Bijlage 1. KWOZ Zeeland 2024
Tekst van het document
Uitstroom langdurige zorg
Ja
Ja
50 p/j*
Uitstroom Beschermd wonen
Ja
Nee, via Realisatieplan
Via Realisatieplan in beeld
Uitstroom jeugdzorg
Ja
Nee, via Realisatieplan en nader onderzoek
Via Realisatieplan én nader onderzoek in beeld
Uitstroom forensische zorg
Ja
Nee
Moeilijk te onderscheiden van plekken voor Beschermd Wonen
(Dreigend) daklozen
Ja
Nee, via Realisatieplan
Via Realisatieplan in beeld
Huiselijk geweld
Ja
Nee, via Realisatieplan
Via Realisatieplan in beeld
Slachtoffers mensenhandel
Ja
Nee, via Realisatieplan
Via Realisatieplan in beeld
Uitstroom (jeugd)detentie
Ja
Ja
70 p/j*
Stoppende sekswerkers
Ja
Ja
6 p/j**
Statushouders
Ja
795
Oekraïense vluchtelingen
Ja
1.775
Arbeidsmigranten
Ja
2.770
Studenten
Ja
1.795
Woonwagenbewoners
Nee, eigen inventarisatie
Eigen inventarisatie noodzakelijk
Aandachtsgroep Subgroep
Woon-zorgvraag
Huisvestingsvraag
Bron: Stec Groep (2024). *Enkel referentiepersonen van huishoudens, aangezien met name zij een woonbehoefte op zullen leveren. **Gemiddeld aantal deelnemers aan het uitstapprogramma prostitutie van SMWO per jaar in periode 2020-2024.
7.2 Urgentiecategorieën Een deel van de aandachtsgroepen die een woning zoekt, dient verplicht als urgentiecategorie opgenomen te worden in de urgentieverordening die in elke gemeente moet gelden. Hierboven hebben we al weergeven welke aandachtsgroepen daartoe behoren. Personen die tot een urgentiecategorie behoren, krijgen deze urgente status vanwege hun kwetsbare positie op de woningmarkt. Vaak zijn zij woningzoekend, omdat ze uit willen stromen uit een instelling waar zij zorg en/of ondersteuning ontvangen hebben, of bijvoorbeeld om juridische redenen moesten verblijven. Een uitzondering daarop
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
vormen woningzoekende mantelzorgontvangers en -verleners. Zij zijn urgent woningzoekend om de nodige mantelzorg te kunnen blijven ontvangen/verlenen. Definiëring urgent woningzoekende vastgelegd in urgentieverordening Om goed te kunnen toetsen of een woningzoekende aan de criteria van een van deze urgentiecategorieën voldoet, is een scherpe definitie per urgentiecategorie noodzakelijk. Dit is vastgelegd in de urgentieverordening en gebaseerd op de definities die in het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting worden gesteld. Dit betreft bijvoorbeeld eisen aan waar de woningzoekende op het moment van zoeken woont. Zo dient er vaak sprake te zijn van uitstroom uit een instelling of opvanglocatie. Ook andere eisen kunnen gesteld worden. Uitstromers uit detentie gelden bijvoorbeeld enkel als urgent woningzoekende wanneer zij minimaal drie maanden in een instelling hebben verbleven en mantelzorgverleners moeten minimaal al drie voorafgaande maanden acht uur per week mantelzorg verleend hebben. De precieze definities per urgentiecategorie hebben we opgenomen in bijlage B. Analyses in Realisatieplan zijn relevant voor veel urgent woningzoekenden waarvoor CBS Microdata geen uitkomst biedt In dit onderzoek maken we gebruik van CBS Microdata om woningmarktanalyses van de provincie Zeeland te kunnen maken.
CBS Microdata biedt echter niet voor alle aandachtsgroepen uitkomst en zeker niet voor de zeer specifieke urgentiecategorieën. Dit betreft immers vaak beperkte stromen die ook niet altijd als zodanig zijn te kenmerken op basis van verhuisbewegingen. We zien wel dat veel van deze stromen raken aan Beschermd wonen, Maatschappelijke opvang en Vrouwenopvang, waar op dit moment door de Zeeuwse gemeenten en woon- en zorgpartijen een data-analyse voor wordt opgesteld. We zien kansen in het verbinden van dit realisatieplan aan de verschillende urgentiecategorieën die een sterke binding hebben met deze woonvoorzieningen. Logischerwijs zijn dit sowieso de uitstromers uit Beschermd wonen, Maatschappelijke opvang en Vrouwenopvang, maar ook dak- en thuislozen, uitstromers uit jeugdzorg, uitstromers uit forensische zorg en stoppende sekswerkers. Uit gesprekken met betrokken partijen, die bijvoorbeeld zorg en/of ondersteuning aan deze aandachtsgroepen leveren, blijkt dat uitstromers uit deze andere instellingen gebruik maken van dezelfde woonvoorzieningen en/of eerst doorstromen naar Beschermd wonen voordat ze uitstromen naar een reguliere woning. In dat geval zijn ze pas een urgent woningzoekende op de reguliere woningmarkt, nadat ze in een Beschermde woonvoorziening hebben verbleven.
Onvoldoende data bekend om gegronde inschatting te kunnen maken van omvang woningzoekende mantelzorgontvangers- en verleners, maar wel toename verwacht door vergrijzing en extramuralisering Ook voor woningzoekende mantelzorgontvangers en -verleners zijn onvoldoende data beschikbaar. Dit komt doordat dit vaak ongeregistreerde zorg betreft. Via de landelijke gezondheidsenquête is wel uitgevraagd aan respondenten of zij mantelzorg verlenen. Daarbij zijn ook de verwachte intensiteit en duur van de mantelzorg bevraagd. Daarmee valt echter geen uitsluitsel te geven over de (urgente) woningvraag van de mantelzorgontvanger en -verlener. Een groot deel van hen zal mogelijk niet hoeven te verhuizen. We verwachten wel dat de omvang van deze urgentiecategorie de komende jaren zal toenemen door de vergrijzing in de provincie Zeeland en de daarmee gepaard gaande toename van de zorgvraag van personen. Ook de extramuralisering van bijvoorbeeld Beschermd wonen (naar Beschermd Thuis) of Wlz zal hierbij een rol spelen. Uitstroom uit intramurale Wlz en detentie wel via CBS Microdata bekend, stromen zijn klein Data over twee van de urgentiecategorieën zijn wel via CBS Microdata bekend. Dit betreft uitstromers uit instellingen met een Wlz-indicatie en uitstromers uit detentie.
