Bijlage 1 Bestemmingsplan - Diverse onderzoeken haalbaarheid Waterpark Veerse Meer, ZKA consultants, 2020 en 2021

Bijlage 1

Diverse onderzoeken haalbaarheid Uitgevoerd in het kader van ‘Waterpark Veerse Meer 2020’

Inhoud: •

•

Bijlage 1a Toets haalbaarheid Waterpark Veerse Meer nieuw, ZKA Leisure consultants, d.d. april 2020 Bijlage 1b Laddertoets dagrecreatieve voorzieningen Waterpark Veerse Meer Nieuw, ZKA, d.d. 29 mei 2021

KuiperCompagnons BV Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap Rotterdam

Bijlage 1a Toets haalbaarheid Waterpark Veerse Meer nieuw ZKA consultants, d.d. april 2020

Uitgevoerd in het kader van bestemmingsplan ‘Waterpark Veerse Meer 2020’

KuiperCompagnons BV Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap Rotterdam

April 2020

Eindrapport

2

Samenvatting toets haalbaarheid Waterpark Veerse Meer

Aanleiding onderzoek Driestar is sinds 2012 eigenaar van het premium resort Hof van Saksen in Aa en Hunze, Drenthe. Zij heeft de ambitie om een tweede

alle gezinsleden worden ontzorgd en vermaakt. Voor Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn o.m. zwemvoorzieningen, een strand, zes horecapunten, indoor en outdoor speelvoorzieningen, educatieve academies,

premium resort realiseren en daartoe is zij eind 2018 eigenaar geworden van Waterpark Veerse Meer, aan het Veerse Meer en nabij Arnemuiden. Driestar wil het vakantiepark doorontwikkelen naar een park met (inter)nationale allure, met voorlopige werknaam Waterpark Veerse Meer Nieuw. Dit haalbaarheidsonderzoek is nodig voor een

wellness, een supermarkt en kledingwinkel ten behoeve van de parkbezoekers voorzien. Deelname aan activiteiten is in de meeste gevallen in de logiesprijs inbegrepen.

bestemmingsplanwijziging. Hierbij is tevens getoetst aan de richtlijnen uit de provinciale verordening voor verblijfsrecreatie. Planbeschrijving Waterpark Veerse Meer Nieuw Het plan voor het park omvat de realisatie van 822 woningen (excl. 65 reeds gebouwde en uitgeponde accommodaties). De accommodaties

De locatie van het park is op macroniveau uitstekend. Zeeland is een sterk toeristisch merk, dat uit de belangrijkste bevolkingsconcentraties in binnen- en buitenland zonder files binnen drie uur bereisbaar is. Op mesoniveau is de locatie redelijk tot goed. Het park grenst niet aan de kust maar is wel makkelijk te bereizen, en dus belemmert dit de kansen voor het park niet. Op bescheiden afstand zijn ruime opties

worden van state-of-the-art kwaliteit, met onder meer een luxueuze afwerking, per slaapkamer een en suite badkamer en een zeer ruim oppervlak. Bij de uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen hecht Driestar waarde aan activiteiten geschikt voor het gehele gezin, waarbij

voor de liefhebber van winkelen, musea, cultuurhistorie, (kinder-) attracties en watersport. Op microniveau is de locatie goed tot uitstekend. Het vakantiepark bevindt zich in het midden van een toeristisch-recreatief cluster.

Locatie goed tot uitstekend

3

Markt en onderscheidend vermogen van het concept Productinnovatie vindt plaats bij Waterpark Veerse Meer Nieuw doordat de hoge kwaliteit van de woningen wordt gekoppeld aan zeer uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen en een zeer hoog serviceniveau. Daarmee is Waterpark Veerse Meer Nieuw niet alleen onderscheidend binnen de Provincie Zeeland, maar ook op (inter-) nationaal niveau, zie hiervoor ook de figuur op de volgende pagina, met een positionering van de meeste ketens actief in Nederland en/of benchmarkparken. Qua product benadert Hof van Saksen, het andere vakantiepark dat eigendom is van Driestar en gelegen in Drenthe, Waterpark Veerse Meer Nieuw het meest. Een hoogkwalitatief concept als Waterpark Veerse Meer Nieuw past beter bij sommige doelgroepen dan bij andere. De huurprijs is hoger dan gemiddeld, waardoor doelgroepen vanaf een modaal huishoudinkomen in beeld geraken. De centrumvoorzieningen maken dat het vakantiepark vooral in trek is bij gezinnen en extended families (vakan-

4

ties waarbij meerdere generaties en/of gehele families met elkaar op vakantie gaan). De ligging in Zeeland maakt het park ook geschikt voor de Duitse en Belgische gast. Qua leefstijlen zijn naar verwachting veel

• Er is sprake van voldoende marktruimte in de Provincie Zeeland om de 822 vakantiewoningen van Waterpark Veerse Meer Nieuw te realiseren. Het aantal overnachtingen in de Provincie Zeeland is in

gasten stijlzoeker, plezierzoeker en harmoniezoeker, met avontuurzoekers en inzichtzoekers als secundaire doelgroep.

de afgelopen 19 jaar sterk gegroeid, met name in de Duitse en Belgische herkomstmarkt. De vraagtoename vond over vrijwel de gehele periode plaats, dus ook in mindere economische tijden. Op basis van een trendextrapolatie en rekening houdend met de groeiprognoses en normbezettingen is in 2030 voldoende markt-

Analyse van boekingsdata van Hof van Saksen bevestigt grotendeels de deze analyse. In Nederland behoren bijna 2,2 miljoen huishoudens tot de potentiële doelgroep, ofwel bijna 29% van de huishoudens. In België en Noordrijn-Westfalen behoren bijna 3,6 miljoen huishoudens tot de potentiële doelgroep. De totale potentiële doelgroep voor het vakantiepark bedraagt daarmee bijna 5,8 miljoen huishoudens.

Economische haalbaarheid Een nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkeling dient tevens economisch haalbaar te zijn. Uit onderhavig onderzoek is het volgende naar voren gekomen:

ruimte voor de realisatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw, op basis van reguliere vraagtoename. Het aantal benodigde recreatiewoningen om aan de verwachte vraaggroei te voldoen bedraagt na aftrek van de harde plancapaciteit in het realistische scenario namelijk 1.665 accommodaties, terwijl als onderdeel van Waterpark Veerse Meer Nieuw maximaal 822 accommodaties zullen worden gerealiseerd; • In deze berekening is geen rekening gehouden met het gegeven dat enkele plannen al langere tijd stil liggen en dat per definitie enkele (delen van) plannen niet worden gerealiseerd, ondanks de mogelijk-

5

heid die het bestemmingsplan hiertoe biedt. Zou je deze plannen schrappen dan is er dus nog meer marktruimte; • Tot de harde planvoorraad zou ook de realisatie van 1.335 toeristische overnachtingseenheden (minus 65 wel gerealiseerde recreatiewoningen) gerekend moeten worden die het vigerende bestemmingsplan voor dit park toestaat. Omdat de onderzoeksvraag juist is of er voldoende reguliere marktruimte is voor de 822 recreatiewoningen die in plaats komen van de nog niet gerealiseerde overnachtingseenheden uit het bestaande bestemmingsplan worden deze niet tot de harde planvoorraad gerekend. • Er is tevens een indicatieve analyse uitgevoerd naar de zogenaamde aanvullende vraag. Waterpark Veerse Meer Nieuw trekt namelijk niet alleen op basis van haar locatie gasten, maar ook op basis van haar concept. Op basis van de doelgroepanalyse en kengetallen over de mate waarin consumenten een merk/concept trouw blijven is de potentiële omvang van de aanvullende vraag gekwantificeerd. Per leefstijl is deze vraag vergeleken met capaciteiten van conceptueel vergelijkbare parken die ook aanspraak maken op deze doelgroepen. Met name de doelgroepen plezier- en harmoniezoekers

beschikken over veel alternatieven door de positie van Center Parcs in de Nederlandse markt. Voor de leefstijlen stijl-, avontuur- en inzichtzoeker zijn aanmerkelijk minder concurrenten in de markt actief en is de kans dus reëel dat het park aanvullende vraag kan genereren, zonder daarbij marktverstorend te zijn. De kansen voor het vakantiepark zijn ook getoetst aan de hand van enkele expertinterviews. De experts zien grote kansen voor Waterpark Veerse Meer Nieuw vanwege het zeer onderscheidende concept en de kwaliteit waarop het park inzet. Een hoog serviceniveau, zoals bij Hof van Saksen, geldt hierbij als voorwaarde voor succes. Uitponding, ofwel de verkoop van de woningen, wordt niet als een gevaar gezien, maar met de woningen in eigendom heeft Driestar meer mogelijkheden om ook in de toekomst op markttrends in te spelen. Gelet op de locatie zou er voldoende aandacht moeten zijn voor waterrecreatie, en is het belangrijk om de balans tussen de herkomstmarkten in het oog te houden. Aan de overige voorwaarden in de Provinciale Verordening (centrale bedrijfsmatige exploitatie en op basis van een business plan) wordt voldaan.

