Bijlage - Visie op de lokale bedrijventerreinen gemeente Moerdijk

• Transformatie naar wonen van delen van het terrein sluiten we op voorhand niet volledig uit (conform omgevingsvisie). We beschouwen enkel locaties die economisch bezien een relatief lage waarde vertegenwoordigen als interessant. We betrekken altijd ondernemers bij een mogelijke verkenning voor transformatie. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Op de Koekoek kan een slag worden geslagen in het verduurzamen van het bestaand vastgoed, dat in dit gebied vaak al wat ouder is, en het representatiever maken van met name het noordelijke gedeelte van het terrein. • Het terrein is sterk versteend en het bestaande groen is vaak laagwaardig. We hanteren dezelfde beeldkwaliteit voor de openbare ruimte als op Koekoek II door hier actief op te sturen. • Bepaalde kavels worden extensief benut, terwijl het type bedrijvigheid op deze kavels wel geschikt zijn voor intensiever gebruik. De gebiedsmakelaar verkent deze mogelijkheden. • We onderzoeken de mogelijkheid om de (mogelijk) op te zetten energy hub op Koekoek II door te trekken naar het bestaande bedrijventerrein Koekoek I.

22

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.3 Dintelmond (Heijningen) Profiel van het terrein

Dintelmond huisvest voornamelijk regionaal tot (inter)nationale bedrijvigheid met een sterke industriële focus (staal, plastics en recycling) en het maritieme cluster. Het is een traditioneel hoge milieucategorie terrein met hierbij passende bedrijvigheid. De ligging van het terrein direct aan het Volkerak is een unieke vestigingslocatie voor watergebonden activiteiten. Bedrijven met een kadeontsluiting maken hier veelal goed gebruik van. In te zetten koers

Dintelmond bestaat (met uitzondering van de Markweg Zuid) voornamelijk uit private kavels en infrastructuur. Als gemeente zetten we in op het schoon, heel en veilig houden van de openbare ruimte. De groenstroken langs de Markweg Zuid bestaan vooral uit laagwaardig groen (gras). Dit biedt ruimte voor meer hoogwaardige en biodivers groen. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Bedrijventerrein Dintelmond is met name geschikt voor, productie bedrijven (t/m 3.2 en met uitzondering t/m 5.2), conform het huidige omgevingsplan. Uitbreiden of het ontplooien van nieuwe activiteiten kan alleen als dat past binnen het beoogde profiel, de gestelde kaders en als dat geen knelpunten voor het gebied oplevert ten opzichte van de huidige situatie. We consolideren kortom het huidige karakter. Huisvesting van grootschalige logistieke bedrijven (>3 ha.) sluiten we uit. • Ondanks een hoge milieucategorie (HMC) oplopend tot 5.2 geldt er op Dintelmond geen minimale milieucategorie. In de huidige Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn zeer lichte functies (zoals zelfstandige kantoren) toegestaan. Een HMC-terrein is een zeldzaam goed, zeker in combinatie met waterontsluiting. We herzien de Staat van Bedrijfsactiviteiten en verkennen de mogelijkheid om een minimale milieucategorie op het terrein in te voeren.

Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Bedrijventerrein Dintelmond is enkel bereikbaar via lokale ontsluitingswegen, waar zowel vracht- als fietsverkeer gebruik van maakt. De bereikbaarheid en verkeersveiligheid naar bedrijventerrein Dintelmond is hiermee ondermaats. Aanvullend maken we ons hard voor verbetering van de fietsbereikbaarheid naar Dintelmond. Dat pakken we integraal in de verkeersopgave Willemstad op. • Vanwege zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden willen we in samenwerking met ondernemers de mogelijkheden voor intensivering verkennen, als een concrete uitbreidingsvraag zich voordoet. • Conform omgevingsvisie sluiten we uitbreiding van de jachthaven of andere gerelateerde activiteiten aan (water)recreatie op Dintelmond uit. • Op bedrijventerrein Dintelmond willen we verrommeling tegengaan, en daarmee het straatbeeld een impuls geven. Samen met ondernemers verkennen we onder meer de mogelijkheden voor groene, biodiverse erfafscheidingen. • Dintelmond is wat betreft omvang en type bedrijvigheid mogelijk kansrijk om een energy hub op te zetten. Indien ondernemers dit vanuit een collectief verkennen, faciliteren we dit waar mogelijk.

23

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.4 Zwanengat (Zevenbergen) Profiel van het terrein

Zwanengat huisvest een divers palet aan bedrijven en verschillende vastgoedtypes. Gelegen op zichtlocatie aan de N285 zijn voornamelijk kantoorachtige bedrijven en PDV aanwezig. Meer zuidelijk is een mix van kantoren, kleinschalige groothandels en productiebedrijven. Het terrein wordt verder gekenmerkt door de vele (bedrijfs)woningen op het terrein. In te zetten koers

Zwanengat is een economisch goed functionerend terrein. Over het algemeen wordt het terrein goed benut, is de infrastructuur op orde en (mede) vanwege de vele bedrijfswoningen heeft het terrein een groen karakter. We zetten daarom in op het op orde houden van het terrein met een primaire focus op schoon, heel en veilig. Als ons grootste bedrijventerrein is Zwanengat het meest kansrijk om een vorm van organisatie op te zetten. We verkennen (onder andere via de gebiedsmakelaar) welke opgaven er spelen op het terrein. Veiligheid is een potentiële ‘quick win’ op Zwanengat: het terrein wordt ontsloten via slechts twee ontsluitingswegen. Camerabewaking of een slagboom op deze wegen is hierdoor goed toepasbaar. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Bedrijventerrein Zwanengat is een gemêleerd bedrijventerrein, bestaande uit bedrijvigheid en (bedrijfs)woningen. Het bedrijventerrein is met name geschikt voor kleinschalige (tot circa 5.000 m²) lichte bedrijven (t/m 3.1) en dienstverlenende activiteiten, vanwege de nabijheid van woningen. • We zijn kritisch op nieuwvestiging van bedrijfsverzamelgebouwen en overmatige huisvesting van (grootschalige) logistieke bedrijven. Enkel aan de randen staan we perifere detailhandel toe. Andere consument-aantrekkende functies, zoals sport en detailhandel huisvesten we bij voorkeur elders buiten het bedrijventerrein.

Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Zwanengat is relatief oud (gemiddeld bouwjaar bedraagt 1979). Het momentum waarop ondernemers willen investeren benutten we om deze te inspireren met goede praktijkvoorbeelden omtrent vergroening, duurzaam vastgoed en intensief ruimtegebruik. Aanvullend wijzen we ondernemers op relevante (verduurzamings)subsidies die op dat moment voor handen zijn. • De oostzijde van Zwanengat kent een maximale bouwhoogte van 8 meter. Gezien de ligging tegen agrarisch gebied en de N389 is de oostelijke zijde mogelijk kansrijk om verruiming van de planregels toe te staan. We verkennen deze mogelijkheid. • Er zijn circa 40 bedrijfswoningen op Zwanengat. Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is conform de planregels niet toegestaan. Er zijn onder de ondernemers twijfels of dit in de huidige situatie wel volledig van toepassing is. Burgerwoningen op een bedrijventerrein kan leiden tot ernstige conflicten en beperkingen voor omliggende bedrijven wat betreft (milieu)hinder. We controleren dan ook streng op toekomstige verkoop van bedrijfswoningen, zodat eventuele burgerwoningen op Zwanengat niet mogelijk zijn. Ook verkennen we de mogelijkheid tot het toepassen van een uitsterfconstructie op bedrijfswoningen. • Zwanengat is wat betreft omvang en type bedrijvigheid mogelijk kansrijk om een energy hub op te zetten.

Indien ondernemers dit vanuit een collectief verkennen, faciliteren we dit waar mogelijk.

