Bijlage 2 Gebruikersonderzoek Synarchis

De kleine zaal (op te delen in twee vergaderzalen) van 90 m² voorziet in behoeften van verenigingen (vergaderingen, bijeenkomsten) en commerciële mogelijkheden (trainingen, cursussen, vergaderingen). De huidige ruimte (met de flexibele indeling via een scheidingwand) moet bij voorkeur terugkomen in het nieuwe complex.

23

5.6

Overige functies

per week een diner, informatieoverdracht, ondersteuning etc.. Belangrijkste randvoor-

Inventarisatie van de wensen

waarde is dat er afspraken met de exploitant gemaakt worden over prijsstelling voor deze

Bij de overige functies gaat het met name om de horecafunctie, kantoorruimten, de ver-

specifieke doelgroep(en).

keersruimten in het gebouw, de ontmoetingsfunctie en het beachveld. Sociaal-culturele gebruikers zoals Determinato geven eveneens aan behoefte te hebben Horeca

aan een inloopfunctie in het complex als wachtruimte voor bijvoorbeeld jongere leden (rond

Alle gebruikers van De Niervaert geven aan content te zijn met de twee verschillende ho-

muziek- en lesactiviteiten). Een inloopruimte / ontmoetingsfunctie kan eveneens (periodiek)

recavoorzieningen. De gebruikers van de sporthoreca (input via Optisport, Het Rooie Paerd

fungeren als informatiepunt voor de gemeente.

en DSO) willen voor een nieuwe accommodatie vooral een verbinding tussen de zwemzaal en de horeca (zichtlijnen in relatie tot bijvoorbeeld instructiezwemmen) en de sporthal en

De ontmoetingsfunctie kan eventueel gecombineerd worden met één van de horecaruimten

de horeca (zichtlijnen tijdens wedstrijden en trainingen). De sfeer in de sporthoreca kan

c.q. -functies.

conform de huidige sporthoreca blijven. De aanwezigheid van De Babbelaar wordt zeer gewaardeerd door de gebruikers van de zalen en afzonderlijke huurders van De Babbelaar.

Verder is een gesprek gevoerd met de Heemkundekring Moerdijk. Uit dat gesprek komt naar voren dat de vereniging op zoek is naar een permanente tentoonstellingsruimte in het

Voor een nieuwe accommodatie is het voor alle gebruikers zaak dat het mogelijk is om over

centrum van Klundert. Het meedenken wordt door de vereniging gewaardeerd, maar de

twee horecaruimten te beschikken, met een eigen sfeer en inrichting. Voor de exploitatie is

nieuwe accommodatie ter vervanging van de Niervaert wordt niet als een serieuze locatie

het van belang om beide horecapunten aan te kunnen sluiten op een centrale horeca. Op-

gezien door de Heemkundekring. Voor de Heemkundekring hoeft derhalve geen ruimte in

tioneel zouden de twee horecapunten aan elkaar kunnen grenzen (met een scheidings-

het programma van wensen opgenomen te worden.

wand), zodat in voorkomende situaties sprake kan zijn van gemeenschappelijk gebruik. Overige functies Tijdens de sessie eind november 2021 en vanuit verschillende interviews is geopperd om

De overige functies in het nieuwe complex die zijn genoemd, zijn als volgt:

ook rond het nieuwe complex in ieder geval een buitenterras te realiseren. In de huidige

Kantoorruimten voor de exploitant (inclusief personeelsruimte en een beperkt aantal

situatie is eveneens een buitenterras (naast de sporthoreca en aangrenzend aan het

flexibele werkplekken)

beach-veld) gesitueerd.

Een beachveld voor de beachsporten Voldoende verkeersruimte, ook voor bijvoorbeeld rolstoelers, waarbij door de verkeers-

Ontmoetingsfunctie

ruimten een goed onderscheid ontstaat tussen de verschillende functies in het complex

Oorspronkelijk had de Niervaert ook een sociaal-culturele functie en een rol als gemeen-

(sporthal, zwembad, zalencentrum).

schapshuis voor (een deel van) Klundert. Met welzijnsorganisatie Surplus, de stadstafel en

Goede bewegwijzering in het complex, met behulp van pictogrammen (ook voor laag-

de gemeente is gesproken over het verder versterken van die rol bij realisatie van een

geletterden en anderstaligen)

nieuwe accommodatie. Partijen geven aan dat er behoefte is aan een laagdrempelige ‘huiskamer’ in het nieuwe complex. Dit hoeft niet per se een grote ruimte te zijn, maar wel een

Tenslotte is door de werkgroep Promotie en Marketing van het ondernemersfonds Moerdijk

ruimte waar activiteiten gericht op ontmoeting en participatie kunnen worden georganiseerd

een verzoek gedaan om bij de ontwikkeling van de locatie voor de vervanging van de Nier-

(ouderen, kwetsbaren in de wijk rond De Niervaert), zoals koffie-ochtenden, een paar keer

vaert rekening te houden met de mogelijkheid om camperplaatsen te realiseren. Deze vorm

24

van verblijfsrecreatie is in opkomst en is mogelijk een impuls voor het (toeristisch) bezoek

De gemeente ziet voor zichzelf in principe geen rol weggelegd om een fitnesscentrum

aan Klundert en Moerdijk. Voor de camperplaatsen moet rekening gehouden worden met

te realiseren in de nieuwe accommodatie. Een ruimtestaat en programma van wensen

de volgende aspecten:

wordt daarom niet meegenomen in het totale programma van wensen voor de realisatie

Wateraansluiting en afvoermogelijkheid. Electra is een pré, maar niet per se noodzake-

van een nieuwe accommodatie. Een (eventuele) voorziening zal door een ondernemer

lijk.

voor eigen rekening en risico gerealiseerd moeten worden.

Mogelijkheid tot overnachting in de vergunning / omgevingsvisie (vanuit toeristisch –

Als ervoor gekozen wordt om direct naast de nieuwe accommodatie de realisatie van

recreatief perspectief).

een fitnesscentrum mogelijk te maken, dan zal hiervoor grond uitgegeven moeten wor-

Een extra ontsluiting op de locatie voor de campers.

den. In lijn met de uitspraak in het zogenaamde “Didam-arrest” zijn gemeenten gehouden om bij verkoop van onroerende zaken (ook gronduitgifte of eventuele erfpacht)

In hoofdstuk 8 gaan we in op de locatiemogelijkheden voor de nieuwe accommodatie en

andere geïnteresseerden mee te laten bieden in die onroerende zaak. Kort gezegd: als

de procedures rondom bestemmingsplanwijziging. Daar wordt verder ingegaan op deze

sprake is van mogelijke realisatie van een fitnesscentrum, dan zal de gemeente Moer-

suggestie.

dijk alle potentiële geïnteresseerden mee moeten laten dingen naar die positie. Dat kan via openbaarmaking, bijvoorbeeld via een aanbestedingsprocedure.

Duurzaamheid

Dat betekent dat naast de aanbestedingsprocedure voor de nieuwe accommodatie (de

Door de gemeente Moerdijk en de Stadstafel Klundert is geopperd dat de gehele accom-

nieuwe Niervaert) ook een procedure doorlopen zal moeten worden voor eventuele re-

modatie zo duurzaam mogelijk gerealiseerd moet worden. Daarnaast is voorgesteld om te

alisatie van een fitnesscentrum. In hoeverre beide processen parallel aan elkaar kunnen

bezien in hoeverre restwarmte van het nabij gelegen Havenbedrijf kan gebruiken.

lopen, is vooralsnog onduidelijk. Er is verder nog niet duidelijk wat de het noodzakelijke BVO is voor een fitnesscentrum en of er voldoende ruimte is naast de nieuwe accom-

Beoordeling van de wensen

modatie. Tenslotte is onzeker in hoeverre de bouwprocessen van beide voorzieningen

We zijn van mening dat alle gesuggereerde overige functies realistisch zijn en qua functio-

op elkaar kunnen worden afgestemd, ook in relatie tot doorlooptijd van de nieuwe ac-

naliteit waarde toevoegen aan het complex en in lijn liggen met de huidige faciliteiten van

commodatie.

