Vast te stellen bestemmingsplan

Meierijstad Iepenlaan 4, Veghel BESTEMMINGSPLAN

Iepenlaan 4, Veghel

Meierijstad

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1948.VHL001BP0012019P‐VG01

18‐11‐2019 03‐07‐2020 15‐09‐2020 29‐04‐2021

concept concept ontwerp ontwerp vastgesteld

projectnummer:

20181012 opdrachtleider:

Stefan van Bogget auteur:

Rob Verkooijen

Torenallee 20 Gebouw SFJ (Videolab) 5617 BC Eindhoven T: 040-4022734 E-mail: info@rho.nl

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doel

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

8

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Beschrijving bestaande en beoogde situatie

11

2.1

Huidige situatie omgeving

11

2.2

Huidige situatie plangebied

12

2.3

Toekomstige situatie plangebied

14

2.4

Beeldkwaliteit

16

Hoofdstuk 3

Beleidskader

19

3.1

Inleiding

19

3.2

Rijksbeleid

19

3.3

Provinciaal beleid

22

3.4

Regionaal beleid

23

3.5

Gemeentelijk beleid

28

Hoofdstuk 4

Cultuurhistorie en Archeologie

35

4.1

Cultuurhistorie

35

4.2

Monumenten

35

4.3

Archeologie

36

Hoofdstuk 5

Groenstructuur en natuur

37

5.1

Ecologie

37

Hoofdstuk 6

Water

41

6.1

Inleiding

41

6.2

Afweging en conclusies

43

6.3

Wijze van overleg met het Waterschap

43

Hoofdstuk 7

Fysieke belemmeringen

45

7.1

Kabels en leidingen

45

7.2

Radarverstoringsgebied

45

Hoofdstuk 8

Milieuaspecten

47

8.1

Inleiding

47

8.2

M.e.r.‐plicht

47

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

3

8.3

Bodem

48

8.4

Geluid

49

8.5

Luchtkwaliteit

50

8.6

Externe veiligheid

52

8.7

Geurhinder

55

8.8

Gezondheid

55

8.9

Duurzaam en slim bouwen

57

Hoofdstuk 9

Verantwoording functioneel programmatische ontwikkeling

59

9.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

59

9.2

Verantwoording en conclusie ladder

59

Hoofdstuk 10

Bedrijven en voorzieningen

61

10.1

Bedrijven en milieuzonering

61

Hoofdstuk 11

Verkeer

63

11.1

Parkeren

63

11.2

Verkeersgeneratie

63

Hoofdstuk 12

Sociale veiligheid

65

12.1

Beleid en randvoorwaarden

65

12.2

Sociale veiligheid

65

Hoofdstuk 13

Juridische planopzet

67

13.1

Plansystematiek

67

13.2

Bestemmingen

67

Hoofdstuk 14

Economische uitvoerbaarheid

71

14.1

Kostenverhaal

71

14.2

Financiële uitvoerbaarheid

71

Hoofdstuk 15

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

73

15.1

Wettelijk (voor)overleg

73

15.2

Omgevingsdialoog

73

15.3

Ontwerp

73

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

4

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Archeologisch onderzoek

Bijlage 2

Jurisprudentielijn uitvoeringsaspecten

Bijlage 3

Quickscan Flora en fauna

Bijlage 4

Vervolgonderzoek vleermuizen

Bijlage 5

Aanmeldnotitie vormvrije mer beoordeling

Bijlage 6

Bodemonderzoek

Bijlage 7

Aanvraag BUS melding

Bijlage 8

Certificaat grondmonsters na sanering

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 10

Nota zienswijzen

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

5

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

101

Artikel 1

Begrippen

101

Artikel 2

Wijze van meten

106

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

107

Artikel 3

Verkeer ‐ Verblijf

107

Artikel 4

Wonen

109

Hoofdstuk 3

Algemene regels

111

Artikel 5

Anti‐dubbeltelregel

111

Artikel 6

Algemene bouwregels

112

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

113

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

114

Artikel 9

Algemene wijzigingsregels

116

Artikel 10

Overige regels

117

Hoofdstuk 4

Overgangs‐ en slotregels

119

Artikel 11

Overgangsrecht

119

Artikel 12

Slotregel

120

Bijlagen regels Bijlage 1

Rho adviseurs voor leefruimte

Landschappelijk inpassingsplan

20181012

Toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Area Wonen, hierna initiatiefnemer, is voornemens om de locatie van het voormalige kantoor aan de Iepenlaan 4 in Veghel te herontwikkelen tot woningbouw. De bestaande bebouwing zal worden gesloopt en daarvoor in de plaats zullen 16 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De woningen bestaan uit 16 boven‐ en benedenwoningen die worden opgericht in 2 hoofdbouwmassa's. Ter plaatse van de Iepenlaan 4 geldt de bestemming 'Kantoor'. Om te komen tot de beoogde situatie is herbestemming van locatie dan ook noodzakelijk. De nieuwe situatie zal juridisch planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van voorliggend bestemmingsplan (postzegelplan) ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Iepenlaan 4 ten noordoosten van het centrum van de kern Veghel. De begrenzing bestaat aan de noord‐ en oostzijde uit de Iepenlaan. Aan de zuid‐ en westzijde bestaat de begrenzing uit de woonpercelen aan de Zeven Eikenlaan.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

