Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge 2019

Een ander deel, dat oorspronkelijk was ingetekend met hoge hagen (en zeker niet alle als begrenzing van de wegstructuur) is nu een grasgebied geworden met lage heggen om vanuit het Laurens Stommespad het zicht op het achterliggende landschap beter beleefbaar te laten zijn. Dit lijkt ons een valide argument om de hoge Zeeuwse hagen achterwege te laten. Wij vinden het echter nog beter om de lage heggen in dit gedeelte geheel achterwege te laten. De landschappelijke waarde van de lage heggen is beperkt. Ze zijn geen typisch Zeeuws element, ze zijn duur in onderhoud en hun bijdrage aan het verhogen van de biodiversiteit is marginaal tot nihil. In plaats van een gekunsteld landschap in de vorm van grasland met lage heggen zou dit gebied uitstekend kunnen worden aangewend om het hooiland van de noordelijke punt in zuid/zuidwestwaartse richting uit te breiden. De voordelen van een vergroot oppervlak aan bloemrijk hooiland zijn bij variant 1 al aan de orde gekomen. Zeker als wordt volstaan met gefaseerd maaibeheer – en er wordt afgezien van extensieve beweiding door schapen – dan is er geen (of geen permanente) afscheiding tussen het hooiland en de wegen nodig. Het feit dat in het overleg de lage heggen werden gepresenteerd als vervanging van prikkeldraad is dan ook niet aan de orde.

De paden die zijn ingetekend bieden een prima gelegenheid om als bezoeker optimaal en van nabij van het bloemrijke hooiland te genieten. Tot zover onze reactie op de varianten 1 en 2.

Variant 1. De noodzakelijke sanering van de schapenstal, gekoppeld aan een verplaatsing van de schapenkooi naar een iets zuidelijker gelegen aanpalend gebied, zien wij niet als een verbetering van de situatie. Het ruimtebeslag gaat substantieel ten koste van de mogelijkheid om waardevolle groenstructuren te creëren. De in de ontwikkelingsvisie genoemde argumentatie om te komen tot een bloemrijk hooiland als aansluiting aan de westelijke groene wig van het Amaliapark geldt ook voor het terrein dat is voorzien voor de nieuwe schapenstal. Deze ruimte zou vanuit natuuroogpunt beter kunnen worden benut voor de uitbreiding van het bloemrijke hooiland. Grotere oppervlakten van bloemrijk hooiland bieden ook meer beheersmogelijkheden gericht op stimulering van de biodiversiteit. Te denken valt bijvoorbeeld aan gefaseerd maaibeheer in de vorm van het zogenaamde sinusbeheer, waarbij wordt gewerkt met slingerende maaipaden en per maaibeurt zo’n 40% van de vegetatie blijft staan. Deze vorm van beheer blijkt zeer positief uit te werken voor veel vlinders, bijen, amfibieën en vogels. Ter vergadering werd al de wenselijkheid geopperd om te komen tot een zogenaamd variant 0, waarbij niet wordt voorzien in de in fase 1 uitgewerkte verplaatsing van de schapenstal.

De door ons voorgestelde uitbreiding van het bloemrijk hooiland biedt een uit oogpunt van biodiversiteitsbevordering zeer waardevolle invulling van deze 0-variant.

Tot slot willen we nog een enkele opmerking maken over hetgeen in het overleg aan de orde is gekomen over het maken van afspraken met landbouwers over het vergroten van de biodiversiteit. Afspraken over bemesting waarbij rekening wordt gehouden met de bevordering van biodiversiteit en afspraken over het maaibeheer zouden de natuurwaarden van het gehele gebied nog eens aanzienlijk extra kunnen bevorderen. Ditzelfde geldt voor de aanleg van natuurvriendelijke oevers van de watergangen in het gebied. Langzaam aflopende oevers zorgen voor hogere watertemperaturen en minder waterbewegingen, waarvan vele insecten (o.a. larven van libellen) en amfibieën profiteren. Tot zover onze reactie op het overleg en de ontwikkelvisie van Cleene Hooge. Wij zouden het op prijs stellen als onze voorstellen ook zouden worden ingebracht in het voor 27 maart gepland staande informatieoverleg met de omwonenden. Het Zeeuwse Landschap (18/03)

Dank voor de concept ontwikkelvisie. Vanuit Het Zeeuwse Landschap, eigenaar van percelen langs de Domburgse Watergang, willen wij deze ontwikkelingen komende tijd goed blijven volgen. Hierbij begrijpen wij de wens tot een gedeeltelijke bebouwing van de gemeentelijke gronden en zien wij hier ook mogelijkheden in

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 51

blad

blad

7 van 10

8 van 10

datum bespreking

datum bespreking

27 februari 2019

27 februari 2019

om de landschappelijke waarde in- en van dit gebied beter te accentueren door middel van deels beplanting en deels bebouwing. Waarmee ook het aanzicht van de Walcherseweg op Middelburg ook verbeterd wordt.

behoefte in de tijd, de mogelijkheden deze elders te realiseren, dit alles blijft gissen. De realiteit van de zes varianten is hier niet aan te relateren. De financiële gevolgen die hiermee samenhangen blijven onduidelijk.

