Bijlage 4 uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields

Ook plekken waar nog een sanering plaats moet vinden zijn mogelijk op langere termijn interessant voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Vaak hebben deze locaties een onrendabele top en zijn er dusdanige risico’s dat marktpartijen de vingers er niet aan willen branden.

Tabel 3: Typering kansrijkheid brownfieldlocaties Fasering van kansrijkheid herontwikkeling Zoet fruit Grote projecten, lange termijn

Bulk fruit Middellange termijn

Laaghangend fruit ‘Quick wins’

Liggend fruit Lopende activiteit, initiatieven

Typering Projecten die nog niet op korte termijn herontwikkeld kunnen worden. Het gaat bijvoorbeeld om locaties die nu nog in gebruik zijn (maar verouderd), gesaneerd moeten worden, planologische mogelijkheden aangepast moeten worden, etc. Ook gaat het om diverse kleinere strategische locaties (deelgebieden van terreinen), waarbij een grotere ingreep nodig is. In potentie is hier veel potentie, maar vraagt dit om strategische aanpak. Locaties die nu leeg staan, of met beperkte economische activiteit. Hier is het vooral zaak om momentum af te wachten. Sommige locaties zijn bijvoorbeeld nog contractueel niet beschikbaar. Andere plekken moeten nog verder ‘afglijden’ voordat herontwikkeling opportuun is. Het gaat vaak om plekken waar marktpartijen nog geen positie hebben ingenomen, maar juist nog eindgebruikers actief zijn. Plekken waar marktpartijen nu actief aan de slag zijn om plannen te vormen voor herontwikkeling. Op enkele locaties liggen vergunningen voor ter beoordeling. Op andere plekken moeten nog plooien glad gestreken worden voordat er kan worden herontwikkeld. Locaties zijn grotendeels bekend. Al in uitvoering, zoals: • Active Ants / VGP – Roosendaal • Bolkmans-locatie – Roosendaal • Greenery locatie – Breda • Freightned - Oosterhout

Circa 100 hectare in bestaande voorraad op dit moment kansrijk, daarnaast op termijn circa 100 hectare potentieel geschikt voor herontwikkeling Op basis van de BPI concluderen we dat circa 100 hectare op bestaande bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant kansrijk is voor herontwikkeling. Het gaat dan hoofdzakelijk om plekken waar al actief herontwikkeling speelt (laaghangend of liggend fruit). Toch signaleren we ook diverse middellange en lange termijn kansen. Een groot deel van deze plekken komt op termijn mogelijk op de markt. Het is nog onzeker of deze locaties ook daadwerkelijk op de markt

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

14

komen voor grootschalige logistieke activiteiten. Indicatief schatten we in dat het hierbij ook om circa 100 hectare gaat. 7 De bedrijfsruimte- en zeker de logistieke markt zijn volop in beweging. In het bijzonder de logistieke markt kent een hoge dynamiek en veel investeringen. Dit betekent dat er veel huisvestingsvraagstukken spelen. We denken in dit verband aan de vestiging van nieuwe (buitenlandse) bedrijven, bedrijfsuitbreidingen (extra vestiging vanwege groei), vernieuw- en/of verbouwplannen om te voldoen aan capaciteitsgebrek of volumegroei, etc. Uit eerdere onderzoeken van Stec Groep (Logistiek in Beeld 2016 en 2019) bleek al dat bij circa 30 tot 40% van de grotere logistieke bedrijven in Nederland een huisvestingsvraagstuk speelt op korte of middellange termijn. Een groot deel van de dynamiek, zo blijkt uit historische data, betreft bedrijven die nu al in Midden- of West-Brabant gevestigd zijn. Deze dynamiek kan niet alleen opgevangen worden op nieuwe locaties zoals LPM, Wijkevoort en Haven. Ook de bestaande bedrijventerreinen spelen hierin een belangrijke rol. Ook in de toekomt verwachten we dat circa 20% van de dynamiek in de bestaande voorraad zal plaatsvinden in Midden- en West-Brabant. Hiervoor is goed inzicht in de kansen op bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk.

Potentie watergebonden kavels of kavels met hogere milieucategorieën Een deel van de gesignaleerde potentiële locaties voor herontwikkeling zijn gelegen aan het water of kennen een HMC-label. Op diverse terreinen zijn kavels gelegen direct aan vaarwater. Op een deel van deze kavels zijn bedrijven gevestigd die nu geen gebruik maken van dat water. Andere bedrijven zijn juist afhankelijk ervan. Een aantal locaties wordt nu herontwikkeld zonder dat hier watergebonden bedrijvigheid terug komt. Hetzelfde geldt voor kavels met hogere milieucategorieën. Van belang is om de potentie van watergebonden kavels zo goed mogelijk te benutten en hier hoofdzakelijk vestiging van watergebonden bedrijvigheid te stimuleren.

3.5 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling Herontwikkeling is een optie zodra de economische activiteit op een locatie sterk is afgenomen of vertrokken. Het gaat dan bijvoorbeeld om plekken waar een bedrijf vertrokken is, of waar vastgoed / kavel dusdanig verouderd is dat de functionaliteit beperkend is voor de bedrijfsactiviteiten (te krap, te ruim, niet meer passend bij de activiteiten, etc.). Bedrijven blijven liefst op bestaande plek De context van een bestaand bedrijventerrein maakt dat herontwikkeling of groei voor zittende bedrijven niet altijd te realiseren is. Verhuizen is voor bedrijven een laatste optie. Eerst zal een bedrijf kijken naar het optimaliseren van bedrijfsprocessen, maatwerkoplossingen en/of aanhuur om de overflow te organiseren. Pas als dat niet lukt is verhuizen of een extra locatie een optie. Immers, hier zijn grote kosten en (bedrijfs)risico’s aan verbonden. Vaak wordt gezegd dat ‘het kavel van de buurman maar een keer te koop is’. Indien dit het geval is kan een bedrijf groei realiseren met behoud van de bestaande locatie. Greenfields nodig om herontwikkeling aan te jagen De vraag naar logistiek vastgoed blijft hoog de komende jaren. Midden- en West-Brabant behoren niet voor niets tot de logistieke hotspots van ons land. Een deel van die ruimtebehoefte kan op bestaande bedrijventerreinen gerealiseerd worden.

Echter, er zijn ook nieuwe locaties nodig. Met de realisatie van Logistiek Park Moerdijk en mogelijk Wijkevoort en verdere uitbreiding van Haven in Waalwijk wordt hierop geanticipeerd. Soms is ook nieuw aanbod nodig om herontwikkeling of investeringen op bestaande terreinen mogelijk te maken. Het vertrek van een bedrijf kan aanleiding zijn voor een ander bedrijf om te investeren in vernieuwing of uitbreiding binnen de contouren van bestaande bedrijventerreinen. Voor een optimaal functionerende marktwerking is zowel de bestaande voorraad (incl. enige leegstand – tot het niveau van frictieleegstand van circa 5%) als nieuwe uitleg nodig. Immers, zonder deze schuifruimte loopt

Ter indicatie: circa 10% van de kavels groter dan 3 hectare scoort ‘zeer hoog’ in de BPI. Een deel van deze kavels betreft ‘ruis’ omdat er een ruimte-extensief bedrijf gevestigd is of omdat data ontbreekt.

