Visie herstructurering centrum Veghel.pdf

Visie herstructurering centrum Veghel

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Gemeente Meierijstad Mevrouw S. Maltha

Projectteam DTNP:

De heer W. Frielink De heer P. Rosmulder De heer T. Wissink

Projectnummer: Datum:

2007.1118 09 september 2019

Visie herstructurering centrum Veghel

Inhoudsopgave 1

Context: wat vooraf ging

1

1.1

Aanleiding en proces

2

1.2

Samenvatting centrumvisie

3

1.3

Overige ontwikkelingen

6

2

Analyse: stakeholders aan het woord

7

2.1

De centrumbezoekers

8

2.2

De ondernemers en eigenaren

10

2.3

De conclusie

12

3

Strategie: de kick-start

13

3.1

Uitgangspunten

14

3.2

Oplossingsrichting

15

4

Visie: de toekomstige centrumstructuur

17

4.1

Ruimtelijk-functionele visie

18

4.2

Gebiedsprofielen

22

5

Vervolg: projecten en prioriteiten

30

5.1

Coördinatie en afstemming

31

5.2

Acties en maatregelen

33

Bijlage: trends en ontwikkelingen

35

1 Context: wat vooraf ging

1.1

Aanleiding en proces

Veghel een te complex vraagstuk. Om te komen

tingen. Op basis van al deze gesprek­ken en de

tot een gedragen visie op de herstructurering

reeds opgedane kennis uit de gemeentelijke

Wordt vervolgd...

van het centrum is het bovendien belangrijk dat

centrum­visie (o.a. bezoekers­onder­­zoek) is een

Het afgelopen jaar heeft de gemeente Meierij­

deze visie niet alleen een af­ba­ke­ning van het

eerste (kansrijk) streefbeeld voor het centrum

stad de nieuwe centrumvisie opgesteld. In die

compacte kernwin­kel­gebied geeft, maar ook

opge­steld en in afzonderlijke bijeenkomsten aan

visie is de gemeentelijke centrumstructuur

kansrijke gebiedspro­fie­len schetst voor overige

de vastgoedeigenaren en ondernemers gepre­

bepaald en is voor ieder van de centrumgebie­

delen van het centrum.

senteerd.

Noordkade) een gebiedsvisie weergegeven met

Met het vast­stellen van de centrum­visie op 20

Met de reacties uit dit overleg en na ambtelijke

de daarbij behorende uitvoeringsstappen.

decem­ber jl. heeft de gemeenteraad het start­

en bestuurlijke afstem­ming is de visie op de

sein gegeven voor een vervolgproces om de

herstructurering van het Veghelse centrum

In de visie is geconstateerd dat het centrum van

her­structurering van het Veghelse centrum

verder uitgewerkt.

Veghel te groot en te weinig compact is. Er is

verder uit te werken. Adviesbureau DTNP, dat

veel leegstand en gelet op veranderingen in de

eerder betrokken was bij het opstel­len van de

winkelmarkt en de positie van Veghel moet

gemeen­telijke centrum­visie, heeft als externe,

rekening worden gehouden met een ver­dere

neutrale partij het proces ge­leid om te komen tot

afname van niet-dagelijkse winkels.

een nieuwe centrum­struc­tuur voor Veghel.

den (Schijndel, Sint-Oedenrode, Veghel en de

Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden met de

Uitwerking centrumvisie Veghel

belan­gen van onder­nemers en eigena­ren.

Het doel is om het hart van het dorp weer aantrekke­lijk en relevant te laten zijn voor de

Proces

Veghelaar, als een plek van verbinding en

Tijdens een plenaire aftrap zijn stakeholders uit

ontmoeting. Om dit te bereiken zal er in Veghel

het centrum bijgepraat over de opgaven die in

gewerkt moeten worden aan een toekomst­

Veghel spelen en is het plan van aanpak voor

besten­diger centrum­gebied met een compac­ter

het vervolgtraject gedeeld.

kernwinkelgebied. Vervolgens heeft DTNP in ruim vijftig individuele De manier waar­op dit moet gebeuren is niet

gesprekken met diverse ondernemers en vast­

‘zomaar’ voor te schrijven; daarvoor is de

goedeigena­ren gesproken over hun huidige

transformatieopgave voor het centrum van

situatie en hun toekomst­plannen en verwach­

2 van 39

Hoe blijft het centrum in de toekomst relevant?

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

1.2

Samenvatting centrumvisie

De gemeentelijke centrumstructuur De gemeente Meierijstad presenteert zich (o.a. in het collegeprogramma Mijlpalen van Meierij­stad) als een ‘dorpen­stad’ met het beste van twee werelden: enerzijds het dorpse karak­­ter, anderzijds de ‘stadse’ voorzieningen. Deze ambitie heeft gevolgen voor de centrum­ struc­tuur in de gemeen­­te. De drie grootste kernen van Meierijstad (Schijn­ del, Sint-Oedenrode en Veghel) beschikken ieder over een herkenbaar dorpscentrum voor het eigen verzorgingsgebied. Hierbij is er geen aanleiding om enige hiërar­chie aan te brengen tussen de drie dorpscentra: ieder van de centra functioneert solitair ten opzichte van de andere twee. De Noordkade vormt hier de stedelijke compo­nent, waar het industriële erfgoed inge­zet wordt om een meer stedelijk milieu van (creatie­ve) be­drij­vigheid te creëren. Deze locatie heeft de potentie om het lokale verzor­ gingsge­bied te ontstijgen en uit te groeien tot een gemeen­telijk of zelfs regionaal centrum­ gebied.

Niet één, maar twee centrumgebieden In Veghel wordt het oude tweepolenbeleid dus doorbro­ken: het gebied ten oosten van de Aa

Toekomstige centrumstructuur van Meierijstad: drie dorpscentra, één stedelijk cultuurcluster

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

3 van 39

fungeert als lokaal dorps­centrum voor dage­lijk­se

Terug naar de basis

•

Herkenbaar: passend bij de ‘eigen’ identiteit;

boodschappen en overige frequente behoef­ten,

Er is de laatste jaren een neerwaartse trend

•

Toegankelijk: goede bereikbaarheid en

terwijl de Noordkade kan uit­groeien tot een

ontstaan in het centrum van Veghel. Zowel

(cultureel/leisure-)centrum voor Meierij­stad. Qua

landelijke trends (groei internetwinkelen) als

programmering blijft het huidige beleid voor de

lokale ontwikkelingen (ver­dwijnen van overige

Noordkade in stand: in principe geen detail­

publieksfuncties, zoals theater, scholen en

De combinatie van deze factoren maakt dat

handel, wel leisurefuncties die aansluiten bij de

ziekenhuis) hebben er voor gezorgd dat bezoe­

bezoe­kers weer graag naar het centrum komen.

lokale bedrijvigheid in de sectoren food en

kers­stromen in het gehele centrum ‘dun’ zijn.

Hier kan je niet alleen eenvoudig de nodige

aan­trekkelijke voorzieningen voor eenieder;

cultuur.

•

Compact: overzichtelijk en laagdrempelig.

boodschappen en andere aankopen doen, je De vermin­der­de ruimte­lijke kwaliteit (door de

bezoekt het centrum juist ook vanwege de sfeer

Circa 11.000 m² winkelvloeroppervlak te veel

vele lege eta­la­ges) maakt dat het centrum

en de uitstraling; de gezellig­heid! Hier spreek je in

Het centrum van Veghel heeft in de toekomst

negatief wordt beoor­deeld. Om te zorgen dat

het weekend af met bekenden, maar vaker nog

primair een kern­­verzorgende functie. Er moet

inwoners van Veghel weer trots kunnen zijn op

kom je ze toevallig tegen op straat. Lokale onder­

reke­ning worden gehouden met een vermin­

hun dorpshart zal het cen­trum terug moeten

ne­mers kunnen van deze sterke basis pro­fiteren

dering van het benodigde niet-dagelijkse winkel­

keren naar de basis. Hierbij zijn de volgende

en hun ‘goede naam’ verder uitbouwen. Door

oppervlak (met circa 3.500 m² wvo). Daar­naast

kwaliteiten van belang voor een aantrek­kelijk en

service en kwali­­­teit te bieden, onderscheiden zij

ligt er reeds een opgave om de huidige leeg­

relevant dorps­centrum:

zich van internet en andere concurrenten.

stand (van circa 7.500 m² wvo) terug te dringen. Het resterende (realis­tisch haalbare) pro­gram­ma

De opgave voor Veghel in beeld

biedt een richtlijn voor de toekom­stige omvang van het winkelaanbod in het Veghelse centrum. Veghel staat dus voor de grote opgave om het centrum fors te verklei­nen: een derde van het winkelvloeroppervlak zal opnieuw ingevuld moeten worden. Al deze ruimte is niet één op één in te vullen met andere centrumfuncties; alleen door het totale centrumgebied te verklei­ nen kan (het negatieve effect van) de huidige leegstand structureel aange­pakt wor­den.

