Bijlage 4 uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields

Toelichting Rand kern / perifeer

Ligging Bereikbaarheid

Weg Water/spoor OV

Kavelomvang Gebruiksmogelijkheden (bestemmingsplan)

Snelweg(afslag)/aan vierbaans N-weg Aanwezigheid terminal / kade in directe nabijheid sterke pré, toenemend belang Pré, toenemend belang • XL: 3 tot 5 hectare • XXL: vanaf 5 hectare • Maximale bouwhoogte: tussen 15 en 20 meter • Maximale milieucategorie: 4.2

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

31

Figuur 6: Selectie markttechnisch geschikte bedrijventerreinen

2. Beoordeling kavels op potentie voor herontwikkeling Voor alle terreinen die markttechnisch geschikt zijn voor grootschalige logistiek beoordelen we de kavels op potentie voor herontwikkeling. Dit doen we met behulp van onze Brownfield Potentie Indicator (BPI), met daarin ruimtelijke en economische kenmerken. Voor elk van de vier indicatoren kan een kavel 1 tot en met 5 scoren, waarbij 1 staat voor weinig potentie voor herontwikkeling en 5 staat voor veel kans voor herontwikkeling. De som van de vier indicatoren geeft aan of de kavel veel of weinig potentie heeft voor herontwikkeling naar een kavel voor grootschalige logistiek. Hieronder lichten we kort elke indicator toe: Leeftijd vastgoed De leeftijd van vastgoed is een goede indicator voor de waarde van het betreffende vastgoed. Oudere panden hebben vaak een lagere vastgoedwaarde dan nieuwere panden. Een kavel met ouder vastgoed is vaak minder courant en voor een lagere investeringssom aan te kopen. Hiermee is een kavel met ouder vastgoed aantrekkelijker om aan te kopen ten behoeve van een herontwikkeling dan een kavel met nieuwer vastgoed. Ook is het einde van de technische en economische levensduur van vastgoed bereikt. Investeringen zijn in veel gevallen nodig om de plek weer courant te maken. Hierdoor ontstaat een momentum voor investeringen.

Floor Space Index De floor space index (FSI) geeft de verhouding tussen vastgoed (vloeroppervlakte) en grond op een kavel weer. Een kavel met een lage FSI duidt op extensief ruimtegebruik, en kan duiden op een suboptimale benutting van de kavel en/of laagwaardige activiteiten (bijvoorbeeld veel buitenopslag). Een kavel met

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

32

relatief weinig vastgoed is vanuit een ontwikkelaar ook aantrekkelijk: zowel de aankoopsom als de sloopkosten zijn relatief laag. Terreinquotiënt Het terreinquotiënt (TQ) geeft het aantal vierkante meters kavel per werknemer weer. Kavels met een hogere TQ (dus meer vierkante meters per werknemer) hebben een hogere potentie voor herontwikkeling. Dit zijn namelijk kavels met een relatief lage werkgelegenheidsfunctie, of waar de werkgelegenheidsfunctie in de afgelopen jaren is afgenomen. Een hoge TQ kan ook duiden op laagwaardige activiteiten (weinig toegevoegde waarde, zoals opslag van goederen). Ontwikkeling banen De ontwikkeling van de werkgelegenheid op een kavel zegt iets over het economisch functioneren van het bedrijf op de betreffende kavel. Op kavels waar de werkgelegenheid van het daarop gevestigde bedrijf hard achteruit loopt is het aannemelijk dat het economisch slechter gaat. Mogelijk speelt hier (op termijn) een huisvestingsvraagstuk. Voor een investeerder is dit een momentum omdat er bij een hoogwaardiger economische activiteit ook vaak een hogere huurwaarde te genereren is. Voor elk van deze indicatoren geldt dat ze op zichzelf geen definitieve uitsluitsel geven maar gezamenlijk een helder beeld geven van de potentie van kavels voor herontwikkeling, zo blijkt ook uit herontwikkelingen van grootschalige logistiek in de praktijk.

Figuur 7: Beoordelingsmodel brownfield potentie indicator

Kwalitatieve verdieping Als aanvulling op deze kwantitatieve, harde data kijken we naar een aantal kwalitatieve indicatoren om het beoordelingsmodel compleet te maken: • De Brownfield Potentie Indicator beredeneerd voornamelijk vanuit afname van en lage economische activiteit. Echter, locaties kunnen ook vrijkomen door groei van bedrijven. Voor alle kavels vanaf 1 hectare is daarom ook een score toegekend op basis van leeftijd vastgoed (oud=hoge score), terreinquotiënt (laag=hoge score), en ontwikkeling banen (groei=hoge score). • Kooptransacties en/of beleggingen in vastgoed: we zien in de markt vaak dat bedrijven via beleggingen al posities in nemen op bedrijventerreinen, om op langere termijn te kunnen herontwikkelen. • Informatie uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland: we registeren onder andere (aangekondigde) bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen en weten op deze manier welke locaties worden achtergelaten. • Actuele aanbod- en leegstandscijfers op bedrijventerreinen.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

