75 1 Woningmarktonderzoek Midden-Groningen definitief
Tekst van het document
Netto verhuisstromen van en naar Midden-Groningen en gemeenten daaromheen, onderverdeeld naar doelgroepen, over de periode 2018-2019. Verhuisstromen kleiner dan 25 personen zijn niet weergegeven. De vier blauwe bolletjes in Midden-Groningen betekenen (van boven naar beneden): (1) koopwoning, (2) jong gezin, (3) meergezinswoning en (4) gezinswoning. Bron: CBS (2018, 2019).
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 33
3
DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan in op demografische ontwikkelingen in de
-
Het aantal huishoudens in Midden-Groningen
Midden-Groningen na ongeveer 2035 licht daalt als
gemeente. We kijken naar:
groeide de afgelopen tien jaar met 935, oftewel
gevolg van sterfte onder babyboomers. Er is dan
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens nu
zo’n 95 per jaar. Daarmee was Midden-Groningen
dus instroom van buitenaf nodig om het aantal
en ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in de hele
naar verhouding de snelst groeiende gemeente ten
gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen
oosten van de stad Groningen. Tussen 2016 en
en typen huishoudens (paragraaf 3.2);
2021 nam het aantal huishoudens sneller toe dan
Schildwolde en Harkstede wonen relatief veel
Een vergelijking met andere regio’s in Groningen
in de vijf jaar daarvoor, waarschijnlijk als gevolg
jongeren en gezinnen, terwijl in Hoogezand en
en de kop van Drenthe (paragraaf 3.3);
van krapte op de stad-Groninger woningmarkt. De
De samenstelling van inwoners en huishoudens per
groei kwam volledig voor rekening van een
kern en de ontwikkeling daarvan in de afgelopen
toenemend aantal kleine huishoudens, vooral
verwachting nog met zo’n 1.250 huishoudens. Dat
jaren (paragraaf 3.4);
alleenstaanden. Gezinnen verhuisden wel vaker
zijn zo’n 155 per jaar. De verwachte groei hangt
De verwachte kwantitatieve behoefte tot 2032, met
naar Midden-Groningen dan dat ze de gemeente
sterk af van het aanbod dat de stad Groningen de
een doorkijk naar 2040, en een vertaling naar wat
verlieten, maar door vergrijzing nam het aantal
komende jaren realiseert. Lukt het de stad om
gezinnen wel af (zie ook paragraaf 2.5).
genoeg passende woningen te bouwen voor de
In Midden-Groningen wonen relatief veel 65-
grote stedelijke vraag die er is, dan valt de vraag in
3.5);
plussers. Toch is de gemeente minder vergrijsd
Midden-Groningen waarschijnlijk wat lager uit. In
De verwachte ontwikkeling van doelgroepen
dan omliggende regio’s, zoals Oost-Groningen. De
dat geval bestaat de groei ook relatief minder uit
(paragraaf 3.6).
verwachting is dat het aantal huishoudens in
gezinnen. Adaptief programmeren is dus belangrijk.
-
-
dat betekent per kern of cluster van kernen. We doen dat langs verschillende scenario’s (paragraaf -
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
-
huishoudens op peil te houden. -
Lokaal zijn er verschillen tussen de kernen: in
andere centrumdorpen juist veel senioren wonen. -
Tot 2030 groeit Midden-Groningen naar
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 35
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Lichte groei door huishoudensverdunning
INWONERS
2011
2016
2021
Δ '11-'16
Δ '16-'21
Δ '11-'21
GEM. PER JAAR
De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het
0 tot 15 jaar
10.645
9.745
8.775
-900
-970
-1.870
-185
15 tot 25 jaar
6.700
6.675
6.650
-25
-25
-50
-5
25 tot 45 jaar
15.365
13.440
12.775
-1.925
-665
-2.590
-260
aantal inwoners en huishoudens in Midden-Groningen zien over de periode 2011-2021. Het aantal
45 tot 65 jaar
18.995
18.985
18.705
-10
-280
-290
-30
huishoudens groeide toen gemiddeld met +95 per jaar,
65 jaar en ouder
10.410
12.505
13.825
2.095
1.320
3.415
340
wat neerkomt op een jaarlijks groeitempo van +0,35%.
MIDDEN-GRONINGEN
62.115
61.350
60.725
-765
-625
-1.390
-140
Daarmee was Midden-Groningen de snelst groeiende gemeente ten oosten van de stad Groningen. De groei
HUISHOUDENS
2011
2016
2021
Δ '11-'16
Δ '16-'21
Δ '11-'21
GEM. PER JAAR
komt volledig voor rekening van een toenemend aantal
alleenstaanden
8.300
8.895
9.800
595
905
1.500
150
paren
8.975
9.000
9.080
25
80
105
10
gezinnen
9.640
9.405
8.970
-235
-435
-670
-65
MIDDEN-GRONINGEN
26.915
27.300
27.850
385
550
935
95
kleine huishoudens, met name alleenstaanden. Het
aantal gezinnen daalde juist, wat ook terug te zien is in de daling van het aantal tot-15-jarigen en 25- tot 45jarigen. Opvallend is dat het aantal huishoudens tussen 2016 en 2021 gemiddeld iets harder groeide dan in de
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Midden-Groningen, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode 2011-2021. De cijfers zijn exclusief Meerstad, dat tot 2017 bij de voormalige gemeente Slochteren hoorde. Bron: CBS (2011, 2016, 2021).
vijf jaar ervoor. De huishoudensgroei ging gepaard met een daling van het aantal inwoners, met als gevolg dat de gemiddelde
meest opvallend is dat de leeftijdsgroep 65-plus als
woningen voor ouderen) en brengt een risico met zich
huishoudensgrootte in Midden-Groningen afnam. Dat
enige is toegenomen. Dat heeft gevolgen voor de
mee (draagkracht onder voorzieningen).
past in het beeld van een vergrijzende gemeente. Het
woonvraag de komende jaren (meer geschikte
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 36
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Meer ouderen, minder aanwas van onderop Rechts staan de bevolkingspiramides voor MiddenGroningen voor de jaren 2001 en 2021 (rode staven), vergeleken met het gemiddelde van de provincie Groningen exclusief de gemeente Groningen (zwarte lijnen). Het meest opvallend zijn de smalle voet en brede top van de piramide in 2021. Waar het grootste deel van de inwoners in 2001 nog in de gezinsleeftijd viel, is er nu een grote groep (aanstaande) ouderen. Er is juist relatief weinig aanwas van onderop door jonge
gezinnen, waardoor de eigen ‘demografische motor’ van de gemeente kleiner is geworden. Om het inwonertal op peil te houden, is dus nieuwe aanwas nodig, door natuurlijke groei (een geboorteoverschot) of door verhuizingen (een vestigingsoverschot). Lukt dat, dan zal de leeftijdsopbouw op termijn weer beter in balans komen en het inwonertal minder (snel) dalen. Lukt dat niet, dan zal het inwonertal op termijn sneller gaan dalen, omdat de groep ouderen na ongeveer 2035 fors kleiner wordt door sterfte.
Bevolkingspiramides voor Midden-Groningen in de jaren 2001 en 2021. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw in de provincie Groningen weer, exclusief de gemeente Groningen. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. De grijze stippellijnen laten zien hoe Midden-Groningen in twintig jaar tijd veranderde van een gezinsgemeente naar een gemeente met veel vergrijzing. Bron: CBS (2001, 2021).
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 37
3.3 VERGELIJKING MET ANDERE REGIO’S Omliggende regio’s zijn nog meer vergrijsd
0 TOT 15
15 TOT 25
25 TOT 45
45 TOT 65
65 JAAR OF OUDER
2011
2021
2011
2021
2011
2021
2011
2021
2011
2021
Midden-Groningen
17%
14%
11%
11%
25%
21%
31%
31%
17%
23%
Regio Groningen-Assen
19%
16%
11%
11%
24%
21%
30%
29%
17%
23%
regio’s. Het meest opvallend is dat Midden-Groningen
Oost-Groningen
16%
14%
10%
11%
24%
20%
30%
30%
19%
25%
weliswaar vergrijsd is, maar dat de vergrijzing meevalt
Eemsdelta
16%
14%
11%
11%
23%
20%
31%
30%
20%
25%
vergeleken met andere regio’s in de buurt. Het aandeel
Kop van Drenthe
17%
14%
10%
10%
21%
18%
33%
32%
19%
26%
In het schema hiernaast laten we zien hoe de leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in Midden-Groningen zich verhoudt tot omliggende
OMLIGGENDE REGIO'S % VAN BEVOLKING
65-plussers is even hoog als in de regio GroningenALLEENSTAANDEN
Assen en ook de ontwikkeling ervan tussen 2011 en
PAREN
GEZINNEN
2011
2021
2011
2021
2011
2021
Midden-Groningen
31%
35%
33%
33%
36%
32%
Regio Groningen-Assen
30%
34%
33%
33%
37%
34%
Ook de huishoudenssamenstelling in Midden-Groningen
Oost-Groningen
32%
35%
34%
34%
34%
31%
wijkt niet heel erg af van die in omliggende regio’s. De
Eemsdelta
33%
38%
34%
32%
33%
30%
samenstelling in Midden-Groningen lijkt sterk op die in
Kop van Drenthe
27%
28%
38%
40%
35%
32%
2021 verliep hetzelfde. In Midden-Groningen wonen
wel iets meer 45- tot 65-jarigen dan elders.
