75 1 Woningmarktonderzoek Midden-Groningen definitief
Tekst van het document
Harkstede
zorggeschikte woningen. Gebaseerd op analyses eerder in dit
Dorpen tussen Harkst.-Slochteren
0
0
0
tot 10
0
0
0 / +**
35
tot 10
0
0/+
0 / +**
45
maatwerk
0
0
0**
Slochteren
60
tot 10
0
0
0 / +**
* = bestaand aanbod is verouderd, ** = nauwelijks bestaand aanbod. En
Schildwolde
30
tot 10
0
0
0 / +**
verder: - = aanbod is groter dan de vraag, 0 = vraag en aanbod zijn in
Siddeburen
65
tot 10
0
0
0 / +**
balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. Het gaat hier om
Dorpen rond het Schildmeer
75
maatwerk
0
0
0**
Muntendam
60
tot 10
0
0
0 / +*/**
woningmarktonderzoek en trends op basis van woonvoorkeuren.
middenhuur en niet over kamerverhuur of andere zelfstandige woningen met een matige kwaliteit.
Zuidbroek
60
tot 10
0
0
0 / +**
In de tweede kolom staat het totaal aan particuliere huurwoningen. De
Noordbroek
35
maatwerk
0
0
0**
huurprijzen van particuliere huurwoningen kennen we niet, dus het is
Meeden
30
maatwerk
0
0
0**
1.610
70
0
20
50
denkbaar dat daar veel woningen tussen zitten die worden verhuurd beneden de liberalisatiegrens van € 763,47.
6 WONEN TOEVOEGEN
MIDDEN-GRONINGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 95
KADER: ONDERZOEK PARTICULIERE HUUR Een ‘tussenmarkt’ waar we weinig over weten
Samenhang met lagere leefbaarheid
Behoefte aan instrumenten voor sturing
Samen met gemeenten in Noord- en Oost-Groningen
Het onderzoek bevestigde vermoedens, maar gaf ook
Midden-Groningen heeft beperkte instrumenten en
deed Midden-Groningen in 2021-2022 onderzoek naar
nieuwe inzichten. Een aantal belangrijke conclusies:
mankracht om op het juiste moment in te grijpen. De
het functioneren van de particuliere huurmarkt. Daaruit
-
Particuliere huur zorgt vaak voor problemen, zoals
wens bestaat om de opkoop van panden voor (vooral
bleek o.a. dat de groep die particulier huurt heel divers
overlast, verloedering, een slechte en onveilige
kamergewijze) verhuur aan banden te leggen. Dat kan
is: arbeidsmigranten die snel, maar voor korte duur
woonkwaliteit en een negatieve impact op
o.a. met een opkoopbescherming in de
woningen daaromheen (waarde, woongenot).
huisvestingsverordening. Dat vraagt tegelijk om het
Overlast en verloedering spelen op kleine schaal,
besef dat de particuliere huurmarkt een rol vervult,
maar het effect op het woongenot van mensen die
namelijk mensen huisvesten die eigenlijk bij de
er direct omheen wonen is groot. Ter illustratie: de
doelgroep voor sociale huur horen, maar daar door
buren ervaren soms heel veel overlast, maar een
lange wachtlijsten niet snel genoeg terecht kunnen.
paar huizen verderop nauwelijks.
Het oplossen van het probleem op plek x creëert dus
In buurten met veel particuliere huur is de
een nieuw probleem op plek y. De provincie gaat
leefbaarheid gemiddeld lager en daar blijven
samen met gemeenten nadenken over een passende
woningwaarden vaak ook achter.
beleidsstrategie met doordachte oplossingen.
onderdak zoeken, allerlei kwetsbare groepen, mensen in een verhuizing, maar ook bijvoorbeeld jongeren die
-
net niet genoeg verdienen om een huis te kopen.
Er is ook veel ‘illegale bewoning’ door mensen die niet bij de gemeente ingeschreven staan. Dat zorgt voor blinde vlekken: we weten niet wie er wonen, er is vaak
-
geen contact met de verhuurder en er is ook (nog) geen beleid voor dit deel van de markt. Tegelijk zien we ook dat de particuliere huurmarkt een functie
-
Er is een verschil tussen feiten en beleving van het
vervult: mensen onderdak bieden die om diverse
‘probleem’. Dat bleek in Midden-Groningen ook: in
redenen via gangbare wegen niet snel een woning
werkelijkheid is maar 6% van de voorraad
kunnen vinden.
particuliere huur, maar doordat problemen zich concentreren op een paar plekken, wordt het ‘probleem’ als veel groter ervaren.
