Bestemmingsplan partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E' compleet

10 (Ruinerwold) n.v.t. 15 8 (zacht) 3 (hard) 71

Vraagraming (ha) 353 4 (20172027) 2 (20172027) 30 (20172027) 53 (20172027) 30 (20172027) 154

Doelgroep plancapaciteit Lokaal/ regionaal Lokaal n.v.t. Lokaal Lokaal Lokaal

Bronnen: Bedrijventerreinenanalyse Zuid-Drenthe (Bureau Louter), Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering West Overijssel 2017-2020 (Provincie Overijssel), gesprekken met gemeenten Steenwijkerland, Staphorst, Hoogeveen, Westerveld, en de provincies Drenthe en Overijssel. 3

In het rapport Louter is een jaarlijkse vraagraming gemaakt voor de regio Zuid-Drenthe (Coevorden, Emmen, Hoogeveen, Meppel, de Wolden en Westerveld) van 19,5 ha per jaar tussen 2015 en 2025 in een hoog groeiscenario.. Op basis van het aandeel van Hoogeveen in het areaal aan bedrijventerreinen van de regio, is de vraagraming voor Hoogeveen grofmazig benaderd.

18

3.3 Inbedding provinciaal beleid 3.3.1 Economische Koers provincie Drenthe 2016-2019 De provincie Drenthe heeft haar economisch beleid vastgelegd in de Economische Koers 2016-2019. De opgaven die Drenthe voor zich ziet zijn het creëren van toekomstbestendige werkgelegenheid, het realiseren van een uitnodigend en aantrekkelijk vestigingsklimaat, het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt, inzetten op vitaal platteland in combinatie met krachtige steden en investeren in bereikbaarheid. Als lange termijn-, overkoepelende opgaven ziet de provincie het voorbereiden op de veranderende arbeidsvraag, ruimte bieden aan vernieuwende sectoren en innovatieve bedrijvigheid en de transitie naar een duurzame en groene economie. Daarvoor zet Drenthe vier programmalijnen in:  versterken van de concurrentiepositie van het bedrijfsleven;  realisatie van een duurzame groene economie;  op de toekomst voorbereid vestigingsklimaat waarbij fysieke en digitale vestigingsvoorwaarden i.r.t. omgevingskwaliteit bezien worden;  investeren in duurzame arbeidsmarkt waar vraag en aanbod in goede balans zijn. De ontwikkeling van Noord III past in de lijn van het provinciale economische beleid zoals vastgesteld in de Economische Koers provincie Drenthe 2016-2019.

afnemersrelaties. De ontwikkeling van Noord III past in de lijn met de Omgevingsvisie provincie Drenthe 2016-2020. De provincie Drenthe heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling van Noord III, mits de vraag goed onderbouwd is en regionaal afgestemd.

3.3.2 Omgevingsvisie provincie Drenthe 2016-2020 Om werkgelegenheid te behouden en te creëren streeft Drenthe naar de ontwikkeling van een dynamische, vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie. Een belangrijke voorwaarde daarvoor is het kunnen bieden van voldoende, gevarieerde, aantrekkelijke en vitale vestigingsmogelijkheden op regionale bedrijventerreinen en andere stedelijke werklocaties. De provincie Drenthe geeft in haar visie expliciet aan dat regionale werklocaties plaats moeten bieden aan bedrijven met bovenlokale oriëntatie, zowel qua arbeidsmarkt als qua toelevering- en

19

4 Vraag-aanbod-confrontatie In dit hoofdstuk worden de berekende vraag en het geïnventariseerde aanbod met elkaar vergeleken. 4.1 Kwantitatieve vraag-aanbod-confrontatie

naar Noord II is niet uitwisselbaar met andere terreinen in Meppel, omdat Noord II grootschaliger is dan Blankenstein, niet watergebonden is zoals Oevers D, en geen woon-werkkavels heeft zoals op Oevers E. De vraagaanbod-confrontatie geeft daarom aanleiding voor de ontwikkeling van Noord III. Tabel 9: Uitgeefbare bedrijventerreinen en type vraag

Bedrijventerrein Uitgeefbaar Type vraag Uitwisselbaar met (in ha) vraag Noord III Noord II 4 Gemengd Ja lokaal/regionaal Blankenstein 3 Kantoren + GDV/PDV Nee Oevers D 9 Watergebonden Nee Oevers E 5 Woon-werk Nee Het aanbod van bedrijventerreinen is gelegen op Noord II, Blankenstein, Spijkerserve 2 Lokaal & woon-werk Nee Oevers D, Oevers E en Spijkerserve. Deze vier terreinen hebben elk een Totaal 24 afzonderlijke segmentering en zijn daarmee gericht op verschillende typen ruimtevragers. Op Blankenstein en Oevers E heeft de laatste jaren geen uitgifte (of zeer beperkt in omvang) plaatsgevonden. We verwachten in het segment van Tabel 8: Vraag-aanbod-confrontatie Bedrijventerreinen gemeente Meppel, Blankenstein geen tekorten, omdat de ontwikkelingen op de kantoren2017-2030, in hectare markt het niet aannemelijk Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Totale vraag Planvoorraad Vraag-aanbod- maken dat de vraag naar 2017-2030 2017-2030 2017-2030 confrontatie 2030 kantoorruimte in Meppel Laag Hoog Laag Hoog Laag Hoog toeneemt. Dat geldt ook A B C D=A+C E=B+C F G=F-D H=F-E voor PDV/GDV. Gemeente Meppel +11 +29 +4 +15 +33 +24 +9 -9 Uit de vraag-aanbod-confrontatie in tabel 8 blijkt dat er in het laag scenario nog beperkt ruimte beschikbaar is (9 ha). In scenario hoog is er een tekort van 9 ha. Hierbij is rekening gehouden met een transformatieopgave van 15 ha tot 2030.

Daarbij is verondersteld dat elke ha transformatie leidt tot iets minder dan 0,3 ha behoefte elders (4 ha).

Op basis van de vraag-aanbod-confrontatie en de gerealiseerde uitgifte verwachten we tekorten in het segment gemengd lokaal/regionaal. Hiervoor is nog 4 ha uitgeefbaar op Noord II, terwijl dit het leeuwendeel van de vraag betreft. Het tekort kan dus ca. 10-20ha groot zijn4. De vraag 4

In het segment van Oevers E (woon-werk) verwachten we ook geen tekorten gezien de lage uitgiften, de kleinschaligheid van de vraag en het nog uitgeefbare aanbod op dit terrein. Er kan voor Oevers E eerder worden gesproken van een overschot dan wel een mismatch. In een later stadium wordt hier nader op ingegaan.

Het tekort is afhankelijk van een inschatting over het aandeel in de vraag en van het scenario.

20

4.2 Kwalitatieve vraag-aanbod-confrontatie In deze paragraaf doen we een kwalitatieve vraag-aanbod-confrontatie. De kwaliteit van het aanbod relateren we aan zowel de actuele als de toekomstige vraag. Hierbij houden we nadrukkelijk rekening met de trends en ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerreinen. De trends en ontwikkelingen die het toekomstbeeld van bedrijventerreinen bepalen zijn:  Duurzaamheid en transitie richting circulaire economie. De transitie naar een circulaire economie en duurzame energieopwekking heeft tal van ruimtelijk-economische consequenties, die ook de kwalitatieve ruimtebehoefte van bedrijven beïnvloedt.  Automatisering en digitalisering. Bedrijven proberen steeds meer werkprocessen te robotiseren, wat mogelijk wordt gemaakt door ontwikkelende digitale technologie. Een gevolg is dat hoogwaardige digitale ontsluiting (glasvezelnetwerk) voor steeds meer bedrijven een prioritaire vestigingsvoorwaarde is.  Behoefte aan informele werkmilieus en functiemenging. Functiemenging op werklocaties neemt toe, waardoor de ruimtelijke verdeling van werken verandert. Er vindt een verschuiving plaats van werken op formele locaties richting werken in gemengd stedelijk gebied.  Schaalverkleining (ZZP) en schaalvergroting onder bedrijven.

Mede onder invloed van de trends op het gebied van ICT en duurzaamheid is er een divergente ontwikkeling zichtbaar op de markt voor bedrijfshuisvesting, in de richting van zowel schaalverkleining (zelfbeschikking) en richting schaalvergroting (efficiëntie).  Flexibiliteit in bedrijfsvoering: Bedrijven streven in toenemende mate naar meer flexibiliteit in hun bedrijfsvoering, om zo beter in te kunnen spelen op de snel veranderende vraag van consumenten/afnemers. Een uitgebreide trendanalyse is opgenomen in bijlage 7.