6

Sociaal-maatschappelijke bijdrage In het oordeel over grootschalige nieuwe toeristische ontwikkelingen zijn niet alleen de economische effecten belangrijk, maar ook de effecten op de samenleving en omgeving. Alleen als de effecten op alle pijlers positief zijn, is er sprake van een duurzaam evenwicht (zie figuur rechts). Als case study is de impact van Hof van Saksen op de economie, samenleving en omgeving bestudeerd, aan de hand van enkele expertinterviews. Uit de interviews is naar voren gekomen dat het Drentse park met name sinds de overname van Driestar in 2012 voor een forse impuls van de overnachtingen, bestedingen en werkgelegenheid in de regio heeft gezorgd. Ook de gemeente profiteert daaraan mee, met o.m. toegenomen toeristenbelasting. Het park is beter ingebed geraakt in de samenleving en lokale sector. Het park maakt waar mogelijk gebruik van lokale bedrijvigheid voor bijvoorbeeld bouw, onderhoud, en de inkoop van de ingrediënten en producten. Tevens is de Hof van Saksen Academy opgericht, met meer opleidingsmogelijkheden in de regio tot gevolg.

Impact toerisme

Verwachtingen rondom de realisatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn ook geformuleerd, middels deskresearch en aanvullende bronnen. Het vakantiepark zorgt voor een forse toename van de economische impact ten opzichte van de huidige situatie. Bestedingen en werkgelegenheid nemen toe, net als de bestedingen per nacht per gast. De samenleving profiteert bij realisatie van het vakantiepark van toegenomen opleidingsmogelijkheden en kritische massa voor de

7

voorzieningen in de woonkern(en) (met name Arnemuiden), maar ook neemt de toeristische druk toe. Deze is op het niveau van Middelburg niet of nauwelijks hoger dan andere Zeeuwse gemeenten en op het

• Het huidige bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot de realisatie van 1.335 toeristische overnachtingseenheden. Daarmee kan echter niet de gewenste ruimtelijke kwaliteit worden geleverd. Met de extra

niveau van Arnemuiden lager dan in enkele hotspots in Zeeland, zoals Domburg, Renesse, Burgh-Haamstede en Cadzand-Bad.

gronden is het mogelijk om uitdunning te realiseren, en ontstaat een situatie met circa zeven eenheden per hectare. Daarmee is de dichtheid van Waterpark Veerse Meer Nieuw vergelijkbaar met de dichtheid van vakantieparken die in het luxesegment actief zijn en (vooral) op tweedewoninggebruik gericht zijn (o.m. Harbour Village

Driestar zet bij de planvorming voor het park in op een minimalisatie van de footprint op de omgeving, door het streven naar o.m. circulair bouwen, duurzame energievoorziening en inzet op gebruik biologische en/of lokale producten. Niet-duurzaam vervoer wordt (na aankomst) ontmoedigd, en de gasten zorgen voor kritische massa voor behoud van natuur en cultureel erfgoed. Verbetering ruimtelijke kwaliteit door verdunning eenheden Een nieuwe verblijfsrecreatieve ontwikkeling dient bij te dragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Uit onderhavig onderzoek is het volgende naar voren gekomen:

en De Groote Duynen); • De accommodaties van Waterpark Veerse Meer Nieuw betekenen een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige accommodaties op het park. De huidige accommodaties zijn voornamelijk jaarplaatsen, terwijl de nieuwe accommodaties luxe uitgevoerde vakantiewoningen zijn. In de provincie Zeeland komt het kwaliteitsniveau van de vakantiewoningen zelden voor, zo blijkt uit de benchmark in hoofdstuk 3. Alleen de vakantiewoningen van Largo Harbour Village zijn bij de benchmarkparken vergelijkbaar qua kwaliteit.

8

Toets haalbaarheid Waterpark Veerse Meer Nieuw positief Uit bovengenoemde samenvatting concludeert ZKA dat het Waterpark Veerse Meer Nieuw economisch haalbaar is; er is voldoende markt-

Met genoemde punten voldoet deze ontwikkeling aan de richtlijnen van de provinciale verordening Zeeland en, hoewel het gebied waar het park wordt ontwikkeld er niet onder valt, aan de kustvisie. Het

ruimte voor het park Waterpark Veerse Meer Nieuw. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering binnen de bestaande oppervlakte en in de eenheden van het bedrijf.

product van Waterpark Veerse Meer Nieuw betekent een grote kwalitatieve impuls voor het toerisme in Zeeland.

De potentiële doelgroep is groot genoeg en zorgt voor voldoende marktvraag, zowel regulier als aanvullend. Het park draagt bovendien bij aan het aanbod in Zeeland met een duurzame impact en met een aansprekend en onderscheidend en innovatief concept. Bovendien heeft deze ontwikkeling een positieve sociaal-maatschappelijke bijdrage. Omdat na realisatie van het Waterpark Veerse Meer de vraag groter blijft dan het aanbod en omdat Waterpark Veerse Meer onderscheidend is ten opzichte van de meeste andere recreatieparken in Zeeland, zal de ontwikkeling van Waterpark Veerse Meer niet leiden tot meer leegstand bij de andere recreatieparken in Zeeland.

9

Inhoud Inhoudsopgave

2 8

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling 1.3 Leeswijzer

10 11 12 13

Deel A: Economische haalbaarheid Hoofdstuk 2. Concept en locatie 2.1 Inleiding 2.2 Concept

14

Managementsamenvatting

2.3 Locatie Hoofdstuk 3. Onderscheidend vermogen 3.1 Inleiding 3.2 Opzet benchmark 3.3 Kwaliteit concept 3.4 Prijs 3.5 Prijs-kwaliteitverhouding

15 16 17 22 29 30 31 33 42 44

Hoofdstuk 4. Typering en omvang potentiële doelgroep 4.1 4.2 4.3 4.4

Inleiding Expertanalyse doelgroepen Validatie expertanalyse Omvang potentiële doelgroep

47 48 49 54 55

Hoofdstuk 5. Behoefte aan Waterpark Veerse Meer Nieuw 5.1 Inleiding 5.2 Marktgebied 5.3 Behoefte vanuit reguliere vraag 5.4 Behoefte vanuit aanvullende vraag 5.5 Economische haalbaarheid op de lange termijn

58 59 60

Deel B: Sociaal-maatschappelijke haalbaarheid Hoofdstuk 6. Impact op economie, samenleving en omgeving 6.1 Inleiding 6.2 Impact Hof van Saksen

82

62 71 79

6.3 Verwachte impact Waterpark Veerse Meer Nieuw

83 84 85 91

Bijlagen

97

10

01 Inleiding

11

1.1

Aanleiding

Driestar is sinds 2012 eigenaar van het premium resort Hof van Saksen in Aa en Hunze, Drenthe. Zij heeft de ambitie om een tweede premium resort realiseren en daartoe heeft zij eind 2018 Waterpark Veerse Meer gekocht. Het doel is om het bestaande recreatiepark te herontwikkelen tot een kwalitatief hoogstand vakantiepark met

In het huidige bestemmingsplan van Waterpark Veerse Meer zijn 1.335 toeristische overnachtingseenheden (incl. ligplaatsen jachthaven) toegestaan op een oppervlakte van in totaliteit 57 hectare. Voor de plannen van Driestar is een uitbreiding van het oppervlak van het park noodzakelijk, naar circa 89 hectare2. Alleen daarmee is Driestar in staat

stijlvolle entourage en een programma aan centrumvoorzieningen. Driestar wil op termijn 822 nieuwe accommodaties realiseren1. Met de ontwikkeling heeft Driestar niet alleen tot doel Waterpark Veerse Meer te herontwikkelen tot een park met een toekomstbestendig concept, maar ook de landschappelijke waarde te bevorderen en waarde voor

het beoogde kwaliteits- en schaalniveau van de accommodaties en bijbehorende voorzieningen te realiseren. Omdat het huidige bestemmingsplan dit dus ruimtelijk niet direct mogelijk maakt is een nieuw bestemmingsplan nodig3.

de maatschappij te genereren. De recreatiewoningen die reeds onder de vorige eigenaar al waren gerealiseerd (65 eenheden) en waren verkocht aan particuliere eigenaren blijven onderdeel van het park. De voorlopige werknaam van het vakantiepark is Waterpark Veerse Meer Nieuw.

