Bijlage 1. KWOZ Zeeland 2024

Figuur 12: Ontwikkeling WOZ-waarde koopwoningvoorraad naar waardeklassen in de provincie Zeeland, 2020-2024 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Tot € 235.000

€ 235.000 tot € 290.000

2020 Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).

€ 290.000 tot € 390.000 2022

€ 390.000 tot € 500.000 2024

Meer dan € 500.000

25

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Woningaanbod tot € 290.000 in 2024 duidelijk krapper dan WOZ-verdeling We zien dat op dit moment 27% van de te koop staande woningen in de provincie Zeeland een vraagprijs heeft tot € 290.000. Dat is duidelijk minder dan het aandeel koopwoningen dat een dergelijke WOZ-waarde heeft (41%). Dit heeft twee redenen. We zien dat de prijzen weer verder zijn gestegen ten opzichte van de peildatum van de WOZ uit 2024 (peildatum 1 januari 2023) en we zien dat de goedkoopste woningen ook het snelst verkocht worden. Hierdoor is het aandeel verkochte woningen in dit segment nog vergelijkbaar met de WOZ-waardeverdeling. In vergelijking met Nederland als geheel is Zeeland wel nog relatief goedkoop. Zo bedraagt het aandeel te koop staande en verkochte woningen tot € 290.000 landelijk slechts 18%, ten opzichte van 37% in Zeeland. Op basis van NVM-gegevens zien we overigens ook dat een groter aandeel van de woningen in 2024 boven de vraagprijs is verkocht (65%) ten opzichte van een jaar eerder (35%) in Zeeland. Dit betekent dat de daadwerkelijke verkoopprijs in veel gevallen nog hoger ligt dan de vraagprijs die in het overzicht hieronder genoemd wordt. Met name bij rijwoningen ligt dat aandeel hoog.

Tabel 3: Huidig aanbod te koop (november 2024) en verkochte woningen (2023-2024) Prijsklassen

Te koop nov. ‘24

%

Verkocht nov. ’23‘24

%

Totaal

% Zeeland

Nederland

Tot € 235K

420

13%

1.135

22%

1.555

19%

7%

€ 235K tot € 290K

450

14%

1.055

21%

1.505

18%

11%

€ 290K tot € 390K

775

23%

1.220

24%

1.995

24%

24%

€ 390K tot € 500K

720

22%

885

17%

1.605

19%

26%

Meer dan € 500K

950

29%

805

16%

1.750

21%

32%

3.315

100%

5.100

100%

8.415

100%

100%

Totaal

Bron: Funda (november 2024). Bewerking: Stec Groep (2024). Verkoop afgelopen jaar. Afgerond op vijftallen.

Verschil in prijzen per vierkante meter tussen bestaande bouw en nieuwbouw relatief groot in Zeeland Op basis van NVM-marktcijfers hebben we ook inzicht in de transactieprijzen die voor woningen in Zeeland betaald zijn. We zien dat deze prijzen met name in 2024 weer hard zijn doorgestegen. Zo lag de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal van 2024 ongeveer 10% hoger dan de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal van 2023. Opvallend in Zeeland is wel het verschil tussen de transactieprijzen voor nieuwbouw en bestaande bouw. In september 2024 lag de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter voor nieuwbouw in Zeeland op circa € 4.310 per m2 en voor bestaande bouw op € 3.105 per m2. Dit is een verschil van 39%. In heel Nederland is de gemiddelde transactieprijs voor nieuwbouw circa € 4.635 per m2 en voor bestaande bouw circa € 4.305 per m2. Dat is slechts een verschil van 8%. Dit betekent bijvoorbeeld dat de bestaande voorraad per vierkante meter in Zeeland veel beter bereikbaar is voor huishoudens met een laag of middeninkomen dan nieuwbouwwoningen.

4.3 Dynamiek sociale huurwoningmarkt Voor inzicht in de dynamiek op de huurwoningmarkt van de provincie Zeeland hebben we gegevens opgevraagd van het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen waar de meeste corporaties bij zijn aangesloten en hebben we gegevens opgevraagd van de corporaties die hier niet op zijn aangesloten, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. In deze paragraaf bespreken we hoe de vraag naar corporatiewoningen de afgelopen paar jaar ontwikkeld is.

26

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Aantal reacties per woning meer dan verdubbeld in drie jaar tijd We zien dat het aantal reacties per woning in de periode 2020-2023 in de provincie Zeeland via het woonruimteverdeelsysteem Zuidwestwonen of Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is toegenomen van gemiddeld 119 reacties per woning in 2020 naar 246 reacties per woning in 2023. Dit is meer dan een verdubbeling in drie jaar tijd. De sterk gestegen koopwoningprijzen spelen hier een grote rol in. Waar in 2020 huishoudens met een laag inkomen ook nog een groot deel van de koopwoningen konden kopen, is dit nu veel minder het geval. De woningprijzen zijn namelijk sterker gestegen dan het gemiddelde inkomen. We zien een dergelijke ontwikkeling min of meer terug in alle Zeeuwse regio’s. Het aantal reacties per woning is op de Bevelanden en Walcheren wel duidelijk hoger. Daarbij speelt het mogelijk een rol dat woningzoekenden hier ook op een groter aanbod kunnen reageren. Het aantal reacties per woning is daarmee niet direct te vertalen in het wel of niet snel kunnen vinden van een woning; dat hangt ook af van het aantal woningen dat jaarlijks beschikbaar komt. Verder valt op dat het aantal reacties op woningen in de regio Zeeuws-Vlaanderen in bezit van Clavis duidelijk hoger is dan op woningen in bezit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.

Mogelijk komt dit doordat personen vanuit andere regio’s eerder via Zuidwestwonen op woningen in Zeeuws-Vlaanderen reageren dan op het platform van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.

Figuur 13: Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiebezit 4 via Zuidwestwonen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen per regio in de provincie Zeeland, 2020-2023 350

296

284

300

246

250 200 150

139

117 67

100

113

128

119

69

39

50

65

0

2020

2021

2022

2023

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2019-2023). *Betreft enkel reacties op woningen van de corporaties Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Woonstichting Hulst werkt met een distributiemodel, waardoor personen niet reageren.

Reacties sterk toegenomen in alle prijssegmenten, toename het sterkst boven kwaliteitskortingsgrens Wanneer we vervolgens onderscheid maken naar prijssegmenten dan valt op dat de toename van het aantal reacties in alle prijssegmenten is terug te zien. Wel zien we verschillen. Zo is het aantal reacties op woningen onder de kwaliteitskortingsgrens minder sterk gestegen dan het aantal reacties op duurdere huurwoningen. Dat houdt mogelijk verband met dat de doelgroep van woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens ook in 2020 al zochten naar een sociale huurwoning. Dit terwijl andere huishoudens mogelijk juist door de gestegen koopwoningprijzen nu ook een sociale huurwoning zoeken.

4

Enkel corporatiebezit dat is aangeboden via het aanbod- of lotingmodel.

27

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 14: Gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiebezit via Zuidwestwonen per regio in de provincie Zeeland, 2020-2023 350

305

300 250

204

200

151

150

154

145

91

100

89 29

50 0 Kwaliteitskortingsgrens

1e aftoppingsgrens

2020

2e aftoppingsgrens

2021

2022

Liberalisatiegrens 2023

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2019-2023). *Enkel cijfers voor de corporatie Clavis, overige corporaties in ZeeuwsVlaanderen zijn niet aangesloten op Zuidwestwonen.

Gemiddelde zoekduur met vijf maanden toegenomen in drie jaar tijd Een andere indicator voor de dynamiek op de sociale huurwoningmarkt is de zoekduur van woningzoekenden. Dit is de tijd van de eerste reactie op een woning totdat een woning toegewezen wordt. De zoekduur ligt in Zeeland nog relatief laag ten opzichte van veel andere delen van Nederland. Dit betekent dat woningzoekenden in Zeeland nog relatief snel een woning toegewezen krijgen. Wel zien dat ook de zoekduur sterk is toegenomen in een paar jaar tijd. Zo was de gemiddelde zoekduur in 2020 nog elf maanden, terwijl deze in 2023 was opgelopen naar zestien maanden. Dat is een toename van vijf maanden in drie jaar tijd. Een toename van deze zoektijd is ook in alle Zeeuwse regio’s te zien.

