Bijlage 2 Gebruikersonderzoek Synarchis

aangelegd.

camperplaatsen.

Haalbaarheidsonderzoek renovatie / nieuwbouw scholen

8.2

De gemeente Moerdijk voert een haalbaarheidsonderzoek uit naar de renovatie of nieuw-

Het te doorlopen proces is afhankelijk van een definitieve keuze voor een aanbestedings-

bouw van vier basisscholen. Op basis van de ruimtebehoefte van die scholen moet beoor-

procedure (zie hoofdstuk 7). De keuze is bepalend voor de voorbereiding, welke stukken

deeld worden of deze in de omgeving van de Niervaert gerealiseerd kunnen worden. Drie

moeten worden opgesteld, de aanbesteding en de ontwerpfase. Op hoofdlijnen moet reke-

van de vier basisscholen maken voor het bewegingsonderwijs al gebruik van de huidige

ning gehouden worden met een periode van ongeveer 24 maanden voor de definitiefase,

sporthal van de Niervaert. Het bewegingsonderwijs van basisschool Het Palet kan eventu-

het opstellen van het Programma van Eisen, het opstellen van de aanbestedingsstukken,

Procedures en doorlooptijd

eel (bij nieuwbouw in de omgeving van de Niervaert) ondergebracht worden in de sporthal 42

de aanbestedingsprocedure en de ontwerpfase (het uitwerken van het ontwerp en de voor-

Het is raadzaam om een communicatieplan op te stellen, waarbij aandacht is voor de ver-

bereiding op de bouw).

schillende stakeholders, de verschillende fasen die het project doorloopt en de consequenties per fase voor de stakeholders. Vanuit de WMO-raad is daarbij het nadrukkelijke

De wijziging van het omgevingsplan (en mogelijk de omgevingsvergunning) kan parallel

verzoek gekomen om in de communicatie aandacht te hebben voor anderstaligen en laag-

lopen aan de voorbereiding, het opstellen van het PvE en de aanbestedingsprocedure. De

geletterden.

doorlooptijd van het omgevingsplan wordt geraamd op 9 tot 12 maanden. Bij de huidige wetgeving is de vergunningsprocedure is ongeveer 6 tot 12 maanden. In hoeverre de wij-

Uitvoering van het project

ziging van het omgevingsplan, de omgevingsvergunning en de aanbestedingsprocedure

Momenteel is het ambtelijk opdrachtgeverschap voor vervanging van De Niervaert belegd

parallel kunnen lopen, is nu nog niet duidelijk.

bij de afdeling Vastgoed binnen het team Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling. Nadat een politieke keuze is gemaakt over de vervanging van de Niervaert (keuze over het basis-

De uitvoering van het werk c.q. de bouwtijd neemt eveneens circa 24 maanden in beslag.

scenario c.q. het programma van wensen en de daarmee gemoeide investering) is sprake van een nieuwe fase voor het project. We adviseren de gemeente om het project in die fase

Op het moment dat vanuit de politiek een besluit genomen is over de vervanging van De

onder te brengen bij de afdeling Projecten van het team Ruimtelijke en Economische Ont-

Niervaert, moet derhalve rekening gehouden worden met een procedure- en bouwtijd van

wikkeling. Het is ook mogelijk dat de afdeling Vastgoed een projectleider inhuurt voor de

in ieder geval 3,5 tot 4 jaar, afhankelijk van het gelijktijdig doorlopen van de verschillende

begeleiding van de aanbesteding en de bouw van het sportcentrum. In de stichtingskosten

procedures.

is rekening gehouden met kosten voor projectbegeleiding (extern of intern). In hoeverre aanvullende ambtelijke kosten opgenomen moeten worden, kan bezien worden bij de kre-

8.3

Aandachtspunten

dietaanvraag voor de realisatie van de nieuwe accommodatie.