Gezien de benodigde aanpassing van het bestemmingsplan en het feit dat voor een deel van de uitbreidingsgrond een aanpassing van een agrarische naar recreatieve bestemming noodzakelijk is dient te worden getoetst of de ontwikkeling voorziet in een behoefte, conform de provinciale verordening Zeeland. Voorliggend rapport toetst de behoefte aan de herontwikkeling en gaat in op diens sociaalmaatschappelijke waarde.

1

Dit is exclusief de circa acht bedrijfswoningen die Driestar heeft gepland voor medewerkers van het recreatiepark.

2 Hierbij gaat het alleen om de gronden waarop woningen en voorzieningen kunnen worden gebouwd. Hierin is de oppervlakte van de Lemmer niet meegerekend. 3

Tevens wordt een milieueffectrapport opgesteld, door Tauw bv.

12

1.2

Vraagstelling

De herontwikkeling van Waterpark Veerse Meer tot Waterpark Veerse Meer Nieuw wordt getoetst vanuit twee perspectieven. Het eerste perspectief beschouwt de behoefte aan de ontwikkeling op economische gronden, het tweede perspectief belicht de sociaalmaatschappelijke waarde van de ontwikkeling. Het rapport en de

Sociaal-maatschappelijke haalbaarheid Driestar heeft de intentie om met Waterpark Veerse Meer Nieuw een bijdrage te leveren aan de regio, en niet alleen op economisch vlak. Met het park beoogt de eigenaar ook waardecreatie voor de samenleving en omgeving te realiseren. De onderzoeksvragen voor het

onderzoeksvragen zijn daarmee in twee delen te splitsen.

tweede deel van de analyse luidt derhalve: • Heeft de geplande ontwikkeling van Waterpark Veerse Meer Nieuw toegevoegde waarde voor de lokale economie? • Heeft de geplande ontwikkeling van Waterpark Veerse Meer Nieuw toegevoegde waarde voor de samenleving en de omgeving?

Economische haalbaarheid De behoefte aan de herontwikkeling van Waterpark Veerse Meer tot Waterpark Veerse Meer Nieuw moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Om die reden wordt eerst de doelgroep voor het concept vastgesteld en getoetst aan de markt, waarna een marktanalyse naar de behoefte wordt uitgevoerd. De onderzoeksvragen zijn derhalve: • Wat houdt het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw in? • Is het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw onderscheidend en hoe omvangrijk is de potentiële doelgroep? • Is de ontwikkeling van Waterpark Veerse Meer Nieuw economisch haalbaar?

Met voorgaande vragen wordt antwoord gegeven op de aandachtspunten zoals geformuleerd in de provinciale verordening Zeeland.

Ter vaststelling van de potentiële doelgroep is onder meer gebruik gemaakt van data van Landal GreenParks. Landal GreenParks heeft in het kader van dit onderzoek enkel volledig geanonimiseerde data van geboekte vakanties bij Hof van Saksen beschikbaar gesteld. Deze data is niet herleidbaar tot een of enkele personen. Voor het verrichten van het onderzoek zijn geen persoonsgegevens gebruikt als bedoeld in de Algemene Verordening Gegevensbescherming.

13

1.3

Leeswijzer

De twee perspectieven (economisch en sociaal-maatschappelijk) zijn terug te vinden in het rapport middels deel A en deel B. Deel A, de toets van de economische haalbaarheid, bestaat uit vier hoofdstukken:

• In hoofdstuk 5 wordt de behoefte aan de recreatiewoningen van Waterpark Veerse Meer Nieuw getoetst. Hiertoe worden twee methodieken ingezet, één met betrekking tot de reguliere marktvraag en één met betrekking tot de aanvullende marktvraag. Ook is aandacht voor de economische levensvatbaarheid op de lange

• Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw en haar locatie. Hiertoe is de planinformatie bestudeerd en is een locatiebezoek afgelegd; • In hoofdstuk 3 wordt het onderscheidende vermogen van de plannen voor het park geanalyseerd. Hiertoe wordt het beoogde

termijn. Hiertoe zijn tevens expert interviews uitgevoerd met Bas Hoogland (voormalig commercieel directeur Landal GreenParks), Peter Hoorneman (voormalig general manager Center Parcs de Eemhof), Hans van Leeuwen (trendwatcher Pleisureworld), Jos Klerx (sectorspecialist horeca, recreatie & toerisme Rabobank), en Han

park vergeleken met een vijftal vakantieparken in de zuidelijke kustprovincies en een vijftal vakantieparken die conceptueel raakvlakken hebben met het plan voor Waterpark Veerse Meer Nieuw; • In hoofdstuk 4 is aandacht voor de potentiële doelgroep voor het beoogde vakantiepark. Gestart wordt met een expertview, die hierna wordt gevalideerd met boekingsdata van Hof van Saksen uit de

Verheijden (directeur Verheijden Concepten). Deel B, de beoordeling van de sociaal-maatschappelijke waarde, heeft één hoofdstuk (hoofdstuk 6), en bevat een case study van Hof van Saksen en een analyse van de verwachtingen rondom Waterpark Veerse Meer Nieuw. De case study van Hof van Saksen is gebaseerd op

systemen van Landal GreenParks. Het verwachte profiel leidt tot een raming van de omvang van de potentiële doelgroep.

een locatiebezoek, interviews met Eric van der Heijden en Frank Bulthuis (Hof van Saksen), Astrid Crum (Marketing Drenthe), Dick Dijkstra (Recreatieschap Drenthe) en Eric van Oosterhout (voormalig burgemeester Aa en Hunze, huidig burgemeester Emmen).

14

A Deel A

Economische haalbaarheid

15

02 Concept en locatie

16

2.1

Inleiding

Het toerisme is een samengesteld product, dat uit de elementen Organisatie, Accommodatie en Omgeving bestaat. Tot Omgeving worden onder meer het landschap, de dorpen en steden, het culturele erfgoed en de natuur gerekend. De Organisatie bestaat uit het samenspel tussen dagtoeristische aanbieders en de dienstverlening in de regio

In dit hoofdstuk worden daarom de elementen uit het samengesteld toeristisch product van Zeeland nader toegelicht. Aandacht is er eerst voor het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw (2.2.), waarna aandacht is voor de locatie (2.3.) en omgevingskwaliteiten.

die de gastvrijheid bevordert (o.m. informatievoorziening, routes, rondleidingen en marketing). Onder Accommodatie, tenslotte, worden naast de verblijfsaccommodatie voor de gast ook de eigen voorzieningen van de verblijfsaanbieder geschaard. In vitale en sterke toeristische bestemmingen vormen de elementen samen een organische eenheid. Hoe een gast zijn of haar verblijf ervaart hangt namelijk van meerdere elementen af, zoals de kwaliteit van de accommodatie, de gastvrijheid in de regio en de toeristische infrastructuur. Daarom spelen alle elementen mee in de keuze voor een vakantie. Een regio met sterke omgevingskwaliteiten of een grote attractie komt vaak sneller in beeld bij een toerist. Die kwaliteiten leiden echter alleen tot verblijf als er voldoende verblijfsaanbod is dat aansluit bij de wens van de gast. Als de omgeving an sich minder onderscheidend is, kunnen verblijfsaanbieders ook zelf gasten tot een verblijf verleiden, door bijv. zeer hoge kwaliteit te leveren of uitgebreide eigen voorzieningen te hebben.

Fig. 2.1. Samengesteld product toerisme

17

2.2

Concept

In 2018 is Driestar eigenaar geworden van Waterpark Veerse Meer en Camping de Witte Raaf, aan het Veerse Meer en nabij Arnemuiden. In 2015 had dat park haar faillissement aangevraagd. Het is de intentie van Driestar om het vakantiepark door te ontwikkelen naar een park met internationale allure, met de voorlopige werknaam Waterpark Veerse Meer Nieuw. Totaalconcept dat aansluit bij Zeeuwse waarden Met het vakantiepark beoogt Driestar een smaak toe te voegen aan het Zeeuws aanbod dat tot op heden nog niet bestaat. Het park moet namelijk gaan beschikken over uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen, die ervoor zorgen dat voor de gasten het gehele jaar voldoende te beleven is. Driestar hecht daarbij waarde aan activiteiten met beleving voor het gehele gezin, met een actief karakter en bij voorkeur met een educatieve component. De combinatie van hoogwaardige accommodaties en voorzieningen leidt tot een park met een unieke kwaliteit, dat, hoewel geen sprake is van een kustlocatie, past binnen de Kustvisie die de Provincie Zeeland in 2017 heeft ontwikkeld4. Een niet-vitaal vakantiepark wordt geherstructureerd met een kwaliteitsverbetering tot gevolg, ook op landschappelijk vlak.

