Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge 2019

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge Eindadvies Mei 2019

Colofon Opdrachtgever: Gemeente Middelburg. Begeleiding Gemeente Middelburg: Wilbert Dingemanse. StadgoedLandgoed: Hans van Engen, Michiel Maas, Emiel Anssems. © StadgoedLandgoed 13 mei 2019. Oosterhoutseweg 43, 4816KC Breda Telefoon +31 6 204 32 557, info@stadgoedlandgoed.nl www.stadgoedlandgoed.nl, Bank: IBAN NL84 TRIO 0784 765677, KvK: 57428980

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding 5 Opgave 5 Aanpak 5

4 4.1 4.2 4.3

Conclusie en aanbevelingen Conclusie 33 Kosten-baten analyse 34 Aanbevelingen 35

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Ontwikkelingsvisie Inleiding 7 Tajectontwikkeling 7 Genius loci 7 Duiding van de wijk Griffioen 13 Landschappelijk wonen 15

5

Geraadpleegde Bronnen

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Varianten Inleiding 19 Variant 0 ‘niets doen’ 19 Variant 1 ‘saneren schapenstal’ 21 Variant 2 ‘investeren in landschap’ 23 Variant 3 ‘Nieuw Zandvoort’ 25 Variant 4 ‘Landgoed en hofsteden’ 27 Variant 5 ‘Uitbreiden van de erven’ 29 Variant 6 ‘Maximaal laadvermogen 31 Betekenis landbouwkundig gebruik 31

Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage III

Impressie bewonersavond 27 maart Verslagen klankbordgroep Verslag bijeenkomst organisaties landschap, natuur en cultuurhistorie

37

39 41 49

4 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

In 2008 heeft de gemeente Middelburg, in aanloop naar de herijking van de uit 1998 daterende Kwaliteitsatlas, circa 55 hectare grond gekocht in het gebied dat bekend staat onder de naam de Cleene Hooge. Dit gebied was al sinds de jaren ’70 – tijdens de bouw van de wijk Griffioen – in beeld als woningbouwlocatie. Na aankoop van de grond bleek echter, dat het bebouwen van het gebied veel mensen aan het hart zou gaan. Zowel bewoners van de wijk Griffioen als mensen uit andere delen van Middelburg of Walcheren, verzetten zich tegen de plannen en richtten een stichting op ten behoeve van het behoud van de Cleene Hooge. Een heroverweging van de bouwplannen heeft plaatsgevonden tijdens de herijking van de Kwaliteitsatlas in 2010. Op dat moment is de Cleene Hooge in beeld gekomen als reservelocatie voor ‘groenstedelijk wonen’. Ondertussen laat de gemeente een woningmarkt- en locatieonderzoek Middelburg 2015-2030 uitvoeren. Daaruit blijkt dat er voor de Cleene Hooge kansen worden gezien ‘in de vorm van een unieke locatie voor bijzondere woonmilieus in (zeer) lage dichtheden en hogere prijsklassen’. De vraag naar nieuwe woningen is bevestigd in de Bevolkings- en huishoudensprognose Zeeland 2015, waarin staat dat er binnen de gemeente Middelburg sprake is van een verwachte groei met circa 2.700 huishoudens in de periode 20152035.

De nieuwe prognose die begin 2019 uitkomt, laat een grotere verwachte huishoudensgroei zien. In januari 2017 heeft de gemeente aan bureau MaGRID de opdracht gegeven voor ‘het opstellen van een Ontwikkelvisie voor het gebied Cleene Hooge en eventuele alternatieven’. Dit betrof een eerste fase: verkenning, analyse en het in beeld brengen van ontwikkelingsmogelijkheden en - beperkingen. Het tussentijds advies is in september 2017 aan de gemeente opgeleverd. Het college heeft dit in december 2017 voorgelegd aan de raad, met daarbij het voorstel om dit verder uit te laten werken tot een ontwikkelvisie, door middel van een participatietraject. Het hier voorliggende rapport is het resultaat van dat proces en als zelfstandig rapport leesbaar, maar dient beschouwd worden als een aanvulling op de rapportage van MaGRID.

1.2

Opgave

1.3

Aanpak

Naar aanleiding van het bovenstaande vraagt de gemeente Middelburg een Ontwikkelvisie op basis waarvan de gemeenteraad een besluit kan nemen over de vraag wat een wenselijke toekomst voor het gebied is. Met andere woorden: of het gebied wel of niet ontwikkeld kan worden; in welke mate er ontwikkeld zou kunnen worden en wanneer. De Gemeente heeft daartoe gevraagd om binnen de hoofdvisie voor het gebied een aantal varianten in beeld te brengen. De varianten, gebaseerd op het MaGRID-advies, hebben betrekking op investeringen in het landschap en mogelijkheden voor woningbouw (en eventueel andere economische functies), waarbij de woningaantallen kunnen variëren tussen nul en circa honderd en waarbij ook de woningtypologie kan variëren. Daarbij is specifieke aandacht gevraagd voor: • landschappelijke kwaliteiten en beperkingen; • cultuurhistorische kwaliteiten en beperkingen; • de financiële haalbaarheid van elke variant, waarbij zowel kosten als opbrengsten in beeld worden gebracht; • wenselijke vormen van agrarisch beheer, waaronder mogelijkheden voor de schapenhouderij; • huidige bebouwing aan de Cleene Hoogeweg 1. Voor de sessies met de bewoners is een gevarieerde klankbordgroep samengesteld van bewoners van het gebied zelf, direct omwonenden en personen die iets meer op afstand wonen. De bewoners hebben allen op persoonlijke titel aan de klankbordgroep bijgedragen.

De Stichting Cleene Hooge was aanvankelijk ook vertegenwoordigd in de klankbordgroep, maar kon zich op basis van de stichtingsdoelstellingen met geen van alle andere varianten verenigen dan de nul-variant; om die reden is de Stichting uit de klankbordgroep gestapt. Op basis van persoonlijke titel is een aantal leden wel inbreng blijven geven. Als vertrekpunt is gekozen om een maquette te maken die is samengesteld uit zes A0-panelen, schaal 1:750. Deze schaal is gedetailleerd genoeg om een indruk te geven van de maat en schaal van het groen en mogelijke bebouwing. Daarnaast is het een maat die enigszins werkbaar en hanteerbaar blijft, uitgaande van een groep van circa 10 personen. De maquette is uitgevoerd als een flexibel instrument waarbij de ingrediënten (huisjes, groenstructuren) te verschuiven waren, afhankelijk van de discussie die op dat moment gevoerd werd.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 5

Aan de hand van de maquette is een aantal ruimtelijk varianten besproken. Grosso modo ging het om een variant waarbij een nieuwe landschapsstructuur is ontwikkeld (zonder woningen), een landgoed-variant, een variant met circa 100 woningen en een aantal tussenvarianten. Deze varianten zijn op de tekentafel verder uitgewerkt en daarna nogmaals in de klankbordgroep besproken. Er is ook een zogenoemde nul-variant opgenomen, waarin er ‘niets’ verandert en de gemeentegronden aan de agrarische sector worden terug verkocht. De verschillende varianten zijn in deze rapportage uitgewerkt en van commentaar voorzien. In februari zijn de varianten gepresenteerd aan een aantal belangenorganisaties waarvoor het Zeeuws Landschap, SLZ, ZMF, Tuin van Zeeland, Bond Heemschut, Vrienden van Middelburg, KNNV, Vogelwerkgroep Walcheren en de Vlinder- en libellenwerkgroep uitgenodigd zijn. De opmerkingen en suggesties voortkomend uit dit overleg zijn waar mogelijk verwerkt in de rapportage. Op een publieksavond in maart zijn de varianten tijdens een bewonersavond gepresenteerd aan een groter gezelschap. Daarbij werd de gelegenheid geboden om aan de hand van een korte verkenning enkele voor- en nadelen te benoemen die bewoners konden onderscheiden binnen de varianten. De weerslag van deze verkenning is weergegeven in bijlage 1.

De uitkomsten van het onderzoek naar financiële haalbaarheid van de varianten is vertrouwelijke informatie voor de opdrachtgever en om die reden alleen indicatief en op hoofdlijnen opgenomen.

