Bijlage - Visie op de lokale bedrijventerreinen gemeente Moerdijk

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen Visie op de lokale bedrijventerreinen in de gemeente Moerdijk 19 augustus 2025

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

2

Visie op de bedrijventerreinen

Voldoende ruimte om te ondernemen Duurzame en klimaatadaptieve bedrijventerreinen Betrouwbare energievoorziening om te ondernemen Verhogen veiligheid en tegengaan ondermijning Aanpak fysieke- en digitale bereikbaarheid Geen nieuwe bedrijfs- en burgerwoningen op de terreinen Opzetten organisatiegraad als hoeksteen toekomstbestendigheid Ambities en doelen vereisen inzet gemeente én ondernemers

7

7 10 12 14 15 16 16 17

3

Actieagenda per terrein

20

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Aanleiding Visie voor de lokale bedrijventerreinen Ambities en doelen van uit gemeente en regio Aandachtspunten vanuit ondernemers van cruciaal belang Leeswijzer

Hazeldonk (Zevenbergen) De Koekoek (Zevenbergen) Dintelmond (Heijningen) Zwanengat (Zevenbergen) Vlietweg en Molenvliet (Klundert) Molenstraat (Standdaarbuiten) Molengors/Huizersdijk (Zevenbergen) Overige lokale bedrijventerreinen Koekoek II als nieuw te ontwikkelen terrein

2 3 4 5 6

21 22 23 24 25 26 27 28 29

1

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Bedrijventerreinen zijn van groot belang voor de brede welvaart in Moerdijk De bedrijventerreinen in onze gemeente zijn van grote sociaalmaatschappelijke waarde. De bedrijventerreinen zijn de hotspots van werkgelegenheid en bedrijfsvestigingen, dragen voor een groot deel bij aan de Moerdijkse toegevoegde waarde en spelen een centrale rol in de gemeentelijke innovatiekracht. Op maatschappelijk vlak spelen de bedrijventerreinen en de daar gevestigde bedrijven een belangrijke rol. Zo sponsoren bedrijven bijvoorbeeld lokale sportverenigingen of evenementen, of zijn direct dienstverlenend aan de inwoners van de gemeente Moerdijk. Denk bijvoorbeeld aan een elektricien, autogarage of aannemersbedrijf. Op deze wijze hebben de bedrijventerreinen een directe impact op de algemene leefbaarheid in Moerdijk. Opgaven en ontwikkelingen op bedrijventerreinen Tegelijkertijd is de druk op bedrijventerreinen groot en komen er diverse opgaven op de terreinen af. De bedrijventerreinen in Moerdijk zijn volledig uitgegeven en de leegstand van bedrijfsvastgoed is zeer laag. Ondernemers zitten als het ware ‘klem’ op hun huidige kavel. Op de terreinen spelen daarnaast opgaven rondom energietransitie, verduurzaming, veiligheid en circulaire economie, maar bijvoorbeeld ook de krappe arbeidsmarkt heeft impact op het functioneren van de terreinen.

Kortom: er is werk aan de winkel. Actuele bedrijventerreinenvisie die aansluit bij de vraagstukken van nu Een belangrijk fundament om in de toekomst te kunnen beschikken over waardevolle en duurzame bedrijventerreinen, is het opstellen van een actuele visie en werkagenda voor de Moerdijkse bedrijventerreinen. De laatste vastgestelde visie op de lokale bedrijventerreinen dateert uit 2010. Deze visie gaf een doorkijk tot 2020, waardoor actualisatie gewenst is. De afgelopen 15 jaar is de economie en arbeidsmarkt – maar bijvoorbeeld ook de kijk op ontwikkelingen zoals circulariteit, energie en klimaatadaptatie – immers sterk veranderd. De ambitie: een visie die past bij onze Moerdijkse bedrijventerreinen, aansluit bij de vraagstukken van nu en adaptief is. We zetten in deze visie de algemene koers richting 2040 uit en belichten diverse accenten per bedrijventerrein. Immers, elk bedrijventerrein heeft eigen accenten en opgaven. Concreet geeft deze visie richting aan de beoogde koers voor op onze bedrijventerreinen. Daarbij hebben we aandacht voor de uitwerking en acties op diverse thematieken. Welke kansen en knelpunten zijn er per terrein en hoe kunnen we deze verzilveren of wegnemen.

2

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

1.2 Visie voor de lokale bedrijventerreinen In deze bedrijventerreinenvisie richten we ons op de lokale Moerdijkse bedrijventerreinen. Het Haven- en Industriegebied Moerdijk en Logistiek Park Moerdijk vallen buiten de scope van deze visie. Het Havenbedrijf Moerdijk stelt – in samenwerking met de gemeente en provincie – voor deze terreinen een eigen strategische visie op. Wel hebben we aandacht voor de onderlinge samenhang en het belang van de lokale bedrijventerreinen voor het Industriegebied Moerdijk en Logistiek Park. Zo zijn veel lokale bedrijven verbonden met het Industriegebied Moerdijk en Logistiek Park Moerdijk, doordat hier bijvoorbeeld afnemers of toeleveranciers zijn gevestigd.

3

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

1.3 Ambities en doelen van uit gemeente en regio Gemeente Moerdijk: streven naar voldoende passende vestigingsruimte In de Paraplunota Economisch beleid 2012-2030 staat dat we als gemeente een goed vestigingsklimaat bieden voor ondernemers. Hierbij moeten economie en leefbaarheid hand in hand gaan. Om deze ambitie te verwezenlijken streven we naar voldoende passende vestigingsruimte voor bedrijven. Het economisch klimaat in de gemeente Moerdijk omvat– zoals opgenomen in de paraplunota – de volgende relevante punten: •

•

•

•

Voldoende passende ruimte om te ondernemen: Om tijdig voldoende passende ruimte om te ondernemen te bieden, zorgt de gemeente voor inzicht in de ruimtebehoefte van bedrijven, waar de bedrijventerreinopgave en -planning op wordt gebaseerd. Om de lokale bedrijventerreinen beter te benutten, worden in nauwe samenwerking met het bedrijfsleven bedrijventerreinenprogramma’s opgesteld en uitgevoerd. Goede aansluiting tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt: Om vraag en aanbod op de arbeidsmarkt beter op elkaar aan te sluiten, werkt de gemeente op gemeentelijk en regionaal niveau samen met bedrijfsleven en onderwijsinstellingen. Goede dienstverlening voor bedrijven: Regulier overleg met de ondernemersverenigingen behoort tot de reguliere werkzaamheden, waarbij de organisatiegraad van het bedrijfsleven speciale aandacht heeft. In het kader van dienstverlening faciliteert de gemeente ontmoetingen tussen ondernemers. Maatschappelijk verantwoord ondernemerschap: De gemeente Moerdijk vervult hierbij een voorbeeldfunctie en zet richting ondernemers in op bewustwording van het belang van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap.

Lokale bedrijventerreinen in de omgevingsvisie Lokale bedrijventerreinen zijn ook opgenomen in de (ontwerp) omgevingsvisie van de gemeente. Hierin is opgenomen dat het lokale midden- en kleinbedrijf onmisbaar is voor het versterken van de lokale economie en de connectie tussen ondernemers en inwoners. Naast het goed bereikbaar houden van de verschillende bedrijventerreinen, is de schaarste aan bedrijfslocaties voor lokale mkb’ers een grote uitdaging richting 2040. In de omgevingsvisie worden enkele gebiedsspecifieke keuzes gemaakt met betrekking tot de lokale bedrijventerreinen: • • •

•

• • •

Extra ruimte op lokale (bestaande en nieuwe) bedrijventerreinen voor het mkb. Juiste bedrijf op de juiste plek: bij ontwikkelingen op onze bedrijventerreinen kijken we altijd eerst naar de mogelijkheden van verplaatsing en verdichting vóór uitbreiding van terreinen. herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen De Koekoek I, Schansdijk (voormalig Caldicterrein, transformatie naar flexwonen), De Hil (onderdeel ontwikkeling stationsgebied Zevenbergen, transformatie naar wonen en werken) en delen van bedrijventerrein Molenvliet. Bij de (her)ontwikkeling van lokale bedrijventerreinen investeren we tegelijkertijd in oplossingen voor maatschappelijke opgaven, zoals energietransitie, klimaatadaptatie en de kwaliteit ruimtelijke inrichting en inpassing van terreinen in de omgeving. veiligheid is een belangrijk thema. We kijken naar verkeersveiligheid en gaan actief ondermijning tegen. Als gemeente zetten we in op een betere fietsbereikbaarheid van de lokale bedrijventerreinen. Deze vorm van actieve mobiliteit stimuleert tevens een gezonde leefstijl. We faciliteren elektrische mobiliteit en zetten daartoe op de lokale bedrijventerreinen in op een toereikende laadinfra-structuur, zowel voor de auto als voor de fiets.

