar is, terwijl er geen mogelijkheid is om een deel van de bestaande woningvoorraad om te vormen naar dit segment. De behoefte aan het onderhavige plan is hiermee aangetoond.

45

Op dit moment zijn in Giessenburg nieuwbouwprojecten ‘De Groene Wei’ en ‘Doetse Vliet’ in ontwikkeling. Concurrentie door het toevoegen van kleinschalige woningen in een groene omgeving aan de woningvoorraad is voor deze plannen niet te verwachten. Project ‘De Groene Wei’ gaat uit van wonen in combinatie van zorg en richt zich op een andere doelgroep. Project Doetse Vliet betreft een CPO-project waarvoor een concrete groep geïnteresseerden zich heeft aangemeld en betreft huurwoningen en bouwkavels. Een CPO-project met ruimte voor met name tweeonder-een-kappers, rijen huurwoningen en bouwkavels heeft tevens een andere doelgroep dan het onderhavige plan. Gesteld kan worden dat concurrentie met deze projecten niet aan de orde is. Regionale afstemming In regionaal verband is meerdere malen over de omvorming van de recreatiewoningen naar burgerwoningen gesproken en in het kader van de regionale planafstemming is dit eerder akkoord bevonden. Omdat er al 63 woningen op basis van een gedoogconstructie als permanente woning werden gebruikt, vond de afstemming in 2017 plaats voor de overige 33 woningen.

Omdat de afstemming al geruime tijd heeft plaatsgevonden, er nieuwe behoefteramingen beschikbaar zijn, het woningbouwprogramma in de regio is veranderd, de gemeente Molenwaard en Giessenburg gefuseerd zijn en de samenstelling van de regio is veranderd, is het plan op 15 september 2022 opnieuw regionaal afgestemd in het regionaal overleg van Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. De provincie heeft 95 extra woningen toegevoegd aan de woningbouwbehoefte van de regio Alblasserwaard voor deze parken. Ambtelijk is in het kader van de regionale planafstemming de omvorming naar permanente woningen akkoord bevonden. Het verslag waarin is opgenomen dat wordt ingestemd met de afstemming is toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Bij de regionale afstemming was abusievelijk uitgegaan van 95 woningen in plaats van 96 woningen. Echter kan gesteld worden dat deze ene woning er niet voor zal zorgen dat er een scheefgroei ontstaat tussen vraag en aanbod van woningen binnen de regio. Behoefte buiten bestaand stedelijk gebied Binnen het gebied dat door de provincie Zuid-Holland is aangewezen als bestaand stads- en dorpsgebied van Giessenburg, is geen mogelijkheid om twee buurtschappen te creëren met relatief kleine woningen (96 wooneenheden), veel groen en veel water én waar bewoners een collectief zijn, gezamenlijk zorgdragen en verantwoordelijk zijn voor de fysieke leefomgeving.

Inbreiding binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is daarmee niet mogelijk. Hiermee is gemotiveerd waarom het onderhavige plan niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden. Daarnaast kan gesteld worden dat, ondanks dat de locaties niet zijn gelegen binnen door de provincie aangewezen stads- en dorpsgebied, de ontwikkeling ruimtelijk gezien wel passend is. Door Antea Group zijn de parken in combinatie met de omgeving/regio geanalyseerd. Hieruit blijkt dat zij zijn gelegen tussen de kernen Giessenburg en Hardinxveld en via de Neerpolderseweg goed zijn ontsloten. De locaties sluiten aan bij de lintbebouwing langs de Neerpolderseweg, welke zich uitstrekt van de kern Giessenburg tot de kern Hardinxveld. Het occupatiepatroon is ontstaan in de tweede helft van de 20e eeuw, waarbij binnendijks gebied verdicht is met bedrijvigheid, recreatie en wonen. Binnen het lint zijn verschillende buitendijkse gebiedjes in de 46

loop der tijd gewijzigd in woongebieden. Hierdoor zijn er aantrekkelijke woongebieden door de sterke relatie met het water en groen. Voorbeelden hiervan zijn ‘De Kloeve’ en ‘De Meanderhof’. De trend is dat oude functies transformeren naar wonen. Het wijzigen van de recreatieparken in buurtschappen in het woonlint sluit aan bij deze trend, betreft ruimtelijk gezien een passende ontwikkeling en ontstaat er een nieuw aantrekkelijk woongebied.

