Bijl. 4 Toelichting Bestemmingsplan 'Buurtschappen Giessenburg'

Toelichting Bestemmingsplan ‘Buurtschappen Giessenburg’

Gemeente Molenlanden Toelichting Buurtschappen Giessenburg

Identificatiecode NL.IMRO.1978.BPbuurtschappenGSB-VG01

Datum 14-02-2023

Status Vastgesteld

Projectnummer 15-18179-965

2

Inhoud 1

2

3

4

Inleiding............................................................................................................ 5 1.1

Introductie .................................................................................................. 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ............................................................................ 8

1.4

Maatschappelijk draagvlak en overleg ......................................................... 8

1.5

Economische en juridische uitvoerbaarheid ............................................... 10

1.6

Communicatie ........................................................................................... 11

1.7

Realisatie .................................................................................................. 11

1.8

Leeswijzer ................................................................................................. 11

Planbeschrijving .............................................................................................. 12 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 12

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 17

Verantwoording beleidskader .......................................................................... 22 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 22

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 26

3.3

Regionaal beleid ........................................................................................ 49

3.4

Gemeentelijk beleid................................................................................... 51

3.5

Conclusie beleid ........................................................................................ 53

Verantwoording sectorale aspecten ................................................................. 55 4.1

Milieueffectrapportage .............................................................................. 55

4.2

Water ........................................................................................................ 59

4.3

Geluid ....................................................................................................... 65

4.4

Luchtkwaliteit ............................................................................................ 67

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ......................................................................... 69

4.6

Externe veiligheid...................................................................................... 73

4.7

Kabels en leidingen ................................................................................... 76

4.8

Ecologie .................................................................................................... 77

4.9

Bodem ...................................................................................................... 80

4.10 Archeologie ............................................................................................... 81 4.11 Verkeer ..................................................................................................... 83 4.12 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 85 5

Juridische planbeschrijving .............................................................................. 87 5.1

Inleiding .................................................................................................... 87

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 87

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 87 3

5.4

Aanduidingen............................................................................................ 88

Bijlage

Omschrijving

Auteur

Referentie

Datum

Toekomstvisie De Giessenburg en De Bilderhof Toekomstige investeringen buurtschappen Quickscan haalbaarheid recreatieve exploitatie De Giessenburg en De Bilderhof Landschappelijkhistorische analyse omgeving GiessenOudekerk Overzicht en toetsing op vigerend bestemmingsplan Digitale watertoets ‘De Giessenburg’ Digitale watertoets ‘De Bilderhof’ Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerlawaai Geurnotitie

Antea Group / Gemeente Giessenlanden Antea Group / Croonenburo5

0407026.00

03-11-2016

Ind01-025702603b

29-09-2016

ZKA Consultants

16.096

Oktober 2016

Ante Group

Giessenburg en Bilderhof

27-02-2018

Van den Heuvel Ontwikkeling & Beheer Waterschap Rivierenland Waterschap Rivierenland Voortman Ingenieurs

18128

21-11-2019

20190128-919731 20190128-919730 R-JVO/1444

28-01-2019

De Roever Omgevingsadvies DGMR

20190412

02-05-2019

M.2019.0648.00. R001 13-13884 - 124

30-08-2019

BT WonenVerslag Recreatieparken Giessenburg

15-09-2022

1 2 3

4

5 6 7 8 9 10 11 12 13

Onderzoek externe veiligheid Aangenomen motie Verslag regionale afstemming Nota inspraak en overleg

Gemeente Giessenlanden Regio AlblasserwaardVijfheerenlanden Gemeente Molenlanden

28-01-2019 07-06-2019

12-05-2015

05-10-2022

4

1

Inleiding

1.1 Introductie 1.1.1 Aanleiding Aan de Neerpolderseweg langs de Giessen in Giessenburg zijn twee recreatieparken gelegen. Eind jaren 60 en 70 zijn de parkgebieden omgezet naar het verblijfrecreatiepark ‘De Giessenburg’ en het park ‘De Bilderhof’. Beide parken zijn zogenaamde ‘tweede-woningen-parken’ en zijn nooit commercieel geëxploiteerd. Alle recreatiewoningen zijn particulier eigendom. Ieder park heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE’s) die de gezamenlijke voorzieningen in eigendom heeft en beheert. De statuten van de beide VvE’s staan commerciële verhuur niet toe, teneinde de sociale samenhang te waarborgen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Op deze parken worden veel recreatiewoningen permanent bewoond. Omdat permanente bewoning van recreatiewoningen niet is toegestaan, heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden in 2004 het college opdracht gegeven om handhavingsbeleid op te stellen voor deze situatie. In 2008 heeft de raad vervolgens het opgestelde beleid vastgesteld en is de gemeente handhavend op gaan treden tegen het permanent bewonen van de recreatiewoningen om de mogelijke negatieve ontwikkelingen op de parken tegen te gaan. De gemeente kwam echter tot de conclusie dat handhaving geen oplossing is.

Op 25 juni 2015 heeft de gemeenteraad besloten het college te vragen alle ingezette handhavingsacties te beëindigen en een visie op te stellen voor de toekomst(bestendigheid) van beide recreatieparken in Giessenburg. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 15 december 2016 ingestemd met de opgestelde visie: De Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof. In deze visie worden drie mogelijke oplossingen geboden, waarvan de gemeenteraad het ‘buurtschapsscenario’ heeft gekozen als voorkeursvariant. In dit scenario worden de recreatieparken functioneel gewijzigd in buurtschappen (een klein bewoond gebied met een eigen naam en een aantal eigen voorzieningen), mede vanwege de grote mate van zelforganisatie van beide parken. Om uitvoering te geven aan de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof dient de recreatieve bestemming in het vigerend bestemmingsplan gewijzigd te worden in een bestemming die een woongebied mogelijk maakt. Een bestemmingsplanprocedure is hierdoor noodzakelijk. Door middel van onderhavig bestemmingsplan wordt de recreatieve bestemming gewijzigd in de bestemming ‘Woongebied’. Hierbij wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 1.1.2 Plangebied Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden: het recreatiepark ‘De Giessenburg’ en het recreatiepark ‘De Bilderhof’ voor zover gelegen binnen de grenzen van de gemeente Molenlanden.

Het gaat hierbij om respectievelijk 54 en 42 woningen. Voor het deel van recreatiepark ‘De Bilderhof’ dat binnen de gemeentegrenzen van Hardinxveld-Giessendam is gelegen wordt een separaat bestemmingsplan opgesteld. Het gaat hierbij om 2 wooneenheden. Dit deel valt dan ook buiten het onderhavige bestemmingsplan.

