75 1 Woningmarktonderzoek Midden-Groningen definitief
Tekst van het document
die aan het begin van hun wooncarrière staan en willen kopen, zonder dat zij de overwaarde van hun vorige
ACTUEEL AANBOD OP FUNDA
CLUSTER
€ 30.000
€ 40.000
TOT € 177.000
TOT € 225.000
Hoogezand
15%
22%
5
16
Sappemeer
8%
13%
3
je in de huidige markt geen woning kopen. Verdien je €
Dorpen z. en w. Hoogezand
8%
9%
1
40.000 bruto per jaar, dan hoort daar een hypotheek
Harkstede
1%
2%
1
koopwoning kunnen inzetten. Dat zij moeilijk een
van € 177.000 bij, wat neerkomt op een WOZ-waarde
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
3%
9%
betaalbare woning kunnen vinden, komt deels doordat
van zo’n € 130.000. Er stonden in september 2022
Slochteren
5%
16%
koopwoningen in Midden-Groningen (en dan vooral in
slechts zeven woningen te koop in dat segment.
Schildwolde
5%
7%
Siddeburen
4%
6%
1
Dorpen rond het Schildmeer
1%
6%
2
In theorie is er dus nog wel wat te kiezen voor starters,
Muntendam
6%
23%
vooral als je bruto € 40.000 per jaar verdient. Je hebt
Zuidbroek
1%
7% 11%
de kleine kernen) relatief groot en dus duurder zijn,
maar is vooral het gevolg van meer concurrentie en dus hogere verkoopprijzen.
dan toegang tot 15% van de koopmarkt. Maar door de
Noordbroek
5%
Meeden
4%
9%
MIDDEN-GRONINGEN
9%
15%
1
1 1
1
Het schema hiernaast laat per kern of cluster van
krapte op de markt is er vrijwel geen beschikbaar
kernen zien welk deel van de voorraad je kunt kopen
aanbod. Als je met een inkomen onder de € 40.000
met een bruto jaarinkomen van € 30.000 en € 40.000.
bruto per jaar een woning wilt kopen in Midden-
Daarmee ben je aangewezen op het goedkopere
Groningen, dan is de kans van slagen het grootst in
starterssegment, bijvoorbeeld als je alleen een woning
Hoogezand. Dorpen kunnen starters op dit moment
referentie: wat staat er te koop tot € 225.000? Bron: WOZ-registratie Midden-
wilt kopen.
geen woning bieden, met als gevolg dat dorpen steeds
Groningen (2022), Funda (peildatum: september 2022).
7
Koopwoningen in de bestaande voorraad die je kunt kopen met € 30.000 of € 40.000 bruto jaarinkomen en actueel beschikbaar aanbod op Funda. Het prijssegment tot € 177.000 past bij een bruto jaarinkomen tot € 40.000. Ter
meer vergrijzen. Er moeten dus betaalbare woningen gebouwd worden. 4 BESTAANDE VOORRAAD
26
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 65
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Verhoogde kans op energiearmoede in naoorlogs bezit De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige particuliere woningen staan en waar óók veel lageinkomensgroepen wonen. Daar is het risico op energiearmoede het grootst. We zien grofweg dezelfde plekken naar voren komen als in de sociale huursector, maar dan wijdverspreider: naast Noorderpark óók Gorecht en Woldwijck, een groter deel van Muntendam, en ook Foxhol, Kolham en het lint langs de Woldweg in Kropswolde.
In Harkstede is het risico op energiearmoede relatief laag, en dan in het bijzonder in De Borgmeren. Inkomens liggen daar relatief hoog en woningen zijn van een recent bouwjaar, dus energiezuiniger. Hetzelfde zien we in De Vosholen. In dorpen als Hellum en Froombosch is het beperkte risico op energiearmoede vooral het gevolg van hogere inkomens en niet zozeer van energiezuinige woningen (zie ook paragraaf 4.4).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 66
4.6 AANPASBAARHEID Welke woningen zijn in potentie aanpasbaar?
Bijna 60% van de voorraad is aanpasbaar
Door de vergrijzing neemt de vraag naar woningen die
grotere ingrepen voor nodig die ook om aanpassingen
Onze inschatting is dat ongeveer 60% van de koop- en
geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag de
in het casco vragen (bredere deuren, ruimere hal en
sociale huurvoorraad en 45% van de particuliere
komende jaren toe. Veel bestaande woningen zijn met
badkamer, etc.). We richten ons hier alleen op het
huurvoorraad in Midden-Groningen aanpasbaar is.
kleine aanpassingen geschikt te maken voor ouderen,
verbeteren van de toegankelijkheid van woningen die
Opgeteld gaat het om ruim 16,5 duizend woningen. Dat
vooral wanneer zij een lichte zorgvraag hebben. We
met kleine aanpassingen (tot ca. € 10.000) te
wil niet zeggen dat er geen opgave ligt: een steeds
schatten hierna in om hoeveel woningen het gaat. We
realiseren zijn. In de schema’s hieronder staat per
grotere groep heeft behoefte aan bijvoorbeeld een
maken daarbij onderscheid tussen drie soorten
bouwperiode en grootte van de woning hoe groot de
beschutte woonvorm. Die realiseer je niet met kleine
bewoners voor wie aanpassingen aan de woning nodig
kans is dat een woning aanpasbaar is.
aanpassingen.
zijn:
1.
mensen die slecht ter been zijn, maar niet of nauwelijks gebruikmaken van hulpmiddelen;
CORPORATIE
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
% AANPASBAAR
AANTAL
< 1965
0%
5%
5%
corporatiehuur
57%
4.550
1965-1980
15%
25%
25%
particuliere huur
47%
775
Koop
59%
11.300
MIDDEN-GRONINGEN
58%
16.600
2.
mensen die gebruikmaken van een rollator;
1980-2003
40%
40%
75%
3.
mensen in een rolstoel.
> 2003
100%
100%
100%
EIGENDOM
Voor de eerste twee groepen is het verbeteren van de
PARTICULIER
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
toegankelijkheid van de woning voldoende om langer
< 1965
15%
20%
30%
1965-1980
15%
60%
90%
aangevuld en bewerkt door KAW (2019). Boven: aandeel woningen dat naar
1980-2003
70%
70%
90%
verwachting aanpasbaar is, onderverdeeld naar eigendom. Nultredenwoningen zijn
> 2003
100%
100%
100%
hierin meegenomen. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestanden
zelfstandig te blijven wonen. Bij de laatste groep is ook een goede doorgankelijkheid belangrijk. Daar zijn
Links: inschatting van de aanpasbaarheid van woningen, naar eigendom, bouwperiode en grootte / inhoud. Gebaseerd op de Doorzonscan van Aedes Actiz,
corporaties (2022), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 67
4.6 AANPASBAARHEID Voor- en vroeg-naoorlogs lastig aanpasbaar De kaarten hieronder laten op een lager schaalniveau
woningen die vanwege krappere plattegronden minder
uitbreidingswijkjes bij Zuidbroek en Foxhol. In jaren-
zien hoe aanpasbaar de woningvoorraad is, met
goed aanpasbaar zijn. Denk aan delen van Gorecht en
70-buurtjes, zoals in Slochteren, Zuidbroek en
onderscheid naar huur en koop. Midden-Groningen telt
Noorderpark in Hoogezand, het lint langs de
Muntendam zie je dat de voorraad juist wel goed
relatief veel vooroorlogse en vroeg-naoorlogse
Hoofdweg door de Woldstreek, vroeg-naoorlogse
aanpasbaar is. Die woningen zijn ruimer van opzet.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 68
5
ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We bundelen hier kennis uit twee onderzoeken naar
-
Midden-Groningen is populair bij het segment
-
Naast de behoefte aan landelijk wonen is er ook
het proces dat recent verhuisden doormaakten in hun
Landelijke Vrijheid (H). Dit zijn huishoudens die
veel vraag naar betaalbaar wonen. Dat maakt dat
zoektocht naar een andere woning. We kijken naar de
zoeken op landelijke woonmilieus. Zij kunnen in
Midden-Groningen twee gezichten heeft:
groep die direct al in Midden-Groningen zocht, maar
Midden-Groningen vaak ‘veel huis voor weinig geld’
huishoudens zoeken óf woning in een landelijk
ook naar huishoudens die als alternatief voor Midden-
vinden in een landelijke omgeving. Toch is de
woonmilieu, vaak in het (middel)dure segment, óf
Groningen kozen. Zo ontstaat een beeld van de
onvervulde behoefte aan landelijk wonen groot.
een betaalbare woning, vaak in naoorlogse
(onvervulde) vraag van groepen. We kijken naar:
We zien dat huishoudens dan uitwijken naar dorpse
woonmilieus in het stedelijk gebied.