6 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

2. Ontwikkelingsvisie 2.1 Inleiding

Voorafgaand aan het werken met de maquette hebben we een aantal uitgangspunten geformuleerd en aspecten onderzocht die belangrijk zijn voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Voor een deel zijn deze ook al besproken in de rapportage van de eerste fase. Ze worden hieronder toegelicht - in willekeurige volgorde.

2.2 trajectontwikkeling

De groei van dorpen en steden op Walcheren, zoals die we die kennen uit de periode van voor de kredietcrisis, vindt niet meer in dezelfde vorm, omvang en snelheid plaats. De aanbodmarkt is verschoven naar een vragersmarkt en dat maakt grootschalige stedelijke ontwikkelingen momenteel niet waarschijnlijk. Als er al sprake is van een bouwontwikkeling, in welke vorm dan ook, dan is het goed om uit te gaan van een hoofdvorm die het mogelijk maakt om gefaseerd in te spelen op actuele vragen uit de markt. Om het gebied ‘organisch’ te kunnen laten ontwikkelen stellen wij een procesaanpak voor, die wij trajectontwikkeling noemen. We beginnen met het ontwerpen en aanleggen van een duurzaam landschappelijk raamwerk, waarmee direct ruimtelijke kwaliteit aan het gebied kan worden toegevoegd in de vorm van groenstructuren en wandelroutes. De structuur moet zo sterk zijn dat deze bij veranderingen in de omgeving als zelfstandige kwaliteit kan blijven voortbestaan. Voor het beheer van de ruimte binnen dit raamwerk voorkomt agrarisch grondgebruik onder pachtvoorwaarden dat het gebied verrommelt en niet onderhouden wordt. Door uit te gaan van jong plantmateriaal kunnen de benodigde investeringskosten laag blijven. Langzamerhand zal het gebied door de natuurlijke groei van de vegetatie steeds meer aan kwaliteit winnen. Dit draagt bij aan een aantrekkelijker vestigingsklimaat.

Al naar gelang de vraag en beleidsmatige wensen kan besloten worden om delen van het gebied binnen het raamwerk te bebouwen. Het raamwerk zelf blijft hierbij intact. Ten aanzien van infrastructuur voor auto’s is het van belang een adaptieve structuur te bedenken, die in staat is mee te groeien met de ontwikkeling van het gebied. Door in te zetten op bouwvormen die zo veel mogelijk zelfvoorzienend zijn, kunnen de noodzakelijke voorzieningen veel preciezer en met kleinere impact aangelegd worden.

2.3 Genius Loci

2.3.1. Kreekruggen De kreekrug in Cleene Hooge maakt onderdeel uit van een van de oudste kreekruggen op Walcheren op de lijn Oostkapelle-Grijpskerke-Middelburg. Ze worden gekenmerkt door een sterk zandige ondergrond en zavelige bovengrond: 60 cm onder maaiveld begint het zand. De bovengrond is waarschijnlijk tijdens de afzetting matig kalkrijk geweest, maar in de loop der eeuwen is de bovenste 40 cm echter kalkarm geworden. Bijzonder is de samenkomst of splitsing ter hoogte van de Hogelandseweg met een kreekrug in zuidelijke richting. De naam Zandvoort doet vermoeden dat er op dit punt waarde twee kreken samenkwamen een doorwaadbare plaats (voorde) moet zijn geweest. De bewoning van Walcheren is, met uitzondering van enige bewoning aan de kust, vooral geconcentreerd op de ruggen en wel vooral op de oudere (d.w.z. op de drie eerste typen). Ook de oude hoofdwegen liggen bijna alle op de oudere kreekruggen, zoals hier de Walcherseweg. De boomgroei vond men in het midden en zuiden van het eiland, voornamelijk ook op de ruggen. In het midden en zuiden van Walcheren is naast de kreekruggen boomgroei maar zeer moeizaam mogelijk vanwege het daar aanwezige brakke grondwater. De vele bosrijke buitenplaatsen lagen dan ook alleen op de kreekruggen. 2.3.2.

’t Huis Zandvoort Los van de naam is de betekenis van ’t Huis Zandvoort van meer dan voldoende belang om bij stil te staan, omdat het hier om een zeer oude geschiedenis gaat en omdat de plek in zekere zin staat voor de ontwikkeling die veel Walcherse buitenplaatsen hebben doorlopen. Een aantal van de vroegste buitenverblijven op Walcheren kwam voort uit voormalige kloosters en andere geestelijke goederen, en dat is ook bij ’t Huis Zandvoort het geval. Er wordt aangenomen dat buitenplaatsen op Walcheren deels kwamen uit kastelen en vroegere kloosters en dat die geschiedenis een doorslaggevende factor was voor het aanzien dat de buitenplaats genoot. Dat zou de reden zijn om een buitenplaats op een dergelijke plek aan te leggen. Zandvoort was onderdeel van de ambachtsheerlijkheid Buttinge en Zandvoort en het is waarschijnlijk dat het in de middeleeuwen een grotere nederzetting was. Rond 1850 woonden er op en rond de hofstede nog zo’n 50 inwoners. Momenteel vinden we aan de Walcherseweg nog een inrijpoort met daarachter een oude boerderij met de naam ‘Zandvoort’. De poort bestaat uit twee van oude mopstenen opgemetselde pilaren met elk

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 7

een leeuw erop. De linker leeuw draagt het geslachtswapen van de familie Willeboorts, de rechter leeuw het wapen van de familie Lampsins, met daaronder het jaartal 1654. De boerderij ‘Zandvoort’ (vanwege de oude bouwstijl met deels oorspronkelijke materialen en onderdelen aangewezen als Rijksmonument), was halverwege de 17e eeuw de tot buitenplaats verbouwde en ingerichte hofstede van Adriaen Willeboorts, vroedschapslid van Vlissingen, en zijn vrouw Maria Lampsins. Het buitenverblijf, met een boomgaard, een visvijver en waarschijnlijk een fraaie tuin met beelden, waarvan de huidige bewoners nog de piëdestallen opgraven, was genaamd naar het oude ambacht Zandvoort, dat was opgenomen in de heerlijkheid Buttinge. Het stond op de plaats waar in 1271 de Duitse Ridderorde, met toestemming van graaf Floris V, een commanderij (landgoed) stichtte, die een huis en een kapel bevatte. De Duitse Orde legde zich aanvankelijk toe op het verzorgen van gewonde kruisridders in Acco (toenmalig Palestina). Later kwam deze orde van adellijke personen in Europa terecht. In 1317 verhuisde de orde naar Middelburg waar een nieuwe commanderij was opgebouwd. ‘Het huys in den Duytschenheerenlant’ kwam voor 1566 in bezit van Willeboort Adriaensz. Ter Stoepe en werd de bakermat voor een drietal na hem komende generaties Willeboorts.

Ter vergelijking: op Walcheren bestond in de middeleeuwen nóg een commanderij van de Orde van Sint Jan of Johannieter Orde, een ridderorde. Officieel heette dit klooster Kerkwerve, in de volksmond Sint Jan ten Heere, en was gelegen bij Domburg. De eerste ontwikkeling vertoont een belangrijke parallel met ‘t Huis Zandvoort. Later groeide Sint Jan ten Heere uit tot een van de mooiste buitens van Walcheren.

Boerenhuis met herenkamer op de plek van het voormalig klooster Kerkwerve, eerste helft 17de eeuw. (Zeeuws Archief, coll. Zeeuws Genootschap).

Poort van Zandvoort, vóór 1930. Bron: Zeeuws Archief, Fotoarchief J. Torbijn, Goes, nr KLD-60.