4

Zie hiervoor het document “Zeeuwse Kustvisie in Vogelvlucht” van de Provincie Zeeland.

Afb. 2.1. Ligging Waterpark Veerse Meer Nieuw

18

Accommodaties Het park Waterpark Veerse Meer Nieuw beschikt voor haar gasten straks over 822 accommodaties (incl. recreatieappartementen). Het maximale aantal slaapplaatsen in de te realiseren accommodaties bedraagt daarmee bijna 5.150. Het accent ligt vooral op de twee- tot

• de ruime netto oppervlakte van elke accommodatie. Iedere slaapkamer gaat bijvoorbeeld beschikken over een en suite badkamer. Ook worden in alle accommodaties sfeerverhogende elementen aan de inrichting toegevoegd; • het gebruik van kwalitatief hoogwaardige materialen in de inrichting

zespersoons accommodaties, met circa 60% van de slaapplaatsen.

(bijv. boxsprings van het merk Auping); • geboden hotelservices als opgemaakte bedden, een ontbijtservice en een boodschappenservice; • het relatief lage aantal accommodaties per hectare. Hierdoor wordt ondanks de schaal van het park enige exclusiviteit gecreëerd5.

Tabel 2.1. Geplande accommodaties Waterpark Veerse Meer Nieuw AANTAL ACCOMMODATIES

AANDEEL IN SLAAPPLAATSEN

2-6 PERSOONS

622

59%

8-12 PERSOONS

183

34%

14+ PERSOONS

17

7%

TOTAAL

822

100%

TYPE

Bron: Driestar, stand van zaken februari 2020

Differentiatie Er vindt differentiatie plaats in typen recreatiewoningen. Bij Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn naast de reguliere accommodaties vooralsnog typen met de volgende (aanvullende) voorzieningen voorzien: • Accommodaties met specifieke voorzieningen voor jonge kinderen;

State-of-the-art kwaliteit Waterpark Veerse Meer Nieuw wil mede het verschil maken door haar

• Accommodaties met gamerooms; • Accommodaties met (extra) wellnessvoorzieningen, zoals een

accommodaties state-of-the-art kwaliteit te geven, met hoogwaardig comfort. Dit uit zich mede in de volgende facetten:

buitendouche, jacuzzi, sauna; • Accommodaties met uitgebreide culinaire voorzieningen, speciale keukenapparatuur en een groot kookeiland.

5

Voor een vergelijking met andere parken in het zuidelijke kustgebied van Nederland en enkele andere parken in binnen- en buitenland wordt verwezen naar paragraaf 3.3.

19

Architectuur De verschijningsvorm en type van de accommodaties zijn gekoppeld aan het Zeeuwse DNA; voor de accommodaties wordt ingezet op een tijdloze architectuur die een Zeeuwse signatuur heeft. Wel zijn de accommodaties aangepast zodat ze voldoen aan de marktwensen. Rol kenmerkende facetten landschap in landschappelijke inpassing Van oudsher kent het gebied schorren en een krekenstructuur, met onder meer de Lemmer Kreek. In de jaren ‘60 heeft Nico de Jonge het Landschapsplan Veerse Meer ontwikkeld, waarin een gebruikszonering voor het gebied werd voorgesteld. Waterpark Veerse Meer Nieuw neemt de historie en landschapsplan als basis voor de inpassing van de accommodaties. De krekenstructuur en het getijdenlandschappen dient dus als inspiratie. Een deel van de accommodaties zal aan de kreken gelegen zijn, die in verbinding staan met het Veerse Meer. Circulariteit en duurzaamheid Driestar streeft ernaar om van Waterpark Veerse Meer een voorbeeld te maken voor duurzame recreatieparken. Dat blijkt al bij de aandacht die er is voor de landschappelijke inpassing, maar dit gaat verder. Er wordt gestreefd naar duurzame opwekking van energie.

Bij het ontwerp van de accommodaties (en voorzieningen) wordt rekening gehouden met het gegeven dat de materialen weer gedemonteerd en hergebruikt moeten kunnen worden. Ook is aandacht voor gebruik van natuurlijke materialen, en voor het feit dat de accommodaties in de toekomst aangepast kunnen worden aan de dan geldende wensen van de gasten. Hierbij kan worden gedacht aan aanpassingen qua inrichting sanitaire voorzieningen en eventuele andere aanpassingsmogelijkheden. Eenmaal op het park hoeven de bezoekers de auto niet of nauwelijks te gebruiken. De meeste mensen zullen zich binnen het park lopend of op de fiets verplaatsen. Het park biedt tevens mogelijkheden om een elektrische golfkar te huren om je te verplaatsen op het park, en daarnaast fietsverhuur om ook de omgeving te verkennen.

Status reeds gerealiseerde accommodaties Als onderdeel van Waterpark Veerse Meer zijn al 65 accommodaties gerealiseerd, die niet in eerder genoemde aantallen zijn opgenomen. Betreffende woningen en grond zijn uitgepond, en zullen dus op het terrein van Waterpark Veerse Meer blijven. Met de VvE’s wordt gekeken naar de mogelijkheden om de woningen in de verhuur op te nemen.

20

Centrumvoorzieningen Een belangrijk onderdeel van Waterpark Veerse Meer Nieuw is de realisatie van uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen. Deze voorzieningen hebben tot doel de gasten jaarrond voldoende kwaliteit en beleving te bieden. De centrumvoorzieningen zijn qua karakter te

Differentiatie horeca Bij Waterpark Veerse Meer Nieuw zal, net als bij Hof van Saksen, de horeca worden gedifferentieerd. Er wordt in de huidige plannen voorlopig uitgegaan van zes horecavestigingen. De precieze invulling van de concepten is nog niet bekend, maar in elk geval sluit één van de

vergelijken met de voorzieningen van Hof van Saksen, het andere park in bezit van Driestar. In de meest recente plannen zijn twee centrumgebieden voorzien, één aan beide zijden van de Lemmer Kreek. De centrumvoorzieningen beslaan maximaal 40.000m2 bebouwd oppervlak6. Het gebruik van de meeste voorzieningen is bij de logiesprijs

concepten aan op de zwemvoorziening en doet een ander concept (ook) dienst als locatie voor ontbijt. Bij de differentiatie wordt nauwlettend rekening gehouden met de doelgroepen die Waterpark Veerse Meer Nieuw naar verwachting trekt. Net als bij Hof van Saksen is het plan er om een eigen horecaopleiding op te zetten, om hiermee

inbegrepen.

het serviceniveau te realiseren dat de gast van een verblijf bij Hof van Saksen gewend is.

Typen voorzieningen Voor Waterpark Veerse Meer Nieuw zijn deze voorzieningen gepland: • Horeca (toegankelijk voor externe gasten); • Subtropisch zwembad met spectaculaire glijbanen;

Kwaliteit en architectuur Kenmerkend voor Hof van Saksen is het hoge serviceniveau (o.m. in horeca, bij receptie). In het contact met de gasten is veel persoonlijke

• Dagstrand; • Indoor en outdoor speelvoorzieningen;

aandacht, zowel bij directe vragen als in de vorm van welkomstcadeaus en –boodschappen in de accommodaties. Bij Waterpark Veerse Meer

• Kinderacademies; • Sport- en spelfaciliteiten; • Wellnesscentrum (toegankelijk voor externe gasten);

Nieuw wordt eenzelfde servicelevel nagestreefd. Over de architectuur van de centrum-voorzieningen is bekend dat er koppeling aan het Zeeuwse DNA komt.

• Supermarkt en overige detailhandel. 6

Bron: plannen Driestar versie februari 2020

21

Langetermijnvisie Driestar heeft de intentie om alle accommodaties op Waterpark Veerse Meer Nieuw in eigen bezit te houden. Het voordeel van eigen bezit is dat Driestar in deze situatie meer flexibiliteit creëert om de woningen aan te passen aan veranderende markttrends en eisen omtrent luxeniveaus. Bij eigen bezit behoudt Driestar betere mogelijkheden om de recreatiewoningen op de lange termijn (na een levensfase van ca. dertig jaar) grondig te vernieuwen. Het is de visie van Driestar dat de levensvatbaarheid van recreatiewoningen na die periode beperkt is. Met de recreatiewoningen in eigendom is het eenvoudiger om na dertig jaar een kwaliteitsimpuls te realiseren, en op die manier niet verder af te glijden (zie in figuur rechts nummers 7 en 5).

