Bestemmingsplan partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E' compleet

Een ander sterk punt van Noord III is de zichtbaarheid vanaf de A32 vanwege de hogere ligging van de snelweg. Daarmee zal het terrein een echte zichtlocatie zijn, hetgeen een hogere grondprijs oplevert.

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (LvDV) is een instrument gericht op efficiënt ruimtegebruik. Sinds de opname van de LvDV in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) op 1 oktober 2012 wordt dit instrument toegepast (met een update in 2017). Waar sprake is van een voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling dan dient het bieden van ruimte daarvoor te worden gemotiveerd. Allereerst dient beschreven te worden dat er een behoefte bestaat aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Immers, als er geen behoefte bestaat aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan is het niet zinvol daar schaarse ruimte aan op te offeren. Indien er sprake is van een behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan dient beschreven te worden in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Voorkomen moet worden dat nodeloos buiten het bestaande stedelijk gebied wordt gebouwd, als er binnenstedelijk nog ruimte beschikbaar is.

45

De verkaveling zal zoals eerder betoogd afgestemd moeten worden op zowel de lokale als de regionale vraag, in combinatie met de beoogde segmentering naar groeisectoren (groothandel en vervoer, industrie en overige). Daarbij vinden we het verstandig om kavels te bieden van verschillende groottes, aansluitend op de kavelgroottes van Noord I en II. Denk hierbij in de ordegrootte van kavels van 0,25 ha tot maximaal 3-4 ha voor de grootste vragers. Wellicht zijn standaardkavels niet de beste optie. Wij achten het zinvol om met de grootste vragers in gesprek te gaan over de gewenste kavels, en of de omvang/vorm van de kavel kan worden toegespitst op de behoefte.

Deze realisatiestrategie – die is afgestemd op de beoogde gebruiker – biedt de mogelijkheid om in hoog tempo vraaggericht te ontwikkelen als de klant zich daadwerkelijk heeft verbonden. Dat vraagt snelle doorlooptijden van de gemeente Meppel, onder andere op gebied van vergunningverlening. In de figuur hieronder doen we een schets van Noord III. We vinden het verstandig om aan het spoor milieucategorie 4 bedrijven toe te staan. Richting de snelweg wordt milieucategorie 3 geadviseerd en een hogere ruimtelijke kwaliteit. De eigenaar BOM heeft ook al een profielschets gemaakt voor Noord III (zie bijlage 10).

6.6 (potentiële) Schets Noord III

4

3 4 3

4 4

3

3

46

7 Conclusie In dit hoofdstuk trekken we conclusies over de bedrijventerreinen van de gemeente Meppel. 7.1 Kwantitatieve conclusies Tot aan 2030 constateren wij een uitbreidingsbehoefte voor bedrijventerreinen in Meppel. Hoewel de werkgelegenheid tussen 2013 en 2017 is gedaald (onder andere door incidenten), voorzien wij groei van de ruimtevraag tot 2030 op basis van de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling. De groei van het aantal banen in 2018 sluit hierop aan. De uitbreidingsvraag wordt geraamd in een bandbreedte van 11 ha (scenario laag) tot 29 ha (scenario hoog). Er zijn in Meppel verschillende ruimtevragende bedrijven bekend bij de gemeente. De gemeente wil deze lokale bedrijven kunnen voorzien in hun groeiambities en hen daarvoor de ruimte kunnen bieden. Deze ruimte is er momenteel nog maar beperkt: het resterende aanbod bestaat uit 9 ha watergebonden kavels, 7 ha woon-werkkavels (Oevers E en Spijkerserve), 3 ha kantoren/PDV+GDV kavels en 4 ha gemengd bedrijventerrein. Alleen de 4 ha gemengd bedrijventerrein is uitwisselbaar met de vraag naar Noord III. Wanneer we de totale uitbreidingsvraag verdelen naar de vraag in het segment van Noord III (lokale vraag en regionale vraag), komen we tot de conclusie dat de vraag naar Noord III tot 2030 zich in de bandbreedte van 9 tot 23 ha bevindt. Daarmee is er voldoende marktruimte voor toevoeging van Noord III (netto 18,2 ha).

Uit de vraagraming blijkt dat de grootste ruimtebehoefte zal komen vanuit de logistieke sectoren (groothandel en vervoer). Het gaat om 72% van de ruimtevraag in scenario hoog (21 van 29 ha). Wel zet Meppel enige

vraagtekens bij het accommoderen van (louter) logistieke functies op het nieuwe terrein Noord III. De voornaamste reden hiervoor is een inschatting dat logistiek beperkt toegevoegde waarde heeft voor de Meppeler economie, vanwege het beperkte aantal banen in verhouding tot het ruimtegebruik. Als de gemeente Meppel Noord III in ontwikkeling neemt en de logistiek hier geen plek wil bieden, kan dat beperkingen opleveren voor de uitgiftemogelijkheden. Bureau BUITEN adviseert om groothandel en logistiek wel een plek te geven op Noord III, maar daarbij te mikken op relatief arbeidsintensieve bedrijven. De regionale context biedt markttechnisch geen belemmeringen voor uitbreiding van het areaal in Meppel c.q. de ontwikkeling van Noord III. Op basis van de provinciale ramingen in West-Overijssel is sprake van onderprogrammering in de periode tot aan 2027 in de buurgemeenten van Meppel, namelijk Steenwijkerland, Zwartewaterland en Staphorst. De enige nabije Overijsselse gemeente die ontwikkelt voor regionale bedrijvigheid is Steenwijkerland met bedrijventerrein Eeserwold. Eeserwold is regionaal van aard en hoogwaardig. Wij pleiten ervoor dat Meppel zich met de ontwikkeling van Noord III met name op de lokale/regionale markt richt (lokale uitbreidingsbehoeftebedrijven) en eveneens een hoge ruimtelijke kwaliteit nastreeft.

