Bijlage 4 uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields

03.1 Voorstel Vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op brownfields Aan

Commissie van Advies Ruimte & Economie

Datum

23 maart 2022

Doel

Besluiten

Initiatiefnemer

Cees Lok

INLEIDING

Op de West-Brabantse Ontwikkeldag van 10 december hebben gemeenten en provincie besloten om gezamenlijk beleid te voeren om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (>3 ha) op ongewenste locaties te beperken c.q. voorkomen. Afgesproken is om gezamenlijk locaties te selecteren waar vestiging/ontwikkeling van grootschalige logistiek is toegestaan en waar niet, en daarover afspraken te maken tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag op 9 december. Inmiddels hebben Gedeputeerde Staten een openbare kennisgeving met “voornemen tot beleidsontwikkeling voor vestigingsmogelijkheden grootschalige logistieke bedrijven” gepubliceerd. Instemmen met de uitgangspunten bij de afweging van locaties, zoals opgenomen in de notitie “Uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields”. 2. Kennisnemen van informatienota met bijlagen en deze gebruiken voor gemeentelijke communicatie. 1.

VOORSTEL

1.1 Op basis van uitgangspunten kan (regionale) afweging van locaties plaatsvinden Op basis van uitgangspunten/criteria kunnen keuzes gemaakt worden over waar we in West-Brabant grootschalige logistiek willen faciliteren (en waar niet). Eerste stap in het proces is het vaststellen uitgangspunten/criteria aan de hand waarvan locatiekeuze plaats kan vinden.

ARGUMENTEN

1.2 De uitgangspunten sluiten aan bij en bouwen voort op bestaande afspraken Voor het afwegen van brownfieldlocaties voor grootschalige logistiek wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de huidige bedrijventerreinenafspraken, aangevuld met uitgangspunten in het rapport dat de Stec Groep heeft opgesteld voor Provincie Noord-Brabant. Daarnaast zijn enerzijds gemeentelijke ontwikkelingen en visies en anderzijds provinciale randvoorwaarden van toepassing. 2.1 Gemeenten zijn aan zet Gemeenten zijn aan zet om locaties af te wegen, waarna op regionaal niveau tot keuzes gekomen kan worden. 2.2 Insteek is uniforme communicatie gemeenten

Gezien door schrijfcoach



Akkoord bestuurlijk initiatiefnemer



In de commissie van advies is eerder afgesproken om de gemeentelijke communicatie zoveel mogelijk uniform te doen. De informatienota met bijlagen geven daarvoor input. 1.1 Nog niet alle informatie voor afweging locaties is beschikbaar Het is nog niet bekend wanneer de resultaten van de provinciale plan-m.e.r. beschikbaar zijn. Daarnaast ligt de vraag bij de provincie hoe aanlevering van locaties plaats moet vinden, zodat dit eenduidig gebeurt en het juridische doorwerking kan hebben. KANTTEKENINGEN

FINANCIËN COMMUNICATIE / IMPACT

2.1 De aanpak vraagt om gemeentelijke inzet en besluitvorming Besluiten over op welke brownfields grootschalige logistiek al dan niet gewenst is, ligt voor een belangrijk deel bij de gemeenten. Dit vraagt om gemeentelijke inzet om de (gemeentelijke) keuzes en besluitvorming voor te bereiden. Als gemeenten hun locaties niet tijdig afwegen, dan lopen zij het risico dat de provincie voor hen besluit. Dit voorstel heeft geen juridische consequenties. Communicatie aan gemeenteraden is aan de colleges van de gemeenten.    

BIJLAGE(N)



Notitie “Uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields” Informatienota Vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op brownfields De Statenmededeling over de aanpak beperken vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op ongewenste locaties in Brabant Persbericht (Provincie Noord-Brabant): https://www.brabant.nl/actueel/nieuws/ruimtelijke-ontwikkeling/2022/provincie-engemeenten-willen-vestiging-grootschalige-logistiek-op-ongewenste-locatiesvoorkomen Openbare kennisgeving (Provincie Noord-Brabant): https://www.officielebekendmakingen.nl/prb-2022-1232.html

Notitie Uitgangspunten grootschalige logistiek op brownfields 23 maart 2022

Inleiding Op de West-Brabantse Ontwikkeldag van 10 december hebben gemeenten en provincie besloten om gezamenlijk beleid te voeren om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (>3 ha) op ongewenste locaties te beperken c.q. voorkomen. Afgesproken is om gezamenlijk locaties te selecteren waar vestiging/ontwikkeling van grootschalige logistiek is toegestaan en waar niet, en daarover afspraken te maken tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag in december. Inmiddels hebben Gedeputeerde Staten een openbare kennisgeving met “voornemen tot beleidsontwikkeling voor vestigingsmogelijkheden grootschalige logistieke bedrijven” gepubliceerd. Planning regionaal traject:  Q1 ’22: vaststellen uitgangspunten/criteria (CvA)  Q2 ’22: afweging locaties op basis van criteria (gemeenten)  Q3 ’22: vaststellen concept regionaal overzicht locaties (CvA), waarna gemeentelijke besluitvorming  Q4 ’22: vaststellen regionaal overzicht locaties (CvA en West-Brabantse Ontwikkeldag). Op basis van uitgangspunten/criteria moeten keuzes gemaakt worden over waar we in West-Brabant grootschalige logistiek willen faciliteren (en waar niet). Eerste stap in het proces is het vaststellen uitgangspunten/criteria aan de hand waarvan locatiekeuze plaats kan vinden.

Regionale uitgangspunten bij afweging brownfieldlocaties voor grootschalige logistiek Voor het regionaal afwegen van brownfieldlocaties voor grootschalige logistiek wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de huidige bedrijventerreinenafspraken (“Kwalitatief gestuurde programmerings- en investeringsagenda bedrijventerreinen West-Brabant”), geconcretiseerd met uitgangspunten in het rapport “Kansen van grootschalige logistiek voor brownfields”, dat de Stec Groep heeft opgesteld voor Provincie Noord-Brabant. Daarnaast zijn enerzijds gemeentelijke ontwikkelingen en visies en anderzijds provinciale randvoorwaarden van toepassing. De uitgangspunten worden hieronder toegelicht. Uitgangspunten uit huidige bedrijventerreinenafspraken • West-Brabant is een logistieke topregio nu en in 2030. De sector vraagt grootschalige kavels én is grootschalig in type vastgoed. De sector heeft meerwaarde voor de regio in economische en maatschappelijke zin en specifiek voor de clusters agrofood/biobased, maintenance en circulair. We zetten als regio in op het faciliteren door:  Bestaande bedrijventerreinen (ook wel brownfields genoemd) herontwikkelen/ beter benutten.  Nieuwe ontwikkelingen (greenfields) voor groter dan vijf hectare op Logistiek Park Moerdijk.

 Voor logistiek kansrijke brownfield locaties en greenfield locaties voor kavels tot 5 ha in Roosendaal, Bergen op Zoom en Breda, Etten-Leur en Oosterhout. • Een sterk punt van onze logistiek is het feit dat we op belangrijke corridors gelokaliseerd zijn. De versterking van de corridors en de daarin gelegen knooppunten essentieel is. Hetgeen we al in onze regio hebben, willen we versterken, middels toevoeging, innovatie en cross-over. Versnippering (van logistieke activiteiten) moet vermeden worden. Onze regio is goed ontsloten en op vele plekken zelfs multimodaal ontsloten. Hier moeten we beter gebruik van (laten) maken door de juiste logistiek op de juiste plek te organiseren. 1

Concretisering van de uitgangspunten op basis van rapport Stec • Locaties kennen een uitstekende bereikbaarheid over de weg, bijvoorbeeld door de ligging nabij de snelwegafslag maar ook door beperkte belemmeringen en een goede infrastructuur naar het terrein/terreindelen (bijvoorbeeld niet door een woonwijk). • De locatie/het terrein kent een logistiek/industrieel profiel. Dat wil zeggen; er zijn nu al diverse (grote) logistieke en/of productiebedrijven gevestigd, waardoor synergie tussen bedrijven en collectieve voorzieningen mogelijk zijn. • Er is een vorm van clustering van grootschalige logistiek aanwezig op de locatie en/of in de omgeving van de locatie. • Gelet op de ambities van multimodaal vervoer en modal shift is er in de directe omgeving een spoor of bargeterminal aanwezig, waar logistieke bedrijven gebruik van kunnen maken. • Er zijn op de locatie koppelkansen mogelijk tussen logistiek en overige bedrijven/omgeving, bijvoorbeeld waar het gaat om levering/ontvangen van energie, gebruik/ontvangen van warmte, etc.