Figuur 15: Gemiddelde zoekduur in maanden op aangeboden corporatiebezit met het aanbodmodel via Zuidwestwonen per regio in de provincie Zeeland, 2020-2023 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0

18

18

16

16 14 11

10

10

8

11

8

6

2020

2021

2022

2023

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2019-2023). *Enkel cijfers voor de corporatie Clavis, overige corporaties in ZeeuwsVlaanderen zijn niet aangesloten op Zuidwestwonen en werken met een ander systeem om wachttijden en zoektijden bij te houden. Dit is hierdoor lastig vergelijkbaar.

28

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

In 2024 zoeken 1.180 extra Zeeuwse huishoudens naar een corporatiewoning dan in 2022 Op basis van gegevens van Zuidwestwonen hebben we ook inzicht in de actief woningzoekenden in Zeeland. Dit zijn huishoudens die op dit moment in Zeeland wonen en in het afgelopen jaar minimaal drie keer gereageerd hebben op een corporatiewoning via Zuidwestwonen. Om de ontwikkeling van het aantal actief woningzoekenden in beeld te brengen, vergelijken we de cijfers van 2024 met die uit 2022. Hieruit valt op dat het aantal actief woningzoekenden in twee jaar tijd fors is toegenomen. Waar in 2022 nog 5.007 Zeeuwse huishoudens actief zochten naar een corporatiewoning, waren dit in 2024 6.189 huishoudens. We zien deze toename in elke regio terug. Relatief gezien is het aantal actief woningzoekenden het sterkst toegenomen in de regio’s Schouwen-Duiveland (32%) en Tholen (29%).

Figuur 16: Actief woningzoekenden uit Zeeland via Zuidwestwonen naar herkomstregio, 2022-2024 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2.896 1.633

2.301

1.955 540

410

244

419

315

2022

483

2024

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2022-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Zowel jongeren als ouderen zoeken vaker een corporatiewoning We hebben de actief woningzoekenden ook ingedeeld naar leeftijdsklassen en vergeleken met de situatie in 2022. We zien daarin terug dat het aantal actief woningzoekenden in alle leeftijdsklassen is toegenomen. De toename is relatief gezien het sterkst onder jongeren jonger dan 23 jaar (216%) en 65tot 75-jarigen (40%). In absolute aantallen zien we dat de doelgroep 23- tot 30-jarigen het vaakst op zoek is naar een corporatiewoning.

Figuur 17: Actief woningzoekenden uit Zeeland via Zuidwestwonen naar leeftijdsklasse, 2022-2024 2.000

1.799 1.695

1.500

1.293 1.171

970

1.000 500

1.244

685 439 487 217

248

348

267 333

0 < 23 jaar

23 - 30 jaar

31 - 40 jaar

41 - 54 jaar

2022 Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2022-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

55 - 64 jaar 2024

65 - 74 jaar

75+ jaar

29

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Koopprijsstijgingen leiden tot meer vraag vanuit de secundaire doelgroep van corporaties Uitgesplitst naar inkomensklassen zien we dat zowel huishoudens behorende tot de primaire doelgroep van corporaties als huishoudens die behoren tot de secundaire doelgroep vaker actief zoeken naar een corporatiewoning. Absoluut gezien is die toename ongeveer even groot. Relatief gezien zien we het aantal actief woningzoekenden met een inkomen behorend tot de secundaire doelgroep echter sterker toenemen sinds 2022. Mogelijk hangt dit samen met de stijgingen van de koopwoningprijzen. De secundaire doelgroep kon in het verleden vaak nog terecht op de koopwoningmarkt van Zeeland, maar kan dat nu nog slechts in beperkte mate.

Figuur 18: Actief woningzoekenden uit Zeeland via Zuidwestwonen naar inkomensklasse 5, 2022-2024 4.000 3.500

3.648 3.061

3.000 2.500

1.895

2.000 1.233

1.500 1.000

172

500

253

0 Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep 2022

Midden- en hoge inkomens 2024

Bron: Zuidwestwonen (2024, cijfers 2022-2024).

Huurprijsstijging sinds 2015 bedraagt 25%, in lijn met inkomensontwikkeling Op basis van openbare CBS-gegevens kunnen we ook in beeld brengen hoe de huurprijs over de afgelopen jaren ontwikkeld is. Daaruit blijkt dat in de provincie Zeeland de kale huurprijzen gemiddeld met 25% zijn gestegen in tien jaar tijd (vanaf 2015), wanneer we rekening houden met huurharmonisatie. Dat betreft het geoorloofd eenmalig sterker verhogen van de huurprijs wanneer een huurder de woning verlaat voor de volgende huurder. Zonder huurharmonisatie betreft de huurprijsstijging 20%. In beide gevallen is dit minder dan de inkomensontwikkeling in deze periode. In de periode 2015-2022 bedraagt de toename van het inkomen namelijk 28%. Tegelijkertijd zien we dat overige kosten aan levensonderhoud ook toegenomen zijn, waaronder bijvoorbeeld ook energielasten of overige servicekosten aan een woning. Daarmee hoeven huurwoningen dus niet relatief goedkoper te zijn geworden dan enkele jaren terug.

5

Primaire doelgroep = eph tot € 27.725 / mph tot € 37.625, secundaire doelgroep = eph tot € 47.699 / mph tot € 52.671.

30

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 19: Ontwikkeling gemiddelde huurprijs in de provincie Zeeland, 2015-2024 6,0% 5,1% 4,9%

5,0% 4,0% 3,0% 2,0%

2,5% 1,7%

2,3% 2,1% 1,7% 1,1%

1,0%

1,4% 1,0%

2,9% 2,5%

2,7% 2,3%

1,7% 1,4%

1,6% 1,0% 0,4% 0,1%

0,0% 2015

2016

2017

2018

Huurverhoging inclusief huurharmonisatie

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Huurverhoging exclusief huurharmonisatie

Bron: CBS (2024, cijfers 2015-2024).

4.4 Woonsituatie huishoudens Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan deze doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.

Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie, mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Relatief veel Zeeuwse huishoudens behoren tot secundaire doelgroep sociale huur of middeninkomens In de provincie Zeeland heeft 28% van de huishoudens een bruto-huishoudensinkomen dat past bij de primaire doelgroep van sociale huur. Dat is duidelijk minder dan het aandeel van deze doelgroep in heel Nederland. Daarentegen zijn er in Zeeland juist relatief veel huishoudens die behoren tot de secundaire

31

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

doelgroep van sociale huur of tot de middeninkomens (38%) ten opzichte van Nederland (26%). Met name deze twee doelgroepen merken sterk het effect van de gestegen koopwoningprijzen. In het verleden konden zij vaak nog redelijk eenvoudig de koopwoningmarkt betreden. Voor beide doelgroepen neemt het aanbod nu echter snel af.

Figuur 20: Huishoudens naar inkomensgroep in de provincie Zeeland per regio, 2022* 0%

20%

40%

60%

80%

Bevelanden

25%

21%

17%

37%

Schouwen-Duiveland

26%

21%

17%

36%

Tholen

27%

21%

17%

36%

Walcheren

30%

22%

Zeeuws-Vlaanderen

28%

22%

15%

35%

Zeeland

28%

22%

16%

35%

11%

37%

Secundaire doelgroep sociale huur

Middeninkomens

Nederland Primaire doelgroep sociale huur

37%

15%

16%

100%

32%

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). *Teruggerekend naar prijsgrenzen in peiljaar 2022, van 2% van de huishoudens is het inkomen onbekend.

Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen in Zeeland We zien dat er op dit moment onvoldoende passende woningen zijn voor huishoudens met een laag of middeninkomen in de provincie Zeeland. Dit hebben we in beeld gebracht door de passende huur- en koopwoningen per inkomensgroep te bepalen. Deze hebben we gekozen aan de hand van de hypotheekmogelijkheden van huishoudens en de toewijzingsregels van huurwoningen. Het tekort aan passende woningen voor lage en middeninkomens is ontstaan door een afname van het aantal passende koopwoningen voor deze doelgroepen. Tegelijkertijd is het huursegment in Zeeland relatief klein ten opzichte van Nederland, waardoor de invloed van een prijsstijging op de koopwoningmarkt groter is. Onderscheid makend naar inkomensgroepen zien we dat het aandeel passende woningen het laagst is bij de primaire doelgroep van sociale huurwoningen (87%). Ook bij de secundaire doelgroep (90%) en de middeninkomens (99%) ligt het aandeel onder de 100%. Daarnaast ervaren middeninkomens mogelijk ook een extra druk vanuit huishoudens met een laag inkomen. Zij zullen immers deels in hetzelfde woningsegment zoeken (door eerst vermogen op te bouwen), omdat er in goedkopere woningsegmenten te weinig woningen zijn.

32

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Tabel 4: Betaalbaarheidsgrenzen en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de provincie Zeeland Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop

Primaire doelgroep sociale huur (tot € 27.725 / € 37.625)

Koop: tot € 170.000 Huur: tot € 650,53 / € 697,07

48.270

Secundaire doelgroep sociale huur

Koop: € 170.000 - € 235.000 Huur: € 650,53 -

37.825

(€ 27.725 / € 37.625 tot € 47.699 / € 52.671) Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

Aantal huishoudens

Passende huurwoningen*

Passende koopwoningen

Aandeel passend

35.000

6.915

87%

10.025

23.900

90%

3.440

24.980

99%

1.380

70.160

119%

(28%)

(22%)

€ 879,66 Koop: € 235.000 –

28.600

€ 290.000

(16%)

Huur: € 879,66 € 1.157,95

Hoge inkomens (> € 66.000)

Koop: > € 290.000

60.610

Huur:

(35%)

> € 1.157,59 Bron: Hypotheker.nl, CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Huurprijzen van particuliere woningen betreft deels een inschatting door het CBS. Van een deel van de woningvoorraad is prijs of eigendom onbekend.

Met name jongeren met laag inkomen hebben koopwoningmarkt nog niet betreden De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin huishoudens met een laag inkomen (doelgroep van corporaties) al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal woont 52% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning. Een groot deel van hen woont al langer in hun koopwoning en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. Het valt op dat met name oudere huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning wonen. Dit komt doordat zij de koopwoningmarkt hebben kunnen betreden in een tijd dat de prijzen veel lager lagen en de koopwoningmarkt dus bereikbaarder was. Jongere huishoudens wonen daarentegen vaker in een huurwoning. Slechts 20% van de alleenstaanden en stellen jonger dan 35 jaar met een laag inkomen woont in een koopwoning. Dit aandeel ligt bij met name 55 tot 75 jarigen fors hoger. Jongeren profiteren daarmee op dit moment minder van een stijging van koopwoningprijzen en kunnen daardoor in de toekomst ook moeilijker de stap naar een koopwoning maken.

Dit zorgt ervoor dat ook de doorstroming van huur- naar koopwoningen verder stokt.

33

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Tabel 5: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep sociale huur*) per huishoudenstype in de provincie Zeeland Huishoudenstype

Koop (%)

Tot aftoppingsgrens (%)

Aftopping- tot DAEBhuurgrens (%)

Middenhuur (%)

Dure huur (%)

Alleenstaand <35 jaar

19%

59%

15%

5%

2%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

39%

49%

11%

1%

0%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

45%

44%

9%

1%

0%

Alleenstaand >75 jaar

43%

44%

10%

3%

0%

Stel zonder kinderen <35 jaar

20%

55%

18%

6%

1%

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

74%

22%

4%

0%

0%

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

79%

15%

5%

1%

0%

Stel zonder kinderen >75 jaar

65%

25%

8%

1%

0%

Stel met kinderen

67%

25%

6%

1%

0%

Eenouder

35%

48%

16%

1%

0%

Totaal

52%

36%

9%

2%

1%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Inkomen voor eenpersoonshuishoudens tot € 47.699 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 52.671.

Deel midden- en hoge inkomens bezet sociale huurwoningen We zien dat een deel van de huishoudens met een midden- dan wel hoog inkomen nog in een woning tot de DAEB-huurgrens woont. Dat zijn woningen die eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Met name huishoudens met een middeninkomen wonen nog veel in een sociale huurwoning tot de DAEB-huurgrens (15%). Beperkte doorstroommogelijkheden voor deze inkomensgroep kunnen reden zijn voor het langer bewonen van deze woning. Dit zorgt voor krapte in het sociale huursegment.

Tabel 6: Woonsituatie naar inkomensgroepen in de provincie Zeeland Inkomensgroep

Koop (%)

Tot aftoppingsgrens (%)

Aftoppings- tot DAEBhuurgrens (%)

Middenhuur (%)

Dure huur (%)

Lage inkomens met passend toewijzen

37%

49%

11%

2%

1%

Lage inkomens zonder passend toewijzen

63%

25%

9%

3%

1%

Middeninkomens

81%

10%

5%

3%

1%

Hoge inkomens

92%

3%

2%

2%

1%

Totaal

69%

22%

6%

2%

1%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Van deel van woningvoorraad is de prijs onbekend.

34

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

1,1% van Zeeuwse woningvoorraad stond in 2023 langdurig administratief leeg We hebben op basis van de Leegstandsmonitor van het CBS uit 2023 ook in beeld gebracht welk deel van de Zeeuwse woningvoorraad op 1 januari 2023 leegstond. Daarbij hebben we leegstand op verschillende wijzen onderscheiden. Allereerst is op basis van BRP- en WOZ-gegevens bepaald of er een gebruiker van een woonadres is. Wanneer dit niet het geval is, wordt de woning als leegstaand gekenmerkt. Dit was in Zeeland bij 5.230 woningen (2,7%) het geval. Onderscheid makend naar regio’s zien we verschillen. Zo staan er in de regio Zeeuws-Vlaanderen relatief veel woningen leeg (3,8%) en op Walcheren (2,1%) en Schouwen-Duiveland (2,0%) juist relatief weinig. We hebben vervolgens ook in beeld gebracht hoeveel van deze woningen al langdurig leegstaan. Dat houdt in dat ze in de leegstandsmonitor van een jaar eerder (1 januari 2022) ook al leegstonden. Dit geldt in totaal voor 1,1% van de woningvoorraad van Zeeland. Dat zijn in totaal 2.015 woningen. We hebben daarmee kortdurige en langdurige administratieve leegstand in beeld. In werkelijkheid kan een administratief leegstaande woning wel in gebruik zijn. Dit kunnen we bijvoorbeeld aflezen aan energiegebruik op een woonadres.

In het figuur hieronder is te zien dat op 0,4% van de Zeeuwse woonadressen sprake is van administratieve leegstand, maar dat er wel minimaal 10% van het gemiddelde energieverbruik (van adressen in Nederland) plaatsvindt. Dat zijn 820 woningen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als bewoning zonder registratie plaatsvindt. Denk aan tweede woningbezit of illegale huisvesting van arbeidsmigranten. Hieruit kunnen we ook opmaken dat 0,7% van de Zeeuwse woningvoorraad zowel administratief als daadwerkelijk voor langere tijd leeg staat (verschil tussen totale langdurige leegstand en het deel van de langdurige leegstand waar wel energieverbruik plaatsvindt). Dit betreft 1.195 woningen.

Figuur 21: Leegstand in de provincie Zeeland naar regio’s, 2023 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%

3,8% 2,6%

2,5% 2,0%

1,1% 0,3%

Leegstand

0,5% 0,3%

1,1% 0,6%

Langdurige leegstand

2,7% 2,1%

0,5% 0,2%

1,8% 0,8%

1,1% 0,4%

Langdurige leegstand + energieverbruik

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 1 januari 2023). Bewerking Stec Groep (2024). Bij langdurige leegstand + energieverbruik is er dus enkel sprake van administratieve leegstand, maar vindt er in ieder geval een deel van het jaar wel activiteit plaats.