De Niervaert. De ontmoetingsfunctie kan gecombineerd worden met één van de horecafuncties en vergt vooral ook nadere afspraken met de exploitant inzake het gebruik en de

We achten het derhalve op dit moment minder opportuun om een fitnesscentrum in de

tariefstelling. Bij het voorkeursscenario worden deze voorzieningen meegenomen in het

omgeving van de nieuwe accommodatie te realiseren. Optioneel kan uiteraard wel gekeken

programma van wensen.

worden in hoeverre de locatie hiervoor ruimte biedt en of procedures op elkaar zijn af te stemmen. We stellen voor om hiervoor een apart project aan te maken en deze procedures

5.7

Mogelijke nieuwe commerciële functies

Naast de overige voorzieningen heeft tijdens het onderzoek zich ook een lokale fitnessondernemer gemeld, die interesse heeft om in of direct naast de nieuwe accommodatie een fitnesscentrum te realiseren. Inhoudelijk ziet de ondernemer kansen om in combinatie met bijvoorbeeld het zwembad een inhoudelijk versterkend productaanbod te realiseren.

op voorhand niet in combinatie te doorlopen, omdat de procedure anders mogelijk complexer wordt dan nodig is voor de vervanging van de Niervaert. Daarnaast zal gekeken moeten worden naar eventuele andere mogelijke aanvullende functies op de locatie, de ruimtebehoefte die daarmee is gemoeid en de mogelijkheden om dergelijke functies in te passen. In hoofdstuk 8 wordt hier verder op ingegaan.

In het kader van deze interesse geven we de volgende aandachtspunten mee: 25

6.

Voorkeursscenario en opties

aantal flexibele recreatieve elementen voor kinderen en jeugd, zodat het zwembad tijdens schoolvakanties een meer recreatieve invulling kan krijgen.

6.1

Voorkeursscenario

Drie bergruimten (waaronder één voor vereniging Het Rooie Paerd, van in totaal 75 m². Kleedruimten, inclusief twee kleedruimten en toiletten (16 m²) voor mindervaliden

Op basis van de analyse van het gebruik van De Niervaert, de wensen van de gebruikers en de exploitant en een beoordeling van die wensen in relatie tot het huidige gebruik komen we tot een voorkeursscenario voor de nieuwe accommodatie ter vervanging van De Niervaert.

Sporthal Een sporthal van 48 x 28 meter, met toestellenberging en volledige sport- en onderwijskundige inventaris en belijning voor een combiveld (korfbal, hockey, tennis, zaalvoet-

In paragraaf 6.1.1 beschrijven we het voorkeursscenario in de vorm van een programma van wensen. Bij de verdere uitwerking (opstellen programma van eisen, definitief ontwerp; zie ook hoofdstuk 7) moet door een architect een definitief ontwerp gemaakt worden, waarbij ingegaan wordt op de definitieve situering van de verschillende ruimten in het complex. Het scenario wordt in paragraaf 6.1.2 uitgewerkt in een investeringskostenraming. De investeringskostenraming voor het voorkeursscenario is gerelateerd aan het beschikbare budget van de gemeente Moerdijk voor de vervanging van de Niervaert. Verder worden de uitgangspunten bij de vervanging geformuleerd. Vervolgens worden in paragraaf 6.2 opties voorgelegd voor eventuele aanpassingen aan het voorkeursscenario, op basis van de wensen van de gebruikers. Daarbij zijn de investeringskosten voor die opties doorgerekend.

bal), 9 badmintonvelden, 4 volleybalvelden en 3 basketbalvelden) en extra potten in de vloer voor korfbalpalen. Een scheidingswand (2/3 – 1/3) en vier kleedkamers plus kleedkamer voor docenten / scheidsrechters en EHBO ruimte. Een toeschouwersruimte op de verdieping (boven de kleedruimten) met 150 zitplaatsen, met bereikbaarheid en toegankelijkheid via een lift voor rolstoelers Een toegangsdeur voor verplaatsing van de korfbalpalen (veldseizoen – zaalseizoen). Een scorebord met schotklok Voorbereiding voor licht, geluid en audiovisuele apparatuur ten behoeve van (sociaalculturele) uitvoeringen en/of evenementen. Zalencentrum

6.1.1

Beschrijving van het scenario

In het voorkeursscenario beschikt de nieuwe accommodatie over dezelfde functionaliteiten als de huidige Niervaert. Per functie wordt een beschrijving gegeven van de specificaties en de omvang. De totale ruimtestaat is opgenomen onder bijlage 4.

Een grote zaal van ongeveer 300 m², met scheidingwand en barmeubel als uitgiftepunt voor uitvoeringen en feesten en partijen en bergingsruimte van 12 m². Een kleine zaal van ongeveer 90 m², op te delen in twee afzonderlijke ruimten, voor vergaderingen, trainingen en cursussen. Een muziekzaal van ongeveer 145 m² met de juiste akoestiek en geluidsdichtheid voor

Zwembad

de aanpalende zalen. Bij het opstellen van het definitieve ontwerp kan gekeken worden

Een wedstrijdbad van 25 x 15 meter met een beweegbare bodem van ongeveer 125

of het noodzakelijk is om nog enkele m² toe te voegen aan de muziekzaal.

m², overloopgoten. Een dergelijke omvang is het meest gangbaar als wedstrijdbad en

Een berging voor muziekinstrumenten van ongeveer 35 - 40 m² met brede toegangs-

biedt ook voor de lange(re) termijn mogelijkheden voor wedstrijdzwemmen en/of ver-

deur voor verplaatsing van de grotere instrumenten, inclusief toegangsdeur naar buiten

enigingsactiviteiten.

voor verplaatsing van instrumenten in geval van (avond)uitvoeringen.

Een recreatiebad plus peuterbad (vrije vorm) met een wateroppervlak van ongeveer

Een biljartruimte van ongeveer 65 m² met twee biljarts.

100 m², overloopgoten en recreatieve elementen als een stroomversnelling en een waterval. Daarnaast is bij de investering rekening gehouden met de aanschaf van een

27

Horeca en beachveld

Bruto vloeroppervlak

Een centraal gelegen keuken van ongeveer 30 m² met berging en koel/vriescellen (35

Het totale netto vloeroppervlak komt met de faciliteiten uit op ongeveer 4.900 m². De ver-

m²)

keersruimte is afgeleid van het netto vloeroppervlak. Bij de verkeersruimten gaan we uit

Centrale horeca in het complex (in totaal 300 m²), waarbij uitgegaan wordt van twee

van een goede toegankelijkheid voor rolstoelers. Het bruto vloeroppervlak komt daarmee

separate horecaruimten: een sporthoreca en een horecavoorziening met (grand) café

uit op een kleine 6.000 m² (exclusief het beachveld en het buitenterras; deze voorzieningen

uitstraling. In het ontwerp moet duidelijk worden of beide horecavoorzieningen naast

moeten in de fasering meegenomen worden), waarvan een deel op de verdieping gereali-

elkaar gesitueerd kunnen worden en bij grotere evenementen bij elkaar betrokken kun-

seerd kan worden.

nen worden. Beide horecapunten moeten een verbinding naar de keuken hebben. De sporthoreca moet centraal gesitueerd zijn tussen de sporthal en het zwembad in verband met zichtlijnen en is voorzien van een bar. De tweede horecavoorziening heeft bij voorkeur een korte verbinding naar het zalencentrum, is eveneens voorzien van een bar en kan overdag gebruikt worden als ontmoetingslocatie voor specifieke doelgroepen (onder meer welzijnsactiviteiten van Surplus). Een beachveld met dezelfde afmetingen (40x30 meter), waarvoor een gebruiksovereenkomst tussen de exploitant en Beach Soccer Klundert wordt opgesteld. Een buitenterras, grenzend aan het beachveld, van ongeveer 200 m².

6.1.2

Investeringskosten voorkeursscenario

Stichtingskosten en uitgangspunten Stichtingskosten Op basis van de uitgangspunten zoals hiervoor geformuleerd, berekenen wij de stichtingskosten op een bedrag van € 16.650.000, exclusief BTW. Een overzicht van de stichtingskosten is opgenomen onder bijlage 4. Uitgangspunten We hanteren daarbij de volgende uitgangspunten:

Kantoorruimten en overige voorzieningen

De kostenraming is als volgt verdeeld over de verschillende onderdelen:

Centrale hal plus kassafunctie - beheerdersruimte (ongeveer 170 m² in totaal), met bij

Sporthal € 4.300.000

voorkeur een verbinding naar één van de horecapunten.