78
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Uitstromers met een Wlz-indicatie betreft met name personen met een dominante grondslag ‘verstandelijke handicap’ of ‘psychiatrische aandoening’. In totaal zien we dat in 2022 zeventig personen zijn uitgestroomd uit een intramurale setting met een Wlz-indicatie in Zeeland, waarvan vijftig met een van deze twee grondslagen. Zij behouden voor een deel hun Wlz-indicatie na uitstroom, maar krijgen deze vervolgens op basis van volledig pakket thuis (vpt), modulair pakket thuis (mpt) of een PGB. Niet alle uitstromers uit Wlz vormen vervolgens ook een nieuw huishouden na hun verhuizing uit een instelling. Vijftig uitstromers met een Wlz-indicatie zijn na hun verhuizing ook referentiepersoon van het huishouden, de twintig andere uitstromers niet. Waarschijnlijk is een groot deel van hen dan ingetrokken bij een al bestaand huishouden. Zij zorgen dan dus ook niet voor een woningvraag. Verder zien we dat van de vijftig uitstromers die referentiepersoon van het huishouden zijn, er in totaal tien uitstroomden naar Middelburg en tien uitstroomden naar Vlissingen. Naar de overige gemeenten vonden te weinig verhuizingen plaats om te kunnen weergeven 9. Uitstromers uit detentie betreft personen die zijn uitgestroomd uit een justitiële inrichting. In Zeeland zijn er gemiddeld 215 huishoudens per jaar waarvan iemand is uitgestroomd uit detentie.
Het aantal huishoudens is bijna gelijk aan het aantal personen, aangezien het niet vaak voorkomt dat meerdere personen in een huishouden uitstromen uit detentie. Om in aanmerking te kunnen komen voor urgentie bij het zoeken naar een sociale huurwoning, dient de duur van detentie minimaal drie maanden te zijn. Wanneer we daar rekening mee houden, is het totaal aantal huishoudens fors beperkter. In gemiddeld zeventig huishoudens per jaar is er een persoon die is uitgestroomd uit detentie nadat deze persoon hier meer dan drie maanden in is verbleven. 40% van de uitstromers woont in Goes, Middelburg of Terneuzen en 25% in Vlissingen. Kleinere en goedkopere sociale huurwoningen meest geschikt voor doelgroep De groep urgente woningzoekenden is divers, maar over het algemeen geldt dat zorgaanbieders zien dat relatief goedkopere en kleinere sociale huurwoningen zeer geschikt kunnen zijn voor veel huishoudens die binnen deze doelgroep vallen. Dit betreft dan woningen die worden aangeboden onder de aftoppingsgrens en met een woninggrootte van circa vijftig tot zestig m2. Deze woningen hoeven vaak niet ingericht te zijn op het gebruik van een rollator of rolstoel. Wel kan het voor een deel van deze doelgroep prettig zijn om geclusterd ambulant te kunnen wonen, mogelijk gekoppeld aan een laagdrempelig inloop steunpunt waar zorg op afgesproken tijden aanwezig kan zijn.
Andere mogelijkheden zijn er in het gespikkeld uitstromen (tussen reguliere woningen) uit Beschermd wonen of andere vormen van zorgwoningen. In dat geval wonen regulier wonende huishoudens samen met ontvangers van Beschermd Thuis (vaak uitstromers uit Beschermd wonen). Dit zijn zogenaamde doorstroomwoningen, waar personen uit Beschermd wonen tijdelijk, of uiteindelijk permanent, wonen om de uitstroom naar reguliere bewoning te versoepelen. De reguliere bewoners hoeven hier geen begeleiding te bieden, want de zorgbehoevende bewoners hebben deze begeleiding al. Wel is het fijn als zij als goede buur acteren, die een praatje maken en hen helpen bij alledaagse activiteiten. Wat voor type locatie hierbij past, verschilt sterk per persoon. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de nabijheid van specifieke voorzieningen, familie en vrienden of verblijf in een prikkelarme omgeving. Nieuw beleid zorgt mogelijk voor andere verhuisbeweging van daklozen Op dit moment vindt een groot deel van de daklozen een woning via Maatschappelijke opvang. Nieuw landelijk beleid moet volgens het ‘Wonen eerst’-principe hier verandering in brengen. Dit beleid is erop gericht dat daklozen eerst huisvesting wordt aangeboden, waarna vervolgens wordt bepaald of dit geschikt is of dat de stap naar een zorg- of opvanglocatie gemaakt moet worden.
Op deze manier wordt de opvanglocatie als tussenstap naar reguliere bewoning vermeden. Ook het aantal daklozen dat terecht komt in Beschermd wonen, forensische zorg of op straat slaapt moet door dit nieuwe beleid afnemen.
9
Gegevens uit CBS Microdata mogen enkel gepubliceerd worden wanneer sprake is van tien cases in een cel. Daarmee wordt voorkomen dat personen of adressen onthuld worden.
79
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
We verwachten dat het aantal dakloze personen dat aanspraak doet op de urgentieregeling niet veel verandert. Wel zal deze doelgroep dit in een eerder stadium doen. Volgens de huidige wettelijke definitie voldoen zij ook in dit eerdere stadium al aan de eisen van de urgentieverordening. Zij dienen dan wel een beschikking voor opvang te hebben ontvangen via de Wmo2015. Wat het effect precies gaat zijn van Wonen eerst is ook afhankelijk van de aanwezigheid van geschikt woningaanbod.
Figuur 67: Cliëntverloop Wonen eerst
Bron: MKBA Brede aanpak dakloosheid (2022).
Wonen Eerst-principe enkel mogelijk met geschikt woningaanbod Om het Wonen Eerst-principe te laten slagen is geschikt woningaanbod noodzakelijk. Deze personen hebben primair behoefte aan huisvesting en vaak geen of slechts een lichte ondersteunings-/zorgvraag. De aanbieders van Maatschappelijke opvang geven hiervoor nadrukkelijk aan dat wonen en zorg bij deze woningen het best gescheiden kan worden. De cliënten die uitstromen, of via het Wonen Eerstprincipe een woning krijgen, hebben dan het huurcontract op eigen naam staan. Dit is daarmee dan voor hen ook niet bedoeld als tussenvoorziening. Zorgaanbieders geven aan dat kleine en daarmee goedkopere sociale huurwoningen het meest geschikt zijn. Denk hierbij aan woningen van circa veertig tot zestig m2 en een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Wat voor type locatie hierbij past, verschilt sterk per persoon. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de nabijheid van specifieke voorzieningen, familie en vrienden of verblijf in een prikkelarme omgeving. Ook onconventioneel wonen (ook wel Skaeve Huse genoemd) is voor een deel van deze doelgroep wenselijk en dan met name voor mensen die zich moeilijk kunnen aanpassen aan een reguliere woning en woonomgeving.
7.3 Statushouders In het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’ zijn statushouders niet opgenomen als urgentiecategorie. Er geldt op dit moment nog wel een wettelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders. Om daaraan te kunnen voldoen biedt voorrang verlenen aan deze aandachtsgroep door deze op te nemen als categorie in de urgentieregeling wel uitkomst. Huisvestingsopgave statushouders via taakstelling gemeenten De huisvestingsopgave van statushouders wordt halfjaarlijks per gemeente bepaald. Hiermee is het goed in beeld hoeveel statushouders door een gemeente een woning toebedeeld moeten krijgen. Deze taakstelling is afhankelijk van het aantal personen dat landelijk een verblijfsvergunning ontvangen heeft. Op basis daarvan wordt naar inwoneraantal een verdeling gemaakt over de gemeenten. Het COA helpt om vergunninghouders te verbinden aan de gemeente waar deze een goede inburgeringskans hebben. Hierna hebben gemeenten tien weken de tijd om woonruimte te vinden. Door woningschaarste kan dit echter langer duren. Daarbij bepalen gemeenten zelf welke woning ze aanbieden. Ze doen daarvoor vaak een beroep op corporaties.