24

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.5 Vlietweg en Molenvliet (Klundert) Profiel van het terrein

Vlietweg en Molenvliet huisvesten veel verschillende bedrijven. Van landelijke groothandels (zoals Aquadistri) lokale kernverzorgende bedrijven zoals installatiebedrijven. Ook zijn er diverse bedrijven gevestigd die direct gekoppeld zijn aan het haven- en industriegebied zoals transportbedrijven en palletgroothandels. In het noorden van het terrein zijn diverse loonbedrijven en (agrarische) machineverhuurbedrijven aanwezig.

tot

In te zetten koers

We zetten in op het revitaliseren van Vlietweg en Molenvliet. Het terrein is van grote sociaaleconomische warde voor Klundert. Tegelijkertijd is er aanzienlijke winst te boeken op het terrein. Enerzijds wordt het terrein extensief benut en zijn er diverse kavels (ook gezien het type bedrijvigheid) kansrijk om intensiever te benutten. Anderzijds zijn bepaalde bedrijven mogelijk kansrijk om te verplaatsen naar VAB. Op dit terrein waken we voor ondermijning. Daarom willen de eindgebruikers kennen en de openbare ruimte vriendelijke en open in richten. Tegelijkertijd heeft bedrijventerrein Vlietweg slechts één ontsluitingsweg op de Molenvliet. Hier ligt een ‘quickwin’ wat betreft veiligheid en het tegengaan van ondermijning, door bijvoorbeeld het plaatsen van een slagboom of camerabewaking. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Bedrijventerrein Vlietweg en Molenvliet is met name geschikt voor lichte, productie bedrijven (t/m 3.2), conform het huidige omgevingsplan. • We zijn kritisch op nieuwvestiging van bedrijfsverzamelgebouwen, overmatige huisvesting van logistieke bedrijven en consument aantrekkende functies, zoals sport, detailhandel en PDV/GDV. • Transformatie naar wonen van delen van het terrein sluiten we op voorhand niet volledig uit (conform omgevingsvisie).

Momenteel wordt onderzocht of het oude gasfabriek terrein omgezet kan worden naar woningbouw. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Op bedrijventerrein Vlietweg en Molenvliet willen we verrommeling tegengaan, en daarmee het straatbeeld een impuls geven. Samen met ondernemers verkennen we de mogelijkheden voor meer groen, biodiverse erfafscheidingen. • Bedrijventerrein Vlietweg en Molenvliet is extensief bebouwd. Bedrijven gebruiken de buitenruimte voor opslag, parkeren en manoeuvreeracties. Op het eerste oog (zie bijlage 4) ligt hier veel potentie om de bestaande ruimte beter te benutten. Om die reden willen we in samenwerking met ondernemers de mogelijkheden voor intensivering verkennen, als een concrete uitbreidingsvraag zich voordoet. • In het verlengde verkennen we de mogelijk- en wenselijkheid om de bestaande kaders in het omgevingsplan op te rekken. In het bijzonder verkennen we de (on)mogelijkheid om de bouwhoogte (nu 6 tot 8 meter) te verhogen. Daarbij hebben we oog voor de ruimtelijke beeldkwaliteit. • OV-bereikbaarheid is ondermaats. We verkennen de behoefte van ondernemers en werknemers om deze verbinding mogelijk op te zetten.

25

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.6 Molenstraat (Standdaarbuiten) Profiel van het terrein

Ondanks de landelijke ligging van Molenstraat heeft het terrein voornamelijk een regionaal tot landelijk profiel betreft de marktoriëntatie. Met Paccor en van Krimpen er op het terrein landelijke spelers actief. Beide bedrijven hebben wel een sterke koppeling met de voedingsindustrie, agrarische- en tuinbouwsector. Ook Tilborghs als graanhandel heeft deze koppeling uiteraard.

wat zijn

In te zetten koers

Het vastgoed op Molenstraat is relatief jong of is recentelijk gerenoveerd. Voor de rest ziet het terrein erover het algemeen goed verzorgd uit, er zijn geen panden of kavels in slechte onderhoudsstaat. We zetten daarom in op het schoon, heel en veilig houden van Molenstraat. Paccor heeft een eigen ontsluitingsweg op de Havenstraat en maakt verder geen gebruik van het terrein, van Krimpen ontsluit alleen op het begin van de Molenweg. Hierbij wordt enige overlast gemeld namens de bewoners over het verkeer. Klandizie van de tegelhandelaar parkeert gedeeltelijk langs de openbare weg, wat in combinatie met zwaarder vrachtverkeer vanaf van Krimpen en Tilborghs voor onveilige situaties kan zorgen. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Bedrijventerrein Molenstraat is met name geschikt voor industrie, bouw, handel en reparatie (t/m 4.1), conform het huidige omgevingsplan. Dat kan zowel kleinschalig tot grootschalig (tot ca. 2,5 ha) zijn. Uitbreiden of het ontplooien van nieuwe activiteiten kan alleen als dat past binnen het beoogde profiel, de gestelde kaders en als dat geen knelpunten voor het gebied oplevert ten opzichte van de huidige situatie. • Op dit terrein koesteren we de bereikbaarheid per water (de Mark). Dat doen we onder meer omdat het de verwachting is dit type locaties belangrijk zijn in de transitie naar een circulaire economie.

We streven daarom naar behoud of huisvesting van bedrijven die hier gebruik van maken. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Er zijn nog diverse onbebouwde kavels op Molenvliet. Deze zijn echter in privaat eigendom. We gaan in gesprek met deze partijen en verkennen of deze kavels mogelijk gebruikt kunnen worden voor het huisvesten van nieuwe lokale bedrijvigheid, of dat deze kavels als strategische reserve dienen. • Het terrein wordt ontsloten via slechts één ontsluitingsweg. Camerabewaking of een slagboom op deze wegen is hierdoor goed toepasbaar.

26

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.7 Molengors/Huizersdijk (Zevenbergen) Profiel van het terrein

De bedrijvigheid op het terrein is vooral lokaal kernverzorgend. Er is grotendeels geen sprake meer van een traditioneel bedrijventerrein, maar meer van een gemengd dienstenterrein. De meeste bedrijven bestaan uit dienstverlenende bedrijven, sportvoorzieningen of kleinschalige PDV. In te zetten koers

Het terrein is momenteel (gedeeltelijk) in transformatie. Begin 2024 is het bestemmingsplan Kop Roode Vaart vooralsnog vastgesteld (nog niet onherroepelijk), waarmee het noordelijk deel van het terrein een volwaardige woonbestemming krijgt. Het zuidelijk deel van de Huizersdijk en Melassestraat behouden wel hun huidige bedrijfsbestemming. Gezien de transformatie van het noordelijk deel, de vele lichte dienstverlenende functies op de overige delen, de vele al aanwezige woon-werkkavels op het terrein en de centrale ligging in de woonkern van Zevenbergen, sluiten we mogelijke verdere transformatie naar wonen op de langere termijn niet uit. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Bedrijventerrein Molengors/Huizersdijk is met name geschikt voor lichte bedrijven en dienstverlenende activiteiten, conform het huidige omgevingsplan. Uitbreiden of het ontplooien van nieuwe activiteiten kan alleen als dat past binnen het beoogde profiel, de gestelde kaders en als dat geen knelpunten voor het gebied oplevert ten opzichte van de huidige situatie of tot conflicten met (de beoogde) woningbouw leidt. • Transformatie naar wonen van delen van het terrein sluiten we op voorhand niet volledig uit (conform omgevingsvisie). We beschouwen enkel locaties die economisch bezien een relatief lage waarde vertegenwoordigen als interessant.

We betrekken altijd ondernemers bij een mogelijke verkenning voor transformatie. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Bedrijventerrein Molengors/ Huizersdijk moet op zijn minst schoon, heel en veilig zijn. In overleg met ondernemers verkennen we de mogelijkheden om verrommeling tegen te gaan en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

27

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.8 Overige lokale bedrijventerreinen De gemeente Moerdijk telt vijf kleinschalige bedrijventerreinen (<10 ha),Bloemendaalse Zeedijk (Zevenberschen Hoek), Willemstad (Helwijk), Eerste Kruisweg (Fijnaart), Generaal Allenweg (Zevenbergen) en Havenkant (Moerdijk). Vanwege de kleinschaligheid huisvesten deze terreinen een beperkt aantal ondernemers. Dat loopt uiteen van zo’n tien ondernemers tot enkele individuen. In dat laatste geval is het terrein doorgaans volledig in privaat eigendom. Voor het waarmaken van onze intenties zijn we op deze plekken zeer sterk afhankelijk van de samenwerking met de ondernemers en onder meer ons omgevingsplan als instrumentarium. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • De kleinschalige bedrijventerreinen zijn in beginsel bedoeld voor de huisvesting van lokaal mkb. De werkgelegenheid draagt bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van de dorpen en omgeving. Dat wil zeggen dat grootschalige industrie of logistiek op deze plekken niet onze voorkeur heeft. Simpelweg omdat deze activiteiten ruimtelijk niet passen en de lokale infrastructuur daar niet op is berekend. • We continueren de huidige beleidslijn zoals staat beschreven in de bestaande omgevingsplannen (voorheen: bestemmingsplannen).

