Bijlage A Gewijzigde vaststelling Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020 dd 15-12-2022.pdf

Soort

Aantal woningen

Grondprijs (€)

Gewicht

Rijwoningen (zijde Looksingel) Hoekwoning (zijde Looksingel)

5

109.962

1,0000

Gew. Basis ehd 5,00

1

111.351

1,0126

1,01

Hoekwoning (zijde Looksingel)

1

111.351

1,0126

1,01

Twee-onder-een kapwoning (midden Look) Tussenwoningen (achterzijde Look) Hoekwoningen (achterzijde Look) Appartementen Supermarkt Detailhandel/dienstverlening Totaal

2

164.079

1,4921

2,98

2

137.004

1,2459

2,49

2

128.054

1,1645

2,33

45.476 938 938

0,4136 0,8533 0,8533

3,72 13,65 1,28

9 1.600 m² BVO 150 m² BVO

33,49

De bedragen en de gewogen basiseenheden in tabel 8 zijn nominaal. In tabel 2b van de bijgevoegde exploitatieopzet (bijlage 10) zijn de gewogen basiseenheden contant gemaakt. Het totaal van gewogen basiseenheden (33,49) is contant op 1 januari 2023: 34,70 gewogen basis eenheden (zie ook tabel 9) .

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 30 van 42

4.7.2

Exploitatiebijdrage

Macro-aftopping kosten Ingevolge de Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan er aan opbrengsten binnenkomen (artikel 6.16 Wro). Als de totale kosten (netto contante waarde), minus eventuele bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde opbrengsten (netto contante waarde), dan kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de grondopbrengsten. Dit is de zogenaamde macro-aftopping. Uit tabel 9 blijkt dat in onderhavig exploitatieplangebied de geraamde kosten de geraamde opbrengsten, op contante waarde met € 290.364,= (€ 4.106.565,15,= minus € 3.816.201,39,=) overtreffen. Derhalve is er sprake van een macro-aftopping en zijn niet alle kosten te verhalen. Tot slot worden de te verhalen kosten gedeeld door het totaal van het aantal contant gewogen basiseenheden (artikel 6.18 lid 5 Wro), waardoor het bedrag per gewogen basiseenheid bekend wordt. Uitgaande van het programma in het exploitatieplangebied (tabel 8) bedraagt de bruto exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid € 109.961,77,= op contante waarde 1 januari 2023. Tabel 9. Bedrag per gewogen basiseenheid

Te verhalen kosten Minus subsidies en/of bijdragen Netto te verhalen kosten Totale opbrengsten(drempel) Mogelijke te verhalen kosten Aantal gewogen basiseenheden Te verhalen kosten per gewogen eenheid

Contante waarde 01-01-2023 (€) 4.106.565,15 -4.106.565,15 3.816.201,39 3.816.201,39 34,70 109.961,77

De uitgebreide berekening van de exploitatieopzet is opgenomen in bijlage 10. Bij de exploitatieopzet is tevens een toelichting (bijlage 10a) opgenomen waarin de berekening van de exploitatiebijdrage, conform artikel 6.18 Wro, inzichtelijk is gemaakt. 4.7.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning De exploitatiebijdrage is het bedrag per gewogen basiseenheid in de aanvraag omgevingsvergunning. De exploitatiebijdrage wordt in rekening gebracht bij de omgevingsvergunning. De inbrengwaarde van de gronden en kosten, die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, die de aanvrager van de omgevingsvergunning zelf maakt worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering gebracht. In tabel 10 is de exploitatiebijdrage van de particulier in het exploitatieplangebied weergegeven. In de berekening is uitgegaan van de realisatie van 11 woningen op het perceel 1694. Op basis van tabel 2b van de exploitatieopzet zijn dit 13,3868 contant gewogen basiseenheden. De brutoexploitatiebijdrage bedraagt dan € 1.472.034,50 (13,3868 maal €

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 31 van 42

109.961,77). Op deze exploitatiebijdrage kan de inbrengwaarde van de gronden, die uitgeefbaar zijn, in mindering worden gebracht. Dit betreft een oppervlakte van 1.692m² (zie kaart Ruimtegebruik-privaat eigendom). De inbrengwaarde voor deze grond is op basis van het taxatierapport € 523.196,51,=. Tabel 10 Exploitatiebijdrage particulier (perceelnummer 1694)

Bruto exploitatiebijdrage Minus inbrengwaarde gronden uitgeefbaar Minus eigen gemaakte kosten Totaal in mindering Netto exploitatiebijdrage

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Contante waarde (€) 1.472.034,50 523.196,51 948.837,99

Pagina 32 van 42

5 Herziening en afrekening 5.1

Jaarlijkse herziening

Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit tenminste eenmaal per jaar herzien door de gemeente, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen. Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen: a. Uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten. b. Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering. c. Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten. Ad a. Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast. Ad b. De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is. Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog kloppen.

Hierbij wordt gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) voor de inflatiecorrecties en de GWW-index voor de civiel technische ramingen. Ad c. Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten).

5.2

Eindafrekening

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 33 van 42

de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 34 van 42

6 Rechtsbescherming exploitatieplan Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpexploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen. De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren van gronden in het exploitatiegebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is . Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.1

Procedure ontwerpexploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020

Het ontwerpexploitatieplan heeft van 14 februari 2020 gedrurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn zienswijzen ingediend.

6.2

Zienswijzen

Voor de beantwoording van de ingebrachte zienswijzen en wijzigingen ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan naar aanleiding van de zienswijzen, wordt hier volstaan met een verwijzing naar de nota ‘Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpexploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020’, d.d. 18 mei 2020. Deze nota is opgenomen in bijlage 14.