OMLIGGENDE REGIO'S % VAN HUISHOUDENS
Oost-Groningen en de regio Groningen-Assen.
Leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in Midden-Groningen vergeleken met die in andere omliggende regio’s, en de ontwikkeling daarvan over de
Eemsdelta en de kop van Drenthe wijken wel af. Daar
periode 2011-2021, in percentages. Bron: CBS (2011, 2021).
wonen respectievelijk meer alleenstaanden en meer stellen.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 38
3.4 TERUGBLIK PER KERN De schema’s op de volgende pagina laten zien hoe het
versterking waar dat dorp mee te maken heeft.
Harkstede en Schildwolde: jongeren en gezinnen
aantal inwoners en huishoudens zich tussen 2018 en
Overigens betekent een dalend aantal huishoudens niet
In de meeste kernen is ongeveer een kwart van de
2021 per kern of cluster van kernen ontwikkelde. We
dat een dorp niet gewild is. In veel dorpen is jarenlang
inwoners jonger dan 25 jaar. In Harkstede en vooral
kijken ook naar de ontwikkeling van leeftijdsgroepen
geen nieuwbouwruimte geweest, dus konden die
Schildwolde ligt dat aandeel veel hoger, respectievelijk
(jongeren, ouderen) en huishoudenstypen
dorpen ook niet groeien.
op 29 en 31%. Het aandeel gezinnen is daar ook hoger
(alleenstaanden, gezinnen).
dan gemiddeld: in Schildwolde is 42% van de Overal is de vergrijzing zichtbaar
huishoudens een gezin en in Harkstede 40%,
Bijna overal groeide het aantal huishoudens
Gemiddeld is 23% van de inwoners van Midden-
tegenover een gemiddelde van 32% in de hele
In heel Midden-Groningen groeide het aantal
Groningen 65-plusser. In Hoogezand en de meeste
gemeente. Nergens nam het aantal gezinnen tussen
huishoudens tussen 2018 en 2021 met +410. Naar
centrumdorpen ligt dat percentage nog wat hoger. Dat
2018 en 2021 toe. In Slochteren wonen relatief de
verhouding groeiden de dorpen tussen Harkstede en
komt mede doordat daar meer (zorg)voorzieningen zijn
minste gezinnen, maar niet de minste jongeren. Dat
Slochteren, Muntendam, Meeden en Siddeburen het
en daar meer geschikte woningen voor ouderen staan.
betekent dat jongeren daar dus vaak alleen of als stel
snelst, met allemaal een toename van 2,5% of meer.
Muntendam vergrijsde tussen 2018 en 2021 naar
wonen. In Siddeburen nam het aantal jongeren tussen
In sommige dorpen is de groei terug te voeren op
verhouding het snelst. In Sappemeer en Schildwolde
2018 en 2021 het snelst af: -25 per jaar, een daling
nieuwbouw, maar meestal is het oplossen van
wonen juist relatief weinig 65-plussers. Meestal gaat
van 27 naar 24% van het totale aantal huishoudens.
leegstand de oorzaak van de groei. In Slochteren
een hoger aandeel ouderen samen met een hoger
daalde het aantal huishoudens juist iets. Dat geldt ook
aandeel eenpersoonshuishoudens. In Midden-
voor de dorpen rond het Schildmeer. Daar kromp
Groningen geldt dat alleen voor Hoogezand en
vooral Overschild, vermoedelijk als gevolg van de
Slochteren en in mindere mate voor Muntendam.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 39
3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS
JONGEREN
OUDEREN
HUISHOUDENS
ALLEENSTAANDEN
CLUSTER
2018
2021
Δ '18-'21
2018
2021
Hoogezand
21.790
21.810
+0,1%
27%
26%
-45
24%
25%
60
Hoogezand
10.420
10.600
+1,7%
40%
42%
55
31%
30%
-5
Sappemeer
7.980
8.080
+1,3%
27%
26%
0
18%
19%
20
Sappemeer
3.395
3.445
+1,5%
33%
34%
15
35%
34%
-5
Dorpen z. en w. Hoogezand
4.540
4.530
-0,2%
24%
23%
-15
19%
21%
25
Dorpen z. en w. Hoogezand
2.035
2.075
+2,0%
29%
30%
10
31%
31%
0
Harkstede
3.105
3.025
-2,6%
30%
29%
-15
18%
20%
20
Harkstede
1.235
1.235
0,0%
23%
23%
5
43%
40%
-10
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
2.770
2.770
0,0%
25%
24%
-5
20%
22%
15
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
1.190
1.230
+3,4%
24%
26%
10
36%
34%
0
Slochteren
2.185
2.140
-2,1%
26%
25%
-10
22%
24%
5
Slochteren
1.030
1.020
-1,0%
38%
39%
5
31%
29%
-5
Schildwolde
1.730
1.685
-2,6%
31%
31%
-5
16%
17%
5
Schildwolde
695
695
0,0%
24%
27%
5
43%
42%
-5
Siddeburen
3.260
3.200
-1,8%
27%
24%
-25
23%
25%
15
Siddeburen
1.400
1.435
+2,5%
30%
32%
10
35%
33%
-5
Dorpen rond het Schildmeer
1.745
1.705
-2,3%
25%
24%
-5
20%
21%
5
Dorpen rond het Schildmeer
770
755
-1,9%
28%
29%
0
34%
33%
-5
Muntendam
4.670
4.625
-1,0%
25%
24%
-20
21%
24%
30
Muntendam
2.110
2.180
+3,3%
32%
35%
20
33%
31%
-10
Zuidbroek
3.610
3.570
-1,1%
26%
25%
-15
19%
21%
15
Zuidbroek
1.605
1.605
0,0%
29%
28%
0
34%
33%
-5
Noordbroek
1.885
1.880
-0,3%
25%
24%
-10
22%
24%
10
Noordbroek
805
810
+0,6%
29%
31%
5
35%
32%
-5
Meeden
1.685
1.705
+1,2%
24%
24%
0
19%
22%
15
Meeden
750
770
+2,7%
28%
28%
0
33%
32%
0
MIDDEN-GRONINGEN
60.950
60.725
-0,4%
26%
25%
-160
21%
23%
225
MIDDEN-GRONINGEN
27.440
27.850
+1,5%
34%
35%
125
33%
32%
-55
2018
2021
GEM. PER JAAR
CLUSTER
2018
2021
Δ '18-'21
2018
GEZINNEN
GEM. PER JAAR
2021
GEM. PER JAAR
2018
2021
GEM. PER JAAR
Ontwikkeling van het inwonertal, het aantal jongeren (tot 25 jaar) en het aantal ouderen (65-plus) per kern of cluster van
Ontwikkeling van het aantal huishoudens, alleenstaanden en gezinnen per kern of cluster van kernen. In de kernenatlas
kernen. In de kernenatlas staan cijfers over de andere leeftijdsgroepen. Geel = groep komt relatief veel voor. Doordat
staan cijfers over de andere huishoudenstypen. Geel = type komt relatief veel voor. Doordat buurtgrenzen bij de herindeling
buurtgrenzen bij de herindeling in 2018 zijn aangepast, is het niet mogelijk om terug te blikken tot 2011, zoals we op
in 2018 zijn aangepast, is het niet mogelijk om terug te blikken tot 2011, zoals we op gemeenteniveau wel doen. Bron: CBS
gemeenteniveau wel doen. Bron: CBS (2018, 2021).
(2018, 2021).
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 40
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE 3.
Actueel woningtekort. In veel gebieden is sinds
Groningen onderdeel van is, maken samen afspraken
de crisis begin vorig decennium minder gebouwd
over hoe zij zo vraaggericht mogelijk kunnen bouwen.
dan waar de markt om vroeg. De prognose gaat
De basis daarvoor is de provinciale IPB-prognose. Die
ervan uit dat dit tekort in 2030 is ingelopen.
bestaat uit drie bouwstenen: 1.
2.