8

Figuur 1.1: luchtfoto met kadastrale kaart en plangebied blauw omlijnd (© Nationaal Georegister, © ESRI Nederland i.s.m. Kadaster) De locatie is gelegen in een overwegende woonomgeving. Wel zijn er enkele centrumvoorzieningen en maatschappelijke bestemmingen in de directe nabijheid van het plangebied gesitueerd. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in haar directe omgeving weergegeven.

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

De geldende bestemmingsplannen voor het plangebied zijn in onderstaande tabel weergegeven: Naam bestemmingsplan bestemmingsplan 'Koolenkampen‐Iepenlaan' 'Paraplubestemmingsplan parkeren' Gemeentelijk plan 'Bebouwde kom, aanvulling 1'

Rho adviseurs voor leefruimte

Vastgesteld 3 april 2009

Onherroepelijk 11 juni 2009

31 januari 2019

14 maart 2019

30 september 2010

30 november 2011

20181012

9

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Koolenkampen‐Iepenlaan' met plangebied rood omlijnd (©ruimtelijkeplannen.nl) Het bestemmingsplan 'Bebouwde kom, aanvulling 1' is niet direct van invloed op het planvoornemen. Hierin is met name een regeling ten aanzien van kamerverhuur en logies opgenomen. Het 'Paraplubestemmingsplan parkeren' voorziet voornamelijk in het vastleggen van de gemeentelijke parkeernormen. Bij de uitwerking van dit bestemmingsplan zal hier nadrukkelijk rekening mee gehouden worden. De bouw‐ en gebruiksmogelijkheden binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn voornamelijk vastgelegd in het bestemmingsplan 'Koolenkampen‐Iepenlaan'. Het plangebied kent op basis van dit bestemmingsplan de bestemming 'Kantoor'. Het bestaande gebruik als kantoor is hiermee planologisch‐juridisch vastgelegd. Binnen het opgenomen bouwvlak is de lettertekenaanduiding 'dienstverlening' opgenomen en een maximale goot‐ en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter hoog toegestaan. Wegens het ontbreken van de lettertekenaanduiding 'wonen' is een woonfunctie ter plaatse uitgesloten. Op grond van het geldende bestemmingsplan is de ontwikkeling van woningbouw dus niet mogelijk. Om de woningbouw alsnog planologisch‐juridisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

10

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: één verbeelding (plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de voorschriften voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Achtereenvolgens is in Hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied en de toekomstige ruimtelijk‐functionele invulling van het gebied. Vervolgens is in Hoofdstuk 3 ingegaan op de beleidsinkadering. De milieu‐ en overige aspecten en de sectorale onderzoeks‐ en analyseresultaten zijn opgenomen in hoofdstukken 4 tot en met 11. In Hoofdstuk 12 wordt ingegaan op de sociale veiligheid die in het plan wordt gewaarborgd. Hoofdstuk 13 beschrijft de juridische planopzet en in de hoofdstukken 14 en 15 wordt respectievelijk ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaardheid van het planvoornemen. Rapportages van uitgevoerde sectorale omgevingsonderzoeken (zoals akoestisch onderzoek, bodemonderzoek, quickscan flora en fauna e.d.) zijn als bijlagen bij deze toelichting gevoegd.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

11

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving bestaande en beoogde situatie

Huidige situatie omgeving

Geschiedenis van Veghel Veghel is, net als de meeste dorpen in Noord‐Brabant, een zogenaamd esdorp. Gesticht op een hogere zandrug aan een doorwaardbare plaats in rivier de Aa. De drassige beekdalen van de Aa zijn ideaal als hooiland. Op de hogere gronden rondom het dorp vinden we de akkers of essen. Achter de essen liggen de woeste of gemene gronden: heideelden, bossen en drassige gebieden. De gemeente werd officieel opgericht in 1310 toen Hertog Jan II van Brabant, voor de storting van 200 Leuvensche ponden, deze gemene gronden voor gemeen (gemeenschappelijk) gebruik aan de parochianen van Vegchele schonk. De rivier de Aa loopt nu nog dwars door Veghel. In het verleden was de Aa belangrijk voor handel en industrie in het dorp. Grondstoffen worden aangevoerd en eindproducten of halffabrikanten afgevoerd. Met de komst van de Zuid‐Willemsvaart en een één kilometer lange haven aan dit kanaal in 1825, werd het economische belang van de Aa tenietgedaan. Veghel was tot 1 januari 2017 een zelfstandige gemeente. Op die datum werden de gemeente Schijndel, Sint Oedenrode en Veghel echter samengevoegd tot de nieuwe gemeente Meierijstad.