In algemene zin concluderen we dat de kwaliteit van de bedrijventerreinen van Meppel ruim voldoende is. Maar op het gebied van duurzaamheid zijn de bedrijventerreinen nog onvoldoende toekomstbestendig. 4.2.1 De kwaliteit van de bedrijventerreinen is ruim voldoende De kwaliteit van de bedrijventerreinen van Meppel is over het algemeen goed. De openbare ruimte is doorgaans kwalitatief hoogwaardig: groenvoorzieningen zijn goed onderhouden, de wegen vertonen geen scheuren en er is nauwelijks zwerfvuil. In algemene zin is de staat van onderhoud van een goed niveau, maar her en der zijn de private opstallen enigszins verouderd. Op bedrijventerreinenniveau zijn er ook plaatsen waar de openbare ruimte naar een iets hoger niveau kan worden gebracht. Op welke plaatsen dat het geval is, komt aan bod in de conclusies per bedrijventerrein. 4.2.2 Digitale bereikbaarheid is goed Op alle bedrijventerreinen (behalve op Oevers E en Spijkerserve) ligt glasvezel, waarvoor met name het ICC Parkmanagement Meppel zich heeft ingespannen. Een goede digitale bereikbaarheid is in toenemende mate een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor bedrijven. Het is goed dat er al een uitgebreid glasvezelnetwerk is op de bedrijventerreinen van de gemeente Meppel. Om Oevers E aantrekkelijker te maken is het wenselijk dat daar op termijn ook glasvezelnetwerk wordt aangelegd.

4.2.3 (te) Weinig hernieuwbare energie op bedrijventerreinen Met oog op energieopwekking op bedrijventerreinen zijn er nog grote kansen. Op de bedrijventerreinen zijn erg weinig zonnepanelen geplaatst op platte daken. De gemeente Meppel als geheel (dus niet alleen de bedrijventerreinen) scoort overigens goed op gebied van zonne-energie (gemiddeld 497 MJ/inwoner in Meppel ten opzichte van gemiddeld 442 MJ/inwoner in Nederland; Klimaatmonitor, 2017). Dat lijkt vooral te danken aan zonnepanelen op woningen. Met betrekking tot de opwekking van zonne-energie adviseren we de gemeente om door te gaan met het Zonneplan Meppel en hierop ook bedrijven te attenderen.

21

Wellicht kunnen er financieringsconstructies ontwikkeld worden met- en door ondernemersverenigingen, zodat ondernemers geattendeerd worden op de besparingsmogelijkheden die zonnepanelen bieden. Op gebied van windenergie scoort Meppel ronduit slecht (gemiddeld 138 MJ/inwoner in Meppel ten opzichte van gemiddeld 1.281 MJ/inwoner in Nederland; Klimaatmonitor, 2016). De reden hiervoor is dat Meppel op een militaire laagvliegroute ligt voor vliegbasis Leeuwarden: er mogen in Meppel geen hoge windmolens gebouwd worden. Ook op het gebied van hernieuwbare warmte scoort Meppel sterk onder gemiddeld in vergelijking met Nederland (gemiddeld 907 MJ/inwoner in Meppel, in Nederland gemiddeld 2.939 MJ/inwoner; Klimaatmonitor, 2016). Juist wanneer er veel industriële bedrijven zijn, kunnen er mogelijkheden zijn om restwarmte te hergebruiken. Dat kan door andere bedrijven zijn, maar ook de aanleg van een warmtenet voor woningen behoort tot de mogelijkheden (zoals in nieuwbouwwijk Nieuwveense Landen). MeppelEnergie is een van de initiatieven die hieraan bijdraagt. Mogelijk kan dit initiatief worden uitgebreid naar de bedrijventerreinen. In algemene zin is het aan te bevelen om bedrijven te attenderen op de mogelijkheden om aan- en afvoerstromen te combineren. Dit kan namelijk leiden tot kostenbesparingen en winsten op gebied van duurzaamheid.

Onze ervaring leert dat bedrijven hiervan vaak niet op de hoogte zijn. Toch gebeurt het gebruiken van elkaars reststromen op een steeds grotere schaal, ook in Meppel (onder andere op Oevers A en B). Op Oevers B wordt momenteel een warmtenet uitgebreid, wat wordt gevoed door warmte uit fossiele brandstoffen. Fossiele brandstoffen leveren geen duurzame energie, maar wanneer er beter mee wordt omgegaan leidt het wel tot grote besparingen van brandstoffen. Daarmee is het aanleggen van een warmtenet vanuit fossiele brandstoffen nog steeds een belangrijke duurzaamheidsmaatregel.

4.3 Strategie bedrijventerreinen Meppel In deze paragraaf doen we voorstellen voor het economisch beleid en de ontwikkelstrategie en het beheer van de bedrijventerreinen in Meppel. 1 Wervend economisch beleid De werkgelegenheid is de laatste jaren (t/m 2017)gedaald in Meppel. Om deze neergaande trend te keren is er een aantal inspanningen nodig. Meppel heeft behoefte aan een duidelijker en wervend economisch beleid. Hierin zou Meppel een duidelijke visie op en strategie voor de economie van nu en morgen kunnen uitdragen, die samen met ondernemers tot stand kan komen. Het laatste economische beleid stamt uit 2010 (Sociaal Economische Visie & Agenda). Ook het acquisitieplan verdient een update (eveneens uit 2010). 2 Afstemmen vraag en aanbod bedrijventerreinen Het afstemmen van vraag en aanbod en het hebben van voldoende aanbod in de bedrijventerreinenmarkt is een van de voorwaarden om bedrijvigheid aan te trekken en de groeiruimte te bieden die al gevestigde bedrijven nodig hebben. 3 Behouden grote groeiers Meppel heeft een aantal toonaangevende bedrijven in de gemeente, die sterk lokaal geworteld zijn. Deze bedrijven vervullen een belangrijke werkgelegenheidsfunctie in Meppel en de omliggende regio. Het gaat daarbij niet alleen om directe werkgelegenheid, maar ook om indirecte werkgelegenheid, zoals van klanten en toeleveranciers.

Veel van deze toonaangevende bedrijven hebben een uitbreidingsbehoefte. Ruimtelijke herschikking van deze bedrijven (met name op Oevers B) zou in principe door de markt (lees: de bedrijven) zelf moeten worden opgepakt, maar vergt afstemming tussen verschillende bedrijven. Vanwege het belang van de toonaangevende bedrijven voor de lokale economie, heeft de gemeente Meppel een zekere verantwoordelijkheid om deze bedrijven te begeleiden bij hun (ruimte) behoefte. Dat vraagt actief

22

accountmanagement en waar mogelijk snelle vergunningverlening van de gemeente Meppel. Dat is momenteel en ook in de toekomst een opgave. 4

Inzet op behoud en ontwikkeling ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen De bedrijventerreinen van de gemeente Meppel zijn over het algemeen in goede staat. De grootste opgave voor de bedrijventerreinen van Meppel is het behouden en – waar mogelijk – ontwikkelen van de ruimtelijke kwaliteit.

7 Transformatielocaties voor wonen en kleinschalig werken Twee bedrijventerreinen in Meppel - Steenwijkerstraatweg/ Galgenkampweg - worden de komende jaren getransformeerd. De transformatiegebieden zijn met name binnenstedelijk gelegen gebieden aan (of in de buurt van) het Meppelerdiep. We adviseren voor deze locaties een mix van functies, waarin wonen dominant is. Horeca en kleinschalig werken zien wij hierin ook als mogelijkheden. We adviseren retail in het centrum te houden (dat sluit ook aan bij de detailhandelsvisie van Meppel).