5

Afbeelding 1: Begrenzing deelgebied recreatiepark ‘De Giessenburg’

Afbeelding 2: Begrenzing deelgebied recreatiepark 'De Bilderhof'

1.1.3 Belang Met betrekking tot het onderhavige plan zijn drie elementen van belang: de haalbaarheid, de wenselijke aanvulling op het woonmilieu en woningvoorraad en tenslotte het opwaarderen van het plangebied.

6

1. Haalbaarheid In opdracht van de voormalige gemeente Giessenlanden is door het onafhankelijke adviesbureau ZKA Consultants onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een recreatieve exploitatie van de recreatieparken. Hierin wordt het volgende geconcludeerd: ‘Het is overduidelijk dat een toeristisch-recreatief gebruik van de parken economisch niet haalbaar wordt geacht. Continuering van de recreatieve bestemming is bijna niet denkbaar. De parken behoren tot de bedrijven met de laagste perspectieven en door het feit dat alle kavels in eigendom zijn van evenzoveel particulieren, is een nieuwe start van een recreatiepark veel moeilijker dan elders en feitelijk onmogelijk.’. Omdat een bestemmingsplan conform de Wet ruimtelijke ordening uitvoerbaar dient te zijn en in dit geval door ZKA is aangetoond dat de recreatieve bestemming niet uitvoerbaar is, is de gemeente gehouden een andere oplossing te vinden en de gronden een andere bestemming te geven. 2. Wenselijke aanvulling op het woonmilieu en woningvoorraad Door een herziening van het bestemmingsplan wordt de juridische-planologische mogelijkheid geboden de recreatieparken functioneel te wijzigen in buurtschappen waar permanent gewoond kan worden. Hierdoor ontstaat er een specifiek woonmilieu en draagt het plan bij aan de gewenste aanvulling op de huidige woningvoorraad.

Mede hierdoor wordt de doorstroming in de verkoop van de woningen bevorderd en gaan investeringen in de verbouw van de woningen/gebouwen of nieuwbouw plaatsvinden. Dit zal de ruimtelijke kwaliteit van de parken goed doen en worden mogelijke leegstand, aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en het ontstaan van een dynamiek van slechte leefomstandigheden voorkomen. 3. Opwaarderen Tevens hebben de VvE’s op beide locaties een plan opgesteld waarin is opgenomen op welke manier in de openbare ruimte van de parken wordt geïnvesteerd teneinde de ruimtelijke kwaliteit en leefkwaliteit op de parken te verbeteren. Dit gaat zich onder andere vertalen in het opwaarderen van de oprijlaan/entree, de realisatie/ vervanging van parkeerplaatsen, het aanbrengen van extra groen en het verder verduurzamen van de parken. Het huidige kleinschalige karakter in aard en omvang van de parken blijft gehandhaafd door maatvoeringen in de regels op te nemen. Het onderhavige plan is hiermee een passende en gewenste ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

1.2 Kader In 2016 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden unaniem de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof vastgesteld. Hierin wordt onder andere een strategie beschreven waarmee de ingezette neerwaartse trend afgewend kan worden en een toekomstbestendig perspectief om de parken op langere termijn leefbaar te houden. Ten behoeve van de visie is een scenariostudie uitgevoerd waarbij diverse scenario’s zijn getoetst op leefbaarheid, openbare orde, veiligheid, economisch belang, het ruimtelijk-planologisch aspect en het bouwtechnisch belang. De conclusie is getrokken dat het scenario waarin de recreatieparken functioneel gewijzigd worden naar buurtschappen waar permanent gewoond kan worden in combinatie met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit de 7

voorkeur heeft. Het plangebied is gelegen binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’, onherroepelijk vastgesteld op 11 maart 2015. Het plangebied heeft voornamelijk de enkelbestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’, waardoor het plan thans juridisch-planologisch niet mogelijk is. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de uitvoering van het voorkeursscenario uit de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof mogelijk.

1.3 Maatschappelijk resultaat Het maatschappelijk resultaat is een vitaal toekomstperspectief voor de twee recreatieparken en hun bewoners. Door de VvE’s wordt op beide parken financiële middelen vrijgemaakt teneinde de ruimtelijke kwaliteit op beide parken te verbeteren en een gewenste aanvulling op de woningvoorraad te bewerkstelligen.

1.4 Maatschappelijk draagvlak en overleg Overleg Bij het opstellen van de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof en het bestemmingsplan heeft overleg en afstemming plaatsgebonden met het waterschap Rivierenland. De gemeente heeft verder meerdere malen overleg gehad met de provincie Zuid-Holland en heeft zich ingespannen om te komen tot een gezamenlijk, positief standpunt over dit plan, alvorens de bestemmingsplanprocedure te starten. Zo heeft de gemeente op 26 juni 2017 het verzoek aan de provincie gedaan om medewerking te verlenen aan de functionele wijziging van de recreatieparken naar buurtschappen, onder andere door deze op te nemen in de 3ha-kaart als woning(bouw)ontwikkeling. De gemeente heeft ingesproken op de ontwerpactualisatie Verordening Ruimte en Mobiliteit bij een commissie van Provinciale Staten. In de Provinciale Statenvergadering van 2 februari 2022 heeft de provincie besloten om de recreatieparken op te nemen op de 3ha-kaart. Ook zijn de recreatieparken opgenomen in bijlage IX van de Omgevingsverordening, waardoor het beleid om permanente bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan niet geldt voor deze recreatieparken.

Verder heeft overleg plaatsgevonden met de eigenaar van de paardenhouderij aan de Neerpolderseweg 74 te Giessenburg teneinde een deel van de bedrijfsbestemming van de paardenhouderij zodanig te wijzigen dat de afstand tot de dichtstbijzijnde woning voldoende is tot de bedrijfsbestemming van de paardenhouderij. Algemene wet bestuursrecht Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Voorontwerpbestemmingsplan Het college heeft op 9 april 2020 op grond van de Inspraakverordening en op grond van artikel 3.1.1 Bro bekendgemaakt (Gemeenteblad 2020, 92871) dat het 8

voorontwerpbestemmingsplan vanaf 10 april 2020 gedurende zes weken ter inzage ligt voor inspraak en overleg. Tijdens de terinzagelegging van het bestemmingsplan is een overlegreactie van de provincie Zuid-Holland binnengekomen. De overlegreactie is behandeld in de Nota inspraak en overleg, welke is toegevoegd aan de bijlage van de toelichting. In de Nota is de inspraakreactie samengevat en van een antwoord voorzien. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 20 oktober 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen (Gemeenteblad 2022, 465932), waarbij eenieder in de gelegenheid werd gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend. Het waterschap Rivierenland heeft wel een informele reactie gegeven (geen zienswijze). In de toelichting was opgenomen dat het waterschap had ingestemd met het idee van de aanleg van stijger/vingerpieren op De Giessenburg. Het waterschap heeft aangegeven dat zij destijds het idee bespreekbaar vonden, maar dat zij er nog niet mee hadden ingestemd. Naar aanleiding van deze reactie is paragraaf 2.2.2 van de toelichting tekstueel gewijzigd. Het voornemen om de stijger/vingerpieren aan te leggen is verwijderd.