Kenmerken Koolenkampen‐Iepenlaan Met de komst van het 'Duitse lijntje' in 1873 en de aanleg van het stationsemplacement op enige afstand aan de noordzijde van het centrum ontstond de behoefte een verbinding tussen het centrum en het station aan te leggen. Deze verbinding wordt gevormd door de huidige Stationsstraat en Spoorlaan waaraan in de loop der jaren diverse dubbele woonhuizen en stadsvilla's zijn gebouwd. Ter hoogte van de huidige Gasthuisstraat sloot deze weg aan op de verbindingsroute naar Heeswijk‐Dinther. Ook langs deze route zijn nog tal van historische panden te zien. De Stationsstraat‐Gasthuisstraat en het tracé van het 'Duitse lijntje' vormen nog steeds kenmerkende structuurdragers in het gebied. Aan de zuidelijke punt van het plangebied zijn ook nog twee historische structuren aanwezig: de Zeven Eikenlaan/Hazelaar en de Iepenlaan. Deze wegen liepen vanuit de kern Veghel naar het omliggende /buitengeied en daarom zijn er op enkele plekken nog historische panden te vinden, zoals de boerderij op de hoek Zeven Eikenlaan/Iepenlaan. Langs alle historische structuurdragers zijn tussen 1920 en 1940 diverse woningen in rationalistische en expressionistische architectuur toegevoegd. Na WOII is aan de Spoorlaan op een fraaie historische plek nabij het oude stationsgebouw de voormalige LTS, nu de VMBO‐school Fioretti College, gebouwd.

Tussen de historische bebouwingslinten zijn van de jaren '50, maar vooral in de jaren '60, de wijken Iepenlaan en Koolenkampen gerealiseerd. Op de locaties Peppelhof en Ter Eijken heeft herstructurering plaatsgevonden. Bij de Peppelhof gaat het om het realiseren van een woon‐zorgcomplex ter vervangen van verouderde tweelaags beneden‐bovenwoningen. Op de locatie Ter Eijken heeft bedrijvigheid plaatsgemaakt voor woningbouw.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

12

Veghel nu: Leren en werken De ligging van Veghel en haar goede verbindingen via weg, water en spoor heeft een grote rol gespeeld in de ontwikkeling van het dorp. Veghel is uitgegroeid tot een dorp met een buitenproportioneel aanbod aan industrieterrein. Er is momenteel circa 450 hectare ontwikkeld. De nieuwste plannen voorzien in nog eens ruim 100 hectare uitbreiding. Vooral de vestiging van een aantal transportbedrijven een groothandelsbedrijven hebben een grote invloed gehad op de omvang van de bedrijventerreinen. Ook hebben zich een aantal multinationals) zoals Mars, Campina en Melk‐unie) in Veghel gevestigd. Deze industriecapaciteit is bijna volledig aan de westkant van Veghel gelegen. Totaal biedt Veghel circa 22.700 arbeidsplaatsen, waarvan meer dan de helft wordt bezet door werknemers van buiten Veghel. Veghel biedt tevens een groot scala aan onderwijsmogelijkheden. Vooral het Regionaal Opleidingscentrum en de vestiging van Fontys PABO trekken veel leerlingen uit Veghel en omgeving. In de nabijheid van het plangebied bevinden zich een vestiging van het Fioretti College, een school voor het VMBO en praktijkonderwijs. Verder heeft het dorp een uitgebreid aanbod aan basisscholen en scholen voor bijzonder onderwijs. Koolenkampen/Iepenlaan functioneel Het gebied Koolenkampen/Iepenlaan is overwegend een woongebied.

De aanwezige niet‐woonfuncties zijn voornamelijk aan de historische bebouwingslinten Gasthuisstraat‐Stationsstraat en de Spoorlaan maar ook in het gebied Iepenlaan en omgeving gevestigd. Het betreft voornamelijk kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en kantoren. In de omgeving van het plangebied zijn enkele voorzieningen gevestigd. Aan de Wilgenstraat/Peppelhof is een woon‐zorgcomplex gevestigd met daarbij een voorzieningencluster. Een dergelijk voorzieningencluster (fysiotherapeut, tandarts en dergelijke) is ook gevestigd aan de Iepenlaan 6 en 8. Op de kruising van Prunushof en de Zeven Eikenlaan, ten zuidoosten van het plangebied, is een kantoorverzamelgebouw gevestigd. Dit gebouw biedt plaats aan zeven niet‐publieksgerichte diensverlenende kantoren.