80
81
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Op dit moment liggen er plannen om de taakstelling voor de huisvesting van statushouders te laten vervallen voor gemeenten. Hoe dit precies vorm krijgt en wat dit betekent voor de huisvestingsopgave van deze aandachtsgroep is nu nog niet bekend. Taakstelling statushouders afgelopen jaren en eerste helft 2025 zeer hoog Uit de taakstelling in de periode 2022 tot en met de eerste helft van 2025 valt op dat de taakstelling in 2023 verdubbeld was ten opzichte van 2022. Dit heeft zich daarna in mindere mate doorgezet. In het najaar van 2024 is ook de taakstelling van de eerste helft van 2025 bekend gemaakt. Daaruit blijkt dat de opgave onverminderd groot blijft ten opzichte van 2024.
Figuur 68: Taakstelling per jaar naar regio’s in Zeeland, 2022 – 2025* 350 300 250 200 150 100 50 0
319
295 218 212 155
143 94 46
2022
291 237 232
70 68
2023
35
73 54
213 208 143
52
2024
2025*
Bron: Taakstelling vergunninghouders (2022-2025). Bewerking Stec Groep (2024). *Over 2025 is enkel een taakstelling in de eerste helft van het jaar bekend. Deze taakstelling is voor het gehele jaar verdubbeld.
Achterstand ten opzichte van taakstelling loopt in meeste regio’s sterk op De realisatie van het huisvesten van statushouders wordt bijgehouden per gemeente. Hierdoor is per gemeente aan het begin van elk jaar een voor- of achterstand ten opzichte van de taakstelling bekend. We hebben deze voor- of achterstand in beeld gebracht voor de periode 2022 tot en met 1 juli 2024. Hieruit blijkt dat per 1 juli 2024 in vier van de vijf Zeeuwse regio’s sprake was van een achterstand ten opzichte van de taakstelling. Enkel in de regio Tholen was sprake van een standcijfer 0 en dus geen voor- of achterstand. Deze achterstand is in de overige vier regio’s ook duidelijk opgelopen ten opzichte van enkele jaren terug. Waarschijnlijk hebben de sterk opgelopen taakstelling, de toenemende krapte op de sociale huurwoningmarkt en het te weinig beschikbaar zijn van de juiste woningtypen (zoals voor grote gezinnen) hieraan bijgedragen.
82
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 69: Gehuisveste statushouders ten opzichte van taakstelling per regio, 1 jan 2022 – 1 juli 2024 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 -140
42 2
0 -34
6
3 -23
-55
3
21
-23
-50
15
10 6
0
-27
-11 -82 -117
2022
2023
2024
2024 H2
Bron: Taakstelling vergunninghouders (1 jan 2022 – 1 juli 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
In 2021 795 huishoudens met statushouder als referentiepersoon We kijken in dit onderzoek niet alleen naar de taakstelling van statushouders; ook hun verdere verblijf in de regio is relevant. Hiervoor gebruiken we gegevens van CBS Microdata uit 2021. Dit geeft ons inzicht in de verblijfsstatus van personen die in Zeeland wonen. Daaruit blijkt dat er in totaal 795 huishoudens in 2021 waren waar een statushouder referentiepersoon van het huishouden was. Zij wonen bijna allemaal in een sociale huurwoning. In de regio Tholen wonen relatief weinig huishoudens met een statushouder als referentiepersoon en in de regio Walcheren juist relatief veel. De verschillen zijn echter klein.
Figuur 70: Huishoudens met een statushouder als referentiepersoon naar regio’s, 2021 270
300 250 200
230
200
150 100
65
50
30
0
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 31 december 2021).
Grootte van huishouden verschilt sterk, ook relevant voor huisvestingsopgave We hebben de huishoudens met een statushouder als referentiepersoon ook opgedeeld naar het huishoudenstype en huishoudensgrootte. Daaruit blijk dat dit zeer divers is. In totaal betreft 38% van deze huishoudens een alleenstaande, 11% een tweepersoonshuishouden en 51% een drie- of
83
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
meerpersoonshuishouden. Ook naar huishoudenstype zien we dit terug. 53% van alle huishoudens met een statushouder als referentiepersoon is een gezin en maar weinig huishoudens zijn ouder dan 55 jaar (6%). Zij zullen dus voor een groot deel ook de wens hebben naar een woning met meerdere slaapkamers om alle gezinsleden goed te kunnen laten verblijven. Kleine flexwoningen zijn daarmee niet voor de gehele aandachtsgroep geschikt. Mogelijk dat deze wel vaker ingezet kunnen worden voor de alleenstaande statushouders. Uit een gesprek blijkt dat er wat dat betreft ook mogelijkheden zijn om vaker alleenstaanden met elkaar te laten samenwonen, zeker als de druk op het sociale huursegment groot blijft.
7.4 Oekraïense vluchtelingen Eind 2023 3.220 Oekraïners gevlucht naar de provincie Zeeland Via CBS Microdata zien we dat er in 2022 en 2023 in totaal 3.220 Oekraïners gevlucht zijn naar de provincie Zeeland. Zij vormen in totaal 1.775 huishoudens. We hebben hen opgedeeld naar de regio waar zij zich gevestigd hebben. Relatief gezien zijn dit er relatief veel in de regio’s Schouwen-Duiveland en Tholen.
Figuur 71: Huishoudens met een Oekraïense vluchteling als referentiepersoon per regio, 2022-2023 600 500
525
500
355
400 300
250
200
140
100 0
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Huidige woonsituatie Oekraïense vluchtelingen nog vaak niet regulier, opgaven richting toekomst Oekraïense vluchtelingen wonen pas kort in Nederland vanwege de recent gestarte/verergerde oorlog in hun thuisland. Het idee is dat zij na het eindigen van de oorlog terugkeren. Naar waarschijnlijkheid zal een deel er echter voor kiezen in Nederland te blijven. In dat geval zal meer reguliere huisvesting voor deze doelgroep nodig zijn. We zien namelijk dat een groot deel van hen op dit moment nog woont in tijdelijke huisvesting, soms ook in panden zonder woonfunctie. Ook voor deze aandachtsgroep geldt dat het huishoudenstype divers is. Zo is 29% van deze doelgroep een gezin en zijn het daarnaast veel jonge alleenstaanden en stellen. Slechts 14% is ouder dan 55 jaar. Dat betekent dus dat net als voor statushouders een divers woningaanbod voor Oekraïense vluchtelingen gewenst zal zijn.