Hierbij hebben wij enkele opmerkingen/vragen:  Kan je mij inzichtelijk maken welke gronden nu precies van Gemeente Middelburg zijn? Het is mij niet precies bekend om welke gronden dit precies gaat. Is dit alle grond tussen het Laurens Stommespad en de Domburgse Watergang?  Afhankelijk van de algehele uitwerking zien wij kansen voor alternatief 1 tot en met alternatief 4. Meer woningen gaat naar ons idee afbreuk doen aan de landschappelijke kwaliteiten, wat zelfs bij scenario 3 en 4 al het geval kan zijn bij verkeerde uitwerking;  Denk ook goed na over aan welke voorwaarden toekomstige bebouwing moet voldoen om te passen in het relatief open landschap en tegelijkertijd recht doet aan de historie van dit gebied. Het gaat hier immers ook om het aangezicht van Middelburg.  Wij steunen de mogelijkheid om de gronden die verkocht gaan worden voor agrarisch gebruik ook voorwaarden inzake de landschappelijke kwaliteit én ecologie mee te geven. Wij hebben hier ook ervaring mee op Schouwen en ik kan bij onze projectleider vragen hier een presentatie over te geven indien gewenst.

Groen raamwerk Het voorstel als eerste stap een groen raamwerk aan te leggen lijkt sterk ingegeven door het doel om hier 80-100 woningen te kunnen bouwen. De argumenten hiervoor, samengevat in de conclusie (5.1), wijzen hierop. Dat een dergelijk groen raamwerk van Zeeuwse hagen van verschillende hoogte het gebied zal verrijken is twijfelachtig. Daarmee zou de kenmerkende openheid immers meteen tot het verleden behoren. De grootse kwaliteit van het gebied is juist de directe beleving van het gebied met zicht op de duinen vanaf de Laurens Stommesweg. Zeeuwse hagen kunnen wel gebruikt worden ter afscherming van toe te voegen bebouwing naar het open landschap maar niet als een landschappelijke drager voor bebouwing. In de varianten van de concept-ontwikkeling wordt het groene raamwerk als een gegeven beschouwd. Een snelle aanleg als een meerwaarde. Zoals hiervoor is beschreven, en ook tijdens de bewonersavond werd gesteld, is dit ongewenst en onjuist. Er is geen sprake van varianten als verschillende oplossingen maar van een gefaseerde invulling van het gehele gebied. Als er gefaseerd wordt ontwikkeld is het beter met de aanplant van hagen ook gefaseerd te werken, gekoppeld aan de bouwontwikkeling.

Tuin van Zeeland (08/04)

In dit stuk wordt gerefereerd aan de Ontwikkelvisie Cleene Hooge (Stadgoed Landgoed, 2019). Openheid gebied We zijn blij dat het grootste deel van het grasland aan de westzijde open blijft. Dat de discussie beperkt blijft tot het noordoostelijk deel, de kreekruggronden. Bij het afstoten van de gronden voor agrarisch gebruik is het gewenst het huidig grasland een kwalitatieve meerwaarde te geven door bij de verkoop eisen te stellen aan duurzaamheid en biodiversiteit passend bij het specifieke karakter. De ervaringen van het Zeeuwse Landschap bij de Schelphoek op Schouwen-Duiveland lijken een goede basis daarvoor. Voorkeur handhaving bestaande situatie We onderschrijven het standpunt van de stichting Cleene Hooge en het overgrote deel van de aanwezigen op de informatieavond van 27 maart 2019 dat het onaangetast laten van de huidige situatie sterk de voorkeur heeft. Financiële last Anderzijds hebben we begrip voor de financiële last die op dit gebied rust. We betreuren ten zeerste dat bij de presentatie van de varianten het financiële aspect vrijwel buiten beschouwing blijft. Natuurlijk is het een politieke afweging in hoeverre de lasten op het gebied worden afgeschreven. Doordat hier geen inzicht in wordt gegeven, blijven de varianten erg gratuit. Meer transparantie zou de gemeente sieren.

Door met globale kengetallen de effecten van de varianten in beeld te brengen wordt de discussie evenwichtiger en wordt de burger serieus genomen. Woningbouwaantal discutabel In de onlangs met de gemeenten Veere en Vlissingen gemaakte woningbouwafspraken zijn voor de Cleene Hooge 80 woningen opgenomen. Dit ongenuanceerde aantal is bevreemdend. De vele varianten lijken een opmaat naar dit grote aantal. De noodzaak van dit aantal, het type woningen waaraan behoefte zou zijn, de