Het Zuid-Drentse aanbod ligt in De Wolden (10 ha planaanbod in Ruinerwold; lokaal) en Hoogeveen. Hoogeveen richt zich op grootschalige en regionale bedrijven. Er is nog 43 ha uitgeefbaar (Buitenvaart 8 ha en Riegmeer 35 ha). De vraag naar bedrijventerreinen in Hoogeveen is echter maar beperkt uitwisselbaar met Noord III, omdat de afstand tussen beide locaties relatief groot is (> 30km). De ontwikkeling van Noord III achten wij in lijn met de inspanningen van de provincie Overijssel en de gemeenten in West-Overijssel om het aanbod aan bedrijventerreinen in de regio beheersbaar en in balans met de markt te houden. De omliggende gemeenten van Meppel in WestOverijssel (Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle) en de

47

provincie Overijssel zijn bekend en geïnformeerd over het plan van Meppel voor bedrijventerrein Noord III.

7.2 Kwalitatieve conclusies Als we de kwaliteit van de bedrijventerreinen van de gemeente Meppel analyseren, komen we tot de conclusie dat de bedrijventerreinen over het algemeen in een goede staat zijn (enkele uitzonderingen daargelaten). De grootste opgave voor de bedrijventerreinen van Meppel is het behouden en – waar mogelijk – ontwikkelen van de ruimtelijke kwaliteit. Er zijn enkele aandachtspunten op de bedrijventerreinen. Dat zijn de verkeersveiligheid en bereikbaarheid op Noord I en II, de uitgifte en kantorenleegstand op Blankenstein, de ruimtelijke kwaliteit aan de oostkant van Rogat en het verkleuren van Ezinge van een bedrijventerrein naar een campus- en sportgebied. Daarnaast is de stagnerende uitgifte op Oevers E ook een aandachtspunt. We komen bij Oevers E en Blankenstein tevens tot de conclusie dat de bestemmingsplannen versoepeld moeten worden om de uitgiftemogelijkheden te vergroten. Op gebied van de energietransitie is het zaak dat bedrijven beter geïnformeerd worden over de mogelijkheden die er zijn (besparen, hergebruiken en opwekken van energie). Het hergebruiken van restwarmte en andere aan- en afvoerstromen biedt nu al verschillende besparingsmogelijkheden op Oevers A en B: de verwachting is dat deze initiatieven steeds grootschaliger worden. Voor deze initiatieven geldt dat deze moeten worden geïnitieerd en gerealiseerd door de markt.

De gemeente Meppel kan hierin wel een adviseursrol nemen en optrekken met het parkmanagement, ICC Parkmanagement Meppel.

48

8 Aanbevelingen In dit hoofdstuk doen we aanbevelingen aan de gemeente Meppel Formuleer nieuw strategisch economisch beleid en een acquisitieplan Het economisch beleid van de gemeente Meppel is toe aan een vernieuwing (het voorgaande economisch beleid dateert uit 2010). We adviseren de gemeente Meppel om nieuw beleid (met een duidelijke visie en strategie) te formuleren voor de economie van Meppel, rekening houdend met de ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt zoals beschreven in de voorliggende rapportage. Ontwikkel bedrijventerrein Noord III We constateren op basis van de uitbreidingsvraag, het resterende Meppeler aanbod, de vraag-aanbod confrontatie en de regionale programmering van bedrijventerreinen, dat er marktruimte is voor bedrijventerrein Noord III. Dit vinden we – zeker in het licht van de afgenomen werkgelegenheid – een verstandige stap om het lokale Meppeler bedrijfsleven te faciliteren in haar ruimtebehoefte. De ontwikkeling van Noord III zou in ruimtelijk-functionele zin moeten aansluiten bij Noord I en II, wat inhoudt dat er een hoge ruimtelijke kwaliteit zou moeten worden gerealiseerd. Blijf actief accountmanagement voeren voor ruimtevragers De gemeente Meppel voert actief accountmanagement voor de bedrijven op de bedrijventerreinen in Meppel.

Dat is nodig om bedrijven te faciliteren en ook voor de gemeente Meppel goed om op de hoogte te blijven van de uitbreidingswensen van het Meppeler bedrijfsleven. Zet de geplande transformatie in als vernieuwingsimpuls voor Meppel De transformatieplannen voor bedrijventerrein SteenwijkerstraatwegGalenkampweg en van bedrijventerrein Buitenhaven e.o./Oude Vaart

passen goed binnen het totale beeld voor de bedrijventerreinen in Meppel. Deze gebieden lenen zich goed voor een mix van functies (woningbouw, horeca, enige stedelijke voorzieningen). Op deze wijze kan de transformatie van verouderde bedrijventerreinen leiden tot een vernieuwingsimpuls van de stad Meppel. Verduurzaam de bedrijventerreinen en zet in op de energietransitie Maak een energietransitiestrategie voor de bedrijventerreinen van Meppel en betrek hierbij verschillende organisaties die zich bezig houden met de energietransitie in Meppel. Betrek hierbij ook de parkmanagementorganisatie. Herzie de bestemmingsplannen van Blankenstein en Oevers E We adviseren voor Blankenstein om de staat van bedrijfsactiviteiten te laten vervallen en slechts de maximale milieuhindercategorie als sturend onderdeel te handhaven in het bestemmingsplan. Voor Oevers E adviseren we de verplichte koppeling tussen wonen en werken om te zetten naar een mogelijkheid voor wonen in combinatie met werken (met uitzondering van twee specifieke delen waar nu ook al wordt gewoond). Maak een multimodaal bereikbaarheidsplan voor Noord I, II en III De verkeersveiligheid op en ontsluiting van bedrijventerreinen Noord I, II en III behoeft extra aandacht. We adviseren de gemeente Meppel een multimodaal bereikbaarheidsplan te maken voor de bedrijventerreinen ‘Noord’.