Communicatie Op het moment dat politiek is besloten over de vervanging, is het raadzaam een communicatietraject op te starten, in samenspraak met de huidige exploitant van De Niervaert (Optisport). De huidige gebruikers van het complex moeten worden geïnformeerd over de procedure, de verwachte doorlooptijd en de consequenties voor het huidige gebruik. Daarbij kan aangegeven worden dat het huidige complex open blijft tot het nieuwe complex gerealiseerd is. Tegelijk zal aandacht gevraagd moeten worden voor de mogelijke overlast van de bouw en de consequenties voor de bereikbaarheid van het huidige complex. Er kan overwogen worden om gebruikers op te roepen zoveel mogelijk met de fiets (of eventueel lopend) naar het huidige complex te komen. Daarnaast moeten de omwonenden in ieder geval geïnformeerd worden over de consequenties in de tijd en de doorlooptijd van het proces.

43

9.

Conclusies en aanbevelingen

Een buitenterras van 200 m² Overige ruimten

9.1

Conclusies

Kantoorruimten en personeelsruimten voor de exploitant Een multifunctionele ruimte annex kantoren voor externe werkplekken van ongeveer

Voorkeursscenario

100 m²

Op basis van de uitgangspunten van de gemeente Moerdijk, een analyse van het huidige

Een centrale receptie en beheerdersruimte

gebruik van de Niervaert, een inventarisatie van wensen en behoeften van gebruikers en

Toiletten

de exploitant van de Niervaert en een duiding van die wensen, is een voorkeursscenario

Verkeersruimte

opgesteld voor de vervanging van het complex. Op hoofdlijnen is het voorkeursscenario als volgt samen te vatten: Zwembad Wedstrijdbad van 25 x 12,5 meter met beweegbare bodem

In het gehele complex wordt rekeningen gehouden met toegankelijkheid voor alle doelgroepen, zowel op het gebied van fysieke toegankelijkheid van voorzieningen en het complex als geheel als op het gebied van bewegwijzering.

Recreatiebad van ongeveer 100 m² met stroomversnelling en waterval Kleedruimten, inclusief 2 minder valide kleedruimten en bergingen Sporthal Een vloeroppervlak van 48 x 28 meter, met bergingen, een volledige sportinventaris en een tribune Een scheidingswand (2/3 – 1/3) Vier kleedkamers, een EHBO ruimte en een docenten / scheidsrechters kleedruimte

Stichtingskosten en jaarlast De stichtingskosten van de voorkeursvariant bedragen € 16.650.000, exclusief BTW, op basis van prijspeil 2022. Een deel van de BTW zal niet verrekenbaar zijn. In het bedrag is rekening gehouden met een post prijsstijgingen. Tegelijkertijd moeten met de huidige mondiale ontwikkelingen (snelle prijsstijgingen voor bijvoorbeeld staal, hout en steen en ontwikkelingen in Oekraïne) en de proceduretijd de bouwkosten jaarlijks gemonitord worden.

Voorbereidingen voor licht en geluid voor (sociaal-culturele) uitvoeringen en evenementen Zalencentrum Een grote zaal van ongeveer 300 m² met scheidingswand en barmeubel en bergruimte

De jaarlast van de voorkeursvariant bedraagt € 1.152.000 - € 1.192.000 Daarbij is uitgegaan van de kapitaallasten (rekenrente 1,5%, afschrijvingen bouwkundig en overige kosten in 40 jaar, installaties in 20 jaar en inventaris in 10 jaar, lineaire afschrijving), onderhoudskosten en energielasten.

Een muziekzaal van ongeveer 145 m² met instrumentenberging (35 m²) Een kleine zaal van ongeveer 90 m², op de delen in twee losse delen Een biljartzaal van ongeveer 65 m². Horeca en beachveld

De nieuwe voorziening heeft een bruto vloeroppervlak van ongeveer 6.000 m², waarvan een deel op een verdieping kan worden gerealiseerd. De accommodatie kan qua afmetingen gerealiseerd worden op het parkeerterrein naast het huidige complex.