8 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

2.3.3 Ter Hooge De buitenplaats Ter Hooge is een voorbeeld van een versterkte boerderij die later is omgevormd tot buitenplaats. Ter Hooge ligt ten zuiden van ons studiegebied, maar op dezelfde kreekrug als van de Cleene Hooge. De naam Cleene Hooge is te herleiden tot deze buitenplaats en de Hofstede Groot Ter Hooge - en is afgeleid van ‘Cleyn Hooge Boogaard’. Net zoals de Noord Hooge Boogaard kunnen we dit terugvinden in de beschrijving van de Ambachtsheerlijkheid Koudekerke. De buitenplaats bestaat uit een groot huis, een oranjerie en enige dienstwoningen waaronder boerderij, alles gelegen in een landschappelijk park, dat in de vroege 19e eeuw ontstaan is uit omvorming van een geometrische aanleg van oudere datum; het huis heeft een middeleeuwse oorsprong en is vroeger geheel omgracht geweest; de gracht is in de 19e eeuw gedeeltelijk gedempt en samen met enkele bassins uit de 18e eeuw omgevormd tot een partij van slingervijvers; op de plaats waar vroeger de moestuin en boomgaarden waren is nu jong bos; er zijn een tuinvaas en enige sokkels; het park is indertijd door inundatie zeer aangetast, er is veel oud hout verdwenen, maar er is weer ingeplant op het oude landschappelijke patroon. Daarmee is ter Hooge een goed voorbeeld wat er binnen een tijdsspanne van ongeveer 50 jaar aan boskwaliteiten tot ontwikkeling kan worden gebracht.

2.3.4 Zeeuwse hagen en hoogstamboomgaarden Heggen werden op Walcheren van oudsher vooral aangeplant als veekering, en bestonden daarom bijna altijd uit doornige gewassen. Vóór de inundatie van Walcheren in 1944 kwam de meidoorn zeer veel voor als erf- en kavelafscheiding. Ook op de kreekruggen rond Middelburg zien we dit op oude kaarten en luchtfoto’s terug.

Luchtfoto Royal Air Force, oktober 1944.

Uiterst links: de buitenplaats Ter Hooge.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 9

De geur van de meidoornbloesem was op Walcheren in overvloed aanwezig. Vanwege het gebruik als veekering, moesten de heggen regelmatig worden gesnoeid omdat de struiken anders te breed zouden groeien, waardoor er aan de onderkant geen zonlicht meer kwam en er zo gaten in de veekering ontstonden. Het snoeihout werd gebundeld in zogenoemde musters, die zeer gewild waren om de broodovens mee te stoken. De struik die het meest in de heg voorkomt is de meidoorn. Andere doornstruiken die in de meidoornheg voorkomen zijn hondsroos, sleedoorn en (koe)braam. Verder groeiden er ook vaak vlier, es, iep, Spaanse aak of veldesdoorn en liguster in. Deze gemengde heggen zijn typisch Zeeuws en worden daarom ook Zeeuwse hagen genoemd. Heggen hebben een belangrijke ecologische functie. Een goed onderhouden heg is een ondoordringbare barrière voor mensen, vee en honden. Voor andere dieren en planten vormt het echter een geweldige omgeving. Veel vogels, kleine zoogdieren en reptielen kunnen zich er goed in verschuilen. En deze dieren vinden er, net als verschillende soorten vlinders en insecten, hun voedsel. Heggen vormen een ideaal ecologisch netwerk waarlangs planten en dieren zich kunnen verspreiden: veel dieren hebben baat bij de beschutting in een verder open agrarisch landschap. Hoogstamfruitbomen zijn karakteristieke elementen in het landschap van Zeeland.

Vroeger waren er vele kleine hoogstamboomgaarden bij boerderijen en rond dorpen. Stichting Landschapsbeheer Zeeland is al jaren actief bij aanleg, beheer en onderhoud en probeert in ieder Zeeuws dorp samen met bewoners een toegankelijke boomgaard maken, in samenwerking met overheden en terreineigenaren.

“Een karakteristieke Zeeuwse, uitgedijde, gemengde heg”: Stichting Landschapsbeheer Zeeland

Rechterkolom: Heggenlandschap. Referentie: Hoeve van der Meulen, ‘s-Heer Abtskerke.

10 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

‘t Huis Zandvoort

Luchtfoto Royal Air Force, oktober 1944 (uitsnede van foto op pagina 9). De belanting met heggen en boomgaarden op hoge delen is duidelijk te zien; de lage gronden zijn onbeplant. Ten zuiden van ‘t Huis Zandvoort zijn vier bomkraters waar te nemen. Opvallende meanderende lijn is de Walcherseweg die nog een sterk slingerend verloop vertoont.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 11

Vier generaties topografische kaarten. Van linksboven met de klok mee: 1930, 1950, 1962 en 2018. Bron: www.topotijdreis.nl

12 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

2.3.5 Wederopbouw na de inundaties van 1944 Omdat een landing op de Walcherse kust als te gevaarlijk werd beschouwd, hebben de geallieerden besloten om het eiland te inunderen om de Duitse verdediging te ontwrichten. Tussen 3 en 11 oktober 1944 werden dijken door de geallieerden gebombardeerd zodat Walcheren vrijwel geheel onder water kwam te staan. Na de bevrijding kon begonnen worden met het dichten van de dijken; het zoute water had bijna een jaar lang vrij spel. Steden, dorpen, wegen en waterlopen waren zwaar getroffen en vrijwel alle beplanting van Walcheren ging verloren. De reconstructie van het verwoeste landschap werd in handen gegeven van de Snelcommissie Walcheren. In augustus 1946 was het rapport Het nieuwe Walcheren gereed met daarin een reconstructieplan voor het getroffen eiland. Belangrijk onderdeel van de reconstructie was de herverkaveling ten dienste van een efficiëntere landbouw. De nieuwe beplanting moest eveneens een belangrijke rol gaan spelen in het onderscheiden en accentueren van verschillende landschapstypen. Het natuurlijke bodemreliëf van hooggelegen kreekruggen en laaggelegen komgebieden vormt het uitgangspunt voor het ontwerp. Voor het gebied de Cleene Hooge is relevant dat het Laurens Stommespad werd aangelegd, met beplanting erlangs. De Walcherseweg werd recht getrokken en van beplanting voorzien.

De poort van het Huis Zandvoort werd daarbij verplaatst (!). De agrarische kavels werden veel groter dan voorheen. Het idee om de Cleene Hoogeweg door te trekken in westelijke richting (met fietspad) is overigens nooit uitgevoerd. Het open landschap van de poelgronden werd benadrukt als contrast met de hoger gelegen kreekruggen. Het gebied grofweg gelegen tussen Koudekerke, Meliskerke en Grijpskerke werd benadrukt als open ruimte. Dat heeft een belangrijke rol gespeeld bij het beleven van de duinen bij Zoutelande vanaf het Laurens Stommespad. De landschappelijke beleving van de kreekrug in de Cleene Hooge is echter door de maatregelen eerder afgezwakt dan versterkt. Afgezien van de waardevolle openheid die het mogelijk maakt kilometers ver te kijken, moeten we ook constateren dat het gebied ten opzichte van de situatie voor de inundatie en de ruilverkaveling flink aan landschappelijke kwaliteiten heeft ingeboet.

13 woningen per hectare matig stedelijk te noemen. De meeste woningen (71%) zijn dan ook eengezinswoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de wijk Griffioen was in 2015 € 174.000 (in de gemeente Middelburg € 172.000). Het aandeel tussenwoningen en vrijstaande woningen is groot, maar juist het middensegment – met bijvoorbeeld twee-onder-éénkap-woningen – is niet breed vertegenwoordigd. In de klankbordgroep is uitgesproken dat juist het aanbieden van een nabijgelegen woningaanbod in het middensegment heel aantrekkelijk kan zijn voor de Griffioen bewoners die binnen de wijk willen verhuizen. Niettemin blijkt uit onderzoek dat de bewoners van Griffioen het meest tevreden zijn over hun wijk van alle Middelburgers (95% geeft aan tevreden te zijn over de wijk, 4 % matig tevreden en slechts 1 % ontevreden). Navraag bij bewoners van binnen en buiten de wijk levert op dat dit te maken kan hebben met de nabijheid van de binnenstad en aantrekkelijke buitengebieden, de hoeveelheid groen en een goede sfeer in de wijk. De betrokkenheid met de leefomgeving is relatief groot, uitgaande van het aantal burgerinitiatieven, zoals Stichting Speelhof Hoogerzael, Stichting De Cleene Hooge, Stichting Bomenbuurt Griffioen en Stichting Griffioen de Wijk (bron: Wijkplan Griffioen 2012/2013).