4.5 Woonlasten Om passende bewoning van woningen in beeld te brengen, speelt niet enkel de huurprijs of de waarde van een woning een rol. Zo spelen bijvoorbeeld ook de aflossing van een hypotheek of de energielasten een rol. Op basis van CBS Microdata is bekend hoeveel huishoudens maandelijks kwijt zijn aan woonlasten. Dit bevat zowel de directe lasten zoals huur of aflossing, maar ook bijkomende kosten zoals energieverbruik of belastingen. We kunnen deze woonlasten vergelijken met het betaalbudget van huishoudens. Dat is het netto-inkomen uit tegenwoordige of verleden arbeid, uit kapitaal en uitkeringen, en dus na aftrek van belastingen en premies. Op die manier kunnen we in beeld brengen welk deel van

35

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

hun inkomen huishoudens kwijt zijn aan wonen en welk deel ze dus te besteden hebben aan overige uitgaven. Alleenstaanden veel groter deel van inkomen kwijt aan woonlasten, met name jongeren en ouderen In onderstaand figuur geven we de woonquote weer. Dat is het aandeel van het huishoudensinkomen dat huishoudens kwijt zijn aan woonlasten. In dit figuur valt op dat alleenstaanden over het algemeen een veel groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen dan stellen. Zo is circa 50% van de alleenstaanden meer dan 25% van hun inkomen kwijt aan wonen, terwijl dit bij stellen slechts circa 15% is. Onderscheid makend naar leeftijden zijn de verschillen beperkt. Wel zien we dat 75-plussers relatief veel van hun inkomen (AOW en pensioen) kwijt zijn aan wonen. Mogelijk woont een (groot) deel van hen nog in verouderde woningen waar de energielasten hoog zijn. Daarnaast kent een deel van de ouderen een inkomensachteruitgang nadat zij met pensioen zijn gegaan.

Figuur 22: Woonlasten ten opzichte van inkomen (woonquote) per doelgroep in de provincie Zeeland, 2022 0% Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand 35 tot 55 jaar

20%

7%

42%

Stel 35 tot 55 jaar

39%

Stel 55 tot 75 jaar

Minder dan 15%

44% 49% 45%

16%

37%

33%

15%

47% 45%

21%

13%

45%

48%

Stel met kinderen Totaal

49%

40%

Stel tot 35 jaar

100%

53% 39%

11%

Eenouder

80%

39%

17%

Stel 75 jaar of ouder

60%

40%

12%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar Alleenstaand 75 jaar of ouder

40%

21% 42%

43%

31%

41% 15 tot 25%

14% 35% 28% Meer dan 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Woonquote veruit het hoogst bij huurders van particulieren Als we onderscheid maken naar de eigendomssituatie voor de totale woonlasten zien we grote verschillen terug. Zo zien we dat met name huurders bij particulieren een zeer groot deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. In totaal is 67% meer dan 25% van hun inkomen daaraan kwijt. Met name bij kopers is dit aandeel fors lager (17%). 47% van de huurders bij een corporatie is meer dan 25% van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Er bestaat dus een groot verschil tussen huurders en kopers. Een deel van de kopers heeft immers haar hypotheek al afgelost of heeft een zeer lage aflossing doordat de woning ver in het verleden is gekocht. Nieuwe starters op de woningmarkt die eerst moeten huren, zijn dus naar waarschijnlijkheid ook een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten en kunnen daardoor ook minder sparen om uiteindelijk de stap naar een koopwoning te kunnen maken.

36

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 23: Woonlasten ten opzichte van inkomen (woonquote) per eigendomssituatie in de provincie Zeeland, 2022 0%

10%

20%

Koopwoning

40%

50%

7%

Corporatiehuur

7%

60%

70%

80%

90%

100%

17%

41%

42%

Particuliere huur

Totaal

30%

67%

26%

47%

46% 31%

41%

Minder dan 15%

15 tot 25%

28% Meer dan 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Woonquote fors hoger bij huishoudens met laag inkomen ten opzichte van hoge inkomens Tenslotte hebben we ook de woonquote van inkomensgroepen vergeleken. Daaruit valt op de huishoudens met een laag inkomen een veel groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten dan huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Waar 48% van de primaire doelgroep van sociale huur meer dan 25% kwijt is aan woonlasten, is dit bij middeninkomen 20% en bij hoge inkomens slechts 8%.

Figuur 24: Woonlasten ten opzichte van inkomen (woonquote) per inkomensgroep in de provincie Zeeland, 2022 0% Primaire doelgroep sociale huur Secundaire doelgroep sociale huur Middeninkomens

20%

60%

20%

48%

33%

41%

31% 15 tot 25%

8%

37%

55%

Minder dan 15%

100%

42%

40%

18%

80% 48%

42%

10%

Hoge inkomens Totaal

40%

28% Meer dan 25%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

4.6 Zorggebruik huishoudens Een belangrijk aspect van huishoudens, zeker met het oog op de toekomst, is hun zorggebruik. We verwachten immers dat door een toenemende vergrijzing van Nederland de vraag naar zorg door regulier wonende huishoudens zal toenemen. In deze paragraaf staan we stil bij de verschillende zorgstelsels waar regulier wonende huishoudens zorg uit kunnen ontvangen en door welke doelgroepen deze zorg gebruikt wordt. Later in dit onderzoek staan we stil bij hoe de verwachte huishoudensontwikkeling van invloed is op het verwachte zorggebruik in de toekomst. Dit vormt ook een van de factoren in de door ons berekende woningbehoefte.

37

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

7.785 huishoudens hebben gebruik gemaakt van een vorm van jeugdhulp Via de Jeugdwet zijn gemeenten verantwoordelijk voor hulp die aan jeugdigen (tot achttien jaar met uitloop tot 23 jaar) geleverd wordt. Deze hulp bestaat uit ondersteuning en zorg aan jeugdigen en/of hun ouders/verzorgers. Ook het bevorderen van zelfstandig maatschappelijk functioneren valt hieronder. Jeugdhulp kan onderverdeeld worden in jeugdhulp zonder en met verblijf. Bij jeugdhulp met verblijf woont de jeugdige niet meer bij de ouders, maar bijvoorbeeld in een pleeggezin, gezinshuis of instelling. In deze paragraaf richten we ons met name op regulier wonende huishoudens waarbij de jeugdige jeugdhulp zonder verblijf ontvangt (ambulante zorg). Op basis van CBS Microdata zien we dat dit bij in totaal 7.785 huishoudens in de provincie Zeeland het geval is. Logischerwijs waren dat op dat moment enkel gezinnen. Aangezien we de huishoudenssamenstelling aan het eind van het kalenderjaar als uitgangspunt nemen (31 december 2021), komt het voor dat het huishouden aan het eind van het jaar geen gezin meer is (bijvoorbeeld doordat kind uit huis is gegaan). 17.765 huishoudens maakten gebruik van een voorziening via de Wet maatschappelijke ondersteuning De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is een gedecentraliseerde wet.

Dit houdt in dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor de aanspraak die op deze wet gemaakt wordt. Deze wet moet het mogelijk maken dat personen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Hiervoor worden verschillende voorzieningen aangeboden, waarbij onderscheid wordt gemaakt in algemene voorzieningen en maatwerkvoorzieningen. De maatwerkvoorzieningen (denk aan hulp bij het huishouden of een rolstoel) worden via een indicatie aan personen afgegeven. Regulier wonende huishoudens maken vaak gebruik van dit type zorg, aangezien deze ook met name gericht is voor thuiswonende zorgbehoevenden. In totaal zijn er 17.765 huishoudens in de provincie Zeeland die in 2021 zorg vanuit de Wmo2015 hebben ontvangen. Dit kunnen meerdere personen per huishouden zijn geweest. Met name 75-plussers maken vaak gebruik van de Wmo. In totaal behoort 52% van de huishoudens die gebruik maakt van dit type zorg tot deze doelgroep.

Figuur 25: Gebruik Wmo2015 naar huishoudenstype, 2021 0% Bevelanden

6%

20% 8%

Schouwen4% 6% Duiveland

40%

10% 8%

25% 23%

Tholen

6%

6%

12%

Walcheren

6%

7%

11%

60%

80% 51% 60%

27% 26%

48% 51%

Zeeuws-Vlaanderen

4% 7%

9%

27%

53%

Zeeland

5% 7%

10%

26%

52%

A&S <35 jaar

Gezinnen

100%

A&S 35-55 jaar

A&S 55-75 jaar

A&S > 75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024). A&S = Alleenstaanden en stellen.