5 Specifieke aandachtspunten bedrijventerreinen Er zijn enkele aandachtspunten op de bedrijventerreinen. Dat zijn:  de verkeersveiligheid en bereikbaarheid op Noord I en II;  de uitgifte en kantorenleegstand (17.000m²) op Blankenstein;  de ruimtelijke kwaliteit aan de oostkant van Rogat;  het verkleuren van Ezinge naar campus- en sportgebied;  de achterblijvende uitgifte op Oevers E en Blankenstein. Conclusies over Blankenstein en Oevers E komen aan de orde §5.1 en §5.2. De conclusies over de andere bedrijventerreinen staan in §5.3. 6 Inzet op verduurzaming in samenspraak met parkmanagement Op gebied van de energietransitie is het zaak dat bedrijven beter worden geïnformeerd over de mogelijkheden die er zijn (besparen, hergebruiken en opwekken van energie). Het hergebruiken van restwarmte en andere aan- en afvoerstromen biedt nu al verschillende besparingsmogelijkheden op Oevers A en B: de verwachting is dat deze initiatieven steeds grootschaliger worden. Voor deze initiatieven geldt dat deze moeten worden gerealiseerd en geïnitieerd door de markt. De gemeente Meppel kan hierin wel een adviseursrol spelen en optrekken met het parkmanagement (ICC Parkmanagement Meppel).

23

5 Conclusies per bedrijventerrein In dit hoofdstuk trekken we conclusies per bedrijventerrein. Daarbij krijgen Blankenstein en Oevers E extra aandacht (§5.1 en §5.2). Voor de conclusies per bedrijventerrein hebben we gebruik gemaakt van een beoordelingskader voor bedrijventerreinen (zie bijlage 8). We kijken hierbij onder andere naar de ligging, ontsluiting, parkeren, kwaliteit van de openbare ruimte en van private opstallen. We brengen tevens de leegstand in kaart. Indien we het relevant achten combineren we de conclusies met adviezen voor herziening van de bestemmingsplannen (sectoren, kavelindeling en ontwikkelingsmogelijkheden). 5.1 Blankenstein

binnenkant van het bedrijventerrein: daar staan heel andere typen panden en is de kwaliteit lager. Verder vanaf de A32 doet het bedrijventerrein aan als een regulier bedrijventerrein. Naast kantoren zijn er ook andere functies op gevestigd, zoals grootschalige detailhandel (PDV/GDV). Er zijn ook autohandelaren, sportscholen en enkele andere functies op het terrein gevestigd. Ruimtelijk zijn de autohandelaren geclusterd, evenals de PDV/GDV-bedrijven. 5.1.2 Problematiek Bedrijventerrein Blankenstein is in principe van een goede- tot voldoende kwaliteit, maar het bedrijventerrein kampt met een aantal problemen. Kantorenleegstand: waarschijnlijk lastig op te lossen Blankenstein kampt met hoge kantorenleegstand (leegstand in bedrijfshallen valt mee). De totale kantorenleegstand op Blankenstein is ca. 17.000m² VVO (Funda in Business, 2018). De grootste oorzaak van deze leegstand is het wegtrekken van Icare en het Waterschap Drents Overijsselse Delta (samen goed voor ca. 10.500m² VVO). De overige 6.500m² is verspreid over verschillende panden.

5.1.1 Situatieschets Blankenstein is een gemengd bedrijventerrein gelegen ten noordoosten van het centrum van Meppel. Blankenstein heeft een netto grootte van 20 ha en grenst aan de A32, waardoor het goed te bereiken is met de auto. Het terrein ziet er goed onderhouden uit, heeft enkele groenstroken en er zijn fietspaden aanwezig. Het terrein bevindt zich op loopafstand van het centrum en van het station Meppel.

Met name de twee grote leegstaande panden zijn problematisch. Deze panden liggen – gezien de grootte – niet meer goed in de kantorenmarkt. Er zijn tegenwoordig weinig partijen die deze metrages in één keer opnemen. De partijen die deze metrages wel opnemen, doen dat in hoogstedelijke milieus (denk aan steden als Groningen, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Eindhoven, Zwolle).

Het profiel van Blankenstein is niet gemakkelijk te definiëren. Er zijn kantoren (en bedrijfsverzamelgebouwen) gevestigd op de zichtlocaties vanaf de A32. Blankenstein is daarmee de enige kantorenlocatie van Meppel. Aan de zichtlocaties vanaf de snelweg zijn duidelijk hoge beeldkwaliteitseisen gesteld. De panden zijn nieuw, de architectuur heeft zorg gekregen en er is goed onderhouden groen op deze zichtkavels aangelegd. Deze beeldkwaliteitseisen gelden duidelijk niet aan de

We adviseren Meppel om op zoek te gaan naar andere mogelijkheden om deze panden weer aantrekkelijk te maken. Het gesprek moet worden aangegaan met de eigenaren van de panden over de mogelijkheden die zij zien. Een optie is hiervoor is transformatie van de panden naar (studenten-/starters-)woningen. Dat lijkt in conflict met het woningbeleid van Meppel, maar doelen omtrent het realiseren van sociale huur en jongerenwoningen kunnen wellicht behaald worden door middel van transformatie. Een van de twee grote panden ligt op ca. 250 meter 24

afstand van het spoor. Dat kan voor transformatie een beperking opleveren. Een andere optie is transformatie van een kantoor naar een hotel. Uitgiften blijven uit: het bestemmingsplan blijkt te beklemmend De gemeente Meppel laat weten dat er door de jaren heen verschillende aanvragen zijn geweest voor vestiging op Blankenstein, maar dat de grond bestemmingsplantechnisch niet verkocht kon worden aan de vragende partij. Dat geldt ook voor bedrijven die ogenschijnlijk prima in het gemengde profiel zouden passen (o.a. een houthandelaar, een natuursteenbedrijf of een keukenbedrijf). Het gaat nog om een uit te geven gebied van zo’n 3 ha. We adviseren de bij het bestemmingsplan behorende ‘staat van bedrijfsactiviteiten’ te laten vervallen en alleen de maximale milieucategorie te behouden. Uitgiften blijven uit: het is een afgelegen stuk met weinig uitstraling Er zijn nog verschillende kavels uitgeefbaar op Blankenstein. De gemeente heeft moeite deze kavels te verkopen. Het zijn stukken grond aan de achterkant van het bedrijventerrein, tegen het spoor aan. De kavels maken een ‘achteraf liggende’ indruk. Dat komt niet alleen door de perifere ligging op het bedrijventerrein. Door de ligging van de nog

uitgeefbare ruimte tussen een gebogen spoorlijn en de ter plaatse min of meer parallelle straat Blankenstein, is het terrein lastiger te verkavelen. Deze restruimte is door ligging en indeling minder geschikt voor de doelgroepen die voor N oord II en III in beeld zijn. Een verzamelconcept van kleine geschakelde bedrijfshallen zou wel tot de mogelijkheden behoren. We raden aan actief op zoek te gaan naar partijen die een dergelijke ontwikkeling zouden willen initiëren. Ook de wegen zijn op dit deel van het terrein van mindere kwaliteit. We adviseren de gemeente Meppel om de kwaliteit van de openbare weg te verbeteren naar het niveau zoals dat elders op het terrein het geval is. Imago van Blankenstein is niet positief Het blijkt dat het imago van Blankenstein bij ondernemers in Meppel niet positief is. Meppel is hiervan al op de hoogte en heeft de nodige stappen gezet om dit te verbeteren. Het reclamebord aan de toegangsweg van Blankenstein is daar een goed voorbeeld van. De gemeente Meppel laat weten dat de actieve marketing lijkt te werken: het bord heeft geleid tot meer interesse in de grond op Blankenstein.

25

5.1.3 Aanbevelingen Blankenstein  Zoek naar oplossingen voor de leegstand van kantoren en ga daarbij het gesprek aan met de pandeigenaren.  Vervang de staat van bedrijfsactiviteiten voor de gemengde bestemming op Blankenstein (de nog uitgeefbare gronden) door het laten vervallen van de specifieke SBI-codes plus maximale milieucategorie door alleen de maximale milieucategorie.  Verhoog de kwaliteit van de openbare weg en de ruimte er omheen nabij de nog uit te geven grond.  Ga actief op zoek naar partijen die kleinschalige geschakelde bedrijfsruimte (koop, geen huur) willen realiseren.  Ga door met de het vermarkten van Blankenstein. Als al deze maatregelen onvoldoende soelaas bieden, zien wij nog twee andere mogelijkheden en een terugvaloptie: 1) Aanwijzing als (tijdelijke) zonneweide. 2) Transformatie naar a) tijdelijk wonen, bijvoorbeeld ‘tiny houses’ voor moeilijke doelgroepen; b) permanent wonen. Omdat de locatie voor wonen – grenzend aan het spoor en aan het bedrijventerrein – niet optimaal is, plaatsen we de woonoptie achter de zonneweide. 3) Als ook voor deze opties onvoldoende marktvraag is, dan resteert voortzetting van het agrarisch gebruik en afboeking van de eventuele grondwaarde naar agrarische waarde (als dat aan de orde is).

