Bijlage A Gewijzigde vaststelling Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020 dd 15-12-2022.pdf
Tekst van het document
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’ Naar aanleiding van uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 augustus 2022, nummer 202004485/1/R3. Behorende bij het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’’ Gemeente Midden-Delfland
15 december 2022
R. 151610 – 1317- 05
NL.IMRO.1842.ep20DH01-va01
Vastgesteld door de gemeenteraad van Midden-Delfland @@@@@
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Inhoudsopgave
Deel 1
Toelichting exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020 .............................................................................................. 4
1
Inleiding.............................................................................................. 5 1.1 Aanleiding ................................................................................... 5 1.2 Bestemmingsplan Centrum Den Hoorn 2016 .............................. 7 1.3 Aanleiding en doel exploitatieplan ............................................... 7 1.4 Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State . 9 1.5 Leeswijzer................................................................................. 15
2
Toelichting exploitatieplangebied .................................................. 16 2.1 Het exploitatieplangebied .......................................................... 16 2.2 Relatie planologische maatregel ............................................... 16 2.3 De exploitatieplangrens ............................................................ 16 2.4 Eigendomssituatie .................................................................... 17
3
Omschrijving werken en werkzaamheden ..................................... 19 3.1 Omschrijving bouwrijp maken ................................................... 19 3.2 Omschrijving nutsvoorzieningen ............................................... 19 3.3 Omschrijving inrichting openbaar gebied .................................. 19
4
De exploitatieopzet .......................................................................... 21 4.1 Algemeen ................................................................................. 21 4.2 Parameters ............................................................................... 21 4.3 Ruimtegebruik........................................................................... 22 4.4 Programma ............................................................................... 23 4.5 Kosten ...................................................................................... 24 4.5.1 Kosten exploitatieplangebied ........................................... 25 4.5.2 Inbrengwaarden gronden ................................................. 25 4.5.3 Sloopwerken (categorie 1) ............................................... 26 4.5.4 Planschade ...................................................................... 26 4.5.5 Onderzoekskosten en sanering (categorie 1)................... 26 4.5.6 Bouw- en woonrijp maken (categorie 1) ........................... 26 4.5.7 Plankosten (categorie 1) .................................................. 27 4.5.8 Planstructurele elementen ............................................... 28 4.6 Opbrengsten .............................................................................
29 4.7 Exploitatieopzet ........................................................................ 30 4.7.1 Gewogen basiseenheden ................................................ 30 4.7.2 Exploitatiebijdrage ........................................................... 31 4.7.3 Exploitatiebijdrage en omgevingsvergunning ................... 31
5
Herziening en afrekening ................................................................ 33 5.1 Jaarlijkse herziening ................................................................. 33 5.2 Eindafrekening .......................................................................... 33
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
6
Rechtsbescherming exploitatieplan ............................................... 35 6.1 Procedure ontwerpexploitatieplan Centrumplan ........................ 35 Den Hoorn 2020 ................................................................................ 35 6.2 Zienswijzen ............................................................................... 35
DEEL 2
Regels exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020 .... 36
Bijlage 1.
Kaart 'Exploitatieplangrens’, d.d. december 2019
Bijlage 2.
Kaart 'Kadastrale eigendommen’, d.d. december 2019
Bijlage 3.
Kaart ´Inrichtingsplan Centumplan Den Hoorn´, d.d. 13 mei 2020
Bijlage 4.
Kaart ‘Ruimtegebruik', d.d. december 2019
Bijlage 4a.
Kaart ‘Ruimtegebruik – Privaat eigendom', d.d. december 2019
Bijlage 4b. Kaart ‘Ruimtegebruik – Eigendom Gemeente / HHD’, d.d. december 2019 Bijlage 5.
Taxatierapport inbrengwaarde Centrumplan Den Hoorn, De Lorijn, d.d. 13 december 2022
Bijlage 6.
Planschaderisicoanalyse_Gloudemans, d.d. september 2016
Bijlage 7.
Regeling plankosten exploitatieplan 2021, Centrum Den Hoorn, d.d. 16 november 2022
Bijlage 8.
Kostenraming compensatieparkeerplaatsen, d.d. 28-102022
Bijlage 9.
Taxatierapport uitgifteprijs Centrumplan Den Hoorn, De Lorijn, d.d. 13 december 2022
Bijlage 10.
Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan Centrum Den Hoorn 2020, PAS bv, d.d. 01-12-2022
Bijlage 10a. Toelichting bij exploitatieopzet Bijlage 11.
Beeldkwaliteitsnotitie Centrumplan Den Hoorn 2016, d.d. augustus 2016
Bijlage 12.
Civieltechnische randvoorwaarden, d.d. december 2019
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Bijlage 13.
Nota Inkoop- / en aanbestedingsbeleid gemeente MiddenDelfland 2014
Bijlage 14.
Nota van beantwoording zienswijzen ontwerpexploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020, d.d 18 mei 2020
Bijlage 15. Staat van wijzigingen (t.o.v. Exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020, d.d. vaststelling 23 juni 2020
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Deel 1
Toelichting exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 4 van 42
1 Inleiding 1.1
Aanleiding
Rond de kern Den Hoorn is enkele jaren geleden gestart met de bouw van nieuwe woonwijken. De uitbreiding van Den Hoorn zal zich de komende jaren voortzetten. Het winkelaanbod van Den Hoorn is echter niet meegegroeid met de toename van het aantal inwoners. De ontwikkeling van het centrum is niet nieuw, maar een wens die al lange tijd bestaat en maakte reeds onderdeel uit van de eerste structuurvisies op de toekomstige uitbreiding van Den Hoorn. Destijds werd dus al voorzien dat de behoefte aan een kwaliteitsimpuls in het centrum sterk zou toenemen. Op 31 januari 2012 heeft de gemeenteraad in dit verband ook een visie vastgesteld met daarin een duidelijk toekomstperspectief voor het centrum van Den Hoorn, afbeelding 1. De wens was het transformeren van het dorpshart tot een levendig geheel met een vitaal winkelbestand. Een belangrijk element binnen deze visie is de ontwikkeling van een supermarktlocatie. De locatie op de hoek van de Dijkshoornseweg, Hof van Delftstraat en Looksingel is in deze visie de meest voor de hand liggende locatie voor de nieuwe supermarkt. Afbeelding 1 Visie centrum Den Hoorn (2012)
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 5 van 42
Na de vaststelling van deze visie heeft de gemeente een marktconsultatie gehouden onder marktpartijen. Uitkomst van deze marktconsultatie was positief. De ideeën uit de visie werden positief ontvangen en de betrokken marktpartijen zagen goede mogelijkheden de locatie te ontwikkelen in overeenstemming met de wensen en ambities van de gemeente. Na de consultatie is een marktpropositietraject ingezet. Marktpartijen werden in de gelegenheid gesteld voorstellen in te dienen voor de invulling van de locatie. Uit de inzendingen heeft het college van burgemeester en wethouders op 9 juli 2013 het plan van de combinatie Waaijer-Jumbo geselecteerd. Dit plan voorzag binnen het plangebied in de ontwikkeling van een supermarktlocatie. Het plan gaf tevens een doorkijk naar het achterliggende bedrijfsperceel waarin de visie centrum Den Hoorn woningbouw werd voorzien. Deze woningen zijn in de visie (2012) voorzien op het perceel gelegen direct naast (dan wel achter) de supermarktlocatie. De voormalige bestemming van dit perceel (het bestemmingsplan Centrumplan Den Hoorn 2016 is inmiddels onherroepelijk), waarbinnen bedrijven tot milieucategorie 3.1 konden worden gerealiseerd, verhield zich niet met het transformeren van het dorpshart en de ontwikkeling van een supermarktlocatie met woningbouw.