-
Hoe hun oriëntatieproces eruitzag (paragraaf 5.2);
woonmilieus, als second-best-keuze. Wil je als
-
Wie er op Midden-Groningen zochten (paragraaf
gemeente vraaggerichter programmeren, dan moet
zoeken in Midden-Groningen. Betaalbaarheid en de
5.3);
je dus inspelen op de behoefte aan landelijk
goede verbinding met de stad Groningen zijn de
wonen.
belangrijkste redenen. We verwachten dat deze
Huishoudens die in Midden-Groningen komen
groep ten opzichte van 2019 (toen we dit maten) is
-
Welke producten en woonmilieus ze daar zochten (paragraaf 5.4);
-
-
Opvallend veel huishoudens jonger dan 30 jaar
-
Welke concessies ze deden (paragraaf 5.5);
wonen, weten vaak de ruimte te vinden die ze
toegenomen doordat de huizenprijzen verder
-
Wat huishoudens zochten die Midden-Groningen
zoeken. Dat geldt niet altijd voor de groep die wél
gestegen zijn.
als alternatief zien (paragraaf 5.6);
op Midden-Groningen zocht, maar ergens anders
Welke woonmilieus er in Midden-Groningen zijn en
een woning vond. Veel ruimte is dus een van de
wat voor groepen daarop afkomen (paragraaf 5.7).
unique selling points van Midden-Groningen.
-
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 70
KADER: WELKE ONDERZOEKEN GEBRUIKTEN WE? Bronnen combineren voor nieuwe inzichten Recent zijn er twee onderzoeken gedaan om erachter te komen hoe recent verhuisden zich oriënteerden, wat ze zochten, wat hun motieven waren, welke keuzes en overwegingen ze maakten en welke concessies ze deden. Beide onderzoeken geven aanknopingspunten om één stap vraaggerichter te programmeren, wetende dat niemand een woning vindt die volledig aan het wensenplaatje voldoet. “Second best is dus vaak best.” Het onderzoek voor de regio Groningen-Assen (RGA) besloeg alleen de westkant van Midden-Groningen (voormalig Hoogezand-Sappemeer
en Slochteren), voormalig Menterwolde zat juist in het onderzoek voor de regio Oost-Groningen. Het RGA-onderzoek is bovendien verrijkt met gegevens van Whize. Zij verdelen huishoudens in 11 segmenten en 59 sub-segmenten op basis van allerlei consumentendata. De segmenten verschillen voornamelijk op welstand en leeftijd van elkaar. Zo konden we gegevens over woonvoorkeuren dus koppelen aan doelgroepen. Rechts staat een overzicht van alle Whize-segmenten, met op de horizontale as de leeftijd en op de verticale as welstand. In de bijlage zijn uitwerkingen per segment te vinden. 5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 71
5.2 ORIËNTATIE
EERSTE EN TWEEDE VOORKEUR PER RGA-GEMEENTE 50%
‘Gewoon Gemiddeld’ ziet Midden-Groningen als alternatief
40%
De figuur rechtsboven laat per gemeente zien bij hoeveel
30%
huishoudens die gemeente de eerste keus was en bij hoeveel de tweede keus. De figuur daaronder specifiek laat voor MiddenGroningen zien welke segmenten zich daar als eerste keus op
20%
1e keuze
10%
2e keuze
0%
oriënteerden en welke vooral als tweede keus. Ongeveer 8% van de verhuisden zag Midden-Groningen als eerste keuze. Dat is ongeveer evenveel als andere landelijke regiogemeenten als Tynaarlo en Noorderveld. Ook vergeleken met Groningse gemeenten op even grote afstand van de stad Groningen
EERSTE EN TWEEDE VOORKEUR PER SEGMENT VOOR MIDDEN-GRONINGEN 40%
doet Midden-Groningen niet onder. Bij de tweede keus verandert
30%
dat niet, al lijken Tynaarlo en Westerkwartier iets populairdere
20%
alternatieven te worden voor de huishoudens die in de gemeente Groningen in eerste instantie geen huis konden vinden.
10%
1e keuze 2e keuze
0%
Bij het segment Landelijke Vrijheid (H) is Midden-Groningen het vaakst eerste voorkeur. Het segment Gewoon Gemiddeld (F) ziet Midden-Groningen juist vaak als alternatief. Die groep zocht in 2019 al vanwege betaalbaarheid naar alternatieven voor Groningen en doet dat nu waarschijnlijk nog vaker dan voorheen. 5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Boven: eerste of tweede keuze van verhuisden per gemeente. Onder: per segment, alleen voor Midden-Groningen. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 72
5.2 ORIËNTATIE Midden-Groningen populair bij landelijke woningzoeker Het cirkeldiagram rechts laat zien waar woningzoekenden op zochten voordat ze in Midden-Groningen zijn komen wonen, als eerste voorkeur. De tabel daaronder laat zien hoe de verdeling van
10% 2%
5%
Groningen 18%
Westerkwartier Het Hogeland
4% 1%
2% 2%
Midden-Groningen Assen
de segmenten is van de mensen die wel of niet op de gemeente
Tynaarlo
Midden-Groningen zochten.
Noordenveld Buiten de regio Groningen-Assen
56%
Duidelijk is dat veruit de meeste huishoudens die in Midden-
Geen antwoord
Groningen zijn komen wonen daar ook daadwerkelijk op zochten. Daarnaast zochten relatief veel huishoudens op Groningen, maar
ZOCHT OP M-G
ZOCHT NIET OP M-G
A - Dromen en Rondkomen
4%
2%
2%
B - Jong en Hoopvol
3%
11%
-8%
C - Volks en Uitgesproken
16%
14%
2%
D - Bescheiden Ouderen
8%
4%
4%
vooral het segment Landelijke Vrijheid (H) relatief veel op Midden-
E - Stedelijke Dynamiek
1%
4%
-3%
Groningen zocht. Ook huishoudens met een kleine portemonnee
F - Gewoon Gemiddeld
19%
23%
-5%
(segmenten A, C en D) zochten relatief vaak op Midden-Groningen.
G - Gezellige Emptynesters
6%
6%
0%
Juist de stedelijke segmenten met een redelijk tot goed inkomen
H - Landelijke Vrijheid
31%
13%
18%
I - Plannen en Rennen
8%
15%
-7%
J - Zorgeloos en Actief
4%
6%
-2%
K - Luxe Leven
1%
3%
-1%
eindigden ze uiteindelijk in Midden-Groningen. Als we kijken naar het zoekgedrag per segment, dan zien we dat
zochten relatief weinig op de gemeente.
SEGMENTEN
VERSCHIL
Boven: waar zochten huishoudens op voordat ze in Midden-Groningen kwamen wonen? Onder: overzicht van Whize-segmenten die wel of niet zochten op Midden-Groningen. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 73
5.3 WIE ZOEKEN ER IN MIDDEN-GRONINGEN? 30-minners zochten vaak op Midden-Groningen Recent verhuisden die jonger waren dan 30 jaar zochten als
7%
eerste voorkeur naar verhouding vaak in Midden-Groningen.
12%
We zien ook dat deze leeftijdsgroep relatief vaak daadwerkelijk
jonger dan 30 jaar
in Midden-Groningen is gaan wonen, als we de cijfers
30 tot 40 jaar
vergelijken met het Westerkwartier en Het Hogeland. Voor deze groep zijn woningen in Midden-Groningen relatief betaalbaar. We verwachten dat dit verband nu nog sterker is,
35%
36%
31%
Alleenstaanden Eenoudergezin Gezinnen
40 tot 55 jaar
55 tot 70 jaar
Paren
22%
70 jaar en ouder
12%
17%
omdat woningprijzen verder zijn gestegen.
