Bijlage A Gewijzigde vaststelling Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020 dd 15-12-2022.pdf

Pagina 24 van 52

worden verworven, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid de inbrengwaarde niet gebaseerd op een schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

In de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2022 is hierover het volgende overwogen: “22.1. Volgens paragraaf 4.2 van het taxatierapport is aangesloten bij de Wvg, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt lijdt volgens het taxatierapport uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. In dat geval wordt aangesloten bij de onteigeningswaarde ofwel volledige schadeloosstelling. In dit geval is de marktwaarde aangehouden, zo volgt uit het taxatierapport. 22.2. De Afdeling overweegt onder verwijzing naar de uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839, dat uit artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro volgt dat, tenzij al is onteigend, alleen als aannemelijk is dat onteigend zal worden of gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde van de betrokken gronden dan niet wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet, maar gelijk is aan schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. 22.3.

Op het moment van de vaststelling van het bestreden besluit was niet aannemelijk dat tot onteigening van de gronden van Plus en anderen zou moeten worden overgegaan. Plus en anderen hielden namelijk de mogelijkheid van zelfrealisatie open. Gelet daarop is in het taxatierapport terecht niet uitgegaan van schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. De inbrengwaarde van de grond moet dus geraamd worden op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Omdat ingevolge artikel 13, vierde lid, van de Wvg de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet ook van toepassing zijn verklaard en voor de marktwaarde is aangesloten bij de regeling in de Wvg, geeft dit betoog van Plus en anderen geen aanleiding voor het oordeel dat in het taxatierapport de inbrengwaarde niet met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet is vastgesteld. Het betoog slaagt niet.”

De gemeente heeft aangegeven dat er op het moment van het nieuwe besluit over het exploitatieplan nog geen beslissing over onteigening is ontvangen. In deze inbrengwaardetaxatie wordt derhalve uitgegaan van de waarde op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. 4.3 Gehanteerde waarde Taxateurs hanteren het waarde begrip ‘marktwaarde’. Dit waarde begrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.’

Pagina 25 van 52

4.4 Afbakening advies Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a en b genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen hebben taxateurs onderzoek gedaan naar in de openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn er geen ingeschreven zakelijke rechten gevonden die de ontwikkeling beïnvloeden. Taxateurs hebben onderzoek gedaan naar de (persoonlijke) rechten zoals verwoord onder c. Er zijn twee erfdienstbaarheden van weg opgenomen in de notariële aktes, die het perceel kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1694 ontsluiten naar de openbare weg.

De ene erfdienstbaarheid ligt vanaf het perceel richting de Dijkshoornseweg. De andere ligt vanaf het perceel richting de Looksingel. Deze erfdienstbaarheden hadden een functie toen het perceel sectie H, nummer 1694 nog in gebruik was als bedrijfslocatie. In die hoedanigheid waren de erfdienstbaarheden essentieel voor de ontsluiting van het perceel naar de openbare weg. In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 3 februari 20212 heeft de rechtbank ten aanzien van de erfdienstbaarheid het volgende overwogen: “4.43. De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar stelling dat [B.V. I c.s.] (desondanks) geen redelijk belang heeft bij behoud van de Erfdienstbaarheden, omdat perceel 1694 geen bedrijfsbestemming meer heeft en ook niet meer zal krijgen. Ook als wordt uitgegaan van een woonbestemming op perceel 1694 (waarvoor vervoer met vrachtwagens niet nodig is), blijft gelden dat de Erfdienstbaarheden perceel 1694 een gunstigere ontsluiting naar de [de Openbare Weg 1] bieden in vergelijking tot de in het Bestemmingsplan voorziene ontsluitingsweg, die immers wordt belemmerd door haaks parkerende auto’s van

