Bijlage 1 Bestemmingsplan - Diverse onderzoeken haalbaarheid Waterpark Veerse Meer, ZKA consultants, 2020 en 2021

Tabel 3.3. Reviewscores benchmarkparken service ZOOVER: SERVICE

ZOOVER: HYGIËNE

TRIPADVISOR: TOTAAL

HOF VAN SAKSEN

8,9

8,5

4,5

BOSRIJK EFTELING

8,9

8,3

4,5

LANDAL RESORT OUDDORP DUIN

8,9

8,0

4,5

ROOMPOT BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD

8,6

8,7

4,5

CENTER PARCS PORT ZÉLANDE

8,1

7,7

3,5

CENTER PARCS ALLGÄU

6,4

7,5

3,5

CENTER PARCS LES TROIS FORÊTS

5,8

6,3

3,5

CENTER PARCS WOBURN FOREST

N.B.

N.B.

4,0

DUTCHEN DE GROOTE DUYNEN

N.B.

N.B.

N.B.

LARGO HARBOUR VILLAGE

N.B.

N.B.

N.B.

PARKEN

Bron: deskresearch ZKA, peildatum begin december 2019. Voor beide reviewsites is een ondergrens van twintig reviews aangehouden.

40

Typen concepten Zoals aan het begin van deze paragraaf aangegeven, bestaat het concept van een bedrijf uit meerdere aspecten: de accommodatie, centrumvoorzieningen en het serviceniveau. De locatie is daarnaast een andere factor die erg belangrijk is voor de consument. Vaak leggen

Aan de rechterzijde zijn de parken te vinden die zich meer focussen op centrumvoorzieningen. Hiertoe behoren onder meer de Center Parcsparken. Deze parken onderscheiden zich zoals eerder gesteld vooral met de omvang van hun centrumvoorzieningen. Soms gaat dit gepaard

vakantieparken in de bedrijfsvoering de nadruk op een beperkt aantal aspecten. Zo focussen enkele benchmarkparken nabij de kust (Landal, Roompot, Dutchen) zich vooral op de locatie/trekkracht van de omgeving en bieden weinig tot geen eigen voorzieningen aan. Bij Dutchen past dit (ook) goed omdat de koopmarkt hier een belangrijke

met een (zeer) aantrekkelijke locatie (bijv. Port Zélande en Woburn Forest), soms is deze minder. Dit geldt ook voor de algemene parkkwaliteit (accommodaties, service, etc.). Bij Hof van Saksen zijn de accommodaties luxueuzer, maar zijn de centrumvoorzieningen (én het serviceniveau) grotere kwaliteiten. Hierdoor kan het park ook op deze

doelgroep is, en zijn centrumvoorzieningen van ondergeschikt belang. Dit geldt ook voor Largo, hoewel het gebenchmarkte park nét wat verder van de kust af ligt dan de andere parken.

(toeristisch aardige) locatie met een substantieel aantal woningen een hoge bezetting realiseren.

Er is geen 1-op-1 relatie tussen de omvang van centrumvoorzieningen en het algemene kwaliteitsniveau van het park. Dit is te zien in het

Waterpark Veerse Meer Nieuw moet excellent op het gebied van parkkwaliteit worden en zal over zeer uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen beschikken. Het park is daardoor redelijk onafhankelijk

overzicht op de volgende pagina (figuur 3.5.). De vakantieparken zijn hierin gepositioneerd aan de hand van de algemene parkkwaliteit

van de locatie/omgeving en daarmee ook in het (toeristisch gezien) meest onaantrekkelijke seizoen in Zeeland (winter) aantrekkelijk voor

enerzijds en de hoeveelheid centrumvoorzieningen anderzijds. De voorgaande analyse heeft hiervoor als input gediend. Aan de linkerzijde van het grid zijn de benchmarkparken te vinden die zich met

toeristische gasten, anders dan bij de meeste andere parken in de nabije omgeving. In het zomerseizoen versterken de kwaliteiten van destinatie Zeeland de kwaliteiten van het park en zal er ook dan een

name focussen op locatie, omgevingskwaliteiten en/of koopmarkt.

grote vraag zijn voor Waterpark Veerse Meer.

41

Fig. 3.5. Relatie mate van centrumvoorzieningen en algemene parkkwaliteit

H o o g K w a l i t e i t

WATERPARK VEERSE MEER NIEUW

G e m i d d e l d

WOBURN FOREST

EUROPE

L a a g

Weinig

Gemiddeld Centrumvoorzieningen

Veel

42

3.4

Prijs

Voor de gast telt niet alleen de kwaliteiten van een vakantiepark, maar ook de prijs. De prijs-kwaliteitsverhouding bepaalt of een vakantiepark voor de gast in aanmerking komt voor een verblijf. In de prijs zit ook de aantrekkelijkheid van de destinatie verwerkt: in een populaire regio kan een aanbieder een hogere prijs vragen dan in een minder populaire regio. De vakantiewoningen in de benchmark zijn dus ook vergeleken op basis van prijs. Hiervoor is de prijs voor een verblijf van een week in het hoogseizoen (vanaf 31 juli 2020) als basis aangehouden. De prijs is hierbij gecorrigeerd met betrekking tot eventuele reserveringskosten en bedlinnen. Deze twee factoren zijn beide niet meegerekend, evenals de toeristenbelasting, om zo tot de kale verhuurprijs te komen.

€ 4.000

€ 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500 €-

In de figuur rechts zijn de prijzen weergegeven in een staafdiagram. ZKA Leisure Consultants heeft de prijs voor Waterpark Veerse Meer Nieuw geraamd op basis van een vergelijking met Hof van Saksen en de andere vakantieparken uit de benchmark. Naar verwachting is een hogere prijs voor Waterpark Veerse Meer Nieuw mogelijk, mede omdat met de accommodaties een hoger kwaliteitsniveau wordt nagestreefd dan bijvoorbeeld bij Hof van Saksen en de destinatie in het hoogseizoen meer in trek is dan Drenthe.

Fig. 3.6. Prijsbenchmark 6-persoons accommodaties (zie Bijlage 2)

43

De benchmarkparken in de nabije omgeving van Waterpark Veerse Meer Nieuw hanteren veelal een lagere prijs. Alleen Largo Harbour Village hanteert een (veel) hogere prijs. Deels heeft dit te maken met het exceptionele luxeniveau van de woning en de mate van privacy die het biedt, maar daarnaast is het park naast verhuur ook gericht op een andere doelgroep (namelijk de eigenaren van de tweede woning), die soms alleen beperkte verhuur (voor bijvoorbeeld een zeer exclusieve doelgroep) nastreeft. Ook elders in het land geldt dat bij parken met uitgeponde woningen en weinig centrumvoorzieningen korte vakanties vaak van minder groot belang zijn. Voor de vakantieparken die conceptueel raakvlakken met Waterpark Veerse Meer Nieuw hebben geldt dat de logiesprijs voor de duur van een week in het hoogseizoen in de regel hoger is als het park nieuw is. De relatief nieuwe Center Parcs-parken in Duitsland en Engeland zijn hiervan een voorbeeld. Alleen Hof van Saksen en Center Parcs Les Trois Forêts blijven licht achter ten opzichte van Waterpark Veerse Meer Nieuw. Belangrijk om te vermelden is dat bij Hof van Saksen en straks ook bij Waterpark Veerse Meer Nieuw, zoals eerder gemeld veruit de meeste voorzieningen zonder bijkomende kosten kunnen worden gebruikt. Bij parken van Center Parcs geldt dat voor veel voorzieningen moet worden bijbetaald.

44

3.5

Prijs-kwaliteitverhouding

KWALITEIT HOOG

Aan de hand van de prijs en de kwaliteit12 van het park zijn conclusies te trekken, die in het kwadrant hiernaast zijn vormgegeven. De kwaliteit is tot stand gekomen door de concepten en locatie van de parken met

WATERPARK VEERSE MEER NIEUW

elkaar te vergelijken voor de toeristische markt. De huurprijs van de vakantiewoningen is afgezet tegen deze kwaliteit. Vergelijking met Hof van Saksen

WOBURN FOREST

PRIJS LAAG

Waterpark Veerse Meer Nieuw wordt een park met een huurprijs hoger dan gemiddeld en een hoge kwaliteit. Samen met Hof van Saksen biedt het park de hoogste kwaliteit, mede door het (verwachte) hoge serviceniveau. Vergeleken met Hof van Saksen wordt

Ouddorp Duin

ALLGÄU

PORT ZÉLANDE

LES TROIS FORÊTS

het park luxueuzer, zowel de accommodaties als de voorzieningen. De hogere huurprijs heeft mede hiermee te maken. Ook komen de kwaliteiten van de locatie in Zeeland sterker naar voren in het hoogseizoen. 12 Kwaliteit is hierbij gedefinieerd als het totaal van locatie, accommodaties, centrumvoorzieningen en serviceniveau voor toeristische doelgroepen. Zie hiervoor ook de figuur op pagina 31.

