Bijlage 1. KWOZ Zeeland 2024

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland Stec Groep aan Zeeland 12 maart 2025

2

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Aanpak Leeswijzer

4 4 5

Hoofdconclusies

6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

6 6 7 7 8

2.7

3.

4.

5.

6.

Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk Meer migratie naar Zeeland, met vergrijzing als onderstroom Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken Scans geven inzicht in kwetsbaarheden en mogelijkheden bestaande voorraad

9 9

Adviezen

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

10 12 14 15 16

Zet in op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw Maak plannen geschikt voor ouderenhuisvesting Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met wijken- en kernenaanpak Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering

Huidige woningmarkt

18

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Kenmerken huidige woningvoorraad Dynamiek koopwoningmarkt Dynamiek sociale huurwoningmarkt Woonsituatie huishoudens Woonlasten Zorggebruik huishoudens

18 23 25 30 34 36

Demografie en verhuizingen

42

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

42 45 49 51 52

Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Buitenlandse verhuizingen Buiten-provinciale verhuizingen Binnen-provinciale verhuizingen

Woningbehoefte

54

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

54 58 60 64 68 70

Verwachte huishoudensontwikkeling Uitleg kwalitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen Kwalitatieve woningbehoefte naar prijssegmenten Ouderenhuisvesting Confrontatie met plancapaciteit

3

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

7.

8.

Aandachtsgroepen

75

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

76 77 80 83 83 86 86

Overzicht aandachtsgroepen Urgentiecategorieën Statushouders Oekraïense vluchtelingen Arbeidsmigranten Studenten Woningmarktdruk vanuit aandachtsgroepen

Grip op de toekomstige voorraad

88

8.1 8.2 8.3

88 94 94

Toekomstbestendige wijkenscan Seniorproofscan Beter Benutten-scan

Bijlage A: Methodiek bepaling woningbehoefte

102

Bijlage B: Definitielijst aandachtsgroepen

105

Bijlage C: Methodologie scans

109

8.4 8.5 8.6

C1. Toekomstbestendige wijkenscan C2. Seniorproofscan C3. Beter Benutten-scan

109 112 113

Bijlage D: Betaalbaarheids-instrumenten

115

8.7 8.8 8.9 8.10 8.11

D1. Planologische beleidsinstrumenten D2. Vergunning op grond van huisvestingsverordening D3. Contractuele verplichtingen en overeenkomsten D4. Verkoop onder voorwaarden D5. Grondprijsbeleid

Bijlage E: Overzicht Stec-doelgroepen

115 118 124 127 132

134

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Zeeland kent stevige woonopgaven, zowel in nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Samenwerking op Zeeuws niveau is cruciaal om deze opgaven het hoofd te bieden. De provincie Zeeland heeft de ambitie om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. Met de Zeeuwse Woonagenda en Zeeuwse Woondeal is er de afgelopen jaren al hard gewerkt om invulling te geven aan deze samenwerking. Doorbouwen aan toekomstbestendig wonen in 2040 vraagt om grondige en actuele inzichten in de omvang en samenstelling van de bestaande woningvoorraad en de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag op (middel-) lange termijn. In 2019 is er voor het laatst provinciebreed een Kwalitatief WoonOnderzoek door ons uitgevoerd. Dat onderzoek is toe aan een update. Zo moeten gegevens geactualiseerd worden; de woningmarkt is namelijk in een paar jaar tijd sterk veranderd. Daarnaast is ook behoefte aan nieuwe inzichten om de woningmarkt nog scherper in beeld te krijgen. Dit kan onder andere door gebruik te maken van nieuwe databronnen. Wij hebben daarom van alle woon- en zorgpartijen in Zeeland, oftewel provincie, gemeenten, corporaties en zorgpartijen, de opdracht gekregen opnieuw een dergelijk onderzoek uit te voeren.

Met dit onderzoek moet de basis gelegd worden voor nieuw beleid, afspraken en programmering, zodat het onderzoek de gehele provincie Zeeland verder helpt om woonambities – samen – waar te maken. De komende jaren moet er namelijk veel gebeuren. Denk aan de vertaling en de uitvoering van de woondeal naar regionale en gemeentelijke woonprogrammeringen, het opstellen van (de straks verplichte) woonzorgvisies/volkshuisvestingsprogramma’s en het werken aan succesvolle aanvragen voor financiële regelingen zoals het Volkshuisvestingsfonds van het Rijk en de provinciale Gebiedsgerichte Aanpak Wonen.

1.2 Aanpak In deze rapportage werken we in een logische hoofdstukvolgorde ons onderzoek beleidsneutraal uit. Dit betekent dat bestaand beleid, ontwikkelingen en prognoses ons uitgangspunt vormen. We staan stil bij alle ontwikkelingen rond wonen die zich in de provincie Zeeland de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Daarvoor hebben we gebruik gemaakt van een uitgebreide dataset via CBS Microdata en via uitvragen bij corporaties en de provincie Zeeland. We hebben zo ontwikkelingen en verwachtingen van woningprijzen, woningaanbod, woningkwaliteit als demografische kenmerken in beeld gebracht. Vervolgens hebben we geanalyseerd wat de huidige huishoudensprognose betekent voor de provincie Zeeland en dat hebben we daarna vertaald in woonbehoeften. Deze woonbehoeften zijn direct verbonden aan allerlei ontwikkelingen die zich op dit moment al voordoen. Denk aan oplopende woningprijzen, vergrijzing en toenemende migratie van buiten Zeeland. We wegen daarbij ook de woningvraag vanuit aandachtsgroepen mee. Aandachtsgroepen kunnen door deze oplopende woningprijzen steeds minder goed zelfstandig aan woonruimte komen, waardoor overheidssturing belangrijker wordt. Onze analyses bieden we niet enkel via dit onderzoek aan.

We hebben ook een dashboard opgericht voor de provincie Zeeland waarin op verschillende schaalniveaus (provincie, regio’s, gemeenten en wijken/kernen) uitkomsten zijn in te zien. Zo zorgen we ervoor dat data beschikbaar zijn voor zowel provinciaal, regionaal als lokaal beleid. We hebben in dit gehele traject ook de woon- en zorgpartijen in Zeeland betrokken. Dit hebben we zowel vanuit het oogpunt van draagvlak gedaan alsook om lokale kennis aan te kunnen boren. Door middel van regionale sessies zijn partijen in heel Zeeland gesproken. Hiermee is een rapportage

4

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

opgeleverd waar veel stakeholders in Zeeland al op de hoogte van zijn. Dit biedt een gedragen basis om snel verdere stappen te kunnen zetten met het woonbeleid. De analyses en conclusies van ons onderzoek hebben we ten slotte gebruikt voor het geven van adviezen voor een goed vervolg. Met deze adviezen in de hand kunt u uw kansen en opgaven omzetten in een sterk woonbeleid.

1.3 Leeswijzer We hanteren in deze rapportage een hoofdstukindeling die past bij de analysestappen die we hebben uitgevoerd. Allereerst zijn in hoofdstuk 2 de belangrijkste conclusies van ons onderzoek in te zien. Hieraan zijn de adviezen die we in hoofdstuk 3 meegeven gekoppeld. Daarna zijn onze analyses in te zien. Dit doen we per thema: • We starten in hoofdstuk 4 met een beeld van de huidige woningmarkt van de provincie Zeeland. Dit gaat zowel om de woningen die er staan als hoe huishoudens op deze markt wonen en bewegen. • In hoofdstuk 5 staan we vervolgens stil bij ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de inwoners- en huishoudenspopulatie van de provincie Zeeland. Daarbij benoemen we zowel demografische transities als migratiestromen die een invloed hebben op deze cijfers. • Vervolgens kijken we in hoofdstuk 6 vooruit. We starten daarbij met de bestaande Zeeuwse huishoudensprognose uit 2022. Deze vormt de basis voor de kwantitatieve woningbehoefte van de provincie Zeeland. We hebben dat daarna vertaald in een kwalitatieve woningbehoefte, rekening houdend met alle indicatoren en kenmerken van de Zeeuwse huidige en verwachte woningmarkt. • Hierna verdiepen we ons in hoofdstuk 7 op de aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid.