7.5 Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten gedefinieerd op basis van migratiereden en inkomen In dit onderzoek kijken we naar aandachtsgroepen. Dat zijn personen/huishoudens die ondersteuning nodig hebben bij hun huisvesting. Dit geldt ook voor een deel van de personen dat naar Nederland komt om hier te werken. We onderscheiden daarbij twee groepen: arbeidsmigranten en kenniswerkers.
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Deze verschillen van elkaar op basis van hun inkomen. We nemen aan dat enkel arbeidsmigranten een aandachtsgroep zijn. Zij zullen namelijk minder goed zelfstandig aan woonruimte kunnen komen, doordat ze hier minder financiële middelen voor hebben. We hebben arbeidsmigratie op basis van twee kenmerken gedefinieerd. De migratiereden moet arbeid zijn (zowel van binnen- als buiten-EU) 10 en het huishouden waartoe de arbeidsmigrant behoort moet maximaal een huishoudensinkomen ontvangen waarmee huishoudens in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning (zowel primaire als secundaire doelgroep). Aantal werkende arbeidsmigranten in Zeeland toegenomen met 53% in periode 2010-2022 We gebruiken onderzoek van Decisio (2022) om in beeld te brengen hoeveel personen in de provincie Zeeland woonden en werkten in de periode 2010-2022. Hieruit is te zien dat in deze periode het aantal werkende arbeidsmigranten fors is toegenomen in de provincie Zeeland. Waar in 2010 nog circa 7.835 arbeidsmigranten in Zeeland werkten, waren dit er in 2022 11.980. Dit is een toename van 53%. We zien dat er met name veel arbeidsmigranten in de gemeente Reimerswaal werken (2.840, oftewel 24% van het totaal). Daarna volgen Sluis (1.410 werkenden) en Terneuzen (1.230 werkenden).
Arbeidsmigranten werken veelal korter dan een jaar in Zeeland Arbeidsmigranten in Zeeland werkten veelal korter dan een jaar in Zeeland (1 januari 2022). 30% werkte op dat moment minder dan vier maanden in Zeeland, 31% werkte er vier maanden tot één jaar. 29% werkte er dus langer dan één jaar. Dit betekent dat veel arbeidsmigranten gebaat zijn bij huisvesting waar zij tijdelijk kunnen wonen. Op 31 december 2021 in totaal 2.770 huishoudens met arbeidsmigrant als referentiepersoon in Zeeland Op basis van een analyse met CBS Microdata hebben we vervolgens in beeld gebracht in hoeverre arbeidsmigranten op peildatum 31 december 2021 ook geregistreerd in Zeeland wonen. Hiervoor gebruiken we opnieuw huishoudens als uitgangspunt waarbij de arbeidsmigrant de referentiepersoon van het huishouden moet zijn om meegeteld te worden. Uit deze analyse blijkt dat op deze peildatum in totaal 2.770 huishoudens met een arbeidsmigrant als referentiepersoon geregistreerd in Zeeland wonen. Ook op Walcheren wonen veel arbeidsmigranten.
10
Huishoudens die vanuit het buitenland naar Nederland verhuizen en in het buitenland blijven werken of sowieso niet (meer) werken, vallen hier dus niet onder. Denk daarbij bijvoorbeeld aan veel Belgen die in Zeeuws-Vlaanderen zijn gaan wonen, maar blijven werken in België.
84
85
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 72: Huishoudens met een arbeidsmigrant als referentiepersoon per regio, 2021 1.135
1.200 1.000 800
790 620
600 400 200
95
125
0
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024).
Werkgevers in beginsel verantwoordelijk voor huisvesting, op termijn mogelijk regulier woningzoekende Arbeidsmigranten wonen geregeld in ongewenste huisvesting en zijn vaak slecht geregistreerd. Zo is het aantal geregistreerd wonenden in Zeeland veel lager dan het aantal werkenden. Een eerste stap naar geschikte huisvesting is daarmee het beter in beeld brengen van deze doelgroep. Met name werkgevers dienen verantwoordelijk gesteld te worden voor geschikte huisvesting. Dit geldt met name voor short- en mid-stayarbeiders, die dus voor relatief korte tijd in Zeeland zijn en dus vaak niet op zoek zijn naar een reguliere woning. Op termijn is het mogelijk dat arbeidsmigranten besluiten zich permanent in Zeeland te vestigen. Zij betreden dan vaak ook de reguliere woningmarkt. Aangezien deze aandachtsgroep geen urgentiecategorie is, hebben ze in dat geval geen voorrang op een sociale huurwoning. Zij dingen dan ook onder dezelfde voorwaarden mee naar een sociale huurwoning als overige reguliere woningzoekenden. Arbeidsmigranten zijn jong en vormen op termijn ook gezinnen, op termijn ook zoekend naar koopwoning Eerder in dit onderzoek (paragraaf 4.3) hebben we al buitenlandse verhuizingen in beeld gebracht. Daarmee tonen we echter enkel de eerste verhuizing richting Zeeland.
In dat geval betreffen arbeidsmigranten vaak jonge alleenstaanden of stellen die een particuliere huurwoning bewonen. In deze paragraaf brengen we echter alle arbeidsmigranten in beeld die op de peildatum 31 december 2021 in Zeeland wonen. Dat kunnen dus ook arbeidsmigranten zijn die hier al voor lange tijd wonen. We zien dat terug als we deze aandachtsgroep uitsplitsen naar hun huishoudenstype en het woningtype waar zij wonen. Zo valt op dat van deze aandachtsgroep 32% een gezin vormt, terwijl dat bij instroom slechts 17% is. Daarnaast zien we dat 50% van deze huishoudens in een koopwoning woont, ook dat is bij instroom slechts 29%. Naar verwachting toename arbeidsmigranten verwacht om vergrijzing op te vangen We zien dat het aantal arbeidsmigranten de laatste jaren sterk is toegenomen in de provincie Zeeland. De verwachte verdere vergrijzing van de provincie geeft ons reden om aan te nemen dat dit aantal nog verder zal doorstijgen. Er zijn immers steeds meer nieuwe werknemers nodig om het aantal vrijkomende arbeidsplaatsen op te vullen van werkenden die met pensioen gaan. We verwachten wel dat de piek hiervan met name in de aankomende tien jaar zal liggen. Daarna zal er immers met name een verdere vergrijzing zijn van reeds gepensioneerden. Of er extra werknemers noodzakelijk zijn, is echter ook afhankelijk van de verdere economische ontwikkeling van de provincie.
Verder is het ook de vraag of arbeidsmigranten deze arbeidsplaatsen dan invullen. Zo kan de provincie eventueel ook
86
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
werknemers van elders uit Nederland aantrekken of zich vanwege een eventuele toename van banen voor theoretisch opgeleiden juist meer kenniswerkers naar Nederland trekken.