26

5.2 Oevers E 5.2.1 Situatieschets Oevers E is een bedrijventerrein met een netto oppervlakte van 7 hectare, gelegen ten westen van het stadscentrum van Meppel. Het is een gemengd woon-werk bedrijventerrein. Het is daarmee gefocust op een specifiek deel van de bedrijventerreinenmarkt. Het terrein is modern, met een hoge ruimtelijke- en beeldkwaliteit. Het terrein is ontsloten door de N375 en er is voldoende fietsinfrastructuur aanwezig. Op de kwaliteit van de openbare ruimte op Oevers E is niets aan te merken. De groenvoorziening is goed en ook de infrastructuur is in zeer goede staat. Toch zijn er een aantal problemen op het bedrijventerrein. 5.2.2 Problematiek De uitgifte van Oevers E is lager dan verwacht. Er is tussen 2013 en 2017 geen grond uitgegeven op Oevers E. In 2018 is de eerste uitgifte geweest in jaren, namelijk 1 ha aan een houthandelbedrijf. De reden waarom de gronduitgifte achterloopt, is niet direct zichtbaar. De ruimtelijke kwaliteit is hoog en de kavels lijken goede vestigingslocaties voor bedrijven tot milieucategorie 3. Bestemmingsplan voor functies is beperkend Na gesprekken met de gemeente Meppel blijkt dat het bestemmingsplan te beperkend is voor de aanvragen naar grond op Oevers E. Er zijn in de afgelopen jaren verschillende aanvragen geweest bij de gemeente, maar

er worden geen omgevingsvergunningen verleend. Dat kan te maken hebben met de vragende partij, maar er zijn ook vragende partijen waarvan de inschatting is dat zij bij de profilering en segmentering van Oevers E passen. De belangstelling vanuit de beoogde doelgroepen valt tegen. Dat is niet uniek voor Meppel. Er zijn succesvolle locaties – De Ward in Bolsward bijvoorbeeld – maar ook locaties die moeizaam vol komen – zoals de Werkvloer, onderdeel van bedrijventerrein Messchenveld in Assen. De markt voor wonen op een bedrijventerrein is beperkt. In de eerste plaats vanuit de beleving van aantrekkelijk wonen, in de tweede plaats omdat een initiële koppeling tussen wonen en werken op termijn voor een ondernemer soms niet de noodzakelijke flexibiliteit biedt en in de derde plaats doordat banken om diezelfde redenen ook meer terughoudend zijn met de financiering van dergelijke woon-werk-panden. In het huidige bestemmingsplan zijn maatschappelijke functies en consumentendiensten – reparatiediensten bijvoorbeeld - uitgesloten, terwijl die er ruimtelijk en functioneel gezien wel zouden kunnen passen. Er is ook belangstelling voor de grond vanuit die markten. Voorbeelden van maatschappelijke functies die op Oevers E een plek zouden kunnen vinden zijn zorgpraktijken (fysiotherapeuten, tandartsenpraktijken, huisartsen, etc.).

Ook een kleinschalig architecten-, marketing-, media-, of communicatiebureau zou goed kunnen passen op Oevers E. Om te voorkomen dat Oevers E gaat concurreren met de kantoren op

27

Blankestein of elders in de stad, zou het volume echt beperkt moeten blijven tot bijvoorbeeld een bovengrens van 125m2. Functies die concurreren met de binnenstad van Meppel, moeten van vestiging op Oevers E uitgesloten blijven. Dat zijn retail- of retailondersteunende functies, zoals winkels en horeca.

Bestemmingsplanverplichting wonen-werken is (te) beperkend Er zijn ruimtevragers die zich willen vestigen op Oevers E (en waarvan het type bedrijf aansluit bij de functies van Oevers E), maar die hier niet willen wonen. Een oplossingsrichting zou kunnen zijn om de woonverplichting op te heffen, door in plaats van ‘moeten wonen’ de bepaling aan te passen naar ‘ook kunnen wonen’; in het bestemmingsplan is nu slechts een tijdelijke (5-jaars) ontheffing mogelijk. Door het handhaven van de eisen uit het beeldkwaliteitsplan kan de gemeente er in ieder geval voor zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit op hoog niveau blijft. We raden aan deze verruiming niet van toepassing te laten zijn op de kavels tussen Volta en Edison en ook niet op het blok tussen Archimedes en het oostelijk deel van Ampère. Dat zijn de delen waar nu al woon-werk-eenheden zijn gerealiseerd.

Aanbevelingen Oevers E  Wijzig het bestemmingsplan en sta maatschappelijke functies, consumentendiensten (excl. retail en horeca) en kleinschalige kantoorontwikkeling toe. Sta geen retail of retailondersteunende functies (zoals horeca) toe.  Een deel van Oevers E ligt niet goed in de markt omdat er moet worden gewerkt en gewoond. De bedrijventerreinenmarkt voor dit segment is te klein. Wijzig daarom de bepaling in het bestemmingsplan ten aanzien van ‘moeten wonen’ naar ‘ook kunnen wonen’, maar handhaaf de huidige formulering voor de kavels tussen Volta en Edison en tussen Archimedes en het oostelijk deel van Ampère.  Handhaaf het beeldkwaliteitsplan.  Oevers E zou beter vermarkt kunnen worden door middel van promotie. Dit wordt op sommige plaatsen (waaronder het stadhuis) al gedaan. Ook zijn er onlangs borden geplaatst, zodat het voor iedereen duidelijk is dat de grond te koop is.  Onderzoek de mogelijkheden om het glasvezelnetwerk uit te breiden naar Oevers E en zoek hierbij de samenwerking met ICC Parkmanagement Meppel.

28

29

5.3 Conclusies andere bedrijventerreinen In deze paragraaf doen we conclusies per bedrijventerrein. Per bedrijventerrein bespreken we kort (en in dezelfde volgorde) de:  Situatieschets van het terrein  Kwalitatieve beoordeling o.b.v. het beoordelingskader (zie bijlage 8)  De beheer- en ontwikkelingsopgave Daarnaast wordt aandacht geschonken aan mogelijkheden op gebied van revitalisering, herstructurering, herverkaveling en inbreidingsmogelijkheden. 5.3.1

Oevers A

Situatieschets Oevers A is een gemengd bedrijventerrein, gelegen ten westen van het centrum van Meppel. Het terrein is ontsloten door de Industrieweg en ligt aan het water. Het is een gemengd bedrijventerrein met zowel MKB als grote bedrijven.

Op Oevers A zijn er enkele duurzaamheidsinitiatieven gaande rondom hergebruik en verduurzaming van aan- en afvoerstromen, maar dit is niet zichtbaar in de ruimte. Voorts zijn er kansen om (meer) te verduurzamen. Beheer- en ontwikkelingsopgave Het is van belang dat de kwaliteit van Oevers A in stand wordt gehouden. Het terrein is geschikt voor de bedrijvigheid die momenteel op het terrein gevestigd is. Het is echter van belang om de vestigingsvoorkeuren van de gevestigde bedrijven te blijven monitoren. Indien de bedrijven behoefte hebben aan uitbreiding, kunnen leegstaande panden deze ruimte bieden. Met het oog op de toekomst, is het van belang om te kijken naar mogelijkheden om het terrein te verduurzamen. Ondernemers zullen hiervoor geadviseerd moeten worden over besparingsmogelijkheden door middel van het plaatsen van zonnepanelen en het combineren van aanen afvoerstromen.

Kwalitatieve beoordeling Over het algemeen is de kwaliteit van het bedrijventerrein goed. Het terrein wordt goed onderhouden en er heeft revitalisering plaatsgevonden. De wegen zijn in goede staat en er is voldoende parkeergelegenheid. Ook is er een fietsstrook langs de weg, wat de verkeersveiligheid vergroot. Hoewel er weinig voorzieningen op het terrein aanwezig zijn, zijn er in de nabije omgeving (het stadscentrum van Meppel) voldoende voorzieningen te vinden. Er is wat groen op het bedrijventerrein, maar de onderhoudsstaat is wisselend. Op de hoofdweg over Oevers A is het groen redelijk onderhouden, maar op de meer perifeer gelegen delen is de kwaliteit lager. Op het terrein zijn er naast bedrijfspanden ook enkele kantoren. Hier is wat leegstand.