De bestaande Staat van Bedrijfsactiviteiten blijft om die reden het uitgangspunt, maar deze houden we wel periodiek tegen het licht op passend- en wenselijkheid. Waar nodig voeren we een weloverwogen wijziging toe. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • De kleinschalige bedrijventerreinen moeten op zijn minst schoon, heel en veilig zijn. In overleg met ondernemers verkennen we de mogelijkheden om verrommeling tegen te gaan en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. • Inbreiding gaat boven uitbreiding. Om die reden willen we in samenwerking met ondernemers de mogelijkheden voor intensivering verkennen, als een concrete uitbreidingsvraag zich voordoet. Dat doen we enkel op plekken waarvoor geen transformatieplannen zijn.

Transformatie van Schansdijk, De Hil en Molenvliet Officieel (volgens de IBIS-registratie) staat bedrijventerrein Schansdijk (de voormalige Caldic-locatie) nog te boek als volwaardig bedrijventerrein. Sinds het vertrek van Caldic in 2015 heeft het terrein echter braak gelegen en sinds 2018 is het terrein gesaneerd. De locatie is momenteel tijdelijk in gebruik als tijdelijke opvanglocatie voor twee- tot driehonderd Oekraïense vluchtelingen in flexwoningen. De vergunning voor de tijdelijke huisvesting loopt 10 jaar. Na afloop van deze vergunning is de verwachting dat het terrein – in lijn met de gebiedsvisie Zevenbergen-Noord – geen bedrijfsbestemming meer krijgt. Hiermee is het terrein feitelijk een transformatieterrein zonder dat dit een vervangingsvraag met zich meebrengt. Ook bedrijventerrein De Hil zal in de toekomst – als onderdeel van de gebiedsontwikkeling rondom het stationsgebied – transformeren naar een gemengde woon-werkgebied. Eventuele te verplaatsen bedrijven die niet passend zijn in dit gemengde gebied zullen moeten worden verplaatst naar een locatie elders in de gemeente. Hiervoor is Koekoek II als nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein voor in beeld. Tot slot is in de (ontwerp) omgevingsvisie opgenomen dat ook delen van bedrijventerrein Molenvliet op termijn kunnen transformeren.

Op welke termijn deze transformatie kan plaatsvinden en welke vervangingsvraag hieraan gekoppeld zal zijn, is niet bekend.

28

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.9 Koekoek II als nieuw te ontwikkelen terrein Ontwikkeling van een duurzaam en optimaal benut bedrijventerrein De ontwikkeling van Koekoek II (Zevenbergen-Noord) is – in ieder geval voorlopig – de laatste bedrijventerreinontwikkeling binnen de gemeente Moerdijk. Het terrein is in beeld om enkele te verplaatsen PDV-bedrijven te verplaatsen en als opvanglocatie voor te verplaatsen bedrijven als gevolg van de transformatie van De Hil. Het is daarom van belang dat overige nog uitgeefbare hectares zo optimaal mogelijk worden ingezet. Het optimaal benutten van Koekoek II (en eventueel andere toekomstige nieuwe ontwikkelingen) kan worden geborgd aan de hand van vier lijnen: 1.

2.

3.

4.

Sturing doormiddel van geschiktheidseisen, uitgiftecriteria en puntensysteem. Met de uitgifte van de kavels op Koekoek II werken we met een set van geschiktheidseisen, uitgiftecriteria en een puntensysteem. Hiermee is op veel aspecten sturing mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan het aandeel lokale werkgelegenheid of lokale binding, minimaal aantal arbeidsplaatsen, duurzaamheid en biodiversiteit en intensief ruimtegebruik. Bij verplaatsende bedrijven kunnen ook voorwaarden worden opgenomen wat er met het de achter te laten bedrijfslocatie zal gebeuren. Inschrijvende bedrijven worden aan de hand van een puntensysteem beoordeeld. Hoe meer punten worden behaald op gestelde doelen, hoe groter de kans dat de kavel wordt verkocht aan deze partij. Uiteraard borgen we dat de uitgiftecriteria en het puntensysteem volledig Didam-proof zijn. Minimale planregels. We nemen realistische minimale eisen op in de planregels voor Koekoek II wat betreft bouwhoogte, bebouwingspercentage en Floor Space Index (FSI). Zo borgen we dat de uitgeefbare kavels intensief worden benut. Verplichte deelname parkmanagment en energy hub. Als nieuw uitgeefbaar terrein is Koekoek II bij uitstek geschikt voor het opzetten van een parkmanagmentorganisatie. Dit sluit aan bij het nadrukkelijke advies ‘kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur.

Het opzetten van een (verplicht) parkmanagment is mogelijk geen vraag, maar harde noodzaak vanwege de netcongestie. Waarschijnlijk zal op Koekoek II een energy hub moeten worden opgezet om een stroomaansluiting te kunnen verkrijgen voor ondernemers. Borging Staat van Bedrijfsactiviteiten. We borgen dat de (milieu)ruimte op Koekoek II wordt gebruikt door bedrijven die behoefte hebben aan deze milieuruimte. We sturen hierop door een heldere afbakening te hebben in onze Staat van Bedrijfsactiviteiten. Hierin sluiten we de onderstaande functies uit (met uitzondering van de te verplaatsen PDVbedrijven).

29

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Tabel 2: Onwenselijke bedrijfsactiviteiten op Koekoek II Functie

Waarom?

Leisure (bioscoop,

Voorkomen van ongezonde concurrentie en een overaanbod aan leisure

kartcentrum, hotel indoor

functies in de regio en gemeente en het voorkomen van ongewenste

speelpaleis, dansschool,

verkeersbewegingen op het terrein (fietsers, kinderen etc.)

etc.)

Hoe te borgen? • Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten. • Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBIcodes: I (55 + 56), R (90 t/m 93), S (94 t/m 96)

Sport (sportschool,

Voorkomen dat op het bedrijventerrein functies met veel

fitnesscentra, wellness

consumentenverkeer-aantrekkende bewegingen op het terrein vestigen.

etc.)

Dergelijke functies hebben geen behoefte aan milieuruimte en zijn beter passend in vitale centrumgebieden.

Bedrijf met veel

Bedrijven die voor hun bedrijfsvoering veel buitenruimte nodig hebben

buitenruimte (denk aan

(zoals stalling van auto’s, vrachtwagens boten of caravans) hebben vaak

ABC-bedrijven,

een aanzienlijke kavel nodig en creëren nauwelijks werkgelegenheid. De

caravanstalling, handel en

laatste uitgeefbare kavels binnen de gemeente worden gereserveerd voor

opslag etc.)

bedrijven met hogere toegevoegde waarde.

Maatschappelijke functies

Voorkomen dat functies met veel consumentenverkeer-aantrekkende

(tandarts, fysio,

bewegingen (met doorgaans een hoge parkeerbehoefte) op het terrein

kinderdagverblijf,

vestigen. Dergelijke functies nemen kavels in met milieuruimte, terwijl dit

godsdienstelijke instelling

type bedrijvigheid geen behoefte heeft aan deze milieuruimte.

etc.)

• Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten • Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBIcodes: R (90 t/m 93), S (94 t/m 96)

• Minimaal bebouwingspercentage van bijvoorbeeld 50% hanteren in de planregels. • Minimaal aantal arbeidsplaatsen per hectare of vierkante meter. Bijvoorbeeld minimaal 20 banen per hectare.

• Functies niet opnemen in lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten • Denk hierbij aan het uitsluiten van de volgende SBIcodes: Q (86 t/m 88) en S (94 t/m 96)

Zelfstandige

Voorkomen dat de laatste uitgeefbare bedrijfskavels gebruikt worden voor

opslagunits (self-storage,

de realisatie van opslagboxen waarbij nauwelijks werkgelegenheid en

onder de SBI code 52.10 (opslag in distributiecentra

garageboxen e.d.)

toegevoegde waarde wordt gecreëerd. Binnen de gemeente (en

en overige opslag), waardoor het uitsluiten van deze

omliggende regio) is al veelvuldig de mogelijkheid tot zelfstandige opslag

SBI-code niet mogelijk/wenselijk is.

mogelijk.