Natuurlijke ontwikkeling: het resultaat van
Het schema rechts laat zien hoe deze bouwstenen er
vorming en ontbinding van huishoudens: starten,
voor Midden-Groningen uitzien, vertaald naar drie
overlijden, samenwonen, scheiden. Dit is een vrij
scenario’s. Dat zijn:
stabiele factor en komt voort uit hoe een gebied
-
Stap 1 Natuurlijke ontwikkeling
655
Vorming en ontbinding van huishoudens (starters, ‘finishers’, samenwonen, scheiden)
Laag (+1.000 woningen tot 2030). Dit scenario
+
Stap 2 Migratie
demografisch is samengesteld.
gaat ervan uit dat de stad Groningen (als
Migratie: het resultaat van verhuizingen uit en
zwaartepunt van de vraag binnen de regio) genoeg
naar de gemeente. Deze factor schommelt vaak
passende woningen bouwt voor de grote stedelijke
sterk en hangt o.a. af van beschikbaar aanbod in
vraag die er is, waardoor er minder overdruk is
een gemeente, maar ook van wat buurgemeenten
naar regiogemeenten. Midden-Groningen moet het
doen. Alleen kijken naar verhuisgedrag geeft dus
dan vooral hebben van de eigen vraag.
hoog (= stad bouwt weinig)
Gemeenten in de regio Groningen-Assen, waar Midden-
laag (= stad bouwt veel)
Prognose: 1.235 woningen erbij tot 2030
midden
Scenario
235
Verhuizingen uit en naar de gemeente
+ Stap 3 Actueel woningtekort
335
= Verwachte behoefte 2022-2030
1.000
1.235
1.460
vaak een vertekend beeld. Daarom keken we naar
-
Midden (+1.235 woningen tot 2030).
feitelijk zoekgedrag en achterliggende motieven
-
Hoog (+1.460 woningen tot 2030). Dit scenario
provinciale IPB-prognose, in drie scenario’s, waarbij de uitkomst afhangt van het
van recent verhuisden: waar hadden zij eigenlijk
gaat ervan uit dat de stad te weinig bouwt en
aantal woningen dat de stad Groningen weet te bouwen. Bron: IPB-prognose
willen wonen? We gebruikten daarvoor het
huishoudens dus vaker naar regiogemeenten zullen
verhuismotievenonderzoek uit 2019.
verhuizen.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Verwachte woonbehoefte voor Midden-Groningen tot 2030 volgens de
provincie Groningen (2022), verhuismotievenonderzoek regio Groningen-Assen (2019) en ABF/Primos, bewerkt door KAW (2022).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 41
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE Advies: programmeer volgens middenscenario Midden-Groningen was één van de laatste
sinds een aantal jaren goed merkbaar. Dat uit zich o.a.
gemeenten in de regio waar de krapte toenam. De
in hogere verkoopprijzen en kortere verkooptijden van
kans is groot dat de krapte hier ook het snelst
koopwoningen en minder keuze op de sociale
afneemt als de markt zich weer ontspant. Dat
huurmarkt. Er is dus meer aanbod aan woningen nodig.
vraagt om adaptief programmeren.
Daar zijn al plannen voor, maar dat zijn niet genoeg
-
125
midden
155
hoog
185
Plannen per jaar
110
Recent trekt Midden-Groningen weliswaar per saldo
om in de verwachte vraag te voorzien, ook niet als we
huishoudens aan uit andere gemeenten, waaronder
uitgaan van het lage scenario (zie de figuur helemaal
Groningen, maar we zien ook een
rechts). Er moeten dus extra plannen gemaakt worden.
‘doorverhuiseffect’ naar Oost-Groningen. Dat komt
waarschijnlijk doordat Midden-Groningen de laatste In regioverband is aan Midden-Groningen het advies
jaren weinig nieuwe woningen opleverde, iets wat
gegeven om te programmeren volgens het
in Oost-Groningen wél gebeurde (o.a. Blauwestad).
middenscenario, dus 1.235 woningen erbij tot 2030,
laag
15% tekort
midden
30% tekort
hoog
40% tekort
Verwachte woonbehoefte per jaar voor Midden-Groningen tot 2030 volgens de provinciale IPB-prognose, in drie scenario’s, afgezet tegen de huidige planvoorraad per jaar. In regioverband is Midden-Groningen geadviseerd om te programmeren volgens het middenscenario. Daar is de
omgerekend zo’n 155 per jaar. Het is uiteindelijk een
Onderstaande figuur illustreert per scenario wat het
beleidskeuze van de gemeente welk scenario leidend
risicoprofiel voor Midden-Groningen is (blauw = veilig
is. Belangrijk om te beseffen is dat programmeren
maar behoudend, blauw/rood = veilig maar
volgens het hoge scenario om een aantal redenen
voldoende, rood = veel programma, risico op
risico’s met zich meebrengt:
overprogrammering): 125 p/j
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
laag
Behoefte (per jaar)
-
Match
De druk op de woningmarkt in Midden-Groningen is
155 p/j
regiodeal ook op gebaseerd. Bron: IPB-prognose provincie Groningen (2022), planlijst Midden-Groningen zoals aangeleverd bij de regio (2022).
185 p/j
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 42
3.5 VERWACHTE WOONBEHOEFTE Vertaling naar de kernen
CLUSTER
HH 2021
BEHOEFTE 2022 TOT 2030
ACCENT NA 2030 +
De verwachte behoefte van 1.235 woningen tot 2030
Je kunt ervoor kiezen om bij het maken van plannen in
Hoogezand
10.600
350 - 475
in het middenscenario hebben we verdeeld over kernen
sommige kernen de bovenkant van de bandbreedte op
Sappemeer
3.445
150 - 200
+
en clusters van kernen in Midden-Groningen. Dat
te zoeken. Dat betekent dat je in andere kernen meer
Dorpen z. en w. Hoogezand
2.075
60 - 80
0/+
deden we rekening houdend met:
richting de onderkant moet programmeren. Opgeteld
Harkstede
1.235
85 - 110
+
-
de marktpositie van plekken: sommige kernen zijn
komt het aantal plannen bij voorkeur uit op het
Dorpen tussen Harkst.-Slochteren
1.230
35 - 45
0/+
Slochteren
1.020
55 - 75
gewilder dan andere, door een combinatie van
middenscenario van 1.235 woningen tot 2030. De
Schildwolde
695
45 - 60
voorzieningen en bereikbaarheid, resulterend in
aantallen voor Hoogezand en Sappemeer zijn tot op
Siddeburen
1.435
65 - 90
een hogere marktwaarde (zie de analyses in
zekere hoogte uitwisselbaar, omdat beide kernen in de
Dorpen rond het Schildmeer
755
20 - 30
paragraaf 2.3);
praktijk functioneren als één stedelijk gebied. De
Muntendam
2.180
65 - 90
de nabijheid van de stad Groningen: dorpen in het
bandbreedtes zijn niet in beton gegoten: als in een
Zuidbroek
1.605
85 - 115
Noordbroek
810
25 - 30
noordwesten van de gemeente, zoals Harkstede,
kern aantoonbaar vraag is naar meer woningen, dan
Meeden
770
20 - 30
zijn gewilder doordat ze op korte afstand van de
kun je ervan afwijken. Ons advies is om dat alleen te
MIDDEN-GRONINGEN
27.850
1.235
stad liggen en goed met de stad verbonden zijn,
doen als een plan bijdraagt aan de kwaliteit van die
ook per openbaar vervoer;
kern. Monitoren van de vraag is altijd belangrijk.
-
-
een aantal correcties voor ‘lokale bijzonderheden’, zoals leeftijdsopbouw.
0/+
0/+
Verwachte netto woningbehoefte per kern of cluster van kernen, voor de periode 2022 tot 2030, in een bandbreedte, met een doorkijk naar na 2030. Het midden van elke bandbreedte telt op tot de verwachte behoefte volgens het
Het is onzeker hoeveel vraag naar woningen er na 2030 nog is. Het is aannemelijk dat dan in sommige
middenscenario (+1.235 huishoudens / woningen). De bandbreedtes per kern of cluster van kernen zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten
We presenteren deze behoefte in een bandbreedte
kernen nog extra woningen nodig zijn, terwijl elders
bewegen. Bron: IPB-prognose provincie Groningen (2022), bewerkt door KAW
rondom het middenscenario (zie het schema rechts).
juist langzaam vraaguitval ontstaat. We geven in het
(2022).
schema in plussen en minnen aan waar wij na 2030 3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
nog (beperkte) groei of juist een daling verwachten.
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 43
3.6 ONTWIKKELING VAN DOELGROEPEN Bij overdruk vooral gezinnen die instromen
DOELGROEP
REGULIERE ONTWIKKELING
DOOR OVERDRUK ELDERS IN REGIO
In de schema’s rechts laten we zien hoe
De opvallendste punten:
< 23 jaar
0
0/+
leeftijdsgroepen en doelgroepen zich de komende jaren
-
Het aantal gezinnen daalt van nature. Als de trends
1+2, 23-35 jaar
0/+
++
doorzetten, dan groeit het aantal jonge gezinnen
1+2, 35-50 jaar
++
+
1+2, 50-65 jaar
--
+
gezin, 23-35 jaar
+
+
gezin, 35-50 jaar
---
++
naar verwachting ontwikkelen, uitgedrukt in accenten. We maken onderscheid tussen reguliere ontwikkeling
weliswaar, maar krimpt de groep gezinnen tussen
(“wat als de trend van de afgelopen jaren zich
35 en 50 jaar juist fors, vooral doordat hun
doorzet?”) en ontwikkelingen door overdruk elders in
kinderen uit huis gaan en zij dus een klein(er)
gezin, 50-65 jaar
++
0/+
de regio Groningen-Assen, en dan met name de stad
huishouden worden. Bouwt de stad Groningen
65-75 jaar
+
0
weinig voor gezinnen, dan zal Midden-Groningen
75-85 jaar
++
0
daar juist van profiteren.