7

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

15

de markt vast. Bedrijven kunnen dan bij tijdelijke of acute ruimtevraag of bij aanhuur van een nieuwe locatie terecht in de bestaande voorraad. In dit traject hebben we enkele concrete cases vernomen waarbij een mogelijke carrousel ontstaat doordat een bedrijf vertrekt naar een nieuw bedrijventerrein en de oude locatie herontwikkeld wordt door een naastgelegen bedrijf met een ruimtevraag/uitbreidingsvraag. Hiermee wordt een win-win situatie gerealiseerd. Herontwikkeling gaat in veel gevallen dus hand in hand met de aanleg van nieuw bedrijventerrein. Met andere woorden; nieuw bedrijventerrein en ruimte voor bedrijven om te groeien of consolideren biedt kansen voor herontwikkeling van achterblijvende locaties. Zaak is dan wel om hierover het gesprek aan te gaan met de eigenaar van deze locatie. In dat licht dient er in de regionale programmeringsafspraken nadrukkelijk aandacht te zijn voor beide aspecten van bedrijventerreinontwikkeling/economische structuurversterking en is het wenselijk om ook te bezien welke financiële consequenties hieraan verbonden kunnen worden. In het volgende hoofdstuk gaan we hier nader op in.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

16

4 Adviezen Advies 1: Voer selectief beleid bij herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek Selectief beleid voor vestiging van grootschalige logistiek op bestaande terreinen noodzakelijk Analoog aan de aanpak voor nieuwe bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek 8, adviseren we om ook voor bestaande terreinen een selectief beleid te voeren. Hiervoor zijn een aantal argumenten aan te voeren. Voorkomen wildgroei van grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant In Midden- en West-Brabant zijn circa 275 bedrijventerreinen. Hiervan zijn er circa 80 markttechnisch geschikt voor grootschalige logistiek. Ze zijn gelegen bij hoofdinfrastructuur, aan waterwegen of hebben een grootschalig karakter. Beleidsmatig is het onwenselijk dat grootschalige logistiek zich op al deze 80 terreinen vrij kan vestigen. Hiermee ontstaat een wildgroei van grootschalige logistiek op allerlei bedrijventerreinen in de regio’s. Er ontstaat geen focus (o.a. op investeringen) en MKB wordt ‘verdrongen’. Trechteren van investeringen in infrastructuur en voorzieningen Door op een select aantal terreinen de focus te leggen kunnen investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd worden naar die terreinen.

Vaak zijn op deze bedrijventerreinen al grootschalige (logistieke) activiteiten gevestigd en zijn infrastructuur en voorzieningen al toegespitst op deze doelgroepen. Focus op een aantal locaties zorgt ervoor dat ook investeringen in infrastructuur en voorzieningen getrechterd kunnen worden op enkele locaties, bijvoorbeeld investeringen in een hogere verkeersintensiteit, realisatie van clean energy hubs, vrachtwagenparkeerplaatsen of collectieve voorzieningen voor energietoepassingen. Wildgroei maakt dergelijke businesscases minder kansrijk. Clustering op een aantal plekken zorgt voor synergie- en efficiencyvoordelen Door te clusteren ontstaan synergie- en efficiencyvoordelen. Hierbij denken we onder andere aan de benodigde investeringen in infrastructuur en voorzieningen om de locaties courant te houden/maken voor grootschalige logistiek. Ook biedt clustering de mogelijkheid voor gezamenlijke investeringen of faciliteiten, zoals collectief vervoer (van medewerkers), gezamenlijke arbeidsmarktprogramma’s (bijscholing, omscholing, werknemerspool, etc.), het opzetten van een shuttle service vanaf (droge) bedrijventerreinen naar een terminal, oplaadstations voor elektrische voertuigen voor stedelijke distributie, et cetera.

Focus op 35 bedrijventerreinen bij herontwikkeling voor grootschalige logistiek Stec Groep adviseert om te focussen op 35 bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Op deze terreinen is vaak al grootschalige logistiek gevestigd, zijn infrastructuur en voorzieningen (grotendeels) op orde, worden (vaak al) planologische mogelijkheden geboden voor deze doelgroep en zijn volgens de uitgevoerde analyses ook in de toekomst (korte, middellange en lange termijn) kansen voor herontwikkeling of hergebruik. Criteria die voor de afweging relevant zijn: • Locaties kennen een uitstekende bereikbaarheid over de weg, bijvoorbeeld door de ligging nabij de snelwegafslag maar ook door beperkte belemmeringen en een goede infrastructuur naar het terrein/terreindelen (bijvoorbeeld niet door een woonwijk).

8 In regionale afspraken zijn een beperkt aantal locaties vastgelegd waar de uitbreiding of vestiging van nieuwe (X)XL-logistiek mogelijk zal zijn (clusteringsbeleid). Deze locaties worden vraaggericht ontwikkeld, dus wanneer er een concreet initiatief in beeld is. Daarvoor is in iedere regio een werkwijze opgesteld. In 2016 is hiertoe een bovenregionaal afstemmingstraject overeengekomen waarbij uitbreidingsvragen voor (X)XL-logistiek op een beperkt aantal locaties kan landen in Brabant.

17

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

•

• • •

De locatie/het terrein kent een logistiek/industrieel profiel. Dat wil zeggen; er zijn nu al diverse (grote) logistieke en/of productiebedrijven gevestigd, waardoor synergie tussen bedrijven en collectieve voorzieningen mogelijk zijn. Er is een vorm van clustering van grootschalige logistiek aanwezig op de locatie en/of in de omgeving van de locatie. Gelet op de ambities van multimodaal vervoer en modal shift is er in de directe omgeving een spoorof bargeterminal aanwezig, waar logistieke bedrijven gebruik van kunnen maken. Er zijn op de locatie koppelkansen mogelijk tussen logistiek en overige bedrijven/omgeving, bijvoorbeeld waar het gaat om levering/ontvangen van energie, gebruik/ontvangen van warmte, etc.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de terreinen die Stec Groep adviseert als mogelijke locaties voor grootschalige logistiek. Daarbij geeft de tabel een overzicht van terreinen die nu (vrijwel) volledig zijn uitgegeven en waar herontwikkeling mogelijk kansrijk is en plekken die nog in uitgifte zijn (en waar herontwikkeling voorlopig niet aan de orde is). Herontwikkeling op alle overige bedrijventerreinen is daarmee onwenselijk. Hierbij overigens wel de kanttekening dat er vaak wel planologische mogelijkheden zijn voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Zaak is om via (bestaand) instrumentarium deze mogelijkheden te beperken (zie hiervoor advies 2, 3 en 4). Tabel 4: Advies Stec Groep voor selectie bestaande terreinen voor grootschalige logistiek Toplocaties voor herontwikkeling

Nieuwe terreinen (nog uitgeefbaar)

Onwenselijke locaties

West-Brabant • Noordland, Bergen op Zoom** • Lage Meren, Bergen op Zoom • Theodorushaven, Bergen op Zoom** • The Greenery/IABC, Breda • Heilaar-Noord, Breda • Krogten-Zuid&Noord, Breda** • Emer-Noord, Breda • Hazeldonk, Breda • Hoogeind, Breda (alleen noordelijke deel - Baarschot)** • Vosdonk, Etten-Leur* • Dombosch I, Geertruidenberg* • Haven Moerdijk, Moerdijk** • Everdenberg, Oosterhout* • Vijf Eiken, Oosterhout* • Weststad (diverse fasen), Oosterhout • Borchwerf-Noord, Roosendaal • Majoppeveld (diverse fasen), Roosendaal • Voet Bavelse Berg, Breda • Rithmeesterpark, Breda • Borchwerf II (diverse deelgebieden), Halderberge/Roosendaal • Logistiek Park Moerdijk, Moerdijk • Everdenberg Oost (<5 hectare) Alle overige bedrijventerreinen in West-Brabant

Midden-Brabant • Broekakkers, Gilze-Rijen • Kraaiven, Tilburg** • Katsbogten, Tilburg • Loven, Tilburg** • Vossenberg (West & Scheg), Tilburg • Haven (diverse fasen), Waalwijk**

• Vossenberg West II, Tilburg • Wijkevoort, Tilburg • Haven 8 Oost, Waalwijk

Alle overige bedrijventerreinen in Midden-Brabant * op deze locaties is de infrastructuur mogelijk een beperking voor herontwikkeling naar grootschalige logistiek. Bij de afweging of deze locaties in aanmerking komen voor herontwikkeling is dit een belangrijk criterium. ** op deze locaties zijn ook hogere milieucategorieën toegestaan of zijn watergebonden kavels gelegen. Hier dient een zorgvuldige afweging gemaakt te worden over al dan niet herontwikkelen van delen van het terrein voor grootschalige (droge) logistiek.