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 35 van 42

DEEL 2 Regels exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 36 van 42

Artikel 1. Begripsbepalingen In deze regels wordt verstaan onder: Aanbestedingsprotocol: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund. Bestekken: De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW. Bestemmingsplan: Bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’, vervat in de verbeelding en regels. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwrijp maken: slopen, bodemsanering , aanleg van bouwwegen, aanleg van groen en water, de aanleg van riolering, aansluitingen nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden. Bouwwerken: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Delfland. Eigenaar: De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitant: Degene die gronden binnen het exploitatie(plan)gebied in exploitatie brengt, door daar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is daar werken en werkzaamheden te verrichten. Exploitatieplangrens of exploitatieplangebied: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen. Gunning: de aanvaarding van een aanbieding als bedoeld in artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 37 van 42

Inrichtingsplan: een plan dat een uitwerking bevat van de eisen terzake van omvang, kwaliteit en de uitvoering voor de inrichting van het exploitatieplangebied. Openbaar gebied: het gedeelte van het Exploitatieplangebied waarop infrastructurele werken, voorzieningen van openbaar nut, groen en watervoorzieningen worden aangelegd. Plan van aanpak: een document waarin staat beschreven op welke wijze de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. Verbeelding: Kaart met de bijbehorende verklaring waarop, als onderdeel van het bestemmingsplan, de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangeven. Voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Werk en werkzaamheden: Werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van Werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van het Openbaar gebied in het Exploitatieplangebied.

Artikel 2

Eisen aan werken en werkzaamheden

Exploitant die de Werken en werkzaamheden zal uitvoeren dient zich bij de uitvoering van werken en werkzaamheden, zoals bepaald in artikel 1, te houden aan de door de gemeente Midden-Delfland gestelde eisen zoals vastgelegd in: ▪

Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn, d.d. 13 mei 2020, opgenomen in bijlage 3.

▪

Beeldkwaliteitsnotitie Centrumplan Den Hoorn 2016, d.d. augustus 2016, opgenomen in bijlage 11.

▪

Civieltechnische Randvoorwaarden, Behorend bij en ten behoeve van het exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020, d.d. december 2019, opgenomen in bijlage 12.

Hierbij maken het Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn en de Beeldkwaliteitsnotitie Centrumplan Den Hoorn 2016 onderdeel uit van onderhavig exploitatieplan voor zover deze zien op de inrichting van het Openbaar gebied in het Exploitatieplangebied.

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 38 van 42

Artikel 3

Eisen voor uitvoering werken en werkzaamheden

3.1

Goedkeuring plan van aanpak

1

Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van Werken en werkzaamheden worden door Exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan het College voorgelegd: a. Een aanduiding van de voorgenomen werken en werkzaamheden. b. Een bodemonderzoek waaruit blijkt of de gronden al dan niet geschikt zijn voor de te realiseren functies. c. Een Plan van aanpak waarin het proces van Bouwrijp maken van het exploitatiegebied, aanleg nutsvoorzieningen inrichting van het Openbaar gebied tot en met de overdracht van het Openbaar gebied aan de gemeente Midden-Delfland is beschreven. Het College maakt binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a en b, bedoelde gegevens zijn beslissing schriftelijk bekent aan de Exploitant. Het College kan deze termijn eenmaal met vier weken verlengen. Zodra de Werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde werken en werkzaamheden betrekking heeft, zijn voltooid wordt door de Exploitant een Voltooiingsverslag ter goedkeuring aan het College voorgelegd. Het Voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van het College. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

Het College onthoudt zich van instemming met een verslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2 van deze regels. De leden 1 tot en met 6 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Midden-Delfland zelf als Exploitant optreedt.

3

4

5

6

7

3.2 Goedkeuring bestekken 1

Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken die zijn voorzien in het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ en onderhavig exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het exploitatiegebied, dient de Exploitant aan het College een Inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in artikel 2 van de regels en de Bestekken, zoals bedoeld in artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de Werken en

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 39 van 42

2

3

4

werkzaamheden en Bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen. Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het Inrichtingsplan en de Bestekken, maakt het College zijn beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd Inrichtingsplan c.q. Bestekken. Het College onthoudt goedkeuring indien het Inrichtingsplan en de Bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik zoals aangegeven op Verbeelding bij het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ en het bepaalde in artikel 2 van dit exploitatieplan. De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Midden-Delfland zelf als Exploitant optreedt.

Artikel 4

1

3

4

5

6

7

Regels met betrekking tot aanbesteding werken en werkzaamheden

Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten zijn de volgende regels van toepassing: a. De Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2004/18/EG van het Europese Parlement en de Raad van 31 maart 2004. b. Gewijzigde Aanbestedingswet van 1 juli 2016, houdende regels betreffende de procedures voor het gunnen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten. c. De Nota Inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente Midden-Delfland 2014, opgenomen in bijlage 13. Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden wordt door Exploitant een Aanbestedingsprotocol ter goedkeuring aan het College voorgelegd. Het College beslist binnen vier weken na ontvangst van het Aanbestedingsprotocol over de goedkeuring ervan. Het College kan deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwacht dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerste zin.

Na goedkeuring van het Aanbestedingsprotocol en uiterlijk zes weken voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een Aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot Gunning door Exploitant ter goedkeuring aan het College voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1; Het College beslist binnen vier weken na het indienen van het Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning, als bedoeld in lid 5. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde Werken en werkzaamheden, voordat het College het in lid 5 bedoelde Aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot Gunning hebben goedgekeurd.

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 40 van 42

Artikel 5

1

2

3

In verband met de oplevering en overdracht van het beheer van het Openbaar gebied aan de gemeente Midden-Delfland en van de overdracht van de nutsvoorzieningen vinden tussentijdse inspecties, en direct voorafgaande aan deze overdracht een eindinspectie, plaats waarbij de gemeente Midden-Delfland rekening houdt met de in artikel 2 gestelde eisen en het in artikel 3.2 bedoelde Inrichtingsplan en Bestekken. In verband met de eindinspecties dienen vooraf kwaliteitsverklaringen dan wel kwaliteitscertificaten van de toegepaste materialen en plannen met betrekking revisie en inspectie van de aangelegde riolering ter goedkeuring te worden voorgelegd het College. Na goedkeuring van de het Openbaar gebied en de nutsvoorzieningen, als bedoeld in lid 1 en 2 van dit artikel, wordt het werk als opgeleverd beschouwd.