2.2

Huidige situatie plangebied

In het plangebied is momenteel de enige publieksgerichte dienstverlenende functie in de omgeving Iepenlaan gevestigd. Voorheen was hier het kantoor van Area gevestigd. Momenteel wordt het pand verhuurd aan derden. Het betreffende kantoor is te groot geworden, is gedateerd en voldoet niet meer aan de moderne eisen. Area is een woningcorporatie met zo'n 8.000 woningen in de regio Uden‐Veghel. Het hoofdkantoor van deze corporatie is gevestigd in Uden. Het kantoorpand bestaat ter plaatse uit 2 afzonderlijke gebouwen. Het gebouw aan de Iepenlaan bestaat uit twee bouwlagen met een halve kap.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

13

Figuur 2.1: Foto bestaand kantoor aan de Iepenlaan (©Google Streetview) Het tweede gebouw van de kantoorvestiging is iets westelijker gelegen en bestaat uit 1 bouwlaag met een platte afdekking.

Figuur 2.2: Impressie achterzijde kantoorlocatie met hekwerk en bebouwing (©Google Streetview)

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

14

2.3

Toekomstige situatie plangebied

Woningcorporatie Area is al een lange tijd samen met de gemeente Meierijstad op zoek naar locaties, in de gemeente en met name in Veghel, om invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave en groei. Om te voorzien in de grote behoefte aan sociale huurwoningen kent de gemeente Meierijstad namelijk de opgave om alleen al in Veghel tot 2030 in totaal 700 woningen te realiseren. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 16 woningen. Daarmee wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de grote woningbouwopgave. De locatie is uitstekend geschikt voor de woonfunctie gezien de overwegende woonomgeving waarbinnen deze ligt. De kern Veghel kent een tekort aan huurwoningen en een overschot aan kantoren. Met de beoogde herontwikkeling wordt 1.125 m² aan kantoorruimte uit de Veghelse kantoormarkt gehaald en worden 16 boven‐benedenwoningen voor 1‐ en 2 persoonshuishoudens voor verschillende doelgroepen gerealiseerd. De bestaande kantoorgebouwen van Area aan de Iepenlaan 4 zullen worden gesloopt. Vervolgens zal de locatie worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Ter plaatse zullen twee bouwmassa's worden opgericht waarbinnen 16 boven‐ en benedenwoningen worden gerealiseerd. De woongebouwen zullen worden omringd door een gezamenlijke binnentuin met een groen en ecologisch concept.

Over de inrichting van de openbare ruimte inclusief de landschappelijke inpassing zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt tussen de gemeente en initiatiefnemer. Deze afspraken worden nader uitgewerkt en voor akkoord aan de gemeente voorgelegd. Bij de uitwerking van dit plan wordt een integraal plan gemaakt waarvan ook de aangrenzende ontwikkeling aan de Zeven Eikenlaan onderdeel van uitmaakt.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

15

Figuur 2.3: concept inrichting beoogde situatie (©Leenders Architecten Ingenieurs) met plangebied rood omlijnd

De beoogde bouwmassa's sluiten aan bij de bouwmassa's van de woningen in de omgeving. De bebouwing aan de doorgaande Iepenlaan sluit aan op de voorgevelrooilijn van de aangrenzende woningen. Ook qua goot‐ en bouwhoogte zal op de woningen in de omgeving worden aangesloten. De goothoogte zal maximaal 6 meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 11 meter.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

16

Figuur 2.4: (concept) Impressie voorgevel (©Leenders Architecten Ingenieurs) De locatie bevindt zich aan de rand van het centrum van Veghel in een overgangsgebied tussen woningen en meer commerciële functies. In de directe nabijheid zijn voorzieningen aanwezig die van toegevoegde waarde zijn voor de toekomstige bewoners. De beoogde doelgroep bestaat namelijk uit 1‐ en 2 persoonshuishoudens met een mix van leeftijden. Met name de benedenwoningen zijn geschikt voor senioren, de bovenwoningen zijn ook geschikt voor jongeren c.q. starters. Hierna wordt daar nader op ingegaan. Typologie: Er wordt dus voorzien in boven‐benedenwoningen. Alle woningen hebben minimaal 2 slaapkamers waarvan een volledig woonprogramma op 1 laag ligt en ze hebben allemaal een privé buitenruimte. De kap van de bovenwoning wordt benut om daar een extra gebruiksruimte van te maken. De benedenwoningen zijn drempelloos en hebben het volledige woonprogramma op de begane grond. Dit maakt ze uitermate geschikt voor senioren. De bovenwoningen worden ontsloten door een binnentrap die later mogelijk uitgerust kan worden met een traplift.