28% 5% 1% 4% 3%
De groep die vanwege betaalbaarheid voor Midden-Groningen
7%
A - Dromen en Rondkomen 14%
kiest (segment C t/m F), bestaat voor een groot deel uit alleenstaanden en paren (zie de gele cirkel rechts). Slechts 17% van deze groep bestaat uit gezinnen. Je hoeft voor deze
13%
Eenoudergezin
uiteraard wel denkbaar dat een deel van de jonge stellen een
Gezinnen
gezin sticht als ze eenmaal in Midden-Groningen wonen. Er is
Paren
omgeving zoekt (segment H, zie de groene cirkel rechts). Dat
D Ouderen C - Bescheiden D E - Stedelijke Dynamiek
4%
Alleenstaanden
groep dus geen ruime gezinswoningen te bouwen. Het is
ook een grote groep die juist veel ruimte en een landelijke
B - Jong en Hoopvol A B C - Volks en Uitgesproken
11% 46%
31% 1% 37% 16%
F FE - Gewoon Gemiddeld G - Gezellige Emptynesters G - Landelijke H H Vrijheid I - Plannen en Rennen I J J - Zorgeloos en Actief K - Luxe Leven K
7%
zijn vaak paren of gezinnen. Overzicht van groepen die zich oriënteerden op Midden-Groningen in hun zoektocht naar een woning. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 74
5.4 WAT ZOEKT MEN IN MIDDEN-GRONINGEN? Onvervulde behoefte naar landelijk wonen
TYPE WONING GEZOCHT
GEWENST
GEVONDEN
VERSCHIL
Juist door te kijken naar het verschil tussen wat
Rij- of hoekwoning
19%
20%
1%
Twee-onder-een-kapwoning
17%
24%
7%
Vrijstaande woning
32%
30%
-2% -3%
In voormalig Menterwolde lijkt de wens om landelijk te
huishoudens in Midden-Groningen zochten en wat ze
wonen nog wat groter te zijn dan in het RGA-deel van
uiteindelijk vonden, ontdek je de onvervulde vraag. Is
Midden-Groningen. Daarin speelt mee dat in oud-
Appartement of flat
18%
15%
er een negatief verschil, dan is er netto vraag naar dat
Menterwolde geen stedelijk woonmilieus te vinden zijn,
Beneden- of bovenwoning
3%
4%
1%
product of woonmilieu. Een positief verschil betekent
waardoor huishoudens zich vaker oriënteren op
Woonboerderij
6%
4%
-2%
juist dat er een overschot is.
landelijk of dorps wonen. Dit zien we ook terug in de
Bedrijfswoning of boerderij
1%
2%
1%
Anders
4%
1%
-2%
belangrijkste verhuisredenen: ligging en buitenruimte. Rechts laten we dit zien per woningtype en
Wat ook opvalt, is dat huishoudens in oud-Menterwolde
woonmilieu. De roep om landelijk wonen komt duidelijk
het vaakst concessies deden op de ligging.
GEWENST
GEVONDEN
VERSCHIL
Het centrum van de stad
6%
2%
-4%
Een vooroorlogse stadswijk
3%
2%
-1%
Betaalbaarheid wordt ook vaak gezien als reden om in
Naoorlogs met egz en app
6%
9%
3%
oud-Menterwolde te zoeken. Dat kan erop wijzen dat
Naoorlogs met vooral gezinswoningen
7%
10%
3%
Recente stedelijke uitbreidingswijk
5%
4%
-1%
Stedelijke herontwikkelingslocatie
1%
0%
-1%
‘Excellent’ - stads
1%
0%
-1%
naar voren. Bij woonboerderijen, vrijstaand wonen en ‘anders’ zien we onvervulde behoeftes. De categorie ‘anders’ kan duiden op een vraag naar bijzondere of
WOONMILIEU
nieuwe woonvormen. In de woonmilieus zien we de
huishoudens juist daar zoeken naar betaalbaar aanbod
vraag naar landelijk wonen ook terugkomen. De
(‘betaalbaarheidsspeurders’), of dat huishoudens in het
behoefte aan wonen in het landelijk gebied lijkt nu
duurdere segment zoeken en juist in Menterwolde
Het centrum van een groot dorp
9%
11%
3%
ingevuld te worden door dorpse woonmilieus zoals een
meer woning voor hetzelfde geld vinden
Dorpse woonbuurt
22%
26%
4%
(betaalbaarheid als ‘positieve concessie’).
Een woondorp
12%
19%
7%
Landelijk gebied
24%
12%
-12%
‘Excellent’ - dorps
3%
3%
0%
woondorp. Huishoudens kiezen dit dus als alternatief, maar het liefst hadden ze een woning in het buitengebied of aan de dorpsrand gehad.
Overzicht van wat recent verhuisden wensten en uiteindelijk vonden voor zowel het type woning als het woonmilieu. Het verschil laat een mismatch zien tussen vraag en aanbod. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 75
5.4 WAT ZOEKT MEN IN MIDDEN-GRONINGEN? Mensen vinden ruimte binnen en buiten
60%
De figuren rechts laten zien wat huishoudens zochten en uiteindelijk
50%
ook vonden. De bovenste figuur laat dit zien van huishoudens die
40% 30%
ook daadwerkelijk in Midden-Groningen zijn gaan wonen, terwijl de
20%
onderste figuur een beeld geeft van de groep die wel op Midden-
10%
Groningen zocht, maar er uiteindelijk niet ging wonen.
0% Veel ruimte in de woning
Grote Onderhoudsarm Hoogwaardige / buitenruimte of -vrij moderne (tuin of balkon) afwerking
Duidelijk is dat huishoudens de ruimte die ze zochten in Midden-
Duurzaam
GEZOCHT
Een lage energielast
Bijzondere uitstraling
Potentie tot aanpassen of verbouwen
Gemakkelijk parkeren bij de woning
Bijzondere uitstraling
Potentie tot aanpassen of verbouwen
Gemakkelijk parkeren bij de woning
GEVONDEN
Groningen hebben gevonden. Dat lukte niet altijd bij woningzoekenden die niet in Midden-Groningen terechtkwamen. We zien ook dat men in Midden-Groningen niet altijd een onderhoudsarme en duurzame woning met lage energielasten vond. Daar is dus een mismatch. Vooral het segment Jong en Hoopvol (B) vindt dit belangrijk. De segmenten Plannen en Rennen (I) en Luxe Leven (K) vinden veel ruimte in en om de woning erg belangrijk. Daarnaast hechten ze ook veel waarde aan gemakkelijk parkeren bij de woning. Het segment Zorgeloos en Actief (J), bestaande uit
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Veel ruimte in de woning
Grote Onderhoudsarm Hoogwaardige / buitenruimte of -vrij moderne (tuin of balkon) afwerking
ouderen, vindt dat juist veel minder belangrijk. Het segment
Duurzaam
GEZOCHT
Een lage energielast
GEVONDEN
Landelijke Vrijheid (H) zoekt juist een woning met bijzondere uitstraling die eventueel verbouwd kan worden.
Boven: wat zochten huishoudens die in Midden-Groningen kwamen wonen en wat vonden ze uiteindelijk? Onder: wat zochten huishoudens die zich op Midden-Groningen oriënteerden maar er niet zijn gaan wonen, en wat vonden ze uiteindelijk? Het verschil laat in beide figuren de mismatch tussen vraag en
aanbod zien. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 76
KADER: ONDERZOEK WONEN IN HET BUITENGEBIED Is er vraag naar wonen in het buitengebied?
Midden-Groningen: +200 woningen
Drie hoofdlijnen in de woonbehoefte
Bij het opstellen van de nieuwe Omgevingsvisie maakt
Op basis van de uitkomsten uit het onderzoek voor de
In de interviews die we deden, kwamen drie behoeftes
de provincie Groningen de afweging of zij meer ruimte
regio Groningen-Assen uit 2019 blijkt de vraag in de
naar voren van huishoudens die willen wonen in het
geeft aan wonen in het buitengebied. Het uitgangspunt
hele provincie Groningen op ongeveer 2.500 woningen
buitengebied. Alleen beleid aanpassen is dan
nu is dat het bouwen van nieuwe woningen in het
te liggen. Die behoefte is onderdeel van de totale
onvoldoende. Wat nu al kan, blijft hangen in een
buitengebied zeer beperkt wordt toegestaan. De
woningbehoefte in de provincie. Voor Midden-
bureaucratisch proces. Er is steun nodig voor
gedachte achter het concentreren van stedelijke
Groningen komt de behoefte naar wonen in het
initiatiefnemers en een houding die ontwikkelingen
activiteiten in bestaande bebouwde gebieden is
buitengebied uit op ongeveer 200 woningen over de
mogelijk probeert te maken.
kortweg het landschap zo veel mogelijk te beschermen,
periode 2020-2030. Dat is 15% van de totale
1.
verdere ‘verstening’ van het buitengebied te
woningbehoefte in Midden-Groningen. De vraag naar
mensen zoekt een woonvorm waarbij er meer
voorkomen, mobiliteit te beperken en de leefbaarheid
wonen in het buitengebied in Midden-Groningen
mogelijkheden zijn om hun woning op eigen wijze
in (kleine) kernen te ondersteunen.
bestaat voor 25% uit een specifieke vraag naar wonen in het buitengebied en voor 75% uit een vraag die ook
Meer variatie in bouwmogelijkheden: een groep
vorm te geven. 2.
Minder bureaucratie en meer ondersteuning: er is
De provincie liet in 2021 onderzoeken óf er behoefte is
door dorpse woonmilieus bediend kan worden. Het
behoefte aan meer ondersteuning bij het
aan wonen in het buitengebied, en zo ja, hoe groot die
gaat dus om een woningbehoefte van 50 woningen van
realiseren van wensen in het buitengebied,
behoefte is, welke groepen daarin interesse hebben en
huishoudens die expliciet in het buitengebied willen
binnen het speelveld van regels en belangen.
wat voor woonproducten zij zoeken.
wonen.
3.