Daarnaast zal – in geval van ontwikkeling van Noord III – ook de ruimtelijke- en financiële haalbaarheid van een nieuwe (ongelijkvloerse) spoorwegovergang moeten worden onderzocht. Revitaliseer delen van Rogat (oost) en Ezinge (zuid) De kwaliteit van bedrijventerrein Rogat (oostkant) en Ezinge (zuidkant) is ondermaats. Op deze plaatsen kan de gemeente Meppel de kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte verbeteren.

49

Bijlage 1: Groeicijfers Tabel B1.1: Groeicijfers Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (PBL/CPB 2015), scenario’s laag en hoog Sector

WLO tot 2030

WLO tot 2050

Laag

Hoog

Laag

Hoog

Landbouw

-0,70%

-0,60%

-1,00%

-1,00%

Procesindustrie

-0,70%

-0,50%

-0,90%

-0,90%

Maakindustrie

-1,10%

-1,10%

-1,40%

-1,50%

Bouw

-0,60%

0,10%

-0,90%

-0,30%

Vervoer

-0,20%

0,40%

-0,50%

0,00%

Groothandel

0,00%

0,80%

-0,40%

0,40%

Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs

0,10%

0,60%

-0,20%

0,20%

0,00%

0,80%

-0,40%

0,40%

0,70%

1,10%

0,40%

0,60%

Overheid

0,70%

1,10%

0,40%

0,60%

Zorg

0,70%

1,10%

0,40%

0,60%

Totaal

0,10%

0,60%

-0,20%

0,20%

50

Tabellen B1.2 & B1.3: Groeicijfers werkgelegenheid Meppel in laagscenario (onder) en hoogscenario (boven) WLO tot 2030

Aanpassing o.b.v. historische groei B

A Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg

-0,60% -0,80% 0,10% 0,40% 0,80% 0,60% 0,80% 1,10% 1,10% 1,10% WLO tot 2030 A

Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg

-0,70% -0,90% -0,60% -0,20% 0,00% 0,10% 0,00% 0,70% 0,70% 0,70%

0,80%

Aanpassing o.b.v. gebieds-kenmerken

Groei tot 2030

C

D=A+B+C -0,60% 0,10% 0,10% 0,50% 0,90% 0,60%

0,10% 0,10% 0,10%

-0,50% -0,50% -0,20% Aanpassing o.b.v. Aanpassing o.b.v. gebieds-kenmerken historische groei B C 0,80%

0,10% 0,10% 0,10%

-0,50% -0,50% -0,20%

0,80% 0,60% 0,60% 0,90% Groei tot 2030 D=A+B+C -0,70% 0,00% -0,60% -0,10% 0,10% 0,10% 0,00% 0,20% 0,20% 0,50%

51

Bijlage 2: Locatievoorkeuren Tabel B2.1: Locatievoorkeuren (% werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector). Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg Totaal

LV 2017 LV 2025 LV 2030 2% 2% 2% 80% 80% 80% 60% 59% 58% 85% 85% 85% 75% 75% 75% 15% 15% 15% 40% 10% 30% 20% 47%

39% 10% 30% 20% 47%

38% 10% 30% 20% 47%

52

Bijlage 3: Terreinquotiënten (m2 per baan) Tabel B.3.1: Terreinquotiënten (m2 per baan) en veronderstelde jaarlijkse groei Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg Gewogen gemiddelde TQ (LAAG) Gewogen gemiddelde TQ (HOOG)

2017 groei/jaar 166 0,25% 223 0,50% 152 0,25% 557 0,25% 349 0,50% 175 0,00%

2025 groei/jaar 169 0,25% 232 0,50% 155 0,25% 568 0,25% 363 0,50% 175 0,00%

2030 171 238 157 575 372 175

112 167 167 165 248 248

112 167 167 165 257 257

112 167 167 165 262 263

0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

53

Bijlage 4: Werkgelegenheidsraming Tabel B4.1: Werkgelegenheidsraming scenario Laag Sector WP 2017 Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg Totaal Groei totaal t.o.v. 2017

308 3.357 580 526 3.531 1317 3896 1.322 383 3.326

18546

Meppel jaarlijkse WP groei tot 2030 2025 WP 2030 -0,70% 291 281 0,00% 3357 3357 -0,60% 553 536 -0,10% 522 519 0,10% 3559 3577 0,10% 0,00% 0,20% 0,20% 0,50%

1328 3896 1343 389 3461 18699 0,82%

1334 3896 1357 393 3549 18800 1%

54

Tabel B4.2: Werkgelegenheidsraming scenario Hoog Sector Landbouw Industrie Bouw Vervoer Groothandel Consumentendiensten en overige dienstverlening Financiële en zakelijke dienstverlening Onderwijs Overheid Zorg Totaal Groei totaal t.o.v. 2017

WP 2017 308 3.357 580 526 3.531 1317 3896 1.322 383 3.326

18546

Meppel groei tot 2030 WP 2025 WP 2030 -0,60% 294 285 0,10% 3384 3401 0,10% 585 588 0,50% 547 561 0,90% 3793 3967 0,60% 1382 1424 0,80% 0,60% 0,60% 0,90%

4152 1387 402 3573 19499 4,89%

4321 1429 414 3737 20126 7,85%

55

Bijlage 5: Beleidskaders Omgevingsvisie provincie Drenthe 2016-2020 Om werkgelegenheid te behouden en te creëren streeft Drenthe naar de ontwikkeling van een dynamische, vitale en zichzelf vernieuwende regionale economie. Een belangrijke voorwaarde daarvoor is het kunnen bieden van voldoende, gevarieerde, aantrekkelijke en vitale vestigingsmogelijkheden op regionale bedrijventerreinen en andere stedelijke werklocaties. De provincie Drenthe geeft in haar visie expliciet aan dat regionale werklocaties plaats moeten bieden aan bedrijven met bovenlokale oriëntatie, zowel qua arbeidsmarkt als qua toelevering- en afnemersrelaties.