Vanwege de veelal afgelegen locaties van de opslagunits ontbreekt vaak sociale controle en is toezicht lastig. Door deze te weren wordt ondermijning en onwenselijke activiteit op het bedrijventerrein tegengegaan.

• Weren van self-storage opslagunits. Deze vallen

• Wel kan er worden gestuurd op het weren van kleinschalige zelfstandige (opslag)units, door een minimale omvang van bijvoorbeeld 200 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) te hanteren. Hierdoor blijven ruimtes in een bedrijfsverzamelgebouw voor kleine mkb’ers wel toegestaan. Onlangs heeft de gemeente Voorst deze maatregel doorgevoerd, zie het Voorbereidingsbesluit Kleine bedrijfsunits.

Perifere- (PDV) en

Voorkomen van ongezonde concurrentie en een overaanbod aan perifere

grootschalige detailhandel

detailhandel.

winkelvloeroppervlakte (WVO) groter dan

(GDV)

(met uitzondering van te verplaatsen bedrijven)

bijvoorbeeld 200 m² niet toestaan.

• Bedrijfsfuncties met een (ondergeschikt)

• Ondergeschikte retail blijft hierdoor wel mogelijk. Denk aan een showroom of winkel van een groothandel in tuingereedschap. Kantoren

Passend in vitale centrumgebieden

• Geen kantoorfuncties toegestaan. • Enkel ondergeschikte kantoorfuncties toestaan.

Bron: Stec Groep, 2024

30

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Bijlage 1 Economische uitgangspositie 1.1 Terreinen van groot belang voor de brede welvaart Moerdijk beschikt over diverse bedrijventerreinen die een belangrijke rol spelen in de lokale en regionale economie. In dit hoofdstuk brengen we de uitgangssituatie van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Moerdijk in beeld. Hiermee krijgen we inzicht in het huidig economische functioneren van de terreinen. We kijken onder andere naar de ligging, toegevoegde waarde en de werkgelegenheidsstructuur. Daarnaast kijken we naar pendelstromen, verhuisbewegingen en de leegstandssituatie op de terreinen. Deze visie is alleen van toepassing op de reguliere Moerdijkse bedrijventerreinen. Het haven- en industriegebied en logistiek park Moerdijk zijn in de analyses buiten beschouwing gelaten. De cijfers van deze terreinen worden dus niet meegenomen in de uitkomsten, tenzij anders is vermeld. Gemeente Moerdijk, de provincie Noord-Brabant en het havenbedrijf Moerdijk stellen voor deze terreinen een eigen visie op.

Bedrijventerreinen belangrijk voor de Moerdijkse economie De reguliere bedrijventerreinen in Moerdijk huisvesten in totaal circa 500 bedrijven. Deze bedrijven zijn samen goed voor circa 3.500 banen. Daarmee huisvesten de bedrijventerrein zo’n 20% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Moerdijk. Deze cijfers liggen net onder het landelijk gemiddelde (25-30%). Uiteraard zijn ook veel inwoners van de gemeente Moerdijk werkzaam op het haven- en industriegebied. Hierdoor verwachten we dat het daadwerkelijke aandeel van de totale lokale werkgelegenheid die land op een bedrijventerrein, op – of zelfs boven – het landelijk gemiddelde ligt.

31

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Inclusief indirecte banen (banen die niet op bedrijventerreinen zelf liggen, maar er wel mee samenhangen: denk aan een externe cateraar, beveiligers, schoonmakers etc.) schatten we dat circa 4.000 banen binnen de gemeente samenhangt met activiteiten op de lokale bedrijventerreinen. Niet alleen vertegenwoordigen de lokale bedrijventerreinen een belangrijke rol in de werkgelegenheid binnen de gemeente. Ook qua bijdrage aan het Bruto Gemeentelijk Product (BGP) zijn de bedrijventerreinen relevant. In totaal is de jaarlijkse toegevoegde waarde op de terreinen circa € 360 miljoen. Hiermee zijn de bedrijventerreinen in Moerdijk verantwoordelijk voor ruim 15% van de totale toegevoegde waarde binnen de gehele gemeente. Hierin geeft het havengebied ook een vertekenend beeld: de toegevoegde waarde van het haven- en industrieterrein bedraagt circa € 1,5 miljard. Economische waarde lokale bedrijventerreinen Areaal

Vestigingen

Banen

Toegevoegde waarde

Totaalbeeld bedrijventerreinen

200 hectare (netto uitgegeven)

480 vestigingen op bedrijventerreinen

3.475 banen op bedrijventerreinen

€ 360 miljoen op bedrijventerreinen

Bloemendaalse Zeedijk

7,8 hectare (4% binnen totaal)

7 vestigingen (2% binnen totaal)

43 banen (1% binnen totaal)

€ 5 miljoen (1% binnen totaal)

Hazeldonk

15,4 hectare (8% binnen totaal)

14 vestigingen (3% binnen totaal)

66 banen (2% binnen totaal)

€ 6,6 miljoen (2% binnen totaal)

Willemstad

3,2 hectare (2% binnen totaal)

17 vestigingen (4% binnen totaal)

82 banen (2% binnen totaal)

€ 6,3 miljoen (2% binnen totaal)

De Koekoek

32 hectare (16% binnen totaal)

113 vestigingen (24% binnen totaal)

494 banen (14% binnen totaal)

€ 44,7 miljoen (12% binnen totaal)

Dintelmond

61,5 hectare (31% binnen totaal)

50 vestigingen (11% binnen totaal)

932 banen (27% binnen totaal)

€ 124,6 miljoen (35% binnen totaal)

Eerste Kruisweg

1,9 hectare (1% binnen totaal)

12 vestigingen (3% binnen totaal)

72 banen (2% binnen totaal)

€ 4,9 miljoen op (1% binnen totaal)

Generaal Allenweg

1,21 hectare (<1% binnen totaal)

8 vestigingen (2% binnen totaal)

105 banen (3% binnen totaal)

€ 9,9 miljoen (3% binnen totaal)

Havenkant

4 hectare (2% binnen totaal)

6 vestigingen (1% binnen totaal)

8 banen (<1% binnen totaal)

€ 0,8 miljoen (<1% binnen totaal)

Molengors / Huizersdijk

10,9 hectare (5% binnen totaal)

39 vestigingen (8% binnen totaal)

124 banen (4% binnen totaal)

€ 8,6 miljoen (2% binnen totaal)

Molenstraat

12,3 hectare (6% binnen totaal)

13 vestigingen (3% binnen totaal)

111 banen (3% binnen totaal)

€ 17,4 miljoen (5% binnen totaal)

Molenvliet + Vlietweg

12,1 hectare (6% binnen totaal)

30 vestigingen (6% binnen totaal)

169 banen (5% binnen totaal)

€ 21,6 miljoen (6% binnen totaal)

Schansdijk

0,9 hectare (<1% binnen totaal)

5 vestigingen (1% binnen totaal)

6 banen (<1% binnen totaal)

€ 0,1 miljoen (<1% binnen totaal)

Zevenbergschen Hoek

5,3 hectare (3% binnen totaal)

9 vestigingen (2% binnen totaal)

163 banen (5% binnen totaal)

€ 14,3 miljoen (4% binnen totaal)

Zwanengat + Hil

32,5 hectare (16% binnen totaal)

150 vestigingen (32% binnen totaal)

1.102 banen (32% binnen totaal)

€ 96,7 miljoen (28% binnen totaal)

De

Bron: IBIS (2023), LISA (2023), bewerking Stec Groep (2024)

32

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Divers palet aan bedrijfssectoren gelijkmatig verdeeld, industrie dominant in werkgelegenheid De industriesector is de grootste werkgever op de bedrijventerreinen in Moerdijk: 30% van alle banen valt binnen deze sector. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ArcelorMittal op bedrijventerrein Dintelmond (110 banen) of PACCOR op Molenstraat (61 banen). Dit blijkt uit onderstaand figuur dat de sectorverdeling op de bedrijventerreinen in de gemeente Moerdijk toont (links verdeling naar aantal bedrijven, rechts naar banen). De sector groothandel staat op plek twee wat betreft aantal banen. Enkele grote werkgevers binnen deze sector zijn Aquadistri en Puratos. De sector bouwnijverheid is goed voor 13% van het aantal vestigingen binnen de gemeente. Het heeft een kleiner aandeel wat betreft banen (10%); dit komt doordat er relatief veel zzp’ers werkzaam in deze sector. Ruim 60% van de bedrijven in de bouw is een eenmanszaak. Wat betreft aantal vestigingen zijn de sectoren gelijkmatig verdeeld. Er is geen dominante sector die aanzienlijk meer bedrijven vertegenwoordigd dan de rest. Dit is gunstig omdat het de afhankelijkheid van één sector vermindert. Dienstverlening en ICT is met 83 vestigingen de grootste sector. Hieronder valt bijvoorbeeld de financiële instelling Blokweg Verzekeringen en Financiering. De sector handel en reparatie is goed voor 12% van het aantal vestigen.

