07 Nota van beantwoording zienswijzen - Ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom

Nota van beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Maaslandse Zoom’

30 maart 2023 t/m 11 mei 2023

Schipluiden, 18 augustus 2023

Inhoudsopgave

Pag.

1. Inleiding ................................................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding van deze nota .................................................................................................................................3 1.2 Privacy en spraakrecht reclamanten ..................................................................................................................3 2. Overzicht van reclamanten .................................................................................................................................... 4 3. Toelichting op het proces.......................................................................................................................................

5 3.1 Inleiding op het proces ....................................................................................................................................5 3.2 Vaststelling gebiedspaspoort en participatie klankbordgroep .................................................................................5 3.3 Vaststelling stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan ..................................................................................5 3.4 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan ........................................................................................................6 4. Beantwoording op de zienswijzen ......................................................................................................................... 7 4.1 Inleiding op de behandeling ..............................................................................................................................7 4.2 Centrale beantwoording zienswijzen m.b.t. beleidskaders.....................................................................................7 4.3 Centrale beantwoording zienswijzen m.b.t. bouwhoogte.......................................................................................9 4.4 Beantwoording van de zienswijzen ..................................................................................................................

12 - Reclamant 1 ............................................................................................................................................. 12 - Reclamant 2 ............................................................................................................................................. 20 - Reclamant 3 ............................................................................................................................................. 20 - Reclamant 4 ............................................................................................................................................. 20 - Reclamant 5 ............................................................................................................................................. 26 - Reclamant 6 ............................................................................................................................................. 28 - Reclamant 7 ............................................................................................................................................. 31 - Reclamant 8 .............................................................................................................................................

37 - Reclamant 9 ............................................................................................................................................. 38 - Reclamant 10 ............................................................................................................................................ 39 - Reclamant 11 ............................................................................................................................................ 39 - Reclamant 12 ............................................................................................................................................ 41 4.5 Conclusie ..................................................................................................................................................... 43 Bijlage I – Rapportage klankbordgroep Gebiedspaspoort (2020) ............................................................................. 44 Bijlage II – Impressies op de Maaslandse Zoom ....................................................................................................... 55

2

1. 1.1

Inleiding Aanleiding van deze nota

Op 21 maart 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Midden-Delfland ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom. Met ingang van 30 maart 2023 tot en met 11 mei 2023 lag het ontwerpbestemmingsplan ter visie. Op de gebruikelijke wijze is daarvan kennis gegeven middels een publicatie in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. In deze publicatie is aangegeven dat de Crisis- en Herstelwet van toepassing is op het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan Maaslandse Zoom. Tijdens de periode van terinzagelegging kon eenieder zienswijzen indienen op het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom. De gemeente heeft in totaal 12 zienswijzen ontvangen. In de voorliggende nota voorzien wij deze zienswijzen van een inhoudelijke beantwoording. Wij geven daarbij per zienswijze aan of er aanleiding is om het ontwerpbestemmingsplan al dan niet aan te passen. 1.2

Privacy en spreekrecht reclamanten

Vanwege de privacywetgeving worden naam en adres van reclamanten in dit openbare stuk niet weergegeven. Reclamanten krijgen een uitnodiging voor het bijwonen van de hoorzitting tijdens de raadscommissievergadering waarin het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt besproken. Tevens worden reclamanten vooraf in de gelegenheid gesteld om – indien gewenst – hun zienswijzen mondeling toe te lichten tijdens deze vergadering.

3

2. Overzicht van reclamanten Zienswijze Indiener

Kenmerk Adres

Plaats

Datum ingekomen

1 G.J. Dijkstra – Reclamant 1

441838

Haardstede 2 MAASLAND

08 mei 2023

2 H.G. de Bloois-van Tienen – Reclamant 2

441805

Commanderij 21 MAASLAND

08 mei 2023

C.P. Zegwaard – Reclamant 3

461275

Commanderij 25 MAASLAND

08 mei 2023

C. Jansen-de Winter – Reclamant 4

443356

Commanderij 20 MAASLAND

09 mei 2023

3 Midden-Delflandvereniging – Reclamant 5

441937

Burg. Musqetiersingel 40 SCHIPLUIDEN

08 mei 2023

4 C.M. van Uffelen – Reclamant 6

439396

Commanderij 26 MAASLAND

04 mei 2023

5 E. Schenkel-van Hoogdalem – Reclamant 7

444775

Haardstede 8 MAASLAND

10 mei 2023

6 T.H. Bouwhuis – Reclamant 8

440221

Haardstede 1 MAASLAND

05 mei 2023

7 J.M. Gál-Sluijter – Reclamant 9

426658

Tijns 2 MAASLAND

19 april 2023

8 F.C. de Bruijn – Reclamant 10

446260

Commanderij 35 MAASLAND

11 mei 2023

9 R. Arkesteijn – Reclamant 11

416494

Haardstede 3 MAASLAND

11 april 2023

10 C.M. van Barneveldt-de Vette Reclamant 12

443422

Commanderij 22 MAASLAND

09 mei 2023

4

3.

Toelichting op het proces

3.1

Inleiding op het proces

Dit hoofdstuk bevat een toelichting op het proces tot en met de terinzageligging van het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom. In chronologische volgorde komen het gebiedspaspoort, de klankbordgroep, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan aan bod. Dit geeft een nadere context aan deze nota van beantwoording zienswijzen. 3.2

Vaststelling gebiedspaspoort en participatie klankbordgroep

Voor de woningbouwlocatie Maaslandse Zoom is een gebiedspaspoort opgesteld. Dit document vormt een integraal kader, opdat een krachtige woonbuurt met een eigen identiteit kan groeien in het plangebied. De planvorming van het woningbouwproject Maaslandse Zoom, waaronder het ontwerpbestemmingsplan, is gebaseerd op de uitgangspunten en spelregels uit het gebiedspaspoort. De gemeenteraad heeft het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom in november 2020 vastgesteld. Het gebiedspaspoort fungeert als leidraad voor de ontwikkelaar en als toetsingskader voor de beoogde bouwinitiatieven voor de gemeente. Om de bewoners te betrekken bij de totstandkoming van het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom is een klankbordgroep opgericht. In de klankbordgroep hadden verschillende omwonenden van het plangebied en andere inwoners van Maasland zitting. Voorafgaand aan dit participatietraject kregen geïnteresseerden de mogelijkheid zich aan te melden om deel te nemen aan de klankbordgroep. De klankbordgroep werd ambtelijk begeleid door de gemeente Midden-Delfland. In 2019 en 2020 kwam de klankbordgroep op drie momenten bijeen om ideeën en suggesties voor het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom te bespreken. De gemeente heeft deze bijeenkomsten gedocumenteerd. Deze verslagen zijn als bijlage toegevoegd aan het raadsvoorstel tot vaststelling van het gebiedspaspoort.

Ook hebben diverse leden van de klankbordgroep aanvullende aanbevelingen ingestuurd per mail die wij hebben meegenomen/becommentarieerd. Het overzicht van suggesties en ideeën van de klankbordgroep met de gemeentelijke reactie daarop is als bijlage toegevoegd aan deze nota. 3.3

Vaststelling stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan

Op basis van de uitgangspunten van het door de raad vastgestelde gebiedspaspoort zijn een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De gemeenteraad heeft beide plannen op 22 februari 2022 vastgesteld. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn opgesteld om richting te geven aan de kwaliteit van de architectuur en de openbare ruimte voor het woningbouwproject Maaslandse Zoom. Ze bieden inspiratie en geven uitgangspunten aan de ontwerpers en ze vormen een toetsingskader voor de welstandscommissie. De richtlijnen 5

waarborgen de kwaliteit van de individuele gebouwen en openbare ruimte én creëren tussen deze twee thema’s samenhang binnen het plangebied. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn gepresenteerd aan de klankbordgroep. 3.4

Terinzageligging ontwerpbestemmingsplan

De inhoud van het gebiedspaspoort, het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan vormen de basis voor het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom. Tijdens de terinzageligging van het ontwerpbestemmingsplan hebben 12 reclamanten een zienswijze ingediend bij de gemeente, die wij in het vervolg van deze nota beantwoorden.