2 ECLI:NL:RBDHA:2021:780

Pagina 26 van 52

supermarktbezoekers. Ook bij een woonbestemming is dat minder aantrekkelijk dan Erfdienstbaarheid B, die een ongehinderde rechtstreekse ontsluiting naar de [de Openbare Weg 1] biedt. Daarnaast vervalt bij opheffing van Erfdienstbaarheid A een tweede, met auto’s te gebruiken, rechtstreekse ontsluitingsmogelijkheid naar de [de Openbare Weg 2] . Weliswaar heeft [B.V. I c.s.] ter zitting verklaard dat zelfrealisatie van de grondgebonden woningen op grond van het huidige Exploitatieplan en Bestemmingsplan voor haar financieel niet haalbaar is, maar dat maakt niet dat moet worden geoordeeld dat het voortbestaan van de Erfdienstbaarheden zonder betekenis is. Dit neemt immers niet weg dat [B.V. I c.s.] als eigenaar van perceel 1694 met het oog op toekomstige ontwikkelmogelijkheden van haar perceel een redelijk belang heeft om te kunnen blijven beschikken over de gunstigere ontsluitingsmogelijkheden die de Erfdienstbaarheden haar perceel bieden.” De rechtbank concludeert dat er geen grond is om de erfdienstbaarheden op grond van artikel 5:79 BW op te heffen. De gemeente heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld, waarop ten tijde van het opmaken van dit rapport nog geen uitspraak is gedaan. Ondanks de uitspraak van de rechtbank is het nog steeds de vraag of er een zelfstandige waarde kan worden toegerekend aan de erfdienstbaarheden, waarbij het perceel H, 1694 het heersend erf is.

Taxateurs zijn van mening dat dit niet zo is, maar dat de waarde van de erfdienstbaarheden is verdiconsteerd in de waarde van het perceel. De erfdienstbaarheden zijn alleen van belang voor het betreffende perceel en kunnen niet zelfstandig bestaan. In onderhavige taxatie wordt als uitgangspunt de nieuwe bestemming gehanteerd. De erfdienstbaarheden hebben binnen deze nieuwe bestemming geen functie meer ter ontsluiting van het kadastrale perceel. Binnen deze nieuwe invulling is namelijk rekening gehouden met een nieuwe ontsluiting ter plaatse van de ontsluiting richting de Dijkshoornseweg, welke als openbaar gebied wordt opgenomen. Ook in de situatie die de rechtbank hiervoor schetst, hebben de gunstigere ontsluitingsmogelijkheden van de erfdienstbaarheden ten opzichte van de openbare weg niet tot gevolg dat de erfdienstbaarheden zelf een waarde hebben, maar maakt deze waarde onderdeel uit van de waarde van het heersende erf. Als er reeds een waarde aan moet worden toegekend, dan is deze waarde opgenomen in de marktwaarde van het perceel H 1694. Nu in deze inbrengwaardetaxatie geen sprake is van een volledige schadeloosstelling komen taxateurs niet toe aan eventuele overwegingen over bijkomende schaden, die in een onteigeningsprocedure wel zouden worden meegenomen.

Daarnaast is het gebruikelijk dat bij een eventuele verkoop in het vrije verkeer (zie definitie werkelijke waarde op grond van artikel 40b onteigeningswet) niet alleen het perceel maar ook

Pagina 27 van 52

alle lusten en lasten worden meeverkocht. Eventuele kosten van het vrijmaken van de erfdienstbaarheden zijn dan verdisconteerd in de aankoopkosten van het heersende erf. Op grond van artikel 6.2.3 Bro dienen de kosten van het vrijmaken van rechten in de inbrengwaarde te worden mee gewaardeerd. Deze kosten ramen de taxateurs op € 25.000,--.