KWALITEIT LAAG Fig. 3.7. Prijs-kwaliteitverhouding

PRIJS HOOG

45

Vergelijking met andere benchmarkparken Een vergelijking van Waterpark Veerse Meer Nieuw ten opzichte van de overige benchmarkparken levert de volgende resultaten op: • Ten opzichte van andere benchmarkparken als Center Parcs Allgäu, Woburn Forest en Les Trois Forêts beschikt Waterpark Veerse Meer

• Bij Roompot Beach Resort Nieuwvliet-Bad zijn voorlopig ook relatief weinig voorzieningen, en is de kwaliteit van de woningen en service enigszins lager. Deels wordt de lagere kwaliteit gecompenseerd door de huurprijs, die ook van een iets lager niveau is. Landal Ouddorp

over een betere prijs-kwaliteitverhouding. Dit uit zich met name in het luxeniveau van de accommodatie en het verwachte serviceniveau van het nieuwe park. Naar verwachting worden service en beleving beter doordat deelname aan de meeste activiteiten in de logiesprijs is opgenomen en gastvrijheid centraal staat bij Hof van

Duin betekent ten opzichte van een Roompot een plus in prijs- en met name kwaliteitsniveau; • Bosrijk Efteling, ten slotte, komt qua prijs-kwaliteitverhouding nog het dichtst bij Waterpark Veerse Meer Nieuw in de buurt. De Efteling is in eerste instantie echter een dagrecreatief aanbieder en heeft

Saksen, waar het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw op is gebaseerd; • De parken van Dutchen en Largo bieden recreatiewoningen van zeer luxe niveau, maar het totaalconcept van beide parken biedt vanuit een toeristische perspectief minder kwaliteit. Voorzieningen ontbreken bijvoorbeeld nagenoeg en daarnaast is de ‘softe’ kant van

verblijf als een additionele markt. • Door de uitgebreide voorzieningen is Center Parcs Port Zélande op bescheiden afstand de meest voorname concurrent voor Waterpark Veerse Meer Nieuw. Het (prijs-)kwaliteitniveau is echter aanzienlijk lager. Bovendien is de primaire doelgroep anders, al is er altijd sprake van enige overlap.

het park ook minder goed ontwikkeld. De huurprijs is, zeker bij Largo, aanmerkelijk hoger dan bij andere parken, waardoor de prijskwaliteitverhouding lager uitvalt.

46

Samenvatting

• Waterpark Veerse Meer Nieuw is in dit hoofdstuk vergeleken met vijf parken in de zuidelijke kustprovincies en met vijf parken die conceptueel raakvlakken hebben. De parken zijn vergeleken qua

een zeer hoog serviceniveau bieden, op het niveau van Hof van Saksen (waar wordt gestreefd naar een kwaliteitsniveau van 9+).

accommodaties, centrumvoorzieningen, servicekwaliteit en prijzen; • Uit de analyse komt naar voren dat er qua vakantieparken twee smaken zijn: 1. vakantieparken met vaak een mix aan gebruiksvormen (toeristische verhuur en/of tweede woningen) wat minder accommodaties, bescheiden centrumvoorzieningen en een focus op

Deze combinatie van hoogwaardige service, luxe accommodaties en zeer uitgebreide voorzieningen is vrijwel uniek in de markt. • Ondanks dat het park zich volledig richt op het unieke concept, ligt het nieuw te realiseren park ook op een dusdanig aantrekkelijke locatie dat de vraag verder kan toenemen; • Uit de prijs-kwaliteitanalyse komt naar voren dat Waterpark Veerse

de kwaliteiten van de omgeving, en 2. vakantieparken volledig gericht op toeristische verhuur, met veel accommodaties, uitgebreide centrumvoorzieningen en een locatie die een minder grote rol speelt; • Waterpark Veerse Meer Nieuw wil onderscheidend zijn door zeer luxe vakantiewoningen te combineren met de hoogste kwaliteit op

Meer Nieuw samen met Hof van Saksen en Bosrijk Efteling over het hoogste (prijs-)kwaliteitsniveau beschikt. Andere vakantieparken hebben niet een dusdanig hoge (toeristische) kwaliteit, omdat bijvoorbeeld de accommodaties minder luxe zijn (Roompot) of de hardware/infrastructuur voor toeristische verhuur ontbreekt (Largo, Dutchen). Het (prijs-)kwaliteitsniveau van de Center Parcs-parken is

het vlak van voorzieningen en gastvrijheid. Uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen bieden beleving en activiteiten voor ieder lid van het gezin. In de horeca en het overige klantcontact wil het park

sterk wisselend (CP Woburn Forest goed, CP Les Trois Forêts matig), maar vanwege de voorzieningen komen de parken bij een deel van de doelgroep van Hof van Saksen en Waterpark Veerse Meer Nieuw wél in beeld, bijvoorbeeld bij huishoudens met modale inkomens.

47

04 Typering en omvang potentiële doelgroep

48

4.1

Inleiding

Het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw is, zoals beschreven, gericht op een totaalbeleving, met uitgebreide eigen voorzieningen, een hoog serviceniveau en hoogwaardige accommodaties. Daarmee creëert het park onderscheidend vermogen ten opzichte van andere vakantieparken in de destinatie Zeeland, en zelfs daarbuiten.

2. Validatie middels data-analyse Hof van Saksen: Landal GreenParks heeft in het kader van dit onderzoek data van geboekte vakanties bij Hof van Saksen beschikbaar gesteld. Hof van Saksen en Landal hebben een overeenkomst waarbij Landal GreenParks verantwoordelijk is voor de marketing en verhuur van Hof van Saksen. Gasten

Dit concept sluit beter aan bij sommige doelgroepen dan bij andere. In dit hoofdstuk is aandacht voor de typen gasten die passen bij het concept. Aspecten als de nationaliteit van de potentiële gast, reissamenstelling, huishoudinkomen, leefstijlen en seizoensinvloeden

kunnen een verblijf boeken op de website van het resort, dat onderdeel is van de back office van Landal GreenParks. Deze data is gebruikt om de expertanalyse te valideren13. MarketResponse heeft op basis van de postcodes van de gasten die in de periode 1 oktober 2018 tot 30 september 2019 op Hof van Saksen verbleven

komen in de analyse aan bod. De doelgroepen worden in drie stappen geanalyseerd, namelijk: 1. Expertanalyse doelgroepen: ZKA Leisure Consultants is gestart met een expertanalyse waarbij het concept is gerelateerd aan eerder genoemde factoren. Ter ondersteuning van de analyse heeft ZKA een schouw uitgevoerd van Hof van Saksen om een indruk te krijgen van de “look and feel” van het concept dat Driestar met Waterpark Veerse Meer Nieuw voor ogen heeft. De analyse is aangescherpt via de interviews die ZKA met enkele marktexperts heeft gehouden; 13 Voor meer toelichting op de aard van de gebruikte data wordt verwezen naar pagina 12.

een analyse van de doelgroep gemaakt; 3. Indicatie omvang potentiële doelgroep: vanuit stap 1 en stap 2 heeft MarketResponse de omvang van de potentiële doelgroep in Nederland vastgesteld. ZKA Leisure Consultants heeft deze doelgroep vervolgens vertaald naar de Duitse en Belgische markt.

49

4.2

Expertanalyse doelgroepen

Het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw is gestoeld op de gedachte dat de gast op vakantie ontzorgd en vermaakt wil worden, niet alleen de kinderen maar juist ook de volwassenen. Om tot die beleving te komen moeten ten eerste de accommodaties state-of-theart zijn. Ontzorging ontstaat door de en suite badkamers, voor iedere

de meeste vakantieparken in Zeeland. Om die reden past Waterpark Veerse Meer Nieuw beter bij doelgroepen met tenminste een modaal huishoudinkomen.

slaapkamer, en additionele voorzieningen als wellness. Doelgroepspecifieke voorzieningen (zoals de gamerooms in enkele woningen) zorgen voor vermaak. Daarnaast moeten de voorzieningen op het park uitgebreid en hoogkwalitatief zijn, maar minstens zo belangrijk is dat het serviceniveau dat het park biedt exceptioneel is. Deze aspecten

De voorzieningen op het park en in de accommodatie hebben invloed op de doelgroepen die een verblijf boeken. De centrale voorzieningen op het park zijn in voorname mate en op verschillende manieren op kinderen gericht. Daarbij valt een onderscheid te maken naar diverse leeftijdsgroepen:

zorgen ervoor dat bepaalde doelgroepen vaker dan gemiddeld een verblijf bij het park zullen boeken dan andere doelgroepen. Huishoudinkomen: vanaf modaal In het vorige hoofdstuk is een verhuurprijs in het hoogseizoen voor een 6-persoons recreatiewoning geraamd (voor type 6EL), op basis van