Zwembad € 7.500.000

Toiletgroepen (inclusief 3 toiletten voor minder validen) van ongeveer 45 m²

Zalen € 1.800.000

Kantoorruimten en personeelsruimten voor de exploitant (inclusief pantry, kleedruimte,

Overig / algemeen / horeca € 3.000.000

douche en toilet) van ongeveer 115 m² Multifunctionele ruimte – kantoorruimte voor externen van ongeveer 100 m². Eventueel

De kostenraming is exclusief BTW (zie ook de toelichting hierop verderop). Grondkosten bestaan uit het aanleggen van tijdelijke voorzieningen (ontsluiting entree,

kan bij het ontwerp gekeken worden of ruimten gecombineerd kunnen worden, waar-

tijdelijke parkeerplekken) en grondonderzoeken. Sloopkosten van het huidige complex

door mogelijk nog verschuivingen in m² ontstaan (gebruik multifunctionele ruimte voor

zijn opgenomen in de raming.

de ontmoeting, aanpassing van de omvang ten behoeve van één van de ruimten in het

De stichtingskosten omvatten verder de bouwkosten, honoraria voor de ontwikkelaar,

zalencomplex).

kosten voor de infrastructuur (terreininrichtingen, aanleg parkeerplekken, fietsenstallin-

Het complex wordt voorzien van bewegwijzering, inclusief pictogrammen (voor laagge-

gen etc) en bijkomende kosten. We vragen aandacht voor de telefoonmast tussen het

letterden en anderstaligen).

parkeerterrein en de velden van vv Klundert. Het is afhankelijk van het definitieve ontwerp van de accommodatie of de telefoonmast verplaatst moet worden. Eventuele kosten hiervan zijn nog niet meegenomen.

28

De ramingen zijn prijspeil 2022. In de stichtingskostenraming is een bedrag voor prijs-

de toepassing van restwarmte voor de woonwijk in de omgeving van de Niervaert. Daar-

stijgingen meegenomen. We maken daarbij nadrukkelijk een voorbehoud voor de re-

bij geven we de volgende aandachtspunten mee:

cente ontwikkelingen. De prijzen voor grondstoffen (staal, hout, steen) stijgen al

Een onderzoek naar een dergelijke toepassing van restwarmte en de daadwerke-

geruime tijd. We voorzien dat die prijsstijgingen de komende periode aan zullen houden

lijke implementatie kent een langere doorlooptijd. Mocht uit vooronderzoek blijken

(ook gezien de recente ontwikkelingen in Oekraïne). Wat dat betekent voor de ontwik-

dat het gebruik van restwarmte voor de woonwijk realistisch is, dan kan daar bij de

keling van de stichtingskosten van het complex is nog ongewis. Dat heeft ook te maken

eisen aan de nieuwe accommodatie rekening mee gehouden worden (voorbereidin-

met proceduretijd en de bouwtijd (zie hoofdstuk 8).

gen voor installaties), zodat de accommodatie in een later stadium gekoppeld zou

Voor het gehele complex gaan we uit van een nieuwe inrichting (kantoren, zalen, sport-

kunnen worden op het warmtenetwerk.

halinventaris op basis van de vastgestelde basislijsten van de gemeente Moerdijk, bar-

Het is vooralsnog onduidelijk in hoeverre Havenbedrijf Moerdijk en afzonderlijke be-

meubelen, horeca-inrichting etc).

drijven mogelijkheden zien in het gebruik van restwarmte. Daarnaast is nog ondui-

Bij de realisatie van het gebouw gaan we in het kader van duurzaamheid uit van de

delijk in hoeverre pijpleidingen tussen het Havenbedrijf Moerdijk en de omgeving

(wettelijke) BENG maatregelen. Verder worden de volgende aanvullende eisen gesteld

van de Niervaert door grond van derden gelegd moeten worden.

(gelijk aan de eisen voor de nieuwe sporthal in Zevenbergen): BENG-1 maatregel: Het gebouw heeft een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) ≤ 0;

Verrekening van de BTW

BENG-2 maatregel: Het gebouw dient all-electric te worden gerealiseerd (geen gas

De wijze waarop geëxploiteerd wordt bepaalt of de BTW op de exploitatiekosten op de

aansluiting);

investering kan worden verrekend. Voorheen was bij de exploitatie van maatschappelijke

BENG-3 maatregel: Het dak en de constructie van het gebouw dienen voorzien te

voorzieningen vaak sprake van een mengpercentage (ook in relatie tot het gebruik voor

zijn van energieopwekking door middel van zonnepanelen. Indien voor een energie-

bewegingsonderwijs). Een deel van de BTW kon dan niet verrekend worden.

neutraal gebouw meer zonnepanelen geplaatst kunnen worden op het dak, dienen deze tot een maximale overcapaciteit van 20% te worden aangebracht, zodat na

Sinds 1 januari 2019 is dit veranderd. Om in aanmerking te komen voor verrekening van

veroudering het gebouw blijvend energieneutraal is.

BTW (zowel in de exploitatie als de investering) moet sprake zijn van een winst beogende

De gemeente Moerdijk heeft de ambitie om nieuwe voorzieningen qua duurzaamheid

marktpartij die de accommodatie exploiteert. Bij private exploitanten zoals Optisport en

conform de ENG maatregelen te realiseren. Met de aanvullende eisen waar in onze

Sportfondsen is daar sprake van. Er moet dan wel voldaan worden aan de voorwaarden

investeringsraming rekening mee is gehouden, wordt voor een deel al voorzien in die

van (onder meer) een minimaal kostprijsdekkende huur en formuleringen met betrekking

ambities. In paragraaf 6.2 schetsen we als optie nog de financiële consequenties wan-

tot de vergoeding aan de exploitant. De gemeente moet de accommodatie BTW-belast

neer de accommodatie conform de ENG maatregelen gerealiseerd wordt.

verhuren aan de exploitant. Dit is alleen mogelijk als de exploitant voor 90% belaste pres-

Verder is door een aantal respondenten de suggestie gedaan om te bezien of de nieuwe

taties verricht (gehele complex). Voor de verhuurder / eigenaar is het dan mogelijk om de

accommodatie verwarmd zou kunnen worden met restwarmte van Havenbedrijf Moer-

BTW op de investeringskosten en andere kosten (bijvoorbeeld onderhoud) te verrekenen.

dijk. Deze denkrichting is innovatief en biedt voor accommodaties als zwembaden zeker

Als voor minder dan 90% belaste prestaties worden verricht, is helemaal geen verrekening

kansen. In de praktijk blijkt een dergelijke koppeling vooral interessant te zijn als die

van de BTW (meer) mogelijk. Er zal met name naar het zalendeel gekeken moeten worden

grootschalig wordt toegepast (woonwijk of kern in de vorm van stadsverwarming) en

of voldaan kan worden aan deze voorwaarden. In de huidige situatie voert Optisport ook

niet voor slechts één accommodatie. We adviseren daarom een nader onderzoek naar

een BTW-belaste exploitatie, dus de verwachting is dat dit wel mogelijk is.

29

We adviseren wel om een fiscalist naar deze aspecten te laten kijken om definitief te bepa-

onderhoud. In de exploitatiebegroting van de Niervaert is al een bedrag van ongeveer

len of volledige BTW-belaste exploitatie mogelijk is. Mocht het zalengedeelte alsnog knel-

€ 100.000 opgenomen voor onderhoud (grotendeels gebruikersonderhoud op basis van

punten opleveren, dan kan eventueel overwogen worden om het zalendeel apart te

het meerjarenonderhoudsplan).

verhuren.

De geraamde energielasten voor het nieuwe complex, op basis van normbedragen en referentiegebouwen (vergelijkbare functies en BVO) zijn € 60.000 - € 100.000. De defi-

Voor andere beheervormen is nog geen eenduidige uitspraak te doen over de mogelijkhe-

nitieve kosten zijn afhankelijk van de te maken keuzes in het ontwerpproces.

den om BTW-belast te exploiteren. Sportbedrijven zijn in gesprek met de belastingdienst om ook als winstbeogende organisatie gekenschetst te worden. Hierover heeft de belas-

6.1.3

tingdienst nog geen algemeen geldende uitspraken gedaan. Daarnaast is het momenteel

De huidige exploitatie van de Niervaert is onderdeel van de totale exploitatieovereenkomst

voor sportbedrijven mogelijk om gebruik te maken van de SPUK-regeling. Deze regeling

tussen Optisport Moerdijk en de gemeente Moerdijk. Voor alle door Optisport geëxploi-

eindigt echter over een aantal jaar. Het is nog niet duidelijk of de SPUK-regeling geconti-

teerde accommodaties wordt één jaarrekening opgemaakt. In de praktijk blijkt het niet een-

nueerd wordt.

voudig om de kosten per accommodatie uit te splitsen.