Type voorziening vanuit Wmo loopt sterk uiteen van verzorging tot diensten We hebben de maatwerkvoorzieningen vanuit de Wmo2015 uitgesplitst naar het type voorziening die huishoudens ontvangen hebben in 2022 in de provincie Zeeland. Dit loopt sterk uiteen. Zowel hulp bij het huishouden, als vervoers- en woondiensten worden namelijk via de Wmo gefaciliteerd.

38

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 26: Gebruikte Wmo-maatwerkvoorzieningen in Zeeland, 2022 0%

Wmo-voorzieningen

10%

10%

20%

30%

4%

40%

31%

50%

60%

70%

7%

Begeleiding Hulp bij het huishouden Vervoersdiensten en -voorzieningen Overig maatwerk

80%

36%

90%

100%

6% 6%

Dagbesteding Rolstoelen Woondiensten en - voorzieningen

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

15.025 huishoudens maakten gebruik van wijkverpleging via de Zorgverzerkeringswet De Zorgverzekeringswet (Zvw) stelt een ziektekostenverzekering (basispakket) verplicht voor alle Nederlandse ingezetenen en mensen die in het buitenland wonen maar uit Nederland inkomsten uit arbeid ontvangen. De zorg die via de Zvw geleverd wordt kan bestaan uit een behandeling, dienst of product. In het Besluit zorgverzekering (Bzv) staan de vormen van zorg opgesomd die in het basispakket van de zorgverzekering vallen. Dit zijn onder meer sommige eerstelijnszorg zoals een huisarts, maar ook wijkverpleging. Andere eerstelijnszorg, zoals de kosten van een bezoek aan een tandarts of fysiotherapeut vallen (gedeeltelijk) buiten dit basispakket. In dit onderzoek richten we ons met name op personen en/of huishoudens voor wie hun zorggebruik invloed heeft op hun woningbehoefte. Het gebruik van wijkverpleging is daarbij een cruciale factor. Dit betekent immers dat deze personen ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. Deze personen hebben vaak echter geen 24-uurszorg nodig, doordat ze een groot deel van de tijd wel zelfredzaam zijn. In totaal zijn er 15.025 huishoudens in de provincie Zeeland die in 2021 gebruik hebben gemaakt van wijkverpleging. Dit kan ook van tijdelijke aard zijn geweest.

Net zoals voor voorzieningen via de Wmo2015 geldt dat de wijkverpleging met name is gebruikt door alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar (62%).

Figuur 27: Gebruik wijkverpleging naar huishoudenstype, 2021 0%

20%

Bevelanden 0% 11%

4%

Schouwen-Duiveland 1% 8% 2% Tholen 0% 12%

24%

27%

5%

60%

80% 61%

56% 65%

24%

4%

25%

60%

Zeeland 1% 10% 3%

24%

62%

A&S <35 jaar

Gezinnen

100%

65%

24%

Walcheren 1% 8% 3% Zeeuws-Vlaanderen 1% 10%

40%

A&S 35-55 jaar

A&S 55-75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024). A&S = Alleenstaanden en stellen.

A&S > 75 jaar

39

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

4.600 huishoudens maakten gebruik van Wlz-thuis, maar aandeel thuiswonenden neemt toe De Wet langdurige zorg (Wlz) regelt zware, intensieve zorg voor kwetsbare ouderen, mensen met een handicap en mensen met een psychische aandoening. Het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) beoordeelt of iemand in aanmerking komt voor zorg uit de Wlz. Dit is het geval wanneer iemand intensieve zorg of toezicht nodig heeft. Deze persoon kan vervolgens een keuze maken over de leveringsvorm van de zorg, bijvoorbeeld thuis in de eigen (zorggeschikte/geclusterde) woning of in een instelling. In 2021 was er bij 4.600 huishoudens in Zeeland sprake van het gebruik van Wlz-thuis. Dit type zorggebruik komt meer verdeeld over doelgroepen voor dan wijkverpleging. Naar de toekomst toe verwachten we wel dat het aantal mensen dat gebruik zal maken van zorg uit de WIz sterk zal toenemen. Door de vergrijzing, net als bij ander zorggebruik, maar ook door de extramuralisering van ouderenzorg. Het aantal verzorghuisplekken mag namelijk nog maar beperkt toenemen, wat ervoor zorgt dat in de toekomst meer ouderen zorg ‘thuis’ moeten ontvangen. Dit kan in de vorm zijn van zorggeschikte woningen. Verderop in dit onderzoek, waar we de woningbehoefte aan ouderenhuisvesting toelichten (hoofdstuk 6.5), gaan we hier nader op in.

Figuur 28: Gebruik Wlz-thuis naar huishoudenstype in de provincie Zeeland, 2021 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bevelanden

8%

27%

9%

Schouwen-Duiveland

8%

24%

10%

16%

Tholen

5%

34%

0%

25%

23%

12%

Walcheren

11%

Zeeuws-Vlaanderen 4% Zeeland A&S <35 jaar

8%

24% 25% Gezinnen

60%

80%

A&S 35-55 jaar

100%

41% 36% 33%

21%

9%

90%

37%

18%

44%

20%

7%

70%

38%

20% A&S 55-75 jaar

A&S > 75 jaar

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024). A&S = Alleenstaanden en stellen.

19% van huishoudens maakt gebruik van een vorm van zorg, met name ouderen Wanneer we vervolgens onderscheid maken in wel of geen zorggebruik door huishoudens (ongeacht het type zorggebruik), zien we dat 34.365 huishoudens in 2021 zorg gebruikten in de provincie Zeeland. Dat is 19% van alle huishoudens. Er zijn wel duidelijke verschillen tussen doelgroepen. Zo zien we dat het zorggebruik met name onder alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar groot is (44%). Dat aandeel is ook veel groter dan in de jongere doelgroep daarvoor, de 55- tot 75-jarigen (13%).

40

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 29: Zorggebruik* naar huishoudenstypen in de provincie Zeeland, 2021 0% A&S <35 jaar Gezinnen

10%

20%

30%

40%

50%

8%

60%

80%

90%

100%

92% 18%

82%

A&S 35-55 jaar

10%

90%

A&S 55-75 jaar

13%

87%

A&S > 75 jaar Totaal

70%

44%

56%

19%

81%

Wel zorggebruik

Geen zorggebruik

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Een huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.

Zorggebruik duidelijk hoger onder huishoudens met een laag inkomen Onderscheid makend naar inkomensgroepen zien we ook duidelijke verschillen. Zo maken huishoudens met een laag inkomen veel vaker gebruik van zorg (34%) dan huishoudens met een hoog inkomen (10%). Mogelijk speelt het een rol dat personen die een zorgvraag hebben, bijvoorbeeld ook minder vaak een volledige werkweek kunnen werken.

Figuur 30: Zorggebruik* naar inkomensgroepen in de provincie Zeeland, 2021 0%

10%

Primaire doelgroep sociale huur Secundaire doelgroep sociale huur

20%

30%

40%

50%

60%

34% 19%

80%

90% 100%

66% 81%

Middeninkomens

12%

88%

Hoge inkomens

10%

90%

Wel zorggebruik

70%

Geen zorggebruik

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024). *Zorggebruik via Wmo2015, Wlz, Jeugdwet en/of wijkverpleging. Een huishouden kan meerdere typen zorg afnemen.

Laag inkomen en zorggebruik hebben relatie, maar ook bestedingsmogelijkheden van ouderen spelen rol Hierboven zien we dat huishoudens met een laag inkomen vaker gebruik maken van zorg. Dit heeft echter ook te maken met de bestedingsmogelijkheden van ouderen, die het vaakst zorg gebruiken. We zien namelijk dat zij vaker een laag inkomen hebben dan jongere huishoudenstypen. Ondanks het voorgenoemde is er wel een verband tussen het inkomen en het zorggebruik, ook als we onderscheid maken naar huishoudenstypen. Zie daarvoor onderstaande figuur. Voor elk huishoudenstype geldt dat de huishoudens met een laag inkomen vaker zorg gebruiken. Dit legt dus extra druk op wijken met een hoger aandeel sociale woningvoorraad.