• Het zwembad en de indoor speelvoorzieningen zijn bijvoorbeeld uitermate geschikt voor de jongste kinderen (0-4 jaar) en kinderen met leeftijden 5 tot en met 12 jaar. De academies die op Waterpark Veerse Meer Nieuw zullen worden aangeboden sluiten op deze doelgroepen aan; • Ook aan kinderen in de leeftijdscategorie 13 tot en met 18 jaar is bij

een benchmark met enkele vakantieparken in binnen- en buitenland. De kwaliteit die het park wil bieden, zowel wat betreft de voorzieningen

Waterpark Veerse Meer Nieuw gedacht. Dit is terug te zien in de glijbanen, de gamerooms die in diverse accommodaties terug-

als de accommodatie en het geboden serviceniveau, zorgen ervoor dat de weekprijs gedurende het jaar op een (iets) hoger niveau ligt dan bij

komen, en enkele voorzieningen als de klimwand en indoor trampolinehal. De ligging aan het water biedt mogelijkheden om

Reissamenstelling: met name gezinnen met kinderen

50

Waarin Hof van Saksen uitblinkt is dat de voorzieningen zo zijn ingericht dat ze met de hele familie kunnen worden beleefd. Zo

Nationaliteit: Nederlandse deelmarkt sterk gemixt met Duitser en Belg Zeeland is sterk in trek onder Duitse en Belgische toeristen. Landelijk nam de provincie vorig jaar positie 2 en 1 in op de deelmarkten14. De Duitse gast hecht in de regel waarde aan kwaliteit, schone accommodaties en een goed prijs-kwaliteitsniveau (ook voor horeca).

kunnen gasten in diverse samenstellingen van de glijbanen af, omdat dit banden-glijbanen zijn, waarin ouders zich ook prettig voelen. Ook de academies zijn gericht op een beleving van (groot-)ouders en kinderen samen. De voorzieningen waarbij vaak in eerste instantie niet direct aan jongere kinderen wordt gedacht (bijv. horeca) zijn op Hof van

Voor inwoners van Noordrijn-Westfalen is de Nederlandse kust het dichtstbijzijnde kustgebied. De Belgische gast waardeert de diversiteit van het Nederlandse aanbod, met name landschappelijk, en is doorgaans wat bourgondischer ingesteld dan de Nederlandse of Duitse gast. De vraag naar verblijf op vakantieparken is in recente jaren

Saksen zo ingericht dat er voor iedereen beleving is. Zo zijn er kleinschalige speelhoekjes in de restaurants. Voor Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn vergelijkbare plannen.

groeiende. Gezien concept en ligging kan Waterpark Veerse Meer Nieuw relatief veel van haar gasten uit deze deelmarkten halen.

activiteiten aan te bieden die gericht zijn op waterplezier en passen bij deze leeftijdsgroep.

Vanwege de voorzieningen ligt voor de hand dat qua reissamenstelling Waterpark Veerse Meer Nieuw vooral in trek is bij gezinnen en

Naar verwachting blijft de Nederlandse deelmarkt wel het belangrijkst voor Waterpark Veerse Meer Nieuw. Een reden is de naamsbekendheid van Hof van Saksen, die voorlopig het sterkst is onder de

extended families. In recente jaren vinden steeds meer meergeneratievakanties plaats. Waterpark Veerse Meer Nieuw speelt hier

Nederlandse gast. Waterpark Veerse Meer Nieuw komt hierdoor eenvoudiger bij de Nederlandse gast in beeld. Het voorzieningen-

net als andere partijen in de markt op in door hiervoor (grotere) famillie- en groepsaccommodaties in het aanbod op te nemen.

niveau van Waterpark Veerse Meer Nieuw zorgt ervoor dat in alle seizoenen het park in trek zal zijn bij de Nederlandse gast. De Duitse gast bezoekt Nederland in het voorjaar en vooral in de zomer15.

14 Bron: CBS Statistiek Logiesaccommodaties, bewerking ZKA 15 Bron: NBTC Holland Marketing, MarketScan Duitsland 2019

51

Leefstijlen: doelgroepen gericht op kwaliteit en beleving In het toerisme zijn diverse doelgroepensegmentaties in gebruik. Doelgroepen uit de Nederlandse deelmarkt worden getypeerd met behulp van het BSRTM-model van MarketResponse16. In dit model wordt het recreatiegedrag van. consumenten getypeerd aan de hand

Naar verwachting zijn de leefstijlen stijl-, plezier- en harmoniezoekers bovengemiddeld vertegenwoordigd: • De stijlzoeker voelt zich in het concept aangetrokken door het hoge serviceniveau, het kwaliteitsniveau van de accommodatie en de

van typen persoonlijkheden (op de verticale as, extravert en introvert) en de insteek van een activiteit (op de horizontale as, met enerzijds individueel/de activiteit centraal en anderzijds collectief/het gezelschap centraal).

centrumvoorzieningen, de culinaire beleving die het concept biedt, en de diverse academies waar kinderen activiteiten kunnen ondernemen met een licht educatief karakter. De stijlzoeker houdt van luxe, wordt graag ontzorgd en hecht waarde aan status; • De plezierzoeker is minder gericht op luxe en heeft gemiddeld een

In de regel trekken parken van alle leefstijlen gasten aan, maar doorgaans zijn enkele leefstijlen nadrukkelijker aanwezig dan andere leefstijlen. Dit geldt naar verwachting ook voor Waterpark Veerse Meer Nieuw. Sommige leefstijlen hechten bijvoorbeeld meer dan gemiddeld waarde aan een hoog serviceniveau, of aan de beschikbaarheid van allerlei activiteiten op het vakantiepark. Andere leefstijlen zijn juiste op

lager inkomen dan de stijlzoeker. Toch past de doelgroep goed bij het park vanwege de (actieve) centrumvoorzieningen die Waterpark Veerse Meer Nieuw aanbiedt, zoals de indoor speelvoorzieningen en de glijbanen. De plezierzoeker gaat er graag op uit met familie en vrienden, en houdt ervan plezier te hebben; • De harmoniezoeker is een traditioneel sterke doelgroep voor

zoek naar unieke ervaringen of juist naar verblijf in een rustige omgeving.

vakantieparken en sluit goed aan op Waterpark Veerse Meer Nieuw vanwege het feit dat de meeste activiteiten erop ingericht zijn dat ze samen worden beleefd. De harmoniezoeker hecht waarde aan de collectieve beleving van een vakantie en aan gastvrijheid.

16 Meer informatie over de leefstijlen is te vinden in bijlage 4.

52

Avontuurzoekers en inzichtzoekers zijn secundaire leefstijlen voor het park. Beide leefstijlgroepen zijn in de basis geen frequente bezoekers van vakantieparken, maar door de mogelijkheden tot waterrecreatie (voor de avontuurzoeker) en het kwaliteitsniveau (voor de inzichtzoeker) zijn kansen aanwezig.

De doelgroepen uit de twee belangrijkste buitenlandse deelmarkten voor Waterpark Veerse Meer Nieuw, Duitsland en België, wijken naar verwachting in slechts beperkte mate af van de Nederlandse doelgroep. Er zijn voor deze landen geen (kwantitatieve) gegevens beschikbaar in het BSRTM-model van MarketResponse, en daarom worden bij toeristisch-recreatieve vraagstukken doelgroepen uit deze landen vaak getypeerd aan de hand van het MentalityTM Model van Motivaction17. Voor het inkomend toerisme uit Duitsland en België zijn vijf persona’s ontwikkeld die de diverse toeristische gasten typeren. Van deze persona’s hebben de segmenten Upper Class, Mainstream en Achievers de meeste raakvlakken met het concept: • Het segment Upper Class is vooral gericht op kwaliteit en etiquette, houdt van goed eten, en heeft een bovengemiddeld inkomen. De doelgroep is dus vergelijkbaar met de Stijlzoeker; • Het segment Mainstream verblijft vaak in bungalows, heeft een modaal inkomen en is gericht op vermaak tijdens de vakantie; • Ook het segment Achievers verblijft zeer regelmatig in bungalows en heeft bovendien de kust als favoriete bestemming. Dit segment

Fig. 4.1. Expert view leefstijlen Waterpark Veerse Meer Nieuw

17 Zie voor een korte beschrijving van de methodiek bijlage 5.

houdt van actief bezig zijn tijdens de vakantie. Deze segmenten hebben veel raakvlakken met de leefstijlen Plezierzoeker en Harmoniezoeker.

53

Seizoensinvloeden Vakantieparken zoals Waterpark Veerse Meer Nieuw kunnen door het ruime aanbod aan centrumvoorzieningen in elk seizoen rekenen op een hoge bezetting van de accommodaties. Ook in het laagseizoen wordt met name tijdens de weekenden een hoge bezetting behaald.