Binnen de gemeente Meppel zijn twee bedrijventerreinen waar grootschalige, volumineuze detailhandel voorkomen: Blankenstein en Rogat. Daarnaast zijn er op Oevers C ook nog wat winkels, zoals boothandelaren. Deze locaties zijn sterk thematisch georiënteerd (doehet-zelf, woninginrichting, tuinbenodigdheden) en daardoor onderscheidend geprofileerd. Op de andere bedrijventerreinen is geen detailhandel toegestaan. Detailhandel wordt daarbij afgebakend door het (wel of niet) hebben van verkooppunten. Bedrijven met verkooppunten zijn detailhandelsbedrijven. Bedrijven zonder fysieke afhaal/verkooppunten worden in de categorie grootschalige bedrijvigheid geschaald.

Economische Koers provincie Drenthe 2016-2019 De provincie Drenthe heeft haar economisch beleid vastgelegd in de Economische Koers 2016-2019. De opgaven die Drenthe voor zich ziet zijn het creëren van toekomstbestendige werkgelegenheid, het realiseren van een uitnodigend en aantrekkelijk vestigingsklimaat, het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt, inzetten op vitaal platteland in combinatie met krachtige steden en het doen van investeringen in de bereikbaarheid. Als lange termijn-, overkoepelende opgaven ziet de provincie het voorbereiden op de veranderende arbeidsvraag, ruimte bieden aan vernieuwende sectoren en innovatieve bedrijvigheid en de transitie naar een duurzame en groene economie. Detailhandelsbeleid Meppel – De compacte stad Er zijn in Meppel een aantal afgebakende winkelgebieden, te weten de binnenstad, enkele wijkwinkelcentra gericht op gemak (de dagelijkse boodschappen) en perifere winkellocaties met grootschalige, volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen.

56

Havenvisie Zwolle – Kampen – Meppel (2012) De gemeenten Zwolle, Kampen en Meppel hebben gezamenlijk hun visie op de havens vastgesteld in de havenvisie Zwolle – Kampen – Meppel. Er wordt in de visie vanuit gegaan dat de havens hun eigen specifieke kenmerken en functie in het binnenhavennetwerk hebben en daarmee complementair en ondersteunend aan elkaar zijn. De regio zet in op de vestiging van nieuwe logistieke en watergebonden bedrijven en het creëren van werkgelegenheid en toegevoegde waarde activiteiten aan goederen. Hierbij zijn de havens, industrie en de logistieke sector onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daarmee zorgt deze verbondenheid – tezamen met de strategische ligging aan het water voor economische groei in de regio.

57

Bijlage 6: Methode Ruimtebehoefteraming Figuur B3.1: Methode ruimtebehoefteraming Werkgelegenheid 2017

x

Prognose werkgelegenheid WLO scenario’s

x

Ontwikkeling o.b.v. verandering Meppel / Nederland 20072017

+ Verandering werkgelegenheid Meppel / Nederland 2007-2017

+ Correctie/ beleid

Werkgelegenheid 2030

Locatievoorkeur 2017

x

terreinquotiënt 2017

Ruimtebeslag 2017

=

Ruimtebeslag 2030

Ontwikkeling o.b.v. verandering Meppel / Nederland 2007-2017

+

+

Correctie/ beleid

Correctie/ beleid

Locatievoorkeur 2030

=

x

Terreinquotiënt 2030

58

Bijlage 7: Impactanalyse trends De ruimtebehoefte van bedrijven verandert onder invloed van de veranderende economie. De economie bevindt zich in een fase van transitie. De ‘next economy’ is gebaseerd op samensmelting van internet- en communicatietechnologie, mobiliteit, energieopwekking en -verbruik en de manier waarop de economie is georganiseerd. Dat vraagt onder andere locaties om deze economie in transitie te accommoderen, waaronder bedrijventerreinen. De 5 belangrijkste trends en ontwikkelingen die het toekomstperspectief van bedrijventerreinen in Meppel bepalen zijn: Duurzaamheid en transitie circulaire economie De transitie naar een circulaire economie en duurzame energieopwekking heeft tal van ruimtelijk-economische consequenties, die ook de kwalitatieve ruimtebehoefte van bedrijven beïnvloedt.  Meer aandacht voor industriële ecologie, oftewel de interactie tussen bedrijven op het vlak van grondstoffen, materialen en energie. Dit vraagt om nieuwe logistieke systemen en netwerken en ruimte voor opslag van grondstoffen en retourstromen, die werklocaties kunnen bieden.  Bedrijventerreinen hebben potentie als locaties voor decentrale energieopwekking, bijvoorbeeld in de vorm van zonnepanelen op panden, zonneweiden op braakliggende terreinen of door restwarmte van bedrijven te benutten in nabijgelegen woonwijken.

Ook kan er extra ruimte nodig zijn voor nieuwe energieinfrastructuur.  Bereikbaarheid en mobiliteit verduurzamen door minder CO2-uitstoot en gebruik van fossiele brandstoffen. Werklocaties kunnen bovendien

een verbinding leggen tussen duurzame mobiliteit en gezondheid door elektrisch vervoer te faciliteren én werknemers te stimuleren meer te bewegen en te fietsen voor woonwerk- en werkverkeer.  Opwekking van energie wordt beter zichtbaar, waaronder op bedrijventerreinen. Denk aan zonnepanelen op daken en windmolens op bedrijventerreinen . Ook voor bedrijven zullen mogelijkheden voor energieopwekking belangrijker worden, omdat duurzame energieopwekking kostenbesparend kan zijn.  Zo’n 30% van alle CO2-uitstoot wordt veroorzaakt door verwarming van vastgoed. Energiebesparing in vastgoed is daarom essentieel bij de energietransitie. Er is nieuwe wetgeving in de maak die voorschrijft dat kantoor- en bedrijfspanden in 2023 minimaal energielabel C moeten hebben7 (en energielabel A in 2030). Dit is een aanleiding voor pandeigenaren om te investeren in de verduurzaming van het vastgoed.

Automatisering en digitalisering Internetverkeer blijft exponentieel groeien en toepassingen zijn steeds meer met elkaar verbonden (internet of things). Hoogwaardige digitale ontsluiting wordt voor meer bedrijven een prioritaire vestigingsvoorwaarde. Dat vraagt investeringen in de digitale 7

Uitzonderingen wanneer (RVO, 2017): a: de Kantoor(ruimte) gebruikt wordt als nevenfunctie (<50% gebruiksoppervlak heeft kantoorfunctie) b: de kantoren Monumenten (Rijk/prov./gem.) zijn *beschermde stads- en dorpsgezichten behoren hier niet toe c: binnen 2 jaar te slopen/transformeren/onteigenen panden zijn

59

infrastructuur van werklocaties, zoals glasvezel en bereikbaarheid van mobiele netwerken (4G en in de toekomst 5G; eerste ontwikkeling op testlocaties zijn gaande).

ontwikkeling is waar te nemen voor monofunctionele locaties die vooral met de auto bereikbaar zijn.

De automatisering en digitalisering komt ook tot uiting in smart mobility, waarvan de verwachting is dat dit op de lange termijn verstrekkende gevolgen heeft voor de economie in brede zin en vooral in de logistiek. Wellicht mag zelfrijdend vervoer zich enkel bevinden op snelwegen en regionale wegen (en niet binnenstedelijk); dat zou grootschalige veranderingen teweeg brengen op de Meppeler bedrijventerreinen (bijvoorbeeld Oevers). Behoefte informele milieus en functiemenging Functiemenging op werklocaties neemt toe. De economie is onder invloed van technologie en de crisis veranderd en zal dit ook in de toekomst blijven doen. Eén van de meest in het oog springende veranderingen is een andere ruimtelijke verdeling van het werken: de werkgelegenheid verschuift langzamerhand (deels) van formele bedrijventerreinen en kantoorlocaties, naar informele werklocaties. Dit geldt overigens meer voor kantoorlocaties dan voor bedrijventerreinen, en ook meer voor sterk stedelijk gebied als voor landelijke gebieden. Aan de verschuiving van ‘werken richting de stad’ liggen verschillende ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen ten grondslag:  Een steeds groter deel van de werkgelegenheid bestaat uit ZZP’ers en kleine bedrijven. Deze zijn vaker geneigd zich op informele locaties bv. thuis of op ZZP-werkplekken - te vestigen dan grotere bedrijven.

 In de moderne kenniseconomie neemt de behoefte aan ontmoeting en interactie toe, net als aan een flexibiliteit in bedrijfsvoering en huisvesting. Flexibele locaties gericht op interactie, zoals bedrijfsverzamelconcepten, koffiezaken en werkplekken aan huis, groeien hierdoor in populariteit.  De ruimtebehoefte van bedrijven aan goed (OV-)bereikbare locaties op aansprekende plekken neemt toe, terwijl een tegengestelde

Schaalverkleining én schaalvergroting onder bedrijven Mede onder invloed van de trends op het gebied van ICT en duurzaamheid is er een divergente ontwikkeling zichtbaar op de markt voor bedrijfshuisvesting. Waar bedrijventerreinen van oudsher bestemd waren voor (zware) industrie, komen dienstverlenende sectoren, retail en (her en der) maatschappelijke functies steeds meer voor. Enerzijds is er sprake van schaalverkleining, in de zin dat de gemiddelde bedrijfsgrootte in werkzame personen afneemt en werklocaties geschikt moeten zijn voor kleinere bedrijven. Er is behoefte aan bedrijfsverzamelcomplexen en ondernemerscentra voor starters en zzp’ers - en werklocaties die interactie tussen grote en kleine bedrijven mogelijk maken. Anderzijds is er schaalvergroting gaande, in de zin dat bedrijven steeds meer internationaal opereren, zowel in afzetmarkten die zij bedienen als in partijen waarmee zij samenwerking zoeken. In specifieke sectoren nemen bedrijven juist toe in grootte. Voorbeelden zijn:  de logistiek (distributiecentra nemen toe in aantal en omvang, door de groei van e-commerce)

60

 de industrie (bedrijven bedienen markten over de hele wereld, waardoor de productieomvang toeneemt;  en datacenters (met zowel zeer grote datacenters als kleinere (regionale) datacenters. Groot- en kleinschalige bedrijventerreinen zijn voor dergelijke bedrijven geschikt, waarbij ook deze gebruikers hogere eisen stellen aan de omgevingskwaliteit en functiemenging in vergelijking tot het verleden. Flexibiliteit in bedrijfsvoering Bedrijven streven in toenemende mate naar meer flexibiliteit in hun bedrijfsvoering, om zo beter in te kunnen spelen op de snel veranderende vraag van consumenten/afnemers. Vastgoed moet geen blok aan het been worden. Ook personeelsbestanden en samenwerkingsverbanden bewegen van statisch naar flexibel; de flexibele schil van organisaties groeit, terwijl bedrijven en kennisinstellingen in steeds wisselende verbanden samenwerken. Dit heeft invloed op de ruimtebehoefte van bedrijven. Vroeger waren bedrijven eerder geneigd om voor een langere periode dezelfde ruimte op één manier te gebruiken, tegenwoordig bestaat er meer behoefte aan flexibel in te richten gebouwen, met flexibele huurovereenkomsten en die ontmoetingen faciliteren. Initiatiefnemers van tijdelijke ontwikkelingen moeten de ruimte krijgen om te experimenteren. Op deze manier kan ruimte worden geboden aan spin-offs en functioneren de bedrijventerreinen als broedplaats voor innovatie.