Dat zijn doelgroepen die door hun kwetsbare positie op de woningmarkt meer sturing vanuit de overheid nodig hebben bij het vinden van een woning. • Ten slotte lichten we in hoofdstuk 8 nog graag onze scans toe. Dit zijn ook wel hulpmiddelen voor het volkshuisvestingsbeleid. Ze geven handvatten voor beleidskeuzes tot op laag schaalniveau om de woonopgaven op provincie-, regio- en gemeenteniveau te lijf te gaan en zo toe te werken naar een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040.

5

6

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

2. Hoofdconclusies 2.1 Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk De Zeeuwse woningvoorraad bestaat voor twee derde uit koopwoningen. Juist in dit deel van de voorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden (+50% in de periode 20182023). Hierdoor is de koopwoningmarkt voor huishoudens met een laag inkomen moeilijk bereikbaar geworden. De vraag naar huurwoningen loopt hierdoor sterk op. Zo is in de periode 2020-2024 het aantal reacties op sociale huurwoningen verdubbeld. Dit terwijl de huurwoningmarkt juist relatief klein is in Zeeland. Voor huishoudens met een laag inkomen die willen starten of willen doorstromen vanuit een huurwoning is de huidige woningmarkt daardoor nu onvoldoende passend. Tegelijkertijd is de woningmarkt van de provincie Zeeland wel betaalbaar ten opzichte van het gemiddelde in Nederland. Zeker de transactieprijzen van bestaande bouw in Zeeland zijn relatief laag. Deze bestaande koopwoningvoorraad biedt kansen voor jonge huishoudens. Zowel voor Zeeuwse jongeren als huishoudens die elders de koopwoningmarkt niet op kunnen. Een belangrijke rol is weggelegd voor de doorstroming van met name ouderen (55-75 jarigen en 75-plussers). Zij wonen op dit moment vaak in deze betaalbare woningen en een deel van hen heeft de wens om te verhuizen naar een andere woning.

Hun huidige woning is bijvoorbeeld niet levensloopgeschikt of ze vinden hun woning te groot.

Figuur 1: WOZ-waardeverdeling koopwoningen Zeeland ten opzichte van Nederland 0%

10%

Zeeland

Nederland

20%

24%

8%

12%

Tot € 235.000 € 390.000 tot € 500.000

30%

40%

20%

28%

50%

60%

25%

23%

€ 235.000 tot € 290.000 Meer dan € 500.000

70%

80%

90%

16%

100%

15%

29%

€ 290.000 tot € 390.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *WOZ-waarde 2024 met peildatum 1 januari 2023.

2.2 Meer migratie naar Zeeland, met vergrijzing als onderstroom De (huidige) inwoners van de provincie Zeeland worden gemiddeld ouder. Verjonging vindt voor een groot deel plaats door huishoudens die van buitenaf naar Zeeland verhuizen. De landelijke woonomgeving, ruimere woningen en koopwoningprijzen zijn voor veel jongeren, gezinnen en emptynesters aantrekkelijk. Ook arbeidsmigranten en kenniswerkers vinden hun weg naar Zeeland. Binnen de provincie Zeeland is - ondanks deze relatief jonge instroom van buitenaf - sprake van vergrijzing. Mede door deze vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen in Zeeland dan dat er worden geboren. De instroom van personen van buiten de provincie is dan ook noodzakelijk om de bevolkingsomvang van Zeeland op peil te houden.

7

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling per jaar in de provincie Zeeland, periode 2015-2024* 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Natuurlijke groei (geboorte - sterfte)

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Totale bevolkingsontwikkeling

2024*

Bron: CBS (2024, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Tot en met november 2024.

2.3 Naar verwachting huishoudensgroei en vergrijzing tot 2050 In de meest recente Zeeuwse huishoudensprognose voorspelt een instandhouding van de positieve migratiestromen. De verwachting is daarmee dat ook in de toekomst verjonging van buitenaf blijft plaatsvinden en er een kleine 24.000 huishoudens bijkomen tot het jaar 2050. Tegelijkertijd zet de huidige demografische transitie met vergrijzing als onderstroom door. Er komen niet alleen meer ouderen bij, deze ouderen worden ook nog eens ouder. De doelgroep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar neemt naar verwachting het sterkst toe tot 2050 (+57%). Dat zal resulteren in een grotere zorgvraag; met name 75-plussers maken hier namelijk gebruik van.

Tabel 1: Verwachte huishoudensontwikkeling provincie Zeeland naar doelgroepen, 20242050 Doelgroepen

2024

2024-2031

2024-2041

2024-2050

A&S <35 jaar

17.915

-895 (-5%)

-2.585 (-14%)

-2.275 (-13%)

Gezinnen

54.585

+1.510 (+3%)

+5.005 (+9%)

+8.155 (+15%)

A&S 35-55 jaar

22.435

+2.070 (+9%)

+4.560 (+20%)

+3.665 (+16%)

A&S 55-75 jaar

53.585

+820 (+2%)

-2.385 (-4%)

-4.570 (-9%)

A&S >75 jaar

32.885

+6.335 (+19%)

+13.795 (+42%)

+18.710 (+57%)

Overig

625

+90 (+14%)

+185 (+29%)

+255 (+41%)

Totaal

182.035

+9.930 (+5%)

+18.570 (+10%)

+23.945 (+13%)

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose 2022. Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

2.4 Behoefte aan betaalbare nultredenwoningen De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische veranderingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Woonwensen en koopmogelijkheden veranderen hier immers door. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt met name de vraag naar betaalbaar en levensloopgeschikt wonen toe. Dit zijn woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad van de provincie Zeeland aanwezig zijn. Kwantitatief is de provincie met haar woningbouwplannen al goed op weg om in haar behoefte te voorzien, maar kwalitatief ligt er nog een opgave; juist aan het invullen van de vraag naar betaalbaar en levensloopgeschikt wonen wordt nu nog onvoldoende voldaan.

8

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

2.5 Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen Door de bouw van nultredenwoningen kan doorstroom van ouderen plaatsvinden. Zij laten dan vaak een reguliere grondgebonden koopwoning achter. De verwachte toename van andere doelgroepen die graag in dit type woning wonen, is in de huidige huishoudensprognose niet sterk genoeg om al deze vrijkomende koopwoningen te bewonen. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot aan dit woningtype. Dat overschot zien we zowel vanuit de woonwensen van huishoudens ontstaan (vraaggericht) als vanuit hun daadwerkelijke verhuisgedrag (aanbodgericht) 1. Met name in de minder aantrekkelijke en niet-toekomstbestendige woningvoorraad vormt dit een risico. Zo kan leegstand van woningen en een verminderde leefbaarheid van wijken ontstaan. Tegelijkertijd biedt het vrijkomende woningaanbod ook kansen. De bestaande koopwoningvoorraad in Zeeland is relatief goedkoop, zowel ten opzichte van de bestaande voorraad in Nederland alsook ten opzichte van nieuwbouwprijzen in Zeeland. Het ‘vrijspelen’ van deze goedkopere koopwoningen in de bestaande voorraad biedt extra aanbod voor bijvoorbeeld jongeren die de koopwoningmarkt op willen. Dit geldt voor zowel starters als doorstromers vanuit huurwoningen. Daarnaast zijn deze woningen aantrekkelijk voor huishoudens van buitenaf.

Zij wonen immers in delen van Nederland waar deze goedkope koopwoningen niet meer beschikbaar zijn. Doorstroming van ouderen kan daarmee zorgen voor een sterkere migratiestroom (binnen- en buitenlands) richting de bestaande koopwoningvoorraad in Zeeland. Als deze sterkere migratiestroom daadwerkelijk op gang komt, ontstaat er dus ook minder of geen overschot aan deze grondgebonden koopwoningen.