Indicatieve weergave locatie erfdienstbaarheden

Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, hebben taxateurs informatie opgevraagd bij de gemeente Midden-Delfland. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van bekende persoonlijke rechten. De gemeente heeft kosten gemaakt voor de sloop van bebouwing in het plangebied. Deze kosten betreffen kosten voor sloop en het vrijmaken van obstakels etc.. Deze kosten worden door taxateurs beoordeeld en niet als onredelijk beoordeeld. Taxateurs nemen deze kosten dan ook mee als kosten zoals genoemd in artikel 6.2.3. sub d Bro. 4.5 Afbakening complex Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateurs verwijzen naar paragraaf 4.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet.

Pagina 28 van 52

Onder een complex wordt in lid 2 van dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken. De vraag in deze is of er sprake is van één of twee complexen in de zin van artikel 40d Onteigeningswet. Zeker in het licht van de wijziging van het exploitatiegebied, zoals opgenomen in het exploitatieplan, hebben deskundigen beoordeeld of sprake is van één of twee complexen. Daartoe hebben taxateurs jurisprudentieonderzoek verricht en verschillende naslagwerken bij de afweging betrokken. De vraag of in een voorkomend geval inderdaad sprake is van “als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken” is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Sluysmans en Van der Gouw 3 geven het volgende aan: “Het betreft een vraag waarvan de beantwoording in grote mate is overgelaten aan de feitenrechter. ’Hard en fast rules’ ontbreken. Wat wel duidelijk wordt uit de rechtspraak is dat een complex niet exact hoeft samen te vallen met een bepaald plangebied. Een plangebied kan meerdere complexen bevatten (bijvoorbeeld uit te werken deelgebieden), maar een complex kan evenzeer een plangebied overstijgen 4. Evenmin is noodzakelijk dat een complex in zijn geheel op hetzelfde moment wordt ontwikkeld. Fasering is wel toegestaan, zo lang sprake is van ‘kenbare continuïteit’ 5.

Aanknopingspunten om te beoordelen of sprake is van een complex kunnen mede worden gevonden in de functionele 6, geografische 7 en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken 8.”

Taxateurs kunnen zich, gezien het feitencomplex, twee scenario’s voorstellen: er is sprake van één complex of er is sprake van twee afzonderlijke deelcomplexen te weten een woningbouwcomplex en een centrumvoorzieningcomplex. Nu sprake is van een complexe feitelijke situatie hadden taxateurs bij hun eerdere taxatie advies ingewonnen bij mr. B.S. ten Kate, verbonden aan Nysingh advocaten en notarissen, onteigeningsadvocaat te Arnhem. Op basis van het feitencomplex concludeert mr. Ten Kate dat de jurisprudentie ten aanzien van de afbakening van het complex in de zin van artikel 40d onteigeningswet in hoge mate casuïstisch is. Veelal wordt geoordeeld aan de hand van de vraag of tussen verschillende deelgebieden, ruimtelijke, functionele en/of financiële samenhang bestaat, hoewel die criteria in de wettelijke definitie van het begrip ‘complex’ niet zijn terug te vinden. Zowel een keuze voor een exploitatiegebied exclusief supermarktlocatie als een keuze voor een 3 Wolters kluwer, Mastermonografieën Staats- en bestuursrecht;Onteigeningsrecht, eerste druk, 2015, p 118

4 HR 4 mei 1977, NJO 1977/9 (Waddinxveen-Van Leeuwen) en HR 4 juni 1986, NJ 1987/403 (Schoonebeek-

Pieper) en Rb ’s-Gravenhage 8 augustus 2007, ECLI:NL:RBSGR:BD1667

5 Aldus A-G Bakhoven voor HR 24 mei 1967, NJ 1968/81 (Nelemans-Zevenbergen) 6 Rb ’s-Gravenhage 2 april 2008, ECLI:NL:RBSGR:BD0969 7 HR 8 december 1971, NJ 1972/85 (Noy-Gennep)

8 HR 22 februari 2002, NJ 2002/365 (Van Staveren-Noord-Holland), HR 11 juni 2008, NJ 2008/451 (Robers-

Enschede) en de conclusie van A-G Langemeijer voor HR 18 januari 2013, NJ 2013/303 (Van Zuijlen-Staat)