2.4

Beeldkwaliteit

2.4.1 Inpassing in de omgeving Het is de intentie om de 2 woonblokken te laten landen in een openbaar groen gebied. Dit heeft een groot voordeel omdat dan de achtergelegen maatschappelijke functies verlost worden van de achterkant situatie waar ze jaren lang in gezeten hebben. De situatie was namelijk zo dat er een smal weggetje liep naar twee gebouwen die aan alle zijden een openbare kant hadden maar die allen grensden aan privé tuinen. Een onwenselijke situatie. Door de woningen nu in een openbaar gebied te leggen hebben deze functies een groter front naar het openbare gebied. In de praktijk komt het er op neer dat er een openbare voorzijde is die meer ruimte maakt ten opzichte van de oorspronkelijke kantoor bebouwing. En een semi openbaar deel dat aan de achterzijde van de woonblokken ligt. De gedachte is dat hier een interessante collectieve tuin kan ontstaan waarin bewoners ook initiatieven mogen ontplooien om de kwaliteit van dit gebied te behouden en ook te verbeteren. Zo is er naast ruimte voor wandelen en verblijven ook plaats voor een gezamenlijke moestuin. Het ideaal zou zijn dat bewoners zich om dit gebied gezamenlijk gaan bekommeren. Zo vermijden we grote afgebakende privéruimten en krijgen we een collectieve actieve belevingstuin.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

17

Mensen die een positieve bijdrage willen leveren aan het collectief zouden daarom ook een voorkeur moeten krijgen in de toewijzing van de woningen om het ideaal van deze collectieve tuin te laten slagen. 2.4.2 Duurzaam samenleven van jongeren met ouderen (medioren) De woningen zijn in twee lagen wonen bedacht met zowel ruimte voor senioren, medioren en starters. Het zou mooi zijn als deze groepen naar elkaar omzien om zo een duurzame samenleving te bevorderen. Daarvoor moet de groep niet te groot zijn en de buurvorming zou bevordert kunnen worden door gezamenlijke activiteiten in de tuin. Denk hierbij aan de eerder genoemde moestuin, een gezamenlijke BBQ, plantdagen, oogstdagen, enzovoorts. 2.4.3 Kwaliteit, duurzaamheid in beeld Kwaliteit in samenleven en duurzaamheid kunnen hand in hand gaan. Dit komt terug in de beoogde architectuur. De bijzondere woningen en woonvorm zou in de architectuur zichtbaar mogen zijn. Zo kan de architectuur een duurzaam en circulair karakter krijgen zonder dat dit misstaat in de omgeving. Het toepassen van hout in de gevel is dan een goed, duurzaam en circulair materiaal. Wat betreft de stedenbouw is er rekening mee gehouden dat we aansluiten op de omgeving met veelal 1,5 bouwlaag en een ruime kap.

In de gevelbehandeling is een bijzondere duurzame en circulair materiaal als hout een pre om de ambitie van bijzonder wonen met elkaar verder letterlijk vorm te geven. Ecologisch en gezond bouwen mag zichtbaar zijn aan de buitenzijde. Daarnaast is het gebruik van gebouw geïntegreerde PV cellen een grote wens: Niet langer de pv cellen als toevoeging te zien maar als een integraal toegepast bouwmateriaal dat ook de wind en waterkering is. Natuurlijk is dit een ambitie die mede afhankelijk is van budgetten. Dus standaard mat zware panelen zijn niet uitgesloten maar er zal bewust ook gekeken worden naar BIPV in de vorm van schubvormige dakbedekking in de vorm van pannen of shingels voorzien van thin film pv.

Figuur 2.5: Referentiebeeld van BAST bio‐ecologisch bouwen en wonen

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

18

Figuur 2.6: Referentiebeeld: Bewust Wonen en Werken Boschveld 's‐Hertogenbosch

Figuur 2.7: Referentiebeeld passieve bio‐ecologische woningen Overijse, België

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

19

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de beleidskaders op het gebied van ruimtelijke ordening en de externe ontwikkelingen, die van belang zijn voor de herontwikkeling van het voormalige kantoor van Area, aan de orde gesteld. Middels beknopte samenvattingen van beleidsnota's en ‐plannen wordt een overzicht verkregen van deze beleidskaders en ontwikkelingen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op het relevante bovenregionale en regionale en lokaal ruimtelijke beleid. Sectorale beleidskaders worden behandeld in de hoofdstukken 4 tot en met 12.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Het kabinet wil een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

 dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

20

Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem‐verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn:  Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden  Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Duurzame energie en wonen zijn voor dit project het meest relevant.

De komende jaren krijgt iedereen te maken met de overstap naar duurzame energie en tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een Stedelijk Netwerk Nederland. Een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's waarbij het potentieel van heel Nederland benut wordt. Om de woningbouw een impuls te geven zijn 14 locaties benoemd waar overheden samen goed bereikbare grootschalige woningbouw gaan ontwikkelen. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets‐ en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking verbeteren we niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling is in lijn met de uitgangspunten uit de NOVI. Het mogelijk maken van woningen binnen bestaand stedelijk gebied geeft invulling aan de grote woningbehoefte.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied;

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

21

6. Defensie; 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallele Kaagbaan. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling raakt geen van bovenstaande nationale belangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor deze ontwikkeling.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. Hierbij dient te worden aangetoond dat er behoefte is aan de betreffende ontwikkeling en, indien de ontwikkeling plaatsvindt buiten bestaande stedelijke gebied, waarom de betreffende locatie het meest geschikt is. Aangezien de beoogde herontwikkeling is voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied dient uitsluitend aangetoond te worden dat er behoefte bestaat. Doorwerking plangebied Voordat getoetst wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, moet worden vastgesteld of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, bedoeld als in artikel 1.1.1. Bro. De definitie luidt hierbij als volgt: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van dit begrip blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Uit jurisprudentie blijkt dat de grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij de ontwikkeling vanaf 12 woningen. In het geval van de voorgenomen ontwikkeling gaat het daarbij om de realisatie van 16 woningen. Een toets aan de ladder is dan ook noodzakelijk.