Overige uitgangspunten Naast bovenstaande regionale uitgangspunten: • Gemeentelijke kaders en uitgangspunten: bijvoorbeeld gemeentelijke ontwikkelingen, transformatieplannen, visie op toekomst bedrijventerreinen, Omgevingsvisie. • Provinciale kaders en uitgangspunten: De Provincie Noord-Brabant geeft de beleidsontwikkeling om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek op ongewenste locaties te beperken c.q. te voorkomen vorm binnen het Beleidskader Leefomgeving. Voor de opstelling van het beleidskader doorloopt de provincie een openbare voorbereidingsprocedure met een plan-m.e.r. Bedoeling is de resultaten van de plan-m.e.r. te betrekken bij de uiteindelijke afweging van locaties.

2

03.1 Informatienota Vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op brownfields Aan Datum Initiatiefnemer

Commissie van advies ruimte & economie 23 maart 2023 Cees Lok

Kennis nemen van  Stand van zaken en vervolg aanpak Vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op brownfields  Rol gemeenten in afwegen brownfieldslocaties voor grootschalige logistiek Inleiding Op de West-Brabantse Ontwikkeldag op 10 december hebben gemeenten en provincie besloten om gezamenlijk beleid te voeren om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (>3 ha) op ongewenste locaties te beperken c.q. voorkomen. Afgesproken is om gezamenlijk locaties te selecteren waar vestiging/ontwikkeling van grootschalige logistiek is toegestaan en waar niet, en daarover afspraken te maken tijdens de West-Brabantse Ontwikkeldag in december. Kernboodschap Inmiddels hebben Gedeputeerde Staten op 3 februari een openbare kennisgeving met “voornemen tot beleidsontwikkeling voor vestigingsmogelijkheden grootschalige logistieke bedrijven” gepubliceerd en hierover een persbericht uitgebracht. De provincie werkt momenteel aan een Beleidskader Leefomgeving, als uitwerking van de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Gemeenten zijn aan zet voor het afwegen van locaties De gemeenten zijn nu aan zet om de locaties af te wegen en te onderbouwen, waarna op regionaal niveau tot keuzes gekomen kan worden.

Gemeenten kunnen hiervoor het rapport “Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields”, dat de Stec Groep in opdracht van de Provincie Noord-Brabant heeft opgesteld, als basis gebruiken. In het rapport is een selectie van bedrijventerreinen/locaties in West- en Midden-Brabant afgewogen aan de hand van criteria op het gebied van ligging, bereikbaarheid en multimodaliteit, logistiek/industrieel profiel, clustering grootschalige logistiek en koppelkansen tussen logistiek en andere bedrijven. Uitgangspunten voor afweging van locaties In de commissie van advies ligt een voorstel voor te hanteren uitgangspunten voor het afwegen van locaties voor. Als hiermee wordt ingestemd, geldt dat voor het afwegen van brownfieldlocaties voor grootschalige logistiek wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de huidige bedrijventerreinenafspraken, geconcretiseerd met de uitgangspunten in het rapport dat de Stec Groep heeft opgesteld voor Provincie Noord-Brabant. Daarnaast zijn gemeentelijke ontwikkelingen en visies en provinciale randvoorwaarden van toepassing. Consequenties Besluiten over op welke brownfields grootschalige logistiek al dan niet gewenst is, ligt voor een belangrijk deel bij de gemeenten. Dit vraagt om gemeentelijke inzet om de (gemeentelijke) keuzes en besluitvorming voor te bereiden.

Als gemeenten hun locaties niet tijdig afwegen, dan lopen zij het risico dat de provincie voor hen besluit.

Communicatie Gemeenten kunnen deze informatienota met bijlagen gebruiken voor de gemeentelijke communicatie over de aanpak vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op brownfields. Vervolg De Provincie Noord-Brabant geeft de beleidsontwikkeling om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek op ongewenste locaties te beperken c.q. te voorkomen vorm binnen het Beleidskader Leefomgeving. Voor de opstelling van het beleidskader doorloopt de provincie een openbare voorbereidingsprocedure met een plan-m.e.r. Bedoeling is de resultaten van de plan-m.e.r. te betrekken bij de uiteindelijke afweging van locaties. Begin 2023 (minimaal een jaar na de openbare kennisgeving, d.d. 3 februari 2022) worden Provinciale Staten voorgesteld een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels te nemen en de Omgevingsverordening aan te passen met instructieregels voor de Omgevingsplannen. Gemeenten kunnen vervolgens in eigen tempo de Omgevingsplannen aanpassen.

De planning van het regionale proces, dat toewerkt naar besluitvorming over locaties op de WestBrabantse Ontwikkeldag op 9 december ziet er als volgt uit: Wat Vaststellen (regionale) uitgangspunten voor afweging locaties Afweging locaties op basis van uitgangspunten Bespreken 1e regionaal overzicht locaties Vaststellen concept regionaal overzicht locaties Gemeentelijke besluitvorming over locaties Vaststellen regionaal overzicht locaties, als advies voor West-Brabantse ontwikkeldag Vaststellen regionaal overzicht locaties

Wie Commissie van advies RWB

Wanneer 23 maart 2022

Gemeenten

1e en 2e kwartaal

Commissie van advies RWB Commissie van advies RWB

15 juni 2022 5 oktober

Gemeenten Commissie van advies RWB

5 oktober – 30 november 30 november 2022

West-Brabantse Ontwikkeldag

9 december 2022

Bijlagen  Aanpak beperken vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op ongewenste locaties in Brabant (Provincie Noord-Brabant)  De Statenmededeling over de aanpak beperken vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op ongewenste locaties in Brabant  Persbericht (Provincie Noord-Brabant): https://www.brabant.nl/actueel/nieuws/ruimtelijkeontwikkeling/2022/provincie-en-gemeenten-willen-vestiging-grootschalige-logistiek-opongewenste-locaties-voorkomen  Openbare kennisgeving (Provincie Noord-Brabant): https://www.officielebekendmakingen.nl/prb2022-1232.html  Rapport “Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields” (Stec Groep)  Notitie “Uitgangspunten voor grootschalige logistiek op brownfields” Gezien door schrijfcoach



Akkoord bestuurlijk initiatiefnemer



Statenmededeling

Datum Onderwerp

Aanpak beperken vestigingsmogelijkheden grootschalige logistiek op ongewenste locaties in Brabant

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

Aan Provinciale Staten van Noord-Brabant, Kennisnemen van De resultaten van de onderzoeken naar de vestigings- en herontwikkelingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek op brownfields in Brabant en de wijze waarop de gemeenten én provincie gezamenlijk beleid willen voeren om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (> 3 ha) op ongewenste locaties in Brabant te beperken c.q. te voorkomen. Aanleiding In Brabant werken de regio’s en provincie al sinds 2016 nauw samen om het ruimtelijk-economisch beleid voor (zeer) grootschalige logistiek vorm te geven. Het gezamenlijke beleid is erop gericht om de uitbreidingsvraag van de grootschalige logistiek te accommoderen op een beperkt aantal (nieuwe) terreinen (selectief clusteringsbeleid). Met clustering wordt de impact op de (kwaliteit van de) omgeving, het landschap en de mobiliteit beperkt, maar wordt ook het logistieke systeem en de economie versterkt. Het gaat om de terreinen Logistiek Park Moerdijk, Haven Oost (Waalwijk), Wijkevoort (Tilburg), Heesch-West (Oss/’s-Hertogenbosch), Foodpark (Veghel) Laarakker (Haps), GDC Acht (Eindhoven) en Westfields (Oirschot). Het beleid voor de betreffende (nieuwe) terreinen is gericht op een vraaggerichte programmering en ontwikkeling. Dit beleid is verankerd in regionale afspraken.