Pagina 29 van 52

exploitatiegebied inclusief supermarktlocatie lijkt in zijn ogen verdedigbaar. De gewijzigde (voorgenomen) vaststelling van het exploitatiegebied vormt naar zijn mening echter een aanwijzing dat woningbouw- en supermarktlocatie tot hetzelfde complex behoren. Hij concludeert dat nu de gemeente voornemens is voor het gehele gebied een exploitatieplan vast te stellen ook kan pleiten voor het aannemen van het bestaan van een complex dat samenvalt met het gewijzigde exploitatiegebied. Zeker nu de Afdeling van oordeel is dat er sprake is van een functionele samenhang tussen supermarkt- en woningbouwlocatie. Het advies van mr. Ten Kate is als bijlage 4 aan deze inbrengwaardetaxatie gehecht. In de uitspraak van de Afdeling van 10 augustus 2022 wordt hierover het volgende aangegeven: “25. Voor zover Plus en anderen de complexafbakening in het taxatierapport hebben bestreden, verwijst de Afdeling naar wat hiervoor is overwogen over de begrenzing van het exploitatiegebied. Wat Plus en anderen hierover hebben aangevoerd biedt geen grond voor de conclusie dat het taxatierapport in zoverre gebrekkig is. Dit betoog slaagt niet.”

Taxateurs hanteren derhalve hetzelfde complex als in het eerdere inbrengwaarderapport. 4.6 Taxatiemethoden Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is er sprake van bestaand vastgoed dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen. Is sprake van bedrijfsmatig- of winkel-onroerend goed, dan zal de huurwaardekapitalisatie methode worden toegepast. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde. Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden.

In een overwegend agrarisch gebied wordt

Pagina 30 van 52

meestal uitgegaan van de toekomstige waarde/ruwe bouwgrondwaarde, tenzij blijkt dat de huidige gebruikswaarde hoger is. De Wro schrijft geen expliciete waarderingsmethode voor; zij legt alleen de waarderingsgrondslag vast. In de memorie van toelichting wordt verwezen naar de onteigeningspraktijk voor het vaststellen van de inbrengwaarde. Ook in onteigeningszaken wordt de waarderingsmethode niet vast voorgeschreven. In de uitspraken HR 13 augustus 2004, NJ 2005, 151 en HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008: BB4775 is mede bepaald dat taxateurs in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een bepaalde waarderingsmethode en geen rechtsregel hen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend perceel dienen vast te stellen. 4.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties van vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 4.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan.

Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 4.6.3 Huurwaardekapitalisatie methode In de huurwaardekapitalisatie methode wordt de huuropbrengst van het onroerend goed gekapitaliseerd met een bij het onroerend goed passend rendement. Op dit resultaat worden de kosten van verkrijging nog in mindering gebracht. 4.7 Gekozen waarderingsmethode Taxateurs waarschuwen bij het bepalen van de inbrengwaarde voor het uitsluitend toepassen van de residuele grondwaardemethode. De exploitatiekosten bepalen de inbrengwaarde en de inbrengwaarde wordt op zijn beurt bepaald door de exploitatiekosten (de zogenaamde cirkelredenering). Bij het bepalen van de inbrengwaarde sluiten de vergelijkingsmethode en de residuele methode elkaar niet uit, maar vullen elkaar aan. De beide waardebepalingen worden aan elkaar getoetst, waarna een conclusie wordt getrokken over de inbrengwaarde. Partijen in de markt zullen daarbij voorzichtig zijn om hun grondprijs te baseren op de residuele berekening, mede gelet op het feit dat deze berekening vooraf geen garantie geeft dat het berekende resultaat wordt bereikt. De gemeente heeft altijd de mogelijkheid om tussentijds