6 WONEN TOEVOEGEN
Illustratie: relatief veel particuliere verhuur in SpoorstraatKieldiep in Hoogezand (geel = kleine verhuurder, rood = grotere verhuurder). Bron: Kadaster (2021).
96
6.4 KOOP VRAAGDRUK Steeds meer krapte op de koopmarkt Uit verkoopinformatie van de NVM zijn signalen te herleiden die iets zeggen over de vraagdruk op de koopmarkt in Midden-Groningen. De cijfers gaan over de periode tussen het eerste kwartaal van 2017 en het eerste kwartaal van 2021. Voor sommige drukmaten hebben we ook informatie tot en met het derde kwartaal van 2022. Rechts staat hoe het aantal transacties en de
verkooptijd zich in Midden-Groningen ontwikkelden, met in de tabellen eronder een uitsplitsing naar type woning. Het meest opvallend is de trendbreuk die in de loop van 2020 ontstond: het aantal transacties daalde iets en vooral de verkooptijd werd flink korter, vooral bij rijen en tweekappers. Daarmee ligt Midden-
WONINGTYPE
'17-'18
'19-'21
VERSCHIL
WONINGTYPE
'17-'18
'19-'21
VERSCHIL
tussenwoning
154
107
-31%
tussenwoning
95
24
-75%
hoekwoning
97
65
-33%
hoekwoning
85
29
-66%
2-onder-1-kap
317
217
-32%
2-onder-1-kap
94
34
-64%
vrijstaand
439
327
-26%
vrijstaand
129
58
-55%
appartement
120
61
-49%
appartement
160
182
14%
TOTAAL
1.127
777
-31%
TOTAAL
113
65
-42%
Groningen op hetzelfde niveau als Groningen. In de nieuwste cijfers over 2022 zien we dat de verkooptijd weer iets is opgelopen, van gemiddeld 22 dagen in 2021 naar 31 dagen in 2022.
Ontwikkeling van het aantal transacties bij NVM-makelaars tussen 2017
Ontwikkeling van de gemiddelde verkooptijd van woningen (in dagen)
en begin 2021. In de tabel: aantal transacties per woningtype en het verschil
tussen 2017 en begin 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en het
tussen de afgelopen twee jaar en de twee jaar daarvoor. Bron: NVM (2021).
verschil tussen de afgelopen twee jaar en de twee jaar daarvoor. De verkooptijd is het aantal dagen tussen het moment dat een woning op Funda wordt aangeboden en dat de koopovereenkomst is ondertekend. Bron: NVM (2021).
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 97
6.4 KOOP VRAAGDRUK Opdrogend aanbod stuwt prijs omhoog Gemiddeld zijn koopwoningen in Midden-Groningen tussen 2017 en 2021 met ongeveer een kwart in prijs gestegen. Daarbinnen steeg de prijs van appartementen en tussenwoningen het sterkst. Als je de transactieprijzen met die in andere gemeenten vergelijkt, dan is Midden-Groningen een middenmoter: in de gemeente Groningen betaal je gemiddeld € 1.500 per m² meer, terwijl je in Oost-Groningen juist iets goedkoper uit bent. De prijsstijging is een direct gevolg
van opdrogend aanbod. In 2017-2018 kon één woningzoekende op de koopmarkt in MiddenGroningen nog kiezen uit gemiddeld acht te koop staande woningen. In 2019-2021 waren dat er nog maar drie. In de nieuwste cijfers zien we dat de markt sinds de hypotheekrentestijging weer iets ontspant,
WONINGTYPE
'17-'18
'19-'21
VERSCHIL
WONINGTYPE
'17-'18
'19-'21
VERSCHIL
tussenwoning
6,9
2,0
-71%
tussenwoning
€ 1.150
€ 1.438
25%
hoekwoning
5,1
1,7
-67%
hoekwoning
€ 1.320
€ 1.607
22%
2-onder-1-kap
6,8
2,1
-70%
2-onder-1-kap
€ 1.488
€ 1.755
18%
vrijstaand
11,3
4,9
-56%
vrijstaand
€ 1.687
€ 2.008
19%
appartement
8,2
3,8
-54%
appartement
€ 1.524
€ 2.040
34%
TOTAAL
7,7
2,9
-62%
TOTAAL
€ 1.434
€ 1.770
23%
maar de verkoopprijs per m² ligt desondanks nog steeds hoger dan precies een jaar geleden. Tegelijk wordt er ook meer verkocht, maar dat komt deels doordat meer mensen hun huis te koop zetten.