4 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Opgave in het vervolgtraject is vermin­de­ring

centrum­struc­tuur zal er op het plein meer

In de gemeentelijke centrumvisie is in drie

van het leeg­­staan­de en niet-dage­lijkse

behoefte zijn aan een goede verblijfs­

stappen (zie afbeeldingen hieronder) de basis

winkel­vloer­oppervlak (met circa 11.000 m²),

kwaliteit of juist meer parkeer­capaciteit.

voor de toe­­kom­­stige Veghelse centrumstructuur

op een duurzame wijze en in samen­spraak

geschetst. Met Markt, Meijerijplein en Hoofd­

met lokale ondernemers, pandeige­naren en

plein en de Markt) een aaneengesloten

straat heeft Veghel een sterke basis, waar

bewoners.

publieksgericht gebied, waarbij detailhandel

De zuidelijke helft van de Markt (tussen

wordt afgewisseld met overige centrum­

kiosk en Stadhuis) is primair bestemd voor

functies. De verkeersfunctie blijft onge­

Dit is echter slechts de start van een nieuwe

horecadoeleinden. De functie van de

wijzigd; tijdens de openingstijden van de

(compactere) centrumstructuur: links­om of

noor­­de­lijke helft van de Markt (tussen kiosk

winkels is de straat autovrij.

rechtsom is er nog voldoende ruimte om

en kerk) moet nog nader bepaald worden.

Op weg naar een nieuwe centrumstructuur

overige centrum­functies op kunnen aanhaken.

aanvullende en onder­scheidende (deel-)

•

•

•

De Hoofdstraat vormt (tussen het Meijerij­

Toekomstige supermarktontwikkelingen

Op het Meijerijplein wordt de positie en

dienen bij te dragen aan een versterking

gebieden te creëren als versterking van deze

functie van het horecapavil­joen en de

van de basisstructuur. Nabijheid en zicht­

basis. De gemeentelijke centrumvisie sluit af

aan­wezige parkeervoorzieningen ter discus­

baarheid van overige winkels vergroot het

met enkele uitgangspunten voor het vervolg:

sie gesteld; afhanke­lijk van de totale

combinatiebezoek vanuit de supermarkten.

Stap 1: de Markt als identiteitsdrager

•

•

Stap 2: toegankelijk voor de lokale bezoeker

Herkenbaar: Aa, Markt en klooster

Dichtbij: even boodschappen doen

historie, sfeer en ontmoeting

bereikbaarheid en bezoekgemak

Stap 3: een compacte en overzichtelijke basis Compact: de nieuwe Hoofdstraat

P

doelgericht en overzichtelijk

P

P Aa

Aa

P

Aa

P

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

5 van 39

1.3

Overige ontwikkelingen

Huidig centrumgebied en overige ontwikkelingen

Een dynamische omgeving Dit document richt zich op de bestaande en toekomstige centrumstructuur van Veghel. De focus ligt hierbij op de publieksgerichte functies binnen het ‘kernwinkelgebied’ van het dorpshart, een gebied dat grofweg begrensd wordt door de Meijerijstraat, Molenstraat/Deken van Miert­ straat, Markt, Vlas en Graan en Stad­huisplein. Rondom deze kern spelen diverse actuele ont­wikkelingen die van invloed zijn op de toe­ komstige centrumstructuur. Op de kaart hiernaast zijn de belangrijkste ontwikkellocaties weergegeven. Hoewel de status van ieder van deze projecten sterk varieert en de precieze invulling ten tijde van dit document nog onzeker is, vormen de volgende ontwikkelingen de context voor deze herstructureringsvisie: •

Wonen aan de Markt: nieuwbouw op oude locatie postkantoor (status: uitvoering)

•

Herontwikkeling Frisselsteinlocatie: ambitie voor een groen/blauwe kwaliteitsslag, in combinatie met woningbouw (status: ontwerp)

•

Herontwikkeling kloostercomplex: ambitie voor een groene verbinding met de kloostertuin en hergebruik van monumentale gebouwen (status: ontwerp)

•

Veghel aan de Aa: vergroening van het centrumgebied op diverse locaties en verbeteren van de ruimtelijke relatie met de beek de Aa (status: visie)

•

Verplaatsing Aldi: in verband met vergroting van de super­markt (status: ontwerp)

•

Vernieuwing De Beemd: op huidige of alternatieve locatie (status: onderzoek)

6 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

22 Hoofdstuktitel Analyse: stakeholders aan het woord

2.1

De centrumbezoekers

Bezoekersonderzoek: lange looproutes tussen de diverse publiekstrekkers

Rapportcijfer: 5,2 In het kader van de gemeentelijke centrum­visie is er in 2018 veldwerk uitgevoerd om de her­komst van centrum­bezoekers in Veghel te achterhalen en hen te bevragen naar hun voorkeuren. Het centrum van Veghel scoort hierin bijzonder slecht: het gemiddelde rapportcijfer onder de bezoekers is een 5,2. De vele leegstand en het gebrek aan “sfeer en uitstraling” zijn veel­vul­dig genoemd als minpunten van het huidige centrum. Het naar binnen gekeerde voet­gan­gers­gebied wordt door de vele dwarsver­bin­dingen en blinde gevels als onoverzichtelijk ervaren (“Kruip-door, sluip-door”). Alleen de Markt wordt positief beoordeeld.

Even boodschappen doen Uit het feitelijke bezoek­gedrag van de centrum­

HB

bezoekers blijkt dat het centrum van Veghel met name een functie heeft als lokaal boodschap­pen­ centrum. De meestgenoemde bestem­min­gen in

Aa

het centrum waren achtereen­vol­gens Hema, Lidl, Action, Aldi en Kruidvat. In totaal bezocht zo’n tweederde van de ondervraagde bezoekers één of meerdere van deze ‘publiekstrekkers’. De loop­routes van de centrumbezoekers (zie afbeel­ ding hiernaast) worden dan ook bepaald door de locatie van deze publiekstrekkers.

8 van 39

Begin-/eindpunt centrumbezoek Looproute(n) door het centrum Locatie publiekstrekker 0

50 m

Ondergrond: © OpenStreetMap; Data: DTNP

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Door afname van onder andere het modische

centrum bezoekt (‘combinatiebezoek’) hoger ligt

zichtelijk winkel­circuit, waardoor het nergens

aanbod wordt de positie van dit dagelijkse

wanneer de locatie én de positio­nering van de

écht druk is in het centrum. De leegstand is

(super­markt, drogist, versspeciaal­­zaak) en

ingang van de super­markt ten opzichte van de

verspreid over het centrum zichtbaar, waardoor

hoogfrequente niet-dage­lijkse winkel­aanbod

overige winkels gunstig is. Dit is in Veghel

het Veghelse centrum een onvol­doende scoort

(o.a. Hema, Action) alleen nog maar belang­rijker

echter niet het geval.

onder de bezoekers.

Door de grote afstand tussen de publieks­trek­

Dit heeft duidelijke gevolgen voor de onder­

Combinatiebezoek nu niet aantrekkelijk

kers en de overige winkels is er in de huidige

nemers en vastgoedeigenaren in het centrum.

Uit landelijk passan­ten­onderzoek door DTNP

situatie slechts in beperkte mate sprake van

In de volgende paragraaf komen zij aan het

blijkt dat het percen­tage super­markt­bezoe­kers

combi­natie­bezoek. In de huidige structuur heeft

woord: welke toekomstige kansen zien zij (voor

dat aansluitend ook andere winkels in het

het centrum van Veghel een te groot en onover­

zichzelf) in het centrum van Veghel?

in grotere dorpscentra zoals dat van Veghel*.

Meer trends en ontwikkelingen in de landelijke winkelmarkt vindt u in de bijlage.

Voorwaarden combinatiebezoek

Combinatiebezoek

Profiel gemiddelde bezoeker in Nederland

overige winkels

supermarkt ± 10.000 bezoekers per week

60% 50% 40% 30% 20% 10%

korte loopafstand

supermarkt

0-40m

56% met de fiets of te voet 75% uit eigen dorp of wijk 80m

44% bezoekt ook andere winkels in het centrum

overige winkels bakkerij

bloemist

bioslager

warenhuis

supermarkt

kapsalon

60% 50% 40% 30% 20% 10%

goede zichtrelatie

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

80-120m

40 m

€ 22,- per bezoek

Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten

40-80m

Afstand tot eerste 5 winkels

3x per week

Combinatiebezoek

*

geen

1-9

> 10

Aantal winkels in het zicht

9 van 39

2.2 De ondernemers en eigenaren

Ondernemers: weinig plannen voor de toekomst

Afwachtende houding: “we zien wel”

•

•

Circa 15% van de onderne­mers zegt binnen

Een (gedwongen) verandering, als gevolg

Nog erger dan verwacht

nu en vijf jaar de deur te sluiten, in de

van de nieuwe winkelstructuur, is voor circa

Zowel het bezoekersonderzoek als de indica­

meeste geval­len vanwege pensionering.

