Document · PDF

Bijlage 1. KWOZ Zeeland 2024

Commissie Ruimte 12 mei 2025, gemeente MiddelburgBij agendapunt: Memo over kwalitatief onderzoek Zeeland (KOW) op verzoek van Bram de Buck (HVM)36.360 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Figuur 42: Buitenlandse verhuizingen naar doelgroep in de provincie Zeeland, 2019-2023 2% 11%

A&S < 35 jaar 46%

24%

Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar A&S 55 tot 75 jaar

17%

A&S >75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Hoog aandeel verhuizingen naar particulier huurwoningaanbod We zien dat buitenlandse verhuizers relatief vaak een huurwoning in particulier bezit betrekken. In totaal is 51% van alle buitenlandse verhuizers verhuisd naar een particuliere huurwoning, 29% heeft een koopwoning gekocht en 20% heeft een corporatiewoning toegewezen gekregen. Belgen zijn wel relatief

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

vaak naar een koopwoning verhuisd (72%). Met name in de gemeenten Hulst en Terneuzen hebben zij veel koopwoningen gekocht.

5.4 Buiten-provinciale verhuizingen Van buiten de provincie Zeeland komen de meeste verhuizingen uit de gemeenten Rotterdam (10%), Bergen op Zoom (6%) en Den Haag (4%). Een deel van hen (circa 40%) keert terug naar de provincie, het overige deel heeft in ieder geval niet eerder in de gemeente gewoond waar ze zijn gaan wonen. Schouwen-Duiveland heeft een relatief sterke binding met verhuizers uit Rotterdam (16%) en GoereeOverflakkee (7%) en Tholen met verhuizers uit Bergen op Zoom (23%) en Roosendaal (6%). Verder zijn er geen significante verhuisrelaties met buiten-provinciale gemeenten. Schouwen-Duiveland en Tholen springen hier uit door hun ligging aan de rand van Zeeland. Een groot deel van de verhuizingen vindt echter ook plaats vanuit andere gemeenten dan die in de figuur genoemd zijn. Per gemeente betreft dat wel minder dan 3% van de verhuizingen. Deze buiten-provinciale verhuizingen vallen daarmee onder de groep ‘overig’. Verhuizingen uit de genoemde gemeenten vallen daar dus niet onder.

Figuur 43: Herkomstgemeente inkomende buiten-provinciale verhuizingen, 2019-2023 0% Bevelanden SchouwenDuiveland Tholen

20% 9% 16% 9%

40%

60%

80%

1% 2% 8% 3%4% 3%

69%

2% 1% 2% 7% 3% 1%

67%

23%

1% 2% 6% 3% 3%

53%

Walcheren

9% 3%5% 4% 4%2%1%

71%

Zeeuws-Vlaanderen

8% 3% 5% 5% 4% 2%

72%

Zeeland Rotterdam Amsterdam

10%

3% 3% 6% 4% 4% 3% Bergen op Zoom Roosendaal

100%

68% Den Haag Goeree-Overflakkee

Breda Overig

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Buiten-provinciaal relatief veel instroom van alleenstaanden en stellen tussen 55 en 75 jaar Wanneer we de buiten-provinciale verhuizingen uitsplitsen naar doelgroepen dan zien we dat een relatief groot deel van deze verhuizers behoort tot de doelgroep alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar (25%). Dat is duidelijk meer dan bijvoorbeeld bij binnen-provinciale verhuizingen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 44: Buiten-provinciale verhuizingen naar doelgroep in de provincie Zeeland, 20192023 4% A&S < 35 jaar 32%

25%

Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar A&S 55 tot 75 jaar

18%

A&S >75 jaar

20%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

5.5 Binnen-provinciale verhuizingen Binnen-provinciale verhuizingen vinden met name plaats binnen de eigen regio In onderstaande tabel hebben we per Zeeuwse gemeente weergegeven naar welke gemeente binnen Zeeland zij het meest verhuisd zijn. Daaruit valt op dat van de dertien gemeenten in totaal zes gemeenten de sterkste binding hebben met de gemeente Goes. Dit komt waarschijnlijk door de centrale ligging van deze gemeente in Zeeland en de aanwezigheid van een ruim woningaanbod. Verder valt op dat verhuizingen veelal binnen de eigen regio plaatsvinden. De regio’s met meerdere gemeenten hebben allen een gemeente uit de eigen regio als meest voorkomende vestigingsgemeente. Daarnaast zagen we eerder in dit hoofdstuk al dat Schouwen-Duiveland en Tholen sowieso weinig verhuisbewegingen kennen met de overige gemeenten in de provincie Zeeland.

Tabel 9: Binnen-provinciale verhuizingen naar woongemeente voor verhuizing (links) en top-3 van woongemeenten na verhuizing, 2019-2023 1

Borsele

Goes (48%)

Middelburg (12%)

Vlissingen (9%)

Goes

Borsele (24%)

Kapelle (15%)

Middelburg (15%)

Hulst

Terneuzen (72%)

Sluis (7%)

Vlissingen (6%)

Goes (48%)

Reimerswaal (17%)

Borsele (13%)

Vlissingen (52%)

Veere (14%)

Goes (11%)

Noord-Beveland

Goes (36%)

Middelburg (14%)

Schouwen-Duiveland (12%)

Reimerswaal

Goes (36%)

Kapelle (18%)

Borsele (14%)

SchouwenDuiveland

Goes (28%)

Noord-Beveland (16%)

Middelburg (16%)

Terneuzen (60%)

Middelburg (11%)

Vlissingen (10%)

Hulst (37%)

Sluis (21%)

Middelburg (12%)

Kapelle Middelburg

Sluis Terneuzen

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Tholen

Goes (20%)

Reimerswaal (20%)

Schouwen-Duiveland (17%)

Veere

Middelburg (50%)

Vlissingen (20%)

Borsele (5%)

Vlissingen

Middelburg (56%)

Goes (11%)

Veere (11%)

Bron: CBS Microdata (2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Binnen-provinciaal relatief veel verhuizingen van alleenstaanden en stellen tot 55 jaar De binnen-provinciale verhuizingen kunnen we uitsplitsen in verhuizingen die tussen gemeenten in Zeeland plaatsvinden en verhuizingen die binnengemeentelijk plaatsvinden. Wanneer we beide verhuisstromen uitsplitsen naar doelgroepen dan valt op dat alleenstaanden tot 55 jaar relatief vaker tussen gemeenten verhuizen dan de overige doelgroepen. Gezinnen en ouderen verhuizen juist relatief vaker binnen gemeenten.

Figuur 45: Binnen-provinciale verhuizingen naar doelgroep in de provincie Zeeland, 20192023 0%

Binnen-provinciaal

10%

20%

30%

40%

39%

50%

23%

Binnengemeentelijk

33%

29%

A&S < 35 jaar

Gezinnen

A&S 35 tot 55 jaar

Bron: CBS Microdata (2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

60%

70%

80%

17%

14%

A&S 55 tot 75 jaar

90%

16%

100%

A&S >75 jaar

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

6. Woningbehoefte In dit hoofdstuk brengen we allereerst de kwantitatieve woningbehoefte in beeld. Hiervoor vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. In onze doorrekening brengen we deze in beeld voor de periode 2024 tot 2050. Daarbinnen maken we nog onderscheid naar de perioden 2024 t/m 2030 (aansluitend op de periode van de Woondeal), 2024 t/m 2040 en 2024 tot 2050. De huishoudensontwikkeling in de provincie Zeeland is afhankelijk van natuurlijke bevolkingsontwikkelingen, maar ook van migratiestromen. Met name dit tweede is lastiger voorspelbaar. Recente ontwikkelingen zijn meegewogen in de Zeeuwse huishoudensprognose, die we in dit onderzoek gebruiken. Hierna vertalen we de kwantitatieve behoefte naar een kwalitatieve woningbehoefte. We doen dit naar woningtypen en prijssegmenten op basis van de huidige stand (huishoudens en woningvoorraad) en de verwachte ontwikkeling van doelgroepen. De woningbehoefte analyseren we op basis van woonwensen (WoON2021) en verhuisgedrag (CBS Microdata).