Fig. 2.2. Visie Driestar bv op levenscyclus vakantieparken

Andere marktpartijen kiezen doorgaans voor de verkoop van recreatiewoningen aan investeerders en/of particuliere eigenaren (uitponding). Bij uitponding heeft een exploitant dus met individuele eigenaren te

Driestar past dit langetermijnperspectief al toe bij Hof van Saksen, dat in 2012 door Driestar werd overgenomen. In de eerste jaren na overname werd direct geïnvesteerd in de upgrading van accommo-

maken, die niet eenvoudig op één lijn zijn te brengen. Wanneer de woningen in eigen bezit van Driestar blijven is zij niet afhankelijk van

daties en centrumvoorzieningen, met als doel de beleving te vergroten en het comfort aan te laten sluiten bij de op dat moment actuele

derden bij het aanpassen van de woningen aan veranderende markttrends en bij het in stand houden van de kwaliteit van onderhoud. Aan beide zaken wordt door Driestar veel waarde gehecht.

wensen van de gast, met een verbetering van de exploitatie tot gevolg. Eenzelfde invulling is voorzien bij Waterpark Veerse Meer Nieuw.

22

2.3

Locatie

Zoals eerder gesteld vergroten bijv. sterke omgevingskwaliteiten de kans dat een toerist voor een vakantie in een bepaalde regio kiest. Op macroniveau maakt de toerist een keuze voor een type locatie, met de bereikbaarheid, tijd en inkomen in het achterhoofd. Locaties die op macroniveau onderscheidend zijn trekken doorgaans diverse verblijfsaanbieders aan. Ook binnen een regio heeft de toerist dus meerdere keuzes. De ligging van het verblijfsaanbod ten opzichte van attracties, bezienswaardigheden en sterke omgevingskwaliteiten bepaalt of de locatie ook op mesoniveau gunstig is voor de toerist. Voor de toerist kan de manier van inpassing in de omgeving (locatie op microniveau) ook waarde toevoegen. In deze paragraaf wordt de locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw op alle niveaus beoordeeld.

Fig. 2.3. Effect locatie op keuze consument

23

Locatie op macroniveau Waterpark Veerse Meer Nieuw is voorzien in Arnemuiden. Daarmee vestigt het vakantiepark zich in de destinatie Zeeland. Zeeland is van oudsher een geliefde toeristische destinatie. De provincie krijgt een hoge waardering van de toerist, met name door de stranden,

Voor de Belgische gast is de reistijd in de regel korter, en spreekt Zeeland in verhouding tot de eigen kust aan als destinatie door het opener en natuurlijker karakter. De reistijd vanaf de belangrijkste bevolkingsconcentraties in Nederland is ongeveer 75 tot 120 minuten. Wel is van invloed dat deze toeristen ook naar kustgebieden kunnen

duingebieden en badplaatsen. Daarnaast zijn de historische dorpen en steden en het open (cultuur-)landschap in trek.

op kortere reisafstand en -tijd van huis (Noord- en Zuid-Holland). Tabel 2.2. Reistijd naar Waterpark Veerse Meer Nieuw

Nergens in Nederland is het belang van recreatie en toerisme zo groot als in Zeeland. 8,7% van de banen in de provincie was in 2019 in de

WOONOMGEVING

AFSTAND (IN KM.)

REISTIJD (IN MIN.)

ROTTERDAM

123

75-110

R&T-sector, landelijk was dit circa 7%7. De aantrekkingskracht op de toerist blijkt ook uit het aantal overnachtingen in de provincie. In 2019 boekten toeristen in Zeeuwse accommodaties ruim 10,5 miljoen overnachtingen8. Zeeland was hiermee de vierde provincie van Nederland, net achter Gelderland en Limburg (en ruim achter nummer 1 NoordHolland). Onder Duitsers en Belgen is de provincie zelfs resp. nummer

BRUSSEL

135

90-140

DEN HAAG

143

90-140

UTRECHT

171

100-150

AMSTERDAM

202

120-180

DÜSSELDORF

270

160-240

2 (achter Noord-Holland) en 1. De Duitse gast komt in groten getale mede doordat Zeeland voor inwoners van met name Noordrijn-

De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op macroniveau derhalve uitstekend. Zeeland beschikt over een sterk toeristisch merk,

Westfalen de dichtstbijzijnde kustlocatie is. De reistijd is in het gunstige geval beperkt tot circa 160 minuten9, en dus geschikt voor zowel korte als lange vakanties.

dat vanuit de belangrijkste bevolkingsconcentraties in binnen- en buitenland zonder files en ander oponthoud nog binnen drie uur bereisbaar is.

7

8 9

Bron: LISA 2019 Bron: CBS, Statistiek Logiesaccommodaties, bewerking ZKA. Zakelijke overnachtingen in hotels zijn in genoemde cijfers buiten beschouwing gelaten. Indicatie via Google Maps, gerekend met aankomst op vrijdagmiddag omstreeks 15.00u. Er wordt een range aan reistijden getoond ter indicatie van de effecten van filevorming.

24

Locatie op mesoniveau Waterpark Veerse Meer Nieuw zal worden gerealiseerd op circa vier kilometer van Arnemuiden, en dus op het noordoostelijk deel van Walcheren. Zoals aangehaald wordt de destinatie Zeeland met name gewaardeerd omwille van de stranden, duingebieden, badplaatsen,

De ligging van het park ten opzichte van enkele (historische) dorps- en stedelijke kernen als Veere, Middelburg en Vlissingen is gunstig. Veere heeft een karakteristiek centrum en spreekt toeristen met interesse in erfgoed en musea aan. Middelburg heeft vergelijkbare kernkwaliteiten, maar huisvest het provinciaal museum en heeft een uitgebreid en

historische dorpen en het open (cultuur-)landschap. Op de kaart op de volgende pagina is de ligging van het park ten opzichte van de onderscheidende kwaliteiten van Walcheren en Noord- en ZuidBeveland getoond. In de tabel rechts zijn de reistijden vermeld.

divers winkelaanbod. Vlissingen is met name in trek door de boulevard en historische haven, maar heeft ook enkele musea en attracties. Tabel 2.3. Reistijd vanaf Waterpark Veerse Meer Nieuw BESTEMMING

In de kustdorpen van Walcheren zijn grootschalige concentraties van vakantieparken en campings. De ligging van Waterpark Veerse Meer Nieuw ten opzichte van de belangrijkste stranden en duingebieden is dus niet bijzonder gunstig, als deze aanbieders als referentie worden gezien. Wel blijft de autoreistijd beperkt tot circa 20-25 minuten10, en dus binnen de gemiddelde reisbereidheid van toeristen (van circa 30 minuten). Daarnaast heeft het park de ligging aan het Veerse Meer als pluspunt. Het Veerse Meer biedt de gelegenheid voor gasten die geen langere afstanden willen afleggen om toch van zon en water te kunnen genieten. Daarnaast is de locatie uitermate geschikt voor allerlei watersport- en recreatieactiviteiten, die aan de kust minder te vinden zijn.

AFSTAND (IN KM.)

REISTIJD (IN MIN.)

VEERE

7,9

23

MIDDELBURG

10,4

16-20

VLISSINGEN

14,7

16-22

DISHOEK

18,3

20-28

GOES

19,9

22-28

DOMBURG

23,6

24-35

YERSEKE

35,0

26-35

De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op mesoniveau redelijk tot goed. De afstand tot de kust is nadelig, maar is beperkt en belemmert de kansen niet. Op bescheiden afstand zijn ruime opties voor de liefhebber van winkelen, musea, cultuurhistorie, (kinder-)

10 Indicatie via Google Maps, met vertrek op zaterdagochtend omstreeks 11.00u. De afstand en reistijd tot Veere zijn gerekend met de fiets, de overige afstanden en reistijden met de auto.

attracties en watersport.