Ambtshalve wijzigingen Na de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan is geconstateerd dat de parkeerregeling uit de regels van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ is opgenomen in de regels van dit plan. Normaliter is dit de juiste manier om de parkeerregeling op te nemen bij bestemmingsplanherzieningen, zodat bij een omgevingsvergunningaanvraag kan worden getoetst aan de Nota Parkeernormen Molenlanden. Voor deze casus is dat echter niet de juiste manier, omdat op deze manier niet een juiste uitvoering kan worden gegeven aan de Toekomstvisie ‘De Giessenburg en De Bilderhof’. In deze Toekomstvisie is namelijk opgenomen dat de gemeente, vanwege het relatief hoge autobezit in de gemeente, uitgaat van een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per vrijstaande woning bij de inrichting van nieuwe woongebieden. Op de buurtschappen wordt deze norm niet gehaald; echter er is in de huidige situatie geen parkeerproblematiek. Er is voor de gemeente geen reden om de parkeernorm dwingend op te leggen. Door het opnemen van de parkeerregeling uit de regels van het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ wel op te nemen in dit bestemmingsplan, wordt de parkeernorm juist wél dwingend opgelegd. Daarnaast is in de parkeerregeling opgenomen dat de parkeerbehoefte op het eigen terrein gerealiseerd moet worden.

Dit is bij dit plan niet mogelijk, omdat op de woonpercelen vaak niet genoeg ruimte is voor het parkeren op eigen en het parkeren op een gezamenlijk terrein binnen de parken wordt opgelost. Tevens zijn sommige percelen niet bereikbaar voor personenauto’s, omdat enkele percelen worden ontsloten door een loopbruggetje of wandelpad. Ook vanuit dit oogpunt is toetsing aan de parkeerregeling niet wenselijk.

9

De parkeerregeling biedt wel een regel om van de regeling af te wijken. Echter zou dat zorgen voor een onevenredige druk bij de aanvragers, omdat zij in dat geval bij iedere aanvraag een parkeeronderzoek moeten aanleveren waarbij het hele park beschouwd moet worden. Tevens komt men dan niet uit met de parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning, welke is opgenomen in de Nota Parkeernormen Molenlanden. In die zin is het plan dan slecht uitvoerbaar in de praktijk. Kortom, toetsing aan de betreffende parkeerregeling is onwenselijk en derhalve uit dit plan gehaald. Dit betekent overigens niet dat er vanuit de gemeente helemaal geen regie meer is op het parkeeraspect. In de anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemers is afgesproken dat de gemeente parkeeroverlast kan constateren en de initiatiefnemer kan aanwijzen daar iets aan te doen. Verder is geconstateerd dat het onderdeel stikstof niet was opgenomen in de toelichting. In de toelichting is opgenomen dat het plan uitsluitend voorziet in een functiewijziging en daardoor de emissies ongewijzigd blijven. Daarnaast geldt dat indien een inwoner een omgevingsvergunning aanvraagt voor de herbouw van een woning, dan er in dat geval zal moeten worden voldaan aan de BENG-normen, waardoor de woning tijdens de gebruiksfase minder stikstof zal uitstoten.

Wel zal de emissie tijdens de bouwfase inzichtelijk gemaakt moeten worden. Dit wordt per vergunningsaanvraag beoordeeld. Tenslotte is de regeling om vergunningsvrije bouwmogelijkheden uit te sluiten verwijderd. Het bleek juridisch niet haalbaar en daarnaast is het kleinschalig karakter van de parken al geborgd in de bouwregels. Resumerend heeft dit geleid tot de volgende ambtshalve wijzigingen: • De onderbouwing voor het uitsluiten van vergunningsvrije mogelijkheden in §2.2.1 is verwijderd. Ook is de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten – vergunningsvrij’ verwijderd in §5.4. • §4.11 Verkeer van de toelichting is tekstueel aangepast; • Artikel 5.1 lid e (uitsluiten vergunningsvrije mogelijkheden) en artikel 16 ‘Overige regels’ (hierin was de parkeerregeling opgenomen) zijn verwijderd uit de regels; • §4.8 Ecologie van de toelichting is tekstueel uitgebreid. • De aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten – vergunningsvrij’ is uit de verbeelding gehaald.

1.5 Economische en juridische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Voor elk park is door de Vereniging van Eigenaren (VvE) een budget vrijgemaakt van circa € 500.000,-- teneinde de ruimtelijke kwaliteit op beide parken op te waarderen. Ter zekerheid voor de gemeente is een anterieure overeenkomst met de VvE’s getekend, waarin onder andere is geregeld dat de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit zijn geborgd, een onderzoek plaatsvindt van de woningen op het Bouwbesluit (bestaande bouw) en indien deze niet voldoen, de woningen worden aangepast tot

10

deze wel voldoen aan het Bouwbesluit en eventuele planschade voor rekening van de VvE’s komt. Op basis hiervan kan worden vastgesteld dat de uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via internet en het Gemeenteblad).

1.7 Realisatie Wanneer het bestemmingsplan in werking is getreden, zijn de recreatieparken in Giessenburg op dat moment functioneel gewijzigd in buurtschappen. De termijn waarbinnen de investeringen in de ruimtelijke kwaliteit uitgevoerd dienen te zijn, is vastgelegd in een anterieure overeenkomst met de gemeente Molenlanden.

1.8 Leeswijzer De toelichting is opgebouwd uit de planbeschrijving (hoofdstuk 2), een verantwoording van de beleidskaders (hoofdstuk 3) en de sectorale aspecten (hoofdstuk 4) en tenslotte de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 5). In de planbeschrijving wordt de bestaande situatie beschreven en wordt de nieuwe situatie inzichtelijk gemaakt. In het volgende hoofdstuk is het plan getoetst aan het vigerend beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. In het daarop volgende hoofdstuk wordt het plan getoetst aan diverse (milieu)aspecten. In het laatste hoofdstuk wordt met name benoemd welke bestemmingen en aanduidingen op de gronden zijn gelegd en hoe de regels er in hoofdlijnen uitzien.