Herontwikkeling zorgt voor impuls op bestaande bedrijventerreinen….. Herontwikkeling biedt (vaak) nieuwe werkgelegenheid en nieuw élan voor verouderde bedrijventerreinen. De bestaande voorraad bedrijventerreinen (en zeker ook de grotere kavels) zijn van belang voor de lokale economie. 35 tot 40% van de werkgelegenheid is op bedrijventerreinen gevestigd. Het gaat om circa 7.000 hectare in Midden- en West-Brabant. Circa 45% (ruim 3.000 hectare) van die 7.000 hectare betreft een perceel groter dan 3 hectare. Het vitaal houden van deze bestaande voorraad zorgt voor toekomstwaarde en investeringspotentie op de bedrijventerreinen. Ook herontwikkeling voor grootschalige logistiek biedt

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

18

een impuls voor bestaande bedrijventerreinen, mits de focus ligt op een selectief aantal terreinen die ook deze opgave goed kunnen faciliteren. ….en remt bovendien de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen Bovendien is er een verband tussen de behoefte aan nieuw terrein en de kwaliteit van de bestaande voorraad. Een sterk verouderde bestaande voorraad bedrijventerreinen lokt vraag naar nieuw terrein uit. Gemeenten, regio en provincie hebben dus een belang bij een vitale bestaande voorraad bedrijventerreinen. In de prognose van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen wordt rekening gehouden met een courante voorraad van bestaande bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant. Dit betekent dat er sprake is van herontwikkeling en herinvulling van bestaande bedrijfspanden. Als dit niet het geval is, dan ontstaat ‘extra’ vraag naar nieuw bedrijventerrein. Als gemeenten, regio en provincie er niet in slagen om circa 15 á 20% van de vraag naar grootschalig logistiek vastgoed te faciliteren op bestaande bedrijventerreinen, dan ontstaat een extra vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (greenfields). Het gaat dan om circa 120 tot 125 hectare aan extra ruimtebehoefte tot en met 2030. Herontwikkeling van brownfields is dus een uitstekende strategie om verdere verrommeling van het landschap tegen te gaan.

KRUIP DICHTER OP DE MARKT OM BROWNFIELD-HERONTWIKKELING AAN TE JAGEN De ontwikkelde Brownfields Potentie Indicator (BPI) biedt nieuwe inzichten over de courantheid van plekken voor grootschalige logistieke activiteiten in Midden- en West-Brabant. Lokale kennis en data is noodzakelijk om de potentie van plekken op waarde te schatten. Door de uitkomsten uit dit onderzoek verder te verrijken met lokale data en kennis kruipt de overheid dichter op de markt. We denken aan kennis over groeiende en krimpende bedrijven, (periodieke) accountgesprekken en/of investeringsdynamiek. Hierdoor kan sneller gehandeld worden. Marktpartijen werken ook zo. Via business intelligence en lokale marktkennis weten zij vaak al posities in te nemen op bestaande bedrijfskavels. Gemeenten verliezen hiermee de regie en/of kunnen beleidsambities niet realiseren. Om te voorkomen dat ontwikkelingen zich op ongewenste plekken voordoen, adviseren we de gemeente actief beleid te voeren op bestaande bedrijventerreinen. Dit kan bijvoorbeeld door plekken aan te wijzen waar grootschalige logistiek zich wel of niet kan vestigen (en dit te verankeren in Omgevingsvisie of bestemmingsplan/Omgevingsplan), of door actief beleid te voeren op leegkomende plekken. 9 Vanuit dit perspectief ligt er een noodzaak om veel energie en mankracht te zetten op de bestaande bedrijven en bedrijventerreinen.

Via accountmanagement kunnen wensen, kansen en bedreigingen worden opgespoord zodat vroegtijdig gewerkt kan worden aan verbetering van het ondernemersklimaat op de terreinen. Dit kan meegenomen worden met andere thema’s waarvoor accountmanagers regelmatig bij bedrijven op bezoek gaan, zoals arbeidsmarkt, openbaar gebied, veiligheid/ondermijning, energie/duurzaamheid. Uit de gesprekken is gebleken dat de gemeenten in Midden- en West-Brabant goed op de hoogte zijn wat er op de bedrijventerreinen en op de bedrijfskavels speelt. Dit is een sterk vertrekpunt. Toch zijn er ook plekken op bedrijventerreinen die minder bekend zijn, of waar contact met de ondernemers nog maar beperkt is (deels ook omdat de hoofdzetel van bedrijven in het buitenland gevestigd zijn).

9 Een mooi voorbeeld van een actieve aanpak door de gemeente betreft de voormalige Fri-Jado-locatie op bedrijventerrein Vosdonk in Etten-Leur. Het bedrijf was in gesprek met de gemeente over uitbreiding en vernieuwing van de bedrijfslocatie. Nadat duidelijk was dat het bedrijf niet op de bestaande locatie kon blijven, is gekeken naar vestiging elders op Vosdonk. Ook dat bleek niet mogelijk. Het bedrijf heeft inmiddels een nieuwe locatie in Roosendaal gerealiseerd. De gemeente heeft de gronden van Fri-Jado verworven met de intentie om het kavel (circa 6,5 hectare) te herontwikkelen voor MKB-bedrijven van 3.000 tot 5.000 m² kavel. De gemeente acht grootschalige logistiek op deze locatie onwenselijk gelet op de nabijheid van de woonomgeving en de afstand tot de snelweg. Grond en opstallen moeten nog gesaneerd worden en het bestemmingsplan aangepast. Zonder actief beleid en visie van de gemeente EttenLeur was de locatie mogelijk op de markt gekomen voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek. Nu kan de gemeente haar beleidsambities verwezenlijken.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

19

Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda Bestaande en nieuwe bedrijventerreinen zijn sterk verbonden met elkaar Bestaande bedrijventerreinen vormen de backbone van de economie in Midden- en West-Brabant. Een groot deel (indicatief tussen 50 en 70%) van de nieuwe bedrijven op greenfields komt van bestaande bedrijventerreinen (door ruimtegebrek, verplaatsing of veroudering van bestaande huisvesting), bedrijven die al in de regio gevestigd zijn. CARROUSEL KAN KNELPUNT OPLOSSEN Bestaande en nieuwe terreinen ‘verknopen’ kan op regionaal niveau vorm krijgen. De praktijk in MiddenBrabant wijst dit uit. Hier vindt regelmatig overleg plaats tussen Tilburg en Waalwijk over dynamiek onder bedrijven, leads voor vestiging en acquisitie. Voor een brownfield-herontwikkeling aan de Industrieweg in Waalwijk werd het bedrijf SIG-Benelux gecontracteerd. Voor het bedrijf bood dit een goede kans om activiteiten te concentreren en invulling te geven aan groeiambities. De achtergebleven locatie in Tilburg op Loven wordt direct ook ingevuld en gebruikt als uitbreiding/optimalisatie voor de Railterminal Tilburg. Hiermee ontstaat een win-winsituatie. Doordat de gemeenten Tilburg en Waalwijk regelmatig overleggen kon snel worden geacteerd.