Artikel 6 1 2 3

4

Regels met betrekking tot inspecties en oplevering openbaar gebied

Verbodsbepalingen

Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de eisen genoemd artikel 2 van deze regels. Het is verboden Werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de regels genoemd in artikel 3 en 4 van deze regels. Het College kan ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 2 van dit artikel indien de uitvoering van de Werken en werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de realisatie van het plan. Het College kan ontheffing verlenen van overige regels en verbodsbepalingen in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.

Artikel 7

Strafbepaling

Het handelen in strijd met de verbodsbepalingen van artikel 6 is een strafbaar feit als bedoeld in de Wet economische delicten.

Artikel 8

Slotbepaling

Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020’

Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’

Pagina 41 van 42

Bijlage 1.

Kaart 'Exploitatieplangrens’, werknummer 260.302.00, d.d. december 2019

Exploitatieplan Exploitatieplangrens = 7.972 m2

Exploitatieplangrens OVERLEG

Gemeente Midden-Delfland

TERINZAGELEGGING ONTWERP

Exploitatieplan

VASTSTELLING

Centrumplan Den Hoorn IDN

GEWIJZIGD

WERKNR.

260.302.00

SCHAAL

1:500

DATUM

december 2019

GETEKEND

N

FORMAAT PROJECTMAP

J:\260\302\00\3 Projectresultaat\verbeelding\Exploitatieplan\dwg

ak

KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape

DATUM PLOT USER

9-12-2019 GJacobson

A2

Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl

BESTAND RO-BP-26030200-EXPLOITATIE13.dwg

BLAD

Bijlage 2.

Kaart 'Kadastrale eigendommen’, werknummer 260.302.00, d.d. december 2019

Bijlage 3.

Kaart ‘Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn’, werknummer 260.302.01, d.d. 13 mei 2020

Plangrens Bebouwing Supermarkt met appartementen Groen Stoep Tuin Verkeer Water

P50 P51

P52 72 P73 0 P71 P

P74 P75

P76 P7

79 P80 7 P78 P

P81 P82

P83 P84

P1

Parkeerplaats Fietsenstalling

P69 P7

Bomen

P53 P54 P55

P56 P57

P68

P58

P67

P59

P66 P65

P60 P61

P64

P62

P24 P

25 P2 6

P11 P

12 P1 3 P14

Fietsenstalling

P27 P

28 P2 9

P30P

31 P3 2

P33 P

34 P3

5 P36

P37 P

38 P3

9 P40 P41 P

42 P4

P15 P

16 P1

7 P18

P19 P

20P21

3 P44

P45 P

46 P4

7 P48

P49

P22 P

23

0

9 P1

8 P

7 P 6 P 5 P

2 1 P

P63

P P4 P3

P

GEWIJZIGD

Gemeente Midden-Delfland

4 aug. 2016 16 aug. 2016

Inrichtingsplan

13 mei 2020

Centrumplan Den Hoorn WERKNR.

260.302.01

SCHAAL

1:500

DATUM

1 aug. 2016

GETEKEND

N

A.Keur

KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape

DATUM PLOT USER

13-5-2020 GJacobson

Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl

FORMAAT

A2

PROJECTMAP J:\260\302\00\3 Projectresultaat\verbeelding\Inrichtingsplan

BESTAND RO-VP-26030200-VB-CO04.dwg

BLAD

Bijlage 4.

Kaart 'Ruimtegebruik - Uitgeefbaar’, werknummer 260.302.00, d.d. december 2019

Exploitatieplan Exploitatieplangrens = 7.972 m2

Ruimtegebruik Centrum Groen Verkeer Water Wonen

C G V WA

WA 74 m2

W

= 1.969 m2 uitgeefbaar = 175 m2 niet uitgeefbaar = 3.807 m2 niet uitgeefbaar = 74 m2 niet uitgeefbaar = 1.947 m2 uitgeefbaar 7.972 m2*

* = Afrondingsverschil

W 597 m2 3.807 m2

W 1.350 m2

175 m2

V

1.969 m2

C

Ruimtegebruik - Uitgeefbaar OVERLEG

Gemeente Midden-Delfland

G TERINZAGELEGGING ONTWERP

Exploitatieplan

VASTSTELLING

Centrumplan Den Hoorn IDN

GEWIJZIGD

NL.IMRO.1842.BP15DH02-ON01

WERKNR.

260.302.00

SCHAAL

1:500

DATUM

december 2019

GETEKEND

N

FORMAAT PROJECTMAP

J:\260\302\00\3 Projectresultaat\verbeelding\Exploitatieplan\dwg

ak

KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape

DATUM PLOT USER

2-12-2019 Akeur

A2

Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl

BESTAND RO-BP-26030200-EXPLOITATIE12.dwg

BLAD

Bijlage 4a. Kaart 'Ruimtegebruik – Privaat eigendom’, werknummer 260.302.00, d.d. december 2019

Exploitatieplan Exploitatieplangrens = 7.972 m2

Ruimtegebruik Verkeer = 614 m2 Water = 74 m2 Wonen = 1.692 m2 2.380 m2

V WA W

WA

74 m2

W 597 m2

266 m2

348 m2

W V

V

1.095 m2

Ruimtegebruik - Privaat eigendom OVERLEG

Gemeente Midden-Delfland

TERINZAGELEGGING ONTWERP

Exploitatieplan

VASTSTELLING

Centrumplan Den Hoorn IDN

GEWIJZIGD

NL.IMRO.1842.BP15DH02-ON01

WERKNR.