Waarschijnlijk heeft ook het hoge aandeel koopwoningen van 67% (ter vergelijking: in de gemeente Middelburg 59 %) een positief effect op de betrokkenheid en tevredenheid van bewoners. De ruimtelijke relatie van de wijk met het agrarisch gebied van de Cleene Hooge is beperkt. Op drie plekken is er een wandelpad dat toegang geeft tot het Laurens Stommespad. Veel woningen die hun voordeur aan de Van Kleffenslaan of de President Kennedylaan hebben, hebben de tuinzijde aan het Laurens Stommespad afgeschermd met een haag of schutting. Met name dankzij inspanningen van de Stichting Cleene Hooge is er een ommetje van ruim 4 kilometer lengte dat dat via twee pontjes de beleving van het landschap goed mogelijk maakt.

2.4 Duiding van de wijk Griffioen

Typering van de wijk Griffioen De wijk Griffioen is gebouwd in de jaren 60 (oostelijk deel) en 70 van de vorige eeuw. De wijk bestaat uit circa 3000 inwoners met een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,1 persoon per huishouden (bron: CBS, cijfers 2014). De dichtheid van de wijk is met ruim

Huidig wegbeeld Laurens Stommespad.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 13

Straatnamen Laurens Stommespad en Cleene Hoogeweg Aad de Klerk heeft in het tijdschrift ‘de Wete’ verslag gedaan van zijn onderzoek naar deze naam. Met behulp van Riaan Rijken heeft hij ontrafeld dat Stommes terug gaat tot Dommis - en herinnert naar aller waarschijnlijkheid aan een persoon met de Zeeuwse naam Dom(m)is, van Domaas of Thomas, die in het gebied een stuk grond in eigendom had. Wie Laurens was, is nog niet bekend.

2.4.1 Groene long Amaliapark De groene long waar het Amaliapark onderdeel van uitmaakt, samen met de sportvelden van ‘De Sprong’ en de Veste, is een unieke structuur, omdat dit de enige plek is waar nog een aaneengesloten groene verbinding aanwezig is tussen het buitengebied en het Bolwerkenpark met de Singels. Het Griffioenpad dat voor een groot deel langs de Domburgse Watergang loopt, sluit uiteindelijk aan op het Laurens Stommespad na oversteek van de laan der Verenigde Naties. Daarmee wordt ook aangesloten op de wandelroute ‘het Ommetje’ ten westen van de Cleene Hooge.

De Klerk gaat in het artikel ook in op de Cleene Hoogeweg. Die slaat niet op de hoge ligging, maar komt voort uit de relatie met het kasteel Ter Hooge. De ‘Cleyn Hooge Boogaart’ behoorde tot het bezit van de buitenplaats Ter Hooge.

In: Klerk, Aad de, 2016. ‘Binnendoor: Het raadsel van de Laurens Stommesweg’, De Wete, 2016, nr 3.

Amaliapark

De Groene Long Amaliapark verbindt de Singels met het buitengebied. De twee ‘ommetjes’ zijn gestippeld op het kaartje weergegeven.

14 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

2.5 Landschappelijk wonen

Tijdens het onderzoeken van de mogelijkheden voor nieuwbouw op de locatie van het gebied Cleene Hooge is het belang van de waarden van het omliggende landschap evident. Centrale vragen daarbij zijn: past nieuwe bebouwing in de omgeving; hoe kunnen we afstemmen op de kenmerken en identiteit van het landschap en kunnen we rekening houden met de regionale identiteit van Walcheren? Wanneer er sprake is van nieuwe bebouwing: kan deze dan juist versterkend werken in plaats van afbreuk te doen aan de kwaliteiten van de plek?

hoofdstuk benoemd. We hanteren daarbij de volgende stedebouwkundige uitgangspunten voor de invulling van de erven: • centrale auto-ontsluiting, geen circuit; • geconcentreerde bebouwing rondom centrum. Randen aan de buitenzijde groen houden; • geen besloten hof, maar open bebouwingsstructuur met doorzichten naar ‘buiten’.

Per saldo kunnen we stellen dat er zich een kans aandient, juist vanwege de kwaliteiten van het landschap, om een manier van wonen te introduceren die zich onttrekt aan de meer reguliere, standaardvormen van stedelijke uitleggebieden zoals bijvoorbeeld de Mortiere. Er kunnen woningtypologieën worden ontwikkeld die onderdeel van het landschap zijn en/of uitdrukking geven aan (collectieve) woonvormen voor bijzondere doelgroepen. Landschappelijk of ook wel landelijk wonen wil zeggen: wonen buiten de stad. Het bepalen van het verschil tussen ‘binnen’ en ‘buiten’ is daarbij een precaire aangelegenheid. De uitdaging daarbij is ervoor zorg te dragen dat het landschap en de beleving ervan nadrukkelijk een collectieve aangelegenheid blijft: het landschap is van iedereen. 2.5.1 erfconcept Bij het ontwikkelen van bijzondere woonmilieus spelen nog meer vragen een rol: kunnen we een concept bedenken dat in staat is om verschillende prijsklassen te verenigen, zodat woningen ook bereikbaar kunnen zijn voor bewoners uit de huidige wijk Griffioen? Hoe kunnen we maximale flexibiliteit organiseren en ruimte bieden aan interessante initiatieven? Om hierop een passend antwoord te geven, hebben we het concept van het boerenerf opnieuw geïntroduceerd, omdat dit juist kansen biedt om in een streekeigen context maximale flexbiliteit te geven.

De ensembles van kenmerkende bebouwing rondom het centrale erf zoals het woonhuis, het bakhuis en diverse stallen zijn op te vatten als metafoor voor een eigentijdse interpretatie. Grote volumes als de typische dwarsdeelschuren lenen zich bij uitstek voor het samenvoegen van meerdere wooneenheden onder één dak.

Referentie ‘Erve Wink’ in Ansen (Drenthe). Op een oppervlakte van ongeveer 1 ha is een achttal woningen ontworpen in verschillende prijsklassen. Het project is inmiddels geheeld gerealiseerd. Bron: Beeldkwaliteitsplan, Erfgoed Landelijk bouwen.

Zeeuwse erven liggen op een heel andere manier in het landschap dan bij de meer informele losse setting van het bovenstaande voorbeeld het geval is. De hoofdopzet van de erven op Walcheren is overwegend orthogonaal en veel meer formeel van opzet. Dat zal als kenmerk meegenomen dienen te worden.

Een aantal zaken zoals de architectonische verschijningsvorm van een eventuele bebouwing is nu nog niet aan de orde; wel pleiten we voor het inzetten van een aantal karakteristieke groenelementen zoals eerder in dit

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 15

Referentie: rechthoekige erfopstelling van de Torenhoeve in Zaamslag. Van Cruyningen benoemt deze boerderij als het fraaiste voorbeeld van de ‘typisch Zeeuwse’ boerderij. Op de woning na is dit complex in de jaren tachtig van de vorige eeuw gesloopt.

Zeeuwse-schuurgroep, driebeukige schuur met vrijstaande woning. (Fockma-Andrea, 1948) 16 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

Luchtfoto van de kreekrug van de Breeweg, kijkend vanaf Koudekerke naar Middelburg (bovenin beeld). Langs de weg liggen erven in groen ingepakt. Bron: Beeldbank van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Foto: Roderburg, Kris, 2014.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 17

18 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3. Varianten 3.1 Inleiding

Bij de uitwerking van de varianten is een uitwerking gegeven van de vraag die de gemeente gesteld heeft ten aanzien van het zichtbaar maken van de consequenties van verschillende aantallen woningen. Daarbij is het advies er met name op gericht om in eerste instantie te komen tot een investering in landschappelijke kwaliteiten, met name in het accentueren van de kreekrug van de Cleene Hooge. Hierin ligt wat ons betreft de basis voor een eventuele en gefaseerde invulling met woningen. In feite is deze strategie verbeeld in variant 2. Alle varianten die daar op volgen zijn in feite mogelijke invullingen waarbinnen desgewenst nog diverse tussenvormen denkbaar zijn. De variant 1 gaat uit van het behouden van het landschap zoals het nu is, met als enige uitzondering het saneren van de huidige schapenstal aan de Cleene Hoogeweg.