41

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 31: Zorggebruik naar huishoudenstypen en inkomensgroepen in de provincie Zeeland, 2021

51% 86%

76% 97%

99%

83%

85%

83%

95%

97%

81%

70% 92%

94%

78%

A&S <35 jaar

A&S 35-55 jaar

Wel zorggebruik Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2021). Bewerking Stec Groep (2024).

A&S 55-75 jaar Geen zorggebruik

22% Hoog

Midden

6% Laag

8%

Hoog

3%

30% Midden

Laag

Gezinnen

5%

19% Laag

17%

Hoog

15%

Midden

17%

Hoog

1% Laag

3%

Hoog

24% Midden

14%

Midden

49%

Laag

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

A&S > 75 jaar

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

5. Demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom op gemeenteniveau, met uitsplitsingen naar kernniveau, de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit doen we inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) migratiestromen. Deze migratiestromen splitsen we verder uit naar herkomst, huishoudenstype en woningtype na verhuizing. Zo krijgen we een scherp beeld van de huishoudens die in Zeeland een woning zoeken. Tezamen vormen deze analyses een belangrijke input voor de woonbehoeften in de toekomst.

Belangrijkste conclusies hoofdstuk 5 •

•

• •

•

Er is nog sprake van een bevolkings- en huishoudenstoename in de provincie Zeeland, met name door inkomende verhuizingen uit binnen- en buitenland. Onderliggend is er sprake van vergrijzing en huishoudensverdunning (5.1). Ouderen verhuizen het vaakst binnen de eigen gemeente. Zij verhuizen dan vaak naar sociale huurwoningen in het nultredensegment en laten grondgebonden koopwoningen achter. Dure koopwoning vaakst in trek bij buiten-provinciale verhuizer uit Nederland en particuliere huurwoning bij buitenlandse verhuizer (5.2). Buitenlandse verhuizers vaakst afkomstig uit België (17%), Oekraïne (12%) en Polen (9%). De huishoudens bestaan vaak uit jonge alleenstaanden en stellen (5.3). Buiten-provinciale verhuizers vaakst afkomstig uit Rotterdam (10%), Bergen op Zoom (6%) en Den Haag (4%). Relatief veel van hen zijn alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar (5.4.) Binnen-provinciale verhuizingen vinden zich hoofdzakelijk binnen de eigen regio plaats, waarvan een groot deel ook binnen de eigen gemeente (5.5).

5.1 Demografische ontwikkeling We lichten in deze paragraaf de demografische ontwikkeling van de provincie Zeeland als geheel uit. Daarbij staan we stil bij ontwikkelingen van inwoners en huishoudens en hoe onderliggende demografische transities of migratiestromen daar een invloed op hebben. Vanaf 2015 toename van 10.910 inwoners (+3%) en 10.880 huishoudens (+6,5%) Sinds 2015 is het aantal inwoners van de provincie Zeeland in totaal met 10.910 personen toegenomen. Daarnaast zien we ook een groei van het aantal huishoudens met in totaal 21.590 huishoudens. De procentuele toename van het aantal huishoudens (6,5%) is daarmee sterker dan de toename van het aantal inwoners (3%). Dit betekent dus dat er sprake is geweest van huishoudensverdunning. In 2024 wonen er gemiddeld 2,15 personen per huishouden, terwijl dit in 2015 gemiddeld 2,22 personen per huishouden waren.

42

43

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 32: Inwonersontwikkeling (linker as) en huishoudensontwikkeling (rechter as) in de provincie Zeeland, 2015-2024 400.000

185.000

394.000

182.000

388.000

179.000

382.000

176.000

376.000

173.000

370.000

170.000 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Inwoners (linker as)

2021

2022

2023

2024

Huishoudens (rechter as)

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Duidelijke verschillen in ontwikkeling tussen regio’s, Bevelanden sterkste groeier We hebben de inwoners- en huishoudensontwikkeling ook per regio in beeld gebracht. Daaruit blijkt dat er binnen Zeeland duidelijke verschillen bestaan. Zo is het aantal inwoners nog met meer dan 5% toegenomen in de regio’s Bevelanden en Tholen, terwijl er sprake was van een inwonersafname in Zeeuws-Vlaanderen. Hetzelfde beeld zien we terug als we de huishoudensontwikkeling per regio onderscheiden. Er is in elke regio sprake geweest van groei, maar deze groei was duidelijk sterker op de Bevelanden (+9,3%) en Tholen (+8,7%) dan in de regio Zeeuws-Vlaanderen (+3,8%).

Tabel 7: Inwoners- en huishoudensontwikkeling per regio in de provincie Zeeland, 20152024 Regio

Inwoners 2015

Huishoudens 2024

‘15-‘24

2015

2024

‘15-‘24

Bevelanden

101.755

107.080

+5.325 (+5,2%)

43.345

47.380

+4.035 (+9.3%)

SchouwenDuiveland

33.820

34.630

+810 (+2,4%)

15.315

16.060

+745 (+4,9%)

Tholen

25.440

26.850

+1.410 (+5,5%)

10.210

11.100

+890 (+8,7%)

Walcheren

114.025

117.460

+3.435 (+3,0%)

53.620

56.955

+3.335 (+6,2%)

Zeeuws-Vlaanderen

105.685

105.610

(-70) (-0,1%)

48.790

50.665

+1.875 (+3,8%)

Zeeland

380.725

391.635

+10.910 (+2,9%)

171.285

182.165

+10.880 (+6,4%)

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

44

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Vergrijzing en huishoudensverdunning belangrijkste demografische trends Wanneer we vervolgens de inwonersontwikkeling uitsplitsen naar leeftijdsklassen en de huishoudensontwikkeling uitsplitsen naar samenstelling, dan vallen twee demografische trends op. Allereerst zien we dat het aantal inwoners van 55 tot 75 jaar en van 75 jaar en ouder de afgelopen tien jaar sterk is toegenomen. Met nam de relatieve toename van het aantal 75-plussers is sterk (+32%). Dit terwijl het aantal 0-15 jarigen (-5%) en het aantal 35-55 jarigen (-8%) juist is afgenomen in die periode. Dit duidt dus op een vergrijzing van de bevolking in Zeeland. Daarnaast zien we bij de uitsplitsing van huishoudens naar samenstelling dat in dezelfde periode met name het aantal alleenstaanden is toegenomen (+16%). Het aantal stellen nam slechts licht toe (+3%) en het aantal gezinnen nam zelfs af (1%). Hier zien we opnieuw de huishoudensverdunning terug die we eerder in dit hoofdstuk al benoemden. Deze verdunning hangt samen met de vergrijzing. Oudere huishoudens wonen vaak met minder personen in een huishouden. Zo zijn de kinderen het huis uit en bestaat er de kans dat er iemand overlijdt.

Figuur 33: Inwoners naar leeftijdsklassen (links) en huishoudens naar samenstelling (rechts) in de provincie Zeeland, periode 2014-2023 80.000

120.000

70.000

100.000

60.000 80.000

50.000 40.000

60.000

30.000

40.000

20.000

20.000

10.000 0

0

0-15 jaar 55-75 jaar

15-35 jaar >75 jaar

35-55 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Instroom van binnenlandse- en buitenlandse migratie weegt op tegen natuurlijke krimp In de afgelopen tien jaar is er elk jaar sprake geweest van een inwonerstoename in de provincie Zeeland. Deze wordt veroorzaakt door een positieve instroom van huishoudens uit binnen- en buitenland. De instroom vanuit het buitenland is constant positief geweest. In 2022 is daarvan een uitschieter te zien die hoofdzakelijk veroorzaakt wordt door de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Andere doelgroepen die constanter instromen zijn bijvoorbeeld arbeidsmigranten of Belgen die net over de grens een woning zoeken (met name in Zeeuws-Vlaanderen). De binnenlandse migratie is niet altijd positief geweest, daarvan zien we pas een kentering sinds 2020. Mogelijk hangt dit samen met de coronacrisis. Ook in het rapport ‘Invloed corona op verhuismotieven Zeeland’ (2021) wordt dit opgemerkt. Zo heeft deze crisis de mogelijkheden tot thuiswerken gestimuleerd, waardoor meer personen verder van hun werk konden wonen. Een deel heeft er mogelijk om die reden voor gekozen naar Zeeland te verhuizen. Verder valt op dat er al voor langere tijd sprake is van meer personen die overlijden in de provincie dan dat er geboren worden. Dat hangt samen met de vergrijzing. De instroom van personen van buiten de provincie is daarmee nodig om het huidige inwonersaantal op peil te houden.