4

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Regio West-Brabant: werken aan een gezonde regionale bedrijventerreinenmarkt De 16 gemeenten in West-Brabant zetten samen de schouders onder het versterken van de economie en arbeidsmarkt, en streven naar goede bereikbaarheid, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit. De regiogemeenten werken samen aan de economische ambitie: het creëren van een hub voor vernieuwend ondernemerschap. Bedrijventerreinen leveren een belangrijke bijdrage aan het regionale vestigingsklimaat. De regio werkt aan een bedrijventerreinenportefeuille die klaar is voor de ‘Next Economy’. Vier prominente ontwikkelingen binnen de ‘Next Economy’ hebben naar verwachting de grootste invloed op (de vraag naar) bedrijventerreinen: 1) energietransitie, 2) circulaire economie, 3) digitalisering en 4) e-commerce. Voor de lokale reguliere bedrijventerreinen, is vanuit het Toekomstbeeld bedrijventerreinen West-Brabant de volgende ambitie opgenomen: •

•

In 2030 heeft de regio West-Brabant het mkb als motor van onze regionale economie verder verankerd. Veel vandeze bedrijven zijn qua werkgebied, hun netwerk van toeleveranciers en afnemers, arbeidsmarkt, maar regelmatig ook historie en woonplaats van de directeur/eigenaar, sterk gebonden aan de vestigingsgemeente of -subregio. Mkb-bedrijven hebben voldoende (ruimtelijk) groeiperspectief. Dit betekent niet dat de regio in iedere gemeente of bij iedere kern het bedrijventerreinen zal uitbreiden. Er worden zorgvuldige keuzes gemaakt over wat de meest toekomstbestendige plekken zijn voor het mkb. Gemeenten stemmen dit af in de regio. Aanvullend is het streven dat nieuwe ontwikkelingen voorzien in (een deel van) de regionale ruimtebehoefte, en niet enkel in de lokale ruimtebehoefte. In eerste instantie is het beter benutten van de bedrijventerreinen (ofwel: inbreiding) het uitgangspunt. Uitbreiding vindt pas plaats als inbreiding niet toereikend is of als ambities niet (volledig) zijn waar te maken op bestaande plekken. Bij nieuwe (her)ontwikkelingen staan in ieder geval aspecten zoals duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit centraal. Dat heeft in de regel impact op de bruto/netto omvang van een nieuw bedrijventerrein.

1.4 Aandachtspunten vanuit ondernemers van cruciaal belang Bedrijventerreinen op rapport: ruim voldoende volgens de ondernemers Deze visie op bedrijventerreinen is tot stand gekomen in een proces met de gemeente (ambtelijk en bestuurlijk) en ondernemers. De gemeente hecht grote waarde aan het proces met lokale ondernemers. Zij ondernemen op de terreinen, weten goed wat er speelt en zijn de toekomstige gebruikers van onze bedrijventerreinen. De inbreng vanuit ondernemers is afkomstig vanuit twee trajecten: • In het kader van de op te stellen bedrijventerreinenvisie is input van ondernemers opgehaald tijdens een ondernemersavond op 12 maart 2024. Tijdens deze avond konden ondernemers hun inbreng en aandachtspunten meegeven voor de op te stellen visie. Belangrijkste aandachtspunten tijdens deze avond was de beschikbaarheid van ruimte, het tegengaan van ondermijning en het verbeteren van de veiligheid op de terreinen. • In 2022 heeft onderzoeksbureau Moventum een enquête uitgezet onder het Moerdijkse bedrijfsleven. Hierin staan de kansen, knelpunten en toekomstplannen van de ondernemers centraal. Uit de ondernemersenquête van Moventum blijkt dat de Moerdijkse ondernemers over het algemeen tevreden zijn over hun huidige vestigingslocatie. Gemiddeld gezien geven de ondernemers hun huidige locatie een 7,4.

Diverse verbeterpunten: parkeersituatie, veiligheid en voldoende ruimte als belangrijkste punten Ondanks de algemene tevredenheid van ondernemers, zijn er wel verschillende verbeterpunten. Ondernemers zijn met name ontevreden over de parkeersituatie (voor zowel vrachtwagens als personenauto’s), bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de mate van veiligheid rondom de huidige locatie.

5

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Figuur 1: Hoe tevreden bent u met onderstaande aspecten op de bedrijventerreinen? Bron:

ondernemersenquête Moerdijk, Moventum (2022)

Grote ruimtebehoefte onder lokale ondernemers Het gaat de Moerdijkse ondernemers economisch voor de wind. De bedrijfsactiviteiten nemen toe, het aantal werknemers bij bedrijven groeit en daaraan gekoppeld neemt de ruimtebehoefte om te kunnen (door)groeien toe. Daarnaast vragen de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie om meer ruimte op bedrijventerreinen. Deze groeiende ruimtevraag staat op gespannen voet met de beschikbare ruimte in de gemeente Moerdijk. Alle bestaande bedrijventerreinen zijn volledig uitgegeven. Het leegstandsniveau van bedrijfsvastgoed is nog nooit zo laag geweest in de gemeente Moerdijk. Ondernemers onderschrijven (zowel in de enquête als op de ondernemersavond) het spanningsveld tussen enerzijds de schaarse ruimte en anderzijds de groeiambities.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk twee is de visie voor de lokale bedrijventerreinen opgenomen. Wat zijn – overkoepelend gezien – de belangrijkste ambities, doelstellingen en opgaven die spelen op de Moerdijkse bedrijventerreinen? Vervolgens worden deze in hoofdstuk drie vertaald naar een toekomstbeeld en actieagenda per terrein. Alle onderliggende analyses zijn opgenomen in bijlagen 1 tot en met 4.

6

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2

Visie op de bedrijventerreinen

We onderscheiden in deze visie acht speerpunten die richting geven aan de beoogde ontwikkelkoers voor op onze bedrijventerreinen. De speerpunten zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Voldoende ruimte om te ondernemen Duurzame en klimaatadaptieve bedrijventerreinen Betrouwbare energievoorziening om te ondernemen Verhogen veiligheid en tegengaan ondermijning Aanpak fysieke- en digitale bereikbaarheid Geen nieuwe bedrijfs- en burgerwoningen op de terreinen Opzetten organisatiegraad als hoeksteen toekomstbestendigheid Ambities en doelen vereisen inzet gemeente én ondernemers

2.1 Voldoende ruimte om te ondernemen Belang van deze pijler De komende jaren verwachten we een (autonome) ruimtevraag van groeiende ondernemers (zie paragraaf 1.4). Voldoende kwalitatieve ruimte voor economie vinden we van groot belang in de gemeente Moerdijk. Dit zijn de plekken waar veel inwoners werk vinden en het lokaal mkb floreert. Om in de toekomst voldoende werkgelegenheid te bieden voor onze inwoners, is het van belang om over voldoende bedrijventerreinen te blijven beschikken. Dat is een precaire opgave. Grenzen op het vlak van ecologie, stikstof, energie, water en simpelweg ruimte zijn namelijk bereikt of komen nabij, en we zijn bijvoorbeeld zuinig op onze landbouwgrond. Het uitbreiden van onze bedrijventerrein is geen vanzelfsprekendheid. Daarnaast wordt steeds vaker de vraag opgeworpen of uitbreiding van bedrijventerreinen nog wel wenselijk is. Daarom kijken we tegelijkertijd naar de mogelijkheden om bestaande bedrijventerrein optimaler te benutten en toekomstbestendig door te ontwikkelingen.