> 85 jaar
+/++
0
REGULIERE ONTWIKKELING
DOOR OVERDRUK ELDERS IN REGIO ++
Groningen (“wat voor groepen weet Midden-Groningen dan extra aan te trekken?”). Hoe groepen zich precies
ontwikkelen, hangt af van veel factoren, zoals wat
-
Midden-Groningen vergrijst van binnenuit. Er is
Midden-Groningen de komende jaren bouwt, maar ook
tegelijk weinig instroom van 65-plussers van
LEEFTIJD
wat andere gemeenten doen. We drukken dit daarom
buitenaf. Dat betekent dat de huishoudensdaling
< 12 jaar
+
niet in harde aantallen uit, maar in plussen en minnen,
die op termijn door sterfte ontstaat opgevangen
12-17 jaar
--
+
gebaseerd op feitelijk zoekgedrag en achterliggende
moet worden door nieuwe instroom, wil je het
18-22 jaar
-
0/+
motieven van recent verhuisden. We gebruikten
aantal huishoudens in de gemeente op peil
23-34 jaar
++
++
daarvoor het verhuismotievenonderzoek voor de regio
houden.
35-49 jaar
--
++
50-64 jaar
--
+
65-74 jaar
++
0
(huishoudenstype en leeftijd gekruist), uitgesplitst naar reguliere ontwikkeling
75-84 jaar
+++
0
(‘van binnenuit’) en ontwikkelingen door overdruk elders in de regio (‘van
85+ jaar
++
0
Groningen-Assen uit 2019.
Verwachte ontwikkeling van leeftijdsgroepen (inwoners) en doelgroepen
buitenaf’). Bron: IPB-prognose provincie Groningen (2022),
verhuismotievenonderzoek regio Groningen-Assen (2019), bewerking KAW.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 44
4
BESTAANDE VOORRAAD
4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We staan stil bij de bestaande voorraad in Midden-
-
Het verduurzamen van bestaande woningen wordt
-
woningen aantrekkelijk te houden, is het belangrijk
Groningen. Dat doen we aan de hand van de volgende
steeds belangrijker, actueel vanwege hoge prijzen
om na te denken over hoe je particulieren kunt
thema’s:
voor energie, maar ook vanwege betaalbaarheid in
stimuleren om te verduurzamen en wat de rol van
-
Samenstelling van de voorraad, o.a. naar eigendom
het algemeen en risico’s op energiearmoede.
de gemeente daarin is, naast de uitvoering van het
en type (paragraaf 4.2);
Corporaties gaan hier de komende tijd een flinke
Volkshuisvestingsfonds dat vanaf 2023 in sommige
Waarde en waardeontwikkeling van plekken en
slag in maken, mede omdat zij geld van het Rijk
producten (paragraaf 4.3);
krijgen voor verbetering van woningen in het
Kwaliteit van bestaande woningen en opgaven voor
aardbevingsgebied. Nu heeft nog 17% van het
vroeg-naoorlogs bezit met weinig kwaliteit en een
verduurzaming. En in het verlengde daarvan: welke
corporatiebezit label E, F of G, straks is dat nog
lage waarde, er wonen veel lage-inkomensgroepen
woningen zijn daardoor het meest kwetsbaar
maar 6%, oftewel 500 woningen. Die woningen
en huizen verbruiken veel gas, wat het risico op
(paragraaf 4.4)?
staan vooral in kleinere kernen aan de noordkant
energiearmoede vergroot. De urgentie om iets aan
Betaalbaarheid van wonen in het algemeen, en
van de gemeente en in Noordbroek. De urgentie is
de voorraad te doen, is daar het grootst. Ook
specifiek ingezoomd op risico’s op energiearmoede
hoog om óók deze woningen aan te pakken. Dat
Muntendam, Foxhol en Slochteren vragen om
(paragraaf 4.5);
geldt ook voor de ruim 800 sociale huurwoningen
Aanpasbaarheid van woningen (paragraaf 4.6).
met label D.
-
-
-
-
4 BESTAANDE VOORRAAD
buurten gaat lopen. -
In Hoogezand komt problematiek samen: er is veel
aandacht. -
Ruim 50% van de voorraad is aanpasbaar voor
In de particuliere voorraad is de opgave vele malen
mensen met een lichte zorgvraag. Dat zijn zo’n
groter. In Midden-Groningen staan bijna 7.000
16,5 duizend woningen. Dat neemt de opgave om
koop- en particuliere huurwoningen die relatief veel
meer passende woningen voor ouderen te bouwen
gas verbruiken of een slecht label hebben. Om
niet weg.
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 46
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Hoogezand en Muntendam: veel sociale huur
KOOP
CORPORATIE
VRIJE HUUR
TWEEDE WONING
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
TOTAAL
Hoogezand
6.065
55%
4.195
38%
660
6%
135
1%
11.055
Sappemeer
2.630
70%
895
24%
165
4%
50
1%
3.740
Dorpen z. en w. Hoogezand
1.650
85%
195
10%
55
3%
50
3%
1.950
bestaat uit koopwoningen. In de kleine kernen en in
Harkstede
1.045
82%
200
16%
25
2%
10
1%
1.280
Harkstede en Schildwolde staan naar verhouding de
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
1.030
81%
195
15%
25
2%
20
2%
1.270
meeste koopwoningen. In Hoogezand staan de minste.
Slochteren
675
66%
290
28%
30
3%
30
3%
1.025
Schildwolde
570
80%
115
16%
10
2%
20
3%
715
Siddeburen
1.065
72%
360
24%
40
3%
25
2%
1.490
In het schema rechts laten we per kern of cluster van kernen zien hoe de woningvoorraad naar eigendom is samengesteld. We zien dat twee derde van de voorraad
De sociale huursector beslaat ongeveer een kwart van de
Dorpen rond het Schildmeer
615
84%
35
5%
50
7%
25
4%
725
totale voorraad in Midden-Groningen. In Hoogezand en
Muntendam
1.360
62%
780
35%
40
2%
20
1%
2.200
Muntendam staan naar verhouding de meeste sociale
Zuidbroek
1.205
74%
360
22%
30
2%
30
2%
1.625
huurwoningen. De sociale huurvoorraad is het kleinst in de
Noordbroek
585
71%
205
25%
20
3%
15
2%
825
Meeden
600
78%
145
19%
15
2%
15
2%
770
19.095
67%
7.965
28%
1.170
4%
440
2%
28.670
dorpen rond het Schildmeer (5%), gevolgd door de dorpen ten zuiden en westen van Hoogezand (10%) en tussen Harkstede en Slochteren (15%).
MIDDEN-GRONINGEN
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = eigendomsvorm komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijsten corporaties (2022), Kadaster (2021), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022).
De particuliere huurvoorraad is opgeteld ongeveer 6% van
De particuliere huurvoorraad bestaat uit twee soorten woningen: (1) tweede woningen, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwoning nog één andere woning bezit, en
het totaal. In de dorpen rond het Schildmeer staan relatief
(2) vrije huur, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwoning twee of meer andere woningen bezit. Dat kunnen ook investerende partijen zijn. Tweede woningen kunnen
veel van zulke woningen: opgeteld 11%, waarvan de
verhuurd worden of voor eigen gebruik zijn, bijvoorbeeld als vakantieverblijf.
meeste aan het Schildmeer in Steendam staan en vaak
N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden die volgens de BAG een woonbestemming hebben. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het aantal
verhuurd worden aan buitenlandse werknemers.
huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto behoefte zoals in hoofdstuk 3 genoemd en niet te kijken naar het huidige
aantal woningen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 47
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Muntendam en Slochteren: veel huur-nultreden
KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
CLUSTER
AANTAL
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
Hoogezand
6.065
20%
14%
10%
11%
0%
4.195
15%
23%
1%
795
3%
4%
0%
Sappemeer
2.630
17%
23%
24%
3%
1%
895
11%
13%
1%
215
4%
2%
0%
Dorpen z. en w. Hoogezand
1.650
7%
23%
54%
1%
0%
195
7%
3%
0%
105
4%
0%
0%
veel kernen is vrijstaand wonen dominant, variërend van
Harkstede
1.045
10%
21%
43%
6%
1%
200
9%
6%
1%
35
1%
1%
0%
kleine dorpen tot een grote kern als Sappemeer. In
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
1.030
2%
15%
61%
0%
3%
195
13%
1%
1%
45
3%
0%
0%
Hoogezand zijn rij-koopwoningen en sociale
Slochteren
675
8%
20%
36%
0%
0%
290
17%
3%
10%
60
5%
0%
0%
Schildwolde
570
0%
13%
66%
0%
1%
115
7%
8%
2%
30
3%
0%
0%
Siddeburen
1.065
3%
15%
49%
3%
1%
360
16%
8%
2%
65
3%
1%
0%
Dorpen rond het Schildmeer
615
1%
5%
78%
0%
0%
35
6%
0%
0%
75
10%
0%
0%
In de meeste kernen staan weinig grondgebonden
Muntendam
1.360
13%
15%
29%
2%
3%
780
20%
7%
9%
60
2%
0%
0%
nultredenwoningen van corporaties, terwijl dat product
Zuidbroek
1.205
4%
22%
44%
0%
3%
360
17%
4%
3%
60
3%
0%
0%
de komende jaren juist meer gevraagd wordt. In de
Noordbroek
585
3%
13%
53%
0%
2%
205
17%
5%
5%
35
3%
0%
0%
Meeden
600
6%
9%
61%
0%
1%
145
9%
4%
7%
30
3%
0%
0%
19.095
13%
17%
30%
5%
1%
7.965
14%
13%
2%
1.610
3%
2%
0%
In het schema rechts laat per kern of cluster van kernen zien hoe de woningvoorraad naar type is samengesteld, onderverdeeld naar koop, corporatiehuur, vrije huur. In
huurappartementen juist de meest voorkomende types.
kleinste dorpen ontbreken deze woningen zelfs helemaal. In Slochteren en Muntendam staan wel relatief
MIDDEN-GRONINGEN
veel van zulke woningen. De helft van de
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. De percentages tellen horizontaal op tot 100%. Geel
grondgebonden nultredenwoningen in Slochteren is
= type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijsten corporaties (2022), Kadaster (2021), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022).
onderdeel van ‘t Olderloug van Woonzorg Nederland. In Muntendam gaat het vaak om nultredenwoningen van Groninger Huis. Daar ligt ook het aandeel reguliere gezinswoningen relatief hoog.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 48
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Weinig nieuwbouw in Hoogezand Het schema hieronder laat per woningtype en per kern
In Hoogezand, Slochteren en Schildwolde is de
relatief nieuw. In Sappemeer, Harkstede, Siddeburen
of cluster van kernen het gemiddelde bouwjaar en de
voorraad relatief oud. In dorpen aan de zuidoostkant
en de dorpen rond het Schildmeer (met name
gemiddelde oppervlakte van woningen zien.
en in Siddeburen en Harkstede zijn corporatiewoningen
Overschild) staan juist veel nieuwe koopwoningen.