Indien dit niet gebeurt, zal het aantal inwoners in de provincie afnemen.

45

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 34: Bevolkingsontwikkeling per jaar in de provincie Zeeland, periode 2015-2024* 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Natuurlijke groei (geboorte - sterfte)

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Totale bevolkingsontwikkeling

2024*

Bron: CBS (2024, cijfers 2015-2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Tot en met november 2024.

In Bevelanden en Tholen nog sprake van natuurlijke groei, andere regio’s afhankelijk van migratie Onderscheid makend naar de regio’s in Zeeland zien we wel verschillen. Zo is er in de regio’s Bevelanden en Tholen nog wel sprake geweest van een natuurlijke groei in de periode 2015-2024. In de andere regio’s was sprake van natuurlijke krimp. Dat betekent dat die regio’s afhankelijk zijn van migratie om in inwonersaantal gelijk te blijven. Verder valt op dat in Zeeuws-Vlaanderen ook sprake was van een negatief binnenlands migratiesaldo in de periode 2015-2024. In de laatste vier jaar (20212024) was het binnenlands migratiesaldo in Zeeuws-Vlaanderen echter wel positief.

Tabel 8: Totale bevolkingsontwikkeling per regio in de provincie Zeeland, 2015-2024* Regio

Natuurlijke ontwikkeling

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Totaal

Bevelanden

+235

+2.460

+3.250

+5.945

SchouwenDuiveland

-1.230

+1.175

+645

+590

Tholen

+710

+710

+425

+1.505

Walcheren

-2.480

+1.060

+5.230

+3.810

Zeeuws-Vlaanderen

-4.610

-975

+6.055

+465

Zeeland

-7.375

+4.085

+15.605

+12.320

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024). *Tot en met november 2024.

5.2 Verhuizingen op hoofdlijnen In deze paragraaf kijken we naar alle verhuizingen binnen en naar de provincie Zeeland. We maken daarbij onderscheid naar de herkomst, het huishoudenstype en de vestigingsregio van de verhuizer en het woningtype na verhuizing. Hierdoor maken we onderscheid in verschillende typen verhuizers en brengen we in beeld welke behoeften met name lokaal een rol spelen en naar welk woningtype vaker huishoudens van verder weg verhuizen.

46

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

49% van verhuizingen vindt binnengemeentelijk plaats, 32% afkomstig van buiten provincie Allereerst delen we de verhuizingen per regio op naar de herkomst van de verhuizer. Daarbij maken we onderscheid naar binnengemeentelijke, binnen-provinciale (niet uit dezelfde gemeente), buitenprovinciale en buitenlandse verhuizingen. In totaal vindt in Zeeland 49% van de verhuizingen binnengemeentelijk plaats. Dat aandeel is het hoogst in de regio’s Zeeuws-Vlaanderen (58%) en Schouwen-Duiveland (56%). Op de Bevelanden (43%) en Walcheren (44%) vindt juist een relatief klein aandeel van de verhuizingen binnen de gemeentegrenzen plaats. In deze regio’s zien we namelijk ook veel verhuizingen tussen de gemeenten in de regio (binnen-provinciaal). De regio’s SchouwenDuiveland en Tholen kennen het hoogste aandeel buiten-provinciale verhuizingen. Dat komt met name door de ligging aan de rand van Zeeland, dichtbij Zuid-Holland (Schouwen-Duiveland) of Noord-Brabant (Tholen). Buitenlandse huishoudens zijn relatief het vaakst verhuisd naar Zeeuws-Vlaanderen (door ligging dichtbij België) of Walcheren (relatief veel arbeidsmigranten en studenten).

Figuur 35: Inkomende verhuizingen naar herkomst per regio in de provincie Zeeland, 2019-2023 0% Bevelanden

20%

40%

43%

SchouwenDuiveland Tholen Walcheren Zeeuws-Vlaanderen Zeeland Binnengemeentelijk

60%

80%

29% 56%

51% 44%

7%

14%

28%

10%

5%

34%

24%

14%

18%

10%

21%

58%

12%

49% Binnen-provinciaal

14%

100%

20%

15%

Buiten-provinciaal

9%

17% Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

37% van buitengemeentelijke verhuizingen betreft een terugkeerder Een deel van de huishoudens die verhuist van buiten de eigen gemeente heeft al wel een binding met de gemeente. Zo blijkt dat 37% van de buitengemeentelijke verhuizers al eerder in de gemeente heeft gewoond en dus terugkeert. Dit aandeel is met name hoog bij de binnen-provinciale verhuizingen (55%), maar ook bij de buiten-provinciale verhuizingen (37%) en de buitenlandse verhuizingen (20%) komt dit voor. Huishoudens die als gezin nieuw in een gemeente zijn gaan wonen, zijn het vaakst terugkeerders. 51% van de verhuisde gezinnen van buiten de gemeente heeft daar eerder al gewoond. Bij alleenstaanden en stellen tot 55 jaar ligt dit aandeel het laagst, maar dat komt ook doordat buitenlandse verhuizingen bij deze doelgroepen sterker vertegenwoordigd zijn. 71% van de ouderen verhuist binnen de eigen gemeente Wanneer we onderscheid maken naar de herkomst van doelgroepen die verhuizen, dan zien we duidelijke verschillen. Zo verhuist 71% van de 75-plussers binnen de eigen gemeente. Dat is duidelijk meer dan de overige doelgroepen. Dit komt mogelijk doordat zij al een sterk sociaal netwerk hebben opgebouwd in de gemeente, dat ze niet door middel van een verhuizing willen loslaten. Ook gezinnen verhuizen relatief vaak binnen de eigen gemeente. Voor hen kan het sociaal netwerk (van de kinderen) ook een rol spelen.

Alleenstaanden en stellen tot 55 jaar zijn het vaakst afkomstig van buiten de provincie. Een groot deel van hen komt ook uit het buitenland en is voor werk of studie naar Zeeland gekomen.

47

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 36: Inkomende verhuizingen naar herkomst per doelgroep in de provincie Zeeland, 2019-2023 0%

20%

A&S <35 jaar

40%

60%

A&S 35-55 jaar

A&S >75 jaar

1.375 480

665

3.295

Binnengemeentelijk

3.285 3.115

2.525

6.585

Binnen-provinciaal

2.285

2.520

2.210

2.705

5.535

A&S 55-75 jaar

6.685

3.510

11.590

100%

3.940

6.315

13.450

Gezinnen

80%

Buiten-provinciaal

185

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024). A&S = alleenstaanden en stellen.

Particuliere huur vaak bewoond door buitenlander, koopsegment vaak door verhuizer van buiten provincie Onderscheid makend naar eigendom zien we dat zowel het vrijgekomen koop- als corporatiesegment voor meer dan de helft bewoond is door een verhuizer uit de eigen gemeente. Voor de particuliere huur ligt dit aandeel lager (40%). Bij het vergelijken van de typen verhuizingen zien we dat het particuliere huursegment het sterkst in trek is bij de buitenlands verhuizer (30%). Het koopsegment is dan weer het meest in trek bij de buiten-provinciale verhuizer. Verhuizingen naar corporatiewoningen vinden voor 75% plaats binnen de provincie Zeeland. Dat is iets meer dan het aandeel binnen-provinciale verhuizingen naar koopwoningen (73%).