6

4.

Beantwoording van de zienswijzen

4.1

Inleiding op de behandeling

Na een eerste inventarisatie van de zienswijzen is gebleken dat reclamanten specifieke punten veelvuldig hebben ingebracht. Dit betreffen de onderwerpen ‘beleidskaders’ en ‘bouwhoogte’. Er is voor gekozen om deze thema’s zoveel als mogelijk van een centrale beantwoording te voorzien. Dit vergroot de leesbaarheid van deze nota. De gemeentelijke beantwoording op de onderwerpen ‘beleidskaders’ en ‘bouwhoogte’ is te lezen in de navolgende paragrafen. Een aantal van de voornoemde zienswijzen behoeven een aanvullende reactie. Dat is te lezen in paragraaf 4.4 van deze nota. Daarnaast zijn een aantal reclamanten bezorgd over verkeersoverlast als gevolg van de Maaslandse Zoom. Wij hebben het verzoek ontvangen om onafhankelijk en aanvullend verkeersonderzoek uit te laten voeren. Om die reden hebben wij adviesbureau Mobycon benaderd om ons hierover nader te adviseren. Indien het van toepassing is, vermelden wij hun reactie in de beantwoording van de zienswijze. Alle zienswijzen worden puntsgewijs per reclamant beantwoord in paragraaf 4.4. Indien het van toepassing is, verwijzen wij in onze reactie naar de centrale beantwoording met betrekking tot de thema’s ‘beleidskaders’ en ‘bouwhoogte’. Overigens zijn de zienswijzen van reclamanten 2 t/m 4 gebundeld, omdat zij overeenkomstige zienswijzen hebben ingebracht. 4.2

Centrale beantwoording zienswijzen m.b.t. beleidskaders

4.2.1 Actuele beleidskaders bestemmingsplan Bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan houdt de gemeenteraad altijd rekening met het gemeentelijk beleid. Dat geldt met name voor de gemeentelijke structuurvisie. Bij het nemen van een besluit over de vaststelling van een bestemmingsplan kan de gemeenteraad gemotiveerd afwijken van het gemeentelijk beleid. Deze mogelijkheid geldt ook voor het afwijken van de gemeentelijke structuurvisie. 4.2.2 Structuurvisie De gemeenteraad heeft de Omgevingsvisie 1.0 vastgesteld op 26 oktober 2021. Deze omgevingsvisie geldt – volgens het voornoemde raadsbesluit – als structuurvisie, totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Omgevingsvisie 1.0 vervangt de structuurvisie Midden-Delfland 2025 die door de gemeenteraad op 26 oktober 2021 werd ingetrokken. Het woningbouwproject Maaslandse Zoom past binnen de Omgevingsvisie 1.0 en daarmee binnen de nu geldende structuurvisie. In de volgende alinea’s wordt dat nader toegelicht.

7

Het plangebied van de Maaslandse Zoom (hierna: het plangebied) wordt op de kaarten van de Omgevingsvisie 1.0 (op pagina’s 14, 18, 28, 32 en 38) aangeduid als onderdeel van de dorpskern Maasland en niet van het buitengebied. De Maaslandse Zoom wordt daarnaast genoemd als voorbeeld van een gewenst binnenstedelijke woningbouwproject (pagina 38 van de Omgevingsvisie 1.0). Bij het vaststellen van de structuurvisie Midden-Delfland 2025 op 5 juni 2011 heeft de raad bepaald dat zij het Landschapsperspectief (LOP) aanmerkt als uitwerking van de structuurvisie voor het buitengebied van Midden-Delfland. Het vaststellen van de Omgevingsvisie 1.0 heeft geen gevolgen voor deze status van het LOP. Ten aanzien van het plangebied merken wij op dat dit plangebied op de kaarten van de structuurvisie Midden-Delfland 2025 wordt aangeduid als onderdeel van de dorpskern en binnenstedelijke transformatielocatie voor woningbouw en niet als onderdeel van het buitengebied. Gelet op de inhoud van de structuurvisie Midden-Delfland 2025 en de formulering van het vaststellingsbesluit van deze structuurvisie, geldt het LOP niet als uitwerking van de structuurvisie voor het plangebied.

4.2.3 Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland De Provincie Zuid-Holland heeft Midden-Delfland op 14 november 2017 aangewezen als een Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) op basis van de Natuurwet en het bidbook Bijzonder Provinciaal Landschap. Bij de aanwijzing van het BPL heeft de provincie een ontwikkelopdracht meegegeven ten aanzien van de stedelijke context en de sturing en borging van de ruimtelijke kwaliteit. Gezamenlijk zetten overheden en gebiedspartijen zich in voor behoud en ontwikkeling van het BPL en geven zij het landschap meer betekenis en waarde voor de inwoners in de omgeving. De aanwijzing tot Bijzonder Provinciaal Landschap is geen formeel beschermde status. Het bidbook over het Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland uit 2017 was de onderlegger voor de aanvraag van overheden en gebiedspartijen voor het verkrijgen van de huidige status van Bijzonder Provinciaal Landschap. Dit document is geen toetsingskader voor ruimtelijke plannen als een bestemmingsplan. Het Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland en de vier kernkwaliteiten van dit landschap worden benoemd In de Omgevingsvisie 1.0. Zodoende maakt het BPL deel uit van het strategisch ruimtelijk beleid van de gemeente Midden-Delfland en het toetsingskader voor nieuwe initiatieven in het buitengebied.

Zoals eerder genoemd wordt het plangebied in de Omgevingsvisie 1.0 aangemerkt als onderdeel van de dorpskern Maasland en niet van het buitengebied. In de zogenaamde Landschapstafel zijn de bij het BPL betrokken gemeenten en gebiedspartners vertegenwoordigd. De Landschapstafel heeft een visie ontwikkeld die als input wordt gebruikt voor de omgevingsvisies van de gemeentelijke deelnemers. Deze visie is niet vastgesteld door de gemeenteraad en fungeert niet als formeel toetsingskader voor bestemmingsplannen.

8

4.2.4 Groenbeleidsplan Het Groenbeleidsplan heeft als doel om vanuit een samenhangende visie de groenstructuur van de gemeente duurzaam te waarborgen. In dit plan wordt gekeken naar de plaats en betekenis van het openbare groen als integraal onderdeel van de openruimte structuur in de bebouwde kom. Het plangebied is een particulier weiland en valt als zodanig niet onder het Groenbeleidsplan. Om dezelfde reden wordt het plangebied in het Groenbeleidsplan ook niet aangeduid in fig. 3.1 t/m fig. 3.3 als onderdeel van de hoofdgroenstructuur van het dorp Maasland. Wel wordt er in fig. 3.1 van dit beleidsplan een visuele relatie gesuggereerd vanaf het sportpark via het in ontwikkeling zijnde voedselbos naar het boerenerf aan de Commandeurskade 24 in Maasland. Dit voedselbos maakt geen deel uit van het plangebied. Ten overvloede merken wij op dat het realiseren van een robuuste groenstructuur op buurtniveau deel uitmaakt van het stedenbouwkundige plan voor de Maaslandse Zoom. De gronden die behoren tot deze groenstructuur zijn in het bestemmingsplan bestemd als ‘Groen’ en ‘Water’. 4.2.5 Conclusie De zienswijzen die betrekking hebben op de beleidskaders en visies van Midden-Delfland vormen geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. 4.3

