75 1 Woningmarktonderzoek Midden-Groningen definitief
Tekst van het document
WONINGMARKTONDERZOEK MIDDENGRONINGEN
2022-2030-2040
in opdracht van de gemeente Midden-Groningen, de daar actieve corporaties en hun
huurdersorganisaties
AUTEURS
FOTOVERANTWOORDING
Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl
Cover: Victor Bruinen
Peter Leliveld | p.leliveld@kaw.nl
Titelpagina samenvatting: Siebe Swart Foto inhoudsopgave: Sjaak Kempe Titelpagina’s hoofdstukken: 1: Sjaak Kempe, 2: Siebe Swart, 3: KAW, 4: Pandomo Makelaars, 5: TconceptT, 6: Lefier, 7: Wonen in Vosholen, 8: KAW
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
12
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
17
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
34
4 BESTAANDE VOORRAAD
45
5 ORIËNTATIE, WENSEN EN MOTIEVEN
69
6 WONEN TOEVOEGEN
83
7 VERGELIJKING MET DE PLANNEN
107
8 WONEN EN ZORG
114
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING 1. Verwachting: 1.250 woningen erbij tot 2030
2. Overal is ruimte voor iets nieuws
3. Maak plannen, maar met beleid
De verwachting is dat Midden-Groningen in de periode
In alle kernen is behoefte aan extra woningen, maar de
In Midden-Groningen zijn 430 harde en 1.150 zachte
2022-2030 met zo’n 1.250 huishoudens groeit. Jaarlijks
vraag is per saldo het grootst in goed bereikbare
plannen voor woningbouw. Per dorp zijn er verschillen.
zijn er dus zo’n 155 extra woningen nodig. Dat is het
kernen met voorzieningen voor dagelijks en niet-
In sommige dorpen, zoals Zuidbroek, Meeden en
resultaat van natuurlijke groei (o.a. starters,
dagelijks gebruik. Ligging speelt ook een belangrijke
Schildwolde, zijn (bijna) helemaal geen plannen. Daar
huishoudensvorming door scheiding), binnen- en
rol. De verwachting is dat kernen aan de westkant van
moeten plannen gemaakt worden. In andere dorpen,
buitenlandse migratie (o.a. verhuizingen) en het
de gemeente relatief meer profiteren van de overdruk
zoals Sappemeer, zijn naast harde ook veel zachte
actuele woningtekort. Hoe groot de vraag in Midden-
uit Groningen dan kernen aan de oostkant. Hoogezand
plannen. Daar is het zaak om zachte plannen om te
Groningen precies is, hangt sterk af van hoeveel de
en Sappemeer kunnen samen rekenen op een groei
zetten in hard, mits ze tegemoetkomen aan de
stad Groningen de komende jaren bouwt, in het
van 500 tot 700 huishoudens tot 2030. Dat is ongeveer
behoefte. In bijna alle kernen is de optelsom van hard
bijzonder voor gezinnen die een ruime woning met
de helft van de totale behoefte. Ook de centrumdorpen
en zacht lager dan de verwachte vraag. Er zijn dus
voldoende buitenruimte zoeken. Bouwt de stad genoeg
kunnen rekenen op extra huishoudens, in aantallen die
meer plannen nodig. Hoogezand is een bijzonderheid.
passende woningen voor hen, dan is er minder
passen bij de grootte van het dorp. Opgeteld gaat het
Daar zijn weliswaar nog altijd te weinig harde plannen
overdruk naar regiogemeenten. Midden-Groningen
om zo’n 400 tot 550 huishoudens. In woondorpen is
om in de vraag te voorzien, maar er liggen wel veel
moet het dan vooral hebben van de eigen vraag. Bouwt
ook ruimte voor wat nieuws, maar toevoeging is daar
zachte plannen. Beoordeel daar of je zachte plannen
de stad juist te weinig voor deze groep, dan kiest een
vaker maatwerk, op kleine schaal en passend bij de
hard kunt maken en kijk of de harde plannen in de
deel voor regiogemeenten zoals Midden-Groningen.
behoefte van woningzoekenden uit die kern. Soms gaat
vraag voorzien. Zo niet, wissel ze dan in tegen ‘betere’
Hoe groot de vraag na 2030 is, is nog onzeker. De
dat gepaard met vernieuwing in de sociale huur. Bij
zachte plannen. Ontwikkel plannen altijd zo dat een
groei vlakt dan waarschijnlijk af doordat het aantal
netto toevoeging ligt het accent op de koopsector.
tussenproduct ook een eindproduct is, mocht de vraag
seniorenhuishoudens door sterfte kleiner wordt.
Opgeteld is in de woondorpen vraag naar 150 tot 225
tegenvallen. Fasegewijs ontwikkelen en adaptief
extra woningen.
programmeren zijn daarin belangrijk.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 5
SAMENVATTING 4. Faciliteer instroom van gezinnen beter
5. Sociale huur: meebewegen én verbeteren
dorpen tussen Hoogezand en Groningen. Verspreid
Onderzoek naar zoekgedrag van recent verhuisden laat
De verwachting is dat er tot 2030 ongeveer 360 extra
over alle woondorpen zijn naar verwachting zo’n 40
zien dat jonge stellen en gezinnen zich relatief vaak
sociale huurwoningen nodig zijn om in de vraag te
extra sociale huurwoningen nodig.
oriënteren op Midden-Groningen, als betaalbaar
voorzien. Dat zijn er zo’n 45 per jaar. Juist in de sociale
alternatief voor wonen in de stad. Je krijgt hier ‘meer
huur zien we dat de vraag het grootst is in kernen met
Corporaties verwachten de komende jaren een grote
woning voor je geld’. Deels gaat het om huishoudens
voorzieningen en goed openbaar vervoer. We
opgave in het huisvesten van statushouders. Hoeveel
die al een gezin vormen en meer ruimte in en om huis
verwachten dat er in Hoogezand en Sappemeer samen
dat precies zijn, is nu nog erg onzeker, maar de
zoeken, maar deels gaat het ook om stellen met een
ongeveer 200 extra sociale huurwoningen gebouwd
taakstelling valt vrijwel zeker hoger uit dan de laatste
kinderwens. Belangrijk is om deze groepen met
moeten worden. In de centrumdorpen gaat het
jaren het geval was. Houd ontwikkelingen goed in de
kwalitatief goed aanbod te verleiden om in Midden-
opgeteld om zo’n 120 extra woningen. In de
gaten, zodat je de hoeveelheid plannen op tijd bij kunt
Groningen te komen wonen en ze vervolgens aan de
woondorpen is niet zozeer uitbreiding van de sociale
stellen als dat nodig is.
gemeente te binden. Let daarbij goed op de prijs-
huurvoorraad nodig, maar gaat het veel vaker om
kwaliteitverhouding: de woning moet van binnen ruim
vernieuwing. Corporaties doen dat nu al veel of hebben
De verwachte groei op de sociale huurmarkt vraagt om
zijn, een (ruime) tuin hebben, op een plek staan die
daar plannen voor. Deels gebeurt dat vanuit de
het loslaten van het ‘saldo nul’-beleid dat sommige
goed verbonden is met de stad Groningen, maar ook
versterkingsopgave, maar deels ook vanuit ‘regulier’
corporaties nu voeren. Naast inzetten op kwaliteit is
betaalbaar zijn. Het aantrekken van nieuwe gezinnen is
portefeuillebeleid (zie ook punt 10). Soms is er vanuit
het belangrijk nu ook op kwantiteit in te zetten, omdat
nodig, omdat het aantal gezinnen in Midden-Groningen
woondorpen wel vraag naar kleine aantallen extra
de druk op de sociale huurmarkt anders verder
nu door natuurlijke ontwikkeling daalt. Nieuwe aanwas
sociale huurwoningen. Daar moet altijd ruimte voor
toeneemt (zie ook punt 8).
is dus belangrijk om o.a. het voorzieningenniveau op
zijn, in de vorm van maatwerk, passend bij de grootte
peil te houden.