Wel past, in lijn met de door de gemeenteraad voorgestane ontwikkelingen, een versterking van het woon- en leefklimaat ter plekke door het mogelijk maken van een kleinschalige woningbouwontwikkeling die aansluit bij de schaal en de korrelgrootte van het dorpse karakter. Op afbeelding 2 is de locatie waarop voornoemde ontwikkelingen zijn voorzien weergegeven. Afbeelding 2 Globale begrenzing ontwikkellocatie
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 6 van 42
1.2
Bestemmingsplan Centrum Den Hoorn 2016
Het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’, voorziet in een planologische regeling waarmee de in dit plan beschreven ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling betreft feitelijk de nieuwbouw van een supermarkt (1.600 m² BVO), een (winkel)unit (150 m² BVO) met daarboven 9 appartementen aan de Dijkhoornseweg en 13 grondgebonden woningen op het achterliggende perceel. Op afbeelding 3 is de verbeelding van het bestemmingsplangebied weergegeven. De nieuwe supermarkt vormt, confrom de visie (2012), de afronding (of kop) van het winkelgebied rond de Dijkshoornseweg. De nieuwe bebouwing is primair georiënteerd op de aangrenzende openbare ruimte, waaronder in ieder geval de Dijkhoornseweg en Looksingel. In het verlengde van de gevel van de supermarkt, aan de zijde van de Looksingel, vormt een enigszins gesloten wand met de grondgebonden woningen een verdere afronding van het plangebied, waarmee een goede aansluiting ontstaat op de aan de overzijde van de Look gelegen woningen. Afbeelding 3 Verbeelding bestemmingsplan Centrumplan Den Hoorn 2016
1.3
Aanleiding en doel exploitatieplan
Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien: ▪ het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd;
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 7 van 42
▪ ▪
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, onderscheidenlijk 5° Wro noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is.
Binnen het bestemmingsplangebied zijn drie grondeigenaren betrokken. Gemeente Midden-Delfland Het overgrote deel van de gronden is eigendom van de gemeente MiddenDelfland. Op deze gronden is de supermarkt met daarboven appartementen parkeervoorzieningen en overig openbaar gebied voorzien. Zoals aangegeven in paragraaf 1.1 is deze ontwikkeling gegund aan de combinatie Waaijer-Jumbo en is er met deze partij een koop-realisatie overeenkomst gesloten. Particulier 1 Een deel van de gronden is eigendom van een derde. Het bestemmingsplan voorziet op dit perceel in het ontwikkelen van grondgebonden woningen met bijbehorende parkeervoorzieningen en openbaar gebied. De gemeente Midden-Delfland is bereid een overeenkomst te sluiten met de eigenaar van dit perceel waarin afspraken zullen (moeten) worden gemaakt omtrent de tijdige verwezenlijking van de bestemming, overeenkomstig de wijze van planuitvoering die de gemeente voorstaat dan wel over de minnelijke verwerving van het perceel door de gemeente. Indien niet tot overeenstemming gekomen kan worden, zal de gemeente zo nodig tot onteigening van het gehele perceel overgaan.
Hoogheemraaadschap Delfland De gronden in eigendom van het Hoogheemraadschap blijven eigendom van het Hoogheemraadschap , aangezien deze gronden, ook na realisatie van de ontwikkeling, openbaar blijven en het Hoogheemraadschap verantwoordelijk is voor de kade / beschoeiing en het beheer hiervan. Aangezien met particulier 1 tot op heden geen (anterieure) overeenkomst is gesloten over hetzij de verwezenlijking van de bestemming, hetzij over een minnelijke verwerving van het perceel door de gemeente, is het kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’. De gemeente is derhalve op grond van artikel 6.12 lid Wro verplicht bij het, i.c. inmiddels onherroepelijke, bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: a. de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning, dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden; b. vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht;
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 8 van 42
c.
vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouwen aanlegactiviteiten.
1.4
Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Er is beroep ingediend naar aanleiding van het besluit van de gemeenteraad, d.d. 23 juni 2020, tot vaststelling van het exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’. Op 10 augustus 2022 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een tussenuitspraak op dit beroep. In deze tussenuitspraak is een aantal beroepsgronden gericht tegen het exploitatieplan gegrond verklaard. De hiernavolgende voor het exploitatieplan van belang zijnde punten (relevante tekstgedeelten uit de uitspraak zijn hieronder opgenomen) zijn volgens de Afdeling onvoldoende gemotiveerd en dienen te worden hersteld: Rechtsoverweging 11 - sloopkosten Plus en anderen voeren aan dat de sloopkosten van de woningen die voor de hier gehanteerde peildatum al waren gesloopt, ten onrechte niet zijn meegenomen in de raming van de inbrengwaarde van de gronden, terwijl die kosten wel zijn meegenomen in de exploitatiebegroting. Verder zijn volgens Plus en anderen ten onrechte de sloopkosten voor de meelfabriek niet meegenomen. 11.3. In paragraaf 4.5.3 van de toelichting bij het exploitatieplan staat dat in het plangebied ten behoeve van de ontwikkeling diverse opstallen zijn gesloopt, onder andere een kantoor/bedrijfspand en sociale woningbouw op gronden van de gemeente Midden-Delfland. De kosten voor deze werkzaamheden bedragen € 174.538,- (nominaal).