Deze casus laat zien dat regionale samenwerking, gericht accountmanagement en afstemming van meerwaarde is voor het verbinden van investeringen en initiatieven op bestaande bedrijventerreinen. Programmeringsafspraken: meer plek voor bestaande terreinen In de programmeringsafspraken die regio’s en provincie opstellen ligt de focus vaak op de nieuw te ontwikkelen locaties. Gelet op het belang is het wenselijk om ook voldoende aandacht te hebben voor bestaande bedrijventerreinen. In de huidige afspraken wordt vaak wel de notie gemaakt van het belang van de bestaande voorraad, maar worden beperkt afspraken gemaakt over hoe deze te versterken. In Middenen West-Brabant zijn er veel plekken in de bestaande voorraad met een bovenlokale en regionale uitstraling. Logistieke clusters in Midden- en West-Brabant zijn onder andere bedrijventerreinen Noordland, Moerdijk, Borchwerf, Majoppeveld, Vosdonk, Heilaar, Krogten, Weststad, Dombosch, Haven, Vossenberg (West), Kraaiven en Loven. Op deze terreinen liggen – zo blijkt uit onze BPI – kansen voor herontwikkeling op (middel)lange termijn. Het vitaal houden van deze plekken en zorgen dat hier investeringskansen verzilverd worden, moet een plek krijgen binnen de programmeringsafspraken.

Welke knelpunten ervaren bedrijven hier? Wat zijn kansen voor verbetering van het vestigingsklimaat? Welke investeringsdynamiek hebben zittende bedrijven? Welke potentie bieden brownfields? Is er schuifruimte? Wie pakt dit op? En hoe? De afgelopen drie jaar vond 30% van het transactievolume in de logistiek plaats op een brownfield. Ook uit de BPI komt naar voren dat er op korte en middellange termijn ruimte op brownfields (her)ingevuld kan worden. Sterker; als het transactievolume te sterk daalt (en er dus minder herontwikkeling is), dan zijn meer greenfield-locaties nodig. Immers, de uitgifte zal dan hoger liggen. Gelet op de huidige discussie zal hiervoor veel maatschappelijke weerstand zijn. Tegelijkertijd zorgt schaarste voor meer druk op de bestaande bedrijventerreinen waardoor herontwikkeling opportuun wordt. Dit toont de noodzaak om ook bestaande bedrijventerreinen (en locaties op die terreinen voor grootschalige logistiek) mee te nemen in de programmeringsafspraken. Dit mede ook vanuit het voorkomen van wildgroei van grootschalige logistieke herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen. Welke afspraken ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen op te nemen in de regionale programmeringsafspraken om brownfield-herontwikkeling te stimuleren? We bevelen een aantal afspraken aan voor de regionale programmeringsafspraken, te weten: 1.

Opnemen van gewenste locaties voor grootschalige logistiek (>3 hectare) op bestaande (en nieuwe) terreinen. In het proces om te komen tot de programmeringsafspraken in Midden- en WestBrabant worden de voorkeurslocaties voor herontwikkeling vastgelegd en afgesproken wordt welk

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

20

instrumentarium (door provincie en gemeenten) ingezet gaat worden om dit te effectueren. Het overzicht met de +/- 35 locaties (advies 1 Stec Groep) vormt hiervoor de basis. Borging van de keuze voor terreinen kan plaatsvinden in de Omgevingsverordening (of via een parapluplan). Hierin wordt opgenomen een maximale kavelgrootte voor logistiek (bv. > 3 hectare of > 5 hectare) en een lijst met (deelgebieden van) bedrijventerreinen waar vestiging mogelijk is (en uitgewerkt in een kaartbeeld). Door hierin gezamenlijk op te trekken ontstaat een level playing field voor de markt, en sturing naar de gewenste plekken. Een nadere uitwerking van instrumentarium moet onderdeel zijn van vervolg in de regio’s. 2.

Regionale afspraak over het ‘beter benutten’ van watergebonden (en hogere milieucategorie) bedrijfskavels in Midden- en West-Brabant. In de programmeringsafspraken wordt de afspraak gemaakt om watergebonden kavels exclusief te behouden voor watergebonden bedrijven (of kavels waar hogere milieucategorie mogelijk is te behouden voor deze doelgroep). Op deze kavels zijn nu vaak niet-watergebonden (of lichtere) bedrijven gevestigd. Op enkele plekken liggen – aldus de BPI – kansen voor herontwikkeling. Het zou zonde zijn als ‘droge’ logistiek zich hier vestigt. Diverse gemeenten hebben bestemmingsplannen gewijzigd en daarin opgenomen dat huidig gebruik mogelijk is, maar bij vervreemding een watergebonden bedrijf op de locaties gevestigd moet worden. In de regionale programmeringsafspraken kan met de gemeenten hierover een termijn/afspraak gemaakt worden. Zo wordt voorkomen dat plekken aan het water en investeringen in infrastructuur niet optimaal benut worden. Regiogemeenten pakken dit op, de provincie ziet toe op het nakomen van deze afspraak.

3.

Binnen de programmeringsafspraken pleiten we voor verdergaande afspraken over achterblijvende locaties, door de regionale meerwaarde van bedrijven te beoordelen. In Midden-Brabant is in de programmeringsafspraken bijvoorbeeld opgenomen dat de regiogemeenten conform de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking handelen (conform Omgevingsverordening) en dus eerst kijken naar de mogelijkheden op de bestaande bedrijfslocatie (bv. door intensivering of door uitbreiding op naastgelegen kavel) en pas daarna mogelijkheden bieden voor vestiging op een greenfield. In West-Brabant zijn afspraken gemaakt over hoe om te gaan met de bestaande voorraad via bijvoorbeeld een stroomschema dat doorlopen moet worden bij huisvestingsvraagstukken. Bij huisvestingsvraagstukken voor nieuwe locaties wordt – conform de Aanpak Werklocaties 2020-2023 – een regionale meerwaardebenadering gehanteerd. Bedrijven moeten een bijdrage leveren aan de regionale economie of het regionale ecosysteem. Hoewel de invloed van de (lokale) overheid op bestaande locaties kleiner is dan op nieuwe locaties vinden we het noodzakelijk dat de regio’s in de programmeringsafspraken opnemen ook de achterblijvende locaties vanuit deze principes (huisvestingsprotocol en regionale meerwaardebenadering) te benaderen. Extra inzet van accountmanagement is hiervoor noodzakelijk.

De regio is hiervoor aan zet en de provincie ziet op de afspraken toe.

4.

Nog voordat het bedrijf tekent voor een nieuwe locatie is een ideaal moment om ook te beoordelen of de achtergebleven plek potentie biedt voor herontwikkeling. 10 Zodra het bedrijf vertrokken is en een investeerder neemt positie in, wordt het moeilijker om een gewenste ontwikkeling af te dwingen. Uit gesprekken met marktpartijen en gemeenten blijkt dat er diverse nieuwbouwontwikkelingen spelen, waarbij bestaande locaties (DC’s) achtergelaten worden. Kortom, een ideaal moment om herontwikkeling met de eigenaar te bespreken en eventueel hierin te participeren. Het gaat dan niet zozeer om actieve grondpolitiek (hoewel dit wel een van de opties kan zijn), maar om het faciliteren

In Midden- en West-Brabant zijn enkele nieuwe bedrijventerreinen in ontwikkeling die (a) door publiek-private entiteiten in de markt worden gezet en (b) een specifiek vestigingsprofiel kennen. Op deze locaties is het passen binnen het ‘thema’ van belang. Er zijn vooralsnog geen afspraken hoe partijen omgaan met achterblijvende locaties. We pleiten dus voor het toevoegen van een dergelijke werkwijze/afspraak, ook voor deze locaties.

10

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

21

van een gewenste ontwikkeling. Hiervoor is kennis en inzicht nodig en zijn actuele ruimtelijke kaders wenselijk om ontwikkelingen aan te jagen (zie ook het eerste advies). Gemeenten zijn hiervoor in principe aan zet, na een regionale afspraak hierover. 5.

