07 Nota van beantwoording zienswijzen - Ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom

Woontorens Onder een woontoren verstaan wij een gebouw dat aanmerkelijk hoger is dan de breedte en lengte van hetzelfde gebouw. Een dergelijk gebouw wordt in het plangebied Maaslandse Zoom niet gerealiseerd. Het begrip woontoren is daarom niet van toepassing. In de planvorming van de Maaslandse Zoom spreken wij daarom van appartementengebouwen. De zichtlijn over de lengte van het plangebied hebben wij zo breed als mogelijk gehouden. De opmerking van reclamant dat de kwaliteit van de zichtlijn beter wordt als de hoogte met één woonlaag wordt verminderd, onderschrijven wij niet. De beleving en kwaliteit van de zichtlijn zal met deze aanpassing naar ons oordeel niet vergroten, maar hetzelfde blijven. Verder verwijzen wij naar de centrale beantwoording m.b.t. bouwhoogte in paragraaf 4.3. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

26

3.2

Aanvullende fietsroute Het plan Maaslandse Zoom biedt een kans om de omgeving van het dorp te verrijken met nieuwe wandel- en fietsroutes. In de toelichting wordt, tot voldoening van reclamant, een wandelroute vanaf de Commandeurskade, via het plangebied en het Voedselbos naar het Doelpad genoemd. Op ‘Kaart Spelregels’ in het Gebiedspaspoort staat een andere ‘recreatieve route’ aangegeven, die via de vlindertuin kan aansluiten op het Molenslootpad. Deze route zou een aantrekkelijke fietsverbinding kunnen zijn. Reclamant verzoekt de gemeente in het plangebied en daaraan sluitend de uitvoering van deze fietsroute ruimtelijk en financieel mogelijk te maken.

Aanvullende fietsroute In het gebiedspaspoort wordt uitsluitend gesproken over een wandelroute; er is geen sprake van een fietsroute. In de (juridische) planvorming is dit gegeven als uitgangspunt genomen. De wens om deze recreatieve wandelroutes via het plangebied richting de Commandeurskade te creëren, is ten tijde van de vaststelling van het gebiedspaspoort geuit door de gemeenteraad. Aanvullend heeft de raad geen voorkeur uitgesproken voor een fietsverbinding. De beoogde wandelroute loopt via het Molenslootpad door het voedselbos en sluit ter hoogte van de twee appartementencomplexen aan op het plangebied. Van de door reclamant genoemde verbinding die voortvloeit uit het gebiedspaspoort wordt geen gebruik gemaakt. Dat heeft te maken met de ontwikkeling van het voedselbos. De in het voedselbos aangelegde wandelpadenstructuur biedt namelijk een veel aantrekkelijker route om door het plangebied te wandelen in de richting van de Commandeurskade. Het plangebied is al goed bereikbaar per fiets. Een fietsverbinding door de nieuwe woonwijk zien wij niet als toevoegde recreatieve waarde ten opzichte van de al beoogde recreatieve wandelverbindingen. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

3.3

Erfdienstbaarheid eendenkooi Het plangebied is belast met een erfdienstbaarheid, een recht van overpad, vanaf de Hofsingel richting de in de Commandeurspolder gelegen eendenkooi. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt deze erfdienstbaarheid niet genoemd, noch de wijze waarop met dit recht wordt omgegaan. Naar verluid zou met de eigenaar van de eendenkooi een afspraak

Erfdienstbaarheid eendenkooi Het klopt dat het plangebied is belast met een erfdienstbaarheid, een recht van overpad, vanaf de Hofsingel richting de in de Commandeurspolder gelegen eendenkooi. Om de woningbouw in de Maaslandse Zoom te kunnen realiseren is het nodig om deze erfdienstbaarheid te beëindigen. Over het opheffen van de

27

zijn gemaakt om een nieuwe toegangsweg vanaf het Doelpad te creëren. Daar heeft reclamant bezwaar tegen. In dit verband verwijst reclamant naar zijn brief van 7 september 2021 over ‘Doelpad 9’, waarin reclamant de dreigende verstoring van de polder aldaar aan de orde heeft gesteld. Het bevreemdt reclamant derhalve dat de oplossing van de erfdienstbaarheid niet in het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen en reclamant verzoekt de gemeente in feite om het bestaande overpad op enigerlei wijze binnen het plangebied in te passen.

Nr. 4

4.1

erfdienstbaarheid hebben de betrokken partijen met een vaststellingsovereenkomst privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Wij vullen de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom aan met een korte tekst over de opheffing van de erfdienstbaarheid in het plangebied. Deze zienswijze vormt – met uitzondering van de voornoemde aanpassing – verder geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Reactie Reclamant 6 Zienswijze

Reactie gemeente:

Aansluiting op het rioleringsstelsel Reclamanten wonen op de begane grond van het appartementengebouw aan de Commanderij, grenzend aan de "Maaslandse Zoom". Dit betreft drie appartementen. Er is in twee van de drie appartementen in het verleden bij hevige regenval rioolwater omhoog gekomen in de wasmachinebakken, toiletten en doucheputjes. Dit heeft net niet geleid tot rioolwater in de woningen. Eind 2019 is aan één van de bewoners door een medewerker van de gemeente Midden-Delfland, die verantwoordelijk is voor de riolering, het volgende meegedeeld:

Aansluiting op het rioleringsstelsel De aangrenzende wijk Commanderij heeft een gescheiden rioolstelsel. Dit betekent dat het vuilwater en hemelwater in afzonderlijke leidingen worden verzameld en afgevoerd. Reclamanten geven aan dat in het verleden rioolwater in hun saniatire voorzieningen omhoog is gekomen. Dit heeft kunnen gebeuren, doordat de vuilwateraansluiting van het gebouw per abuis op het hemelwaterriool was aangesloten. Deze situatie is destijds opgelost door de gemeente. Onderdeel van deze oplossing was de realisatie van een ontspanningsput. Sindsdien heeft dit probleem zich gelukkig niet meer voorgedaan.

In de Commanderij wordt schoon en vuil water apart afgevoerd. Echter, aan de Hofsingel, grenzend aan de Commanderij, is er geen gescheiden afvoer van schoon en vuil water. Zodra de riolering in de Hofsingel bij hevige regenval zijn water niet meer kwijt kan, loopt het riool van de Commanderij vol met als gevolg dat het rioolwater bij ons in het appartementengebouw omhoog komt.

Het rioolstelsel van de Maaslandse Zoom wordt na realisatie via een persleiding aangesloten op het bestaande rioolsysteem. De persleiding mondt uit op een put op het gemengde (vuilwater en regenwater samen) vrij verval stelsel aan de Hofsingel. 28

Eind 2019 is voor het appartementengebouw van reclamanten een ontspanningsput gemaakt, waarbij overtollig water bij hevige regenval omhoog de stoep op wordt gegooid, zodat het niet meer bij reclamanten in huis omhoog kan komen. Echter, sindsdien is er geen extreme regenval meer geweest, waardoor reclamanten niet weten of de ontspanningsput echt werkt. Er is nooit rioolwater door de put de stoep op gegooid. In de "Maaslandse Zoom" gaan 109 woningen gebouwd worden. Volgens het ontwerpbestemmingsplan "Maaslandse Zoom", blz. 50, wordt het rioolwater via een persleiding afgevoerd naar de bestaande riolering in de Hofstede. Een medewerker van de projectontwikkelaar heeft aan reclamanten op de inloopbijeenkomst "Maaslandse Zoom" op 19 april jI. aangegeven dat het afvalwater van de "Maasland-se Zoom" via een persleiding richting de omgeving Doelstraat wordt afgevoerd. In het Waterhuishoudkundig plan, bijlage 11 bij het ontwerpbestemmingsplan "Maaslandse Zoom", staat op blz. 21 dat onderzocht moet worden of het mogelijk is om direct op de bestaande persleiding in de Hofsingel aan te sluiten of dat op de bestaande gemengde riolering aangesloten moet worden. Hier bestaat dus een verschil tussen het ontwerpbestemmingsplan "Maaslandse Zoom" en het Waterhuishoudkundig plan.