7.6 Studenten We hebben ook het aantal in Zeeland wonende studenten in beeld gebracht. Dat zijn personen die zijn ingeschreven bij een instelling voor middelbaar beroeps- of universitair onderwijs. Ook zij zijn immers als aandachtsgroep gecategoriseerd, omdat zij ondersteuning nodig hebben bij het vinden van passend woningaanbod. Veel woningen zijn voor hen immers niet betaalbaar. 1.795 uitwonende studenten als referentiepersoon van een huishouden We richten ons in dit onderzoek met name op de uitwonende student en dan wel met name op het aantal woningen dat zij bezetten. Dit geeft immers inzicht in de woningvraag die zij op dit moment teweeg brengen. Hieruit blijkt dat er op de peildatum 31 december 2021 1.795 uitwonende studenten in Zeeland de referentiepersoon van een huishouden waren. Opnieuw hebben we dat uitgesplitst naar de regio’s. Hieruit blijkt dat zowel in absolute als relatieve aantallen de meeste studenten op Walcheren wonen. Dit komt doordat zowel Middelburg als Vlissingen theoretische onderwijsinstellingen evenals studentenhuisvesting bieden.
Figuur 73: Huishoudens met een student als referentiepersoon per regio, 2021 1.400
1.250
1.200 1.000 800 600 400 200
245 55
210 35
0
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024).
Studenten vaak alleenstaand, maar wonen wel geregeld met meerderen in een woning Wat betreft studenten zien we dat zij vaak als alleenstaande geregistreerd staan. In werkelijkheid wonen zij echter wel vaak met andere studenten in een woning of complex. Indien de huishoudens wel gesplitst zijn kan deze aandachtsgroep vaak gehuisvest worden in relatief kleine wooneenheden. Zo blijkt uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting dat 26% van de respondenten (studenten) een kamer met gedeelde voorzieningen wenst, 48% een éénkamerwoning en 26% een meerkamerwoning.
7.7 Woningmarktdruk vanuit aandachtsgroepen Voor de aandachtsgroepen statushouders, Oekraïense vluchtelingen, arbeidsmigranten en studenten hebben we in de vorige paragrafen in beeld gebracht hoeveel huishoudens, waarvan de referentiepersoon tot een van deze aandachtsgroepen behoort, in de provincie Zeeland wonen. Aan de hand daarvan kunnen we in beeld brengen in welke mate deze aandachtsgroepen ‘drukken’ op de woningmarkt per Zeeuwse regio. Dit inzicht is nuttig in relatie tot evenwichtige afspraken over de
87
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
verdeling van aandachtsgroepen. In een later stadium is het wenselijk om ook bewoning van overige aandachtsgroepen hierin mee te wegen. Totale woningmarktdruk vanuit aandachtsgroepen het hoogst in de regio Walcheren We hebben in beeld gebracht hoeveel huishoudens, waarvan de referentiepersoon tot een aandachtsgroep behoort, er per regio wonen ten opzichte van het totaal aantal huishoudens. Hiermee brengen we de verhouding tussen aandachtsgroepen en regulier wonende huishoudens in beeld. Uit deze analyse blijkt dat er in de regio Walcheren relatief en absoluut de meeste aandachtsgroepen wonen. De vier onderzochte aandachtsgroepen bedragen op Walcheren 5,0% van alle huishoudens. Dit is in de gehele provincie Zeeland 3,9%. Met name het aandeel arbeidsmigranten en studenten is daar hoger. Dat hangt ook samen met de betaalbare woningvoorraad, het stedelijke karakter van de gemeente en de aanwezigheid van onderwijsinstellingen.
Figuur 74: Woningmartkdruk* vanuit aandachtsgroepen in de provincie Zeeland, 20212023 6,0% 5,0%
5,0% 4,0% 3,0%
3,8% 3,3%
2,9%
3,0%
2,0% 1,0% 0,0%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021-2023). Bewerking Stec Groep (2024). *Verhouding huishoudens met referentiepersoon behorend tot aandachtsgroep tot totaal aantal huishoudens. Op basis van meest recent gegevens, dat loopt uiteen van 2021 tot 2023 (Oekraïense vluchtelingen).
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
8. Grip op de toekomstige voorraad In dit hoofdstuk lichten we de verschillende scans toe die we voor de provincie Zeeland hebben ontwikkeld. Deze scans zijn bedoeld om invulling te geven aan de opgaven, kansen en behoeften die we in dit onderzoek schetsen. Ze zijn daarmee dus bedoeld om bijvoorbeeld als input te gebruiken in gebiedsgerichte aanpakken van wijken, of ander beleid dat op een laag schaalniveau impact maakt. In dit rapport bespreken we per scan hoe we deze hebben opgebouwd en geven we vervolgens per scan enkele uitkomsten op hoofdlijnen. Deze scans zijn echter vooral goed te gebruiken in de vorm van een kaartlaag. Op deze manier is het goed mogelijk om in te zoomen op specifieke gebieden waar ingrepen gewenst zijn of al plaatsvinden.
Belangrijkste conclusies hoofdstuk 8 •
•
•
•
Met behulp van de toekomstbestendige wijkenscan is inzichtelijk gemaakt waar in de provincie naar de toekomst toe mogelijk kwetsbaarheden ontstaan. Door het in kaart brengen van deze kwetsbaarheden kan gestuurd worden op de verschillende aspecten waarbinnen deze ontstaan (8.1). Met behulp van de seniorproofscan zijn gebieden ten opzichte van elkaar gescoord op basis van hun geschiktheid voor ouderenhuisvesting. Deze geschiktheid is bepaald aan de hand van het aantal voorzieningen binnen 250 tot 500 meter vanaf de woonadressen in dit gebied (8.2). De totale potentie voor optoppen bedraagt zo’n 3.470 woningen. Het optoppen van woningen is vooral kansrijk in meer stedelijke gemeenten zoals Middelburg, Vlissingen, Goes en Terneuzen. Ongeveer de helft van de totale optoppotentie landt binnen het corporatiebezit (circa 1.695 woningen) (8.3). De totale potentie voor splitsen bedraagt circa 48.770 woningen. De potentie ligt zowel in stedelijke als landelijke woonmilieus. Woningsplitsen is vooral interessant voor ouderen, deze doelgroep woont namelijk vaak groter dan hun huidige wens. In totaal kunnen ongeveer 27.005 woningen worden toegevoegd door het splitsen van woningen van 55-plushuishoudens (8.3).
8.1 Toekomstbestendige wijkenscan In het KWOZ uit 2019 is reeds een toekomstbestendige wijkenscan uitgevoerd. Deze is nu herhaald, maar wel met de toevoeging van enkele nieuwe indicatoren. Met behulp van onze Toekomstbestendige wijkenscan geven we inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven in de bestaande voorraad van de provincie Zeeland. Deze geven inzicht in de mate van toekomstbestendigheid van woningen en gebieden. De monitor zet objectieve woninggegevens om naar een prestatiescore. Daarvoor kijken we naar woningkenmerken en omgevingskenmerken (minstens net zo belangrijk voor de aantrekkelijkheid en waarde van een woning). De Toekomstbestendige wijkenscan bestaat uit acht pijlers, elk van deze pijlers gebaseerd op bestaande databestanden (zie hiervoor bijlage C). De gecombineerde woningscore en buurtscore resulteren in een relatieve prestatiescore op een schaal van 1 (sterk beneden gemiddeld) tot 5 (sterk bovengemiddeld). De woningen met een beneden gemiddelde score (1 of 2 op een schaal tot 5) zijn niet per definitie incourante woningen die direct leeg komen te staan of onttrokken moeten worden. Het zijn woningen die relatief beneden gemiddeld scoren (ten opzichte van het gemeentelijk
88
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
gemiddelde) en dus naar verwachting als eerste aandacht vereisen binnen de totale bestaande voorraad.