Figuur 3: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2024-2041 in de provincie Zeeland -25.000

-20.000

-15.000

-10.000

-3.060

SH GGB

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2.535 1.695 3.535

VSH GGB KOOP GGB

-5.000

-18.270

-6.685 2.915 5.350

SH APP z. lift VSH APP z. lift

3.010 1.865

KOOP APP z. lift

2.180 2.200

SH NULT.

7.030

VSH NULT.

1.420

KOOP NULT.

1.080 Woonwens

17.625

5.370 6.850

Verhuisgedrag

Bron: Zeeuwse huishoudensprognose (2022), WoOn2021, CBS Microdata (2024, cijfers 2019-2021). Bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift en NULT = Nultreden. Afgerond op vijftallen.

1

Een verdere toelichting van onze woningbehoefteberekening is te lezen in bijlage A. Een verdere uitsplitsing van de woningbehoefte naar woningtypen en prijssegmenten bespreken we in hoofdstuk 6.

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

2.6 Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken De sociale woningvoorraad van de provincie Zeeland staat onder druk. Waar in het verleden vaak ook een groot deel van de koopwoningvoorraad voldeed aan wensen van huishoudens met een laag inkomen, is dit nu niet meer het geval. Zelfs middeninkomens kunnen lastig een woning vinden. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid vergroot wordt. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. Deze aandachtsgroepen zijn allen op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming in instellingen plaatsvindt en de concurrentie met bijvoorbeeld starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk. Deze sociale woningvoorraad kan uit sociale huurwoningen bestaan, maar ook uit goedkope koopwoningen tot € 250.000. Deze segmenten zijn uitwisselbaar in de behoefte die we in dit onderzoek hebben berekend. Mochten deze goedkope koopwoningen dus gerealiseerd worden, dan zal de vraag naar sociale huur lager uitvallen.

Dit verwachten we omdat in veel gebieden in Zeeland huishoudens van oudsher liever een woning kopen dan huren.

2.7 Scans geven inzicht in kwetsbaarheden en mogelijkheden bestaande voorraad In dit onderzoek zijn scans van de bestaande voorraad in de provincie Zeeland uitgevoerd. Deze scans geven inzicht in kwetsbare wijken, geschikte locaties voor ouderenhuisvesting en de potentie van woningen voor splitsen en optoppen. Deze scans helpen om meer grip te krijgen op een toekomstbestendige woningvoorraad in 2040. Dit wordt gerealiseerd met het vinden van geschikte locaties voor het toevoegen van nieuwe woningen, zowel binnen bestaande bouw als nieuwbouw. Risicogebieden die kunnen ontstaan na deze toevoeging worden ook in beeld gebracht. Die risico’s ontstaan met name als de migratie minder sterk op gang komt dan met nieuwbouw is beoogd.

9

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

3. Adviezen Uw woningmarkt is sterk met elkaar verweven. Zo verhuizen uw huishoudens over regiogrenzen heen en is een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen op minimaal regioniveau gewenst. Recent heeft u al gewerkt aan gezamenlijke afspraken via de Woondeal en ook de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting legt meer nadruk op de provinciale en regionale samenwerking tussen alle woon- en zorgpartijen. Denk bijvoorbeeld aan de uitwerking van een provinciaal en regionaal volkshuisvestingsprogramma. Dit onderzoek biedt de gezamenlijke feiten- en onderzoeksbasis om dit woonbeleid verder mee vorm te geven. Dit vraagt om een scherpe omzetting van onderzoek naar beleid. We geven u hieronder vijf adviezen voor een succesvol vervolg. Zie onderstaande adviezen vooral als kansen en opgaven waar u met alle woon- en zorgpartijen in de provincie Zeeland mee aan de slag moet. Alleen dan kan een optimaal gedragen resultaat bereikt worden.

3.1 Zet in op twee derde betaalbaar als minimum in nieuwbouw Onderzoek geeft sterke aanleiding tot opnemen extra betaalbare woningen in nieuwbouwplannen Uit ons onderzoek blijkt een grote behoefte aan betaalbare woningen. Wanneer we het gemiddelde nemen van de behoefte volgens woonvoorkeuren (vraaggericht) en verhuisgedrag (aanbodgericht), zien we dat deze tot en met 2040 voor 78% bestaat uit betaalbare woningen. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024 tot € 390.000 en in 2025 tot € 405.000). Deze behoefte ontstaat vooral vanuit oudere huishoudens die de stap willen maken naar een nultredenwoning. Deze oudere huishoudens wensen vaak een sociale huurwoning in het nultredensegment en zij verhuizen hier daadwerkelijk ook het vaakst naartoe. Dit komt onder andere doordat deze doelgroep vaker een laag inkomen (AOW en pensioen) heeft dan andere doelgroepen. Nieuwbouw moet dus voor een groot deel voldoen aan (nultreden) sociale huur om aan de vraag vanuit ouderen te voldoen. Plancapaciteit voldoet nog niet om afspraken Woondeal over betaalbaarheid waar te maken Tegelijkertijd zien we dat de planlijst van gemeenten binnen de provincie Zeeland slechts voor 63% bestaat uit betaalbare nieuwbouwwoningen.

Daarmee voldoen gemeenten binnen de provincie gemiddeld gezien op dit moment niet alleen niet aan de door ons berekende woningbehoefte, ook de afspraak uit de Woondeal (67% betaalbaar) wordt niet gehaald. Daarbij geldt dat in de Woondeal enkel afspraken zijn gemaakt over de betaalbare nieuwbouwopgave. We zien dat er in de provincie de laatste jaren (2019-2024) ook veel woningen gesloopt zijn (circa 830 woningen per jaar). Dat zijn voornamelijk ook betaalbare woningen, vaak in het sociale huursegment. Dit komt doordat corporaties actiever zijn in het herstructureren en verbeteren van hun woningvoorraad. Betaalbare nieuwbouw is daarmee extra urgent. De huidige markt zorgt voor uitdagingen in de uitvoering In de huidige markt is het zeer lastig om betaalbare woningen te realiseren. De markt kan bovendien veranderen, waardoor het in regels vastleggen van een zeer hoog aandeel betaalbare woningen in de toekomst tot ongewenste situaties kan leiden. Flexibiliteit in woningbouwplannen is daarom wenselijk. De behoefte aan betaalbare woningen is zeer groot (78%). Toch adviseren we nu niet een hoger aandeel betaalbare woningen verplicht in plannen op te nemen dan landelijk en in de woondeal afgesproken is. Verder gaan dan dat lijkt in de huidige marktomstandigheden lastig haalbaar en zet het realiseren van voldoende woningen (kwantitatief) verder onder druk.

Helemaal omdat voor een deel van de plannen de segmentering al vastligt. Zet daarom in de eerste plaats in op minimaal twee derde betaalbaar (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop tot € 390.000) en in totaal 30% sociale huur in de gehele

10

11

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

planlijst. Inzet op dit doel als minimum levert al de nodige uitdagingen op voor gemeenten. De huidige plannen voldoen hier immers nog niet aan. Herprogrammeer bestaande nieuwbouwplannen als resultaat opweegt tegen inspanning Het doorschuiven van alle betaalbaarheidsambities naar nieuwe plannen is geen optie. Idealiter worden deze verdeeld over de totale nieuwbouwprogrammering. Dit betekent dat ook bestaande plannen zoveel mogelijk aan de betaalbaarheidseisen (67% betaalbaar en 30% sociale huur) moeten voldoen. Als dat nu nog niet zo is, vraagt dit dus om herprogrammeren. Tegelijkertijd gaat herprogrammeren (zoals veel gemeenten zelf ook aangeven) ten koste van de snelheid. Hier knelt het nog wel eens. Er moet een goede balans worden gevonden tussen streven naar de juiste kwaliteiten en het behouden van snelheid. Inspanning/kosten van herprogrammering moeten opwegen tegen het resultaat van het herprogrammeren. Energie steken in projecten die weinig opleveren (beperkt aantal woningen) en/of veel kosten (tijd, risico, inzet) heeft bijvoorbeeld geen zin. Projecten waarbinnen veel volkshuisvestelijke doelen te behalen zijn tegen lage kosten moeten uiteraard worden doorgezet. Ondanks dat ieder woningbouwproject in theorie heroverwogen kan worden, is het doorgaans niet verstandig om dat te doen.

Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen helpen om meer betaalbare woningen te bouwen Voldoende betaalbare woningbouw blijft lastig realiseerbaar, zowel in bestaande als nieuwe plannen. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen hierbij ondersteunen. Deze helpen zowel om meer betaalbare woningen aan te kunnen bieden (bijvoorbeeld via een financieringsconstructie) of door de betaalbare woningen beter beschikbaar te stellen voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld is (bijvoorbeeld via instrumenten in de huisvestingsverordening). Niet alle woningen die in eerste instantie betaalbaar worden ‘gemaakt’ zijn ook op de lange termijn betaalbaar. Zo is bijvoorbeeld een woning die is aangekocht met een starterslening voor de starter betaalbaarder, maar de woning is niet betaalbaarder voor toekomstige kopers. Hieronder geven we een overzicht van instrumenten die u in kunt zetten. Weeg af waar u als provincie en gemeenten op in wilt zetten. Hierbij spelen effectiviteit, doelmatigheid en (uw) capaciteit een belangrijke rol. In bijlage D geven we een verdere toelichting op de inhoud en impact van deze betaalbaarheidsinstrumenten.

Tabel 2: Overzicht betaalbaarheidsinstrumenten naar doelstelling en mate van effectiviteit Instrument

Betaalbaar maken

Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Percentages woningbouwcategorieën

Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid

Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht

Betaalbaar houden

Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst

Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopSmarter KoopStart Starterslening

Benut daarnaast mogelijkheden in de bestaande voorraad voor halen betaalbaarheidsdoelen Niet enkel nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Ook binnen de bestaande (woning)voorraad kunnen deze woningen toegevoegd worden. Zo zien we op basis van de beter benutten-scan in dit onderzoek dat de potentie van het optoppen van woningen op panden en het splitsen van woningen groot kan zijn. Met splitsen kan bijvoorbeeld van één dure woning twee betaalbare woningen worden gemaakt. Eén woning kan dan ook nog eens nultreden zijn. Het faciliteren van splitsen kan zo een welkome aanvulling zijn om betaalbaarheidsdoelen te halen. In nieuwbouwplannen hoeven dan immers minder woningen betaalbaar te zijn om tot twee derde betaalbaar te komen. Ook het benutten van kavels en achtertuinen kan bijdragen aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort. Hier kunnen bijvoorbeeld (tijdelijk) mantelzorgwoningen worden geplaatst waarmee zowel een kwalitatieve behoefte wordt ingevuld als een zorgopgave wordt ingevuld.

3.2 Maak plannen geschikt voor ouderenhuisvesting Vergrijzing is de belangrijkste demografische ontwikkeling in Zeeland De Zeeuwse huishoudensprognose toont ons dat het aantal 75-plussers de komende jaren sterk toeneemt in de provincie Zeeland, veel meer dan overige doelgroepen. Van de totale verwachte huishoudensgroei vindt 78% plaats bij 75-plussers. Dit heeft sterke gevolgen voor de woonwensen van huishoudens in de toekomst. Aan de woonwensen van ouderen kan de huidige woningmarkt nog slecht voldoen. De woningvoorraad bestaat immers voor het grootste deel uit reguliere grondgebonden woningen die niet levensloopgeschikt zijn. Urgentie om nieuwbouwplannen geschikt te maken voor ouderen Binnen de huidige nieuwbouwplannen is van 6.510 woningen bekend dat deze als nultredenwoning of zorggeschikte woning worden opgeleverd. Dit terwijl een groot deel van de woningbehoefte bestaat uit dit woningtype. Het vereist daarmee de nodige acties om dit in huidige en toekomstige plannen te verbeteren. We adviseren u om nieuwe plannen altijd nultreden te realiseren en binnen bestaande nieuwbouwplannen te heroverwegen of oplevering als nultredenwoning mogelijk is. Doorstroming van ouderen zorgt het vaakst voor verhuisketen in eigen gemeente U voorziet hiermee niet alleen beter in de woonbehoeften van uw ouderen, maar het kan ook doorstroming op uw woningmarkt teweegbrengen.

Zo leidt een verhuizing van een oudere vaak tot een vrijkomende woning in uw eigen provincie en gemeente. Uit ons onderzoek blijkt namelijk dat ouderen niet vaak over gemeentegrenzen heen verhuizen. U kunt met ouderenwoningen dus een verhuisketen op gang brengen binnen uw eigen gemeenten en provincie. Dit in tegenstelling tot nieuwbouw van andere woningtypen, die vaker direct bewoond worden door huishoudens van buitenaf. Wanneer dat

12

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

het geval is, profiteert u niet van de verhuisketen die op gang komt en helpt u dus zo dus ook andere huishoudens in uw provincie niet.

Vrijkomend koopwoningaanbod voldoet vaak aan wensen van starters of huishoudens van buitenaf De woning die vrijkomt is in veel gevallen een reguliere grondgebonden woning. Deze is niet geschikt voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen, maar wel voor veel andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en doorstromers uit een huurwoning. Deze doorstroming biedt dus mogelijkheden voor doelgroepen die nu nog onvoldoende de koopwoningmarkt kunnen betreden. Ook zijn de bestaande koopwoningen per vierkante meter vaak duidelijk goedkoper dan nieuwbouwwoningen in Zeeland. Hierdoor sluiten deze woningen vaak qua grootte ook beter aan op de woonwensen van starters. Daarnaast biedt dit vrijkomende koopwoningaanbod kansen voor het aantrekken van huishoudens van buitenaf. De koopwoningmarkt in Zeeland is over het algemeen namelijk betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland, zeker de bestaande woningvoorraad. Deze betaalbare koopwoningen zijn daarmee een aantrekkelijk woonproduct voor huishoudens elders uit Nederland. Dit zijn vaak jongere huishoudens, die ervoor kunnen zorgen dat de vergrijzing van Zeeland tegenwicht wordt geboden. Ook kansen voor andere doelgroepen in nultredensegment Ook is het belangrijk in te zien dat de gebouwde nultredenwoningen niet enkel voorzien in de wensen van ouderen. Sowieso zullen ouderen niet allen tegelijkertijd willen verhuizen.

Dat verloopt geleidelijk over de gehele periode tot en met 2040 en 2050. Zet deze woningen daarom niet enkel in de markt voor deze doelgroep. Appartementen met een lift kunnen bijvoorbeeld ook geschikt zijn voor starters en grondgebonden nultredenwoningen kunnen makkelijk bewoonbaar zijn voor jongere huishoudens met een hoog inkomen. Op korte termijn worden zo meerdere doelgroepen door uw nieuwbouw bediend, terwijl hierdoor op de lange termijn voldoende woningen voor ouderen op de markt komen. Differentiatie in prijssegmenten en woningtype nodig om woningmarkt op gang te brengen Zorg er tenslotte voor dat de nultredenwoningen voldoende gedifferentieerd zijn. De woonwensen van ouderen lopen sterk uiteen. Dit zien we terug in de prijssegmenten waarin men een woning zoekt, maar ook in het gewenste woningtype. Ouderen zijn vaak kieskeurig bij een verhuizing. Ze wonen immers op dit moment vaak al ergens voor lange tijd met een sterkere sociale verbondenheid dan veel andere doelgroepen. Een uiteenlopend nieuwbouwaanbod kan daarmee een groter deel van de ouderen in beweging krijgen. Denk daarbij aan sociale huur, vrijesectorhuur en koop, maar bijvoorbeeld ook aan verschil in grondgebonden nultredenwoningen en appartementen. Daarnaast zien we verschillen in woonwensen door (de intensiteit van) het zorggebruik.