GEMIDDELD BOUWJAAR KOOP
GEMIDDELDE OPPERVLAKTE
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
CLUSTER
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
Hoogezand
1975
1968
1961
1982
1976
1977
1981
1984
1964
1965
-
115
130
185
90
180
100
80
90
120
125
-
Sappemeer
1975
1954
1940
1991
1988
1976
1983
1985
1942
1935
-
115
125
180
85
60
95
70
105
135
170
-
Dorpen z. en w. Hoogezand
1968
1962
1951
1956
-
1975
1979
1986
1932
1919
-
130
140
235
75
-
95
75
80
220
115
-
Harkstede
1997
1987
1973
1995
1979
1972
2003
1984
1957
1997
-
150
145
200
95
145
110
100
115
180
90
-
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
1976
1952
1947
-
1967
1958
1983
1988
1948
-
-
175
120
195
-
110
85
50
115
220
-
-
Slochteren
1975
1972
1948
-
-
1972
1988
1982
1956
-
-
130
130
235
-
-
95
95
85
165
-
-
Schildwolde
-
1990
1947
-
-
1965
1980
1988
1942
-
-
-
140
225
-
-
100
70
100
230
-
-
Siddeburen
1971
1981
1947
2000
1996
1976
1996
1988
1952
1970
-
220
140
185
105
115
95
75
100
135
80
-
Dorpen rond het Schildmeer
2013
1980
1939
-
-
1977
-
-
1988
-
-
120
120
215
-
-
95
-
-
195
-
-
Muntendam
1972
1980
1963
1982
1974
1971
1995
1987
1961
-
1969
120
120
165
45
125
90
85
110
155
-
85
Zuidbroek
1971
1979
1961
1969
1973
1971
2001
1987
1931
-
-
135
125
190
205
110
100
80
110
200
-
-
Noordbroek
1969
1977
1947
-
1973
1972
1993
2002
1950
-
-
165
135
215
-
105
100
60
125
255
-
-
Meeden
1974
1965
1952
-
1964
1985
2009
1979
1931
-
-
115
125
185
-
135
105
90
85
315
-
-
MIDDEN-GRONINGEN
1975
1968
1952
1984
1976
1974
1984
1986
1955
1962
1960
120
130
200
90
110
100
80
100
160
130
115
Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern of cluster van kernen. Bij bouwjaar: donkergroen = na 2005, lichtgroen = na 1990, lichtgeel = voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is relatief groot. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022), VHE-bestanden corporaties (2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 49
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING STEDELIJK CENTRUMGEBIED DORP
Revival van oudere koopwoningen
GEMEENTE
Een woning van een gewild type op een gewilde plek is
Midden-Gr.
€ 1.550
doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het
Δ '18-'22
23,1%
WOONDORP
GEM.
Δ '18-'22
BOUWJAAR
€ 1.625
€ 1.650
€ 1.575
21,7%
1990-2000 koop
€ 2.150
21,1%
19,3%
Na 2000 koop
omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is dan ook een goede graadmeter voor de marktpositie ervan en wordt door de jaren heen gevormd op basis
PRODUCT
STEDELIJK CENTRUMGEBIED DORP
WOONDORP
GEM.
Δ '18-'22
STEDELIJK CENTRUMGEBIED DORP
WOONDORP
GEM.
Δ '18-'22
€ 1.925
€ 2.050
€ 2.025
22,4%
€ 2.000
€ 1.900
€ 2.075
€ 1.975
20,8%
Na 2000 huur
€ 1.675
€ 1.725
€ 1.600
€ 1.675
18,4%
1975-1990 koop
€ 1.550
€ 1.650
€ 1.850
€ 1.625
24,2%
1990-2000 huur
€ 1.625
€ 1.600
€ 1.575
€ 1.625
20,2%
App koop
€ 1.700
€ 2.025
-
€ 1.725
22,0%
Voor 1945 koop
€ 1.500
€ 1.575
€ 1.500
€ 1.525
21,2%
van vraag en aanbod. We berekenen de m²-waarde
Vrijstaand koop
€ 1.700
€ 1.725
€ 1.700
€ 1.725
19,8%
1945-1975 koop
€ 1.450
€ 1.550
€ 1.600
€ 1.500
24,8%
door de WOZ-waarde van een woning te delen door de
2^1 koop
€ 1.675
€ 1.675
€ 1.700
€ 1.675
25,6%
1975-1990 huur
€ 1.475
€ 1.375
€ 1.400
€ 1.425
21,7%
gebruiksoppervlakte ervan. Kanttekening hierbij: soms
Rij koop
€ 1.500
€ 1.475
€ 1.525
€ 1.500
29,1%
Voor 1945 huur
€ 1.425
€ 1.350
€ 1.250
€ 1.375
18,0%
hebben factoren als imago en natuurschoon in de
App huur
€ 1.475
€ 1.575
€ 1.375
€ 1.475
17,4%
1945-1975 huur
€ 1.325
€ 1.375
€ 1.375
€ 1.325
16,6%
Egz huur
€ 1.400
€ 1.425
€ 1.425
€ 1.425
20,0%
omgeving een groot effect op de m²-waarde. Dat geldt o.a. voor Hoogezand, zoals we in hoofdstuk 2 al zagen.
Gemiddelde m²-waarde van woningen in Midden-Groningen, per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. De laagste combinaties zijn geel gemarkeerd. In de laatste kolom: de ontwikkeling van de m²-waarde tussen 2018 en 2022. Bron: BAG, WOZ-registratie Midden-Groningen (2018, 2022).
Rechts staan de gemiddelde m²-waarde per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. De
Oudere huurwoningen zijn gemiddeld het minst waard,
komt waarschijnlijk door schaarste op de markt: dit
hoogste m²-waarden liggen in de woondorpen, gevolgd
vooral als ze gebouwd zijn in de vroeg-naoorlogse
product is vaak nog relatief betaalbaar, waardoor
door de centrumdorpen. Woningen in het stedelijk
periode en vooral in het stedelijk gebied. Over het
kopers steeds vaker ‘noodgedwongen’ kiezen voor een
gebied hebben de laagste m²-waarden. Toch zijn de
algemeen geldt: hoe nieuwer de woning, hoe hoger de
oudere koopwoning.
waarden daar wel het snelst gestegen; Hoogezand en
m²-waarde. Opvallend is dat koopwoningen van voor
Sappemeer zijn dus wel met een inhaalslag bezig.
1975 de snelste m²-waardestijging doormaakten. Dat
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 50
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoe nieuwer de woning, hoe hoger de waarde
COMBINATIES OPVALLEND HOOG
De schema’s op de vorige pagina lieten de gemiddelde m²-
Koopappartementen in centrumdorpen
€ 2.025
Na 1990 in Harkstede en Siddeburen
Vrijstaande koop in centrumdorpen
€ 1.725
Na 1990 in Harkstede
Vrijstaande koop in woondorpen
€ 1.700
Na 1975 in Kropswolde, Lageland, Scharmer en Steendam
2^1 koop in woondorpen
€ 1.700
Na 1975 in Kropswolde en Overschild
producten en bouwjaarklassen met de hoogste en laagste
Vrijstaande koop in stedelijk gebied
€ 1.700
Na 1990 in Hoogezand
waarden. In het kort:
Koopappartementen in stedelijk gebied
€ 1.700
Na 1990 in Sappemeer
waarde per product en bouwjaarklasse zien. In de schema’s hiernaast combineren we dat tot een top-6 van plekken,
-
COMBINATIES OPVALLEND LAAG
M²-WAARDE
EN DAN IN HET BIJZONDER:
Huurappartementen in woondorpen
€ 1.375
Voor 1990 in Kolham en Foxhol
Eengezins huur in stedelijk gebied
€ 1.400
1945-1975 in Hoogezand
Eengezins huur in centrumdorpen
€ 1.425
1945-1975 in Schildwolde en Slochteren
eruit.