6 WONEN TOEVOEGEN
Ontwikkeling van het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen
Ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs per m² van woningen
tussen 2017 en begin 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en het
tussen 2017 en begin 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en het
verschil tussen de afgelopen twee jaar en de twee jaar daarvoor. Bron: NVM
verschil tussen de afgelopen twee jaar en de twee jaar daarvoor. Bron: NVM
(2021).
(2021).
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 98
6.4 KOOP VRAAGDRUK Overdruk pas recentelijk terug te zien in overbieden De figuren rechts laten de gemiddelde vraag- en transactieprijs zien per type woning voor Midden-Groningen tussen het eerste kwartaal van 2017 en het eerste kwartaal van 2021. Opvallend is dat het verschil tussen vraag- en transactieprijs tot ver in
2020 negatief was. Dat betekent dat woningen gemiddeld voor minder dan de vraagprijs verkocht werden. Pas vanaf eind 2020 sloeg dat om: er werd vaak overboden, waardoor de verkoopprijs gemiddeld hoger lag dan de originele vraagprijs. Het verschil is het grootst bij vrijstaande woningen (aanname: want meest gewilde type) en appartementen (aanname: aanbod relatief schaars, dus gevoeliger voor prijsschommeling). Tussenwoningen stegen het minst (sterk) in prijs. Een mogelijke verklaring is dat deze woningen vaak minder van kwaliteit zijn en er veel geld in gestoken moet worden.
Gemiddelde vraag- en transactieprijs per woningtype tussen 2017 en begin 2021. Bron: NVM (2021).
6 WONEN TOEVOEGEN
Gemiddelde vraagprijs van woningen in Midden-Groningen per kwartaal. Bron: NVM (2021) Gemiddelde transactieprijs van woningen in Midden-Groningen per kwartaal. Bron: NVM (2021)
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 99
6.4 KOOP VRAAGDRUK GEMIDDELDE TRANSACTIEPRIJS PER M²
Koopmarkt Midden-Groningen in perspectief In de figuur rechts staat de gemiddelde transactieprijs per m² van alle Groninger gemeenten per kwartaal tussen 2017 en eind 2021. Deze relatieve maat zegt doorgaans veel over hoe gewild plekken zijn. In sommige gemeenten staan
€ 3.000
Delfzijl
namelijk grotere woningen dan in andere, waardoor de gemiddelde transactieprijs in absolute zin weinig zegt.
Appingedam
Groningen € 2.500
Het Hogeland
Loppersum
Duidelijk is dat de afstand tot Groningen van grote invloed is op de betaalbaarheid van plekken. Daarnaast spelen de
€ 2.000
Oldambt
kwaliteit van de woningvoorraad en aantrekkelijkheid van de woonomgeving een grote rol. Midden-Groningen is ook hierin een middenmoter: de transactieprijzen per m² liggen
Pekela € 1.500
Stadskanaal Veendam
hoger dan in Zuidoost-Groningen, maar lager dan in aantrekkelijke gemeenten zoals Westerkwartier en
Midden-Groningen
Westerkwartier € 1.000 Westerwolde
(voormalig) Appingedam. De stijging volgt wel hetzelfde patroon als in andere gemeenten: een stijgende lijn vanaf 2017, met een versnelling vanaf 2020.
Gemiddelde transactieprijs per m² per gemeente tussen 2017 en eind 2021. N.B.: in de NVM-database staat de gemeente Eemsdelta nog als (de oude) drie losse gemeenten. Bron: NVM (2021).
6 WONEN TOEVOEGEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 100