• In de schouderseizoenen (voor- en najaar) is het waarschijnlijker dat de vraag naar gasten verschuift die in de regel ieder jaar twee of drie vakanties boeken. Een dergelijke korte vakantie op Waterpark Veerse Meer Nieuw is aanvullend op een langere (hoofd-)vakantie in het buitenland in de zomermaanden en op een wintersportvakantie,

De seizoensinvloeden zijn daarom doorgaans beperkter dan bij concepten die het meer van de omgevingskwaliteiten moeten hebben. Toch zijn er ook bij Waterpark Veerse Meer tussen seizoenen kleine verschillen op het vlak van de doelgroepen te verwachten:

en kan ook zijn in de vorm van een meergeneratievakantie. Deze ontwikkeling speelt voor gasten uit alle drie deelmarkten (Nederland, Duitsland, België). Naar verwachting is in dit seizoen sprake van een sterker inkomenseffect dan in andere seizoenen. Qua leefstijlen zouden de stijlzoeker en de plezierzoeker met een bovengemiddeld

• in de zomermaanden, tijdens het hoogseizoen, boeken de meeste gasten hun hoofdvakantie. Dat geldt ook voor gasten die Waterpark Veerse Meer Nieuw in deze periode bezoeken. Net als elders in Zeeland komt de Duitse gast daarmee nadrukkelijk in beeld. Qua leefstijlen zal het beeld divers zijn, met gasten die een verblijf nabij de kust ambiëren. Dat betekent dat de stijlzoeker, maar ook zeker

inkomen nadrukkelijker in het parkbeeld aanwezig kunnen zijn; • In het laagseizoen zijn met name doordeweeks naar verwachting de prijzen voor verblijf wat lager, omdat het moeilijker is om in deze perioden een hoge bezetting te realiseren. Dit vergroot de kans op verblijf van doelgroepen die hiervoor een voorkeur hebben (bijv. de inzichtzoeker). In het laagseizoen komt naar verwachting ook de

de plezierzoeker en harmoniezoeker haar weg naar het park weet te vinden.

prijsbewuste gast naar Waterpark Veerse Meer Nieuw (bijv. de harmoniezoeker). Qua reissamenstelling kan in de perioden van laagseizoen gedacht worden aan gezinnen met zeer jonge kinderen. Deze gezinnen zijn namelijk niet gebonden aan schoolvakanties en kiezen daarom wat sneller voor verblijf in minder drukke perioden.

54

4.3

Validatie expertanalyse

Als validatie is aan de hand van boekingsdata van Hof van Saksen in de periode 1 oktober 2018-30 september 2019 door marktonderzoekbureau MarketResponse een onderzoek uitgevoerd naar de type gast die Hof van Saksen trekt18. Hierbij is vanwege de beschikbaarheid aan leefstijlen op de Nederlandse gast gefocust. De analyse van de boekingsdata bevestigt grotendeels de expertanalyse uit de vorige paragraaf. Uit de analyse blijkt dat in principe alle leefstijlen een bezoek aan het park brengen, maar dat enkele leefstijlen sterker zijn vertegenwoordigd dan te verwachten is op basis van het landelijk aandeel van de doelgroep. Dat geldt bijvoorbeeld voor de leefstijlen stijlzoeker en harmoniezoeker. In absolute zin zijn dit met de plezierzoekers ook de belangrijkste doelgroepen voor het park. Ook wat betreft de huishoudsamenstelling zijn de resultaten naar verwachting. Gezinnen met kinderen boeken relatief vaak een vakantie bij Hof van Saksen, en ook het effect van meergeneratievakanties is zichtbaar middels de oververtegenwoordiging van gezinnen zonder kinderen (waarvan kinderen niet meer inwonend zijn). Wat betreft het huishoudinkomen zijn de hogere inkomens sterk vertegenwoordigd, maar is de doelgroep met een modaal huishoudinkomen in absolute zin net zo belangrijk als bijvoorbeeld 1,5 keer modaal of 2 keer modaal.

18 Voor meer toelichting op de aard van de gebruikte data wordt verwezen naar pagina 12.

Tabel 4.1. Kenmerken gasten Hof van Saksen RELATIEF BELANGRIJK

ABSOLUUT BELANGRIJK

GEZIN MET KINDEREN, JONGSTE <5 JAAR

X

X

GEZIN MET KINDEREN, JONGSTE 6-12 JAAR

X

GEZIN MET KINDEREN, JONGSTE 13+

X

GEZIN ZONDER KINDEREN, 35-54 JAAR

X

GEZIN ZONDER KINDEREN 55-69 JAAR

X

X

2,5 KEER MODAAL OF HOGER

X

X

2 KEER MODAAL

X

X

1,5 KEER MODAAL

X

X

KENMERK REISSAMENSTELLING

HUISHOUDINKOMEN

1 KEER MODAAL

X

LEEFSTIJLEN STIJLZOEKERS

X

HARMONIEZOEKERS

X

INZICHTZOEKERS

X

PLEZIERZOEKERS

X

X

Opm.: in bovenstaande tabel zijn de kenmerken gedefinieerd als relatief belangrijk als het aandeel onder de gasten hoger is dan te verwachten op basis van het landelijke aandeel in de samenleving. Kenmerken zijn gedefinieerd als absoluut belangrijk als het aandeel onder de gasten van Hof van Saksen hoger is dan 15%.

55

4.4

Omvang potentiële doelgroep

Bepaling omvang doelgroep in Nederland De analyses in de voorgaande paragrafen zijn door marktonderzoekbureau MarketResponse vertaald naar de omvang van de potentiële doelgroep in Nederland. Voor deze stap zijn onderstaande aspecten geselecteerd:

Nederland: circa 2,2 miljoen huishoudens Uit de analyse van MarketResponse komt naar voren dat 2.184.700 huishoudens voldoen aan het gestelde profiel en dus tot de potentiële doelgroep van Waterpark Veerse Meer Nieuw behoren. Hierbij gaat het om 28,8% van de huishoudens19. De leefstijlen zijn onevenredig in de

• Reissamenstelling: gezin met kinderen jongste <5 jaar, gezin met kinderen jongste 6-12 jaar, gezin met kinderen jongste 13+ jaar, gezin zonder kinderen 35-54 jaar, gezin zonder kinderen 55-69 jaar, gezin zonder kinderen 70 jaar en ouder; • Huishoudinkomen: modaal, 1,5x modaal, 2x modaal, 2,5x modaal en

doelgroep vertegenwoordigd; de stijlzoekers zijn de grootste doelgroep voor het park. Het aandeel van de inzichtzoekers en avontuurzoekers is aanmerkelijk kleiner.

hoger; • Leefstijlen: stijlzoeker, plezierzoeker, harmoniezoeker, inzichtzoeker, avontuurzoeker. Huishoudens met de leefstijlen inzichtzoeker en avontuurzoeker zijn in de analyse voor 50% meegenomen, omdat deze doelgroepen meer secundaire doelgroepen zijn. Huishoudens moeten op elk van de aspecten tot één van de deelmarkten behoren om tot de potentiële doelgroep te worden gerekend. De analyse is door MarketResponse alleen onder Nederlandse consumenten uitgevoerd.

19 Bron: MarketResponse, bewerking ZKA

Tabel 4.2. Aantal binnenlandse huishoudens in potentiële doelgroep LEEFSTIJL

AANTAL HUISHOUDENS

AANDEEL IN TOTAAL

STIJLZOEKERS

785.000

35,9%

PLEZIERZOEKERS

569.600

26,1%

HARMONIEZOEKERS

500.000

22,9%

INZICHTZOEKERS

205.400

9,4%

AVONTUURZOEKERS

124.700

5,7%

2.184.700

100,0%

TOTAAL

56

Bepaling omvang doelgroep in het buitenland Waterpark Veerse Meer Nieuw is gelegen op minder dan 180 minuten reistijd van België en Noordrijn-Westfalen in Duitsland. Om die reden behoren ook België en Noordrijn-Westfalen tot het marktgebied van Waterpark Veerse Meer Nieuw.