Stichtingskosten in relatie tot gemeentelijke dekking

Op basis van de analyse van het gebruik van de accommodatie, de overall jaarrekeningen

In 2021 is een voorstel aangenomen door de gemeenteraad van Moerdijk voor de reserve-

en het voorstel voor een voorkeursscenario, hanteren we de volgende uitgangspunten voor

ring voor een nieuwe accommodatie (Raadsvoorstel voorkeursscenario toekomst complex

de exploitatie van de nieuwe accommodatie:

Uitgangspunten bij de exploitatie

de Niervaert). Bij de eerste ramingen voor nieuwbouw is uitgegaan van een stichtingskos-

De functies van de huidige accommodatie keren in de nieuwe accommodatie terug.

tenraming van € 16.250.000 (prijspeil 2020, inclusief prijsstijgingen). Onze stichtingskos-

Het gebruik zal voor de nieuwe accommodatie gelijk zijn aan het huidige gebruik. Dat

tenraming (prijspeil 2022) valt binnen de marges van deze raming (wanneer de

betekent dat, bij gelijkblijvende tarieven, de baten vergelijkbaar zullen zijn.

investeringskosten prijspeil 2020 geïndexeerd worden naar 2022).

In de kostenstructuur kunnen efficiency voordelen behaald worden. Die hebben met name betrekking op energielasten (gasloze accommodatie, duurzamer gebouw) en on-

De jaarlast van de stichtingskostenraming bedraagt € 1.152.000 - € 1.192.000 (prijspeil

derhoudskosten. Beide lasten zijn meegenomen in de berekening van de jaarlast en de

2022). De jaarlast bestaat uit de volgende onderdelen:

vergelijking met de reservering hiervoor in de gemeentelijke begroting.

Kapitaallasten van € 863.000. Daarbij gaan we uit van de volgende uitgangspunten:

De personele lasten zullen bij gelijkblijvend gebruik en vergelijkbare voorzieningen

Rekenrente van 1,5% (conform opgave van de gemeente Moerdijk)

eveneens vergelijkbaar blijven.

Afschrijvingstermijnen van 40 jaar voor bouwkundige kosten, 20 jaar voor installaties

We gaan vooralsnog uit van een vergelijkbare exploitatiebijdrage voor de exploitatie van

en 10 jaar voor inventaris. Bij de berekening van de kapitaallast worden alle stich-

de accommodatie. In de huidige exploitatiebegroting (en daarmee de exploitatiebij-

tingskosten meegenomen. Kosten als honoraria, projectmanagement, prijsstijgin-

drage) zijn dagelijks onderhoud en energie verdisconteerd. Voor de Niervaert gaat het

gen en onvoorzien worden over 40 jaar afgeschreven.

daarbij jaarlijks om respectievelijk ongeveer € 100.000 en € 150.000.

We gaan uit van een lineaire afschrijving, conform opgave van de gemeente Moerdijk. Onderhoudskosten van € 229.000. Bij de berekening van de onderhoudskosten gaan we uit van 1,5% van de bouwkosten voor groot onderhoud en 0,5% voor klein 30

6.2

Opties en investeringskosten

In de exploitatie moet vanwege een extra wateroppervlak rekening gehouden worden met

Bij de inventarisatie van de behoeften van gebruikers zijn wensen naar voren gekomen,

extra kosten op het gebied van energie (verwarming van meer water) en extra kosten op

waar we bij het voorkeursscenario geen rekening mee hebben gehouden. Bij de beoorde-

het gebied van water.

ling van de wensen hebben we gekeken naar het gebruik (en daarmee de toegevoegde waarde in relatie tot specifieke doelgroepen) en de investeringen en op basis van die afwe-

Realisatie van een whirlpool en Turks stoombad (investering van € 100.000).

ging deze specifieke wensen niet in het voorkeursscenario opgenomen.

Met het recreatiebad heeft het zwembadgedeelte al een recreatief deel voor bezoekers

In onderstaand overzicht worden deze wensen gepresenteerd, inclusief de bijbehorende

(met name gezinnen met kinderen, kinderen en jeugd). Gezien het totale aantal bezoekers

kostenraming per onderdeel. Per optie wordt aangegeven wat de eventuele voordelen (voor

aan het zwembad en het aantal zwembaden in de omgeving, hebben we deze voorzienin-

de exploitatie en/of specifieke gebruikersgroepen) zijn, zodat over het alsnog honoreren

gen niet meegenomen in het voorkeursscenario. Wanneer hier wel voor gekozen wordt,

van deze opties duidelijk is wat de financiële consequenties zijn.

kan het recreatieve karakter wel verder versterkt worden. We verwachten niet dat daardoor structureel meer bezoekers naar het zwembad zullen komen dan in de huidige situatie het

Zwembad

geval is. Daarnaast is in het beleidskader van de gemeente Moerdijk aangegeven dat de

Een extra bassin (investering van € 400.000)

prioriteit niet per se ligt bij recreatieve investeringen.

Wanneer geopteerd wordt voor een derde bassin (conform de huidige configuratie), dan is sprake van een extra investering van ongeveer € 400.000. In dat geval beschikt het nieuwe

Realisatie van een glijbaan (investering van € 300.000 - € 500.000)

zwembad over meer zwemwater dan nu.

Een glijbaan biedt extra recreatieve mogelijkheden en versterking van het recreatieve pro-

Optioneel kan ook gekozen worden voor kleinere bassins (kleiner wedstrijdbad en recrea-

fiel van het zwembad. Op de korte termijn is de verwachting dat het recreatief bezoek van

tiebad ten opzichte van het voorkeursscenario) plus een instructiebad. In dat geval is sprake

het zwembad wat aan zal trekken (met name door bezoek uit de andere kernen in Moerdijk).

van een extra investering ten opzichte van het voorkeursscenario van ongeveer € 50.000,

Op de langere termijn verwachten we niet dat hierdoor structureel meer recreatief bezoek

maar ook met een (kleiner) wedstrijdbad dat minder functioneel is.

naar het zwembad zal komen. Door de grote concurrentie op het gebied van vrije tijd blijken dergelijke plusvoorzieningen geen trekkers te zijn van structureel meer publiek.

We zijn van mening dat deze plusopties weinig tot niets toevoegen aan het voorkeursscenario. Voor de exploitatie zal deze investering aan de batenkant geen structurele extra in-

De hoogte van de investering voor een glijbaan is afhankelijk van het type glijbaan (lengte,

komsten opleveren.

uitvoering) en heeft betrekking op zowel de glijbaan als bouwkundige en installatietechnische aanpassingen. Naast de investering moet in de exploitatie rekening gehouden worden

Extra diepte in het wedstrijdbad ten behoeve van duikers (investering van € 425.000)

met hogere personeelskosten, vanwege extra toezicht bij een glijbaan. Op basis van de

Als meer diepte gecreëerd moet worden voor de duikvereniging binnen het Rooie Paerd,

huidige recreatieve openstellingstijden moet rekening gehouden worden met ongeveer een

dan kan via de beweegbare bodem (10x12,5 meter) een diepte van 4 meter gerealiseerd

formatieplaats (€ 40.000 – € 50.000) voor extra personeelskosten. Gezien de beperkte be-

worden. De extra investering is hoog in relatie tot de (kleine) doelgroep die profijt heeft van

zoekersaantallen voor het zwembad is de verwachting dat er geen structurele extra inkom-

de extra diepte.

sten gerealiseerd worden met een glijbaan. Daarnaast heeft de gemeente Moerdijk aangegeven geen prioriteit te willen leggen bij recreatieve investeringen, maar voor het zwembad vooral te focussen op instructiezwemmen, doelgroepen en verenigingen.