Pagina 31 van 52

kosten en opbrengsten bij te stellen op basis van reële begrotingen. Als de residuele waarde beduidend hoger ligt dan de waarde op basis van vergelijkingstransacties, kan dit wel een (beperkte) verhoging van de ruwe bouwgrondprijs tot gevolg hebben. 4.8 Overige uitgangspunten De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten. 1. Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 1 november 2022 2. De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld. 3. Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Wel is gebruik gemaakt van de informatie van de gemeente ten aanzien van de beide erfdienstbaarheden van weg richting de Looksingel en de Dijkshoornseweg. 4. Bij de taxatie is verondersteld dat de percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd. Een overzicht van de kadastrale recherche is in het rapport verwerkt in paragraaf 2.1 t/m 2.4. 5. Ten behoeve van deze taxatie heeft bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. Dit bestemmingsplanonderzoek is opgenomen in paragraaf 2.6 t/m 2.8. 6.

In zijn algemeenheid zal de marktwaarde van een te taxeren vastgoed een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (Highest and Best Use, HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat, naar professionele maatstaven, gezien mag worden als HaBU, dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een toelichting in de taxatie tot uitdrukking te brengen. In onderhavige situatie is de meest optimale invulling een supermarkt met dagwinkels met een totale oppervlakte van 1.750 m2, bovenwoningen en grondgebonden eengezinswoningen. 7. Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (exclusief overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd. 8. Grondeigenaren die geen anterieure overeenkomst met de gemeente kunnen of willen sluiten, zullen, als het op onteigening aankomt, een volledige schadeloosstelling vorderen.

In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde zonder schadeloosstellingen. 9. De percelen zijn gewaardeerd vrij van gebruiksrechten.

Pagina 32 van 52

10. Gezien de overwegingen in paragraaf 4.5 is er in de zin van artikel 40d Onteigeningswet sprake van één complex. 11. De opbrengsten van de woningen en de supermarkt zijn bepaald aan de hand van referentietransacties, zoals in paragraaf 4.9 omschreven. 12. De bouwkosten voor de woningen alsmede de supermarkt en de dagwinkel zijn bepaald door een externe kostendeskundige TriaCon B.V. (bijlage 3). 13. De gemeente heeft de sloopkosten en kosten vrijmaken van obstakels geraamd op basis van daadwerkelijk bestede kosten. Deze kosten bedragen € 174.538,-- exclusief BTW. 4.9 Referenties Zoals reeds bepaald in paragraaf 4.7 hebben taxateurs verschillende taxatiemethoden toegepast. In al deze methoden wordt gebruik gemaakt van referenties. 1. Voor het bepalen van de opbrengst in de residuele grondwaardeberekening is gekeken naar de vrij-op-naamprijs van vergelijkbare woningen. 2. Voor het bepalen van de opbrengst bij de invulling van de locatie voor de supermarkt en dagwinkel is gekeken naar de huurprijzen en verkoopprijzen van vergelijkbare locaties. Taxateurs kijken onder andere naar ontsluitingsmogelijkheden, oppervlakte van de bouwkavel, bebouwingspercentage etc. 3. Voor de bouwkosten is gebruik gemaakt van een externe deskundige en is de rapportage door deskundigen beoordeeld. In deze paragraaf geven taxateurs een weergave van deze referenties. 4.9.1

Referenties vergelijkbare woningen voor residuele grondwaardeberekening

Taxateurs gaan er vanuit dat er in het exploitatieplangebied rijwoningen in het middensegment, appartementen in het goedkope segment en twee-onder-één-kapwoningen worden gerealiseerd. Op basis van het stedenbouwkundig plan zal de hoekwoning niet veel afwijken van de rijwoningen, aangezien aan de zijkant van de woningen niet veel meer ruimte over is. Voor de twee-onder-één-kapwoningen geldt dat zij uitzicht hebben op de Look. Dat is voor deze woningen een pré. De ligging achter de detailhandelsvoorziening wordt door taxateurs beschouwd als een minpunt. Voor de rijwoningen aan de zijde van de Looksingel geldt dat zij uitkijken op het parkeerterrein van de detailhandelsvoorziening, waardoor de woningen in een levendige omgeving staan. Daartegenover staat natuurlijk dat de woningen wel in de directe omgeving van het centrum staan. De appartementen zijn boven de supermarkt gelegen en zullen naar verwachting in het goedkope segment worden gerealiseerd. Op basis van het stedenbouwkundig plan gaan taxateurs uit van rijwoningen met een woonoppervlak van 102 m² bvo voor de rijwoningen aan de zijde van de Looksingel. De