Plus en anderen betwisten niet zozeer dat deze kosten zijn gemaakt, maar zij vinden dat ook andere sloopkosten hadden moeten worden meegenomen, namelijk de kosten die verband houden met de sloop van de meelfabriek. Ook hadden volgens Plus en anderen deze kosten betrokken moeten worden bij de raming van de inbrengwaarden. In het taxatierapport waarop de inbrengwaarde van de gronden zijn gebaseerd, staat over de sloopkosten dat die niet zijn meegenomen in het taxatierapport, omdat de kosten van de sloop van de voorheen aanwezige bebouwing al zijn opgenomen in de kostenbegroting in het exploitatieplan. In het taxatierapport is ervan uitgegaan dat op de peildatum geen bebouwing meer aanwezig is. 11.4. Gelet op het voorgaande zijn de sloopkosten niet meegenomen bij de raming van de inbrengwaarden, maar zijn deze als afzonderlijke kosten opgenomen in de exploitatieopzet. Dit is naar het oordeel van de Afdeling niet in overeenstemming met de artikelen 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste en ten tweede, van de Wro en 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro. De ramingen van de kosten van sloop van opstallen zijn namelijk in artikel 6.2.3, aanhef en onder d, van het Bro expliciet genoemd als kosten die behoren tot de
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 9 van 42
inbrengwaarde van de gronden. Dat is ongeacht of de gebruikswaarde of de complexwaarde van de betrokken gronden de hoogste waarde vertegenwoordigt. Dus ook nu de raad in dit geval van de complexwaarde is uitgegaan, moeten de sloopkosten worden meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde. Blijkens de aanhef van artikel 6.2.3 behoeven bedoelde sloopkosten niet te worden meegenomen bij de raming van de inbrengwaarde van de gronden voor zover ze redelijkerwijs daaraan niet zijn toe te rekenen. De raad heeft echter niet deugdelijk gemotiveerd waarom de sloopkosten, met uitzondering van de sloopkosten van de meelfabriek, redelijkerwijs niet toerekenbaar zijn aan de inbrengwaarden. In zoverre is het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb. Het betoog slaagt in zoverre. Rechtsoverweging 14 – Parkeerplaatsen buiten het exploitatiegebied 14. Plus en anderen voeren aan dat de kosten van de buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen ten onrechte niet zijn meegenomen in de exploitatieopzet. Volgens Plus en anderen gaat het om 46 parkeerplaatsen die moeten worden aangelegd ter compensatie van parkeerplaatsen die verloren gaan in het exploitatiegebied.
Dit zijn volgens Plus en anderen kosten als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten tweede, van de Wro in samenhang gelezen met artikel 6.2.4, aanhef en onder c en e, en artikel 6.2.5, aanhef en onder c, van het Bro. Ook stelt de raad volgens Plus en anderen ten onrechte dat alleen het gebied buiten het exploitatiegebied profijt heeft van deze parkeerplaatsen. Volgens Plus en anderen zijn de kosten voor de aanleg van de parkeerplaatsen buiten het exploitatiegebied kosten die volledig zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied. Het is volgens hen uitsluitend de in het exploitatiegebied voorziene ontwikkeling die veroorzaakt dat ter compensatie buitenplans 46 parkeerplaatsen op maaiveldniveau moeten worden gerealiseerd om de parkeerdruk ter plaatse gelijk te houden of te compenseren. Verder betekent de omstandigheid dat de macro-aftopping met zich brengt dat niet meer kosten kunnen worden verhaald dan er opbrengsten zijn, niet dat deze kosten niet inzichtelijk hoeven te worden gemaakt. 14.4. Tussen partijen is niet in geschil dat er 46 parkeerplaatsen buiten het exploitatiegebied moeten worden gecompenseerd. Deze parkeerplaatsen zijn niet nodig om te kunnen voldoen aan de parkeervraag van de in het exploitatieplan voorziene ontwikkelingen.
De parkeerplaatsen voorzien uitsluitend in de parkeerbehoefte van bestaande functies in de vorm van buiten het exploitatiegebied aanwezige winkelvoorzieningen en woningen. Als gevolg van de realisering van de in het exploitatieplan en het annexe bestemmingsplan in het exploitatiegebied voorziene ontwikkelingen moeten die bestaande parkeerplaatsen in het exploitatiegebied verdwijnen. In geschil is of de kosten van deze op gronden buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen voor functies buiten het exploitatiegebied zijn aan te merken als kosten als bedoeld in artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Bro. En als dat zo is, of die kosten, in het kader van de toetsing aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en evenredigheid, zoals die
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 10 van 42
toetsing een regeling heeft gevonden in artikel 6.13, zesde lid, van de Wro, verhaald kunnen worden via het exploitatieplan. 14.5. De tekst van artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Bro luidt als volgt: "Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend ramingen van: e. de in artikel 6.2.3 en onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen." 14.6. In artikel 6.2.4, aanhef en onder e, van het Bro zijn ook als verhaalbare kosten vermeld: kosten met betrekking tot gronden die buiten het exploitatiegebied liggen. Het gaat daarbij blijkens het eerste deel van dat artikelonderdeel om op buiten het exploitatiegebied gemaakte kosten als bedoeld in artikel 6.2.3 en onder a tot en met d en g tot en met n van artikel 6.2.4 van het Bro. In artikel 6.2.5, onder c van het Bro, waarnaar in artikel 6.2.4, onder c van het Bro wordt verwezen, worden als kosten van voorzieningen onder meer vermeld de kosten van ongebouwde openbare parkeergelegenheden. De aan de orde zijnde parkeerplaatsen zijn als zulke ongebouwde openbare parkeergelegenheden te beschouwen.
Dus zijn de kosten ervan aan te merken als kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied als bedoeld in artikel 6.2.4, onder e, van het Bro. De aan de orde zijnde buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen zijn noodzakelijk ter compensatie van binnen het exploitatiegebied verloren gegane parkeerplaatsen. Het tweede deel van artikel 6.2.4, onder e van het Bro ziet op de kosten van zo’n noodzakelijke compensatie. De vraag rijst of daarin geen beletsel is gelegen om de kosten van de aan de orde zijnde parkeerplaatsen als verhaalbare kosten aan te merken. Daartoe wijst de Afdeling er allereerst op dat de in artikel 6.2.4, onder e, van het Bro opgenomen woorden "waaronder mede begrepen" eerder in de richting van een uitbreiding van de op basis van dat artikelonderdeel verhaalbare kosten wijzen, dan op een beperking van die kosten. In het tweede deel van artikel 6.2.4, onder e, van het Bro staan de kosten van een noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen vermeld. De kosten van een noodzakelijke compensatie van parkeerplaatsen worden daarin niet genoemd.