België en Noordrijn-Westfalen: circa 3,6 miljoen huishoudens In Nederland behoort 28,8% van de huishoudens tot de potentiële doelgroep. Tussen Nederland en België/Duitsland zijn enkele verschillen op socio-demografisch en –economisch vlak zichtbaar: • In Duitsland zijn relatief minder huishoudens met thuiswonende

Van genoemde landen zijn echter geen (kwantitatieve) gegevens over de leefstijlen beschikbaar, en dus is het niet mogelijk aan de hand van een analyse door MarketResponse de omvang van de doelgroep vast te stellen. Voor België en Duitsland is het aantal huishoudens dat tot

kinderen dan in Nederland, in België relatief meer. Deze verschillen worden meegewogen (zie bijlage 6 voor een gedetailleerde raming); • Het gemiddeld netto huishoudinkomen is, gecorrigeerd voor prijsverschillen, het hoogst in Duitsland en het laagst in België; • In Duitsland en België wonen relatief meer stijlzoekers dan in

de doelgroep behoort daarom geraamd op basis van de Nederlandse cijfers en gecorrigeerd voor verschillen in gezinssamenstelling, huishoudinkomen en leefstijlen in vergelijking met Nederland. Deze analyse is uitgewerkt in bijlage 6. Als variabelen zijn hiervoor gebruikt: • Reissamenstelling: het aandeel huishoudens met kinderen in de leeftijdscategorie 0-15 jaar of kinderen voltijds schoolgaand in de

Tabel 4.3. Aantal binnen- en buitenlandse huishoudens in potentiële doelgroep

leeftijdscategorie 16-18 jaar20; • Huishoudinkomen: het gemiddeld netto huishoudinkomen, inclusief correctie voor prijsverschillen tussen landen19; • Leefstijlen: vergelijking aandelen persona’s Mentality Model met aandelen Leefstijlvinder20.

Nederland. Plezier- en harmoniezoekers komen daarentegen vaker voor in Nederland.

AANDEEL IN SAMENLEVING

AANTAL HUISHOUDENS

BELGIË

32,0%

1.524.800

NOORDRIJN-WESTFALEN

23,3%

2.053.800

DEELMARKT

TOTAAL BUITENLAND NEDERLAND TOTAAL

20 Bron: Eurostat, Number of private households by household composition, number of children and age of youngest child 21 Bron: Eurostat, Mean and median income by household type 22 Bron: NBTC Holland Marketing. Segmentatiemodel NBTC, bewerking ZKA.

3.578.600 28,8%

2.184.700 5.763.300

57

Samenvatting

• Het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw is gestoeld op de gedachte dat de gast op vakantie ontzorgd en vermaakt wil worden, niet alleen de kinderen maar juist ook de volwassenen. De kwaliteit

• In de regel trekken vakantieparken van alle leefstijlen gasten aan, maar zijn enkele leefstijlen nadrukkelijker aanwezig. Bij Waterpark Veerse Meer Nieuw zorgen het hoge serviceniveau, de uitgebreide

van de accommodaties, parkvoorzieningen en service is daarom state-of-the-art. Een hoogkwalitatief concept als Waterpark Veerse Meer Nieuw past beter bij sommige doelgroepen dan bij andere; • De kwaliteit van het park zorgt ervoor dat de huurprijs op een (iets) hoger niveau ligt dan bij andere (Zeeuwse) parken. Hierdoor past

centrumvoorzieningen en luxe accommodaties voor relatief veel gasten met leefstijlen stijlzoeker, plezierzoeker en harmoniezoeker. Avontuurzoekers en inzichtzoekers zijn secundaire doelgroepen; • Analyse van boekingsdata van Hof van Saksen bevestigt grotendeels de expertanalyse;

Waterpark Veerse Meer Nieuw beter bij doelgroepen met een modaal (of hoger) huishoudinkomen; • Met het karakter van de centrumvoorzieningen ligt het voor de hand dat Waterpark Veerse Meer Nieuw vooral in trek is bij gezinnen en extended families (voor meergeneratievakanties); • De ligging in Zeeland zorgt ervoor dat het park ook sterk in trek zal

• In Nederland zijn bijna 2,2 miljoen huishoudens onderdeel van de potentiële doelgroep, ofwel bijna 29% van de huishoudens. In België en Noordrijn-Westfalen behoren bijna 3,6 miljoen huishoudens tot de potentiële doelgroep. De totale potentiële doelgroep bedraagt daarmee bijna 5,8 miljoen huishoudens.

zijn bij de Duitse en Belgische gast. De Nederlandse gast blijft naar verwachting wel de belangrijkste deelmarkt, mede dankzij schouderen laagseizoen.

58

05 Behoefte aan Waterpark Veerse Meer Nieuw

59

5.1

Inleiding

In het huidige bestemmingsplan van Waterpark Veerse Meer zijn 1.335 toeristische overnachtingseenheden (incl. ligplaatsen jachthaven) toegestaan op een oppervlakte van in totaliteit 57 hectare. Het beoogde aantal recreatiewoningen (822) past dus binnen het huidige bestemmingsplan, maar Driestar wil een (grote) kwaliteitsverbetering realiseren. Daarom wordt ingezet op een uitbreiding van gronden. Omdat hiervoor gronden met een agrarische bestemming worden ingezet en dus een bestemmingsplanwijziging nodig is, wordt in dit hoofdstuk de behoefte aan Waterpark Veerse Meer Nieuw getoetst. In paragraaf 5.2. is eerst aandacht voor het relevante marktgebied. Aansluitend op deze analyse wordt aan de hand twee methodieken (5.3. en 5.4.) de behoefte aan de realisatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw getoetst. Tenslotte is in de afsluitende paragraaf aandacht voor enkele aspecten met betrekking tot de levensvatbaarheid op de lange termijn.

60

5.2

Marktgebied

De behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient te worden bepaald binnen het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verblijfsrecreatie is er om de gast te voorzien in verblijf tijdens een vakantie en dat zijn mensen van verder weg. Voor korte vakanties wordt doorgaans met ongeveer drie uur reistijd gerekend. Het verzorgingsgebied is daarmee dus feitelijk zeer ruim. Vaak is het marktgebied eenvoudig in te kaderen. Het gaat dan om een bepaalde destinatie waarvoor de consument kiest. Dat gebied beschikt over een eigen kenmerkende uitstraling, identiteit en marktfocus. De vraag naar verblijf die hieruit voortkomt wordt ook wel reguliere vraag genoemd, omdat de gast voor de destinatie kiest en dus in feite ook bij een concurrent kan boeken. Bij Waterpark Veerse Meer Nieuw speelt echter ook mee dat, zo is de verwachting gezien het concept, een deel van de gasten specifiek voor

GAST KIEST VOOR DESTINATIE/ LOCATIE

GAST KIEST VOOR CONCEPT

REGIONAAL MARKTGEBIED

CONCEPTUEEL MARKTGEBIED

REGULIERE VRAAG

AANVULLENDE VRAAG

Fig. 5.1. Keuzegedrag consument en marktgebied

concepten van een bepaald merk elders in het land of concepten van merken in het nabije buitenland die enige raakvlakken hebben.

het park kiest en in eerste instantie niet de destinatie. Dit zijn gasten die zonder Waterpark Veerse Meer Nieuw niet tot een vakantie in

Om die reden wordt voor de behoefte aan Waterpark Veerse Meer Nieuw op twee wijzen naar de marktruimte gekeken. De eerste is de

Zeeland zouden overgaan. De vraag naar verblijf die hieruit ontstaat wordt ook wel aanvullende vraag genoemd. Deze vraag werkt marktverruimend. De gast kijkt bij een keuze voor het concept niet zozeer

belangrijkste, namelijk de reguliere vraag in de regio. Als er voldoende vraag in de regio is, zijn leegstandseffecten in de regio onwaarschijnlijk. De tweede is een indicatie van de aanvullende vraag naar het concept.

naar concurrenten in de directe omgeving van het park, maar naar de

Op de volgende pagina worden twee marktgebieden vastgesteld.

61

Regionaal marktgebied: reguliere vraag Het regionaal marktgebied is voor de toets van de haalbaarheid van Waterpark Veerse Meer Nieuw gedefinieerd als de Provincie Zeeland. Reden hiervoor is dat de destinatie waartoe het geplande park gaat behoren Zeeland is. Weliswaar kijkt de gast niet naar provincie- of

ten (accommodatie, centrumvoorzieningen, service) een even hoge kwaliteit bieden als Waterpark Veerse Meer Nieuw. Dat hoeft niet voor iedere doelgroep problematisch te zijn. Met name de doelgroepen plezierzoeker en harmoniezoeker zijn wat prijsbewuster dan de overige

gemeentegrenzen, maar ten opzichte van Walcheren is GoereeOverflakkee, het zuidelijkste eiland behorend tot Zuid-Holland, alweer drie eilanden verder. De reistijd voor daguitjes (naar bijv. Middelburg, Goes, Vlissingen) is vanuit Ouddorp minstens 50 minuten, terwijl een gast tijdens een vakantie doorgaans een bescheiden actieradius heeft.

doelgroepen en kiezen daarom ook voor andere parken met een ruime hoeveelheid centrumvoorzieningen. In de Nederlandse markt bieden alleen de parken van Center Parcs een voorzieningenniveau dat aansluit bij Waterpark Veerse Meer Nieuw. Deze parken worden voor de gasten met de leefstijlen plezierzoeker en harmoniezoeker in het conceptueel marktgebied opgenomen.