Hieronder vallen voornamelijk autobedrijven. Tot slot zitten er nog 38 detailhandelszaken op de bedrijventerreinen. Dit zijn bijvoorbeeld benzinestations, bouwmarkten en e-commerce zaken.

Figuur 5: Sectorale verdeling werkgelegenheid lokale bedrijventerreinen 1.200 1.000 Overig

800 600 400

Handel en reparatie Bouwnijverheid Zakelijke dienstverlening en ICT Vervoer en opslag

200 0

Groothandel Industrie

Bron: LISA, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023. Vraag- en aanbod opleidingsniveau lokale terreinen in balans, vergrijzing en krappe arbeidsmarkt aandachtspunt De inwoners van de gemeente Moerdijk zijn voornamelijk middelbaar opgeleid. Circa 50% van de Moerdijkers is middelbaar opgeleid. Hiermee heeft de gemeente (ten opzichte van het landelijk gemiddelde) sterk middelbaar opgeleide inwoners. Het aandeel praktisch geschoolde Moerdijkers (circa 30%) is redelijk gelijk aan het landelijk beeld, terwijl het aandeel hoger opgeleide Moerdijkers (circa 20%) flink lager ligt dan het landelijk gemiddelde van 35%.

33

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Het opleidingsniveau van de inwoners van Moerdijk sluit relatief goed aan bij het gevraagde opleidingsniveau van de werkgelegenheid op de lokale bedrijventerreinen. Er is relatief veel vraag naar middelbaar- en hoger opgeleid personeel op deze terreinen. Dit is gedeeltelijk te verklaren door de aanwezigheid van meer (zakelijk) dienstverlenende bedrijven, maar bijvoorbeeld ook het sterke industriële op bedrijventerrein Dintelmond. Deze bedrijven (zoals ArcelorMittal, DK Polyester en Vrolijk) hebben juist veel behoefte aan middelbaar opgeleid personeel. vraag- en aanbod van arbeid naar opleidingsniveau.

Figuur 6: Huidige vraag- en aanbod naar opleidingsniveau op de lokale terreinen in balans, maar vergrijzing en concurrentie met omliggende regio’s aandachtspunt De Gevraagd opleidingsniveau lokale terreinen Opleidingsniveau inwoners Moerdijk Opleidingsniveau inwoners Nederland

Bron: CBS, LISA (2023), bewerking Stec Groep 0% Praktisch

20% Middelbaar

40%

60%

80%

100%

Hoog

verhouding tussen het gevraagde opleidingsniveau van de werkgelegenheid op de lokale Moerdijkse bedrijventerreinen en het opleidingsniveau van de Moerdijkse beroepsbevolking is relatief in balans. Het is echter geen gegeven dat deze balans er in de toekomst is. De gemeente Moerdijk ligt centraal gelegen tussen de grotere industriële gebieden van Nederland (de regio Rijnmond, Bergen op Zoom, Roosendaal, Breda). Mede hierdoor zien we dat de strijd om (nieuw) technisch geschoold personeel in de arbeidsmarktregio West-Brabant zeer krap is. In december 2023 stonden er in de regio circa ruim 13.000 unieke vacatures open, waarvan bijna 4.500 van deze vacatures een technisch beroep betrof. Met name naar machinemonteurs, productiemedewerkers en bouwtechnisch personeel is veel vraag. Ook vanuit de logistieke sector is veel vraag met circa 2.500 openstaande vacatures. Veel lokale bedrijven (elektromonteurs, installateurs e.d.) hebben vooral behoefte aan technisch geschoold personeel.

Figuur 7: Unieke openstaande online vacatures in West-Brabant (eind 2023)

Bron: Dashboard Online vacatures UWV, 2024

34

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Tekort aan technisch personeel verder vergroot door vergrijzing Het grote tekort aan technisch en logistiek personeel in West-Brabant wordt de komende jaren verder vergroot door de uitstroom in deze sectoren als gevolg van de vergrijzing. In totaal zijn er in West-Brabant bijna 35.000 werknemers van 60 jaar en ouder, met name actief in de logistieke sector, openbaar bestuur en de industrie. De verwachting is dat binnen 5 jaar circa 10% van alle logistieke medewerkers in West-Brabant de sector verlaat (in totaal circa 5.000 uitstromers). Hiermee wordt de druk op de al zeer krappe arbeidsmarkt verder vergroot. Leeftijdsopbouw werknemers naar sector (eind 2022)

Figuur 1 Bron: UWV, Regio in Beeld West-Brabant (31 oktober 2023)

Strijd om technisch geschoold personeel neemt naar verwachting toe voor Moerdijks eondernemers, aantrekkelijke werkplek van groot belang voor concurrentiepositie Het is geen gegeven dat de arbeidsmarkt voor de lokale bedrijventerreinen in de komende jaren in balans blijft. In de regio Rijnmond en grotere bedrijfsclusters in West-Brabant is een groot tekort aan technisch geschoold personeel, wat verder versterkt wordt door de vergrijzing. Hierdoor liggen er in de regio veel ‘kapers op de kust’ wat betreft technisch geschoolde inwoners van Moerdijk. Het is daarom van groot belang dat de Moerdijkse bedrijventerreinen in de toekomst een aantrekkelijke plek zijn voor werknemers om te werken en verblijven. Enerzijds wordt dit natuurlijk gecreëerd door gunstige arbeidsvoorwaarden, anderzijds draagt een aantrekkelijke werkomgeving hieraan bij. Het vergroenen speelt een belangrijke rol bij een aantrekkelijk arbeidsklimaat. Zo draagt een groene werkomgeving volgens onderzoek voor 15% meer productiviteit en 23% minder ziekteverzuim, zie ook het rapport ‘kiezen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen’ van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur.

35

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Moerdijk speelt centrale rol in regionale werkgelegenheid Dat de Moerdijkse beroepsbevolking al vaak werkzaam is buiten de gemeente, blijkt uit de pendelgegevens. Gemiddeld werkt circa 35% van de Moerdijkse beroepsbevolking binnen de gemeente. Dit aandeel ligt enigszins onder het landelijk gemiddelde van circa 40%. Moerdijk heeft echter wel een centrumfunctie wat betreft de regionale werkgelegenheid. De gemeente voorziet buurgemeenten van werkgelegenheid, maar ook gemeenten op verder afstand. Het pendelsaldo is positief (+2.700): dagelijks reizen er meer mensen naar Moerdijk om daar te gaan werken dan dat er mensen uit Moerdijk reizen om elders te werken. Dat is een te verwachten beeld vanwege de grote werklocaties – zoals Port of Moerdijk – in de gemeente. Kijkende naar de pendelbewegingen valt op dat Moerdijk uit veel verschillende gemeenten grote aantallen pendelstromen ontvangt. Het grootste aandeel pendelstromen komt uit gemeenten Roosendaal, Breda, Rotterdam en Halderberge. Het gaat hier om 800 of meer personen per gemeente. Inwoners van Moerdijk reizen aanzienlijk meer naar Rotterdam, Den Haag en Etten-Leur dan dat er werknemers vanuit deze gemeente naar Moerdijk pendelen. Gezien de economische- en werkgelegenheidsgebieden in deze gemeenten is dit logisch. Opvallend is het pendelsaldo tussen Moerdijk en Breda: deze pendelstromen zijn beide kanten op erg groot.