3.2 Variant 0: ‘niets doen’

Deze variant is met name in deze rapportage opgenomen om de implicaties duidelijk te maken van het uitgangspunt om alle gemeentelijk eigendommen voor marktconforme prijzen terug te verkopen aan de agrarische sector. Er worden geen maatregelen getroffen ten aanzien van de inrichting in het landschap, noch in de condities waaronder van verkoop sprake kan zijn (zie paragraaf 3.9). Vanuit dit perspectief kunnen we stellen dat deze variant in feite als benchmark voor alle andere varianten geldt. Aandachtspunt is in deze variant het waarborgen van de publieke betekenis van ‘het Ommetje’ in het verlengde van de Cleene Hogeweg naar het pontje.

Doorkijk op het gebied vanuit de Europalaan. In de variant 0 verandert er ook in de aansluiting op het Laurens Stommespad niets.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 19

20 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3.3 Variant 1: saneren schapenstal

Aanvankelijk zou deze variant slechts bestaan uit het bestendigen van de huidige situatie, hetgeen er in de praktijk op neer zou komen dat het gemeentelijk eigendom zou kunnen worden verkocht voor agrarische gebruiksdoeleinden. Naar aanleiding van de gesprekken in de klankbordgroep wordt geconstateerd dat het een gemiste kans zou zijn om in deze variant niet een wensbeeld op te nemen voor de ontwikkeling van de stallen langs de Cleene Hoogeweg – nu in gebruik voor de schapenhouderij. Alle deelnemers van de klankbordgroep zijn het er over eens dat het saneren van de huidige opstallen in combinatie met het faciliteren van een nieuwe schapenstal in het gebied een zogenoemde no-regret maatregel is. Hiervoor zijn de volgende argumenten genoemd: • Economische drager voor (verbeteren) landschapskwaliteit; • Ook rol voor Kaljouw in samenhang groenbeheer overige delen van de gemeente en mogelijk eveneens voor de kreekrug ; • Saneren van de onhoudbare (asbest) situatie aan de Cleene Hoogeweg; • Dieren in de wei; • Verbeteren milieu-omstandigheden (hindercirkel, geur, fijnstof). Ten aanzien van de afstanden van dierenverblijven tot woningen van derden dient een afstand te worden aangehouden van 100 meter tot emissiepunt voor woningen gelegen binnen de bebouwde kom en 50 meter voor woningen in het buitengebied. Dit wordt aangegeven door de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD) Zeeland.

De afstand tot de huidige woningen aan het Laurens Stommespad 6, 8-10 en 12 varieert tussen de 25 à 35 meter. De huidige afstand tot de woningen aan de oostzijde van het Laurens Stommespad is ongeveer 80 meter. Wanneer er nu een milieuvergunning zou worden aangevraagd, zal deze op grond van bovenstaande regelgeving moeten worden geweigerd. Mocht er sprake zijn van een nieuwe stal, adviseert de dienst om deze verder van de bebouwing af te projecteren. Daarbij is van belang of bij aanvullende woningbouw de grens van de bebouwde kom mee opschuift: dit heeft effect op de aan te houden afstand tot de bebouwing (50 dan wel 100 meter).

stal moet worden gesaneerd en zou ruimte kunnen bieden aan een klein aantal woningen, bijvoorbeeld in de vorm van een boerenerf of een klein hofje. Basisgedachte is dat dit een enorme kwaliteitsverbetering van de plek op zal leveren. Qua ontsluitingsstructuur dient te worden voorkomen dat er sluipverkeer op het Laurens Stommespad gaat rijden. Hiertoe is als oplossing bedacht dat nieuwe locatie van de stal via de zuidzijde (vanaf de Laan der Verenigde Naties) ontsloten kan worden. Er blijft dan wel een ‘knip’ in het Laurens Stommespad, maar die schuift iets in noordelijke richting op. Dit betekent dat er minder overlast zal kunnen zijn van landbouwverkeer op het Laurens Stommespad. De aantallen woningen die in de plaats komen van de huidige stal veroorzaken dermate weinig verkeersbewegingen dat dit goed langs de bestaande weg afgewikkeld kan worden. De positie van de stal is op de afbeeldingen in noord-zuid richting getekend; het valt te overwegen om deze een kwart slag te draaien om daarmee de visuele impact vanaf het Laurens Stommespad te verkleinen. Naast de stal is er ook ruimte geboden voor een bedrijfswoning. Voor de nieuwe stal en woningen is het gewenst om een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Ook in recreatieve zin denken we dat een ontsluiting vanuit het zuiden voor langzaam verkeer (fiets wandelen) kansrijk is.

De stal kan (zeker in de lammertijd) een functie hebben voor publieks- en educatieve doeleinden. Dit sluit ruimtelijk goed aan bij de westelijke groene wig van het Amaliapark langs de Domburgse Watergang (zie pagina 14). Dit is een zeer waardevolle, doorlopende groenstructuur die van het buitengebied praktisch tot de singelstructuur van Middelburg doorloopt. Het lage gebied in de hoek van de Domburgse watergang en het Laurens Stommespad krijgt een beheer als bloemrijk hooiland, waardoor het contrast met de hoger gelegen kreekrug verder beleefbaar wordt gemaakt.

Er wordt gezocht naar een goede locatie van een nieuwe stal. Volgens de uitgangspunten van de ontwikkelvisie, ligt voor de hand te zoeken naar een locatie op de kreekrug. Uiteindelijk wordt er door de meerderheid een voorkeur uitgesproken voor een locatie aan de zuidzijde, landschappelijk ingepast, onder andere met een hoogstamboomgaard. De locatie van de huidige

Doorkijk op huidige stal aan de Cleene Hoogeweg.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 21

22 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3.4 Variant 2 investeren in het landschap

men in kuddes, eten en verder gaan. Hierdoor kan een bloemrijk grasland ontstaan met een zeer gevarieerde leeftijdsopbouw en een rijk bodem- en insectenleven. Ten aanzien van een verbetering van de bodemvruchtbaarheid kan bemesting worden toegepast. Kunstmest is niet gewenst, maar een bemesting met maximaal 170 kg N/ha in vaste stalmest kan een goede impuls geven voor het bodemleven. Het is goed mogelijk om het begrazingsbeheer periodiek af te wisselen met hooilandbeheer. Begrazing vraagt ook om een goede wijze van terreinafgrenzing om een roulerend systeem mogelijk te maken; hierin is voorzien in deze variant. In concreto is het goed mogelijk dat de schapenhouder die momenteel werkt vanuit de stal aan de Cleene Hoogeweg goed kan voorzien in het hierboven geschetste beheer en dat dit in te passen is in zijn bedrijfsvoering. Deze suggestie is vanuit verschillende kanten is aangedragen.

Ten tweede wordt de grens van de kreekrug versterkt door het toevoegen van beplantingen. Hierbij gaat het doorgaans om heggenstructuren, die meer of minder manifest in het landschap aanwezig zijn, afhankelijk van het toe te passen beheer. Met name het belang dat door de bewoners is aangegeven om de beleving van het open landschap vanaf het Laurens Stommespad mogelijk te blijven houden, is er voor gekozen om in het middenstuk van de kreekrug lagere heggen aan te planten en beheren. Ook is hierbij voorzien in het opsnoeien van de beplanting aan de westzijde van het Laurens Stommespad zodat het zicht op het achterliggende landschap beter beleefbaar is. Hierbij moet wel goed gekeken worden naar de huidige ecologische waarden (broedvogels, vleermuizen). De overige beplantingen mogen wat hoger uitgroeien en kennen een extensiever snoeibeheer. Aan de noordzijde ligt een laag gedeelte tussen de kreekrug en de huidige wijk: analoog aan variant 1 wordt hier het gebied omgevormd naar bloemrijk hooiland.

Langs de Domburgse Watergang is voorzien in een ‘structuurrijke faunarand’. De rand kan verschillende doelen en functies hebben: waterkwaliteit (emissies, buffering), biodiversiteit (akkervogels, flora), landschappelijke waarde (bloemen), recreatieve waarde (wandelpaden), natuurlijke plaagbeheersing, afhankelijk van de inpasbaarheid in de agrarische bedrijfsvoering. Aan de rand kan ook een natuurvriendelijke over worden toegevoegd. Afhankelijk van de wensen kan de rand op een verschillende manier ingericht en beheerd worden. Aandachtspunt is het beheer en onderhoud van de watergang: voorkomen moet worden dat zwaar materieel op strook zorgt voor bodemverdichting en verstoringsonkruiden. Dit vraagt goede afstemming met het Waterschap.