11

2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Het recreatiepark ‘De Giessenburg’ ligt aan de westzijde van de Neerpolderseweg binnen de oeverzone van de veenrivier de Giessen. De Giessen maakt ter hoogte van de dorpskern Giessen-Oudekerk een wijde bocht. Op de in de binnenbocht gelegen oeverzone bevindt zich het recreatiepark, op een afstand van circa 400 m ten oosten van de kern Giessen-Oudekerk en 1,2 km ten westen van de kern Giessenburg. Het andere recreatiepark ‘De Bilderhof’ is op een afstand van circa 500 meter ten zuiden van ‘De Giessenburg’ gelegen, tevens binnen de oeverzone én binnen een bocht van de Giessen. Onder dit park loopt een ondergronds treinspoor (Betuwespoor). Recreatiepark ‘De Giessenburg’ In 1958 koopt de heer Meijwaard het terrein waarop later De Giessenburg gerealiseerd wordt en in 1960 wordt het park geopend. In de loop der jaren bouwt de heer Meijwaard houten recreatiewoningen en legt wegen en verlichting aan. In de jaren ’70 gaat het beheer van De Giessenburg over van de heer Meijwaard naar de heer Teeuw en worden overwegend bruine, houten stacaravans geplaatst. Het bos op De Giessenburg moet behouden blijven en het wordt verboden het park commercieel te exploiteren. In 1985 wordt een bewonersvereniging op De Giessenburg opgericht in reactie op het te koop aanbieden van het park door de toenmalige eigenaar.

Datzelfde jaar koopt de heer Teeuw het park. De bewonersvereniging blijft bestaan om de gezamenlijke belangen van bewoners te behartigen. In 1995 koopt de bewonersvereniging park De Giessenburg. Op 1 april 1995 draagt de heer Teeuw het park over aan de eigenaren van de recreatiewoningen op De Giessenburg, waarmee tegelijkertijd de verkaveling van het park wordt gerealiseerd. Anno 2022 zijn op het park 54 recreatiewoningen gerealiseerd. Recreatiepark ‘De Bilderhof’ In 1967 pacht de heer Meijwaard voor de duur van 99 jaar de grond waarop later De Bilderhof ontwikkeld wordt. In september 1968 geeft de provincie Zuid-Holland een vergunning af voor de realisatie van het recreatiepark. Midden jaren ‘80 begonnen de eerste recreanten hun woning permanent te bewonen. In de loop der jaren zijn steeds meer recreatiewoningen permanent bewoond geraakt. In 1984 is de bewonersvereniging De Bilderhof opgericht. In 1991 verwierven de eigenaren van recreatiewoningen het eigendom over het park. Opstallen en ondergronden werden eigendom van de eigenaren van de recreatiewoningen. De overige gronden, een gedeelte van het parkeerterrein, de paden op De Bilderhof, etc. werden eigendom van de bewonersvereniging. Nadat De Bilderhof in eigendom van de eigenaren van de recreatiewoningen en de bewonersvereniging was gekomen, bleek dat het tracé van de Betuwelijn het park zou doorsnijden.

Om de aanleg van de Betuwelijn onder het park mogelijk te maken, werd grond van de bewonersvereniging De Bilderhof en zeven individuele woningeigenaren onteigend. Om de tunnel voor de Betuwelijn 12

onder De Bilderhof te graven en te realiseren, werd het park in tweeën gedeeld. Na realisatie van de tunnel heeft de NS mede zorggedragen voor herinrichten van de gronden van de bewonersvereniging, de herinrichting van infrastructuur op De Bilderhof, de aanleg van een nieuw parkeerterrein en het aanbrengen van nieuwe nutsvoorzieningen. Ook konden vijf van de zeven onteigende woningen opnieuw gebouwd worden op een nieuwe locatie. Van de overige twee woningen werd er één teruggebouwd op teruggekochte grond van de NS en voor de andere woning is er een bouwkavel. De herinrichting is in 2003 voltooid en in 2015 zijn de laatste gronden weer notarieel overgedragen van de NS naar de bewonersvereniging. Met alle veranderingen door de aanleg van de Betuwelijn is de horecagelegenheid op het park (kantine en een restaurant met bowlingbaan) verloren gegaan en niet meer teruggekomen. In 2020 beschikte De Bilderhof over 41 woningen en twee onbebouwde percelen (binnen de gemeentegrenzen van Molenlanden). Inmiddels is één bouwkavel een woning gebouwd en zijn op de andere bouwkavel garageboxen gerealiseerd. De Bilderhof beschikt nu dus over 42 woningen (binnen de gemeentegrenzen van Molenlanden). Beide parken sluiten aan op het occupatiepatroon uit de tweede helft van de twintigste eeuw, waarbij binnendijks gebied verdicht is met bedrijvigheid, recreatie en wonen.

De trend is dat oude functies gewijzigd worden in een woonfunctie. De parken vormen een aantrekkelijk woonlandschap, passend bij het imago van het gebied langs de rivier De Giessen: een kleinschalig en lommerrijk landschap rond dijken en het water, in contrast met de weidsheid van het open slagenlandschap. Kenmerkend voor het park ‘De Giessenburg’ is de ruïne van het kasteel Giessenburg en de buitenplaats, de parkstructuur met een mooie oprijlaan en de groene woonomgeving met wonen aan het water. ‘De Bilderhof’ kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel watergangen, waardoor diverse wooneilanden en een hoogwaardige woonomgeving ontstaan. 2.1.2 Huidige status/gebruik Op ‘De Giessenburg’ en ‘De Bilderhof’ is thans sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. De permanente bewoning is in strijd met de bestemming “Recreatie - Verblijfsrecreatie”, die het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ aan beide parken geeft. De praktijk komt dus niet overeen met de planologie. ‘De Giessenburg’ en ‘De Bilderhof’ functioneren in de praktijk niet als recreatieparken. Er zijn geen recreatievoorzieningen, er is geen beheerder, (commerciële) verhuur is uitgesloten en de meeste eigenaren wonen permanent in hun woning. Zoals op veel Nederlandse “tweede woningenparken” zijn beleid en werkelijkheid twee verschillende werelden geworden.

De bewoning van de recreatiewoningen is door middel van het persoonsgebonden overgangsrecht gelegaliseerd voor mensen die er nu wonen. In 2003 heeft de toenmalige minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen. Vanuit het verleden en mede op basis van dit nieuwe beleidskader werden steeds meer recreatiewoningen op de beide parken permanent

13

bewoond. Voor sommige bewoners ontstonden door de gemeente gelegitimeerde gedoogsituaties. In andere situaties werden handhavingsacties ingezet. In 2013 werd het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Giessenlanden. Hierbij werden voor 38 woningen een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen. Zodoende mochten enkele bewoners op het park blijven wonen, terwijl tegen andere bewoners handhavingsacties werden ingezet. Dit zorgde voor veel ontevredenheid en onbegrip bij de bewoners. Voor de korte termijn vroegen de bewoners stopzetting van alle ingezette handhavingsacties en voor de lange termijn gaven de bewoners aan in gesprek met de gemeente te willen over de toekomst van de beide parken. Hiertoe is in de gemeenteraadsvergadering van 27 juni 2013 een motie aangenomen waarin is opgenomen om een visie op te stellen. Omdat handhaving niet wenselijk is, is vooruitlopend op de visie de bestaande (en door de gemeente geconstateerde) vormen van permanente bewoning van recreatiewoningen via persoonsgebonden gedoogbeschikkingen (en dus gekoppeld aan de persoon van de gebruiker) toe te staan. Van de 94 recreatiewoningen worden er 68 permanent bewoond. Voor 3 woningen is door het overlijden van betrokken bewoner(s) de permanente bewoning beëindigd. Zodoende mogen via de aangenomen motie 65 woningen permanent bewoond worden.