Indien de riolering in de "Maaslandse Zoom" ook op de gemengde riolering van de Hofsingel wordt aangesloten, zal het vaker gebeuren dat bij hevige regenval het riool van de Hofsingel zijn water niet meer kwijt kan, waarbij vervolgens het riool van de Commanderij vol loopt. Dit zal vaker leiden tot omhoog komend rioolwater in de Commanderij. Reclamanten vrezen dat dit een keer echt goed fout gaat, waarbij

Dit gemengde stelsel leidt het rioolwater vervolgens rechtstreeks naar het “Gemaal Doelstraat”. Die brengt het water uiteindelijk via de persleiding naar het stelsel in de Prinses Beatrixlaan. Dit betekent dat er alleen sprake is van een indirecte verbinding tussen het rioolstelsel van de Maaslandse Zoom en de Commanderij. De waterberging van de Maaslandse Zoom vindt voor het overgrote deel plaats binnen de contouren van het plangebied. Dit betekent dat er, als gevolg van de realisering van de Maaslandse Zoom, slechts heel weinig extra hemelwater wordt afgevoerd op het bestaande rioolstelsel ten opzichte van de huidige situatie. Reclamanten geven aan dat in het ontwerpbestemmingsplan (en de bijbehorende stukken) staat dat er sprake kan zijn van piekbelasting van het hoofdgemaal. Dit betreft een hoofdgemaal van het Hoogheemraadschap van Delfland aan de Molenweide. Dit gemaal staat niet in verbinding met het rioolsysteem aan de Hofsingel en Commanderij. Gelet op deze onderbouwing leidt de realisering van de Maaslandse Zoom niet tot wateroverlast voor de omgeving. Dit betekent dat het bestaande rioolstelsel, waarop de woningen van reclamanten zijn aangesloten, ook na de realisering van de Maaslandse Zoom adequaat functioneert en daarom geen aanpassing behoeft. Na de aanpassing van de aansluiting en de realisatie van de ontspanningsput zijn er geen problemen meer geconstateerd.

Het Hoogheemraadschap speelde hier geen rol in. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

29

het rioolwater van binnen uit de woningen inloopt. Een aansluiting van de riolering van de "Maaslandse Zoom" op de bestaande gemengde riolering van de Hofsingel vinden reclamanten niet wenselijk. Daarnaast wordt op bladzijde 21 van het Waterhuishoudkundig plan en in bijlage 16, Nota van beantwoording reacties wettelijk vooroverleg – Voorontwerpbestem-mingsplan "Maaslandse Zoom", bij het ontwerpbestemmingsplan "Maaslandse Zoom" op blz. 5 vermeld, dat het rioolgemaal dat al het afvalwater van Maasland verzamelt bij buien de piekbelasting behaalt. Het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente gaan apart van het bestemmingsplan dit traject breder oppakken. Als nu al bij buien dit rioolgemaal de piekbelasting behaalt, dan kan het rioolgemaal bij hevige buien het afvalwater van Maasland niet verwerken. Als daar nog 109 woningen van de "Maaslandse Zoom" bij komen, zal dit rioolgemaal de verwerking helemaal niet meer aankunnen. Het is prettig dat er wordt vermeld dat het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente dit traject apart van het bestemmingsplan breder gaan oppakken. Er ontbreekt echter een plan en tijdstip wanneer dit klaar moet zijn. Reclamanten zijn van mening dat dit opgelost moet zijn, voordat de 109 woningen van de "Maaslandse Zoom" in gebruik worden genomen, om problemen met rioolwater in de woningen aan de Commanderij en in heel Maasland te voorkomen.

Bovendien worden er binnen een paar maanden al 30 woningen op de locatie Euterpe in gebruik genomen en er zullen ook nog 18 woningen aan de Slot de Houvelaan bijgebouwd worden, wat uiteraard ook voor meer afvalwater in Maasland zal zorgen. Reclamanten vinden het ook heel belangrijk dat het Hoogheemraadschap van Delfland weet van de rioolwaterproblemen aan de Commanderij. 30

Nr. 5

5.1

Reactie Reclamant 7 Zienswijze

Reactie gemeente:

Gebiedspaspoort Voor het plangebied is een Gebiedspaspoort opgesteld. De communicatie van de gemeente met de klankbordgroep en omwonenden over het gebiedspaspoort is zeer moeizaam verlopen. Het college heeft dit achteraf erkend en aangegeven de communicatie over een gebiedspaspoort een volgende keer anders te laten verlopen (zie de notulen van de vorige gemeente vergadering, punt gebiedspaspoort Maaslandse Zoom, waarbij door omwonenden van het spreekrecht gebruik werd gemaakt). Er mag aangenomen worden dat verbetering van de communicatie van de gemeente naar klankbordgroep en omwonenden, ook voor de vervolg behandeling van het concept bestemmingsplan Maaslandse Zoom geldt.

Gebiedspaspoort Wij herkennen ons niet in de opmerking dat de communicatie met de klankbordgroep zeer moeizaam zou zijn verlopen. Tijdens de drie gehouden bijeenkomsten van de klankbordgroep is achtereenvolgens constructief gesproken over analyse, ambities en spelregels voor het plangebied. De ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplanproces. Een ingediende zienswijze handelen wij af door deze in behandeling te nemen, van een beantwoording te voorzien en een standpunt in te nemen over het al dan niet wijzigen van het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijze. Zoals gebruikelijk stellen wij reclamanten in de gelegenheid om hun zienswijze in de raadscommissie mondeling toe te lichten. Deze zienswijze ziet niet op een inhoudelijke wijziging van het ontwerpbestemmingsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.2

Maatschappelijke functie ’t Landje’ Bij deelgebied ’t Landje’ is in de eerste versie van het gebiedspaspoort de spelregel opgenomen dat hier een maatschappelijke functie kan worden toegevoegd. De gemeente heeft deze toevoeging later geschrapt. Via de klankbordgroep is meerdere malen gevraagd om uitbreiding van de Bufferzone tot 20 meter. Dit zou een maatschappelijke

Maatschappelijke functie ’t Landje’ Het klopt dat van een maatschappelijke functie is afgezien in het kader van de totstandkoming van het gebiedspaspoort en de daarop gebaseerde verdere planvorming. Bij de eerste versie van het gebiedspaspoort is gesproken over het toevoegen van een maatschappelijke functie, zoals een invulling met een klein dierenweitje. Bij de verdere ontwikkeling van het gebiedspaspoort is 31

functie gemakkelijker maken. Deze grotere buffer was mogelijk door de afstand tussen achterliggende woonblokken (B1 en B2) wat aan te passen. De architect zou de mogelijkheid hiertoe onderzoeken maar van dat onderzoek heeft de klankbordgroep nooit meer iets vernomen en ook is er niets veranderd aan de bufferzone. Graag krijgen klankbordgroep en omwonenden alsnog inzage in de afweging van de architect betreffende diepte bufferzone versus de afstand tussen verder van de Hofsingel gelegen woonblokken.

die gedachte niet verder besproken, mede omdat de hoofdfunctie van dit deelgebied (’t Landje’) wonen is. Vanaf de Hofsingel gerekend is in de planvorming een groene/openbare zone van circa 18 meter opgenomen, conform het gebiedspaspoort. Dit profiel is als volgt opgebouwd: een smalle groenstrook met bestaande (forse) bomen, een sloot en een groene bufferzone van 10 meter diep. Deze bufferzone wordt voorzien van gebiedseigen en inheemse beplanting. De daadwerkelijke bebouwing bevindt zich vervolgens een aantal meters van de toekomstige eigendomsgrens. Op basis van het gebiedspaspoort heeft de architect/stedenbouwkundige een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dat kader zijn ook vanuit de optiek van stedenbouw keuzes gemaakt en voorstellen gedaan over de inrichting van het gebied. Daarbij is ook rekening gehouden met de diepte van de bufferzone en de afstand tussen de diverse woonblokken. Zou naar het oordeel van de stedenbouwkundige in het gebiedspaspoort sprake zijn geweest van ongewenste stedenbouwkundige uitgangspunten, dan zou daarvan gewag zijn gemaakt bij het opstellen van het door de raad vastgestelde stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.3

Vormgeving verkeersaansluiting Het advies voor verkeersaansluiting is erg vaag omschreven: "zorgvuldige vormgeving van aansluiting". Het is nodig om hier meer concreet over te zijn in het concept bestemmingsplan. Het concept bestemmingsplan kent slechts één ontsluitingsweg die aansluit op de Hofsingel ter plaatse van de Haardstede.