Dagelijks reizen er 1.400 personen vanuit Moerdijk naar Breda, en andersom reizen er elke dag 1.400 vanuit Breda naar Moerdijk om te werken.

Figuur 8: Pendelstromen van- en naar Moerdijk

CBS, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. Groot tekort aan bedrijfskavels voor reguliere bedrijvigheid In deze paragraaf is de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen (vastgesteld eind 2022) vertaald naar het Moerdijkse schaalniveau. Hierbij maken we wel de opmerking: de behoefteprognose is op regionaal (West-Brabants) niveau opgesteld en dat is niet voor niets: vertalingen naar lagere ruimtelijke schaalniveaus zijn altijd indicatief. Een bedrijventerreinmarkt is namelijk per definitie niet enkel lokaal maar meer (sub)regionaal. Ruimtevraag in West-Brabant circa 300 tot 500 hectare t/m 2040, voornamelijk grootschalig In totaal is er in de regio West-Brabant een verwachte ruimtevraag naar bedrijfskavels in de periode 2022 tot en met 2040 van circa 300 tot 500 hectare. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in West-Brabant in de periode 2022 tot en met 2030 is 282 tot 380 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 31 tot 42 hectare in de periode 2022 tot en met 2030.

36

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 35 tot 122 hectare in West-Brabant. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Ten opzichte van de eerdere prognoses stijgt de ruimtevraag na 2030 echter aanzienlijk1. Dit vooral gestut door de ruimtelijke effecten van de energietransitie en circulaire economie op bedrijventerreinen.

Tabel 3: Uitbreidingsvraag in West-Brabant in netto hectare Tijdsperiode ▼ Scenario

EIB Laag

EIB Hoog

2022 tot en met 2030

282

380

2031 tot en met 2040

35

122

2022 tot en met 2040

318

502

Een aanzienlijk deel van de toekomstige ruimtevraag is afkomstig vanuit de grootschalige bedrijvigheid. Hieronder vallen zowel grootschalige productiebedrijven als logistiek. In de periode t/m 2030 is circa 70% van de totale ruimtevraag afkomstig vanuit deze werkmilieus. Met betrekking tot deze bedrijventerreinenvisie ligt de focus vooral op de vraag vanuit het reguliere werkmilieu (circa 60 tot 80 hectare ruimtevraag t/m 2030). Voor grootschalige logistiek en productie is ruimte op het Havengebied en Logistiek Park Moerdijk.

Tabel 4: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in West-Brabant in netto hectare, 2022 t/m 2030 Werkmilieu ▼ Scenario

EIB Laag

EIB Hoog

Campus/innovatiedistrict

6

9

Gemengd stedelijk

9

18

Regulier

57

82

Grootschalige productie

36

50

Grootschalige distributie

175

221

Totaal

282

380

Bron: Stec Groep, bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022). Aanzienlijke transformatieplannen stuwt reguliere ruimtevraag verder Bovenstaande ruimtevraag vanuit reguliere bedrijvigheid (circa 60 tot 80 hectare t/m 2030) bestaat uit de ‘normale’ uitbreidingsvraag van bedrijven. Dit bestaat uit de vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop, (door)groei en dynamiek van bedrijven in de regio. Deze ruimtevraag noemen we de autonome vraag. Naast de autonome ruimtevraag is er een aanzienlijke vervangings- of transformatievraag in West-Brabant. Deze vraag omvat de vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). Specifiek voor Moerdijk is de (gedeeltelijke) transformatie van Molengors en De Hil van een bedrijfsbestemming naar woningbouw. In heel WestBrabant is een verwachte vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bestaande terreinen van circa 50 hectare t/m 2030, met een verdere verwachte 30 hectare in de periode ná 2030. De te verplaatsen bedrijven als gevolg van deze transformatieplannen vallen vrijwel allemaal in het reguliere werkmilieu.

1 In 2014 werd voor de periode 2031-2040 een negatieve ruimtevraag van 53 hectare voorspeld voor regio West-Brabant. De prognose uit 2018 was positiever en verwachtte voor die periode een vraag van -27 (midden scenario) tot +38 hectare (hoge scenario). In het lage scenario was sprake van een sterkere krimp met -78 hectare. 37

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Tabel 5: Vervangingsvraag West-Brabant Verwachte periode

1. Opgegeven hectares aan transformatie door gemeenten

2. Inschatting hectares waar daadwerkelijk vervangende ruimte voor nodig is (Stec Groep)

2022 t/m 2025

91

38

2026 t/m 2030

15

9

Na 2030

40

30

Totaal

146

77

Behoefteprognose bedrijventerreinen provincie Noord-Brabant, Stec Groep (2022), op basis van inventarisatie transformatieplannen onder gemeenten. Totale verwachte reguliere ruimtevraag in West-Brabant 110 tot 130 hectare t/m 2030, zeer beperkt aanbod van nog uitgeefbare bedrijventerreinen in de regio De totale ruimtevraag vanuit het reguliere werkmilieu loopt in totaal op tot circa 110 tot 130 hectare in de periode 2022 t/m 2030. De vraag bestaat uit de autonome ruimtevraag (circa 60 tot 80 hectare) en de verwachte vervangingsvraag (circa 50 hectare). Tegenover deze reguliere ruimtevraag staat een (zeer) beperkt aanbod van nog uitgeefbare bedrijventerreinen geschikt voor dit type bedrijvigheid. In West-Brabant is nog veel uitgeefbaar aanbod, maar dit is voor een groot deel bestemd voor andere bedrijvigheid (zoals het Havengebied voor grootschalige productie en Logistiek Park Moerdijk voor grootschalige logistiek). De vestiging van reguliere bedrijvigheid is niet mogelijk op deze terreinen. In Moerdijk zelf is er geen enkel uitgeefbaar kavel meer geschikt voor reguliere bedrijvigheid. In de bredere (WestBrabantse) regio is het geschikte aanbod ook beperkt. Het voornaamste aanbod is in de gemeente Roosendaal. In die gemeente is verspreid over de terreinen Borchwerf en Majoppeveld nog circa 20 hectare uitgeefbaar.

Ook Oosterhout heeft met de (toekomstige) ontwikkeling van Everdenberg-Oost nog circa 18 hectare uitgeefbaar. Dit aanbod is echter geschikt voor de vestiging van grootschalige bedrijvigheid. Enkele andere West-Brabantse hebben nog uitgeefbaar aanbod, maar dit is vaak niet meer dan één á twee hectare. Kortom: de druk op de ruimte is groot. De ruimtevraag vanuit het bedrijfsleven is hoog, terwijl het aanbod van geschikte bedrijfskavels niet voldoende is.

38

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Indicatieve doorvertaling naar Moerdijkse lokale ruimtevraag Zoals in het begin van deze paragraaf is aangegeven, wordt het meest ‘lokale’ schaalniveau van de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen opgesteld op het West-Brabantse schaalniveau. Ter indicatie geven we in deze box een doorrekening naar het Moerdijkse schaalniveau. Hiervoor maken we gebruik van een verdeelsleutel. Deze bestaat uit het aandeel werkgelegenheid op de Moerdijkse bedrijventerreinen ten opzichte van het totaal in WestBrabant Het totaal aandeel uitgegeven areaal in Moerdijk ten opzichte van West-Brabant Het aandeel van de recente uitgifte (de afgelopen tien jaar) van bedrijventerreinen. Op basis van deze drie indicatoren heeft de gemeente Moerdijk een gemiddeld aandeel van circa 20% in de gehele regio West-Brabant. Hiermee ligt de lokale ruimtevraag vanuit het reguliere werkmilieu in Moerdijk op circa 11 tot 16 hectare in de periode 2022 t/m 2030. Vanuit de transformatieplannen van bestaande bedrijventerreinen in Moerdijk (onder andere de Hil) wordt nog een extra ruimtevraag als gevolg van transformatie (ook wel vervagingsvraag genoemd). De totale lokale ruimtevraag in de gemeente Moerdijk ligt naar verwachting dus nog hoger.