31

Sporthal

gezien geen bezwaren opleveren voor de muziekzaal (die dient geluiddicht en akoestisch

Extra brede sporthal (investering van € 400.000 – € 500.000)

goed te blijven). Een voordeel van de koppeling is dat er extra gebruiksmogelijkheden zijn

De sporthal kan optioneel breder worden gerealiseerd (32 meter in plaats van 28 meter).

voor uitvoeringen (waar nu de sporthal wordt gebruikt; met name in de periode oktober –

Voordelen zijn vooral de extra ruimte voor verenigingen tijdens trainingen (mogelijk iets

maart zijn de mogelijkheden in de sporthal voor uitvoeringen beperkt vanwege het inten-

minder uur zaalhuur per week) en mogelijkheden om tijdens wedstrijden al een warming up

sievere gebruik door sportverenigingen in die periode). De vraag is wel in hoeverre er veel

te doen. De extra investering is relatief hoog, in verband met de extra draagconstructie en

gebruik gemaakt zal worden van de combinatiemogelijkheid. Door de koppeling met de

de bouw van extra m².

muziekzaal kunnen ongeveer 100 zitplaatsen meer gecreëerd worden. Bij grotere uitvoeringen zal vermoedelijk alsnog uitgeweken worden naar de sporthal. Daarnaast is het de

Tweede scheidingswand en 6 kleedkamers (investering van € 320.000)

vraag in hoeverre een scheidingswand voldoende geluidsdicht is, zodat er geen geluids-

Om meer flexibiliteit te realiseren in de capaciteit van de sporthal, (extra) dubbelgebruik

overlast is voor de gebruikers van de aanpalende zaal. Gezien het relatief beperkte aantal

mogelijk te maken en de inroostering eenvoudiger te maken, kan overwogen worden om

uitvoeringen en de mogelijkheid die de sporthal nu al biedt voor deze uitvoeringen, ver-

een tweede scheidingswand aan te brengen in de sporthal. Daarmee ontstaan voor gebrui-

wachten we geen noemenswaardige consequenties voor de exploitatie. Als extra mogelijk-

kers meer mogelijkheden om gelijktijdig van de sporthal gebruik te maken en zo de kans

heid voor de gebruikers kan deze optie wel een meerwaarde zijn.

groter te maken dat ook op favoriete tijden (tussen 18.00 – 22.00 uur) gebruik gemaakt kan worden van één van de zaaldelen.

Overall

De investeringskosten hebben vooral betrekking op de (wettelijk noodzakelijke) extra kleed-

Realisatie complex met maatregelen ENG

ruimten die een tweede scheidingswand met zich meebrengt. Voor de exploitatie zijn in

De gemeente Moerdijk heeft de ambitie om nieuwe voorzieningen in het kader van duur-

eerste instantie geen positieve of negatieve consequenties voorzien. De waarde zit vooral

zaamheid te realiseren met maatregelen ENG. In het voorkeursscenario zijn BENG maat-

in de extra mogelijkheden voor de gebruikers.

regelen en aanvullende eisen gehanteerd.

Zalencentrum

De vraag is of het qua rendement realistisch is om een zwembad überhaupt conform ENG

Verzinkbaar podium (investering € 80.000 - € 120.000)

maatregelen te realiseren. Dat zal verder onderzocht moeten worden. Eventuele realisatie

Om niet te hoeven werken met een mobiel podium voor uitvoeringen of evenementen als

is afhankelijk van de mogelijkheden op de locatie voor extra energie opwekking en de con-

carnaval, kan overwogen worden om een in de grond verzinkbaar podium te gebruiken. We

figuratie van het gebouw (isolatiemogelijkheden, type installaties en andere energiebespa-

gaan daarbij uit van een podium van 6x4 meter met een hoogte van 50 cm. Voor de exploi-

rende maatregelen). De verwachting is dat de extra investering substantieel zal zijn. Een

tant en de gebruikers betekent een dergelijk podium extra flexibiliteit in het gebruik. Daar

gespecialiseerd bureau zal in de definitiefase (het opstellen van het programma van eisen

staat tegenover dat het aantal momenten dat het podium gebruikt zal worden (uitvoeringen,

en het voorbereiden van de aanbesteding) de mogelijkheden moeten onderzoeken via een

evenementen) beperkt zal zijn. Voor de exploitatie zijn er geen noemenswaardige positieve

variantenstudie. Daarbij kunnen dan ook de eventuele voordelen in de exploitatie, de CO2-

of negatieve consequenties (met uitzondering van de extra kapitaallast).

effecten en andere variabelen in beeld worden gebracht. De ontwikkelingen op dit gebied gaan momenteel dusdanig snel, dat het lastig is om op basis van kengetallen een eerste

Koppeling van de grote zaal en de muziekzaal (extra investering van € 100.000)

indicatie te geven.

Optioneel kan nagedacht worden over een flexibele koppeling tussen de muziekzaal en de grote zaal. Een dergelijke koppeling mag in ieder geval akoestisch en geluidstechnisch 32

Alternatieve scenario’s

6.3

het zwembad, kan het zwembad eventueel versmald worden (vergelijkbaar met de hui-

Naast de voorkeursvariant schetsen we een in deze paragraaf een tweetal alternatieven.

dige omvang). Daarmee wordt wel een wedstrijdbad met een afwijkende afmeting ge-

Een plusvariant, waarbij meer flexibiliteit en mogelijkheden geboden worden aan de gebrui-

realiseerd en is het (in de toekomst) niet mogelijk zwemwedstrijden te organiseren.

kers en een exploitant van de nieuwe voorziening. En een sobere variant, waarbij een aan-

De horecavoorziening wordt beperkt ten opzichte van de voorkeursvariant: 200 m² (in

tal functies in de nieuwe accommodatie minder omvangrijk zijn.

plaats van 300 m²). De multifunctionele ruimte van de voorkeursvariant (inclusief flexibele werkplekken)

Plusvariant

wordt beperkt tot 50 m² (in plaats van 100 m²).

Beschrijving variant Bij de plusvariant gaan we uit van de functionaliteiten van het voorkeursscenario, waarbij twee opties worden toegevoegd:

Investeringskosten De investeringskosten van de sobere variant bedragen € 14.901.000 (€ 1.749.000 lager

Een verzinkbaar podium in de grote zaal

dan het voorkeursscenario). De jaarlast komt ongeveer € 116.000 lager uit dan bij het voor-

Een tweede scheidingswand in de sporthal (en daarmee 6 kleedkamers in plaats van 4

keursscenario.

kleedkamers). Consequenties voor de exploitatie Met de toevoeging van deze opties zijn de gebruiksmogelijkheden voor zowel gebruikers

Voor de financiële exploitatie zullen de energielasten iets lager zijn dan bij de voorkeursva-

als voor de exploitant ruimer en flexibeler.

riant. Dat komt met name doordat minder wateroppervlak verwarmd hoeft te worden. Omdat sprake zal zijn van een gasloze accommodatie, zullen de lagere energielasten relatief

Investeringskosten

beperkt zijn. De gebruiksmogelijkheden van het zwembad zijn iets beperkter dan bij de

De investeringskosten van de plusvariant bedragen € 16.953.000. Ten opzichte van het

voorkeursvariant (geen mogelijkheden voor wedstrijden).

voorkeursscenario is sprake van een investering die ongeveer € 300.000 hoger is. De jaarlast komt ongeveer € 27.500 hoger uit dan bij het voorkeursscenario. Consequenties voor de exploitatie Voor de financiële exploitatie zijn er geen noemenswaardige positieve of negatieve consequenties (buiten de hogere kapitaallasten). De waarde zit vooral in de extra gebruikswaarde. Sobere variant Beschrijving variant Bij de sobere variant zijn een aantal functies beperkt ten opzichte van het voorkeursscenario: Een kleiner wedstrijdbad (25 meter x 10 meter; oftewel 4 banen). Gegeven het lagere animocijfer in Moerdijk en omdat er geen wedstrijdzwemvereniging gebruik maakt van 33

7.

Contractvormen en aanbesteding

Architect en adviseurs maken ontwerp en bestek; Aanbesteding en uitvoering o.b.v. bestek; Gemeente toetst of aan contract wordt voldaan (directievoering en toezicht).

Voor de ontwikkeling van een accommodatie bestaan op hoofdlijnen drie verschillende contractvormen: traditioneel (o.b.v. DNR 2011 en UAV 2012), bouwteam en geïntegreerd (o.b.v. UAV-GC). Figuur 1 geeft een overzicht van de mogelijke contractvormen.