De Afdeling is van oordeel dat in het tweede deel van artikel 6.2.4, onder e, van het Bro niet besloten ligt dat tot de kosten van een noodzakelijke compensatie van binnen het exploitatiegebied verloren gegane waarden of voorzieningen alleen de kosten behoren die in dat tweede deel uitdrukkelijk staan opgesomd, te weten die van natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen. Uit de memorie van toelichting op de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grondexploitatie (Kamerstukken II, 2004/2005, 30218, nr. 3, blz. 23) blijkt dat het hier een niet-limitatieve opsomming betreft van buiten het exploitatiegebied te compenseren waarden en voorzieningen die
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 11 van 42
in het exploitatiegebied verloren gaan. Daarin staat: "Ook buiten het exploitatiegebied zullen vaak voorzieningen getroffen moeten worden die ten dienste staan van het exploitatiegebied en die geheel of gedeeltelijk toe te rekenen zijn aan de exploitatie. Onderscheiden kan worden tussen de volgende bovenwijkse kostenposten: - door gemeente te maken kosten van werken en werkzaamheden buiten het gebied (mede) ten behoeve van het gebied; bijvoorbeeld kosten aanleg ontsluitingsweg en brug, aanleg parkeervoorzieningen, aanleg onbebouwde recreatie- en groenvoorzieningen; - compensatie buiten het gebied van verloren gegane waarden in het gebied; bijvoorbeeld: natuurwaarden, verplaatsing van monumenten, compensatie van collectieve functies (groenvoorzieningen, watervoorzieningen en dergelijke), meestal bestaande uit de kosten van het aanleggen of de verplaatsing naar elders; […]" Ook de kosten van verplaatsing van monumenten en een compensatie van collectieve functies buiten het exploitatiegebied worden dus door de wetgever beschouwd als kosten die geheel of gedeeltelijk zijn toe te rekenen aan de exploitatie.
Daarin vindt de Afdeling een bevestiging van het standpunt dat de expliciete aanduiding van de kosten van noodzakelijkerwijs te compenseren waarden en voorzieningen die in het exploitatiegebied verloren gaan, als opgenomen in het tweede deel van artikel 6.2.4, onder e, van het Bro, niet limitatief is. Ook de kosten van de aan de orde zijnde buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen, die dienen ter compensatie van het verloren gaan van de in het exploitatiegebied gelegen parkeerplaatsen, kunnen daartoe worden gerekend. Anders dan de raad is de Afdeling dan ook van oordeel dat in het tweede deel van artikel 6.2.4, onder e, van het Bro geen beletsel is gelegen om de kosten van de op gronden buiten het exploitatiegebied aan te leggen parkeerplaatsen, die dienen ter compensatie van het verloren gaan van de in het exploitatiegebied gelegen parkeerplaatsen, op de voet van artikel 6.2.4, aanhef onder e, van het Bro als verhaalbare kosten aan te merken. Rechtsoverweging 17 - Plankosten 17. Plus en anderen voeren aan dat de raad inmiddels zoveel aanpassingen heeft gedaan met betrekking tot de plankostenindexering dat die niet meer te beoordelen valt. Het is volgens hen de vraag of nog wel sprake is van een goed samenhangend geheel. Zij voeren aan dat de peildatum van de plankostenscan 1 januari 2018 is en dat het resultaat is geïndexeerd naar 1 januari 2020.
Bij deze indexering zijn volgens Plus en anderen andere percentages gebruikt dan die in paragraaf 4.2 van de toelichting bij het exploitatieplan staan vermeld. 17.4. De raad heeft in dit geval het hiervoor bedoelde rekenmodel toegepast en de stukken daarvan als bijlage 7 bij het exploitatieplan gevoegd. De peildatum van het door de raad gehanteerde model is 1 januari 2018. De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of de ministeriële regeling plankosten
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 12 van 42
exploitatieplan ruimte geeft aan de raad om het resultaat uit de plankostenscan te indexeren. Daarover overweegt de Afdeling het volgende. Uit artikel 6.2.6 van het Bro in samenhang gelezen met artikel 3, eerste lid, van de regeling maakt de Afdeling op dat de plankostenscan is bedoeld als hulpmiddel om de bovengrens van de maximaal te verhalen kosten te bepalen. Uit artikel 3, eerste lid, van de regeling volgt dat het bedrag aan plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, een optelsom is van de kosten van de in de bijlage genoemde producten of activiteiten, voor zover die bij het exploitatieplan van toepassing zijn. De ten hoogste te verhalen kosten per product of activiteit worden bepaald aan de hand van de bijlage, zo staat in artikel 3, eerste lid, van de regeling. Volgens de toelichting bij de regeling worden de uurtarieven waar nodig aangepast. Artikel 9 van de regeling voorziet ook in een dergelijke indexatie. Op de zitting is besproken dat er inmiddels een nieuwe versie van de plankostenscan beschikbaar is waarin de tarieven zijn verwerkt van de cao gemeenten die loopt van 1 januari 2020 tot 1 januari 2021. De Afdeling gaat ervan uit dat deze versie op het moment van het nemen van het bestreden besluit nog niet beschikbaar was.
De raad heeft door het resultaat van de plankostenscan te indexeren naar de peildatum van 1 januari 2020 in feite hogere tarieven gehanteerd dan die staan vermeld in de bijlage bij de regeling. Daarmee heeft de raad meer kosten verhaald dan is berekend met het rekenmodel bij de Regeling plankosten exploitatieplan. Dit acht de Afdeling, gelet op het voorgaande, niet toelaatbaar. De raad heeft daarom het exploitatieplan als het gaat om de plankosten in strijd met artikel 3:2 van de Awb niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid. Overigens heeft de raad ook niet geïndexeerd naar de uurtarieven in de cao voor gemeenteambtenaren, maar aangesloten bij prijsindexcijfers van het CBS. Rechtsoverweging 19 - Opbrengsten 19. Plus en anderen betogen dat de opbrengstenraming niet is onderbouwd, zodat de marktconformiteit van de geraamde opbrengsten niet is na te gaan. Zij voeren aan dat zij geen inzage hebben in het grondprijzenbeleid van de gemeente. Het grondprijzenbeleid in de in 2015 aangekondigde nota grondprijzenbeleid van de gemeente is niet aangetroffen op internet. Verder voeren zij aan dat in het ontwerpexploitatieplan van 5 jaar geleden dezelfde raming van de opbrengst van de supermarkt was opgenomen als in het exploitatieplan, terwijl de opbrengst voor de mogelijk gemaakte grondgebonden woningen in 5 jaar met 15% is gestegen. 19.1.