Belangrijkste conclusies hoofdstuk 6 •

•

De Zeeuwse prognose uit 2022 is positiever dan de Zeeuwse prognose uit 2019 door meer instroom van buitenaf. De prognose verwacht een toename van 23.945 huishoudens tot 2050. Onderliggend zien we een sterke mate van vergrijzing. Naar verwachting neemt daarmee ook het zorggebruik met 27% toe (6.1). De woningbehoefte in dit onderzoek is berekend op basis van de bestaande woningvoorraad, verwachte huishoudensontwikkeling van doelgroepen en de woonwensen (WoON2021) en verhuisgedrag (CBS Microdata) van deze doelgroepen (6.2). Daarmee rekening houdend ontstaat een sterke behoefte aan nultredenwoningen door vergrijzing. Doorstromers laten bij een verhuizing naar een nultredenwoning vaak een reguliere grondgebonden koopwoning achter. Deze kunnen op basis van de huidige Zeeuwse prognose uit 2022 onvoldoende worden opgevuld door andere huishoudens. Daardoor kan een overschot aan grondgebonden koopwoningen ontstaan (6.3). Naar prijssegmenten zien we dat het sterkste overschot aan grondgebonden koopwoningen ontstaat in het prijssegment tot € 290.000. Dat komt doordat veel ouderen op dit moment in koopwoningen met een dergelijke WOZ-waarde wonen. Vraag ontstaat juist naar betaalbare nultredenwoningen (6.4).

De verder uitgesplitste vraag naar ouderenhuisvesting toont tot en met 2040 een behoefte aan 11.310 reguliere nultredenwoningen, 6.880 geclusterde woningen en 1.835 zorggeschikte woningen voor Wlzverpleegzorg (6.5). Kwantitatief ligt met name een opgave in het hard maken van plannen om tot realisatie te komen. Kwalitatief zien we dat de huidige Zeeuwse planlijst nog te weinig betaalbare woningen bevat (63%) voor waar behoefte aan is (78%) en waar afspraken in de Woondeal over gemaakt zijn (67%). Ook dient rekening te worden gehouden met de sloopplannen die met name in het sociale huursegment worden uitgevoerd (6.6).

6.1 Verwachte huishoudensontwikkeling In deze paragraaf staan we stil bij de verwachte huishoudensontwikkeling van de provincie Zeeland. Deze is gebaseerd op de huidige Zeeuwse prognose uit 2022. Deze vormt het uitgangspunt van de kwantitatieve woningbehoefte en is ook een belangrijke indicator voor de kwalitatieve woningbehoefte.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Zeeuwse prognose uit 2022 verwacht 13.765 extra huishoudens tot 2040 dan prognose uit 2019 Allereerst hebben we de totale verwachte huishoudensontwikkeling op basis van de Zeeuwse prognose uit 2022 in beeld gebracht. Volgens deze prognose neemt het aantal huishoudens in de provincie Zeeland tot 2050 toe met in totaal 23.945 huishoudens. Dat is een toename van 13% ten opzichte van nu. Deze toename is sterker dan werd verwacht volgens de vorige prognse uit 2019. Het aantal huishoudens in de provincie Zeeland zou volgens deze vorige prognose oplopen tot 186.255 huishoudens in 2040. Volgens de huidige prognose zijn dat naar verwachting 200.020 huishoudens. Dit is een verschil van 13.765 extra huishoudens. Dit grote verschil kan verklaard worden vanuit de migratieomslag die heeft plaatsgevonden in Zeeland. Sinds 2020 is de binnenlandse migratie veel positiever geweest dan de jaren ervoor. Dat heeft er al in geresulteerd dat de huidige huishoudensomvang in 2024 ook groter is dan wat de prognose uit 2019 had verwacht. Dit betekent wel dat alleen wanneer deze positieve binnenlandse migratie wordt vastgehouden, de huidige Zeeuwse prognose ook realistisch blijft.

Figuur 46: Verwachte huishoudensontwikkeling provincie Zeeland volgens Zeeuwse prognoses uit 2019 en 2022, 2024-2050

Zeeuwse prognose 2019

2050

2049

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

210.000 205.000 200.000 195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000

Zeeuwse prognose 2022

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2019 & Zeeuwse huishoudensprognose 2022.

Kwantitatieve huishoudensontwikkeling verschilt per regio, wel overal groei We delen de totale huishoudensontwikkeling van de provincie Zeeland op naar de verschillende regio’s in Zeeland. Daaruit blijkt dat in alle regio’s het aantal huishoudens naar verwachting toeneemt. Er zijn wel verschillen. Zo neemt het aantal huishoudens in de regio Zeeuws-Vlaanderen naar verwachting met 3% toe tot 2050, terwijl dit in de gemeente Tholen maar liefst met 35% toeneemt.

Tabel 10: Verwachte huishoudensontwikkeling provincie Zeeland naar regio’s, 2024-2050 Regio

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

Bevelanden

47.480

+3.475 (+7%)

+6.740 (+14%)

+9.045 (+19%)

SchouwenDuiveland

15.950

+670 (+4%)

+1.105 (+7%)

+1.365 (+9%)

Tholen

11.180

+1.105 (+10%)

+2.525 (+23%)

+3.865 (+35%)

Walcheren

56.695

+3.240 (+6%)

+6.325 (+11%)

+7.985 (+14%)

Zeeuws-Vlaanderen

50.735

+1.445 (+3%)

+1.875 (+4%)

+1.685 (+3%)

Totaal

182.035

+9.930 (+5%)

+18.570 (+10%)

+23.945 (+13%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Vergrijzing van Zeeland zet door, maar ook aantal gezinnen neemt toe De Zeeuwse huishoudensprognose is op te delen naar huishoudenssamenstelling en leeftijd. In dit onderzoek lichten we zes doelgroepen uit. Onderscheid makend naar deze doelgroepen valt op dat met name het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar sterk toeneemt. Tot 2050 wordt verwacht dat deze doelgroep met 57% toeneemt ten opzichte van nu. Dit is een toename die de gehele periode doorzet. Deze toename omvat 78% van de gehele huishoudenstoename van de provincie Zeeland en heeft dus een sterke invloed op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Tegelijkertijd zien we dat ook andere doelgroepen toenemen. Zo nemen ook het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar toe. Dit zijn ook doelgroepen die door middel van migratie vaker in de provincie Zeeland zijn komen wonen. Jongeren en alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar nemen naar verwachting tot 2050 af. Deze laatste doelgroep neemt met name af doordat zij doorschuiven naar de oudere leeftijdscategorie. Nu zijn zij nog de een-na-grootste doelgroep (na gezinnen), maar naar verwachting worden zij in 2050 ingehaald door de 75-plussers.

Tabel 11: Verwachte huishoudensontwikkeling provincie Zeeland naar doelgroepen, 2024-2050 Doelgroepen

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

A&S <35 jaar

17.915

-895 (-5%)

-2.585 (-14%)

-2.275 (-13%)

Gezinnen

54.585

+1.510 (+3%)

+5.005 (+9%)

+8.155 (+15%)

A&S 35-55 jaar

22.435

+2.070 (+9%)

+4.560 (+20%)

+3.665 (+16%)

A&S 55-75 jaar

53.585

+820 (+2%)

-2.385 (-4%)

-4.570 (-9%)

A&S >75 jaar

32.885

+6.335 (+19%)

+13.795 (+42%)

+18.710 (+57%)

625

+90 (+14%)

+185 (+29%)

+255 (+41%)

182.035

+9.930 (+5%)

+18.570 (+10%)

+23.945 (+13%)

Overig* Totaal

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen. *Huishoudenstypen die niet onder de andere doelgroepen zijn in te delen, zoals huishoudens met drie volwassenen.