Enquête ruimtevraag onder ondernemers: circa 40% respondenten heeft plannen De hierboven geschetste ruimtevraag is een indicatieve doorvertaling van de provinciale behoefteprognose. Hoewel de prognose in planvormingstrajecten en programmeringsafspraken leidend is, is voor de kwalitatieve en lokale inkleuring inzicht in de ruimtebehoefte vanuit de lokale ondernemers een bruikbare aanvulling. Moventum heeft in 2022 de Moerdijkse lokale ondernemers bevraagd naar hun toekomstige uitbreidingsplannen. Hieruit blijkt dat circa 40% van de respondenten in de nabije toekomst (binnen maximaal 5 jaar) verhuis- en/of uitbreidingsplannen heeft. Groei van bedrijfsactiviteiten is de voornamelijke drijfveer voor de lokale uitbreidingsvraag. verhuis- en/of uitbreidingsplannen lokale bedrijvigheid

Bron: ondernemersenquête Moventum, 2022

39

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Leegstand bedrijfsvastgoed historisch laag Leegstand historisch laag en onder gezond frictieniveau De leegstand in bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen van Moerdijk is historisch laag. Verspreid over alle bedrijventerreinen worden er circa 12 panden aangeboden (peildatum: december 2023). Deze omvatten gezamenlijk circa 20.100 m² bedrijfsoppervlak. Hiermee staat circa 1% van de totale voorraad aan bedrijfsvastgoed op de Moerdijkse bedrijventerreinen leeg. Dit leegstandspercentage omvat de totale voorraad bedrijfsvastgoed in de gemeente Moerdijk, inclusief het Haven- en industriegebied. De koppeling tussen de lokale bedrijventerreinenmarkt en het Haven- en industriegebied moet worden gelegd wat betreft het aanbod van vastgoed. Immers: op het Haven- en industriegebied zijn diverse panden die (mogelijk) geschikt zijn voor de ruimtevraag vanuit lokale bedrijvigheid, voornamelijk op Plaza en de zuidelijk gelegen gebieden. Het aanbod op het Haven- en industriegebied is echter (voornamelijk) grootschalig. Veruit het merendeel van het aangeboden bedrijfsvastgoed in Moerdijk (uitgedrukt in vierkante meters) is afkomstig van een logistiek pand op het Haven- en industriegebied. Twee panden zijn wat betreft metrages mogelijk geschikt om ook lokale ruimtevraag op te kunnen vangen.

Kijken we naar het leegstandspercentage op de lokale bedrijventerreinen, dan zien we dat circa 0,5% van het totale bedrijfsvastgoed actief wordt aangeboden. Een leegstandspercentage van circa 1% in Moerdijk ligt ver onder een gezond frictieniveau. Enerzijds betekent dit lage leegstandspercentage dat de terreinen nog voldoen aan de wensen en eisen van- en geliefd zijn bij- ondernemers. Anderzijds is een frictieleegstand van circa 5% gezond. Bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken, hebben bij frictieleegstand enige schuifruimte. De extreme krapte op de bedrijfsruimtemarkt belemmert ondernemers bij de ontwikkeling van hun bedrijf. Het remt de in-, uit- en doorstroom van bedrijven en daarmee de dynamiek in de economie en samenleving. Dat is onwenselijk, want juist de grote transities vragen om veranderende activiteiten en zorgen voor een hoge ruimtevraag naar bedrijventerreinen. Uiteraard is de benodigd schuifruimte wel afhankelijk van het type vastgoed en de uitbreidingsvraag. Hieronder een kaartweergave en de ontwikkeling van leegstand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen.

Figuur 9: Aanbod bedrijfsvastgoed en ontwikkeling leegstandspercentage

Figuur 2 Bron: monitor leegstand bedrijfsvastgoed. Stec Groep, H1 2024

5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% H1 2019

H2 2019

H1 2020

H2 2020

H1 2021

H2 2021

H1 2022

H2 2022

H1 2023

H2 2023

40

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Beter benutten bestaande terreinen Het belang van verdichten met bestemmingsplan als uitgangspunt Uitbreiding van bedrijventerreinen is niet eindeloos mogelijk. Grenzen op het vlak van ecologie, stikstof, energie, water en simpelweg ruimte zijn bereikt of komen nabij. Daarnaast wordt steeds vaker de vraag opgeworpen of uitbreiding van bedrijventerreinen nog wel wenselijk is. Vanuit werkgelegenheid is de noodzaak beperkt en vanuit het perspectief van ‘brede welvaart’ wordt ter discussie gesteld of de economische baten nog wel opwegen tegen de maatschappelijke kosten. Dat dwingt de gemeente om na te denken over het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen. Wordt de beschikbare ruimte wel optimaal benut? De beschikbare ruimte de maximale omvang van bedrijfsvastgoed dat volgens het vigerende bestemmingsplan op het bedrijventerrein mogelijk is. Dat gaat over de bouwhoogte van vastgoed, over het bebouwbaar oppervlak (het bebouwingspercentage) en over de toegestane milieucategorisering. In het bestemmingsplan zijn hierover regels opgenomen. Deze regels verschillen per bedrijventerrein. De ruimte wordt optimaal benut zodra de regels maximaal worden nageleefd. Is dit niet het geval, dan is er theoretisch gezien ruimtewinst mogelijk. Op basis van deze denkwijze brengen we met enkele gerichte analyses de verdichtingspotentie in kaart.

We zetten het huidige gebruik af tegen de bestemmingsplanmogelijkheden om te zien waar de ruimte beter benut kan worden. Huidig ruimtegebruik in beeld Om het huidig ruimtegebruik van de Moerdijkse bedrijventerreinen in beeld te krijgen is de Beter Benutten analyse uitgevoerd. Zie bijlage 4 voor een overzicht van de methodiek en de kaarten per terrein. Het huidig ruimtegebruik in beeld gebracht door het analyseren van de benutting van het bouwoppervlak, de bouwhoogtes en de milieuruimte. In hoeverre wordt hiervan gebruikt gemaakt? In deze paragraaf behandelen we eerst onze algemene bevindingen per indicator. Daarna geven de per terrein de mogelijke ruimtewinst per indicator, samengevat in een overzichtstabel.

Floor Space Index als graadmeter voor intensief benutten De Floor Space Index (FSI) geeft inzicht in de bebouwingsdichtheid (inclusief verdiepingen). De FSI is de verhouding tussen bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven oppervlakte. Een FSI lager dan 1 geeft aan dat het bruto vloeroppervlak op een kavel (inclusief verdiepingen) lager is dan het netto oppervlak van het kavel. Hoe meer verdiepingen een pand telt, hoe hoger de FSI. Een lage FSI houdt in dat bedrijfskavels relatief extensief bebouwd zijn. Landelijk zien we een FSI van 0,6 tot op regulier gemengd bedrijventerrein. Voor meer industriële en logistieke locaties ligt dit vaak (fors) lager, gezien de extra buitenruimte voor bijvoorbeeld vrachtwagenbewegingen of buitenopslag van grondstoffen. Voor meer kantoorachtige en hoogwaardige bedrijventerreinen is een FSI tussen 1 en tot 2 realistisch.

Bedrijfskavels redelijk extensief bebouwd De bedrijventerreinen in Moerdijk hebben allemaal een lagere Floor Space Index (FSI) dan het provinciaal gemiddelde van circa 0,5. Met name op de grotere bedrijventerrein, zoals Hazeldonk, Koekoek en Dintelmond en zien we dat de bouwvlakken suboptimaal worden benut, zie onderstaand figuur. Voor een deel is dat te verklaren door het type activiteiten dat op deze terreinen plaatsvindt, denk bijvoorbeeld aan de vele buitenopslag bij ArcelorMittal op Dintelmond. Logischerwijs is de FSI op deze terrein relatief laag. Op de meer reguliere bedrijventerrein, zoals bedrijventerrein Zwanengat, Molenvliet en Vlietweg, is dit minder het geval. Op deze terrein constateren we extensief benutte kavels. gemiddelde Floor Space Index op de lokale bedrijventerreinen

Brabantse bandbreedte FSI op reguliere terreinen

Zwanengat + De Hil Bloemendaalse Zeedijk Eerste Kruisweg Generaal Allenweg Zevenberschen hoek Vlietweg + Molenvliet Hazeldonk Molengors/Huizersdijk Dintelmond Molenstraat De Koekoek Havenkant

Bron: Stec Groep, 2023 0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6 41

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Benutting bouwvlak vaak ondermaats op de terreinen Op veel lokale bedrijfskavels wordt het bouwvlak niet optimaal benut. Dit is het verschil tussen het maximaal bebouwingspercentage dat is opgenomen in de planregels, en de daadwerkelijke voetafdruk van bestaand vastgoed. Voor sommige bedrijfsactiviteiten is het logisch dat het bouwvlak niet optimaal wordt benut. Bedrijven met veel behoefte aan buitenruimte- en opslag bijvoorbeeld. Bij met name oudere bedrijventerreinen is echter regelmatig realistische ruimtewinst haalbaar.