Dat leidt bijvoorbeeld tot vraag naar zorg in de buurt in geclusterde woonvormen of intensieve verpleegzorg aan huis in de vorm van zorggeschikte woningen. Deze laatste categorie woningen wordt nu urgenter door het rijksbeleid dat stuurt op extramuralisering van de ouderenzorg. Ouderen met een zware zorgvraag dienen hierdoor langer thuis te wonen.

13

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

3.3 Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Zorg voor verbinding met Realisatieplan BW, MO en vrouwenopvang voor complete feitenbasis In dit onderzoek geven we een overzicht van alle aandachtsgroepen die via de Wet versterking regie volkshuisvesting straks benoemd moeten worden in de provinciale, regionale en gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s. De gemene deler van deze aandachtsgroepen is dat zij allen ondersteuning nodig hebben bij het vinden van geschikte huisvesting, zeker in tijden dat de concurrentie op de betaalbare woningmarkt groot is. Niet alle aandachtsgroepen zijn in omvang in dit onderzoek in beeld gebracht. Gelijktijdig aan dit onderzoek zijn namelijk data over de huisvesting en uitstroom van personen in Beschermd wonen, Maatschappelijke opvang en Vrouwenopvang geanalyseerd. Dit als start van het Realisatieplan voor deze doelgroepen. We adviseren alle aandachtsgroepen in één monitor onder te brengen. Daarmee creëert u een complete feitenbasis waarmee u verder beleid kan vormgeven. Maak afspraken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over gemeenten en wijken We zien dat de aandachtsgroepen die wij in beeld hebben gebracht op dit moment niet gelijk verdeeld over de regio’s in de provincie Zeeland wonen.

Op een lager schaalniveau drukt dit mogelijk nog sterker op specifieke wijken waar bijvoorbeeld veel sociale woningbouw staat. We adviseren u daarom afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van deze aandachtsgroepen. Zo kunt u ervoor zorgen dat de leefbaarheid in wijken waar deze het sterkst onder druk staat, ook in de toekomst gewaarborgd blijft of zelfs verbeterd wordt. Kies een schaalniveau voor afspraken, rekening houdend met bestaande woon-zorgstructuren U heeft als provincie de mogelijkheid om op verschillende schaalniveaus (gemeente, regio en provincie) afspraken te maken over deze evenwichtige verdeling. Wanneer u ervoor kiest provinciebreed afspraken te maken, heeft u de mogelijkheid om aandachtsgroepen anders te verdelen over de Zeeuwse regio’s dan nu het geval is. Bestaande woon-zorgstructuren spelen echter een belangrijke rol in deze afweging. Zo worden afspraken over de inkoop van wooneenheden voor Beschermd wonen op regioniveau bepaald en zijn opvanglocaties en instellingen voor aandachtsgroepen niet evenredig over de provincie verdeeld. Wanneer u hier gezamenlijk via afspraken een andere verdeling in kiest, betekent dit dat u ook moet afwegen of zorginstellingen, beschermde wooneenheden en opvanglocaties nu op de juiste locatie in Zeeland staan en of u dus daarin andere keuzes moet maken.

Blijf flexwoningen inzetten voor aandachtsgroepen, ook om woningmarktdruk te verlichten U zet in uw provincie al in op de bouw van flexwoningen voor aandachtsgroepen. Zij zijn voor een groot deel op zoek naar betaalbare huisvesting en nemen vaker genoegen met een relatief kleine woning. Deze flexwoningen bieden hier uitkomst voor. Houdt wel rekening met de grootte van deze projecten. Grootschalige locaties voor de huisvesting van aandachtsgroepen kunnen de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen en kunnen ook voor de aandachtsgroepen zelf minder gewenst zijn. Dit zijn immers kwetsbare doelgroepen. Al met al zien we echter met name kansen voor flexwonen. Zo kunt u door middel van flexwoningen tijdelijke pieken opvangen. Denk aan de recente instroom van Oekraïners, pieken in de instroom van asielzoekers en taakstelling van statushouders of locaties waar tijdelijk extra arbeidsmigranten nodig zijn. Daarnaast zorgt u er hiermee voor dat er meer reguliere woningen beschikbaar zijn voor andere huishoudens. U zorgt daarmee dus via flexwonen ook voor meer betaalbare woningen in uw woningvoorraad. Door deze flexwoningen slim in te zetten, kunnen ze tegelijkertijd dienen als tussenoplossing bij langere gebiedsontwikkelingen. Voor verschillende

14

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

gebouwen en locaties kan al een toekomstige bestemming vastgesteld zijn, maar is er nog geen zicht op realisatie (op middellange termijn). Voor deze locaties adviseren we te onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor een tussentijdse invulling met flexwoningen. Een voorbeeld daarvan is het project ‘STEK’ in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Daar worden verplaatsbare woningen van permanente hoogwaardige kwaliteit ingezet op de nieuwbouwlocatie De Groote Wielen. Binnen acht tot vijftien jaar worden deze woningen verplaatst naar andere nieuw te bouwen delen van De Groote Wielen of naar een locatie elders in de gemeente.

3.4 Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met wijken- en kernenaanpak Aanpak bestaande woningvoorraad nodig om toekomstbestendig te kunnen zijn Een overgroot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Dit betekent dat u voor een toekomstbestendige woningvoorraad ook aan de slag moet met de grote opgaven binnen de bestaande woningvoorraad. Zo is er, met name in particulier woningbezit, nog een verduurzamingsslag te maken, kan de voorraad beter worden benut en kan de huisvesting van ouderen beter en efficiënter worden ingericht. We zien mogelijkheden in een wijk-, kern- of gebiedsgerichte aanpak om dit gezamenlijk onder handen te nemen. Dit onderzoek biedt hier door middel van drie scans handvatten voor. Gebruik toekomstbestendige wijkenscan voor gebiedsgerichte aanpak kwetsbare woningvoorraad We hebben een toekomstbestendige wijkenscan gemaakt om gebiedsgericht na te kunnen gaan waar kwetsbaarheden in uw voorraad zitten. Dit is tot op postcode-6 niveau uitgewerkt waardoor u tot op zeer laag schaalniveau verschillen kunt zien. Hiermee kunt u een eerste afweging maken welke wijken, buurten of kernen binnen uw voorraad de meeste aandacht verdienen. In de scan is het mogelijk onderscheid te maken in verschillende indicatoren. Denk aan klimaatbestendigheid, leefbaarheid, aanpasbaarheid en aantrekkelijkheid van de wijk.

Door dit onderscheid kunt u inzichtelijk maken waar de grootste knelpunten zich bevinden. Daarna kunt u aan de slag met een gebiedsgerichte aanpak. We adviseren u daarbij zoveel mogelijk opgaven te combineren. Denk bijvoorbeeld ook aan het beter benutten van de bestaande voorraad of het ontwikkelen van geschikte ouderenhuisvesting. Gebruik seniorproofscan voor locatieafweging ouderenhuisvesting Het bouwen van nultredenwoningen is noodzakelijk om in voldoende geschikte woningen voor ouderen te kunnen voorzien. Een groot voordeel van het bijbouwen van deze woningen ten opzichte van het aanpassen van bestaande woningen, is dat deze woningen geclusterd opgeleverd kunnen worden. Dat levert voordelen op voor het leveren van de zorg door zorgpartijen, zeker wanneer het grootschalige bouwlocaties betreft. Zij kunnen dan zorg op geconcentreerde locaties leveren en hoeven minder verspreid door de wijken en kernen langs zorgbehoevenden te gaan. Niet alleen voor zorgleveranciers kan clustering geschikter zijn. Het biedt ook kansen voor de ouderen zelf. Zo kan met nieuwbouw beter afgewogen worden waar deze woningen opgeleverd worden. Het heeft daarbij de voorkeur dat dit gebeurt in de buurt van (zorg)voorzieningen. De geschiktheid van de woonomgeving is in te zien met onze seniorproofscan.