Een sporthoreca met barmeubel en horeca-inrichting Een tweede horecavoorziening met meer een (grand)café uitstraling en de mogelijkheid voor ontmoeting, inclusief barmeubel en horeca-inrichting Een centrale keuken met berging en koel/vriescellen Een beachveld van 40x30 voor beachsporten

Procedures Vanaf 1 januari 2023 treedt (hoogstwaarschijnlijk) de nieuwe omgevingswet in werking. Voor de realisatie van het nieuwe gebouw zal een (nieuwe) omgevingsvisie vastgesteld moeten worden. Daarnaast zal een keuze gemaakt moeten worden voor een 45

aanbestedingsprocedure (zie ook § 9.2). Er moet rekening gehouden worden met een door-

Verder zijn ook andere vormen van beheer en exploitatie mogelijk: via een lokale

looptijd (omgevingsvisie, aanbestedingsprocedure, bouwtijd) van in ieder geval 3,5 tot

ondernemer of via de instelling van een sportbedrijf.

4 jaar, afhankelijk van het gelijktijdig kunnen doorlopen van verschillende procedures.

In de meeste gevallen (commerciële exploitant voor één of meerdere voorzieningen, lokale ondernemer) is sprake van een aanbestedingsprocedure.

Plusopties en alternatieve varianten Op basis van de wensen en behoeften van de gebruikers zijn per voorziening in het nieuwe

Keuze voor wijze van aanbesteding realisatie

complex plusopties uitgewerkt. Deze plusopties zijn op basis van investeringen en (poten-

We adviseren om met betrokken beleidsadviseurs van de gemeente een sessie te be-

tieel) gebruik beoordeeld. Ook zijn een plusvariant en een sobere variant gepresenteerd.

leggen om de aanbestedingsvormen voor de bouw door te spreken en te bezien welke variant het meest passend is voor de nieuwe accommodatie.

9.2

Aanbevelingen

In het kader van de nieuwbouw van de accommodatie zijn er de volgende aanbevelingen:

Gezien de complexiteit en de omvang van het project vermoeden we dat een geïntegreerde contractvorm (Design&Build, Design, Build & Maintain) goed passend zou kunnen. Deze vorm is breed bekend bij de markt van sportbouwers.

Keuze voor wijze van exploitatie en beheer We adviseren de gemeente Moerdijk om de aanbesteding van de bouw en de exploitatie

Bij de keuze voor een aanbestedingsvorm adviseren we Inkoopbureau West-Brabant te betrekken voor de procedure.

uit elkaar te halen; er is immers een beperkt aantal consortia dat een combinatie van bouw en exploitatie kan aanbieden. Door bouw en exploitatie uit elkaar te halen, kan

Te overwegen plusopties

meer marktwerking gerealiseerd worden voor de bouw.

Op basis van het gebruik en de investeringslasten per plusoptie achten we de volgende

Voor de exploitatie van de nieuwe accommodatie adviseren we een kort onderzoek te

plusopties te overwegen:

doen naar de passende beheervorm. Daarbij kunnen uitgangspunten geformuleerd

Realisatie van een verzinkbaar podium in de grote zaal: voor de flexibiliteit van zowel

worden over de maatschappelijke doelstellingen en beoogde effecten van accommoda-

de exploitant als de gebruikers kan deze plusoptie overwogen worden. De gebruiksmo-

ties in relatie tot het sportbeleid en de gemeentelijke sturing, de balans tussen maat-

gelijkheden en de snelheid van toepassing kunnen van meerwaarde zijn voor zowel de

schappelijk en financieel rendement en continuïteit en professionaliteit van de

gebruikers als de exploitant.

exploitatie. Ook de fiscale consequenties (btw-belaste exploitatie en het al dan niet te-

Realisatie van een tweede scheidingswand in de sporthal (plus twee extra kleedka-

rug kunnen vorderen van de btw over de investering) moeten daar nadrukkelijk bij wor-

mers): een tweede scheidingswand biedt met name in de piekmaanden (oktober –

den betrokken.

maart) meer flexibiliteit in de gebruiksuren van de accommodatie.

Er kan een nieuwe overeenkomst worden aangegaan met een commerciële exploitant voor de exploitatie van de nieuwe Niervaert.