Conceptueel marktgebied: aaanvullende vraag Het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw trekt ook gasten naar Zeeland die anders mogelijk niet naar Zeeland zouden afreizen. Deze gast zou juist kiezen voor een concept dat raakvlakken heeft met Waterpark Veerse Meer Nieuw. Deze gasten zijn dus meer trouw aan

Bosrijk Efteling komt qua beleving dicht in de buurt bij WVM Nieuw, hoewel het attractiepark de bezoekintentie is. Mede vanwege haar serviceniveau, prijzen en de doelgroep (gezinnen met kinderen, stijl-, plezier- en harmoniezoekers) is het park concurrentie voor Waterpark

het concept dat een bepaald merk biedt. Omdat het concept geënt is op de succesfactoren van Hof van Saksen spreekt het voor zich dat Hof

Veerse Meer Nieuw. Dit geldt ook voor Safari Resort Beekse Bergen, dat qua uniciteit en combinatie van accommodatie, service en beleving

van Saksen qua concept concurrerend is, voor alle doelgroepen beschreven in hoofdstuk 4. Uit de benchmark van hoofdstuk 3 kwam tevens naar voren dat de andere benchmarkparken niet op alle aspec-

aansluit bij de andere parken. Andere parken met dergelijke service, voorzieningen en/of beleving zijn er niet op de Nederlandse markt. Substitutie tussen binnen- en buitenlandse vakanties blijft buiten beschouwing.

62

5.3

Behoefte vanuit reguliere vraag

Toelichting op raming marktbehoefte Waterpark Veerse Meer Nieuw wordt gerealiseerd in Arnemuiden en speelt, naast de centrumvoorzieningen en luxe accommodaties, in op de Zeeuwse locatie aan het Veerse Meer, en is tevens op bescheiden afstand van het strand. Als de gast specifiek kiest voor destinatie

Methodiek bepaling marktruimte Ter bepaling van de marktruimte wordt de volgende methodiek gehanteerd: • De basis voor de raming van de toekomstige vraag naar verblijf in vakantiewoningen is een trendextrapolatie. De verwachte omvang

Zeeland, is het voor de bepaling van de marktbehoefte relevant hoe de markt voor verhuur van vakantiewoningen in de provincie Zeeland is opgebouwd en hoe deze zich de komende jaren zal ontwikkelen.

van de vraag in Zeeland is dus (mede) gebaseerd op historische ontwikkelingen in de betreffende deelmarkt. De langetermijntrend is geëxtrapoleerd naar het jaar 2030, met een uitsplitsing naar binnenlandse en buitenlandse herkomst; • De trendextrapolatie wordt verfijnd tot drie scenario’s, met een

In deze paragraaf is derhalve de marktruimte voor nieuw aanbod van vakantiewoningen in de provincie Zeeland (met als motief toeristische verhuur) geraamd. De marktruimte gaat in op de vraag hoeveel vakantiewoningen in de toekomst kunnen worden gerealiseerd om aan de ‘reguliere’ toeristische vraag te voldoen23.

De marktruimte is geraamd voor een periode van elf jaar (t/m 2030), waarbij 2019 als uitgangspunt geldt24. Vaak neemt de volledige realisatie van een vakantiepark een periode van circa tien jaar in beslag, waardoor, rekenend vanaf 2020, dit jaar als eindpunt geldt.

realistisch, pessimistisch en optimistisch scenario. In de scenario’s wordt rekening gehouden met factoren die de vraag naar verblijf in vakantiewoningen kunnen beïnvloeden, zoals socio-economische en –demografische ontwikkelingen en toeristische groeivoorspellingen; • De reguliere vraaggroei betreft het verschil tussen het aantal overnachtingen in 2019 en 2030. Deze reguliere groei wordt hierna vertaald naar het aantal vakantiewoningen dat nodig is om de groei te absorberen, door de groei aan overnachtingen te relateren aan de normbezetting die nodig is voor een duurzame toeristische exploitatie.

23 Omdat het hier om reguliere marktvraag gaat, gaan we er even vanuit bij deze methodiek dat geen enkele gast bewust kiest voor het concept en de reguliere vraag dus 100% is. 24 Hierbij zijn de voorlopige cijfers van het CBS als uitgangspunt genomen. Doorgaans zijn de verschillen met de definitieve cijfers die het CBS publiceert bescheiden.

63

• Als laatste stap wordt het benodigde aantal woningen vergeleken met de huidige harde planvoorraad. De harde planvoorraad is gedefinieerd als de plannen voor nieuwe vakantieparken waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is. De resterende capaciteit van parken reeds geopend of in aanbouw behoort hier ook toe. Omdat bij nieuwe vakantieparken geregeld sprake is van vermenging van koop- en huurmarkten wordt hiervoor een correctie gemaakt, om tot de harde planvoorraad voor toeristische verhuur te geraken; • Tot de harde planvoorraad zou ook de realisatie van 1.335 toeristische overnachtingseenheden (minus 65 wel gerealiseerde recreatiewoningen) gerekend moeten worden die het vigerende bestemmingsplan voor Waterpark Veerse Meer toestaat. Omdat de onderzoeksvraag hier juist is of er voldoende reguliere marktruimte is voor de 822 recreatiewoningen welke in plaats komen van de nog niet gerealiseerde overnachtingseenheden uit het bestaande bestemmingsplan worden deze niet tot de harde planvoorraad

HUIDIGE VRAAG BINNENLAND

HUIDIGE VRAAG BUITENLAND VERWACHTE MARKTGROEI VERWACHTE VRAAG BUITENLAND

VERWACHTE VRAAG BINNENLAND ONTWIKKELING OVERNACHTINGEN

NORMBEZETTING BENODIGD AANTAL WONINGEN HARDE PLANVOORRAAD

gerekend; • De vergelijking van het benodigd aantal woningen met de harde

MARKTRUIMTE REGULIERE VRAAG

planvoorraad leidt tot de marktruimte vanuit reguliere vraaggroei. In figuur 5.2. zijn de tussenstappen grafisch weergegeven.

Fig. 5.2. Stappenplan raming marktruimte reguliere vraag

64

Huidige marktverhoudingen De verhuurmarkt voor vakantiewoningen is omvangrijk in Zeeland. Eén op de acht overnachtingen in vakantiewoningen in Nederland vindt in de provincie plaats. Zowel vraag als aanbod van recreatiewoningen in Zeeland is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Aanbod Zeeland telde in de zomer van 2019 ruim 200 huisjesterreinen (met tien slaapplaatsen of meer25), maar het aantal grootschalige parken (met enkele honderden woningen per park) is uiteraard beperkter. In

Tabel 5.1. Ontwikkeling aanbod huisjesterreinen 2000-2019 REGIO

GROEI 2000-2019

GEM. JAARLIJKSE GROEI

ZEELAND

94%

1.055

NOORD-HOLLAND

91%

1.030

ZUID-HOLLAND

104%

722

NEDERLAND

67%

6.943

Bron: Statistiek Logiesaccommodaties CBS, bewerking ZKA. Vanwege veranderde definities is het aantal slaapplaatsen vóór 2012 gecorrigeerd. Het aanbod en haar groei is genoteerd in slaapplaatsen.

totaal was er in Zeeland in vakantiewoningen plaats voor ruim 41.000 gasten. Dit aanbod is de afgelopen zeven jaar sterk gegroeid. Vanaf 2000 zijn er ongeveer 20.000 bedden bijgekomen, een groei van circa 1.050 bedden per jaar ofwel 170-200 woningen per jaar. In de laatste jaren (vanaf 2012) versnelde de groei naar circa 300-400 woningen per jaar. In de tabel is de groei vergeleken met heel Nederland en twee

In Zeeland openden in de afgelopen vijf jaar o.m. de volgende parken26: • Roompot Beach Resort Nieuwvliet-Bad; • Largo Harbour Village (Arnemuiden); • Dutchen De Groote Duynen (Kamperland); • Largo Noordzee Residence Dishoek;

andere kustprovincies (Noord-Holland en Zuid-Holland). Daaruit blijkt dat het aanbod in de twee andere kustprovincies ook fors groeide, en

• Largo Waterrijk Oesterdam (Tholen); • Largo Noordzee Resort Vlissingen.

sterker dan het Nederlands gemiddelde. In alle andere provincies was de groei lager dan in de drie kustprovincies. Het nieuwe aanbod in Zeeland was ruim 15% uit van het landelijke nieuwe aanbod.

Enkele van de parken waren al in hoofdstuk 3 opgenomen als benchmark en zijn dus uitgebreid beschreven. Van de meeste parken met

25 De definitie van het CBS voor een huisjesterrein is “een terrein met een aantal zomerhuisjes, stacaravans, (vakantie-)bungalows of (vakantie-)appartementen, die hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn”. 26 Ook in het aangrenzende kustgebied van het Zuid-Hollandse Goeree-Overflakkee werden nieuwe parken met toeristische verhuur geopend, namelijk Oasis Parc Punt-West en Landal Resort Ouddorp-Duin. Laatstgenoemde was ook onderdeel van de benchmark in het vorige hoofdstuk.