Figuur 75: Scoring indicatoren in Toekomstbestendige wijken scan
Bron: Stec Groep (2024).
Indicatoren en meetwaarde in de benchmark De scan werkt als een benchmark: waarden zijn op woningniveau per indicator gescoord ten opzichte van de waarden van alle andere woningen in het gebied waarbinnen gescoord wordt. Aangezien we deze scan opleveren voor een zeer groot gebied (de gehele provincie Zeeland), hebben we ervoor gekozen deze scan op verschillende schaalniveaus uit te voeren. Zo is er via kaartlagen een benchmark op provincie-, regio- en gemeenteniveau in te zien. Uit de benchmark volgt een relatieve score (schaal 1 tot 5). De relatieve scores op de drie indicatoren onder woningkenmerken worden bij elkaar opgeteld en de optelsom wordt wederom relatief gewaardeerd ten opzichte van de optelsom van alle woningen. Hieruit volgt een relatieve woningscore. Woningen worden op een vergelijkbare wijze (relatief) op omgevingskenmerken gescoord. De relatieve scores op de vijf indicatoren onder omgevingskenmerken worden dus ook bij elkaar opgeteld. Uit de relatieve omgevingsscore en de relatieve woningscore samen wordt de relatieve kwetsbaarheidsscore berekend. De opbouw is schematisch in bijlage C weergegeven via een figuur en een tabel met de scoringsmethodiek per indicator. Vertaling naar score per postcode-6-gebied De relatieve scores op woningniveau zijn vertaald naar een score per postcode-6 gebied, die via de kaartlagen weergegeven wordt.
Daarbij hanteren we een minimum van vijf woningen, voordat we een gebied weergeven. Hiermee voorkomen we dat privacygevoelige informatie openbaar wordt. In deze kaartlaag is het mogelijk te schakelen tussen de benchmark op verschillende schaalniveaus (provincie, regio en gemeente) en tussen de uitkomsten van verschillende scores (woningscore, omgevingsscore en totaalscore). Ook is het in deze kaartlaag mogelijk om in te zien welke indicatoren bijdragen aan de weergegeven scores. Vergelijking mogelijk met de Toekomstbestendige wijkenscan 2019 We hebben ook de optie ingebouwd om de uitkomsten van onze toekomstbestendige wijkenscan uit 2019 te vergelijken met de uitkomsten van deze scan in 2024. Houdt er wel rekening mee dat niet exact dezelfde indicatoren zijn gebruikt om scores te berekenen. Een verschil in scores is daarmee niet direct terug te brengen tot aanpassingen in de bestaande woningvoorraad in een gebied. In rapportage uitkomsten op provincieniveau, in kaarten vergelijkingen op andere schaalniveaus mogelijk In deze paragraaf worden de uitkomsten voor de scan gegeven op provinciaal niveau. De scores zijn dus relatief ten opzichte van het provinciale gemiddelde. In het dashboard is hierop een verdieping
89
90
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
gemaakt. Daarin zijn ook de scores ten opzichte van het regionale en gemeentelijke gemiddelde te vinden. Verschil in toekomstbestendigheid op basis van eigendom is klein In de onderstaande figuur staat de totaalscore voor de toekomstbestendigheid weergegeven per eigendomssituatie. Binnen de afzonderlijke regio’s liggen de scores voor elke eigendomsvorm vrij dichtbij elkaar. In Walcheren is wel te zien dat de koopwoningen over het algemeen beter scoren dan woningen in bezit van corporaties en particuliere verhuurders. In Schouwen-Duiveland scoort het corporatiebezit juist het beste.
Figuur 76: Totaalscore toekomstbestendigheid naar eigendomssituatie en regio
ZeeuwsVlaanderen
Walcheren
Tholen
SchouwenDuiveland
De Bevelanden
0
0,5
1
1,5
2
Particuliere verhuur
3,04
Woningcorporatie
3,18
Koop
3,38
Particuliere verhuur
3,54
Woningcorporatie
3,80
Koop
3,74
Particuliere verhuur
2,81
Woningcorporatie
2,75
Koop
2,79
Particuliere verhuur
2,64
Woningcorporatie
2,82
Koop
2,5
3
3,5
4
4,5
3,27
Particuliere verhuur
2,37
Woningcorporatie
2,48
Koop
2,43
Bron: Stec Groep, BAG, Leefbaarometer, Klimaateffectatlas, Spotinfo, CBS Microdata.
Voorbeeldweergave voor illustratie van kaartlagen Op de volgende pagina’s staan de uitkomsten van de toekomstbestendige wijkenscan weergegeven in drie afzonderlijke kaarten. De eerste kaart is de totaalscore, de twee volgende kaarten de subscores van de woningkenmerken (‘staat van de woning’) en van de omgevingskenmerken (‘leefbare wijk’). De scores staan weergegeven op postcode-6 gebied, waarbij de lege gebieden minder dan vijf woningen bevatten of onvoldoende data beschikbaar hebben. Deze scores zijn beter in te zien via het bijbehorende dashboard.
5
Figuur 77: Totaalscore toekomstbestendige wijkenscan, postcode-6 niveau
Bron: Stec Groep, BAG, Leefbaarometer, Klimaateffectatlas, Spotinfo, CBS Microdata.
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
92
Figuur 78: Subscore ‘staat van de woning’ toekomstbestendige wijkenscan, postcode-6 niveau
Bron: Stec Groep, BAG, Leefbaarometer, Klimaateffectatlas, Spotinfo, CBS Microdata.
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 79: Subscore ‘leefbare wijk’ toekomstbestendige wijkenscan, postcode-6 niveau
Bron: Stec Groep, BAG, Leefbaarometer, Klimaateffectatlas, Spotinfo, CBS Microdata.
93
8.2 Seniorproofscan De komende jaren zullen meer mensen met een (lichte) zorgvraag langer zelfstandig moeten wonen. Dit is vastgelegd in het Rijksprogramma ‘Langer Thuis’. Om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen wonen, is de geschiktheid van zowel de woning als de woonomgeving een belangrijke voorwaarde. Voor woningen geldt dat deze geschikt- en aanpasbaar moeten zijn. Voor de woonomgeving geldt dat dagelijkse voorzieningen, eerstelijns gezondheidszorg, openbaar vervoer en mogelijkheden voor ontmoeting en activiteiten in de nabijheid van de woning te vinden zijn. Met de Seniorproofscan brengen we de geschiktheid van de woonomgeving in de provincie Zeeland in beeld. Het resultaat vormt zo hét middel voor gesprek tussen provincie, regio’s, gemeenten, inwoners, woningmarktpartners en initiatiefnemers bij nieuwe woon(zorg)ontwikkelingen. Combineren van data om tot een relatieve score te komen In onze Seniorproofscan combineren we data over de voorzieningen (dagelijks, niet dagelijks en zorg en welzijn), het openbaar vervoer en de veiligheid in bestaande kernen en wijken. We hebben uitgezocht of de voorzieningen zich binnen een specifieke actieradius bevinden. Dit mondt uit in een prestatiescore per woning voor de geschiktheid voor mensen met een (toekomstige) zorgvraag.