Welke ambitie streven we na? Om voldoende ruimte voor het lokale mkb te bieden voert de gemeente een tweesporenbeleid. Spoor één betreft inzet op het optimaal benutten van de bestaande ruimte. We sluiten hiermee aan op het Programma Werklocaties en de Nota Ruimte van het Rijk. Dat betekent dat we de komende jaren werken aan het optimaal benutten van de bedrijventerreinen. Uitbreiding van bedrijventerreinen in Moerdijk is immers niet eindeloos mogelijk vanwege belemmerende factoren (zoals: stikstof, netcapaciteit en onvoldoende ruimte). We nemen als gemeente het voortouw om per bedrijventerreinen toe te werken naar een (exacte) uitwerking van de ‘beter benutten’ kansen. Voor de concretisering hiervan hanteren we de brede ambitie van het beter benutten van bestaande ruimte, waarin de drie dimensies (ruimtelijk, economisch en duurzaam) centraal staan (zie figuur 2). Op basis van een eerste analyse is op deze dimensies ruimte te winnen (zie bijlage 4). De bouwhoogten worden nog niet altijd benut, parkeren gebeurt nog veelal op het maaiveld, kavels zijn niet altijd efficiënt ingericht en daken worden (nog) niet optimaal benut voor energieopwekking, vergroening of waterberging. Daarnaast zijn de planologische kaders op bedrijventerrein doorgaans ruim.

Allerlei type bedrijven kunnen zich vestigen; waaronder bedrijven waarvoor huisvesting op een bedrijventerrein niet noodzakelijk (sportscholen, detailhandel, kantoren) is. Als gemeente maken we ons hard voor efficiënt en optimaal ruimtegebruik gebruik, waarbij de ruimtelijke kwaliteit leidend en doorslaggevend is. Doelstelling is om op deze wijze enkele hectaren ruimtewinst te boeken.

7

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Figuur 2: Dimensies van beter benutten

Bron: Stec Groep, 2024

Spoor twee betreft uitbreiding. De ruimtevraag in Moerdijk is groot en beter benutten is een proces van de lange adem. In dat kader sluiten we uitbreiding van de huidige bedrijventerreinen of ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein niet volledig uit. Dat is echter geen vanzelfsprekendheid. Simpelweg omdat dit ruimtelijk niet overal kan en we hechten veel waarde aan ons open landschap en aan behoud van de kwaliteit van wonen, werken en leven. Dit vraagstuk vergt een zorgvuldig proces waarbij we de maatschappelijke baten en kosten helder uiteenzetten en afwegen.

Spoor 1: beter benutten bestaande bedrijventerreinen • •

•

•

•

Het uitvoeren van een brede inventarisatie naar de verdichtingspotentie. Hiermee krijgen we grip op kansrijke plekken en zicht op de positionering van locaties ten opzichte van elkaar (ofwel: waar is de opgave het meest urgent?). De gemeente verkent de mogelijkheid om bedrijven/functies (zoals: kleinschalige kantoren, dienstverlening of een sportschool) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein hoeven te zitten te verleiden naar plekken buiten de bedrijventerreinen, bijvoorbeeld naar centrumgebieden. Dit zijn twee vliegen in één klap. Enerzijds komt ruimte op de bedrijventerreinen beschikbaar voor de bedrijven die hinder kunnen veroorzaken. Anderzijds biedt dit potentie om leegstand in centrumgebieden terug te dringen. Daarmee sluiten we aan op onze aanpak Vitale centra. We verkennen of meer ruimte-extensieve bedrijvigheid op de bedrijventerreinen mogelijk passend is in vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Op de lokale bedrijventerreinen zijn diverse loonwerk, grondverzet en landbouwmachineopslagbedrijven gevestigd. Daarnaast is op Vlietweg een opslag van carnavalsoptocht wagens. Dit soort activiteiten passen mogelijk beter op een VAB-locatie. Hierbij houden we nadrukkelijk rekening met de verkeersgeneratie van de bedrijven in relatie tot de landbouwwegen waaraan de VAB vaak gevestigd zijn. Hierbij sluiten we aan bij de visie buitengebied.

We verkennen de mogelijkheid om actief grondbeleid te voeren. Er zijn veel verschillende ‘smaken’ van actief grondbeleid. Een instrument dat we willen verkennen is het als gemeente opkopen van te koop aangeboden panden, deze eventueel te renoveren en daarna zelf op de markt brengen. Op deze wijze hebben we zelf de regie in handen welke bedrijvigheid zich zal nieuw vestigen op de kavel. We stimuleren ondernemers die willen uitbreiden met inspirerende voorbeelden van optimaal ruimtegebruik. Aanvullend houden onze we onze planregels tegen het licht en scherpen deze waar nodig (en wenselijk) aan om intensief ruimtegebruik mogelijk te maken. Denk hierbij aan het stellen van minimum eisen omtrent de bouwhoogte en het bebouwingspercentage en het herzien van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Nu is het moment om stappen te zetten, zodat we hier op de lange termijn van kunnen profiteren zodra (her)ontwikkeling plaatsvindt. Sommige bestemmingsplannen zijn tientallen jaren geleden opgesteld en mogelijk niet meer marktconform wat betreft bouwhoogtes of bebouwingspercentages, terwijl verruiming hiervan – ook in relatie tot omliggend gebied – realistisch is.

8

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Intensivering bestaand bedrijventerrein via planregels Het afdwingen van intensivering is ook mogelijk op bestaande (uitgegeven) bedrijventerreinen. Uiteraard is dit een langzame, organische ontwikkeling. Zo wordt op het (bestaande) bedrijventerrein Binckhorst (Den Haag) gestuurd op een minimale Floor Space Index (FSI, verhouding tussen het kaveloppervlak en bruto vloeroppervlak) bij bestaand vastgoed. Indien vastgoedeigenaren (ingrijpend) verbouwen, renoveren of nieuw vastgoed willen realiseren, moet een minimale FSI van 1,5 worden behaald. Ook geldt dan een minimale bouwhoogte van 8 meter. omgevingsplan van bedrijventerrein Binckhorst.

•

We leggen de koppeling tussen nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen (zie volgend spoor) en de bestaande terreinen. Met ondernemers maken we heldere en bindende afspraken over de achterblijvende plek, zodra deze ondernemer wil verhuizen naar een nieuwe ontwikkellocatie. In de uitgiftecriteria van nieuw te ontwikkelen locaties kunnen we hierop sturen.

Spoor 2: ruimte creëren door nieuwe bedrijventerreinontwikkeling Niet alle ruimtebehoefte vanuit onze ondernemers kan worden opgevangen door het beter benutten van de bestaande terreinen. We ontwikkelen daarom Koekoek II als nieuw bedrijventerrein. Verder verkennen we de mogelijkheid tot eventuele uitbreiding van de andere lokale bedrijventerreinen. Ten aanzien van uitbreiding en/of nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen zetten we in op: •

De ontwikkeling van Koekoek II als nieuw lokaal bedrijventerrein. Mogelijk zal Koekoek II ruimte bieden aan enkele te verplaatsen perifere detailhandelsvestigingen-bedrijven en dienen als vervangende locatie voor bedrijvigheid in transformatiegebieden zoals De Hil. De overige kavels zullen beschikbaar komen als nieuw te ontwikkelen bedrijfskavels. We sturen hierbij op intensief en duurzaam ruimtegebruik, en borgen dat de kavels daadwerkelijk worden benut door bedrijven die behoefte hebben aan milieuruimte. Dit doen we aan de hand van ons uitgiftebeleid en de planregels (zie paragraaf 3.9).

Spoor 3: Uitbreiding van de andere lokale bedrijventerreinen Een locatieverkenning naar potentieel geschikte kleinschalige uitbreiding van bestaande lokale bedrijventerreinen of het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein op plekken waar al een clustering van bedrijvigheid aanwezig is. Daarbij kijken we in ieder geval naar de (on)mogelijkheden omtrent natuur, conflicterende functies, bereikbaarheid en potentiële omvang.