260.302.00

SCHAAL

1:500

DATUM

december 2019

GETEKEND

N

FORMAAT PROJECTMAP

J:\260\302\00\3 Projectresultaat\verbeelding\Exploitatieplan\dwg

ak

KuiperCompagnons Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap BV City & Regional Planning, Urban Design, Architecture, Landscape

DATUM PLOT USER

2-12-2019 Akeur

A2

Postadres: Postbus 13042 3004 HA Rotterdam Bezoekadres: Van Nelleweg 3042 3044 BC Rotterdam Telefoon: 010 433 00 99 Fax: 010 404 56 69 E-mail: kuiper@kuiper.nl Internet: www.kuiper.nl

BESTAND RO-BP-26030200-EXPLOITATIE12.dwg

BLAD

Bijlage 4b. Kaart 'Ruimtegebruik – Gemeente / HHD’, werknummer 260.302.00, d.d. december 2019

Bijlage 5.

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde Centrumplan Den Hoorn, De Lorijn raadgevers o.g., d.d. 13 december 2022

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde Centrumplan Den Hoorn Gemeente Midden-Delfland

Datum: 13 december 2022

Colofon Taxatierapport:

Inbrengwaarde Centrumplan Den Hoorn 2020

Opdrachtgever:

Gemeente Midden-Delfland

Project:

Centrumplan Den Hoorn

Eigenaar:

Diversen

Waardepeildatum:

1 november 2022

Datum opname:

23 november 2022

Rapportdatum concept:

2 december 2022

Rapportdatum definitief:

13 december 2022

Taxateur:

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

Taxateur:

ing. H.W. Bijsterbosch MRICS RT

Rapportnummer:

TR22146

T 026 - 3037303 E raadgevers@delorijn.nl

Handelsregister 10041605 Komkleiland 27, 6666 ME Heteren

Pagina 2 van 52

Inhoud 1

2

3

4

5

Algemene informatie

5

1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateurs 1.3 Project en aanleiding 1.4 Doel van de taxatie 1.5 Peildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden 1.10 Gehanteerde werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid 1.14 Plausibiliteitsverklaring

5 5 5 6 7 7 7 7 8 8 8 9 9 9

Het te taxeren vastgoed

10

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

10 12 12 12 12 12 16 17

Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Publiekrechtelijke beperkingen Eigenaren Zakelijke rechten Persoonlijk rechten Bestemmingsplan Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan Milieu

Exploitatieberekening ‘Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2022’

18

3.1 3.2 3.3 3.4

18 19 20 20

Algemeen Opbrengsten Kosten Conclusie

Uitgangspunten en onderbouwingen

21

4.1 Wettelijk voorschrift 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling 4.3 Gehanteerde waarde 4.4 Afbakening advies 4.5 Afbakening complex 4.6 Taxatiemethoden 4.7 Gekozen waarderingsmethode 4.8 Overige uitgangspunten 4.9 Referenties 4.10 Gevoeligheidsanalyse 4.11 Backtest

21 23 25 26 28 30 31 32 33 48 49

Taxatie

50

5.1 De waarde van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied (art 6.2.3. sub a en b Bro) 50 5.2 De kosten van het vrij maken van rechten (art 6.2.3. sub c Bro) 50 5.3 De kosten van sloop (art 6.2.3. sub d Bro) 51

Pagina 3 van 52

5.4 Conclusie

51

Bijlagen 1. Rekenblad taxatie residuele grondwaarde 2. Kadastrale gegevens 3. Stichtingskosten ten behoeve van de residuele grondwaardeberekening 4. Advies mr. B.S. ten Kate

Pagina 4 van 52

1

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever Gemeente Midden-Delfland, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden Contactpersonen namens opdrachtgever: de heer A. Akkerman, e-mail adres: aakkerman@middendelfland.nl, tel: 015 – 3804111. 1.2 Taxateurs Dit taxatierapport is opgesteld door: •

Mevrouw mr. ing. J. de Vries RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen).

•

De heer ing. H.W. Bijsterbosch MRICS RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT495325763, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed), ingeschreven als lid van RICS en RICS Registered Valuer, beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters

Beiden als taxateur werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., Komkleiland 27, 6666 ME te Heteren. 1.3 Project en aanleiding De gemeente Midden-Delfland wenst tot ontwikkeling over te (laten) gaan van de locatie Centrumplan Den Hoorn. Het gaat daarbij om een ontwikkeling van een supermarktlocatie met bovenwoningen en grondgebonden woningen aan de Looksingel in Den Hoorn. Niet alle gronden zijn eigendom van de gemeente. In verband daarmee is door de gemeente een exploitatieplan vastgesteld op 23 juni 2020. Ten behoeve van het bepalen van de inbrengwaarde stelden taxateurs een inbrengwaarderapport op d.d. 29 januari 2020. Tegen de vaststelling van het exploitatieplan is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Op 11 augustus 2022 (202004485/1/R3) deed de Afdeling een tussenuitspraak naar aanleiding van dit beroep. In rechtsoverweging 30 ziet de Afdeling in het belang van een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding om de zogenaamde bestuurlijke lus toe te passen. De Afdeling overweegt daarbij: “De raad moet daartoe met in inachtneming van de hierna genoemde overwegingen, de daarin genoemde aspecten van de besluitvorming over het exploitatieplan nader motiveren en/of onderzoeken en het exploitatieplan op een of meer van deze punten gewijzigd vaststellen: a.

onder 11.4: de raad heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom de sloopkosten, met uitzondering van de sloopkosten van de meelfabriek, redelijkerwijs niet toerekenbaar zijn aan de inbrengwaarden;

Pagina 5 van 52

b. onder 14.6-14.7: de raad heeft niet onderkend dat de kosten van de buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen, die dienen ter compensatie van het vervallen van die parkeerplaatsen in het exploitatiegebied vanwege de voorziene ontwikkelingen in het exploitatiegebied, zijn aan te merken als verhaalbare kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Bro. De raad heeft de kosten voor de noodzakelijke buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen niet opgenomen in de exploitatieopzet en in zoverre het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid; c. onder 17.4: de raad heeft de plankosten niet zorgvuldig bepaald; d. onder 19.2: de raad heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de in de exploitatieopzet opgenomen grondprijzen tot stand zijn gekomen; e. onder 20.2: de raad heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom het nodig is de gewogen basiseenheden contant te maken; f. onder 23.1: het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport is gebrekkig, omdat daarin niet staat of de erfdienstbaarheden moeten worden opgeheven, wat de daaraan verbonden kosten zijn en of die kosten redelijkerwijs zijn toe te rekenen. Gelet daarop zijn de inbrengwaarden van de gronden in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid geraamd.”