65

een sterke verhuurformule, zoals Roompot, is duidelijk dat ook hier het luxeniveau sterk toeneemt (bijv. met label Largo). Vrijwel alle vakantiewoningen in Nederland worden verkocht aan particulieren (uitgepond). Bij alle bovenstaande parken is hier sprake van. Zoals eerder gesteld is bij dergelijke parken in de regel sprake van een mix

Vraag Het aantal overnachtingen in verhuurde vakantiewoningen is in Zeeland de afgelopen twee decennia sterk toegenomen, van circa 2,9 miljoen overnachtingen in 2000 tot 5,4 miljoen overnachtingen in 2019, een toename van circa 2,5 miljoen overnachtingen in 19 jaar tijd.

aan volledige verhuur, gedeeltelijke verhuur en eigen gebruik. Het motief om een recreatiewoning te kopen verschilt namelijk per koper: de één streeft een hoog rendement uit verhuur na, de ander wil de woning vooral gebruiken om met de familie te genieten. Waterpark Veerse Meer Nieuw brengt in dat opzicht een andere smaak naar Zee-

Vooral in de laatste zeven jaren groeide de vraag hard, met bijna 2 miljoen overnachtingen.

land, omdat Driestar de intentie heeft de recreatiewoningen in eigen beheer te houden en allen te verhuren. Net als bij de plannen voor Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn in de afgelopen jaren campings en gemengde bedrijven getransformeerd naar vakantieparken. Dit past in de trend van de vraag van de toerist

Zeeland, ook niet in provincies waar het aanbod zeer hard groeide. De bezetting is het resultaat van vraag en aanbod. De vraag groeide in deze periode net iets minder hard dan het aanbod, dus de bezetting per slaapplaats daalde licht. De consument vraag steeds meer luxe en ruimere woningen, waardoor niet automatisch ook de bezetting per woning is gedaald.

naar luxere accommodaties. Als gevolg van deze trend verliezen ook oudere vakantiewoningen contact met de markt en worden uit de

De groei in Zeeland kwam voornamelijk door meer buitenlandse

verhuur gehaald en/of getransformeerd.

In geen enkele andere provincie in Nederland steeg de vraag naar verblijf in vakantiewoningen relatief (+85%) en absoluut zo sterk als in

overnachtingen (ongeveer plus 2 miljoen) en in beperktere mate door meer Nederlandse gasten (ongeveer plus 500.000). Ruim 60% van de

.

66

Tabel 5.2. Ontwikkeling vraag huisjesterreinen 2000-2019 REGIO

GROEI AANTAL OVERNACHTINGEN

ZEELAND

85%

+2.498.000

NOORD-HOLLAND

59%

+1.885.000

ZUID-HOLLAND

74%

+1.640.000

NEDERLAND

36%

+11.443.000

Bron: Statistiek Logiesaccommodaties CBS, bewerking ZKA. Vanwege veranderde definities is het aantal slaapplaatsen vóór 2012 gecorrigeerd. De vraag is genoteerd in persoonsovernachtingen.

Tabel 5.3. Gemiddelde jaarlijkse vraaggroei huisjesterreinen Zeeland SEGMENT

20002003

20032008

20082013

20132019

20002019

BINNENLANDS

6,6%

-5,8%

5,7%

1,8%

1,5%

BUITENLANDS

1,3%

-1,6%

7,6%

10,1%

4,8%

TOTAAL

4,2%

-3,9%

6,6%

6,4%

3,3%

Bron: Statistiek Logiesaccommodaties CBS, bewerking ZKA. Vanwege veranderde definities is het aantal overnachtingen vóór 2012 gecorrigeerd.

overnachtingen in Zeeuwse vakantiewoningen was in 2019 buitenlands (met circa tweederde door Duitse gasten). Met name in de afgelopen tien jaar groeide de buitenlandse vraag sterk. Bij hotels geldt dat de groei van de markt sterk gerelateerd is aan de economische groei, omdat er relatief veel zakelijke vraag is op deze markt. Bij vakantiewoningen is de markt nagenoeg geheel toeristisch. Daarom is de ontwikkeling op de langere termijn ook vergeleken met de economische situatie. In de afgelopen 19 jaar zijn grofweg vier perioden te onderscheiden: • • • •

2000-2003: Economische terugval, groei verhuurmarkt 2003-2008: Economische groei, krimp verhuurmarkt 2008-2013: Economische crisis en krimp, sterke groei verhuurmarkt 2013-2019: Economische herstel en groei, groei verhuurmarkt

De groei van de markt was in de Provincie Zeeland op het oog derhalve beperkt gerelateerd aan de algehele economische groei. In de economische bloeiperiode 2003-2008 daalde de vraag zelfs, terwijl in mindere perioden (2000-2003 en 2008-2013) de vraag groeide. Op de lange termijn (2000-2019) is de groei van de binnenlandse markt lager dan van de buitenlandse markt (1,5% versus 4,8% per jaar).

67

De Zeeuwse markt voor verhuur van vakantiewoningen is deels afgeleid van de landelijke vraag naar verhuurde vakantiewoningen. Uit de tabel onderaan de pagina wordt de landelijke trend duidelijk. De langetermijntrend in Nederland is vergelijkbaar met Zeeland: een bescheiden jaarlijkse groei van de binnenlandse markt, een forse groei van de buitenlandse markt (met name na 2008). Een effect van de economische groei is op het landelijk niveau op de binnenlandse markt enigszins zichtbaar. De buitenlandse markt blijft in elke periode echter groei vertonen. Tabel 5.4. Ontwikkeling vraag huisjesterreinen Nederland 2000-2019

Scenario’s marktgroei De trendextrapolatie geldt als basis voor de verwachte marktgroei in Zeeland in de komende jaren. Aan de hand van andere prognoses en factoren wordt de groeivoet vanuit de trendextrapolatie verder verfijnd tot drie scenario’s. Ook hier worden als marktsegmenten voor Zeeland de binnenlandse en buitenlandse markt gezien. De keuze voor scenario’s is gestoeld op de gedachte dat de uiteindelijke mate van groei sterk afhankelijk is van factoren die op dit moment nog niet geheel zeker zijn. Door deze scenario’s is deze dynamiek inzichtelijk. Trends en prognoses

SEGMENT

20002003

20032008

20082013

20132019

20002019

BINNENLANDS

-1,1%

1,8%

-0,9%

2,2%

0,7%

BUITENLANDS

-3,5%

1,4%

5,1%

8,6%

3,8%

TOTAAL

-1,7%

1,7%

0,6%

4,2%

1,6%

Bron: Statistiek Logiesaccommodaties CBS, bewerking ZKA. Vanwege veranderde definities is het aantal overnachtingen vóór 2012 gecorrigeerd.

De volgende markttrends zijn relevant voor het beoogde park: • NBTC Holland Marketing heeft in 2018 een verwachting voor de toeristische markt in Nederland geformuleerd. Tot en met 2030 verwacht het NBTC in het realistische scenario een gemiddelde jaarlijkse groei van 1,9% voor de binnenlandse markt en 3,7% voor de buitenlandse markt27. Als de groei van de afgelopen jaren zich exponentieel doorzet, kan de buitenlandse markt zelfs jaarlijks 6,7% groeien. De verwachte groei tot 2030 voor de binnenlandse markt is hoger dan de Zeeuwse trend in de afgelopen jaren. De verwachte groei per jaar van de buitenlandse markt is lager dan de Zeeuwse groei.

27 Bron: NBTC Holland Marketing (2018). Perspectief 2030 Bestemming Nederland.

68

• Nederland en de buurlanden kennen steeds meer senioren. Op de middellange termijn zorgt dit ervoor dat een grotere, vaak vermogende, groep meer tijd krijgt om op vakantie te gaan. Meergeneratievakanties zijn al enkele jaren in belang aan het toenemen. Een vakantiepark met comfort en uitgebreide

• Voor het optimistische scenario wordt voor de buitenlandse markt uitgegaan van een situatie waarin de vraag vanuit het buitenland exponentieel blijft groeien. De groeivoet is voor dat geval geraamd op 6,7% per jaar. Voor de binnenlandse markt gaan we uit van 1,9%. Dit is in lijn met de voorspelling van het NBTC, maar hoger dan de

voorzieningen voor kinderen kan hierop inspelen; • In 2019 was de economische groei in Nederland nog ongeveer 1,7%. In de Middellangetermijnverkenning 2022-2025 gaat het CPB uit van een jaarlijkse groei van gemiddeld 1,1%. Door de huidige COVID-19crisis is onduidelijk of deze groeicijfers kunnen worden gerealiseerd,

jaarlijkse groei die Zeeland in de afgelopen 19 jaar realiseerde; • Voor het pessimistische scenario gaan we uit van een groei per jaar van 3,7% voor de buitenlandse markt. Daarmee is de groeivoet lager dan in de afgelopen tien jaren maar op het niveau van de landelijke prognose van het NBTC. De binnenlandse marktgroei is op 0,7% per

maar in de afgelopen 19 jaar leidden ook perioden van krimp in Zeeland tot een hoge jaarlijkse groei op de binnen- en buitenlandse markt, mogelijk omdat gasten bij crises voor zekerheid kiezen.

jaar geraamd, de helft van de groei over 19 jaar bezien en op het niveau van de landelijke groei in diezelfde periode.