7.2

Bouwteamcontract

Het bouwteam is een contractvorm waarbij er vroegtijdig in het proces een bouwpartner wordt gecontracteerd op basis van een aanbesteding. Bouwteampartner en opdrachtgever (gemeente) werken gezamenlijk de opdracht verder uit tot een ontwerp en bestek. De bouwpartner krijgt vervolgens de mogelijkheid om als eerste (en meestal enige) een prijsaanbieding te doen. Bouwteamcontracten kunnen gesloten worden op basis van zowel DNR+UAV als UAV-GC. Een bouwteam is een samenwerkingsmodel, waarbij de aannemer als adviseur deelneemt aan de ontwerpwerkzaamheden (bouwteamfase), daarbij zijn kennis inbrengt en na het ontwerpproces als eerste en vooralsnog als enige een aanbieding mag doen voor de uitvoering (dit leidt tot een aannemingsovereenkomst). Het doel van het bouwteam is om gezamenlijk tot een ontwerp te komen dat dan gerealiseerd kan worden. Figuur 1: Overzicht contractvormen

De aanbesteding van de bouwteampartner resulteert in een samenwerking tijdens het ont-

7.1

Traditioneel contract

werpproces en een opdracht voor de realisatie. Omdat er sprake is van twee fases, de

Bij een traditioneel contract contracteert de opdrachtgever (=gemeente) een architect en

bouwteamfase en daarna de realisatie met aparte contracten (bouwteamovereenkomst en

adviseurs om het ontwerp uit te werken en vervolgens een uitvoerende partij om het ge-

aannemingsovereenkomst), wordt een bouwteam ook wel een twee-fasen-contract ge-

bouw te realiseren. Ontwerp en bouw worden separaat aanbesteed. Controle op de uitvoe-

noemd.

ring wordt door de opdrachtgever gedaan in de vorm van directievoering en toezicht. De opdrachtgever heeft veel invloed op ontwerpkeuzes, technische uitwerking en uitvoering.

Kenmerken bouwteamcontract

Er is sprake van meerdere contractpartijen die door de opdrachtgever worden aangestuurd,

Gebaseerd op samenwerking tussen OG, architect en aannemer;

waarbij de opdrachtgever veel verantwoordelijkheid en invloed heeft. De opdrachtnemers

Gefaseerd proces, gescheiden verantwoordelijkheden;

worden gecontracteerd op basis van de DNR2011 en de UAV2012.

Ontwerprisico bij gemeente; Meerdere aanbestedingen: ontwerpteam (DNR) en uitvoerende partijen (DNR en UAV

Kenmerken traditioneel contract Gescheiden verantwoordelijkheden (opdrachtgeven, ontwerpen en uitvoeren);

of UAV-GC); Gemeente toetst of aan contract wordt voldaan (directievoering en toezicht).

Ontwerprisico bij gemeente; Meerdere aanbestedingen: architect en adviseurs (DNR) en uitvoerende partijen (UAV); 35

7.3

Geïntegreerd contract

Design & Build (DB)

De opdrachtgever contracteert een opdrachtnemer (ON) op basis van een inschrijving

Het ontwerp en de realisatie van het zwembad worden als geheel in de markt gezet. Na

(veelal voorlopig ontwerp) met als uitgangspunt de door OG opgestelde vraagspecificatie

oplevering wordt het zwembad in gebruik genomen en is de exploitant verantwoordelijk

waarin ruimtelijke, functionele en technische eisen zijn gespecificeerd. De ON is integraal

voor exploitatie en onderhoud.

verantwoordelijk voor het opstellen van ontwerp, technische uitwerking, bouw en controle hierop. De OG besteedt dit geheel in één keer aan en heeft vervolgens te maken met één

Design Build Maintain (DBM)

contractpartij. De ON toont door middel van toetsing en acceptatie aan dat voldaan wordt

Het ontwerp en de realisatie van het zwembad worden als geheel in de markt gezet. Het

aan de eisen. Controle door de OG wordt gedaan in de vorm van contractmanagement. De

verschil met de DB variant is dat de ON na ingebruikname verantwoordelijk blijft voor het

ON wordt gecontracteerd op basis van de UAV-GC 2005.

uitvoeren van onderhoud aan het gebouw. De exploitant wordt verantwoordelijk voor de exploitatie.

Kenmerken geïntegreerd contract Integrale verantwoordelijkheid ontwerpen en uitvoeren bij ON;

Design Build Maintain Operate (DBMO)

Ontwerp- en uitvoeringsrisico’s bij ON;

Het ontwerp en de realisatie van het zwembad worden als geheel in de markt gezet. Het

Eén aanbesteding op basis van functionele en technische specificaties, vraagspecifica-

verschil met de DB en DBM-variant en is dat de ON na ingebruikname verantwoordelijk

tie en annexen (UAV-GC);

blijft voor het uitvoeren van onderhoud aan het gebouw én ook de exploitatie. In veel

ON toont aan dat aan contract wordt voldaan;

gevallen is hierbij sprake van een consortium van een bouwer en een exploitant.

Toetsing, acceptatie en contractmanagement door OG.

7.4 7.3.1

Varianten op geïntegreerd contract

Marktanalyse

De sportmarkt (zwembad of sporthal) kenmerkt zich door een beperkt aantal marktpartijen

Er bestaande verschillende varianten op een geïntegreerd contract waarbij de opdrachtge-

(specialisten) in het ontwerpen en realiseren van met name zwembaden (en in mindere

ver de keuze maakt om de opdracht uit te breiden met onderdelen die samenhangen met

mate sporthallen). Bij deze marktpartijen is veel kennis aanwezig voor het realiseren van

ontwerp, realisatie, beheer en exploitatie van het zwembad.

zwembaden. Om zo veel mogelijk gebruik te maken van de in de markt beschikbare kennis wordt voor de ontwikkeling van het zwembad naar een ervaren marktpartij gezocht.

Engineer & Build (EB) Het voorlopig (VO) en/of definitief ontwerp wordt door architect en adviseurs uitgewerkt

7.4.1

(traditioneel). Op basis van het VO of DO wordt een ON gecontracteerd. De ON is verant-

Het realiseren van een zwembad vraagt om specialistische kennis van de markt; er is van

woordelijk voor de engineering (technische uitwerking) van het ontwerp en de realisatie

oudsher slechts een beperkt aantal marktpartijen dat zich gespecialiseerd heeft in deze

van het zwembad. Na oplevering wordt het zwembad in gebruik genomen en is de exploi-

branche. Bouwbedrijven die zich richten op de ontwikkeling en/of bouw van zwembaden

tant verantwoordelijk voor exploitatie en onderhoud.

zijn grofweg in te delen in twee typen bedrijven:

Markt van zwembadbouwers

Ontwikkelende bouwers: in Nederland zijn een aantal gespecialiseerde bedrijven actief die zich richten op de ontwikkeling en bouw van zwembaden. Deze partijen zijn gewend om op basis van geïntegreerde contracten (o.a. Design & Build) te werken en

36

beschikken in sommige gevallen zelf over alle benodigde expertise voor het ontwerpen,

contracten aanbesteed waarbij de OG bij iedere aanbesteding de keuze maakt voor een

ontwikkelen en bouwen van een zwembad.

partij. Hierdoor heeft de OG, afhankelijk van het aantal percelen, algemeen gesproken

Traditionele bouwers: er zijn een aantal traditionele aannemers die ervaring hebben

meer invloed op de verschillende contractpartijen dan bij een geïntegreerd contract.

met het bouwen van zwembaden. Dit doen zij in traditionele contracten en soms als contractpartij voor een ontwikkelaar bij geïntegreerde contracten.

In paragraaf 7.4.1 is de specifieke markt van zwembadbouwers omschreven. Een aantal van deze specialistische bedrijven werkt vooral als ontwikkelaar. Deze bedrijven zoeken

De afgelopen jaren (hoogconjunctuur) waren marktpartijen minder bereid om verantwoor-

doorgaans een lokale bouwer en onderaannemers om het project te realiseren, dit biedt

delijkheid en risico’s te nemen in projecten. Ook werd bij de aanbesteding vaker de bouw-

dus kansen voor het (lokale) MKB.

teamsystematiek gebruikt, waarbij er sprake is van minder marktwerking. Het aantal beschikbare aanbieders (de “markt”) is beperkt. Er zijn ongeveer 10 bedrijven in

7.4.3

Prijsontwikkeling

De economische situatie in Nederland is snel aan het veranderen. Sinds de laatste recessie

