Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge 2019

4.3 •

•

•

•

•

•

eisen aan het verlenen van een bouwvergunning (omgevingsvergunning). Gun het gebied de tijd en rust om het tot wasdom te laten komen en ga niet over tot onmiddellijke ontwikkeling van woonmilieus. Juist door in te zetten op het creëren van unieke onderscheidende kwaliteiten zal het gebied zichzelf kunnen verkopen. Bovendien kan er daarmee ook ruimte worden gecreëerd ten behoeve van een zorgvuldig proces bij het vinden van geschikte partners voor de invulling van de kavels. Zorg bij verkoop aan agrarische sector, maar mogelijk ook bij verlenging van de lopende pachtcontracten, voor een verduurzaming van het grondgebruik, en dan met name het verbeteren van de bodemgesteldheid, de waterkwaliteit en het vergroten van de biodiversiteit. Organiseer het beheer van de kreekrug op agrarische leest. Dat bespaart kosten, is praktisch en kan onder de juiste voorwaarden leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Mogelijk kunnen bewoners bijdragen aan maatwerk in het beheer van het groen. Zorg voor een betere aansluiting (ook ruimtelijk) van het Griffioenpad op het Laurens Stommespad , met name bij de oversteek van de Laan der Verenigde Naties.

Aanbevelingen

Wanneer gekozen wordt voor het deels gebouwen van het gebied, zorg dan voor een helder beeldkwaliteitsplan in samenhang met het bestemmingsplan om te borgen dat aan de volgende kwaliteitscriteria wordt voldaan: - ruime kavels; - aandacht voor de openbare ruimte; - aandacht voor architectuur; - een goede overgang naar het buitengebied; - toepassing van inheems plantmateriaal; - wijze van beheer. Om voldoende prioriteit en bescherming van een relatief zachte waarde als landschappelijke kwaliteit te garanderen is juridische afdwingbaarheid belangrijk. Naast privaatrechtelijke overeenkomsten valt daarbij te denken aan: - het geven van een juridische status aan het beeldkwaliteitsplan; - het koppelen van stedenbouwkundige en landschapsarchitectonische

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 35

36 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Geraadpleegde bronnen Aengenheyster, P.E.M., 1993. ‘Bijna zevenhonderdvijftig jaar vergeten geschiedenis? : de commanderij van de ridderlijke orde te Middelburg’. De Wete 22 (1993) 1 (januari), p. 25-28 Arcadis i.o.v. gemeente Middelburg, Woningmarkt- en locatieonderzoek Middelburg 2015-2030, 2015. Bos, K. en J.W. Bosch, 2008. Landschapsatlas van Walcheren. Inspirerende sporen van tijd. Broecke, M. van den, 2001. Jan Arends. Buitenplaatsen op Walcheren. Centraal Bureau voor de Statistiek (www.statline.nl) Broeke, Martin van den, 2016. ‘Het pryeel van Zeeland’. Buitenplaatsen op Walcheren 1600-1820. Cruyningen, P.J. van, 2002. Boerderijbouw in Zeeland. Van de tiende tot de twintigste eeuw. Erfgoed Landelijk bouwen, 1995. AI13168 beeldkwaliteitsplan erve Wink te Ansen. Fockema Andreae, S.J., R.C. Hekker, E.H. ter Kuile, 1948. Duizend jaar bouwen in Nederland. Gemeente Middelburg, Kwaliteitsatlas, vastgesteld door de gemeenteraad van Middelburg op 18 januari 2010. Gemeente Middelburg, Startnotitie Cleene Hooge, 2016. Gemeente Middelburg, Wijkplan Griffioen 2012/2013. Gemeente Middelburg, Woonvisie Middelburg 2016-2020, 2015. Scoop, 2012. Leefbaarheid Dauwendaele. Klerk, Aad de, 2016. ‘Binnendoor : Het raadsel van de Laurens Stommesweg’, in: De Wete, 2016, nr 3, p. 9-13 Macaré, A.C., 1995. Het Walcherse geslacht Willeboorts ter Stoepe.

(Eerder verschenen in Kronieken (1995) een uitgave van de Genealogische Vereniging Prometheus). Stalman, J., 1999. Landschappelijk bouwen. Master thesis Culturele Geografie, Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen. Versélewel de Witt Hamer, Tom, 1990. De Johanni(e)ter Orde in Nederland. www.landgoederen.net/landgoed_beleidsregels/ www.woonwerkgemeenschapwalcheren.com

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 37

Variant 0

Variant 1

Variant 2

Variant 3

Variant 4

Variant 5

Variant 6 38 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Bijlage I Impressie bewonersavond woensdag 27 maart Algemene indruk: voor de pauze zeer grote belangstelling van zo’n 120 aanwezigen. Er was veel interesse in de doelen en er zijn veel foto’s gemaakt van de maquette. Er werd ook veel onderling gedebatteerd. In de sessie met geeltjes plakken, komt het generieke beeld naar voren dat de meerderheid van het gezelschap tegen iedere vorm van verandering is. Massaal is er vanuit die optiek gekozen voor de variant 0. Ten aanzien van de overige varianten is er wel een klein deel dat ook positieve aspecten in de plannen ziet. Dat zit hem met name in de investeringen in het landschap. Veel aanwezigen hebben overigens niet geplakt. Hoofdzaken uit de discussie na de pauze (circa 80 aanwezigen); • discussie over positie schaapskooi; • alleen bebouwing aan de Walcherseweg en daar concentratie kiezen.

In combinatie met het voorkomen van extra ontsluitingen op het Laurens Stommespad; • tevredenheid met het landschap zoals het nu is; • aandacht voor ecologische waarden en bedrijfsvoering wanneer gronden agrarisch verkocht worden; • beheer; de wijk Griffioen, vanuit participatie, betrekken bij beheer modellen en bewoners daar een rol in geven; • vraag om garantie dat indien er (beperkt) gebouwd wordt, dat de rest dan groen blijft; • Stichting Cleene Hooge bepleit nogmaals dat zij 130 donateurs vertegenwoordigen die tegen bebouwing zijn, en dus kiezen voor de 0 variant.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 39

40 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Bijlage II verslagen klankbordgroep De struik die het meest in de heg voorkomt is de meidoorn. Andere doornstruiken die in de meidoornheg voorkomen zijn hondsroos, sleedoorn en (koe)braam. Verder groeiden er ook vaak vlier, es, iep, spaanse aak of veldesdoorn en liguster in. Deze gemengde heggen zijn typisch Zeeuws en worden daarom ook Zeeuwse hagen genoemd.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018 Aanwezig Aagje Feldbrugge, Hans Hooftman, Hans van Engen, Jan Hendriksen, John van Vliet, K. Sanderse, René Troost, Wilbert Dingemanse Afwezig A. de Bruijn, H. Christiaanse, Mirjam van Zuilen

Dit is het verslag van de bijeenkomst op 26 september, op onderdelen met aanvullingen ter verduidelijking. Inleiding Hans van Engen geeft een korte toelichting op de opdracht van de gemeente, het proces-werkwijze en de rol van de maquette. Essentie van de voorstellen van de eerste fase van het onderzoek van MaGRID is dat er een dusdanige investering in de kwaliteit van de stadsrand van de wijk Griffioen wordt gedaan, dat er meerdere ontwikkelingen geaccommodeerd kunnen worden. Het kan betekenen dat er helemaal geen huizen worden ontwikkeld, maar ook dat er een kleine woningbouwopgave kan landen. De nieuwe landschapsstructuur moet zo sterk zijn dat deze in alle gevallen overeind blijft. Het besluit om al dan niet woningen te bouwen wordt in eerste instantie door de Gemeenteraad van Middelburg genomen; de rol van StadgoedLandgoed is om samen met de projectgroep tot een zuiver en helder advies te komen. Van de circa 1100 woningen waarover aanvankelijk werd gesproken, is in ieder geval geen sprak meer. De gemeente heeft aan StadgoedLandgoed gevraagd om de volgende varianten uit te werken: 1. Een ‘0-variant’ zonder enige wijzigingen in het landschap; 2. Een variant zonder woningen, maar met nieuwe landschapsstructuur; 3. Een landgoed-variant, rondom ’t Huis Zandvoort; 4. Een variant met maximaal 100 woningen; 5/6. Een of twee tussenvarianten.