van het dorp. De meeste kansen daarvoor zien we in
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 6
SAMENVATTING 6. Middenhuur is nichemarkt
7. Bouw in alle kernen betaalbare koop
8. Jongeren en starters meest in de knel
Marktpartijen zien een beperkte vraag naar extra
Tot 2030 zijn er naar verwachting ongeveer 800 extra
Diverse signalen wijzen erop dat jongeren en starters
woningen in de middenhuur, met een huurprijs tussen
koopwoningen nodig in Midden-Groningen. Dat zijn
het moeilijk hebben op de woningmarkt, in de sociale
€ 763 en ca. € 950 per maand. Waar de vraag naar
zo’n 100 per jaar. Bijna de helft daarvan moet in het
huur én de koop. Inschrijfcijfers van corporaties laten
middenhuur in veel gemeenten toeneemt door een
betaalbare segment vallen, tot de NHG-grens van €
zien dat vooral 23- tot 35-jarigen lage slaagkansen en
tekort aan betaalbare koopwoningen, valt dat in
355.000 (prijspeil 2022), en nog eens evenveel
juist een hoge zoekduur hebben, ongeveer het dubbele
Midden-Groningen mee, omdat het o.a. starters hier
woningen moeten middelduur zijn, tot ca. € 500.000.
van andere groepen. Uit cijfers van Lefier blijkt ook dat
nog relatief vaak lukt om een betaalbare koopwoning
De rest mag dure koop zijn. Met dit programma moet
een derde van de actief woningzoekenden nog thuis
te vinden. De vraag naar middenhuur komt daardoor
het voor starters makkelijker worden een huis te
woont. Het gaat alleen in Midden-Groningen al om
vooral van ouderen die na hun pensioen verhuizen en
vinden (zie ook punt 8). Belangrijk is dat in alle kernen
meer dan 300 potentiële starters die door een tekort
niet opnieuw willen kopen. Zij zoeken moderne, ruime
extra aanbod komt, óók in de woondorpen, met
aan woningen dus geen stap in hun wooncarrière
en comfortabele appartementen op A-locaties, zoals
uiteraard wel als voorwaarde dat er vraag is vanuit het
kunnen zetten. Dat benadrukt de noodzaak om extra
dicht bij De Hooge Meeren in Hoogezand of in het
dorp. Er moet ook tempo gemaakt worden. Ondanks
sociale huur toe te voegen en jongeren te binden. Op
centrum van Sappemeer. Die kwaliteit is een
dat de schaarste iets afneemt, zien we namelijk nog
de koopmarkt zien we hetzelfde: er is weinig
voorwaarde voor ouderen om te verhuizen. We gaan
steeds dat verkooptijden in Midden-Groningen kort zijn
betaalbaar aanbod, en aanbod dat wél beschikbaar is,
uit van zo’n 70 extra woningen tot 2030. Dat zijn dus
en de keuzevrijheid beperkt is. Bij betaalbare
is vaak kwalitatief onder de maat, waardoor starters
enkele projecten. Belangrijk: het gaat hier dus niet om
woningtypes zoals rijen en tweekappers heeft één
veel geld kwijt zijn aan investeringen en kopen alsnog
toevoeging door het ‘vertimmeren’ van bestaande
woningzoekende soms maar keuze uit twee woningen.
(te) duur is. Daarom is het belangrijk om ook via
panden.
Dat zorgt nog altijd voor stagnatie op de woningmarkt.
nieuwbouw startersaanbod toe te voegen.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 7
SAMENVATTING 9. Verleid ouderen met passende producten
10. Verduurzamingsopgave groot en verspreid
ander deel doet dat om uiteenlopende redenen niet.
Veel ouderen wonen al jarenlang in hun gezins-
Corporaties maken al een flinke slag in het
Denk als gemeente na over hoe je die huishoudens
koopwoning en stromen niet door naar een kleinere
verduurzamen van de voorraad. Desondanks staan er
kunt stimuleren om te verduurzamen. Zeker daar waar
woning, omdat passend aanbod ontbreekt. Het is
nog zo’n 500 sociale huurwoningen met energielabel E,
inkomens relatief laag liggen én veel huizen ‘lek’ zijn, is
daarom zaak om de komende tijd meer geschikte
F of G waar op dit moment nog geen verbeterplannen
verduurzamen urgent. Regelingen als het Volkshuis-
woningen te bouwen, zodat de doorstroming op gang
voor zijn. De meeste staan in het stedelijk gebied,
vestingsfonds kunnen hier (een beetje) bij helpen.
komt. Veel (pré-)senioren zoeken een grondgebonden
maar ook in Muntendam, Noord- en Zuidbroek en
nultredenwoning met bad- en slaapkamer beneden en
Slochteren staan nog enkele tientallen van zulke
11. Veel vraag naar landelijk wonen
een kleine tuin, op een kleine kavel. In het stedelijk
woningen. Die moeten voor 2029 verduurzaamd zijn,
Uit onderzoek naar woonvoorkeuren blijkt dat er een
gebied mogen dat ook appartementen met lift zijn
maar gelet op betaalbaarheid geldt: hoe sneller, hoe
onvervulde behoefte is aan landelijk wonen. Makelaars
(maar niet alleen maar!). Corporaties bouwen al wel
beter. Er staan ook nog zo’n 1.250 label-D-woningen
zien dat ook. Dat kan wonen in het buitengebied zijn,
zulke ‘alleskunners’, maar op de koopmarkt gebeurt dat
waar investeringen nodig zijn. In de particuliere
maar ook ruimer wonen aan de rand van een dorp.
nog te weinig, terwijl ontwikkelaars juist dáár de
voorraad is de opgave vele malen groter. In Midden-
Geef hier ruimte voor in je programmering en zorg
grootste opgave voor de komende tijd in zien.
Groningen staan zo’n 7.000 koop- en particuliere
voor een goede marketing, omdat de doelgroep voor
Belangrijk: de woning moet niet als een ‘stap terug’
huurwoningen die relatief veel gas verbruiken of een
landelijk wonen soms ook van buiten de gemeente (of
voelen, niet te duur zijn, er ‘normaal’ uitzien en bij
‘rood’ energielabel hebben, in het bijzonder in
zelfs regio) komt. Veel huishoudens met een landelijke
voorkeur niet te ver van voorzieningen staan. Betrek de
Muntendam en de dorpen tussen Harkstede en
woonwens die tóch in Midden-Groningen zijn gaan
doelgroep bij het maken van plannen hiervoor, omdat
Slochteren. Een deel van de huishoudens zal de
wonen, deden concessies op de plek en belandden in
je ouderen alleen verleidt als het product ook echt past
komende tijd zelf de stap maken tot verduurzaming,
de bebouwde kom van woon- of centrumdorpen.
bij wat zij wensen. Dat steekt in de praktijk erg nauw.
gedwongen door de hoge energieprijzen, maar een
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 8
SAMENVATTING 12. Benut kansen voor nieuwe woonmilieus
leefbaarheid en woningwaardes negatief is. Toch heeft
regels rondom indicatieverstrekking niet langer in
De ambitie van Midden-Groningen is om in te zetten op
dit deel van de markt ook een functie: snel huisvesten
aanmerking komen voor een plek in het verpleeghuis
unieke maar kleinschalige woonmilieus, om zo nieuwe
van kwetsbare groepen die anders te lang op een
hebben behoefte aan een beschutte woonplek. In heel
groepen aan de gemeente te binden. Belangrijk is om
sociale huurwoning moeten wachten. Dat gebeurt vaak
Midden-Groningen gaat het om zo’n 150 extra
daarbij het karakter van plekken te benutten. Daar
wel onder onwenselijke omstandigheden. Het is
woningen tot 2030. Denk bijvoorbeeld aan een hofje.
liggen kansen voor, zoals wonen op of aan het water
belangrijk om aan beleid te werken om de opkoop van
Deze vraag komt bovenop de extra vraag naar
(Meerwijck, Harkstede), zelfvoorzienend wonen in de
panden in te dammen (bijvoorbeeld via een opkoop-
‘normale’ grondgebonden nultredenwoningen (zie punt
natuur (bijvoorbeeld bij ‘t Roegwold), wonen in
bescherming in de huisvestingsverordening), maar
9). Corporaties hebben hier een aandeel in, maar het
herbestemd vastgoed (Hoogezand) of meer verspreid
tegelijk ook met de corporaties te kijken hoe je deze
kunnen ook gemixte vormen van huur en koop zijn.
over de gemeente: welstandsvrij of -luw bouwen. Bied
groep passender kunt huisvesten. Doe dat samen met
daar nicheproducten in het hogere segment die je niet
buurgemeenten, om waterbedeffecten te voorkomen.
15. Betrek de markt nauwer bij plannen maken
overal vindt. Daarmee kun je ook huishoudens een
Marktpartijen, waaronder ontwikkelaars, adviseren
goed alternatief bieden voor wonen in of bij de stad.