De raad stelt dat de grondprijzen overeenkomstig gemeentelijk beleid residueel zijn bepaald. Daarbij is volgens de raad gebleken dat de grondprijs voor de supermarkt gelijk is aan de eerdere berekeningen. 19.2. In paragraaf 4.6 van de toelichting bij het exploitatieplan staat dat de opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit de opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond. De gehanteerde grondprijzen zijn gebaseerd op de residuele grondwaardeberekeningen. Op de zitting is besproken dat de gemeente geen aparte nota grondprijzenbeleid heeft vastgesteld, waarin
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 13 van 42
de te hanteren grondprijzen of een methode van prijsberekening zijn opgenomen. De reden hiervoor is dat de gemeente geen grote aantallen gronduitgiften voor gelijke doeleinden kent. Dit betekent dat per individueel geval de grondprijs wordt bepaald. De raad heeft grondprijzen weergegeven in de exploitatieopzet. Maar niet duidelijk is hoe deze grondprijzen tot stand zijn gekomen, zodat niet kan worden beoordeeld of de opbrengsten zijn geraamd met de vereiste zorgvuldigheid. Omdat dit niet inzichtelijk is gemaakt, is het exploitatieplan in zoverre in strijd met artikel 3:2 van de Awb niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid. Rechtsoverweging 20 – Gewogen basiseenheden 20. Plus en anderen betogen dat de gewogen basiseenheden "contant" zijn gemaakt, maar dat niet duidelijk is wat het belang daarvan is. Wat er staat, is daarom volgens Plus en anderen niet te beoordelen. De wet verplicht volgens Plus en anderen ook niet tot het contant maken van basiseenheden. Daar komt bij dat in de opzet de getallen zijn afgerond zonder decimalen, wat gelijk is aan een bedrag van € 72.228,00. 20.2. In artikel 6.18 van de Wro is neergelegd op welke wijze de exploitatiebijdrage wordt bepaald. Hiertoe behoort het vaststellen van uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichtsfactoren en gewogen eenheden.
De exploitatiebijdrage wordt berekend door een verdeling naar uitgiftecategorieën, een basiseenheid per uitgiftecategorie, gewogen eenheden en de gewichtsfactor daarvan. De hoogte van de brutoexploitatiebijdrage van een eigendom wordt bepaald door per eigendom vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat per uitgiftecategorie en het totale aantal gewogen eenheden per eigendom dan te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het ruimtegebruik per eigenaar is de basis voor de bepaling van het aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie. In tabel 8 van de toelichting bij het exploitatieplan is de berekening van de gewogen basiseenheden op basis van de grondprijzen op nominale waarde weergegeven. Uit tabel 9 van de toelichting bij het exploitatieplan blijkt dat bij de berekening van de exploitatiebijdrage is gerekend met de contante waarde van de gewogen basiseenheden. De raad heeft op de zitting toegelicht dat wanneer terzake niet met contant gemaakte waarden zou zijn gerekend, de verhouding tussen die bedragen en het resultaat daarvan dezelfde zou zijn. Daartoe heeft de raad verwezen naar de berekening in de bijlage bij de nota van zienswijzen.
De Afdeling kan echter de juistheid van de stelling van de raad dat de verhouding en het resultaat hetzelfde blijven wanneer niet met contant gemaakte waarden wordt gerekend, niet opmaken uit die door de raad genoemde bijlage. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling het bestreden besluit in zoverre in strijd met artikel 3:46 van de Awb niet deugdelijk gemotiveerd. Rechtsoverweging 23 - Erfdienstbaarheden 23. Plus en anderen voeren aan dat het taxatierapport eraan voorbij gaat dat sprake is van erfdienstbaarheden die opgeheven moeten worden, die van invloed zijn op de taxatie.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 14 van 42
23.1. In paragraaf 4.4. van het taxatierapport is melding gemaakt van de bestaande erfdienstbaarheden. Zo staat er dat er twee erfdienstbaarheden van weg zijn opgenomen in de notariële aktes, die het perceel kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1694 ontsluiten naar de openbare weg. De ene erfdienstbaarheid ligt vanaf dat perceel richting de Dijkshoornseweg. De andere ligt vanaf dat perceel richting de Looksingel. Op grond van artikel 6.2.3, onder c, van het Bro moeten kosten van het opheffen van erfdienstbaarheden worden gerekend tot de inbrengwaarden van de betreffende gronden, voor zover die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarden van de betrokken gronden. In het taxatierapport is weliswaar melding gemaakt van de erfdienstbaarheden, maar is niet gemotiveerd ingegaan of deze moeten worden opgeheven, wat de daaraan verbonden kosten zijn en of die kosten redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarden van de gronden. De stelling van de raad dat er geen sprake is van een zelfstandige waarde van de erfdienstbaarheden en de erfdienstbaarheden geen hogere waarde dan de vastgestelde complexwaarde vertegenwoordigen, is niet nader gemotiveerd en neemt dat gebrek niet weg.
Gelet hierop is het taxatierapport in zoverre gebrekkig en zijn de inbrengwaarden van de gronden in zoverre in strijd met artikel 3:2 van de Awb niet met de vereiste zorgvuldigheid geraamd. In dit exploitatieplan zijn de benoemde motiveringsgebreken hersteld. Tenslotte is, mede in verband met de herijking van de prijspeildatum van de taxatie inbrengwaarde van de gronden, de prijspeildatum voor dit exploitatieplan op 1 januari 2023 gezet. Hiervoor zijn zowel de kosten als de opbrengsten opnieuw geraamd. De wijzigingen in dit exploitatieplan ten opzichte van het exploitatieplan Centrumplan Den Hoorn 2020, d.d. 23 juni 2020, zijn weergegeven in de Staat van wijzigingen. Deze is opgenomen in bijlage 15.