Legenda Waterpark Veerse Meer Nieuw Populaire strandbestemming Grootschalig winkelgebied Locatie met cultuurhistorische waarde en/of museum Attractie

25

26

Locatie op microniveau Waterpark Veerse Meer Nieuw zal deels worden gerealiseerd op het huidige terrein van Waterpark Veerse Meer. Er is een uitbreiding voorzien op het terrein ten noordoosten van het huidige park. Op dit moment worden betreffende gronden nog ingezet voor agrarische doeleinden. Rondom het park zijn allerlei toeristisch-recreatieve ontwikkelingen, zie hiervoor de kaart op de volgende pagina: • Ten westen en noorden van het park zijn een hotel-restaurant, een openbaar strand, enkele kleinschalige vakantieparken (tevens in aanbouw), een camping met jaarplaatsen, een restaurant, een jachthaven en een watersportbedrijf gevestigd; • Ten noordoosten van het park is natuur- en recreatiegebied De Piet te vinden, dat uit een zij-arm van het Veerse Meer, een bos met wandel- en ruiterroutes, en een bedrijf gericht op outdoor- en wateractiviteiten bestaat. Langs de oevers van het Veerse Meer zijn fietsroutes; • Ten oosten van het park is Vliegveld Midden Zeeland gevestigd. Een aanpassing van de richting van de start- en landingsbaan is gepland, waardoor het mogelijk negatieve effect op het park verdwijnt.

Zoals eerder gesteld is de landschappelijke inrichting van het park geïnspireerd door het Landschapsplan Veerse Meer. Er zijn plannen voor een krekenstructuur op het park waaraan een (groot) deel van de recreatiewoningen gelegen zal zijn. Een organische overgang naar het natuur- en recreatiegebied De Piet is gepland door de ontwikkeling van 14 hectaren natuur. Landschappelijk wordt het park dus ingepast met de lokale situatie in gedachten. Voor de gast is het belangrijk dat verblijf op het park in ieder seizoen aangenaam is. In het toeristische seizoen werkt de landschapsinrichting versterkend, met tevens onder meer een eigen strandje. In de overige seizoenen zorgt de bebossing rondom het vakantiepark voor enige vorm van beschutting, waardoor het open karakter waar Zeeland doorgaans door gekenmerkt wordt geen nadeel vormt.

De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op microniveau al met al goed tot uitstekend. Het park bevindt zich in het midden van een toeristisch-recreatief cluster, met allerlei alternatieven voor de gast. De landschappelijke inrichting van het park werkt versterkend in het toeristische seizoen, bebossing rondom het park zorgen voor beschutting buiten het toeristische seizoen.

Waterpark Veerse Meer Nieuw 27 Restaurant Hotel Natuur Strand

Watersport/–recreatie Camping/Bungalowpark Vliegveld

28

Samenvatting

Concept • In 2018 is Driestar eigenaar geworden van Waterpark Veerse Meer, aan het Veerse Meer en nabij Arnemuiden. Driestar wil het vakantie-

• Door eigen bezit na te streven behoudt Driestar de mogelijkheid om de recreatiewoningen op de lange termijn na een levensfase van dertig jaar grondig te vernieuwen.

park doorontwikkelen naar een park met internationale allure, met voorlopige werknaam Waterpark Veerse Meer Nieuw; • Het plan voor het park omvat 822 accommodaties en uitgebreide (overdekte) centrumvoorzieningen. De accommodaties zullen van state-of-the-art kwaliteit zijn, wat zich onder meer uit in de geboden

Locatie • De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op macroniveau uitstekend. Zeeland beschikt over een sterk toeristisch merk, dat vanuit de belangrijkste bevolkingsconcentraties in binnen- en

oppervlakte en luxe afwerking. Bij de centrumvoorzieningen hecht Driestar waarde aan activiteiten met beleving voor het gezin, waarbij alle leden van het gezin worden ontzorgd en vermaakt. Gebruik van de meeste voorzieningen is bij de logiesprijs inbegrepen; • Hoewel geen sprake is van een kustlocatie passen de plannen voor het park binnen de Kustvisie. De herstructurering leidt tot kwaliteits-

buitenland zonder files binnen drie uur bereisbaar is; • De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op mesoniveau redelijk tot goed. De afstand tot de kust is nadelig, maar belemmert de kansen voor het park niet. Op bescheiden afstand zijn ruime opties voor de liefhebber van winkelen, musea, cultuurhistorie, (kinder-)attracties en watersport;

verbetering op zowel toeristisch-recreatief als landschappelijk vlak; • Voor de accommodaties wordt gestreefd naar duurzame opwekking van energie, en wordt rekening gehouden met bestaande mogelijkheden op het vlak van circulair bouwen.

• De locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw is op microniveau goed tot uitstekend. Het park bevindt zich in het midden van een toeristisch-recreatief cluster. De landschappelijke inrichting van het park werkt versterkend in het toeristische seizoen, bebossing rondom het park zorgen voor beschutting in het laagseizoen.

29

03 Onderscheidend vermogen

30

3.1

Inleiding

Zoals gesteld in hoofdstuk 2 hebben meerdere aspecten in het samengestelde product van de vrijetijdseconomie invloed op de mate of een bestemming in trek is bij de gast – en bij welk type gast. De omgeving en dagrecreatieve trekkers kunnen redenen zijn voor een gast om een verblijf op een vakantiepark te boeken. In de vorige

In dit hoofdstuk wordt de uniciteit van het concept beoordeeld aan de hand van een vergelijking (benchmark) met andere vakantieparken in de nabije omgeving en elders. In de volgende paragraaf wordt de opzet van de benchmark toegelicht (3.2.). Hierna komen diverse aspecten op het gebied van kwaliteit aan bod (3.3.). Daarna wordt een prijsanalyse

paragraaf werd geconcludeerd dat de locatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw met name op macro- en microniveau goed tot uitstekend is, maar dat er op mesoniveau (in Zeeland) gunstiger locaties zijn.

uitgevoerd (3.4.) en worden prijs en kwaliteit aan elkaar gerelateerd (3.5.). Alle analyses tezamen leiden tot conclusies over het onderscheidend vermogen van het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw.

De mate waarin gasten tot een verblijf op het park te verleiden zijn hangt dus mede af van het concept van Waterpark Veerse Meer Nieuw. Het concept moet voldoende onderscheidend zijn om de gast die naar Zeeland op vakantie wil een verblijf te laten boeken. Als het concept uitermate onderscheidend is, is het óók mogelijk om puur op basis van het concept gasten te trekken. Gasten boeken in dat geval geen vakantie vanwege de omgeving of dagrecreatieve attracties in Zeeland, maar grotendeels vanwege het vakantiepark zelf.

31

3.2

Opzet benchmark

Met de benchmark in dit hoofdstuk wordt beoordeeld hoe tien parken scoren op prijs en kwaliteit. De vakantieparken worden beoordeeld met een toeristische blik: hoe is het park gepositioneerd op het vlak van toeristische verhuur? LOCATIE

Voor de benchmark maken we onderscheid tussen parken in de nabije omgeving en parken die enige conceptuele raakvlakken hebben met Waterpark Veerse Meer Nieuw. De vakantieparken worden met elkaar vergeleken op het gebied van accommodatie, centrumvoorzieningen en serviceniveau. Samen maken deze aspecten het concept. Om de verschillen tussen concepten beter te kunnen duiden wordt het luxeniveau van de accommodatie gerelateerd aan de voorzieningen en het serviceniveau van de parken. Tenslotte relateren we de kwaliteit van het vakantiepark aan de prijs. De prijs is, als het goed is, een afspiegeling van de daarvoor gemeten harde feiten (incl. locatie, zie o.m. vorige hoofdstuk). De prijskwaliteitverhouding bepaalt of een vakantiepark in de ogen van de gast interessant is en vanuit die verhouding zijn goede conclusies te trekken over het onderscheidende vermogen van Waterpark Veerse Meer Nieuw.

ACCOMMODATIE CONCEPT VAKANTIEPARK

CENTRUMVOORZIENINGEN SERVICENIVEAU

PRIJS-KWALITEITVERHOUDING Fig. 3.1. Bepaling prijs-kwaliteitverhouding

PRIJS

32

Benchmarkparken In de zuidelijke kustgebieden van Nederland is vergeleken met11: • Center Parcs Port Zélande (Ouddorp, Goeree-Overflakkee, ZH); • Dutchen De Groote Duynen (Kamperland, Noord-Beveland); • Landal Resort Ouddorp Duin (Ouddorp, Goeree-Overflakkee, ZH);

De drie Center Parcs-parken zijn in de benchmark opgenomen omdat deze qua hoeveelheid voorzieningen vaak vooruitstrevend zijn en gaan voor totaalvermaak van de gast. Bosrijk Efteling is onderdeel van de benchmark omdat het park zich net als Waterpark Veerse Meer Nieuw

• Largo Harbour Village (Arnemuiden, Middelburg); • Roompot Beach Resort Nieuwvliet-Bad (Nieuwvliet-Bad, Sluis).

op het snijvlak bevindt van verblijfs- en dagrecreatieve voorzieningen, hoewel het uitgangspunt tegenovergesteld is.