In de provinciale aanpak werklocaties 2020-2023, waarover u in de Statenmededeling aanpak werklocaties 2020-2023 bent geïnformeerd, is aangegeven hoe de provincie in samenwerking met de regio’s en gemeenten het

selectieve beleid omtrent (zeer) grootschalige logistiek deze bestuursperiode verder wil uitwerken en verankeren. Mede n.a.v. de themabijeenkomsten van PS over (X)XL Logistiek op 2 en 9 oktober 2020 zijn uw Staten in een memo gedeputeerde nader geïnformeerd over het provinciaal beleid en de samenwerking met regio’s en gemeenten.

Datum

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

In de aanpak en samenwerking ligt – naast een regionale meerwaardebenadering bij planontwikkeling en gronduitgifte – een belangrijke focus op de bestaande (verouderde) bedrijventerreinen (de zogenaamde brownfields). Een goed beeld van de (her)ontwikkelingsmogelijkheden voor (zeer) grootschalige logistiek op brownfields ontbrak. Inzicht in deze mogelijkheden is belangrijk voor (regionaal) beleid en afspraken, benutten van kansen en voorkomen van ongewenste ontwikkelingen. Grootschalige logistieke ontwikkelingen hebben de afgelopen jaren geleid tot maatschappelijke en politieke discussies, mede resulterend in een advies van het College van Rijksadviseurs ((X)XL verdozing - Minder, compacter, geconcentreerder, multifunctioneler, 2019) en een voorkeursvolgorde voor logistieke functies in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020) met als doel om logistieke functies te concentreren. Onderdeel van de voorkeursvolgorde is dat bij aangetoonde behoefte in eerste instantie vestiging (van logistieke functies) plaatsvindt op bestaande, eventueel te herstructureren bedrijventerreinen. Echter, niet alle brownfields zijn even geschikt of wenselijk voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek.

Tegelijkertijd worden gemeenten steeds vaker geconfronteerd met grootschalige logistieke ontwikkelingen op deze (ongewenste en ongeschikte) locaties en staan bestemmingsplannen deze ontwikkelingen veelal niet in de weg. Redenen en urgentie genoeg om meer inzicht te krijgen in de vestigings- en herontwikkelingsmogelijkheden op brownfields in Brabant. In opdracht van de provincie heeft Stec Groep in samenwerking met alle regio’s onderzoek uitgevoerd naar de vestigings- en herontwikkelingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek (> 3 ha) in Brabant. Over de resultaten van Middenen West-Brabant zijn uw Staten reeds geïnformeerd met een memo gedeputeerde. Toegezegd is dat uw Staten worden geïnformeerd als ook de onderzoeksresultaten in Zuidoost- en Noordoost-Brabant bekend zijn en wat de vervolgacties zijn. Met deze Statenmededeling wordt invulling gegeven aan deze toezegging. Bevoegdheid Uitvoering van de Aanpak werklocaties 2020-2023 en het maken van regionale afspraken zijn de bevoegdheid van Gedeputeerde Staten. Om uitvoering te kunnen geven aan het gezamenlijke beleidsvoornemen van Gedeputeerde Staten

2/7

en de Brabantse gemeenten is in een later stadium besluitvorming door PS nodig (toelichting hierop volgt in deze Statenmededeling).

Datum

21 december 2021 Documentnummer

Kernboodschap

GS: 4994606 PS: 5006294

1.

Brownfields zijn nadrukkelijk in beeld bij de markt voor vestiging van grootschalige logistiek en het (her)ontwikkelingspotentieel is groot, maar deels op ongewenste locaties

Uit de onderzoeken van Stec Groep blijkt dat herontwikkeling van brownfields voor logistiek vastgoed in Brabant relatief veel voorkomt. 20-30% van de logistieke vastgoedtransacties (in omvang) vindt plaats op brownfields (t.o.v. 15% landelijk). Dit komt door het logistieke profiel van de Brabantse regio’s, maar ook door de hoge rendementen die op dit moment behaald worden bij de (her)ontwikkeling van logistiek vastgoed en het gevoerde schaarstebeleid. Ongeveer 1/3 van de Brabantse bedrijventerreinen is voor de markt interessant voor vestiging van- of herontwikkeling voor grootschalige logistiek. Circa 1/3 van het grootschalig vastgoed op deze bedrijventerreinen nadert het einde van de economische levensduur. Op de korte termijn wordt verwacht dat op deze terreinen zo’n 150 ha in beeld komt voor herontwikkeling, en op de middellange termijn nog eens 250 ha. Deels ligt de potentie op ongewenste locaties. Het gaat op basis van de huidige inventarisatie om zo’n 45% van het totale ontwikkelpotentieel, grotendeels op middellange termijn. Niet alle terreinen zijn vanuit ruimtelijk en/of infrastructureel oogpunt geschikt voor vestiging/herontwikkeling. Tevens kunnen logistieke ontwikkelingen op deze terreinen zorgen voor verdringing van andere ruimtevragers op deze terreinen, zoal het lokaal MKB, (andere) regionale speerpuntbedrijven, maatschappelijke transities en transformaties.

Ook deze ongewenste locaties zijn in beeld bij de markt en bestemmingsplannen staan de vestiging/ontwikkeling van grootschalige logistiek op deze locaties veelal niet in de weg. 2.

De vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek op brownfields vormen een risico in het kader van de het selectieve clusteringsbeleid

Het gezamenlijke beleid van provincie en gemeenten is erop gericht om de uitbreidingsvraag van grootschalige logistiek te accommoderen op een beperkt aantal (nieuwe) terreinen: een selectief clusteringsbeleid. De grote hoeveelheid brownfields die in beeld zijn en/of komen bij de markt voor ontwikkeling van logistiek vastgoed, de (hyper)actieve markt en de mate van veroudering van het grootschalig vastgoed op deze terreinen, vormen een risico in het kader van selectieve clusteringsbeleid. Anders gezegd: ‘de achterdeur van het gezamenlijke clusteringsbeleid staat open’. Stec Groep adviseert grootschalige logistiek te clusteren (op greenfields én brownfields) en in regionale afspraken vast te leggen op welke locaties

3/7

grootschalige logistiek gevestigd kan worden en voor welke locaties dit moet worden uitgesloten/beperkt. Op de locaties waar vestiging/herontwikkeling van grootschalige logistiek toegestaan is/blijft, gaat het nadrukkelijk niet om exclusiviteit voor vestiging van grootschalige logistiek. De terreinen die hiervoor in beeld komen hebben veelal een gemengd profiel, waaronder (grootschalige) logistiek. 3.

Gemeenten én provincie hebben afgesproken gezamenlijk beleid te ontwikkelen om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek te beperken c.q. te voorkomen op ongewenste locaties

In alle regio’s zijn de onderzoeksresultaten bestuurlijk besproken. De bestuurders herkennen de in het onderzoek van Stec Groep geschetste marktdynamiek en het (hyperactieve) gedrag van (de) markt(partijen). Meer en strakkere regie op de vestigingsmogelijkheden voor (X)XL-logistiek op brownfields wordt noodzakelijk geacht, liefst ook kwalitatief. Het belang van een gezamenlijke aanpak en (regionale) samenwerking wordt gezien, met oog voor elkaars bevoegdheden. Naar aanleiding hiervan is juridisch advies ingewonnen over de opties om de vestigingsmogelijkheden voor grootschalige logistiek op brownfields te beperken. Hierbij is specifiek gekeken naar de instrumenten die de Omgevingswet biedt, alsmede naar de mogelijkheden van een gecombineerde inzet van instrumenten van provincie en gemeenten. Op basis hiervan zijn opties voor een (gezamenlijke) aanpak geformuleerd en besproken met de regio’s. Uit de gesprekken met de regio’s is een voorkeur naar voren gekomen voor een gezamenlijke centrale aanpak. De basis voor deze aanpak zijn regionale afspraken over de locaties waar ontwikkelingen van grootschalige logistiek zijn toegestaan en waar niet. Het kader en het beleid voor grootschalige logistiek, inclusief plan m.e.r. (beoordeling), wordt op provinciaal niveau doorlopen en vastgesteld via het op te stellen Beleidskader Leefomgeving.