De afdeling heeft dus een aantal opmerkingen gemaakt, waaronder een aantal ten aanzien van het inbrengwaarderapport. In het inbrengwaarderapport zijn volgens de Afdeling de sloopkosten niet opgenomen. Dat moet hersteld worden. Daarnaast is de Afdeling van mening dat onvoldoende is gemotiveerd dat de erfdienstbaarheden geen zelfstandige waarde hebben. Ook op dit punt is herstel nodig. Naast de hiervoor genoemde punten die direct betrekking hebben op het inbrengwaarderapport, is er volgens de Afdeling reden om ook het exploitatieplan op onderdelen nader te duiden of aan te passen. De Afdeling draagt de gemeente MiddenDelfland op om binnen 26 weken na de tussenuitspraak de gebreken in het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan “Centrumplan Den Hoorn 2020” te herstellen. Dit betekent dat de gemeenteraad een gewijzigd exploitatieplan moet vaststellen. Daarbij is het van belang dat de peildatum van zowel het exploitatieplan als de inbrengwaardetaxatie recent is. Deskundigen kiezen er derhalve voor om een nieuwe taxatie uit te voeren met een nieuwe peildatum, waarin de opmerkingen van de Afdeling worden verwerkt. Dit rapport ligt thans voor. 1.4 Doel van de taxatie Het vaststellen van de inbrengwaarde per perceel, een en ander zoals vastgelegd in artikel 6.13 lid c. sub 1 Wro, juncto artikel 6.2.3 Bro. Omdat er (nog) geen sprake is van onteigening,

Pagina 6 van 52

wordt de waarde vastgesteld (getaxeerd) met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de werkelijke waarde). Volgens artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Onderhavige taxatie van de inbrengwaarde in het exploitatiegebied gaat in op de ramingen zoals bedoeld onder a tot en met d. 1.5 Peildatum De taxatie is uitgevoerd per peildatum 1 november 2022. 1.6 Opname De heropname is uitgevoerd door mevrouw mr. ing. J. de Vries en heeft plaatsgevonden op 24 november 2022. Taxateur heeft het gebied waar het centrumplan moet worden ontwikkeld bezichtigd. De locatie waarop het exploitatieplan betrekking heeft, is bezichtigd vanaf de openbare weg en vanaf de zijde van de Lookwatering.

Ter plaatse trof taxateur een braakliggend terrein aan met een trafohuis. De locatie waarop het exploitatieplan betrekking heeft was deels afgezet met bouwhekken en gedeeltelijk in gebruik als tijdelijk parkeerterrein. 1.7 Gehanteerde valuta Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8 Ontvangen stukken De taxateurs hebben de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt. •

Bestemmingsplan Centrum Den Hoorn, vastgesteld op 14 november 2017

•

Conceptexploitatieplan d.d. 23 november 2022

•

Tekening met exploitatieplangrens d.d. december 2019

•

Tekening met exploitatieplangrens en kadastrale gegevens d.d. december 2019

Pagina 7 van 52

•

Tekening met eigendomsposities binnen exploitatieplangrens d.d. december 2019

•

Tekening ruimtegebruik - uitgeefbaar d.d. december 2019

•

Tekening ruimtegebruik – privaat eigendom d.d. december 2019

•

Tekening ruimtegebruik – eigendom Gemeente/HHD d.d. december 2019

•

Tekening met inrichtingsplan d.d. december 2019

•

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State d.d. 10 augustus 2022 (202004485/1/R3)

•

Exploitatieberekening exploitatieplan 221121.

1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden Opdrachtnemers (taxateurs) hebben op 16 september 2022 een offerte uitgebracht voor het uitbrengen van een nieuw inbrengwaarderapport. Op 10 oktober 2022 heeft de gemeente Midden-Delfland schriftelijk opdracht verstrekt. 1.10 Gehanteerde werkwijze Er heeft met vertegenwoordigers van de gemeente op 30 augustus 2022 overleg plaatsgevonden, waarin de uitspraak van 10 augustus 2022 is besproken. Nadien zijn gegevens uitgewisseld en hebben twee vervolgoverleggen plaatsgevonden, waarin de planning van de oplevering van het inbrengwaarderapport is besproken. In het tweede vervolgoverleg heeft de planeconoom die het exploitatieplan opstelt, de nieuwe exploitatieberekeningen toegelicht. Taxateurs hebben de in paragraaf 1.8 genoemde gegevens ontvangen en met opdrachtgever besproken. Taxateurs hebben eerdere rapportages aan opdrachtgever verstrekt, maar voor een ander exploitatiegebied. Taxateurs hebben nader onderzoek uitgevoerd naar de input die nodig is voor de residuele grondwaardeberekening en hebben advies over de bouwkosten gevraagd bij bouwkostendeskundige TriaCon B.V. Daarbij is een peildatum gehanteerd van 1 november 2022. Taxateurs hebben een conceptrapportage opgesteld, waarin tevens de opmerkingen van de Afdeling zijn verwerkt. Dit rapport is op 2 december 2022 aan de gemeente toegezonden.