61

Bijlage 8: Beoordelingskader Bedrijventerreinen Goed bereikbare en vitale bedrijventerreinen met een kwalitatief goede uitstraling zijn van groot belang voor de economie en de werkgelegenheid in de gemeente. In het voorliggende Marktonderzoek Bedrijventerreinen doen we ook we een kwalitatieve beoordeling van de voorraad bedrijventerreinen. In deze bijlage beschrijven we de gehanteerde methodiek daarvan. Werkwijze: beoordeling en conclusies per terrein We beoordelen tijdens de schouw de bedrijventerreinen allen op dezelfde onderwerpen. Hierbij kijken we vooral naar de (beleefde) kwaliteit van de terreinen, door naar de omgevingskwaliteit te kijken. Bij ieder bedrijventerrein doen we de beoordeling subjectief op basis van wat Bureau BUITEN passend vindt voor het type bedrijventerrein.

Onderwerp

Deelvragen

1.

Uitgifte kavels

2.

Segmentering en kavelgroottes

3.

Bedrijvigheid

4.

Functiemenging

Recent en aanbevelingen voor mogelijkheden/ strategie Welke segmentering en kavelgroottes, hoe verhouden deze zich tot de marktvraag? Typen bedrijvigheid/ clustering / innovatie – c.q. kennisniveau van bedrijvigheid. Dit is de potentiele uitbreidingsvraag c.q. toekomstige vraag naar bedrijventerrein Is ondersteunende functies als horeca aanwezig? Wat nog meer?

5.

Panden

Uitstraling/ onderhoud/ (geplande) investeringen

6.

Leegstand

7.

Uitbreidingsmogelijkhed en bedrijven

8.

Inbreidingsmogelijkhede n op het terrein

Welke mate van leegstand? Wat zijn redenen voor leegstand? (veroudering, beperkte gebruiksmogelijkheden/incouranthe id) Zijn er mogelijkheden voor uitbreiding? (Vraag alleen aan de orde in geval van gebleken uitbreidingswensen bedrijven)? Is er ruimtewinst te boeken op het bedrijventerrein (Vraag alleen aan de orde in geval van gebleken uitbreidingswensen bedrijven) Bereikbaarheid auto en OV, parkeren, congestie, glasvezel Overlast en relatie t.o.v. omgeving/ woongebieden Bereikbaarheid auto en OV, parkeren, congestie, glasvezel Gebruik/ vitaliteit/ verrommeling/ investeringen/ onderhoud (o.a. wie) Criminaliteit/ overlast / genomen maatregelen

Beoordelingskader: vaste structuur, maar maatwerk per terrein Per hoofdonderwerp hebben we een aantal vragen geformuleerd, waaruit we per terrein de belangrijkste zullen selecteren. Op basis van de onderstaande vragen komen we per terrein tot conclusies. Het gaat om de volgende onderwerpen en vragen:

9.

Bereikbaarheid en infrastructuur 10. Milieuhinder 11. Bereikbaarheid en infrastructuur 12. Openbare ruimte 13. Veiligheid

Relevant voor onderzoeksvraag Marktpotentie/ uitgifte Marktpotentie/ uitgifte Marktpotentie

Uitgifte/ marktpotentie/ revitalisering Uitgifte/ revitalisering/ marktpotentie/ Uitgifte/ marktpotentie/ revitalisering/

Revitalisering / inbreiding/ verplaatsing Revitalisering/ uitbreidingswense n bedrijven Marktpotentie/ revitalisering Revitalisering Marktpotentie/ revitalisering Marktpotentie/ revitalisering Uitgifte/ marktpotentie/

62

14. Duurzaamheid

15. Organisatiegraad

Bestaande en mogelijke maatregelen voor energieopwekking/ circulariteit reststoffen (letten op milieucategorieën, typen bedrijven, wel- of geen platte daken/daken op zuiden) Aanwezigheid van ondernemersorganisaties/ draagvlak/ investeringskracht/ effectiviteit

revitalisering Marktpotentie/ revitalisering

Revitalisering

63

Bijlage 9: Interviews regionale afstemming De regionale afstemming van de marktvraag is belangrijk. Hiervoor hebben we in regionaal verband de volgende organisaties en personen gesproken: Ten aanzien van de ontwikkeling van Noord III:  Provincie Drenthe, Eric Hoppenbrouwer  Provincie Overijssel, Manuela Steenberg en Charles Nijssen  Gemeente Hoogeveen (Drenthe), Rogier Molenaar  Gemeente De Wolden (Drenthe), Sander Klaster  Gemeente Westerveld (Drenthe), Andra Bats  Gemeente Meppel (Drenthe), Walter Buijs en Harry ter Wal  Gemeente Zwartewaterland (Overijssel), Remco Kok  Gemeente Steenwijkerland (Overijssel), René Sturre

64

Bijlage 10: Ontwikkelplan Noord III volgens eigenaars (BOM) Voor meer info & bronnen van deze bijlage, zie www.noord3.nl Vastgoed Ontwikkelingsmaatschappij B.V. "Bouwplan Ontwikkeling Meppel (BOM)" start met de werving van bedrijven voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Noord III. BOM heeft hierbij een situatietekening voor de mogelijke indeling van het bedrijventerrein opgenomen (zie afbeelding hieronder).

Zoals BOM zelf beschrijft: Noord III is het meest noordelijke gesitueerde bedrijven terrein van het plangebied Noord te Meppel. Aan de oostzijde is een directe ontsluiting op het onlangs opgeleverde ontsluiting aan de ‘Afslag 4’ en directe zichtlocatie langs de A32. Aan de noordzijde de Drentse hoofdvaart, aan de zuidzijde de N375 en aan de westzijde de spoorlijn Meppel-Leeuwarden. Noord III is een bedrijventerrein in wording en biedt straks bouwkavels van 4.000m2 tot 100.000m2 aan vanaf € 115 de m2. Om ervoor te zorgen dat de groene uitstraling gewaarborgd blijft en nieuwe bedrijven passen bij de omgeving, worden strenge eisen gesteld aan de bouw en beeldkwaliteit van gebouwen.

Figuur B8.1: Schets Noord III volgens de BOM

65

66

- 89 -

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan Oevers E

vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'

Beeldkwaliteitplan Oevers E -actualisatieOktober 2015 Zoals vastgesteld in de gemeenteraad van Meppel dd xxxxx ONTWERP

1

Inleiding Dit beeldkwaliteitplan is een actualisatie van het beeldkwaliteitsplan Oevers E welke in juli 2005 is vastgesteld. Naast dit beeldkwaliteitplan wordt ook het bestemmingsplan geactualiseerd, zodat beide ook weer goed op elkaar zijn afgestemd. De aanleiding voor de update is om een meer flexibele invulling te creëren zodat o.a. de kavelverkoop soepeler gaat verlopen en beter aansluiting gezocht kan worden bij de vragen uit de markt. Uitgangspunt blijft het behoud van de beoogde kwaliteit. Dit beeldkwaliteitplan voor ‘Oevers E’ gaat in op de uiterlijke en ontwerpaspecten van de bebouwing, de erfafscheiding en de terreininrichting. Het vormt, naast de algemene voorwaarden van de welstandsnota, het toetsingskader voor de gemeentelijke welstandscommissie. In dit beeldkwaliteitplan zijn de reclame uitingen niet opgenomen, zie hiervoor ‘Reclame- uitstallingenen Terrassenbeleid’ welke op 30 mei 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Daarnaast gaat het tevens niet in op de zaken waarop het bestemmingsplan ingaat zoals: waar, wat en hoe hoog gebouwd mag worden. Een uitzondering betreft richtlijnen voor de percelen ten noorden van de Zomerdijk. Plangebied Het plangebied voor dit beeldkwaliteitplan is kleiner dan het bestemmingsplangebied. De reden hiervoor is vrij eenvoudig.

De bestaande begraafplaats en de broederij vallen wel binnen het bestemmingsplan maar niet binnen het ontwikkelgebied en zijn afdoende in de welstandsnota omschreven. Het plangebied van dit beeldkwaliteitplan omvat de woon-werk percelen en woonboerderij Grafhorst.

2

Ruimtelijke opzet Oevers E De belangrijkste identiteitsdrager van Oevers E is de groenstructuur. Hieruit kunnen twee hoofdelementen worden onderscheiden: De Kamers: omzoomd met dubbele bomenrijen met daarbinnen ruimte voor wonen en bedrijvigheid. Naar buiten toelevert dit een groen beeld op en tevens een aantrekkelijk straatbeeld De structuur van de groene kamers sluit aan bij de structuur van de naastgelegen begraafplaats. De Eilanden: liggen in het hart van het gebied en kenmerken zich door openheid. Daarnaast liggen ze één meter hoger zodat er een open ruimte ontstaat en de gehele locatie kan worden overzien. Aan de zuidzijde van het plangebied loopt de historische Zomerdijk. Deze kenmerkt zicht door een groen profiel met hagen, oude boerderijen, bebouwing die op afstand van de weg geplaatst is en de begraafplaats. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de begraafplaats. Deze vormt een stevig groen monumentaal cluster die ontworpen is door landschapsarchitect Leonard Springer. Aan de noord- en westzijde loopt de N375 en de Handelsweg, beide belangrijke doorgaande- en ontsluitingswegen van Meppel. Kavels De opzet van Oevers E is om een kwalitatief hoogwaardig woon-werk gebied in Meppel te creëren met kleinschalige en lichte bedrijvigheid gecombineerd met de woonfunctie. In het noordelijk deel van het plangebied (boven de Edison) heb je zgn. woon- en werkstraten.

Deze straten bestaan uit alleen de woon- of werkfunctie. Enige uitzondering hierop vormt de Volta, daar is aan de zuidkant de werkfunctie aanwezig en aan de noordzijde zowel de werk- als woonfunctie.. In het zuidelijke deel is dit meer gemengd. Dit komt doordat de kavels aan de Fahrenheit en Celsius verkleind (kunnen) zijn. In deze straten wordt het wonen en werken gecombineerd. Kavels aan de Zomerdijk De kavels aan de Zomerdijk zijn bijzonder. Aan de Zomerdijk is het van belang dat hier alleen de woonfunctie zichtbaar is: De woning is aan deze zijde gesitueerd, alsmede de woning heeft zijn oriëntatie op en uitstraling naar de Zomerdijk. Aan deze zijde zijn geen extra inritten toegestaan, dus de ontsluiting voor woonfunctie vindt wel plaats via de Celsius. Naast de woonuitstraling krijgt de uitstraling aan de Zomerdijk een groene uitstraling, d.m.v. een groene haag of gelijkwaardig. Bedrijfsbebouwing vindt plaats op gepaste afstand (getrapt; eerste 5 meter van het bouwvlak is de bouwhoogte maximaal 5 meter) van de Zomerdijk. Tevens is opslag hoger dan 2 meter niet gewenst in de eerste 5 meter van de kavel. Essentieel is de hoek met Archimedes, de entreeweg van dit gebied. Hierbij is het van belang dat de woonfunctie op de ‘kop’ plaatsvindt, zodat de uitstraling van ‘woon- werkgebied Oevers E’ duidelijk zichtbaar is.

Aan de Celsius is de voorzijde van de werkfunctie aanwezig, hiernaast dus de entree en ontsluiting voor de woning.