Afbeelding 17: Situering twee locaties in de omgeving

Beoordeling De behoefte naar het onderhavige plan is aangetoond en er is gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden. Het onderhavige plan voldoet aan de ladder voor stedelijke ontwikkeling. Verder is getoetst aan de hand van de Woonbarometer 2018 Zuid-Holland, de meest actuele woningbehoefteverkenning. De woonbarometer 2018 maakt onderscheid tussen een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. De kwantitatieve behoefte betreft de behoefte naar absolute aantallen woningen en de kwalitatieve behoefte beschrijft de behoefte naar woningtype. Kwantiteit In de woonbarometer wordt gesteld dat in de periode tussen 2017 en 2030 156.244 extra nieuwe woningen nodig zijn om in de eigen woningbehoefte te kunnen 47

voorzien. Van deze woningen dient 2,6% gerealiseerd worden in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, wat neerkomt op 4.062 extra woningen. Kwaliteit Volgens het onderzoek zouden er in de periode 2017 – 2030 minder huurwoningen (zowel een- als meergezinswoningen) nodig zijn en meer koopwoningen. De verkenning laat verder zien dat voor de periode 2017 – 2030 er behoefte is aan woningen in alle woonmilieus. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is er met name behoefte aan dorpse (38%) en landelijke (34%) woonmilieus. Beide parken vormen zelfstandige functionerende buurtschappen met hoogwaardige woonkwaliteiten (water en groen) met een dorps karakter. Door middel van het onderhavige plan worden de recreatiewoningen omgezet naar burgerwoningen, waardoor deze toegevoegd worden aan de reguliere woningmarkt. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden dienen 4.062 extra woningen toegevoegd te worden en er is vooral behoefte is aan dorpse en landelijke woonmilieus. Het onderhavige plan voorziet hierin en draagt bij aan het vervullen van de woningbehoefte binnen de provincie Zuid-Holland. 3.2.4 Conclusie provinciaal beleid Het onderhavige plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.

48

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied. Dit tezamen met het versterken van het overwegend open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Beoordeling Door middel van het onderhavige plan wordt de functie van de recreatiewoningen omgezet naar burgerwoningen.

Hiermee wordt een duurzaam toekomstperspectief geboden aan de twee parken en uitvoering gegeven aan de Toekomstvisie. Het plangebied vormt een aantrekkelijk woonlandschap passend bij het imago van het gebied van de Giessen. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de parken teneinde de ruimtelijke kwaliteit in de openbare ruimte en de leefbaarheid te verbeteren. Het plan draagt bij aan het behouden/versterken van het overwegend open, rustige en authentieke karakter van de regio en het landschap. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In antwoord op de voormalige provinciale woonvisie Zuid-Holland 2011-2020 heeft de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een regionale woonvisie opgesteld. De regionale woonvisie is een uitwerking van de Visie 2030 en heeft als doel de regionale afstemming van woningbouwplannen te bevorderen en de beleidslijnen ten aanzien van woningbouw in de regio helder te krijgen. De gemeenten kunnen de regionale woonvisie tevens gebruiken voor de verantwoording van nut en noodzaak van een bestemmingsplan waarin woningbouw is opgenomen. Doel van de visie is om te kunnen inspelen op de veranderende dynamiek van de woningmarkt en de woonkwaliteit te verbeteren. De woonvisie gaat uit van investeren in nieuwbouw regio-breed, maar aangepast op de lokale vraag.

5/10/50-toets De recreatieparken liggen nabij Giessenburg, wat in de regionale woonvisie benoemd is als voorzieningendorp. De agendamaat die geldt voor voorzieningendorpen is 10 woningen. Door middel van het plan worden in 96 woningen toegevoegd.

49

0,8%-toets Het onderhavige bestemmingsplan kan volgens planning medio 2023 in werking treden. De optelsom van plannen voor Giessenburg bedraagt op dit moment voor de periode 2020 t/m 2029 0.35% netto voorraadgroei. Met het plan worden 96 recreatiewoningen gewijzigd naar burgerwoningen en voorziet daarmee in een toevoeging van 96 woningen aan de reguliere woningmarkt. Gezien de regionale afstemming destijds in 2017 heeft plaatsgevonden, is het plan op 17 september 2022 opnieuw regionaal afgestemd. De regionale afstemming is akkoord bevonden. Het verslag van de regionale afstemming is toegevoegd in de bijlage van deze toelichting. 3.3.3 Conclusie regionaal beleid Door middel van het plan wordt een duurzaam toekomstperspectief voor beide parken geboden en wordt een aantrekkelijk woonmilieu gecreëerd. De woningen binnen dit woonmilieu zorgen voor een welkome toevoeging aan de woningvoorraad en zijn regionaal afgestemd en akkoord bevonden. Het plan is in overeenstemming met de regionale structuurvisie en het regionale woonbeleid.