Communicatie

Daarnaast kunnen eventueel ook andere voorzieningen worden ondergebracht in

Direct na de politieke besluitvorming een communicatieplan opstellen om de informatie,

die overeenkomst, in het kader van organisatorische voordelen, meer efficiency en

wijze van informeren, de frequentie van de communicatie en de doelgroepen (gebrui-

eenduidigheid. In de huidige overeenkomst zijn al afspraken gemaakt over de twee

kers, omwonenden, exploitant en inwoners van de kern Klundert) en consequenties per

buitenzwembaden in Zevenbergen en Willemstad. Ook de nieuwe sporthal in Ze-

fase voor de verschillende doelgroepen in beeld te brengen.

venberg kan onderdeel worden van deze afspraken.

We adviseren daarbij om ook aandacht te hebben voor de wijze van informeren van laaggeletterden en anderstaligen. 46

Bijlage 1

Grootste gebruikers De Niervaert

1. Beachsoccerclub Klundert 2. C’est la vie vrouwenkoor 3. Determinato muziekvereniging 4. DSO Korfbal 5. Hockeyclub Zevenbergen 6. Judoklub Klundert 7. L.A.K. Carnaval 8. Reddingsbrigade Het Rooie Paerd 9. S.P.R.O.K. 10. Westhoeks mannenkoor

47

Bijlage 2

Lijst met respondenten

LAK Carnavalsvereniging Walter van Hattum

Beach soccer Klundert

Meer Moerdijk

Ferry Littooy

Anja Buitenhuis, buurtsportcoach

Gian Tetteroo

Rachelle Rikkers, buurtsportcoach

C’est la Vie (vrouwenkoor)

Jeroen Strootman, buurtsportcoach

Jeany Spierings A. Smit Determinato Adriënne Mutsaers Anjo van Tilborgh René van Tilborgh DSO Korfbal Steven ten Cate, voorzitter Femke Willeboordse, secretaris Gemeente Moerdijk Desirée Brummans, wethouder Ruimtelijke Ordening, Beheer Accommodaties en Vastgoed, Wonen en Duurzaamheid

Patrick Vermeulen, directeur Optisport Moerdijk Harjan Hubers, regiomanager Mark de Jong, locatiemanager Reddingsbrigade Het Rooie Paerd Petra Verreijen Willem Willeboordse SOVAK Jolanda Schreuders SPROK Henk van Steeg Stadstafel Klundert – Stichting Behoud van de Niervaert (combigesprek)

Natascha van den Bosch, beleidsadviseur REO

Melten Dekkers (Stadstafel en Stichting Behoud van de Niervaert)

Pieter Heesbeen, adviseur Milieu en Duurzaamheid

Hans Posthumus (Stadstafel)

Marc Jansens, adviseur onderwijshuisvesting Inge Koster, strategisch adviseur maatschappelijke accommodaties Wendy Roelen, gebiedscoördinator Klundert Eef Schoneveld, wethouder Zorg, Onderwijs en Welzijn

Nienke Noteboom (Stichting Behoud van de Niervaert) Surplus Renske Donders WMO raad Moerdijk

Wouter Schots, adviseur Vastgoed

Bob de Jong

Stefanie Verdoolaege, beleidsadviseur Sport

Wilma Tolenaars

Heemkundekring Moerdijk Kees Hendriks Hockeyclub Zevenbergen Ineke van de Voort Judoklub Klundert Henk Bogerd André Kuipers 48

Bijlage 3

Concurrentieanalyse zwembaden

49

Bijlage 4

Stichtingskostenraming

50

INVESTERINGSKOSTENRAMING

opdrachtgever: projectnaam: plaats: projectfase: versie: datum: opgesteld door:

Synarchis Niervaert nieuwbouw Gemeente Moerdijk Haalbaarheid Budgetbegroting 16-mei-22 E. van der Heijden

opdrachtgever: projectnaam: plaats: projectfase: versie: datum: opgesteld door:

Synarchis Niervaert nieuwbouw Gemeente Moerdijk Haalbaarheid Budgetbegroting 16-mei-22 E. van der Heijden