52 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Wegen als ruimtelijke drager kreekruggronden De begrenzing van de kreekruggronden is scherp getrokken. De laatste reliëfovergang wordt als grens voor de bebouwingsmogelijkheden gehanteerd. De kreekrug als karakteristieke ontwikkelingsdrager voor Walcheren wordt hier teveel als begrenzing van een woningbouwlocatie gezien. Kreekruggen hebben in de loop van de tijd gefungeerd als ontwikkelingsassen. De weg is daarbij bepalend voor de diverse bebouwingswijzen. Boerderijen, landgoederen, woningen, boomgaarden e.d. vonden daar hun plaats. In het gebied de Cleene Hooge zijn de Walcherseweg en de Laurens Stommesweg dergelijke dragers. Vanuit dat principe moet bebouwing beperkt blijven tot bebouwingstypen die direct aan deze wegen grenzen. Een tweede of derde lijn past niet in dit ontwerpprincipe. Landgoedidee geforceerd Het idee van een landgoed is hier gezocht. Kenmerkend voor een landgoed is de ligging in een groen bomenrijk kader met een terugliggend markant gebouw dat georiënteerd is op de weg. In variant 3 e.v. voldoet “Nieuw Zandvoort” hier niet aan. Er is geen voorruimte die een markant gebouw beleefbaar maakt vanaf de weg. In alle volgende varianten raakt het weggestopt achter andere bebouwing. Met twee schrale boselementen wordt nog geen landgoed gesuggereerd. Het worden eerder tiny forests. Bovendien parasiteert het gebouw met zijn uitzicht op de unieke omgeving.

Vanuit het open gebied zal het veel te dominant zichtbaar zijn, zeker als aan een gebouw van drie lagen wordt gedacht. Hofstedemodel bruikbaar maar niet als stempel Hofstedes vormen een interessante bebouwingstypologie. Met de verschillende massa’s wordt verwezen naar een karakteristiek boerderijpatroon met een vrijstaand woonhuis en een of twee grote schuren of stallen. Hiermee kan een gevarieerd programma worden gerealiseerd. Het “hofstedemodel” kan echter niet als een stempel worden toegepast voor de rest van het gebied. De relatie met de weg is essentieel. Situering schapenstal Behoud van de schapenstal in dit gebied is een goede zaak. Kaljouw heeft dat duidelijk onderschreven. Wij geven de voorkeur aan vervangen van de bestaande stal. Dit is echter moeilijk te realiseren. Een

blad

blad

9 van 10

10 van 10

datum bespreking

datum bespreking

27 februari 2019

27 februari 2019

kostendrager is wenselijk. Het voorstel in de Ontwikkelvisie vraagt onnodig veel ruimte. Dit gaat ten koste van het uitzicht vanaf de Laurens Stommesweg. Zeker met nog een boomgaard daarbij. De stal een kwartslag draaien levert een betere situatie op. De boomgaard kan vervallen. Passende woningbouw op de vrijkomende locatie aan de Cleene Hoogeweg is aanvaardbaar, mits de milieunormen dit toelaten. Onderhoud Zeeuwse hagen De suggestie om het onderhoud van de hagen door buurtbewoners te laten doen is erg riskant voor de continuïteit. Bovendien is het recente gemeentelijke beleid erop gericht dergelijk onderhoud te minimaliseren. Bestaande hagen zijn gekortwiekt om zo kosten te besparen. Het is inconsequent nu volop hagen met onderhoudswerk aan te leggen. Voor de landschappelijke inpassing van eventuele bebouwing zijn ze echter onontbeerlijk. Maar dan niet meer dan nodig. Samenvatting van onze visie Samenvattend zijn wij sterk voor het openhouden van het gebied. Gelet op de financiële druk zouden wij het begrijpen als de gemeente dit niet volledig haalbaar acht. Enige bebouwing moet in dat geval mogelijk zijn. De landschappelijke kwaliteit van dit gebied is daarvoor maatgevend, niet de woningbouwbehoefte/-planning (er zijn voldoende andere locaties in de stad zelf), niet de maximalisering van de grondopbrengsten.

De kreekrug als drager voor bebouwing is een goed uitgangspunt, maar alleen met de daarbij passende bebouwingstypologie. Dus wel solitaire woningen en een boerderijcluster (hofstede), georiënteerd op de weg. Voor een landgoed met de daarbij passende allure is er veel te weinig ruimte. Ruimtelijke schets In bijgaande schets hebben wij onze visie weergegeven. Belangrijke kenmerken: Bebouwing beperken tot bestaande assen (Walcherseweg, Laurens Stommesweg en Cleene Hoogeweg), niet in het achterliggende gebied. Brede zichtlijnen (vizieren) waarborgen naar open gebied en duinen (hoek Hogelandseweg en de twee hooilanden). Aan de Walcherseweg is een bebouwingscluster in de vorm van een hofstede mogelijk. Deze maximaliseren, met ruim groen omgeven en ontsluiten op Walcherseweg. De knoop Cleene Hoogeweg en Laurens Stommesweg verdichten met beperkte bebouwing. Vervangende schapenstal haaks op de Laurens Stommesweg situeren. Bebouwing afschermen met Zeeuwse hagen naar open gebied. Verder geen hagen aanplanten. Wandelroutes langs de nieuwe randen van het gebied, aansluitend op die van de bestaande wijk en het ommetje langs de watergangen. In deze visie zijn ca. 30 woningen realiseerbaar (7-10 in de cluster Cleene Hoogeweg-Laurens Stommesweg en 15-20 in de hofstede aan de Walcherseweg).

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 53

54 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 55