Centrale beantwoording zienswijzen m.b.t. bouwhoogte

4.3.1 Inleiding De bouwhoogte van de twee meest oostelijk geprojecteerde appartementengebouwen in de Maaslandse Zoom is een onderwerp dat een aantal reclamanten heeft aangehaald in hun zienswijze. Reclamanten vinden de maximale bouwhoogte van deze gebouwen te hoog. Deze paragraaf bevat een nadere onderbouwing van de belangen, keuzes en afwegingen die hebben geleid tot de stedenbouwkundige opzet – inclusief de maximale bouwhoogte van de voornoemde appartementengebouwen - van het woningbouwproject Maaslandse Zoom. 4.3.2 Belangenafweging De Maaslandse Zoom is één van de weinige woningbouwlocaties binnen de dorpsgrenzen van Midden-Delfland. Daarom is het belangrijk om binnen de stedenbouwkundige opzet te komen tot een optimalisatie van het gewenste woningbouwprogramma en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Die ruimtelijke kwaliteit betreft een evenwicht tussen de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van de woningbouwlocatie. Wij hebben daarbij te maken met diverse belangen van verschillende stakeholders in een brede context. Dit is een spanningsveld, waarin wij afwegingen maken. De (financiële) haalbaarheid van dit woningbouwproject wordt bepaald door het maken van keuzes. Bij de planvorming van de Maaslandse Zoom hebben wij de verschillende belangen op zorgvuldige en integrale wijze afgewogen.

Het verbeteren van de vitaliteit en leefbaarheid van het dorp Maasland is daarbij ook in dit afwegingskader altijd een voornaam doel geweest. Daarbij is – in samenspraak – zoveel mogelijk rekening gehouden met alle betrokken belangen. Dit betreffen belangen van o.a. inwoners van Maasland, het Hoogheemraadschap, de Provincie Zuid-Holland, de woningbouwcorporatie, de projectontwikkelaar en de gemeente.

9

4.3.3 Volkshuisvesting In de dorpen van Midden-Delfland streven wij naar een gevarieerd aanbod aan woningen, zodanig dat voor de doelgroepen in Midden-Delfland een geschikte woning beschikbaar is. Hiermee willen wij het voorzieningenniveau en de leefbaarheid op peil houden. Vooral dit laatste aspect is een aandachtspunt voor het dorp Maasland. Midden-Delfland is een gezinsgemeente. We richten ons op de doorstroming van senioren (door het realiseren van meer appartementen) en op lokale starters. Daarnaast zorgen we voor woningen ten behoeve van alleenstaanden, éénoudergezinnen en mensen met een laag inkomen. De regionale én de lokale woningbehoefte is urgent. Daartoe verwijzen wij naar de Ladder van Duurzame Verstedelijking, die als bijlage aan het bestemmingsplan Maaslandse Zoom is toegevoegd. Daar wordt deze behoefte aangetoond. De aard van de woningbouwbehoefte en de stedenbouwkundie opzet van de planlocatie hebben geleid tot het volgende woningbouwprogramma: -

2 vrijstaande woningen 8 2-onder-1-kapwoningen 18 grondgebonden eengezinswoningen 80 appartementen

Binnen de dorpsgrenzen van Maasland is de Maaslandse Zoom de enige locatie om een substantieel deel van het beoogde en benodigde woningbouwprogramma toe te voegen. Op deze planlocatie voorzien wij Maasland van 108 nieuwe en noodzakelijke woningen. Een kleiner woningbouwprogramma is niet reëel, omdat de realisatie van minder woningen onvoldoende voorziet in de invulling van de woningbehoefte in Maasland. 4.3.4 Stedenbouwkundige opzet In het planvormingsproces is veel aandacht besteed aan ruimtelijke kwaliteit. Dit heeft in eerste instantie geresulteerd in het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom met spelregels voor de stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit. De input en wensen van de klankbordgroep hebben daar ook aan bijgedragen. Deze integrale benadering heeft geleid tot een kwalitatief en duurzaam woningbouwproject. Het plangebied heeft een smal en langgerekte vorm en bestaat om die reden uit drie deelgebieden. Vanuit het dorp bezien, zijn dit ‘’t Landje’, ‘De Slagen’ en ‘De Uitkijk’. Elk deelgebied wordt gekenmerkt door een eigen bouwhoogte die richting de dorpsgrens steeds verder toeneemt. Een nadere toelichting staat in het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken. Door de stedenbouwkundige opzet van het plangebied is er sprake van een wederzijdse verbinding tussen dorp en land(schap).

De brede groene zichtlijn over de lengteas van het plangebied speelt hierin een belangrijke rol. Het is een bewuste en weloverwogen keuze geweest om de woningdichtheid en de bebouwingshoogte richting de dorpsrand toe te laten nemen. Deze opzet zorgt ervoor dat de grondgebonden woningen in de deelgebieden A en B goed aansluiten op de bestaande bebouwing. Dat is overeenkomstig de uitdrukkelijke wens van de omwonenden. Tegelijkertijd biedt deze opzet voor meer mensen de mogelijkheid om te kunnen wonen in de directe nabijheid van en met zicht op het polderlandschap door de aanwezigheid van de appartementencomplexen in deelgebied C. 10

Het open en groene karakter van het plangebied is een belangrijke kernkwaliteit van de Maaslandse Zoom. Deze kwaliteit wordt mede mogelijk gemaakt door de ambitie om de parkeergelegenheid zoveel mogelijk aan het zicht te onttrekken. Voor één van de twee appartementencomplexen in deelgebied C is ervoor gekozen om het parkeren op te lossen door middel van een halfverdiepte parkeergarage onder het gebouw. Dat is conform de spelregels van het gebiedspaspoort. Doordat deze keuze veel parkeerplaatsen onttrekt op maaiveldniveau ontstaat meer ruimte voor openbaar gebied, zoals vergroening. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van de Maaslandse Zoom én de directe omgeving. 4.3.5 Verantwoorde bouwhoogte Een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties in Midden-Delfland is dat de ontwikkeling past bij het dorpse karakter van het betreffende dorp. In het geval van Maasland tellen de bestaande woongebouwen in principe nooit meer dan vier bouwlagen. Dat uitgangspunt is ook terug te vinden in de Omgevingsvisie 1.0 dat gebaseerd is op het bestaande, ruimtelijke beleid. Voor de woningbouwlocatie Maaslandse Zoom zijn er goede redenen om toch een woongebouw van vijf bouwlagen met een halfverdiepte parkeergarage toe te staan. In de volgende alinea’s wordt dat nader toegelicht.

Om te komen tot het gewenste woningbouwprogramma binnen de stedenbouwkundige opzet is één woonlaag toegevoegd aan het meest oostelijke appartementencomplex. Deze concessie ten opzichte van het gebiedspaspoort versterkt de stedenbouwkundige opzet van de Maaslandse Zoom, waarbij de bouwhoogte richting de dorpsrand van Maasland geleidelijk toeneemt. Door de halfverdiepte parkeergarage in combinatie met de esthetische vormgeving van de bovenste woonlaag met terugliggende kap bedraagt de maximale hoogte van dit gebouw 18 meter (ter referentie: dat is ongeveer even hoog als de lichtmasten langs de voetbalvelden). Dit is een aanvaardbare bouwhoogte, waarbij wij van mening zijn dat vier woonlagen niet als absolute grens hoeft te worden gehanteerd. Zoals de visualisaties van de Maaslandse Zoom (Bijlage II) aantonen, is ook een appartementengebouw met één extra verdieping – mits zorgvuldig vormgegeven en stedenbouwkundig ingepast – verantwoord en daarmee passend bij het dorpse karakter. Bezien vanuit het open polderlandschap vormen kerktorens, molens en bomen van oudsher de belangrijkste oriëntatiepunten binnen de skyline van de dorpen. Dat geldt ook nog steeds voor Maasland; het dorp telt twee kerktorens met een hoogte van ongeveer 50 meter die op karakteristieke wijze boven de omliggende bebouwing uitsteken.