Vormgeving verkeersaansluiting Deze zienswijze legden wij voor aan extern bureau Mobycon. Zij onderzochten of aanvullend onderzoek nodig is. In de onderstaande reactie is met de bevindingen van Mobycon rekening gehouden.

32

Bewoners van de Haardstede hebben bij herhaling aangegeven dat de ontsluiting van het meer naar achteren gelegen deel van de plangebied Maaslandse Zoom, via de bestaande weg langs Lentiz, de Commandeurskade kan plaatsvinden. De gemeente kiest niet voor een ontsluiting via de route (Commandeurskade) langs het Lentiz College o.a. omdat het schoolverkeer dan gemengd zou worden met het woonverkeer van de nieuwe wijk. Een groot gedeelte van het schoolverkeer verloopt echter nu al via het Schoolpad, waardoor dit argument geen waarde heeft. Het argument dat er langs de Commandeurskade kleine kinderen spelen gaat evenzeer op voor de groeiende groep kleine kinderen uit de Haardstede en Plantage, die nabij de huidige aansluiting van de Haardstede op de Hofsingel spelen. In de toekomst zou daar al het verkeer uit de ‘Maaslandse Zoom’ bijkomen.

De term ‘zorgvuldige’ vormgeving van de aansluiting van de Maaslandse Zoom op de Hofsingel is inderdaad gebruikt in de aanbevelingen van de ‘Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom’. Wat met zorgvuldig wordt bedoeld staat op pagina 9 van dat rapport weergegeven, namelijk: -

Onderbreken fietsstroken ter plaatse van het kruispunt; Geen verschil tussen de uitstraling van de verharding tussen het kruispunt en de zijstraat; Aanbrengen taludmarkering op het kruispunt (kruispunt niet verhoogd vanwege busroute.

Overigens is de vormgeving van de inrichting geen onderdeel van het bestemmingsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.4

Ontsluiting van het plangebied en verkeerskundig onderzoek Ook is door omwonenden gewezen op de naastliggende en qua grootte vergelijkbare wijk Commanderij, die maar liefst drie ontsluitingen bevat, waarlangs ook een gedeelte van de nieuwe wijk ontsloten zou kunnen worden.

Ontsluiting van het plangebied en verkeerskundig onderzoek Zie beantwoording zienswijze 1.8. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Het verkeerskundig onderzoek van Mobicon (bijlage 12 bij het concept bestemmingsplan) onderzoekt alleen de gevolgen van de variant volgens het ontwerp bestemmingsplan en niet de genoemde alternatieven. Dit is daardoor onvoldoende en onvolledig. Een aanvullend verkeerskundig onderzoek, inclusief veiligheid-aspecten van de verschillende ontsluitingsmogelijkheden, uit te voeren door een onafhankelijk verkeerskundig bureau, is daarom alsnog nodig.

33

5.5

Voetgangsontsluiting Er wordt geschreven op pag 56 dat de gemeente meer lopen nastreeft om autoverkeer te beperken. Tegelijkertijd is de voetgangersontsluiting niet beschreven in het bestemmingsplan. In het verleden heeft een omwonende gevraagd om hier aandacht aan te besteden zoals een zebrapad en extra trottoir langs de Hofsingel. Hier is toen op gereageerd dat een zebrapad niet hoort in een 30km zone. Waarom er zeer recent dan nog een zebrapad is aangelegd bij de Boumare en waarom er nog ongeveer 20 zebrapaden in Maasland bestaan, is nooit beantwoord. Meer informatie over en een uitwerking van de voetgangersontsluiting in het concept bestemmingsplan is daarom nodig.

Voetgangersontsluiting Deze zienswijze legden wij voor aan extern bureau Mobycon. Zij onderzochten of aanvullend onderzoek nodig is. In de onderstaande reactie is met de bevindingen van Mobycon rekening gehouden. In de ‘Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom’ is voor de aansluiting van de Maaslandse Zoom op de Hofsingel aangegeven: ‘Voor voetgangers wordt een trottoir aangebracht langs de noordzijde van de ontsluiting met een verbinding naar het bestaande trottoir aan de oostzijde van de Hofsingel.’ De voetgangersontsluiting is dus wel beschreven. Een zebrapad wordt in 30 km/u zones alleen aangelegd op drukke oversteeklocaties. Het aantal oversteekbewegingen zal op dit punt zeer beperkt zijn, waardoor geen zebrapad wordt voorgesteld. Overigens is de vormgeving van de inrichting geen onderdeel van het bestemmingsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.6

Energietransitie en parkeren Er wordt in sectie 4.10 en 4.11 over energie transitie en parkeren niets beschreven over elektrisch laden. Het is nodig om informatie over en een uitwerking van energie transitie en parkeren in het concept bestemmingsplan op te nemen.

Energie transitie en parkeren Voorzieningen ten behoeve van elektrisch laden behoren tot de vormgeving van de inrichting. Laadpalen vormen derhalve geen onderdeel van het bestemmingsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.7

Nokhoogte De afspraak tussen gemeente en klankbordgroep, gemaakt in de 1e klankbordgroep-vergadering voor deelgebied A, ’t Landje’ was: “1 woonlaag , met kap” (zie verslag 1e vergadering, d.d. 18-09-2019). Daar past een nokhoogte van 7,5 meter niet bij. Dat leidt in de praktijk namelijk te gemakkelijk tot 2 woonlagen + een vliering, wat

Nokhoogte Op de verbeelding van het bestemmingsplan staan twee maatvoeringen ter plekke van de bouwvlakken. Deze maatvoeringen voorzien in een maximum bouwhoogte en een maximum goothoogte. In deelgebied ’t Landje bedragen deze hoogtes respectievelijk 7 meter en 3,5 meter, overeenkomstig de wensen 34

strijdig zou zijn met de gemaakte afspraak. Beperk de nokhoogte tot 7 meter. In het concept bestemmingsplan kunnen de goot- en bouwhoogtes niet terug gevonden worden. Wel zijn er regels te vinden voor aanbouw en uitbouw. Waar staan de goot- en bouwhoogtes vermeld? In sectie 3.3 / pg 23 wordt bebouwing met meer dan 4 lagen als niet passend beschreven. Betekent dit dat de appartementen niet hoger worden dan 4 lagen?

van de klankbordgroep. Zoals gebruikelijk is, bevat het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom algemene afwijkingsregels (artikel 12). Daarmee heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van maten met ten hoogste 10%. Voor wat betreft de opmerking van reclamant over twee woonlagen en een vliering verwijzen wij naar de maximale goothoogte van 3,5 meter. Deze maatvoering waarborgt een landelijke uitstraling (lees: één bouwlaag met een kap) van de woningen in deelgebied ’t Landje’. Dat is overeenkomstig de wensen van de klankbordgroep en volgens de spelregels van het door de gemeenteraad vastgestelde gebiedspaspoort. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

5.8

Zichtlijnen De afstanden tussen de gevels van de woningen in “de Slagen” en de bestaande woningen aan de Commanderij staan in het Gebiedspaspoort duidelijk aangegeven voor Deel B, “De Slagen”, maar voor de woningen op Deel A, “Het Landje”, echter niet. Onderstaande profielen laten dat zien. Hierdoor is er onzekerheid en onduidelijkheid over de zichtlijnen. In de bijlagen bij het bestemmingsplan zijn verder twee verschillende tekeningen te vinden betreffende de locatie van de eerste woning op “het Landje”, gerekend vanaf de Hofsingel. In de tekening bij het ontwerpbestemmingsplan staat de eerste woning op ‘het Landje’ ten opzichte van de overige nieuwe woningen naar voren. De afstand van de voorgevel van deze woning tot de woningen aan de Commanderij is daardoor kleiner dan bij de rest van de nieuwe woningen. Hierdoor wordt de zichtlijn voor de

Zichtlijnen Op de stedenbouwkundige tekening (dit is dus niet de plankaart behorende bij het ontwerpbestemmingsplan) staat de eerste vrijstaande woning iets zuidelijker geprojecteerd dan de andere vrijstaande woning. Gelet op de mogelijkheden die het bouwperceel biedt, is het nog niet defintief duidelijk of de eerstgenoemde woning exact overeenkomstig de stedenbouwkundige tekening gebouwd wordt. De positionering van beide vrijstaande woningen geven een speelse indeling van de kavels weer. De beleving van de afstand tot de bestaande woningbouw, waaronder die van reclamant, wordt hiermee verwaarloosbaar beïnvloed. De woning van reclamant ligt namelijk op aanzienlijke afstand van de beoogde vrijstaande woning. Deze woning wordt bovendien aan het zicht onttrokken door de bestaande bomen langs de Hofsingel en door de beplanting in de aan te leggen brede groene bufferzone van 10 meter diep.