14. Behoefte aan beschut wonen voor ouderen
Midden-Groningen om nauwer met hen samen te
Zorg opnieuw wel voor goede marketing.
Door het verder scheiden van wonen en zorg neemt de
werken, omdat zij onmisbaar zijn in de doelstelling om
vraag naar beschutte woonvormen toe. Dat zijn
honderden woningen toe te voegen. Ze roepen de
13. Beleggershuur: twee gezichten
woonvormen voor ouderen waar ze zelfstandig kunnen
gemeente ook op om proactief te zijn in locatie-
In sommige buurten of straten staan veel woningen die
wonen, maar waar zorg binnen handbereik is (zoals
ontwikkeling door geen onnodige regels op te stellen
in bezit zijn van beleggers of particuliere investeerders.
dicht bij een verpleeghuis), waar ruimte is voor
en zichtbaar te maken waar ontwikkellocaties liggen,
Onderzoek naar de effecten hiervan liet zien dat dat
activiteiten en ontmoeting en waar naar hen wordt
zodat ontwikkelaars zich daarop in kunnen schrijven.
vaak overlast met zich meebrengt en dat het effect op
omgekeken. Vooral ouderen die door aanscherping van
Nu zijn die locaties digitaal vaak onvindbaar.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 9
ZEVEN ADVIEZEN De uitkomsten van het woningmarktonderzoek worden
maken. Besteed daarom meer aandacht aan hoe je je
kaders mee te geven, waardoor je automatisch tot een
straks gebruikt om de woonvisie ‘Nieuw Midden-
plannen ‘vermarkt’, niet alleen bij inwoners van
kleinere selectie aan potentiële ontwikkelaars komt.
Groningen’ te actualiseren en om prestatieafspraken
Midden-Groningen zelf, maar ook daarbuiten. We
Dat vergroot de bereidheid om deel te nemen bij
tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties
weten namelijk dat Midden-Groningen voor veel
ontwikkelaars (de kans om te verliezen is kleiner) en
mee te maken. Hierna geven we zeven adviezen waar
Stadjers een passend en betaalbaar alternatief is. Dat
maakt plannen doorgaans beter, omdat je van tevoren
in die trajecten rekening mee gehouden moet worden.
advies geldt ook voor het ontwikkelen van nieuwe
goed nadenkt over wat voor kwaliteit een locatie moet
woonmilieus: zorg ervoor dat plannen zichtbaar worden
bieden. Doe je dat niet, dan is het lastig om voor een
1. Zorg voor zichtbaarheid van je plannen
bij de doelgroep die daarin geïnteresseerd is, via
plan ontwikkelaars te vinden en ga je de doelstelling
Midden-Groningen is een gemeente met 26 kernen met
‘traditionele’ vormen van communicatie, maar ook via
om honderden extra woningen te bouwen niet halen.
elk een uniek karakter. Onderzoek naar hoe recent
moderne kanalen, zoals sociale media.
verhuisden zich binnen de regio Groningen-Assen
3. Vraag passende grondprijzen
oriënteerden op een nieuwe woonplaats liet zien dat er
2. Stel kaders bij uitvraag richting ontwikkelaars
Bouwkosten stijgen, dus wordt het lastiger om
veel vaker naar Midden-Groningen werd gekeken dan
Het Didam-arrest zorgt ervoor dat het voor gemeenten
nieuwbouw betaalbaar te houden. Ontwikkelaars geven
de gemeente en andere professionals verwachtten. We
niet langer toegestaan is om grond een-op-een aan
aan met conceptbouw nog betaalbare producten te
constateren tegelijk dat informatie over nieuwbouw-
een ontwikkelaar te verkopen. Gemeenten moeten dat
kunnen realiseren, mits de grondprijs niet te hoog is.
locaties niet of lastig vindbaar is op de website van
nu via een selectie doen. Voor veel ontwikkelaars, en
Dat is nu vaak wel zo, waardoor de prijs van woningen
Midden-Groningen. Woningzoekenden weten daardoor
vooral voor kleine, is het daarom vaak niet interessant
alsnog te hoog uitvalt en kopers afhaken. Zoek een
niet wat er in de gemeente mogelijk is. Daardoor
meer om mee te dingen, met als gevolg dat de
gulden middenweg, waarmee ontwikkelaars en
verlies je zeer waarschijnlijk huishoudens aan
ontwikkeling van veel locaties niet of heel moeilijk van
gemeenten beide winst maken en woningen tegelijk zo
omliggende gemeenten die hun locaties wel zichtbaar
de grond komt. Ontwikkelaars geven Midden-
betaalbaar mogelijk blijven.
Groningen het advies om in aanbestedingen duidelijke SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 10
ZEVEN ADVIEZEN 4. Een tussenproduct is ook een eindproduct
voor een starter. Denk als gemeente na over een
hetzelfde, maar dan op kleinere schaal. Sta positief
Bij het maken van plannen is het belangrijk om het
instrument waarmee je starters stimuleert en financieel
tegenover ontwikkelingen die zulke rotte kiezen
karakter en de schaal van Midden-Groningen in het oog
ondersteunt om bij mutatie in bestaande bouw te
aanpakken. En omgekeerd: belemmer ontwikkelingen
te houden. Dat betekent: bij grotere locaties niet alles
investeren. Je slaat dan drie vliegen in één klap: je
die het ontstaan van zulke rotte kiezen veroorzaken,
in één keer ontwikkelen, maar kleine aantallen per
vergroot het betaalbare aanbod voor starters, je zorgt
zoals het opkopen van panden voor puur financieel
keer, verdeeld over meerdere fases. Zorg ervoor dat
voor versnelling in de verbetering van bestaande
gewin.
een tussenproduct ook een eindproduct is, mocht de
woningen én je verbetert de betaalbaarheid van
ontwikkeling onverhoopt ineens stilvallen. Daarmee
wonen. Immers, een duurzamer huis betaalt zich
7. Verbruik óók als reden om te verduurzamen
voorkom het risico dat grote ontwikkellocaties half
meteen uit in lagere maandlasten.
Corporaties maken plannen om woningen met label E,
ontwikkeld worden, bijvoorbeeld als de markt instort.
Adaptief programmeren moet het sleutelwoord zijn.
F of G voor 2029 uit te faseren, door verbetering of
6. Verbeter aangezicht op beeldbepalende
door sloop-nieuwbouw. Kijk aanvullend ook naar
plekken
woningen die een hoog verbruik hebben en verbeter
5. Help starters bij verbeteren bestaande bouw
Hoe potentiële inwoners van Midden-Groningen
die met voorrang. Dat kunnen dus ook huishoudens in
Makelaars geven aan dat bestaande woningen die door
aankijken tegen hun nieuwe woonplaats wordt sterk
een ruime gezinswoning met label D zijn. Zo zorg je
ouderen op de markt worden gebracht vaak om een
bepaald door het aangezicht van beeldbepalende
ervoor dat wonen voor iedereen betaalbaar blijft,
grote verduurzamings- en moderniseringsslag vragen.
plekken in de gemeente. In Hoogezand gaat het
ongeacht wat voor energielabel jouw woning heeft.
Het prijs van het product past vaak goed bij wat een
bijvoorbeeld om rotte kiezen bij de entrees aan de
starter kan ophoesten, maar tel je investeringen die je
Kerkstraat en Woldweg (bij Martenshoek / Foxhol),
moet doen om de woning up-to-date te krijgen, dan is
maar ook om delen van het lint aan de Hoofdstraat /
zo’n woning financieel vaak niet aantrekkelijk meer
Meint Veningastraat. In sommige dorpen geldt
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 11
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WONINGMARKTONDERZOEK? Bouwen voor een lokale en regionale behoefte
gemeente al plannen voor woningbouw, vanuit o.a.