Nederland actief die ervaring hebben met het ontwikkelen en bouwen van zwembaden. Bij

was de markt sterk in ontwikkeling en was er volop werk voor de bouwsector. In 2019 kwam

een Design & Build contract ligt het aantal deelnemers in een aanbesteding daarom

hier door onder andere de stikstofcrisis langzaam verandering in. Na jarenlange stijging

meestal tussen de 5 en 10 gegadigden. Dit aantal wordt kleiner naarmate meer specialisa-

van de bouwkosten als gevolg van de marktwerking lieten de prognosecijfers eind 2019

ties worden gevraagd. Bij een DBM-contract wordt dit enigszins beperkt, aannemers lopen

zien dat vanaf 2020 de prijsontwikkeling stagneert. Deze ontwikkeling zette echter niet door

niet warm voor de langjarige verantwoordelijkheid voor het onderhoud. Zij zijn gewend om

en afgelopen paar jaar zijn de bouwprijzen hard gestegen als gevolg van schaarste doordat

een gebouw te realiseren en daarna de projectorganisatie in te zetten op een nieuw project,

veel landen door Covid-19 minder gebouwen en accommodaties hebben gerealiseerd en

in plaats van langjarig betrokken te blijven. Het aantal aanwezige professionele partijen

nu weer volop aan het realiseren zijn. Grondstoffen als staal en hout zijn daardoor moeilijk

voor de exploitatie van zwembaden is maximaal 2 tot 4 exploitanten (zie ook paragraaf

te verkrijgen. De trendcijfers van de BDB laten dit beeld goed zien (zie de figuur op de

7.4.5).

volgende pagina). De verwachting omtrent de prijsontwikkeling in de bouw is in de huidige mondiale situatie moeilijk in te schatten, zeker gezien de recente ontwikkelingen in Oekra-

7.4.2

Kansen voor lokale markt bij realisatie

ine.

Bij onderhandse aanbestedingen worden door de gemeente doorgaans 1 of meerdere lokale partijen uitgenodigd. Bij een Europese aanbesteding, zoals vereist voor het zwembad,

Marktpartijen gaven de afgelopen tijd wel aan weer ruimte voor nieuwe projecten te krijgen

is geen ruimte om lokale partijen te prefereren boven niet-lokale partijen. Lokale partijen

in de orderportefeuilles. Voor het in de markt zetten van een nieuw project (ongeacht de

zijn daarmee afhankelijk van hierin gespecialiseerde marktpartijen en kunnen zich niet on-

contractvorm) is dit een positieve ontwikkeling. Aan de andere kant zien we dat het aantal

derscheiden door lokale aanwezigheid. In de het zuidelijk deel van Nederland zijn wel di-

nieuwe zwembaden en sportcentra dat op dit moment in voorbereiding is, vergelijkbaar is

verse bedrijven gevestigd die ervaring hebben met zwembaden (o.a. bouwkundig

met voorgaande jaren.

aannemers en ontwikkelaars). In een geïntegreerd contract wordt bij aanbesteding een consortium gecontracteerd waarbij de OG geen invloed heeft op de samenstelling. De markt heeft vrijheid om eigen partners te kiezen. Bij een traditioneel contract worden de werkzaamheden in verschillende 37

7.4.5

Exploitatievormen

Commerciële exploitatiemaatschappijen Net als de markt voor bouwbedrijven van sportaccommodaties c.q. zwembaden is de markt van professionele exploitanten van sportaccommodaties beperkt. Na een fusie tussen twee landelijke ondernemers zijn er momenteel twee grotere exploitatiemaatschappijen landelijk actief: Optisport en Sportfondsen. Beide bedrijven exploiteren in tientallen gemeenten onder meer sporthallen en overige binnensportaccommodaties, zwembaden, ijsbanen en in sommige gevallen buitensportaccommodaties. Daarnaast is sinds kort een relatief nieuwe exploitant toegetreden, Yask, die ook landelijk exploiteert. Yask komt van oorsprong uit de wereld van het facilitair management. Selectie van een landelijke exploitant gebeurt normaliter via een aanbestedingsprocedure voor de exploitatie. Lokale ondernemers Naast de landelijke exploitanten kunnen sportaccommodaties in gemeenten geëxploiteerd Figuur 2: Prognose prijsontwikkeling (bron: BDB1)

worden door stichtingen of lokale ondernemers. Meer Moerdijk heeft aangegeven interesse te hebben in de exploitatie van het nieuwe sportcentrum in Klundert. Meer Moerdijk heeft reeds een opdracht als werkgever van combinatiefunctionarissen (sport, cultuur en jonge-

7.4.4

Risico prijsontwikkeling

Gelet op de prijsontwikkeling die het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden en de onzekerheid die dit geeft bij marktpartijen, adviseert Synarchis het risico van de prijsontwikkeling tussen het moment van opdrachtverstrekking en de start van de bouw bij de gemeente te leggen. Marktpartijen zijn minder genegen dit risico te dragen en indien zij hiertoe verplicht worden, zullen zij dit verdisconteren in de aangeboden prijs (hogere inschrijving) of niet deelnemen aan de aanbesteding.

renwerk) en voor de uitvoering van deze werkzaamheden en de coördinatie van Brede Scholen. Daarnaast is met Meer Moerdijk een overeenkomst afgesloten voor beheer en exploitatie van ’t Trefpunt / Huis van de Wijk Zevenbergen. Meer Moerdijk (formeel: Sport en Welzijn Moerdijk) is een werkmaatschappij onder de holding Sport en Welzijn Ridderkerk. Wanneer gekozen zou worden voor exploitatie door een lokale ondernemer, dan zal eveneens een aanbestedingsprocedure doorlopen moeten worden. Een één-op-één overeenkomst voor de exploitatie met een lokale ondernemer is binnen de aanbestedingsregels niet toegestaan.

De gemeente kan in de budgetstelling rekening houden met de verwachte prijsontwikkeling. In de aanbesteding en het contract wordt vastgelegd op basis van welke index de prijsontwikkeling wordt verrekend. Synarchis adviseert hierin de BDB-index Utiliteitsbouw Nieuwbouw te hanteren.

Sportbedrijf Tenslotte overwegen steeds meer gemeenten in Nederland om de hardware (accommodaties) en software (sportstimulering, verenigingsondersteuning, buurtsportcoaches) via een (intern of extern verzelfstandigd) gemeentelijk sportbedrijf te laten uitvoeren. In

1

BDB voorziet de Nederlandse bouwwereld en in het bijzonder de woningbouw-, de utiliteitsbouw- en de grond-, weg- en waterbouwsector van betrouwbare en actuele informatie op het gebied van bouw(kosten)data.

38

voorkomende gevallen worden alle sportaccommodaties (inclusief de verantwoordelijkhe-

Architect en aannemer worden als één contractpartij aanbesteed, hetgeen de doorlooptijd

den voor de instandhouding en het onderhoud van de buitensportaccommodaties) onder-

korter maakt. Bovendien kan de ontwerpfase op detailniveau parallel lopen met bijvoor-

gebracht in zo’n sportbedrijf. Met de vorming van een sportbedrijf is het mogelijk om

beeld de aanvraag van de omgevingsvergunning en de realisatie van de fundering, waar-

maximale gemeentelijke sturing te houden op de maatschappelijke doelstellingen in het

door ook het ontwerpproces netto korter is. Geïntegreerde contracten worden over het

licht van de exploitatie. Voor de vorming van een zelfstandig sportbedrijf is het overigens

algemeen alleen afgesloten bij projecten van enige omvang. Die omvang is er bij dit project.

wel noodzakelijk dat er enig volume is. Dat kan door meerdere accommodaties in de ge-

We stellen verder voor om, parallel aan de bestuurlijke besluitvorming, met de relevante

meente onder te brengen in een sportbedrijf, bijvoorbeeld de zwembaden, de sporthallen

beleidsadviseurs van de gemeente Moerdijk een sessie te beleggen om de verschillende

en overige binnensportaccommodaties, eventueel de buitensportlocaties. Of dit tegelijk en

contractvormen voor realisatie door te spreken en te bezien welke vorm het meest passend

op kortere termijn te realiseren is, is afhankelijk van eventueel lopende contracten met hui-

is, mede in relatie tot de randvoorwaarden van de gemeente Moerdijk. We adviseren daarbij

dige exploitanten of uitvoeringsorganisaties.

Inkoopbureau West-Brabant te betrekken bij de procedure en de keuze voor een aanbestedingsvorm.