Groeivoeten en ontwikkeling overnachtingen Voor de marktruimtebepaling wordt uitgegaan van drie scenario’s: • Voor het realistische scenario geldt de trendextrapolatie als basis. Op de lange termijn is de binnenlandse marktgroei in Zeeland circa 1,5% per jaar. Wij gaan uit van deze groei tot en met 2030. De vraag uit het buitenland groeide met 4,8% gemiddeld in de laatste 19 jaar. Wij gaan uit van 5% jaarlijkse groei t/m 2030, mede vanwege de forse groei in de laatste tien jaar.

Het aantal overnachtingen in 2030 is in onderstaande tabel vermeld voor ieder scenario. Tabel 5.5. Aantal overnachtingen Zeeland in 2030 o.b.v. scenario’s SCENARIO

2019

2030

PESSIMISTISCH

5.437.000

7.259.200

REALISTISCH

5.437.000

8.200.800

OPTIMISTISCH

5.437.000

9.423.300

69

Normbezetting Om het benodigde aantal woningen te bepalen is een veronderstelling over de normbezetting nodig. Voor de Provincie Zeeland komen wij tot de volgende motivering: • De bezettingsgraad op provinciaal niveau was in 2019 circa 45%28. Dit is het resultaat van allerlei verschillende concepten in de markt. Wat de meeste concepten met elkaar gemeen hebben is dat de vakantiewoningen vooraf verkocht worden aan een investeerder of particuliere eigenaar. Daarmee is de vakantiewoning feitelijk een tweede woning. Een deel van de parken hanteert een centrale

•

• Ook bij plannen voor nieuwe parken is sprake van uitponding van recreatiewoningen. Vaak wordt eigenaren van recreatiewoningen die interesse hebben in verhuur een vast rendement voor een bepaalde periode geboden, maar er zijn ook eigenaren die voor alleen eigen gebruik kiezen. Ongeveer 25% van de kopers kiest hiervoor29. Bij een vakantiepark volledig gericht op toeristische verhuur is een bezetting van circa 60% noodzakelijk voor een gezonde exploitatie. Reden is dat een park een behoorlijke bezetting nodig heeft om de

bedrijfsmatige exploitatie. Ook binnen deze groep zijn verschillen te vinden: sommige vakantieparken streven naar verhuur van iedere accommodatie, terwijl andere parken een mix toestaan van (deels) eigen gebruik en verhuur. Bij zulke parken is de koopmarkt gemixt met de huurmarkt; Er zijn ook vakantieparken zonder bedrijfsmatige exploitatie. Hierbij

centrumvoorzieningen, die vaak onderdeel zijn van verhuurparken, te bekostigen.

bieden sommige eigenaren de recreatiewoning zelf aan voor verhuur via daarvoor beschikbare websites. Vaak worden de

plaatsen in een vakantiewoning. Het gemiddelde aantal slaapplaatsen per woning is namelijk gestegen in de afgelopen jaren, naar ongeveer

woningen dan niet het hele jaar aangeboden, maar tijdens beperkte perioden in het jaar;

zes per woning30.

28 Bron: CBS, Statistiek Logiesaccommodaties, bewerking ZKA. 29 Bron: NVM (2016). De Nederlandse markt voor recreatiewoningen. 30 Bron: Deskresearch ZKA

Bij de bepaling van de marktruimte zijn wij daarom van een norm van 60% uitgegaan. Daarnaast hebben we gerekend met 4,8 personen per accommodatie per nacht, ofwel 80% van het gemiddeld aantal slaap-

70

Raming marktruimte Voor de drie scenario’s is de marktruimte geraamd. In de tabel is het benodigd aantal woningen en de resterende marktruimte (excl. Waterpark Veerse Meer Nieuw) getoond. Er is al gecorrigeerd voor eigen gebruik van tweede woningen op parken met toeristische verhuur, op

Daarnaast geldt dat met de komst van Waterpark Veerse Meer Nieuw een smaak aan het aanbod wordt toegevoegd die in Zeeland nog niet of nauwelijks aanwezig is, en ook in de planvoorraad niet is vertegenwoordigd. Daarmee is Waterpark Veerse Meer Nieuw ook kwalitatief

basis van kengetallen uit NVM-onderzoeken naar de koopmarkt31.

een verrijking van het Zeeuwse aanbod.

In 2030 bedraagt de marktruimte in het realistische scenario bijna 1.600 woningen, wat ruim voldoende is om vanuit de reguliere marktgroei de 822 accommodaties van Waterpark Veerse Meer Nieuw te

Bij deze methodiek is ervan uitgegaan dat alle vraag bij Waterpark Veerse Meer Nieuw uit de reguliere markt komt, dus uit de markt van vakantiegangers die specifiek voor de destinatie Zeeland kiezen.

realiseren. In het pessimistische scenario is er bijna voldoende ruimte voor de realisatie van het vakantiepark. De realisatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw zou daarmee geen marktverstorend effect hebben en voor (extra) leegstand zorgen.

Hoewel er hier voldoende reguliere marktruimte voor is, zal naar verwachting niet alle vraag uit de reguliere markt komen. Waterpark Veerse Meer Nieuw zorgt naar verwachting ook voor aanvullende vraag door het onderscheidende concept. De volgende paragraaf gaat hier indicatief verder op in.

Tabel 5.6. Marktruimte Zeeland a.h.v. methodiek 1 PESSIMISTISCH

REALISTISCH

OPTIMISTISCH

BENODIGD AANTAL WONINGEN

1.733

2.629

3.792

HARDE PLANVOORRAAD (-/-)

1.285

1.285

1.285

EIGEN GEBRUIK TWEEDE WONINGEN (+)

321

321

321

MARKTRUIMTE

770

1.665

2.828

31 Zie bijlage 7 voor een overzicht van de harde planvoorraad. In de planvoorraad zijn verschillende plannen opgenomen met het accent op de koopmarkt.

71

5.4

Behoefte vanuit aanvullende vraag

Toelichting op raming marktbehoefte Waterpark Veerse Meer Nieuw is als concept (vakantiepark met luxe accommodaties en uitgebreide centrumvoorzieningen) een bezoekmotief op zichzelf voor de gast, nog los van het bezoekmotief voor een vakantie in het Zeeuwse waterrijke landschap. Ook Hof van Saksen

van het huishouden vertaald naar een potentieel aantal overnachtingen, per segment (leefstijl); • Het potentieel aantal overnachtingen wordt vervolgens berekend aan de hand van het percentage vakanties dat geboekt wordt op basis van het concept. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van

merkt namelijk dat een behoorlijk deel (wat aanzienlijk hoger ligt dan het marktgemiddelde) van de gasten herhaalbezoekers zijn die voor het concept van het park komen32. Deze gast zou mogelijk anders geen vakantie in Drenthe boeken en zorgt dus voor aanvullende vraag.

informatie over de mate waarin consumenten trouw zijn aan een (toeristisch) merk. Resultaat van deze stap is het potentieel aantal overnachtingen per segment (leefstijl) op basis van het verblijfsconcept; • Vervolgens wordt per segment (leefstijl) beargumenteerd welke

In deze paragraaf wordt de marktruimte voor het park op basis van deze aanvullende vraag geraamd.

verblijfsconcepten tot het concurrentieveld behoren. Op basis hiervan volgt een raming van het aantal overnachtingen dat door de concurrentie wordt aangetrokken. Een vergelijking per segment (leefstijl) van het potentieel aantal overnachtingen met het huidige aantal overnachtingen resulteert in de marktruimte voor een verblijfsconcept dat op basis van haar concept de reden voor

Methodiek bepaling marktruimte Ter bepaling van de marktruimte wordt de volgende methodiek gehanteerd (zie ook figuur op de volgende pagina): • Uitgangspunt van de analyse vormt de omvang van de potentiële doelgroep, die in hoofdstuk 4 is geraamd. De potentiële doelgroep wordt aan de hand van informatie over het aantal jaarlijkse overnachtingen in Nederland per jaar (excl. Zeeland) en de omvang