Het aanzicht van het dorp wordt daarnaast gekenmerkt door de aanwezigheid van enkele molens en veel hoge bomen. Het hoogste gebouw dat het stedenbouwkundig ontwerp van de Maaslandse Zoom rijk is, wedijvert niet met de kerktorens; dit appartementencomplex met vijf woonlagen wordt deels verscholen gesitueerd tussen de boomkruinen in een boomrijke omgeving. De bomen, de kerktorens en de molens blijven het voornaamste aanzicht van Maasland na de realisatie van dit woningbouwproject. De Oude Kerk in Maasland is met het buitengebied verbonden door middel van kerkenpaden, zoals het Doelpad. Deze paden vormen belangrijke zichtlijnen op de kerk. De bebouwing van de Maaslandse Zoom ligt op circa 125 meter afstand van (en evenwijdig aan) het dichtstbijzijnde kerkenpad. De realisatie van de appartementengebouwen hebben geen negatieve invloed op deze zichtlijnen vanuit het landschap. 11

4.3.6 Conclusie Na de afweging van alle belangen is sprake van een verantwoorde maximale bouwhoogte binnen de stedenbouwkundige opzet van de Maaslandse Zoom, waarbij gemotiveerd wordt afgeweken van een citaat in de Omgevingsvisie 1.0 over ‘dorps bouwen’. De zienswijzen vormen geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. 4.4 Nr. 1

Behandeling van de zienswijzen Reactie Reclamant 1 Zienswijze

Reactie gemeente:

1.1

Deze zienswijze bevat 2 onderdelen: A. Afwijzing van de voorgestelde bestemmingsplanwijziging vanwege strijdigheid met regionale gebiedsvisies waaraan de gemeente Midden Delfland actief heeft meegewerkt, alsmede onjuiste omschrijving/argumentatie in de bijlagen van het bestemmingsplan; B. Detailopmerkingen n.a.v. het voorliggende concept Bestemmingsplan Maaslandse Zoom.

Reclamant licht de opbouw van zijn zienswijze hier toe. Dit punt behoeft daarom geen inhoudelijke reactie van de gemeente.

1.2

A.1 Omgevingsvisie De recent vastgestelde Omgevingsvisie (V0) omschrijft het plan Maaslandse Zoom als “Binnenstedelijke verdichting”. Dit is een gotspe: Het gebied is per sé niet “binnenstedelijk; het is een dorpsrand met uitzichten van zeer hoge waarde (omschrijving LOP). Behalve deze dorpsrand wordt de begrenzing gevormd door sportvelden en een rustieke, buiten de dorpscontouren gelegen begraafplaats die niet als stedenbouwkundige bebouwing zijn aan te merken. De argumentatie van Bureau Wissink (pag.14 van Bijlage 1) “(…) anderzijds is het logisch om deze locatie bij de rode contour te

A.1 Omgevingsvisie Alleen de oostzijde van het plangebied grenst aan het buitengebied. Daar bevindt zich een bosperceel van Staatsbosbeheer. Deze bosschage wordt omgevormd tot een voedselbos. Dit voedselbos krijgt vooral een recreatieve functie en niet zozeer een landschappelijke (agrarische) functie. Langs de overige zijden van het plangebied is sprake van stedelijke bebouwing en maatschappelijke functies. Het gaat hier om woningen, een schoolcomplex, wegen, een begraafplaats en sportvelden. De aanwezigheid van de omliggende functies betekent dat het plangebied 12

betrekken omdat dan een aangesloten dorpsrand wordt gerealiseerd” raakt dus kant noch wal. De bijbehorende figuur op pag. 14 van bijlage 1, geeft door het rood kleuren van de begraafplaats en de sportvelden een misleidende voorstelling van zaken.

nauwelijks in directe verbinding staat met het open polderlandschap. Dit rechtvaardigt een kwalificatie als binnenstedelijke verdichting. De ontwikkeling van de Maaslandse Zoom verbindt de al bestaande stedelijke functies ten noorden, westen en zuiden van het plangebied met elkaar. Op die manier ontstaat een logische en aaneengesloten dorpsrand. Over de gehele lengte, centraal in het plangebied, is een brede zichtlijn gecreëerd om het zicht op het achterliggende gebied te behouden. Met deze zichtlijn blijft het contact met het polderlandschap behouden, mede omdat er een recreatieve wandelmogelijkheid wordt gecreëerd vanuit het plangebied naar het voedselbos en daarmee ook het open landschap. Van een misleidende voorstelling van zaken is geenszins sprake; het rood gearceerde gebied omvat stedelijke functies. Daaronder vallen ook de voornoemde begraafplaats en sportvelden. Verder verwijzen wij naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

1.3

A.2 Landschapsontwikkelingsperspectief 2009 (LOP) en Structuurvisie 2015 De Structuurvisie Midden Delfland 2015 stelt, voor zover het over het huidige plangebied nabij het Lentiz college gaat, ten onrechte (pagina 7 van de Structuurvisie): ”Het totale LOP in het algemeen en de uitwerkingen per polder zijn feitelijk te beschouwen als een separaat deel van deze structuurvisie”. Dit is dus niet waar. De structuurvisie is voor de planlocatie Maaslandse Zoom juist in strijd met de in het LOP voor de Commandeurspolder geformuleerde uitgangspunten, aanbevelingen en ontwikkelingsrichtingen. De Gemeente Midden Delfland heeft haar burgers daardoor reeds in

Landschapsontwikkelingsperspectief 2009 (LOP) en Structuurvisie 2015 Wij volstaan hier met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

13

2011 onjuist geïnformeerd. Ik heb dit reeds eerder toegelicht als inspreker op 18-12 2018. Het huidige plan voor de Maaslandse Zoom is vervolgens weer in strijd met de Structuurvisie uit 2015 op louter economische gronden. Een afweging met de landschapswaarden ontbreekt geheel. 1.4

A.3 Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) De Gemeente Midden Delfland heeft zich in recente jaren opgeworpen als ‘trekker’ voor de toekenning van het predicaat “Bijzonder provinciaal landschap” (BPL) voor het gebied “Midden Delfland” zoals dat voorheen onder de Reconstructiewet Midden Delfland viel. Op 14 november 2017 heeft de provincie Zuid Holland de aanvraag gehonoreerd op basis van de Natuurwet en het bidbook Bijzonder Provinciaal Landschap. Zowel volgens de aanvragers als de provincie gaat het om een ”voor de bewoners van en rond dit gebied bijzonder waardevol landschap”.

Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) Wij volstaan hier met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Het meest actuele document, is de “Visie Bijzonder Provinciaal Landschap Midden Delfland” van augustus 2020 (hierna Visie 2020 genoemd), opgesteld door de in de ‘Gebiedstafel Bijzonder 2 van 4 Provinciaal Landschap Midden-Delfland’ samenwerkende partijen. Volgens de bijlagen bij deze Visie behoort het Plangebied “Maaslandse Zoom” tot het BPL. Na vier jaar (dus ca. november 2021) zou een evaluatie plaatsvinden. Daar hebben de leden van de klankbordgroep niets meer van vernomen. Wel wordt dit deel van het BPL nu volgebouwd. 1.5

A.4 Brief gemeenteraad aan projectontwikkelaar Van Mierlo Ik breng in herinnering de brief, die de gemeente Midden-Delfland op 20 december 2017 aan Van Mierlo (toen de projectontwikkelaar voor “Equestrum”, nu van de “Maaslandse Zoom” ) stuurde. In

Brief gemeenteraad aan projectontwikkelaar Van Mierlo De brief waar reclamant naar verwijst, had betrekking op een heel ander plan. Het ging namelijk over een hippische campus met andere functies dan waar nu sprake van is. Het woningbouwplan Maaslandse 14

deze brief werden de uitgangspunten en kernkwaliteiten voor het plangebied benoemd: a) het plangebied maakt deel uit van de dorpsrand van Maasland; b) het draagt bij aan het dorpse karakter van Maasland; c) het biedt een doorzicht vanaf de Hofsingel op het open veenweidegebied.

Zoom houdt juist rekening met de door reclamant genoemde uitgangspunten en kernkwaliteiten. Dit blijkt expliciet uit de stedenbouwkundige opzet. Daarvoor verwijzen wij verder naar paragraaf 4.3. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

De gemeente vindt het belangrijk, dat het benutten en behouden van deze kernkwaliteiten deel uitmaakt van de gebiedsontwikkeling.” Het plan “Equestrum” is niet doorgegaan, waarna de Gemeente Midden Delfland kwam met het plan “Maaslandse Zoom”, waarin de genoemde kernkwaliteiten en uitgangspunten niet echt meer herkenbaar zijn. 1.6

B.1 Gebiedspaspoort Voor het plangebied is een Gebiedspaspoort opgesteld. “Het gebiedspaspoort is een integraal kader opgesteld door bewoners, ontwikkelaar en gemeente om te bereiken dat hier een krachtige woonbuurt kan groeien met een eigen identiteit. Het paspoort dient als leidraad voor de ontwikkelaar en als toetsingskader van de bouwinitiatieven voor de gemeente. De communicatie met de gemeente over het gebiedspaspoort is zeer moeizaam verlopen, maar het heeft geen zin dit nu weer te herhalen. Ik beperk me tot de hoofdzaken:

Gebiedspaspoort Wij herkennen ons niet in de opmerking dat de communicatie met de klankbordgroep zeer moeizaam zou zijn verlopen. Tijdens de drie gehouden bijeenkomsten van de klankbordgroep is constructief gesproken over achtereenvolgens: analyse, ambities en spelregels voor het plangebied.

1.7

B.2 Maatschappelijke functie ’t Landje’ Bij deelgebied ’t Landje’ is in de eerste versie van het gebiedspaspoort de spelregel opgenomen dat hier een maatschappelijke functie kan worden toegevoegd. De gemeente heeft deze toevoeging later geschrapt. Ondergetekende heeft meermalen gevraagd om uitbreiding van de Bufferzone tot 20 meter. Dit zou een maatschappelijke functie

Maatschappelijke functie ’t Landje’ Het klopt dat van een maatschappelijke functie in het kader van de totstandkoming van het gebiedspaspoort en de daarop gebaseerde verdere planvorming is afgezien. Bij de eerste versie van het gebiedspaspoort is over het toevoegen van een maatschappelijke functie gesproken. Bijvoorbeeld een invulling met een klein dierenweitje. Bij de verdere ontwikkeling van het gebiedspaspoort is 15

gemakkelijker maken. Deze grotere buffer was mogelijk door de afstand tussen achterliggende woonblokken (B1 en B2) wat aan te passen. De architect zou de mogelijkheid hiertoe onderzoeken maar van dat onderzoek heeft de klankbordgroep nooit meer iets vernomen en ook is er niets veranderd aan de bufferzone. Graag krijgen wij alsnog inzage in de afweging van de architect (diepte bufferzone versus de afstand tussen verder van de Hofsingel gelegen woonblokken).

die gedachte niet verder besproken, mede omdat de hoofdfunctie van dit deelgebied (’t Landje’) wonen is. Gerekend vanaf de Hofsingel is in de planvorming een groene/openbare zone van circa 18 meter opgenomen, conform het gebiedspaspoort. Dit profiel is als volgt opgebouwd: een smalle groenstrook met bestaande (forse) bomen, een sloot en een groene bufferzone van 10 meter diep. Deze bufferzone wordt voorzien van gebiedseigen en inheemse beplanting. De daadwerkelijke bebouwing bevindt zich vervolgens een aantal meters van de toekomstige eigendomsgrens. De gemeente heeft in het ontwerpbestemmingsplan een meer dan voldoende diepe groene buffer opgenomen. De wens van de reclamant om op deze plek een groene bufferzone van minimaal 20 meter te realiseren gaat ten koste van de haalbaarheid van het plan en de kwaliteit van de woningen. In de planvorming is sprake van een afgewogen stedenbouwkundige invulling, die ook door de betrokken adviesbureaus – zowel stedenbouwkundig als architectonisch onderschreven worden. Een groene bufferzone van 10 meter zorgt naar onze mening daarom voor een meer dan voldoende landschappelijke/groene uitstraling. Daarbij merken wij overigens op dat de bebouwing als gevolg van deze brede groene bufferzone in het plangebied op aanzienlijk grotere afstand aanvangt ten opzichte van de bestaande woningen aan de Hofsingel in het plan Commanderij.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

1.8

B.3 Ontsluiting van het plangebied en verkeerskundig onderzoek Het ontwerp bestemmingsplan kent slechts één ontsluitingsweg die aansluit op de Hofsingel ter plaatse van de Haardstede. Bewoners

Ontsluiting van het plangebied en verkeerskundig onderzoek Deze zienswijze legden wij voor aan extern bureau Mobycon. Zij

16

van de Haardstede hebben bij herhaling aangegeven dat de ontsluiting van het meer naar achteren gelegen deel van de plangebied Maaslandse Zoom, via de bestaande weg langs Lentiz en de Commandeurskade kan plaatsvinden. De gemeente kiest niet voor een ontsluiting via de route (Commandeurskade) langs het Lentiz College o.a. omdat het schoolverkeer dan gemengd zou worden met het woonverkeer van de nieuwe wijk. Een groot gedeelte van het schoolverkeer verloopt echter nu al via het Schoolpad, zodat dit argument geen hout snijdt. Het argument dat er langs de Commandeurskade kleine kinderen spelen gaat evenzeer op voor de groeiende groep kleine kinderen uit de Haardstede en Plantage die nabij de huidige aansluiting van de Haardstede op de Hofsingel spelen. Daar zou in de toekomst ook al het verkeer uit de ‘Maaslandse Zoom’ bijkomen. Ook is door omwonenden gewezen op de naastliggende en qua grootte vergelijkbare wijk Commanderij die maar liefst drie ontsluitingen heeft, waarlangs ook een gedeelte van de nieuwe wijk ontsloten zou kunnen worden. Het verkeerskundig onderzoek van Mobicon (bijlage 12 bij het concept bestemmingsplan) onderzoekt alleen de gevolgen van de variant volgens het ontwerp bestemmingsplan en niet de genoemde alternatieven. Dit is onvoldoende.