Eengezins huur in woondorpen
€ 1.425
Voor 1990 in Kiel-Windeweer en Foxhol
Het oudere corporatiebezit scoort ook laag als het om
Huurappartementen in stedelijk gebied
€ 1.475
1945-1975 in Hoogezand
m²-waarden gaat, en dan in het bijzonder vroeg-
Rij koop in centrumdorpen
€ 1.475
Voor 1975 in Muntendam, Schildwolde, Slochteren en Zuidbroek
waarden. Dat geldt ook voor vrijstaande woningen. Harkstede en in iets mindere mate Siddeburen springen
naoorlogs bezit in Hoogezand. -
EN DAN IN HET BIJZONDER:
Koopappartementen gebouwd na 1990 in wat grotere centrumdorpen hebben doorgaans de hoogste m²-
-
M²-WAARDE
Combinaties van opvallend hoge en opvallend lage m²-waarden. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022).
Ook oudere rij-koopwoningen in een aantal centrumdorpen, zoals Muntendam, Schildwolde, Slochteren en Zuidbroek, hebben een vrij lage m²waarde. Het gaat waarschijnlijk deels om verkocht corporatiebezit.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 51
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoge m²-waarden bij nieuwbouw en Meerwijck De kaart rechts laat de gemiddelde m²-waarde van woningen per gebied van 250 bij 250 meter in 2022 zien. Het gaat om de totale voorraad, dus zowel corporatiebezit als particulier bezit. In Meerwijck liggen de m²-waarden gemiddeld het hoogst, gevolgd door de nieuwbouw bij Harkstede, De Vosholen bij Sappemeer en De Dreven bij Hoogezand. In het algemeen valt op dat het uiterste westen van de gemeente hogere m²waarden heeft dan de rest. De wijken Gorecht en Woldwijck in
Hoogezand, Foxhol, Muntendam, Noordbroek en KielWindeweer vallen juist op door hun lage m²-waarden. Dat komt deels door de kwaliteit van de voorraad (veel vroegnaoorlogs bezit), maar in sommige gevallen ook door het imago. Twee nuances: (1) in Kiel-Windeweer staan veel grote boerderijen met loodsen, waarbij geldt: hoe meer vierkante meters, hoe minder je dat terugziet in de WOZ-waarde. Die is dus lager dan je zou verwachten als je alleen naar de woning kijkt. En (2): in Hoogezand speelt de nabijheid van industrie waarschijnlijk een rol in de lagere m²-waarde.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 52
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Overal stijging, Hoogezand maakt inhaalslag De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden tussen 2018 en 2022 zien. In vrijwel de hele gemeente zijn de m²-waarden tussen 2018 en 2022 toegenomen. De sterkste groei zien we terug in Hoogezand. We zien vaker dat kernen die tot voor kort een relatief lage m²-waarde hadden nu een inhaalslag maken. Dat heeft vooral te maken met de krapte op de huidige woningmarkt en het zegt minder over de gewildheid op de
langere termijn. Andere plaatsen die een snelle waardestijging laten zien, zijn Zuidbroek, Slochteren en Overschild. In Overschild hangt dat samen met nieuwe woningen die daar als gevolg van de versterking worden gebouwd. Dorpen aan de westkant van de gemeente kleuren minder groen. Die dorpen maakten eerder al een waardestijging door, toen de overdruk vanuit Groningen in de eerste ring rondom de stad merkbaar werd.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 53
4.4 WONINGKWALITEIT Komende tijd grote investeringsslag
CORPORATIE LABEL E OF SLECHTER
PARTICULIER
LABEL D OF SLECHTER
Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle
versterking en deels omdat huizen in het
woningen gewild zijn, betekent niet dat er geen opgave
‘waardeverminderingsgebied’ vallen. Daarnaast zijn er
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
ligt. Het is ook voor de lange termijn belangrijk dat
woningen die in aanmerking komen voor sloop-
Hoogezand
285
7%
760
18%
2.290
33%
woningen courant zijn en blijven. Investeer je te weinig
nieuwbouw omdat ze niet aardbevingsbestendig zijn of
Sappemeer
70
8%
185
21%
1.020
36%
in de bestaande voorraad, dan loop je het risico dat er
omdat verbeteren financieel niet uit kan. Dat laatste
Dorpen z. en w. Hoogezand
0
1%
5
2%
630
36%
Harkstede
0
0%
0
0%
230
21%
op termijn vraaguitval ontstaat. Dat wordt vooral
gebeurt in de praktijk alleen bij corporatiebezit. Deze
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
20
11%
30
15%
420
39%
merkbaar als de vraag als gevolg van sterfte onder
regelingen zorgen ervoor dat de kwaliteit van de
Slochteren
25
9%
90
32%
230
31%
voorraad de komende jaren flink verbetert en op
Schildwolde
5
3%
10
7%
135
23%
gebeurt dat na ongeveer 2035 op grotere schaal. Het
termijn maar weinig woningen om die reden kwetsbaar
Siddeburen
10
2%
35
9%
315
28%
risico op vraaguitval is het grootst bij woningen die niet
zijn. Als er vraaguitval optreedt, dan zal nog vaker dan
Dorpen rond het Schildmeer
10
23%
15
37%
210
30%
Muntendam
30
4%
30
4%
580
41%
tussen nu en 2035 op de markt komen. We zien
nu de locatie daar de reden voor zijn.
Zuidbroek
25
7%
60
17%
455
36%
Noordbroek
25
13%
40
20%
225
36%
Er staan nu nog relatief veel woningen in Midden-
Meeden
0
1%
10
7%
220
35%
Groningen die op energetisch vlak onvoldoende scoren.
MIDDEN-GRONINGEN
500
6%
1.265
16%
6.965
34%
babyboomers af gaat nemen. Naar verwachting
immers dat verkoop van een woning vaak aanleiding is om de woning te verbouwen, verduurzamen of verbeteren.
HOOG M³/M³
Het schema rechts laat zien om hoeveel woningen het
Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij verduurzamen nodig
Corporaties en veel huiseigenaren in Midden-Groningen
per kern of cluster van kernen gaat, onderverdeeld
is. Bij corporatiewoningen: energielabel E of slechter = onvoldoende (ter referentie
komen in aanmerking voor subsidies om woningen te
naar corporatiebezit of particulier bezit. Bij het
verbeteren en verduurzamen. Die subsidies zijn deels
corporatiebezit is alvast gecorrigeerd voor woningen
Geel = hoog aandeel. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie Midden-Groningen (2022),
het resultaat van de Bestuurlijke Afspraken rondom de
waarvan we nu al zeker weten dat ze binnenkort
CBS (via netbeheerders) (2020), gecorrigeerd voor investeringsvoornemens die Lefier
verbeterd gaan worden, bij het particuliere bezit niet. 4 BESTAANDE VOORRAAD
hebben we ook label D of slechter opgenomen). Bij particuliere woningen: bovengemiddeld relatief gasverbruik bij woningen van voor 1992 = verbetering nodig.
en Groninger Huis al hebben (lijst zomer 2022).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 54
4.4 WONINGKWALITEIT 4
Waar moeten corporaties nog woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien waar corporatiewoningen staan waarbij verduurzamen het meest urgent is (en waar dus nog geen plannen voor zijn): -
energielabel E, F of G (in rood): hier is verbetering op korte termijn noodzakelijk, ook vanwege betaalbaarheid. Het
3
gaat om zo’n 500 woningen in heel Midden-Groningen. -
energielabel D (in geel): binnen afzienbare tijd zijn hier ook investeringen nodig. Dat zijn nog eens 1.250 woningen.
De corporaties geven aan al met een versnelling bezig te zijn
4
om woningen met E-, F- en G-labels te verduurzamen. De foto’s geven een impressie van het soort woningen waar het
2
meestal om gaat. De cijfers corresponderen met de locaties op de kaart en het lijstje hieronder. Clusters met veel woningen: 1.
Gorecht (veel E, F of G) en Woldwijck (veel D);
2.
Noorderpark-Margrietpark;
3.
Zuidbroek: omgeving Klaas Woltjerweg / Sluisstraat;
4.
Noordbroek: omgeving Agricultuurstraat /
3
1
Aurorastraat.
4 BESTAANDE VOORRAAD
1
2
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 55
4.4 WONINGKWALITEIT 3
Waar zit de opgave in de particuliere sector? De kaart rechts laat zien waar particuliere woningen staan die bovengemiddeld veel gas verbruiken (in aantal kuub gas per kuub woning, dus relatief). We keken naar woningen die gebouwd zijn voor 1992, omdat eisen met betrekking tot isolatie vanaf dat jaar in het Bouwbesluit worden vastgelegd. Gasverbruik is meer dan stroomgebruik een goede indicator
3
voor de energetische kwaliteit van particuliere woningen, die vaak nog geen vastgesteld energielabel hebben.
De kaart laat direct zien dat de opgave in de particuliere voorraad vele malen groter en veel verspreider is dan bij het
2
corporatiebezit. In sommige kernen staan veel onzuinige
1
woningen, zoals Foxhol (foto 1), Kolham (foto 2) of delen van Hoogezand en Sappemeer, maar ook in kernen waar de voorraad energetisch wat beter lijkt te zijn, staan individuele woningen die toch relatief veel gas verbruiken (zoals foto 3). Sinds kort letten kopers veel vaker op de energetische staat van een woning en bepaalt duurzaamheid dus ook vaker hoe kwetsbaar een woning is.