50

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie ‘De Giessenburg en De Bilderhof’ Op De Giessenburg en De Bilderhof is sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. De permanente bewoning is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. De Giessenburg en De Bilderhof functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, (commerciële) verhuur is uitgesloten en de meeste eigenaren wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden. Bij de behandeling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ in 2013 heeft de gemeenteraad door het aannemen van een motie vastgesteld dat de gekozen aanpak het uiteindelijke doel (een toekomstbestendig recreatiepark) niet dichterbij zal brengen en kan leiden tot allerlei vormen van ongewenst gebruik van de woningen. Door middel van de Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof is het probleem geïnventariseerd, zijn uitgangspunten vastgesteld en toekomstscenario’s beschreven, welke zijn getoetst aan de beschreven uitgangspunten. Hieruit is naar voren gekomen dat het omzetten van de recreatieparken naar buurtschappen de beste oplossing is om ongewenst gebruik van de woningen te voorkomen.

Beoordeling Het onderhavige plan voorziet in de functiewijziging van de recreatiewoningen naar burgerwoning en daarmee in de uitvoering van de Toekomstvisie. 3.4.2 Toekomstvisie Molenlanden Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden unaniem de Toekomstvisie Molenlanden 2030 vastgesteld. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn. De zes beelden gaan in op de volgende aspecten: 1. Inclusieve samenleving 2. Leefomgeving 3. Economie 4. Recreatie & Toerisme 5. Klimaat & Energie 6. Bereikbaarheid De gemeente Molenlanden wenst de identiteit van haar dorpen en vestigingsstad in stand te houden. De recreatieparken kunnen op zichzelf aangewezen worden als buurtschappen waarvan de gemeente ook de identiteit wil behouden. Door de VvE’s worden investeringen gedaan om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

De door de VvE’s voorgestelde verbeteringsmaatregelen/investeringen aan de ruimtelijke kwaliteit zorgen voor een verbetering van de omgevingskwaliteit en het ontstaan van een nieuw en veilig woonmilieu dat wordt beheerd door een hechte gemeenschap, waarbij de huidige identiteit behouden blijft. Het huidige kleinschalige en lommerrijke karakter en de identiteit van de parken blijven in aard en omvang behouden onder de noemer buurtschappen. Het onderhavige 51

bestemmingsplan en de ondertekende anterieure overeenkomst tussen de VvE’s van beide parken en de gemeente Molenlanden borgen dit. 3.4.3 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 Op 27 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden unaniem de nieuwe woonvisie vastgesteld. De woonvisie beschrijft vooral de opgaven die de gemeente ziet op het vlak van de woningmarkt, voortkomend uit de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte die de mensen hebben. De grootste opgave ligt in het voorzien in kleinere en betaalbare koopwoningen, maar de woonvisie maakt ook nog steeds woningbouwinitiatieven mogelijk als daar behoefte aan is; kwantitatief en kwalitatief. De woonvisie is opgedeeld in de volgende opgaven: • Meer woningen met de juiste kwaliteit; • Betaalbaar wonen; • Bestaande voorraad op peil; • Wonen met zorg; • Specifieke woningbehoeften; • Leefbare en vitale dorpen. Thans is er geen vraag naar recreatiewoningen, noch van vakantiegangers (vanwege het niet-toeristische karakter van het park en de omgeving), noch van kopers van recreatiewoningen voor eigen gebruik vanwege de beperkte recreatieve infrastructuur en de veel te hoge kosten (doordat de grond ook eigendom is van de verblijfsrecreanten). De recreatieparken hebben hierdoor geen duurzaam toekomstperspectief.