Onderstaande tabel toont het huidige gebruik van de recreatiewoningen op de beide parken. Hieruit blijkt dat circa 2/3 van de woningen op de parken permanent bewoond wordt (en mag worden). Tabel 1: Huidig gebruik recreatiewoningen (per 24 februari 2016) De Giessenburg De Bilderhof * Aantal woningen 54 42 Recreatief gebruik zonder 18 13 beschikking Permanent bewoond met 36 29 beschikking

Totaal 96 31 65

* In de tabel zijn uitsluitend de woningen gelegen binnen de gemeente Molenlanden meegenomen.

Op beide parken in Giessenburg beheren de Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de gezamenlijke voorzieningen, hebben zij de openbare ruimte op de parken in eigendom en zij investeren in het openbaar gebied, waardoor de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid op deze parken goed blijft. De VvE’s onderhouden onder andere zelf de wegen, parkeerplaatsen, het groen, de riolering, de nutsvoorzieningen en afvalinzameling. De VvE’s blijven hiervoor verantwoordelijk tot in lengte van jaren, de gezamenlijke ruimte zal in de toekomst dan ook niet over worden genomen door de gemeente. De laatste jaren hebben de parken investeringen gedaan in onder andere het onderhoud van het leidingwerk (gas, elektra, water en riolering), paden, beschoeiing, groen, bewegwijzering en de aanschaf van een AED, digitale elektrameters in woningen en het beheer van het afval. Daarnaast hebben de VvE’s reglementair vastgelegd dat eigenaren hun tuinen ordentelijk dienen te onderhouden. Bij verwaarlozing van de tuin(en) kan de VvE ingrijpen en onderhoud op kosten van de eigenaar laten plaatsvinden, waardoor overlast en verloedering wordt voorkomen. De statuten van beide VvE’s staan verder commerciële verhuur niet toe teneinde de sociale samenhang te waarborgen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Tenslotte handhaven de VvE’s het 14

kleinschalige en parkachtige karakter van de parken door middel van de statuten van de VvE’s.

Afbeelding 3: Kleinschalige, goed onderhouden woningen op 'de Giessenburg' en 'de Bilderhof'

15

2.1.3 Mogelijke toekomstige problematiek Op dit moment is de ruimtelijke kwaliteit op beide parken op orde door de inzet van beide VvE’s, en omdat er (nog) voldoende inwoners zijn die de bereidheid hebben om de woningen, percelen en het openbaar terrein te onderhouden. Op het niveau van de individuele kavel is er in een aantal gevallen verloedering/achteruitgang. Wanneer verkoop aan de orde is, ontstaat een knelpunt. Doordat de permanente bewoning door de bestemming en het persoonsgebonden overgangsrecht is geregeld, is het verkopen van de recreatiewoningen voor permanente bewoning niet mogelijk. Dit betekent dat hypothecaire financiering voor potentiële kopers niet mogelijk is. In de toekomst wordt dan ook verwacht dat woningen langdurig leeg komen te staan, bijvoorbeeld wanneer bewoners overlijden of bewoners verhuizen vanwege, bijvoorbeeld, gezondheidsredenen. Door een afname van het aantal inwoners genereren de VvE’s minder inkomsten en kunnen zij op termijn daardoor niet alle onderhoud meer financieren. Hierdoor zal achterstallig onderhoud van het gehele park ontstaan. Door deze onzekere situatie wordt in een aantal gevallen ook geen investering (bijvoorbeeld voor onderhoud) aan de woning meer gedaan. Daardoor ontstaat achterstallig onderhoud (verloedering) en ligt aantasting van de ruimtelijke kwaliteit op de loer.

Verder wordt voor de bewoners leegstand een financieel knelpunt, waardoor in de toekomst mogelijk de onwenselijke situatie van illegale verhuur gaat plaatsvinden. Het stimuleren van toeristische recreatieve exploitatie van de parken is geen alternatief, zoals blijkt het uit rapport dat is opgesteld door het onafhankelijke adviesbureau ZKA Consultants. De conclusie luidt: ‘Het is overduidelijk dat een toeristisch-recreatief gebruik van de parken economisch niet haalbaar wordt geacht. Continuering van de recreatieve bestemming is bijna niet denkbaar. De parken behoren tot de bedrijven met de laagste perspectieven en door het feit dat alle kavels in eigendom zijn van evenzoveel particulieren, is een nieuwe start van een recreatiepark veel moeilijker dan elders en feitelijk onmogelijk.’. Met het handhaven van de recreatiebestemming wordt verwacht dat een goede ruimtelijke kwaliteit van beide parken in de toekomst niet meer behouden kan blijven door onder andere leegstand, achterstallig onderhoud en illegale verhuur door toenemende druk op de woningmarkt. Een nieuwe invulling van beide parken is hierdoor wenselijk om de ruimtelijke kwaliteit te behouden. Tevens dient een bestemmingsplan uitvoerbaar te zijn. Gezien het handhaven van de recreatiebestemming niet uitvoerbaar blijkt, is een nieuwe invulling van de parken benodigd.

16

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Planbeschrijving Door de unieke situatie op de parken op het gebied van zelfredzaamheid heeft de gemeenteraad op 15 december 2016 ingestemd met de Toekomstvisie De Giessenburg & De Bilderhof en gekozen om het ‘buurtschapsscenario’ uit te werken, waarbij de recreatieparken gewijzigd worden tot twee unieke buurtschappen. Het buurtschapsscenario biedt voor beide parken het beste en meest duurzame toekomstperspectief. Het sluit aan bij het huidig gebruik en beide parken kunnen met relatief beperkte ingrepen voldoen aan de richtlijnen die gesteld worden aan een (permanente) woonfunctie. De door de VvE’s voorgestelde verbeteringsmaatregelen/investeringen in de ruimtelijke kwaliteit dragen bovendien gericht bij aan het oplossen van actuele knelpunten en een verbetering van de omgevingskwaliteit. Op het gebied van leefbaarheid heeft het scenario ook een duidelijke voorkeur, omdat het een aantrekkelijk toekomstperspectief biedt voor de huidige inwoners. Vanwege dit aantrekkelijke toekomstperspectief ontstaat er een goede bezetting, waardebehoud van de woningen, behoud van de huidige beheersstructuur en daarmee behoud van investeringen in de openbare ruimte vanuit de VvE’s. In het kader van het bouwtechnisch belang heeft dit scenario ook de voorkeur, de bewoners vanwege het toekomstperspectief bereid zullen zijn om te investeren in hun eigen woning.