Seniorproofscan is gescoord op basis van actieradius tot voorzieningen In de scan maken we gebruik van vijf indicatoren met onderliggende subindicatoren met ieder een aparte weging (zie bijlage C). Op basis van de actieradius van mensen die minder mobiel zijn, beoordelen we alle woningen. We kijken per woning hoeveel voorzieningen binnen een straal van 250 en 500 meter loopafstand liggen vanaf de woning. Als de voorziening binnen een loopafstand van 500 meter ligt, krijgt deze indicator een wegingsfactor 1. Ligt de voorziening binnen een loopafstand van 250 meter, dan krijgt de indicator een wegingsfactor 2. In bijlage C is een overzicht weergegeven van de scoringsmethodiek. Combinatie van indicatoren vormt relatieve prestatiescore De gecombineerde score van de subindicatoren resulteert in een relatieve prestatiescore op een schaal van 1 ‘sterk beneden gemiddeld’ tot 5 ‘sterk bovengemiddeld’ (zie figuur hieronder). De woningen met een (sterk) beneden gemiddelde score (1 of 2 op een schaal van 5) zijn niet per definitie ongeschikt voor huisvesting. Het zijn woningen die relatief beneden gemiddeld scoren en dus naar verwachting minder geschikt zijn voor mensen die minder mobiel zijn of voorzieningen in nabijheid nodig hebben, dan andere plekken in de wijk of gemeente.
Ook deze scan vertaald naar score per postcode-6 gebied Net als voor de toekomstbestendige wijkenscan zijn de relatieve scores op woningniveau vertaald naar een score per postcode-6 gebied, die via de kaartlagen weergegeven worden. Daarbij hanteren we opnieuw een minimum van vijf woningen, voordat we een gebied weergeven. Hiermee voorkomen we dat privacygevoelige informatie openbaar wordt. In deze kaartlaag is het mogelijk te schakelen tussen de benchmark op verschillende schaalniveaus (provincie, regio en gemeente). Ook is het in deze kaartlaag mogelijk om in te zien welke indicatoren bijdragen aan de weergegeven scores.
8.3 Beter Benutten-scan Niet enkel via nieuwbouw kunnen extra woningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden. Ook de bestaande voorraad geeft hiervoor mogelijkheden. In dit onderzoek hebben we de potentie van twee van deze ingrepen geanalyseerd, namelijk optoppen en splitsen. In het geval van optoppen worden woningen bovenop bestaande gebouwen geplaatst, meestal bij appartementencomplexen. In het geval splitsen worden bestaande woningen opgesplitst in meerdere wooneenheden. Optoppotentie relatief beperkt, kansrijke gebieden voornamelijk te vinden in de steden Door te kijken naar verschillende eigenschappen van bestaande gebouwen in de provincie, is de indicatieve potentie voor optoppen bepaald. Zo is onder andere rekening gehouden met het bouwjaar,
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
of het gebouw een plat dak heeft en de huidige bouwhoogte in relatie tot het woonmilieu. In bijlage C staan de vereisten toegelicht op basis waarvan we de potentie in beeld hebben gebracht. De totale potentie voor optoppen in de provincie Zeeland bedraagt circa 3.470 woningen. Dit zijn woningen die bovenop bestaande appartementencomplexen kunnen worden toegevoegd. De onderstaande figuur geeft de potentie op wijkniveau weer. Wat opvalt is dat de potentie voornamelijk geclusterd is in de stedelijke gebieden, met als meest kansrijke wijken Middengebied (gemeente Vlissingen), Terneuzen Noord (gemeente Terneuzen) en Binnenstad (gemeente Middelburg). Dit is ook logisch, om twee redenen; ten eerste omdat zich hier de meeste appartementen zullen bevinden. Ten tweede omdat in stedelijke gebieden eerder gekeken zal worden naar het ophogen van bestaand bezit in vergelijking met meer landelijke gebieden.
Figuur 80: Totale potentie optoppen, wijkniveau
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
Laaghangend fruit in naoorlogse wijken De naoorlogse bouwperiode (1965 tot en met 1992) is gunstig voor optoppen. Dit komt omdat het veel dezelfde fabrieksmatig gebouwde panden zijn die herhaaldelijk zijn ‘doorgestempeld’. De potentie in deze bouwperiode is dan ook goed voor circa 40% van de totale potentie (zie onderstaande figuur). Na 1965 lagen de bouweisen uit de Modelbouwverordening hoger dan de eisen die we tegenwoordig kennen. Voor de bouwperiode 1965 tot 1992 geldt daarom dat gebouwen veelal een ‘overwaarde’ hebben. Daardoor kunnen ze meer dragen dan gebouwen van na deze periode. Het laaghangend fruit voor optoppen met een gestandaardiseerde aanpak zit dus in deze wijken.
95
96
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 81: Potentie optoppen naar bouwjaarklasse 0%
20%
De Bevelanden Schouwen-Duiveland Tholen 1
40%
181
60%
80%
258
16
100%
391 81
42 16
1965-1992
54
Walcheren
790
342
Zeeuws-Vlaanderen
391
240
Provincie Zeeland
1.379
898
1992-2001 468
2002 en later
197 1.191
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
De onderstaande figuur geeft inzicht in mogelijke koppelkansen voor optoppen. Zo kan bijvoorbeeld aan verduurzaming gedacht worden. In totaal kunnen 105 woningen worden toegevoegd in combinatie met een verduurzamingsaanpak van E-, F- of G-labels. Het optoppen van bestaande panden komt de businesscase voor verduurzaming ten goede. De opbrengst die wordt gemaakt met de verhuur of verkoop van de opgetopte woningen, kan terugvloeien naar het bestaande pand. De koppelkans van optoppen met verduurzaming brengen we in kaart door de scan aan te vullen met gegevens over het energielabel op pandniveau. Bij panden met een E-, F- of G-label, vinden we het verstandig om verduurzaming altijd mee te nemen. In de Nationale Prestatieafspraken is immers opgenomen dat al het corporatiebezit eind 2028 minimaal een D-label moet hebben. Voor de potentie met verduurzaming kijken we daarom alleen naar de E-, F-, en G-labels. In de praktijk zal optoppen in combinatie met verduurzamen vaker mogelijk zijn. Het gaat hier dus om een minimale potentie die combinatie met verduurzaming gerealiseerd kan worden.