33

De kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren leveren gezamenlijk per bedrijventerrein een kaartbeeld op. Op kavelniveau is met kleurengradaties de potentie voor herontwikkeling weergegeven. In onderstaand figuur ziet u een voorbeeld van locatie Koningshoeven in Tilburg. Figuur 8: Voorbeeld kaartbeeld Brownfield Potentie Indicator, Koningshoeven Tilburg

A. Leeftijd vastgoed

B. Floor Space Index

0,16

C. Terreinquotiënt

D. Ontwikkeling banen

> 350 m²

-86%

Toetsing bij gemeenten Tot slot zijn de resultaten voor de grotere gemeenten ook gedeeld en besproken in individuele sessies met gemeenteambtenaren. Op deze manier is lokale kennis opgehaald en toegevoegd aan de beoordeling van locaties. 3. Beoordeling (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid herontwikkeling op kavels met hoge potentie Als laatste stap zijn de (grootschalige of geclusterde) kavels met een hoge potentie beoordeeld op de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van een logistieke herontwikkeling op die plek. De beoordeling is gebaseerd op: • Ligging van de kavels met hoge potentie binnen grotere ruimtelijke structuren (denk aan ligging ten opzichte van woonwijken en capaciteit van het lokale wegennet); • Geldende bestemmingsplannen op de bedrijventerreinen waarop de betreffende kavels met een hoge potentie zich bevinden; • Gesprekken over (on)gewenstheid en (on)mogelijkheid van logistieke herontwikkeling op kavels met hoge potentie met de betrokken gemeenten.

34

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Selectie van bedrijventerreinen Onderstaande tabel geeft een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen in dit onderzoek. Het betreft de terreinen die aan de hiervoor gestelde criteria voldoen dat ze markttechnisch geschikt zijn voor het faciliteren van grootschalige bedrijvigheid (logistieke activiteiten). Regio Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant Midden-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant

Gemeente Dongen Dongen Gilze en Rijen Gilze en Rijen Gilze en Rijen Goirle Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Waalwijk Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Heusden Altena Altena Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Bergen op Zoom Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda

Bedrijventerrein De Wildert Tichelrijt I + II Broekakkers Haansberg Midden-Brabant Poort Tijvoort Vossenberg Kraaiven Loven Vossenberg-West I Vossenberg West II Katsbogten Het Laar Tradepark 58 Piushaven Vossenberg Scheg Koningshoeven Haven Haven VII Zanddonk Maasoever/ Scharlo Haven VIII West Afbouw Haven I t/m VI Zanddonk Nw Metal Valley Groenewoud Het Hoog Bt Nieuwkuijk Het Hoog II Meeuwaert I Ind Park Vliedberg Bruine Kilhaven Regionaal bedrijventerrein Theodorushaven Noordland De Lage Meren Oude Molen Meilust Krogten Zuid Hazeldonk Hoogeind Emer Zuid Emer Noord Greenery IABC Moleneind-Oost Hintelaken Heilaar (Zuid) Heilaar Noord Haagweg Voet Bavelse Berg

Bruto omvang (in ha) 56,0 104,72 41,7 100,1 20,9 72,44 248,6 195,8 202,5 119,8 122,3 81,4 44,1 37,4 7,4 9,5 6,6 279,0 101,0 45,6 50,0 54,4 37,0 10,0 48,9 37,0 31,5 24,4 18,1 11,4 10,1 43,85 20,77 236,9 108,5 59,6 42,2 29,2 97,6 105,8 116,9 89,5 37,0 29,3 30,0 21,8 24,7 16,3 20,2 10,6 10,9

Netto omvang (in ha) 40,0 83,25 38,9 77,3 13,0 60,48 211,2 167,0 159,0 91,2 79,0 70,8 36,5 19,7 7,3 6,9 6,5 213,5 76,0 41,6 39,5 35,0 27,0 9,6 45,5 27,2 23,3 19,0 13,3 10,5 9,0 33,63 14,70 204,5 101,3 56,3 33,2 21,8 90,7 83,0 82,0 77,8 35,3 29,3 24,1 18,0 16,6 15,2 14,8 10,4 10,9

35

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant West-Brabant

Breda Breda Breda Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg Geertruidenberg Geertruidenberg Halderberge Halderberge Halderberge Halderberge Halderberge Moerdijk Moerdijk Moerdijk Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Roosendaal Roosendaal Roosendaal

Rithmeesterpark Digit Parc Charles Petitweg Brieltjenspolder Vosdonk Dombosch I En II Plan Gasthuiswaard De Pontonnier Oudelandsedijk Borchwerf II A Klaverweide Borchwerf II D Borchwerf II F Moerdijk Dintelmond Molenstraat Weststad Fase 1+2 Weststad III Vijf Eiken Statendam Everdenberg Oosterheide Borchwerf-Noord Majoppeveld Zuid Majoppeveld Noord

20,23 9,88 14,01 9,8 364,7 187,6 56,7 10,8 36,0 102,7 17,5 24,2 33,0 1715,5 67,62 13,00 168,1 155,9 135,9 50,8 44,8 22,3 300,4 88,3 63,2

14,5 6,56 12,61 8,9 284,6 164,5 52,6 10,1 35,0 86,0 17,1 19,5 15,4 1191,4 61,46 12,28 137,0 134,4 120,9 42,8 40,7 20,5 211,5 74,6 57,0