Aandeel 75-plussers neemt naar verwachting toe van 18% tot 25% van totale huishoudensomvang in Zeeland We brengen de doelgroepen ook per regio in beeld. In onderstaande figuur is de opdeling naar deze doelgroepen te zien voor 2024 en 2050. In deze figuur valt op dat de grootste kwalitatieve verschuiving plaatsvindt tussen de alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar en de 75-plussers. De 55 tot 75 jarigen nemen wat betreft aandeel op het totaal sterk af van 30% naar 24% in heel Zeeland, terwijl het aandeel 75-plussers toeneemt van 18% naar 25%. In elke regio zien we deze verschuiving terug. Wel zien we dat niet in elke regio het aandeel ouderen even zwaar drukt op de totale huishoudensomvang. Zo is in de regio Tholen (22%) het aandeel 75-plussers in 2050 beperkter dan op Schouwen-Duiveland (28%). In de regio’s Tholen en Bevelanden is het aandeel gezinnen juist weer relatief groot, zowel nu als in 2050.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 47: Verwachte ontwikkeling doelgroepen in de provincie Zeeland naar regio’s, 2024-2050 100% 90%

17%

80% 70%

29%

60% 50%

20% 10% 0%

21%

23%

32%

12%

13%

33%

28%

15% 28%

25%

12%

22%

18%

24%

29%

12%

25%

19%

24%

31%

13%

14%

35%

28%

29%

30%

10%

11%

33%

29%

31%

10%

12%

10%

2024

2050

2024

2050

2024

2050

2024

2050

2024

40% 30%

24%

Bevelanden A&S <35 jaar

SchouwenDuiveland Gezinnen

36%

Tholen

Walcheren

A&S 35-55 jaar

26%

24%

18% 30%

24%

12%

13%

30%

31%

10%

2050

2024

2050

ZeeuwsVlaanderen

A&S 55-75 jaar

25%

Zeeland

A&S >75 jaar

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024).

9.435 extra huishoudens die zorg gebruiken in 2050 door verwachte doelgroepenontwikkeling We hebben de verwachte doelgroepenontwikkeling vertaald in een prognose over het zorggebruik in de toekomst. Hiervoor nemen we het huidig zorggebruik (Jeugdhulp, Wmo2015, Wlz of Wijkverpleging) van doelgroepen als uitgangspunt. Zie daarvoor paragraaf 3.6. Daar is te zien dat het zorggebruik met name sterk toeneemt wanneer huishoudens ouder worden dan 75 jaar. Dat komt overeen met de verwachte doelgroepenontwikkeling tot 2050 en dat betekent dus dat het zorggebruik naar verwachting ook sterk zal toenemen, zeker wanneer een gelijk aandeel per doelgroep ook in de toekomst zorg nodig zal hebben. Indien dat het geval is, verwachten we een toename van het zorggebruik volgens onderstaande tabel. In totaal leidt de verwachte vergrijzing van Zeeland tot 9.435 extra huishoudens die zorg gebruiken, oftewel een toename van 27%. Dit zijn zelfstandig wonende huishoudens. Deze toename wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door de sterke groei van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar. In totaal maakt dan in 2050 22% van de huishoudens gebruik van zorg, tegenover 19% in 2024.

Tabel 12: Verwachte ontwikkeling zorggebruikende huishoudens* provincie Zeeland naar doelgroepen, 2024-2050 Doelgroepen

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

A&S <35 jaar

1.520

-65 (-4%)

-200 (-14%)

-165 (-11%)

Gezinnen

9.585

+270 (+3%)

+890 (+9%)

+1.440 (+15%)

A&S 35-55 jaar

2.355

+235 (+10%)

+505 (+21%)

+420 (+18%)

A&S 55-75 jaar

6.960

+110 (+2%)

-290 (-4%)

-555 (-8%)

A&S >75 jaar

14.470

+2.800 (+19%)

+6.115 (+42%)

+8.295 (+57%)

Totaal

34.890

+3.350 (+10%)

+7.015 (+20%)

+9.435 (+27%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). *Alle regulier wonende huishoudens die gebruik maken van enige mate van zorg vanuit de Jeugdhulp, Wmo2015, Wlz of Wijkverpleging. Afgerond op vijftallen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Toename zorggebruik verschilt sterk tussen regio’s, afhankelijk van verdere vergrijzing Onderscheid makend naar de regio’s zien we wel verschillen in de verwachte toename van het zorggebruik door huishoudens. Dit hangt vooral samen met de verwachte verdere vergrijzing van de regio’s. Zo heeft in Zeeuws-Vlaanderen al een sterke mate van vergrijzing plaatsgevonden in de afgelopen jaren, waardoor de toename van het aantal zorggebruikers tot 2050 daar relatief laag is. In de regio Tholen zet een groot deel van de vergrijzing pas de komende jaren in. Daardoor zal daar het zorggebruik ook nog relatief sterk toenemen.

Tabel 13: Verwachte ontwikkeling zorggebruikende huishoudens* provincie Zeeland naar regio’s, 2024-2050 Regio

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

Bevelanden

9.375

+1.090 (+12%)

+2.415 (+26%)

+3.280 (+35%)

SchouwenDuiveland

2.795

+230 (+8%)

+455 (+16%)

+620 (+22%)

Tholen

2.030

+260 (+13%)

+650 (+32%)

+1.025 (+50%)

Walcheren

10.705

_+1.130 (+11%)

+2.320 (+22%)

+3.115 (+29%)

Zeeuws-Vlaanderen

9.980

+640 (+6%)

+1.180 (+12%)

+1.395 (+14%)

Totaal

34.890

+3.350 (+10%)

+7.015 (+20%)

+9.435 (+27%)

Extramuralisering Wlz-zorg vergroot zorgdruk op thuiswonende ouderen nog verder In bovenstaande analyse zijn we uitgegaan van een gelijkblijvend aandeel per doelgroep dat zorg gebruikt. In huidig woon- en zorgbeleid wordt echter ingezet op een extramuralisering van de wlz-zorg voor ouderen (verpleging en verzorging). Dat zal ertoe moeten leiden dat meer ouderen met een relatief zware zorgvraag in de toekomst ook thuis zullen (blijven) wonen. Ouderen die nu een vergelijkbare zorgvraag hebben, wonen nu vaak nog wel in een zorginstelling. Daarmee is de kans groot dat het aantal huishoudens dat zorg gebruikt in de toekomst hoger is dan in bovenstaande tabellen is berekend. In totaal kan dat leiden tot 2.350 extra huishoudens in Zeeland die zorg gebruiken. Dat zijn huishoudens die in de huidige Zeeuwse prognose nog als institutionele bevolking zijn meegerekend. 7

6.2 Uitleg kwalitatieve woningbehoefte De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad per gemeente, kern en wijk vormen de basis om de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroommodel in. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot ontstaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de provincie Zeeland zullen wonen. Dit doorstromingsprincipe houdt er rekening mee dat een deel van de woningzoekenden ook goed kan landen in de bestaande woningvoorraad. We gebruiken daarvoor de landelijke WoONenquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag). In onderstaand tekstkader lichten we het Stec-Doorstroommodel verder toe.

De extramuralisering van de Wlz-zorg is pas vanaf 2023 doorgerekend in huishoudensprognoses. In de hierna berekende woningbehoefte houden we wel rekening met de extramuralisering van de ouderenzorg. We berekenen voor deze doelgroep een aparte woningbehoefte, namelijk de behoefte aan zorggeschikte woningen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de Zeeuwse gemeenten. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt.

Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in provincie Zeeland Op basis van CBS Microdata hebben we ons Stec-Doorstroommodel verder kunnen verfijnen voor de woningmarktsituatie in de provincie Zeeland. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeenten hebben plaatsgevonden in de periode 2019 t/m 2021. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naar gelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een sociale huur- of middenhuurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren. Uitkomsten naar verschillende perioden, op lager schaalniveau via factsheets en dashboard We tonen de uitkomsten uit het Stec-Doorstroommodel in dit hoofdstuk voor verschillende perioden op provincieniveau, namelijk 2024-2031, 2024-2041 en 2024-2050.