Pagina 33 van 52

perceelsoppervlakte voor deze woningen bedraagt circa 115-130 m². De rijwoningen aan de noordzijde van het exploitatieplangebied hebben een woonoppervlakte van 115 m² en een gemiddelde perceelsoppervlakte van 140 m². De appartementen boven de supermarkt hebben een woonoppervlakte van 80 m² gbo. Taxateurs verrichtten recherche naar referenties van nieuwbouwwoningen in Den Hoorn. Gezien de beschikbare actuele referenties en het beoogde bouwplan zien de deskundigen voldoende aanknopingspunten voor het vaststellen van de marktwaarde per m² gbo. Deskundigen vonden de volgende referenties: Grondgebonden woningen tussenwoningen en hoek(eind)woning In Den Hoorn zijn geen recente nieuwbouwprojecten aangetroffen. Daarom hebben taxateurs mede gekeken naar het prijsniveau van de bestaande woningen die in de afgelopen 20 jaar zijn gebouwd als ook naar nieuwbouwprojecten in de omgeving van Den Hoorn. Tevens hebben taxateurs vooral gekeken naar woningen met een woonoppervlakte tot circa 140 m². Woningen met een grotere woonoppervlakte zijn niet meer vergelijkbaar met de woningen die worden gebouwd in het Centrumplan Den Hoorn, waardoor deze buiten beschouwing zijn gelaten. Naast bestaande woningen in Den Hoorn is ook gekeken naar nieuwbouwwoningen in Delft. Daarbij tekenen taxateurs wel aan dat het prijsniveau in Delft hoger ligt dan het prijsniveau in Den Hoorn.

Taxateurs hebben daarom bij het bepalen van de marktwaarde/m² gbo een afslag toegepast. De referentiewoningen zijn gezocht in een periode van een jaar vooruitlopend op de peildatum van dit taxatierapport. Op basis van de NVM-indexcijfers zijn de transactieprijzen omgerekend naar transactieprijzen per peildatum.

Pagina 34 van 52

De volgende passende referenties zijn door taxateurs betrokken bij de marktwaardebepaling per m² gbo van de tussen-, hoek- en eindwoningen.

Pagina 35 van 52

Pagina 36 van 52

Pagina 37 van 52

Van de hiervoor genoemde transacties zijn de transactieprijzen/m² gbo per peildatum als volgt: Adres Tussen-, hoek- en eindwoningen Oude Veiling 51, Den Hoorn Weideland 8, Den Hoorn Dokter A.M. van de Poellaan 29, Den Hoorn Oomskind 57, Den Hoorn Oomskind 7, Den Hoorn Porseleinen Hof, Delft Gierzwaluw, Delft Vleermuis, Delft

transactieprijs € € € € € € € €

570.000 570.570 530.000 440.000 650.000 544.000 540.000 590.000

Gbo

datum verkoop

141 16-5-2022 123 2-6-2022 140 25-10-2022 116 7-6-2022 133 24-4-2022 130 7-10-2021 124 20-12-2020 140 17-12-2020