35

5.9

bewoners van de Haardstede onnodig versmald. De inrichtingsschets van Kuiper Compagnons heeft dit probleem niet en voldoet ook beter aan de gedachte van de ‘bufferzone’. Voorgesteld wordt de visie volgens de schets van Kuiper Compagnons aan te houden bij de verdere uitwerking. In ieder geval dient de afstand tussen de gevels van de nieuwe woningen op “het Landje” tot de gevels van de bestaande woningen aan de Commanderij nergens kleiner te zijn dan bij de daarop volgende woningen, zodat de zichtlijn niet onnodig plaatselijk versmald wordt.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Bomen deelgebied A ’t Landje’ Er is een ambtelijke inventarisatie van de bomen in deelgebied A, ’t Landje (gesitueerd langs de Hofsingel).

Bomen deelgebied A ’t Landje’ In het algemeen hecht de gemeente aan het behoud van gezonde bomen. In het plangebied (deelgebied ’t Landje’) staan enkele bomen, waarvan een inventarisatie is gemaakt. Onder andere zijn er 2 combinaties van een Es en een Esdoorn, genaamd Es en Esdoorn 1 en Es en Esdoorn 2. Combinatie 1 is niet behoudenswaardig. Combinatie 2 is behoudenswaardig alleen als deze 2 bomen goed inpasbaar zijn. Als dat het geval is, moeten deze 2 bomen gesnoeid worden.

Het gebiedspaspoort geeft ten onrechte voor een Es en een Esdoorn aan dat deze niet beschermenswaardig zijn. Dit komt niet overeen met de inventarisatie. Uit de inventarisatie blijkt namelijk dat deze bomen op zich in een goede conditie zijn. Dit is eerder gemeld door de klankbordgroep. De Gemeente heeft toen hierop gereageerd het gebiedspaspoort Pagina 4 van 4 hierop aan te passen en waarde te hechten aan het behoud van gezonde bomen als deze inpasbaar zijn. Het verzoek is het gebiedspaspoort aan te passen conform de gemaakte afspraken.

Reclamant verzoekt het gebiedspaspoort aan te passen. Het gebiedspaspoort is al eerder door de raad vastgesteld en kan niet meer worden aangepast. De gemeente volgt de geformuleerde handelwijze zoals opgenomen in de inventarisatie. Overigens geldt hier ook dat het eventueel verlies aan bomen ruimschoots wordt gecompenseerd met nieuwe beplanting in de ruime bufferzone in het westelijke deel van het plangebied. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

36

Nr. 6

Reactie Reclamant 8 Zienswijze

6.1

Verkeersstromen In het rapport m.b.t. de verkeersstromen komt totaal niet naar voren dat de drukte op de kruising Haardstede/Hofsingel enorm zal toenemen. In de rapporten wordt in het geheel niet gesproken over een opdracht aan een onafhankelijk verkeersonderzoekbureau tot het onderzoeken van de mogelijkheden voor een gespreidere afvoer van de verkeersstromen uit de te bouwen nieuwe wijk. Hierom is door de Haardstede bewoners herhaaldelijk gevraagd. Waarom wordt dit genegeerd?

Reactie gemeente: Verkeersstromen Deze zienswijze hebben wij voorgelegd aan het onafhankelijke onderzoeksbureau Mobycon. Zij onderzochten of aanvullend onderzoek nodig is. In de onderstaande reactie is met de bevindingen van Mobycon rekening gehouden. De ‘Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom’ toont aan dat de toekomstige hoeveelheid autoverkeer via het kruispunt Hofsingel voldoet aan de richtlijnen voor een 30km/u zone. Een indirecte aansluiting van het plangebied Maaslandse Zoom via de naastgelegen woonwijk Commanderij of via de Commandeurskade / Lentiz College leidt tot extra conflicten met langzaam verkeer dat zich al op deze routes bevindt. Een directe ontsluiting van Maaslandse Zoom op de Hofsingel is veiliger en kan verkeersveilig worden vormgegeven. Een dergelijke ontsluiting is een standaard oplossing conform de landelijke richtlijnen. Het uit laten voeren van aanvullend onderzoek is overbodig, omdat de ‘Verkeers-kundige toetsing Maaslandse Zoom’ al aantoont dat de voorgestelde ontsluiting voldoet aan de richtlijnen wat betreft de hoeveelheid verkeer en verkeersveiligheid. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

37

Nr. 7

7.1

Reactie Reclamant 9 Zienswijze

Reactie gemeente:

Verkeersoverlast Via deze weg wil reclamant aangeven dat reclamant bezwaar maakt tegen bovengenoemd nieuwbouwproject, reden van het bezwaar is, de verkeersoverlast die dit project ongetwijfeld met zich mee gaat brengen, niet alleen tijdens de bouw, maar ook de periode erna, als deze wijk klaar is.

Verkeersoverlast In de ‘Verkeerskundige toetsing Maaslandse zoom’ is aangetoond dat de toekomstige hoeveelheid autoverkeer via het kruispunt Hofsingel voldoet aan de richtlijnen voor een 30 km/u zone. Het minimaliseren van verkeersoverlast tijdens de bouw zal in het vervolgproces worden onderzocht en is geen onderdeel van een bestemmingsplan. Helaas is dergelijke overlast nooit volledig te voorkomen. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

7.2

Geluidsoverlast Reclamant heeft de informatie/ toelichting doorgenomen, op de 30 km wegen in Maasland, met name de Hofsingel, waaraan de wijk komt te liggen, is de geluidsbeleving nu al hoger dan de toegestane voorkeur grenswaarde. Laat staan met ruim 100 woningen erbij in het dorp…. Ook zonder dit stuk doorgelezen te hebben had reclamant bezwaar gemaakt, die zelf woonachtig is aan de Hofsingel. Helaas wordt het dorp steeds drukker, er is constant verkeer… overdag. De nieuw te bouwen huizen worden met geluidluwe gevel gebouwd, tuin ook op een gunstige plek, maar de huidige woningen zijn in het merendeel niet zo op de kaart gezet. Reclamant maakt zich zorgen! Dank voor het lezen!!

Geluidsoverlast Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de gevolgen van de verkeerstoename als gevolg van de nieuwe woningen in de Maaslandse Zoom. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden met slechts 1dB. Deze toename is niet waarneembaar. Daarom is er geen aanleiding om aan te nemen dat er sprake is van een onevenredige toename van geluidsbelasting. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

38

Nr. 8

8.1

Nr. 9

Reactie Reclamant 10 Zienswijze

Reactie gemeente:

Hoogte appartementengebouwen Reclamant wil bezwaar maken tegen het appartementengebouw van 5 hoog. 3 Hoog is normaal hier in Maasland. Waarom wordt dat hoge gebouw niet aan de schoolkant gebouwd? Maak gewoon appartementen van 3 Hoog. Tegen 5 hoog maakt reclamant bezwaar.