In de eerste fase was ook sprake van een ontwikkeling rondom de voormalige buitenplaats Poppenroede aan de noordzijde van de Walcherseweg. Dit gebied is nu buiten beschouwing gelaten. Bovendien is hier sprake van een initiatief door de eigenaar om tot de ontwikkeling van een nieuw landgoed te komen. De eigenaar heeft dit bij de gemeente ingediend. De gemeente lijkt bereid daaraan medewerking te verlenen, ook al omdat een en ander naadloos past in de visie die MaGRID in de eerste fase heeft neergelegd. Uitgangspunten en referentiekader HvE: uitgangspunt is niet historiseren, wel om terug te grijpen op bepaalde ordenende principes uit het verleden – die in een eigentijdse vorm terug kunnen komen. Hierbij spelen de volgende aspecten een rol: De Zeeuwse Haag Heggen werden vooral aangeplant als veekering, en bestonden daarom bijna altijd uit doornige gewassen. Vóór de inundatie van Walcheren in 1944 kwam de meidoorn zeer veel voor als erf- en kavelafscheiding. Ook op de kreekruggen rond Middelburg zien we op oude kaarten terug. De geur van de meidoornbloesem was op Walcheren in overvloed aanwezig. Vanwege het gebruik als veekering, moesten de heggen regelmatig worden gesnoeid omdat de struiken anders te breed zouden groeien, waardoor er aan de onderkant geen zonlicht meer kwam en er zo gaten in de veekering ontstonden.

Het snoeihout werd gebundeld in zogenoemde ‘musters’, die zeer gewild waren om de broodovens mee te stoken.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

Hoogstamboomgaard Hoogstamfruitbomen zijn karakteristieke elementen in het landschap van Zeeland. Vroeger waren er vele kleine hoogstamboomgaarden bij boerderijen en rond dorpen. Stichting Landschapsbeheer Zeeland is al jaren actief bij aanleg, beheer en onderhoud en probeert in ieder Zeeuws dorp samen met bewoners een toegankelijke boomgaard maken, in samenwerking met overheden en terreineigenaren.

1

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

2

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 41

(Boeren)hofsteden en buitenplaatsen Het woord ‘hofstede’ was in de zeventiende en het grootste deel van de achttiende eeuw het meest gebruikte woord om een buitenverblijf aan te duiden. Het woord kan duiden op boerderijen waarvan een kamer in de boerenwoning als buitenverblijf dient, maar ook op een buitenplaats met een herenhuis, bijgebouwen, siertuin, park en vijvers. In de vroegste buitenverblijven van Walcheren kan er met ‘hofstede’ zowel een boerderij als een buitenplaats worden bedoeld. In de praktijk zien we bijvoorbeeld ook dat boerderijen een buitenplaats worden en omgekeerd. Bijvoorbeeld de buitenplaats Puttenboomgaard hield rond 1800 als zodanig op met bestaan, maar het huis werd boerderij en werd La Solitude genoemd.

Sessie met de maquette Na enig overleg wordt besloten om te starten met het onderzoeken van de variant waarin alleen in een nieuwe landschapsstructuur wordt geïnvesteerd. De volgende belangrijke noties worden daarrbij opgetekend:

o Wanneer we uitgaan van de kreekrug als basaal ordenend principe voor de vestiging van

woningen zou lintbebouwing een optie kunnen zijn. Dat klopt, maar hierbij wordt wel de kanttekening gemaakt dat naarmate je verder van grote kernen afkomt, de bebouwing steeds losser wordt en minder het karakter van een lint.

o Er worden vraagtekens gezet bij het toepassen van heggen. Sommigen zien er een

versterking van de biodiversiteit in; anderen vragen of het wel een verrijking is. De meerderheid van het gezelschap is niet op voorhand overtuigd van een aaneengesloten heggenstructuur om de kreekrug te markeren. Op zich is beplanting wel een middel om de beleving van het reliëf te versterken. Op de maquette wordt daarom een genuanceerde invulling gegeven van het heggenlandschap, met behoud van zichtlijnen vanaf het Laurens Stommespad.

La Solitude

Het Laurens Stommespad is van zichzelf behoorlijk dichtgegroeid waardoor je vanaf de weg maar op weinig plaatsen doorzicht hebt op de open ruimte erachter. Wanneer we nadenken over een nieuwe toekomst voor de stadsrand hier, moet het openmaken van de westzijde van het Laurens Stommespad daarom zeker worden meegenomen.

o

De groenstructuur langs de Cleene Hoogeweg wordt niet heel waardevol gevonden. Daar zou je met weinig middelen een behoorlijke verbetering kunnen doorvoeren die aansluit op de voorgestelde hagenstructuur (zie hierboven).

o

Vanuit de Europalaan is een mooie zichtlijn op de hoge duinenrij bij Zoutelande. Dit is waardevol en kan aangezet worden met beplanting zodat er een fraai vizier ontstaat.

o

Met het idee om de kwaliteit van de stadsrand een impuls te geven door het toevoegen van nieuwe wandelroutes en ommetjes wordt ingestemd. Het lijkt een kansrijke gedachte om de routes op de rand van de kreekrug te leggen zodat er een betere beleving van dit bijzonder fenomeen komt. Bovendien kan hiermee ook een lijn ontstaan die de grens markeert tussen traditioneel gangbaar landbouwgebied en een grondgebruiksvorm die eveneens het verschil van de kreekrug markeert. Mogelijk kan de schapenhouder een rol spelen in het beheer van deze gronden; hetzij via pacht, hetzij via verkoop van gronden. Op de maquette wordt een eerste aanzet gegeven voor de routestructuur. Naast het volgen van de kreekrug zijn twee zaken van belang voor het maken van ommetjes en aansluitingen: aansluiting op de Europalaan en aansluiting in het zuiden over de Biggekerkse/Domburgse Watergang. Mogelijk kan ter hoogte van het gemaal een oversteek gemaakt worden. De ommetjes zijn bedoeld om te wandelen – niet om te fietsen.

o

Tussen de kreekrug en de wijk Griffioen liggen nog twee laaggelegen delen ingeklemd. Deze vragen om een andere benadering dan de gronden bovenop de kreekrug. Ze zijn wel de moeite waard om in de landschapsstructuur op te nemen, omdat ze ook vanuit de oostzijde belangrijk zijn om het reliëf te kunnen beleven.

o

Iedereen is het er over eens dat er geen sprake mag zijn van doorgaand autoverkeer op het

Hofstede ’t Huis Zandvoort aan de Seysweg

’t Huis Zandvoort Een aantal van de vroegste buitenverblijven op Walcheren kwam voort uit voormalige kloosters en andere geestelijke goederen. Kloosters op het platteland waren van oorsprong doorgaans van benedictijnen, cisterciënzers of premonstratenzers. Ook zogeheten uithoven van kloosters kregen later wel een functie als buitenplaats. Eerder is aangenomen dat buitenplaatsen op Walcheren deels kwamen uit kastelen en vroegere kloosters en dat die geschiedenis een doorslaggevende factor was voor het aanzien dat de buitenplaats genoot. Dat zou de reden zijn om een buitenplaats op een dergelijke plek aan te leggen. Het Huis Zandvoort is daar een bekend voorbeeld van. Zandvoort was onderdeel van de ambachtsheerlijkheid Buttinge en Zandvoort en het is waarschijnlijk dat het in de middeleeuwen een grotere nederzetting was. Rond 1850 woonden er op en rond de hofstede nog zo’n 50 inwoners. Ter Hooge De buitenplaats Ter Hooge is een voorbeeld van een versterkte boerderij die later is omgevormd tot buitenplaats.