4 BESTAANDE VOORRAAD
1
2
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 56
4.5 BETAALBAARHEID Laagste inkomens in Hoogezand en Sappemeer De kaartjes hieronder laten zien waar relatief veel
groep laagste inkomens 45% is, is die groep dus
Hellum en nieuwbouwwijk De Vosholen bij Sappemeer.
lagere-, midden- en hogere-inkomensgroepen wonen.
relatief groot. In Midden-Groningen zien we de meeste
Middeninkomens komen verspreid voor, met name in
De gegevens gaan over 2020, het meest recente jaar
lage inkomens in Hoogezand en Sappemeer en in
de dorpen, maar ook in delen van Hoogezand en
waarover het CBS inkomenscijfers heeft gepubliceerd.
mindere mate in Muntendam, Foxhol en Slochteren. De
Sappemeer (o.a. Woldwijck-West, De Dreven en het
Het CBS kijkt naar de 40% laagste inkomens en 20%
hoogste inkomens concentreren zich op een paar
oudere deel van De Vosholen).
hoogste inkomens. Als voorbeeld: op plekken waar de
plekken: Meerwijck, Harkstede, Kiel-Windeweer,
Lage inkomens (40% als grens)
Middeninkomens (40% als grens)
4 BESTAANDE VOORRAAD
Hoge inkomens (20% als grens)
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 57
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Betaalbaarste voorraad in de kleine kernen Het schema hieronder laat per kern of cluster van
voor jongeren. In Schildwolde hangt dat waarschijnlijk
een streefhuur tot de eerste aftoppingsgrens.
kernen zien wat de streefhuur van corporatiewoningen
samen met het hoge aandeel jongeren dat we daar
Overigens valt gemiddeld ruim 80% van de voorraad in
(dus de huurprijs na mutatie) is en wat de gemiddelde
zagen. In Harkstede staan juist helemaal geen
Midden-Groningen in dat segment. Dure huur komt (na
streefhuur is per type woning. In Muntendam en
goedkope woningen. In de kleine kernen en in
mutatie) alleen in Meeden voor. Hoogezand is de enige
Schildwolde staan relatief veel goedkope woningen
Slochteren en Noordbroek staan veel woningen met
plaats waar de streefhuur voor eengezinswoningen
STREEFHUUR CORPORATIEWONINGEN
GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE
GOEDKOOP BETAALBAAR BETAALBAAR DUUR VRIJE HUUR LAAG HOOG ONBEKEND ≤ € 442,46 ≤ € 633,25 ≤ € 678,66 ≤ € 763,47 > € 763,47
CLUSTER
AANTAL
Hoogezand
4.195
16%
64%
5%
11%
1%
Sappemeer
895
17%
66%
8%
8%
Dorpen z. en w. Hoogezand
195
7%
82%
1%
Harkstede
200
0%
74%
17%
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
195
11%
84%
Slochteren
290
9%
Schildwolde
115
Siddeburen
boven de € 600 uitkomt. De relatief hoge streefhuren voor grondgebonden nultredenwoningen in o.a.
EGZ
APP
GGB 0-TR'
2%
€ 625
€ 510
€ 580
0%
2%
€ 585
€ 500
€ 610
10%
0%
0%
€ 590
€ 500
€ 580
8%
0%
1%
€ 585
€ 615
€ 575
4%
1%
0%
0%
€ 515
€ 355
€ 620
84%
3%
4%
0%
0%
€ 555
€ 370
€ 540
23%
71%
0%
4%
0%
2%
€ 540
€ 470
€ 555
360
9%
71%
9%
3%
1%
7%
€ 570
€ 500
€ 625
Dorpen rond het Schildmeer
35
3%
89%
0%
9%
0%
0%
€ 565
-
-
Muntendam
780
25%
65%
0%
10%
0%
0%
€ 515
€ 560
€ 565
Samenstelling van het corporatiebezit naar streefhuur en de
Zuidbroek
360
11%
73%
3%
12%
0%
0%
€ 540
€ 615
€ 575
gemiddelde streefhuur per woningtype, onderverdeeld naar kernen of
Noordbroek
205
0%
81%
18%
0%
0%
0%
€ 520
€ 530
€ 680
Meeden
145
11%
73%
0%
16%
0%
0%
€ 595
€ 640
€ 470
MIDDEN-GRONINGEN
7.965
15%
68%
5%
10%
1%
2%
€ 585
€ 515
€ 570
4 BESTAANDE VOORRAAD
Siddeburen en Noordbroek hangt samen met de hogere kwaliteit en het recente bouwjaar van het bezit.
clusters van kernen. Geel = prijsklasse komt relatief veel voor c.q. streefhuur is relatief hoog. Bron: VHE-bestanden corporaties (2022).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 58
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Bij mutatie stijgt huurprijs gemiddeld met € 35 In het schema rechts staat per kern of cluster van
Zonder aftoppen was dat verschil waarschijnlijk groter
15 erbij, Zuidbroek: € 20 erbij), maar ook in Schild-
kernen hoe groot het verschil is tussen de huidige
geweest. Het verschil laat tegelijk zien dat huurders
wolde is het verschil lager dan gemiddeld (€ 25 erbij).
huurprijs en de streefhuur van corporatiewoningen. Dat
eigenlijk meer kwaliteit krijgen dan waar ze voor
is de prijs die corporaties na mutatie aan nieuwe
betalen; corporaties kunnen op basis van WWS-punten
huurders vragen. Bij Groninger Huis en Lefier worden
meer huur vragen dan nu gebeurt.
huren bij mutatie verlaagd en verhoogd om aan de
VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. HUIDIGE HUUR CLUSTER
EGZ
APP
GGB 0-TR
GEMIDDELD
Hoogezand
€ 70
€ 15
€ 55
€ 35
Sappemeer
€ 60
€ 40
€ 65
€ 50
doelstellingen op het gebied van betaalbaarheid te
Per kern zijn er uiteraard verschillen. Het meest
Dorpen z. en w. Hoogezand
€ 70
€ 45
€ 60
€ 60
voldoen en om een goede prijs-kwaliteitverhouding te
opvallend is dat het verschil tussen de huidige huurprijs
Harkstede
€ 65
€ 25
€ 65
€ 50
en de streefhuur het grootst is in het stedelijk gebied
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
€ 65
€ 20
€ 85
€ 60
Slochteren
€ 55
€ 40
€ 35
€ 45
Schildwolde
€ 35
€ 15
€ 45
€ 25
Siddeburen
€ 60
-€ 10
€ 70
€ 40
Groningen. In Hoogezand is het prijsverschil vooral
Dorpen rond het Schildmeer
€ 45
-
-
€ 45
terug te zien bij eengezinswoningen en is de
Muntendam
€ 15
€ 10
€ 30
€ 15
gemiddelde stijging vergelijkbaar met dat in de hele
Zuidbroek
€ 15
€ 20
€ 55
€ 20
die een eengezinswoning huurt nu zou verhuizen, dan
gemeente, maar in kernen als Sappemeer, Harkstede
Noordbroek
€5
€ 10
€ 65
€ 15
betalen de nieuwe huurders gemiddeld € 55 per maand
en de kleine kernen aan de westkant komt de
Meeden
€ 40
€0
-€ 5
€ 15
MIDDEN-GRONINGEN
€ 55
€ 15
€ 40
€ 35
meer voor dezelfde woning. Bij appartementen en
gemiddelde stijging op € 50 à € 60 uit. Er zijn ook
grondgebonden nultredenwoningen is dat verschil
kernen waar de prijs bij invoering van de streefhuur
kleiner: een stijging van respectievelijk € 15 en € 40.
maar beperkt stijgt. Die liggen vooral in dorpen aan de
bewerkstelligen. Dat leidt tot een beperkte stijging
voor het hele bezit. Soms worden huren afgetopt om
en in kernen aan de westkant van de gemeente. Dat
ze voor bepaalde doelgroepen bereikbaar te houden.
past bij de verschillen in marktpositie binnen Midden-
Het verschil tussen de huidige huur en streefhuur is het grootst bij eengezinswoningen. Stel dat elke huurder
Verschil tussen de huidige huurprijs en streefhuur (nieuwe huurprijs na mutatie) van corporatiewoningen, per kern of cluster van kernen. Bron: VHE-bestanden corporaties (2022).