30

5.3.2

Oevers B

Situatieschets Oevers B is een gemengd bedrijventerrein ten westen van het centrum van Meppel. Het terrein is ontsloten door de Industrieweg en de Handelsweg, die verbonden is met de N375. De ligging aan het water is van essentieel belang voor Oevers B. Een groot deel van de bedrijven bevindt zich in de logistieke sector. Er zijn veel bedrijven zowel direct als indirect verbonden aan de kade aan het Meppelerdiep. Naast veel lokale bedrijven zijn er meerdere wereldspelers op het bedrijventerrein te vinden. Kwalitatieve beschrijving Het bedrijventerrein heeft een vitale uitstraling en kent een hoog investeringsniveau. Vooral de grote wereldspelers, zoals FrieslandCampina, Kievit BV en Scania, investeren en intensiveren veel. Vooral op de plekken waar de grote wereldspelers gevestigd zijn, is de kwaliteit van het terrein goed. De westkant van het bedrijventerrein is echter van lagere kwaliteit. Hier is wat verrommeling te zien. Daarnaast is er wat geuroverlast van enkele bedrijven. Ook is er weinig groenvoorziening aanwezig op het bedrijventerrein. Het groen dat aanwezig is, is op sommige plekken slecht onderhouden.

Het ICC-parkmanagement besteedt veel aandacht aan duurzaamheid en maatschappelijke betrokkenheid. Er zijn verschillende projecten op Oevers B die een bijdrage leveren aan de verduurzaming van het bedrijventerrein. Restwarmte wordt hergebruikt en bedrijven kunnen een gratis energiescan laten maken, waarbij ze advies krijgen over bespaarmogelijkheden. Beheer- en ontwikkelingsopgave De gevestigde bedrijven dragen bij aan het functioneren, verduurzamen en de kwaliteit van het terrein. Het is dus belangrijk om ervoor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van het terrein in stand wordt gehouden, waardoor deze vestigingen op Oevers B blijven bestaan. Het gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden kan echter voor problemen zorgen. Het is dus van belang om ook in de toekomst op de hoogte te blijven van de ruimtebehoefte van bedrijven en in gesprek te blijven met bedrijven over verplaatsingsmogelijkheden. Enerzijds ligt hier een verantwoordelijkheid voor de gevestigde bedrijven, maar anderzijds zijn de bedrijven op Oevers B dusdanig belangrijk voor Meppel dat hier ook een gemeentelijke verantwoordelijkheid ligt.

De wegen die over het terrein lopen zien er goed uit en er zijn fietsstroken langs de hoofdrijbaan. Er wordt niet op de openbare weg geparkeerd, wat duidt op voldoende parkeergelegenheid. Opvallend is dat de wegen erg druk zijn, past bij het logistieke profiel van Oevers B. Over het algemeen is er, op een enkel gebouw na, nauwelijks leegstand op het terrein. Wel is te zien dat de bedrijven die op het terrein gevestigd zijn weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden hebben. Dat is problematisch, omdat er verschillende bedrijven zijn met een uitbreidingsbehoefte die hier niet kan worden vervuld. Daar ligt voor de gemeente een opgave: herschikking en faciliteren van de gevestigde bedrijven verdient aandacht en vraagt actief accountmanagement.

31

Er zijn geen aparte fietspaden of –stroken, maar de brede wegen bieden voldoende ruimte. Ook zijn er genoeg groenvoorzieningen op het terrein, die goed zijn onderhouden. Het terrein functioneert goed. Er zijn echter her en der panden die leegstaan. Deze panden, inclusief het omliggende groen, zijn logischerwijs van een lager onderhoudsniveau. Beheer- en ontwikkelingsopgave Net als bij Oevers A en B is het van belang om de ruimtelijke kwaliteit van Oevers C te behouden, en de economische kracht van het terrein te blijven monitoren. Daarnaast is het van belang om de ontwikkelingen op Oevers A, B en C met elkaar te verbinden. Leegstand op Oevers C kan bijvoorbeeld mogelijkheden geven voor bedrijven met uitbreidingsbehoefte op Oevers B. Dat gebeurt nu ook al: verschillende bedrijven hebben (opslag) ruimte overgenomen in leegstaande panden.

5.3.3

Oevers C

Situatieschets Oevers C is een gemengd bedrijventerrein ten westen van het centrum van Meppel. Het terrein is te bereiken via de N375 en de Zomerdijk en de Mastenbroekerweg. Kwalitatieve beoordeling Het bedrijventerrein is van goede kwaliteit. Het terrein wordt goed onderhouden en er heeft revitalisering plaatsgevonden op het terrein. Er is een mix van oude en nieuwe panden te zien. Zowel de oude als nieuwe panden zijn van goede kwaliteit. De wegen op het terrein zien er goed uit en er zijn genoeg parkeerplaatsen. Het is duidelijk dat er extra parkeerplaatsen zijn toegevoegd om te voorzien in de parkeervoorziening.

32

Kwalitatieve beoordeling Het bedrijventerrein is van hoge kwaliteit. Er is wat planmatig onderhoud geweest. De zuidkant van het terrein is wat verouderd en iets minder goed onderhouden. Hier zijn enkele woon-werkkavels te vinden. Daarentegen is de industriehaven vrij nieuw, net als een deel van de bedrijvigheid. Het terrein is over het algemeen goed onderhouden en heeft een groene uitstraling. De wegen zijn goed onderhouden en er is weinig vervuiling. Bovendien is het terrein ruim opgezet, waardoor er uitbreidingsmogelijkheden zijn. Daarnaast is een deel van de grond nog uitgeefbaar. Deze kavels moeten echter opgehoogd worden en bouwrijp gemaakt worden als ze gekocht worden. Een groot deel van de bedrijvigheid is gerelateerd aan het water. Zo is er een bootopslag, een kleine jachthaven en is er een aantal bedrijven dat boten bouwt en repareert. Hierdoor wordt de locatie aan het water goed benut. Daarnaast is de waterberging goed geregeld. Op gebied van duurzaamheid zijn er weinig zichtbare initiatieven, maar de aard van de aanwezige bedrijven maakt dat wordt ingeschat dat er een behoorlijk energiebesparingspotentieel is. 5.3.4

Oevers D

Situatieschets Oevers D is een bedrijventerrein van 40 hectare, gelegen ten westen van het stadscentrum van Meppel. Het terrein is ontsloten door de N375 en een lokale weg. Daarnaast is het terrein te bereiken via een T-vormige industriehaven vanuit het Meppelerdiep. Oevers D is een regionaal bedrijventerrein. Er is veel bulkoverslag (groothandel, logistiek en industrie) op gevestigd op Oevers D.

33

Beheer- en ontwikkelingsopgave Ons advies voor Oevers D is ten eerste om de kade gebonden kavels uit te geven aan partijen die daadwerkelijk gebruik maken van transport over water. Het is een bedrijventerrein met milieucategorie 5, maar dat betekent niet dat alle partijen in die categorie zich hier kunnen vestigen. Er zijn partijen in de nabijheid die veel schone lucht nodig hebben. De te vestigen bedrijven mogen hier niet te veel impact op hebben (de milieuruimte is dus kleiner dan de milieucategorie doet vermoeden). We schatten het marktpotentieel van de resterende kavels op Oevers D positief in. De locatie aan het water en de industriehaven bieden uitstekende mogelijkheden om het terrein te promoten bij kadegebonden bedrijven. De ruime en groene uitstraling draagt bij aan het aantrekkelijk karakter van het bedrijventerrein. Deze kwaliteit moet in stand worden gehouden. 5.3.5