De kwantitatieve behoefte aan woningbouw in de regio Noordoost Brabant wordt vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). Deze Regionale Agenda Wonen bevat voorstellen omtrent de jaarlijks te maken regionale (kwantitatieve) woningbouwafspraken, zoals deze op grond van de Verordening ruimte van de Provincie Noord‐Brabant benodigd zijn. De voorgenomen ontwikkeling (16 woningen) past binnen de totale taakstelling van de gemeente en is opgenomen in het woningbouwprogramma. Voor een nadere beschrijving van het gemeentelijke woningbouwbeleid wordt verwezen naar paragraaf 3.5 gemeentelijk beleid. Daarnaast vindt de voorgenomen ontwikkeling plaats binnen het bestaande stedelijk gebied van Veghel en is er sprake van herstructurering. Het voormalig kantoorgebouw in het plangebied wordt gesloopt en daarvoor in de plaats wordt een nieuw woongebouw gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het rijksbeleid.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

22

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Interim Omgevingsverordening Gedeputeerde Staten van Noord‐Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant (hierna: Iov N‐B) vastgesteld. Op 1 januari 2021 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Iov N‐B is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening, waaronder de huidige Verordening ruimte. De Iov N‐B is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie (zie paragraaf 3.3.2). In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In hoofdstuk 3 van Iov N‐B zijn de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Hierin staan de regels die nu nog zijn opgenomen in de Verordening ruimte. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.

Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Net als bij de Verordening ruimte Noord‐Brabant zijn ook hier regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen.

Figuur 3.1: Uitsnede kaart 3: Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

23

Het plangebied ligt binnen het 'Stedelijk gebied'. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een verbijzondering voor stedelijke ontwikkeling is dat er toepassing gegeven moet zijn aan de ladder voor duurzame verstedelijking , zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (zie ook paragraaf 3.2.2). Deze voorwaarde geldt rechtstreeks vanuit de nationale wetgeving. Omdat de toepassing van de ladder vanuit provinciaal beleid essentieel is, is deze in de verordening opgenomen. Er zijn daarbij geen extra eisen gesteld. Het planvoornemen voldoet dan ook aan de iov. Daarbij wordt tevens verwezen naar paragrafen 3.3.2. 3.3.2 Omgevingsvisie Noord‐Brabant In de Omgevingsvisie Noord‐Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord‐Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord‐Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord‐Brabant van 2050.

Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:  Werken aan de Brabantse energietransitie  Werken aan een klimaatproof Brabant  Werken aan de slimme netwerkstad  Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Doorwerking plangebied Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings‐ en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hier op bescheiden wijze aan bij.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage 2019/2020 staat dat er in de regio Noordoost Brabant in de periode 2019‐2028 nog 28.000 woningen nodig zijn en er slechts harde plancapaciteit is voor 13.650 woningen. De eerstkomende tijd zal de feitelijke realisatie van woonruimte in het betaalbare segment extra inspanningen (blijven) vragen. Hierbij zal ook de middenhuur, met huurprijzen net boven de liberalisatiegrens (> €720,‐), moeten worden betrokken. Voor de gemeentelijke en (sub)regionale woningbouwplanning en ‐programmering en de mogelijkheden hier ook daadwerkelijk – bijvoorbeeld via volkshuisvestelijke en/of ruimtelijke instrumenten) op te sturen ‐ zijn dit belangrijke onderwerpen.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

24

Figuur 3.2: Woningbouwcapaciteit en opgaven De (sub)regio Noordoost Brabant West werkt regionaal samen op basis van de afspraken vanuit 'Wonen in regionaal perspectief 2020'. In dit perspectief (dat jaarlijks wordt geactualiseerd) zijn procesmatige‐ en resultaatafspraken opgenomen.

3.4.2 Wonen in regionaal perspectief, 2020 Er zijn in de subregio Uden‐Veghel in 'Wonen in regionaal perspectief, 2018' procesmatige afspraken opgenomen over de sociale en middeldure huur, binnenstedelijke transformatieopgaven en energietransitie. In het perspectief is een 'doe‐agenda' opgenomen. Aan elk thema is een bestuurlijke trekker verbonden. Afgesproken is dat nieuwe woningbouwplannen – en zowel inbreidings‐ als uitbreidingsplannen – die de hoge variant van de provinciale prognoses overstijgen, bestuurlijk worden afgestemd. Nieuwe uitbreidingsplannen worden altijd bestuurlijk afgestemd.