40% van de ondernemers ongewenst. Zij

tieve marktruimteberekening uit de Centrum­

Daarnaast zijn er een aantal ondernemers

willen op de huidige plek blijven zitten, vaak

visie Meierijstad geven een behoorlijk negatief

(ca. 10%) die nu geen toekomst zien voor

omdat ze hier weinig kosten hebben (eigen

beeld van de huidige staat van het Veghelse

hun winkel, maar die bij een structurele

bezit/recente huurverlaging).

centrum. Na een vijftigtal gesprekken met

verbete­ring van het centrum de keuze om te

onder­nemers en vastgoedeigenaren uit het

stoppen wel zouden heroverwegen.

deel van de onder­nemers een verandering

Het grootste gedeelte van de ondernemers

(in princi­pe) wel zien zitten. Het merendeel

toekomstwensen/-mogelijkheden wordt dit

zal echter (wanneer er niets gebeurt in het

van deze onder­nemers ziet op dit moment

beeld zelfs nog versterkt.

cen­trum) op de huidige voet verder gaan,

echter te weinig perspec­tief in het cen­trum;

ook degenen die niet tevreden zijn over de

er is vaak geen ‘betere’ locatie. Op termijn

Geen investeringsruimte bij ondernemers

huidige locatie. Slechts 15% van de onder­

zouden zij wel kunnen meebewegen, maar:

•

Er is vanuit ondernemers weinig investe­

ne­mers die wij gesproken hebben heeft op

“alleen als alles klopt, zet ik een volgende

ringsruimte. De afgelopen jaren is bij de

dit moment plannen om te investeren.

stap”.

centrum over hun huidige functioneren en hun

•

•

Daartegenover staat dat een even groot

meeste ondernemers het ‘vet op de botten’ flink afgenomen. De omzet is weliswaar gestabi­liseerd maar “het houdt niet over”. Door de kosten te drukken (lagere huurprijs, minder/geen winstuitkering) houden ze het nog vol. •

Ondanks de periode van hoog­conjunc­tuur heeft zo’n 60% van de gespro­ken onder­ nemers geen groei van de omzet gehad. Met name in de mode en in de overige niet-dagelijkse sector wordt het gebrek aan passanten als reden voor de negatieve omzetontwikkeling (of gebrek aan groei) genoemd.

10 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Vastgoedbezit vanwege huisvesting eigen zaak

Eigenaar/belegger: weinig rendement vastgoed

Transformatie (naar wonen) wordt overwogen

•

•

•

Van de vastgoedeige­naren die wij gespro­

Enkele vastgoedeigenaren hebben hun

ken hebben, is iets meer dan de helft nog

gesproken is zijn met name (erf­genamen

bezit tevergeefs in de verkoop staan. Zij

zelf actief als ondernemer. Voor hen is het

van) oud-ondernemers. Deze particuliere

hebben de afgelopen jaren, ondanks

faciliteren van de eigen zaak het enige doel

vast­goedeige­na­ren zien het vastgoed veelal

diverse inspan­ningen en zelfs wanneer er

van het vast­goed­bezit. Zij hebben daardoor

als reguliere inkom­­sten­bron/beleg­ging (huur).

sprake is van een stabiele huurder, geen

Het merendeel van deze eigenaren heeft in

externe beleggers kunnen vinden voor het

toekomstige vastgoed­waarde of gangbare

de afge­lopen jaren echter verlies geleden op

Veghelse winkelvastgoed. De waarde van

huur­prijzen.

het bezit: leegstand, huurverlaging of onren­

het vastgoed is dus sterk gedaald.

De helft van deze ‘ondernemer-eigenaren’

dabele investeringen hebben hen geld

wil in de toekomst de onderneming wel

gekost. De meesten zijn actief op zoek

nagedacht over een transformatie van het

blijven voortzetten in het eigen pand. De

(gegaan) naar nieuwe huurders; alles om

vastgoed. Gezien de lage huur­prijzen voor

andere helft van de ondernemer-eigena­ren

verder waardeverlies te voorkomen.

het winkelvastgoed (€ 100 per meter per

Op dit moment heeft bijna de helft van alle

jaar is geen uitzondering) zien de eigenaren

wan­­neer ze met pensioen gaan, het pand te

vastgoedeigenaren dan ook een minimale

een transfor­matie naar woning­bouw

kunnen verhuren of verkopen.

investe­rings­­bereid­heid, alleen noodzakelijk

inmiddels als een reële en minder risico­

onder­houd (al dan niet voor de eigen zaak) is

volle optie. De drempel om te inves­teren is

ingecalculeerd.

echter hoog.

echter niet altijd een reëel beeld van de

•

De overige vastgoedeigenaren waarmee

verwacht echter binnen vijf tot tien jaar,

•

•

•

Er wordt door diverse eige­naren serieus

Over de gesprekken •

In maart en april 2019 zijn 56 gesprek­ken gevoerd met diverse stakeholders.

•

Er is gesproken met 25 ondernemers, 12 vastgoedeigenaren en 19 ondernemer-eigenaren die het eigen (winkel)pand in eigendom hebben. In totaal gaat het om circa 67 panden (ca. 16.00020.000 m² wvo, 50% van het centrumaanbod).

•

Circa tweederde van de gesprekken ging over een onderneming of winkelpand in de mode­ sector of overige niet-dage­lijkse branche of over een leegstaand pand.

•

Er is met name gesproken met lokale, zelfstandige ondernemers; een derde betrof landelijke ketens.

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

11 van 39

2.3

De conclusie

Andere ondernemers besluiten om het “nog

alleen lukken wanneer het centrum weer een

maar even aan te kijken”. Deze groep is in

aantrekkelijk vestigings­klimaat krijgt.

Nergens echt beter

principe wel bereid om te in­vesteren, maar zij

Het overschot aan winkel­vastgoed heeft in

zien nu geen aanleiding om van positie te

Doordat de gewenste ruimtelijke rand­voor­waar­

Veghel geleid tot een neer­waartse spiraal: de

veranderen.

den (“in de loop”, “sfeervolle winkel­straat”, “bij

lege etalages zetten de aantrekkelijk­heid van het centrum nog verder onder druk.

super­mark­­ten”) op dit moment niet of nauwelijks

‘Race to the bottom’

te vinden zijn in het centrum van Veghel zal er

Vast­goedeigena­ren moeten daarom “stunten

echter niet ‘vanzelf’ een ver­dichting van het

Zowel lokale ondernemers als landelijke ketens

met de huurprijs” om hun pand gevuld te

centrum op gang komen.

zijn in de huidige winkelmarkt, waar de eigen

houden. Sommige eigenaren hebben zelfs flink

trekkracht onder druk staat, gebaat bij de

moeten investeren (boven­op een huurverlaging)

Behoefte aan richting en regie

nabij­heid van andere publiekstrekkers (“het

om nieuwe onder­nemers over te halen een

De meeste stakeholders zien de urgentie voor

boodschappen-gebeuren”), zodat er maximaal

leeg­staand pand te betrekken.

verandering en weten te benoemen wát er zou

geprofiteerd kan worden van de aan­wezige consumenten.

moeten veranderen, maar niemand is bij Er ligt in het centrum van Veghel dan ook een

machte om dit (alleen) te realiseren. Er is vanuit

groot pro­bleem bij de toekomstige (verkoop­-)

zowel ondernemers als vastgoed­eigenaren

Deze ‘droomlocatie’ bestaat echter niet in het

waarde van het winkelvastgoed. Door de

behoefte aan hulp: “wij kunnen het niet alleen”.