Toenemende onzekerheid laat opgaven onverlet
Midden-Groningen is een aantrekkelijke gemeente om
corporaties of ontwikkelaars. Die plannen vergelijken
Ondanks onzekerheden op de woningmarkt loopt een
te wonen. Dat is de laatste jaren des te meer terug te
we met de behoefte: zijn er genoeg plannen, passen ze
aantal grote opgaven in Midden-Groningen gewoon
zien in de krapte op de woningmarkt. Die trok niet aan
bij de vraag, of zijn er bijstellingen nodig?
door, zoals de versterkingsopgave. Andere opgaven die
Midden-Groningen voorbij. Er is vraag vanuit de
er al lagen, worden onder de huidige omstandigheden
gemeente zelf, maar ook woningzoekenden uit andere
Midden-Groningen profiteert van prijsvoordeel
nóg urgenter, zoals verduurzaming van bestaande
gemeenten, waaronder Groningen, zien Midden-
Na een periode van extreme druk lijkt de markt nu
huizen (want: hoge energieprijzen), meer sociale huur
Groningen steeds vaker als betaalbaar alternatief waar
weer iets te veranderen. Dat komt door allerlei
toevoegen (want: doelgroep voor sociale huur stijgt).
je goed kunt wonen voor relatief weinig geld. Er is
onzekerheden waar we het afgelopen jaar mee te
En bovendien geldt: ondanks dat de markt iets lijkt te
daarom behoefte aan extra woningen, meer dan
maken kregen: de oorlog in Oekraïne, (mede als
ontspannen, is er nog steeds meer krapte dan precies
voorheen.
gevolg daarvan) energielasten die tot recordhoogte
een jaar geleden. Dat benadrukt de noodzaak om
stegen, hogere rentes, een toename van het aantal
plannen te blijven maken, te blijven investeren en
Om erachter te komen wat de lokale en regionale
vluchtelingen en zeer recent rechterlijke uitspraken
anticyclisch beleid te (blijven) voeren. Plannen moeten
wensen precies zijn, lieten de gemeente,
rondom stikstof die de bouwsector raken. Tegelijk
adaptief zijn, zodat ze eenvoudig aangepast kunnen
woningcorporaties Groninger Huis, Lefier en Woonzorg
neemt het woningtekort verder toe en stijgt dus de
worden als de markt daarom vraagt. In het
Nederland en hun huurdersorganisaties samen dit
vraag naar woningen. Dat schept kansen voor Midden-
woningmarktonderzoek hebben we hier oog voor.
woningmarktonderzoek uitvoeren. Hierin staat hoeveel
Groningen: woningen zijn hier nog altijd relatief
Belangrijk is wel: blijf de komende tijd continu
woningen er nodig zijn om in de vraag te voorzien, wat
betaalbaar en daarmee is de positie ten opzichte van
monitoren hoe de markt zich ontwikkelt, zodat je tijdig
voor type woningen dat moeten zijn, hoe duur, voor
bijvoorbeeld de (dure) stad Groningen gunstig. Het
op of af kunt schalen als dat nodig is.
wie en waar. Tegelijk zijn er verspreid over de
risico op verdringing wordt daarmee ook groter.
1 INLEIDING
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 13
1.2 WERKWIJZE Cijfers gecombineerd met lokale marktkennis
beide onderzoeken naast elkaar en trokken daar
We maakten voor dit woningmarktonderzoek gebruik
conclusies uit voor heel Midden-Groningen, op één
verhuizingen, bestaande voorraad, marktpositie
van bestaande gegevens over o.a. woningen,
uniforme manier. Aan het onderzoek deden zo’n
van kernen onderling en de woningbehoefte per
huishoudens, plannen, verhuisoriëntatie en -motieven
5.000 recent verhuisden verspreid over beide
en vulden dat aan met meer kwalitatieve informatie die
regio’s mee. Zij vulden een enquête in.
we tijdens gesprekken met marktkenners
Eind juni: de eerste uitkomsten over demografie,
kern; -
Begin september: een aanscherping van de eerste
Om alle cijfers duiding te geven en de lokale
uitkomsten, en aanvullend vraagdrukcijfers van de
achterhaalden.
context goed te snappen, voerden we gesprekken
koop- en sociale huurmarkt, een rode draad uit de
-
Bestaande cijfers zijn afkomstig van o.a. het CBS,
met o.a. makelaars, corporaties (ambtelijk én
gesprekken, uitkomsten uit beide veldwerk-
het Kadaster en registraties van corporaties en de
bestuurlijk), de huurdersorganisaties, zorgpartijen
onderzoeken en het thema wonen en zorg.
gemeente, zoals VHE- en WOZ-registraties.
en de wethouder Wonen. We bespraken met hen
Eind oktober spraken we bovendien met een aantal
We maakten aanvullend gebruik van de uitkomsten
ook thema’s die lastiger in cijfers te vatten zijn.
deskundigen, deels vanuit de gemeente, over
-
-
-
van twee regionale onderzoeken naar oriëntatie en
bouwplannen en hoe je die sneller kunt ontwikkelen.
motieven die in 2019 en 2021 uitgevoerd zijn in de
Nauwe samenwerking met de werkgroep
regio Groningen-Assen en Oost-Groningen. Beide
Op twee momenten presenteerden we tussentijdse
Terugkoppeling naar marktkenners
onderzoeken pakten een deel van Midden-
uitkomsten aan de werkgroep, om te beluisteren of zij
Begin 2023 staat een informatiebijeenkomst gepland
Groningen mee: het RGA-onderzoek ging alleen
zich in de uitkomsten herkennen. In de werkgroep
waarin de marktkenners, die we eerder interviewden,
over de voormalige gemeenten Hoogezand-
zaten beleidsadviseurs van de gemeente, Groninger
bijpraten over de uitkomsten. We gaan samen met hen
Sappemeer en Slochteren, terwijl het onderzoek
Huis en Lefier en een vertegenwoordiger namens de
op zoek naar aanknopingspunten voor de actualisatie
voor Oost-Groningen over voormalig Menterwolde
huurdersorganisaties.
van de woonvisie.
ging. In dit woningmarktonderzoek legden we
1 INLEIDING
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 14
1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in clusters De kaart hiernaast laat de gemeente Midden-Groningen zien met alle kernen daarbinnen. De uitkomsten van het woningmarktonderzoek presenteren we niet alleen op gemeenteniveau, maar we zoomen ook in op afzonderlijke kernen of clusters van kernen. Dat doen we volgens de gebiedsindeling op de kaart: -
Bij Hoogezand en Sappemeer (de regionale centra) en bij Harkstede, Slochteren, Schildwolde, Siddeburen, Zuidbroek en Muntendam (de
centrumdorpen) laten we de uitkomsten afzonderlijk per kern zien. -
De woondorpen hebben we ingedeeld in vijf clusters: dorpen zuid en west van Hoogezand, dorpen tussen Harkstede en Slochteren, dorpen rond het Schildmeer, Noordbroek en Meeden. De uitkomsten presenteren we op het niveau van deze clusters. Waar nodig zoomen we verder in op de dorpen daarbinnen. Midden-Groningen ingedeeld in clusters, met daarbinnen drie soorten kernen. Bron: KAW.
1 INLEIDING
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 15
1.4 LEESWIJZER Opbouw van dit rapport -
Helemaal voorin staat de
naar de onderlinge marktpositie van kernen in
in aantallen, maar ook naar type en prijs. Die
managementsamenvatting. Daarin staan alle
Midden-Groningen en gaan in op
vergelijken we met in hoofdstuk 7 met de plannen.
uitkomsten op een rij, gekoppeld aan adviezen en
verhuisbewegingen tussen gemeenten en van
acties voor de gemeente, corporaties en
doelgroepen.
marktpartijen. Deze samenvatting is bedoeld voor
-
-
Tot slot staan we in hoofdstuk 8 stil bij het thema wonen en zorg.
In hoofdstuk 3 kijken we naar demografische
-
In de separate bijlage staat meer informatie over
snelle lezers zoals bestuurders.
ontwikkelingen, terugblikkend, maar ook als
Vervolgens begint elk hoofdstuk met een blokje
verwachting voor de komende jaren. We maken
‘Uitkomsten in het kort’ waarin de belangrijkste
steeds onderscheid naar kernen (of clusters
Kernenatlas voor details per kern of wijk
inhoudelijke conclusies en handvatten voor beleid
daarvan) en doelgroepen.