9

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2.2 Duurzame en klimaatadaptieve bedrijventerreinen Belang van deze pijler Over het algemeen zijn de Moerdijkse bedrijventerreinen sterk versteend: er is relatief weinig groen op de terreinen en nauwelijks ruimte voor (openbare) waterberging zoals sloten of vijverpartijen. Als gevolg van deze verstening zijn de Moerdijkse bedrijventerreinen circa 1 tot 3°C warmer dan de gemiddelde temperatuur, waarbij uitschieters van 5°C voorkomen. Door de klimaatverandering komt extreem weer steeds vaker voor. Perioden met extreme hitte en langdurige zware neerslag komen periodiek voor, wat een zware impact kan hebben op ‘grijze’ bedrijventerreinen, tot op het punt waar bedrijven tijdelijk moeten sluiten of werken met aangepaste werkschema’s vanwege de overlast. De gevoelstemperatuur kan op sommige terreinen oplopen tot ruim boven 40°C. Wateroverlast bij piekbuien is een tweede negatief bijeffect de sterke versteningen het ontbreken van waterpartijen. Bij hevige piekbuien voltstaat de hemelwaterriolering niet, waardoor tot circa 10 tot 20 cm water op straat kan komen te staan. Kruipruimtes, kelders of lager gelegen bedrijfspanden kunnen als gevolg van deze piekbuien onder water komen te staan. Tot slot beïnvloedt hittestress en het ontbreken van voldoende groen de locatiewaarde van een bedrijventerrein in negatieve zin.

Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit. Een groene werkomgeving zorgt volgens de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur voor 15% meer arbeidsproductiviteit en 23% minder ziekteverzuim. Daarnaast zorgt het voor een waardestijging van het bedrijfsvastgoed van 4 tot 8%.

Impact klimaatverandering merkbaar bij ondernemers Dat de impact van klimaatverandering op de Moerdijkse bedrijventerreinen geen toekomstmuziek is, blijkt onder andere uit de in 2022 uitgevoerd enquête door Moventum (zie bijlage 2.2). Diverse ondernemers geven hierin aan al wateroverlast te hebben, overstroming van bedrijfspanden of uitval van systemen door de hitte. Veel ondernemers willen investeren om de gevolgen tegen te gaan: zo stelt de helft van de gevraagde ondernemers een hitteprotocol op voor werknemers en wil ruim 20% meer schaduwplekken creëren.

Welke ambitie streven we na? De gemeente Moerdijk werkt aan het creëren van toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen. Deze opgave speelt zowel op de bestaande terreinen als op nog nieuw te ontwikkelen locaties. Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren worden stappen gezet om bestaand vastgoed en kavels te verduurzamen en te vergroenen. Gerichte investeringen zijn nodig om duurzame en inclusieve groei te bevorderen en de aantrekkelijkheid van de gemeente als vestigingsplaats te bevorderen. Hierbij is het van groot belang om deze ambitie samen met ondernemers en pandeigenaren op te pakken: alleen zo heeft het verduurzamen van de terreinen optimaal impact. Met het ‘vergroenen en verblauwen’ van de Moerdijkse bedrijventerreinen dringen we het huidige hitte-eilandeffect op de bedrijventerreinen terug. We verminderen het risico op wateroverlast bij piekbuien door voldoende ruimte voor waterberging te creëren, ook op de bestaande terreinen. Het ‘vergroenen en verblauwen’ draagt direct bij aan het versterken van de biodiversiteit en maakt van bedrijventerreinen een comfortabelere werkomgeving.

10

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Een comfortabele en aantrekkelijke werkomgeving is belangrijk bij het aantrekken en behouden van talentvol personeel. Zeker in een krappe arbeidsmarkt en arbeidsmarktconcurrentie met omliggende regio’s is dit van groot belang. Ondernemers en gebouwen en gebieden die hierop inspelen, zijn in de toekomst een extra aantrekkelijke werklocatie.

Figuur 3: Inspiratiebeelden vergroenen (links) en wadi (rechts) bestaande terreinen

Bron: BIZ Grote Polder (rechts) en STAB Arnhem (rechts)

Hoe gaan we dat bereiken? • Samen met onze ondernemers en grondeigenaren inventariseren we welke terreinen prioriteit hebben. Welke terreinen zijn het sterkst versteend en waar zijn de eerste ‘quick wins’ te behalen? Samenwerking is in deze ambitie van groot belang: een vorm van collectief op een bedrijventerrein draagt bij aan een goede publiek-private samenwerking om een bedrijventerrein te verduurzamen. Terreinen met een vorm van organisatie zijn het startpunt. • De gemeente investeert samen met ondernemers in het vergroenen van plekken waar (onnodige) verharding aanwezig is Tegelijkertijd willen we onbenutte bestaande groenstructuren meer biodivers inrichten. Andere mogelijkheden waarbij geen ruimte verloren gaat zijn bijvoorbeeld het vergroenen van de erfafscheiding en het realiseren groene gevels en daken. We bieden inspirerende voorbeelden aan voor ondernemers. • Ter inspiratie maken we gebruik van de Maatregelen voor klimaatbestendige bedrijventerreinen van de provincie Noord-Brabant en sluiten we aan bij de Klimaatstrategie gemeente Moerdijk.

Duurzaam en toekomstbestendig ontwerp Koekoek II Het verduurzamen en vergroenen van bestaande bedrijventerreinen is een lastige ruimtelijke puzzel. Er moet worden gewerkt met bestaande bebouwing, infrastructuur en openbare structuren. Ook is een goede samenwerking met ondernemers en grondeigenaren noodzakelijk om maximaal impact te hebben. Een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is echter nog een ‘leeg canvas’. Voor Koekoek II is daarom een duurzaam en toekomstbestendig bedrijventerrein het uitgangspunt. De openbare ruimte wordt zo duurzaam mogelijk aangelegd en op private kavels en panden moet aandacht zijn voor duurzaamheid.

11

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2.3 Betrouwbare energievoorziening om te ondernemen Belang van deze pijler Bedrijventerreinen kunnen een belangrijke rol spelen in de energietransitie. Landelijk gezien vindt circa 35% van het totale elektriciteitsgebruik en bijna 50% van het totale gasverbruik op een bedrijventerrein plaats. Met het verduurzamen en elektrificeren van bedrijfsprocessen (maar bijvoorbeeld ook bestelbusjes en vrachtwagens) kunnen bedrijven een belangrijke bijdrage leveren aan de landelijke duurzaamheidsopgave. De afgelopen jaren is er echter steeds meer zand in de motor gekomen van de energietransitie. Het landelijke stroomnet is overvol, terugleveren van duurzaam opgewekte energie of het verkrijgen van een nieuwe grootverbruikaansluiting is op veel plekken voorlopig niet meer mogelijk. De gemeente Moerdijk is hierop geen uitzondering: in grote delen van de gemeente is congestiemanagement van kracht voor de afname van energie. Voor de teruglevering van duurzaam opgewekte energie is voorlopig helemaal geen ruimte op het stroomnet. Dit heeft impact op de bestaande bedrijventerreinen en op de ontwikkeling van Koekoek II. Nieuwe bedrijfsvestiging (op een nieuw aan te vragen stroomaansluiting) is niet mogelijk op de bedrijventerreinen.

Datzelfde geldt voor de natuurlijke doorgroei van bedrijfsactiviteiten van bestaande bedrijven (met behoefte aan een zwaardere stroomaansluiting als gevolg) deze worden beperkt. Daarnaast is het op grotere schaal terugleveren van duurzaam opgewekte energie (door bijvoorbeeld het benutten van bedrijfsdaken) vaak niet mogelijk. De knelpunten omtrent de beschikbaarheid van voldoende stroom hebben een negatief effect op het vestigingsklimaat in de gemeente Moerdijk. Wel verwachten we dat de impact beperkt zal zijn, omdat dit een provincie-breed probleem is. We zien een grote uitdaging in het behalen van de gestelde doelen in RES West-Brabant en het Energieprogramma Moerdijk. Welke ambitie streven we na? De gemeente Moerdijk werkt samen met ondernemers en netbeheerders aan een betrouwbare energievoorziening. Door een verschuiving van centrale naar lokale opwekking en verwachte toekomstige groei van zowel vraag- als aanbod van elektriciteit, is een forse uitbreiding van de beschikbare netcapaciteit nodig. Ook werken we samen met ondernemers aan de uitrol van een flexibel energiesysteem op de bedrijventerreinen dat ervoor zorgt dat vraag en aanbod matchen. In de toekomst zullen de Moerdijkse ondernemers steeds meer gebruik gaan maken van elektriciteit.