Ook op regio-, gemeente- en wijk/kernniveau zijn uitkomsten beschikbaar, zowel via de factsheets die we per regio hebben opgesteld als via ons dashboard waarin tot op het laagste schaalniveau uitkomsten zijn in te zien. Woonwensen en verhuisgedrag per doelgroep als basis voor woningbehoefte Zoals in bovenstaand tekstkader staat vermeld, werken we de woningbehoefte uit op basis van woonwensen en verhuisgedrag. Zo maken we een confrontatie tussen vraaggestuurde en aanbodgestuurde behoefte. We brengen deze woonwensen en verhuisbewegingen voor in totaal 31 doelgroepen in beeld, waarbij we per gemeente hebben bepaald hoeveel van elke doelgroep in die gemeente woont en hoeveel daarvan verhuisd zijn (en naar welk woningtype). CBS Microdata geeft ons de mogelijkheid dit zeer precies voor heel Zeeland te doen. De Zeeuwse huishoudensprognose gebruiken we vervolgens om ook te bepalen of deze doelgroepen toe- of afnemen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

6.3 Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen Huishoudensontwikkeling zet vergelijkbaar door tot 2050 Volgens de Zeeuwse huishoudensprognose zal het aantal huishoudens in de provincie Zeeland met 13% toenemen tot 2050. Deze huishoudensgroei wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door een toename van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar (+57%). Deze ontwikkeling zet de gehele periode tot 2050 door. Vergrijzing leidt tot sterke behoefte aan nultredenwoningen Woonwensen en verhuisgedrag van ouderen tonen een voorkeur voor nultredenwoningen. Ouderen met een laag inkomen geven vaak de voorkeur aan een sociale huurwoning in het nultredensegment en ouderen met een hoog inkomen aan een vrijesectorhuurwoning of koopwoning in het nultredensegment. Dit zijn woningen die op dit moment nog relatief weinig in de provincie Zeeland aanwezig zijn. Dat komt doordat er relatief weinig appartementen in de gemeente staan. Dat type woning is vaker nultreden dan de grondgebonden woningtypen die in Zeeland overheersen. Als we bovenstaande via ons Stec-Doorstroommodel vertalen in een woningbehoefte op hoofdlijnen, dan zien we dat naar alle typen nultredenwoningen een behoefte bestaat met nadruk op sociale huur nultredenwoningen.

Dit komt doordat zowel ouderen met een laag als midden- en hoog inkomen sterk in aantal toenemen, maar ouderen met een laag inkomen op dit moment vaker voorkomen. Dit trekken we in ons onderzoek door naar de toekomst. Dat resulteert in een grotere vraag naar betaalbare woningsegmenten. Recent verhuisgedrag (zie paragraaf 4.2) toont ons ook dat ouderen deze verhuizing al vaak maken. Behoefte aan appartementen zonder lift wordt idealiter ook ingevuld met nultredenwoningen We zien vanuit het woonwensenperspectief ook een behoefte terug naar appartementen zonder lift. Gezien de sterke mate van vergrijzing kan het echter wenselijker zijn om deze woningen als nultreden te realiseren. Deze kunnen immers ook voor doelgroepen die aangeven in een appartement zonder lift te willen wonen, passend zijn. Wel biedt deze behoefte ruimte bij transformaties waar het installeren van een lift niet mogelijk is. Los van ouderen zijn er dan dus andere doelgroepen (bijvoorbeeld jongeren) die interesse hebben in een dergelijk woningtype in Zeeland. Overschotten aan grondgebonden woningen ontstaan bij huidige doorstroming en huishoudensprognose Overschotten zien we met name ontstaan in het reguliere grondgebonden segment als de huidige doorstroming zich doorzet en de huidige huishoudensprognose uitkomt. Op dit moment bestaat namelijk een groot deel van de woningvoorraad van Zeeland uit dit woningtype.

De sterke vergrijzing zorgt echter voor veranderende woonvoorkeuren. Ouderen die verhuizen naar nultredenwoningen laten namelijk vaak grondgebonden woningen achter (zie paragraaf 4.2). Doordat overige doelgroepen veel minder sterk toenemen dan ouderen (of zelfs afnemen) kunnen zij, de huidige huishoudensprognose volgend, niet al deze woningen bewonen. Er ontstaat daarmee dus een (theoretisch) overschot. In werkelijkheid kan dit overschot om twee redenen mogelijk ook niet ontstaan. Zo kan een groter deel van de grondgebonden woningvoorraad aangepast worden aan de wensen van ouderen. Denk aan het installeren van een traplift en het drempelloos maken van de woning. Hiermee wordt actief gestuurd op het minder laten verhuizen van ouderen naar nultredenwoningen. Daarnaast kan het vrijkomen van grondgebonden woningen ook zorgen voor een verdere instroom van huishoudens buiten de provincie. In dat geval zal de huishoudenstoename ook sterker zijn.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 48: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland -12.000

-9.000

-6.000

-3.000

3.000

-2.100

SH GGB

9.000

12.000

1.435 1.100 1.970

VSH GGB KOOP GGB

6.000

-8.895

-2.875

SH APP z. lift

1.230

VSH APP z. lift

2.295 1.030

2.760

1.315 1.085

KOOP APP z. lift SH NULT.

8.600

3.235

VSH NULT.

715

KOOP NULT.

520 Woonwens

2.750 3.580 Verhuisgedrag

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift en NULT = Nultreden. Afgerond op vijftallen.

Tabel 14: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland Woningtype

Woonvoorkeur

Verhuisgedrag

Gemiddelde

SH GGB

-2.100

+1.435

-330

VSH GGB

+1.100

+1.970

+1.535

Koop GGB

-8.895

-2.875

-5.885

SH APP z. lift

+1.230

+2.760

+1.995

VSH APP z. lift

+2.295

+1.030

+1.665

Koop APP z. lift

+1.315

+1.085

+1.200

SH NULT

+8.600

+3.235

+5.915

VSH NULT

+2.750

+715

+1.735

Koop NULT

+3.580

+520

+2.050

Totaal*

+9.875

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 49: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland -25.000

-20.000

-15.000

-10.000

-5.000

-3.060

SH GGB

10.000

15.000

20.000

2.535 1.695 3.535

VSH GGB KOOP GGB

5.000

-18.270

-6.685 2.915 5.350

SH APP z. lift VSH APP z. lift

3.010 1.865

KOOP APP z. lift

2.180 2.200

SH NULT.

7.030

VSH NULT.

1.420

KOOP NULT.

1.080 Woonwens

17.625

5.370 6.850

Verhuisgedrag

Tabel 15: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland Woningtype

Woonvoorkeur

Verhuisgedrag

Gemiddelde

SH GGB

-3.060

+2.535

-265

VSH GGB

+1.695

+3.535

+2.615

Koop GGB

-18.270

-6.685

-12.475

SH APP z. lift

+2.915

+5.350

+4.135

VSH APP z. lift

+3.010

+1.865

+2.440

Koop APP z. lift

+2.180

+2.200

+2.190

SH NULT

+17.625

+7.030

+12.330

VSH NULT

+5.370

+1.420

+3.395

Koop NULT

+6.850

+1.080

+3.965

Totaal*

+18.330

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 50: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2050 in de provincie Zeeland

-30.000

-20.000

-10.000

-3.630

SH GGB

20.000

30.000

3.010 1.985 4.320

VSH GGB KOOP GGB

10.000

-23.580

-8.830 3.770 6.825

SH APP z. lift VSH APP z. lift

3.475 2.320

KOOP APP z. lift

2.525 2.910

SH NULT.

23.180

9.705

VSH NULT.

1.875

KOOP NULT.