Bij dit rapport hoort een kernenatlas. Daarin staan per
In hoofdstuk 4 gaan we in op de (kwaliteit van de)
kern of cluster van kernen gegevens over o.a.
bestaande voorraad.
demografie, bestaande woningen, de netto opgave en
In hoofdstuk 5 kijken we naar oriëntatie en
speciale thema’s zoals wonen en zorg of
motieven van recent verhuisden. We koppelen dat
verduurzaming. Zo worden lokale verschillen tussen
Per hoofdstuk
aan ‘segmenten’: groepen huishoudens die qua
kernen beter zichtbaar. De kernenatlas is daarmee een
Het woningmarktonderzoek bestaat uit de volgende
leefstijl en woonvoorkeuren op elkaar lijken. Dat
meer gedetailleerde aanvulling op dit rapport, bedoeld
hoofdstukken:
geeft houvast voor je programmering: wat bouw je
om te gebruiken bij het maken van plannen en het
-
waar en voor wie?
voeren van gesprekken daarover, o.a. met dorpen en
In hoofdstuk 6 gaan we vervolgens in op de vraag
ontwikkelende partijen.
-
staan. -
-
In de rest van elk hoofdstuk staan verdere details en worden analyses toegelicht.
-
Na de inleiding plaatsen we in hoofdstuk 2 de gemeente in een bredere regionale context. We benoemen trends op het gebied van wonen, kijken
1 INLEIDING
-
segmenten en woonmilieus.
naar sociale huur-, middenhuur- en koopwoningen,
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 16
2
DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We plaatsen Midden-Groningen hier in een breder
-
Binnen Midden-Groningen hebben Hoogezand en
-
Midden-Groningen verloor de afgelopen tien jaar
perspectief. Dat doen we aan de hand van:
Sappemeer de sterkste marktpositie, ook op de
gemiddeld 100 personen per jaar door
-
Een schets van actuele trends en ontwikkelingen
langere termijn. Dat komt doordat die plaatsen een
verhuizingen naar buiten de gemeente, en dan met
op het gebied van wonen, zowel landelijk als
compleet voorzieningenpakket hebben, goed
name naar Veendam, Oldambt, Drenthe en andere
regionaal (paragraaf 2.2);
bereikbaar zijn en gunstig liggen ten opzichte van
delen van het land. Er was juist een (forse) netto
Een analyse van de onderlinge marktpositie van
de stad Groningen. In de huidige (overspannen)
instroom vanuit de gemeente Groningen, en in
kernen in Midden-Groningen, waarbij we letten op
markt zijn de dorpen aan de westkant van de
mindere mate vanuit Het Hogeland, Eemsdelta en
bereikbaarheid, het voorzieningenniveau, de
gemeente, waaronder Harkstede, ook erg gewild,
Pekela. De instroom vanuit Groningen nam vanaf
afstand tot de stad Groningen en
vooral door de nabijheid van de stad.
2016 substantieel toe: vanaf toen verhuisden er
Meer naar het oosten springen vooral Schildwolde
jaarlijks meer mensen van Groningen naar Midden-
-
waardeontwikkeling (paragraaf 2.3); -
-
Een analyse van de positie van de gemeente ten
en Zuidbroek eruit als plaatsen met een goede
opzichte van buurgemeenten (paragraaf 2.4);
marktpositie. Bij Zuidbroek speelt vooral de ligging
Een overzicht van verhuisbewegingen uit en naar
langs de A7 en het spoor een rol.
gezinsleeftijd met hun kinderen. Opvallend is dat
Ondanks de gunstige marktpositie van Hoogezand
vooral gezinnen met een koophuis uitstromen en
en Sappemeer liggen de m²-waarden daar relatief
verder oostwaarts verhuizen, mogelijk op zoek
laag. Dat komt waarschijnlijk door de lagere
naar een ruimere, maar betaalbare woning. Andere
woningwaarde en het imago van vooral
groepen zijn door de jaren heen relatief stabiel
Hoogezand.
gebleven.
de gemeente, ook per doelgroep (paragraaf 2.5).
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
-
Groningen dan andersom, met 2020 als recordjaar. -
De instroom bestaat vooral uit mensen in de
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 18
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke
ouderen niet verhuizen, ook niet als ze een lichte
een andere stad wonen. Dat betekent niet dat de vraag
trends op de woningmarkt die ook van invloed zijn op
zorgvraag krijgen. Daardoor komen gezinswoningen
in meer landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan
de gemeente Midden-Groningen.
niet vrij en blijft de vraag naar die woningen
namelijk ‘tweedelijnseffecten’ als gevolg van plek of
toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen afneemt.
prijs (bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van
Huishoudensgroei gaat sneller dan
De honkvastheid van ouderen is deels te verklaren
groot dorp naar klein dorp, of: steeds verder
bevolkingsgroei. Het CBS verwacht dat het
doordat de moderne oudere vitaler en zelfredzamer is,
oostwaarts, omdat woningen daar nog betaalbaar zijn).
inwonertal nog tot 2070 toeneemt. Het tempo waarin
deels doordat ze de noodzaak (nog) niet zien om
dat gebeurt, vlakt na 2040 iets af. De verwachting is
zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een kleiner
Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna
dat het aantal huishoudens relatief nog sneller groeit.
alternatief als een stap terug voelt, en deels omdat
nooit volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en
Mensen worden steeds ouder en vormen dus langer
kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.
I&O Research blijkt dat werkenden na corona
een huishouden en jongere huishoudens zijn ook
gemiddeld één dag thuis blijven werken (voorheen:
steeds vaker alleenstaand. Binnen Nederland nemen de
Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet
een halve). Er zijn wel grote verschillen tussen
verschillen toe: steden en plekken met voorzieningen
vóór coronapandemie. Dat huishoudens per saldo
sectoren: overheden, dienstverlening en de
groeien per saldo, in kleinere dorpen en aan de randen
de grote steden verlaten, komt volgens onderzoek door
cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer
van het land loopt het aantal huishoudens sneller
de Rabobank niet door corona, maar doordat de
plekgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand
terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de belangrijkste
huizenprijzen daar explosief stijgen. Mensen oriënteren
zal volledig thuis blijven werken en daarom zullen de
factor achter krimp wordt.
zich dan op het gebied eromheen, waar de prijzen
reisafstand tot het werk en de bereikbaarheid van de
lager liggen. Er is sinds het begin van de
woonplaats van belang blijven bij het kiezen van een
Meer ouderenhuishoudens, maar nog weinig
coronapandemie geen versnelling van de uitstroom te
woonplaats. Welke reisafstand men acceptabel vindt, is
doorstroming. Uit verhuisonderzoeken blijkt dat veel
zien en bovendien gaan de meeste verhuizers alsnog in
nu nog lastig te beoordelen.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 19
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Meer vraag naar klein wonen. Dat komt doordat
aan beschut wonen: zelfstandig wonen met zorg op
informele wereld daaromheen van mantelzorg en
het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, steeds
afroep nabij. Op verschillende plekken in het land zijn
noaberschap tot ontmoeting.
meer huishoudens in grote en middelgrote kernen
nieuwe vormen van wonen met zorg bijgekomen. Bij
willen wonen en er een groeiende belangstelling is
het ontwikkelen van zulke woonvormen is het zaak om
Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige
voor duurzaam wonen. De betekenis die mensen aan
oog te hebben voor de tweedeling tussen hogere- en
doelen vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt
klein wonen geven, verschilt per regio. In en rondom
lagere-inkomensgroepen (langer gezond en meer
door naar lokaal beleid en plannen in de wijken.
grote steden is steeds meer vraag naar tiny houses,
zelfredzaam versus eerder zorgvraag en gericht op
Strategieën op hoofdlijnen worden vertaald naar
terwijl huishoudens in meer landelijke gemeenten,
veilig wonen).
concrete plannen in de komende jaren. Dat gaat over
zoals Midden-Groningen, vaak juist een kleine,
woningen (energie, materiaal) maar zeker ook over de
betaalbare, maar wel ‘reguliere’ rijwoning zoeken. De
Transitie wonen en zorg zet door. De meeste
woonomgeving (klimaatadaptatie, mobiliteit). Er zijn
toenemende vraag naar klein wonen is mede het
traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels
proeftuinen en experimenten en er is een grote slag te
gevolg van forse prijsstijgingen op de koopmarkt,
verdwenen of van functie veranderd. Tegelijk groeit de
maken met bekende middelen (‘no-regret -
waarbij huishoudens vaker concessies doen op grootte
groep 75-plussers. Juist vanaf die leeftijd neemt de
maatregelen’). Corporaties investeren al veel, mede als
en woningtype.
zorgvraag gemiddeld toe. Zorg ontvangen gebeurt
gevolg van de versterkingsopgave, maar particulieren
steeds vaker in de eigen woning. Er zijn meer
blijven gemiddeld fors achter in het verduurzamen.