Zowel door automatisering van bedrijfsprocessen, maar bijvoorbeeld ook de elektrificatie van het (vracht)wagenpark neemt de elektriciteitsbehoefte van de ondernemers toe in de toekomst. Om dit mogelijk te kunnen maken moeten ondernemers in de toekomst de mogelijkheid hebben om hun bestaande stroomaansluiting te verzwaren, een nieuwe grootaansluiting kunnen verkrijgen en duurzaam opgewekte energie eenvoudig onderling te kunnen delen, opslaan en terugleveren aan het net. Dit kunnen we niet alleen, maar vergt een samenwerking met ondernemers en netbeheerders. Hoe: hoe gaan we dat bereiken? • Vanuit het Energieprogramma Moerdijk zetten we in op diverse maatregelen om het bestaande netwerk te optimaliseren. Onder andere door toepassing van cablepooling (zon en wind op één aansluiting), peak-shaving (aansluitwaarde lager dan piekvermogen productie-installatie) en tijdelijke opslag (elektriciteit opslaan tot er voldoende netcapaciteit is om te leveren) kunnen we het net meer ontlasten. • Voor de grotere lokale bedrijventerreinen onderzoeken we de mogelijkheid tot het opzetten van een lokaal energiesysteem (energy hub). Hierbij zijn de ondernemers primair aan zet. Indien we signalen opvangen dat ondernemers vanuit een collectief een energy hub willen opzetten, ondersteunt en faciliteert de gemeente waar mogelijk.

Een energy hub is een systeem dat binnen een bedrijventerrein de opwek, opslag en het verbruik van elektriciteit optimaal op elkaar én op de beschikbare energie-infrastructuur afstemt. Hierbij is het doel om zoveel mogelijk lokaal opgewekte energie lokaal te gebruiken en zo efficiënt mogelijk met de bestaande energie-infrastructuur om te gaan. Op die manier wordt netcongestie voorkomen én kunnen bedrijven weer een aansluiting krijgen of duurzame energie terugleveren. Op verschillende bestaande bedrijventerreinen in Nederland wordt momenteel een energy hub opgezet. Zoals op bedrijventerrein Pannenweg in Nederweert. • We stimuleren ondernemers om slimmer om te gaan met eigen energieverbruik, opwek- en opslag van energie.

Het verhandelen van de (administratieve) stroomaansluiting kan oplossing bieden op bestaande terreinen. Netcongestie is regelmatig meer een administratieve congestie dan een fysieke. Bedrijven geven bij nieuwvestiging aan welke stroomaansluiting zij denken nodig hebben (bijvoorbeeld 3x100 Ampère). Het stroomnet op een bedrijventerrein moet in staat zijn de maximale capaciteit van alle bedrijven gelijktijdig te faciliteren. Bedrijven gebruiken vrijwel nooit de volledige verkregen capaciteit, of hebben bij vestiging een zwaardere aansluiting genomen met het oog op toekomstige uitbreiding 12

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

of intensivering op het kavel. Via de netbeheerder is het in dit geval mogelijk capaciteitsbeperkende contracten te tekenen door grootverbruikers. Een bedrijf tekent in dit geval een contract dat hij in plaats van zijn verkregen 3x100 ampère, voor een bepaalde periode bijvoorbeeld maximaal 3x80 ampère zal gebruiken. Hier krijgt het bedrijf een bepaalde vergoeding voor. De vrijkomende netcapaciteit kan door andere bedrijven worden opgenomen voor een bepaalde periode. Dit kan als overbruggingsmaatregel worden gebruikt totdat het stroomnet op een bedrijventerrein is verzwaard.

Aansluiting Koekoek II waarschijnlijk niet mogelijk, opzetten energy hub als oplossing Naar verwachting zal de ontwikkeling van Koekoek II als nieuw lokaal bedrijventerrein niet aangesloten kunnen worden op het stroomnet. Hiermee zou geen enkel bedrijf zich op het bedrijventerrein kunnen vestigen. De gemeente Moerdijk onderzoekt welke oplossingen er zijn om het terrein toch te kunnen ontwikkelen en bedrijfsvestiging mogelijk te maken. De meest logische oplossing is al bij de ontwikkeling en aanleg van energie-infrastructuur rekening te houden met het opzetten van een energy hub. Door alle bedrijven (verplicht) hieraan deel te laten nemen wordt het systeem kosteneffectief en kan worden geborgd dat ook alle bedrijven een stroomaansluiting kunnen krijgen.

13

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2.4 Verhogen veiligheid en tegengaan ondermijning Belang van deze pijler Op bedrijventerreinen ligt het gevaar van ondermijnende activiteiten op de loer. Zo zijn bedrijventerreinen in de avonduren doorgaans verlaten, hebben panden/loodsen een gesloten gevel (ofwel: weinig tot geen ramen) en zijn eindgebruikers niet altijd scherp in beeld door onder-huurovereenkomsten. Dit maakt dat er situaties kunnen ontstaan die zich lenen voor ondermijnende activiteiten. Dat willen we voorkomen en terugdringen. Een veilig en vitaal bedrijventerrein is een randvoorwaarde voor een goed vestigingsklimaat voor bedrijven. Belangrijk punt van aandacht onder de Moerdijkse ondernemers is het terugdringen van ondermijnende en overlastgevende bedrijfsactiviteiten op de bedrijventerreinen en het verbeteren van de veiligheid. De gehoorde kritiek loopt uiteen van overmatig zwerfvuil, dubieuze activiteiten bij bepaalde bedrijven tot georganiseerde straatraces op de terreinen. Bedrijventerreinen waar deze zogenaamde ‘vitaliteitsproblematiek’ heerst hebben een negatieve invloed op de fysieke en sociale kwaliteit van het gebied en verstoort het ondernemersklimaat. Op kwetsbare bedrijventerreinen zijn vaak ondernemingen actief die een bepaald ‘onderbuikgevoel’ of ‘niet pluis gevoel’ oproepen bij ondernemers, gemeente en omwonenden. Welke ambitie streven we na? Het moet veilig ondernemen zijn in Moerdijk.

De gemeente zet daarom in op een stevige aanpak van ondermijnende activiteiten. Daarbij geldt wel: voorkomen is beter dan genezen. Hoe gaan we dat bereiken? • Samen met ondernemers en vastgoedeigenaren willen we ondermijning tegengaan en de veiligheid op de lokale bedrijventerreinen verhogen. Een collectieve aanpak werkt hierbij het effectiefst. De gemeente Moerdijk werkt onder andere met integrale controles bij verdachte panden (in samenwerking met de BOA’s, politie, FIOD, arbeidsinspectie, Omgevingsdienst etc.), maar is daarvoor wel afhankelijk van de melding van verdachte situaties op de bedrijventerreinen. • Voorkomen is beter dan genezen. Vanuit de ondernemersavond op 12 maart 2024 blijkt dat ondernemers eveneens heil zien in collectieve beveiliging. Denk bijvoorbeeld aan het inhuren van collectieve beveiliging, camerabewaking of een slagboom die in de nacht dicht gaat. • De gemeente werkt samen met de beoogde ondernemerskringen, lokale hulpdiensten en MKB-Nederland aan het behalen van een KVO-B (Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijventerreinen) certificaat voor de lokale bedrijventerreinen. Dat levert aantoonbaar meer veiligheid op voor de ondernemers en verhoogt de waarde van het bedrijventerrein. Een vorm van organisatie is randvoorwaardelijk bij het opstellen van een KVO-B. • De gemeente Moerdijk is verantwoordelijk voor het straatmeubilair.