zuidoostkant (Muntendam, Noordbroek en Meeden: € 4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 59
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Hoogezand: hoge quote ondanks lage lasten De kaarten hieronder laten per kern de gemiddelde
en eventuele servicekosten, en het netto inkomen. De
dus erg weinig inkomen hebben. Het omgekeerde zien
netto woonlasten en woonquote van huishoudens in
hoogste woonquotes zien we terug in Meeden, delen
we in Kropswolde: de woonlasten zijn relatief hoog,
de sociale huur zien. De woonquote geeft de
van Hoogezand en in de Woldstreek. Bij die laatste
maar de woonquote is laag. De hoge woonquotes in
verhouding weer tussen de woonlasten van een
twee plekken valt tegelijk op dat de woonlasten niet
Meeden zijn vooral het gevolg van duurdere
huishouden, zoals huur- en energielasten, heffingen
extreem hoog zijn. Dat betekent dat huurders daar
huurwoningen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 60
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Risico op energiearmoede grootst in Noorderpark De energierekening bepaalt in steeds hogere mate hoeveel geld een huishouden overhoudt om van te leven. De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige sociale huurwoningen staan en waar óók veel lage-inkomensgroepen wonen. Daar is de kans op energiearmoede het grootst (een te groot deel van je maandinkomen kwijt zijn aan energielasten) en is de urgentie om te verduurzamen het hoogst. De grootste risico’s zien we in Hoogezand. Dat is niet
verrassend: we zagen eerder dat veel huishoudens daar een laag inkomen hebben en dat er veel vroeg-naoorlogs bezit staat met een slechtere energetische kwaliteit. Met name de wijk Noorderpark springt eruit, al staat deze buurt al wel op de planning om verbeterd te worden. Andere plekken die opvallen, zijn Muntendam en Kolham. Verduurzamen helpt hier om meer financiële ruimte te creëren in de huishoudboekjes van huurders. Zuidbroek is de enige grotere kern waar het risico op energiearmoede relatief beperkt is.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 61
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Groep rond sociaal minimum grootst in Hoogezand De betaalbaarheid van wonen komt steeds meer onder druk te staan door stijgende energielasten. In 2022 hadden huishoudens in Midden-Groningen die tot 125% van het sociaal minimum verdienen recht op een energietoeslag van € 1.300. In de tabel onderaan staat een schatting om hoeveel huishoudens dat gaat. Het is onzeker of dat ook in 2023 nog het geval is. Mogelijk is het budget niet toereikend om vast te houden aan 125% van het minimuminkomen. Het is waarschijnlijk dat een groot deel van de huishoudens in de
sociale huur woont. De kaart hiernaast laat zien waar huishoudens wonen die tot 120% van het sociaal minimum verdienen (er zijn geen gegevens beschikbaar over de groep tot 125%). Die groep is het grootst in Hoogezand, en dan met name in Gorecht, Woldwijck en Noorderpark-Margrietpark, en in Muntendam en Slochteren. GEMEENTE
AANTAL HH TOT 125% SOCIAAL MINIMUM
Midden-Groningen
4.900
Geschat aantal huishoudens met een inkomen tot 125% van het sociaal minimum, vergeleken met de omvang van de sociale huurvoorraad. Bron: CBS (2020), bewerking KAW.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 62
4.5 BETAALBAARHEID PARTICULIERE HUUR Particuliere huur duur alternatief
H EENGEZINS
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
KOOP
€ 5,50
€ 12,34
€ 5,79
De schema’s rechts laten zien hoeveel je per maand
gedwongen worden om te kiezen voor middenhuur, als
Hoogezand en Sappemeer
voor een vierkante meter woonoppervlakte betaalt in
enige alternatief.
Overig Midden-Groningen
€ 5,33
-*
€ 5,97
MIDDEN-GRONINGEN
€ 5,41
€ 11,90
€ 5,89
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
KOOP
€ 6,52
€ 11,03
€ 6,45
de particuliere huursector, en ter referentie in de sociale huur- en koopsector.
Het aanbod aan middenhuur is in Midden-Groningen beperkt, vooral in de kleinere kernen. In Hoogezand en
APPARTEMENT
De laatste jaren zien we dat de vraag naar middenhuur
Sappemeer is nog enige keuze. Eengezinswoningen en
Hoogezand en Sappemeer
(woningen met een prijs tussen € 763 en ca. € 1.000
appartementen in de particuliere verhuur zijn per
Overig Midden-Groningen
€ 6,78
-*
€ 6,01
per maand) toeneemt als gevolg van een tekort aan
vierkante meter veel duurder dan corporatie- of
MIDDEN-GRONINGEN
€ 6,56
€ 11,03
€ 6,67
betaalbare koopwoningen. Het aanbod aan betaalbare
koopwoningen. In de particuliere sector ben je € 11 à €
koop en de vraag naar middenhuur zijn in de huidige
12 per m² per maand kwijt, tegenover € 5 à € 7 per
markt vaak communicerende vaten: bij een gebrek aan
m² in de corporatie- en koopsector. Voor groepen die
betaalbare koop stijgt de vraag naar middenhuur. En
eigenlijk een koopwoning zoeken, maar geen passende
omgekeerd: voeg je betaalbare koop toe, dan ontspant
woning kunnen vinden, is de vrije huur in Midden-
VHE-bestanden corporaties (2022), hypotheker.nl (2022) en Funda (oktober
de markt voor middenhuur weer. De doelgroep voor
Groningen dus een duur alternatief met weinig keuze.
2022).
middenhuur bestaat deels uit huishoudens die niet
Dat maakt toevoegen van betaalbare koop des te
* In overig Midden-Groningen is te weinig beschikbaar aanbod om iets over de
kunnen of willen kopen en te veel verdienen om in
belangrijker.
prijs te kunnen zeggen.
Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie-, particuliere huur- en koopwoningen, De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan vrijehuurwoningen op Funda, actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die kopers op dit moment kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. Bron: BAG (2022), WOZ-registratie gemeenten (2022),
aanmerking te komen voor sociale huur, maar deels ook uit huishoudens die door krapte op de koopmarkt
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 63
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Duurste koopwoningen in Harkstede e.o. Het schema hieronder laat per kern of cluster van
koopvoorraad nog relatief betaalbaar, vooral rijen en
duurder dan drie ton. In Hoogezand staan ook dure
kernen zien hoeveel koopwoningen waard zijn en wat
appartementen. In Harkstede en dorpen in het westen
bungalows. Let wel: de transactieprijzen liggen vaak
de gemiddelde WOZ-waarde per type woning is. In
van de gemeente (in het bijzonder: Meerwijck) zijn
hoger, waardoor er minder betaalbare koopwoningen
Hoogezand, Sappemeer en Muntendam is de
woningen juist het duurst: ongeveer de helft is daar
zijn dan op basis van WOZ-waarden lijkt.
WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN
GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER TYPE
CLUSTER
AANTAL
< € 100.000
€ 100. - € 125.000
Hoogezand
6.065
8%
5%
15%
18%
9%
17%
11%
10%
Sappemeer
2.630
3%
4%
12%
17%
15%
15%
12%
Dorpen z. en w. Hoogezand
1.650
1%
4%
7%
9%
8%
14%
13%
Harkstede
1.045
1%
1%
0%
3%
6%
18%
Dorpen tuss. Harkst.-Slocht.
1.030
0%
0%
3%
8%
9%
Slochteren
675
0%
1%
2%
12%
17%
Schildwolde
570
0%
0%
2%
3%
Siddeburen
1.065
0%
1%
3%
Dorpen rond het Schildmeer
615
0%
1%
Muntendam
1.360
2%
4%
Zuidbroek
1.205
0%
2%
Noordbroek
585
0%
3%
Meeden
600
0%
19.095
3%
MIDDEN-GRONINGEN
€ 125. - € 150.000
€ 150. - € 175.000
€ 175. - € 200.000
€ 200. - € 250.000
€ 250. - € 300.000
€ 300. - € 400.000
> € 400.000 ONBEKEND
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
2%
5%
€ 169.000
€ 220.000
€ 299.000
€ 150.000
€ 369.000
10%
3%
9%
€ 174.000
€ 201.000
€ 264.000
€ 139.000
€ 97.000
12%
28%
5%
€ 194.000
€ 254.000
€ 373.000
€ 101.000
-
18%
27%
23%
3%
€ 261.000
€ 263.000
€ 387.000
€ 235.000
€ 227.000
25%
17%
22%
9%
6%
€ 216.000
€ 188.000
€ 298.000
-
€ 194.000
21%
17%
14%
7%
9%
€ 181.000
€ 193.000
€ 296.000
-
-
8%
27%
21%
22%
9%
7%
-
€ 221.000
€ 289.000
-
-
10%
12%
29%
20%
12%
5%
8%
€ 180.000
€ 218.000
€ 262.000
€ 198.000
€ 261.000
2%
4%
7%
22%
18%
17%
8%
19%
€ 229.000
€ 196.000
€ 283.000
-
-
14%
21%
9%
18%
14%
11%
3%
4%
€ 160.000
€ 197.000
€ 254.000
€ 70.000
€ 171.000
9%
9%
11%
27%
18%
16%
2%
6%
€ 152.000
€ 210.000
€ 267.000
€ 205.000
€ 150.000
8%
9%
10%
28%
17%
12%
2%
12%
€ 150.000
€ 197.000
€ 246.000
-
€ 135.000
1%
8%
14%
13%
22%
17%
15%
2%
8%
€ 149.000
€ 171.000
€ 251.000
-
€ 237.000
3%
9%
13%
10%
20%
14%
13%
7%
7%
€ 174.000
€ 216.000
€ 294.000
€ 153.000
€ 167.000
Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = waardeklasse komt relatief veel voor c.q. waarde is relatief hoog. Bron: WOZregistratie Midden-Groningen (2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 64
4.5 BETAALBAARHEID KOOP BIJ BRUTO JAARINKOMEN VAN:
Startersaanbod vrijwel helemaal opgedroogd Koop-starters hebben steeds meer moeite met het
Als je € 30.000 bruto per jaar verdient, kun je volgens
vinden van een betaalbare koopwoning in Midden-
de normen in september 2022 (op basis van de
Groningen. Onder koop-starters verstaan we mensen
Hypotheker) ongeveer € 132.000 lenen. Daarvoor kun