Regionale afspraken over uniforme grondprijssystematiek. In logistiek vastgoed wordt op dit moment veel geld verdiend. Ondanks een hogere (vraag)prijs voor greenfieldlocaties merken we dat er nog steeds plekken onder de marktwaarde verkocht worden. Dit stimuleert de herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen niet. Regionaal de afspraak maken om een uniforme methodiek voor grondprijzen te hanteren voor grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant (en eventueel andere regio’s in de Goederenvervoercorridor), draagt bij aan ‘druk’ op de bestaande bedrijventerreinen en voorkomt ‘sprinkhanengedrag’. Hierdoor komt de businesscase op green- en brownfieldlocaties dichter bij elkaar te liggen. Regio en provincie nemen hiertoe het initiatief. 11

Investeringsagenda bedrijventerreinen kan knelpunten wegnemen voor herontwikkeling Reserveer voldoende middelen voor het toekomstbestendig maken van bestaande bedrijventerreinen. Dit komt bovenop het maken van regionale programmeringsafspraken voor bestaande bedrijventerreinen. Vanuit breder perspectief (samenhang en integraliteit van middelen) gaat het dan om de maatschappelijke opgaven die voor bedrijventerreinen en de regionale economie van belang zijn (energietransitie, transitie naar circulaire economie, opleiden/arbeidsmarkt, etc.) en de toekomstbestendigheid van terreinen (zoals investeringen in de bereikbaarheid van gebieden zowel via de weg als andere modaliteiten). Door het wegnemen van knelpunten stimuleert en faciliteert u investeringen op bestaande bedrijventerreinen. In West-Brabant is het voornemen om een investeringsagenda op te stellen. We adviseren om hierin ook op te nemen welke investeringen nodig zijn om op gewenste locaties toekomstbestendig te worden voor grootschalige logistiek. De bestaande bedrijventerreinen en herontwikkeling van brownfields zijn daarbij een belangrijke pijler wat ons betreft. Het gaat dan om het wegnemen van knelpunten op bestaande bedrijventerreinen die nu investeringen / herontwikkeling in de weg zitten. Hierbij denken we aan knelpunten op het vlak van mobiliteit en bereikbaarheid (bv.

aansluiting van locatie op de snelweg, doorstroming van verkeer, capaciteit vergroten van onderliggend wegennet), milieuruimte of verontreiniging (bv. sanering van vervuilde percelen, het herverdelen van de beschikbare milieu- en geluidsruimte) en het zorgen voor een sterke, toekomstbestendige energie-infrastructuur op de locatie (bv. eigen energieopwekking op bedrijventerrein, voldoende capaciteit, mogelijkheden voor teruglevering). Ook kan in de investeringsagenda een risico-analyse (en reservering) gemaakt worden voor mogelijke planschadeclaims als gevolg van het selectiever beleid op brownfields. WAT KAN EEN GEMEENTE ZELF DOEN OM HERONTWIKKELING TE STIMULEREN? Enkele tips en aanbevelingen aan gemeenten voor het aanjagen en behouden van toekomstbestendige bedrijventerreinen: • Gemeenten kunnen in de (nog op te stellen) Omgevingsvisie gewenste en ongewenste ontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen duiden. Door in de visie beleid hierover te implementeren en dit vervolgens te vertalen in Omgevingsplannen ontstaat sturing op plekken. • Zaak is om – ook in economisch mindere tijden – niet te bezuinigen op bedrijvencontact. • Niet bezuinigen, maar investeren op beschikbare capaciteit en middelen voor het (snel) aanpakken van knelpunten of investeringen in het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering van bedrijven.

Denk in dit verband bijvoorbeeld aan investeringen in de bereikbaarheid van bedrijventerreinen, personeel en/of de multimodale ontsluiting van terreinen.

Hierbij overigens ook de kanttekening dat niet alle nieuwe locaties door overheden worden uitgegeven. Hierdoor is de invloed / mogelijkheid tot sturing beperkt.

11

22

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

•

Zorgen voor investeringsgerichte bestemmingsplannen (of Omgevingsplannen) met mogelijkheden voor bedrijven om te voldoen aan moderne kwaliteitseisen, zoals bouwhoogte en duurzaamheid. Wanneer is een bestemmingsplan investeringsgericht? We denken dan vooral aan een bouwhoogte van minimaal 15 meter, een bebouwingspercentage van 50 tot 70% (of hoger), de verplichting om parkeren op eigen terrein op te lossen (eventueel slechts beperkt op maaiveld) en het eisen van duurzaamheidsinvesteringen (zoals zon-op-dak, klimaatadaptatie en/of kwaliteitsniveau van BREEAMcertificering). Met name op oudere bedrijventerreinen zijn de bestemmingsplannen (voorschriften en regels) vaak minder courant. Met name een beperkte bouwhoogte of maximale kavelomvang kan beperkend zijn voor de herontwikkeling van plekken.

Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren Gewenste plekken waar herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is, dan wel onmogelijk is vanwege belemmeringen, verdienen een sterke aanpak om tot ontwikkeling te komen. We benoemen een viertal instrumenten om te sturen op gewenste locaties voor grootschalige logistiek. Figuur 4: Sturen op gewenste en (on)mogelijke locaties Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Versnellingstafels en procescapaciteit organiseren Om (meer) plannen tot uitvoering te brengen adviseren we (sub)regionaal versnellingstafels te organiseren. Hieraan nemen in elk geval deel: lokaal actieve (logistiek) ontwikkelaars, beleggers en bouwers, provincie en (mogelijk) adviseurs. Allereerst wordt het belang van herontwikkeling geschetst. Daarna wordt gekeken of er op korte en middellange termijn kansen zijn of waar marktpartijen tegenaan lopen (en/of posities hebben). Eerste analyses over kansrijke plekken worden gedeeld met de markt en waar mogelijk aangevuld. Met behulp van deze kansen wordt gekeken waar daadwerkelijk tot actie kan worden overgegaan en knelpunten op te lossen waar nodig. Indien gewenst kan de versnellingstafel ook alleen opgepakt worden door overheden. Marktpartijen kunnen dan één-op-één gevraagd worden deel te nemen. Zo wordt strategisch gedrag voorkomen. In het verlengde hiervan adviseren we ook de inzet van extra procescapaciteit. De inzet van een ‘oliemannetje’ die spreekt met bedrijven op kansrijke herontwikkelings-plekken om te inventariseren of er kansen zijn voor herontwikkeling/relocatie. Samen met gevestigde bedrijven, eigenaren en/of marktpartijen wordt gekeken naar een haalbare businesscase. Het kan gaan om de volgende inzet: • Optimalisatie van projecten bijvoorbeeld door specifiek advies en/of onderzoek.

• Van plan naar actie zoals het wegnemen van drempels, bij elkaar brengen van partijen, brugfunctie naar diverse ambtelijke afdelingen, schakelen of verbinden met specifieke marktpartijen. • Ondersteuning gemeentelijke projectteams die werken aan een specifiek project. • Inzet van expertise op specifieke onderwerpen, zoals expertise op wet en regelgeving en planeconomie. • Financiële invulling, waaronder een bijdrage voorbereiden voor het herstructureringsfonds.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

23

Opzetten van een fonds om herontwikkeling (mede) te financieren (indien wenselijk opnemen in regionale programmeringsafspraken) Via een revolverend fonds kan actief geparticipeerd worden in herontwikkeling, intensivering en kwaliteitsverbetering van grootschalige bedrijfskavels. Op projectniveau (individuele cases/terreinen) kan een dergelijk fonds een bijdrage leveren aan herontwikkeling. Het fonds/vehikel kan (1) zelf participeren in een gebiedsontwikkeling (bv. verwerven, saneren, hernieuwd uitgeven), kan (2) bijdragen via een achtergestelde lening en daarmee kapitaal lenen aan een marktpartij om herontwikkeling mogelijk te maken. Eventueel kan (3) ook een garantstelling gegeven worden voor de lening van de marktpartij. De overheid kan kapitaal tegen een gunstiger tarief verwerven (of financieren) dan marktpartijen, waardoor herontwikkeling eerder rendabel te maken is. De grond kan dienen als onderpand. Nu is de neiging van marktpartijen om pas te investeren in herontwikkeling als een eindgebruiker in zicht is. Hierdoor zijn beperkt bestaande kavels ‘op voorraad’. REGIONAAL ONTWIKKELFONDS (ROW) STEDELIJK GEBIED EINDHOVEN In het ROW hebben het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) en (destijds) de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) hun expertise, netwerk en financiële slagkracht gebundeld om (her)ontwikkelingsprojecten te realiseren.