Ter Hooge ligt ten zuiden van ons studiegebied, maar op dezelfde kreekrug als van de Cleene Hooge en bestaat uit een groot huis, een oranjerie en enige dienstwoningen waaronder boerderij, alles gelegen in een landschappelijk park, dat in de vroege 19e eeuw ontstaan is uit omvorming van een geometrische aanleg van oudere datum; het huis heeft een middeleeuwse oorsprong en is vroeger geheel omgracht geweest; de gracht is in de 19e eeuw gedeeltelijk gedempt en samen met enkele bassins uit de 18e eeuw omgevormd tot een partij van slingervijvers; op de plaats waar vroeger de moestuin en boomgaarden waren is nu jong bos; er zijn een tuinvaas en enige sokkels; het park is indertijd door inundatie zeer aangetast, er is veel oud hout verdwenen, maar er is weer ingeplant op het oude landschappelijke patroon.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

42 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

o

3

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

4

Laurens Stommespad. Het risico van sluipverkeer is levensgroot. Het verplaatsen van de ‘knip’ die nu aan de zuidzijde ligt bij de Laan der Verenigde Naties, meer naar het noorden zou eventueel bespreekbaar kunnen zijn, zolang er maar geen sprake is van een doorgaande verbinding naar Europalaan en/of Walcherseweg. o

o

Aan de noordzijde is het bouwen van een klein aantal woningen voorstelbaar, aangezien de bouw van woningen hier ogenschijnlijk niet tot een belemmering van de beleving van de openheid leidt. Het vinden van de juiste compositie is nog niet zo eenvoudig. Na wat heen en weer schuiven met woningen van verschillende grootte, komen aanwezigen wel tot de gedachte dat het de voorkeur heeft om in een soort ‘erf’-opstelling te denken, waarbij er grotere en kleinere (lees: duurdere en goedkopere) woningen tezamen een ensemble kunnen maken, boven een verdeling van grotere kavels en dus ook duurdere woningen op een rij naast elkaar. De ‘erf-gedachte’ past ook goed bij de historie van de hofstedes in dit gebied.

o

Door woningen in relatie tot het omliggende landschap strategisch te positioneren, kan je ook sturen op een toekomstige open en groene ontwikkeling. Er zijn niet veel mogelijkheden om aan te haken op de hoofdinfrastructuur als ontsluiting. De Walcherseweg is een van de weinige, voor de hand liggende opties. Wanneer een ontsluitingsweg zo ontworpen wordt dat hij niet doorgetrokken kan worden – leg je automatisch een stop op toekomstige ontwikkelingen.

Idee voor inzet van een of meerdere hoogstamboomgaarden lijkt in goede aarde te vallen. Interessant is dat hoogstammen goed te combineren zijn met graslandbeheer en bijvoorbeeld begrazing door schapen. Op de maquette wordt op twee plaatsen een boomgaard toegevoegd.

Afgesproken wordt om de volgend keer verder te gaan met dit gedachtengoed en daarmee ook opvolgende varianten uit te werken conform opdracht gemeente aan SGLG. Een agenda voor de volgende bijeenkomst volgt nog. Jan Hendriksen wil als kanttekening plaatsen dat de Stichting Cleene Hooge alleen voorstander kan en wil zijn van de variant waarin er zo min mogelijk verandert, in feite de nul-variant. Met als kanttekening hierbij dat het ‘open maken’ (flink opsnoeien van de houtopstanden) van de westzijde van het Laurens Stommespad, zoals de vorige keer besproken, wèl gewenst is. Verder geeft Jan aan dat hij eveneens positief staat tegenover het toevoegen van wandelroutes in het gebied. Harry Christiaanse wil graag toevoegen dat er vanuit de wijk Griffioen wel degelijk behoefte is aan een uitbreiding van het woningaanbod, met name aan woningen in het middensegment en levensloop bestendig bouwen. Momenteel biedt de wijk alleen grote woningen in het dure segment aan, òf kleine goedkope woningen. Een cartografische verbeelding van de maquette wordt als bijlage aan dit verslag toegevoegd.

Ten aanzien van ontwikkelingen Poppenroede wordt nogmaals aangegeven dat de eigenaar Matthijsen met een projectontwikkelaar bij de gemeente een aanvraag heeft ingediend voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed op deze locatie. De gemeente heeft eerder al ingestemd met een dergelijke ontwikkeling en zal dat nu opnieuw doen. De gedachte over een mogelijke ruil van gronden met het gebied ‘Cleene Hooge’, voor zover dat in exploitatie en ontwikkelingsmogelijkheden voor alle partijen interessant zou kunnen zijn, is hiermee in feite van de baan.

Na de onderkenning dat iedereen zich goed kan vinden in de basis zoals die nu op de maquette is neergedaald, worden er nog een paar kleine studies naar mogelijke locaties voor huizenbouw verricht. Ook hierbij worden een aantal belangrijke noties opgetekend: o

Men is het er over eens dat de positie van de huidige stal van Jan kaljouw niet heel gelukkig is. Nu is er sprake van een tijdelijke situatie, maar het is de vraag of de gemeente hem definitief op deze plek wil houden. Niet duidelijk is hoe groot is de geur/stankcirkel is die bij deze aantallen schapen hoort. Op zich is het de kreekrug wel een logische plek voor een landbouwbedrijf. Ook omdat Kaljouw mogelijk een goede rol zou kunnen vervullen in het beheer van het gebied, vinden aanwezigen het wel gewenst als hij in het gebied zou kunnen blijven. Voorkeur lijkt daarom uit te gaan naar het bouwen van een nieuwe stal op het bedrijf, maar dan op grotere afstand van de huidige bebouwing. De bouw van enkele (…) woningen op de plek van de huidige stal is verdedigbaar, omdat dit leidt tot kansen voor een betere inrichting ter plaatse, betere milieu-omstandigheden en mogelijkheden tot bekostiging.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

5

Verslag Projectgroep Cleene Hooge eerste sessie met maquette 26 september 2018

6

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 43

Verslag Projectgroep Cleene Hooge: 2e sessie met maquette 12 november 2018 Hof ‘t Seijs

Aanwezig: Hans van Engen, Michiel Maas, Richard van Coevorden (SGLG). Hans Hooftman, Jan Hendriksen, John van Vliet, Kees Sanderse, René Troost, Wilbert Dingemanse, Adri de Bruijn, Harry Christiaanse. Afwezig met afmelding: Aagje Feldbrugge, Mirjam van Zuilen

Opening, kennismaking en mededelingen Stichting Cleene Hooge heeft aangegeven niet formeel in de projectgroep deel te willen nemen, met redenen omkleed. Jan Hendriksen zal wel als aanwonende aan het overleg deelnemen; Hans Hooftman blijft in de rol als toehoorder. Een en ander wordt door aanwezigen betreurd. Mw. De Bruijn vraagt met klem aan de Stichting om wèl zitting te blijven nemen in de projectgroep. Jan Hendriksen belooft dit in de eerstkomende bestuursvergadering aan te kaarten. Verslag vorige keer Jan Hendriksen wil als kanttekening bij het verslag plaatsen dat hij opgenomen wil hebben dat de Stichting alleen voorstander kan en wil zijn van de variant waarin er zo min mogelijk verandert, in feite de nul-variant. Met als kanttekening hierbij dat het ‘open maken’ (flink opsnoeien van de houtopstanden) van de westzijde van het Laurens Stommespad, zoals de vorige keer besproken, wèl gewenst is. Verder geeft Jan aan dat hij eveneens positief staat tegenover het toevoegen van wandelroutes in het gebied. Harry Christiaanse (vorige keer niet aanwezig) wil graag toevoegen dat er vanuit de wijk Griffioen wel degelijk behoefte is aan een uitbreiding van het woningaanbod, met name aan woningen in het middensegment en levensloop bestendig bouwen. Momenteel biedt de wijk alleen grote woningen in het dure segment aan, òf kleine goedkope woningen.

Ten aanzien van ontwikkelingen Poppenroede wordt nogmaals aangegeven dat de eigenaar Matthijsen met een projectontwikkelaar bij de gemeente een aanvraag heeft ingediend voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed op deze locatie. De gemeente heeft eerder al ingestemd met een dergelijke ontwikkeling en zal dat nu opnieuw doen. De gedachte over een mogelijke ruil van gronden met het gebied ‘Cleene Hooge’, voor zover dat in exploitatie en ontwikkelingsmogelijkheden voor alle partijen interessant zou kunnen zijn, is hiermee in feite van de baan. Met in achtneming van deze opmerkingen wordt het verslag van de vorige keer vastgesteld. Toelichting werkwijze van de avond en vervolg Hans van Engen wil het beeld van de Zeeuwse haag nuanceren omdat het beeld van de haag in het landschap erg afhankelijk is van de wijze van aanplanten (sortiment) en de wijze van beheer. Intensiever beheer waarbij de haag regelmatig wordt teruggezet, leidt tot een compactere en lagere groeivorm. Daarmee kan je dus variëren. John van Vliet merkt op dat naast de getoonde referenties ook dichterbij langs het Brigdamsepad ook Zeeuwse hagen zijn aangeplant. De hagen zijn hier relatief laag gebleven (enkele meters hoog).