Meer mogelijkheden om met meerdere huishoudens op een bestaand erf te wonen: binnen de totale groep mensen met de wens in het buitengebied te wonen is dit een kleine, maar wel groeiende vraag.
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 77
5.5 CONCESSIES Woonwensen relatief makkelijk te vervullen De figuur rechts laat zien welke concessies mensen deden in drie Afleesvoorbeeld:
verschillende woonmilieus in Midden-Groningen en hoe dit zich
Huishoudens die in Midden-Groningen zijn komen wonen, deden in stedelijke woonmilieus vaker een concessie op
verhoudt tot het gemiddelde in de regio Groningen-Assen.
woonplaats van voorkeur dan gemiddeld in de regio Groningen-Assen. 60%
Huishoudens die in Midden-Groningen zijn gaan wonen, deden gemiddeld minder concessies dan in de rest van de regio Groningen-Assen. Het lukt in Midden-Groningen dus relatief het
50%
40%
makkelijkst om je woonwensen te vervullen. Vooral in het stedelijk gebied (Hoogezand en Sappemeer) is het voor woningzoekenden makkelijker om de gewenste woning te vinden, al deden
30%
20%
huishoudens in dit woonmilieu wel vaker dan gemiddeld concessies op de woonplaats. In woonkernen (zoals Kolham, Froombosch) doen huishoudens juist vaker concessies. Zo leverden huishoudens hier vaker in op kenmerken van de woning en woonplaats, waarschijnlijk om het
10%
0% De woonplaats van mijn voorkeur Stedelijk
Een kenmerk van de woning Volledige kern
Woonkern
Midden-Groningen
Het soort buurt van mijn voorkeur Gemiddelde
Ik heb al mijn woonwensen vervuld
Gemiddelde voor regio Groningen-Assen
juiste woonmilieu te vinden. Concessies die huishoudens die naar Midden-Groningen verhuisden deden, per woonmilieu, vergeleken met het gemiddeld in de regio Groningen-Assen. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 78
5.6 MIDDEN-GRONINGEN ALS ALTERNATIEF Tweedeling betaalbaar en landelijk wonen
WOONMILIEUS
%
In het onderzoek voor de regio Groningen-Assen is in 2019 niet
Het centrum van de stad
3%
Een vooroorlogse stadswijk
9%
alleen gevraagd naar wat de eerste keuze van huishoudens was in
Naoorlogse wijk met gezinswoningen en appartementen
6%
Naoorlogse wijk met vooral gezinswoningen
11%
nog meer zochten. Hierna vergelijken we de groep die direct op
Recente stedelijke uitbreidingswijk
12%
Midden-Groningen zocht met de groep die Midden-Groningen als
Stedelijke herontwikkelingslocatie
2%
‘second-best-keuze’ zag.
‘Excellent’ - stads
2%
het zoekproces. Er is ook gevraagd naar waar mensen eventueel
De groep die Midden-Groningen als alternatief voor de stad zag,
Het centrum van een groot dorp
6%
Dorpse woonbuurt
21%
Een woondorp
11%
heeft twee gezichten. Een deel is gericht op stedelijke woonmilieus
Landelijk gebied
14%
zoals naoorlogse wijken en recente uitbreidingswijken, een ander
‘Excellent’ – dorps
2%
deel zoekt juist landelijke woonmilieus zoals dorpse woonbuurten. REDEN VAN VERHUIZING
ZOCHT DIRECT OP M-G
M-G ALS ALTERNATIEF VOOR GRONINGEN
Ik wilde vooral deze woning
39%
48%
Ik wilde vooral in deze woonplaats wonen
22%
20%
Ik wilde vooral in dit soort buurt wonen
17%
16%
huishoudens vaak nog wel het gewenste woningtype vinden (zie de
Iets anders
22%
17%
onderste tabel rechts). De groep die Midden-Groningen als
TOTAAL
100%
100%
Huishoudens die stedelijke woonmilieus zoeken, wijken vaak vanwege betaalbaarheid uit naar omliggende gemeenten, zo blijkt uit hun verhuisredenen. In Midden-Groningen kunnen die
alternatief ziet, zoekt bovendien vaker naar tweekappers dan de groep die specifiek op Midden-Groningen zoekt. Zij zijn op zoek naar ruimte in en om huis, maar dan voor minder geld.
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Boven: gewenst woonmilieu van de groep die Midden-Groningen als alternatief voor de stad Groningen zag. Onder: verhuisredenen van de groep die direct op Midden-Groningen zocht en van huishoudens die Midden-Groningen als alternatief voor de gemeente Groningen zagen. Bron: woningmarktonderzoek RGA (2019).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 79
5.7 WOONMILIEUS EN SEGMENTEN Veel landelijke woonmilieus in de gemeente Op de volgende pagina’s schetsen we de verschillende woonmilieus in Midden-Groningen en de specifieke woonwensen die daarbij passen. Let op: het gaat om de woonmilieus zoals die in de regio Groningen-Assen gebruikt
worden. In de bijlage staan uitgebreidere overzichten per woonmilieu en per doelgroep / Whize-segment. Midden-Groningen bestaat vooral uit dorpse en landelijke woonmilieus. Hierdoor liggen er veel kansen voor landelijk wonen in de gemeente. In Hoogezand en Sappemeer zijn juist stedelijke woonmilieus te vinden, zoals naoorlogse wijken met vooral eengezinswoningen. Er zal dus ook een tweedeling zijn in groepen die zoeken op Midden-Groningen. Huishoudens met een grotere portemonnee willen graag een woning in een landelijke setting, terwijl anderen juist een betaalbare woning zoeken, voornamelijk in de stedelijke woonmilieus. Woonmilieus in Midden-Groningen, conform de indeling zoals gebruikt in het onderzoek voor de regio Groningen-Assen. Bron: KAW (2019, bewerkt 2022).
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 80
5.7 WOONMILIEUS EN SEGMENTEN Naoorlogs met eengezins en appartementen
Naoorlogs met vooral gezinswoningen
Recent stedelijke uitbreidingswijk
Dit zijn vaak plekken met het meeste hoogbouw en een
Hier staan vaak veel rijwoningen die nu vooral gewild
In Midden-Groningen is één recent stedelijke
hoog aandeel sociale huur. In Midden-Groningen zijn
zijn onder starters. Voorbeelden zijn Woldwijck in
uitbreidingswijk: De Vosholen. Dit woonmilieu is juist
dit o.a. Gorecht-Noord en Spoorstraat-Kieldiep. Het
Hoogezand en Westerpark in Sappemeer. Dit
ook makkelijk toe te voegen. Vooral het segment
segment Volks en Uitgesproken (C) komt hier veel
woonmilieu is zeer gewild bij het segment Gewoon
Plannen en Rennen (I) is hierin geïnteresseerd. Dit zijn
voor. Vanwege betaalbaarheid zoeken huishoudens het
Gemiddeld (F). Dit segment bestaat vaak uit gezinnen
huishoudens met een groot budget en een druk leven.
meest naar appartementen of flats. Andersom
met een inkomen dat hoog genoeg is om een
Ze hebben behoefte aan een ruime woning en een
geredeneerd: mensen komen hier vaak terecht omdat
grondgebonden woning te kunnen kopen, maar net te
ruime buitenruimte. Hierdoor komen ze ook vaak
hier betaalbare woningen zijn te vinden of omdat hier
laag is voor hun droomwoning. Ruimer wonen is de
terecht in recent stedelijke uitbreidingswijken. Ze
veel sociale huur is. Vaak zoeken ook ouderen met een
voornaamste woonwens. Toch liggen er in deze
zoeken hier vaak een tweekapper of vrijstaande
kleine portemonnee in het segment Bescheiden
woonmilieus kansen als het om ruimte gaat. Zo vinden
woning. Toch hoeven deze wijken niet altijd ruim
Ouderen (D) op dit woonmilieu, omdat hier betaalbare
mensen meer ruimte om hun huis en meer ruimte voor
opgezet te zijn. Veel mensen vinden hier een ruimere
gelijkvloerse woningen te vinden zijn. Investeringen in
parkeren dan gewenst is. Bij transformatie liggen er
woning met meer parkeerplekken in de buurt dan waar
dit woonmilieu kunnen kansen bieden voor starters en
dus kansen voor verdichting of verbetering van
ze naar op zoek waren. Lagere parkeernormen en een
andere groepen met een kleine portemonnee.
ruimtelijke kwaliteiten in de wijk.
mix met kleinere woningen zouden dit woonmilieu geschikter maken voor meer groepen.