Veghelse centrum. De bezoekersstromen zijn in

onzekerheid op de winkelmarkt en het gebrek

het hele centrum ‘dun’ en er is nauwelijks

aan uitstraling van het centrum zijn er geen

Alle krachten zullen dus gebundeld moeten

onderscheid tussen verschil­len­­de deelgebie­

externe beleggers (meer) te vinden. Zelfs

worden om tot een oplossing te komen voor

den. Een A-locatie ontbreekt.

wanneer er een courant huur­contract ligt, lukt

deze complexe opgave. Alleen het vaststellen

het niet om bestaande winkel­units te verkopen.

van een streefbeeld is hierbij niet genoeg; er is een duidelijke strategie nodig om tot het

Geen vet meer op de botten De omzet van ondernemers staat hierdoor al

Verborgen gebreken

gewenste eind­resultaat te komen. Zonder regie

enkele jaren onder druk. Enkele onder­nemingen

In de toekomst zal er bovendien alleen nog

geen resultaat!

kunnen zelfs alleen maar blijven bestaan omdat

maar meer vastgoed vrijkomen, wanneer een

zij geen kosten (meer) hebben aan hun eigen

deel van de onderne­mer-eigenaren (“na ...

winkel­pand. Zij hebben onvoldoende omzet om

generaties”) de eigen zaak sluit. Zij hebben er

een redelijke huurprijs te kunnen betalen; een

jarenlang op gerekend dat het pand na hun

investering of verplaatsing zit er niet in!

pensioen nog inkomsten oplevert, maar dit zal

12 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

3 Strategie: Hoofdstuktitel de kick-start

3.1

Uitgangspunten

pogingen van gemeente en marktpartij­en om tot herontwik­keling van het winkelgebied te komen

Een aantrekkelijk dorpscentrum

zijn niet geslaagd vanwege de com­ple­xe ruim­

In de centrumvisie (vastgesteld door de ­raad in

telijke opzet en de versnipperde eigen­doms­

december 2018) is een aantal uitgangspunten

situatie van het centrum. Hoewel de urgen­tie

opgenomen voor de toekom­­stige structuur van

groter is dan ooit en veel stakeholders in het

het Veghelse centrum. Het centrum heeft een

centrum de noodzaak van een verandering

positie als lokaal-verzor­gend cen­trum voor de

inzien, komt de nieuwe, compacte centrum­

inwoners van Veghel en de om­liggende kernen.

structuur niet ‘van­zelf’ tot stand. Niemand heeft

Dit betekent dat het centrum niet alleen in

de middelen of ziet een aanleiding om (als

omvang moet krimpen, maar het zal ook weer

eerste) te inves­teren.

relevant moeten worden voor de inwoner. Hierbij is een brede mix aan publieke functies van

Het goede voorbeeld

belang, met de dagelijkse boodschappen als

Om hier verandering in te brengen is er nu

‘kurk’ waar het centrum op drijft. Een goede

behoefte aan een of twee ‘sleutel­pro­jecten’.

inpassing van publiekstrekkers is cruciaal voor

Deze strate­gische ontwikkellocaties moeten een

de toekomstbestendigheid van het centrum!

‘kickstart’ geven aan de structu­rele verandering

Om de leegstand structureel op te lossen...

van de centrum­structuur. Als het lukt om de De Hoofdstaat vormt de basis voor het herken­

bezoekersstro­men te bunde­len in het hart van

bare, toegankelijke en compacte dorps­centrum.

het centrum en het vestigings­­klimaat daarmee

Deze straat vormt de verbinding tussen twee

te verbeteren, dan heb­ben lokale onder­nemers

belangrijke locaties in het centrum: ener­zijds de

én landelijke ketens immers weer een reden om

Markt (met de histo­rische uitstra­ling en sfeer­

in beweging te komen.

volle horeca) en anderzijds het Meijerij­plein (goede bereikbaar­heid, entreefunctie).

Om tot een struc­turele verandering te komen zijn twee zaken dus van groot belang:

Een onmogelijke opgave? In de huidige situatie bestaat er veel leegstand aan of rondom de beoogde basisstructuur van Markt, Hoofdstraat en Meijerijplein. Eerdere

14 van 39

1. Een overzichtelijke centrumstructuur met een compact A1-gebied; 2. Enkele gerichte ontwikkellocaties (sleutel­ projec­ten) om tot deze structuur te komen.

...is er behoefte aan een strategische impuls

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

3.2 Oplossingsrichting

neuzen dezelfde kant op”); de sleutelprojecten

het warenhuis cruciaal voor het gewen­ste

geven ook een positieve impuls aan het imago

combinatiebezoek. Aan de Hoofdstraat zijn

Nieuwe trekkers aan de Hoofdstraat

en het sentiment rondom het Veghelse centrum

twee locaties waar inpassing van nieuwe

De inpassing van publiekstrekkers is van groot

(“er gebeurt eindelijk iets”). Hier kan het goede

publieks­­trekkers wen­se­lijk én haalbaar is.

belang voor de toekomstbestendigheid van het

voorbeeld gegeven worden, waardoor het

dorpscentrum. In de huidige opzet (zie p. 8)

gevoel ontstaat bij nieuwe en bestaande onder­

Zowel aan het Meijerij­plein (A.) als aan de

wordt het centrum opgerekt door de afzijdige

nemers, eigenaren, beleggers en bewoners dat

zuidzijde van de Hoofdstraat (B.) is vol­doende

ligging van de Lidl, Action en (in mindere mate)

er kansen liggen in Veghel.

oppervlakte beschikbaar en is de toeganke­

Aldi. De looproutes zijn hierdoor lang en de bezoekers­stromen ‘dun’. Een A-milieu ontbreekt!

lijkheid vanuit de ontslui­tings­wegen uitstekend.

Twee kansrijke ontwikkellocaties

Op het Meijerijplein zal wel de parkeer­­capaciteit

Publiekstrekkers zijn echter niet zomaar overal

verhoogd moeten worden om consu­menten een

Bij concentratie van publiekstrek­kers nemen de

in te passen vanwege de omvang (groot vloer­

laagdrem­pelige entree te bieden. Op de volgen­

passanten­stromen weer toe, waardoor er een

opper­vlak) en de verkeers­aantrekkende wer­king

de pagina’s wordt nader ingegaan op de twee

aantrekkelijk A-vestigings­milieu ontstaat. Door in

(consu­menten/bevoor­rading). Boven­dien is de

sleutelprojecten. Hoe kunnen hier publieks­

het hart van het centrum (aan de Hoofdstraat)

situering van de ingang van de supermarkt of

trekkers ingepast worden?

enkele publieks­trek­kers toe te voegen, zoals een supermarkt of warenhuis (frequent­benodig­de

Nieuwe trekkers aan de Hoofdstraat als kickstart voor de centrumontwikkeling

niet-dagelijkse artikelen), ontstaat er nieuwe dynamiek. Idealiter betreft dit een verplaatsing van bestaande winkels van buiten het centrum of vanuit de rand van het centrum. De Hoofdstraat kan hiermee weer de drukke ‘hoofd’-straat van het dorp worden en een sterke basis vormen voor de rest van het centrum.

Sleutelprojecten geven het centrum een kickstart De inpassing van (nieuwe) publiekstrekkers is ook vanuit strategische overwegingen belangrijk. Niet alleen wordt er direct een duidelijke richting gegeven aan de centrumontwikkeling (“alle 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

15 van 39

Project A - publiekstrekker aan het Meijerijplein

winkels in de Hoofdstraat. Door het paviljoen te

De ingang van deze publiekstrekker ligt aan de

Door de Meijerijgaarde te bebouwen, waarbij de

laten vervallen, kan er een betere zichtrelatie

voorzijde (Hoofdstraat). Aan de achterzijde van

door­gang richting Wiekslag komt te vervallen,

ontstaan en kan bovendien de open­bare ruimte

de kavels (Vlas en Graan) is voldoende ruimte

kan er hier een nieuwe grootschalige publieks­

hier nog beter inge­richt worden voor een

om het winkel­vloeroppervlak flink uit te breiden.

trekker (bijvoorbeeld een super­markt van ca.

laagdrempelig cen­trum­bezoek (meer groen,

Door de goede bereikbaarheid van Vlas en

2.000 m² bruto vloeropper­vlak) worden inge­

bankjes, fietsen­stalling, etc.). Bij de herindeling

Graan is bevoorrading aan deze zijde geen

past. Afhankelijk van de omvang en de fasering

van het Meijerijplein moet reke­ning worden

probleem. Bij de uitwerking zal wel rekening

van de heront­wikke­ling kunnen de huidige

gehouden met de opstelling van de weekmarkt.

gehouden moeten worden met garages en

winkels en wo­nin­gen aan de Wiekslag voor­lopig

par­keer­­plaatsen van de bestaande apparte­

behou­­den blijven of juist direct meegenomen

Project B - kansen voor zuidzijde Hoofdstraat

worden in de ontwik­keling.

De exacte omvang van de tweede ontwikkel­

menten.

locatie is afhankelijk van meerdere individu­ele

Belangrijke impuls voor de Hoofdstraat

Enkele aandachtspunten:

stake­holders, maar in principe biedt de locatie

Door de komst van deze publieks­trekker (en die

•

De ingang van de supermarkt moet aan het

voldoende ruimte voor inpassing van minimaal

aan het Meijerijplein) stijgt het aantal passanten

Meijerijplein liggen.