Vervolgens wordt vanuit SGLG aangegeven dat het goed is om na te denken over de wijze van het beheren van gronden, die in de toekomst mogelijk geen primair gangbare agrarisch beheer kunnen krijgen. Hoe kunnen we er hier voor zorgen dat er meer ruimte komt voor biodiversiteit? Een optie zou kunnen zijn om de schapenhouder Kaljouw een rol te geven in het beheer (hierover later meer bij bespreking variant 2), maar dan is het cruciaal om goede afspraken te maken over de intensiteit Verslag Projectgroep Cleene Hooge tweede sessie met maquette 12 november 2018

44 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

1

en wijze van beheren. Een voorbeeld hoe dit zou kunnen is ‘mob-grazing’ (kudde-begrazing). Hans van Engen ligt dit toe. Hierbij gaat het om een intensief roterend weidegangsysteem, dat gebaseerd is op het idee om een grote hoeveelheid vee op een kleine hoeveelheid land te laten grazen, gedurende een zeer korte periode. Dit systeem voorziet in een veel natuurlijker begrazingspatroon, waar wilde dieren aankomen in kuddes, eten en verder gaan. Pas na enige tijd keert de ‘kudde’ terug op hetzelfde stuk grond. Hierdoor kan een bloemrijk grasland ontstaan met een zeer gevarieerde leeftijdsopbouw en een rijk bodem- en insectenleven. Dit vraagt ook om een goede wijze van terreinafgrenzing om een roulerend systeem mogelijk te maken. De landschappelijke uitwerking hiervan is nog een vraag op zich en nog niet meegenomen in de uitwerking op de maquette (aandachtspunt). Variant 2 (alleen landschappelijke investeringen) Deze variant wordt nogmaals aan de hand van de maquette besproken. Discussiepunt aan de zuidzijde van de weg is de rol die de schapenhouder kan hebben in het beheer van het gebied. Allen zijn het er over eens dat dit een toegevoegde waarde kan geven. Hierbij hoort eveneens het faciliteren van een nieuwe schapenstal in het gebied.

Hiervoor zijn de volgende argumenten genoemd: • Economische drager voor (verbeteren) landschapskwaliteit; • Ook rol voor Kaljouw in samenhang beheer overige delen van de gemeente; • Saneren van de onhoudbare (asbest) situatie aan de Cleene Hoogeweg; • Dieren in de wei; • Verbeteren milieu-omstandigheden (hindercirkel, geur, fijnstof). Er wordt gezocht naar een goede locatie van een nieuwe stal. Volgens de uitganspunten van het eerste rapport van MaGRID, licht voor de hand te zoeken naar een locatie op de kreekrug. Een westelijke positie van de schapenstal is als alternatief wel besproken, maar afgevallen omdat de locatie niet op de kreekrug ligt. Uiteindelijk wordt er een lichte voorkeur uitgesproken voor een locatie aan de zuidzijde, landschappelijk ingepast, onder andere met een hoogstamboomgaard. De locatie van de huidige stal moet worden gesaneerd en zou ruimte kunnen bieden aan een klein (2-4) aantal woningen. Het is voorstelbaar dat dit in de vorm van een klein hofje kan worden vormgegeven. Basisgedachte is dat dit een enorme kwaliteitsverbetering van de plek op zal leveren. Een en ander is op de maquette verbeeld. Qua ontsluitingsstructuur zijn er meerdere opties. Te allen tijde dient te worden voorkomen dat er sprake is van sluipverkeer op het Laurens Stommespad.

In de groep ontstaat wel het beeld dat er een ruimtelijke oplossing kan worden gevonden die recht doet aan alle voorwaarden en gevoeligheden die worden benoemd. Ontsluiting vanuit het zuiden voor langzaam verkeer (fiets wandelen) wordt als kansrijk gezien. De stal kan (zeker in de lammertijd) een functie hebben voor publieks- en educatieve doeleinden. Dit sluit ruimtelijk goed aan bij de westelijke groene wig van het Amaliapark langs de Domburgse Watergang. Dit is een zeer waardevolle, doorlopende groenstructuur die van het buitengebied praktisch tot de singelstructuur van Middelburg doorloopt. Met in achtneming van de opmerking over het opschonen van de westzijde van het Laurens Stommespad wordt hiermee Variant 2 ‘vastgesteld’.

Ruimtelijke studie zuidelijk deel

Verslag Projectgroep Cleene Hooge tweede sessie met maquette 12 november 2018

2

Vervolgens zijn we gaan werken aan de opgave aan de variant 6 maximaal 100 woningen. In de zoektocht naar de vraag hoe deze opgave het beste in het gebied te laten landen zijn er in de dynamiek van het gesprek verschillende zaken besproken en uitgedacht. Meer dan een exacte duiding van ‘welke woning waar’, zijn we met elkaar in staat geweest om een aantal hoofdprincipes te benoemen waarlangs een mogelijke woningbouwopgave zich zou kunnen voltrekken. Deze worden hierna in volgorde besproken.

Op basis van dit principe en in combinatie met de opvattingen van een ontsluitingsstructuur onderscheiden we een metafoor van een infrastructuur als boom waar de erfclusters als bladeren het eind van de takken vormen. Er is consensus over dit idee en het zwaartepunt van de eventuele bebouwing.

Variant 3 landgoed-variant Eerste notie die naar voren kwam is dat een zwaartepunt in bebouwing op de kop van de kreekrug geen slecht idee zou kunnen zijn. Een samengesteld gebouw met daarin bijvoorbeeld meerdere appartementen kan een behoorlijk programma huisvesten. Een dergelijk gebouw kan meerdere vormen aannemen; voor de avond is als referentie het huis ter Hooge genoemd. Het gebouw zou een logische afronding, als het ware een kop op de kreekrug kunnen zetten. Parkeerprogramma dient zoveel mogelijk ondergronds te worden afgewikkeld, zodat het gebouw optimaal in zijn omgeving kan staan. De slagingskans van woonmilieu op deze plek valt en staat met een voortreffelijke inpassing in het landschap (wandelroutes, verkeersontsluiting, zichtlijnen) en de kwaliteit van de architectuur. Als randvoorwaarde wordt meegegeven dat de toegang van het complex niet ten koste mag gaan van de publieke voorzieningen van wandelpaden zoals al beschreven in variant 2. Als ontsluiting voor autoverkeer wordt gedacht aan één aansluiting vanaf de Walcherse weg (die op termijn) te combineren is met eventueel toe te voegen woonbebouwing in het gebied. Een aansluiting vanaf de Hogelandse weg wordt niet wenselijk geacht, omdat dit ten koste gaat van de gaafheid van het Poelengebied en de beleving van de recreatieve routes.

Wanneer er sprake zou zijn van een meer formele structuur, zou er aanvullend in de vorm van een oprijlaan op de hoofdbebouwing gereageerd kunnen worden. Variant 4-6 (variabel aantal woningen) Bij het zoeken naar een groter woningbouwprogramma wordt voortgeborduurd op de basisprincipe van variant 3: één hoofdontsluiting vanaf de Walcherseweg. Zonder dat dit ter plekke onderbouwd kan worden lijkt daarbij een aansluiting op de weg ten westen van ’t Huis Zandvoort de meest logische keuze, zowel vanuit verkeersveiligheid als vanuit de gedachte dat er van de ontsluitingsstructuur ook een ordenend c.q. sturend principe uit kan gaan, waarmee maatwerk kan worden geleverd voor een wenselijk aantal woningen en de plaats waar ze kunnen landen in relatie tot de gewenste openheid vanuit de wijk de Griffioen. Belangrijk deel van het gesprek ging over de vorm en positie van de toekomstige woningen. Hierbij is een gedeelde voorkeur uitgesproken voor een model waarbij verschillende woningen (in verschillende prijsklassen) geclusterd zouden kunnen worden gebouwd als ware het boerenerven, in een typologie die daarmee heel herkenbaar is voor de kreekruggen van Walcheren. Ieder cluster zou daarmee als het ware als een eilandje in het landschap kunnen komen te liggen, met een zo groot mogelijk raakvlak aan dat landschap.