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 81
5.7 WOONMILIEUS EN SEGMENTEN Dorpse woonbuurt
Een woondorp
Landelijk gebied
In dorpse woonbuurten zoeken huishoudens vaak een
Het verschil tussen een woondorp en een dorpse
Zoals de kaart op pagina 80 laat zien, heeft Midden-
vrijstaande woning of tweekapper. Er is vaak een mix
woonbuurt is niet heel groot. Een woondorp is vaak
Groningen vrij veel landelijk gebied. Het overgrote deel
tussen verschillende segmenten, woningtypen en
kleiner, landelijker en heeft minder tot geen
van de huishoudens in Midden-Groningen zoekt een
eigendom. Voorbeelden zijn Schildwolde, Slochteren en
voorzieningen. Huishoudens weten hier dan ook vaker
vrijstaande woning of woonboerderij in het
Harkstede. Het zijn vaak dorpen met een aantal
de ruimte te vinden dan in een dorpse woonbuurt.
buitengebied. Dit zijn voornamelijk paren van wie de
belangrijke voorzieningen zoals een supermarkt en
Kolham, Meeden en Froombosch zijn voorbeelden van
kinderen al uit huis zijn. Het segment Landelijke
huisarts. Opvallend is dat veel meer mensen hier een
woondorpen. Vooral het segment Landelijke Vrijheid
Vrijheid (H) is hier sterk aanwezig. Dit segment is
vrijstaande woning zoeken dan dat ze er uiteindelijk
(H) wil hier graag wonen. Dit segment vindt ruimer
moeilijk te typeren omdat zij vaak pas dit segment
vinden. Huishoudens lijken uit te wijken naar
wonen, een grote buitenruimte en een rustigere of
worden zodra ze een woning in het landelijk gebied of
tweekappers en rijwoningen. Men vindt de kwaliteit en
groenere plek de belangrijkste verhuisredenen. Over
in een woondorp hebben gevonden. Dit segment vindt
grootte van de buitenruimte hier vaak belangrijker dan
het algemeen weten mensen hier ook de woning te
dus ook vaak wat ze zoeken, anders waren ze niet in
de ruimte in de woning. Woningen met grote tuinen
vinden die ze zoeken. Er lijkt in dit woonmilieu wel een
dat segment terechtgekomen. Men vindt hier wel vaker
kunnen hier dan ook een vraag bedienen.
onvervulde behoefte te zijn naar boerderijwoningen.
veel ruimte in de woning dan ze wensten. Vooral het uitzicht en de buitenruimte is belangrijk.
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 82
6
WONEN TOEVOEGEN
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In hoofdstuk 3 lieten we zien wat de komende jaren de
-
De verwachting is dat er tot 2030 netto nog zo’n
-
In woondorpen hoeven niet per se méér sociale
verwachte woonbehoefte per kern of cluster van
360 sociale huurwoningen toegevoegd moeten
huurwoningen gebouwd te worden, maar er is wel
kernen is. We zoomen hierna dieper in op wat dat
worden om in de vraag te voorzien. Dat zijn 45 per
een kwalitatieve behoefte: beter, nieuwer,
kwalitatief betekent voor de sociale huur-, particuliere
jaar. Vooral starters zitten in de knel. Gezien de
huur- en koopsector.
situatie in de wereld is het denkbaar dat de vraag
-
Sociale huur: we gaan in op factoren die de vraag
naar sociale huur hoger uitvalt dan wij nu denken.
middenhuur, vooral in stedelijk gebied, liefst op A-
beïnvloeden, analyseren signalen van vraagdruk en
Daarom is het belangrijk dat corporaties de vraag
locaties bij voorzieningen.
vertalen dit naar een programma per kern:
continu monitoren en tijdig bijsturen als de markt
hoeveel, wat en voor welke prijs (paragraaf 6.2)?
daarom vraagt. Netto toevoegen vraagt om
types. Het gaat om zo’n 810 woningen tot 2030. Er
Particuliere huur: we schetsen welke doelgroepen
loslaten van het huidige ‘saldo is nul’-beleid.
moet speciale aandacht zijn voor starters, senioren
-
op particuliere huur aangewezen zijn, wat
-
-
Er is vraag naar netto 70 woningen in de
In de koopsector is behoefte aan een mix van
Er is vooral behoefte aan ‘alleskunners’: huizen die
en huishoudens die landelijk willen wonen. Benut
onzekerheden zijn en vertalen dit naar een
geschikt zijn voor ouderen met een (beginnende)
ook kansen voor unieke woonmilieus of -producten
programma per kern (paragraaf 6.3);
zorgvraag, maar later ook bruikbaar zijn voor
om nieuwe groepen aan te trekken. Parallel
Koop: we laten cijfers zien die iets zeggen over de
kleine gezinnen of stellen. Denk goed na over de
daaraan ligt er een grote opgave in de bestaande
krapte op de markt, gaan in op gewenste
plek waar die woningen gebouwd worden.
voorraad, vooral in het stedelijk gebied, maar op
prijssegmenten en vertalen dit naar een
Aanvullend is er vraag naar reguliere rijwoningen
kleinere schaal ook in de dorpen (zie ook paragraaf
programma per kern (paragraaf 6.4).
en (vooral in het stedelijk gebied en in sommige
4.4).
Verspreid over het hoofdstuk geven we aan wat de
-
duurzamer. Dat vraagt om investeringen. -
centrumdorpen) appartementen.
rode draad uit gesprekken met marktkenners was.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 84
6.2 SOCIALE HUUR WAT BEPAALT DE VRAAG? Hoe bepaal je de vraag naar sociale huur? Het is niet eenvoudig om precies te berekenen hoe
Corporaties zijn verplicht om ‘passend toe te
-
groep die aanspraak maakt op sociale huur.
groot de vraag naar sociale huurwoningen in Midden-
wijzen’ in ten minste 95% van de gevallen. Ze
-
Beschikbaarheid: een langdurig tekort aan sociale
Groningen en kernen daarbinnen is. Dat komt doordat
hebben een marge van 5% voor uitzonderingen.
er veel factoren zijn die de vraag beïnvloeden. We
De regels gelden voor woningen met een huur tot
hebben te maken met regels, we zien trends en er zijn
€ 763 (liberalisatiegrens, prijspeil 2022).
toekomstige ontwikkelingen die soms redelijk goed te
-
-
huur kan ervoor zorgen dat huurders naar buurgemeenten verhuizen waar wél aanbod is. -
Woonmilieuvoorkeuren: we weten dat huishoudens
Een deel van de huurders woont ‘scheef’: met een
met een laag inkomen bij verhuizing vaker dan
voorspellen zijn, maar vaak veel minder goed, zoals
te hoog inkomen in een sociale huurwoning,
gemiddeld kiezen voor een plek met voorzieningen,
economische conjunctuur en situaties op de wereld.
bijvoorbeeld omdat de huurder meer is gaan
zoals een supermarkt of school.
verdienen. In Midden-Groningen woont nu 13,8%
Regels die de vraag beïnvloeden
van de huurders scheef, waarvan 8,6% ‘goedkoop’
De sociale huursector is gebonden aan regelgeving.
en 5,2% ‘duur’ scheefwoont.
-
-
Toegankelijkheid van de koopmarkt: lage rentes of
soepele hypotheekvoorwaarden zorgen voor meer vraag naar koopwoningen.
Huishoudens met een inkomen tot de
-
huurtoeslaggrens (€ 24.075 voor een- en € 32.675
Andere ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden
voor meerpersoonshuishoudens) moeten sinds 1
Er zijn ook veel andere factoren die de vraag naar
januari 2016 in principe een woning toegewezen
sociale huurwoningen beïnvloeden. Dat zijn o.a.:
krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen
-
Extramuralisering van wonen met zorg: hoe sneller dat gebeurt, hoe meer ouderen zelfstandig (blijven) wonen.
-
De mate waarin beleggershuur een alternatief
Economische ontwikkeling: bij een groeiende
vormt: hoe goedkoper, hoe groter de concurrentie
(€ 633 voor een- en tweepersoonshuishoudens en
koopkracht daalt de afhankelijkheid van sociale
met de sociale huurmarkt en dus hoe lager de
€ 679 voor drie- of meerpersoonshuishoudens).
huur en hogere inkomens zorgen voor een kleinere
vraag naar sociale huurwoningen.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 85
9%
6.2 SOCIALE HUUR VRAAGDRUK
Ik heb een koophuis Ik ben een starter of inwonend
53%
38%
Starters zitten het meest in de knel Groninger Huis en Lefier houden beide cijfers bij over
je jongeren aan de gemeente binden, dan is het dus
druk op de sociale huurmarkt. Omdat Lefier in april
wel zaak om meer woningen voor (jonge) starters te
2020 is overgestapt op Thuiskompas is het niet
bouwen. Actief woningzoekenden in Midden-Groningen die ingeschreven staan in
mogelijk om trends te meten over een periode langer
dan twee jaar. Toch zien we wel een rode draad in de
Bij Groninger Huis valt verder op dat gezinnen een vrij
cijfers. Het meest opvallend is de situatie van huur-
lange zoektijd hebben: ruim twee jaar. Een verklaring
starters. Voor hen is het erg lastig om een sociale
kan zijn dat gezinnen vrijwel altijd naar grondgebonden
huurwoning te vinden. Ter illustratie: van de 889 actief
woningen zoeken. De mutatiegraad ligt bij die
woningzoekenden bij Lefier zijn op dit moment 334
woningen lager dan bij appartementen, waardoor de
starter. Omgerekend is dat bijna 40%. De figuur
beschikbaarheid van die woningen dus lager is.