Hoogte appartementengebouwen Wij volstaan hier met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. bouwhoogte in paragraaf 4.3. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Reactie Reclamant 11 Zienswijze

Reactie gemeente:

9.1

Goot- en bouwhoogtes Reclamant vermoedt dat er goot- en bouwhoogtes vastgesteld zijn, maar reclamant kan deze nu niet terug vinden in het bestemmingsplan. Wel ziet reclamant dat deze regels voor aanbouw en uitbouw. Waar staan de goot- en bouwhoogtes vermeld?

Goot- en bouwhoogtes Goothoogte en bouwhoogte staan vermeld als maatvoering op de verbeelding van het bestemmingsplan.

9.2

Elektrisch laden Er wordt in sectie 4.10 en 4.11 over energietransitie en parkeren niks geschreven over elektrisch laden. Wat zijn hiervoor de plannen?

Electrisch laden Voorzieningen ten behoeve van elektrisch laden behoren tot de vormgeving van de inrichting. Laadpalen vormen derhalve geen onderdeel van het bestemmingsplan. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

9.3

Hoogte appartementen

Hoogte appartementen Het klopt dat in de Omgevingsvisie 1.0 staat dat de gemeente vier bouwlagen het maximum vindt. De bebouwing in de Maaslandse 39

In sectie 3.3 / pg 23 wordt bebouwing met meer dan 4 lagen als niet passend beschreven. Betekent dit dat de appartementen niet hoger worden dan 4 lagen?

Zoom conformeert zich hieraan, met uitzondering van het meest oostelijke appartementengebouw in deelgebied C. De Omgevingsvisie 1.0 is een beleidsarm stuk, waarvan de inhoud gebaseerd is op bestaand beleid en bestaande inzichten. Bij de Omgevingsvisie 2.0 zal dit thema onderwerp van aandacht zijn. Dit betekent dat wij met een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige onderbouwing af kunnen wijken van de Omgevingsvisie 1.0. Wij verwijzen derhalve naar paragraaf 4.3 in deze nota. Hier staat een uitgebreide onderbouwing waarom deze incidentele afwijkende bouwhoogte verantwoord is. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

9.4

Verkeersaanluiting Het advies voor verkeersaansluiting is nu erg vaag omschreven: "zorgvuldige vormgeving van aansluiting". Het is gewenst om hier meer concreet al in te sturen in het bestemmingsplan dan het in dit vage te laten. Mogelijk zal hier meer ruimte voor nodig zijn dan beschikbaar zoals het creëren van een groter kruispunt voor overzicht.

Verkeersaansluiting Zie beantwoording zienswijze 5.3. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

9.5

Voetgangersontsluiting Er wordt geschreven op pag. 56 dat de gemeente meer lopen nastreeft om autoverkeer te beperken. Tegelijkertijd is de voetgangersontsluiting niet beschreven in het bestemmingsplan. In het verleden heeft reclamant al gevraagd om hier aandacht aan te besteden zoals een zebrapad en een extra trottoir langs de Hofsingel. Hier is toen op gereageerd dat een zebra pad niet hoort in een 30km zone. Waarom er zeer recent dan nog een zebrapad is aangelegd bij de Boumare en waarom er nog ongeveer 20 zebrapaden in Maasland bestaan is nooit beantwoord. Vraag van

Voetgangersontsluiting Zie beantwoording zienswijze 5.3. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

40

reclamant is dus om de voetgangersontsluiting voldoende aandacht te geven in het bestemmingsplan.

Nr.10

Reactie Reclamant 12 Zienswijze

Reactie gemeente:

10.1

Planvorming Hoewel reclamant graag blijft uitkijken op een open groen land is reclamant niet geheel ontevreden over de plannen en is reclamant blij voor de Maaslandse jeugd dat er gebouwd wordt in dit mooie dorp.

Planvorming Voor kennisgeving aangenomen. Wij waarderen het feit dat reclamant de bredere context van de planvorming inziet.

10.2

Aankoop woning In 1997 kocht reclamant zijn huidige twee onder een kap woning aan de Commanderij. Reclamant betaalde destijds 30.000 gulden meer dan vergelijkbare woningen aan de Doelstraat, terwijl deze 35m2 meer grond hebben. Omgerekend tegen de destijds geldende grondprijs van 550 gulden per m2 was dit 49.250 gulden meer. De uitleg voor de meerprijs destijds was dat reclamant zicht had op een weiland wat tevens de rode contour van de bebouwing was. Dit betekende dat het uitzicht van reclamant agrarisch of recreatief zou blijven en er geen bebouwing en/of woningbouw mocht komen.

Aankoop woning Reclamant geeft aan indertijd extra betaald te hebben voor zijn woning vanwege het huidige uitzicht. Reclamant geeft daarbij niet aan wie heeft aangegeven dat er geen bebouwing zou plaats vinden op de locatie waar reclamant uitzicht op heeft. Ook heeft reclamant daartoe geen (schriftelijk) bewijs aangeleverd. Wat daar ook van zij, dit betekent niet dat daardoor het recht ontstaat op het behoud van dit vrije uitzicht.

Reclamant is van mening dat de waarde van zijn huis daalt door de bouw van woningen. •

Op dit moment is er geen verkeer voor het huis van reclamant, is er een weiland met aangrenzend de begraafplaats met mooi groen eromheen, natuur, vogels, rust en uitzicht. Dit beeld gaat verdwijnen door de bouw van een complete

De gemeente heeft er ook begrip voor dat reclamant waarde hecht aan het bestaande uitzicht. Mede daarom is ervoor gekozen om juist in het aangrenzende deel van het plangebied te kiezen voor een landelijke uitstraling van de bebouwing. De beoogde bebouwing is daar laag (met een maximale nokhoogte van 8 meter) en de stedenbouwkundige opzet is open (vrijstaand en 2-onder-1-kap). De voorzijde van deze woningen zijn op het zuiden geörienteerd, waardoor reclamant geen zicht heeft op schuttingen op de achtererven. De afstand van de woningen van reclamanten tot aan 41

woonwijk met 109 woningen waarvan al het verkeer voor het huis van reclamant de wijk in- en uit rijdt.

de beoogde bebouwing bedraagt circa 45 meter en wordt onderbroken door een bestaande brede waterloop met een natuurvriendelijke oever. Wij zijn van mening dat reclamanten een acceptabel uitzicht en woongenot behouden in de nieuwe situatie. De besluitvorming door de gemeente bij de keuze op de planlocatie Maaslandse Zoom bebouwing planologisch mogelijk te maken, wordt onder andere bepaald door een zorgvuldige en objectieve afweging van alle betrokken belangen. Wij verwijzen reclamant naar paragraaf 4.3 voor een nadere toelichting op de belangen, keuzes en afwegingen die hebben geleid tot de stedenbouwkundige opzet van dit woningbouwproject. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

10.3

Vrees voor fysieke schade Tijdens de bouw zal er een lange periode zwaar bouwverkeer door het veenlandschap rijden. Dit kan veel lawaai en trillingen veroorzaken, waardoor reclamant schade vreest aan zijn huis. Dit heeft reclamant helaas tien jaar geleden ook ervaren tijdens de bouw van het Lentiz College.

Vrees voor fysieke schade Reclamant vreest voor fysieke schade aan zijn woning door zwaar bouwverkeer. Hoewel dit onderwerp niet relevant is voor het bestemmingsplan, voelen wij ons wel geroepen om een reactie te geven. De gemeente en de projectontwikkelaar hebben een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarin zijn afspraken gemaakt over de (voorbereiding van de) woningbouw en de eventuele schade die de werkzaamheden tot gevolg hebben. De projectontwikkelaar is de initiatiefnemer. Deze partij is als zodanig aansprakelijk voor aantoonbare schade aan de woning van reclamant indien dat aantoonbaar is veroorzaakt door de werkzaamheden voor de Maaslandse Zoom.

42

Overigens is i.v.m. de voorbelasting van het plangebied ook een nulmeting gedaan bij de omliggende woningen. Verder verwijzen wij reclamant naar de reactie van de gemeente onder 10.5.