één winkel­unit van circa 1.000 m² bruto vloer­

in dit deel van de Hoofdstraat en ontstaat hier

Behoud van enkele kleinere winkel-/horeca-

oppervlak. Wanneer er meer­dere kavels naast

een echt A1-vestigingsmilieu. Hier kunnen meer

units aan de pleinzijde heeft de voorkeur.

elkaar bij de ontwikkeling betrokken kunnen

winkeliers profiteren van de aanwezigheid van

De hoek Hoofdstraat-Meijerijstraat vormt

worden, ontstaan hier zelfs nog meer kansen!

populaire (fre­qu­ent bezochte) formules.

• •

een belangrijke zichtlocatie. Hier kan, in

•

functie en in uitstraling (massa of architec­

Wat is een publiekstrekker? | Een centrumfunctie met grote publieksaantrekkende werking (ca. 5.000

tuur), iets bijzonders ontwikkeld worden.

tot 10.000 bezoekers per week). In Veghel zijn dit nu supermarkten en warenhuizen (Hema/Action).

Bevoor­rading kan via de Meijerijstraat.

Waarom juist deze twee locaties als sleutelproject? | Een nieuwe publiekstrekker aan het Meijerijplein Inrichting openbare ruimte

vergroot de entreefunctie: er komen meer bezoekers dicht bij het centrum. Bij opwaardering van

Op het Meijerijplein is een uitbreiding van

alleen het Meijerijplein bestaat het gevaar dat het centrum uiteenvalt in twee delen: het “bood­schap­­

par­keer­capa­citeit nodig, voor zowel auto als

pen-gebeu­ren” ener­­zijds en een sfeervol Marktplein ander­zijds. Het is daarom belang­rijk om ook

fiets. Gezien de omvang van het plein kan dit

aan de westzijde van de Hoofd­straat de ‘loop’ op gang te houden. Inpassing van een grootscha­lige

gereali­seerd wor­den zonder afbreuk te doen

publieks­trekker aan de zijde van de Patio (om zo in één klap de leegstand verder terug te dringen) is

aan de ruim­te­lijke kwaliteit. Het horeca-pavil­

vanwege bevoor­ra­ding niet mogelijk. De zuidzijde biedt wel voldoende kansen!

joen belemmert nu echter het zicht op de

16 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

4 Visie: de toekomstige centrumstructuur

4.1

Ruimtelijk-functionele visie

Steegje in het verlengde daarvan) in het dagelijks gebruik wel door menig centrum­

Een nieuwe dynamiek

bezoeker gevonden.

Herstructurering van het Veghelse centrum is nodig om weer een toe­komst­bestendig (aan­trek­

Het A1-gebied

kelijk én relevant) dorps­­hart te creëren waar de

Aan de Hoofdstraat en de Molenwieken zorgt

Veghelaar trots op kan zijn. Met de vestiging van

de combinatie van lokale specialisten en

twee publieks­trekkers aan de Hoofd­straat krijgt

groot­scha­lige publiekstrekkers in de toekomst

dit proces een kick-start! Tussen bestaan­de

voor een aan­trekkelijk en afwisselend centrum­

(Kruidvat, Hema) en nieuwe publieks­trekkers

milieu. Alle publieksgerichte centrumfuncties

ontstaat zo een compacter winkel­circuit, waar de

zijn hier in principe welkom, zolang iedere deur

passanten­stroom toe­­neemt en het gewenste

maar open staat voor bezoekers. Na de komst

A1-vesti­gings­milieu kan ontstaan.

van de twee nieuwe (boodschap­pen)functies kunnen de loopstromen zich hier herstellen en

Het Molen­wieken-pleintje vormt hierbij een

ontstaat er, dankzij een verbeterd vesti­gings­

vanzelfspre­kend onderdeel van dit compacte

klimaat, een nieuw perspectief. Voor diverse

winkelcircuit. Het pleintje vormt een prettig

lande­lijke ketens én lokale onder­nemers uit

rustpunt waar toeval­lige ontmoetingen met

andere delen van het centrum ontstaat hier in

dorpsgenoten plaatsvinden. Naast het aantrek­

de toekomst een duidelijke ‘droom’-locatie.

Historische structuur van het dorpshart (anno 1791)

ke­lijke verblijfsklimaat zijn de reeds aanwezige formules hier belangrijk als bezoekdoel.

Van plein tot plein De Markt is in de gemeentelijke centrumvisie al

Een sterke basis

aangeduid als een belangrijke component van

De Molenwieken is bovendien van oudsher een

het toekomstige centrum. Niet alleen de horeca,

belangrijke verbinding in het dorp; voor de

maar ook het oude raadhuis en de kerk maken

aanleg van het Komplan (het mono­functionele

dit plein tot een herkenbare locatie waar menig

winkelgebied uit de jaren ‘70) kwam hier de

Veghelaar (zeker na de herinrichting) trots op is.

Molenstraat uit op de Hoofdstraat. Hoewel de

In de overgang van de Markt naar de Hoofd­

directe zichtrelatie tussen beide straten is

straat vormen enkele monumentale panden hét

verbroken, wordt deze verbinding (en het

visitekaartje van het winkelgebied.

18 van 39

De Markt is het sfeervolle dorpsplein 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Hier ligt ruimte voor onderschei­dende onder­

drempe­lig centrumbezoek. Waar nodig zal meer

nemers in de ‘mode & luxe’. Aan het andere

ruimte gemaakt moeten worden voor het parke­

uiteinde van de Hoofdstraat vormt het Meijerij­

ren van de fiets, zodat het bezoekgemak voor de

plein juist het functionele visitekaartje van het

lokale bezoeker (de belang­rijkste doelgroep)

centrum. Door de uitste­kende bereikbaarheid

toe­neemt.

en na uitbreiding van de parkeercapaciteit is dit hét startpunt voor een langer centrumbezoek.

Een compact en overzichtelijk centrum In aanvulling op de sterke basis van Hoofd­straat,

Tegelijkertijd kan aan de randen van het plein

Markt en Meijerijplein is het centrum gebaat bij

een ‘stop&go’-milieu ontstaan, dat gericht is op

enkele ondersteunende en onder­scheidende

een kort en doel­gericht bezoek. Voor diverse

deelgebie­den. Hierbij moeten wel de omvang

(dienst­verle­nende, afhaal- of versspeciaal-)

(uitge­strekt­heid) van het centrumge­bied verkleind

zaken waarvoor bereikbaarheid en zicht­

en het aantal routes (complexi­teit) terug­gebracht

baarheid belangrijk zijn, vormt het Meijerijplein

worden. Zo is het voor de overzichtelijkheid van

straks, met een supermarkt als publiekstrekker,

het centrum en de bundeling van bezoekersstro­

de ideale locatie.

men belang­rijk dat de (publieke) doorgang

De (publieke) looproute via Patio vervalt...

tussen Hoofd­straat en Kal­verstraat via Patio

Een laagdrempelig centrumbezoek

komt te verval­len. Ook het bebouwen van de

Het nieuw in te richten Meijerijplein vormt

Meijerijgaarde (zie project A, p. 16) draagt bij aan

samen met Vlas en Graan de belangrijkste

een heldere centrum­structuur.

parkeerlocatie, direct naast het winkelhart. Kortparkeren is daarnaast mogelijk op de

Linksom of rechtsom?

kleinere parkeerlocaties aan de rand van het

Ten behoeve van de overzichtelijkheid van het

publieksgerichte gebied (noordzijde Markt,

centrum en aangezien de maximaal haalbare

Deken van Miertstraat en op het Bolken­plein).

omvang van het nieuwe centrum beperkt is (ca.

Het Stadhuisplein blijft belangrijk als lang­

11.000 m² wvo minder dan nu!), zal er nog een

parkeerlocatie (geen blauwe zone). De Hoofd­

harde keuze gemaakt moeten worden; het is niet

straat blijft tijdens winkelopeningstijden gesloten

mogelijk om zowel de Kalverstraat als de Wiek­

voor automobilisten, zodat fietsers en voetgan­

slag in de toekomst gevuld te houden met

gers voldoende ruimte krijgen voor een laag­

publiek winkelpro­gram­ma.

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

...zodat bezoekersstromen meer gebundeld worden

19 van 39

De Kal­verstraat is door de ligging tussen de

De toekomstige ruimtelijk-economische structuur van Veghel-Centrum

Molenwieken en de Markt belangrijk als verbin­ ding tussen het complete winkelaanbod en de cultuurhistorie en de levendigheid op de Markt. Een drankje of ijsje op het terras of juist een moment rust in de bibliotheek maakt hier het centrumbezoek compleet. Bovendien wordt er door de Veghelaar (vanuit het verleden) veel waarde gehecht aan ‘de straat’ als onderdeel van het winkelcircuit. De reeds aanwezige versspeciaal­zaken en enkele nieuwe starters maken dat ‘de straat’ een onderschei­ dend karakter heeft binnen het centrum. Door de afwisseling in pandtype en -grootte biedt de Kalverstraat bovendien meer varia­tie voor (toekomstige) onder­nemers.