Thuiskompas. Bron: Thuiskompas (2022).
20 15 10 5 0 Jong <23
rechtsboven laat dat zien. In Midden-Groningen bestaat dus een verborgen netto woonbehoefte van minimaal
Andere bijzonderheden uit de cijfers:
334 huishoudens die wel een zelfstandige woning
-
zoeken, maar er geen kunnen vinden.
Senior 65+
40 30
Slechts 10% van de actief zoekenden is 55-plusser.
20
Bij beide corporaties geldt voor appartementen een
10
jarigen daar relatief hoog ligt: ca. 20 maanden. De
aanmerkelijk kortere zoekduur dan voor
0
slaagkansen van deze groep zijn tegelijk het laagst. Wil
eengezinswoningen.
-
Senior 55-64
leeftijdsgroep. Bron: Groninger Huis (2021).
bestaat uit 28- tot 54-jarigen. Zij willen vaak
Bij Groninger Huis weten we niet hoe hoog dat aantal
Jong 23-34
Zoekduur in maanden van woningzoekenden van Groninger Huis naar
De helft van de actief woningzoekenden bij Lefier doorstromen naar een andere sociale huurwoning.
ligt. We zien wel dat de zoekduur voor 23- tot 35-
Ik heb een huurhuis
<23
23-27
28-39
40-54
55-64
65-74
75+
Slaagkansen (in %) van woningzoekenden van Groninger Huis naar leeftijdsgroep. Bron: Groninger Huis (2022).
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 86
6.2 SOCIALE HUUR DOELGROEP EN SCHEEFHEID Relatief veel goedkope scheefheid
0
CBS-WIJK
OMVANG % % % DURE DOELGROEP SH IN GOEDKOPE SCHEEFHEID SH VOORRAAD SCHEEFHEID
Het schema rechts laat voor Midden-Groningen en
De scheefheid verschilt wel per CBS-wijk. Zo woont in
wijken daarbinnen zien hoe groot de doelgroep voor
Zuidbroek, Siddeburen, Sappemeer en Muntendam
Foxham en Hoogezand-N.
6,4%
5,3%
meer dan 10% van de sociale huurders goedkoop
Hoogezand-Zuid
7,2%
3,8%
sociale huur op dit moment is en hoe groot de
scheef. In Meeden is dat juist andersom: daar woont
Kalkwijk
9,5%
9,5%
scheefheid is. De cijfers zijn afkomstig uit de Lokale
17% van de doelgroep voor sociale huur in een koop-
Sappemeer
10,1%
7,7%
Monitor Wonen uit 2020, omgerekend naar de situatie
of particuliere huurwoning. Er zijn ook CBS-wijken waar
in 2022. Over de omvang van de doelgroep voor sociale huur zijn op wijkniveau geen gegevens bekend.
toewijzing aan sociale huur is, hoe groot het aandeel
-
-
Kropswolde
0,0%
0,0%
geen scheefheid is en iedereen dus passend is
Foxhol
8,3%
7,7%
gehuisvest.
Westerbroek e.o.
0,0%
0,0%
Harkstede e.o.
7,5%
7,0%
Kolham
8,7%
0,0%
aandeel sociale huur binnen de totale voorraad en de goedkope en dure
Froombosch
0,0%
0,0%
scheefheid in Midden-Groningen in 2020. N.B.: De Lokale Monitor Wonen
Slochteren
5,8%
0,0%
omvang van de doelgroep voor sociale huur is iets
werkt met CBS-wijken. Die komen grotendeels overeen met onze clusters,
Schildwolde
0,0%
0,0%
groter dan de voorraad sociale huurwoningen, en daar
maar niet altijd. Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking KAW.
Hellum
0,0%
0,0%
Siddeburen
10,2%
0,0%
Eemskanaal-Zuid
-
-
Tjuchem-Steendam
-
-
10,1%
7,2% 5,1%
Dat er krapte op de sociale huurmarkt in MiddenGroningen wordt gevoeld is niet verrassend. De
komt bij dat er relatief veel goedkope scheefheid is*. Omgekeerd is er wel wat dure scheefheid* omdat
Omvang van de doelgroep voor toewijzing aan sociale huur, het
* Er zijn twee soorten scheefheid: (1)
huurwoning, bijvoorbeeld doordat het huishoudinkomen van iemand
koopwoningen in Midden-Groningen relatief betaalbaar zijn, maar dat heft de goedkope scheefheid niet op. Enige toevoeging van sociale huur is dus op zijn plaats.
goedkope scheefheid: met een te hoog inkomen in een sociale
(2)
Kiel-Windeweer
door de jaren heen is gestegen. Iemand woont dan niet meer
Muntendam
‘passend’ volgens de regels rond passend toewijzen.
Noordbroek
8,1%
dure scheefheid: met een laag inkomen in een te dure sociale
Zuidbroek
13,0%
5,7%
huurwoning (boven de aftoppingsgrenzen).
Meeden
6,9%
17,2%
8,6%
5,2%
MIDDEN-GRONINGEN
6 WONEN TOEVOEGEN
29%
28%
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 87
6.2 SOCIALE HUUR VERWACHTE BEHOEFTE 360 sociale huurwoningen erbij tot 2030
Blijf monitoren en buig zo nodig je strategie bij
De verwachting is dat het aantal huishoudens in
deel van de bestaande huurders meer of minder gaan
De netto toevoeging van +360 sociale huurwoningen
Midden-Groningen tot 2030 met ongeveer 1.250
verdienen, waardoor bij hen juist scheefwonen
tot 2030 is geen keihard gegeven. We lieten al zien dat
toeneemt (zie paragraaf 3.5). Die groei bestaat voor
ontstaat.
er tal van onzekerheden zijn die ervoor kunnen zorgen
een deel uit huishoudens die tot de doelgroep voor
dat dit getal de komende tijd weer verandert, waarvan
sociale huur horen. In Midden-Groningen is dat op dit
De behoefte van +360 sociale huurwoningen tot 2030
het aantal te huisvesten statushouders de meest
moment 29% van alle huishoudens (zie het schema op
is gebaseerd op het middenscenario. Dat scenario past
actuele is. Het programmeren van sociale huur blijft
de vorige pagina). We gaan ervan uit dat de omvang
het best bij de situatie van Midden-Groningen. We
daarom hoe dan ook ‘management van onzekerheden’,
van de doelgroep voor sociale huur de komende jaren
berekenden ook wat de behoefte aan sociale huur is
waarbij monitoring (niet alleen in cijfers, maar juist ook
meebeweegt met de huishoudensgroei, maar dat het
volgens het lage en hoge scenario. Hieronder vatten
op basis van signalen uit gesprekken) strategische
aandeel binnen het totaal niet verandert. Het blijft dus
we de behoefte aan sociale huur in één overzicht
keuzes moet voeden: volgen we nog de juiste koers, of
29%. Dat betekent dat we in het middenscenario
samen:
is op sommige plekken meer of minder nodig? Zorg
uitgaan van een netto behoefte van +360 sociale huurwoningen tot 2030, oftewel +45 per jaar. Onze aanname hierbij is dat er de komende jaren een zekere mate van scheefheid blijft bestaan: passend
SCENARIO
BANDBREEDTE
MIDDEN
PER JAAR
laag
+245 tot +335
+290
+35
midden
+305 tot +415
+360
+45
hoog
+360 tot +490
+425
+55
daarbij steeds voor goede afstemming tussen corporaties, gemeente én huurdersorganisaties en benut elkaars kennis en signalen.
Verwachte netto behoefte aan sociale huurwoningen in Midden-
toewijzen zorgt er weliswaar voor dat nieuwe huurders
Groningen, in drie scenario’s: laag, midden en hoog. We rekenen met het
bij toewijzing niet scheefwonen, maar tegelijk zal een
middenscenario (in geel), omdat dat het best past bij de situatie in de gemeente. Bron: IPB-prognose provincie Groningen (2022), Lokale Monitor Wonen (cijfers uit 2020 omgerekend naar situatie 2022), bewerking KAW.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 88
6.2 SOCIALE HUUR VERWACHTE BEHOEFTE terwijl in woonkernen juist sprake is van stabilisatie of
afgelopen jaren laten zien dat de vraag zich steeds
lokaal lichte krimp, wél met ruimte voor maatwerk en
meer concentreert in kernen met een goed
vernieuwing. Bijvoorbeeld: verdunnen én vernieuwen.
voorzieningenpakket. Dat is logisch, gelet op de
Daardoor beweeg je mee met de vraag, maar voeg je
samenstelling van de doelgroep, die steeds meer uit
tegelijk kwaliteit aan het dorp toe.
ouderen en lage-inkomensgroepen bestaat. Zij wonen het liefst dicht bij voorzieningen en op plekken die
Wat gebeurt er na 2030?
goed bereikbaar zijn, óók met het openbaar vervoer.