Het rapport is op 13 december 2022 in definitieve vorm aan de gemeente verstrekt. 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij transacties met betrekking tot het object en

Pagina 8 van 52

geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben. Tevens zijn taxateurs niet betrokken (geweest) bij onderhandelingen om het object minnelijk te verwerven. Alhoewel taxateurs eerdere taxaties hebben verricht, zijn zij nog steeds onafhankelijk in het bepalen van de inbrengwaarde. Hieromtrent heeft de Afdeling in haar uitspraak van 10 augustus 2022 het volgende overwogen: “21.2. Het taxatierapport is opgesteld door mr. ing. J. de Vries RT en ing. H.W. Bijsterbosch MRICS RT. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, onder meer in de door de raad genoemde uitspraak van 14 augustus 2019, moet aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag liggen. In de enkele door Plus en anderen genoemde omstandigheden dat de taxateurs ook het in de eerdere procedure aan de orde zijnde taxatierapport hebben opgesteld en dat er, zoals op de zitting is toegelicht, overleg heeft plaatsgevonden om de taxateurs in staat te stellen een taxatierapport op te stellen, ziet de Afdeling geen aanknopingspunten te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de taxateurs. Naar het oordeel van de Afdeling mocht de raad daarom in beginsel van het door genoemde taxateurs opgestelde taxatierapport uitgaan.”

Ook bij het opstellen van deze rapportage heeft er geen beïnvloeding plaatsgevonden en hebben taxateurs de inbrengwaarde zonder druk van derden onafhankelijk kunnen vaststellen. 1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2020 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd. 1.14 Plausibiliteitsverklaring Dit inbrengwaarderapport is opgesteld door twee taxateurs. Derhalve is een plausibiliteitsverklaring achterwege gelaten.

Pagina 9 van 52

2

Het te taxeren vastgoed

2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Het plangebied voor het bestemmingsplan Centrumplan Den Hoorn ligt ten noordwesten van de winkelkern van Den Hoorn in de gemeente Midden-Delfland. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Looksingel in het zuiden, de Lookwatering in het westen, de woonbebouwing aan de Look in het noorden en de Dijkshoornseweg en de Hof van Delfstraat in het oosten en zuidoosten. Op de gronden in het plangebied is een (tijdelijk) parkeerterrein ingericht en is een gedeelte van de percelen afgezet met bouwhekken.

Luchtfoto plangebied

Pagina 10 van 52

Het plangebied binnen de grenzen van het exploitatieplan is gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan.

Het plangebied binnen de grenzen van het exploitatieplan ligt grotendeels braak. Er is één trafohuis aanwezig. Het te taxeren vastgoed is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel: nummer

Oppervlakte kadaster (m²)

H

1694

2380

2380

Schipluiden Schipluiden Schipluiden

H H H

1695 1522 1852

307 1357 7740

307 1357 159

Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden Schipluiden

H H H H I H H H H H H H

1696 1523 1664 1239 3900 1977 1978 1033 1034 1035 3520 1102

1150 228 83 535 2295 185 90 159 149 177 3512 2250 Totaal

1150 228 83 535 140 185 90 159 149 177 593 280 7972

Gemeente

sectie

Schipluiden

Bron: Kadaster (zie bijlage 2)

Oppervlakte in aandeel aard recht exploitatieplan m²

gerechtigde

eigendom 1/2 Plus Vastgoed B.V. eigendom 1/2 G.A.M. van Leeuwen Beheer BV eigendom Gemeente Midden-Delfland eigendom Gemeente Midden-Delfland eigendom Hoogheemraadschap van Delfland zakelijk recht art 5 lid 3 sub b Belemmeringenwet Gemeente Delft Privaatrecht eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom eigendom m²

Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland Gemeente Midden-Delfland

Peildatum: 1 december 2022

Pagina 11 van 52

2.2 Publiekrechtelijke beperkingen Op de kadastrale uittreksels zijn geen publiekrechtelijke beperkingen vermeld. 2.3 Eigenaren Het te taxeren vastgoed is blijkens de kadastrale registratie eigendom van: 1. Voor het perceel kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1694: Plus Vastgoed B.V. en G.A.M. van Leeuwen Beheer BV, ieder voor de helft. Plus Vastgoed B.V. is gevestigd aan de Archimedeslaan 21, 3584 BA te Utrecht. G.A.M. van Leeuwen Beheer B.V. is gevestigd aan de Noordhoornseweg 6, 2635 GB in Den Hoorn (ZH). 2. Voor de percelen kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummers 1695, 1696, 1664,1239, 1977,1978, 1033, 1034, 1522, 1102, 1523 en sectie I 3900: Gemeente Midden-Delfland, gevestigd aan de Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 HX te Schipluiden. 3. Voor het perceel kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1852: Het Hoogheemraadschap van Delfland, gevestigd Phoenixstraat 32, 2611 AL in Delft. 2.4 Zakelijke rechten Alleen op het perceel kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1852 is een zakelijk recht ingeschreven. Het gaat om een zakelijk recht van de gemeente Delft op grond van artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht. Op de overige percelen zijn geen zakelijke rechten ingeschreven. 2.5 Persoonlijk rechten Blijkens mededeling van opdrachtgever is geen sprake van persoonlijke rechten.

2.6 Bestemmingsplan Het te taxeren vastgoed is opgenomen in het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ van de gemeente Midden-Delfland. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 14 november 2017 en vervolgens onherroepelijk van kracht geworden. Mede door de recente uitspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan geschorst tot vaststelling van een nieuw exploitatieplan. Deskundigen gaan bij de waardering uit van een onherroepelijke bestemming die aansluit bij de voorschriften en planregels uit het vastgestelde bestemmingsplan van 14 november 2017. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren object de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer’, ‘Water’, ‘Groen’ en ‘Centrum-2’.

Pagina 12 van 52

Fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt als reden voor het bestemmingsplan het volgende aangegeven: “In Den Hoorn is enkele jaren geleden gestart met de bouw van nieuwe woonwijken, een ontwikkeling die zich de komende jaren ook zal voorzetten. Alhoewel het huidig winkelgebied van Den Hoorn levendig is en een relatief groot aanbod aan voorzieningen heeft, is de ontwikkeling van het centrum de laatste jaren wel sterk achtergebleven bij de (te voorziene) groei van het dorp. Om die reden heeft de gemeente Midden-Delfland de al langer bestaande wens om het centrumgebied uit te breiden en te versterken. Deze wens is ook verder uitgewerkt in de Structuurvisie Midden-Delfland 2025 en het Masterplan Centrum Den Hoorn.”