De parken zijn in de benchmark opgenomen omdat ze recent geopend of volledig gerestyled zijn. Ook is met de parken aandacht voor de

Per recreatiepark zijn de accommodaties gekozen op basis van hun positionering binnen het park. Doorgaans kennen vakantieparken

variatie in ketens in de zuidelijke kustprovincies. Twee parken liggen in Zuid-Holland, buiten Zeeland, maar zijn meegenomen vanwege de keten en/of leeftijd. Met enkele parken die conceptuele raakvlakken hebben met Waterpark Veerse Meer Nieuw is ook een vergelijking gemaakt. Het gaat hierbij om parken in het binnen- en nabije buitenland:

twee basiscategorieën aan woningen, bijvoorbeeld woningen van het type comfort en luxe. Deze typen woningen maken samen doorgaans een substantieel deel van het aanbod uit. In de benchmark is qua luxeniveau gekozen voor de tweede categorie, dus accommodaties die binnen het park net meer bieden dan de basisaccommodaties. Door te kiezen voor dit type accommodatie wordt voorkomen dat er een

• Bosrijk Efteling (Kaatsheuvel, Loon op Zand); • Center Parcs Allgäu (Leutkirch im Allgäu, Tübingen);

meer exclusieve niche in de analyse is opgenomen. In bijlage 1 is een overzicht van de accommodaties per park opgenomen.

• Center Parcs Les Trois Forêts (Hattigny); • Center Parcs Woburn Forest (Bedford); • Hof van Saksen (Nooitgedacht, Aa en Hunze). 11 In bijlage 1 is een korte beschrijving van ieder park opgenomen, alsmede de accommodaties die voor de benchmark zijn geanalyseerd.

33

3.3

Kwaliteit concept

De kwaliteit van de vakantieparken in de benchmark wordt beoordeeld aan de hand van kenmerken op het vlak van accommodaties, centrumvoorzieningen en service. Aan ieder kenmerk wordt een hoeveelheid sterren toegekend, waarmee de kenmerken worden gekwantificeerd. Hiermee zijn de kwaliteiten van de benchmarkparken (en met name de verschillen hierin) beter inzichtelijk te maken.

WATERPARK VEERSE MEER NIEUW CENTER PARCS WOBURN FOREST LARGO HARBOUR VILLAGE LANDAL RESORT OUDDORP DUIN CENTER PARCS ALLGÄU CENTER PARCS LES TROIS FORÊTS

Accommodaties De accommodaties in de benchmark zijn qua kwaliteit op een viertal punten vergeleken, te weten: • • • •

Aantal m² vloeroppervlakte; Voorzieningen in de accommodatie; (Hotel-)services in de accommodatie; Aantal accommodaties per hectare.

In bijlage 2 zijn alle details per benchmarkpark opgenomen, alsmede de categorisering die leidt tot de totaalscore voor de accommodaties, die in de figuur hiernaast te zien is. Uit de figuur blijkt dat de woning van Waterpark Veerse Meer Nieuw de beste score realiseert, door onder meer de volgende aspecten:

DUTCHEN DE GROOTE DUYNEN HOF VAN SAKSEN ROOMPOT BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD BOSRIJK EFTELING CENTER PARCS PORT ZÉLANDE 0

2

4

6

8

Fig. 3.2. Aantal sterren kwaliteit accommodaties

10

12

34

• De accommodatie van Waterpark Veerse Meer Nieuw beschikt over een grotere oppervlakte dan de meeste andere woningen in de benchmark. Enkel de recreatiewoningen van Largo Harbour Village zijn in dat opzicht vergelijkbaar. De woningen op de Landal- en Center Parcs-parken zijn circa 50% kleiner qua vloeroppervlakte. Uit deze vergelijking wordt duidelijk dat het beoogde park zich op dit punt sterk onderscheidt. Met de keuze voor ruime woningen komt het park tegemoet aan trends in de markt: gasten willen steeds ruimere woningen met meer privacy en luxe. Gasten zijn eerder geneigd accommodaties en zelfs parken links te laten liggen die op dit vlak achterblijven (zie ook figuur 3.3.); • Het voorzieningenniveau in de accommodatie is onder de benchmarkparken het hoogst bij Waterpark Veerse Meer Nieuw. De éénna-minst luxe recreatiewoning van WVM Nieuw is een wellnesswoning, terwijl dit bij andere parken geregeld de meest luxueuze recreatiewoning is. Ook de badkamer en suite bij iedere slaapkamer

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

bij Waterpark Veerse Meer Nieuw is noemenswaardig. Dit is één van de zekerheden die dit toekomstig park biedt aan al haar gasten, al zijn er meer parken die hierop inspelen (onder meer Largo Harbour Village, Center Parcs Woburn Forest en Center Parcs Allgäu) (zie ook bijlage 2).

Fig. 3.3. Gebruiksoppervlakte (in m2) 6-persoons accommodatie (zie bijlage 2 voor specifiek type)

35

• Waterpark Veerse Meer Nieuw wil zich op een serviceniveau positioneren waarbij veel van bovenstaande luxeservices worden aangeboden. Zo worden de bedden (standaard) opgemaakt, kunnen de boodschappen worden bezorgd in de vakantiewoning en is er een ontbijtservice, waarbij het ontbijt dagelijks vers wordt afgeleverd

Tabel 3.1. Aantal accommodaties per hectare

bij de accommodatie. Deze drie services komen bij andere parken ook voor, al worden ze doorgaans niet allemaal aangeboden; • In 2017 is zoals eerder gesteld de Kustvisie aangenomen in Zeeland. Onderdeel van de Kustvisie is de doelstelling om de kwaliteit van de verblijfsrecreatie te verhogen. Dit kan onder meer door het aantal accommodaties per hectare te verlagen. Parken met een lagere dichtheid per hectare bieden voor de gast meer ruimte, meer privacy, een betere landschappelijke inpassing en daarmee luxer verblijf. Op WVM Nieuw zijn 822 woningen gepland op een terrein van in totaliteit 113 hectare. Dit is de oppervlakte van het park (89 ha.), inclusief de natuurontwikkeling bij de Grote Piet (ca. 14 ha.) en de tussenliggende gronden zoals van de Lemmer (ca. 10 ha.). Hiermee is de oppervlakte op dezelfde wijze bepaald als bij de andere parken. De dichtheid is ca. 7 accommodaties per ha., goed voor een positie in de middenmoot. De Groote Duynen en Harbour Village, beide met een concept waarbij luxueuze (tweede) woningen voor verhuur worden aangeboden, hebben iets lagere dichtheden.

AANTAL WONINGEN

AANTAL HA.

DICHTHEID

CENTER PARCS PORT ZÉLANDE

700

27

25,9

HOF VAN SAKSEN

800

63

12,7

BOSRIJK EFTELING

203

17

12,2

ROOMPOT BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD

360

32

11,3

LANDAL RESORT OUDDORP DUIN

260

30

8,6

WATERPARK VEERSE MEER NIEUW

822

113

7,3

DUTCHEN DE GROOTE DUYNEN

109

15

7,3

LARGO HARBOUR VILLAGE

78

12

6,5

CENTER PARCS ALLGÄU

1000

184

5,4

CENTER PARCS LES TROIS FORÊTS

1000

450

2,2

CENTER PARCS WOBURN FOREST

775

375

2,1

PARKEN

Bron: deskresearch ZKA. Een kleine afwijking in aantallen woningen is mogelijk, daar waar het aantal via de plattegrond is vastgesteld. Het aantal hectaren per park is vastgesteld middels openbare bronnen, en bevat alle bos en water dat onderdeel is van de terreinen. Voor Dutchen De Groote Duynen is de plancapaciteit van 109 woningen aangehouden, en niet de huidige 52 woningen. Hetzelfde geldt voor Largo Harbour Village, Roompot Beach Resort Nieuwvliet-Bad en Hof van Saksen. Bij een dichtheid van 0 tot 5 woningen per ha. ontvangt het park 3 sterren, bij 5 tot 10 woningen per ha. 2 sterren, bij 10 tot 15 woningen per ha. 1 ster, en bij meer dan 15 woningen per ha. 0 sterren.