Figuur 37: Inkomende verhuizingen naar herkomst per eigendomsvorm in de provincie Zeeland, 2019-2023 0%

Koopwoning

Particuliere huurwoning

Corporatiewoning

Binnengemeentelijk

20%

40%

60%

19.145

8.235

6.705

3.650

2.755

10.540

4.585

Binnen-provinciaal

Buiten-provinciaal

80%

100%

6.235

3.490

6.130

2.590

2.455

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Verhuizers naar dure koopwoningen vaker afkomstig van buiten de provincie We splitsen de verhuizingen naar koopwoningen verder uit naar de woningprijs. Dit doen we specifiek voor de jaren 2022 en 2023. Daarmee liggen de getoonde prijzen dichter bij de huidige prijzen op de woningmarkt. In vergelijking met het vorig figuur is te zien dat het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen in de laatste twee jaar lager ligt dan daarvoor. Met name het aandeel buitenlandse

48

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

verhuizers lag hoger. 6 Onderscheid makend naar prijsklassen valt op dat het aandeel buiten-provinciale verhuizers met name groot is bij de duurste woningen. Naar woningen met een op dat moment geldende woningwaarde van € 500.000 of meer was 28% afkomstig uit een gemeente buiten de provincie Zeeland. Dat is duidelijk meer dan naar de goedkopere koopprijssegmenten.

Figuur 38: Inkomende verhuizingen naar herkomst per koopprijsklasse in de provincie Zeeland, 2022-2023 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tot € 290.000

3.085

€ 290.000 tot € 390.000

1.635

655

520

340

€ 390.000 tot € 500.000

890

305

325

175

Meer dan € 500.000 Binnengemeentelijk

Binnen-provinciaal

230

525

320

815

1.005

1.015

1.165

Buiten-provinciaal

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Bij nieuwbouw juist meer verhuizingen naar betaalbare woningen van buiten de provincie Opvallend genoeg zien we bij nieuwbouwwoningen een ander beeld. Met name de betaalbare nieuwbouwwoningen leveren een verhuizing van buiten de provincie Zeeland op. Dit betreft dan met name nieuwbouw tot € 290.000. Mogelijk komt dit doordat deze woningen bijvoorbeeld in de Randstad nauwelijks meer gebouwd worden. Duurdere nieuwbouwwoningen zijn juist relatief vaak in trek bij binnengemeentelijke verhuizers. Dit kan mogelijk komen doordat deze woningen zich minder onderscheiden van het aanbod elders in Nederland. Verder zien we weinig verhuizingen vanuit het buitenland richting nieuwbouwkoopwoningen. Zij kiezen, waarschijnlijk vanwege de oplevertijd, eerder voor een bestaande koopwoning.

Figuur 39: Inkomende verhuizingen naar herkomst per koopprijsklasse van nieuwbouw in de provincie Zeeland, 2022-2023 0% Tot € 290.000 € 290.000 tot € 390.000

20%

40% 80

60%

80%

35

40

10 10

60

60

170

100%

€ 390.000 tot € 500.000

110

20

30

Meer dan € 500.000

210

50

50

Binnengemeentelijk

Binnen-provinciaal

Buiten-provinciaal

10

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Bewerking Stec Groep (2024). 6

De opvang van Oekraïense vluchtelingen vindt gedeeltelijk plaats in bestaande koopwoningen, bijvoorbeeld bij mensen thuis. Dit kan de instroom richting koopwoningen vertroebelen, aangezien zij niet zelf dan de eigenaar zijn van de woning.

49

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Woningtype na verhuizing hangt sterk af van levensfase, ouderen met name naar nultreden sociale huur We hebben vervolgens ook in beeld gebracht naar welk type woning doelgroepen met name verhuizen. Dit verhuisgedrag is een belangrijke indicator voor woonwensen in de toekomst. Het verhuisgedrag hangt namelijk sterk samen met de levensfase van doelgroepen. Zo zien we dat gezinnen relatief vaak verhuisd zijn naar een reguliere grondgebonden koopwoning en dat 75-plussers juist vaak verhuisd zijn naar een nultreden sociale huurwoning (zowel grondgebonden als appartement). Zij onderscheiden zich daarmee ook nog sterk van de 55- tot 75-jarigen, die ook nog geregeld naar grondgebonden koopwoningen verhuizen.

Figuur 40: Woningtype na verhuizing per doelgroep in de provincie Zeeland, 2019-2021 0% A&S < 35 jaar

20% 1.910

300

Gezinnen

2.410

A&S 35-55 jaar

1.160

A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar SH GGB

750 155

40%

80%

4.780

100%

3.745

400

255 685

5.690

175

65

425 35 845

2.390 2.395

150

VSH GGB

60%

1.255 1.475

95

1.210 Koop GGB

SH APP / NULT

90 390 1.080 60

VSH APP / NULT

240 Koop APP / Nult

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). GGB = Grondgebonden, APP / NULT = Appartement / Nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = Vrijesectorhuur. Huurprijzen zijn enkel bekend voor de periode tot en met 2021.

Ouderen laten wel vaak grondgebonden koopwoning achter in Zeeland Aangezien de oudere doelgroep naar verwachting sterk toeneemt in Zeeland, is het interessant om ons meer te verdiepen op deze specifieke verhuisbeweging. Hierboven zien we dat zij met name veel verhuizen naar een sociale huur nultredenwoning. Het is dan ook interessant om te weten welke woning zij bij deze verhuizing achterlaten. Deze gehele beweging hebben we in beeld gebracht. Daaruit blijkt dat 42% van de 75-plussers die vanuit Zeeland naar een nieuwe woning in Zeeland is verhuisd in de periode 2019-2023 een grondgebonden koopwoning achterlaat. Dat is fors meer dan de woningen waar ze naartoe verhuizen. Tegelijkertijd laten ze maar in 14% van de gevallen een huurappartement in bezit van een corporatie achter en in 7% van de gevallen een huurappartement in bezit van particulieren. Hiermee zorgen verhuisbewegingen van ouderen dus voor relatief veel vrijkomend bezit aan grondgebonden woningen en juist voor een vraag naar appartementen / nultredenwoningen. Deze verhuizing brengt ook een verhuisketen op gang. De vrijkomende woningen worden in ongeveer 55% van de gevallen daarna bezet door een verhuizer uit de eigen gemeente.

5.3 Buitenlandse verhuizingen Met name instroom van Belgen, Oekraïense vluchtelingen en arbeidsmigranten Van de buitenlandse inkomende verhuizers is een groot deel afkomstig uit België (17%). Zij verhuizen relatief veel naar Zeeuws-Vlaanderen. Deze regio deelt dan ook een landsgrens met België. Daarop volgen huishoudens die afkomstig zijn uit Oekraïne (12%). Dit betreft met name vluchtelingen die naar Nederland zijn gekomen na de Russische invasie van Oekraïne in 2022. Daarvoor was er weinig

50

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

instroom vanuit dit land. Daarna volgen met name veel landen waaruit arbeidsmigranten afkomstig zijn zoals Polen, Roemenië en Spanje. Ook vanuit Duitsland zien we instroom. Zij verhuizen met name veel naar de kustgebieden op Walcheren en Schouwen-Duiveland.

Figuur 41: Buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst in de provincie Zeeland, periode 2019-2023 0%

20%

Bevelanden

7%

Schouwen-Duiveland

4%

Tholen

16% 37%

6%

29% 9%

Zeeuws-Vlaanderen

6% 5%

17% Oekraine

12% Polen

60%

80%

23%

1% 3%

37%

12%

3%4% 6%

16%

10%

9%

100%

34%

11% 3% 2%

6%

39%

Zeeland Belgie

13%

12%

Walcheren

40%

27%

58% 7%

10%

9%

6% 4%

Roemenië

5% 4%2%

Spanje

32% 43% Duitsland

Overig

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2024). Overig bestaat uit herkomstlanden vanwaar minder vaak verhuizingen plaatsvinden dan de in de figuur genoemde landen.

71% van buitenlandse verhuizers zijn alleenstaanden en stellen jonger dan 55 jaar Wanneer we de buitenlandse verhuizingen uitsplitsen naar doelgroepen, dan zien we dat de buitenlandse verhuizers voor een groot deel bestaan uit jonge huishoudens, waarvan een groot deel alleenstaand of stel is. In totaal is 71% van de buitenlandse verhuizers een alleenstaande of stel tot 55 jaar. Ouderen vormen een zeer beperkt deel van deze verhuizingen. Dit komt doordat ouderen sowieso minder vaak over grote afstanden verhuizen en daarnaast verhuizen zij niet of nauwelijks nog vanwege werk naar een ander land.