De woningen zullen getoetst worden aan het Bouwbesluit. Wanneer een woning niet voldoet aan het Bouwbesluit, zal de woning moeten worden aangepast totdat deze voldoet. Dit is vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Belangrijk uitgangspunt van onderhavig bestemmingsplan is dat de buurtschappen hun kleinschalige karakter in aard en huidige omvang behouden. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden wordt in de regels opgenomen dat het maximale oppervlak van de woningen 70 m² mag bedragen met een goot- en nokhoogte van 3,5 respectievelijk 6 meter. Daarbij mag 30 m² aan overkappingen en 15 m² aan bijgebouwen per woning gerealiseerd worden, met dien verstande dat de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen in ieder geval niet meer dan 50% van het bouwperceel bedraagt. Hiermee is het kleinschalige karakter gewaarborgd. 2.2.2 Investeringen buurtschappen Tussen de gemeente Molenlanden en de VvE’s van beide parken is een anterieure overeenkomst gesloten. Daarin is vastgelegd dat beide VvE’s een substantiële investering doen in de structuurversterking en kwaliteitsverbetering op beide parken. Daarbij wordt uitgegaan van een investeringsbedrag van circa € 500.000 per buurtschap. Hiermee wordt de bereidheid van de VvE’s en de individuele bewoners van de parken aangetoond om te komen tot twee (ruimtelijk) kwalitatieve, attractieve en zelfstandige buurtschappen.

Door het realiseren van gezamenlijke voorzieningen wordt ervoor gezorgd dat de parken echte woonbuurten (buurtschappen) worden. Doordat de bewoners gezamenlijk bepalen wat zij wenselijk vinden en hierin ook zelf investeren ontstaat nog meer betrokkenheid en sociale cohesie.

17

De Giessenburg Park Giessenburg gaat conform de anterieure overeenkomst de komende jaren een aantal investeringen uit eigen middelen doen. Vanwege het beleid van de afgelopen jaren heeft de VVE reserves opgebouwd om nu te kunnen verbeteren en innoveren. Daarnaast wordt dekkend gereserveerd voor onderhoud. Dat biedt mogelijkheden om een toekomstbestendig en uniek buurtschap te worden. De VVE heeft van de leden toestemming gekregen om (afgerond) ongeveer €589.000 hiervoor in te zetten. In onderstaande begroting is een bedrag van €518.000 opgenomen. De investeringen hebben als doel de kwaliteit te verbeteren met betrekking tot: • Verblijfscomfort (rekening houdend met eisen die horen bij permanente bewoning) • Duurzaamheid qua energievoorziening en daarbij horende infrastructuur • Ecologie • Waterhuishouding Een aantal van voornoemde punten hebben een relatie met elkaar en zullen daarom in samenhang worden bekeken. Verbetering verblijfscomfort Hoewel bewoners over het algemeen zeer tevreden zijn over wat het park hen biedt, zijn de volgende punten voor verbetering vatbaar: Entree + afvalberging De entree van het park heeft een facelift nodig, daarnaast is de afvalberging niet meer van deze tijd.

De VVE voorziet: • verkeerstechnische herinrichting van de toegang • nieuw entreegebouwtje met postbussen (koof) en extra bergruimte • vier ondergrondse container voor gescheiden afvalinzameling • een nieuwe inrichting van het depot voor tuinafval • extra aanleg 8 parkeerplaatsen De VVE heeft in de begroting in totaal €106.000 opgenomen voor deze voorzieningen. Oprijlaan, parkeerplaatsen en parkverlichting Hoewel de oprijlaan nog wel enkele jaren mee kan, zal groot onderhoud op termijn nodig zijn. Dat is ook het moment om energieneutrale verlichting (in heel het park) neer te zetten. De VVE zou ervoor kunnen kiezen om een norm van 2,4 parkeerplaatsen per woning aan te houden, maar door voortschrijdend inzicht kiest de VVE daar nu niet voor. Een uitbreiding met 8 parkeerplaatsen achter de entree lijkt op dit moment toereikend voor de ‘vraag van dit moment’. Daarmee houden we het park zo groen mogelijk, kiezen we voor maatwerk en kunnen we toekomstige ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit (bijv. auto-delen, green wheels, etc.) afwachten; niets blijft immers zoals het nu is. De VVE heeft in de begroting in totaal €60.000 opgenomen voor renovatie oprijlaan en vervanging parkverlichting.

18

Beschoeiing en aanlegplaatsen Iedere eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van de beschoeiing horend bij het eigen perceel. De VVE heeft de verantwoordelijkheid voor de overige beschoeiing. Met name de beschoeiing aan de rivier (bij het dijkje) is aan vervanging toe. De kosten die aan dit initiatief verbonden zijn, dienen natuurlijk door de gebruikers opgebracht te worden. Overigens, er blijft voldoende ruimte voor zwemmers en spelende kinderen over. De VVE heeft in de begroting €52.000 opgenomen voor vervanging deel beschoeiingen in ons park en de optionele aanleg van vingerpieren. Duurzaam wonen Vooruitlopend op de transitie van aardgas naar andere energiebronnen en -dragers wil de VVE zorgen voor een infrastructuur die hieraan recht doet. Gezien de landelijke tendensen komt een verbeterd elektranet en zonnepanelen als eerste in aanmerking, maar ook wordt onderzocht of het nuttig is om voorbereidingen te treffen voor waterstof. Anderzijds gaan de ontwikkelingen zo snel dat het misschien raadzaam is om stappen pas te zetten als innovatierichtingen meer zijn uitgekristalliseerd. Daarnaast zal de VVE informatie doorgeven aan eigenaren over subsidies voor het isoleren van woningen, warmtepompen en zonneboilers. De VVE heeft in de begroting voor de komende 7 jaar in totaal €250.000 opgenomen voor de energietransitie onder meer met vernieuwing elektranet, t.b.v.