Figuur 82: Potentie optoppen in combinatie met verduurzaming pand, wijkniveau
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Uit ons eerdere onderzoek kwam naar voren dat optoppen in de eerste plaats interessant is voor woningcorporaties. Dit heeft onder andere te maken met de bestaande financiële en juridische obstakels waar VvE’s mee te maken hebben bij optoppen. Toch springt de markt meer en meer in op de kansen van optoppen bij VvE’s. Voor de middellange tot lange termijn liggen hier dus veel kansen. Op de korte termijn spelen vooral de eigendomsverhoudingen binnen een pand een rol. Wanneer corporaties een pand geheel of voor het grootste gedeelte in bezit hebben, vergemakkelijkt dit het optoppen. Daarnaast hebben corporaties binnen hun portefeuille vaak meer gelijkend vastgoed. Dit maakt het mogelijk om optoppen met een gestandaardiseerde aanpak aan te vliegen. Hetzelfde proces en product kan worden toegepast en worden ‘doorgestempeld’. Zo kan relatief snel massa geproduceerd worden. In totaal kunnen corporaties circa 1.695 woningen toevoegen door op te toppen binnen hun bezit. Dit is bijna de helft van de totale provinciale potentie en is het grootst in de wijken Binnenstad (gemeente Middelburg), Binnenstad (gemeente Vlissingen) en Stromenwijk/’t Zand (gemeente Middelburg). De onderstaande figuur geeft de potentie binnen het corporatiebezit weer.
Figuur 83: Potentie optoppen binnen corporatiebezit, wijkniveau
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
Splitsen kansrijk voor alle gemeenten, zowel in landelijke als stedelijke omgevingen In de provincie als totaal schatten we het aantal woningen dat geschikt is om te splitsen op 48.770. De grootste potentie is te vinden in de wijken Hulst (gemeente Hulst), Lammerenburg (gemeente Vlissingen) en Oost-Souburg (gemeente Vlissingen), met een potentie van respectievelijk 1.650, 1.450 en 1.225 woningen. Woningsplitsen is vooral interessant voor ouderen. Op dit moment woont een deel van de ouderen in een groter huis dan waarin dat wenst te wonen. Tegen verhuizen zien ze mogelijk op en aantrekkelijke alternatieven zijn in de praktijk nog onvoldoende aanwezig. Woningsplitsen kan hiervoor een uitkomst bieden. Zo kunnen ouderen hun woning bijvoorbeeld zo splitsen dat zijzelf op de benedenverdieping kunnen blijven wonen en de bovenverdieping verhuren of verkopen. Om deze reden hebben we ook specifiek de splitspotentie in beeld gebracht voor enkel deze doelgroep. We nemen hierbij huishoudens mee vanaf 55 jaar. Uit onze analyse blijkt dat 27.005 woningen in potentie toegevoegd kunnen worden doordat 55-plushuishoudens hun woningen splitsen. Wat betreft de potentie bij ouderen, zijn de wijken
97
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Hulst (gemeente Hulst), Lammerenburg (gemeente Vlissingen) en Zierikzee (gemeente SchouwenDuiveland) het meest kansrijk, met een potentie van respectievelijk 965, 790 en 670 woningen. De potentie voor woningsplitsen is op basis van de door ons gehanteerde vereisten vrij groot. De uitkomsten van onze analyse dienen daarom vooral als ‘kansenkaart’, zie de figuren hieronder. Hiermee wordt de ruimtelijke spreiding van potentiële toevoegingen door splitsen in beeld gebracht. Gemeenten kunnen hiermee het gesprek aangaan over de wenselijkheid van woningsplitsen op deze locaties. Door het beleid dusdanig in te richten, kunnen zij woningsplitsen op sommige van deze locaties stimuleren en op andere juist inperken.
Figuur 84: Totale splitspotentie, wijkniveau
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
Verreweg het grootste aandeel van de potentie voor woningsplitsen zit in het koopsegment, namelijk circa 89%. Het aandeel dat landt bij woningcorporaties en particuliere verhuurders is gezamenlijk goed voor zo’n 10%. Dit betekent dat wanneer een gemeente in wil zetten op het stimuleren van woningsplitsen, voornamelijk gekeken moet worden naar het koopsegment.
98
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 85: Potentie woningsplitsen naar eigendomssituatie 1% 4%
6%
Koop Corporatie Particuliere huur Onbekend 89%
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022).
Figuur 86: Splitspotentie 55-plushuishoudens, wijkniveau
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022).
Het beeld tussen de totale potentie en de potentie voor 55-plushuishoudens komt vrij goed overeen. Sommige wijken springen er duidelijker uit wanneer we de verdiepingsslag maken voor ouderen. In de onderstaande figuur staat een overzicht per regio van de splitspotentie, zowel totaal als voor 55plushuishoudens.
99
100
Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland
Figuur 87: Potentie woningsplitsen totaal en 55-plushuishoudens 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
14.665
13.650
12.840
8.095
7.675
6.995 4.735 2.775
2.880 1.465
Totale splitspotentie Splitspotentie ouderen
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022).
Bij het bepalen van de potentie voor woningsplitsen is onder andere rekening gehouden met het woonmilieu in relatie tot de gewenste resterende oppervlakte na splitsen. Dit staat verder toegelicht in bijlage C. Voor alle regio’s behalve Walcheren geldt dat de grootste potentie zich bevindt in landelijke woonmilieus. Hierbij gaat het veelal om woningen in het buitengebied. In Walcheren is de grootste potentie juist te vinden in stedelijke woonmilieus. Hoe meer stedelijk het woonmilieu, des te meer uitdagingen er (in beginsel) komen kijken bij woningsplitsen, zoals bijvoorbeeld parkeerdruk, overlast en draagvlak. Dat wil niet zeggen dat woningsplitsen niet positief of succesvol kan zijn in deze gebieden; juist in gebieden met een hogere marktdruk kan splitsen meer soelaas bieden.
Figuur 88: Potentie woningsplitsen naar woonmilieu 0%
20%
De Bevelanden
2.100
Tholen
1.180 2.335
60%
1.475 930
1.735 1.210
Zeeuws-Vlaanderen
5.620
Provincie Zeeland
16.360
80% 1.740
3.000
5.125
Schouwen-Duiveland
Walcheren
40%
100% 2.885 1.030
Landelijk
750
Dorps Centrum dorps
7.840 3.290
10.430
1.545 6.275
Stedelijk 4.145 14.870
Bron: Stec Groep (2024), BAG (2024), ABF (2022), Spotinfo (2024).
Een andere factor waar de analyse rekening mee houdt, is het bouwjaar. Over het algemeen is woningsplitsen van jong bezit niet wenselijk. Juist bij verouderde, incourante woningen kan splitsen uitkomsten bieden, doordat het gepaard kan gaan met renovatie en verduurzaming. In de onderstaande figuur is de potentie naar bouwjaar weergegeven. Voor de regio’s De Bevelanden, SchouwenDuiveland, Walcheren en Zeeuws-Vlaanderen komt de grootste potentie terug bij woningen uit de periode 1965 tot 1992. In het geval van regio Tholen landt het grootste aandeel van de potentie in de periode tot 1965.