36

Centrumvoorzieningen De benchmarkparken zijn aan de hand van deskresearch ook met elkaar vergeleken op het vlak van centrumvoorzieningen. Hierbij is aandacht besteed aan twee aspecten: • Oppervlakte binnenzwemvoorzieningen; • • • •

Aantal glijbanen met een hoogte van 10 meter of meer; Oppervlakte indoor speelvoorzieningen; Aantal horecapunten; Kwaliteit en karakter centrumvoorzieningen.

Omdat het kwaliteit en karakter van de centrumvoorzieningen niet voor ieder benchmarkpark beschikbaar is, is dit aspect niet in de figuur rechts gekwantificeerd. In bijlage 3 zijn alle details per benchmarkpark opgenomen, alsmede de categorisering die leidt tot de totaalscore voor de omvang van de centrumvoorzieningen. Uit de figuur blijkt: • Waterpark Veerse Meer Nieuw gaat over een grote hoeveelheid centrumvoorzieningen beschikken. Daarmee sluit het park aan op enkele andere parken in de benchmark. Er zijn twee smaken in de benchmark te onderscheiden: enkele concepten zijn gericht op een laag eigen voorzieningenniveau, andere parken kiezen juist voor een hoog eigen voorzieningenniveau. Bij laatstgenoemde concepten

CENTER PARCS ALLGÄU

WATERPARK VEERSE MEER NIEUW CENTER PARCS LES TROIS FORÊTS CENTER PARCS WOBURN FOREST HOF VAN SAKSEN CENTER PARCS PORT ZÉLANDE LANDAL RESORT OUDDORP DUIN BOSRIJK EFTELING ROOMPOT BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD DUTCHEN DE GROOTE DUYNEN LARGO HARBOUR VILLAGE 0

2

4

6

8

Fig. 3.4. Aantal sterren hoeveelheid centrumvoorzieningen

10

12

37

gaat het om totaalvermaak, en dat is zichtbaar bij de Center Parcsparken, Hof van Saksen en straks ook bij Waterpark Veerse Meer Nieuw. Zo hebben deze parken meer dan 2000 m2 aan zwemvoorzieningen en indoor speelvoorzieningen, minimaal drie glijbanen met een hoogte van tien meter en minimaal zes horeca-

• Zo zijn er op Hof van Saksen talrijke leerzame academies voor kinderen en familie, op het vlak van techniek/houtbewerking, textiel, koken, archeologie en natuur. Een deel van de voorzieningen heeft dus een meer educatief karakter. Voor WVM Nieuw zijn dezelfde voorzieningen (en met hogere kwaliteit) gepland. Bij Center Parcs

punten. Aqua Mundo is een bekend merk van Center Parcs en trekt ook bezoekers die niet op het park verblijven. • Bij de parken in de nabije omgeving van Waterpark Veerse Meer Nieuw geldt dat er doorgaans minder voorzieningen op het park aanwezig zijn. Doorgaans beschikken deze parken ook over minder

zijn de voorzieningen vooral gericht op puur vermaak; • Een ander verschil tussen Center Parcs en Hof van Saksen is dat bij Center Parcs voor de meeste voorzieningen een betaling gevraagd wordt. Hof van Saksen kiest ervoor om vrijwel alle voorzieningen kosteloos aan verblijfsgasten aan te bieden. Bij de academies wordt

woningen dan de parken die kiezen voor een totaalconcept. Soms zijn de parken ook op andere doelgroepen gericht, met tweede woningen, waardoor centrumvoorzieningen nagenoeg volledig afwezig zijn. Bosrijk Efteling is een uitzondering: zo zijn op het park zelf niet veel horecapunten aanwezig (0-3) en ook de overige voorzieningen zijn beperkt in omvang. De meeste voorzieningen

bijv. alleen een bijdrage voor de materialen gevraagd. Ook hiervoor geldt dat voor Waterpark Veerse Meer Nieuw dezelfde plannen bestaan; • De kwaliteit van de centrumvoorzieningen van de benchmarkparken is beoordeeld aan de hand van de waardering van de gast. De reviewscores in tabel 3.2. geven een indicatie van hoe de gast de

worden namelijk in het attractiepark zelf aangeboden; Qua aantallen voorzieningen zijn tussen bijvoorbeeld Center Parcs en Hof van Saksen weliswaar weinig verschillen te bemerken. Echter, qua karakter zijn er tussen beide concepten duidelijke verschillen:

kwaliteit van de voorzieningen beleeft. De waardering voor de voorzieningen is bij Hof van Saksen hoog. Van alle parken krijgt Hof van Saksen voor het zwembad en de activiteiten de hoogste waardering. Ook Bosrijk Efteling blinkt uit gelet op de beoordeling, maar heeft (veel) minder centrumvoorzieningen. De andere parken halen ruime voldoendes, maar duidelijk lagere scores dan Hof van Saksen.

38

Tabel 3.2. Reviewscores benchmarkparken centrumvoorzieningen PARKEN

KINDVRIENDELIJK

ZWEMBAD

ACTIVITEITEN

8,9

8,9

8,9

8,5

8,2

8,1

7,9

8,4

6,8

CENTER PARCS ALLGÄU

N.B.

N.B.

7,8

CENTER PARCS WOBURN FOREST

N.B.

N.B.

N.B.

UITGEBREIDE CENTRUMVOORZIENINGEN HOF VAN SAKSEN CENTER PARCS PORT ZÉLANDE CENTER PARCS LES TROIS FORETS

BESCHEIDEN OF GEEN CENTRUMVOORZIENINGEN BOSRIJK EFTELING

9,2

8,3

8,9

LANDAL RESORT OUDDORP DUIN ROOMPOT BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD DUTCHEN DE GROOTE DUYNEN

8,7

7,7

8

N.B.

N.B.

7

N.B.

N.B.

N.B.

LARGO HARBOUR VILLAGE

N.B.

N.B.

N.B.

Bron: deskresearch ZKA via Zoover, peildatum begin december 2019. Voor beide reviewsites is een ondergrens van twintig reviews aangehouden.

Serviceniveau In de benchmark zijn meetbare feiten met elkaar vergeleken, zoals het aantal restaurants en de prijsklasse van de hoofdgerechten, of de aanwezigheid van een binnenzwembad en het aantal baden. Deze hardware bevat echter ook software: software zoals de gastvrijheid en kundigheid van medewerkers, en de kwaliteit van bijvoorbeeld de schoonmaak. De eerste indrukken van de gast zijn namelijk rondom dit soort aspecten en bepalen deels de kwaliteit van de beleving. Daarom is gekeken naar de gemiddelde reviewscores van de parken op websites als Zoover en TripAdvisor. Ook is gekeken naar de ontvangen feedback in de vorm van de laatste 50 reviews bij beide platforms. De reviewscores zijn in de tabel op de volgende pagina te vinden. Uit de reviewscores en de feedback blijkt: • Hof van Saksen heeft op Zoover de gedeeld hoogste beoordeling op het vlak van service, de tweede beoordeling op het vlak van hygiëne, en de gedeeld hoogste totaalbeoordeling op TripAdvisor. In de reviews wordt vaak verwezen naar het vriendelijke en behulpzame personeel. Negatieve recensies zijn schaars, vaak komt naar voren dat Hof van Saksen het beste vakantiepark is waar men geweest is.

39

• Ook bij recent geopende parken als Roompot Beach Resort Nieuwvliet-Bad en Landal Resort Ouddorp Duin wordt het personeel als vriendelijk en behulpzaam getypeerd. De schoonheid van de huisjes wordt ook als positief ervaren. Bij Bosrijk Efteling zijn de accommodaties netjes en goed onderhouden. Kleine extra’s die het verblijf speciaal maken zijn gratis Klaas Vaak-mutsen en prosecco bij aankomst in de woning; • Bij Center Parcs Port Zélande houdt de hygiëne van de woningen soms te wensen over en is het personeel niet altijd even vriendelijk of snel. Toch presteert het Nederlandse park beter dan enkele buitenlandse Center Parcs-parken, waar het personeel onvriendelijk en onbehulpzaam wordt getypeerd. Ook wat betreft de schoonmaak en voorbereiding op het verblijf gaat regelmatig wat mis; • Center Parcs Woburn Forest krijgt in het algemeen goede recensies. Wel is het verblijf duur door de hoge prijzen die voor activiteiten op het park wordt gevraagd. Al bij al presteert Hof van Saksen op topniveau. Van de parken met een uitgebreid voorzieningenniveau presteert het park zelfs duidelijk het beste. Voor het geplande Waterpark Veerse Meer Nieuw is eenzelfde insteek voorzien.