Een aanvullend verkeerskundig onderzoek, inclusief veiligheid-aspecten van de verschillende ontsluitingsmogelijkheden, uit te voeren door een onafhankelijk verkeerskundig bureau, is daarom alsnog nodig.

onderzochten of aanvullend onderzoek nodig is. In de onderstaande reactie is met de bevindingen van Mobycon rekening gehouden. Het plangebied heeft één ontsluiting voor het autoverkeer die direct aansluit op de Hofsingel die een verzamelfunctie heeft in het dorp. Daarnaast is er sprake van een calamiteitenontsluiting via het perceel van de Vogelvereniging Maasland/Euterpe. Ook zijn er diverse wandelverbindingen tussen het plangebied en de omgeving. Een indirecte ontsluiting van Maaslandse Zoom via de naastgelegen woonwijk de Commanderij of via het Lentiz College / Commandeurskade leidt tot extra conflicten met langzaam verkeer dat zich al op deze routes bevindt. Een directe ontsluiting van Maaslandse Zoom op de Hofsingel is veiliger en kan verkeersveilig worden vormgegeven. Een dergelijke ontsluiting is een standaard oplossing conform de landelijke richtlijnen. De Haardstede en Plantage zelf worden niet zwaarder belast door het verkeer van Maaslandse Zoom. In de Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom is al aangetoond dat de toekomstige hoeveelheid autoverkeer via het kruispunt Hofsingel voldoet aan de richtlijnen voor een 30 km/uur zone.

Het uit laten voeren van aanvullend extern onderzoek is overbodig, omdat in de Verkeerskundige toetsing Maaslandse Zoom is aangetoond dat de voorgestelde ontsluiting voldoet aan de richtlijnen wat betreft de hoeveelheid verkeer en verkeersveiligheid. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

1.9

B.4 Nokhoogte De afspraak tussen gemeente en klankbordgroep, gemaakt in de 1e klankbordgroep-vergadering voor deelgebied A, ’t Landje’ was:

Nokhoogte Op de verbeelding van het bestemmingsplan staan twee maatvoeringen ter plekke van de bouwvlakken. Deze maatvoeringen 17

“1 woonlaag , met kap” (zie verslag 1e vergadering, d.d. 18-092019). Daar past een nokhoogte van 7,5 meter niet bij. Dat leidt in de praktijk te gemakkelijk tot 2 woonlagen + een vliering, wat strijdig zou zijn met de gemaakte afspraak. Beperk de nokhoogte tot 7 meter.

voorzien in een maximum bouwhoogte en een maximum goothoogte. In deelgebied ’t Landje (het deelgebied het dichtst bij de Hofsingel) bedragen deze hoogtes respectievelijk 7 meter en 3,5 meter, overeenkomstig de wensen van de klankbordgroep. Zoals gebruikelijk is, bevat het ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom algemene afwijkingsregels (artikel 12). Daarmee heeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van maten met ten hoogste 10%. Voor wat betreft de opmerking van reclamant over twee woonlagen en een vliering verwijzen wij naar de maximale goothoogte van 3,5 meter. Deze maatvoering waarborgt een landelijke uitstraling (lees: één bouwlaag met een kap) van de woningen in deelgebied ’t Landje’. Dat is overeenkomstig de wensen van de klankbordgroep en volgens de spelregels van het gebiedspaspoort. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

1.10

B.5 Zichtlijnen De afstanden tussen de gevels van de woningen in “de Slagen” en de bestaande woningen aan de Commanderij staan in het Gebiedspaspoort duidelijk aangegeven voor Deel B, “De Slagen”, voor de woningen op Deel A, “Het Landje”, echter niet. Onderstaande profielen laten dat zien. Hierdoor is er onzekerheid over de zichtlijnen. In de bijlagen bij het bestemmingsplan zijn verder twee verschillende tekeningen te vinden voor wat betreft de locatie van de eerste woning op “het Landje”, gerekend vanaf de Hofsingel. In de tekening bij het ontwerp bestemmingsplan staat de eerste woning op ‘het Landje’ ten opzichte van de overige nieuwe

Zichtlijnen Op de stedenbouwkundige tekening van de toekomstige situatie (afbeelding 2.3 in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan) staat de eerste vrijstaande woning iets zuidelijker geprojecteerd dan de naastgelegen vrijstaande woning. Gelet op de mogelijkheden die het bouwperceel biedt, is er nog geen definitieve duidelijkheid dat de woning exact overeenkomstig deze stedenbouwkundige tekening gebouwd wordt. De positionering van de twee vrijstaande woningen vormen een speelse weergave van de kavelindeling in deelgebied ‘’t Landje’. De beleving van de afstand tot de bestaande woningbouw, waaronder die van reclamant, wordt hiermee verwaarloosbaar beïnvloed. De woning van reclamant ligt namelijk op aanzienlijke afstand van de beoogde woning. De te bouwen woningen worden 18

1.11

woningen iets naar voren. De afstand van de voorgevel van deze woning tot de woningen aan de Commanderij is daardoor kleiner dan bij de rest van de nieuwe woningen. Hierdoor wordt de zichtlijn voor de bewoners van de Haardstede onnodig versmald. De inrichtingsschets van KuiperCompagnons kent dit probleem niet en voldoet ook beter aan de gedachte van de ‘bufferzone’. Voorgesteld wordt de visie volgens de schets van Kuiper Compagnons aan te houden bij de verdere uitwerking. In ieder geval dient de afstand tussen de gevels van de nieuwe woningen op “het Landje” tot de gevels van de bestaande woningen aan de Commanderij nergens kleiner te zijn dan bij de daarop volgende woningen, opdat de zichtlijn niet onnodig plaatselijk versmald wordt.

bovendien aan het zicht onttrokken door de bestaande bomen langs de Hofsingel en door de beplanting in de aan te leggen brede groene bufferzone van 10 meter diep.

B.6 Bomen deelgebied A ’t Landje’ Er is een ambtelijke inventarisatie van de bomen in deelgebied A, ’t Landje (gesitueerd langs de Hofsingel). Het gebiedspaspoort geeft ten onrechte voor een Es en een Esdoorn aan dat deze niet beschermenswaardig zijn. Dit komt niet overeen met de inventarisatie. Uit de inventarisatie blijkt namelijk dat deze bomen op zich in een goede conditie zijn. Dit is eerder gemeld door de klankbordgroep. De Gemeente heeft toen in een reactie gesteld het gebiedspaspoort hierop aan te passen en waarde te hechten aan het behoud van gezonde bomen als deze inpasbaar zijn.

Bomen deelgebied A ’t Landje’ De gemeente hecht in het algemeen aan het behoud van gezonde bomen. In het plangebied (het plandeel ’t Landje’), staan enkele bomen. Daar is een inventarisatie van gemaakt, waaronder twee combinaties van een Es en een Esdoorn, genaamd ‘Es en Esdoorn 1’ en ‘Es en Esdoorn 2’. Uit deze inventarisatie blijkt dat Combinatie 1 niet behoudenswaardig is. Combinatie 2 is alleen behoudenswaardig indien beide bomen goed inpasbaar zijn. Als dat het geval is, is het nodig dat deze bomen gesnoeid worden.

Het verzoek is het gebiedspaspoort aan te passen conform de gemaakte afspraken.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Reclamant verzoekt het gebiedspaspoort aan te passen. Het gebiedspaspoort is al door de raad vastgesteld en maakt geen deel uit van het ontwerpbestemmingsplan waarop reclamant een zienswijze kon geven. De gemeente volgt de geformuleerde handelwijze zoals opgenomen in de inventarisatie. Overigens geldt hier ook dat het eventuele verlies aan bomen ruimschoots wordt gecompenseerd met nieuwe beplanting in de ruime bufferzone aan de Hofsingel. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

19

Nr. 2

2.1

Reactie Reclamanten 2 t/m 4 Zienswijze

Reactie gemeente:

Aankoop woning In 1997 kochten reclamanten hun huidige 2-onder-1-kap woning. Reclamanten betaalden destijds 30.000 gulden meer voor hun woning, dan de identieke 2-onder-1- kapwoning(en) in dezelfde wijk aan de Doelstraat. Die woningen hebben 307 m2 grond oppervlak, terwijl de woning van reclamanten zelfs minder grondoppervlak hebben, namelijk 272 m2 grond oppervlak. De uitleg voor de meerprijs destijds, was dat reclamanten zicht hadden op een weiland wat tevens de rode contour van de bebouwing was. Dit betekende dat het uitzicht van reclamanten agrarisch of recreatief zou blijven, dus dat er geen bebouwing en/of woningbouw mocht komen. Het bestemmingsplan was geldig tot 2025.