10.4

Nokhoogte Aan de klankboordgroep is door de projectleider van de Maaslandse Zoom destijds toegezegd dat de woningen voor het huis van reclamant zouden bestaan uit maximaal 2 etages, dus maximaal 6 meter nokhoogte. In de huidige plannen gaat men nu uit van een nokhoogte van 8 meter. Dit is tegenstrijdig met de gemaakte afspraak. Reclamant wil dat de gemaakte afspraak over de nokhoogte nageleefd wordt.

10.5

Planschadevergoeding Mochten de plannen rondom Maaslandse Zoom doorgaan dan zal reclamant te zijner tijd een planschadevergoeding indienen.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. Nokhoogte Wij verwijzen reclamant naar de beantwoording onder punt 2.9. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Planschadevergoeding Indien reclamanten verwachten of kunnen aantonen dat zij in aanmerking komen voor planschadevergoeding kunnen zij daarvoor een aanvraag indienen bij de gemeente. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

4.5

Conclusie

Naar aanleiding van de zienswijze als verwoord onder 3.3 vullen wij de toeliching van het ontwerpbestemmingplan Maaslandse Zoom aan met een korte tekst. Dit betreft een nadere toelichting op het opheffen van de erfdienstbaarheid in het plangebied. De zienswijzen geven verder geen aanleiding tot het aanpassen van de verbeelding, toelichting of regels van het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom.

43

BIJLAGE I Overzicht van suggesties/ideeën klankbordgroep en de gemeentelijke reactie daarop voor het Gebiedspaspoort Maaslandse Zoom (2020)

44

I. Aanleiding Klankbordgroep Om de bewoners van Maasland bij de totstandkoming van het gebiedspaspoort te betrekken is een klankbordgropep opgericht. De klankbordgroep kwam drie maal (18-09-2019, 31-10-2019 en 29-04-2020) samen om ideeën en suggesties voor het gebiedspaspoort met elkaar te bespreken. Door diverse klankbordgroepleden zijn ook via de mail nog aanbevelingen gedaan. Binnen de klankbordgoep spelen diverse belangen/inzichten. Niet altijd is er sprake van een unanieme mening over een onderwerp. Dit wordt dan in de rapportage aangegeven. Het komt ook voor dat een idee/suggestie van een deel van de klankbordgroep is ingediend, omdat er een voor hen specifiek belang speelt. Dat wordt ook in de rapportage aangegeven. Gebiedspaspoort Voor de woningbouwlocatie Maaslandse Zoom maakt de gemeente een Gebiedspaspoort. Het gebiedspaspoort is een integraal kader opgesteld door bewoners, ontwikkelaar en gemeente om te bereiken dat hier een krachtige woonbuurt kan groeien met een eigen identiteit. Het paspoort dient als leidraad voor de ontwikkelaar en als toetsingskader van de bouwinitiatieven voor de gemeente. De gemeente Midden-Delfland is een Cittaslow gemeente. In het gebiedspaspoort houden wij hier expliciet rekening mee. Het paspoort bevat daarom de volgende 5 thema’s: a. Identiteit en ruimtelijke kwaliteit b. Klimaat en ruimtegebruik c. Groen, ecologie en water d.

Wonen, welzijn en sociale verbondenheid e. Mobiliteit Het gebiedspaspoort bestaat per thema uit een analyse, ambities en spelregels. Het gebiedspaspoort is een uitnodiging om gezamenlijk de locatie verder vorm te geven. Weliswaar geen in beton gegoten plan, maar de spelregels zijn in principe wel bindend voor de ontwikkelaar. Afwijking van de spelregels kan alleen beargumenteerd.

II. Reacties klankbordgroep Het plangebied bestaat uit 3 sferen, gerekend vanaf de Hofsingel: eerst een groene buffer, vervolgens ’t Landje, De Slagen en De Uitkijk. Het gebiedspaspoort laat, wederom gerekend vanaf de Hofsingel, een oplopend bouwvolume/bouwhoogte zien.

45

Spelregels gebiedspaspoort voor bebouwing ’t Landje (A) en de Slagen (B1) Eerste deel (A): Circa 4 woningen rondom een gemeenschappelijk erf. Goothoogte 4 meter, nokhoogte 8 meter. Tweede deel (B1): Geschakelde woningen (circa 7), afwisselend in bouwhoogte om een bebouwingsfront te voorkomen. Goothoogte 4 meter, nokhoogte 8 meter. Wensen van klankbordgroep ’t Landje: De reacties van de klankbordgroep hebben voornamelijk betrekking op de landelijke uitstraling van dit eerste deel van het plangebied, gerekend vanaf de Hofsingel. Met name de bewoners van de Commanderij (de 2 onder 1 kapwoningen) en de Haardstede vragen deze bebouwing een landelijk karakter te geven, ruim opgezet, met een goothoogte van 3-3,5 meter en een nokhoogte van 6 a 7 meter. Men wil niet dat hier steile daken ontstaan, zoals bijvoorbeeld aan de Boumare in Maasland. Reactie gemeente: Zoals bij alle woningbouwplannen speelt ook hier de haalbaarheid een belangrijke rol. In het gebiedspaspoort houden we hier rekening mee. Zouden we dat niet doen, dan is er een kans dat er uiteindelijk geen woningbouwplan komt dat gebaseerd is op dit gebiedspaspoort. In dit spanningsveld moeten keuzes worden gemaakt. De haalbaarheid van een woningbouwplan heeft betrekking op verschillende invalshoeken: volkshuisvestelijk, economisch/financieel en stedenbouwkundig/architectonisch.

De gemeente herkent en heeft begrip voor de wens van de klankbordgroep een landelijke sfeer te creëren, met name op het perceelsgedeelte ’t Landje. Het gebiedspaspoort voorziet daar nu al voor een groot deel in. Om het landelijk karakter echter nog meer te benadrukken, verzoeken wij de initiatiefnemer de mogelijkheid van een goothoogte van 3,0 – 3,5 meter en een nokhoogte van 7 meter in het eerste deel (A) te onderzoeken. Een nokhoogte tot 8 meter blijft daarbij voor de initiatiefnemer een escape. In het tweede deel (B1) is een goothoogte van 3,5 – 4,0 meter en een nokhoogte van 8 meter passend, met afwisseling in bouwhoogte zodat er geen stenen front ontstaat. De bebouwingsdichtheid/bebouwingshoogte, gezien vanaf de Hofsingel richting het achterliggende gebied loopt op. Door het opnemen van een spelregel ten aanzien van de vrees voor te steile daken kunnen te steile daken voorkomen worden. Groene bufferzone tussen Hofsingel en ’t Landje Vanaf de Hofsingel gerekend is in het gebiedspaspoort een groene/openbare zone van circa 18 meter opgenomen. Deze is als volgt opgebouwd: een smalle groenstrook met bomen, een sloot en de groene bufferzone van 10 meter. De daadwerkelijke bebouwing ligt vervolgens ook weer een aantal meters van de toekomstige eigendomsgrens. Zo staat het opgenomen in de doorsnede van ’t Landje: Oeverzone.

Wensen klankbordgroep groene bufferzone: De leden van de klankbordgroep hechten veel waarde aan een groen en landelijk aanzicht van de nieuwe woningbouwlocatie. De klankbordgroep vindt een diepere groene bufferzone (minimaal 20 mter) gewenst om het landelijke karakter te kunnen benadrukken.

46

Reactie gemeente: De gemeente wil – net als de klankbordgroep – een voldoende diepe groene buffer handhaven/realiseren. De wens van (een deel van) de klankbordgroep om hier een groene bufferzone van minimaal 20 meter te handhaven/realiseren gaat te zeer ten koste van de haalbaarheid van het plan. Een groene bufferzone van 10 meter zorgt voor een meer dan voldoende landschappelijke/groene uitstarling. Zou de bufferzone wel verbreed worden tot 20 meter (of meer), dan gaat dat ten koste van een nieuw te graven dwarssloot vlak achter ’t Landje. Voor dat te graven water moet dan een alternatief gezocht worden, waar eigenlijk geen aanvaardbare mogelijkheid voor is. Bovendien zorgt deze sloot ervoor dat er een mooie en kwalitatieve onderbreking is tussen twee verschillende woningtypes. In de huidige situatie is er geen sprake van van beplanting over de volle breedte van het perceel langs de Hofsingel. De vrees van de bewoners dat er een te direct zicht is op bebouwing kan wellicht (deels) worden weggenomen door in het gebiedspaspoort de eis op te nemen dat dat er nieuwe bomen en struiken (gebiedseigen en inheemse beplanting) geplant moeten worden in de 10 meter diepe bufferzone. Ontsluiting van het plangebied De ontsluiting van het plangebied kan langs twee zijden worden aangelegd. Aan de zijde van de Commanderij en aan de zijde van de begraafplaats.