Weeg met deze scan af welke locaties op dit moment geschikt zijn om plannen voor nultredenwoningen op te stellen en overweeg op locaties die nu nog minder geschikt zijn voor ouderen om voorzieningen voor hen toe te voegen. Ook binnen de bestaande woningvoorraad biedt dit mogelijkheden. Bij een gebiedsgerichte aanpak biedt de seniorproofscan de mogelijkheid om ook binnen deze wijken in te zoomen waar de afstand tot voorzieningen klein is en waar dus woningen, na bijvoorbeeld sloop- en nieuwbouw, het beste geschikt voor ouderen met een zorgvraag opgeleverd kunnen worden.

15

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Gebruik beter benutten-scan voor afweging van geschikte gebieden voor toevoegingen Het aanpakken van de bestaande voorraad biedt ook koppelkansen met het beter benutten van deze voorraad. Daarbij is het essentieel dat ook gemeenten een brede visie ontwikkelen op het thema beter benutten. De verschillen in de bestaande voorraad en woonmilieus en hoe de leefbaarheid ervaren wordt tekenen de diversiteit van de provincie Zeeland. Elke gemeente kan daarom op een andere manier invulling geven aan het beter benutten van de eigen bestaande voorraad. In stedelijke gebieden kan bijvoorbeeld de focus meer liggen op optoppen, terwijl in landelijke gebieden de nadruk ligt op splitsen en het toevoegen van woningen op kavels. De Stec Beter benutten-scan biedt hiervoor handvatten. Zorg ervoor dat provinciebreed wijk- en kernaanpakken worden uitgewerkt Op de middellange en lange termijn biedt goed geformuleerd en verankerd beleid een stabiele basis voor een gebiedsgerichte aanpak op lager schaalniveau. We adviseren dat provinciebreed gestimuleerd wordt dat gemeenten buurt-, wijk- of kernaanpakken uitwerken, zodat ingrepen in de bestaande voorraad daadwerkelijk worden uitgevoerd. Een gebiedsaanpak op laag schaalniveau maakt het mogelijk om de koppelkansen tussen bijvoorbeeld beter benutten, verkeer, verduurzaming en nieuwbouw sneller en beter te realiseren.

Onze scans kunnen daarvoor de input bieden.

3.5 Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering Monitor ontwikkelingen op de woningmarkt om op tijd te reageren in woonbeleid In ons onderzoek vormen de huidige woningmarkt, de Zeeuwse huishoudensprognose en recente woonwensen en verhuisbewegingen het uitgangspunt. We zijn ons er echter van bewust dat ontwikkelingen op de woningmarkt zich snel kunnen voordoen. Dat zien we ook wanneer we deze uitkomsten vergelijken met het onderzoek uit 2019. Er worden meer huishoudens in Zeeland verwacht en door de sterk gestegen koopwoningprijzen is de vraag naar betaalbaar wonen - en dan met name naar sociale huur - toegenomen. Dergelijke ontwikkelingen kunnen ook in de toekomst plaatsvinden. Het is daarom noodzakelijk om goed te monitoren wat er verandert. Zo kunt u op tijd bijsturen met uw woonbeleid. Gebruik dashboard als jaarlijks meetmoment en doe eens in de drie jaar grootschaliger onderzoek Wij hebben met dit onderzoek een PowerBI-dashboard opgeleverd met uitkomsten op provincie-, regio-, gemeente- en wijkniveau. Hiermee is dus een complete onderzoeksbasis over de woningmarkt van de gehele provincie Zeeland opgebouwd. Wij zorgen ervoor dat u dit dashboard in beheer kunt nemen. Zo kunt u dit ook komende jaren benutten voor uw woonbeleid.

Dit dashboard biedt immers de mogelijkheid om woningmarktontwikkelingen scherp bij te houden en via een gelijkblijvende weergave te actualiseren. We adviseren deze jaarlijks te vernieuwen met nieuwe cijfers uit CBS Microdata. Die data worden namelijk elk jaar geactualiseerd. U bent zo op tijd op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen op uw woningmarkt. Het schrijven van een bijpassend memo over deze ontwikkelingen helpt vervolgens om ook al uw woon- en zorgpartijen op de hoogte te brengen van dezelfde actuele feitenbasis. Daarnaast lijkt het ons wenselijk om eens in de drie jaar een grootschaliger woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit aansluitend op het uitbrengen van uw Zeeuwse huishoudensprognose, die ook eens in de drie jaar wordt opgesteld. Deze huishoudensprognose vormt immers een belangrijke bouwsteen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. De relevante demografische ontwikkelingen, zoals een

16

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

positievere of negatievere migratiestroom, zijn hier immers in verwerkt. Met een woningmarktonderzoek kunt u dit daarna direct vertalen in de woningbehoefte die passend is bij deze huishoudensverwachtingen. Werk scenario’s uit waarmee u voorbereid bent op een trendbreuk In dit woningmarktonderzoek hebben we de woningbehoefte onderzocht op basis van historische demografische- en woningmarktontwikkelingen. Deze leiden tot verwachtingen voor de toekomst. In werkelijkheid kunnen zich echter nieuwe ontwikkelingen voordoen die zorgen voor een trendbreuk met bestaande patronen. In de gesprekken met de Zeeuwse regio’s zijn dergelijke mogelijkheden ook benoemd. Denk daarbij aan extra instroom van huishoudens door economische impulsen zoals de opening van de Nieuwe Sluis in Terneuzen en de eventuele bouw van kerncentrales in Borsele. Beide ontwikkelingen kunnen leiden tot meer werkgelegenheid, waardoor ook meer huishoudens in Zeeland zullen willen wonen. Andersom kunnen er ook ontwikkelingen optreden die een negatieve impact hebben op de instroom van huishoudens. We adviseren u als woon- en zorgpartijen in Zeeland na te denken over dergelijke kansen en risico’s en deze uit te werken in scenario’s voor uw woonbeleid. Hierbij is het van belang rekening te houden met de specifieke woonwensen van de doelgroepen die u met deze ontwikkelingen kan aantrekken.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan verschillen in woonvoorkeuren tussen kenniswerkers (hoog opgeleid en hoog inkomen) en arbeidsmigranten (lager opgeleid en lager inkomen). Zorg voor een adaptief woningbouwprogramma waarmee u voorbereid bent op kantelpunten Zoals hiervoor benoemd, blijft de huishoudensontwikkeling afhankelijk van woningmarktontwikkelingen en migratie. Dat betekent omgaan met een zekere mate van onzekerheid. Migratie is afhankelijk van individueel gedrag en menselijke keuzes die sociaal, psychologisch en/of economisch gemotiveerd zijn. Een werkwijze om met onzekerheden om te gaan is adaptief en proactief programmeren. Door adaptief en proactief te programmeren wordt gewerkt met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden. Dit maakt het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. We adviseren daarbij zo’n 80% van de gemeentelijke woningbouwprogrammeringen al verder vast te leggen voor plannen die kwalitatief aansluiten bij de vraag, vaak ongeacht uitkomsten van scenario’s. Deze noemen we ook wel no-regret acties. Denk daarvoor bijvoorbeeld aan de bouw van ouderenhuisvesting. Vergrijzing zal zich immers - ongeacht woningmarktontwikkelingen en migratie - voordoen in Zeeland.

Zet daarnaast 20% van het programma in als flexibele speelruimte. Maak bijvoorbeeld plannen die aansluiten op wensen die zich in enkele scenario’s voordoen, zoals woningbouw voor specifieke doelgroepen. Illustratief geven we hieronder weer hoe u via verschillende ontwikkelpaden kunt u toewerken naar het gewenste toekomstbeeld passend bij de behoefte.

Figuur 4: Indicatief stroomschema adaptief programmeren

Bron: ‘Omgaan met onzekerheid: van adaptief naar proactief programmeren’, Stec Groep.