Als referentie wordt de stedebouwkundige ontwikkeling van Haverlei genoemd, maar dan in een veel kleinere schaal die recht doet aan de boerenerven van Walcheren. Van te voren zouden de groenstructuren die gewenst zijn voor een goede ruimtelijke inbedding van de woningen al aangeplant moeten worden, zodat nieuwe bebouwing zich zorgvuldig in het bestaande landschap kan nestelen, in plaats van het achteraf planten van groen. Dit principe kan goed samengaan met de onderkenning van de waarden zoals die in de varianten 2 en 3 beschreven zijn. In feite praten we dan over een modulair systeem dat involgorde van tijd tot ontwikkeling kan worden gebracht. Ruimtelijke studie noordelijk deel #1

Verslag Projectgroep Cleene Hooge tweede sessie met maquette 12 november 2018

3

Verslag Projectgroep Cleene Hooge tweede sessie met maquette 12 november 2018

4

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 45

Ruimtelijke studie noordelijk deel #2 en 3

Tenslotte gaat het gesprek ook nog over het gebied buiten de kreekrug. Wat kunnen hier de mogelijkheden zijn om er voor te zorgen dat ook hier aandacht komt voor biodiversiteit, in de wetenschap dat het huidige agrarische gebruik over het algemeen niet leidt tot een grote rijkdom aan soorten. Dit punt sluit aan bij een opmerking van Kees Sanderse in het begin van de avond over de vraag welke uitgangspunten je zou kunnen hanteren rondom het reliëf in het gebied. Je zou delen ook natter kunnen maken door ze af te graven bijvoorbeeld. Met het uitgraven van de laagten zou je met het vrijkomende materiaal de kreekrug kunnen verhogen. Daarmee ‘verdubbelt’ het hoogteverschil. De discussie hierover maakt duidelijk dat hier ook onmiskenbaar een zwaarwegend kostenaspect meetelt. De inschatting is dat het zeer onwaarschijnlijk lijkt om het gehele gebied een natuurfunctie te geven. Niettemin is het wel een interessante vraag die we in de volgende fase mee zullen nemen. In de rapportage zullen we ten aanzien van dit aspect meerdere opties zichtbaar maken. Rondvraag en sluiting In de vorm en het programma van de clusters kan gevarieerd worden. Afgesproken wordt dat SGLG een uitwerking van dit principe maakt op basis waarvan er meerdere varianten besproken en afgewogen kunnen worden.

Dit zal in eerste instantie aan de projectgroep worden voorgelegd en besproken als basis voor de definitieve rapportage naar de Gemeente. Vervolgens zal op basis daarvan worden nagedacht over de wijze van informeren van de overige bewoners. De maquette kan daarbij vermoedelijk nog goede diensten bewijzen.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge tweede sessie met maquette 12 november 2018

46 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

5

Verslag Projectgroep Cleene Hooge: 9 januari 2019 (derde sessie)

Aan de basisvariant (2) gaat in feite nog één variant vooraf: dat is de variant (1) waarin er ‘niets’ verandert. Op basis van de vorige sessie stelt SGLG voor om in deze variant wel de sanering van de schapenstal mee te nemen, omdat hiervan is aangegeven dat dit een dusdanige verbetering van de situatie is dat deze in alle gevallen wenselijk is. De toekomstige bestemming zou daarmee een agrarische bedrijfslocatie kunnen zijn met een bedrijfswoning. Mocht dit geen doorgang vinden is géén sprake van woningbouw op deze locatie als alternatief.

Hof ‘t Seijs

Aanwezig: Hans van Engen, Michiel Maas (SGLG). Hans Hooftman, Jan Hendriksen, John van Vliet, Kees Sanderse, René Troost, Wilbert Dingemanse, Harry Christiaanse. Afwezig met afmelding: Adri de Bruijn.

Opening, kennismaking en mededelingen Omwille van de tijd en de beperkte ruimte wordt besloten de maquette niet op te zetten, maar de bevindingen van StadgoedLandgoed te presenteren aan de hand van een powerpointpresentatie. Verslag vorige keer • Kees Sanderse geeft aan dat hij met versterken reliëf bedoelt: naast de kreekrug verlagen en met het vrijkomende materiaal de kreekrug verhogen. Daarmee ‘verdubbelt’ het hoogteverschil. • Een andere, meer westelijke positie van de schapenstal is als alternatief wel besproken, maar afgevallen omdat de locatie niet op de kreekrug ligt – opnemen in de tekst. • Het moet zijn Domburgse Watergang in plaats van Wetering. Met in achtneming van deze opmerkingen wordt het verslag van de vorige keer vastgesteld. Toelichting en bespreking uitgewerkte varianten Hans van Engen geeft stapsgewijs een beeld van de varianten. Zoals eerder al aangekondigd is de strategie voor Cleene Hooge er op gericht om uit te gaan van een eerste investering in het landschap als basis voor verdere ontwikkelingen. Dit impliceert dat er alle volgende varianten in feite voortborduren op de basisvariant. Dit wordt ook zo in de gebiedskaartjes verbeeld. In totaal worden er 6 varianten besproken (kaartjes hieronder volgorde van linksboven naar rechtsonder).

Hans van Engen ligt de varianten toe en hoe tot deze indeling is gekomen. Hij onderstreept het belang van werken met varianten als instrument om tot een beter inzicht in de opgave en mogelijke oplossingen te komen. Vanuit dat perspectief is ook de opgave van de gemeente te interpreteren: de laatste variant 6 met 100 woningen is een variant die misschien niet gewenst is, maar geeft wel het inzicht waarom dat zo is. Tenslotte moge ook duidelijk zijn dat er binnen de varianten nog ruimte is voor tussenvormen. Het groene casco met paden moet echter te allen tijde de constante factor vormen. Belangrijk punt in de opzet van de ruimtelijke structuur is de vorm en plaats van het casco en daarmee mogelijke bouwlocaties zo te positioneren dat een permanent zichtveld vanuit Cleene Hooge op het open gebied in tact blijft. Keuze is daarom op het noordwestelijk deel van de kreekrug gevallen. Het zicht vanuit de Walcherseweg parallel aan de Hogelandse weg op de open poelgronden vinden we eveneens waardevol waardoor ervoor is gekozen om ook hier geen bebouwing of groenstructuren buiten de kreekrug te ontwikkelen. In het kaartbeeld komt dit niet prominent tot uitdrukking, maar in de varianten is voorzien dat een zeer aanzienlijk deel van het gebied wordt teruggegeven (i.e. verkocht) aan de landbouw.

De visie zal voorstellen doen om deze overdracht te benutten voor het verduurzamen van het grondgebruik. Voorstellen tot aanpassingen van de kaartbeelden • Geprojecteerde hoogstamboomgaard rondom toekomstige schapenstal: meer ruimte geven voor bedrijfsvoering; • Haag ten zuiden van Laurens Stommespad 12 vervangen door lage haag; • Drie geprojecteerde woningen aan de Cleene Hoogeweg (noordzijde) in varianten 4 en 5 laten vervallen, vanuit het principe dat ontwikkelingsrichting start in het noorden vanuit de Walcherseweg. Vervolg Er is behoefte om de uit te werken varianten en het gedachtengoed erachter te presenteren aan de bewoners in de wijk. Dit past ook in de visie van de gemeente. Jan Hendriksen pleit voor een moment in maart, gezien zijn afwezigheid – hij wil er graag bij zijn. Hiermee wordt ingestemd. Wilbert Dingemanse geeft aan dat hij eerst ook nog een interne presentatie wil organiseren, als ook een bijeenkomst voor de lokale natuur- en cultuurhistorische verenigingen. De bewonersavond is inmiddels gepland: dit wordt 27 maart. Afgesproken wordt dat er daarbij een peiling zal worden georganiseerd onder de bewoners om te proeven hoe de voorstellen vallen. Dit heeft niet de eigenschappen van een referendum – die suggestie moet ook niet aan bewoners worden gegeven, maar dient als graadmeter die in de uiteindelijke rapportage zal worden opgenomen.