Aankoop woning Reclamanten geven aan indertijd extra betaald te hebben voor hun woning vanwege het huidige uitzicht. Reclamanten geven daarbij niet aan wie heeft aangegeven dat er geen bebouwing zou plaats vinden op de locatie waar zij uitzicht op hebben. Ook hebben zij daartoe geen (schriftelijk) bewijs aangeleverd. Wat daar ook van zij, dit betekent niet dat daardoor het recht ontstaat op het behoud van dit vrije uitzicht. De gemeente heeft er ook begrip voor dat reclamanten waarde hechten aan hun uitzicht. Mede daarom is ervoor gekozen om juist in het aangrenzende deel van het plangebied te kiezen voor een landelijke uitstraling van de bebouwing. De beoogde bebouwing is daar laag (met een maximale nokhoogte van 8 meter) en de stedenbouwkundige opzet is open (vrijstaand en 2-onder-1-kap). De voorzijde van deze woningen zijn op het zuiden geörienteerd, waardoor reclamanten geen zicht hebben op schuttingen op de achtererven. De afstand van de woningen van reclamanten tot aan de beoogde bebouwing bedraagt circa 45 meter en wordt onderbroken door een bestaande brede waterloop met een natuurvriendelijke oever. Wij zijn van mening dat reclamanten een acceptabel uitzicht en woongenot behouden in de nieuwe situatie.

De besluitvorming door de gemeente bij de keuze op de planlocatie Maaslandse Zoom bebouwing planologisch mogelijk te maken, wordt onder andere bepaald door een zorgvuldige en objectieve afweging van alle betrokken belangen. Wij verwijzen reclamanten naar paragraaf 4.3 voor een nadere toelichting op de belangen, keuzes en 20

afwegingen die hebben geleid tot de stedenbouwkundige opzet van dit woningbouwproject. Wat reclamanten bedoelen met de opmerking dat het bestemmingsplan geldig was tot 2025 is onduidelijk. Als dit ten doel heeft aan te geven dat reclamanten een vrij uitzicht zouden hebben tot 2025, dan komt dit (vrijwel) overeen met de planning van de beoogde bebouwing. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. 2.2

Drie beleidskaders Tevens bestonden er nog drie plannen: het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) tot aan 2025, het Groenbeleidsplan van 2007-2022 en nu ook de Structuurvisie tot aan 2025.

Drie beleidskaders De omstandigheid dat in het (soms verre) verleden beleidsuitgangspunten zijn geformuleerd voor een locatie betekent niet dat daar niet van afgeweken kan worden. Na verloop van tijd kan er sprake zijn van gewijzigde inzichten die afwijking van bestaand (achterhaald) beleid rechtvaardigen. Het is wel nodig dat dit gemotiveerd gebeurt. In het ontwerpbestemmingsplan wordt om die reden uitgebreid ingegaan op de noodzaak van de beoogde woningbouw op deze locatie. Verder verwijzen wij naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

2.3

Plan 1: het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) tot aan 2025 In 2009 is het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) vastgesteld en opgenomen in de structuurvisie. Het blijkt dat de bebouwingscontour op de kaart van de structuurvisie anders wordt aangegeven dan op de kaarten van het LOP. Terwijl er gesuggereerd wordt dat deze overeen komen, maar ze zijn juist in strijd met elkaar. De Gemeente Midden-Delfland spant zich samen

Plan 1: het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) tot aan 2025 Wij volstaan hier met een verwijzing de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

21

met andere partijen in voor het 'Bijzonder Provinciaal Landschap Midden Delfland', maar is tegelijkertijd van plan is in datzelfde landschap een woonwijk te bouwen, onder de noemer een “Binnenstedelijke verdichting” (zie 3.3.2. van de omgevingsvisie 1.0). Hier is sprake van misleiding. 2.4

Plan 2: het Groenbeleidsplan 2007 – 2022 Ook is er een groenbeleid voor het gebied van de mogelijk toekomstige Maaslandse Zoom. Men spreekt over Sportpark Commandeur, bestaande uit; sportvelden, bos, grasveld, open groene ruimtes en een recreatief ecologisch waardevol gebied. Het gebied vormt aansluitend op een veenweide een belangrijke groene drager van de dorpsrand. Het streefbeeld legt de nadruk op een toeristische recreatieve functie met een natuurlijke landschappelijke opzet die aansluit binnen het open karakter van het veenweide gebied. Door bebouwing is de recreatieve functie van het gebied verdwenen.

Plan 2: het Groenbeleidsplan 2007 – 2022 Het plangebied Maaslandse Zoom bestaat voornamelijk uit weiland, dat ondanks de groene en landschappelijke uitstraling, een zeer soortenarm type gebied is. Met de beoogde ontwikkeling kunnen lokale biotopen worden geïntegreerd, en kan de biodiversiteit worden ondersteund. Zowel de openbare ruimte als de gebouwen dragen bij aan de verhoging van de biodiversiteit en ecologische kwaliteit. Door de aanleg van natuurvriendelijke oevers wordt een positieve impuls gegeven aan de ecologische kwaliteit binnen de contouren van het plangebied. Voor wat betreft de verdere beantwoording van zienswijzen over beleidskaders volstaan wij met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

2.5

Plan 3: Structuurvisie tot aan 2025 De structuurvisie Midden-Delfland is vastgesteld in 2012 en zou leidend zijn tot 2025. Het maken van een structuurvisie is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een middel om de gewenste toekomst van de Gemeente Midden-Delfland in een juridisch kader vast te leggen.

Plan 3: Structuurvisie tot aan 2025 Wij volstaan hier met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen.

2.6

Woongenot Naast- en deels aanvullend op eerder genoemde punten waarom reclamanten het niet eens zijn met Ontwerpbesluit Maaslandse

Woongenot Wij verwijzen reclamanten naar de reactie van de gemeente onder 2.1. Indien reclamanten verwachten of kunnen aantonen dat zij in 22

Zoom, heeft het Ontwerpbestemmingsplan Maaslandse Zoom veel effect op het woongenot van reclamanten en de waarde van hun woning.

aanmerking komen voor planschadevergoeding kunnen zij daarvoor een aanvraag indienen bij de gemeente. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

2.7

2.8

Effect op woningwaarde Op dit moment is er geen verkeer voor het huis van reclamanten, is er een weiland met aangrenzend de begraafplaats met mooi groen eromheen, natuur, vogels, rust en uitzicht. Dit beeld gaat verdwijnen door de bouw van een complete woonwijk met 109 woningen waarvan al het verkeer voor het huis van reclamanten de wijk in- en uit rijdt. Ook heeft dit effect op de waarde van het huis van reclamanten.

Effect op woningwaarde Wij verwijzen reclamanten naar de reactie van de gemeente onder 2.1. Indien reclamanten verwachten of kunnen aantonen dat zij in aanmerking komen voor planschadevergoeding kunnen zij daarvoor een aanvraag indienen bij de gemeente.