RUIMTESTAAT Ruimte omschrijving

benodigde aantal m2

Entrée/Centrale Hal tochtportaal centrale hal beheerdersruimte + loket vergaderruimte / multifunctionele ruimte toiletten entree / algemeen toilet minder validen werkkast Subtotaal Entrée/Centrale Hal

totaal m2 nvo

ruimten 10 150 20 50 15 5 10

1 1 1 2 2 3 3

10 150 20 100 30 15 30 355

Zwembad lengte 25,0 25,0 25,0 21,4 21,4

breedte 15,4 3,0 3,0 4,0 3,0

instructiebad perron lange zijde tribune perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

recreatie en peuterbassin perrons recreatie en peuterbassin

10,0

wedstrijdbad perron lange zijde perron lange zijde overkant perron korte zijde start perron korte zijde overkant toeschouwersruimte

Badmeesterspost /ehbo/wedstrijdleiding Bergingen baden

385 75 75 86 64 0,6

1 1 1 1 1 0

385 75 75 86 64 0

10,0 2,5 2,5 2,5 2,5

0 0 0 0 0

1 1 1 1 1

0 0 0 0 0

10,0

100 80

1 1

100 80

15 25

1 3

15 75 955

Kleedruimten kleedkamers groepsruimte doucheruimte groepsruimte toiletten groepsruimten wisselcabines gezinscabines mindervaliden kleedkamer / toilet make up ruimte afsluitbare garderobekasten Subtotaal Kleedruimten

20 16 3 1,7 4,0 8 25 0,12

2 2 3 38 4 2 1 100

40 32 9 64 16 16 25 12 214

Wedstrijdruimte lengte sporthal 48,0 toeschouwersruimte sporthal vast toeschouwersruimte sporthal los toestellenberging sporthal wedstrijdleiding EHBO ruimte Subtotaal Wedstrijdruimte

breedte 28,0

hoogte 7,0

1.344 0,6 0,3

1 150 0

1.344 90 0

50 15 10

2 1 1

100 15 10

Zaaldelen 2

1.559

Kleedruimten kleedkamers sporthallen wasruimten sporthallen Subtotaal Kleedruimten

25 15

Gedeelde algemene ruimtes kantoorruimten wasruimte personeelsruimte (incl. pantry) kleedruimte personeel, inclusief douche/toilet Subtotaal Gedeelde algemene ruimtes

20 6 30 20

Zalen centrum Grote zaal Muziekzaal Berging muziek Biljartzaal Vergaderruimte (groot) Bergingen zalencentrum Garderobe Subtotaal Zalen centrum

300 145 35 65 45 12 12

Horeca bar keuken berging Koel- vriescellen Subtotaal Horeca

300 30 25 10

Overige ruimten berging algemeen containerruimte Kopieerruimte en personeelsberging technische ruimten

Kuubs 9.408

4 4

100 60 160

2 1 1 2

40 6 30 40 116

1 1 1 1 2 4 1

Zaaldelen 2

300 145 35 65 90 48 12 695

1 1 1 1

300 30 25 10 365

20 15 10 300

1 1 1 1

20 15 10 300 345

Totaal netto vloeroppervlakte (NVO) Oppervlakte verkeersruimte Ontwerpverlies Oppervlakte constructie Bruto vloeroppervlakte (BVO)

4.764 572 95 381 5.812

12,0% van NVO 2,0% van NVO 8,0% van NVO

opdrachtgever: projectnaam: plaats: projectfase: versie: datum: opgesteld door:

Synarchis Niervaert nieuwbouw Gemeente Moerdijk Haalbaarheid Budgetbegroting 16-mei-22 E. van der Heijden

Stichtingskosten 400

excl. BTW

Kosten gemeente 100 Grondkosten 200 Projectbegeleiding 300 Renten 400 Bijkomende kosten 500 Interieur Totaal Kosten gemeente

415.000 400.000 0 110.000 238.000 1.163.000

Kosten marktpartij 1100 Bouwkosten 1200 Honoraria 1300 Infra 1400 Bijkomende kosten 1500 Prijsstijgingen 1600 Marktwerking Totaal Kosten marktpartij

11.473.848 831.041 1.032.588 245.367 742.000 0 14.324.845

ONVOORZIEN 2000 onvoorzien

7,50% van 100 t/m 1900

1.162.000 0

Totaal

Stichtingskosten

excl. BTW

BTW Totaal

16.649.845 3.496.467

Stichtingskosten (incl. niet verrekenbare BTW)

20.146.313

51