7.5

Voorlopig advies aanbesteding

Exploitatie Vanuit het oogpunt van maximale marktwerking bij de realisatie van de nieuwe accommodatie en de andere ontwikkelingen in de gemeente Moerdijk (realisatie van een nieuwe sporthal, een aflopend contract voor de exploitatie van het buitenbad in Zevenbergen) adviseren we de aanbesteding van de bouw en de exploitatie uit elkaar te halen. We adviseren daarbij een kort onderzoek uit te voeren naar de passende beheervorm voor de sportaccommodaties in (in ieder geval) Klundert en Zevenbergen. Daarbij kunnen in ieder geval solitaire exploitatie van de afzonderlijke voorzieningen (al dan niet door een lokale exploitant), exploitatie door de gemeentelijk sportbedrijf en een gezamenlijke exploitatie van alle accommodaties door een private exploitant beoordeeld worden. Mogelijk dat met gezamenlijke exploitatie van de drie voorzieningen organisatorische en efficiencyvoordelen behaald kunnen worden. Bij de beoordeling van de exploitatievorm zal ook nadrukkelijk gekeken moeten worden naar de mogelijkheden om de btw op de investering terug te kunnen vorderen. Contractvorm realisatie We neigen ernaar om een geïntegreerd contract voor de realisatie van de nieuwe accommodatie te adviseren (Design & Build of Design, Build & Maintain). De markt van ervaren sportbouwers is goed bekend met de UAV-GC contractvorm (geïntegreerd contract).

39

8.

Procedures en vervolgstappen

8.1

Locatie en ruimtelijke inpassing

Uitgangspunt van de gemeente bij de realisatie van een nieuwe voorziening is dat dit in de directe omgeving van de huidige accommodatie plaatsvindt. Vanuit de inhoudelijke verbinding met de sportverenigingen in de omgeving (vv Klundert en DSO) is dit in ieder geval aan te raden (sportprofiel voor het gebied). Uit de gesprekken met stakeholders komt ook naar voren dat het nieuwe complex een belangrijke rol kan spelen in het kader van ontmoeting van oudere en kwetsbare inwoners in de directe omgeving van De Niervaert. Voor hen zijn andere locaties in het centrum van Klundert minder goed bereikbaar. Daarom is ook voor die doelgroepen de huidige omgeving van De Niervaert als locatie van belang. Op basis van het voorgestelde programma van wensen wordt het totale bruto vloeroppervlak geraamd op ongeveer 6.000 m². Hiervan kan een deel, bijvoorbeeld tribunes en techniekruimten, op een verdieping worden gerealiseerd. Doordoor wordt het benodigde oppervlak voor het gebouw ongeveer 5.300 m². Op basis van dit oppervlak en het (op

Aandachtpunten tijdens de bouw

hoofdlijnen) inmeten van de omgeving, constateren we dat het nieuwe complex gereali-

Aandachtspunt bij de realisatie van het nieuwe complex is wel het parkeren tijdens de bouw.

seerd kan worden op het huidige parkeerterrein, inclusief de groenstrook. De daar beschik-

Mogelijk kunnen tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd worden op de grond grenzend aan

bare ruimte, ruim 5.500 m², is voldoende voor het benodigde oppervlak voor het gebouw.

de huidige sporthal, door deze grond te huren of kopen. Belangrijk voordeel is dat de nieuw-

Daardoor is het mogelijk om eerst het nieuwe gebouw te realiseren en het huidige complex

bouw niet gefaseerd hoeft te worden, waardoor een optimaal ontwerp voor het nieuwe ge-

pas buiten gebruik te stellen op het moment dat de nieuwe accommodatie is opgeleverd.

bouw mogelijk is. Een tweede aandachtspunt (zie ook hoofdstuk 6) is de aanwezigheid van

Vervolgens kan een nieuwe permanente parkeerlocatie voor de nieuwe accommodatie ge-

een telefoonmast in het gebied (grens van de parkeerlocatie en de velden van vv Klundert).

realiseerd worden op de locatie van de huidige Niervaert. Deze locatie heeft eveneens een

Op basis van een definitief ontwerp moet worden bezien in hoeverre de telefoonmast ver-

omvang van ongeveer 5.500 m². In de volgende figuur is globaal ingetekend hoe het com-

plaatst moet worden.

plex en de nieuwe parkeergelegenheid ruimtelijk gesitueerd kunnen worden. Op basis van een definitief ontwerp is een definitieve situering te maken.

Bestemmingsplan en/of omgevingswet Er is momenteel nog sprake van een traditioneel bestemmingsplan voor het gebied rond De Niervaert. Dat betekent dat, wanneer wijzigingen in de bebouwing worden aangebracht, er een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld. De omgevingswet wordt echter binnen afzienbare tijd ingevoerd. Omdat de ingangsdatum al een aantal malen is verplaatst, is niet met zekerheid te zeggen wanneer dit exact zal gebeuren. Door het ministerie wordt nu uitgegaan van 1 januari 2023. De verwachting van de afdeling Ruimte is daarom dat na

41

politieke besluitvorming een wijziging van het omgevingsplan doorgevoerd moet worden

van de nieuwe Niervaert. De gebruiksuren (met name in de avond) van turnvereniging CSV

(omgevingswet).

Spido kunnen echter niet ondergebracht worden in de sporthal. Voor het gebruik van CSV Spido zal het bestaande gymnastieklokaal bij Het Palet in stand gehouden moeten worden.

De looptijd van een wijziging van een omgevingsplan is voor iedereen nog nieuw, omdat de omgevingswet pas per 1 januari 2023 in werking treedt. Vooralsnog wordt door de afde-

Fitness voorziening

ling Ruimte uitgegaan van een proces van 9 tot 12 maanden (vanaf de start van de onder-

Een fitness exploitant heeft interesse getoond om naast de nieuwe accommodatie een fit-

zoeken tot de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan). Daarna volgt nog de

ness te realiseren. Naast de eerder genoemde aanbestedingstechnische aandachtspunten

doorlooptijd voor het aanvragen van de omgevingsvergunning. De omgevingswet geeft

(het Didam-arrest en het aanbesteden van zo’n voorziening) en het uitgangspunt van de

daarbij wel de mogelijkheid om een gecoördineerde procedure te doorlopen (wijziging om-

gemeente (een soortgelijke voorziening wordt niet meegenomen in het programma van ei-

gevingsplan en omgevingsprocedure tegelijk), maar omdat de toepassing van de omge-

sen van de nieuwe accommodatie, maar kan eventueel in de directe omgeving worden

vingswet nieuw is, is het de vraag of dit op deze manier direct zo uitgevoerd moet worden.

gerealiseerd) zal ook gekeken moeten worden naar de inpasbaarheid van een dergelijke voorziening. Zeker als gekozen wordt voor nieuwbouw van basisscholen in het gebied, is

Mogelijke aanvullende functies op de locatie

het de vraag of voldoende ruimte resteert om ook een fitness te realiseren.

Tijdens dit onderzoek zijn in ieder geval drie mogelijke aanvullende functies voor het gebied rond De Niervaert aan de orde geweest. Het gaat hierbij om mogelijke nieuwbouw van

Camperplaatsen

basisscholen, de interesse van een fitnessondernemer voor een bouwlocatie en een cam-

In hoofdstuk 5 is bij de overige functies (paragraaf 5.5) als optie meegenomen om in de

perlocatie. Uit de inpassing op hoofdlijnen komt naar voren dat er voor de bouwlocatie van

omgeving van de nieuwe accommodatie camperplaatsen mogelijk te maken. We stellen

het nieuwe complex ongeveer 5.500 m² nodig is. Voor het parkeerterrein is hetzelfde op-

voor deze suggestie mee te nemen bij de omgevingsvisie en hiervoor bij de herontwikkeling

pervlak nodig. In het gebied resteert dan nog een gebied van eveneens 5.500 m². Momen-

van het nieuwe parkeerterrein te bezien of ruimte te realiseren is. Daarmee wordt eerst de

teel zijn er bomen en ander groen in dat gebied gesitueerd. De kwaliteit hiervan is in het

nieuwe accommodatie gerealiseerd. Bij herontwikkeling van de huidige Niervaert tot par-

kader van dit onderzoek niet onderzocht. Voor een eventuele inpassing van andere functies

keerterrein kunnen de camper parkeerplekken dan worden meegenomen, mits dit past bin-

zal ook rekening gehouden moeten worden met toegangswegen en andere infrastructuur.

nen de omgevingsvisie. De werkgroep Promotie en Marketing van het ondernemersfonds

Het resterende gebied voor eventuele andere functies is pas beschikbaar nadat de nieuwe

Moerdijk en de VVV Moerdijk zouden betrokken moeten worden bij dit onderdeel van de

Niervaert is gerealiseerd, de huidige Niervaert is gesloopt en het nieuwe parkeerterrein is

omgevingsvisie, onder meer in relatie tot het aantal camperplaatsen en de locatie van de