Juridische doorwerking vindt plaats door besluitvorming van Provinciale Staten (een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels en wijziging van de Omgevingsverordening met instructieregels voor het Omgevingsplan). Het beleidskader en de regionale afspraken vormen samen de basis voor het te nemen voorbereidingsbesluit. De gemeenten vertalen de instructieregels later in eigen tempo in het omgevingsplan. Met deze gezamenlijke centrale aanpak worden gemeenten ontlast in de uitvoering en wordt directe doorwerking op alle (ongewenste) locaties geborgd, waarbij gemeenten in eigen tempo het Omgevingsplan kunnen aanpassen (anders moet dat binnen 1,5 jaar na het gemeentelijke voorbereidingsbesluit). Op de Ontwikkeldagen in december 2021 is in alle regio’s afgesproken om gezamenlijk beleid te voeren om de vestiging voor grootschalige logistiek (> 3

4/7

Datum

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

ha.) op ongewenste locaties te beperken c.q. te voorkomen en gekozen voor een gezamenlijke centrale aanpak. Het doel is om eind 2022 regionale afspraken te maken over de locaties waar ontwikkelingen voor grootschalige logistiek worden toegestaan en waar niet.

Datum

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

Consequenties 1.

Door grootschalige logistieke ontwikkelingen op ongewenste locaties in Brabant onmogelijk te maken, wordt er verder gebouwd aan het gezamenlijke selectieve clusteringsbeleid voor grootschalige logistiek in Brabant en blijft er ruimte beschikbaar voor andere toekomstige ruimtevragers en beleidsambities op de Brabantse bedrijventerreinen

Door de vestiging en herontwikkeling van grootschalig logistiek op ongewenste locaties juridisch onmogelijk te maken, wordt de ‘openstaande achterdeur’ in het kader van het gezamenlijke selectieve clusteringsbeleid gesloten. Hierdoor blijft er op de Brabantse bedrijventerreinen ook ruimte beschikbaar voor andere toekomstige ruimtevragers (zoals lokaal MKB en bedrijven in de (andere) Brabantse topsectoren) en realisatie van beleidsambities (zoals transformatie- en transitieopgaven). 2.

Regionale afspraken over de locaties waar grootschalige logistiek wel/niet is toegestaan geven duidelijkheid aan alle stakeholders en focus voor (gezamenlijke) investeringen en programmering

Regionale afspraken over clustering op locaties zorgen voor duidelijkheid voor de markt, burgers én overheid. Daarnaast geeft het focus voor publieke investeringen, subsidies en collectieve voorzieningen en laten deze optimaal renderen. Door de focus kan ook beter kwalitatief gestuurd worden. Met regionale afspraken in alle Brabantse regio’s worden ‘waterbed-effecten’ in Brabant voorkomen (door afvloeiing naar andere regio’s). Ook bieden de regionale afspraken input en (juridische) houvast voor regionale programmeringsvraagstukken van (logistieke) bedrijventerreinen, de ‘voorkeursvolgorde’ uit de NOVI en individuele (ladder-)onderbouwingen voor (logistieke) bedrijventerreinenontwikkelingen. 3.

Wij minimaliseren het risico op planschade door voorzienbaarheid te creëren met een openbare kennisgeving waarin het beleidsvoornemen wordt aangekondigd

Onderdeel van de gezamenlijke aanpak is dat de vestiging en herontwikkeling van grootschalige logistiek op ongewenste locaties juridisch onmogelijk wordt gemaakt door het nemen van een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels door de provincie. Dat kan ook een risico geven op planschade. Om dit risico te voorkomen/minimaliseren is het nodig om voorzienbaarheid te creëren. Dit kan door nieuw beleid aan te kondigen in een

5/7

openbare kennisgeving. De kennisgeving moeten worden gebaseerd op een openbaar document, in dit geval op de regionale afspraken (Ontwikkeldagen december 2021) én de startnotitie Beleidskader Leefomgeving. In de startnotitie Beleidskader Leefomgeving is opgenomen dat ‘inzichten uit de verstedelijkingsstrategie en de discussie over XXL Logistiek kunnen leiden tot aanpassingen in beleid van wonen, werken en leegstand.’ Begin 2022 zal de openbare kennisgeving van het voorgenomen gezamenlijk beleid worden gepubliceerd. Op grond van de Omgevingswet is er na een jaar voorzienbaarheid gecreëerd. Begin 2023 wordt dan een voorstel aan uw Staten voorgelegd over de vaststelling van voorbeschermingsregels, het voorbereidingsbesluit en een wijziging van de Omgevingsverordening met instructieregels voor het omgevingsplan. Europese en internationale zaken De Europese Dienstenrichtlijn bevat bepalingen om handelsbelemmeringen tussen lidstaten weg te nemen. Vanuit die richtlijn is het niet mogelijk om vestiging van diensten ongerechtvaardigd territoriaal te beperken en vanuit economisch perspectief of concurrentieoverwegingen te belemmeren. Het voorstel is niet in strijd met de Dienstenrichtlijn omdat de uitgevoerde onderzoeken onderbouwen waarom het ruimtelijk beleid noodzakelijk en evenredig is.

Het beperken van ontwikkelingsmogelijkheden is ingegeven vanuit de impact die grootschalige logistiek heeft vanwege:  omgevingskwaliteit en inpassing in het landschap;  mobiliteit;  effect op N2000-gebied vanwege stikstofdepositie. Communicatie Over de aanpak zal een persbericht worden gepubliceerd. Tevens zal de openbare kennisgeving worden gepubliceerd (via overheid.nl en in de Staatscourant) na bespreking van de startnotitie Beleidskader Leefomgeving in Provinciale Staten op 21 januari. Vervolg Beleidsverankering en participatie vindt plaats via (de procedure(s) van) het Beleidskader Leefomgeving in 2022. Begin 2023 (minimaal een jaar na publicatie van de openbare kennisgeving) wordt een voorstel voorgelegd aan Provinciale Staten om een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels te nemen en de Omgevingsverordening te wijzigen met instructieregels voor het Omgevingsplan. Naast beleid voor grootschalige logistiek, zal onderzocht worden of ook specifiek beleid voor datacenters opgesteld moet worden in het Beleidskader Leefomgeving.

6/7

Datum

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

Bijlagen  Rapport “Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields. Resultaten en aanbevelingen voor Midden- en West-Brabant”, Stec Groep 2021  Rapport “Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields. Kansen, risico’s en aanbevelingen voor Noordoost- en ZuidoostBrabant”, Stec Groep, 2021

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, de voorzitter,

de secretaris,

mr. I.R. Adema

drs. M.J.A. van Bijnen MBA

Programmamanager: de heer H.B.W. van den Berg, (06) 18 30 33 50, hvdberg@brabant.nl. Opdrachtnemer: de heer M.A. Spanjers, (06) 18 30 34 66, mspanjers@brabant.nl.