Figuur 10: Voorbeeld ruimtewinst te behalen op Vlietweg en Molenvliet

Stec Groep (2024)

42

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Bouwhoogte op groot deel van kavels niet optimaal benut Het vastgoed op de Moerdijkse bedrijventerreinen is over het algemeen enkel- of tweelaags hoog, terwijl soms zelfs drielaags (of meer) is toegestaan. Dit zien we vaker op bedrijventerreinen. Vanuit bedrijfsoverwegingen – denk aan bouwkosten en functionaliteit – is bij de bouw van het vastgoed ingeschat dat de maximale hoogte niet noodzakelijk is. Dat wil niet zeggen dat een hogere bouwhoogte nooit nodig is. Zo kunnen wensen van vastgoedeigenaren door de jaren heen sterk veranderen door groei en trends. Door robotisering is het bijvoorbeeld eenvoudiger om de hoogte in te gaan in de logistiek en de industrie. Bovendien is het heel redelijk (en soms door gemeenten bij nieuwbouw zelfs al verplicht) om de kantoorruimte op de verdieping te realiseren. In totaal beschikken de bedrijventerreinen over meerdere panden waarbij het verschil tussen de huidige en toegestane bouwhoogte meer dan 3 meter, ofwel één verdieping, is. Voornamelijk op bedrijventerrein De Koekoek en Dintelmond, zie figuur 14 voor twee voorbeelden. Theoretisch gezien is het beter benutten van de bouwhoogte mogelijk. Er zijn – afhankelijk van het doel en de functie van het pand – verschillende manieren om de bouwhoogte van een bedrijfspand beter te benutten.

Bijvoorbeeld door het toevoegen van een extra verdieping voor kantoorruimte (ruimtewinst in m2) of meer opslagruimte in de hoogte realiseren (ruimtewinst in m3). Het kunnen benutten van de bouwhoogte is dan ook minder sector specifiek.

Figuur 11: Voorbeelden van onbenutte bouwhoogte op de Koekoek

BAG (2023), bewerking Stec Groep Diverse lichte bedrijvigheid op de lokale bedrijventerreinen Een selectie maken op basis van benodigde milieucategorie is één van de methoden om te beoordelen of bedrijven op de juiste plek zitten. Een aantal van de bedrijven op de Moerdijkse bedrijventerreinen maakt geen gebruik van de toegestane milieuhinder (denk aan geluid, trillingen) op hun kavel. Denk aan autodealers, kleinschalige ambachten, maar vooral ook kantoorfuncties en recreatieve functies, zoals sportscholen; ofwel milieucategorie 1 en 2 bedrijvigheid. Deze bedrijven passen elders in het stedelijk weefsel. Onderstaand kaartbeeld (figuur 15) toont de kavels op terreinen Zwanengat en De Hil. De kaart toont kavels waar bedrijvigheid in de milieucategorie t/m 2 zit, maar waar minimaal 3.1 is toegestaan. Veel van de bedrijven op Zwanengat bestaan uit kleinere e-commerce bedrijven en meer kantoorachtige bedrijven. Soms is dat geen probleem, omdat het bijvoorbeeld gaat over een bewuste kantoorlocatie, een zichtlocatie of omdat het bedrijvigheid is met een logistieke component, maar wel geeft het een indicatie van bedrijven die mogelijkerwijs niet meer noodzakelijk op een bedrijventerreinen gevestigd hoeven te zijn.

Aan de bestaande situatie iets doen is moeilijk en mogelijk zelfs niet gewenst, maar bij verhuizing sturen op een betere invulling van de achterliggende plek is een logische beleidsrichting hiervoor. Dit vereist echter wel een herziening van de planregels. 43

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Figuur 12: Benutting milieuruimte op Zwanengat & Hazeldonkse Zandweg/De Hil

Figuur 3 Stec Groep (2024)

Mes snijdt aan twee kanten: ook oude planregels herzien Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen hoeft niet alleen maar te gebeuren door de ruimte in de huidige bestemmingsplannen beter te benutten: soms zijn de geldende planregels een beperking in de gebruiksmogelijkheden. Om de bestaande bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk te benutten, is het kansrijk om de bestaande bestemmingsplannen (en de toekomstig op te stellen Omgevingsplannen) nader te bekijken. Deze zijn soms al tientallen jaren oud en bevatten mogelijk verouderde eisen. Voornamelijk qua maximaal toegestane bouwhoogte en bebouwingspercentage valt soms ruimtewinst te boeken. Waar bijvoorbeeld 20 jaar geleden vaak éénlaags bedrijfsvastgoed marktconform was, komt anno 2024 steeds vaker het geluid vanuit ondernemers dat zij de hoogte wel in willen gaan, maar dat de regels uit het bestemmingsplan dit niet toelaten. Over het algemeen is de gemiddelde bouwhoogte op de bedrijventerreinen in Moerdijk relatief laag (vaak tussen de 6 en 10 meter). De toekomstige omgevingsplannen bieden hier kansen toe: bij het opstellen van (onder andere) bouwhoogtes in deze plannen kan hier rekening mee worden gehouden.

Beter benutten op meerdere fronten mogelijk op Moerdijkse bedrijventerreinen De bevindingen van de Beter Benutten analyse zijn samengevat in tabel 7. Het geeft weer welke kansen voor verdichtingen er zijn. Daarbij geldt: hoe meer plusjes, hoe meer ruimtewinst er theoretisch gezien mogelijk is.

44

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Tabel 6: Indicatief: kansrijke verdichtingsrichtingen per bedrijventerrein Bedrijventerrein

Benutting bouwvlak

Benutting bouwhoogte

Benutting milieuruimte

Gemiddeld bouwjaar

Dintelmond

++

+++

++

1993

De Koekoek - noord2

+

+

-

1985

De Koekoek - zuid

++

++

++

1985

Molengors/Huizersdijk

++

+

-

1994

Molenstraat

+++

-

-

1973

Vlietweg + Molenvliet

+++

-

+

1975

Zwanengat + De Hil

+

+

+++

1979

Legenda + ++ +++ Bron: Stec Groep,2024

Geen tot minimale ruimtewinst Enige ruimtewinst Veel ruimtewinst Zeer veel ruimtewinst

2 Bij het uitvoeren van de analyse is gekozen om terrein de Koekoek op te splitsen in twee terreinen. Dit is gedaan omdat de terreinen op verschillende thema’s dusdanig verschillen dat de uitkomsten op deze manier accurater zijn. 45

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Het gewogen gemiddelde bouwjaar van vastgoed op meeste lokale bedrijventerreinen (met uitzonder van Dintelmond) ligt tussen 1990 en 1980. We spreken dus over relatief oud vastgoed. Pandeigenaren en huurders kunnen hierdoor te maken hebben met: hogere onderhoudskosten, lagere energie-efficiëntie, minder aantrekkelijk marktprofiel en een lagere waarde. De mogelijkheden voor beter benutten op bedrijventerreinen zijn sterk afhankelijk van de actieve partijen op een terrein, denk aan het aandeel ondernemers/eigenaren, huurders, beleggers, ontwikkelaars etc. De eigendomssituatie bepaalt mede of en hoe makkelijk beter benutten gerealiseerd kan worden. De kansen voor beter benutten zijn verder sterk afhankelijk van het investeringsmomentum van ieder bedrijf. Moet het bedrijf bijvoorbeeld toch al investeren in een uitbreiding of in nieuwe installaties? Spelen er vraagstukken als herlocatie of krimp? Dat zijn allemaal momenten waar zich mogelijk een kans voor beter benutten voordoet en dit verschilt dus per bedrijf. Daarnaast speelt natuurlijk de financiële situatie per bedrijf mee. Zijn er überhaupt middelen om te investeren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Verder speelt de huidige constructie van bedrijfspanden een belangrijke rol in bijvoorbeeld het beter benutten van de bouwhoogte.