1.5
Leeswijzer
Het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd. In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten in de exploitatieopzet en de toerekeningsystematiek. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming. In deel 2 van onderhavig exploitatieplan zijn de regels die gelden voor het exploitatieplangebied ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’ opgenomen.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 15 van 42
2 Toelichting exploitatieplangebied 2.1
Het exploitatieplangebied
Het plangebied ligt op het grondgebied van de gemeente Midden-Delfland, in het centrum van de kern Den Hoorn. Het plangebied bestaat uit meerdere kadastrale percelen en wordt aan de oostzijde begrensd door de Dijkshoornseweg en Hof van Delftstraat, aan de zuidzijde door de Looksingel en aan de westzijde door de Lookwatering. De noordelijke plangrens wordt gevormd door een aftakking van de Lookwatering en de percelen Dijkshoornseweg 45 en 47. Het plangebied is in totaal 7.972 m² groot en is weergegeven op afbeelding 2.
2.2
Relatie planologische maatregel
Het voorliggende exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’. Dit bestemmingsplan is op 14 november 2017 vastgesteld en met de uitspraak van 3 oktober 2018 onherroepelijk geworden. De uitgangspunten in het bestemmingsplan gelden ook voor dit exploitatieplan.
2.3
De exploitatieplangrens
Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatiegebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie tevens het volgende: "Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen." 1
1 Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 16 van 42
In paragraaf 1.4 is toegelicht dat en waarom ervoor is gekozen om, gezien de overwegingen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State met betrekking tot de ruimtelijke en functionele samenhang tussen enerzijds het in het bestemmingsplan voorziene te ontwikkelen woongebied en anderzijds de daarin eveneens voorziene supermarktlocatie met daarboven appartementen, de begrenzingen van het exploitatieplangebied te laten samenvallen met de begrenzingen van het bestemmingsplangebied Centrum Den Hoorn 2016. De exploitatieplangrens is weergegeven op afbeelding 4. Afbeelding 4 Grens exploitatieplangebied Centrum Den Hoorn 2020
De kaart ‘Exploitatieplangrens’ is opgenomen in bijlage 1, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
2.4
Eigendomssituatie
In paragraaf 1.3 is de eigendomssituatie in het exploitatieplangebied omschreven. De eigendomssituatie is weergegeven op afbeelding 5. Het overgrote deel van de gronden is eigendom van de gemeente MiddenDelfland (rood). Een deel van de gronden in het exploitatieplangebied is eigendom van een particulier (oranje). Tenslotte heeft het Hoogheemraadschap Delfland een strook grond langs het water in eigendom (grijs).
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 17 van 42
Afbeelding 5 Grondeigendommen exploitatieplangebied
In tabel 1 is de grondoppervlakte per betrokken grondeigenaar weergegeven. Tabel 1 Eigendomssituatie
Gemeente Midden-Delfland (rood) Particulier 1 (oranje) Hoogheemraadschap Delfland (grijs) Totaal
m2 5.433 2.380 159 7.972
Aandeel 68 % 30 % 2% 100 %
De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving) en/of verkoop aan de gemeente. De kaart ‘Kadastrale eigendommen’ is opgenomen in bijlage 2.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 18 van 42
3
Omschrijving werken en werkzaamheden 3.1
Omschrijving bouwrijp maken
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: ▪
▪ ▪
Het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied. Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed. Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem. Voor zover nodig het afvoeren van grondwater. Kade / beschoeiing Lookwatering.
3.2
Omschrijving nutsvoorzieningen
▪ ▪ ▪ ▪
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: ▪ Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed. ▪ Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten met een hogere kwaliteit dan standaard.
3.3
Omschrijving inrichting openbaar gebied
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: ▪ Aanleg voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen na aan de oplevering van het laatste vastgoed. ▪ Planten, bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; aanbrengen bebording, bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering. ▪ Aanleg van waterhuishoudkundige werken.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 19 van 42
▪ ▪ ▪
Bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen na de oplevering van het eerste vastgoed. Plaatsen van (tijdelijke) markeringen, verkeersen waarschuwingsborden. Aanleg definitieve wegen, voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 20 van 42
4 De exploitatieopzet 4.1
Algemeen
In de exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van het project. Bij de methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht. Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld. De invloed van rente, prijsstijgingen (inflatie) en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het eind van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. In dit resultaat zijn de invloeden van rente en inflatie verwerkt. Om terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2023. Het aldus berekende resultaat, wordt de contante waarde genoemd.
Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of -opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ en het ‘Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn’. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie wordt gebracht. Ingevolge de Wro is het uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is.
4.2
Parameters
De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 21 van 42
behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatie(plan)opzet: ▪ rente : 0,0% ▪ inflatiecijfer kosten : 2022-2023: 2,5%, 2024 ev: 2,0% ▪ inflatiecijfer opbrengsten : 2022-2023: 2,8%, 2024 ev: 1,8% ▪ prijspeildatum : 1 januari 2023 Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog kloppen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex (CPI) voor de inflatiecorrecties en de GWW-index voor de civieltechnische ramingen (bouw- en woonrijp maken).
4.3
Ruimtegebruik
Met het inzichtelijk maken van het ruimtegebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik de betreffende grondeigenaar in het plan te maken krijgt. Op de locatie wordt een nieuwe supermarkt met daarboven appartementen gerealiseerd. Om te voorkomen dat een te lange gesloten gevel langs de Dijkshoornseweg ontstaat is er nog een (winkel)unit voor een andere op grond van de centrumbestemming toegestane functie voorzien. De supermarkt en (winkel)unit vormen daarmee een nieuw winkelfront dat de kop van het winkelgebied van het centrum Den Hoorn zal vormen. Aansluitend op de nieuwbouw van de supermarkt vormen grondgebonden rijwoningen de begeleiding van de Looksingel en Look, waarmee een goede aansluiting ontstaat op de aan de overzijde van de Look gelegen woningen. Op afbeelding 6 is het inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn voor het plangebied weergegeven. De kaart ‘Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn’, d.d. 13 mei 2020, is opgenomen in bijlage 3. Afbeelding 6 Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 22 van 42
Op afbeelding 7 is het ruimtegebruik gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ weergegeven. Afbeelding 7 Ruimtegebruik exploitatieplangebied
Het ruimtegebruik is weergegeven op de van dit exploitatieplan deel uitmakende kaart ‘Ruimtegebruik’. Deze kaart is opgenomen in bijlage 4. Het ruimtegebruik op de gronden van de particulier en de gemeente is respectievelijk in de bijlagen 4a en 4b inzichtelijk gemaakt. Tabel 2 geeft het ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied weer. De oppervlakten van de verschillende functies zijn gebaseerd op het bestemmingsplan Centrumplan Den Hoorn 2016. Tabel 2. Ruimtegebruik in het exploitatieplangebied
Bestemming Uitgeefbaar Centrum (C) Wonen (W) Verharding (V) Groen (G) Water (WA) Totaal
4.4
Oppervlakte m2 3.916
Aandeel 49 %
3.807 175 74 7.972
48 % 2% 1% 100 %
1.969 1.947
Programma
Het te realiseren programma is in tabel 3 opgenomen. Als basis bij de bepaling van het programma is uitgegaan van het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ en het ‘Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn’.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 23 van 42
Tabel 3. Bouwprogramma exploitatieplangebied Centrumplan Den Hoorn 2020
Functie Woningen Rijwoningen (zijde Looksingel) Hoekwoning (zijde Looksingel) Twee-onder-een kapwoning (midden Look) Tussenwoningen (achterzijde Look) Hoekwoningen (achterzijde Look) Appartementen (boven supermarkt) Totaal aantal woningen Supermarkt Detailhandel / dienstverlening Totaal
4.5
Hoeveelheid
m² BVO m² BVO m² BVO
5 2 2 2 2 9 22 1.600 150 1.750
Kosten
In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder ‘Bro’). De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatiegebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 4 opgenomen.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 24 van 42
Tabel 4. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten Categorie 1
Voorzieningen binnen een exploitatiegebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.