3.4.3 Raadsinformatiebrief 2020 De behoefteraming is gebaseerd op de provinciale woningbehoefteraming. Onderstaand figuur laat zien dat 27% van de woningen uit de behoefte 2018‐2028 gerealiseerd is in de afgelopen twee jaar. De resterende ruimte bedraagt een kleine 3.000 woningen. De zachte en harde plancapaciteit is hoger dan deze ruimte, namelijk ruim 3.200 woningen. Daarnaast is er nog potentie voor ruim 800 woningen, waarvan te verwachten is dat niet alles doorgaat en er in de tijd ook nieuwe initiatieven erbij komen.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

25

Figuur 3.3: Restant behoefte en plancapaciteit Programmering Hieronder volgen twee overzichten die inzicht geven in de realisatie in 2018 en 2019 en een doorkijk geven voor de periode 2020 t/m 2029.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

26

Figuur 3.4: Realisatie 2018‐2019 en programmering 2020‐2029 In 2019 zijn er 396 woningen bijgekomen. Dit betekent dat er ruim 1.000 woningen ofwel 27% zijn gerealiseerd in eerste twee jaar van de prognose voor de periode 2018‐2028. Qua segmenten Kan de gemeente de koers van de woonvisie grotendeels realiseren. Het aandeel sociale en middeldure huur is iets lager en dit vraagt om aandacht, de variabele ruimte wordt ingezet om meer goedkope koop toe te voegen dan de ambitie van de woonvisie. Voor de tijdelijke woningen zijn enkele kansrijke locaties in beeld en wordt met de corporaties gezocht naar manieren om eind 2020 de eerste tijdelijke woningen op te leveren. De hierna volgende taartdiagrammen laten zien welke verdeling over segmenten wordt nagestreefd (woonvisie) en welke verdeling de gemeente realiseert op basis van de is/wordt gerealiseerd zijn verwachten te realiseren op basis van de realisatie in 2018 en 2019 en de prognose voor de periode 2020‐2029. De prognose voor 2020‐2029 laat zien dat de gewenste verdeling van de woonvisie grotendeels terugkomt in de prognoses. Sociale en middeldure huur vragen extra aandacht. Het variabele deel van de woonvisie zetten we in om meer goedkope koopwoningen toe te voegen. In oktober 2018 besloot het college om 25% sociale huur te verplichten bij initiatieven met meer dan drie woningen.

De uitwerking van dit besluit krijgt nu zijn beslag. De woningen die in 2018 en 2019 zijn gerealiseerd, zijn qua planvoorbereiding voor oktober 2018 geaccordeerd. In 2018 en 2019 was het aandeel sociale huur 6,7% en in de prognose 2020‐2029 is dit 22%. Hiermee komen we voor de periode 2018‐2029 op 19% sociale huur. Het college werkt momenteel aan een compensatieregeling die het mogelijk moet maken om flexibeler met individuele bouwinitiatieven om te kunnen gaan. Hiermee kan de gemeente beargumenteerd medewerking verlenen aan een initiatief van meer dan drie woningen met minder dan 25% sociale huur. De compensatieregeling moet dan voor extra sociale huurwoningen zorgen op andere locaties. Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

27

Figuur 3.5: Realisatie 2018‐2019 en programmering 2020‐2029 Conclusie Het plan geeft invulling aan de grote vraag naar goedkope huurwoningen. Het behalen van de doelstelling uit de woonvisie wordt daarmee dichterbij gebracht. Woonwensenonderzoek 2019 Er is in 2019 een woonwensenonderzoek voor de regio en per gemeente uitgevoerd. Wanneer de vraag uit het onderzoek over het huidige aanbod van Meierijstad wordt gelegd, wordt duidelijk waar de komende jaren de aandacht naar uit zou moeten gaan. Op hoofdlijnen sluit dit beeld aan bij de huidige woonvisie en de doorvertaling daarvan in onder meer de woningbouwprogrammering en het plan van aanpak om de woningbouw te versnellen. Zo is er behoefte aan o.a.:  huurappartementen, zowel voor starters als voor doorstromers;  betaalbare huurwoningen (tussen €424 en €607), zowel voor starters als voor doorstromers;  betaalbare koopwoningen (tot €225.000), met name voor starters;

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

28

 

middeldure huurwoningen (>€720); kleinere woningen, zowel in koop‐ als huursector, appartementen en grondgebonden.