7/7

Datum

21 december 2021 Documentnummer

GS: 4994606 PS: 5006294

    

   



 

o o

o o -

    

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields Resultaten en aanbevelingen voor Middenen West-Brabant Stec Groep aan Provincie Noord-Brabant en gemeenten in Midden- en West-Brabant

Hub Ploem, Evert-Jan de Kort, Peter Stopel en Callum Lewis 11 maart 2021

2

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Onze aanpak ............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

2

Brownfields in beeld

6

3

Conclusies analyse

8

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Brownfields goed voor 30% van totale opname logistiek vastgoed ................................................................................................... 8 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen kansrijke cases ...... 10 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek ................................................ 11 Quick wins grotendeels ingevuld, maar nog legio kansen voor nieuwe brownfield-ontwikkelingen ...................................................... 12 Schuifruimte (soms) noodzakelijk voor herontwikkeling ................... 14

Adviezen

16

Advies 1: Voer selectief beleid bij herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen voor grootschalige logistiek ................................. 16 Advies 2: Koppel de afspraken over selectief beleid aan programmeringsafspraken en investeringsagenda ............................ 19 Advies 3: Zet instrumentarium in om selectief beleid uit te voeren ............... 22 Advies 4: Ontmoedig herontwikkeling op ongewenste locaties ..................... 25

Bijlage 30 Methodiek ............................................................................................................ 30 Selectie van bedrijventerreinen ......................................................................... 34

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond Groei van logistiek vastgoed een actueel thema De ruimtevraag vanuit XXL-logistiek groeit de komende 10 – 15 jaar nog verder in Midden- en WestBrabant. In de meest recente prognose 1 van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen is grootschalige logistiek de belangrijkste ruimtevrager tot 2030. Tegelijkertijd neemt de maatschappelijke weerstand toe, met als uiting daarvan de ‘verdozingsdiscussie’. Dit is door het Rijk opgepikt: in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt ingezet op meer sturing en concentratie van logistieke activiteiten, bij voorkeur op bestaande terreinen en waar noodzakelijk op nieuwe (uitleg)locaties. De provincie Noord-Brabant heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het verbeteren van de regionale programmeringsafspraken voor het accommoderen van XXL-logistiek. Zo is de werkwijze vraaggericht ontwikkelen voor grootschalige logistiek ontwikkeld. Ook sturen provincie en regio’s meer op selectiviteit en regionale meerwaarde van logistieke activiteiten. Bestaande (logistieke) bedrijventerreinen meer onder de aandacht In de recent opgestelde Aanpak Werklocaties (Provincie Noord-Brabant, 2020) verschuift de aandacht naar de bestaande voorraad bedrijventerreinen, de zogenaamde brownfields (zie kader hieronder).

Hoe deze bestaande terreinen vitaal te houden en er investeringen uitlokken, zodat zo min mogelijk nieuw terrein noodzakelijk is, is daarbij een relevant aspect. De provincie Noord-Brabant wil – samen met de regio’s Midden- en West-Brabant – meer inzicht verkrijgen in de (on)mogelijkheden en (on)wenselijkheden van herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen voor XXL-logistiek. Nu hebben de provincie en de regio’s beperkt zicht op de plekken die kansrijk zijn en worden provincie en de gemeenten soms ‘overvallen’ door investeringen van marktpartijen. Primair ligt de focus in dit onderzoek op locaties voor XXL-logistiek (>5 hectare), met een doorkijk/analyse van plekken geschikt (of ongewenst) voor L en XL. We hanteren hiervoor een ondergrens van 3 hectare. DEFINITIE BROWNFIELD In dit onderzoek hanteren we de volgende definitie voor een brownfield: Een voor herontwikkeling in aanmerking komend gebied, vanwege veroudering en/of lage of sterk afnemende economische waarde, gelegen binnen bestaand stedelijk gebied (op bestaande bedrijventerreinen).

1.2 Onze aanpak Potentie brownfields in beeld met beoordelingsmodel Centraal in onze aanpak is de beoordeling van bestaande locaties/kavels in Midden- en West-Brabant op potentie voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek. Hierbij hebben we een model gemaakt welke op objectieve wijze de kansen voor herontwikkeling voor (zeer) grootschalige logistiek in kaart brengt: ‘Brownfield Potentie Indicator’. Met behulp van kwantitatieve data, aangevuld met kwalitatieve aspecten hebben we de verschillende bedrijventerreinen en kavels/percelen beoordeeld op diverse indicatoren. In de bijlage leest u een uitgebreide toelichting op de methodiek. Kort samengevat (1) maken we een selectie van bedrijventerreinen die vanuit de markt gezien interessant zijn voor vestiging van grootschalige 1

https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/werklocaties/prognoses-werklocaties

4

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

logistiek, (2) beoordelen we binnen deze bedrijventerreinen alle kavels op potentie voor herontwikkeling (kwantitatief en kwalitatief) en (3) kijken we vervolgens naar de (on)gewenstheid en (on)mogelijkheden op deze locaties. Tussenresultaten en uitkomsten op kavelniveau zijn gedeeld en besproken met provincie, de regio’s en betreffende gemeenten voor verdere aanscherping van analyses en conclusies. Denkkader voor koppeling tussen resultaten en sturing We brengen in dit onderzoek de (on)mogelijkheden en (on)gewenstheid van herontwikkeling van brownfields in beeld. Door deze twee aspecten te combineren ontstaat een matrix dat kan helpen bij beleid en sturing op herontwikkeling voor grootschalige logistiek. In figuur 1 staat dit denkkader weergegeven. Figuur 1: Denkkader sturing op herontwikkeling brownfields Mogelijk

Faciliteren, kansen pakken

Ontmoedigen

Ongewenst

Gewenst

Geen zorgen over maken

Werk van maken, belemmeringen wegnemen

Onmogelijk

Bron: Stec Groep, 2020

De kwadranten rechtsboven en linksonder vergen de minste sturing vanuit de overheid. Op locaties waar herontwikkeling voor grootschalige logistiek zowel gewenst als mogelijk is, is het zaak om deze herontwikkeling te faciliteren en kansen te verzilveren. Over plekken waar het zowel onwenselijk en onmogelijk is, hoeft u zich weinig/geen zorgen te maken. Immers, voor marktpartijen zijn dit vaak plekken die niet ‘op de radar’ staan. Deze plekken zijn vaak markttechnisch ongewenst voor investeerders. De kwadranten linksboven en rechtsonder zijn vanuit sturing het meest relevant. De locaties waar een herontwikkeling mogelijk maar ook ongewenst is, zijn locaties waar gemeenten en regio’s ‘overvallen’ kunnen worden door initiatieven. Hier is het beleid vooral gericht op ontmoedigen van initiatieven. Een recent voorbeeld van een locatie in dit kwadrant is Koningshoeven in Tilburg. Een ontwikkelende belegger heeft hier een kavel aangekocht voor herontwikkeling, terwijl gemeente Tilburg een andere visie op deze locatie heeft. Binnen het huidige bestemmingsplan is een distributiecentrum echter wel mogelijk. Er kunnen ook locaties zijn waar herontwikkeling naar grootschalige logistiek wel gewenst is, maar waar het op dit moment niet mogelijk is. Denk aan beperkingen in het bestemmingsplan (milieucategorie, bouwhoogte) of infrastructuur.

Op dit soort locaties is de opgave om belemmeringen weg te nemen. Een voorbeeld van een locatie in dit kwadrant is een fictieve locatie waar de bouwmogelijkheden (bouwvlak, hindercategorie of bouwhoogte) onvoldoende zijn voor moderne logistieke activiteiten of plekken waar de infrastructuur onvoldoende op orde zijn om grote (nieuwe) verkeersstromen efficiënt te verwerken.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we een overzicht van typen herontwikkeling van brownfields die we in de praktijk zien voorkomen. Per type herontwikkeling geven we een voorbeeld. In hoofdstuk 3 gaan we in op een vijftal hoofdconclusies uit dit onderzoek. Vervolgens geven we in hoofdstuk 4 ons advies voor vervolg.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

In de bijlage leest u meer over de gehanteerde methodiek en een overzicht van de onderzochte bedrijventerreinen. De individuele score van terreinen en score per kavel is vertrouwelijk en daarom geen onderdeel van deze (openbare) rapportage. We willen daarmee voorkomen dat er speculatie of strategisch gedrag plaatsvindt op deze locaties. Immers, een investering is hier kansrijk. Provincie en gemeenten beschikken (ambtelijk) wel over de resultaten van dit onderzoek.