De verlichting moet up-to-date zijn en er mogen geen donkere plekken zijn op de bedrijventerreinen. • Overig fysieke voorzieningen met betrekking tot de veiligheid (zoals bluswatervoorzieningen en calamiteitenroutes) moeten voldoende aanwezig zijn op onze terreinen en onderhouden worden. • Het vergroenen en verblauwen van de bedrijventerreinen maakt de terreinen een meer aantrekkelijke verblijfplaats. Hiermee draagt het vergroenen en verblauwen niet alleen bij aan het creëren van klimaatadaptieve terreinen, ook heeft het een positieve impact op de sociale veiligheid. Als vuistregel hanteren we hierbij de ZETA-richtlijnen. Waterbergingsplekken kunnen in tijd van calamiteit daarnaast ook dienen als wateropstelplaats voor de brandweer. • We zijn terughoudend in het toestaan van nieuwe (zelfstandige) opslagunits of kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen op onze terreinen. Verspreid over de terreinen zijn deze al veelvuldig aanwezig. Dit type vastgoed is vatbaar voor ondermijnende activiteiten. • We verkennen hoe we de doeltreffendheid van onze handhavingscapaciteit kunnen verhogen / verbeteren en wat hiervoor nodig is. • We verkennen de mogelijkheid om de 'Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur' (Bibob) in te zetten. Dit instrument biedt de gemeente de mogelijkheid om de achtergrond van bedrijven en personen met wie zij zakendoen te screenen.

Dat brengt malafide bedrijven aan het licht en werkt afschrikkend.

14

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2.5 Aanpak fysieke- en digitale bereikbaarheid Belang van deze pijler De fysieke bereikbaarheid is een van de belangrijkste vestigingscriteria van bedrijven. Hieronder vallen zowel de interne bereikbaarheid (voet- en fietspaden, doorstroming en parkeren) als de externe bereikbaarheid (bereikbaarheid per weg, ontsluiting naar een hoofdweg en OV-bereikbaarheid). Met name over de (vrachtwagen)parkeersituatie op de bedrijventerreinen en de bereikbaarheid van sommige terreinen zijn ondernemers ontevreden. Op het moment dat er een tekort is aan parkeerplaatsen vindt oneigenlijk parkeren plaats in de openbare ruimte, ook wel ‘wildparkeren’ genoemd. Dit geeft een rommelige uitstraling en kan de verkeersveiligheid negatief beïnvloeden. Enerzijds komt de parkeeroverlast door bedrijven met grote verkeersaantrekkende activiteiten (zoals dienstverlening of detailhandel) zonder voldoende private parkeerplaatsen. Anderzijds zorgen ook autogarages of industriële bedrijven met veel vrachtwagenbewegingen voor parkeeroverlast op de bedrijventerreinen op de lokale Moerdijkse bedrijventerreinen. De digitale bereikbaarheid van de Moerdijkse bedrijventerreinen is een punt van aandacht, het is zelfs het meest genoemde verbeterpunt in de ondernemersenquête van Moventum. De uitrol van glasvezelverbindingen in de gemeente is echter in volle gang.

Alleen in Fijnaart, Klundert en Willemstad is momenteel nog geen verbinding. De aanleg van deze verbindingen zijn echter al wel in voorbereiding. Daarom focussen we in deze paragraaf voornamelijk op de fysieke bereikbaarheid. Welke ambitie streven we na? De bedrijventerreinen moeten goed bereikbaar zijn en de interne doorstroming van onze bedrijventerreinen moet goed en veilig verlopen. Op vrijwel alle bedrijventerreinen is het verplicht om te parkeren op eigen terrein. Parkeren langs de openbare weg is niet toegestaan. Uitzondering hierop zijn uiteraard collectieve (centrale) parkeervoorzieningen. Verkeersonveilige situaties als gevolg van oneigenlijk parkeren willen we voorkomen. Een belangrijk speerpunt van de gemeente is het stimuleren van duurzaam vervoer. Een goede (en veilige) bereikbaarheid van onze bedrijventerreinen per fiets is hier onderdeel van. Aanvullend draagt de bereikbaarheid van de bedrijventerreinen met het openbaar vervoer bij aan een duurzaam vervoersprofiel. Hoe gaan we dat bereiken? • We intensiveren het toezicht op de bedrijventerreinen waar oneigenlijk gebruik het meest voorkomt. Hiervoor onderzoeken we de mogelijkheid om extra handhavingscapaciteit in te huren. • De interne bereikbaarheid op sommige terreinen staat onder druk. Het ontbreekt op vrijwel alle terreinen aan voet- en fietspaden.

Zeker als er op een terrein veel zware (vracht)bewegingen zijn, kan dit leiden tot verkeersonveilige situaties en minder gebruik van de fiets voor het woon-werkverkeer. Het toevoegen van een fietssuggestiestrook (zoals op Dintelmond) is bijvoorbeeld een ‘quick win’. We sluiten verder aan bij het Verkeersveiligheidsplan Moerdijk. • We onderzoeken de parkeerdruk op onze bedrijventerreinen. Is er alleen sprake van te weinig (vrachtwagen)parkeerplaatsen op piekmomenten of is het gedurende de hele (werk)dag een probleem en wat is de oorzaak van de problematiek? Zo kunnen we gericht – samen met onze ondernemers – werken aan een oplossing. • De bereikbaarheid via het openbaar vervoer is op sommige terreinen ondermaats, waardoor veel gebruikers zijn aangewezen op de auto. In onze aanpak richten we ons in eerste instantie op slecht bereikbare terreinen met veel werknemers. Hierbij verkennen we samen met relevante stakeholders de mogelijkheid voor een OV-verbinding richting bestaande OV-knooppunten, zoals het station in Zevenbergen. Aanvullend verkennen we of bedrijven onderling (ofwel: een ondernemerscollectief) collectief vervoer kunnen organiseren.

15

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

2.6 Geen nieuwe bedrijfs- en burgerwoningen op de terreinen Belang van deze pijler In totaal zijn er op (vooral Zwanengat) ruim 50 bedrijfswoningen bestemd op de lokale Moerdijkse bedrijventerreinen. Gecombineerd hebben deze woningen een kaveloppvervlak van bijna 3 hectare. Het tekort aan ruimte (in zowel panden als kavels) om te ondernemen voor lokale ondernemers in Moerdijk staat op gespannen voet met ruimte voor wonen op bedrijventerreinen. De (bedrijfs)woningen nemen kostbare ruimte in om te ondernemen op de lokale bedrijventerreinen. De huidige bedrijfswoningen zijn gekoppeld aan een bedrijfspand. Hiermee gelden voor deze woonfuncties geen beperkingen met betrekking tot hindercirkels (geluid, trillingen, geur e.d.), wat voor burgerwoningen wel geldt. Indien een bedrijfswoning los wordt gekoppeld van de bedrijfsfunctie – en dus een enkelvoudige woonbestemming krijgt – gelden deze beperkingen wel. Hiermee kunnen burgerwoningen op bestaande bedrijventerreinen zorgen voor beperkingen voor de daar gevestigde bedrijven. Welke ambitie streven we na? We willen dat de ruimte op de lokale bedrijventerreinen zo optimaal mogelijk wordt benut om te kunnen ondernemen. Wonen op de bedrijventerreinen staat hiermee op gespannen voet. Zeker de omzetting van een bedrijfswoning naar een burgerwoning op een bedrijventerrein kan disruptieve gevolgen hebben voor de gevestigde bedrijvigheid.

Hoe gaan we dat bereiken? • Binnen de gemeente zijn – met name op Zwanengat – al ruim 50 bedrijfswoningen aanwezig. In lijn met het omgevingsplan staan we dan ook geen nieuwe bedrijfswoningen meer toe op onze lokale bedrijventerreinen. • Het omzetten van een bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning op de bedrijventerreinen wordt niet toegestaan. • Op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen staan we geen bedrijfswoningen toe. • We onderzoeken de mogelijkheid om een uitsterfconstructie toe te passen op de huidige bedrijfswoningen. Hiermee blijft de huidige woonfunctie bestaan, maar bij een eventuele verkoop dit niet meer mogelijk is. Hierbij leggen we koppelkansen met onze nieuwe woningbouwplannen, in goed overleg met de huidige eigenaren van de bedrijfswoningen.