100% toerekenbaar aan exploitatiegebied
Categorie 2
Voorzieningen buiten een exploitatiegebied, maar alleen ten dienste van dat exploitatiegebied.
100% toerekenbaar aan exploitatiegebied
Categorie 3
Voorzieningen binnen of buiten een exploitatiegebied die ten dienste zijn voor dat exploitatiegebied en een of meer exploitatie gebieden en / of bestaand gebied.
Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van ‘profijt’, ‘toerekenbaarheid’ en ‘proportionaliteit’ plaatsvindt
4.5.1 Kosten exploitatieplangebied De totaal geraamde kosten, in verband met de ontwikkeling van de supermarktlocatie met daarboven 9 appartementen, 13 grondgebonden woningen en de openbare ruimte, zoals planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Centrumplan Den Hoorn 2016, zijn per onderdeel opgenomen in tabel 5. Dit zijn de kosten op prijspeil 1 januari 2023. Tabel 5. Specificering kosten exploitatieplangebied
Omschrijving Inbrengwaarde gronden Sloopwerken Planschade Onderzoekskosten en sanering Bouw- en woonrijp maken Plankosten Planstructurele elementen Niet-verrekenbare B.T.W. Rentekosten Totaal
Bedragen in € (nominaal)) 2.435.104 --252.209 934.780 314.455 108.800 --4.045.349
4.5.2 Inbrengwaarden gronden De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van De Lorijn raadgevers-makelaars o.g. te Druten. Artikel 6.13, lid 5 van de Wro geeft aan hoe de inbrengwaarden van gronden moet worden bepaald. De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatieplangebied is getaxeerd op € 2.425.000=, prijspeildatum 1 november 2022. Het rapport Taxatie inbrengwaarde ‘Centrumplan Den Hoorn’, gemeente Midden-Delfland, d.d. 13 december 2022, is opgenomen in bijlage 5.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 25 van 42
Aangezien de prijspeildatum van het taxatierapport 1 november 2022 is zijn de getaxeerde uitgifteprijzen voor de laatste twee maanden van 2022 geindexeerd om deze op prijspeil 1 januari 2023 te zetten. Voor deze indexering is uitgegaan van de kostenstijging van 2,5% (paragraaf 4.2). 4.5.3 Sloopwerken (categorie 1) In het plangebied zijn ten behoeve van de ontwikkeling al diverse opstallen gesloopt. Het betroffen onder andere een kantoor c.q. bedrijfspand en sociale woningbouw aanwezig op grond van de gemeente Midden-Delfland. De kosten voor deze werkzaamheden bedragen € 174.538,= (nominaal). De kosten sloopwerken zijn, op basis van artikel 6.2.3, aanhef en onder d Bro, meegenomen bij het bepalen van de inbrengwaarde van de gronden en daarom hier als kostenpost buiten beschouwing gelaten. 4.5.4 Planschade De gemeente Midden-Delfland heeft een planschaderisicoanalyse laten uitvoeren door het bureau Gloudemans. Uit deze analyse is gebleken dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met planschade. De conclusie in het rapport is dat de (plan)schade die ontstaat door de voorgenomen ontwikkeling volledig onder het normaal maatschappelijk risico valt. Er hebben zich geen feiten of omstandigheden voorgedaan die aanleiding geven om te concluderen dat deze conclusie niet langer van toepassing is.
Het rapport ‘Planschaderisicoanalyse Centrumplan Den Hoorn, Gloudemans, kenmerk 1968.2-D1d1/jb/s’, d.d. september 2016 is opgenomen in bijlage 6. 4.5.5 Onderzoekskosten en sanering (categorie 1) Voor voorliggend plan zijn, in het kader van het bestemmingsplan, diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitsonderzoek en dergelijke. Verder is de grond, in het plangebied zodanig vervuild dat er een bodemsanering moet worden uitgevoerd om de grond geschikt te maken voor de voorziene functies. 4.5.6 Bouw- en woonrijp maken (categorie 1) De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gebaseerd op civiele ramingen, opgesteld door PAS bv. Deze ramingen zijn gebaseerd op het ruimtegebruik conform de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2016’ en het ‘Inrichtingsplan Centrumplan Den Hoorn’ , d.d. 16 augustus 2016 en gewijzigd op 13 mei 2020 (bijlage 3).
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 26 van 42
Omdat de besteksvoorbereiding nog moet plaatsvinden wordt in dit exploitatieplan volstaan met de totaalramingen. Het bouwrijp maken bestaat onder andere uit het verwijderen de nodige verhardingen, inclusief kabels en leidingen, het vrijmaken van het terrein, de aanleg van (tijdelijke) bouwwegen, de aanleg van riolering, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden (zie hoofdstuk 3). In de raming is tevens rekening gehouden met kosten voor het aanpassen van de kade van de Look, in verband met de voorgenomen ontwikkeling. De totale nominale kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op € 582.185,=. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbare gebied, zoals de aanleg van de definitieve infrastructuur en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting en groenvoorzieningen. De totale nominale kosten voor woonrijp maken zijn geraamd op € 352.595,=. 4.5.7 Plankosten (categorie 1) Voor het bepalen van de plankosten is de zogenaamde ‘plankostenscan’ voorgeschreven via een ministeriële regeling. Met de plankostenscan is een methodiek ontwikkeld die plankosten opbouwt vanuit de producten en diensten die nodig zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en VTU.