5

6

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

2 Brownfields in beeld Er zijn meerdere vormen van herontwikkeling mogelijk. De complexiteit en haalbaarheid van projecten is hier mede van afhankelijk. In onderstaande tabel geven we een aantal voorbeelden van recent uitgevoerde projecten. Tabel 1: Varianten van herontwikkeling brownfields Toelichting

1-op-1 herontwikkeling Voorbeeld Aankoop voormalige fabriek Philips/Bosch in Breda door WDP, herontwikkeling voor Sligro. Toelichting variant Een grootschalig bedrijf verlaat de kavel en na sanering wordt deze herontwikkeld naar nieuw distributiecentrum. Vaak worden door ontwikkelaars al posities ingenomen, bijvoorbeeld door een sale-and-lease back constructie of bij reorganisaties.

Opknippen kavel Voorbeeld Exeter Property Group en Heembouw kochten een deel van een kavel van zo’n 4 ha van Algeco in Moerdijk, en ontwikkelden hier een nieuw DC (gehuurd door Yusen Logistics). Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaande kavel en knipt deze op in twee (of meer) kavels. Of koopt een deel van een bestaande kavel (die niet meer of extensief in gebruik is).

Puzzel / schuifoperatie Voorbeeld HVBM Vastgoed kocht kavels Cooymans Distilleerderij (failliet) en P&M Express, zorgde voor verplaatsing en nieuwbouw voor P&M Express op andere grondpositie, en kon zo gehele locatie herontwikkelen tot nieuw DC voor Decathlon. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger herontwikkelt een deelgebied door meerdere eindgebruikers uit te kopen en/of te herplaatsen door gebruik te maken van meerdere grondposities.

7

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Buurman business case Voorbeeld Montea verhuurde een bestaand DC aan Bas Logistics in EttenLeur en kocht naastgelegen kavel voor uitbreiding van dit DC. Toelichting variant De kavel van de ‘buurman’ komt beschikbaar, en wordt herontwikkeld om een bestaand distributiecentrum uit te breiden.

Carrousel Voorbeeld ProDelta verhuurde een (bestaand) DC aan Bidfood in Ede en kocht tegelijkertijd de achtergelaten locatie (ook in Ede) voor herontwikkeling. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger begeleidt een huurder naar een nieuwe locatie (nieuwbouw dan wel bestaand vastgoed), en vewerft achtergelaten locatie voor herontwikkeling.

Belegging met ontwikkelruimte Voorbeeld Aankoop DC Blokker in Geldermalsen door Somerset Capital Partners. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum op, waar nog ontwikkelruimte (in vorm van bijvoorbeeld strategische voorraad) ligt. Locatie kan op termijn volledig worden herontwikkeld, of worden uitgebreid met een nieuw DC.

Belegging voor herontwikkeling op termijn Voorbeeld Aankoop DC Jan de Rijk Logistics in Roosendaal door Intervest. Toelichting variant Een ontwikkelaar/belegger koopt een bestaand distributiecentrum dat op lange termijn kansrijk is voor herontwikkeling.

We concentreren ons in dit onderzoek met name op de kansen die in Midden- en West-Brabant liggen ten aanzien van de eerste vijf varianten (1-op-1 herontwikkeling, opknippen kavel, puzzel/schuifoperatie, buurman business case en carrousel). De laatste twee varianten zijn zijdelings wel meegenomen in het onderzoek.

8

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3 Conclusies analyse 3.1 Brownfields goed voor 30% van totale opname logistiek vastgoed Bovengemiddelde focus op brownfields in Midden- en West-Brabant Herontwikkeling van bestaande bedrijfslocaties en bestaande bedrijventerreinen vindt al regelmatig plaats in Midden- en West-Brabant. Gemeten over de laatste drie jaar (periode 2018-2020 op basis van eigen monitoring) bestaat circa 30% van het logistieke transactievolume 2 uit projecten die ontstaan na herontwikkeling van bestaande (al uitgegeven) panden/kavels. In totaal bedroeg de vraag vanuit logistieke eindgebruikers in de gemeten periode circa 1,7 miljoen vierkante meter (nieuwbouw: 1,3 miljoen vierkante meter) in Midden- en West-Brabant. In totaal bedroeg de nieuwbouw op brownfields circa 500.000 vierkante meter. Dit aandeel ligt een stuk hoger dan gemiddeld in Nederland (circa 15%). Wanneer we alleen naar nieuwbouw kijken (dus exclusief ingebruikname van bestaand vastgoed) dan ligt het aandeel van brownfields op zo’n 40% in Midden- en West-Brabant. Onderstaand figuur toont een overzicht van recente brownfield ontwikkkelingen. Figuur 2: Overzicht van recente herontwikkelingen

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Breda Breda

IABC / The Greenery Charles Petitweg

WDP / Lidl WDP / Sligro

Omvang kavel 12,0 ha 5,4 ha

Etten-Leur

Vosdonk

Heylen / ID Logistics/MediaMarkt

11,3 ha

Voormalig gebruik Veilingterrein Productie (consumentenelektronica) Agrogerelateerde productie

Vraag vanuit eindgebruikers. Hierin wordt gekeken naar (1) ingebruikname van bestaand vastgoed, (2) vraag die landt op greenfields en (3) vraag die landt op brownfields.

2

9

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

Gemeente

Bedrijventerrein

Ontwikkelaar / bedrijf

Etten-Leur Etten-Leur Heusden Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Moerdijk Oosterhout Oosterhout Roosendaal Roosendaal Roosendaal Roosendaal Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Tilburg Waalwijk Waalwijk

Vosdonk Vosdonk Metal Valley Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Haven Moerdijk Vijf Eiken Weststad Majoppeveld Majoppeveld Borchwerf Noord Borchwerf Noord Kraaiven Kraaiven Kraaiven Kraaiven Vossenberg Vossenberg Vossenberg Haven 1 t/m 6 Haven 1 t/m 6

Montea* Bas Logistics (uitbreiding) Somerset Capital Partners* DHG / o.a. Lidl Accres Real Estate* Accres Real Estate / Rulewave/Schavemaker Delin Property / Yusen Logistics Exeter Property / Yusen Logistics Inter-Sprint Banden Goodman* DHG / FreightNed Logistics Capital Partners* Victorem Investments & BVR Groep VGP / o.a. Active Ants, Bas Logistics Bolckmans & Van Dam Invest / Lidl HVBM / Decathlon PostNL Fabory HVBM / Ingram Micro/Bijenkorf Built to Built* GVT / ID Logistics GVT VolkerWessels / SIG Benelux Next Level Development*

Omvang kavel 3,5 ha 2,1 ha 5,5 ha 15,3 ha 2,9 ha 2,5 ha 4,0 ha 4,0 ha 4,2 ha 12,5 ha 1,5 ha 21,0 ha 6,6 ha 8,7 ha 3,9 ha 6,4 ha 2,3 ha 2,4 ha 5,3 ha 3,3 ha 2,7 ha 3,0 ha 3,8 ha 5,9 ha

Voormalig gebruik Drukkerij Braakliggend Metaalindustrie Opslagterrein offshore Logistiek / overslag Logistiek (retailer) Opslagterrein Handel/opslag Groothandel hout Productie houtwol Transport Productie (elektronica) Productie (houtproducten) Agrogerelateerde productie Chemische productie VGM-industrie Braakliggend n.v.t. (vervanging) Braakliggend Bouw / opslag Industrie (HTSM) n.v.t. (vervanging) Industrie (beton) Industrie (beton)

Bron: Stec Groep, 2020 op basis van transactiedatabases. * nog geen eindgebruiker bekend

Redenen voor dit hoge aandeel in de regio zijn: a) Midden- en West-Brabant zijn zeer gewenste vestigingslocatie voor grootschalige logistieke bedrijven; b) er schaarste is/was aan greenfields voor grootschalige logistiek in de regio’s (mede door de sturing door provincie, regio en gemeenten hierop); c) omdat projectontwikkelaars de regio afstruinen voor interessante investeringskansen, mede vanwege de hoge rendementen op logistiek vastgoed in combinatie met de aanhoudende vraag naar nieuwe vierkante meters vanuit de markt. Een deel van de herontwikkelingen vindt plaats voor eindgebruikers. Toch zien we ook vaak dat ontwikkelende partijen al posities hebben ingenomen, starten met de sloop/sanering van de locatie en daarna een eindgebruiker (voor een deel van de nieuwbouw) contracteren. Zonder de brownfield ontwikkelingen zou de ruimtevraag naar greenfields groter zijn geweest. Sturing op en het beschikbaar krijgen van nieuwe locaties op bestaande bedrijventerreinen verdient dus een hoge urgentie in zowel provinciaal als lokaal beleid en regionale programmeringsafspraken. HERONTWIKKELING IN RELATIE TOT DE PROGNOSE VOOR BEDRIJVENTERREINEN De Noord-Brabantse prognose van de uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen (opgesteld in 2018) is een saldobenadering.