Noord I

Situatieschets Noord I is een bedrijventerrein met een netto oppervlakte van 28 ha aan de noordkant van Meppel. Het is een gemengd bedrijventerrein voor met name lokaal en regionaal georiënteerde bedrijvigheid van Meppel. Er zijn

ook een aantal internationale spelers gevestigd. Het terrein heeft maar één toegangsweg, de Eekhorstweg. Daarnaast zorgen de Ruinerwoldseweg en de N375 voor de afwikkeling van het verkeer vanaf het bedrijventerrein. Naast bedrijven zijn ook de gemeentewerf en de waterzuiveringsinstallatie er gevestigd. Kwalitatieve beoordeling Het bedrijventerrein heeft een vitale uitstraling. Er is nauwelijks sprake van leegstand, de bedrijvigheid floreert, er is weinig verrommeling en de gebouwen en bedrijfskavels zien er verzorgd uit. Er zijn op pandniveau grote verschillen in uitstraling, kwaliteit en onderhoudsniveau. Maar wij zien geen problemen als het gaat om leegstand en verloedering. De diversiteit in het aanbod lijkt ook aan te sluiten op de vraag vanuit Meppel. Er zijn kavels van verschillende groottes: deze zijn kleinschaliger dan op Noord II. Omdat het een gemengd bedrijventerrein is met ook enige bedrijfsverzamelgebouwen is er weinig stedenbouwkundige samenhang. Voor het type bedrijventerrein en de doelgroep is dit echter niet problematisch. De kwaliteit van de infrastructuur is op orde, maar boet in aan uitstraling. De hoofdweg op het bedrijventerrein is nog niet verouderd, maar krijgt wel veel verkeer te verduren. Er zijn duidelijk bandensporen zichtbaar en

34

er komt zichtbaar veel verkeer over de weg heen. Het intensieve gebruik komt doordat het de enige hoofdweg op het bedrijventerrein is. Dat het terrein ook maar één ontsluitingsweg heeft, heeft gevolgen voor de bereikbaarheid van- en naar het terrein. Tijdens de spits zorgt dat voor problemen. Deze ontsluitingsproblematiek wordt naar alle waarschijnlijkheid groter: Friesland Campina heeft onlangs een nieuw distributiecentrum gebouwd op het aangrenzende bedrijventerrein, wat meer vrachtverkeer over deze toegangsweg oplevert. Wellicht zal de ontsluiting op de middellange termijn aandacht krijgen. Maar dit is mede afhankelijk van de ontwikkeling van Noord III en of dit terrein wordt verbonden met Noord I en II. Op de algehele kwaliteit van het bedrijventerrein valt weinig aan te merken. Er zijn fietspaden, er is (goed onderhouden) openbaar groen. Het bedrijventerrein is levendig en het lijkt er zelfs op dat er enige sociale controle is, doordat bedrijven een naar buiten gekeerde indruk maken: er wordt buiten op het terrein pauze gehouden en er zijn volop mensen in het straatbeeld. Er wordt niet geparkeerd op de openbare weg, er is geen zwerfvuil en ook op de private opstellen ligt geen afval/troep van bedrijven zelf. Er is wat leegstand (5 objecten van 500m2 of meer; Funda In Business, 2018).

Beheer- en ontwikkelingsopgave De opgave voor Noord I is voornamelijk het in stand houden van de vitale uitstraling van het bedrijventerrein en het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit. We adviseren daarom de leegstand, de openbare ruimte en infrastructuur te blijven monitoren. Het maken van een duurzaamheidsplan voor het bedrijventerrein is een mogelijke actie. Dat kan op terreinniveau, maar verduurzaming kan ook als een overkoepelend project worden opgezet voor alle bedrijventerreinen. De gemeente heeft daarin de rol als adviseur en aanjager. Er zijn voor ondernemers verschillende kansen om kosten te besparen met investeringen in duurzaamheid. De grote oppervlaktes platte daken lenen zich goed voor het installeren van zonnepanelen. De ervaring leert dat ondernemers dergelijke maatregelen over het hoofd kunnen zien of niet prioriteren. Voor het benaderen van ondernemers is de bedrijvenvereniging op het bedrijventerrein is cruciaal.

35

5.3.6

Noord II

Situatieschets Noord II is een bedrijventerrein van 27 ha ten noorden van Noord I. Het terrein is gescheiden van Noord I met een brede groenblauwe strook, waarlangs gewandeld kan worden door mensen die werken op het terrein. Het terrein is te bereiken via Noord I.

Beheer- en ontwikkelingsopgave Houdt de functie als werkgebied in stand en monitor daarvoor periodiek de ruimtelijke kwaliteit, werkgelegenheid en de leegstand. Een opgave voor de gemeente Meppel is om de laatste 4 ha uit te geven aan bedrijven die een meerwaarde opleveren voor de lokale werkgelegenheid. Daarnaast is het maken van een duurzaamheidsplan voor het bedrijventerrein ook een mogelijke actie. Zie conclusies bedrijventerrein Noord I.

Kwalitatieve beoordeling Doordat al het verkeer via de toegangsweg over Noord I moet rijden, loopt het verkeer vast in de spits. Het vastgoed is nieuw en in goede staat en er wordt nog veel geïnvesteerd. Er wordt op verschillende plaatsen op het bedrijventerrein gebouwd. Er zijn enkele nieuwe vestigers (met een totale oppervlakte van 8 ha). Friesland Campina is een van deze vestigers en krijgt 28 nieuwe distributie-units. De druk op het infrastructuursysteem op Noord I en II gaat dus nog groeien. Het bedrijventerrein heeft een regionaal karakter: er zijn grotere kavels en er is grootschalige bedrijvigheid op gevestigd. De grootschaligheid zorgt ook voor een formelere uitstraling en er lijkt minder sociale cohesie te zijn dan op Noord I. Er zijn veel bedrijven met meer ruimte dan ze momenteel gebruiken. Sommige bedrijven hebben meer ruimte gekocht zodat ze deze ruimte mogelijk in de toekomst kunnen gebruiken als ze willen/kunnen uitbreiden. Er is veel groen aanwezig op het terrein. Ook loopt er een wandelpad langs het terrein, wat mogelijkheden biedt voor een recreatieve functie (zoals een wandeling in het groen tijdens de werkdag). Er is weinig leegstand (1 pand van 450m2; Funda in Business, 2018).

36

5.3.7

Ezinge

Situatieschets Ezinge is gelegen ten oosten van het centrum van Meppel, op loopafstand van Station Meppel. De ontsluiting van het terrein is goed, vooral via spoor, maar ook met fiets en auto. Kwalitatieve beoordeling Het terrein is in functionele zin geen bedrijventerrein meer. Er zijn aan de zuidkant enkele bedrijven gevestigd, maar onderwijsinstellingen en sportclubs vervullen een dominantere rol op de locatie. De locatie doet meer aan als een campus waarop ook veel sportfaciliteiten zijn. Er is verder op deze locatie nog een P+R gevestigd. Aan de kant waar de bedrijven gevestigd zijn (zuidkant) is de ruimtelijke kwaliteit (te) laag. Trailers worden gestald in de groenvoorziening en op de openbare weg. Er is geen leegstand op Ezinge. Beheer- en ontwikkelingsopgave We zien voor Ezinge geen toekomst als bedrijventerrein, maar wel als onderwijs- en sportcampus. Wanneer onderwijsinstellingen kunnen/willen uitbreiden, zou je idealiter ruimte willen bieden aan de zuidkant van het bedrijventerrein. Daarvoor moet de zuidkant van Ezinge getransformeerd worden. Bewaken van de ruimtelijke kwaliteit en functieverandering richting campuslocatie wordt gezien als opgave voor deze locatie.

5.3.8

Rogat

Situatieschets Bedrijventerrein Rogat is gelegen bij het dorp Rogat, langs de A28. Het bedrijventerrein is zo’n 30 ha groot (gemeente Meppel; Daftlogic Landmeettool, 2018)5.

5

In IBIS staat de locatie overigens maar als 3 ha

37

Kwalitatieve beoordeling Er is een tweedeling op het terrein tussen nieuw en oud. De oude kant is de oostkant. Aan deze kant zijn veel autobedrijven en een tankstation gevestigd en een wegrestaurant. De ruimtelijke kwaliteit aan deze kant van het bedrijventerrein is laag. Aan de westkant is het vastgoed nieuwer en in betere staat. De ruimtelijke kwaliteit is hoger en hier is ook de meubelboulevard gevestigd. Er lijkt veel beveiliging te zijn op het bedrijventerrein. Het hekwerk is hoog en er zijn veel camera’s geplaatst op het bedrijventerrein. Aan de westkant is het volledige bedrijventerrein geasfalteerd. We schatten in dat dit op warme dagen kan leiden tot hittestress en tijdens stortbuien wellicht tot waterbergingsproblematiek. Op het moment wordt er nog gebouwd op het terrein en vinden er dus nog investeringen plaats. Toch lijkt het terrein wellicht kwetsbaar te zijn voor leegstand en enige verpaupering. Er is één verouderd leegstaand bedrijfspand van 475m2 (Funda in Business, 2018). Beheer- en ontwikkelingsopgave Sommige delen van Rogat (de oude, oostelijke delen) zijn toe aan ingrepen (revitalisering) om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen. Het is belangrijk om de kwaliteit van het terrein in stand te houden, omdat het voor de kern Rogat een belangrijke functie heeft.

5.3.9

Spijkerserve

Situatieschets Spijkerserve is een lokaal bedrijventerrein, gelegen ten noordwesten van Meppel, in het dorp Nijeveen. Het bedrijventerrein is netto ca. 7 ha groot. Hoewel er op het terrein niet veel voorzieningen te vinden zijn, zijn er in de nabije omgeving veel voorzieningen (sportpark, recreatievoorzieningen, evenemententerrein, winkels voor de dagelijkse boodschappen). Het terrein is redelijk te bereiken met de auto, maar slecht met het openbaar vervoer. Het terrein wordt met 2 hectare uitgebreid, bedoeld voor de lokale vraag in het dorp. Kwalitatieve beoordeling Er is gemengde bedrijvigheid gevestigd op het bedrijventerrein, vooral in lage milieucategorieën (tot categorie 3). Op sommige plaatsen is het terrein verrommeld. Ten tijde van de schouw lagen er bijvoorbeeld gekapte bomen in groenstroken. Ook zijn er te weinig parkeerplaatsen, waardoor er veel auto´s op de openbare weg geparkeerd staan. Dit veroorzaakt overlast en draagt bij aan de rommelige

38

indruk van het terrein. Op het terrein zijn geen inbreidingsmogelijkheden. Het bedrijventerrein wordt uitgebreid met 2,5 ha. Er zijn zowel woningen als bedrijven op het terrein te vinden: het is een woon-werkgebied. De woningen zijn doorgaans in goede staat. Door de nabije voorzieningen en de ligging bij het buitengebied is het ook een goed woongebied. Voor lokale bedrijvigheid voldoet het terrein aan de marktvraag van nu en in de toekomst. Dat blijkt onder andere uit de huidige uitbreidingen.

Er staan twee panden leeg van 500m2 of meer (Funda in Business, 2018). Beheer- en ontwikkelingsopgave Vanwege de veroudering en de ligging zijn er plannen om het bedrijventerrein te transformeren. Wij sluiten ons aan bij deze transformatieplannen. Vanwege de goede bereikbaarheid en de ligging aan het water heeft het gebied veel potentie. De gebieden aan het water kunnen worden gebruikt voor verschillende functies, waaronder wonen, horeca en vrijetijd achtige functies.

Er is geen enkel leegstaand pand (Funda in Business, 2018). Beheer- en ontwikkelingsopgave Het terrein heeft marktpotentie en is toekomstbestendig. Wij adviseren om de hoge kwaliteit van de woon/werkkavels in stand te houden, door het terrein in zijn geheel te verduurzamen. Ook zou er iets meer aandacht aan de openbare ruimte kunnen worden besteed (met name aan parkeren en uitstraling). 5.3.10 Steenwijkerstraatweg/Galgenkampweg (Transformatielocatie) Situatieschets Steenwijkerstraatweg/Galgenkampweg is gelegen aan de noordwestkant van Meppel, en van het centrum gescheiden door het Meppelerdiep. Het gebied is ontsloten door de N375, die naar de A32 leidt. Het gebied wordt getransformeerd: we sluiten ons aan bij de transformatieplannen. Kwalitatieve beoordeling Het is een klein terrein (7 ha), waar veroudering heeft plaatsgevonden en waar veel leegstand zichtbaar is. De ruimtelijke kwaliteit is laag en transformatie is een voordehandliggende ingreep voor het terrein. Momenteel functioneert het terrein als havengebied. Er zijn vooral watergebonden bedrijven gevestigd op het terrein. Scheepswerf Wout Liezen neemt een groot deel van het terrein in beslag.

5.3.11 Buitenhaven/Oude Vaart (Transformatielocatie) Situatieschets Buitenhaven en Oude Vaart is deels gelegen op een schiereiland, aan de westkant van het centrum van Meppel. Het gebied is in totaal 17 ha groot en voor een groot deel aangewezen als transformatiegebied. We sluiten ons aan bij de bestaande transformatieplannen. Kwalitatieve beoordeling De centrale ligging zorgt ervoor dat vrachtverkeer door de hele stad moet rijden om bij het terrein te komen. Dat levert druk op de infrastructuur in de stad. Daarnaast is het bedrijventerrein milieucategorie 5, wat in sommige gevallen leidt tot milieuoverlast (met name geuroverlast). Eigenlijk past deze milieucategorie niet meer voor deze locatie in de stad. Toch is de werklocatie ook nog van economisch belang. Het terrein is voor 39

enkele bedrijven (waaronder wereldspeler Agrifirm) een goede locatie: het bedrijventerrein is watergebonden, wat voor de gevestigde bedrijven erg belangrijk is. Sommige bedrijven (waaronder Agrifirm) hebben hoge verzonken kosten op de kavel. De kans dat zij weg gaan in geval van transformatie schatten wij laag in. Vastgoed is her en der verouderd en ook de bestrating is van wisselende kwaliteit (her- en der geasfalteerd, maar ook her en der verzakte klinkers). Er staan 6 panden leeg van 500m2 of meer (Funda in Business, 2018). Beheer- en ontwikkelingsopgave We sluiten ons aan bij de transformatieplannen van het gebied. We zien vooral potentie als woongebied, maar de verwachting is dat er enkele bedrijven gevestigd blijven (ook na transformatie). De centrale ligging in de stad en de ligging aan het water zorgt ervoor dat het gebied veel potentie heeft. De locaties aan het water zijn uitstekend geschikt voor horecagelegenheden en vrijetijd/recreatie gerelateerde functies. De overige ruimte kan als woongebied worden ingevuld, waarbinnen ook wat andere stedelijke functies kunnen landen.

5.4 Ontwikkelplan bedrijventerreinen Meppel

Op de gebieden van het bedrijventerrein waar niet getransformeerd wordt, kan de gemeente wel de nodige ruimtelijke ingrepen doen om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen (groen, bestrating, etc.).

40

Hieronder staat de ontwikkelmatrix van bedrijventerreinen waarbij we de ontwikkelrichting van verschillende bedrijventerreinen inzichtelijk maken.

Oevers C Oevers D Oevers E Ezinge Blankenstein

X

Steenwijkerstrtweg/Galgenkampweg

X X

Buitenhaven/Oude Vaart Noord I Noord II

X

X X X

X X

X X

Noord III Rogat Spijkerserve

X X

(Her)verkavelen

Bestemmingsplan herzien

Transformeren

X X

X X X X X

Uitgeven grond

Oevers B

X X X X X

Ontwikkelen woonwerkgebied

Oevers A

Revitaliseren

In stand houden kwaliteit

Tabel 10: Ontwikkelmatrix bedrijventerreinen Meppel

X

X X

X

41

6 Ontwikkelingsschets Noord III

Figuur 6: Bestemmingsplan bedrijventerreinen Noord (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl Bewerking door Bureau BUITEN).

In dit hoofdstuk vindt de ontwikkelingsschets plaats van Noord III op basis van de marktverkenning en de vraag aanbod confrontatie. 6.1 Voorgeschiedenis In haar structuurvisie (2013) wijst de gemeente Meppel Noord III aan als gebied voor toekomstige uitbreiding voor bedrijven. Door de sterke toename van uitgifte op Noord II wordt er door de gemeente Meppel gedacht over de ontwikkeling van Noord III. In 2017 is er op Noord II circa 8 ha uitgegeven aan twee partijen: Friesland Campina en staalbedrijf Van der Hulst BV (1 ha). Noord III is een uitbreiding van de bestaande bedrijventerreinen Noord I en Noord II. Noord I is volledig uitgegeven, en op Noord II zijn nog maar enkele kavels beschikbaar (in totaal 4 ha).

6.2 Situering Noord III is ca. 28 ha (bruto) groot en momenteel eigendom van Bouwplan Ontwikkeling Meppel (BOM) (zie bijlage 10). Doordat er een hoogspanningskabel door Noord III loopt wordt – in geval van ontwikkeling – de hoeveelheid uitgeefbare meters beperkt. Door Arcadis is het uitgeefbare oppervlakte geschat op 65% van de totale oppervlakte6. Dat zou betekenen dat de netto oppervlakte van Noord III ongeveer 18,2 ha is.

6

Noord III

Noord II

Noord I

Toekomstmogelijkheden bedrijventerrein Meppel, Arcadis 2013.