In deze variant wordt de kreekrug in het landschap herkenbaar en zichtbaar gemaakt. Dat gebeurt op drie manieren: ten eerste via de aanleg van een routenetwerk dat de mogelijkheden voor ommetjes vanuit de wijk Griffioen sterk vergroot. De routes bestaan uit graspaden en markeren de overgang van de kreekrug naar de lager gelegen poelgronden. Op een paar plaatsen worden ook kleine dwarsverbanden aangelegd. Eén daarvan ontstaat door het verlengen van de Europalaan. Hierdoor blijft vanuit de wijk een zichtlijn in tact die op de hoge duinen van Zoutelande gericht is. Aandachtspunt hierbij is de herinrichten van het meest westelijke stukje van de Europalaan. Door het versmallen van het ter plaatse brede wegprofiel kan er een betere overgang worden gemaakt naar het wandelpad ten westen van het Laurens Stommespad.

Ten derde kan de kreekrug manifester worden in het grondgebruik. Het is goed denkbaar dat er in de vorm van een actief beweidings- en maaibeer de gronden als bloemrijk grasland kunnen worden beheerd. Het is dan cruciaal om goede afspraken te maken over de intensiteit en wijze van beheren. In plaast van een jaarrond begrazing is het veel beter om de grond ‘s-zomers te beheren in een intensief roterend weidegangsysteem, dat gebaseerd is op het idee om een relatief grote hoeveelheid vee op een kleine hoeveelheid land te laten grazen, gedurende een zeer korte periode. Dit systeem kopieert in zekere zin een natuurlijk begrazingspatroon, waar wilde dieren aanko-

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 23

Eeenvoudig maaibeheer ten behoeve van graspaden en lage heggen. Referentie: Hoeve van der Meulen, ‘s-Heer Abtskerke.

24 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

(Variant 2 vervolg). Op de kaart op pagina 22 is een klein gedeelte met een witte arcering opgenomen. Dit gedeelte is niet in eigendom van de Gemeente Middelburg, maar een ontwikkeling van de kreekrug is hier wel gewenst. Mogelijk kan hier door ruil van gronden of door het benutten van het planologisch instrumentarium van de Provincie Zeeland tot een nadere kwaliteitsimpuls worden gekomen die aansluit op de hier gepresenteerde ontwikkelingsvisie. Onze voorkeur gaat hierbij uit naar de ontwikkelingsmogelijkheden die de landgoedregeling biedt, omdat een ‘groene’ ontwikkeling (in dit geval de kreekrug) als voorwaarde is gesteld voor de ontwikkeling van een aantal woningen. Een nieuw landgoed moet tenminste een oppervlak hebben van 5 hectare. Op het landgoed kunnen 3 wooneenheden in een woongebouw van allure ontwikkeld worden, met een maximale omvang hebben van 4500 m3. Naast de ontwikkeling van een nieuw landgoed zijn ook andere ontwikkelingsmogelijkheden voor de betreffende eigendommen denkbaar: bij de sloop van in onbruik geraakte stallen kan mogelijk als compensatie van het ruimtebeslag van de schuur een extra (recreatie)woning ontwikkeld worden. De landschappelijke inversteringen op de kreekrug zijn dan niet voorzien.

ter, het dempen van grote temperatuurschommelingen in en nabij stedelijke gebieden, het filteren van fijnstof en het bijdragen aan de kwaliteit van het leven en aan een aangename leefomgeving. Los van de natuurontwikkeling voor het Natuurnetwerk Zeeland worden verspreid door Zeeland regelmatig stukjes bos en natuur aangelegd. Bijvoorbeeld nieuwe landgoederen, of als compensatie van bos dat ergens anders is gekapt. Dat gebeurt lang niet altijd op een plek waar dat iets bijdraagt aan natuur of landschap. De Provincie wil onderzoeken of in de Omgevingsvisie gebieden kunnen worden aangewezen waar dit soort ontwikkelingen het best bijdragen aan natuur- en landschapswaarden. En bij voorkeur ook andere doelen dienen, zoals waterberging, verbreding van de landbouw, wandelen en dagrecreatie. De locatie in de Cleene Hooge biedt goede uitgangspunten om hiervoor in aanmerking te komen. De aanleg van bos past ook in een Zeeuwse traditie: rijke mensen in voorgaande eeuwen legden buitenplaatsen met bossen aan langs de binnenduinranden en op zanderige kreekruggen. Meestal ging het hier om abelen-iepenbossen. Ze worden gekenmerkt door een uitbundige voorjaarsflora, omdat hier veel stinzenplanten zijn ingebracht.

Langs de Walcherseweg tenslotte is op particulier eigendom ook in een klein aantal hoogstambomen voorzien. Aanplant kan van zelfsprekend alleen met toestemming van de eigenaar, maar de gemeente zou hier faciliterend op kunnen treden. Op deze plek is een dergelijke ontwikkeling wenselijk omdat ook langs de Walcherse weg het herstel van de oorspronkelijke landschapswaarden gewenst is.

In deze ontwikkeling past ook een landgoed of buitenplaats-achtige bebouwing. Dit zou kunnen worden vormgegeven als een samengesteld gebouw met daarin meerdere appartementen. Een dergelijk gebouw kan meerdere vormen aannemen; als referentie is in de gesprekken over de ontwikkeling van het gebied regelmatig het huis ‘ter Hooge’ genoemd. Het gebouw zou een logische afronding, als het ware een kop op de kreekrug kunnen zetten. Het bijbehorende parkeerprogramma dient zoveel mogelijk ondergronds te worden afgewikkeld, zodat het gebouw optimaal in zijn omgeving kan staan. De slagingskans van woonmilieu op deze plek valt en staat met een voortreffelijke inpassing in het landschap (wandelroutes, verkeersontsluiting, verlichting, zichtlijnen) en de kwaliteit van de architectuur. Het voorgestelde bos speelt hierbij een belangrijke rol. Als randvoorwaarde geldt dat de toegang van het complex niet ten koste mag gaan van de publieke voorzieningen van wandelpaden zoals al beschreven in variant 2. Als ontsluiting voor autoverkeer wordt gedacht aan één aansluiting vanaf de Walcherse weg (die op termijn) ook andere bebouwing kan ontsluiten (zie variant 4 en verder). Een aansluiting vanaf de Hogelandseweg is niet wenselijk, omdat dit ten koste gaat van de gaafheid van het Poelengebied en de beleving van de recreatieve routes.

3.5 Variant 3 ‘Nieuw Zandvoort’

In de gesprekken met de klankbordgroep is naar voren gekomen dat een zwaartepunt in de vorm van beplanting en bebouwing op de kop van de kreekrug een goed idee zou kunnen zijn. In de Provinciale Beleidsnota Natuurwetgeving – meer prioriteit voor Zeeuwse biodiverstiteit, wordt het belang van bossen als een uniek natuurtype erkend, dat verschillende nuttige en unieke maatschappelijke functies van natuur vaak gelijktijdig en in onderlinge samenhang vervult. Naast de ‘klassieke’ functies van natuur, landschap, productie (houtoogst), cultuurhistorie en recreatie, wordt de afgelopen decennia ook steeds meer belang gehecht aan andere functies van houtopstanden, zoals het vastleggen van CO2, het leveren van ecosysteemdiensten als het bergen en bufferen van wa-

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 25

26 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3.6 Variant 4 landgoed en hofsteden

Bij het zoeken naar een groter woningbouwprogramma wordt voortgeborduurd op de basisprincipe van variant 3: één hoofdontsluiting vanaf de Walcherseweg. Een aansluiting op de weg ten westen van ’t Huis Zandvoort is de meest logische keuze, zowel vanuit verkeersveiligheid als vanuit de gedachte dat er van de ontsluitingsstructuur ook een ordenend c.q. sturend principe uit kan gaan, waarmee maatwerk kan worden geleverd voor een wenselijk aantal woningen. Hierbij is gezocht naar een positie van de weg die een efficiënt grondgebruik niet in de weg staat. Tenslotte is in het licht van bovenstaande consequent als uitgangspunt aangehouden dat een aansluiting op de Europalaan vanuit de wijk de Griffioen onwenselijk is, omdat dit bovendien naar verwachting zal leiden tot veel sluipverkeer. Belangrijk deel van de gesprekken met de klankbordgroep is gegaan over de vorm en positie van de toekomstige woningen. Hierbij is een gedeelde voorkeur uitgesproken voor een model waarbij verschillende woningen (in verschillende prijsklassen) geclusterd zouden kunnen worden gebouwd als ware het boerenerven, in een typologie die daarmee heel herkenbaar is voor de kreekruggen van Walcheren. Ieder cluster zou daarmee als het ware als een eilandje in het landschap kunnen komen te liggen, met een zo groot mogelijk raakvlak aan dat landschap.