warmtepompen en elektrische laadpalen, infrastructuur en advisering zonnepanelen aan de bewoners als het elektranet geschikt is. Ecologie van het park – versterking boskarakter Het ‘bos in de polder’ en het voormalige kasteeldomein is nu al uniek, maar met een aantal gerichte maatregelen kan de ecologische waarde van het park nog verder verhoogd worden. Te denken valt aan het bevorderen van: soorten insecten, zoals dag- en nachtvlinders, libellen, hommels, wilde bijen en honingbijen door het aanplanten van waardplanten. De diversiteit in de vogelpopulatie door o.a. kleine aanpassingen in vegetatie en bebouwing. Te denken valt aan bedreigde vogels als Pijlstaart, Koekoek, Uilen, Kleinst waterhoen, Roerdomp, Kwak, Kleine Zilverreiger, Zwaluwen. Egel- en vleermuisbestand door beplanting, inperking van gebruik bestrijdingsmiddelen en door creatie van schuilplaatsen, etc. De VVE is voornemens aan te haken bij initiatieven als Prachtlint, dat bedoeld is om in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden de ecologische structuur van bermen en kaden te versterken. Daarnaast zal, om het karakter van het bos te versterken, op plantvakken waar dit mogelijk is extra aanplant van bomen en struwelen plaatsvinden. Alsmede, waar mogelijk, oeverbeplantingen en natuurlijke oeverstructuren worden aangebracht.

De VVE heeft in de begroting in totaal € 30.000 opgenomen voor verdere ‘vergroening’ van het park en zal daarnaast eigenaren stimuleren om individuele maatregelen te nemen, waaronder het duurzame behoud van het bomenbestand op hun kavel en uitbreiding ervan.

19

Waterhuishouding en blusleidingen Het is de verwachting dat er in de toekomst extremere weersomstandigheden zullen zijn. Perioden met meer droogte, afgewisseld met perioden met (veel) meer neerslag. De VVE wil stimuleren dat eigenaren maatregelen nemen om de hemelwaterafvoer niet op het riool te laten afwateren, maar zoveel mogelijk gebruik maken van opslag voor besproeiing of andere doeleinden en voor overtollig water de afvoer naar infiltratieputjes en/of lozing op de huidige watergangen. Voor een verbeterde veiligheid zijn blusleidingen voorzien. De VVE heeft in de begroting een p.m. post opgenomen voor het stimuleren van voornoemde maatregelen en een post van €20.000 voor blusleidingen De Bilderhof De Bilderhof gaat de komende jaren investeren met als doel de kwaliteit op het park te verbeteren op het gebied van; • Verblijfscomfort • Duurzaam wonen • Ecologie • Waterhuishouding en blusleidingen. De investeringen zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de VvE van De Bilderhof en de gemeente Molenlanden.

Verbetering verblijfscomfort De VvE van De Bilderhof voorziet in het verbeteren van de uitstraling van het park door; • de huidige berging van het groenafval met een groene haag af te schermen • het grondhok te verplaatsen • het opknappen van de buitenruimte rondom de postunit • het verbeteren van de toegankelijkheid voor fietsers • het plaatsen van een verlichte plattegrond met bewegwijzering. Verder wordt de ruimte rondom de jeu de boulesbaan en de bestaande ontmoetingsplaats uitgebreid en de open centrale zone boven de Betuwelijn gewaarborgd. Worden ten behoeve van het verbeteren van de toegankelijkheid de bestaande bruggen verbreed en de zone rond de botenhelling opnieuw ingericht. Reeds zijn vier ondergrondse containers geplaatst op het park. Om in de verwachte parkeervraag te kunnen voldoen worden 20 extra parkeerplaatsen op het park gerealiseerd, hiervoor worden o.a. garageboxen gebouwd met een eigen parkeerplaats. Tevens wordt de parkeerruimte voor bezoekers aan de weg opnieuw ingericht en bestraat. De verlichting van de paden wordt vervangen door duurzame straatverlichting. Verder is iedere eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van de beschoeiing horend bij het eigen perceel. De VvE van De Bilderhof is verantwoordelijk voor de overige beschoeiing.

Op diverse plaatsen, over een totale lengte van ruim 350 meter, wordt de beschoeiing langs de paden vervangen en wordt beschoeiing aangebracht rond het vogeleiland (gelegen midden in het park).

20

De VvE van de Bilderhof heeft voor de beoogde investeringen €218.500 opgenomen voor het verbeteren van het verblijfscomfort. Voor de plaatsing van ondergrondse containers is al een investering gedaan van €13.500. Voor de realisatie van garageboxen is een bedrag van €385.000 gereserveerd. Duurzaam wonen Vooruitlopend op de transitie van aardgas naar andere energiebronnen en -dragers wil de Bilderhof zonnepanelen plaatsen voor de energieopwekking van het stroomverbruik van het park. Ook zullen er oplaad punten voor elektrische auto’s worden geplaatst. Daarnaast zal de VvE de bewoners op De Bilderhof informeren over subsidies voor het isoleren van woningen, warmtepompen en zonneboilers. Voor het plaatsen van zonnepanelen en oplaadpunten is €50.000 begroot. Ecologie van het park De Bilderhof kenmerkt zich als een groen park. De vele bomen op het gehele park en de gevarieerde begroeiing langs de paden is al uniek, maar met een aantal eenvoudige maatregelen kan de ecologische waarde van het park nog verder verhoogd worden. Het groene karakter wordt verder versterkt door onder andere het aanplanten van afschermend groen rond de nieuw te creëren parkeerplaatsen en het plaatsen van bomen in de bestaande haag bij de entree voor het verbeteren van de uitstraling bij de entree.

Teneinde de ecologische waarden op het park te verbeteren wordt geïnvesteerd in maatregelen om het aantal soorten insecten, de diversiteit in de vogelpopulatie en het egel- en vleermuisbestand te bevorderen door het aanplanten van waardplanten, kleine aanpassingen in de vegetatie, het plaatsen van een ooievaarsbroedplaats en het creëren van schuilplaatsen. Tevens worden bewoners gestimuleerd om individuele maatregelen te nemen. Voor deze maatregelen is in totaal €13.000 gereserveerd. Waterhuishouding en blusleidingen Net als op De Giessenburg zal de VvE eigenaren stimuleren om maatregelen te nemen om het hemelwater niet af te laten wateren via het riool, maar om het hemelwater zoveel mogelijk op te vangen en te gebruiken en het overtollig water af te voeren op de huidige watergangen. Verder dient de afvoer van gebruikt water gegarandeerd te zijn. De VvE investeert in de vervanging van een aantal bestaande rioolpompen. Voor het verbeteren van de veiligheid is op het gehele park een ring brandblusleiding aangelegd. De VvE heeft in de begroting een post opgenomen voor het stimuleren van het treffen van maatregelen voor de hemelwateropvang en -afvoer en € 10.000 voor de vervanging van de rioolpompen. Reeds is een uitgave gedaan van € 50.000 voor de realisatie van de brandblusleiding.