Van belang hierbij is dat het ROW een samenhangend pakket is van programmeringsafspraken (over bestaande en nieuwe terreinen) en een financieel arrangement. Het ROW wordt ingezet om projecten van regionaal economisch belang te realiseren die anders niet, of veel langzamer van de grond zouden komen. Gemeenten en provincie brengen ieder investeringskapitaal in. Het investeringskapitaal wordt revolverend ingezet, waarbij de kosten voor het managen van het fonds uit de bijdragen van partijen/ het rendement vergoed moet worden. Geld dat retour komt, kan opnieuw worden ingezet binnen de doelstelling van het fonds. Financiering vanuit het ROW vindt plaats in de vorm van een lening of een garantiestelling. De planontwikkeling die vooraf gaat aan een financieringsaanvraag valt buiten de scope van het ROW. Hiervoor is gekozen om het fonds zo min mogelijk te belasten met plankosten en personeelskosten. Begeleiding door gemeenten en provincie in de planontwikkelingsfase is van groot belang om te komen tot goede financieringsaanvragen. Na een evaluatie is besloten om ook lagere investeringsbedragen in aanmerking te laten komen voor een bijdrage uit het fonds. Een voorbeeldproject waarbij subsidie is verstrekt is de uitbreiding van het Food Tech Brainport in Helmond. Het betrof een project waarbij cofinanciering is verleend om de productiefaciliteit uit te breiden op naastgelegen kavel.

Een fonds kan worden opgezet voor herontwikkeling van brownfields, maar ook onderdeel zijn van een op te zetten investeringsagenda. Naast een startkapitaal bijeengebracht door overheden, wordt het fonds gevuld met een afdracht per m² op uit te geven bedrijventerrein. Het houdt in dat een marktpartij/bedrijf bij de koop van een bedrijfskavel (van een specifiek benoemd bedrijventerrein) een extra bedrag bovenop de grondprijs betaald en de uitgevende partij dit afdraagt in het fonds. Het geld in het fonds kan ingezet worden om kansrijke herontwikkelingen door marktpartijen (mede) te financieren. Hieraan kunnen condities worden verbonden wanneer de marktpartij voor een bijdrage uit het fonds in aanmerking komt (bijvoorbeeld dat het plan voor herontwikkeling goedgekeurd moet zijn door college van B&W). Het te heffen extra bedrag op de nieuw uit te geven kavels komt niet ten laste van de bestaande exploitaties van de betreffende terreinen. Het is expliciet een bijdrage aan sloop, herontwikkeling en kwaliteitsbehoud van bestaande panden/kavels (‘statiegeld’ of ‘verwijderingsbijdrage’) en dus iets anders dan een herstructurering(sfonds) op basis van verevening. Daarbij worden de grex-opbrengsten (positieve saldi) die gerealiseerd worden door de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen gebruikt om herstructurering te financieren.

We verwachten dat een bedrag van circa 10 euro per m² nodig is om een fonds op te tuigen met voldoende middelen. Het is wel noodzakelijk dat de nu nog te ontwikkelen terreinen meedoen in een dergelijke regeling. Spelregels zullen moeten worden gemaakt om heldere afspraken vast te leggen.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

24

Specifieke privaatrechtelijke instrumenten voor gemeenten in te zetten voor cases Privaatrechtelijke instrumenten kunnen daarnaast bijdragen aan herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige bedrijven/logistiek. Een aantal instrumenten 12 die ingezet kunnen worden in specifieke cases waar gemeenten tegenaan lopen: 1. Compensatiefonds: afspraak met marktpartij/eindgebruiker om kavel te verwerven op een vooraf bepaalde tijd, tegen een vooraf bepaalde vergoeding/waardering. Hiermee kan gebruiker alternatief zoeken om activiteiten voort te zetten. 2. Transitie-exploitatie: bij leegstand 'strategische' positie verwerven en tijdelijk exploiteren (verhuren) om inkomsten te genereren en op termijn grotere herontwikkeling mogelijk te maken (als het buurkavel ook beschikbaar komt of te verwerven valt). 3. Stedelijke kavelruil: Voor XXL is veel ruimte nodig. Op bestaande bedrijventerreinen is het eigendom vaak versnipperd en zijn meerdere eigenaren nodig om een herontwikkeling tot stand te brengen. Dit geeft macht aan de ‘dwarsliggers’. Via een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling kan een eigenaar ‘gedwongen’ worden om bij de herontwikkeling mee te participeren. Op dit moment is stedelijke herverkaveling alleen op vrijwillige basis. Dwang is niet mogelijk.

Dat betekent dat de plannen alleen door kunnen gaan als alle betrokken partijen zich kunnen vinden in de plannen. Bij meer doorzettingskracht (bijvoorbeeld 70-80% van de eigenaren in het gebied wil meedoen) ontstaat een systeem waarin meer investeringen (en daarmee toekomstige waarde) in bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden, zonder dat de overheid het onteigeningsrecht hoeft toe te passen. 4. Verhandelbare ontwikkelrechten bij een (greenfield)ontwikkeling. Verhandelbare ontwikkelingsrechten geven de mogelijkheid tot kostenverevening van investeringen in de sloop van bestaande bedrijfspanden, doordat zowel het nieuwe programma als de sloop van het vastgoed een commerciële waarde genereren. Zonder onttrekking van een bedrijfspand (sloop, herinrichting) is er geen nieuw recht op ontwikkeling van nieuwbouw en zonder dat nieuwe verhandelbare ontwikkelingsrecht kan er geen omgevingsvergunning worden verleend. De ontwikkelrechten en plichten kunnen onderling worden verhandeld. Belangrijk is te komen tot verankering daarvan in bijvoorbeeld een (regionale) omgevingsvisie. 5. Onteigening/verwerving: incidenteel in te zetten instrument om strategische posities te verwerven. Het is een relatief zwaar instrument en kan zeer hoge investering tot gevolg hebben. Een laatste middel om grondeigenaren op strategische posities te dwingen grond over te dragen.

Mogelijk kan het Provinciaal Ontwikkelbedrijf een bijdrage leveren. Bij verhuiswens van een bedrijf en gesprek hierover met de gemeente (of een gemeente in de regio) momentum om tot verwerving over te gaan. HOUD VINGER AAN DE POLS DOOR DYNAMISCHE MONITORING De uitkomsten van dit onderzoek zijn een momentopname. Er is gebruik gemaakt van data en bronnen die jaarlijks wijzigen en daarmee snel verouderen. We adviseren om de uitkomsten van dit onderzoek regelmatig te actualiseren (minimale frequentie tweejaarlijks, liefst dynamisch 13). De provincie heeft hierbij een belangrijke rol, mede gelet op het informeren van gemeenten over ontwikkelingen op werklocaties. Van belang is daarbij wel om de data te optimaliseren en verbeteren waar mogelijk. We denken in dit verband aan verbeteringen in de gegevens over werkgelegenheid per vestiging, het basisbestand over verkaveling en percelen en data over bedrijfsgebouwen. Overigens heeft de provincie Noord-Brabant de databestanden al goed op orde in vergelijking met andere provincies. Echter, er is altijd ruimte voor verbetering, zoals de aansluiting met het Data Warehouse van de provincie. 14

De instrumenten behoren tot de ‘gereedschapskist’ van gemeenten en kunnen in specifieke cases worden ingezet, al naar gelang de situatie en behoefte. 13 De indicatoren in de BPI worden jaarlijks/continue geactualiseerd. Het is van groot belang dat gemeenten, regio en provincie het belang van actuele data onderkennen en investeren in het actueel houden van bronbestanden. Zonder deze data blijft sturen op actuele ontwikkelingen moeilijk/onmogelijk. Marktpartijen monitoren wel. In dat geval loopt de overheid achter op de markt. 14 Om dit te kunnen realiseren is de basisdata van belang. Dit betekent een koppeling van data omtrent eigendom van percelen en omgevormd naar verkaveling op bedrijventerreinen. Overige data is vervolgens hieraan te koppelen. Enige bewerking van data is daarbij overigens wel noodzakelijk. 12