Opvallend  Inwoners van Meierijstad willen veelal in Meierijstad blijven wonen. 86% van de zelfstandig wonende huishoudens is (zeer) tevreden over hun woning en woonomgeving. 67 % van de verhuis‐geneigde starters en 81% van de verhuis‐geneigde doorstromers. Met name in of nabij het centrum wonen is gewenst.  74% van der 65‐plussers wil zo lang mogelijk in de eigen woning blijven wonen en slechts 5% van hen verwacht te moeten verhuizen als de gezondheid achteruit gaat. 26% van de 65‐plussers wil verhuizen naar een woning met zorgfaciliteiten.  Het aantal spoedzoekers (mensen die dringend op zoek zijn naar een andere woning) blijkt onder doorstromers (zeer) beperkt. Het aantal spoedzoekers dat een tijdelijke woning zou accepteren ligt rond de 280.  23% van de eigenaar‐bewoners denkt de komende 2 jaar energiebesparende maatregelen te nemen.  Er is een grote interesse in bijzondere woonvormen onder mensen met een verhuiswens. Starters en doorstromers noemen met name zelfbouw op een eigen kavel, zelfbouw in een project (CPO) en transformeren van vastgoed als gewenste woonvormen. Doorstromers vanaf 65 jaar hebben met name interesse voor kleinschalige woonzorgprojecten, wonen met gelijkgestemden of wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Conclusie Het plan geeft invulling aan de grote behoefte aan betaalbare huurwoningen.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Veghel 2030 In de Structuurvisie Veghel 2030 (2013) schetst de (voormalige) gemeente Veghel haar visie op het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2030. Beleid dat vooral gericht is op het benutten en versterken van typisch Veghelse kwaliteiten. Er is veel aandacht voor het versterken van de dorpse woonkwaliteiten in de zeven kernen binnen de gemeente en het op peil houden van de bijbehorende voorzieningen. Daarnaast wordt ook uitgebreid stilgestaan bij de mogelijkheden om de sterke positie van Veghel als werkstad en de bijbehorende stedelijke voorzieningen te behouden. De structuurvisie biedt daarom met recht een 'menu voor de toekomst'. Dat 'menu' is opgesteld voor de voormalige gemeente Veghel als geheel. Dat betekent dat vooral de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid in deze structuurvisie aan bod komen. Zaken dus, die iedereen in de gemeente aangaan. Daarbij wordt bijna 20 jaar vooruit gekeken, met als doel om de komende vijf à tien jaar in te kunnen spelen op belangrijke trends voor de lange termijn. De huishoudens in Veghel zijn nog relatief groot. De provincie Noord‐Brabant verwacht dat de bevolkingsgroei in Veghel de komende decennia nog wel doorgaat. Tot 2030 wordt een gestage groei verwacht naar 40.370 inwoners. De woningvoorraad zou daartoe tot 2030 uit moeten breiden met circa 2.500 woningen.

De becijferde toename van de woningvoorraad is gericht op gezinsverdunning.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

29

Vraaggestuurd ontwikkelen Verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt maken het noodzakelijk om vraaggestuurd te ontwikkelen. De gemeente Meierijstad (voorheen gemeente Veghel) biedt mogelijkheden voor organische gebiedsontwikkeling en functiemenging binnen gemeentelijke grondexploitaties. Vraaggestuurd ontwikkelen leidt over het algemeen tot meer diversiteit en kleinschaligheid en sluit daarmee naadloos aan op de wens om meer 'dorps' te bouwen. De volgende zaken hebben daarbij voorrang, waarbij kwaliteitswinst altijd een vereiste is:  het aanhelen van linten en/of versterken van identiteitsbepalende ruimtelijke structuren;  het versterken van de kwaliteiten van de dorpscentra;  verbreding van het aanbod aan dorpse en landelijke woonmilieus.

Figuur 3.6: Uitsnede basiskaart Structuurvisie Veghel 2030 met plangebied rood omcirkeld (Bron: vml gemeente Veghel) Op basis van de basiskaart van de structuurvisie is het plangebied gelegen in een gebied dat wordt gekarakteriseerd als 'Woongebied'. Veghel wil zich blijven richten op het versterken van de dorpse woonkwaliteiten. 'Dorps' is zonder meer te vertalen naar gevarieerde woonmilieus, die aansluiten op de veranderende woonwensen van een snel vergrijzende en ontgroenende bevolking. De bijbehorende woningbouwstrategie moet zich richten op het creëren van een goed verblijfsklimaat, een gevarieerde woningbouw en een zo evenwichtig mogelijke sociale structuur in weken en dorpen. Dorpse woonmilieus hebben wél een aantal zaken gemeen. Of er nu sprake is van gestapelde of grondgebonden bouw, de setting is altijd groen en kleinschalig en de dichtheden zijn relatief laag. Dat geldt zowel voor grondgebonden als gestapelde woningen en zowel voor inbreidings‐ als uitleglocaties. Bij gestapelde woningen is het belangrijk dat het aantal bouwlagen past in het beeld van het dorp en bij de directe omgeving van de locatie. De kerktoren moet in ieder geval het dorpsgezicht blijven domineren!

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

30

Voor de ontwikkeling van de kern Veghel op de lange termijn zijn vijf ