Bestemmingsplan partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E' compleet
Tekst van het document
Bestemmingsplan Meppel – Partiële herziening ‘Meppel – Bedrijventerrein Oevers E’ (vastgesteld)
Bestemmingsplan Meppel – Partiële herziening ‘Meppel – Bedrijventerrein Oevers E’ vastgesteld NL.IMRO.0119.OeversE2020-BPC1 September 2022
Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-2-
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplan 1.4 Juridische vorm 1.5 Leeswijzer
5 5 5 6 9 9
Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Huidige situatie 2.2 Nieuwe ontwikkelingen in het plangebied
10 10 10
Hoofdstuk 3
Beleidskader
13
Hoofdstuk 4
Planologische randvoorwaarden
14
Hoofdstuk 5 Juridische aspecten 5.1 Algemeen 5.2 Dit bestemmingsplan 5.3 Regels 5.4 Verbeelding
15 15 15 16 17
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
19 19 19
Hoofdstuk 7 Procedure 7.1 Vooroverleg en inspraak 7.2 Zienswijzen
20 20 20
Bijlagen bij de toelichting
21
Bijlage 1
Marktonderzoek
22
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan Oevers E
89
Bijlage 3
Reactienota inspraakreacties
96
Regels
113
Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2
Inleidende regels Begrippen Wijze van meten
114 114 120
Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4
Bestemmingsregels Bedrijventerrein Verkeer
121 121 126
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-3-
Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11
Algemene regels Anti dubbeltel regel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels
127 127 128 130 131 132 133 134
Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13
Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel
135 135 136
Bijlage bij de regels
137
Bijlage 1
138
Staat van bedrijfsactiviteiten bedrijventerrein
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-4-
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-5-
Toelichting
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding Rond de Meppeler bedrijventerreinen is sprake van veel dynamiek. De gemeente merkt echter op dat de (ruimte-) vraag van ondernemers niet altijd aansluit op het aanbod van de bedrijventerreinen in Meppel. Hierom heeft de gemeente besloten om onderzoek te doen naar de kwalitatieve en kwantitatieve vraag voor de bedrijventerreinen in Meppel, waaronder het bedrijventerrein Oevers E. Het bedrijventerrein Oevers E is ooit opgezet als een woon-werk bedrijventerrein. Om te waarborgen dat er op het bedrijventerrein ook gewoond wordt, zijn in het geldende bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015" bepalingen opgenomen die erop toezien dat op bepaalde locaties bedrijfswoningen moeten worden gebouwd. Uit onderzoek en in de praktijk is echter gebleken dat de vraag naar deze bedrijfswoningen er nauwelijks (meer) is. Om in dit geval te kunnen voldoen aan de kwalitatieve (ruimte-) vraag van ondernemers, is de gemeente Meppel voornemens de plicht voor bedrijfswoningen ter plaatse van een aantal gebieden op Oevers E te 'verzachten' naar een mogelijkheid voor een bedrijfswoning. Om het voornemen mogelijk te maken, dient het bestemmingsplan partieel te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Aangetoond wordt dat het voornemen in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.
1.2
Plangebied Het plangebied bevindt zich in het noordwesten van Meppel en omvat een drietal gebieden behorende bij het bedrijventerrein Oevers E. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in Meppel (rode ster) en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven (rode belijning).
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-6-
Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzicht van Meppel en de directe omgeving (Bron: PDOK)
1.3
Vigerende bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Meppel - Oevers E 2015" en "Meppel - Paraplubestemmingsplan Parkeren". Deze bestemmingsplannen zijn respectievelijk op 19 oktober 2017 en 15 november 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meppel. Afbeelding 1.2 toont de verbeelding van het meest relevante geldende bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015" ter plaatse van het voorliggende plangebied (rode omlijning).
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-7-
Afbeelding 1.2: Vigerend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)
1.3.1 Meppel - Oevers E 2015 1.3.1.1 Algemeen Op basis van het bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015" is het plangebied voorzien van de enkelbestemmingen 'Bedrijventerrein' met bouwvlakken en 'Tuin'. Daarnaast is het plangebied voorzien van de volgende gebiedsaanduidingen: overige zone - gezoneerd industrieterrein; vrijwaringszone - laagvliegroute; wetgevingzone - afwijkingsgebied. Tevens zijn de volgende bouwaanduidingen opgenomen: specifieke bouwaanduiding - representatieve zone; specifieke bouwaanduiding - zone bedrijfswoning; specifieke bouwaanduiding - zone gemengd. Tot slot bevinden zich in het plangebied maatvoeringsaanduidingen. Deze aanduidingen bepalen de maximale toegestane bouwhoogte. Daarnaast is het noordelijke deel van het plangebied voorzien van de functieaanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten'.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-8-
1.3.1.2 Bestemming 'Bedrijventerrein' Gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn onder andere bestemd voor bedrijven tot en met categorie 2. In de bouwregels is bepaald dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd. Daarbij is bepaald dat er één bedrijfswoning per bouwperceel moet worden gebouwd (tenzij anders aangeduid). Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zone bedrijfswoning' moeten bedrijfswoningen in het aanduidingsgebied worden gebouwd. Op bedrijfspercelen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zone gemengd' mogen zowel bedrijfswoningen als bedrijfsgebouwen in het aanduidingsgebied worden. Daarnaast gelden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - representatieve zone' bepaalde bouwregels. Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' is het toegestaan om af te wijken van de bouwregels. Binnen de aanduiding is het onder voorwaarden toegestaan om bedrijfswoningen te bouwen. 1.3.1.3 Bestemming 'Tuin' Gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden behorende hoofdgebouwen. Ter plaatse van deze gronden mogen uitsluitend bijbehorende bouwwerken in de vorm van erkers en ingangspartijen, luifels en balkons ten dienste van de bestemming wonen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
1.3.2 Meppel - Paraplubestemmingsplan Parkeren Het bestemmingsplan "Meppel - Paraplubestemmingsplan Parkeren" legt planologisch vast dat bij ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan bepaalde parkeernormen. Deze regeling wordt in voorliggend bestemmingsplan overgenomen.
1.3.3 Strijdigheid Voorliggend bestemmingsplan dient een flexibiliteit te bieden voor de ter plaatse van het plangebied aanwezige bedrijfspercelen. Zoals hiervoor beschreven, is op basis van het geldende bestemmingsplan in de bouwregels bepaald dat per bouwperceel ten minste één bedrijfswoning moet worden gebouwd (tenzij anders aangeduid). Dit is niet in aansluiting op de kwalitatieve (ruimte-) vraag van ondernemers. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt deze plicht voor het bouwen van een bedrijfswoning gewijzigd naar de mogelijkheid om deze te bouwen. Daarnaast wordt de tuinbestemming gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein' zonder bouwvlak. Reden hiervoor is dat de tuinbestemming feitelijk toeziet op voortuinen bij de verplichte bedrijfswoningen. Nu deze plicht in voorliggend bestemmingsplan wordt verwijderd, is een tuinbestemming ter plaatse niet een logische bestemming. Tot slot wordt de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' eveneens verwijderd. Deze aanduiding is op basis van de feitelijke invulling in en om deze aanduiding onlogisch en daarmee onwenselijk.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
-9-
1.4
Juridische vorm Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de Wro is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) komen te vervallen. Met de invoering van de Wro is ook de digitaliseringsverplichting in werking getreden. Ruimtelijke plannen die na 1 juli 2013 ter inzage worden gelegd moeten digitaal raadpleegbaar zijn (conform STRI 2012) en voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Het plan wordt digitaal beschikbaar gesteld.
1.5
Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels, verbeelding en eventuele bijlagen. Deze toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is kort ingegaan op het beleidskader. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische- en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van voorliggend plan komt aan bod in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 is ten slotte een bespreking van de resultaten van de procedure opgenomen.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 10 -
Hoofdstuk 2 2.1
Beschrijving plangebied
Huidige situatie Het plangebied omvat een aantal bedrijfspercelen op het bedrijventerrein Oevers E te Meppel. In afbeelding 2.1 is door middel van een luchtfoto de huidige situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven.
Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK) Het plangebied bestaat grotendeels uit nog braakliggende onbebouwde bedrijfspercelen. Uitsluitend aan de straat Ampere en aan de straat Celsius zijn de bedrijfspercelen binnen het plangebied reeds ingevuld door bedrijven.
2.2
Nieuwe ontwikkelingen in het plangebied De uitgifte van de gronden van Oevers E is lager dan verwacht. Uit een marktonderzoek (zie bijlage 1) blijken de vigerende planologische regels reden te zijn voor deze lage uitgifte. Er zijn in de afgelopen jaren verschillende aanvragen geweest bij de gemeente, maar er worden geen omgevingsvergunningen verleend. Er zijn ruimtevragers die zich willen vestigen op Oevers E (en waarvan het type bedrijf aansluit bij de functies van Oevers E), maar die hier niet willen wonen. Hetgeen is op basis van het bestemmingsplan verplicht. De markt voor wonen op een bedrijventerrein is beperkt. In de eerste plaats vanuit de
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 11 -
beleving van aantrekkelijk wonen, in de tweede plaats omdat een initiële koppeling tussen wonen en werken op termijn voor een ondernemer soms niet de noodzakelijke flexibiliteit biedt en in de derde plaats doordat banken om diezelfde redenen ook meer terughoudend zijn met de financiering van dergelijke woon-werk-panden. Om in de toekomst dergelijke aanvragen wel te kunnen faciliteren, is de gemeente Meppel voornemens om ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan te herzien. Door middel van de bestemmingsplanherziening dient de plicht voor een bedrijfswoning te worden 'verzacht' naar de mogelijkheid voor een bedrijfswoning. Op deze manier sluiten vraag en het aanbod in kwalitatieve zin beter op elkaar aan en wordt verwacht dat Oevers E sneller wordt opgevuld. Opgemerkt wordt dat voorliggend bestemmingsplan in planologisch opzicht in feite geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Uitsluitend de plicht voor een bedrijfswoning wordt ter plaatse verwijderd. Daarnaast wordt de bestemming 'Tuin' omgezet naar de bestemming 'Bedrijventerrein' zonder bouwmogelijkheden en wordt de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' verwijderd. Daarnaast wordt een deel van het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein' en 'Tuin' vervangen door de bestemming 'Verkeer'.
Dit vindt plaats op gronden waar kabels en leidingen liggen en waar bebouwing alsmede de uitgifte van de grond dan ook niet wenselijk is. De betreffende locaties waar de bestemming 'Verkeer' wordt toegekend is in afbeelding 2.2 weergegen.
Afbeelding 2.2: Locatie bestemming 'Verkeer' (Bron: gemeente Meppel)
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 12 -
Tot slot wordt opgemerkt dat ter plaatse van het bedrijventerrein Oevers E een beeldkwaliteitsplan geldt. Dit beeldkwaliteitsplan is reeds vastgesteld maar wordt omwille van de leesbaarheid toegevoegd in bijlage 2 bij deze toelichting.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 13 -
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, ten opzichte van hetgeen ter plaatse planologisch reeds is toegestaan, wordt op voorhand geconcludeerd dat het rijks-, provinciaal en het gemeentelijke beleid het voornemen niet in de weg staat. Het slechts aanpassen van de verplichting van een bedrijfswoning ter plaatse van het plangebied, naar de mogelijkheid van een bedrijfswoning, is een dermate kleinschalige planologische wijziging, dat een uitvoerige beschrijving van de beleidskaders te ver reikt. Daarbij wordt tevens opgemerkt dat het voornemen geen relevant beleid raakt.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 14 -
Hoofdstuk 4
Planologische randvoorwaarden
Bij het beoordelen van milieu- en omgevingsaspecten wordt normaliter ingegaan op de volgende thema's: geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie en archeologie & cultuurhistorie. Daarnaast wordt ingegaan op de thema’s verkeer & parkeren en de waterhuishouding. In voorliggend geval zijn de bovenstaande thema's niet van belang. Dit vanwege het feit dat: voorliggend bestemmingsplan geen nieuwe geluidsbron of geluidsgevoelige functies mogelijk maakt (geluid (Wgh)); in voorliggend geval geen nieuwe functies mogelijk worden gemaakt, waardoor de bodemkwaliteit (opnieuw) moet worden bepaald (bodem); voorliggend bestemmingsplan geen nieuwe of extra functies mogelijk maakt. Hierdoor is er sprake van een project dat 'niet in betekende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Er worden daarnaast geen gevoelige bestemmingen toegevoegd/gewijzigd in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen' (luchtkwaliteit); als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt de personendichtheid ter plaatse niet verhoogd. Door het wegnemen van de plicht van een bedrijfswoning kan worden gesteld dat de personendichtheid mogelijk juist afneemt.
Van het toevoegen van risicovolle inrichtingen is eveneens geen sprake (externe veiligheid); er vinden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan geen functiewijzigingen plaats waardoor de onderlinge scheiding tussen functies (opnieuw) moet worden beoordeeld (milieuzonering); als gevolg van voorliggend bestemmingsplan vinden geen andere/nieuwe ingrepen plaats. Er wordt geen bebouwing gesloopt danwel beplanting gekapt. Van een aantasting van beschermde flora en fauna is dan ook geen sprake. Ten aanzien van de externe werking van stikstof ten opzicht van Natura 2000-gebieden, wordt opgemerkt dat het oppervlak aan bedrijventerrein dat mag worden bebouwd niet wijzigt. Het in voorliggend bestemmingsplan besloten ontwikkeling staat planologisch gezien geen nieuwe stikstofbronnen toe (ecologie); de voorgenomen ontwikkeling resulteert, ten opzichte van het geldende bestemmingsplan, niet in nieuwe (mogelijke) bodemingrepen. Daarnaast bevinden zich in het plangebied, overeenkomstig hetgeen in het geldende bestemmingsplan is beschreven, geen cultuurhistorische waarden (archeologie & cultuurhistorie); voorliggend bestemmingsplan resulteert niet in een wijziging van de verkeerssituatie ter plaatse en tevens is per saldo geen sprake van een wijziging van de parkeerbehoefte.
Opgemerkt wordt dat in de regels van voorliggend bestemmingsplan wordt vastgelegd dat ter plaatse moet worden voldaan aan bepaalde parkeernormen (verkeer & parkeren); In voorliggend bestemmingsplan worden geen nieuwe mogelijkheden geboden voor het verharden van gronden. Daarnaast is er geen sprake van een ontwikkeling in het grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied (water);
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 15 -
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische aspecten
Algemeen Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve: het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); het bebouwen van de gronden; het verrichten van werken (aanleggen). Centraal in deze herziening staat de gewenste ontwikkeling op een beperkt gebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting (met bijbehorende bijlagen). De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het plan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. Het geeft namelijk uitleg over de achtergronden van deze herziening.
5.2
Dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting (met bijbehorende bijlagen). De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Inhoudelijke opzet Door de gemeente Meppel is een handboek opgesteld. Dit handboek vormt de basis voor de inhoudelijke opzet van de regels en verbeelding van onderhavig bestemmingsplan. Met
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 16 -
dien verstande dat de uitgangspunten van het bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015" zo veel mogelijk gehandhaafd zijn. Dit komt de vergelijkbaarheid ten goede met de regelgeving in de omgeving van het voorliggende plangebied. Regels De opbouw van de regels van de verschillende bestemmingen is overal hetzelfde, deze is als volgt: Bestemmingsomschrijving: In dit onderdeel worden de toegestane doeleinden en het toegestane gebruik omschreven. Bouwregels: Hierin worden de regels voor wat betreft het bouwen uitgewerkt. Nadere eisen: In deze bepaling is opgenomen dat Burgemeester en Wethouders nadere eisen kunnen stellen inzake de plaats en afmeting van gebouwen, bijvoorbeeld in het kader van een goede woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Deze bepaling maakt het mogelijk voor het gemeentebestuur om waar nodig sturing te geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Afwijking bouwregels: In dit onderdeel kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouwregels, waarmee ruimere bouwmogelijkheden kunnen worden gegeven. Specifieke gebruiksregels: In dit onderdeel kunnen enkele specifieke ongewenste gebruiksmogelijkheden uitgesloten.
Afwijking van de gebruiksregels: In dit onderdeel zijn mogelijkheden voor het bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld voor het toestaan van aan huis gebonden bedrijven. In dit bestemmingsplan is geen afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden: Dit onderdeel bepaalt voor welke werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden al dan niet een omgevingsvergunning is vereist. Verbeelding Voor de vormgeving van de verbeelding geldt een aantal uitgangspunten. Zo worden de kaarten in kleur opgezet, waarbij de kleuren worden ondersteund met een letteraanduiding. De kleuren en letters zijn afgestemd op de kleur en letteraanduiding in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012). De schaal van de analoge kaarten is 1:1.000. Ten behoeve van de gebruiksvriendelijkheid en digitale raadpleegbaarheid wordt waar mogelijk informatie op de verbeelding gezet (bouwvlakken, goot-/bouwhoogten, eventueel bebouwingspercentages).
5.3
Regels De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Dit bestemmingsplan kent uitsluitend de bestemming 'Bedrijventerrein'. Hierna volgt een toelichting op deze bestemming. Bedrijventerrein (Artikel 3)
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 17 -
Het gehele plangebied is voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. De bestemming is grotendeels overgenomen uit het bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015". Enkel op de locaties waar binnen het plangebied op basis van het geldende bestemmingsplan was geregeld dat bij een bedrijf een bedrijfswoning moest worden gebouwd, zijn de regels zodanig aangepast dat er per bedrijf een bedrijfswoning mag worden gebouwd. Daarnaast is deze bestemming zeer beperkt uitgebreid. De geldende bestemming 'Tuin' is gewijzigd in de aangrenzende bestemming 'Bedrijventerrein'. Reden hiervoor is dat met het wegvallen van de plicht van een bedrijfswoning, het niet logisch is om een 'voortuin' bestemd te hebben rondom de bedrijfspercelen. Opgemerkt wordt dat ter plaatse van de locaties waar de bestemming 'Tuin' was opgenomen, geen bouwvlak is opgenomen. Er is daarmee geen sprake van een verruiming van de bouwmogelijkheden. Tevens zijn in de bouwregels voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de regels gewijzigd. Er is een uiteensplitsing gemaakt is de regels voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijn aangrenzend aan een bedrijfswoning en aangrenzend aan een bedrijfspand. Verkeer (Artikel 4) Ter plaatse van de gronden waar reeds leidingen en kabels onder de grond zijn gelegen, is ervoor gekozen om bestaande bestemming 'Bedrijventerrein' te wijzigen in de bestemming 'Verkeer'.
Door deze bestemming ter plaatse van deze ronden op te nemen, is verzekerd dat er niet boven de kabels en leidingen wordt gebouwd. De regels voor de bestemming 'Verkeer' zijn overgenomen uit het bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015". Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld algemene afwijkingen en het overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in het bestemmingsplan worden hier verder niet toegelicht, aangezien deze in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan. Opgemerkt wordt dat onder de algemene regels het artikel 'Overige regels' is toegevoegd. In dit artikel zijn de parkeerregels afkomstig uit het bestemmingsplan "Meppel Paraplubestemmingsplan Parkeren" opgenomen.
5.4
Verbeelding Voor de vormgeving van de verbeelding gelden een aantal uitgangspunten die als volgt luiden: De kaarten worden in kleur opgezet waarbij de kleuren worden ondersteund met een letteraanduiding (bijv. G- gemengd) een en ander afgestemd op de kleur en letteraanduiding in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012. De schaal van de kaarten is 1: 1000. Ten behoeve van de gebruiksvriendelijkheid en digitale raadpleegbaarheid wordt waar mogelijk informatie op de kaart gezet (bouwvlakken, goot-/bouwhoogten, bebouwingspercentages). In het onderhavige bestemmingsplan zijn deze vormgevende uitgangspunten toegepast.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 18 -
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 19 -
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, ondermeer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Eén en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is nodig voor die ontwikkelingen die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, geen privaatrechtelijke overeenkomsten wordt gesloten. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is. De gemeente is verplicht een exploitatieplan vast te stellen. De wijzigingen die in dit bestemmingsplan worden doorgevoerd t.o.v. het nu vigerende bestemmingsplan 'Meppel - Oevers E 2015' zijn echter minimaal. De verplichting tot het bouwen van een woonhuis komt in een aantal bouwvlakken te vervallen en een klein deel van de uitgeefbare grond langs de straat Celsius wordt omgezet naar de bestemming 'Verkeer' i.v.m. aanwezigheid van een al aangelegde kabels en leidingen.
Deze minimale wijzigingen behoeven geen aanpassing van het exploitatieplan die voor het gehele bedrijventerrein Oevers E is vastgesteld. De wijzigingen leiden niet tot aanpassing van de grondprijs en passen binnen de variabelen van dat plan. De kosten voor het ontwikkelen van dit bestemmingsplan en het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure zijn voor rekening van de gemeente Meppel. Deze worden betaald uit algemene middelen die hiervoor beschikbaar zijn.
6.2
M aatschappelijke uitvoerbaarheid De gemeenteraad dient inzake het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan te overwegen of de planologisch-juridische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Bij deze afweging zullen onder andere de mogelijke zienswijzen een rol spelen.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 20 -
Hoofdstuk 7 7.1
Procedure
Vooroverleg en inspraak De herziening vormt een technische wijziging van het bestemmingsplan "Meppel - Oevers E 2015". Het wordt in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro aan de vaste vooroverlegpartners voorgelegd. Er zal tevens een inspraakprocedure worden gehouden. Onderdeel van deze procedure zal een informatieavond zijn waarbij het plan onder de aandacht van bewoners van bedrijventerrein Oevers E wordt gebracht. Deze informatieavond leidt de terinzagelegging in en vindt dus aan de start van de procedure plaats. Tussen 10 februari 2021 tot en met 23 maart 2021 heeft het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn twee inspraakreacties ingediend. De inspraakreacties zijn voorzien van een antwoord en samengevat in een reactienota. Deze reactienota is als bijlage 3 bij deze toelichting bijgevoegd.
7.2
Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 13 juli 2022 tot en met 23 augustus 2022 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedureden deze periode zijn geen zienswijzen ingedient. Het ontwerpbestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 21 -
Bijlagen bij de toelichting
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
- 22 -
Bijlage 1
Marktonderzoek
vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'
Marktonderzoek Bedrijventerreinen Meppel Eindrapportage
1
2
Marktonderzoek Bedrijventerreinen Meppel
Auteur(s): Joost Hagens, Bart Versteegh en Bart van Rijkom Projectnummer 1200-2018
Eindrapportage
Aangeboden aan: Gemeente Meppel 24 december 2018 met aanpassingen 1 juli 2019
3
Inhoudsopgave 1
Inleiding
6
5.3 5.4
Conclusies andere bedrijventerreinen Ontwikkelplan bedrijventerreinen Meppel
30 40
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Identiteit Meppel Leeswijzer
6 6 6
6
Ontwikkelingsschets Noord III
42
2
Vraagraming
7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
Methodiek WLO Scenario’s Schets arbeidsmarkt Vraag naar bedrijventerreinen Uitgifte van bedrijventerreinen Grondprijzen Transformatieplannen en vervangingsvraag Ruimtevraag op huidige bedrijventerreinen
7 7 8 10 11 12 12 13
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6
Voorgeschiedenis Situering Ambities Marktruimte Ontwikkelingsprofiel (potentiële) Schets Noord III
42 42 44 44 45 46
7
Conclusie
47
7.1 7.2
Kwantitatieve conclusies Kwalitatieve conclusies
47 48
8
Aanbevelingen
49
Bijlage 1: Groeicijfers
50
Bijlage 2: Locatievoorkeuren
52
Bijlage 3: Terreinquotiënten (m2 per baan)
53
3
Aanbod
14
3.1 3.2 3.3
Bedrijventerreinen in Meppel Bedrijventerreinen in de regio Inbedding provinciaal beleid
14 16 19
4
Vraag-aanbod-confrontatie
20
4.1 4.2 4.3
Kwantitatieve vraag-aanbod-confrontatie Kwalitatieve vraag-aanbod-confrontatie Strategie bedrijventerreinen Meppel
20 21 22
Bijlage 4: Werkgelegenheidsraming
54
Bijlage 5: Beleidskaders
56
5
Conclusies per bedrijventerrein
24
Bijlage 6: Methode Ruimtebehoefteraming
58
5.1 5.2
Blankenstein Oevers E
24 27
Bijlage 7: Impactanalyse trends
59
4
Bijlage 8: Beoordelingskader Bedrijventerreinen
62
Bijlage 9: Interviews regionale afstemming
64
Bijlage 10: Ontwikkelplan Noord III volgens eigenaars (BOM)
65
5
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Er zijn andere economische tijden aangebroken. Beleidsmatig is het van belang dat Meppel hier op inspeelt. Een onderdeel daarvan is het bepalen van de huidige en toekomstige positionering van de Meppeler bedrijventerreinen en het ontwikkelperspectief ervan duidelijk te maken. Daarom heeft de gemeente Meppel behoefte aan herijking van het onderzoek Ruimtelijk Economisch Perspectief bedrijventerreinen Meppel uit 2013. Ten tijde van de crisis liep de uitgifte van bedrijventerreinen terug. Het was duidelijk dat er geen marktvraag was naar nieuwe bedrijventerreinen. In 2016 en 2017 is de uitgifte op Noord II toegenomen: het bedrijventerrein begint vol te lopen (nog 4 ha resterend uitgeefbaar; 0101-2018). Dat is de aanleiding voor een nieuwe kwantitatieve en kwalitatieve vraagraming, die rekening houdt met de Meppeler en regionale vraag naar bedrijventerreinen. Daarom heeft gemeente Meppel aan Bureau BUITEN gevraagd een kwantitatieve en kwalitatieve update te maken van de vraagraming van Bureau Louter (2016) op basis van dezelfde methodiek, om meer inzicht te krijgen in het ruimtelijk economisch perspectief van Meppel.
regiofunctie. Meppel heeft een belangrijke regionale werkgelegenheidsfunctie en Meppeler bedrijven maken gebruik van de goede ligging langs water- weg- en spoorinfrastructuur.
1.3 Leeswijzer De voorliggende rapportage is het eindrapport van het Marktonderzoek Bedrijventerreinen Meppel, inclusief een marktverkenning voor bedrijventerrein Noord III. We starten deze rapportage met de vraagraming (hoofdstuk 2), waarin we een analyse doen van de economische structuur, de gerealiseerde uitgifte in de jaren 2013-2018 en de transformatieplannen onder de loep nemen. Vervolgens doen we een (regionale) aanbodinventarisatie (Hoofdstuk 3) en maken we een vraag-aanbod-confrontatie (hoofdstuk 4), waarbij we ook aandacht hebben voor de kwaliteit van de bestaande voorraad bedrijventerreinen. Zo trekken we conclusies over de beheer- en ontwikkelingsopgave voor ieder bedrijventerrein (hoofdstuk 5). We sluiten hoofdstuk 5 af met een overall-strategie voor de Meppeler bedrijventerreinen. Op basis van deze hoofdstukken doen we vervolgens een voorstel voor een ontwikkelingsschets van bedrijventerrein Noord III en geven daarvoor een onderbouwing aan de hand van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hoofdstuk 6). In hoofdstuk 7 trekken we conclusies en in hoofdstuk 8 doen we aanbevelingen.
1.2 Identiteit Meppel Meppel is een gemeente met 33.000 inwoners, met de stad Meppel als belangrijkste kern met 28.000 inwoners. De stad Meppel heeft een rijk handelsverleden. Daarmee heeft het ook enkele bezienswaardigheden in het historische centrum. Meppel is de kleinste gemeente van Drenthe (naar oppervlakte), maar heeft met haar bedrijventerreinen een duidelijke
6
2 Vraagraming In dit hoofdstuk maken we de vraagraming voor de bedrijventerreinen van de gemeente Meppel. We gaan eerst in op de gehanteerde methodiek en de scenario’s die we gebruiken om de vraag te ramen. 2.1 Methodiek Voor de vraagraming hanteren we de terreinquotiëntenmethode. Daarmee sluiten we aan op de eerder gebruikte methodiek door Bureau Louter (2016). De gehanteerde formule voor de terreinquotiënten methode is als volgt: Toekomstige ruimtebehoefte = ontwikkeling werkgelegenheid * Locatievoorkeuren (LV= aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Meppel) * Ruimtegebruik per baan (TQ). De methodiek van de vraagraming staat schematisch weergegeven in bijlage 6.
2.2 WLO Scenario’s Bureau Louter (2016) heeft in het Marktonderzoek Bedrijventerreinen voor Zuid-Drenthe vier scenario’s gehanteerd: Global Economy (GE), Transatlantic Market (TM), Strong Europe (SE) en Regional Communities (RC). Deze scenario’s zijn gemaakt door het CPB en dateren uit 2003. In dit stuk hanteren we de nieuwste scenario’s van het CPB en het PBL: de Welvaart en Leefomgeving (WLO) scenario’s Hoog en Laag die uit 2015 dateren. In het kader hiernaast staat meer informatie over de WLO scenario’s.
Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO), PBL/CPB 2015 De meest recente WLO scenario’s zijn opgesteld in 2015. De WLO scenario’s geven een doorkijk naar de (verwachte) toekomst, op de middellange termijn (2030) en op de lange termijn (2050). De WLO is de basis voor veel beleidsbeslissingen op gebied van de fysieke leefomgeving in Nederland. Er zijn twee WLO scenario’s. In scenario Laag gaat een gematigde economische groei van 1% per jaar samen met een beperkte demografische ontwikkeling. Het scenario Hoog combineert een hoge economische groei van 2% per jaar met een relatief sterke bevolkingsaanwas. Deze scenario’s zijn beleidsarm ingevuld. Ze bieden daardoor een inzicht in toekomstige knelpunten en kansen en vormen zo een kader om na te denken over (toekomstig) beleid. In dit onderzoek zijn de WLO scenario’s regiospecifiek gemaakt, omdat we er niet vanuit kunnen gaan dat Meppel zich precies ontwikkelt zoals Nederland dat doet. Daarom hebben we de WLO scenario’s aangepast o.b.v. feitelijk gerealiseerde historische groei en gebiedskenmerken. In bijlage 1 zijn de gehanteerde groeicijfers per sector weergegeven.
7
De WLO scenario’s hebben we in verband gebracht met de Meppeler situatie (waarover we in de volgende paragraaf verder uitweiden). De gehanteerde groeicijfers (WLO en Meppel-specifiek) staan weergegeven in bijlage 1.
2.3 Schets arbeidsmarkt In deze paragraaf geven we een korte schets van de economische structuur van Meppel. We belichten achtereenvolgens de werkgelegenheidsontwikkelingen, de groeisectoren en de krimpsectoren. 2.3.1
Werkgelegenheid
Er zijn in 2017 in Meppel in totaal 18.550 banen (LISA, 2017) en 33.155 inwoners. De werkgelegenheid in Meppel nam af, zowel tijdens als na de crisis. In de jaren 2015-2017 is de werkgelegenheid gedaald met 2%. Wanneer er gerekend wordt met de jaren 2013-2017 is de werkgelegenheid zelfs gedaald met 6% (zie figuur 1). In dezelfde periode was er in de provincie sprake van een stabiele werkgelegenheid (ca. 0,5% groei; CBS). In de provincie Overijssel groeide de werkgelegenheid in deze periode met 4,3% (CBS). In 2018 is het aantal banen in Meppel overigens met 1,5% gegroeid. Het werkloosheidspercentage in Meppel is 4,8% (CBS, 2017) en dat is vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde (4,9%). De werkloosheid is de laatste jaren gedaald in Meppel. Het aantal niet-werkende werkzoekenden is tussen december 2016 en december 2017 gedaald van 1.932 naar 1.082 (een daling van 44%; UWV, 2017). Dat wijst op sterk dalende werkloosheid in Meppel in 2017. De raming voor de werkgelegenheid in scenario laag en hoog staat weergegeven in bijlage 4.
Figuur 1: Werkgelegenheidsontwikkeling Meppel, 2013-2017 25.000 Zorg Overheid
20.000
Onderwijs Financiële en zakelijke dienstverlening Consumentendiensten en overige dienstverlening Groothandel
15.000
10.000
Vervoer Bouw
5.000
Industrie Landbouw
0
2013
2014
2015
2016
2017
Bron: Werkgelegenheidsgegevens gemeente Meppel, Bewerking Bureau BUITEN
8
2.3.2
Groeisectoren
Ondanks afnemende werkgelegenheid zijn er wel groeisectoren in Meppel. De industrie is de snelst groeiende sector in Meppel. De sector is tussen 2015 en 2017 gegroeid met 8% (251 banen). Deze toename wordt met name veroorzaakt door vrachtwagenproducent Scania. Andere groei sectoren zijn onderwijs en de informatie- en communicatie. 2.3.3
Krimpsectoren
De zorgsector krimpt het sterkst in Meppel: 500 banen sinds 2015 en zelfs 1.100 banen sinds 2013. Deels zijn verhuizingen bij Icare en de Noorderboog hier debet aan. Deze organisaties (en bijbehorende werkgelegenheid) zijn nu ergens anders geregistreerd, terwijl (een deel van) het werk nog steeds in Meppel geleverd wordt. Een goed voorbeeld daarvan is de thuiszorg. Daarnaast is de krimp in de zorg veroorzaakt door landelijke bezuinigingen op de zorg, die hebben geleid tot het schrappen van banen. Deze landelijke trends manifesteren zich ook in Meppel. De groot- en detailhandel laat ook dalende werkgelegenheid zien. Dit kan worden verklaard door het afnemende belang van fysieke winkels als gevolg van de groei van online verkopen. Ook is de sector overheid tussen 2013 en 2017 gekrompen. Deze krimp is te verklaren door verhuizingen. Het herschikken van rayons van organisaties leidt tot wegtrekkende organisaties. Een vestiging in Meppel wordt niet meer noodzakelijk geacht: organisaties kiezen dan eerder voor Zwolle of Groningen. Concreet betreft het de verhuizing van het waterschap en van een deel van de recherche (ICT).
9
2.4 Vraag naar bedrijventerreinen
Meppeler industrie, vervoer en groothandel. De uiteindelijke groei in Meppel in scenario hoog is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde.
2.4.1 Vraagraming Hieronder staan de uitkomsten van de ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen weergegeven in scenario laag en hoog.
Tabel 3: Vraagraming bedrijventerreinen Meppel Bureau Louter (2016)
Tabel 1: Ontwikkeling ruimtebehoefte bedrijventerreinen in scenario laag (2017-2030) in ha netto Areaal in Ontwikkeling Ontwikkeling Totale gebruik* tot 2025 2025-2030 groei Gemeente 219 +7 +4 +11 Meppel * Areaal in gebruik verschilt van de voorraad (in hoofdstuk 3), door eerdere onderschatting van omvang van Rogat en Spijkerserve
Tabel 2: Ontwikkeling ruimtebehoefte bedrijventerreinen in scenario hoog (2017-2030) in ha netto Areaal in Ontwikkeling Ontwikkeling Totale gebruik* tot 2025 2025-2030 groei Gemeente 219 +17 +12 +29 Meppel * Areaal in gebruik verschilt van de voorraad (in hoofdstuk 3), door eerdere onderschatting van omvang van Rogat en Spijkerserve
De jaarlijkse vraag tot 2030 in scenario laag is 0,9 ha per jaar. In scenario hoog is de berekende jaarlijkse vraag tot 2030 2,2 ha per jaar (2,1 ha in raming Bureau Louter, 2016; zie tabel 3). We zien op basis van de ruimtebehoefteraming, in combinatie met de uitgifte historie van de laatste jaren (zie de hierna volgende paragraaf) geen aanleiding om de vraagraming van Bureau Louter (2016; zie tabel hiernaast) naar boven bij te stellen. De vernieuwde vraagraming valt binnen de bandbreedte van de raming die door Bureau Louter is gemaakt. In scenario hoog zijn we uitgegaan van positieve ontwikkelingen in de
Scenario
Vraag per jaar
Zeer Laag
0 ha
Laag
1 ha
Midden
1,6 ha
Hoog
2,1 ha
Zeer Hoog
2,6 ha
2.4.2 Segmentatie van de vraag In deze paragraaf komt de segmentering van de vraag aan bod. Dit doen we op basis van de omvang van de voorraad van de bedrijventerreinen in Meppel, de karakteristieken van de markt, de historische uitgifte van type bedrijventerreinen, trends en ontwikkelingen in de markt en op basis van bureau-expertise uit voorgaande projecten. We schatten de segmentatie van de vraag naar bedrijventerreinen in Meppel als volgt in: Tabel 4: Segmentatie van de vraag Vraag Type Lokale vraag (boven)Regionale vraag Totaal
Lokaal (kleinschalig) Niet-watergebonden Watergebonden
Aandeel areaal 50% 30% 20% 100%
De lokale en (boven)regionale vraag – dus 50+30= 80% op basis van tabel 4 - kan landen op Noord III. Een –bescheiden – deel van deze 80% kan in theorie ook landen op bedrijventerrein Oevers E en Blankenstein, maar de vraag naar Noord III is niet uitwisselbaar met deze bedrijventerreinen. Oevers E richt zich specifiek op woon-werk bedrijvigheid en Blankenstein op kantoren en PDV/GDV en slechts voor een klein deel ook op overige 10
bedrijven, maar dat deel slaan wij markttechnisch minder hoog aan dan Noord III. De overige 20% van de vraag is watergebonden en kan landen op Oevers D of op het eventueel in de (middellange en/of lange termijn) toekomst te ontwikkelen zacht plan Oevers S. Vanuit de vraagraming zien we – op basis van de gesegmenteerde vraag – dat de voor Noord III relevante vraag tot 2030 zich in de bandbreedte van 9 ha tot 23 ha (80% van 11-29 ha) bevindt. Het grootste deel van de toekomstige vraag komt voort uit de groothandel en vervoerssector (logistieke sector). Uit het vraagramingsmodel blijkt dat 21 ha van de 29 ha uit deze sectoren afkomstig is. De industrie is goed voor 5 ha van de totale vraag. De overige 3 ha vraag komt uit de andere sectoren. De ambtenaren van de gemeente Meppel zetten enige vraagtekens bij het accommoderen van (louter) logistieke functies op het nieuwe terrein Noord III. De voornaamste reden hiervoor is de inschatting dat logistiek beperkt toegevoegde waarde heeft voor de Meppeler economie (veel ruimtegebruik, weinig banen). Bureau BUITEN adviseert om in te zetten op het arbeidsintensieve deel van de logistiek: geen megadistributiecentra op Noord III, maar groothandel en logistiek met toegevoegde waarde activiteiten. Een bescheiden deel van de vraag komt ook voort uit transformatieplannen (vervangingsvraag). Hierover staat in §2.6 meer informatie.
De vervangingsvraag wordt ook meegenomen in de vraagaanbod-confrontatie.
2.5 Uitgifte van bedrijventerreinen In deze paragraaf analyseren van de uitgiften van bedrijventerreinen in de gemeente Meppel.
De gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de periode 2013-2018 is 2,2 ha1, waarbij over 2018 alleen het eerste kwartaal is meegerekend (zie figuur 2). Wanneer we dit wederom vergelijken met de vraagraming van bedrijventerreinen van Bureau Louter kunnen we concluderen dat de gemiddelde gerealiseerde uitgifte in de periode 20132018 tussen scenario hoog en scenario zeer hoog valt. De gerealiseerde uitgifte is eveneens vergelijkbaar met scenario hoog uit de nieuwe vraagraming in voorliggend stuk. Er is in 2017 in totaal 8 ha bedrijventerrein uitgegeven aan twee bedrijven: Friesland Campina (7 ha op Noord II) en Van der Hulst BV (1 ha op Noord II). De uitgifte van 7 ha kan worden gezien als een incidentele uitgifte. Figuur 2: Uitgifte bedrijventerreinen van Meppel in hectares (peildatum 01-03-2018) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
Uitgifte Gemiddelde incl. 2018
2013
2014
2015
2016
2017
2018 (t/m peildatum)
Tabel 5: Regionale grondprijzenbenchmark
1
Het gemiddelde is een feit (berekend op basis van de feitelijke uitgiften). Opgemerkt wordt dat de spreiding (variantie) rond dit gemiddelde hoog is. Met andere woorden, de jaarlijkse flcutuaties zijn groot.
11
Gemeente
Bedrijventerrein
Grondprijs per m² in €, 2017 (excl. BTW)
Bron
Assen
n.v.t.
67-151
Grondprijzenbrief Assen
Noordenveld
n.v.t.
75-120
Gemeente Noordenveld
Zwolle
Hessenpoort
127-200
Grondprijzennota Zwolle
Zwolle
Hessenpoort Zuid
135-140
Grondprijzennota Zwolle
Heerenveen
IBF
60-75
Gemeente Heerenveen
Heerenveen
Haskerveen
45-50
Gemeente Heerenveen
Meppel
Oevers D
95-110
Gemeente Meppel
Meppel
Noord II
70-80
Gemeente Meppel
Meppel
Oevers E (woonwerk) Blankenstein Buitenvaart
95-115
Gemeente Meppel
90 65-80
Gemeente Meppel Gemeente Hoogeveen
Meppel Hoogeveen
2.7 Transformatieplannen en vervangingsvraag In Meppel zijn transformatieplannen, die leiden tot vervangingsvraag, al is die maar bescheiden. Transformatiegebied Noordpoort beslaat delen van bedrijventerrein Steenwijkerstraatweg-Galgenkampweg en van bedrijventerrein Buitenhaven e.o./Oude Vaart (zie figuur 3). De totale transformatie-omvang is 15 ha netto (7 ha van SteenwijkerstraatwegGalgenkampweg en circa 8 ha op Buitenhaven e.o/Oude Vaart (aan de Noordkant)). Figuur 3: Transformatie plangebied Noordpoort
2.6 Grondprijzen In Tabel 5 staan de grondprijzen van verschillende bedrijventerreinen in de regio weergegeven. Op basis van deze benchmark komen we tot de conclusie dat de prijs van bedrijventerreinen in Meppel marktconform is en vergelijkbaar is met de prijs in omliggende regio’s. De uitkomsten van de benchmark geven geen aanleiding voor Meppel om een aanpassing van de prijzen te adviseren. Bovendien vormt de grondprijs voor veel bedrijven maar een relatief beperkt deel van de totale bouwkosten en gaat het bij locatiekeuze altijd om prijs in relatie tot de kwaliteit die er voor geboden wordt. De kwaliteit van het vestigingsmilieu verhogen, is dan beter dan de prijs te verlagen.
12
We veronderstellen dat elke hectare transformatie leidt tot iets minder dan 0,3 ha behoefte elders (vervangingsvraag). Gangbaar is om te rekenen met een vervangingsvraag van tussen de 30%-70%. Dit percentage verschilt natuurlijk per transformatieopgave en is afhankelijk van diverse factoren, waaronder leeftijd van de ondernemers (keuze van stoppen versus verhuizen), inpasbaarheid van de gevestigde bedrijven in de nieuwe situatie (milieucategorieën) en bereidwilligheid van ondernemers om te verplaatsen naar een andere locatie. We gaan in Meppel uit van een lage vervangingsvraag (zelfs minder dan 30%), vanwege de lage dichtheid van bedrijventerrein SteenwijkerstraatwegGalgenkampweg. De vervangingsvraag vanuit het transformatieplan Noordpoort wordt geraamd op 4 ha.
2.8 Ruimtevraag op huidige bedrijventerreinen In het verleden zijn er al (onderdelen van) bedrijven uit Meppel vertrokken omdat zij geen plaats meer konden vinden op de bestaande bedrijventerreinen voor hun uitbreidingsbehoefte. Ook nu zijn er op bedrijventerrein Oevers B verschillende grotere bedrijven gevestigd die als gevolg van sterke groei nieuwe ruimte vragen. Op de huidige kavels kunnen zij in sommige gevallen niet verder groeien. Omdat er omvangrijke investeringen in deze bedrijfslocaties zitten, willen deze bedrijven op deze locaties gevestigd blijven. Vanwege hun ruimtebehoefte, kopen of huren zij waar mogelijk vastgoed op Oevers B. In sommige gevallen gaat het om vastgoed dat elders op het terrein is gelegen. Dergelijke ruimtes worden door de ruimtevragende bedrijven meestal voor opslag ingezet. Tegelijkertijd is op (korte) termijn ook behoefte aan ruimte voor uitbreiding van de productie. In die gevallen gaat het om een grootschaligere ruimtevraag dan de huidige oplossingen.
Locaties elders zijn voor deze bedrijven een suboptimale oplossing: het liefst zouden zij uitbreiden aangrenzend aan eigen kavels. Zo kan de productielocatie worden uitgebreid dan wel de logistiek van en naar de opslaglocatie worden vereenvoudigd. Om de verdere groei van deze grote groeiers (deze zijn bekend bij de gemeente) mogelijk te maken, zouden enkele (andere) bedrijven in de directe omgeving moeten verhuizen. Het gaat om bedrijven die minder ‘verzonken kosten’2 huisvestingskosten hebben en die daardoor verhoudingsgewijs makkelijker verplaatsbaar zijn. Deze zouden zich idealiter verplaatsen naar Noord II en Noord III. Er kan worden gekeken naar de mogelijkheden door de ruimtevragers, gemeente en eventuele verkopende partijen. De geschatte vraag vanuit de huidige ruimtevragende bedrijven is 3-6 ha. Dit type vraag is onderdeel van de ruimtebehoefteraming, maar het feit dat er enkele bedrijven ‘krap in hun jas’ zitten, kan worden gezien als een aanvullend motief om het bedrijfsleven van Meppel de ruimte te bieden die het nodig heeft. De vervangende ruimtevraag als gevolg van vertrekkende bedrijven kan landen op Noord II en III. Bureau BUITEN en de gemeente Meppel zijn goed op de hoogte van welke bedrijven deze ruimte vragen.
Deze informatie wordt meegewogen in het advies over Noord III in hoofdstuk 6, maar wordt hier vanuit privacy- en informatiegevoeligheidsoverwegingen niet gedeeld. Naast de ruimtevraag op de huidige bedrijventerreinen zijn er in Meppel verschillende lokale- en bovenregionale prospects op verschillende bedrijventerreinen. Bureau BUITEN beschikt over de volledige acquisitielijst van de gemeente Meppel, maar deze wordt niet openbaar gemaakt.
2
Verzonken kosten betreft de cumulatie van investeringen op een bepaalde plek. Grotere indsutriele bedrijven hebben continue verbeterinvesteringen doorgevoerd.
13
3.1 Bedrijventerreinen in Meppel
3 Aanbod In dit hoofdstuk is het regionale aanbod aan bedrijventerreinen beschreven. Dat is van belang om uitspraken te kunnen doen over de uitwisselbaarheid van de vraag naar Noord III. Voor de provincie Drenthe gaat het om het gebied Zuidwest-Drenthe. Daarin gelegen zijn de (buur)gemeenten De Wolden, Westerveld en Hoogeveen. Binnen de provincie Overijssel gaat het om de buurgemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland en Staphorst, gelegen in de regio West-Overijssel. We gaan eerst in op de Meppeler situatie.
De totale voorraad van bedrijventerreinen in de gemeente Meppel is 274 ha. Daarvan was nog 24 ha uitgeefbaar (31-03-2018). De 24 ha uitgeefbare grond is verdeeld over vijf bedrijventerreinen: Blankenstein, Noord II, Oevers D, Oevers E en Spijkerserve. Eind eerste kwartaal 2019 is een deel hiervan verkocht, waardoor er nog ca. 20 ha resteert. Op een deel daarvan rust inmiddels ook een optie, dus het vrij beschikbare aanbod is lager.
Tabel 6: Overzicht bedrijventerreinen gemeente Meppel (per 01-03-2018) Bedrijventerrein Kern Kavels Terstond Netto beschikbaar Uitgeefbaar (ha) (ha)
Milieucategorie
Parkmanagement Waterontsluiting
Noord I
Meppel
Nee
0
28
4
Ja
Nee
Noord II
Meppel
Ja
4
27
4
Ja
Nee
Ezinge
Meppel
Nee
0
7
3
Ja
Nee
Blankenstein
Meppel
Ja
3
20
3
Ja
Nee
Buitenhaven e.o./Oude Vaart Oevers ABC
Meppel
Ja
0
17
5
Ja
Ja
Meppel
Nee
0
84
5
Ja
Ja
Oevers D
Meppel
Ja
9
40
5
Ja
Ja
Oevers E
Meppel
Ja
5
7
2
Ja
Nee
SteenwijkerstraatwegGalgenkampweg Rogat
Meppel
Nee
0
7
5
Nee
Ja
Rogat
Nee
0
30
4
Ja
Ja
Spijkerserve
Nijeveen
Nee
2
7
3
Nee
Nee
24
274
Totaal
14
Figuur 4: Bedrijventerreinen gemeente Meppel (274 ha; 24 ha uitgeefbaar)
14↑ 12 11 10
4 9
3 7
1: Ezinge 2: Blankenstein 3: Buitenhaven/Oudevaart 4: Steenwijkerstrtweg/Galgenkampweg 5: Oevers A 6: Oevers B 7: Oevers C 8: Oevers D 9: Oevers E 10: Noord I 11: Noord II 12: Noord III 13: Rogat 14: Spijkerserve
2
8 5
6
1 13 Op Ezinge is weinig bedrijvigheid gevestigd: enkele MKB-bedrijven, een middelbare school en een Mbo-opleiding.
15
Meppel heeft met de ligging langs de verschillende infrastructuurassen een veelzijdige voorraad bedrijventerreinen. Op de bedrijventerreinen Oevers A, B, C, en D is veel grootschalige bedrijvigheid gevestigd. Veel kavels zijn aan het water gelegen en bieden bedrijven mogelijkheden om gebruik te maken van de binnenvaart. Op Oevers E zijn er mogelijkheden voor wonen in combinatie met werken. Verder is er op bedrijventerrein Blankenstein PDV/GDV gevestigd, tezamen met kantoren. Op Noord I en II is gemengde bedrijvigheid gevestigd. Deze bedrijven maken gebruik van de goede ligging langs de A28 en de A32. Steenwijkerstraatweg/ Galgenkampweg en Buitenhaven/Oudevaart zijn bedrijventerreinen die verouderd zijn. Er zijn voor beide terreinen ontwikkelingsplannen in de maak (zie §2.7). De enige bedrijventerreinen buiten de stad Meppel maar binnen de gemeente zijn Rogat en Spijkerserve. Rogat is een bedrijventerrein langs de A28met PDV/GDV functies en enkele industriebedrijven. Spijkerserve is een lokaal bedrijventerrein bij Nijeveen.
Voor de regionale aanbodinventarisatie hebben we de regio gedefinieerd zoals weergegeven in figuur 5. Het gaat om de Meppel en omliggende gemeenten plus Zwartewaterland en Hoogeveen. Een grotere regio nemen we niet in beschouwing, omdat de markt voor bedrijventerreinen een sterk (sub)regionaal karakter kent. Vraag op de ene plek is niet zondermeer uitwisselbaar met aanbod op een andere locatie. De gemiddelde verhuisafstand van bedrijven in Noord-Nederland is ca. 13 km. De vraag naar bedrijventerreinen is dus niet over een lange afstand uitwisselbaar. Dat is een van de redenen dat de gemeente Zwolle in onderstaande tabellen niet is opgenomen. Daarnaast zijn de terreinen bij Zwolle (met name aan de kant van Meppel, het noorden) van een veel grootschaliger aard dan de bedrijventerreinen van Meppel. Om een regionale aanbodinventarisatie te kunnen doen hebben we cijfers van de regio opgevraagd bij alle regionale overheden en deze besproken tijdens ambtelijke interviews met de gemeenten en de twee provincies (Drenthe en Overijssel). In deze paragraaf beschrijven we de opbrengsten van de deskresearch en deze gesprekken.