25

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Grootste voordeel van dynamische monitoring is dat gemeenten hierdoor dichter op de markt komen. Zoals gezegd is de huidige meting een ‘nulmeting’. Bij dynamische monitoring komen plekken naar boven die (sterk) verbeteren of juist (sterk) verslechteren. Dit kan de inzet van accountmanagement trechteren. Bovendien kan het huidige model uitgebreid worden met nieuwe indicatoren. We denken bijvoorbeeld aan informatie over huisvestingsdynamiek (bijvoorbeeld beschikbaar via provincie, BOM, REWIN 15 of leads beschikbaar bij gemeenten) of over faillissementen van bedrijven. Door eerder op de hoogte te zijn van een verhuiswens of vertrek van een bedrijf is het mogelijk om samen met de eigenaar van de grond een strategie te bepalen voor de locatie. In feite kan een gemeente dus proactief aan de slag met de resultaten en de resultaten actueel houden door lokale informatie toe te voegen aan het model.

Advies 4: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties We zoomen ook in op plekken die ongewenst zijn voor herontwikkeling, maar waar deze herontwikkeling nu zonder meer mogelijk is (bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan de vestiging mogelijk maakt). Figuur 5: Sturen op ongewenste plekken waar herontwikkeling mogelijk is Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Ontmoedigen ‘kansrijke, maar ongewenste locaties’ op 75 bedrijventerreinen vooral via publiekrechtelijk instrumentarium De BPI geeft een beeld van plekken waar herontwikkeling opportuun is. We achten circa 75 bedrijventerreinen markttechnisch gezien aantrekkelijk voor grootschalige logistiek. Op een groot deel van de locaties zijn al logistieke activiteiten (zoals transport, grootschalige productie met veel logistieke stromen, logistieke dienstverlening, groothandel, e-commerce, etc.) gevestigd. Toch is niet op alle locaties doorontwikkeling van logistiek of vestiging van zeer grootschalige logistiek wenselijk. We denken aan plekken ‘achteraf’ op bedrijventerreinen, locaties zeer dicht bij de woonomgeving of plekken die qua autobereikbaarheid onwenselijk zijn. Ook zijn er (incidenteel) plekken waar wel een bedrijfsbestemming is, maar waar een logistieke herontwikkeling niet past bij de locatie of waar de locatie beter geschikt is voor andere doelgroepen (of door gemeente andere keuzes gemaakt zijn in de Omgevingsvisie). De verankering van de locaties waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek gewenst is wordt vastgelegd in de regionale programmeringsafspraken, inclusief in te zetten instrumentarium vormen hiervoor de basis.

Overige instrumenten om ongewenste ontwikkeling op dit soort plekken te ontmoedigen zijn: • In gesprek met eigenaren op kansrijke locaties volgend uit de BPI, maar ongewenst vanuit beleid, infrastructuur, etc. Op deze wijze sturing uitoefenen. (-> wie? gemeenten) • Nemen van een voorbereidingsbesluit op kansrijke, maar ongewenste locaties zodat vestigingsmogelijkheden beperkt worden. Bij het nemen van een voorbereidingsbesluit moet de bestemming na 1 á 1,5 jaar gewijzigd worden. (-> wie? gemeenten)

Gemeenten in West-Brabant werken samen door gesprekken en wensen van bedrijven te registreren in het gezamenlijke LeadMesysteem. Door de wensen van bedrijven te koppelen aan de analyses uit de BPI wordt direct een koppeling gelegd met de potentie voor herontwikkeling. Hierdoor wordt de kansrijkheid van plekken nog duidelijker zichtbaar.

15

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

26

•

In gesprek met eigenaren in gebied om eerste recht van verkoop af te dwingen. Hierdoor meer sturing op locaties wanneer deze aangeboden worden. (-> wie? gemeenten) • In regionale structuurvisie/Omgevingsplan gewenste plekken benoemen en voor overige locaties een parapluplan opstellen om vestiging van bedrijven >3 hectare onmogelijk te maken. Voor zittende bedrijven geldt een uitsterfconstructie. (-> wie? gemeenten, regio en provincie) • Op strategische locaties grondpositie verwerven zodat (lokale) overheid aan zet is bij herontwikkeling. Analoog aan Fri-Jado locatie in Etten-Leur. (-> wie? gemeente en provincie) In veel gevallen gaat het om een ‘juiste’ timing. Door beter te weten wat speelt op bestaande bedrijventerreinen kan de gemeente anticiperen op ontwikkelingen en daarmee een voorsprong opbouwen ten opzichte van de markt. Overige 200 bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant, via Omgevingsverordening en regionale afspraken Naast de 80 kansrijke bedrijventerreinen voor vestiging van grootschalige logistiek in Midden- en WestBrabant, zijn er nog 200 overige terreinen. Het gaat dan om binnenstedelijke bedrijventerreinen, kleine bedrijventerreinen nabij dorpskernen of in het buitengebied of bedrijventerreinen op locaties verder dan 1 kilometer van de snelwegafslag.

Markttechnisch (vanuit bereikbaarheid, omvang kavels, korrelgrootte, omgeving) zijn deze locatie minder / niet aantrekkelijk voor grootschalige logistiek. Een beknopte analyse van het risico hebben we ingeschat op basis van de verkaveling (>3 hectare) en panden >15.000 m² bvo te beoordelen op deze 200 terreinen. Het blijkt dat het risico op ongewenste ontwikkelingen meevalt. We denken dat er een beperkt risico ligt op locaties als Nijverhei in Ruchpen, Dintelmond in Heijningen, De Koekoek in Zevenbergen, Oudlandsedijk in Standdaarbuiten, Tichelrijt in Dongen en Tijvoort in Goirle. Om te voorkomen dat er ongewenste ontwikkeling voordoen op deze locaties, kan de verankering via de regionale programmeringsafspraken en de in te zetten instrumenten uitkomst bieden. Hierop zal wel ‘snel’ gehandeld moeten worden, nu is er momentum om deze afspraken te maken. Lokaal maatwerk zou in principe wel mogelijk moeten blijven, alleen onder zeer strikte voorwaarden. We denken bijvoorbeeld aan een lokaal geworteld logistiek bedrijf dat beperkt wil uitbreiden, of een logistieke onderneming die naast een productiebedrijf zich wil vestigen vanwege synergievoordelen. Hierbij dient uiteraard aan overige voorwaarden van het ruimtelijk beleid van de provincie en de regionale programmeringsafspraken voldaan te zijn. Gemeenten, regio en provincie zijn hiervoor aan zet.

27

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Onderstaande tabel geeft samengevat weer welke aanbevelingen in hoofdstuk 4 zijn beschreven per partij. We onderscheiden daarbij de provincie, regio en gemeente en hebben de aanbevelingen/instrumenten geordend naar de rol van de provincie/regio/gemeente. Een nadere uitleg/toelichting is in hoofdstuk 4 gegeven. Provincie • Kennisdelen resultaten BPI • Dynamische monitoring BPI via Data Warehouse • Opzetten expertteam/oliemannetje om herontwikkeling aan te jagen of verder te brengen • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken, bv. via best practices

Regio • Verankeren selectiviteit en regionale meerwaarde-benadering in regionale programmeringsafspraken (voor zowel bestaand als nieuw) • Focus in acquisitie-inzet gekoppeld aan Toekomstbeeld bedrijventerreinen • Regionale samenwerking en afstemming over huisvestingsvraagstukken grootschalige logistiek • Organisatie versnellingstafels (met marktpartijen) • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken

Financieren (ontwikkelen, bijdragen, etc.)