De gemeente zal in de tussentijd contact zoeken met een aantal betrokken particulieren. Afgesproken wordt dat het initiatief daarvoor primair bij de gemeente ligt, gelet op de juridische en economische belangen en verantwoordelijkheden. Rondvraag en sluiting Geen nadere opmerkingen.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge dd 9 januari 2019

1

Verslag Projectgroep Cleene Hooge dd 9 januari 2019

2

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 47

Verslag Klankbordgroep Cleene Hooge: vrijdag 15 maart 2019 (vierde sessie) Speelhof Hogerzael

Aanwezig: Hans van Engen, Richard van Coevorden (SGLG). Hans Hooftman, Jan Hendriksen, Kees Sanderse, René Troost, Wilbert Dingemanse en Adri de Bruijn. Afwezig met afmelding: John van Vliet en Harry Christiaanse.

Opening, kennismaking en mededelingen Wilbert Dingemanse geeft korte terugkoppeling van zijn gesprek met dhr. Kaljouw. Kaljouw staat positief tegenover begrazingsmodel op de kreekrug; ziet daar wel mogelijkheden. Zou liefst stal bouwen op locatie huidige stal, maar is niet op voorhand tegen zuidelijker locatie met bedrijfswoning. Voor 22 maart komt Kaljouw met een schriftelijke reactie. Gesprek met Familie Ton. De bedrijfsschuren zij niet meer in gebruik. Het land is verpacht. Familie vindt ontwikkelingsvisie een logisch verhaal. Wilbert Dingemanse heeft een aantal mogelijkheden doorgenomen. Familie heeft nu nog geen standpunt ingenomen en neemt opties in beraad. Komen terug met verzoek, maar daarvoor is geen termijn afgesproken. Er is tenslotte ook een overleg geweest met de plaatselijke natuur- en cultuurhistorische verenigingen, waarbij de varianten zijn gepresenteerd. Alle partijen reageren nog op het rapport.

Verslag vorige keer • Laurens Stommespad 12 moet zijn nr. 8. Met in achtneming van deze opmerking wordt het verslag van de vorige keer vastgesteld. Bespreking rapportage en uitgewerkte varianten Jan Hendriksen kaart aan dat hij de variant mist waarbij er niet wordt geïnvesteerd in het landschap, de zogenoemde nul-variant. Dit is de variant waarbij er nul woningen worden gebouwd en het hele gebied wordt verkocht voor agrarisch gebruik. Dit wordt door anderen ondersteund en deze variant zal worden opgenomen in de Ontwikkelvisie. Hans van Engen geeft aan dat dit in wezen de huidige variant 1 is, waarbij de sanering van de schapenstal is toegevoegd. Hij kan zich echter vinden in het toevoegen van een echte 0-variant. Omwille van de zuiverheid van de variant pleit Adri de Bruijn ervoor de vervanging van de stal niet in deze variant op te nemen. Hans van Engen zal in de tekst van het rapport opnemen dat in variant 1 het ook een optie is om de stal op de huidige plek terug te bouwen. Hij geeft daarbij als kanttekening zijn zorgen aan over de verwachte ruimtelijke kwaliteit als dit met minimale investeringen gepaard gaat. Jan Hendriksen geeft aan dat hij de 7 woningen in variant 6 niet gewenst vindt vanuit de toename van autoverkeer op het Laurens Stommespad.

Besloten wordt om deze 7 woningen in deze variant te verdelen over de andere locaties op de kreekrug, zodat het eindbeeld nog steeds 100 woningen oplevert.

Kees Sanderse geeft aan dat de varianten lastig te beoordelen zijn zonder financiële onderleggers. Adri de Bruijn geeft aan dat de feitelijke afweging niet de taak van de klankbordgroep is. Wij moeten zorgen dat er goede informatie aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Die moet de feitelijke beslissing over de toekomst van de Cleene Hooge kunnen nemen. Richard van Coevorden legt uit dat SGLG zorgt dat er voor alle varianten een grondexploitatie wordt opgesteld. Deze wordt als vertrouwelijke informatie aan de stukken toegevoegd. SGLG zal zorgen dat er een zeer bescheiden duiding van de varianten in de rapportage wordt opgenomen (--, -, 0, +, ++). Wilbert Dingemanse voegt toe dat de gemeente, wanneer er voor een variant is gekozen, zelfstandig nog een keer die variant door zal rekenen. Ten aanzien van beheer worden twee suggesties gedaan: • de mogelijkheid van crowdfunding, waarmee bewoners zelf op alternatieve wijze aanleg en/of onderhoud van groen kunnen financieren; • bewoners een actieve rol geven in het beheer en onderhoud van het gebied. De gedachte is: “als het ergens kan, dan is het wel in de Griffioen”. Afgesproken wordt deze suggesties toe te voegen aan de rapportage. Kees Sanderse vindt de herinrichting van de Europalaan (westelijke stukje) een goed idee. Staat nu alleen als tekst aangeduid; zou ook wel meer verbeeld mogen worden. Dit is akkoord.

Er wordt een korte ronde gedaan over de algemene indruk van de concept-rapportage. Tot dusverre is de indruk positief. René Troost geeft complimenten over de opbouw van het stuk: het is goed leesbaar. Zonder tot een uitspraak over voorkeur van één van de varianten te komen, komt er wel een gedeelde mening uit de klankbordgroep naar voren: investeren in het landschap en ecologische kwaliteit van het gebied wordt breed gedragen. Variant 4 doet recht aan wat heel veel mensen in het gebied waardevol vinden. Tekstuele verbeteringen kunnen worden aangedragen bij SGLG, vóór 27 maart. Voorbespreking bewonersavond 27 maart. Niet alleen zenden (toelichting planproces en ontstaan modellen), maar ook tijd nemen voor ontvangen. Gestart wordt met een presentatie van SGLG. Afgesproken wordt de maquette apart opstellen als variant 4 (houdt het midden van de 7 varianten). De 7 varianten worden op A-0 formaat aan de wand gehangen. Bewoners kunnen na de presentatie aan de hand van post-its in 2 kleuren tips en tops geven aan iedere variant. Daarna volgt nog het tweede deel bijeenkomst. Hierbij zullen de posters kort besproken worden op hoofdlijnen en volgt nog een plenair gesprek/dialoog met bewoners. Rondvraag en sluiting Geen nadere opmerkingen.

Jan Hendriksen brengt nogmaals het standpunt van Stichting De Cleene Hooge in t.a.v. bebouwing: nul woningen hetgeen ook zijn persoonlijke mening is als omwonende in de Klankbordgroep. Vanuit die optiek kan hij alleen voor verkoop van de grond aan de agrarische sector zijn. Hij is net als de Stichting De Cleene Hooge niettemin wel voor het ontwikkelen van extra wandelpaden en een verduurzaming van het agrarisch gebruik in het gebied.

Verslag Projectgroep Cleene Hooge dd 15 maart 2019

48 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

1

Verslag Projectgroep Cleene Hooge dd 15 maart 2019

2

Bijlage III Verslag bijeenkomst organisaties ‘landschap, natuur en cultuurhistorie’

blad

2 van 10 datum bespreking

27 februari 2019

besprekingsverslag datum bespreking

datum verslag

27 februari 2019

4 maart 2019

aanwezig

ZMF: Robbert Trompetter Stichting Landschapsbeheer Zeeland: Sylvia Tuinder Vogelwerkgroep Walcheren: Gerard Troost KNNV, afdeling Walcheren: Hans Eckhardt Bond Heemschut: Gerrit Schoenmakers StadgoedLandgoed: Hans van Engen Gemeente Middelburg: Wilbert Dingemanse (verslag) Stichting de Cleene Hooge: Aagje Feldbrugge, Marien Boonman afwezig1

Het Zeeuwse Landschap (afgemeld vanwege vakantie), Vrienden van Middelburg, Tuin van Zeeland, Vlinderen libellenwerkgroep Zeeland onderwerp

Verslag overleg Cleene Hooge met organisaties op het gebied van landschap, natuur en cultuurhistorie

Wilbert Dingemanse geeft een kort overzicht van de ontwikkelingen rondom Cleene Hooge. In de jaren zeventig was ontwikkeling in beeld, als vervolg op de bouw van Griffioen 2. Dit is echter nooit doorgegaan. In de Kwaliteitsatlas uit 1998 is de locatie weer als woningbouwlocatie aangegeven. In de herziening ervan die in 2010 is vastgesteld is dit opnieuw opgenomen, met overigens een kleinere oppervlakte. In de aanloop naar de laatste herziening is in 2008 de grond door de gemeente verworven. Uitgangspunt was een woningbouwlocatie, tot circa duizend woningen. Na de aankoop is er weerstand ontstaan vanuit de omgeving, voornamelijk door de Stichting de Cleene Hooge. Ook binnen de gemeenteraad is men toen anders over de locatie gaan denken. In het coalitieakkoord (2014, de vorige raadsperiode) is opgenomen dat een ontwikkelvisie gemaakt zou worden voor het gebied, met aandacht voor landschap en cultuurhistorie. Hiervoor is in eerste instantie opdracht gegeven aan Bianca de Vlieger via MaGRID. Zij heeft hier ook anderen bij betrokken. Dit rapport is eind 2017 opgeleverd. Via de mail is een link naar dit rapport doorgestuurd. Als vervolg is door de gemeente aan StadgoedLandgoed (Hans van Engen, betrokken bij deel 1) opdracht gegeven voor een verdere uitwerking in een aantal varianten variërend tussen nul en circa honderd woningen.