3

Beeldkwaliteit Voor de ontwikkeling van de woon-werk kavels geldt dat een groot deel van de beeldkwaliteit wordt bepaald door de inrichting van het openbaar gebied. De beeldkwaliteitseisen zijn beperkt tot algemene eisen en zijn opgesplitst in ‘voorzijde wonen’, ‘voorzijde werken’ en ‘openbare zijkant’. Aanvullende eisen gelden voor de kavels, die op een zogeheten PLUS locatie liggen. Deze locaties liggen in het zicht van doorgaande wegen, de hoofdontsluiting in het gebied zelf alsmede de rand langs de begraafplaats (N375, Handelsweg, Zomerdijk, Edison, Archimedes en Ampère). De locaties zijn aangegeven op de beeldkwaliteitskaart (blauwe zones op de kaart). Aan de Zomerdijk is het wenselijk om een uitstraling te creëren waar wonen de boventoon voert. Dit zijn bijzondere kavels, aangezien de auto ontsluitingen via de achterkant (via de Celsius) plaatsvindt. Het is hier de bedoeling om een kwalitatieve uitstraling te creëren, een combinatie van wonen met groen is hierbij noodzakelijk.

4

Algemene eisen Voor het gehele gebied gelden onderstaand algemene eisen. Hierbij wordt gestreefd naar een algemene beeldkwaliteit. Het doel is een verzorgd beeld vanuit het openbaar gebied en een duidelijke eenheid tussen woning en bedrijf. Voor de PLUS locaties gelden een aantal aanvullende eisen. Zie hiervoor een aparte paragraaf. terreinindeling en oriëntatie  De entree en de voorzijde van het bedrijf ligt aan de 'voorzijde werken’, hier ligt ook de inrit voor autoverkeer en zwaar verkeer.  Daar waar zowel ‘voorzijde bedrijven’ en ‘voorzijde wonen’ liggen mogen de inritten voor het bedrijf maximaal 10 meter breed zijn.  De voorzijde van de woning ligt aan de 'voorzijde woningen'. Aan deze zijde is tevens de inrit voor de woning aanwezig (max 4 meter breed).  Aan de Zomerdijk zelf is geen mogelijkheid voor extra inritten, de ontsluiting hiervoor loopt dus via de Celsius. Dit geldt niet voor de Grafhorst (heeft al een bestaande inrit).  Opslag vindt zo veel mogelijk plaats buiten het zicht vanaf de openbare weg. Dit kan ook door middel van het aanbrengen van een (groene) erfafscheiding (op het perceel).  Daar waar ‘openbare zijkant’ zijn uitritten (vrachtverkeer) zijn toegestaan daar waar de kavel direct grenst aan de openbare weg (dus niet aan een groenstrook). Deze uitritten maximaal 5 meter breed en dienen ingepast te worden met de erfafscheidingen.

 Entrees van bedrijven (niet zijnde auto’s) zijn aan deze zijde toegestaan.  De mogelijkheid (via wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan) om wonen bij ‘voorzijde werken’ is alleen mogelijk dat de werkfunctie in het straatbeeld dominant is. erfafscheidingen  Aan de 'voorzijden woningen' is er een erfafscheiding aanwezig. Deze is maximaal 1 meter hoog. Dit geldt voor alle erfafscheidingen tot minimaal 1m achter de voorgevel van de woning. Deze erfscheidingen zijn bebouwd en/of groen van karakter.  De erfafscheidingen aan de 'openbare zijkanten' dienen mee ontworpen te worden. Deze dienen gebouwd te zijn en/of uit groen te bestaan. Daar waar auto in-/uitritten zijn toegestaan dienen deze ingepast te worden met de erfafscheidingen, en zijn ondergeschikt van aard. ontwerp bebouwing  Bedrijfsbebouwing en woningen worden als één geheel ontworpen en tonen duidelijk verwantschap met elkaar.  De gevels zijn representatief.  Het is wenselijk dat bebouwing op hoeksituaties een dubbele oriëntatie hebben die transparant (glas) van karakter is. kleur- en materiaalgebruik Er worden gedekte kleuren toegepast. Gebruik van felle kleuren en spiegelende materialen (in grote oppervlaktes) is niet toegestaan. Gedacht wordt aan baksteen (aardkleuren van oker/rood /bruin/paars), hoogwaardig plaatmateriaal (natuur- en grijstinten) en natuurlijke materialen.

Referentiefoto hoek met transparante uitstraling

5

PLUS locaties De PLUS locaties zijn de blauwe zones op de beeldkwaliteitkaart. Aanvullende eisen voor deze kavels gelden de onderstaande eisen. Het doel is een representatief en kwalitatief hoogwaardig beeld vanuit het openbaar gebied. De ook bij de algemene eisen gevraagde eenheid tussen woning en bedrijf verdient hier nog meer aandacht.

terreinindeling en oriëntatie  

'Openbare zijkanten' krijgen een open en representatieve uitstraling, blinde gevels zijn hier niet toegestaan. Opslag vindt plaats buiten het zicht vanaf de openbare weg.

kavels zomerdijk (extra regels tpv ‘orrientatiezijde wonen (Zomerdijk)’)  Per perceel aan de Zomerdijk heeft minimaal 30% een woonuitstraling (voor/zij tuin, woning) en hier zijn geen hoge (gebouwde) erfafscheidingen ed. aanwezig.  Overige deel aan de Zomerdijk heeft een groene uitstraling met hoog opgaand groen.  Opslag in de eerste 5 meter van het bouwvlak tot maximaal 2 meter hoogte  De bedrijfsbebouwing is aan deze zijde getrapt: uitgangspunt is de eerste 5 meter van het bouwvlak een maximale bouwhoogte van 5 meter, daarna conform bestemmingsplan een bouwhoogte van maximaal 10 meter. ontwerp bebouwing  Bebouwing op hoeksituaties hebben een dubbele oriëntatie die transparant (glas) van karakter is.

Referentiebeeld: uitstraling openbare zijkant

6

- 96 -

Bijlage 3

Reactienota inspraakreacties

vastgesteld gemeente Meppel - bestemmingsplan Partiële herziening 'Meppel - Bedrijventerrein Oevers E'

––

Reactienota inspraak en overleg partiële herziening ‘Meppel – Bedrijventerrein Oevers E’

Samenvatting van en gemeentelijke reactie op inspraak- en overlegreacties Bijlage 3

Mei 2022