De Zeeuwse erven met vrijstaande woonhuizen en de kenmerkende dwarsdeelstallen, bieden goede mogelijkheden om meerdere woningen in verschillende prijsklassen onder één dak of rond één erf samen te brengen. In de geest van de beschreven trajectontwikkeling dienen de groenstructuren die de woongebieden markeren al ruim van te voren aangeplant te zijn. De nieuwe bebouwing kan zich zorgvuldig in het bestaande landschap worden genesteld, in plaats van het achteraf planten van groen. Dit principe berust op de onderkenning van de waarden zoals die in de varianten 2 en 3 beschreven zijn.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 27

28 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3.7 Variant 5 uitbreiden van de erven

Deze variant is verhoudingsgewijs een kleine stap door het toevoegen van vijf nieuwe ‘erven’, op basis van het verlengen van de hoofdontsluitingsweg in zuidelijke richting. De routes en de groenstructuren blijven in tact; de kreekrug blijft als zelfstandige eenheid beleefbaar. De landschappelijke beleving vanaf de Cleene Hoogeweg zal echter flink veranderen: het vrije zicht op de duinen bij Zoutelande zal zich naar het westen verleggen. De extra investering die de langere ontsluitingsweg voor deze variant vraagt, is verhoudingsgewijs fors voor het aantal extra woningen dat hiermee in deze variant ontsloten wordt. Globaal gezien zouden er in een dergelijke configuratie in totaal ongeveer 60 woningen in de structuur kunnen worden opgenomen.

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 29

30 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

3.8 Variant 6 maximaal laadvermogen

In deze laatste variant is de opgaven verbeeld die past bij een woningaanbod van circa 100 woningen. Dit vraagt om een nadere verdichting van het erven-principe en daarmee ook tot andere woningbouwtypologieën. De hier getoonde kaart is niet zo zeer een volledig uitgewerkte stedebouwkundige verkaveling, maar laat zien dat er binnen de groenstructuur ruimte is voor een verschillende invulling; binnen ieder cluster kunnen nog steeds verschillende accenten worden gelegd. De consequentie is wel dat het bebouwde gebied daarmee steeds gelijkenis met de wijk Griffioen gaat vertonen.

3.9 betekenis landbouw gebruik in alle varianten

bedrijven eerder al hebben ontvangen en op het moment van inschrijving geldig zijn, zoals: SKAL biologisch (zowel plantaardig als dierlijk), Milieukeur (zowel plantaardig als dierlijk), Beter Leven (twee en drie sterren), MDV (Maatlat Duurzame Veehouderij), Weidemelk en GLB-erkende certificaten (het akkerbouw-strokenpakket inclusief Vogelakker, het Veldleeuwerikpakket, Vezelhennep en Biodiversiteit-plus (Blief). Deze methodiek is ontwikkeld door Stichting Milieukeur en Wageningen University & Reseach Centre en is inmiddels ook door de agrarische sector breed geaccepteerd. Ook zijn door verschillende organisaties positieve verwijzingen gegeven naar de ervaringen van het Zeeuws Landschap bij de Schelphoek op Schouwen-Duiveland.

In alle varianten is er sprake van een aanzienlijk areaal agrarisch gebied waarvoor geen functiewijziging is voorzien. Het agrarisch gebruik is wenselijk omdat het een garantie is voor het in stand houden van de gewaardeerde landschappelijke openheid in het westen van het gebied. Dit impliceert dat het betreffende areaal weer terug verkocht zou kunnen worden aan ‘de landbouw’. In dat geval, maar ook bij verlenging van de huidige pachtsituatie, ligt er een uitgelezen kans voor om een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van het grondgebruik, en dan met name het verbeteren van de bodemgesteldheid, de waterkwaliteit en het vergroten van de biodiversiteit. De ervaring leert namelijk dat gronden die langdurig via kortlopende pachtcontracten beheerd worden, juist op deze onderdelen te kort schieten, omdat er minder in de lange termijn waarde van de grond wordt geïnvesteerd. Er zijn steeds meer voorbeelden bekend waarbij in de systematiek van verpachten of verkoop niet alleen aandacht is voor de (maximale) financiële opbrengst, maar waarbij ook wordt gekeken naar het realiseren van (beleids)doelen. Er wordt bijvoorbeeld gestuurd op de wijze van bemesten, het gehalte organische stof in de bodem of op het beperken van schadelijke bestrijdingsmiddelen zoals neonicotinoïden en glyfosaat. De betekenis van een waardevol bodemleven wordt op veel plaatsen nog steeds zwaar onderschat.

In de Provincie Noord- Brabant is bijvoorbeeld een systematiek ontwikkeld waarbij gewerkt wordt met een zogenoemde ‘duurzaamheidsscore’. Niet alleen de prijs bepaalt wie welke gronden krijgt toegewezen, ook wordt meegewogen of een pachter/koper aantoonbare inspanningen doet voor een beter waterbeheer, verbetering van de bodemkwaliteit en versterking van de biodiversiteit. Inschrijvers aan die voorwaarden voldoen wordt getoetst aan de hand van certificaten. Het gaat om bestaande certificaten, die de

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 31

32 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

4 Conclusie en aanbevelingen 4.1

Conclusie

De gemeente Middelburg heeft gevraagd om tot een ontwikkelvisie voor Cleene Hooge te komen. Ons primaire advies daarvoor is om aan te vangen met een investering in het landschap door middel van groenstructuren en recreatieve wandelroutes. Deze investering is primair verbonden aan de kreekrug en sluit daarmee aan op de oorspronkelijke ontwikkelwijze van Walcheren. De argumenten daarvoor zijn meerledig: • Toevoegen van nieuwe kwaliteiten aan de stadsrand; • Sterke basis voor mogelijke en gefaseerde ontwikkelingen; • Relatief goedkoop in aanleg; • Verbeteren vestigingsklimaat; • Onmisbaar voor draagvlak. De ontstane situatie kan vanuit die optiek ook beschouwd worden als een kans voor herstel en verbetering van (de oorspronkelijke) natuur- en landschapswaarden. Op basis van ontwerpend onderzoek hebben we onder andere aan de hand van een maquette een aantal varianten uitgewerkt en in deze rapportage gepresenteerd. De getoonde varianten mogen we niet beschouwen als één op één uitvoerbare plannen, als blauwdrukken voor de verdere ontwikkeling van het gebied de Cleene Hooge. Het zijn juist vingeroefeningen die ons het inzicht geven in de implicaties en consequenties die aan het realiseren van bepaalde aantallen woningen verbonden kunnen worden.