De bedoeling was dat ook omwonenden en anderen betrokken zouden worden. Er is gewerkt met een klankbordgroep van omwonenden en wijkbewoners. Ook organisaties op het gebied van landschap, natuur en cultuurhistorie wil de gemeente de kans geven om te reageren. Vandaar dat we vanmiddag hier bij elkaar zitten.

1

Met Het Zeeuwse Landschap en Tuin van Zeeland is op een later moment apart gesproken. Hun schriftelijke reactie is aan dit

verslag toegevoegd.

Gevraagd wordt wat precies in het huidige coalitieakkoord over Cleene Hooge is opgenomen. Dat is opvallend weinig, zeker gezien wat over de locatie Trekdijk is opgenomen. De precieze tekst zal worden teruggekoppeld. [Werkprogramma 2014-2018: "Voor Cleene Hooge wordt ook een ontwikkelvisie voorbereid, waarbij de Stichting Behoud Cleene Hooge wordt betrokken. De landschappelijke waarde is daarbij het belangrijkste uitgangspunt. In de visie zal in beeld gebracht worden hoe de boekwaarde na 2018 gereduceerd kan worden." Werkprogramma 2018-2022: "We wachten de ontwikkelvisie die MaGRID in samenspraak met de stichting De Cleene Hooge opstelt met vertrouwen af. Op basis van de uitkomsten worden verdere stappen ondernomen."] Hans van Engen geeft vervolgens een toelichting op de visie die er in concept ligt. Eerst komen uitgangspunten en bouwstenen aanbod, vervolgens de zes uitgewerkte varianten. Opmerkingen die naar aanleiding daarvan worden gemaakt c.q. punten waar discussie over wordt gevoerd: Kenmerkend voor Walcherse wegen is dat ze aan beide zijden begroeid zijn. Ook voor vogels heeft deze begroeiing een functie. Vanuit het standpunt dat er hierdoor meer zichtlijnen ontstaan is rooien en/of flink uitdunnen te begrijpen, maar er is ook een andere kant.2 Waarom is gekozen voor een andere locatie voor Kaljouw? Reactie: In principe gaat het nu om een tijdelijke situatie.

Vanwege de kwaliteit van de loods en het asbest dak kan deze situatie sowieso niet voortduren. Ook de afstand tot woningen speelt een rol. Met de klankbordgroep is uitgebreid gesproken wat een alternatieve locatie zou kunnen zijn. Er valt nog een variant 0 te bedenken, waarin ook met de locatie van de schapenschuur niks gebeurt en er alleen naar het landschap gekeken wordt. Naar aanleiding van variant 2: blijven er nog akkers over voor bijvoorbeeld de kiekendief? Het grootste deel van het gebied zou terug kunnen naar de landbouw, waarbij je na zou kunnen denken of je dit zonder meer doet of dat je afspraken maakt over vergroten van de biodiversiteit, stuurt op de wijze van bemesten et cetera. Het gebied is nu grotendeels grasland en niet geschikt voor akkerbouw. Voor een strook langs de watergang zou je ook afspraken kunnen maken, bijvoorbeeld deze niet maaien of de aanleg van natuurvriendelijke oevers. Dat laatste is overigens langzamerhand al aan het ontstaan door het afkalven van de oever. Het programma qua woningtypen kan variëren. Het aantal woningen zegt ook niet alles over de grondopbrengst. Met minder grote woningen kan hetzelfde worden bereikt als met meer kleinere woningen. Een lager aantal woningen heeft voor sommigen de voorkeur, omdat er dan minder sprake is van druk op het gebied, minder parkeerruimte en minder verkeersbewegingen.

Aan de andere kant betekent dit dat het aanbod eenzijdiger zal zijn. Er is gekozen voor het toevoegen van bos vanwege de groene aanblik 'van buiten naar binnen'. In Zeeland is ook (te) weinig bos; bos is goed voor verkoeling en CO2-opslag. Bos doet wel wat met de openheid. Sommigen zien daarom liever hagen of andere groenstructuren. In het advies wordt gesproken over bebouwing in erfvormen en hofsteden. Het Zeeuwse erf wordt echter niet door iedereen herkend. Hans van Engen geeft daarop aan dat het min of meer als een erf beschouwd moet worden: gebouwen in diverse maatvoeringen gegroepeerd rond een centrale plek. 2

Zie de nagekomen reactie van Stichting Landschapsbeheer Zeeland voor een aanvulling op dit punt.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 49

blad

blad

3 van 10

4 van 10

datum bespreking

datum bespreking

27 februari 2019

27 februari 2019

-

-

-

-

-

Vanuit de Stichting de Cleene Hooge wordt nogmaals benadrukt dat zij opteren voor geen bebouwing. Ook het behoud van het panoramisch zicht is voor hen van belang, zodat men nee zegt tegen hoge hagen. Door anderen wordt de positieve kant van de groenstructuur benadrukt. Een lage haag is minder passend dan een hoge, maar wel beter dan afscheidingen van prikkeldraad. Hiermee wordt een vorm van kleinschaligheid teruggebracht, zoals deze er voor de inundatie was. Aandachtspunt is beheer en onderhoud. Dit zal je gelijk aan de voorkant in je exploitatie moeten meenemen. Opgemerkt wordt dat gezocht zou moeten worden naar een manier om te borgen dat er later geen extra bebouwing komt. Richting de poelgronden lijkt deze er al te zijn. Verder bebouwen van de kreekrug kan 'geblokkeerd' worden door de wegenstructuur te laten eindigen op particulier eigendom. Als je later dan nog wat wil, is dit lastiger dan wanneer iets doorgetrokken kan worden op eigendom van de gemeente. Gevraagd wordt naar de noodzaak van bebouwing op deze plek in relatie tot de woningbehoefte. Wilbert Dingemanse geeft aan dat op basis van de vorige huishoudensprognose van de provincie (2015) woningen zijn gepland op diverse locaties binnen de gemeente. Daarbij is ook rekening gehouden met woningen op deze plek.

De nieuwe prognose die op korte termijn uitkomt laat zien dat de prognoses hoger liggen dan in 2015, wat zich zal uiten in een hogere vraag naar woningen. Er is dus zeker vraag naar woningen richting de toekomst toe. Door diverse aanwezigen wordt opgemerkt dat ze liever geen woningbouw zien in het gebied, maar dat de redenering dat op een bepaalde manier (beperkt) gebouwd zou kunnen worden te volgen is. Hoe verder de varianten gaan, hoe lastiger dit echter wordt, ergens ligt er een omslagpunt.

De conceptvisie wordt aan de aanwezigen meegegeven. Voorlopig vertrouwelijk, omdat nog andere gesprekken gevoerd worden en niet iedereen deze dus gelijktijdig krijgt. De mogelijkheid wordt geboden om binnen drie weken schriftelijk te reageren, welke reactie dan aan het verslag zal worden toegevoegd. Het kan voor StadgoedLandgoed ook aanleiding zijn voor aanpassingen in het rapport. Op 27 maart is er een informatieavond voor omwonenden. Dan is het conceptrapport sowieso openbaar. Na 27 maart wordt het advies door StadgoedLandgoed definitief gemaakt en aan de gemeente aangeboden.