42

Noord III is met een directe aansluiting op de A32 goed ontsloten. De ontwikkeling van Noord III kan tevens een aanleiding zijn om de bereikbaarheid van Noord II te verbeteren. Momenteel is Noord II namelijk alleen ontsloten op Noord I, namelijk via de Eekhorstweg. Vanuit de verkeersveiligheid bezien, is dat een onwenselijke situatie. Daarnaast ontstaan er knelpunten op Noord I, omdat al het verkeer vanaf Noord I en Noord II over dezelfde weg moet. De ontwikkeling van Noord III kan hier verandering in brengen. Vanuit ruimtelijk-functionele optiek zijn Noord I, II en III één bedrijventerrein. Het zijn gemengde bedrijventerreinen tot en met (milieuhinder)categorie 4. Op het gebied van de interne bereikbaarheid zijn er enkele knelpunten. Om van Noord II naar Noord III te komen moet men op dit moment via de snelweg rijden. Een directe verbinding tussen Noord II en III is wenselijk. Echter de spoorlijn Zwolle – Leeuwarden vormt een barrière voor de ontsluiting van Noord II op Noord III. Er is wel een spoorwegovergang bij het Jaagpad, maar deze is niet berekend op (zwaar) verkeer vanaf bedrijventerreinen (zie afbeelding hieronder). De ruimtelijke- en financiële haalbaarheid van een nieuwe (ongelijkvloerse) spoorwegovergang wordt daarom onderzocht.

Nieuwe verbinding Noord II en Noord III Arcadis heeft in 2013 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een nieuwe verbinding tussen Noord II en III. Zij geven aan dat een nieuwe verbinding naar Noord III op een aantal manieren kan worden vormgegeven; gelijkvloers of ongelijkvloers. Op dit moment is er een tweetal fietsovergangen (Jaagpad en Rabroekenweg). Het beleid van ProRail is er in principe op gericht om het aantal gelijkvloerse kruisingen niet te laten toenemen, maar juist te verminderen. Het toevoegen van een nieuwe gelijkvloerse kruising (ook geschikt voor vrachtverkeer vanaf een bedrijventerrein) zou in dat geval logischerwijs leiden tot het wegnemen van een fietsovergang. Deze kan dan gecombineerd worden met de nieuwe kruising. Als ongelijkvloerse kruising is een tunnel de meest logische optie. De spoorlijn ligt namelijk op een talud. Wanneer met het realiseren van een ongelijkvloerse kruising een bestaande fietsovergang komt te vervallen, is een bijdrage vanuit ProRail in de realisatiekosten van deze tunnel denkbaar. Een bijdrage van de provincie Drenthe ligt ook voor de hand. Bron: Toekomstmogelijkheden bedrijventerrein Meppel, Arcadis, 2013

43

6.3 Ambities De ontwikkeling van Noord III heeft toegevoegde waarde voor de economie van Meppel en de regio, of kan dat in potentie hebben. De ambitie voor de ontwikkeling van Noord III is primair het creëren van nieuwe ruimte voor bedrijvigheid, zodat bestaande bedrijvigheid voor Meppel behouden kan blijven. De bij de gemeente bekende signalen van bedrijven die in hun groei op ruimtelijke beperkingen stuiten, liggen mede ten grondslag aan deze ambitie.

vol (4 ha resterend). De toekomstige vraag naar het segment van Noord III kan niet elders binnen het beschikbare aanbod landen, doordat het om andere segmenten bedrijventerreinen gaat. Oevers D is bestemd voor watergebonden bedrijvigheid, Oevers E voor woon-werkkavels, Blankenstein voor PDV/GDV functies en kantoren en Spijkerserve is lokaal voor Nijeveen. De segmenten van deze terreinen sluiten ook niet aan op de verwachte uitbreidingsvraag (11 ha in laag en 29 ha in hoog scenario). Deze (ten dele) mismatch geeft meer urgentie aan uitbreiding van passende ruimte voor het accommoderen van de toekomstige vraag.

6.4 Marktruimte

De tweede factor van invloed op de marktruimte voor Noord III zijn de regionale ontwikkelingen. Met het bedrijventerrein Eeserwold in Steenwijkerland is een grootschalig (30 ha) en kwalitatief hoogwaardig regionaal bedrijventerrein met een brede segmentering beschikbaar. De doelgroep van Eeserwold zijn grote en middelgrote bedrijven tot categorie 3. We pleiten er vanwege dit nabijgelegen bedrijventerrein voor om Noord III te richten op het lokale segment bedrijven, wat in functionele optiek aansluit bij Noord I en II.

Uit de vraag- aanbod confrontatie blijkt dat er in Meppel tot aan 2030 in een laag scenario nog 9 ha uitgeefbaar is. In het scenario hoog ontstaat er tot 2030 in Meppel een tekort van 9 ha aan bedrijventerrein. De omvang van Noord III komt redelijk overeen met de omvang van dat (mogelijke) tekort. Op basis van de vraag-aanbod confrontatie en de segmentering in de uitgeefbare bedrijventerreinen constateren wij dat er in principe marktruimte is voor Noord III.

In Hoogeveen is sprake van 43 ha direct uitgeefbaar aanbod, op bedrijventerrein Buitenvaart 8 ha en op Riegmeer 35 ha. De vergelijking met Hoogeveen vinden wij alleen op (boven)regionale schaal relevant; vanwege de afstand (ca. 30 km tot Noord III) is de lokale vraag niet uitwisselbaar. Ook dit is een argument om het profiel van Noord III met name te richten op het Meppeler bedrijfsleven, aansluitend op het profiel van Noord I en II.

Bij deze constatering zijn twee zaken van belang. In de eerste plaats komt de toekomstige vraag niet altijd overeen met de aard van het bestaande uitgeefbare aanbod. In de vraag-aanbodconfrontatie zijn het beschikbare aanbod en de vraagraming één op één met elkaar geconfronteerd. Echter de uitbreidingsvraag wordt met name voorzien in de categorie groothandel en vervoer (21 ha), industrie (5 ha) en overig (3 ha). Deze toekomstige vraag is alleen met Noord II uitwisselbaar. En Noord II is bijna

Kortom, wij constateren op basis van de (gesegmenteerde) uitbreidingsvraag (zie §2.4), het resterende aanbod (§3.1), de regionale programmering van bedrijventerreinen (3.2) en de vraag aanbod confrontatie (§4.1) dat er zowel een lokale als regionale marktruimte is voor Noord III en dat er daarom gegronde redenen zijn het areaal bedrijventerreinen uit te breiden en over te gaan tot de ontwikkeling van Noord III.

De door de gemeente Meppel beoogde categorisering is milieucategorie 3, met aan de noord- oost- en zuidranden mogelijkheden voor milieucategorie 4 bedrijven. De provincie Drenthe heeft uitgesproken bereid te zijn medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van Noord III, mits de behoefte ruimtelijk economisch kan worden onderbouwd.

44

6.5 Ontwikkelingsprofiel De ontwikkeling van Noord III zou in ruimtelijk-functionele zin moeten aansluiten bij Noord I en II. Dat houdt in dat er een hoge ruimtelijke kwaliteit zou moeten worden gerealiseerd en dat er voornamelijk op het lokale segment bedrijvigheid gericht wordt (in Meppel gewortelde bedrijvigheid). Daarnaast valt het te verwachten dat een (bescheiden) deel van de regionale vraag op Noord III landt, gezien de gunstige ligging aan de A32 en de gunstige ligging van de stad Meppel ten opzichte van de A28. De aanwezigheid van hoogspanningsmasten beperkt de omvang van het te bebouwen oppervlakte. Tegelijkertijd ontstaan er daarmee kansen voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit zoals de aanleg van ecologisch groen en water (een parkachtige structuur op het bedrijventerrein wellicht). Daarmee draagt Noord III ook bij aan verduurzaming in de vorm van klimaatadaptatie (waterberging en tegengaan van hittestress; beide zijn veel voorkomende problemen op bedrijventerreinen). Door op deze wijze ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te creëren kan onderscheidend profiel (op zowel lokale als regionale schaal) worden gegeven aan Noord III, hetgeen wij sterk aanbevelen. Naast een onderscheidend marktprofiel, wordt zo ook een aantrekkelijke en prettige werkomgeving gecreëerd. Dergelijke factoren worden steeds belangrijker in de vestigingsoverwegingen van bedrijven.