Daarmee vormen ze een belangrijk hulpmiddel om de vraag te beantwoorden: is er voldoende grond aanwezig op basis waarvan verschillende belangen bij elkaar gebracht kunnen komen. Onze waarneming is dat die ruimte gevonden kan worden. Sterker nog: door in te zetten op twee belangrijke randvoorwaarden kan daarbij een belangrijke bijdrage worden geleverd aan het verbeteren van de gebiedskwaliteit. Het gaat hierbij om twee hoofdzaken: 1. het ontwikkelen en beheren van een samenhangende groen- en padenstructuur en 2. het ontwikkelen van bijzondere en onderscheidende woonmilieus die nieuwe waarden toevoegen aan het woonaanbod van Middelburg - en daarmee eveneens aan de wijk de Griffioen. Ons advies is deze twee aspecten volwaardig onderdeel te laten zijn van de businesscase, omdat ze onlosmakelijk verbonden zijn

met de strategie voor Cleene Hooge en omdat ze tot meer draagvlak zullen leiden bij diverse belanghebbenden uit het gebied. Dit laatste is van belang omdat diverse bijeenkomsten hebben aangetoond hoe omstreden ingrepen (in welke omvang dan ook) in het gebied worden gevoeld. In het licht van de bovenstaande notie constateren we dat onder de invloed van de woningaantallen er in variant 6 een typologie ontstaat die veel meer de kant op gaat van traditionele woonmilieus die we in de wijk Griffioen of op andere plekken in Middelburg ook aantreffen. Daardoor wordt een onderscheidende en vernieuwende manier van bouwen minder goed mogelijk. We refereren hierbij aan een woonvorm die we als ‘landelijk wonen’ bestempelen, en tegelijkertijd de ruimte biedt om te variëren binnen prijsklassen en typologien. Variant 5 voldoet aan het basisprincipe, maar door de volledige kreekrug als woongebied te ontwikkelen, wordt de wens vanuit de bestaande wijk voor het behoud van uitzicht op het open landschap, geweld aangedaan. Het feit dat er in zekere zin een nieuw balkon aan de stadsrand wordt aangeboden, wordt door veel bewoners niet herkend als voldoende compensatie. Deze variant kan daarom op weinig draagvlak rekenen. De extra investering die de langere ontsluitingsweg voor deze variant vraagt, is verhoudingsgewijs fors voor het aantal extra woningen dat je hiermee zou kunnen ontsluiten.

We constateren niettemin dat er in de andere varianten wel degelijk mogelijkheden zijn voor woningbouw, zij het met verschillende mogelijkheden en beperkingen. Na aanleg van een groen raamwerk ontstaan daarbinnen mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen, ontsloten via de Walcherse weg. Door de stedelijke invulling bescheiden van omvang te laten zijn en dichtbij de Walcherseweg te lokaliseren, vraag dit een relatief geringe investering voor de toekomstige infrastructuur en aanverwante voorzieningen. Vanwege het zelfstandige karakter van de ruimten is er een grote mate van vrijheid geboden bij het invullen ervan. Dit maakt het mogelijk voor de gemeente om te wachten tot geschikte kandidaten zich aandienen en/of daarop te anticiperen. We adviseren om bij de invulling van de woningen het concept van het Zeeuwse boerenerf te hanteren. Dat sluit niet alleen goed aan bij de traditie van bouwen op de kreekrug en het aanbieden van groene woonmilieus, het is ook een zeer kansrijke vorm die het mogelijk maakt om woningen in verschillende prijsklassen in één ruimtelijk concept samen te brengen. Gelet op de wens vanuit de wijk Griffioen om aanvul-

Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge - 33

lend op de huidige woningbestand aan te kunnen bieden en de wens om niet alleen exclusieve dure kavels met een hek erom te willen ontwikkelen, onderstrepen de wenselijke toepassing van het erfconcept. Gelet op de parallelen met andere kreekruggen valt het te overwegen om op één plek een buitenplaats-achtige ontwikkeling toe te staan. Het is daarbij denkbaar dat er in één hoofdgebouw meerdere appartementen kunnen worden ontwikkeld, die samen de uitstraling van een buiten met allure kunnen bepalen. Daarbij stellen we als randvoorwaarde dat er rondom de buitenplaats een aanzienlijke hoeveelheid bos wordt ontwikkeld. De wijze van invulling van het gebied met woningen en de omvang daarvan is afhankelijk van besluitvorming door de Gemeenteraad. Het moge duidelijk zijn dat de verschillende varianten elk op een eigen manier de beleving van het gebied beïnvloeden. We adviseren om voor de groene gebieden binnen het raamwerk heldere afspraken voor beheer en onderhoud te hanteren. Een agrarisch grondgebruik, bij voorkeur in één hand, strekt hierbij tot de aanbeveling. Hierdoor wordt verrommeling van het gebied voorkomen. Het overige gebied van de Cleene Hooge - circa 75% van de aangekochte grond - is een waardevol poelgebied en adviseren wij open te houden.

De gemeente kan deze grond weer afstoten ten behoeve van agrarisch gebruik, met specifieke aandacht voor de verduurzaming van het grondgebruik, en dan met name het verbeteren van de bodemgesteldheid, de waterkwaliteit en het vergroten van de biodiversiteit. Hieraan kunnen eveneens voorwaarden voor het behoud van de openheid worden gesteld. Ook hier geld dat de ontstane situatie kansen biedt voor verbetering en herstel van bodem en water.

4.2 Kosten-baten analyse van de varianten

Om tot een goede beoordeling van de varianten te kunnen komen, is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de kosten die nodig zijn om de varianten te kunnen maken, en ook in een reële inschatting wat ze op kunnen leveren wanneer ze verkocht kunnen worden, hetzij aan de landbouw of natuur, hetzij voor woningbouwdoeleinden. Voor alle varianten geldt dat we de kosten voor beheer en onderhoud hebben gekapitaliseerd en meegenomen in de opzet, er van uit gaande dat

34 - Ontwikkelingsvisie Cleene Hooge

ze voor rekening van de gemeente zijn. In een latere fase kan hierop nog bezuinigd worden door dit slim uit te besteden. Voor het opstellen van deze analyse zijn we uitgegaan van zo reëel mogelijke inschattingen van kosten en baten op basis van marktconforme prijzen die we nu kennen. De analyse gaat uit van reële oppervlakten. Aspecten zoals apparaatskosten, rentelasten en afschrijvingen zijn in het overzicht nadrukkelijk niet meegenomen; deze behoren nadrukkelijk tot het domein van de gemeentelijke exploitatie. StadgoedLandgoed heeft daar geen inzage in. De uitgangspunten voor de analyse zijn aan de kostendeskundige van de gemeente Middelburg voorgelegd; deze kan zich herkennen in de gekozen uitgangspunten. In deze rapportage wordt alleen een indicatie van de netto-opbrengsten van de varianten getoond; er worden vanwege de vertrouwelijke aard geen harde getallen genoemd. In verbeelding geldt dat de 0-variant als vergelijkingscriterium (benchmark) geldt, en dat voor de andere varianten wordt getoond hoe zij zich daartoe verhouden (— negatief, 0 neutraal, + positief). Per slot van rekening is dit de variant die het meest waarschijnlijk is wanneer er geen veranderingen in het gebied zullen plaatsvinden.

bebouwing

Variant 0

Aantallen woningen geen

Benchmark tov variant 0

Variant 1

circa 6

schapenstal

0 *)

Variant 2

circa 6

schapenstal

—

Variant 3

circa 18

0

Variant 4

circa 35

Variant 5

circa 62

Variant 6

circa 100

schapenstal + landgoed schapenstal + landgoed + erven schapenstal + landgoed + erven schapenstal + landgoed + woongebieden

geen

+ ++ ++ **)

*) de opbrengsten vallen iets lager uit doordat er een kleiner aandeel grond voor agrarische waarde kan worden verkocht. **) de opbrengsten van deze variant, ten opzichte van de vorige, zijn lager omdat een groter woningaantal een grotere investering vraag in openbare ruimte (onder andere verlichting).

Wezenlijk onderdeel van de bovenstaande analyse is dat hierbij is uitgegaan van een partnerschap met een agrarische ondernemer, waarmee het beheer en onderhoud van het gebied op agrarische leest is geschoeid. Voor de kreekrug geldt dat het agrarisch gebruik op basis van pachtovereenkomsten geregeld kan worden. De potentiële pachtopbrengsten voor een dergelijk laagproductief agrarisch gebruik, zijn naar inschatting voldoende om de kosten voor het benodigde natuur- en landschapsbeheer te dekken. Dit biedt mogelijkheden voor een nadere optimalisatie in kostenverdeling; dit is nu nog niet in het rekenmodel verdisconteerd. Ten aanzien van variant 1 is voorzien in een nieuw te bouwen schapenstal. Met de bouw van de woningen in deze variant kan deze vrijwel kostenneutraal tot ontwikkeling worden gebracht. De privaatrechtelijke overeenkomst en financiële afspraken waarmee dit met een agrarisch ondernemer tot ontwikkeling kan worden gebracht, zijn hier eveneens buiten beschouwing gelaten.