Deze regeling is op 1 april 2017 in werking getreden. Het toepassen van deze plankostenscan is sindsdien verplicht. De uitkomsten van de plankostenscan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen onder andere kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, programma van eisen, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan 2021 leidt tot de volgende resultaten, tabel 6. In de bijlage 7 is ingevulde de plankostenscan 2021 opgenomen. Tabel 6. Resultaat plankostenscan 2021
Plankostenpost
Bedragen in € (nominaal)
Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke ordening Civiele techniek Landmeten / vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal (01-01-2021)
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
11.296 23.816 55.808 153.981 3.944 -45.614 19.955 314.455
Pagina 27 van 42
De berekende plankosten zijn in overeenstemming met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 10 augustus 2022, ECLI:NL:RVS: 2022:2301 (ro.v. 17) niet geindexeerd naar i.c. 1 januari 2023. De plankosten zullen, bij een herziening van het exploitatieplan, worden aangepast aan de werkelijk gemaakte kosten, indien blijkt dat deze werkelijke kosten op een relevant te achten wijze verschillen van de raming. 4.5.8
Planstructurele elementen
4.5.8.1 Ontsluitingsweg en parkeerplaatsen binnen plangebied Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die binnen, dan wel buiten, het exploitatie(plan)gebied liggen. Dit kunnen voorzieningen zijn die geheel dan wel gedeeltelijk kunnen worden toegerekend aan een exploitatieplangebied (zie tabel 4). In de gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan "Centrumplan Den Hoorn 2016", d.d. 26 februari 2019, was de begrenzing van het exploitatieplangebied beperkt tot de gronden waarop de 13 grondgebonden woningen en 20 parkeerplaatsen zijn voorzien. Omdat de ontsluitingsweg en de parkeerplaatsen ten noorden en ten westen van de ontsluitingsweg ten dienste staan van zowel de 13 grondgebonden woningen als de supermarktlocatie waren deze voorzieningen aangemerkt als bovenwijkse voorzieningen. In paragraaf 1.4 is toegelicht dat en waarom de begrenzingen van onderhavig exploitatieplangebied samenvallen met de begrenzingen van het bestemmingsplangebied Centrumplan Den Hoorn 2016. Als gevolg van deze begrenzingen van het exploitatieplangebied zijn de ontsluitingsweg en de parkeerplaatsen ten noorden en ten westen van de ontsluitingsweg niet meer aan te merken als bovenwijkse voorzieningen. Zij dienen immers geen andere functie meer dan de in het exploitatieplangebied opgenomen functies.
4.5.8.2 Parkeerplaatsen buiten exploitatieplangebied Ten behoeve van de ontwikkeling en het voldoen aan de parkeernorm van deze ontwikkeling, dienen er bestaande parkeerplaatsen binnen het exploitatieplangebied te verdwijnen. Deze bestaande parkeerplaatsen voorzien in de parkeerbehoefte van bestaande winkelvoorzieningen en woningen en dienen, op basis van artikel 6.2.4, aanhef en onder e van het Bro, daarom te worden gecompenseerd. De kosten zijn op basis van de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit in overeenstemming met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 10 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2301 (ro.v. 14) volledig toegerekend aan het exploitatieplangebied, aangezien de ontwikkeling binnen het exploitatieplangebied niet gerealiseerd kan worden zonder het verplaatsen van de bestaande parkeerplaatsen.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 28 van 42
De kosten voor het realiseren van de 46 (compensatie)parkeerplaatsen zijn geraamd op € 108.800,=. De kostenraming is opgenomen in bijlage 8.
4.6
Opbrengsten
Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent drie soorten opbrengsten: ▪ Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied. ▪ Bijdragen en subsidies van derden. ▪ Welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Gezien rechtoverweging 19 van uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 10 augustus 2022, ECLI:NL:RVS: 2022:2301, zijn de grondprijzen getaxeerd door het bureau De Lorijn Raadgevers o.g. Het taxatierapport ‘Taxatierapport uitgifteprijs Centrumplan Den Hoorn’, d.d. 13 december 2022, is opgenomen in bijlage 9. Aangezien de prijspeildatum van het taxatierapport 1 november 2022 is zijn de getaxeerde uitgifteprijzen voor de laatste twee maanden van 2022 geindexeerd om deze op prijspeil 1 januari 2023 te zetten. Voor deze indexering is uitgegaan van de opbrengstenstijging 2,8% in het exploitatieplan (paragraaf 4.2). Tabel 7 geeft de geraamde opbrengsten van het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief B.T.W. Tabel 7. Geraamde opbrengsten (nominaal)
Functie Rijwoningen (zijde Looksingel) Hoekwoning (zijde Looksingel) Hoekwoning (zijde Looksingel) Twee-onder-een kapwoning (midden Look) Tussenwoningen (achterzijde Look) Hoekwoningen (achterzijde Look) Appartementen Supermarkt Detailhandel/dienstverlening TOTAAL
5
Grondprijs in € 109.962
Bedrag in € (nominaal) 549.809
1
111.153
111.153
1
111.153
111.153
2
164.079
328.158
2
137.004
274.009
2
128.054
256.108
45.476 938 938
409.286 1.501.374 140.754 3.682.200
Aantal
9 1.600 150
m² m²
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ‘Centrumplan Den Hoorn 2020’
Pagina 29 van 42
4.7
Exploitatieopzet
4.7.1 Gewogen basiseenheden Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdragen worden de kosten omgeslagen over het te realiseren bouwprogramma. Conform de in de wet voorgeschreven methode wordt het programma omgezet in gewogen eenheden op basis van de gemiddelde grondprijzen. In tabel 8 wordt de systematiek weergegeven. Het bepaalde gewicht per uitgiftecategorie vermenigvuldigt met het te realiseren programma resulteert in de gewogen basiseenheden. In onderhavig geval is het totaal aantal gewogen basiseenheden 33,49. Deze gewogen basiseenheden worden, gezien de koppeling aan de gemiddelde grondopbrengst per functie en de fasering van deze opbrengsten, contant gemaakt (zie hiervoor paragraaf 4.1). Het resultaat van het contant maken van de gewogen basiseenheden komt terug in tabel 9, namelijk 34,70 gewogen basiseenheden. Tabel 8. Gewogen eenheden op basis van de grondprijzen (nominaal)