21

3

Verantwoording beleidskader

In hoofdstuk 3 wordt het onderhavige plan getoetst aan het vigerend beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

3.1 Rijksbeleid In 2003 heeft de toenmalige minister Dekker (VROM) een verruimd beleidskader geformuleerd voor de omgang met de veelvoorkomende praktijk van permanente bewoning van recreatiewoningen. Vanuit het verleden en mede op basis van dit nieuwe beleidskader werden steeds meer recreatiewoningen op beide parken permanent bewoond. Voor sommige vormen van permanente bewoning ontstonden door de gemeente gelegitimeerde gedoogsituaties. In andere situaties werden handhavingsacties ingezet. Verder zijn op Rijksniveau op ruimtelijk gebied de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de actie-agenda vakantieparken 2021-2022 de meest bepalende beleidsdocumenten. 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk.

In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de bovenals de ondergrond. De NOVI richt zich om het behouden en versterken van het cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. De opgave is cultureel erfgoed en (inter)nationale unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie.

22

Verlies van identiteit en de herkenbaarheid van landschap en de gebouwde omgeving liggen op de loer en er is behoefte aan een herkenbare leefomgeving met karakter. Dit vraagt extra aandacht voor hoogwaardige gebiedsontwikkeling waarin landschappelijke kwaliteit en cultureel erfgoed, zoals historische wandelpaden en stads- en dorpsgezichten, beschermd worden en als inspiratiebron blijven dienen bij het vormgeven van onze toekomstige leefomgeving. Deze opgave is te zien in het landelijk gebied en de gebouwde omgeving. Behoud, versterken en benutten van de bestaande kwaliteiten van (gebouwd) erfgoed en landschap wordt verbonden aan de groei en ontwikkeling van steden, dorpen en wijken. Toetsing en conclusie Het centrale deel van het kasteelbiotoop ‘Giessenburg’ is opgenomen als Rijksmonument (monumentnummer 16125). Het centrale deel bestaat uit een terpachtige heuvel. Het plan voorziet niet in werkzaamheden of fysieke aanpassingen aan dit monument. Het monument is middels de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – kasteelbiotoop’ juridisch-planologisch beschermd. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte.

De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Toetsing en conclusie Het onderhavige plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6. van de Bro op een aantal punten gewijzigd.

In het geval dat in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Dit artikel wordt ook wel de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ genoemd. Provincies hebben de mogelijkheid 23

aanvullende regels voor de Ladder te stellen. Toetsing aan de ladder is hierom opgenomen in het provinciaal beleid (paragraaf 3.2.3). 3.1.4 Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 Op 14 mei 2020 werd tijdens het Bestuurlijk Overleg van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en vertegenwoordigers van provincies, gemeenten en maatschappelijke partners ingestemd met een vervolg op de Actieagenda 2018-2020: de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022. Met de uitvoering van de eerste Actie-agenda is een stevig fundament gelegd, er zijn belangrijke successen behaald, en een vervolg is wenselijk en nodig. De noodzaak van een integrale aanpak van vakantieparken heeft sindsdien nog meer aan urgentie gewonnen. In de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 wordt er voortgebouwd op de successen en is er geleerd van de lessen uit de vorige Actie-agenda. Samenwerking en kennisdeling tussen de verschillende deelnemers zijn twee belangrijke voorwaarden om de Actie-agenda vakantieparken 2021-2022 tot een succes te maken. De acties in deze agenda helpen om de aanpak van vakantieparken zoveel mogelijk te verankeren in het reguliere beleid van gemeenten, provincies, maatschappelijke partners en het Rijk. Waar de eerste Actieagenda een breed en verkennend karakter had, is de ambitie nu om met een beperkt aantal concrete acties een slag dieper te gaan.

Daarbij wordt vastgehouden aan de eerder geformuleerde inhoudelijke doelen van de Actie-agenda: 1. Een economisch levensvatbare verblijfsrecreatiesector; 2. Parken die alleen daar waar het nodig en verantwoord is, worden ingezet als aanvulling op de woningmarkt; 3. Een sector die geen ruimte biedt voor uitbuiting of het uit het zicht raken van kwetsbare mensen; 4. Veilige vakantieparken met bonafide ondernemers waarbij situaties van overlast, criminaliteit en andere ondermijnende activiteiten worden voorkomen en beëindigd; 5. Een sector die op het gebied van de ruimtelijke ordening op passende wijze door de verschillende overheidslagen wordt gefaciliteerd. Met de omzetting van de recreatieparken naar buurtschappen wordt de functie van de recreatiewoningen omgezet naar burgerwoningen. Het doel van deze ontwikkeling is om de huidige niet-toekomstbestendige recreatiefunctie om te zetten in een permanente woonfunctie. Hierdoor ontstaat een nieuw toekomstperspectief, omdat investeringen aan het onderhoud aan de wooneenheden en de openbare ruimte wel lonen. Het opknappen van de gebouwen en openbare ruimte zorgen namelijk inherent voor waardevermeerdering van het vastgoed.

Zodoende wordt achterstallig onderhoud en daarmee samenhangende verloedering en aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen, hetgeen naar waarschijnlijkheid op termijn wel zal optreden indien de niet-toekomstbestendige recreatiefunctie behouden zou blijven. Investeringen lonen in dat geval niet vanwege de uitzichtloosheid. Dit wordt dus voorkomen met de functiewijziging. Bijkomend voordeel is dat de wooneenheden een aanvulling zijn op de woningmarkt. Met de functiewijziging die dit plan mogelijk maakt, wordt in ieder geval de gewenste ‘diepere slag’ – zoals genoemd in de actie-Agenda – voor deze recreatieparken in het dorp Giessenburg mogelijk gemaakt.

24

3.1.5 Conclusie rijksbeleid Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen Rijksbelangen geraakt. Het centrale deel van het kasteelbiotoop ‘Giessenburg’ is opgenomen als Rijksmonument. Het plan voorziet niet in werkzaamheden of fysieke aanpassingen aan het Rijksmonument op ‘De Giessenburg’. Het monument wordt middels de aanduiding ‘kasteelbiotoop’ juridisch-planologisch beschermd.

25

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het omgevingsbeleid is per 1 april 2019 in werking getreden. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta; • Naar een nieuwe economie: the next level; • Naar een levendige meerkernige metropool; • Energievernieuwing; • Best bereikbare provincie; • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Het centrale doel van het provinciale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hiermee wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen.

Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Beter benutten en opwaarderen De provincie Zuid-Holland zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit.

Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Het plangebied is groter dan 3 hectare en is reeds door de provincie Zuid-Holland afgewogen en opgenomen op de 3 ha kaart. Dat betekent dat de provincie op hoofdlijnen geen ruimtelijk bezwaar heeft tegen de ontwikkeling. Bij toepassing van 26