In de Structuurvisie Midden-Delfland 2025 wordt ten aanzien van de ontwikkeling het volgende vermeld (p. 23):

Pagina 13 van 52

In het Masterplan Centrum Den Hoorn wordt ten aanzien van de locatie het volgende opgemerkt (p. 17 e.v.)

Pagina 14 van 52

2.6.1

Bestemming ‘Wonen’

Binnen de bestemming ‘Wonen’ mogen maximaal 13 woningen worden gerealiseerd. Op de verbeelding zijn aanduidingen opgenomen voor twee-onder-één-kapwoningen en aaneengebouwde woningen. Ter plaatse van deze aanduidingen mogen slechts die typen woningen worden gebouwd. Binnen de bestemming mag gewoond worden en er mogen aanhuis-gebonden beroepen worden uitgeoefend. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor bij de woonbestemming horende voorzieningen, zoals erven, tuinen, in- en uitritten, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, voetpaden en nutsvoorzieningen. De goothoogte bedraagt 6 m en de nokhoogte bedraagt maximaal 10 m. Aan de zuidwestzijde van het plangebied mag de goothoogte 8 m en de nokhoogte 12 m bedragen. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen worden opgericht met een maximale oppervlakte van 50 m² per woning en een goothoogte van 3 m. 2.6.2

Bestemming ‘Verkeer’

Binnen de bestemming ‘Verkeer’ zijn de gronden bestemd voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. Bij de aanduiding ‘p’ zijn de gronden ook bestemd voor parkeren. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor (ondergrondse) afvalinzameling, reclame-uitingen, abri’s en water. 2.6.3

Bestemming ‘Centrum-2’

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel (maximaal 1.600 m² b.v.o.) en dienstverlening (maximaal 150 m² b.v.o.), uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat ten hoogste 1 supermarkt is toegestaan. Wonen is, uitsluitend op de verdiepingen toegestaan, met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met een maximum van 9 woningen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, laad- en losruimte, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en toegangswegen. 2.6.4

Bestemming ‘Groen’

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor beplantingen, plantsoenen, bermen en voet- en fietspaden en bij deze functies behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en water. 2.6.5

Bestemming ‘Water’

De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor verkeer te water, bruggen, natuurvriendelijke oevers en water ten behoeve van de waterhuishouding. Bebouwing is alleen mogelijk met bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een hoogte van 3 m.

Pagina 15 van 52

2.7 Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan De gemeente heeft een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan voorziet in de ontwikkeling van zeven rijwoningen aan de zuidzijde van het exploitatieplangebied. Met uitzicht op de Look zijn twee halfvrijstaande woningen gepland. Aan de noordzijde van het exploitatieplangebied is een rij van vier rijwoningen voorzien. Ter afronding van het centrumgebied wordt voorzien in een supermarktontwikkeling alsmede 9 bovenwoningen.

Stedenbouwkundig plan

Pagina 16 van 52

In het beeldkwaliteitsplan dat bij het bestemmingsplan is opgenomen wordt een beeldkwaliteit geschetst voor de supermarktlocatie en de daarachter gelegen woningen. Daarin wordt het volgende vermeld:

2.8 Milieu In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Tevens is onderzoek gedaan naar de saneringsopgave bij een gewijzigde bestemming. Taxateurs houden rekening met een saneringsopgave binnen het exploitatieplangebied van € 232.600,--.

Pagina 17 van 52

3

Exploitatieberekening ‘Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2022’

In dit hoofdstuk geven de taxateurs een analyse van de exploitatieopzet zoals opgenomen in het exploitatieplan. Doel van deze analyse is om inzicht te verkrijgen in de potentiële kosten en opbrengsten in verband met de voorgenomen ontwikkeling. De informatie in dit hoofdstuk wordt niet gezien als taxatie, maar gaat in op de uitgangspunten van de grondexploitatieberekening. Door de geprognosticeerde kosten (exclusief inbrengwaarde) in mindering te brengen op de geprognosticeerde opbrengsten kan rekenkundig een grondwaarde worden bepaald. Deze kan vergeleken worden met de getaxeerde inbrengwaarde. De taxateurs beoordelen de exploitatieberekening die onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan om deze vergelijking te kunnen maken. Deze beoordeling kan niet worden aangemerkt als een berekening van een residuele grondwaarde. 3.1 Algemeen Het exploitatieplangebied ziet op het gehele plangebied van het bestemmingsplan. Voor dit exploitatieplangebied gelden de volgende grenzen:

GEZAMENLIJK COMPLEX 1

COMPLEX 2

In de exploitatieopzet wordt een raming opgenomen voor de opbrengsten van de uit te geven woningbouwkavels. Naast de opbrengsten worden ook de investeringen geraamd.

Pagina 18 van 52

Het gaat daarbij om kosten als verwerving, bouw- en woonrijp maken, saneringskosten en groen- en wateraanleg. Door kort gezegd de kosten in mindering te brengen op de opbrengsten ontstaat het resultaat van de grondexploitatie. De grondexploitatieopzet gaat uit van de volgende belangrijke parameters: Looptijd van de grondexploitatie:

3 jaar

Rente over opbrengsten en kosten:

0%

Kostenstijging:

2,5%

Opbrengstenstijging:

2,8%

Prijspeil:

1 januari 2023

Uitgangspunt voor de exploitatieopzet is een bruto-exploitatiegebied van ± 7.972 m², waarvan uitgeefbaar bouwterrein ± 3.916 m², ofwel ± 49%. 3.2 Opbrengsten De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten van de te verkopen kavels. Er wordt geen rekening gehouden met eventuele subsidies. De gemeente hanteert in de exploitatieberekening een geraamde opbrengst voor de grond van circa € 3.682.200,--.