1.480 Woonwens

7.210 8.675

Verhuisgedrag

Tabel 16: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2050 in de provincie Zeeland Woningtype

Woonvoorkeur

Verhuisgedrag

Gemiddelde

SH GGB

-3.630

+3.010

-310

VSH GGB

+1.985

+4.320

+3.155

Koop GGB

-23.580

-8.830

-16.205

SH APP z. lift

+3.770

+6.825

+5.300

VSH APP z. lift

+3.475

+2.320

+2.895

Koop APP z. lift

+2.525

+2.910

+2.715

SH NULT

+23.180

+9.705

+16.445

VSH NULT

+7.210

+1.875

+4.545

Koop NULT

+8.675

+1.480

+5.075

Totaal*

+23.615

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

6.4 Kwalitatieve woningbehoefte naar prijssegmenten De woningbehoefte voor de provincie Zeeland hebben we verder uitgewerkt naar prijssegmenten die we hieronder per woningtype (grondgebonden, appartement zonder lift en nultreden) hebben uitgelicht. We brengen deze hierna voor de perioden 2024-2031 en 2024-2041 in beeld. De periode tot 2050 is door de grote onzekerheidsmarge niet naar prijssegmenten in beeld gebracht. De genoemde prijssegmenten hangen samen met bijpassende woonoppervlakten. Samen vormt dit de product-marktcombinatie. Hieronder schetsen we een indicatieve indeling naar oppervlakteklassen voor grondgebonden woningen en appartementen. Deze woningtypen kunnen nultreden opgeleverd worden. In dat geval schatten we in dat een eengezinswoning, bij dezelfde prijs, gerealiseerd kan worden met een 10% kleiner woonoppervlakte dan bij reguliere woningen. Voor de meergezinswoningen gaan we er in de standaard al van uit dat dit nultredenwoningen (dus met lift) zijn. Hoe oppervlakten zich tot prijzen verhouden, hangt af van de marktsituatie. We hebben daarvoor gebruik gemaakt van de transactieprijzen, kale huurprijzen en oppervlakte van nieuwbouwwoningen (bouwperiode 2015-2023) in de provincie Zeeland. Deze hebben we geïndexeerd naar het huidige prijsniveau (november, 2024). Dit betreft daarmee een momentopname.

Prijsschommelingen kunnen onderstaande indicatieve indeling veranderen. We maken verder voor het koopsegment onderscheid tussen Zeeuws-Vlaanderen en Overig Zeeland (gelijk aan de COROP-regio’s in Zeeland). De prijzen per vierkante meter tussen deze twee gebieden liggen immers te ver uit elkaar om een eenduidige prijs te kunnen tonen.

Figuur 51: Indicatie woonoppervlakte naar woningtype en prijssegment (PMC’s) in de provincie Zeeland Indicatie woonoppervlakte in m2

Type

Segment

Prijs

Grondgebonden

Sociale huur

Tot aftoppingsgrens

80 – 100 m2

Aftoppings- tot DAEB-huurgrens

90 – 110 m2

DAEB-huur- tot middenhuurgrens

100 - 120 m2

Vrijesectorhuur

Vanaf middenhuurgrens Koop

Tot € 295.000

> 120 m2 Overig Zeeland: < 80 m2 Zeeuw-Vlaanderen: < 90 m2

€ 295.000 tot € 390.000

Overig Zeeland: 80 – 105 m2 Zeeuw-Vlaanderen: 90 – 120 m2

€ 390.000 tot € 500.000

Overig Zeeland: 105 – 140 m2 Zeeuws-Vlaanderen: 120 – 155 m2

Vanaf € 500.000

Overig Zeeland: >95 m2 Zeeuws-Vlaanderen: > 115 m2

Appartement

Sociale huur

Vrijesectorhuur

Tot kwaliteitskortingsgrens

25 – 45 m2

Kwaliteitskortings- tot aftoppingsgrens

60 – 80 m2

Aftoppings- tot DAEB-huurgrens

65 – 85 m2

DAEB-huur- tot middenhuurgrens

70 – 90 m2

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Vanaf middenhuurgrens Koop

> 90 m2

Tot € 295.000

Overig Zeeland: < 55 m2 Zeeuw-Vlaanderen: < 65 m2

€ 295.000 tot € 390.000

Overig Zeeland: 55 – 75 m2 Zeeuw-Vlaanderen: 65 – 90 m2

€ 390.000 tot € 500.000

Overig Zeeland: 75 – 95 m2 Zeeuw-Vlaanderen: 90 – 115 m2

Vanaf € 500.000

Overig Zeeland: >95 m2 Zeeuws-Vlaanderen: > 115 m2

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Overschotten in grondgebonden segment afhankelijk van bestaande woningvoorraad In welke prijssegmenten het overschot aan grondgebonden woningen landt, is voor een groot deel afhankelijk van de woningen die op dit moment al in de gemeente staan en die vrijkomen door bijvoorbeeld ouderen die verhuizen. Dit resulteert nu nog in een overschot aan goedkope koopwoningen tot € 290.000. Dit is echter ook afhankelijk van hoe de prijzen op de woningmarkt van de provincie Zeeland zich de komende tijd blijven ontwikkelen. De doorstroming van ouderen zorgt ervoor dat deze reeds bestaande woningen leeg komen te staan. De mate van migratie is vervolgens cruciaal in de vraag of deze woningen vervolgens ook weer bewoond zullen worden. De aanwas van eigen inwoners is hiervoor in veel gevallen te beperkt. Daarnaast speelt het een rol of ouderen daadwerkelijk doorstromen naar een nultredenwoning of dat ze in hun (al dan niet aangepaste) woning blijven wonen. Vanuit de recente verhuisbewegingen zien we meer vraag ontstaan naar grondgebonden woningen dan vanuit de woonwensen. Daarin speelt aanbod een rol. Als er immers veel van dit type woningen aanwezig zijn in de provincie vinden hier logischerwijs meer verhuizingen naar plaats.

Figuur 52: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland

VSH GGB

SH GGB

-9.000

-3.000

0 1.045 -170

Aftop. tot DAEB-grens

265 780

Meer dan € 1.157

€ 390.000 tot € 500.000

-6.395

-2.760 -1.605

-330

-995

-35 100 250

Meer dan € 500.000 Woonwens

390 835 1.190

DAEB-grens tot € 1.157

€ 290.000 tot € 390.000

3.000

-1.930

Tot aftoppingsgrens

Tot € 290.000 KOOP GGB

-6.000

Verhuisgedrag

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 53: Woningbehoefte reguliere grondgebonden woningen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland

VSH GGB SH GGB

-15.000

-5.000

5.000

-3.010

Tot aftoppingsgrens

1.815 -55

Aftop. tot DAEB-grens

720 1.335 2.115

DAEB-grens tot € 1.157

360

Meer dan € 1.157 Tot € 290.000 -12.650

KOOP GGB

-10.000

€ 290.000 tot € 390.000 € 390.000 tot € 500.000

-5.780 -3.620 -2.160

-940 -295 160 330

Meer dan € 500.000 Woonwens

1.420

Verhuisgedrag

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Appartementen zonder lift enkel gewenst in bestaande voorraad en bij transformatieopgaven We zien dat er behoefte ontstaat aan appartementen zonder lift. Dit terwijl dit woningtype slecht geschikt is voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen. Deze behoefte ontstaat dan ook vanuit jonge huishoudens die vaak (tijdelijk) in een huurappartement of goedkoop koopappartement willen wonen. Zij hebben dan vaak geen voorkeur of dit met of zonder lift is. Het is daarmee de vraag of dit type behoefte ook niet ingevuld kan worden door appartementen met lift. Deze voldoen immers aan dezelfde wooneisen van huishoudens, kunnen ook betaalbaar zijn en zijn daarnaast ook geschikt voor ouderen met een mobiliteitsbeperking. Wel zien we hiermee dat appartementen zonder lift in een behoefte kunnen voorzien, wanneer het toevoegen van een lift niet mogelijk is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan transformatieopgaven in de bestaande voorraad. We zien daarnaast ook behoefte terug aan dure appartementen zonder lift. Wellicht kan die behoefte ook gedeeltelijk overeenkomen met duurdere grondgebonden woningen in een stedelijk woonmilieu.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 54: Woningbehoefte appartementen zonder lift in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland

KOOP APP z. lift

VSH APP SH APP z. z. lift lift

3.000 500

Tot aftoppingsgrens

1.805

Aftop. tot DAEB-grens

730

DAEB-grens tot € 1.157

675

955 1.840

460 355

Meer dan € 1.157 Tot € 290.000

500

275

320 370

€ 290.000 tot € 390.000

175 245

€ 390.000 tot € 500.000

320 200

Meer dan € 500.000

Woonwens

Verhuisgedrag

Bron: Primos2024, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Figuur 55: Woningbehoefte appartementen zonder lift in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland

KOOP APP z. lift

VSH APP SH APP z. z. lift lift

500

1.000

1.500

Tot aftoppingsgrens

1.470

Aftop. tot DAEB-grens

1.445

DAEB-grens tot € 1.157

1.195

Meer dan € 1.157

665 670

Tot € 290.000

735 570

€ 290.000 tot € 390.000

535

€ 390.000 tot € 500.000

310 500

Meer dan € 500.000 Woonwens

390

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

3.510 1.835 2.350

735

605 Verhuisgedrag

Bron: Primos2024, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Zeer uiteenlopende vraag naar nultredenwoningen, daarom divers nieuwbouwaanbod gewenst Ten slotte zien we dat de vraag naar nultredenwoningen sterk uiteenloopt in eigendomssituatie (huur/koop) en in betaalbaarheid. Er ontstaat volgens ons Stec-Doorstroommodel naar alle typen nultredenwoningen een behoefte. Dit komt door de sterke mate van vergrijzing in de provincie Zeeland. Wel valt de relatief grote vraag op naar betaalbare woningtypen. Dit komt doordat het aandeel ouderen met een laag inkomen hoog ligt in de provincie Zeeland. Zij kunnen daardoor, ook wanneer ze wel veel vermogen bezitten, de stap naar een sociale huurwoning maken.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 56: Woningbehoefte nultredenwoningen in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland

VSH NULT.

SH NULT.

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Tot aftoppingsgrens

4.255

2.290

Aftop. tot DAEB-grens

4.340

945

DAEB-grens tot € 1.157

2.115

495

Meer dan € 1.157

220

Tot € 290.000 KOOP NULT.

500

635 730

€ 290.000 tot € 390.000

185

€ 390.000 tot € 500.000

120

Meer dan € 500.000

125

1.010 570 1.270

Woonwens

Verhuisgedrag

Bron: Pr imos2024, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Figuur 57: Woningbehoefte nultredenwoningen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland

KOOP NULT.

VSH NULT.

SH NULT.

2.000

4.000

6.000

Tot aftoppingsgrens

5.005

Aftop. tot DAEB-grens

Meer dan € 1.157 Tot € 290.000

190

€ 290.000 tot € 390.000

375

€ 390.000 tot € 500.000

270

Meer dan € 500.000

240

Woonwens

8.765

4.255

965 455

10.000

8.860

2.025

DAEB-grens tot € 1.157

8.000

1.115 1.345 1.945 1.100 2.460 Verhuisgedrag

Bron: Primos2024, WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

6.5 Ouderenhuisvesting De behoefte aan ouderenhuisvesting is door het Rijk verder gespecificeerd naar drie typen: regulier nultreden, geclusterd wonen en zorggeschikt wonen. In dit onderzoek splitsen we de behoefte vanuit de 65-plusdoelgroep naar nultredenwoningen (onderdeel van bovenstaande figuur) verder uit naar regulier nultreden en geclusterd wonen op basis van woonwensen. Deze komt niet volledig overeen met de

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

hiervoor genoemde cijfers; zo kunnen ook jongere huishoudens behoefte hebben aan een nultredenwoning. Zorggeschikt wonen is bedoeld voor huishoudens/personen met een Wlz-indicatie die zwaardere zorg aan huis nodig hebben. Deze behoefte beredeneren we op basis van de verwachte extramuralisering van ouderenzorg. Deze behoefte is daarmee dan ook geen onderdeel van de hiervoor gepresenteerde reguliere woningbehoefte. Ook maakt deze nog geen onderdeel uit van de huidige Zeeuwse huishoudensprognose. Deze dienen dus ‘opgeplust’ te worden bij de eerder getoonde aantallen in paragraaf 5.1. Voorkeur voor geclusterd wonen vaak afhankelijk van zelfredzaamheid We zien dat de voorkeur voor regulier nultreden of geclusterd wonen sterk afhankelijk is van de mate van mobiliteitsbeperking (afhankelijk van leeftijd) en de bestedingsmogelijkheden (afhankelijk van inkomen) van huishoudens. Dat raakt immers beiden aan de mate van zelfredzaamheid van huishoudens. Hoe zelfredzamer huishoudens zijn, des te meer zij de voorkeur geven aan een ouderenwoning onafhankelijk van geclusterde voorzieningen / geclusterd wonen. Dit zorgt er daarmee voor dat de vraag naar geclusterd wonen met name landt in het sociale huursegment. In het duurdere koopsegment zien we meer vraag naar reguliere nultredenwoningen terug.

Figuur 58: Woningbehoefte ouderenhuisvesting (65-plushuishoudens) op basis van woonwensen in periode 2024-2031 in de provincie Zeeland 0

500

1.000

Tot aftoppingsgrens

1.530

Aftop. tot DAEB-grens

1.485

DAEB-grens tot € 1.157

1.500

2.000

2.500

3.000

1.125 1.005 460

780

Meer dan € 1.157 125 70 Tot € 290.000

295 110

€ 290.000 tot € 390.000

440

€ 390.000 tot € 500.000

280 95

Meer dan € 500.000

500

Zorggeschikt Regulier nultreden

155

170

745 Geclusterd

Zorggeschikt

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024).

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 59: Woningbehoefte ouderenhuisvesting (65-plushuishoudens) op basis van woonwensen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland 0

1.000

2.000

Tot aftoppingsgrens

3.180

Aftop. tot DAEB-grens

3.165

DAEB-grens tot € 1.157

3.000

4.000

5.000

6.000

2.420 2.185

1.755

1.070

Meer dan € 1.157 275 165 Tot € 290.000

545 205

€ 290.000 tot € 390.000

855

€ 390.000 tot € 500.000

550 185

Meer dan € 500.000

305

985

Zorggeschikt

345 1.835

Regulier nultreden

Geclusterd

Zorggeschikt

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024).

Figuur 60: Woningbehoefte ouderenhuisvesting (65-plushuishoudens) op basis van woonwensen in periode 2024-2050 in de provincie Zeeland 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Tot aftoppingsgrens

4.260

3.280

Aftop. tot DAEB-grens

4.300

2.985

DAEB-grens tot € 1.157

7.000

8.000

1.520

2.465

Meer dan € 1.157 385230 Tot € 290.000

695 260

€ 290.000 tot € 390.000

1.105

€ 390.000 tot € 500.000

715 245

Meer dan € 500.000

1.285

Zorggeschikt Regulier nultreden

395

450

2.350 Geclusterd

Zorggeschikt

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024).

6.6 Confrontatie met plancapaciteit In deze paragraaf confronteren we de door ons berekende woningbehoefte van de provincie Zeeland met de al bestaande plannen voor nieuwbouw. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de provinciale

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

planlijst 8. Dit doen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Zo analyseren we hoe de huidige plannen in Zeeland zich verhouden tot waar behoefte aan is. Dit geeft ook inzicht in waar bijsturing wenselijk is en op welke punten de provincie al op schema ligt om aan de woonvraag van de toekomst te voldoen. Kwantitatief voldoende plannen, hard maken van plannen heeft prioriteit We zien dat er in de provincie Zeeland op dit moment plannen zijn voor het toevoegen van 17.405 woningen (inclusief plannen voor sloop). Dit is al vergelijkbaar met de netto woningbehoefte tot en met 2040 van 18.330 reguliere woningen (exclusief zorggeschikt). Op dit moment zijn 6.025 van deze woningen opgenomen in onherroepelijke plannen (harde plancapaciteit). Dat is nog wel minder dan de woningbehoefte tot en met 2030 van 9.875 woningen. Daarmee ligt er in de periode tot en met 2030 met name prioriteit in het ‘hard’ maken van bestaande woningplannen.