17

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de provincie Zeeland staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige woningvoorraad en woonsituatie van huishoudens cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energie labels), kwaliteit en dynamiek van uw woningmarkt en de bewoning daarvan door huishoudenstypen. In dit hoofdrapport geven we de uitkomsten voor de gehele provincie weer, met uitsplitsingen tot op regioniveau. Uitkomsten op gemeente- en kernniveau zijn in te zien in ons dashboard.

Belangrijkste conclusies hoofdstuk 4 • •

•

•

•

•

De woningvoorraad van Zeeland bestaat uit relatief veel koopwoningen, maar is goedkoop ten opzichte van Nederland, zowel het koop- als huursegment (4.1). De koopwoningvoorraad is in de afgelopen paar jaar fors duurder geworden (+50% in de provincie Zeeland in periode 2018-2023). Dit zorgt voor minder mogelijkheden voor startende huishoudens of doorstromers uit een huurwoning met een laag of middeninkomen 2 (4.2). Door krapte in het betaalbare koopsegment zoeken huishoudens vaker een huurwoning. Het aantal reacties is in de periode 2020-2024 verdubbeld, waardoor de zoektijd voor een sociale huurwoning ook met vijf maanden is toegenomen in drie jaar tijd (4.3). Op basis van inkomensgegevens en bijpassende huur- en koopmogelijkheden zien we dat er op dit moment met name te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen zijn (4.4). De woonlasten zorgen met name voor huishoudens in een huurwoning en met een laag inkomen voor beperkte verdere bestedingsmogelijkheden. Van de primaire doelgroep van woningcorporaties 3 is in Zeeland circa de helft meer dan 25% van hun betaalbudget kwijt aan woonlasten (4.5). Het zorggebruik is met name onder huishoudens ouder dan 75 jaar en met een laag inkomen hoog. 49% van hen gebruikt in Zeeland in ieder geval in enige mate zorg (4.6).

4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Relatief veel koopwoningen in de provincie Zeeland, weinig appartementen Op 1 januari 2024 stonden er in de provincie Zeeland in totaal 192.355 woningen (CBS, 2024). 67% van de Zeeuwse woningvoorraad is een koopwoning. Dit is duidelijk meer dan het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is 57% van de woningvoorraad een koopwoning. Van de Zeeuwse koopwoningen is veruit het merendeel een grondgebonden woning. De rest van de woningvoorraad in Zeeland bestaat uit huurwoningen. In totaal is 22% van de voorraad in Zeeland een huurwoning in het bezit van corporaties en is 10% in bezit van overige verhuurders. Zowel de corporatievoorraad als de voorraad in bezit van overige verhuurders is daarmee kleiner dan gemiddeld in Nederland. Regionaal zien we wel verschillen: in Walcheren is de huurwoningvoorraad bijvoorbeeld relatief groot ten opzichte van de overige regio’s.

2

Laag inkomen: eenpersoonshuishouden tot € 47.699 en meerpersoonshuishouden tot € 52.671. Middeninkomen: € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000 (1,5x modaal inkomen). 3 Primaire doelgroep corporaties: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 27.725 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 37.625.

18

19

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Naar woningtype zien we dat er in Zeeland relatief veel eengezinswoningen staan ten opzichte van Nederland. In totaal is 80% van de woningvoorraad in Zeeland een eengezinswoning. In Nederland als geheel is dit 64%. In lijn met de eigendomssituatie wijkt Walcheren ook op dit vlak het meeste af. Hier staan relatief veel meergezinswoningen ten opzichte van de overige regio’s, maar nog steeds minder dan gemiddeld in Nederland.

Figuur 5: Woningvoorraad naar woningtype in de provincie Zeeland, 2022 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Bevelanden

65%

4%

14%

Schouwen-Duiveland

66%

2%

17%

Tholen

69%

Walcheren

54%

Zeeuws-Vlaanderen

Koop egw

Koop mgw

48% Corp. huur egw

Corp. huur mgw

7%

6%1%

6% 4% 2%

11%

13%

5% 8%

5% 9%

8% 4% 5%

16%

5%

62%

100%

3%

66%

Zeeland Nederland

8%

90%

12%

12% 13% 17%

Part. huur egw

6% 7% 4% 9%

5% 5%

4% 10% Part. huur mgw

Bron: LMW (31 december 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Egw = eengezinswoning, mgw = meergezinswoning, corp. = corporatiehuur en part. = particuliere huur.

Corporaties bezitten veruit merendeel van huurwoningen, ook goedkoop particulier huurbezit De huurwoningvoorraad van de provincie Zeeland is relatief beperkt. Zowel het aandeel woningen in bezit van corporaties als van overige verhuurders is lager dan gemiddeld in Nederland. We hebben deze huurwoningen uitgesplitst naar huurprijs. Daaruit valt op dat het merendeel van de huurwoningen wordt verhuurd onder de DAEB-huurgrens (tot € 879,66). Dit deel van de huurwoningvoorraad is daarmee met name geschikt voor huishoudens met een laag inkomen in Zeeland. Deze goedkope huurwoningen zijn met name in bezit van corporaties, maar ook een groot deel van de huurwoningen in bezit van overige verhuurders wordt aangeboden onder deze grens. Dat aandeel is groter dan gemiddeld in Nederland, waar circa de helft van de particuliere verhuringen plaatsvindt onder de DAEBhuurgrens. In totaal bestaat 90% van de huurwoningvoorraad (waarvan de prijs bekend of ingeschat is) uit goedkope huurwoningen.

20

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 6: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijs in de provincie Zeeland, 2022 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bevelanden

79%

1% 11%

8%

Schouwen-Duiveland

80%

4%

9%

6%

Tholen

83%

1% 10%

6%

18%

8%

Walcheren

72%

Zeeuws-Vlaanderen

71%

Zeeland

2% 0%

75%

19% 1%

Corp. tot DAEB-huurgrens Part. tot DAEB-huurgrens

10%

15%

8%

Corp. vanaf DAEB-huurgrens Part. vanaf DAEB-huurgrens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Corp. = corporatiebezit, Part. = Particulier bezit.

69% van koopwoningvoorraad heeft WOZ-waarde onder betaalbaarheidsgrens Iets meer dan twee derde van de koopwoningvoorraad in de provincie Zeeland heeft in 2024 een WOZwaarde lager dan de toen geldende betaalbaarheidsgrens van € 390.000. In heel Nederland was dit in 2024 slechts 48%. De koopwoningvoorraad is daarmee ruim goedkoper dan gemiddeld in Nederland. Met name het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde onder de € 290.000 is ruim groter in Zeeland. We zien wel duidelijke regionale verschillen in de betaalbaarheid van het koopsegment. Zo lijkt de verdeling naar koopprijssegmenten op Schouwen-Duiveland eerder op het Nederlands gemiddelde dan op de rest van de Zeeuwse koopwoningvoorraad. Zeeuws-Vlaanderen is daarentegen juist nog duidelijk goedkoper dan veel andere regio’s.

Figuur 7: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de provincie Zeeland, 2024* 0% Bevelanden Schouwen-Duiveland

20%

16%

12%

Tholen

28%

Walcheren

25%

Nederland

8%

Tot € 235.000 € 390.000 tot € 500.000

20%

12%

28%

16%

14%

24% 25% 23%

9% 17%

15%

23%

€ 235.000 tot € 290.000 Meer dan € 500.000

15% 30%

24%

18%

24%

100%

18%

24% 20%

80%

20%

23%

34%

Zeeland

60% 30%

22%

16%

Zeeuws-Vlaanderen

40%

9% 15%

16% 29%

€ 290.000 tot € 390.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *WOZ-waarde 2024 met peildatum 1 januari 2023.

21

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Woningvoorraad uit periode 1965-1995 sterk vertegenwoordigd In de provincie Zeeland is 43% van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1965-1995. Dat is ruim meer dan in de bijna dertig jaar hierna (tot 2024). In die periode is 22% van de huidige woningvoorraad toegevoegd. Het overige deel (35%) is voor 1965 gebouwd. Met name veel corporatiewoningen zijn gebouwd in de periode 1965-1995. 60% van de corporatiewoningen in de provincie Zeeland komt uit die periode. Van dat woningtype is met name het aandeel woningen voor 1965 relatief laag. Na 1995 is van alle woningtypen een vrij vergelijkbaar aandeel toegevoegd, al ligt dit aandeel iets hoger in het koopsegment dan in het huursegment.