Er wordt niet gekozen voor een ontsluiting via de route (commandeurskade) langs het Lentiz College. Daarmee zou het schoolverkeer gemengd worden met het woonverkeer van de nieuwe wijk. Dat is ongewenst, omdat er nu al sprake is van drukte op de Commandeurskade. Ook levert het extra verkeer op in de nieuwe woonwijk, omdat auto-, fiets- en brommerverkeer van school de mogelijkheid krijgt hier te gaan rijden. Wensen klankbordgroep ten aanzien van de ontsluiting: De klankbordgroep is niet eensgezind over de locatie van de ontsluiting. De bewoners van het (noordelijk gelegen) appartementencomplex aan de Commanderij willen de weg aan de zijde van de begraafplaats. Zij vrezen verkeersoverlast omdat dan al het verkeer langs hun appartementengebouw rijdt. Voorts geeft men aan dat het een lange weg wordt die uitnodigt tot hard rijden. Snelheidsbelemmerende maatregelen leiden weer tot geluid van remmende en optrekkende auto’s. De bewoners van de 2 onder 1 kapwoningen aan de Commanderij geven de voorkeur aan de ontsluiting aan de zijde van de Commanderij, voornamelijk omdat daardoor de woningen op ’t Landje met de voorzijde richting hun woningen geprojecteerd worden. Dat voorkomt de kans op minder fraaie schuttingen ter afscherming van achtertuinen. Ook staan de woningen in die situatie op iets grotere afstand van de Commanderij. Reactie gemeente: Beide varianten hebben voor- en nadelen.

De meest gewenste locatie van de ontsluiting is aan de zuidzijde (zijde Commanderij). Het voordeel van projectie aan de noordzijde (begraafplaats) is dat de achtertuinen in het gebied ’t Landje qua bezonning gunstiger uitkomen. De verwachting is echter dat deze voldoende diep zullen zijn om (een deel van de dag) zonlicht te hebben.

47

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gewenst de ontsluiting aan de zijde van de Commanderij aan te leggen. Dit komt ten goede aan het realiseren van een voldoende brede zichtlijn richting het landschap. De woningen die op ’t Landje worden gerealiseerd worden dan met de voortuinen richting de ontsluitingsweg geprojecteerd, wat betekent dat er geen hoge erfafscheidingen in de zichtlijn opgericht (kunnen) worden. Indien de ontsluitingsweg langs de begraafplaats wordt aangelegd, zouden de woningen aan de Commanderij geconfronteerd (kunnen) worden met minder fraaie erfscheidingen voor de achtertuinen. Hoewel dit met bestemmingsplanvoorschriften voorkomen kan worden, blijft de mogelijkheid om hier hoge hagen te plaatsen altijd aanwezig. Dit zou de zichtlijn schaden. Bovendien blijkt vaak in de praktijk dat er toch erfafscheidingen geplaatst worden die dan met met juridische handhavingsprocedures verwijderd moeten worden. Voorts speelt een rol dat op basis van de regels over vergunningvrij bouwen, vergunningvrije bouwwerken opgericht kunnen worden die de zichtlijn eveneens verstoren. Door het Hoogheemraadschap van Delfland werd aangegeven dat een ontsluiting ter hoogte van de begraafplaats (deels) conflicteert met een primaire waterkering.

Een ontsluitingsweg langs de begraafplaats zou voorts een onlogische aansluiting op het gebied De Slagen veroorzaken, omdat dan sprake is van direct zicht op de kopgevel van de rijtjes woningen. De ontsluitingsweg zou vanaf de Hofsingel richting deelgebied B2 voorts twee onnodige haakse bochten hebben, die vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt niet gewenst zijn. Tenslotte zou een ontsluitingsweg langs de begraafplaats kunnen zorgen voor het verstoren van de rust tijdens begrafenissen. Juist bij begrafenissen wordt rust erg op prijs gesteld. Autoverkeer zou die rust kunnen verstoren. Zichtlijnen In het plangebied is sprake van drie zichtlijnen. De belangrijkste is de zichtlijn centraal in het gebied. Een tweede belangrijke zichtlijn ligt langs de begraafplaats/Lentiz. De daar aanwezige waterloop wordt verbreed en heeft een oeverzone van 3 meter, waardoor de zichtlijn robuuster wordt dan nu het geval is. De derde zichtlijn ligt aan de zuidzijde van het plangebied ter hoogte van het meest noordelijke appartementencomplex aan de Commanderij. Deze laatste zichtlijn is niet zichtbaar vanaf de Hofsingel. Met deze zichtlijnen wordt uitdrukkelijk rekening gehouden in het gebiedspaspoort. In het Landschapsontwikkelingsperspectief, de structuurvisie en de Gebiedsvisie wordt het belang van zichtlijnen genoemd.

Wensen klankbordgroep: In de klankbordgroep hecht men met name aan de robuuste zichtlijn in het midden van het gebied. Men vraagt hier het parkeren zoveel als mogelijk te beperken, omdat dit het zicht richting het open gebied belemmert. Men vraagt in het gebiedspaspoort op te nemen dat de breedte van deze centrale zichtlijn 31 meter is van gevel tot gevel zowel ter hoogte van het gebied De Slagen als ter hoogte van het gebied De Uitkijk. Reactie gemeente: Wij proberen het parkeren zoveel als mogelijk uit beeld te houden. Dit kan door gebruik te maken van parkeerkoffers tussen huizenblokken en door groene afscherming van parkeerplaatsen. Dat er in het gebied (geparkeerde) auto’s zichtbaar zullen zijn, is waarschijnlijk niet geheel te voorkomen. Dit is afhankelijk van of in het plan voldoende ruimte is om deze volledig uit het zicht te houden.

48

Wij streven naar een zo breed mogelijke centrale zichtlijn. Dat geldt ook voor de zichtlijn ter hoogte van de 2 appartementengebouwen (het gebied De Uitkijk). Aansluitend op het gebied De Uitkijk ligt het gebied De Slagen. Tussen de rijwoningen in het gebied De Slagen is de breedte van de zichtlijn van gevel tot gevel 31 meter. Die breedte is inclusief voortuinen, trottoirs, weg en de centrale groene zone. De centrale groene zone is circa 21 meter breed. Zoals aangegveen, blijft er een kans bestaan dat er auto’s zichtbaar zijn in de zichtlijn. Wij kunnen daarom niet garanderen dat sprake is van een volkomen vrij zicht over de volle breedte van de zichtlijn van gevel tot gevel (31 meter) voor de gebieden De Uitkijk en De Slagen. De minimale breedte van de zichtlijn bedraagt circa 21 meter. Dat is de breedte van de centrale groene ruimte in deze 2 gebieden. Parkeren in deze groene zone is niet toegestaan. Recreatieve route langs appartementengebouw Commanderij Met recreatieve routes willen we verbindingen leggen tussen het nieuwe gebied en de aantrekkelijke landelijke omgeving. De belangrijkste recreatieve route is voorzien vanaf het doelpad richting het perceel van Staatsbosbeheer aan de oostzijde van het plangebied. Er is ook een recreatieve route bedacht langs het appartementencomplex. Die route sluit aan op het nieuwe plangebied nabij de eerste rijtjes huizen.