Het is nu nog onzeker wanneer de 0-lijn doorkruist
wordt. Dat moet o.a. uit monitoring blijken. We gaan er nu van uit dat dat op gemeenteniveau pas rond 2030 /
netto behoefte aan sociale huurwoningen zich verhoudt
2035 is, als het aantal babyboomhuishoudens af gaat
tot de totale woonbehoefte in Midden-Groningen, met
nemen. Lokaal is dat soms eerder. Dat is geen reden
een onzekerheidsmarge die in de loop der jaren groter
om te stoppen met het bouwen van extra sociale
wordt (voor redenen: zie paragraaf 6.2). De figuur
huurwoningen. Doe je dat wel, dan werk je uitstroom
daaronder laat de verwachte netto behoefte per soort
in de hand en zal de 0-lijn dus eerder doorkruist
kern zien, met in stippellijnen de behoefte aan sociale
worden. Belangrijk is om je portefeuillebeleid vorm te
huur. In kernen met veel voorzieningen is de komende
geven volgens het principe van de ‘rollende voorraad’ (zie de pagina hierna).
6 WONEN TOEVOEGEN
Netto daling
De bovenste figuur rechts laat schematisch zien hoe de
Netto daling
jaren de meeste netto toevoeging te verwachten,
vraag naar extra sociale huurwoningen. Trends over de
2022
2027
2032
Netto groei
Niet elke kern profiteert in even grote mate van de
Netto groei
Meeste behoefte dicht bij voorzieningen
2022
2027
2032
Boven: netto behoefte aan sociale huurwoningen binnen de totale woonbehoefte in Midden-Groningen, inclusief onzekerheidsmarge op de middellange en lange termijn. Onder: verwachte ontwikkeling per soort kern. Stippellijn = sociale huur, doorgetrokken lijn = totale behoefte. Let op: het gaat om een schematische weergave.
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 89
6.2 SOCIALE HUUR OMGAAN MET ONZEKERHEDEN Risicobeperking: denk in een ‘rollende voorraad’ Grote investeringen vragen om een afschrijving over
terugbouwen. We zien namelijk dat overal een lokale
Zonder investeringen in de kwaliteit van bestaande
tientallen jaren, terwijl in sommige kleine kernen dus
vraag naar sociale huur is, ook in de kleinste kernen.
woningen lopen corporaties het risico om in een
de zekerheid ontbreekt of er over enkele decennia nog
negatieve spiraal terecht te komen, waarin matige
voldoende vraag is. Corporaties kunnen hun risico’s op
Inzet van corporaties bestaat uit (een combinatie van):
overschotten op langere termijn beperken door te
-
goed onderhoud van bestaande woningen;
denken in een ‘rollende voorraad’ (zie de figuur
-
toevoeging door nieuwbouw of herbestemming van
rechts): met nieuwbouw kwaliteit aan een kern toevoegen (“het tapijt uitrollen”), om vervolgens
bestaande panden (zoals een oude school); -
sloop van woningen waar geen vraag naar is of te
incourante woningen af te breken (“het tapijt weer
hoge investeringen nodig zijn (al dan niet gevolgd
oprollen”).
door vervangende nieuwbouw); -
In kernen met voldoende voorzieningen, een goede marktpositie en perspectief op blijvende groei moet het
kwaliteit overgaat in afname van de woningvraag.
verkoop (waarbij je oog moet houden voor wat dat betekent voor de particuliere markt op die plek);
-
dit gebeurt steeds binnen een totale afweging met
resultaat van nieuwbouw of herbestemming groter zijn
oog voor betaalbaarheid, duurzaamheid en
dan sloop en verkoop. In kernen waar de marktpositie
financiële haalbaarheid van de corporaties.
zwakker is, zijn óók investeringen nodig, maar mag dat gepaard gaan met verdunning, zoals: acht incourante
Denken in een rollende voorraad: het tapijt uitrollen (nieuwbouw)
woningen afbreken, zes kwalitatief goede woningen
betekent aan de achterkant het tapijt weer oprollen (sloop van oude, incourante woningen). Zo vernieuw je de voorraad en houd je een kern gewild.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 90
KADER: WAT ZIEN CORPORATIES EN HUURDERSORGANISATIES? 1. Jonge starters zitten in de knel: geen aanbod
Afspraken rondom de versterking, maar ook omdat de
vanwege de duurzaamheidseisen die binnenkort aan
Beide corporaties merken dat vooral jonge starters het
urgentie hoog is vanwege de hoge energieprijzen. Ze
particuliere huurwoningen gesteld worden (vanaf 2030
moeilijk hebben: er zijn veel actief zoekenden, maar
maken vaak meteen de sprong naar energielabel A (of
geen E-, F- of G-labels meer) en vanwege de gunstige
het aanbod dat ertegenover staat, is beperkt. Signalen
beter) en doen geen kleine verbeteringen. Hierdoor is
marktsituatie. Tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers
van de huurdersorganisaties ondersteunen dat beeld.
er weinig ruimte voor extra nieuwbouw. Beleid is
is volgens corporaties een oplossing.
Zij zien een verborgen vraag: jongeren willen wel het
gericht op ‘saldo nul’. Zo ligt de focus volgens de
huis uit, maar doen dat niet, omdat er in hun eigen
bestuurders op kwaliteit, en niet op kwantiteit.
4. Behoefte aan meer grondgebonden woningen
dorp geen passend aanbod is óf omdat er überhaupt
Huurderorganisaties geven aan dat het saldo vaak zelfs
Corporaties en huurdersorganisaties zien een grote
geen woning beschikbaar is. De concurrentie is groter
negatief is omdat sociale huur verkocht wordt.
onvervulde behoefte aan grondgebonden wonen in,
geworden door het prijsniveau op de koopmarkt. Het
zowel in de koop- als huursector. Voor de sociale huur
lukt een deel van de starters niet meer om een
3. Huisvesting spoedzoekers grote opgave
betekent dat: bouw ook nog steeds reguliere
koophuis te financieren, waardoor de sociale huur een
Volgens corporaties is de groep spoedzoekers
gezinswoningen, bij vernieuwing, maar ook in netto
alternatief is geworden. Huurdersorganisaties roepen
toegenomen, wat effect heeft op de woonbehoefte.
uitbreiding.
op om kleiner te bouwen, maar dan wel ‘alleskunners’
Veel spoedzoekers wonen nu in de particuliere huur.
die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Behalve
Niet alle verhuurders hebben voldoende aandacht voor
5. Werkdruk bij gemeente en corporaties is hoog
met nieuwbouw kunnen ook aanpassingen in
de kwaliteit van woningen, waardoor spoedzoekers
Er zijn zorgen over of gemeente en corporaties de
toewijzingsbeleid slaagkansen van jongeren verhogen.
soms onder slechte omstandigheden gehuisvest
grote opgave die op hen afkomt wel aankan. Ze zijn
worden (zie ook het kader op pagina 96). Daar moet
bang dat taken blijven liggen door gebrek aan
2. Verduurzamen slokt veel budget op
de gemeente strikter op handhaven volgens
mankracht. De samenwerking tussen gemeente en
Corporaties richten zich nu vooral op verduurzamen,
corporatiebestuurders. Nieuw is dat veel particulieren
corporaties is overigens goed.
omdat daar geld voor beschikbaar is vanuit Bestuurlijke
sinds kort hun portefeuille langzamerhand verkopen
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 91
6.2 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Programma-indicatie per kern Hierna geven we per kern of cluster van kernen aan
2.
Vergroot het aanbod voor starters. De cijfers zijn
4.
Bouw daarom woningen met een plattegrond die
wat het gewenste ontwikkelprogramma voor de sociale
helder: er is onvoldoende aanbod voor starters op
voor meerdere doelgroepen bruikbaar is. Neemt
huurmarkt is. We kijken daarbij ook naar informatie
de sociale huurmarkt, met name in de leeftijd tot
de vergrijzing af, dan kun je de woningen ook
over de bestaande voorraad uit hoofdstuk 4.
35 jaar. Een groot deel richt zich weliswaar op
verhuren aan bijvoorbeeld (kleine) gezinnen.
grotere kernen als Hoogezand, maar zien dat ook KWALITATIEVE AANWIJZINGEN VOOR ELKE KERN
in de kleinere kernen vraag is naar betaalbare
ACCENTEN PER KERN
1.