Nog een tweetal zaken: 1. Welke bebouwing past straks in het relatief open landschap? Daar is meer detaillering voor nodig, maar wel een belangrijk aandachtspunt bij de verdere uitwerking. 2. Als er gronden verkocht worden om in gebruik te worden genomen voor akkers/weilanden dan vragen we jullie uitdrukkelijk om (samen met ons en/of Het Zeeuwse Landschap) te kijken naar een systematiek waarbij de gronden zorgen voor meer biodiversiteit. We denk dan bijvoorbeeld aan het meegeven van voorwaarden in het contract of de opzet van een project als wat Het Zeeuwse Landschap al gerealiseerd heeft op Schouwen (Partridge). Daarbij is een klein gedeelte van de grond in eigendom van HZL. De boeren uit de omgeving mogen die gronden gebruiken, maar moeten dan wel maatregelen ter bevordering van de biodiversiteit nemen op een groot deel van hun terreinen. Stichting Landschapsbeheer Zeeland (04/03)

Bedankt voor het verslag en voor de uitnodiging om bij dit overleg te zijn. Wat mij betreft is het verslag bijna compleet. Met betrekking tot de wegbeplanting langs de wegen in Walcheren wil ik nog wel benadrukt zien in het verslag dat dat echt een karakteristiek landschapselement van Walcheren is. Het is een van de belangrijke lijnen in het landschap. Ecologisch gezien dus van waarde. Het heeft een functie voor fietsers en wandelaars, want er ontstaat een beschuttere weg. Door enkele struiken te verwijderen verbreek je de lijnen deels, maar krijg je op enkele plekken de zichtlijnen, je krijgt wel tochtplekken. Door meerdere grotere leegtes te maken, krijg je grote tochtplekken, je doorbreekt het lijnvormige element en krijgt tochtplekken waarbij windvlagen voor dieren, insecten en passanten storend kunnen werken. Door juist het landschap in te trekken, achter de beplanting, al wandelend, kun je ook de zichtlijnen ervaren. Dat zou je mogelijk iets helderder kunnen noteren. Ik heb hiermee onderstaand een citaat meegenomen. Misschien bruikbaar.

Vervolgens zal het college een keuze moeten maken en dit aan de gemeenteraad voor gaan leggen. Het streven is om de raad in de vergadering van eind juni een besluit te laten nemen voor een bepaalde variant.

De gebieden worden doorsneden door vele wegen met erlangs wegbeplanting, heggen en hagen. Uit de landschapsatlas van Walcheren; “Het landschap van Walcheren kenmerkt zich door duinen en strand, open agrarisch gebied met akkers die van elkaar worden gescheiden door al dan niet met water gevulde greppels, landgoederen, buitenplaatsen, erven, veel beplanting langs de weggen inde vorm van houtwallen en heggen en hagen, hier en daar verspreid liggende steden en dorpen en natuurlijk kreekruggen en poelgronden.”

Iedereen wordt bedankt voor de komst en de inbreng die gegeven is.

Vogelwerkgroep Walcheren (21/03)

-------------------------------------------------

Namens de Vogelwerkgroep Walcheren maken wij graag gebruik van de mogelijkheid om te reageren op het concept ontwikkelingsvisie Cleene Hooge. We hebben het concept tot ons mogen nemen en zijn positief over de aandacht die er in dit plan is voor de natuur. Ook de geplande aanleg van natuurvriendelijke oevers langs de Domburgsewatergang juichen wij toe!

Nagekomen schriftelijke reacties: ZMF (02/04)

We steunen het uitgangspunt dat in eerste principe een verbetering van de landschapskwaliteit voorop staat. Dat daarbij de wens bestaat voor een gedeeltelijke bebouwing van de gemeentelijke gronden is te begrijpen. Afhankelijke van de uiteindelijke uitwerking zien wij kansen voor alternatief 0 tot en met alternatief 4. Meer woningen zou afbreuk doen aan de landschappelijke kwaliteiten, wat zelfs bij scenario 3 en 4 al het geval kan zijn bij verkeerde uitwerking.

50 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Als Vogelwerkgroep zouden wij graag zien dat er rekening word gehouden met de volgende zaken. Zo weinig mogelijk vreemde elementen zoals bos en lage heggen die veel onderhoud vragen, maar wij opteren voor echte Zeeuwse hagen die onderhoudsarm zijn en erg belangrijk als leefgebied voor vogels. Het is belangrijk dat het voorgestelde beheer met schapen op de hooilanden op de juiste manier gebeurd, zodat er bloemen en zaden aanwezig zijn voor de aanwezige vogels, dus geen continu begrazing.

blad

blad

5 van 10

6 van 10

datum bespreking

datum bespreking

27 februari 2019

27 februari 2019

Er wordt gesproken over het dunnen van de begroeiing langs de Laurens Stommespad. Wij zijn hier erg op tegen omdat juist dit een prachtig voorbeeld is van een echte en voor vogels waardevolle Zeeuwse haag. KNNV, afdeling Walcheren (14/03)

De Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging (KNNV) afdeling Walcheren maakt graag gebruik van de mogelijkheid aanvullend op het verslag schriftelijk te reageren, opdat onze reactie zal worden toegevoegd aan het verslag van het overleg van 27 februari 2019 tussen de gemeente Middelburg en diverse natuurorganisaties. Kernpunt van onze schriftelijke reactie is om de tijdens het overleg gepresenteerde ontwikkelvisie zodanig aan te passen dat het areaal aan bloemrijk hooiland aanzienlijk wordt uitgebreid. Per variant wordt dit nader toegelicht. De KNNV Walcheren ondersteunt het uitgangspunt, geformuleerd in de ontwikkelvisie Cleene Hooge (concept februari 2019-7) opgesteld door StadgoedLandgoed, waarbij is gekozen voor de zogenaamde trajectontwikkeling die begint met het ontwerpen en aanleggen van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarmee direct ruimtelijke kwaliteit aan het gebied kan worden toegevoegd in de vorm van groenstructuren en wandelroutes. Wij koppelen daarbij de begrippen ‘duurzaam’, ‘ruimtelijke kwaliteit’ en ‘groenstructuren’ aan het zo optimaal mogelijk vergroten van de biodiversiteit van het gebied, in het bijzonder die van de insectenfauna, waarvan de afgelopen jaren steeds duidelijk werd dat bepaalde insectensoorten zoals vlinders en bijen steeds minder voorkomen in ons land, terwijl de totale biomassa vliegende insecten drastisch is afgenomen.

Het plan Cleene Hooge kan bij aangepaste inrichting de gemeente Middelburg een meer bijvriendelijke gemeente maken, wat actueel ook de gezamenlijke inzet is van de Bijenstichting, Nederland Zoemt en de Vlinderstichting. De varianten 1 en 2 bieden mogelijkheden om extra bloemrijk hooiland toe te voegen aan de bestaande ontwikkelvisie.

Variant 2. Variant 2 is door StadgoedLandgoed ontwikkeld als basisuitwerking van het uitgangspunt van de trajectontwikkeling. Vanuit natuur- en milieuperspectief zou het volstaan om alleen variant 2 te realiseren. Elke vorm van bebouwing, zoals uitgewerkt in de verdere varianten, beschouwen wij als aantasting van de natuurkwaliteit van het gebied. Variant 2 bevat nu reeds een aantal uit oogpunt van biodiversiteit zeer waardevolle elementen. De belangrijkste zijn het realiseren van een aantal Zeeuwse (hoge) hagen en het beheren van twee delen van het gebied als bloemrijk hooiland. In onze reactie op variant 1 hebben wij reeds het belang aangegeven van een uitbreiding van het zuidelijke hooiland met het nieuw beoogde terrein van de schaapskooi. Een nog verdere vergroting van het zuidelijk bloemrijk hooiland zou kunnen plaats vinden indien het gearceerde gebied ten westen van de beoogde locatie van de schaapskooi hier ook bij betrokken wordt. Het bloemrijke hooiland dat is voorzien in de noordoostpunt van het plangebied is (te) klein en verdient uitbreiding. Om deze uitbreiding te kunnen realiseren is het van belang om eerst stil te staan bij de haagstructuren in het gebied. Een deel hiervan is uitgevoerd als hoge Zeeuwse haag.