Meer vraag naar (tussen)vormen van
woningen voor ouderen nodig, met meer variatie, op
Daar ligt voor de komende jaren de grootste opgave.
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
meer plekken. Waar precies hangt samen met wat
In 2023 wordt daar in twee buurten in Hoogezand een
zelfstandig thuis wonen, hebben vaak toch behoefte
mensen verwachten van hun buurt: de woonomgeving,
begin mee gemaakt, met behulp van een bijdrage uit
aan zorg, veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte
toegang tot professionele zorg, en zeker ook de
het Volkshuisvestingsfonds.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 20
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
enige alternatief om toe te treden of door te stromen
Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.
Volgens Platform31 heeft minstens 10% van de
op de woningmarkt. Tegelijk zien we dat het aanbod
Corporaties huisvesten in toenemende mate
woningzoekenden snel een betaalbare woonruimte
aan middenhuur in veel gemeenten relatief beperkt is.
alleenstaanden, ouderen met een klein pensioen en
nodig. Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden
In Midden-Groningen is middenhuur een nichemarkt,
eenoudergezinnen, vaak op plekken dicht bij
mensen, statushouders en ggz-uitstromers. Steeds
omdat koopwoningen daar nog relatief betaalbaar zijn,
voorzieningen. Er wonen steeds minder mensen met
meer gemeenten experimenteren met nieuwe, flexibele
maar dat betekent niet dat er geen vraag naar is.
inkomen uit loon of zelfstandigen en juist steeds meer
woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of het
mensen met een uitkering in een corporatiewoning. Er
verbouwen van leegstaand vastgoed tot woonruimte.
Veel corporaties richten zich geheel op lage
is een groter aandeel met een laag inkomen, lagere
Spoedzoekers met weinig inkomen en een beperkt
inkomens. Corporaties kunnen onder de huidige
opleiding of psychiatrische problemen, wat zorgt voor
netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te kunnen
regelgeving maximaal 20% van de gereguleerde
een toenemende kwetsbaarheid. Vaak concentreren
vinden en komen vaak bij particuliere verhuurders
huurwoningen toewijzen aan midden- of hogere-
deze groepen zich in buurten met goedkope woningen
terecht (zie ook het kader op pagina 96).
inkomensgroepen, mits het om uitzonderingssituaties
waar de leefbaarheid toch al onder druk staat.
gaat. Alleen als de markt in de vrije sector aantoonbaar Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal
niet functioneert, kunnen corporaties daar ook
Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds
en schip. Een steeds groter deel van de
ontwikkelen. Daar wordt nog beperkt gebruik van
meer huishoudens komen financieel in de knel doordat
woningzoekenden verdient te weinig om in de huidige
gemaakt, ondanks dat daar sinds kort wettelijk gezien
prijzen voor energie steeds hoger worden. Zij houden
markt een koopwoning te financieren, maar verdient te
minder belemmeringen voor zijn, om zo het gat ‘tussen
steeds vaker ‘aan het eind van hun inkomen een stukje
veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te
wal en schip’ meer te dichten. Ook de Nationale Woon-
maand over’. Dat gold al langer voor huishoudens in
komen voor corporatiehuur. Anderen willen simpelweg
en Bouwagenda gaat hier op in.
slecht geïsoleerde sociale huurwoningen, maar nieuw is
niet kopen. Voor deze groep is de middenhuur het
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
dat nu ook andere groepen geraakt worden, zelfs
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 21
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN middeninkomens. Daar komen inflatie en de ‘reguliere’
naar het land waar ze vandaan komen, zorgt de
Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op
stijging van huurprijzen en heffingen bij. Het
instroom voor meer vraag naar woningen, bovenop het
woningbouw. De Raad van State besloot in november
energieplafond helpt tijdelijk (maar niet voor iedereen).
tekort dat al bestaat door behoefte van Nederlandse
2022 dat voor álle projecten berekend moet worden
De urgentie om te verduurzamen neemt daardoor des
huishoudens. Dit heeft vooral consequenties voor de
hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote
te sneller toe. In juni 2022 schatten het Nibud en
beschikbaarheid van sociale huurwoningen.
bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de
energiebedrijven dat één op de drie huishoudens
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij
financieel in de problemen komt door de hoge
Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt
Natura 2000-gebieden. Midden-Groningen ligt daar ver
energieprijzen. In 2018 bracht Midden-Groningen al
de bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel
genoeg vandaan. Toch is er wel risico op vertraging,
eens de woonlasten van huishoudens in beeld. Nieuw
gemeenten hebben een tekort aan personeel.
puur vanwege de verplichting om zo’n berekening te
onderzoek zal vermoedelijk laten zien dat het probleem
Projecten blijven hierdoor vaker liggen of duren langer.
laten maken. Er is namelijk onvoldoende capaciteit bij
verspreider en nijpender is geworden.
De belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is
bureaus die dat werk doen. Volgens tijdschrift Cobouw
vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen
kan die vertraging oplopen tot een halfjaar.
Migratie heeft steeds grotere invloed op
met pensioen, terwijl de aanwas van onderop de
woonvraag. In de eerste helft van 2022 kwamen er
uitstroom niet compenseert. Het tekort aan personeel
Realisaties stad Groningen beïnvloeden opgave
volgens het CBS 195.000 migranten naar Nederland.
speelt dan ook meer in vergrijsde gemeenten en
Midden-Groningen. Er is veel vraag naar ruimer
Daartegenover stond een vertrek van 72.000
vergrijsde sectoren (o.a. overheden). Daarnaast is
wonen in en direct om de stad, o.a. voor gezinnen. De
migranten. Het aantal migranten nam sterk toe
Nederland koploper in deeltijdwerken. Recent zorgt
stad Groningen bouwt al veel, maar nog onvoldoende
vergeleken met de eerste helft van 2021, vooral door
een tekort aan bouwmateriaal en grondstoffen ook
om aan die vraag tegemoet te komen. Een deel van de
een extra toestroom van migranten uit Oekraïne.
steeds vaker voor vertraging.
zoekenden oriënteert zich daarom breder en ziet
Hoewel een deel van de migranten later terugkeert
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Midden-Groningen als betaalbaar alternatief. Hoe groot
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 22
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN de overdruk vanuit de stad naar Midden-Groningen is,
verschillen tussen groepen). De koopmarkt lijkt zich
hangt dus sterk af van wat de stad de komende jaren
wel iets te ontspannen, maar het is onzeker of en
bouwt (en ook: wat andere regiogemeenten bouwen).
hoelang die trend zich doorzet. We zien door het
Monitoring blijft belangrijk.
woningtekort namelijk nog steeds een grote vraag naar extra woningen. Belangrijk voor Midden-Groningen is
Regionale woondeals om woningtekort terug te
om die vraag te monitoren en daar adaptief op te
dringen. Rijk, provincies en gemeenten werken samen
programmeren. Stop niet met plannen maken!
aan ‘woondeals’ om tempo te maken in het
Anticyclisch programmeren is juist het middel om snel
verminderen van het woningtekort. Midden-Groningen
te kunnen inspelen op de vraag als die zich (weer)
draagt bij aan de regionale woondeal samen met
aandient.
andere gemeenten in de regio Groningen-Assen. Opgeteld gaat het om ruim 16.000 woningen tot 2030, waarvan zo’n 1.250 in Midden-Groningen zelf. Naar verwachting wordt de deal in het voorjaar van 2023 gesloten. Een dip op de woningmarkt? De ontwikkelingen waar we het afgelopen jaar mee te maken kregen, zorgen vooralsnog voor een beperkte afname in het vertrouwen van consumenten (maar wel met grote
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 23
KADER: LANDELIJKE AFSPRAKEN EN OPGAVEN Nationale Woon- en Bouwagenda
splitsing van woningen. Per jaar moeten 15.000
ook ingegrepen in de huren voor mensen met een
In het voorjaar van 2022 presenteerde het Rijk de
flexwoningen gebouwd worden. Naast nieuwbouw
inkomen onder 120% van het sociaal minimum. Zij
Nationale Woon- en Bouwagenda, waarin staat dat er
wordt ook ingezet op het opleveren van 15.000
krijgen een eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil
900.000 woningen gebouwd moeten worden tot 2030
woningen door transformatie van winkelgebieden en
2020). Landelijk komen hier zo’n 510.000 huishoudens
om de woningnood te verminderen. Daarvan moet
kantoorpanden. Deze opgave wordt in samenhang
voor in aanmerking. In Midden-Groningen is de grens
twee derde betaalbaar zijn. Van de 600.000 betaalbare
gezien met andere doelstellingen op het gebied van
iets minder streng en gaat het om huishoudens met
woningen is het streven om 350.000 woningen in de
o.a. klimaatadaptatie, bedrijvigheid, bereikbaarheid en
een inkomen tot 125% van het sociaal minimum. Dat
middenhuur en het betaalbare koopsegment te
natuur. Om het aantal woningen te halen, is het nodig
zijn er ongeveer 4.900. Die hoeven overigens niet
bouwen. Er moeten dus ook 250.000 sociale
dat de periode van bouwplan tot oplevering van de
allemaal in de sociale huur te wonen.