Vrees voor fysieke schade Voordat het zover is dat men kan gaan wonen in de Maaslandse Zoom, zal er een lange periode zwaar bouwverkeer door het veenlandschap rijden. Dit veroorzaakt veel lawaai en trillingen , waardoor reclamanten schade aan hun huis vrezen. Dit hebben reclamanten helaas tien jaar geleden ook ervaren tijdens de bouw van het Lentiz College. Ten tijde van de bouw van Het Lentiz College lagen reclamanten te schudden in hun bed, ook zijn er door de trillingen verschillende scheuren in het huis van reclamanten ontstaan, zelfs door de badkamertegels heen. Ook dit heeft effect op de waarde van hun huis.

Vrees voor fysieke schade Reclamanten vrezen voor fysieke schade aan hun woning door zwaar bouwverkeer. Hoewel dit onderwerp niet relevant is voor het bestemmingsplan, voelen wij ons wel geroepen om een reactie te geven. De gemeente en de projectontwikkelaar hebben een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarin zijn afspraken gemaakt over de (voorbereiding van de) woningbouw en de eventuele schade die de werkzaamheden tot gevolg hebben. De projectontwikkelaar is de initiatiefnemer. Deze partij is als zodanig aansprakelijk voor aantoonbare schade aan de woning van reclamanten indien dat aantoonbaar is veroorzaakt door de werkzaamheden voor de Maaslandse Zoom. Overigens is i.v.m. de voorbelasting van het plangebied ook een nulmeting gedaan bij de omliggende woningen. Verder verwijzen wij reclamanten naar de reactie van de gemeente onder 2.7.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. 23

2.9

Nokhoogte Reclamanten (reclamant(en) zat(en) in de klankbordgroep) is toegezegd door de projectleider dat de nokhoogte van de woningen tegenover reclamanten niet hoger dan 2 etages zou zijn dus maximaal 6 meter om enigszins tegemoet te komen aan een aangetast uitzicht en niet tegen hoge daken aan te hoeven kijken. In de huidige plannen gaat men nu naar een nokhoogte van 8,5 meter. Dit is niet volgens afspraak en reclamanten zijn het daar niet mee eens.

Nokhoogte Met de klankbordgroep (waaronder reclamanten) is destijds samengewerkt aan de totstandkoming van het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom. Tijdens dit proces zijn vanuit de zijde van de gemeente geen toezeggingen gedaan over bouwhoogtes. De gemeente heeft aangegeven dat de klankbordgroep adviseert, maar niet beslist over de inhoud van het gebiedspaspoort. Bij het raadsvoorstel voor vaststelling van het gebiedspaspoort is de rapportage “Overzicht van suggesties/ideeën klankbordgroep en de gemeentelijke recatie daarop voor het gebiedspaspoort Maaslandse Zoom (2020-16452)” gevoegd. Dit document bevat de volgende reactie van de gemeente op de wens van de klankbordgroep om de goot- en nokhoogte in het eerste deel van het plangebied te maximeren op respectievelijk 3-3,5 meter en 6 à 7 meter: ‘De gemeente herkent en heeft begrip voor de wens van de klankbordgroep een landelijke sfeer te creëren, met name op het perceelsgedeelte ‘’t Landje’. Het gebiedspaspoort voorziet daar nu al voor een groot deel in. Om het landelijk karakter echter nog meer te benadrukken, verzoeken wij de initiatiefnemer de mogelijkheid van een goothoogte van 3,0–3,5 meter en een nokhoogte van 7 meter in het eerste deel (A) te onderzoeken. Een nokhoogte tot 8 meter blijft daarbij voor de initiatiefnemer een escape.

In het tweede deel (B1) is een goothoogte van 3,5-4,0 meter en een nokhoogte van 8 meter passend, met afwisseling in bouwhoogte zodat er geen stenen front ontstaat.’ Wij verwijzen reclamanten naar paragraaf 4.3 voor een nadere toelichting op de belangen, keuzes en afwegingen die hebben geleid tot de stedenbouwkundige opzet van dit woningbouwproject. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. 24

2.10

Eerder bezwaar tegen Omgevingsvisie Op 22 april 2021 hebben reclamanten al eens eerder bezwaar ingediend tegen het Ontwerp Omgevingsvisie (1.0) MiddenDelfland. Hier staan argumenten in zoals het niet verwijzen naar relevante documenten waarin het gebied Maaslandse Zoom valt (in een groene vinger gebied) en in de Visie Bijzonder Provinciaal landschap omschreven wordt als een gebied in de provinciale beschermings-categorie 2. Deze zal als aparte bijlage meegestuurd worden.

Eerder bezwaar tegen Omgevingsvisie Wij volstaan hier met een verwijzing naar de centrale beantwoording m.b.t. beleidskaders in paragraaf 4.2. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

2.11

Niet gehoord voelen Ten slotte voelen reclamanten zich niet gehoord en misleid. Reclamanten willen graag dat minimaal de nokhoogte van de woningen tegenover hun woonhuis naar maximaal 6 meter gaan zoals eerder afgesproken. Mochten de plannen rondom Maaslandse Zoom doorgaan, gaan reclamanten er vanuit dat er ook gekeken wordt naar een passende planschade en een passende schadevergoeding voor het huis van reclamanten (scheuren) ten gevolge van de bouwperiode.

Niet gehoord voelen Reclamanten sluiten hun zienswijze af met de opmerking dat zij zich niet gehoord en misleid voelen. Voor de planvorming is een klankbordgroep gevormd, waarin onder andere reclamant(en) zitting in had(den). Deze klankbordgroep is door de gemeente geïnitieerd in aanvulling op het wettelijke participatietraject voor ruimtelijke plannen, waaronder deze bestemmingsplanprocedure. In drie zittingen van de klankbordgroep hebben deelnemers invloed uitgeoefend op het gebiedspaspoort, waarop de latere planvorming verder is gebaseerd. Zie daartoe de rapportage “Overzicht van suggesties/ideeën klankbordgroep en de gemeentelijke reactie daarop voor het Gebiedspaspoort Maaslandse Zoom”. Voor de totstandkoming van dit bestemmingsplan wordt de gebruikelijke procedure gevolgd, waarbij de mogelijkheid is/wordt geboden te reageren op de inhoud van het bestemmingsplan. Wij herkennen ons daarom geenszins in de opmerking van reclamanten dat zij zich niet gehoord en misleid voelen door de gemeente. Planschade Volgens artikel 6.1 lid 4 van de Wro moet een aanvraag om planschadevergoeding ingediend zijn na het moment waarop het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. In dat geval start een 25

planschadeprocedure. Voor wat betreft eventuele schadevorming als gevolg van de (voorbereiding van de) woningbouw verwijzen wij reclamanten naar onze reactie onder 2.8. Deze zienswijze vormt geen aanleiding voor het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan. Nr. 3

3.1

Reactie Reclamant 5 Zienswijze

Reactie gemeente:

Woontorens Het ontwerpbestemmingsplan maakt aan de oostzijde de bouw mogelijk van twee woontorens met een bouwhoogte van 17,50 meter. Deze gebouwen staan aan de rand van het open weidegebied en zullen vanuit verschillende richtingen het zicht domineren. Reclamanten vinden dit niet passen in het dorpssilhouet, waarin tot nu toe alleen de twee kerktorens erbovenuit steken. De woontorens zullen met hun extreme hoogte ook de kwaliteit van de beoogde zichtlijn tenietdoen en een dissonant zijn in het landschap van de Commandeurspolder. Reclamanten verzoeken de gemeente de bouwhoogte terug te brengen naar maximaal 12 meter, vergelijkbaar met de appartementengebouwen in de naastgelegen Commanderij.