Dit betekent dat de prognose er rekening mee houdt dat vrijkomende locaties (door krimp/beëindiging van activiteiten) worden ingevuld door groeiende sectoren. In die zin houdt de prognose rekening met het feit dat een deel van de vraag op brownfields landt. Echter, door beperkt nieuw aanbod voor grootschalige logistiek, is een deel van de uitbreidingsvraag ook op brownfields geland. Nog zonder actieve sturing vanuit provincie en regio’s. Relatief makkelijk te herontwikkelen brownfields zijn al door de markt ontwikkeld. Een gevolg van herontwikkelingen is een verandering in de regionale economische structuur. In veel gevallen gaat het om nieuwe invulling van plekken waar ‘verouderde’ activiteiten en sectoren zijn verdwenen. Het gaat bijvoorbeeld om plekken waar productie niet meer rendabel is, waar bedrijven

10

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

hebben gekozen voor consolidatie of waar bedrijven nooit vastgoed gerealiseerd hebben. Bij veel gevallen gaat het om verdwijnen van productie (denk aan Philips Roosendaal, Bosch Breda, Wärtsilä Drunen, Knauf Insulation Oosterhout, Rust-Oleum Roosendaal, Cooymans Tilburg), waar logistiek voor in de plaats komt. Bijna 30% van huidige grootschalige panden nadert einde economische levensduur 28% van de huidige bestaande grootschalige vastgoedvoorraad (>10.000 m² bvo) op bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant is gebouwd voor 1990, en dus ouder dan 30 jaar. Dat betekent dat voor dit deel van de grootschalige vastgoedvoorraad het einde van de economische en technische levensduur 3 in zicht is. Er ligt dus een behoorlijke opgave om de courantheid up-to-date te houden op middellange termijn. Voor veel eigenaren van vastgoed komt er op termijn een momentum om te investeren in vastgoed of het kavel. Hiermee verwachten we dat brownfields op de agenda blijven staan. Figuur 3: Leeftijd van panden > 10.000 m² op bedrijventerreinen in Midden- en West-Brabant 4 voor 1940

1%

14%

13%

30%

1940 - 1974

42%

1975 - 1989 1990 - 2004

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 - nu

Bron: BAG, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2020.

3.2 Lokale marktkennis noodzakelijk voor opsporen kansrijke cases Midden- en West-Brabant kennen legio voorbeelden van herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels voor nieuwe logistieke activiteiten. Van een aantal cases hebben we onderzocht waarom herontwikkeling van de grond gekomen is, wat er voor nodig was en welke leerervaringen er te trekken zijn. Dit op basis van eigen monitoring van locatiedynamiek en een verdiepende analyse van enkele cases. Tabel 2: Succesfactoren en leerervaringen best practices Succesfactoren • Lokale ontwikkelaar die de markt kent en positie inneemt. • Eindgebruiker die zich graag wil vestigen, maakt besluitvorming makkelijker. • Hoge marktdruk en beperkt aanbod greenfields zorgt voor extra aandacht voor brownfields bij marktpartijen. • Ruime, marktconforme bestemmingsplanmogelijkheden zijn een pré voor marktpartijen om te investeren. Marktpartijen willen liever niet bestemmingsplanherziening doorlopen. • Financiële businesscase meest aantrekkelijk als er een waardesprong mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer een laagwaardige economische activiteit (bv. opslag of beperkt ruimtegebruik) kan worden vervangen door een hoogwaardiger activiteit (veel werkgelegenheid, intensief gebruik, etc.). Dit heeft effect op de huurwaarde en beleggingswaarde van de plek. • Ligging van brownfield nabij snelweg en multimodale terminal.

Leerervaringen • Oude industriële panden bieden potentie voor herontwikkeling. • Marktpartijen (ontwikkelaars/beleggers investeren al op voorhand in vastgoed, bijvoorbeeld met behulp van een sale-andlease-back constructie. Hierdoor hebben zij al vroeg positie en zorgen ze voor huurinkomsten zodat de financiële druk op herontwikkelingsproject lager ligt. • Verhuiscaroussel met bedrijven is mogelijk, mits alternatief beschikbaar is (schuifruimte). Hiermee wordt de huisvesting van een bedrijf geoptimaliseerd en ontstaat ruimte voor een herontwikkeling. Om dit te kunnen realiseren is (vaak) een greenfield-locatie nodig om te kunnen verplaatsen. • Oudere bestemmingsplannen kennen ruime mogelijkheden voor vestiging. Hierdoor is beperkte kwalitatieve sturing mogelijk. Marktpartijen maken hier gebruik van door een bouwvergunning aan te vragen en daarmee gemeente voor blok te stellen. • Infrastructuur niet overal uitgerust voor (X)XL logistiek (aantal verkeersbewegingen). Ook verder op het bedrijventerrein (snelweglocatie) kan vestiging van logistiek tot verkeersoverlast zorgen.

De economische en technische levensduur van logistiek vastgoed is gelegen op 25 á 30 jaar. Vastgoed wordt over het algemeen in een periode van 40 jaar boekhoudkundig afgeschreven. Ten aanzien van de technische levensduur van logistiek vastgoed wordt een kortere periode gehanteerd. Dit heeft te maken met diverse technologische en bouwkundige ontwikkelingen. Door nieuwe eisen en wensen van gebruikers ten aanzien van de functionaliteit, omvang, hoogte en duurzaamheid van panden is het aannemelijk dat na 25 tot 30 jaar vernieuwing noodzakelijk is. 4 Gemeten in oppervlakte 3

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

11

HOE OPEREREN MARKTPARTIJEN? De markt voor logistiek vastgoed is heet en het aanbod aan greenfields is beperkt. Marktpartijen zijn dus steeds vaker op zoek naar kansen voor herontwikkeling op bestaande terreinen. Marktpartijen beschikken vaak over veel lokale kennis. Brabant kent veel ontwikkelaars/bouwers die heel goed op de hoogte zijn van wat er speelt op de bedrijventerreinen, denk aan Somerset uit Oisterwijk, HVBM uit Tilburg, Hercuton uit Nieuwkuijk, Heembouw met kantoor in Breda en Next Level uit Veghel/Eindhoven. Maar daarnaast is logistiek vastgoed zo’n interessant beleggingsproduct geworden dat de concurrentie inmiddels ook bestaat uit vele internationale partijen. WDP, Prologis, Heylen, Montea, Logistic Capital Partners, VGP, Panatonni, GLP en Exeter zijn inmiddels bekende namen in Nederland. Deze partijen scannen voortdurend de markt voor potentiële locaties. Hierbij maken ze gebruik van locatieonderzoeken, waarbij ze beoordelen op diverse indicatoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan omzetontwikkeling van bedrijven, einde van huurcontracten, faillissementen, risico op vervuiling, et cetera. Zo proberen ze tijdig posities in te nemen en lopen ze voor op de markt. Hoewel een brownfield risicovoller is dan een greenfield, is het in de huidige markt financieel aantrekkelijk om brownfields te herontwikkelen.