huurwoningen bijgebouwd worden voor mensen met
woning korter wordt.
een laag inkomen, waaronder ook aandachtsgroepen
Duurzaam wonen voor iedereen
als dak- en thuislozen en statushouders. Naast de
Nationale prestatieafspraken
Vanaf 2029 mogen corporaties en particuliere
sociale huurwoningen zullen corporaties ook 50.000
Deze afspraken werden in juni 2022 gemaakt tussen
verhuurders geen woningen met energielabel E of
woningen moeten realiseren met een huurprijs tussen
het Rijk, Aedes, de Woonbond en de VNG en richten
slechter meer verhuren. In Midden-Groningen gaat het
de € 850 en € 1.000 euro (het niet-DAEB-segment).
zich specifiek op de sociale huur. Door het afschaffen
om ca. 500 woningen in de sociale huur (gecorrigeerd
Van de 900.000 extra woningen moeten er 290.000
van de verhuurdersheffing komt er jaarlijks € 1,7
voor verbeterplannen die tot dat jaar al bekend zijn).
geschikt zijn voor ouderen.
miljard vrij voor investeringen in de sociale huursector.
Daarnaast is het de ambitie van corporaties om in 2030
Daar staan bindende afspraken tegenover. Ook is het
450.000 sociale huurwoningen ‘aardgasvrij-klaar’ te
Het doel is om 100.000 woningen per jaar te gaan
streven om in elke gemeente ongeveer 30% sociale
hebben. Die zijn dan goed geïsoleerd, zodat ze
bouwen, inclusief flex- en transformatiewoningen en
huur te hebben. Naast de woningbouwafspraken wordt
aangesloten kunnen worden op alternatieve energie.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 24
2.3 WAT BEPAALT WAAR MENSEN WILLEN WONEN? Voorzieningen De aanwezigheid van voorzieningen voor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een supermarkt, basisschool of huisarts, draagt doorgaans bij aan de mate waarin woningzoekenden in normale marktsituaties naar een woonplaats kijken. Dat blijkt onder meer uit onderzoek naar verhuismotieven dat we eerder in de provincie deden. In Midden-Groningen herkennen we drie soorten kernen: -
Het stedelijk gebied, met een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar ook naburige kernen op
leunen (diverse supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel, cultuur). Met name Hoogezand heeft daardoor een streekfunctie die breder reikt dan alleen Midden-Groningen zelf. -
Centrumdorpen met vaak een supermarkt of een aantal andere belangrijke voorzieningen waar woondorpen die er direct omheen liggen gebruik van maken, maar zonder het
Stedelijk gebied
voorzieningenpakket dat het stedelijk gebied heeft. -
Woondorpen waar hooguit een buurtsuper of kleine detailhandel zit, maar die voor andere voorzieningen afhankelijk
Centrumdorpen
zijn van grotere kernen in de buurt. Woondorpen
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 25
2.3 WAT BEPAALT WAAR MENSEN WILLEN WONEN? Bereikbaarheid Naast voorzieningen is ook de bereikbaarheid van een plek belangrijk in de keuze om ergens te gaan wonen. Het gaat niet alleen maar om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer. We keken op deze kaart naar de afstand tot Nwegen, treinstations en bushaltes van lijnen die frequent rijden, zoals Q-link 5 of lijn 178. Plaatsen in Midden-Groningen zijn over het algemeen goed ontsloten via de A7 en de spoorlijn GroningenVeendam / Groningen-Bad Nieuweschans. Enkele bijzonderheden: -
Dorpen langs de A7 scoren het hoogst op bereikbaarheid
doordat ze óók aan het spoor liggen. Dat maakt dat zelfs kleinere dorpen als Foxhol of Kropswolde goed scoren. -
Dorpen aan de noordkant van de gemeente liggen relatief geïsoleerd. De afstand tot N-wegen is vaak groot en openbaar vervoer rijdt er niet frequent. Voorbeelden zijn Overschild, Steendam en Tjuchem, maar ook Tripscompagnie in het zuiden
goed bereikbaar
van de gemeente. -
Inwoners van dorpen aan de zuidkant van de gemeente, zoals Muntendam en Meeden, zijn meer georiënteerd op Veendam en zijn daar ook goed op aangesloten. Noordbroek ligt wel dicht bij de N33, maar scoort slecht op frequent openbaar vervoer. 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
minder goed bereikbaar
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 26
2.3 WAT BEPAALT WAAR MENSEN WILLEN WONEN? Ligging ten opzichte van de stad Groningen In de provincie Groningen geldt doorgaans: hoe dichter een plaats bij de stad Groningen ligt, hoe gewilder die is. We keken op twee manieren naar de ligging van plaatsen ten opzichte van de stad: -
aantal minuten reistijd, met auto of openbaar vervoer;
-
fysieke afstand in kilometers.
De opvallendste punten: -
Plaatsen aan de westkant van de gemeente hebben de gunstigste ligging ten opzichte van de stad Groningen. In
sommige plaatsen, zoals Hoogezand en Kropswolde, is de reistijd het korst per trein, terwijl andere dorpen meer auto- (of tegenwoordig: e-bike-)gericht zijn, zoals Harkstede. Zuidbroek scoort gunstig door de ligging aan de A7 en het spoor, ondanks dat het dorp relatief ver van de stad af ligt. -
Dorpen in het noordoosten liggen het minst gunstig, gemiddeld op meer dan een halfuur reizen tot de stad. Dat geldt ook voor
goede ligging / korte reisafstand tot Groningen
de omgeving van Borger- en Tripscompagnie en Meeden. minder goede ligging / langere reisafstand tot Groningen
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 27
2.3 WAT BEPAALT WAAR MENSEN WILLEN WONEN? Alles bij elkaar opgeteld: marktpositie De optelsom van voorzieningen, bereikbaarheid en ligging zegt iets over de marktpositie van plekken, vooral op de lange termijn. Een aantal dingen valt op: -
Hoogezand en Sappemeer zijn per saldo de meest gewilde kernen. Er zijn veel voorzieningen en de nabijheid van de A7 en het spoor zorgt ervoor dat de afstand tot de stad Groningen beperkt is. De dorpen aan de westkant van de gemeente zijn ook gewild, met name doordat ze onder de rook van de stad liggen.
-
Aan de zuidoostkant springt Zuidbroek eruit als gewilde kern. De ligging aan de A7 en het spoor zorgt ervoor dat de reisafstand tot Groningen beperkt is. In de Woldstreek heeft Schildwolde de sterkste marktpositie, al is het verschil met Siddeburen en Slochteren beperkt.
-
Dorpen in het zuidoosten en noordoosten hebben een zwakkere
sterke marktpositie
marktpositie doordat ze wat geïsoleerder liggen. Het gaat vooral om woondorpen zonder noemenswaardige voorzieningen.
minder sterke marktpositie
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 28
2.3 WAT BEPAALT WAAR MENSEN WILLEN WONEN? Waarde en waardeontwikkeling als ‘toets’ De m²-waarde van een woning is een resultante van vraag en aanbod op de woningmarkt en doorgaans een goede graadmeter voor de gewildheid van plekken. Hoe gewilder een plek is, hoe hoger de huizenprijzen, en dat uit zich op termijn vaak in een hogere waarde per vierkante meter woning. De kaart hiernaast laat het gemiddelde beeld zien van de m²-waarde in 2022 en de ontwikkeling over de periode 2018-2022. Als we de kaart rechts vergelijken met de inschatting van de marktpositie op de vorige pagina, dan zien we overlap, maar ook verschillen:
-
Hoogezand en Sappemeer hebben een lagere m²-waarde dan je zou verwachten op basis van marktpositie. Dat is waarschijnlijk het gevolg van een lagere woningkwaliteit en vooral bij Hoogezand van de vele industrie dicht bij woonwijken en het imago van deze plaats.