3.2 Bedrijventerreinen in de regio
Een lijst met de gesproken personen en organisaties is opgenomen in bijlage 7.
3.2.1
3.2.2 West-Overijssel In 2017 hebben de provincie Overijssel en de 11 gemeenten in WestOverijssel afspraken gemaakt voor de programmering van regionale bedrijventerreinen (Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel 2017-2020). Voor deze afspraken zijn per gemeente vraagramingen uitgevoerd. Deze vraagramingen zijn geconfronteerd met het uitgeefbaar aanbod en de plancapaciteit. Het document biedt daarmee goed inzicht in de vraag-aanbodverhoudingen in de Overijsselse buurgemeenten van Meppel, namelijk Zwartewaterland, Steenwijkerland en Staphorst. In West-Overijssel wordt (eveneens) uitgegaan van een hoog scenario voor uitgifte. Dit is gebaseerd op de gerealiseerde historische uitgifte over de laatste 15 jaar.
Definitie van de regio
Figuur 5: Definitie van de regio
16
De verwachte vraag naar bedrijventerreinen in West-Overijssel zal voor iets minder dan 60% komen vanuit de handel en logistiek (groot- en detailhandel, vervoer en opslag). Als gevolg van diverse trends en ontwikkelingen (onder andere schaalvergroting, concentratie en ecommerce) ziet de provincie een sterke groeiverwachting voor deze sector. Bovendien zetten Rijk, provincie en regio sterk in op het versterken van de logistieke ‘draaischijf’ in West Overijssel. In algemene zin is er sprake van onderaanbod in de programmering van bedrijventerreinen in West-Overijssel. In de komende ca. 10 jaar wordt meer vraag naar bedrijventerreinen verwacht dan er nu direct en nietdirect uitgeefbaar zijn. Per gemeente zijn er verschillen. In Hardenberg, Dalfsen, Kampen, Staphorst, Steenwijkerland en Zwartewaterland is sprake van een onderprogrammering (Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering West-Overijssel 2017-2020; bevestigd met gesprekken in verschillende gemeenten). In het zuidelijke deel van de regio West-Overijssel daarentegen is sprake van overaanbod. Het gaat dan om Zwolle, Raalte, Deventer, Olst en Wijhe. Desalniettemin heeft Zwolle uitbreidingsplannen: zij ontwikkelen nieuw terrein als een klant zich aandient. Binnen het afsprakenkader van West-Overijssel wordt strak regie gevoerd op de plancapaciteit.
Ook bij de gemeenten waar sprake is van onderprogrammering, wordt nieuwe plancapaciteit pas toegestaan als er sprake is van een concrete vraag van bedrijven. Dit strakke regime zorgt voor het beheersbaar houden van het aanbod. De gemeente Staphorst heeft een harde plancapaciteit van 3 ha. Telefonisch geeft de gemeente te kennen alleen te ontwikkelen voor de lokale vraag. Er worden geen andere toekomstige uitbreidingen voorzien. De gemeente Steenwijkerland beschikt met het nieuwe bedrijventerrein Eeserwold over een direct uitgeefbaar areaal van ca. 30 ha, maar daarmee is er nog steeds sprake van een onderprogrammering, aldus het afsprakenkader en de gemeente. Dit bedrijventerrein is gelegen langs de
A32 en heeft een hoge (beoogde) ruimtelijk kwaliteit. In april 2018 heeft de Raad van State ook groen licht gegeven voor een hypermarkt op Eeserwold. Daarmee wordt er al voor meerdere hectaren (ca. 8) grond verkocht op Eeserwold. In Steenwijkerland is er ook nog een zachte plancapaciteit van 8 ha. De plancapaciteit van Zwartewaterland bedraagt 15 ha. In Zwartewaterland is momenteel sprake van sterke groei van de aanwezige bedrijvigheid. Er zijn signalen die wijzen op een mogelijke sterke uitbreiding van bedrijven in de nabije toekomst. De omliggende gemeenten van Meppel in West-Overijssel (Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle) en de provincie Overijssel zijn bekend met en geïnformeerd over het plan van Meppel voor bedrijventerrein Noord III. 3.2.3 Zuidwest-Drenthe In de regio Zuidwest-Drenthe – met name Hoogeveen – is volgens het huidige beeld sprake van een normale hoeveelheid uitgeefbaar terrein. In Hoogeveen gaat het om 43 ha, op een voorraad van 495 ha uitgegeven terrein. Het gaat om 35 ha op Riegmeer (hard plan; zeer grootschalig) en nog 8 ha op Buitenvaart (0,2 tot 2 ha kavels nog opneembaar). De vraag naar bedrijventerreinen in Hoogeveen is maar beperkt uitwisselbaar met de vraag in Meppel, vanwege de afstand. Het is 32 km over de weg van Noord III en Buitenvaart/Riegmeer (Google Maps, 2018).
32 Km is flink groter dan de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven (gemiddeld in Nederland 7,5km, in het noorden ca. 13km; CBS, ‘Bedrijven verhuizen vooral binnen eigen gemeente’, 2013). Van de bedrijven die verhuizen buiten de eigen gemeente (dus een selectie van alle verhuizende bedrijven en wel een selectie die relatief ver verhuist), is het gemiddelde 19 km (CBS, 2013). Dus zelfs als we alleen naar de relatief kleine groep kijken die buiten eigen gemeente verhuist, is 32km ver. Een ander argument waarom de vraag naar bedrijventerreinen maar zeer beperkt uitwisselbaar is met de vraag in Meppel, is de segmentering van de terreinen. Riegmeer is zeer grootschalig; Buitenvaart is iets grootschaliger 17
dan het beoogde Noord III en voor sommige kavels vergelijkbaar, maar wel bijna gevuld. De gemeenten De Wolden en Westerveld hebben een relatief kleine voorraad, met een eveneens kleine capaciteit direct uitgeefbaar terrein. De plancapaciteit voor de Wolden is 10 ha (lokaal; Ruinerwold). Deze capaciteit is bedoeld voor de gesignaleerde lokale uitbreidingsbehoefte. Voor Westerveld is er geen plancapaciteit en ook nauwelijks aanbod (0,6 ha). Er worden momenteel echter geen nieuwe plannen ontwikkeld. Wij trekken uit de regionale context de conclusie dat er marktruimte is voor Noord III.
De omliggende gemeenten van Meppel in Zuidwest-Drenthe (Hoogeveen, De Wolden en Westerveld) zijn bekend met- en geïnformeerd over het plan van Meppel voor bedrijventerrein Noord III. In tabel 7 staat een overzicht van de voorraad en uitgeefbaar aanbod in de regio waarin Meppel zich bevindt.
Tabel 7: Aanbod bedrijventerreinen in omliggende gemeenten (ZuidDrenthe & West-Overijssel), exclusief Meppel Provincie
Gemeente Hoogeveen
Voorraad netto (ha) 493
Uitgeefbaar (ha) 8
Doelgroep
Plancapaciteit
Drenthe
35
3
Lokaal/ regionaal Lokaal
Drenthe
De Wolden
20
Drenthe
Westerveld
31
1
Lokaal
Overijssel
Zwartewaterland
256
8
Overijssel
Steenwijkerland
235
30
Overijssel
Staphorst
91
9
Lokaal/ regionaal Lokaal/ regionaal Lokaal
1126
59
Totaal