index

transactieprijs per peildatum

-5,10% € -5,10% € 0% € -5,10% € -5,10% € 6,20% € 6,20% € 6,20% €

541.000 542.000 530.000 418.000 616.850 577.728 573.480 626.580

transactieprijs/m² € € € € € € € €

3.837 4.407 3.786 3.603 4.638 4.444 4.625 4.476

Pagina 38 van 52

Taxateurs zien dat de bestaande woningen een gbo-prijs hebben tussen de € 3.603,-- en € 4.638,--. Daarnaast zien taxateurs de gbo-prijzen van nieuwbouwwoningen in Delft liggen rond de € 4.500,--. Gezien de ligging van de rijwoningen in een stedelijke omgeving naast een supermarkt en het feit dat het prijsniveau in Delft hoger ligt dan in Den Hoorn komen taxateurs tot de conclusie dat zij voor de tussenwoningen een marktwaarde van € 4.100,--/m² gbo hanteren en voor de hoekwoningen een marktwaarde van € 4.250,--/m² gbo hanteren. Grondgebonden woningen halfvrijstaande woningen In Den Hoorn zijn geen recente nieuwbouwprojecten aangetroffen. Daarom hebben taxateurs mede gekeken naar het prijsniveau van de bestaande woningen die in de afgelopen 20 jaar zijn gebouwd als ook naar nieuwbouwprojecten in de omgeving van Den Hoorn. Tevens hebben taxateurs vooral gekeken naar woningen met een woonoppervlakte tot circa 160 m². Woningen met een grotere woonoppervlakte zijn niet meer vergelijkbaar met de woningen die worden gebouwd in het Centrumplan Den Hoorn, waardoor deze buiten beschouwing zijn gelaten. Naast bestaande woningen in Den Hoorn is ook gekeken naar nieuwbouwwoningen in Delft. Daarbij tekenen taxateurs wel aan dat het prijsniveau in Delft hoger ligt dan het prijsniveau in Den Hoorn. Taxateurs hebben daarom bij het bepalen van de marktwaarde/m² gbo een afslag toegepast.

De referentiewoningen zijn gezocht in een periode van een jaar vooruitlopend op de peildatum van dit taxatierapport. Op basis van de NVM-indexcijfers zijn de transactieprijzen omgerekend naar transactieprijzen per peildatum. De volgende passende referenties zijn door taxateurs betrokken bij de marktwaardebepaling per m² gbo van de twee-onder-éénkapwoningen.

Pagina 39 van 52

Pagina 40 van 52

Pagina 41 van 52

Van de hiervoor genoemde transacties zijn de transactieprijzen/m² gbo per peildatum als volgt: Adres Twee-onder-één-kapwoningen Oude Veiling 44, Den Hoorn Middenpier 15, Den Hoorn Middenpier 2, Den Hoorn Boomkwekerij 19, Den Hoorn Juttepeer 19, Den Hoorn Scheepmakerij, Delft

transactieprijs € € € € € €

500.000 611.000 560.000 588.000 853.000 855.000

Gbo 119 134 121 135 177 159

datum verkoop

index

transactieprijs per peildatum

23-9-2022 25-6-2022 18-8-2022 22-7-2022 18-5-2022 10-6-2022

0% € -5,10% € -1,60% € -1,60% € -5,10% € -5,10% €

500.000 580.000 551.000 579.000 810.000 811.395

transactieprijs/m² € € € € € €

4.202 4.328 4.554 4.289 4.576 5.103

Pagina 42 van 52

Taxateurs zien dat de bestaande woningen een gbo-prijs hebben tussen de € 4.202,-- en € 4.576,--. Daarnaast zien taxateurs de gbo-prijzen van nieuwbouwwoningen in Delft liggen rond de € 5.103,--. Gezien de ligging van de woningen in een stedelijke omgeving naast een supermarkt en het feit dat het prijsniveau in Delft hoger ligt dan in Den Hoorn komen taxateurs tot de conclusie dat zij voor de woningen een marktwaarde van € 4.500,--/m² gbo hanteren. Appartementen boven supermarkt

Pagina 43 van 52

Pagina 44 van 52

Pagina 45 van 52