Blijf overal vernieuwen. In sommige kernen staan
sociale huur, voor jongeren die in hun eigen dorp
-
vrij veel oude sociale huurwoningen en is de
een huis zoeken. Opnieuw geldt: bouw je niet
netto opgave. Bij voorzieningen is stapelen
laatste decennia niet of nauwelijks nieuw
voor (jonge) starters, dan verlies je jongeren aan
denkbaar, daaromheen vooral grondgebonden, óók
gebouwd. Cijfers laten in zulke kernen soms een
gemeenten waar wél aanbod is, en bovendien
gelijkvloers. Specifiek in Gorecht en Noorderpark:
dalende vraag zien, maar de oorzaak is dan vaak
rem je huishoudensvorming omdat jongeren
kwalitatief. In elke kern is een vraag, niet altijd
langer thuis moeten wonen dan ze wilden.
per se naar meer, maar wel naar beter. Blijf
3.
Hoogezand en Sappemeer: hier ligt de grootste
bij herstructureren aandeel sociale huur verlagen. -
Bouw alleskunners. Door de vergrijzing stijgt de
Centrumdorpen in Woldstreek: ruimte voor zo’n 20 extra woningen. In Harkstede en Schildwolde naast
daarom overal op kleine schaal vernieuwen, zodat
vraag naar gelijkvloers wonen. Het is een
lokale woningzoekenden ook keuze hebben uit
vergissing dat ouderen massaal in appartementen
alleskunners óók reguliere gezinswoningen.
nieuw, modern aanbod. Zeker in kernen waar
willen wonen. Juist in Midden-Groningen zijn
corporaties de komende tijd nog geen plannen
ouderen gewend om een huis ‘aan de grond’ te
hebben, vraagt dit om aandacht. Doe je niets, dan
hebben. De meesten zoeken een woning met
versnel je de uitstroom uit dorpen.
bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin.
-
Zuidbroek en Muntendam: ruimte voor zo’n 30 extra woningen. Bij voorzieningen is stapelen denkbaar. In Muntendam: óók regulier gezins.
-
Woonkernen: vernieuwen, soms verdund. Toevoegen is maatwerk. Verkopen in combinatie met nieuwbouw is denkbaar.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 92
6.2 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Programma sociale huur in één overzicht
WONINGTYPE
In het schema hiernaast staat het gewenste
pCLUSTER
HUIDIGE VOORRAAD
ontwikkelprogramma voor de sociale huur in één
Hoogezand
4.195
overzicht, met aantallen per kern of cluster van kernen,
- Centrum
185
+
++
++
- Gorecht e.o.
1.605
-
-
+
- Woldwijck
940
-
0
+
- Noorderpark e.o.
1.400
+
--
++
+
0
++
+
+
++
en in Hoogezand en Sappemeer ook indicatief naar wijken. De accenten naar type woning drukken we uit in plussen en minnen.
BEHOEFTE TOT 2030
EGZ
APP
GGB 0-TR
120 - 145
+
++
++
- Hoogezand-Zuid
65
Sappemeer
895
- Margrietpark
495
0/+
-
+
- Boswijck e.o.
400
+
-
+
- De Vosholen
0
+
0
+
Dorpen z. en w. Hoogezand
195
20 - 25
0
0
+**
Opgeteld moeten het ca. 360 woningen zijn. Aantallen zijn inclusief
Harkstede
200
25 - 30
+
0
+**
zorggeschikte sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 8). Gebaseerd op
Dorpen tussen Harkst.-Slochteren
195
tot 10
0
0
+
analyses eerder in dit woningmarktonderzoek en trends op basis van
Slochteren
290
20 - 25
0
0
++*
woonvoorkeuren.
Schildwolde
115
15 - 20
+
0
+
Siddeburen
360
20 - 25
0
0/+
++
Dorpen rond het Schildmeer
35
maatwerk
-
0
+*/**
Muntendam
780
25 - 30
+
0/+
++
Zuidbroek
360
30 - 35
0
0/+
++
Noordbroek
205
tot 10
0
0
+
Meeden
145
tot 10
0
0
+*
MIDDEN-GRONINGEN
7.965
360
60
65
230
Gewenste programma voor de sociale huurmarkt in Midden-Groningen voor de periode 2022 tot 2030, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen en woningtypen, uitgedrukt in een bandbreedte. De bandbreedtes zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen.
* = bestaand aanbod is verouderd, dus vernieuwen, ** = nauwelijks bestaand aanbod. En verder: - = aanbod is groter dan de vraag, 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod.
6 WONEN TOEVOEGEN
50 - 60
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 93
6.3 MIDDENHUUR VERWACHTE BEHOEFTE Nichemarkt: 70 woningen erbij tot 2030
Doelgroep vaker ‘tussen-wal-en-schippers’
Meer betaalbare koop = minder middenhuur
In Midden-Groningen is afgerond 6% van de voorraad
De doelgroep voor middenhuur bestaat in de huidige
De vraag naar middenhuur en het aanbod aan
in handen van particulieren of beleggers die hun
markt grofweg uit drie groepen:
betaalbare koop zijn in de huidige markt meer dan ooit
woningen op de vrije markt verhuren. We weten dat de
-
Gepensioneerden die van koop naar huur willen,
communicerende vaten geworden: schaarste aan
particuliere huurmarkt in Midden-Groningen twee
maar te veel verdienen om voor sociale huur in
betaalbare koop drijft de vraag naar middenhuur op,
gezichten heeft: sommige woningen zijn kwalitatief
aanmerking te komen. Zij zijn kritisch en zetten pas
zoals we de afgelopen tijd zagen. Omgekeerd: bouw je
goed en worden gehuurd door reguliere huishoudens,
de stap als het complete plaatje klopt. De woning
meer betaalbare koop, dan zie je dat met name
terwijl andere slecht onderhouden worden en vaak
moet modern, comfortabel en ruim zijn, liefst op A-
starters weer passender gehuisvest worden, in de
puur vanuit financieel oogpunt worden verhuurd aan
locaties dicht bij voorzieningen, niet alleen voor
koopsector. De aanspraak op middenhuur daalt dan
allerlei (kwetsbare) doelgroepen (zie ook pagina 96).
dagelijkse boodschappen, maar ook voor vermaak.
weer. Het getal van 70 woningen gaat ervan uit dat er
Huishoudens die met enige urgentie een koophuis
meer betaalbare koop wordt toegevoegd (zie de
We zien dat er in Midden-Groningen ruimte is voor een
zoeken, maar geen passend of betaalbaar aanbod
volgende paragraaf). Lukt dat niet of onvoldoende, dan
kleine netto toevoeging van middenhuurwoningen door
kunnen vinden. Deze groep zoekt vaak een woning
is een toevoeging van 70 woningen wellicht wat aan de
nieuwbouw: zo’n 70 woningen tot 2030. Dat zijn dus
in een ‘normale’ wijk, dus niet per se dicht bij
lage kant. Blijf ontwikkelingen daarom monitoren.
voorzieningen.
Benut daarvoor ook cijfers en signalen van makelaars
Actueel: starters die willen kopen, maar zo veel
en ontwikkelaars.
-
enkele complexen en/of enkele rijen (liefst gelijkvloers). Het gaat om middenhuur, met een
-
huurprijs tussen € 763 en ca. € 1.000 per maand, voor
moeten overbieden dat ze geen kans van slagen
reguliere bewoning. Het gaat dus niet om
hebben. Zij zijn in de middenhuur vaak veel
kamerverhuur of zelfstandige woningen met een
duurder uit dan wanneer ze een hypotheek hadden
matige kwaliteit (bijna altijd goedkoper dan € 763).
gehad.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 94
6.3 MIDDENHUUR PROGRAMMALEIDRAAD Programma middenhuur in één overzicht
WONINGTYPE
In het schema hiernaast staat het gewenste
CLUSTER
HUIDIGE VOORRAAD
ontwikkelprogramma voor de middenhuur in één
Hoogezand
795
overzicht, met aantallen per kern of cluster van kernen,
- Centrum
120
0
++
+
- Gorecht e.o.
160
0
0
0
- Woldwijck
95
0
0
0
- Noorderpark e.o.
380
0
0
0
- Hoogezand-Zuid
35
0
0
0
Sappemeer
215
0
+
+**
en in Hoogezand en Sappemeer ook indicatief naar wijken. De accenten naar type woning drukken we uit in plussen en minnen. Gewenste programma voor de middenhuur in Midden-Groningen voor de periode 2022 tot 2030, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen en woningtypen. De bandbreedtes per kern of cluster van kernen
BEHOEFTE TOT 2030
EGZ
APP
GGB 0-TR
20 - 25
0
+
+**
ca. 10
- Margrietpark
60
0
0
0
- Boswijck e.o.
155
0
0/+
+
zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt,
- De Vosholen
0
zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen.
Dorpen z. en w. Hoogezand
105
Opgeteld moeten het ca. 70 woningen zijn. Aantallen zijn inclusief