Nieuwe kansen Waar de Kal­verstraat in de compacte structuur relevant blijft als verbin­ding richting de Markt, geldt dit niet voor de Wiekslag. Afgaan­de op de individuele gesprekken is echter het merendeel van de winkels hier (zowel lan­delijke ketens als lokale onderne­mers) wel voldoende weer­baar en flexibel; zij kunnen op termijn meebewegen met de verande­ringen in het centrum. Juist voor deze onder­nemingen liggen er straks nieuwe kansen om elders in het compacte centrum te profite­ren van het aanwezige publiek.

20 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Unieke en onderscheidende deelgebieden

niveau dicht bij huis, voor steeds meer huis­

De Kalverstraat blijft dus een publieke rol

houdens­typen aantrekke­lijk als woonwijk.

spelen in het toekomstige centrum. Met een grote variatie aan verse en unieke produc­ten in

Opnieuw meerwaarde creëren

combinatie met persoonlijke aan­dacht en

Vanuit de totale centrumstructuur is herontwik­

service is het een onderscheidend (en altijd

keling naar woningbouw (evt. met ruimte voor

verrassend) deelgebied.

kantoor aan huis) gewenst voor Patio en Wiek­ slag. Hier zijn woningen op termijn aan­trekke­

De Molenstraat vormt vanwege de aanwe­zige

lijker als beleggingsobject dan het huidige

horecavoor­zieningen een aan­trekkelijk deel­

(incourante) winkelvastgoed.

gebied in de namiddag en avond. Deze (restaurant)straat blijft dan ook ‘op de kaart’,

Of deze transformatie nu geleidelijk gebeurt

maar vormt nadruk­kelijk een op zich­­zelf staand

(pand voor pand) of als onderdeel van een

bezoek­doel (in de avond­uren). Een mogelijke

grotere projectontwikke­ling, uiteindelijk kan de

verbetering van de straatinrichting, met behoud

oude (stenige) winkelstraat een nieuwe waarde

van de ver­keersfunctie, zal nader onderzocht

krijgen als prettige (groene) speel- of verblijfs­

moeten worden (als parallel-project).

ruimte.

Het centrum als aantrekkelijke woonwijk

Hetzelfde geldt voor de aan- en uitloopgebieden

Een aantal van de bestaande centrumlocaties,

aan de randen van het compacte centrum. In de

waaronder Patio en Wiekslag, zullen in de

Hoogstraat, Stations­straat en Meijerij­straat en

toekomst geen publieke centrumfunctie meer

aan het Bolkenplein, De Kempen en het Stad­

hebben. Deze deelgebieden zijn echter nog

huis­plein zal het aantal publieksgerichte

steeds van waarde (zowel economisch als

functies afgebouwd moeten worden, zodat er

maat­schap­pelijk) voor het centrum.

ruimte ontstaat voor een nieuwe (kansrijke)

Op zoek naar een ander perspectief

invulling. In hoeverre ieder van deze locaties Het toevoegen van prettige woon(/werk)loca­ties

zich leent voor transformatie naar (commerciële

is van groot belang voor de levendigheid en de

of maat­schappelijke) dienstverlening of woning­

toekomstige relevantie van het centrum. Het

bouw zal per deelgebied afgewogen moeten

dorpshart is, vanwege het hoge voorzieningen­

worden.

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

Het centrum als aantrekkelijke woonwijk

21 van 39

4.2 Gebiedsprofielen

Deelgebieden binnen de toekomstige centrumstructuur

Een nieuw perspectief voor de toekomst Om een goed beeld te geven van de kansen die de nieuwe centrumstructuur oplevert voor ondernemers, eigenaren, bewoners en bezoekers wordt op de volgende pagina’s een sfeerimpressie gegeven van de mogelijke functies en uitstraling van ieder van de deelgebieden: •

Het hoofdwinkelgebied (Hoofdstraat en Molen­wieken);

•

Het visitekaartje (Markt-zuid en kop Hoofd­ straat);

•

Vers & uniek (Kalverstraat);

•

De entree (Meijerijplein/-straat);

•

Een avondje uit! (Molenstraat);

•

Diensten+ (Stadhuisplein e.o.);

•

Wonen in het hart van het dorp (Wiekslag, Patio, Bolkenplein, De Kempen, Marktnoord).

22 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

EN

LS KE

VEN

W

VER B

LIJ ON Hoofdstraat, Molenwieken

Het hoofdwinkelgebied VER B

WIN

SCHAPP OD

EN

BO

o

EN LIJV

A ECA Wat vindt de hier? RECVeghelaar OR H

O

H

Alles voor de dagelijkse levensbehoefte én meer: van supermarkt tot schoenenwinkel en van waren­ RECA

H

O huis tot vers­­speciaal­zaak. Landelijke ketens en ST

DIE

EN

BO

SCHAPP TEN P & go OD elkaar NS lokale spe­cOialisten wisselen af.

Wat deze plek uniek? HAPP SCmaakt OD

De Hoofdstraat is van oudsher de levensader van N NEN

E LIJV

VER B

het dorp enO biedt door het gebogen straat­profiel W

LS KE

EN

en de aanwezige monumenten een echt centrum­ EN gevoel. Het Molenwiekenplein is een prettig LIJV

VER B

WIN

BO

o

rustpunt met een overzichtelijke maat midden in het winkelgebied.

Waarom zou ik hier ondernemen? Dankzij enkele grote publiekstrekkers is dit dé A1-locatie van het centrum, hier zijn de meeste mensen op straat. De bereikbaarheid is goed, dankzij de nabijgelegen parkeerterreinen en voldoende fietsenstallingen op straat. Het gebied kent bovendien een grote variatie aan winkelunits.

Waarom zou ik hier investeren? Het compacte en overzichtelijke winkelgebied vormt een toekomstbestendig vestigingsklimaat; ondanks de dynamiek op de winkelmarkt is er hier voldoende perspectief op rendement. 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

23 van 39

VER B

EN LIJV

Markt-zuid, kop Hoofdstraat

H

Het visitekaartje

ECA OR Wat vindt de Veghelaar hier?

De Markt is een belangrijke ontmoetingsplek. Of het nu gaat om de bibliotheek, de hoogwaar­dige

EN

BO

modewin­kels of de horeca, dit is het visite­kaartje SCHAPP OD van het Veghelse centrum. Je komt hier voor

sfeer en gezelligheid, bij festiviteiten is dit de plek

VER B

waar het dorp samenkomt. EN LIJV Wat maakt deze plek uniek?

De monumentale panden, het sfeervolle Markt­ plein en het zicht op het groen langs de Aa: hier wil je graag langer verblijven. Zowel vanuit de historie als vanuit het dagelijks gebruik is dit een belangrijke plek binnen het dorp.

Waarom zou ik hier ondernemen? Dit is de meest geschikte plek voor sfeervolle dag- en avondhoreca (van ijssalon tot caférestaurant). De monumentale panden bieden (mode)ondernemers de kans om een eigen totaalconcept neer te zetten en zich te onder­ scheiden met service en kwaliteit.

Waarom zou ik hier investeren? Dit is het hart van het dorp. De statige panden en het sfeervolle plein maken dat dit al jaren een top-locatie is.

24 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

H

ECA OR

H

De Kalverstraat

ECA OR

ST

DIE

SCHAPP OD

EN

& go EN vindt de Veghelaar hier? TWat OP NS

BO

Vers & Uniek

In de Kalverstraat vind je verse producten (o.a. vis, vlees, brood, kaas, groente en fruit), lokale

maar bovenal service en persoonlijke aandacht. EN EN LS LIJV KE ON VER B

Of het nu is voor een doelgerichte aankoop of W

WIN

ondernemers (nieuwe en vertrouwde namen),

om even rond te kijken, hier kan je op het gemak winkelen. Door de grote variatie aan ondernemingen blijft de straat verrassen.

Wat maakt deze plek uniek? Van oudsher staat ‘de straat’ bekend als een aantrekkelijk winkelgebied. Het smalle straat­ profiel met enkele historische panden geven deze locatie iets bijzonders.

Waarom zou ik hier ondernemen? De Kalverstraat vormt een prettige ver­bin­ding tussen het kernwinkelgebied en de Markt. Hier liggen de huren niet op een top-niveau, waar­ door de kleine winkelunits aantrekkelijk zijn voor startende ondernemers.

Waarom zou ik hier investeren? De Kalverstraat is geen alledaags winkelvast­ goed. Hier kan je, zeker samen met een actieve onder­nemer, een mooie meerwaarde creëren. 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

25 van 39

Meijerijplein BO

ST

SCHAPP OD

EN

& go OP

Wat vindt de Veghelaar hier? EN EN LIJV ON

Het Meijerijplein is het entreegebied waar het VER B

W

De entree

centrumbezoek voor veel mensen begint. Hier ECA of een afspraak bij de kapper. ECAbij de supermarkt OR OR

Of het nu gaat om huishoudelijke artikelen of H

H

kan je eenvoudig parkeren voor een bood­schap

BO

HAPP uniek? go maakt deze SCplek & Wat OD OP

EN

ST

exotische lekkernijen, hier vind je het.

Door de centrale ligging en de goede bereik­ baar­heid is dit een van de meest bezochte en

zorgt voor een extra bezoekdoel EN ENDe weekmarkt LIJV ON en blijft (zo mogelijk) op de huidige locatie. VER B

W

de meest zichtbare loca­ties van het centrum.

Waarom zou ik hier ondernemen? De goede verkeersverbindingen en ruime par­keer­capaciteit maken dit een toplocatie. Met de inpassing van een nieuwe publiekstrekker (supermarkt) krijgt het plein bovendien een nog prominentere rol binnen de centrumstructuur.

Waarom zou ik hier investeren? Aan de diverse wanden van het Meijerijplein liggen in de toekomst kansen voor een uitda­ gend herontwik­kelingsproject; mogelijkheden voor wie groot durft te denken.

26 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

H

ECA OR

Molenstraat

HAPP vindt de Veghelaar hier? SCWat OD

Hoogstaande restaurants en gezellige cafés EN

BO

Een avondje uit!

maken de Molenstraat tot een prettige horecastraat. Hier zijn veel verschillende VER B

‘keukens’ vertegenwoordigd, en ook na het

EN LIJV

diner kan de avond voortgezet worden bij een van de overige ‘leisure’-locaties in de straat.

Wat maakt deze plek uniek? De Molenstraat staat voor gezelligheid en kwaliteit. Deze ‘restaurantstraat’ kent vaste klanten vanuit de hele regio. Binnen het centrum van Veghel biedt dit deel­gebied een aantrekkelijk en onderschei­dend bezoekdoel in de avonduren.

Waarom zou ik hier ondernemen? Voor ondernemers met passie voor het horecavak is dit een ideale om­geving om de heden­ daagse (kritische) consument te trakteren op een verrassende of juist authentieke beleving.

Waarom zou ik hier investeren? In de toekomstige centrumstructuur en in de meest recente horecavisie is de Molenstraat opgenomen als uniek onderdeel van het centrum. Horeca heeft hier de toekomst. 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

27 van 39

SCHAPP OD

BO

Stadhuisplein e.o. ST

DIE

& go OP

EN

TEN NS

Wat vindt de Veghelaar hier? EN ON

EN LIJV

Aan deze zijde van het centrum vindt de bezoe­ VER B

LS KE

W

WIN

Diensten+

ker rondom het (groene) parkeer­plein behalve het gemeentehuis diverse commer­ciële bedrij­ ven en (semi-)publieke instellingen RECA waar je RECA O

O

H

H

terecht kunt voor persoon­lijk en zake­lijk advies of voor andere diensten (medisch, maat­ schappelijk, etc.). Mogelijk krijgt ook het zwem­ BO

ST

DIE

EN

toekomst (opnieuw) plek. SCHAPeen & go TENbad hier in de P OD OP NS

Wat maakt deze plek uniek? vergroening van gezet. De EN dit gebied inLIgang LS JVEN KE ON VER B

relatie met het beekdal van de Aa wordt beter W

WIN

Met de sloop van het voormalige theater is de

zichtbaar, zodat het gebied nog aantrekkelijker wordt om er (tijdens de lunchpauze) een ommetje te maken.

Waarom zou ik hier ondernemen? Goede bereikbaarheid (auto én OV) en ruime parkeercapa­citeit voor de deur; dit is een goede uitvalsbasis voor werknemers en een mooie locatie om klanten te ontvangen.

Waarom zou ik hier investeren? Transformatie van winkelvastgoed naar kanto­ ren of woningen is hier de opgave.

28 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

EN LIJV

Wiekslag, Patio, Bolken­plein, de Kempen, Markt-noord VER B

W

EN ON

ECA OR

H

H

Wonen in het hart van het dorp ECA OR

Wat vindt de Veghelaar hier? Het winkelend publiek maakt hier plaats voor

BO

go voor hetODhuis SCHAPPeen praatje maken. Hier woon & stoep OP

je midden ‘in het leven’, maar er zijn ook locaties EN

ST

spelende kinderen en buurtgenoten die op de

die zich lenen voor het wonen ‘in de luwte’. Met de hoek is het Vhier EN prettig wonen. EN LIJ ON VER B

W

het busstation en alle centrumvoorzieningen om

Wat maakt deze plek uniek? Binnen diverse doelgroepen/huishoudenstypen bestaat de wens om (weer) in het centrum te wonen, waar alle voorzieningen bij de hand zijn en waar er altijd leven is op straat. Als tegenpool van ‘Veghels Buiten’ biedt het centrum een nieuw woon- en leefklimaat dat nieuwe doelgroepen kan aantrekken.

Waarom zou ik hier investeren? De transformatie van winkelstraat naar gemengde centrumstraat of zelfs woonstraat zal de ene keer projectmatig gebeuren, terwijl elders juist een geleidelijke transformatie passend is. Binnen de kaders van de Woonvisie en de Centrumvisie kan de gemeente met initiatiefnemers meedenken over wat er mogelijk is in het centrum van Veghel. 2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

29 van 39

5 Vervolg: projecten en prioriteiten

5.1

Coördinatie en afstemming

eige­naren en ondernemers in het centrum en daarbuiten. Door regel­matig (bijv. twee­maande­

Van streefbeeld naar realiteit

lijks) samen te komen met de afge­vaar­dig­den

Met de voorliggende visie op de herstructu­rering

van on­der­nemers, vast­goedeigenaren, bewo­

van het centrum van Veghel kan er op termijn

ners en centrum­mana­gement in een ‘task­force-

weer een aantrekkelijk en compact centrum­

overleg’ kunn­en acties gecoördi­neerd en direct

gebied ontstaan waar de Veghelaar trots op is,

breed uitgezet worden (zowel extern als intern).

waar het voor ondernemers goed ondernemen is en waar vastgoed rendeert. Het wordt weer

Het is, gezien de omvang en de complexiteit

een plek van verbinding en ontmoeting.

van de opgave, van groot belang om tijdens de looptijd van het proces met elkaar in gesprek te

De nieuwe centrumstructuur vormt met recht

blijven. Daarbij wordt van allen een meedenken­

een ‘stip op de horizon’. Tussen deze gewenste

de houding gevraagd: hoe kan hetgeen in de

ruimtelijke ordening van centrumfuncties en de

visie is opgenomen tot uitvoering worden

hiervoor benodigde concrete project­­ont­wikke­

gebracht, binnen de grenzen van ieders moge­

ling ligt een lang traject van uitwerking en

lijkheden.

Tijdens het vervolgproces is inhoudelijke kennis...

afstemming. Overheid en marktpartij­en zullen de handen ineen moeten slaan om samen te

De verwachting is dat via de ‘groep van voor­

komen tot een toekomstbestendig centrum voor

lopers’ veel, maar niet alle belanghebbenden in

Veghel. De gemeente is immers geen project­

het centrum bereikt worden. De gemeente zal

ontwikke­laar. Wat wordt er wel van de gemeente

zich daarom ook naar het brede publiek actief

Meierijstad verwacht?

en stimulerend op moeten stellen. Algemene stimuleringsmaatregelen die op termijn (in

Rol 1: activeren en stimuleren

overleg met de ‘taskforce’) ingevoerd kunnen

De primaire taak voor de gemeente Meierij­

worden zijn bijvoorbeeld een verplaatsings­

stad ligt in het activeren en stimuleren van de

subsidie of gevelsubsidie. Ook door het inrich­

‘groep van voorlopers’. Dit zijn de stake­holders

ten van een publiek ‘centrum-lab’ (als infor­

uit het Veghelse centrum die een belangrijke rol

matie- en overlegvoorziening) kan de gemeente

spelen in het transitie­proces: zij kunnen draag­

duidelijk laten zien dat het de regie neemt bij de

vlak (en mogelijk slagkracht) creëren onder de

herstructurering van het centrum.

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

...maar ook sturing en slagkracht van belang

31 van 39

Rol 2: beleidsmatig verankeren en faciliteren

heringerichte Markt-plein laten zien hoe groot

trans­formatie. Op andere plekken is het

Daarnaast is het belangrijk dat de gemeente­

het belang is van een hoogwaardige en passen­

herontwerp van de openbare ruimte juist een

zich proactief inzet om de gewenste ontwikke­

de inrichting. Met een ‘Stijlboek Centrum’ in de

vereiste voor de nieuwe (publieks)functie.

lingen daadwerkelijk mogelijk te maken. Er zit

hand (voor de gewenste beeld­kwaliteit van het

immers, na het vaststellen van deze visie, nog

openbaar gebied) zal voor ieder van de

Rol 4: op zoek naar nieuwe middelen

veel werk in het beleidsmatig veran­keren van de

deelgebie­den bekeken moe­ten worden in

Herstructurering van het Veghelse cen­trum

gekozen koers. Onder andere bestem­mings-(/

hoe­verre de inrichting en uitstraling van de

kost geld: de openbare ruimte moet heringericht

omge­vings)plan­nen en steden­bouw­­kundige

openbare ruimte nog passend en up-to-date is.

worden (zie rol 3) en de nodige strategische

randvoor­waarden zullen verder uitge­werkt

ontwikkelin­gen moeten gestimuleerd (zie rol 1)

moeten worden, zodat er duidelijkheid en zeker­

Zeker op plekken waar de transformatie

en gefaciliteerd worden (zie rol 2). De gemeente

heid wordt gecreëerd voor investeerders en

ingrijpend is (o.a. parkeren op het Meijerijplein,

zal dus actief op zoek moeten naar (externe)

ont­wikkelaars.

wonen aan de Wiekslag), zal een geheel nieuw

finan­ciële middelen om tot uitvoe­ring van het

ontwerp voor de inrichting van de openbare

centrumplan te komen. Hierbij valt ook te

De faciliterende rol van de gemeente stopt niet

ruimte nodig zijn. Hier kan de gemeente, na

den­ken aan Europese en/of provin­ciale bud­get­­

bij het eenmalig aanpassen van de relevante

uitgebreid overleg met lokale omwonenden en

ten voor het oplossen van winkelleeg­stand en

beleidsdocumenten: ook bij het (tijdig) beoor­

de overkoepelende taskforce, het (dagelijks)

het stimuleren van gebieds­ontwikkeling.

delen van initiatie­ven of het wijzigen van een

gebruik en de uitstraling van het dorpshart op

bestemmingsplan wordt de komende jaren een

zorgvul­dige wijze nader vormgeven. Hierbij zal

De gemeente Meierijstad kent een sterk ontwik­

actieve, faciliterende houding verwacht. Het

de herinrichting soms vooruit lopen op de

keld bedrijfs­leven. Voor werk­gevers is een

instellen van een (maande­lijkse) integrale

nieuwe publieke functie, als stimulans van de

verbetering van het lokale woon- en leef­klimaat

gemeente­lijke werkgroep met beleids­medewer­ kers uit diverse sectoren is noodzakelijk om

Wie bewaakt de hoofdlijnen uit de visie?

interne proces­sen te versnellen, cruciale kennis

Door een (onafhanke­lijke) ‘gebieds­­­regis­seur’ aan te wijzen kunnen de hoofdlijnen uit deze visie

te delen en de consistentie te waarborgen.

gedurende het gehele her­struc­tu­reringsproces bewaakt worden. Deze supervisor kan tijdens de maande­lijkse en tweemaandelijkse overleg­momen­ten (het task­force-over­leg en de gemeen­telijke

Rol 3: invulling van de openbare ruimte

centrum­werk­groep) de vergadering voor­zitten en gevraagd en ongevraagd advies geven over de te

Eén van de zaken waar de gemeente zelf

volgen strategie of over de kwali­teit van uitge­werkte plannen. De gebiedsregisseur houdt overzicht

een grote invloed op heeft, is de (her)inrichting

over het gehele proces, maar kan ook vanuit een goede lokale kennis inhou­delijk (creatief/ruimtelijk)

van de openbare ruimte in het Veghelse

meeden­ken over prak­tische of pragmatische oplos­singen.

centrum. De positieve reacties op het

32 van 39

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

belangrijk om nieuwe werkne­mers naar Veghel

5.2 Acties en maatregelen

te halen. Een bijdrage aan een levendig en aantrekke­lijk dorps­hart kan voor grote bedrij­ven

Geleidelijke ‘bottom-up’ transformatie

in Veghel een interessante investering zijn.

In de Centrumvisie Meierijstad is er voor de centra van Schijndel en Sint-Oedenrode een

Continu bijsturen en samen evalueren

aantal ‘projecten’ gedefinieerd, waarmee de

Realisering van de complexe herstructurering

betrokken stakeholders aan de slag kunnen om

van het centrum van Veghel is zoals gezegd een

te komen tot een toekomstbestendig centrum.

proces dat jaren in beslag neemt en geleidelijk

Het realiseren van de nieuwe centrumstructuur

verloopt. Tijdens de periodieke overleggen van

in Veghel is echter niet te vatten in een derge­

de taskforce en de gemeente­lijke werkgroep zal,

lijke overzichtelijke projectenlijst.

eventueel onder leiding van een onafhankelijk gebiedsregisseur (zie kader op pagina 32),

De transformatie van het Veghelse centrum zal

door­­lopend de voortgang bewaakt worden. Ook

geleidelijk moeten plaatsvinden en (veel) meer

kunnen er tijdens deze afstem­mingsmomenten

tijd in beslag nemen. Vast­goed­eigenaren zullen

vroeg­tijdig mogelijke knel­punten aan het licht

bijvoorbeeld geconfron­teerd worden met de

worden gebracht.

vraag wat de waarde van hun pand is, nu en in

Om structurele transformatie op gang te brengen...

de toekomst. Ondernemers moeten zich afvra­ Bovenop deze continue ‘vinger aan de pols’ is

gen op welke locatie en onder welke voorwaar­

ook een uitgebreider evaluatiemoment mogelijk.

den zij hun onderneming in de toekomst willen

Zo kan er na circa vijf jaar met alle betrokken

of kun­nen voortzetten. Deze en andere ingrij­

partijen de tussenbalans opgemaakt worden.

pen­de beslissingen zullen tijd en energie

Wat ging er goed en wat kan er beter? Wat is

vragen van eenieder.

nodig voor de volgende vijf jaar? Door samen stil te staan bij de samenwerking tot dusver, te

De rol van de gemeente

evalueren waarom bepaalde zaken nog niet van

De gemeente kan dit proces wel versnellen

de grond zijn gekomen en door de behaalde

door een proactieve houding en aanvullende

resultaten te vieren, ontstaat er weer nieuwe

financiële maatregelen (zoals beschreven in

energie om de herstructurering van het centrum

5.1). De grootste uitdaging in het centrum van

in Veghel samen tot een goed einde te brengen.

Veghel is echter om de (geleidelijke) transfor­

2007.1118 Visie herstructurering centrum Veghel - 09 september 2019

...is eerst een kick-start nodig vanuit centrale regie

33 van 39

matie überhaupt op gang te brengen. Er is

De centrumvisie kort samengevat:

vanuit marktpartijen niet voor niets een duide­

• Wat vooraf ging:

lijke vraag om regie: “wij kunnen het niet alleen”. Om een structurele verandering op gang te brengen zal er eerst vanuit een centrale regie (‘top-down’) hard gewerkt moeten worden aan het realiseren van de twee strategische ‘sleutelprojecten’. Deze regie-rol ligt bij de gemeente Meierijstad.

“Er is geen plan B” Zonder deze ‘kickstart’ zal een structurele verandering moeilijk van de grond komen; de twee ontwikkel­locaties dienen als breekijzer! Doordat het centrum wordt opge­schud ontstaan er binnen de nieuwe confi­gura­tie weer nieuwe kansen voor onderne­mers, eigenaren en ontwikkelaars. Uiteraard zijn er nog andere projecten of ‘quick-wins’ te benoemen die op dit moment een bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van een toekomst­bestendig centrum. Deze zijn echter ondergeschikt aan de structurele veran­ de­ringen. Pas wanneer deze twee ontwikke­ lingen (onder regie van de gemeente) in gang zijn gezet, is het zinvol om verder te kijken naar de overige knelpunten.

34 van 39

Het dorpscentrum van Veghel heeft in de toekomst zo’n 10.000 tot 11.000 m² winkel­ vloeroppervlak te veel.

• Stakeholders aan het woord: Het centrum scoort een onvoldoende. De verbetering komt niet vanzelf op gang; externe inves­teringen blijven uit en projec­ ten komen niet van de grond. “Er is behoefte aan regie” De rol van de gemeente in het vervolgtraject

• Strategie en streefbeeld: Een overzichtelijke centrumstructuur met een compact A1-gebied en enkele gerichte ontwikkellocaties (sleutelprojecten) om tot deze structuur te komen.