Wens (deel van de) klankbordgroep: Bewoners van het meest noordelijk gesitueerde appartementengebouw aan de Commanderij maken zich zorgen over de gevolgen van de recreatieve route langs hun appartement. Men vreest voor een flinke toename van recreatief en ander verkeer (fietsers/scooters). De rust die men nu op balkons en in de gemeenschappelijke tuin ervaart, zal volgens de bewoners drastisch verminderen. De aansluiting van een brug op de bestaande vlonder over de sloot komt te dicht op hun gemeenschappelijke tuin. De kans dat de vlonder als hangplek wordt gebruikt wordt hierdoor ook groter. De overlast die dat met zich meebrengt zal leiden tot een grote vermindering van het woongenot. Men stelt een alternatieve recreatieve route voor via het perceel waar nu de vogelclub nog gevestigd is. De voorgestelde route zou dan lopen tussen het voetbalveld en de huisvesting van de vogelclub. De route komt dan uit bij de achterzijde van de rijtjeswoningen. Reactie gemeente: Deze (extra) recreatieve route heeft een zekere meerwaarde voor het gebied. Er bestaat echter ook begrip voor de zorg van de bewoners van het appartementencomplex. De route loopt inderdaad dicht langs balkons en de gemeenschappelijke tuin. Deze recreatieve route schrappen wij om die reden uit het gebiedspaspoort.

Het creëren van een alternatieve route via het perceel waar nu de vogelclub gevestigd is, houden wij open. Deze mogelijkheid nemen wij mee als de ontwikkeling van het gebied van de vogelclub ter hand wordt genomen. Nu kunnen wij nog niet aangeven waar die route op het perceel van de vogelclub zal komen te liggen. Voor de aansluiting op de Maaslandse Zoom reserveren wij een smalle strook (circa 2 meter) in het nieuwe gebied tussen de sloot en de eerste rijtjeswoning (ter plaatse van de aanduiding ‘bijzondere kopgevel’, gele ster). Zie ook hierna: paragraaf ‘Groenstrook tussen appartementencomplex en rijtjeswoningen). De locatie van de aansluiting van een recreatieve route op de Maaslandse Zoom is daarbij overigens afhankelijk van het stedenbouwkundig plan zoals de ontwikkelaar bij de gemeente gaat indienen. Dat kan betekenen dat de aansluiting op een andere plek mogelijk wordt gemaakt.

49

Groenstrook tussen appartementencomplex en rijtjeswoningen Tussen het meest noordelijk gesitueerde appartementencomplex en de eerste rijtjeswoningen in het nieuwe gebied liggen een smal strookje tuin, een sloot van circa 3 meter en een oeverzone van 3 meter. Daarna maakt het gebiedspapoort de bouw van een eerste rijtjeswoning mogelijk. Wens (deel van de) klankbordgroep: Omdat de eerste rijtjeswoning erg dicht op het appartementencomplex kan worden gebouwd, willen de bewoners daar een groenstrook die het zicht van de gevel (voor een deel) weg neemt. Ook voorkomt het dat er dan een weg wordt aangelegd. Reactie gemeente: Onder verwijzing naar hetgeen is aangegeven bij paragraaf ‘Recreatieve route langs appartementengebouw Commanderij’, willen wij de wens van de bewoners combineren met de mogelijkheid hier in de toekomst een recreatieve route aan te leggen die aansluit op het perceel waar nu de vogelclub is gevestigd. Daarom willen wij naast de eerste rijtjeswoning een ruimtereservering in het gebiedspapoort opnemen die deze toekomstige route mogelijk maakt. De locatie van de aansluiting op de Maaslandse Zoom is daarbij overigens afhankelijk van het stedenbouwkundig plan zoals de ontwikkelaar bij de gemeente gaat indienen. Dat kan betekenen dat de aansluiting op een andere plek mogelijk wordt gemaakt.

Nokhoogte “De Slagen” en bijzondere kopgevel In deelgebied B2 zijn rijtjeshuizen geprojecteerd. Dit zijn langgerekte bouwvolumes. De goothoogte bedraagt 6 meter en de nokhoogte is 11 meter. Er is sprake van een afwisseling in rooilijnen en in goot- en nokhoogte om eentonigheid te voorkomen. Wens (deel van de) klankbordgroep: Bewoners van het meest noordelijk gesitueerde appartementengebouw aan de Commanderij vinden de nokhoogte van 11 mter te hoog. Men geeft aan dat dit soort hoogbouw aan de rand, grenzend aan het open gebied (perceel Staatsbosbeheer), moet worden gesitueerd. Men wenst een nokhoogte van maximaal 8 meter, zonder een spits toelopend dak. Verder vraagt men om nadere informatie over de gele ster op de kaart behorende bij de spelregels die aanduidt dat daar een rijtjeswoning komt met een bijzondere kopgevel. Men vraagt deze niet te dicht bij het appartementencomplex te situeren, en zodanig gebouwd dat dit de privacy van de bewoners niet aantast. Reactie gemeente: De bouw van rijtjeswoningen met een goothoogte van 6 meter en een maximale nokhoogte van 11 meter is aan te merken als een niet ongebruikelijke bouwhoogte voor dit soort woningen. Door deze nokhoogte ontstaat op de tweede verdieping een verblijfruimte die door een gezin voor diverse doeleinden in gebruik kan worden genomen. De hoogte sluit ook goed aan op de andere hoogtes in het plangebied.

Gerekend van de 50

zijde van de Hofsingel is zodoende sprake van oplopende nokhoogtes/bouwhoogtes. De gemeente wil dat de rijtjes woningen niet uit monotone gevelbeelden gaan bestaan. Dit betekent dat sprake moet zijn van speelsheid met (licht) verspringende gevels en ook verschillende nokhoogtes. Om die reden willen wij het gebiedspaspoort aanpassen door in de tekst op te nemen dat circa 60% van de rijtjeswoningen een hoogte mag hebben van maximaal 11 meter. Zo zorgen we ervoor dat niet overal dezelfde bouwhoogtes ontstaan. De afwisseling in nokhoogte kan en mag in beperkte mate plaats vinden. Met de aanwijzing op de plankaart van ‘bijzondere kopgevel’, wordt bedoeld dat hier geen ‘blinde’ kopgevel mag komen teneinde te voorkomen dat sprake is van uitzicht (ook vanaf de Hofsingel!) op een ‘kale’ stenen muur. Op welke wijze uitvoering wordt gegeven aan de aanduiding ‘bijzondere kopgevel’, is nu nog niet bekend. De ontwikkelaar besteedt daar aandacht aan in het stedebouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Mogelijke parkeerproblemen Maaslandse Zoom en Commanderij Op de kaart behorende bij de spelregels staat in zwarte belijning (met pijlen) aangegeven waar zowel in het plangebied als buiten het plangebied de auto ontsluitingen lopen. Zo zijn er ook 2 lijnen met pijlen op de kaart opgenomen op het perceel van Lentiz.

Deze lijnen hebben de bedoeling aan te duiden waar een calamiteiten route kan komen te liggen. Wens (deel van de) klankbordgroep: Bewoners van het meest noordelijk gesitueerde appartementengebouw aan de Commanderij vrezen verkeers/parkeeroverlast als er een verkeersverbinding wordt gerealiseerd vanaf het perceel van Lentiz op de Maaslandse Zoom. Reactie gemeente: De kaart behorende bij de spelregels geeft nu geen duidelijk beeld van wat bedoeld wordt. De lijnen met pijlen hebben de bedoeling calamiteitenroutes aan te geven. Er is dus geen sprake van een reguliere/structurele verbinding tussen beide gebieden. Afhankelijk van waar en hoe de bebouwing gesitueerd wordt, kan de ontwikkelaar kiezen voor een van beide mogelijkheden die nu op de kaart aangegeven zijn. In de nadere uitwerking (het stedenbouwkundig plan) van dit gebiedspaspoort wordt de keuze gemaakt. Wij passen het gebiedspaspoort aan zodat er een duidelijk beeld ontstaat van wat de bedoeling is. Waterhuishoudkundig plan/riolering In het woningbouwplan wordt aandacht besteed aan diverse waterhuishoudkundig aspecten. Dat gebeurt voor een deel in overleg met het Hoogheemraadschap van Delfland, met name als het gaat om het graven van vervangend water (het verbreden van sloten etc.). Ook wordt er aandacht besteed aan de afvoer van (regen)water.