Beoogd grondgebruik

Pagina 19 van 52

3.3 Kosten De kosten of investeringen die nodig zijn om de gronden in ontwikkeling te kunnen brengen zijn opgenomen als investeringen in de grondexploitatieopzet. Er is rekening gehouden met verwervingskosten, sloopkosten, milieukosten, aanpassing beschoeiing Look, aanleg verharding, riolering, groen en water en openbare verlichting. De planontwikkelingskosten en de VAT-kosten zijn geraamd op basis van een gemeentelijke kostenraming. Hieronder vallen ook de kosten van de gemeentelijke begeleiding op het gebied van de planologie en het houden van toezicht op het realiseren van het toekomstig openbaar gebied. De totale kosten, exclusief de kosten van de verwerving van de grond, zijn geraamd op circa € 1.612.220,--. 3.4 Conclusie Zowel de kosten als de opbrengsten opgenomen in de exploitatieopzet komen taxateurs niet onjuist voor. Door de kosten van de opbrengsten af te trekken ontstaat een residuele waarde van de in te brengen grond. Residueel, met een resultaat van circa € 2.069.980,-- komt het plan uit op een gemiddelde verwervingsprijs van circa € 259,-- per m2 voor ongebouwde onroerende zaken. De gehanteerde parameters in de exploitatieberekening hebben voor een ontwikkeling als de onderhavige invloed op het exploitatiesaldo. Wijziging van de parameters kan zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor het exploitatiesaldo.

Pagina 20 van 52

4

Uitgangspunten en onderbouwingen

4.1

Wettelijk voorschrift

Basis voor het ramen van de inbrengwaarde is artikel 6.13 juncto 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.” In artikel 6.13 vijfde lid Wro is aangegeven op basis van welke waardegrondslag de inbrengwaarden vastgesteld moeten worden. Indien sprake is van minnelijke verwerving wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen. Indien sprake is van onteigening of minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit wordt uitgegaan van de onteigeningsschadeloosstelling (ook wel genoemd de onteigeningswaarde), dus de marktwaarde plus alle bijkomende schades. Er moet eveneens worden uitgegaan van de onteigeningswaarde indien een perceel op onteigeningsbasis is of wordt verworven, hoewel er nog geen onteigeningsbesluit is genomen. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft immers voor dat voorafgaand aan een onteigeningsbesluit eerst getracht moet worden gronden op minnelijke wijze te verwerven.

Deze bepaling zet niet de weg open voor een gemeente om alle percelen tegen onteigeningswaarde te verwerven en in te brengen. Dat zou een ongewenst prijsopdrijvend effect hebben, waarvan de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. Gemeenten dienen zich te realiseren dat inbreng tegen onteigeningswaarde zonder dat sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, alleen acceptabel is, wanneer de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. De artikelen 40 tot en met 40f Onteigeningswet bepalen de kaders van de waardebepaling en de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling. Deze artikelen luiden: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Artikel 40a Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt

Pagina 21 van 52

uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt; overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Artikel 40d 1.

Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van een complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van bestemmingen die voor het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.

Pagina 22 van 52

Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet1 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt lijdt uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde.

Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Midden-Delfland gevoerde grondverwervingsbeleid. In eerste instantie houden wij de marktwaarde aan. Dit sluit tevens aan bij de uitgangspunten genoemd in het exploitatieplan. Daarin is bepaald dat in algemene zin de gemeente het instrument van onteigening “kan" inzetten. Van een daadwerkelijk voornemen is daarmee nog geen sprake. Het uitgangspunt van het opnemen van de marktwaarde ten opzichte van de onteigeningsschadeloosstelling is meerdere keren in de jurisprudentie aan de orde geweest: ECLI:NL:RVS:2015:2560, 12-08-2015 17.3. Ingevolge artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro wordt de inbrengwaarde van gronden indien geen sprake is van onteigening vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een

1 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak

Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.

Pagina 23 van 52

onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 17.3.1. Uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Volgens paragraaf 3.2 van het exploitatieplan is het doel van de gemeente nog steeds om de gronden te verwerven. Dit zal via minnelijke verwerving plaatsvinden. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven, zal per geval overwogen worden om wel of geen gebruik te maken van het instrumentarium van de onteigeningswet. Voorts wordt in deze paragraaf gewezen op de mogelijkheid van zelfrealisatie. De raad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat ten tijde van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de te verwerven gronden worden onteigend, dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven. Hieruit volgt dat de raad de inbrengwaarde terecht heeft geraamd op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.

ECLI:NL:RVS:2013:2329, 11-12-2013 Bij de taxatie is uitgegaan van de verkeerswaarde omdat het uitgangspunt is dat de percelen in der minne zullen worden verworven. Dit is in overeenstemming met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro, waarin is bepaald dat indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld wordt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet.

ECLI:NL:RVS:2013:1213, 25-09-2013 2.4. Zoals de Afdeling in haar uitspraak van 9 februari 2011, in zaak nr. 200904489/1/R1, heeft overwogen, volgt uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat, tenzij reeds is onteigend, slechts indien aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zullen worden verworven, de inbrengwaarde van gronden niet alleen bestaat uit de verkeerswaarde (artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet) maar eveneens uit bijkomende schades (artikel 40 van de onteigeningswet). Niet gebleken is dat reeds een besluit tot onteigening is genomen. De enkele stelling van IEF dat zij niet wenst mee te werken aan minnelijke verwerving is onvoldoende om aan te nemen dat haar gronden onteigend zullen worden. Geen aanleiding bestaat derhalve voor het oordeel dat de raad met het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden van IEF op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet in strijd heeft gehandeld met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro.

ECLI:NL:RVS:2013:BZ3357, 06-03-2013 18.3.(..). Uit het exploitatieplan, het taxatierapport alsmede het verhandelde ter zitting volgt dat de inbrengwaarden van de gronden zijn geraamd op basis van zelfrealisatie. De raad heeft ter zitting medegedeeld dat als de percelen van [appellant sub 7] alsnog op onteigeningsbasis worden verworven, het exploitatieplan zal worden herzien waarbij de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet aan de orde komt. Nu ten tijde van het nemen van het bestreden besluit niet aannemelijk was dat de percelen zouden worden onteigend dan wel op onteigeningsbasis zouden