Figuur 61: Kwantitatieve confrontatie plancapaciteit met de netto woningbehoefte in de provincie Zeeland, 2024-2041 0

Netto plancapaciteit (incl. sloop)

Netto woningbehoefte

Harde plancapaciteit

5.000

4.895

10.000

15.000

20.000

9.735

9.875

Zachte plancapaciteit

8.455

Woningbehoefte t/m 2030

Woningbehoefte t/m 2040

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021), Plancapaciteit provincie Zeeland (18 november 2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Onttrekking aan woningvoorraad weinig geregistreerd, maar wel belangrijk richting waarmaken behoefte In de huidige planlijst zijn ook plannen voor de sloop/onttrekking van woningen opgenomen. In totaal bedraagt het aantal te slopen woningen in plannen op dit moment (peildatum: 18 november 2024) 2.775 woningen. We schatten in dat dit in ieder geval een onderschatting is van het totaal te slopen woningen tot en met 2040 op basis van het aantal gesloopte woningen in de provincie in de afgelopen vijf jaar. Op basis van CBS-cijfers zien we dat er in de periode 2019 t/m Q3 2024 in totaal 4.780 woningen aan de voorraad zijn onttrokken. Dat zijn ongeveer 830 woningen per jaar. Als deze lijn zich doorzet in de periode 2025 t/m 2030, zou dit leiden tot een onttrekking van 4.990 woningen en in de periode 2025 t/m 2040 tot een onttrekking van 13.305 woningen. Ook voor toevoegingen aan de voorraad geldt overigens dat deze niet altijd goed in de planvoorraad geregistreerd hoeven te zijn. Het is daarom belangrijk goed te monitoren hoeveel woningen ook daadwerkelijk toegevoegd of onttrokken worden aan de voorraad. Enkel dan kan bijgehouden worden of in de kwantitatieve woningbehoefte wordt voorzien.

De gemeente Tholen heeft op dit moment geen toegang tot de provinciale planlijst en heeft daarom een eigen planlijst aangeleverd.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 62: Onttrokken woningen aan woningvoorraad provincie Zeeland, 2019 – Q3 2024

1.130

1.200

959

1.000 800

849 668

618

557

600 400 200 0 2019

2020

2021

Bron: CBS (2024, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2024).

2022

2023

2024*

Plancapaciteit voor merendeel in koopsegment en diverse inzet op woningtypen We splitsen de plancapaciteit vervolgens kwalitatief uit naar eigendomssituatie en woningtype. Naar deze kenmerken hebben we immers ook ons onderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er op dit moment plannen liggen voor de bouw van 5.805 huurwoningen en 8.925 koopwoningen (zowel hard als zacht). Voor 2.675 geplande woningen is het eigendom nog onbekend. Naar woningtype zien we dat er op dit moment plannen liggen voor de bouw van 6.928 eengezinswoningen en voor 5.930 meergezinswoningen. Voor 4.545 geplande woningen is het woningtype nog onbekend. Daarnaast zien we dat van 6.510 woningen is aangegeven dat deze nultreden zullen worden opgeleverd. Gezien de verwachte behoefte aan nultredenwoningen, is dit nog een te beperkt aandeel van de planvoorraad. Daarbij is het de vraag of van een ander deel van de geplande woningen op dit moment nog niet is aangegeven dat deze nultreden worden opgeleverd.

Figuur 63: Plancapaciteit naar eigendom (links) en woningtype (rechts) in de provincie Zeeland, 2024 10.000

8.000

9.000

7.000

8.000

6.000

7.000

5.000

5.615

6.000 5.000 4.000 3.000

3.000

4.407 3.308 1.398 Huur

Harde plancapaciteit

3.190 3.464

4.000

2.000 1.000

3.619

1.359 1.318

Koop

Onbekend

Zachte plancapaciteit

2.000

4.298 3.310

1.000

3.321

2.465 249

0 Egw Harde plancapaciteit

Mgw

Onb.

*Nult.

Zachte plancapaciteit

Bron: Planlijst provincie Zeeland (18 november 2024). Bewerking Stec Groep (2024). *De bepaling of woningen nultreden worden opgeleverd vormt een aparte categorie in de planlijst, naast de opdeling in eengezinswoningen en meergezinswoningen. Hierdoor zijn nultredenwoningen bijvoorbeeld niet in te delen naar eengezins of meergezins.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Kwalitatieve confrontatie toont behoefte aan extra huurwoningen, ook afhankelijk van koopwoningprijs Vervolgens hebben we de kwalitatieve kenmerken van de geplande woningen vergeleken met de door ons berekende woningbehoefte. We hebben dit gedaan naar de prijssegmenten uit de Woondeal van Zeeland. Dat zijn sociale huur, middenhuur, betaalbare koop (tot € 390.000), dure huur en dure koop. In huidige plannen zitten met name meer geplande dure koopwoningen dan waarnaar volgens ons onderzoek behoefte aan is. Aan huurwoningen bestaat juist een tekort in de plannen. Koopwoningen kunnen deels dezelfde woonwensen vervullen als huurwoningen. In welke mate dat kan, hangt echter af van de woningprijzen van deze woningen. Met name woningen tot € 290.000 zijn bijvoorbeeld goed uitwisselbaar met middenhuurwoningen. Veel betaalbare woningen worden echter ook duurder opgeleverd (bijvoorbeeld rond de betaalbaarheidsgrens). In dat geval kunnen veel middeninkomens deze woningen niet betalen.

Figuur 64: Confrontatie plancapaciteit met kwalitatieve woningbehoefte o.b.v. gemiddelde, 2024-2031 -6.000

-3.000

3.000

6.000 4.755

Sociale huur 1.170

Middenhuur

Betaalbare koop

130

Dure koop

3.575

930

1.170 Plancapaciteit

7.580

3.770

-3.805

Dure huur

9.000

5.660

Gemiddelde woningbehoefte t/m 2030

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021), Plancapaciteit provincie Zeeland (18 november 2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Betaalbaarheid woningbouwplannen lager dan behoefte en afspraken in Woondeal Op dit moment is 63% van de geplande woningen ingedeeld in het betaalbare segment. Dit betekent dat deze woningen gepland opgeleverd worden als sociale huur-, middenhuur- of betaalbare koopwoning. 31% is een sociale huurwoning, 8% een middenhuurwoning en 24% een betaalbare koopwoning. Wanneer we de behoefte naar betaalbare woningen in ons eigen onderzoek in beeld brengen, komen we tot een gewenst aandeel betaalbare woningen van 78%. Ook in de Woondeal is een hoger aandeel betaalbaar afgesproken. Daarin wordt gestreefd naar een aandeel betaalbare woningen van 67% in bruto woningbouw. Er bestaan wel verschillen tussen de regio’s. Met name in de regio SchouwenDuiveland ligt het aandeel betaalbare woningen op dit moment nog relatief laag. De actieve woningcorporatie daar heeft echter al aangegeven dat er plannen zijn voor sociale woningbouw die nu nog niet in de provinciale planlijst zijn opgenomen (waaronder de bouw van 150 modulaire conceptwoningen in het sociale huursegment). Dat zal dus het aandeel betaalbare nieuwbouw in die regio verhogen.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 65: Aandeel betaalbare woningen in planvoorraad in verhouding tot woningbehoefte en afspraak Woondeal, 2024-2031 0%

20%

40%

60%

80% 62%

Bevelanden SchouwenDuiveland

47%

100%

79%

67%

94%

67%

Tholen

67%

77% 79%

62% 74% 67%

Walcheren Zeeuws-Vlaanderen

63% 67%

Zeeland

63% 67%

Plancapaciteit

Woningbehoefte

75% 78% Woondeal

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021), Plancapaciteit provincie Zeeland (18 november 2024), Zeeuwse Woondeal (2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Afspraken Woondeal gericht op nieuwbouw, onttrekking aan voorraad echter ook relevant In de Woondeal Zeeland zijn afspraken gemaakt over het aandeel betaalbare woningen in nieuwbouw. Tegelijkertijd vinden er echter ook onttrekkingen aan de voorraad plaats; zoals hiervoor geschetst bijvoorbeeld in totaal 4.780 woningen in de periode 2019 t/m Q3 2024. Het is daarom ook van belang te monitoren of het onttrekken van woningen niet alsnog leidt tot een duurdere woningvoorraad. Voor een eerste beeld hebben we in de tabel hieronder weergegeven hoe de woningvoorraad van Zeeland zich naar eigendom ontwikkeld heeft in de afgelopen jaren. Daaruit blijkt dat het aantal koopwoningen met 4% is toegenomen, de particuliere huurwoningvoorraad met 16% is toegenomen en de corporatiehuurwoningvoorraad met 3% is afgenomen. Dit betekent dus dat juist in het corporatiehuursegment ook veel woningen aan de voorraad zijn onttrokken of zijn uitgepond. Indien dit de komende jaren ook gebeurt, kan dit de verdere betaalbaarheid van wonen in Zeeland onder druk zetten.