Figuur 8: Woningvoorraad naar bouwperiode en eigendomsvorm in de provincie Zeeland, 2024 0% Koopwoning Particuliere huurwoning

20%

4%

Corporatiewoning 1% 3%

Totaal 4%

Voor 1900

19%

1900 tot 1945

38%

37%

16%

80%

100% 18%

4%

13%

6%

15%

5%

17%

5%

60%

17%

17%

60%

14%

20%

9%

40%

15%

1945 tot 1965

43%

1965 tot 1995

1995 tot 2015

Na 2015

Bron: BAG (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

72% van woningen met een vastgesteld energielabel is ‘groen’, veel particulier bezit nog onbekend Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Dit speelt uiteraard ook in de provincie Zeeland. We zien dat op dit moment 55% van de woningen een energielabel heeft. Met name van corporatiewoningen is het energielabel goed bekend (96%). Bij particulier bezit (zowel huur als koop) is dit aandeel een stuk lager. Bij particulier bezit wordt het energielabel immers vaak enkel vastgesteld bij een verhuizing of nieuwbouw. Dit kan ook het beeld enigszins vertroebelen. Nieuwbouwwoningen hebben namelijk vaak een beter energielabel dan de al bestaande woningen. Van de woningen waarvan het energielabel wel is vastgesteld, zien we dat 72% een ‘groen’ energielabel heeft, oftewel label C of hoger. Dit verschilt wel naar woningtype. Van de corporatiewoningen is 86% van de woningen met een vastgesteld energielabel ‘groen’, maar van koopwoningen is dit 65% en van particuliere huurwoningen 56%. Dat aandeel ligt in werkelijkheid dus waarschijnlijk nog lager doordat nieuwbouwwoningen vaker voorkomen in de woningvoorraad met een vastgesteld energielabel. Hieruit blijkt dat met name de verduurzamingsopgave in de particuliere woningvoorraad nog groot is in Zeeland. Onderscheid makend naar de regio’s zien we een vergelijkbare opgave overal terug.

In alle regio’s ligt het aandeel ‘groene’ energielabels rond de 70% van alle vastgestelde labels.

22

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 9: Vastgesteld energielabel naar eigendomsvorm (boven) en regio (onder) in de provincie Zeeland, 2024 0%

20%

40% 5% 3% 3% 4%

Koopwoning

11%

6%

10%

Particuliere huurwoning

10%

5%

15%

Corporatiewoning

Totaal

A

B

C

14%

Walcheren

18%

Zeeuws-Vlaanderen

15%

B

9% 8%

13%

10% 9%

C

1% 4% 9% 3% 1%

25%

E

17%

F

45%

G

60%

Onbekend 80%

7% 3%2% 3%

45%

6% 4%3%4%

48%

2% 6% 4% 2%

13%

6% 4%3% 4%

D

E

100%

44%

10% 4% 3%4% 3%

14%

100%

48%

3% 6% 4% 3%

40%

9%

22%

Tholen

A

6% 4% 5%

D 20%

15%

SchouwenDuiveland

14%

80% 58%

20%

9%

0% Bevelanden

8%

37%

16%

60%

44% 47%

F

G

Onbekend

Bron: BAG (2024), CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

19% woningvoorraad is ingeschaald als nultreden en groot deel woningen aanpasbaar Op basis van een aanpasbaarheidsscan van TNO (2016) en een eigen analyse voor nieuwbouw (2024) hebben we alle woningen in de provincie Zeeland ingeschaald naar de mate van geschiktheid voor personen met mobiliteitsbeperkingen. Met name ouderen hebben op termijn behoefte aan een woning die aan die geschiktheid voldoet. We zien dat in de gehele provincie Zeeland 19% van de woningen wordt ingeschaald als een nultredenwoning. Dat betekent dat de ingang van de woning bereikbaar is zonder een trap op te hoeven lopen en dat ook binnen de woning minimaal een woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer gelijkvloers zijn. Deze woningen zijn daarmee al geschikt voor personen met enige mobiliteitsbeperkingen. 63% van de woningvoorraad is aanpasbaar. Dat betekent dat deze in potentie aangepast kunnen worden om aan dezelfde eisen te voldoen. In veel gevallen betekent dit bijvoorbeeld het drempelvrij maken van een woning en/of het toevoegen van een traplift. Met name bij eengezinswoningen kan dit vaak. Bij appartementen zonder lift of zeer krappe eengezinswoningen is het toevoegen van een traplift vaak niet mogelijk. Deze categoriseren we dan ook als niet-aanpasbare woning. Dit geldt slechts voor 4% van de woningvoorraad.

Onderscheid makend naar regio’s zien we het aandeel niet-aanpasbare woningen met name groot is in Walcheren. Dit komt door het relatief hoge aandeel appartementen zonder lift in deze regio.

23

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 10: Geschiktheid woningvoorraad voor personen met mobiliteitsbeperkingen, 2024 0%

20%

Bevelanden

19%

SchouwenDuiveland

22%

Tholen

16%

Walcheren

17%

Zeeuws-Vlaanderen

23%

Zeeland

19%

Nultreden

40%

60%

80%

65% 63%

4%

13%

2%

13%

1% 13%

70%

16%

8%

59% 63%

Aanpasbaar

100%

2%

13% 14%

63%

4%

Niet aanpasbaar

Onbekend

Bron: BAG (2024), TNO (2016), CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

4.2 Dynamiek koopwoningmarkt Gemiddelde transactieprijs koopwoningen met circa 50% gestegen in periode 2018-2023 De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de provincie Zeeland. In de periode 2018-2023 zijn de transactieprijzen van koopwoningen in de provincie met circa 50% toegenomen. Dit heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid van de koopwoningmarkt voor starters en doorstromers vanuit huurwoningen. Zij kunnen minder vaak dan in het verleden een stap naar een koopwoning maken. Wel valt op dat de prijzen in het jaar 2023 stabiliseerden ten opzichte van een jaar eerder. Dat kwam met name door een oplopende hypotheekrente. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de koopwoningmarkt in deze tijd dus wel verder af. Op dit moment zien we op basis van de meest recente marktinformatie van het NVM dat de transactieprijzen weer toenemen. In de provincie Zeeland lagen de transactieprijzen per vierkante meter in het derde kwartaal van 2024 circa 9,5% hoger dan de prijzen in het derde kwartaal van 2023. Dit terwijl de hypotheekrente nog fors hoger is dan bijvoorbeeld in 2022.

24

Kwalitatief WoonOnderzoek Zeeland

Figuur 11: Ontwikkeling transactieprijs in de provincie Zeeland, periode 2018-2023 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Met name koopwoningvoorraad tot € 235.000 sterk teruggelopen in afgelopen vier jaar Op basis van de WOZ-waarden van koopwoningen zien we dat met name voor startende huishoudens met een laag inkomen (doelgroep voor corporaties, zie 3.4 voor verdere toelichting) de markt steeds krapper is geworden. We zien dat deze doelgroep op dit moment (november 2024) een maximale hypotheek kan afsluiten van € 235.000. Het aandeel woningen in de koopwoningvoorraad is in dit prijssegment in de periode 2020-2024 teruggelopen van 55% naar 22%. Dit betekent dat deze doelgroep zonder eigen vermogen vaker aangewezen is op een huurwoning of meer vermogen moet opbouwen om de koopwoningmarkt te kunnen betreden. Ook het segment waar middeninkomens (tot 1,5 keer een modaal inkomen) een hypotheek voor kunnen afsluiten (tot € 235.000 en € 235.000 tot € 290.000) is de afgelopen jaren afgenomen van 71% naar 41%. Het aantal woningen in duurdere segmenten is daarentegen juist fors toegenomen.