2.7 Opzetten organisatiegraad als hoeksteen toekomstbestendigheid Belang van deze pijler Samenwerking tussen ondernemers op lokale Moerdijkse bedrijventerreinen komt tot op heden nauwelijks van de grond door een gebrek aan organisatievorming. Geen enkel lokaal terrein heeft tot dusver een vorm van organisatie. De interactie tussen de gemeente en de ondernemers is hierdoor versnipperd en minder gestroomlijnd. Bedrijventerreinen met een goede organisatiegraad zijn toekomstbestendiger. Door samenwerking zijn ondernemers – en het terrein als geheel – beter in staat om stappen te zetten op bijvoorbeeld energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie. Een vorm van organisatie versnelt niet alleen de verduurzaming op bedrijventerreinen, het heeft daarnaast belangrijke, positieve neveneffecten. De samenwerking kan betrekking hebben op opgaven rond verduurzaming (hoe wisselen we onderling energiestromen uit?) maar ook over veiligheidsvraagstukken (hoe beveiligen we ons bedrijventerrein zo efficiënt mogelijk?) of over beleidsbeïnvloeding (hoe zorgen we dat onze stem wordt gehoord bij (lokale) bestuurders?). Organisatievorming leidt tot onderling vertrouwen onder ondernemers, tot meer investeringsbereidheid, tot visievorming (wat willen we met elkaar?) en een tot een door het bedrijventerrein gedragen aanspreekpunt voor overheden en andere belanghebbenden.

Welke ambitie streven we na? We zien de meerwaarde in van het opzetten van een vorm van organisatiegraad op de lokale Moerdijkse bedrijventerreinen voor het toekomstbestendig maken van de terrein. We zetten hier actief op in. Het opzetten van een vorm van organisatie moet echter niet het doel op zich zijn: het opzetten moet primair een bepaald collectief doel dienen of een opgave aanpakken. Dit kan een collectieve aanpak van parkeerproblematiek, netcongestie of beveiliging zijn, gedreven vanuit de wens vanuit de ondernemers.

16

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

We verwachten dat een ondernemerscollectief niet op ieder terrein is op te zetten, bijvoorbeeld vanwege de te kleine schaal of omdat ondernemers terughoudend zijn. In beginsel richten we ons op de grotere terreinen (Zwanengat, De Koekoek, Dintelmond) met veel bedrijven. Op deze terreinen verkennen we samen met ondernemers of een collectief wenselijk en haalbaar is Hoe gaan we dat bereiken? • Problemen waar ondernemers tegenaan lopen, zoals netcongestie, veiligheid, bereikbaarheid en vergroening, kunnen de aanleiding zijn voor ondernemers om samen te werken. Dit soort initiatieven van onderop, gebaseerd op gedeelde urgentie, zijn de beste garantie voor succes. Als gemeenten stimuleren en faciliteren we die gezamenlijke initiatieven daarom actief. • De gebiedsmakelaar bedrijventerreinen (zie hieronder) is – naast de accountmanager – een belangrijk aanspreekpunt en ‘voelspriet’ voor de gemeente wat betreft het opzetten van organisatie. Welke thema’s spelen er op ieder bedrijventerrein, en is dit een goede fundering om een vorm van organisatie voor op te zetten? Inzet gebiedsmakelaar bedrijventerreinen als aanjager ambities uit de visie

Veel ambities die opgenomen zijn in deze visie, vereisen een bepaalde extra inzet of actie vanuit de gemeente, met name voor de gemeentelijke accountmanager bedrijven. Om de ambities te kunnen verwezenlijken, is naar verwachting één accountmanager niet voldoende. We verkennen daarom de mogelijkheid een gebiedsmakelaar bedrijventerreinen aan te stellen, als aanvulling op de accountmanager. De gebiedsmakelaar heeft op hoofdlijnen vier rollen: •

•

•

•

Inspireren, adviseren en verbinden: ondernemers op de bedrijventerreinen inspireren en adviseren welke mogelijkheden er zijn met betrekking tot het intensiveren van de bestaande kavels. Immers: onbekend maakt onbemind. De gebiedsmakelaar brengt inzicht in de (omgevingsplan)mogelijkheden tot intensiveren van kavel of pand, biedt inzicht in het globale kostenplaatje en brengt de juiste partijen met elkaar in contact. Ook op andere relevante thema’s (duurzaamheid, veiligheid e.d.) speelt de makelaar een adviserende en inspirerende rol. Schuifpuzzelaar vastgoed: De gebiedsmakelaar heeft duidelijk inzicht in de zichtbare (actief aangeboden) en onzichtbare (niet actief aangeboden) leegstand van het bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen. De gebiedsmakelaar begeleidt ondernemers met groeiambities (en hieraan gekoppeld ruimtevraagstuk) naar een ander pand. Ook voor intensiveren is dit inzicht van groot belang. Bijvoorbeeld: tijdelijke opslag van goederen elders zorgt dat het bestaande pand kan worden verbouwd. Contactpersoon vergunningsaanvragen: Ondernemers die willen intensiveren / hun bestaande kavel beter willen benutten, lopen soms tegen onduidelijke of lange vergunningstrajecten aan. De gebiedsmakelaar dient als één persoon waar ondernemers terecht kunnen bij vragen of onduidelijkheden omtrent vergunningen en het omgevingsplan.

Aanjager organisatiegraad: de makelaar weet welke thema’s er (collectief) spelen op ieder terrein. Zijn dit vraagstukken die een collectieve aanpak vereisen? Zo ja: geeft dit momentum om een collectief op te zetten op het terrein?

2.8 Ambities en doelen vereisen inzet gemeente én ondernemers Gezamenlijke aanpak zorgt voor beste eindresultaat

De gestelde ambities en doelen in deze lokale bedrijventerreinenvisie moeten collectief worden opgepakt om ze écht te laten slagen. Als alleen de gemeente Moerdijk actief ‘de kar trekt’ terwijl ondernemers achterblijven, zal het eindresultaat beperkt blijven. Andersom geldt dit uiteraard ook. Het is daarom van belang dat de ambities en doelen door zowel de gemeente als de ondernemers actief worden opgepakt. Hierbij geldt natuurlijk dat niet iedere ambitie of doelstelling even relevant of noodzakelijk is voor alle bedrijventerreinen. Per terrein (zie ook hoofdstuk drie) spelen en verschillende opgaven. Ook zijn de middelen van de gemeente niet onbeperkt. De focusgebieden waar de gemeente Moerdijk actief op investeert, zijn terreinen waar ook de ondernemers de schouders eronder willen zetten. In de tabel op de volgende pagina is per ambitie opgenomen welke (mogelijke) acties door ondernemers en door de gemeente kunnen worden opgepakt, en welke voorwaarden moeten aanwezig zijn voordat de gemeente Moerdijk zich actief in gaat zetten op een bepaald thema. In de meeste gevallen is het randvoorwaardelijk dat de ondernemers een vorm van organisatiegraad hebben opgezet.

17

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Tabel 1: acties per gestelde ambitie Ambitie

(Mogelijke) acties ondernemers

(Mogelijke) acties gemeente

Wanneer komt gemeente in actie?

Voldoende ruimte om te ondernemen

• Bij verhuis / uitbreidingswensen ondernemer, eerst mogelijkheid intensivering bestaand pand / kavel onderzoeken

• Verkenning verplaatsen lichte bedrijvigheid naar centrumgebieden

• Gemeente voornamelijk in de lead

• Verkenning verplaatsing ruimteextensieve bedrijvigheid naar VAB’s

• Ondernemers geven actief aan bij accountmanager / gebiedsmakelaar als planregels knellen

• Melden bij gemeente als planregels intensivering in de weg staan

• Verkenning voeren actief grondbeleid • Planregels waar mogelijk herzien, verruimen en minimale bouweisen • Ontwikkelen Koekoek II als hoogwaardig terrein • Locatieverkenning mogelijke uitbreiding of ontwikkeling nieuw terrein

Duurzame en klimaatadaptieve bedrijventerreinen

• Vergroenen en verblauwen eigen kavel, pand en erfafscheiding • Opwaarderen laagwaardig groen (gras) naar meer hoogwaardig groen (struiken, bloemen)

Betrouwbare energievoorziening om te ondernemen

Verhogen veiligheid en tegengaan ondermijning

• Vergroenen en verblauwen openbare ruimte • Opwaarderen laagwaardig groen (gras) naar meer hoogwaardig groen (struiken, bloemen) • Ondernemers met collectief plan om te vergroenen actief ondersteunen in aanvraag subsidieregelingen

• Verkennen opzet energy hub op bestaande grotere terreinen, dit aankaarten bij gemeente

• Opzet energy hub op Koekoek II

• Verkennen onderling verhandelen administratieve stroomaansluiting

• Inspireren en ondersteunen ondernemers welke mogelijkheden er zijn rondom een energy hub of vergelijkbare maatregelen

• Verkennen of energy hub op Koekoek II ook uitgerold kan worden op Koekoek I en eventueel ook op Zwanengat

• Melden van verdacht gedrag bij daarvoor bedoelde instanties.