• Bijdrage aan Investeringsagenda bestaande bedrijventerreinen (of participeren in projecten van provinciaal belang via Ontwikkelbedrijf) • Participeren in individuele projecten eventueel via Ontwikkelbedrijf

• Opzetten Investeringsagenda voor bestaande bedrijventerreinen (wegnemen knelpunten) / labelen van middelen voor wegnemen van knelpunten voor bestaande bedrijventerreinen • Fondsvorming gekoppeld aan programmeringsafspraken over bestaand en nieuw • Beheer en uitvoering regionaal fonds voor brownfields (eventueel via regionale ontwikkelingsmaatschappij)

Reguleren (wet- en regelgeving)

• Instructieregels voor (inhoud) regionale programmeringsafspraken vastleggen in Omgevingsverordening • Verankeren regionale afspraken over bestaande (en nieuwe) vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek

• Regionale programmeringsafspraken (zie hieronder)

Faciliteren en stimuleren (kennis delen, monitoring, bewustwording, etc.)

Gemeente • Behoud/uitbreiden inzet op bestaande bedrijventerreinen (accountmanagement) • In gesprek met eigenaren potentiële herontwikkellocaties • Bij verhuizing; achterblijvende locatie meenemen in onderhandeling • Verrijken en actualiseren BPI met lokale kennis en informatie (over acquisitie, accountmanagement, dynamiek, huisvestingsvraagstukken, etc.) • Bewustwording belang bestaande voorraad bedrijventerreinen benadrukken • Bijdrage aan Investeringsagenda bestaande bedrijventerreinen • Participeren in individuele projecten • Fondsvorming (gekoppeld aan programmeringsafspraken over bestaand en nieuw), afdracht (naar rato) per gemeente • Fondsvorming via extra ‘opslag’ op grondprijs lopende grondexploitaties logistieke terreinen (afdracht aan op te zetten fonds) • Inzet privaatrechtelijke instrumenten bij specifieke cases: grond verwerven • Visie/beleid grootschalige logistiek vastleggen in Omgevingsvisie (waar wel/niet faciliteren grootschalige logistiek) • Verankering visie/beleid in bestemmingsplannen (bv. investerings-gerichte (bouw)regels/mogelijkheden, gebruiksmogelijkheden (watergebonden) kavels, etc.) • Inzet privaatrechtelijke instrumenten bij specifieke cases (nemen voorbereidingsbesluit, eerste recht op koop, herverkaveling, etc.)

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

28

Bestaande bedrijventerreinen in de regionale programmeringsafspraken Voor de regionale programmeringsafspraken zijn een aantal aanbevelingen gegeven. We ordenen deze hierna nogmaals. 1. Verankeren keuzes voor locaties waar de vestiging van grootschalige logistiek (>3 hectare) op bestaande (en nieuwe) terreinen wenselijk is (selectiviteit) a. Regio, gemeenten en provincie pakken dit gezamenlijk op. b. Hierin wordt opgenomen een maximale kavelgrootte voor logistiek (bv. > 3 hectare of > 5 hectare) en een lijst met (deelgebieden van) bedrijventerreinen waar vestiging mogelijk is en waar niet (en uitgewerkt in een kaartbeeld). Uitwerken spelregels voor lokaal maatwerk. c. Verkennen instrumentarium (provincie en gemeenten) om keuze voor aantal terreinen en deelgebieden te verankeren. 2. Regionale afspraak over het ‘beter benutten’ van watergebonden bedrijfskavels en kavels voor bedrijven uit hogere milieucategorieën a. Regio pakt dit op samen met de gemeenten. b. Hierin wordt de afspraak gemaakt om watergebonden kavels exclusief te behouden voor watergebonden bedrijven. En kavels voor bedrijven in hogere milieucategorieën voor dito bedrijven. Op (markttechnisch aantrekkelijke) kavels wordt een uitsterfconstructie opgezet en verankerd in het bestemmingsplan. Hiermee wordt huidig gebruik niet beperkt. c.

Regiogemeenten pakken dit op, de provincie ziet toe op het nakomen van deze afspraak. 3. Afspraken over regionale meerwaarde bedrijven bij hervestiging op achterblijvende locaties a. Regio en gemeenten pakken dit gezamenlijk op b. In de programmeringsafspraken is opgenomen dat de regiogemeenten conform de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking handelen en dus eerst kijken naar de mogelijkheden op de bestaande bedrijfslocaties (de gewenste plekken) en pas daarna mogelijkheden bieden voor vestiging op een greenfield. c. Bij huisvestingsvraagstukken voor nieuwe locaties wordt een regionale meerwaardebenadering gehanteerd. Bedrijven moeten een bijdrage leveren aan de regionale economie of het regionale ecosysteem. d. Hoewel de invloed van de (lokale) overheid op bestaande locaties kleiner is dan op nieuwe locaties wordt in de programmeringsafspraken opgenomen dat regiogemeenten de achterblijvende locaties ook vanuit deze principes (huisvestingsprotocol en regionale meerwaardebenadering) te benaderen. e. De regiogemeenten pakken dit op, provincie ziet op de afspraken toe. 4. Koppeling nieuw en bestaand: beoordelen of achtergebleven plek potentie biedt voor herontwikkeling a. Regio en gemeenten pakken dit gezamenlijk op. b.

Regionale afspraak dat bij gesprekken met marktpartijen/eindgebruikers over vestiging op een nieuwe locatie ook de bestaande locaties meegenomen worden in de onderhandeling. Het gaat dan om het faciliteren van een herontwikkeling indien daar aanleiding voor is. c. Gemeenten zijn hiervoor aan zet, na een regionale afspraak hierover. 5. Regionale afspraken over uniforme grondprijssystematiek a. Regio pakt dit op samen met de gemeenten. b. Regionaal wordt de afspraak gemaakt om een uniforme methodiek voor grondprijzen te hanteren voor grootschalige logistiek in Midden- en West-Brabant (en eventueel andere regio’s in de Goederenvervoercorridor). c. Regio en provincie nemen hiertoe het initiatief.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

29

Naast deze vijf afspraken over bestaande terreinen, kan in de regionale afspraken ook opgenomen worden de oprichting van een investeringsagenda, oprichting van een Regionaal Ontwikkelfonds Werklocaties, de inzet van aanvullende procescapaciteit en versnellingstafels en een methodiek voor fondsvorming via een opslag op de uitgifteprijs ten behoeve van brownfields.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

30

Bijlage Methodiek We lichten toe welke stappen we nemen om tot de conclusies en adviezen van dit onderzoek te komen. Het gaat achtereenvolgens om (1) het maken van een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige logistiek, (2) het beoordelen van alle kavels binnen deze bedrijventerreinen op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en vervolgens (3) het kijken naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. 1. Selectie bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek We brengen met een aantal stappen het totaal aantal terreinen met uitgegeven voorraad in Midden- en West-Brabant (275 terreinen) terug naar 80 bedrijventerreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek. • Allereerst selecteren we alle bedrijventerreinen met een omvang van minimaal vijf hectare netto (uitgegeven). • Vervolgens selecteren we alleen terreinen die binnen 1 kilometer van een afrit van een snelweg of vierbaans N-weg liggen. Terreinen die verder dan 1 kilometer van een afrit gelegen zijn maar multimodaal ontsloten zijn (door middel van een barge- en/of railterminal) worden wel meegenomen in de selectie, omdat multimodale bereikbaarheid interessant kan zijn voor grootschalige logistiek.

• Als laatste stap zijn alle locaties kwalitatief afgewogen, een klein aantal terreinen is op basis van onder andere (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen / kenmerken, geobserveerde marktdynamiek en marktverwachtingen voor de toekomst toegevoegd of verwijderd uit de selectie. Uiteindelijk blijven er 80 bedrijventerreinen over die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek, zie ook het figuur op de volgende pagina. Tabel 5: Ruimtelijk relevante vestigingskenmerken grootschalige logistiek Kenmerk