Met bruto aanvangsrendementen die richting 4% zakken, en investeringssommen van beleggers oplopend tot € 700 tot 800 m² per kavel blijft er voldoende marge voor ontwikkelaars. 5 Marges die partijen verrekenen met eventuele risico’s op andere locaties, zoals bodemsanering of langere leegstand.

3.3 Slechts deel van bestaande bedrijventerreinen geschikt voor herontwikkeling voor grotere logistiek In totaal zijn er zo’n 275 bedrijventerreinen met uitgegeven voorraad in Midden- en West-Brabant 6. Daarvan voldoen ongeveer 80 terreinen (met een oppervlakte van circa 5.000 hectare) aan de locatievereisten van grotere logistieke bedrijven: goed bereikbaar per vrachtwagen en/of water, nabijheid van snelwegafslag, passende infrastructuur en milieucategorie. Een deel van deze circa 80 bedrijventerreinen is vanwege andere redenen niet interessant voor herontwikkeling voor grootschalige logistiek, bijvoorbeeld omdat het terrein nog relatief nieuw is (zoals Vossenberg West), of omdat het gericht is op een andere doelgroep (zoals het Industrial Park op Haven Moerdijk voor chemische bedrijven). 45% van de totale oppervlakte bedrijventerrein in Midden- en West-Brabant betreft kavels groter dan 3 hectare (ruim 3.000 hectare in totaal). Er zijn dus circa 200 bedrijventerreinen niet meegenomen in het potentieonderzoek, goed voor zo’n 2.040 netto uitgegeven hectares en daarmee circa 30% van de totale voorraad. Het gros hiervan bestaat uit kleine tot middelgrote, reguliere bedrijventerreinen, veelal gelegen nabij dorpskernen of binnen het stedelijk weefsel. Zo’n 170 van deze overige terreinen zijn maximaal 20 hectare groot.

Het zijn vaak lokale bedrijventerreinen met een relatief kleine korrelgrootte, en op wat grotere afstand van de snelweg. Grootschalige logistiek is hier minder interessant. Daarnaast zijn er nog enkele grotere terreinen die markttechnisch niet primair in beeld zullen zijn bij eindgebruikers en ontwikkelaars, maar waar het ook niet op voorhand is uit te sluiten dat er zeer incidenteel toch een ontwikkeling op wordt gepakt. We denken dan aan locaties als Nijverhei in Ruchpen, Dintelmond in Heijningen, De Koekoek in Zevenbergen, Oudlandsedijk in Standdaarbuiten, Tichelrijt in Dongen en Tijvoort in Goirle.

5 In een sterk vereenvoudigde rekensom gaan we uit van een aankoop van grond voor circa € 100 per m², sloop van eventuele opstallen á € 50 per m² (30-50% van perceel bebouwd), bouw- en ontwikkelkosten voor nieuwbouw van € 600-800 per m² (uitgaande van 50-60% bebouwd) en een stelpost voor onvoorziene kosten van € 75 per m² (bodemsanering, grondwerk, verharding, etc.). De kosten voor een herontwikkeling komen daarmee op circa € 700 per m². 6 Op basis van IBIS. Hierin worden bijvoorbeeld Vossenberg West II en Vossenbergen West I als losse bedrijventerreinen gezien.

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

12

OOK VESTIGINGSMOGELIJKHEDEN BUITEN BESTAANDE CONTOUREN BEDRIJVENTERREINEN Naast de beschikbare (geregistreerde) bedrijventerreinen zijn we enkele bestemmingsplanmogelijkheden tegen gekomen die niet tot de contour van een bedrijventerrein behoren (op dit moment). Het gaat dan vaak om solitaire locaties, of locaties aan de rand van een bedrijventerrein waar op dit moment of in het verleden een bedrijf zich heeft gevestigd of voornemens was dit te doen. Een deel van de bedrijven is conservatief bestemd of opgenomen in een plan Buitengebied of bedrijventerrein. Een aantal voorbeelden van dergelijke locaties zijn: • Locatie Stolwerk in Breda, gelegen naast het bedrijventerrein Hoogeind (en ook onderdeel van het bestemmingsplan hier). Gemeente Breda verwerkt dit in de IBIS enquête 2021. • Locatie Leeman Trucks in Drimmelen, gelegen ten noorden van het bedrijventerrein Brieltjenspolder. • Locatie tegenover Philip Morris in Bergen op Zoom, gelegen aan de oostzijde van de A4.

3.4 Quick wins grotendeels ingevuld, maar nog legio kansen voor nieuwe brownfieldontwikkelingen Herontwikkeling aan de orde van de dag in Midden- en West-Brabant Op veel locaties in Midden- en West-Brabant speelt een idee of initiatief voor herontwikkeling, of is herontwikkeling al in uitvoering. We concluderen dat de markt voor herontwikkelingslocaties voor een groot deel al actief wordt opgepakt door ontwikkelaars/beleggers. Met name de 1-op-1-herontwikkelingen zijn door de markt al opgepikt, denk aan de ontwikkeling van Groep Heylen op de voormalige SVZ-locatie in Etten-Leur of de beoogde herontwikkeling van het Philips-terrein in Roosendaal door Logistics Capital Partners. Het laaghangende fruit is kortom al geplukt. Voor een deel is de actieve herontwikkeling van marktpartijen te verklaren vanuit de krappe aanbodsituatie die al enkele jaren geldt in Midden- en WestBrabant. Hierdoor hebben marktpartijen de weg naar bestaande bedrijventerreinen gevonden. Omdat de data op bedrijventerreinen soms achterloopt bij de ontwikkeling op een locatie scoren een aantal van de recent herontwikkelde of aangekochte locaties goed in onze Brownfield Potentie Indicator (BPI). Metafoor van fruitboom om markt te typeren De metafoor van de fruitboom is een bruikbare manier om naar de markt voor herontwikkeling te kijken. We onderscheiden daarbij vier fasen. 1.

Liggend fruit, ofwel fruit dat al geplukt is. Het gaat hier om projecten die al in ontwikkeling zijn en/of waar al gebouwd wordt. De hiervoor genoemde voorbeelden zijn van dergelijke plekken. 2. Het laaghangend fruit zijn de zogenaamde quick-wins. Vaak worden deze locaties al door de markt zelf opgepikt. Komt een voormalige (industriële dan wel logistieke) locatie beschikbaar dan zal de logistieke vastgoedmarkt vooraan in de rij staan voor een herontwikkeling. We zien ook steeds vaker dat investeerders strategische posities innemen met het vooruitzicht om te gaan herontwikkelen. Op gewenste plekken is dit uiteraard geen probleem.

13

Kansen voor grootschalige logistiek op brownfields 20.174

3.

4.

Hoger in de boom wordt het fruit minder rijp en is dus nog tijd nodig om tot herontwikkeling te komen. Herontwikkeling is vaak op dit moment nog niet opportuun. Dit kan zijn doordat de locatie nog in gebruik is, de business case nog niet haalbaar is, het huidige bestemmingsplan nog niet voldoet of dat er overige (infrastructurele) belemmeringen zijn. Vastgoedpartijen sorteren hier al wel op voor door nu al locaties op te kopen en posities in te nemen, zodat zij op middellange tot lange termijn kunnen herontwikkelen. Het hoogst in de boom zijn projecten die nu nog niet op de shortlist staan. Het gaat om plekken die op termijn kansrijk worden. Bedrijven op dergelijke locaties functioneren op dit moment vaak goed en/of kunnen bedrijfseconomisch goed uit de voeten op de locatie. Echter, gelet op de leeftijd van vastgoed, beperkte ruimte of teruglopende economische toegevoegde waarde kan herontwikkeling interessant worden. Ook ontstaan kansen doordat bedrijven bedrijfsonderdelen afstoten of verplaatsen naar andere locaties. Het gaat vaak om verouderde delen/straten van bedrijventerreinen en vaak ook om plekken met versnipperd eigendom. Voor marktpartijen zijn dit niet op voorhand de meest interessante plekken. Echter, er ligt op langere termijn wel potentie om dit als overheid en markt gezamenlijk op te pakken.