• Doorzetten integrale controles in nauwe samenwerking met relevante instanties

• Opzetten collectieve beveiliging.

• Geen vergunning meer verlenen voor de ontwikkeling van kleinschalige bedrijfsunits of opslag- en garageboxen.

• Opzetten KVO-B.

• Verkenning inzet Wet Bibob.

• Gezamenlijk met ondernemers investeren in veiligheid

Aanpak fysieke- en digitale bereikbaarheid

• Onderling inventariseren of uitwisseling van parkeergelegenheid op eigen terrein mogelijk is • Aanspreken overlastgevende bedrijvigheid op oneigenlijk parkeergebruik

• Verbeteren interne bereikbaarheid op de lokale bedrijventerreinen in lijn met de omgevingsvisie • Inzet handhavingscapaciteit om oneigenlijk parkeergebruik te beboeten

• Gemeente investeert pas in vergroenen openbare ruimte als ondernemers hier collectief actie op ondernemen • Vorm van organisatiegraad bij ondernemers als startpunt

• Als ondernemers vanuit een collectief een energy hub verkennen (of vergelijkbare acties), wordt dit actief ondersteund (bijvoorbeeld faciliteren gesprekken met netbeheerder, kennis)

• Bij mogelijke ondermijnende activiteiten is melding van ondernemers van groot belang. Hierna kan pas actie worden ondernomen • De gemeente investeert in het verhogen van veiligheid op prioritaire gebieden. Medeinvestering in collectieve beveiliging van terreinen vinden pas plaats als dit vanuit een ondernemerscollectief is opgezet • Indien een collectieve OVoplossing haalbaar is vanuit een ondernemerscollectief, kan de gemeente hieraan bijdragen

• Uitvoeren parkeeronderzoek.

• Verkenning opzetten collectieve OV-oplossing Geen nieuwe bedrijfs- en burgerwoningen op de terreinen

• Geen acties

• Geen vergunning verlenen voor nieuwe bedrijfswoningen of het omzetten naar een burgerwoning.

• Geen randvoorwaarden

• Verkenning toepassen uitsterfbeleid bestaande bedrijfswoningen.

18

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

Opzetten organisatiegraad als hoeksteen toekomstbestendig heid

• Vanuit urgentie rondom bovengenoemde opgaven (zoals energie, parkeren, veiligheid) per terrein verkennen of dit iets is dat collectief het meest effectief kan worden opgelost

• Actief stimuleren en inspireren van voordelen van een vorm van organisatiegraad • Inzet gebiedsmakelaar om relevante thema’s per terrein in kaart te brengen • Inzet SPUCK-regeling om organisatiegraad aan te jagen

• Organisatiegraad moet vanuit de ondernemers zelf komen. Indien ondernemers een vorm van organisatie willen opzetten, faciliteert de gemeente dit waar mogelijk

19

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3 Actieagenda per terrein Koers, ambitie en aandachtspunten per terrein In dit hoofdstuk zijn de ambities per bedrijventerrein (groter dan tien hectare) uitgewerkt. Voor de kleinere terreinen hebben we algemene, passende ambities geformuleerd. Dit zijn de streefbeelden die per bedrijventerrein of gedeelte daarvan worden nagestreefd. Hier bovenop ligt de algemene visie en werkwijze (voorgaand hoofdstuk) op bedrijventerreinen. De ambities per bedrijventerrein zijn uitgewerkt aan de hand van de volgende aspecten. • Wat is het profiel van het terrein? • Welke koers volgen we voor dit terrein? • Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? Deze ambities en knelpunten vormen de uitgangspunten voor acties die de gemeente onderneemt en het gesprek dat de gemeente voert met ondernemers en eigenaren.

Figuur 4: Koers voor de lokale bedrijventerreinen

20

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.1 Hazeldonk (Zevenbergen) Profiel van het terrein

Hazeldonk is een terrein met een sterke connectie met de agrarische sector en omliggend landelijk gebied. Bijna alle bedrijven zijn actief (of dienstverlenend) aan deze sector. Het terrein heeft een bovenlokaal verzorgend karakter door de samenhang met het terrein aan de andere kant van de Mark en door de ligging nabij Etten-Leur en Prinsenbeek. In te zetten koers

De gemeente Moerdijk heeft (buiten de Zuiddijk om) geen gronden of infrastructuur in beheer op Hazeldonk. Het terrein oogt rommelig en er is veel onbenutte en onbebouwde kavelruimte. Deze zijn echter allemaal in privaat beheer. We zetten daarom in op het behouden en op orde houden van Hazeldonk. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • Hazeldonk is met name geschikt voor lichte productiebedrijven (t/m 3.1), conform het huidige omgevingsplan. Uitbreiden of het ontplooien van nieuwe activiteiten kan alleen als dat past binnen het beoogde profiel, de gestelde kaders en als dat geen knelpunten voor het gebied oplevert ten opzichte van de huidige situatie. • Op dit terrein koesteren we de bereikbaarheid per water. Dat doen we onder meer omdat het de verwachting is dit type locaties belangrijk zijn in de transitie naar een circulaire economie. We streven daarom naar behoud of (her)huisvesting van bedrijven die hier gebruik van maken. • Vanwege de solitaire ligging staan we woningbouw op bedrijventerrein Hazeldonk niet toe. Welke aanvullende ambities worden hier nagestreefd? • Bedrijventerrein Hazeldonk moet op zijn minst schoon, heel en veilig zijn. In overleg met ondernemers verkennen we de mogelijkheden om verrommeling tegen te gaan en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

• Er is veel onbenutte en onbebouwde kavelruimte op het terrein aanwezig, waar wel een ruime bedrijfsbestemming op rust. Deze gronden zijn in particulier bezit. We gaan in gesprek met de grondeigenaar. Welke plannen zijn er voor deze gronden, en kunnen deze mogelijk worden benut om nieuwe lokale, passende bedrijvigheid te huisvesten?

21

Augustus| 2025 Lokale bedrijventerreinenvisie

3.2 De Koekoek (Zevenbergen) Profiel van het terrein De Koekoek kent een mix van verschillende bedrijven. Aan de N285 zijn diverse PDV en dienstverlenende bedrijven gevestigd. Meer noordelijk op het terrein zijn meer kleinere productie en servicebedrijven (autogarage, bouwbedrijven) met voornamelijk een lokaal karakter. Ook zijn er verschillende bedrijven op de Koekoek die een sterke band hebben met het haven en industriegebied (zoals een Schmitz). In te zetten koers

Op de Koekoek zijn grote veranderingen gaande. De oude suikerfabriek wordt herontwikkeld naar een industriële woonomgeving. De komst van woningen op deze locatie heeft directe impact op de omliggende bedrijfskavels en de mogelijke bedrijfsactiviteiten daar. De kavels direct gelegen naast de oude suikerfabriek hebben een milieucategorie tot 3.1. Gezien de toekomstige ligging nabij woningen, kunnen mogelijk niet alle bedrijfsactiviteiten meer hier plaatsvinden. Ook is bedrijvigheid met een sterke verkeersgeneratie niet wenselijk. De ontsluitingsweg van de Koekoek (Blokweg) loopt direct langs de woningen in de oude suikerfabriek. Welke doelgroepen moeten hier gefaciliteerd kunnen worden? • De Koekoek biedt ruimte aan een breed scala aan Moerdijkse bedrijven. Dit terrein is geschikt voor lichtere reguliere bedrijven (milieucategorie oplopend tot 3.2), met enige verkeer aantrekkende werking vanwege de directe ligging aan de N285. • We zijn kritisch op nieuwvestiging van bedrijfsverzamelgebouwen en overmatige huisvesting van logistieke bedrijven. Enkel aan de randen van het terrein staan we perifere detailhandel toe. Andere consument-aantrekkende functies, zoals sport en detailhandel huisvesten we bij voorkeur elders buiten het bedrijventerrein. Mogelijk zijn dit type bedrijven wel passend in de oude suikerfabriek als gemengd woon-werkgebied.