Figuur 66: Ontwikkeling woningvoorraad Zeeland naar eigendom, 2019-2024 140.000

123.844

124.132

125.046

127.223

126.327

128.762

120.000 100.000 80.000 60.000

42.406

42.201

41.683

41.216

41.483

41.338

40.000 20.000

17.727

19.136

19.593

19.678

19.918

20.506

0 2019 Koopwoningen

2020

2021

Corporatiehuurwoningen

Bron: CBS (2024, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2024).

2022

2023

Particuliere huurwoningen

2024

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

7. Aandachtsgroepen In dit hoofdstuk richten we ons op de aandachtsgroepen in het volkshuisvestingsbeleid. Deze aandachtsgroepen zijn gedefinieerd in het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’. Deze aandachtsgroepen kunnen vaak moeilijk zelfstandig een woonruimte vinden. Naast dat zij hulp nodig hebben bij het vinden van huisvesting, hebben zij ook vaak behoefte aan zorg en/of ondersteuning. Aandachtsgroepen verdringen elkaar op dit moment op de woningmarkt, gezien het beperkte aanbod aan betaalbare woningen. Ook concurreren zij met reguliere woningzoekenden. Om ervoor te zorgen dat woonruimten voldoende beschikbaar komen voor deze aandachtsgroepen, dient een deel van de aandachtsgroepen met urgentie een woning toegewezen te krijgen. Om te weten of er voldoende passende woningen zijn, is het nodig dat in beeld gebracht wordt hoe deze aandachtsgroepen gedefinieerd kunnen worden, wat de omvang van deze doelgroep is en wat voor kwalitatieve woonbehoeften zij hebben. Hierna staan we hier per aandachtsgroep bij stil. Ook geven we de aantallen per regio weer. Dit helpt om samen toe te werken naar een evenwichtige verdeling van deze aandachtsgroepen over de regio’s in Zeeland.

Belangrijkste conclusies hoofdstuk 7 •

•

Aandachtsgroepen zijn ingedeeld naar hun woon(zorg)vraag en urgentie. Niet alle aandachtsgroepen zijn in dit onderzoek uitgezocht. Voor de aandachtsgroepen die wel onderzocht zijn, is een indicatie van de omvang per aandachtsgroep opgenomen in een overzicht (7.1). Urgentiecategorieën zijn met name relevant wanneer zij een woning zoeken. Dit is het geval bij uitstroom uit een instelling of bij het zoeken naar een woning vanwege een zorgvraag, zoals bij mantelzorggevers en -ontvangers. De omvang per urgentiecategorie verschilt sterk en de stromen hangen ook vaak met elkaar samen. Veel van hen zijn bij uitstroom op zoek naar een sociale huurwoning (7.2). De huisvesting van statushouders gebeurt via een taakstelling. Deze is de afgelopen paar jaar fors opgelopen, waardoor achterstanden zijn ontstaan. In totaal wonen nu 795 huishoudens met een statushouder als referentiepersoon in Zeeland (7.3). Oekraïense vluchtelingen zijn sinds 2022 ingestroomd in Zeeland voor tijdelijke huisvesting. Eind 2023 waren dat in totaal 3.220 personen. Een deel van hen woont nog niet in reguliere huisvesting, maar wil wel graag in Nederland blijven. Dit vraagt om nieuwe oplossingen (7.4). Het aantal arbeidsmigranten dat in Zeeland werkt is met 53% toegenomen in periode 2010-2022. Op dit moment zijn er 2.770 huishoudens in Zeeland met een arbeidsmigrant als referentiepersoon.

Een deel van de arbeidsmigranten woont echter ook ongeregistreerd in Zeeland (7.5). Uitwonende studenten zorgen met name voor een huisvestingsvraag in Middelburg en Vlissingen. In totaal zijn er 1.795 huishoudens in Zeeland met een student als referentiepersoon. Zij zijn relatief vaak tevreden met kleinere wooneenheden (7.6). De woningmarktdruk vanuit de onderzochte aandachtsgroepen (aandeel aandachtsgroepen ten opzichte van totaal aantal huishoudens) is met name hoog in de regio Walcheren. Dat komt door de aanwezigheid van relatief veel (uit)wonende studenten en arbeidsmigranten in deze regio (7.7).

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

7.1 Overzicht aandachtsgroepen Verdieping op aandachtsgroepen met specifieke en urgente woonwensen In dit hoofdstuk lopen we alle aandachtsgroepen in volkshuisvestingsbeleid na. We staan stil bij de definitie die voor deze aandachtsgroepen opgenomen is in het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ (Wvrv). Op basis daarvan geven we kwantitatieve inzichten die we op basis van CBS Microdata onderzocht hebben en benoemen we kwalitatieve woonwensen die we onder andere via gesprekken met zorg- en ondersteuningspartijen hebben uitgevraagd. Hieronder geven we een overzicht van alle aandachtsgroepen. We splitsen de aandachtsgroepen uit in ouderen, aandachtsgroepen met primair een woon-zorgvraag en aandachtsgroepen met primair een huisvestingsvraag. De aandachtsgroep ‘ouderen’ hebben we in voorgaande hoofdstukken al behandeld. Hier gaan we in dit hoofdstuk dus niet nader op in. Verder geldt voor een deel van deze aandachtsgroepen (urgentiecategorieën) dat zij verplicht voorrang dienen te ontvangen op een sociale huurwoning, wanneer zij op zoek zijn naar reguliere woonruimte. In het overzicht hieronder benoemen we of de aandachtsgroep daarvoor in aanmerking komt. Daarnaast geven we aan of de aandachtsgroep in dit onderzoek verder onderzocht is.

Indien dit het geval is, geven we (indien mogelijk) ook een indicatie van de omvang van deze aandachtsgroep op de reguliere woningmarkt. Indien een aandachtsgroep zich niet op de reguliere woningmarkt begeeft (bijvoorbeeld instellingsbewoners) nemen we hen in deze cijfers niet mee. Om die reden zijn enkele aandachtsgroepen enkel omschreven als zij uitstromen uit een instelling. Realisatieplan Beschermd wonen, Maatschappelijke opvang en Vrouwenopvang moet beeld nog volledig maken Dit onderzoek is nog niet volledig. Op dit moment zijn de Zeeuwse gemeenten samen met woonzorgpartners in Zeeland bezig met het opstellen van een Realisatieplan Beschermd wonen, Maatschappelijke opvangopvang en Vrouwenopvang. Aan het begin van dat traject worden ook relevante data geanalyseerd over de huisvestingvraag van deze doelgroepen op de reguliere woningmarkt. Deze vraag ontstaat bij uitstroom van deze aandachtsgroepen (personen in locaties voor Beschermd wonen en Opvang) uit instellingen. De stromen richting Beschermd wonen en Maatschappelijke opvang zijn sterk verbonden met bijvoorbeeld uitstroom uit forensische zorg en jeugdzorg en met stoppende sekswerkers. Ook voor deze aandachtsgroepen geldt daarom dat we niet volledig kunnen zijn.

Uiteindelijk is het doel om de opgehaalde data vanuit beide onderzoeken wel samen te voegen in het PowerBI-Dashboard dat wij hebben opgesteld voor de provincie Zeeland.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Tabel 17: Overzichtstabel aandachtsgroepen naar urgentie en omvang Urgentie Onderzocht Wvrv? in dit onderzoek?

Indicatie omvang aandachtsgroep provincie Zeeland

Woningzoekende mantelzorgers

Onvoldoende data voor indicatie omvang

Woningzoekende mantelzorgontvangers

Onvoldoende data voor indicatie omvang

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15435292/1