-
Harkstede heeft een hoge m²-waarde, mede door de invloedssfeer van de stad. Daarnaast is er veel nieuwbouw.
-
hoge waarde / gunstige waardeontwikkeling
Het uitwaaier-effect van de overdruk van de stad Groningen is nog niet meetbaar in de m²-waarde in dorpen ten oosten van Hoogezand, ondanks dat de waarde daar sinds 2018 snel gestegen is. 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
lagere waarde / waardeontwikkeling bleef achter
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 29
2.4 POSITIE VAN MIDDEN-GRONINGEN IN DE REGIO Afstand tot Groningen beïnvloedt marktpositie De kaart rechts laat de marktpositie van de gemeente Midden-Groningen zien in relatie tot omliggende gebieden. De kaart komt uit 2020, maar is gebaseerd op allerlei meetbare kenmerken die niet jaar op jaar veranderen, zoals woningkwaliteit, nabijheid van voorzieningen en bereikbaarheid. De marktpositie van Midden-Groningen is vergelijkbaar met andere gemeenten die aan de gemeente
Groningen grenzen, zoals Het Hogeland en Westerkwartier. Vooral de delen van de gemeente met een nieuwe voorraad (o.a. Harkstede, Meerwijck en De Vosholen) staan er goed op. De bereikbaarheid van kernen lijkt ook hier een grote invloed te hebben op de marktpositie. Zo hebben de lintdorpen als Slochteren en Schildwolde een relatief grotere afstand tot Groningen en zijn ze daardoor minder gewild dan bijvoorbeeld een dorp als Winsum met dezelfde absolute afstand tot Groningen
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 30
2.5 VERHUISBEWEGINGEN Netto instroom vooral uit provincie zelf
1
De tabellen rechts laten de verhuisbalans zien tussen
GRONINGER GEMEENTEN
Midden-Groningen en andere gemeenten en provincies over de periode 2011-2020. Opvallend is dat Midden-
2 IN
UIT
0
Aa en Hunze
384
441
88
Assen
503
651
448
Borger-Odoorn
116
212
465
228
Noordenveld
324
1.260
1.415
-155
Tynaarlo Overig Drenthe
UIT
Midden-Groningen
2.639
2.639
Eemsdelta
1.602
1.514
Groningen de afgelopen jaren per saldo de meeste
Groningen
7.740
7.292
inwoners aantrok uit de gemeente Groningen. Tot 2016
Het Hogeland
693
Oldambt
waren in- en uitstroom uit en naar de stad min of meer
3
OMLIGGENDE DRENTSE GEMEENTEN
IN
SALDO
SALDO
OVERIGE PROVINCIES
IN
UIT
SALDO
-57
Fryslân
888
1.029
-141
-148
Overijssel
486
595
-109
-96
Gelderland
438
533
-95
297
27
Flevoland
246
205
41
715
834
-119
Utrecht
263
328
-65
647
741
-94
Noord-Holland
566
649
-83
Zuid-Holland
642
673
-31
Pekela
343
330
13
in balans, maar sinds 2016 sloeg dat om naar een
Stadskanaal
379
378
1
netto instroom. In absolute zin heeft Midden-Groningen
Veendam
2.077
2.601
-524
Zeeland
37
77
-40
ook de sterkste verhuisrelatie met Groningen:
Westerkwartier
561
571
-10
Noord-Brabant
222
306
-84
gemiddeld verhuisden er elk jaar meer dan 700
Westerwolde
444
361
83
Limburg
105
114
-9
mensen van en naar beide gemeenten. Ook met Het
TOTAAL NL
Hogeland, Eemsdelta, Westerwolde, Pekela en
24.320 25.251
-931
Noordenveld heeft Midden-Groningen een positieve
Verhuisbewegingen tussen Midden-Groningen en (1) andere Groninger gemeenten, (2) omliggende gemeenten in Drenthe en (3) andere provincies in Nederland,
verhuisbalans. De balans met Veendam is juist sterk
over de periode 2011-2020. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de netto in- of uitstroom was. Bron: CBS (2011 t/m 2020).
negatief, met name door een netto uitstroom vanuit de oude gemeente Menterwolde. Ook aan Oldambt
Ondanks de positieve verhuissaldi met veel Groninger
Groningen was het saldo negatiever geweest: ca. -
verliest Midden-Groningen per saldo inwoners.
gemeenten zien we dat Midden-Groningen per saldo
1.400 personen. Dit laat zien dat Midden-Groningen
mensen verliest aan bijna alle gemeenten en provincies
met de juiste producten meer instroom uit de stad
buiten Groningen. Dat leidt tot een netto uitstroom van
Groningen kan realiseren.
-931 personen. Zonder de instroom uit de gemeente 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 31
2.5 VERHUISBEWEGINGEN Groei aantal gezinnen door verhuizingen
KINDEREN
JONGEREN
JONGE GEZINNEN
OUDERE GEZINNEN
JONGE OUDEREN
OUDEREN
De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per
GEMEENTE / REGIO
< 15 JR
15-25 JR
25-50 JR
50-65 JR
65-85 JR
85-PLUS
saldo naar Midden-Groningen en omliggende regio’s
Midden-Groningen
19
-182
120
12
-47
-11
-90
toe verhuisden en welke per saldo wegtrokken. De
Regio Groningen-Assen
-83
1.944
-2.272
-53
69
47
-348
Oost-Groningen
123
-207
145
92
62
-11
205
Eemsdelta
-26
-130
-40
-24
-49
-17
-284
Kop van Drenthe
146
-204
278
106
-65
-5
255
gegevens gaan over de periode 2017-2020.
SALDO
We zien dat Midden-Groningen per saldo inwoners in de gezinsleeftijd aantrekt: personen in de leeftijdsgroep 25 tot 50 jaar en kinderen tot 15 jaar. Met name het jaar 2020 valt op. Toen was de instroom
van mensen in de gezinsleeftijd per saldo veel groter
Gemiddelde migratiesaldi per leeftijdsgroep per jaar, voor Midden-Groningen en voor omliggende regio’s, over de periode 20172020. De regio Oost-Groningen is exclusief Westerwolde; migratiecijfers vertekenen voor die gemeente extreem als gevolg van het
aanmeldcentrum voor asielzoekers in Ter Apel. Let op: deze cijfers zeggen niets over de verhuisbewegingen tussen de ene en de andere gemeente of regio. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de gemiddelde netto toe- of afname was. Bron: CBS (2017 t/m 2020).
dan in de jaren ervoor. Dat houdt zeer waarschijnlijk verband met de overdruk elders in de regio, met name
Andere leeftijdsgroepen bleven de laatste jaren in
in de stad Groningen. We zien tegelijk dat het aantal
omvang stabiel of trokken weg. De uitstroom was het
gezinnen in Midden-Groningen per saldo afneemt (zie
grootst onder jongeren in de leeftijd van 15 tot 25 jaar.
ook paragraaf 3.2). Dat betekent dus dat het aantal
Zij verhuisden vaak vanwege studie. Dat is een
gezinnen van binnenuit kromp, doordat jongeren uit
gebruikelijk beeld in een gemeente zonder hogeschool
huis gingen en hun ouders er als ‘paar’ bleven wonen.
of universiteit.
2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF
Woningmarktonderzoek Midden-Groningen | 22 december 2022 | Definitief | 32
2.5 VERHUISBEWEGINGEN Koop-gezinnen stromen oostwaarts door De illustratie hiernaast laat de netto verhuisstromen uit en naar Midden-Groningen zien, onderverdeeld naar doelgroepen, over de periode 2018-2019. Het meest opvallend is dat Midden-Groningen per saldo gezinnen uit de gemeente Groningen aantrekt, maar dat tegelijk een andere groep gezinnen doorstroomt naar gemeenten in Oost-Groningen. Dit zijn waarschijnlijk gezinnen die een stap oostwaarts maken
om een (nog) betaalbaardere woning te vinden, mogelijk in combinatie met meer ruimte. We zien dat het vooral om gezinnen in grondgebonden koopwoningen gaat. Specifiek bij jonge gezinnen en bewoners van meergezinswoningen zien we die ‘olievlek’ naar het oosten minder. Het beeld dat we op de kaart hiernaast zien sluit aan bij de toestroom die we in Oost-Groningen meten, zoals o.a. blijkt uit het schema op de vorige pagina.