Het onderhavige plan zorgt met de functiewijziging van recreatieparken naar buurtschappen dat er woningen binnen een nieuw en aantrekkelijk woonmilieu aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Door deze toevoeging van woningen wordt de doorstroming in de (lokale) woningmarkt bevorderd en zorgt zij voor een duurzaam en toekomstbestendige oplossing voor de huidige situatie. Verder zijn er ook meer woningen nodig voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Voor hen is het belangrijk dat die woningen ook levensloopgeschikt zijn, zodat zij er ook kunnen blijven wonen als zij behoefte krijgen aan zorg of ondersteuning. Omdat de woningen in de buurtschappen kleinschalig zijn en zodoende (veelal) niet voorzien zijn van een verdieping, bevinden de keuken, slaapkamer, badkamer en toilet zich op de begane grond. Zodoende kan gesteld worden dat dit plan voorziet in de toevoeging van levensloopbestendige woningen die permanent bewoond mogen worden. 3.4.4 Parapluherziening Parkeren Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Hierdoor zijn de stedenbouwkundige bepalingen – waaronder de parkeernormbepaling – uit de Bouwverordening komen te vervallen.

Als gevolg hiervan hebben deze bepalingen geen aanvullende werking meer op bestemmingsplannen, zodat bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de Bouwverordening aan gemeentelijke parkeernormen kan worden getoetst. Voldoende parkeervoorzieningen is een belangrijke voorwaarde voor bijna elke ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Molenlanden wenst dan ook over de 52

mogelijkheid te beschikken tot het stellen van eisen aan het parkeren. Middels het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ bezit de gemeente een eenduidige regeling, zodat bij ruimtelijke ontwikkelingen voorwaarden kunnen worden gesteld ten aanzien van het aspect parkeren. De parkeerregeling in het paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ is overgenomen in dit bestemmingsplan. 3.4.5 Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten In oude bestemmingsplannen waren te weinig sturingsmogelijkheden om huisvesting van arbeidsmigranten binnen de bestemmingen ‘wonen’, ‘woongebied’, ‘centrum’ of ‘gemengd’ te kunnen reguleren. In veel oude bestemmingsplannen waren bijvoorbeeld geen begripsdefinitie opgenomen inzake ‘wonen’ en daarmee was het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal arbeidsmigranten per woning toegestaan. Dit past niet binnen het doel van de gemeente Molenlanden om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting op de juiste plek, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Met het paraplubestemmingsplan is onder andere een nieuwe begripsdefinitie gekomen van ‘het wonen’, waardoor het niet meer mogelijk is om met meer dan één huishouden te verblijven in een woning.

Huisvesting van arbeidsmigranten voor de shortstay (logies) en midstay is uitsluitend toegestaan door een vergunning aan te vragen die voldoet aan de eisen uit de Beleidsnotitie Arbeidsmigranten. De regeling en begrippen die zijn opgenomen in het paraplubestemmingsplan ‘Huisvesting Arbeidsmigranten’ zijn overgenomen in dit bestemmingsplan. In het paraplubestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen dat shortstay en midstay onder voorwaarden zijn toegestaan. Gezien het kleinschalige en besloten karakter van de buurtschappen, zijn deze vormen in dit geval niet wenselijk. De afwijkingsregel uit het paraplubestemmingsplan is derhalve niet overgenomen in dit bestemmingsplan. Zodoende is de huisvesting van een groep personen die niet als huishouden aan te merken niet toegestaan. 3.4.6 Conclusie gemeentelijk beleid Het onderhavige bestemmingsplan maakt de uitvoering van de Toekomstvisie ‘De Giessenburg en De Bilderhof’ mogelijk en voldoet aan het overige beleid van de gemeente.

3.5 Conclusie beleid Op basis van de beleidskaders van het Rijk, provincie, regio en gemeente kan worden geconcludeerd dat: • Uit de quickscan met betrekking tot haalbaarheid recreatie-exploitatie op De Giessenburg en De Bilderhof van ZKA Consultants blijkt dat de recreatieexploitatie van de parken niet haalbaar is. Een alternatief voor de parken is noodzakelijk; • Uit de Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof komt naar voren dat de wijziging van parken naar buurtschappen met investeringen in de ruimtelijke

53

•

• •

kwaliteit de voorkeur heeft. De raad van de voormalige gemeente Giessenlanden volgt het advies; Het onderhavige plan zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en zorgt voor een duurzaam toekomstperspectief voor de twee parken; Vanuit jurisprudentie is in dit geval sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Het plan voldoet aan de ladder; Het onderhavige plan past binnen de rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders.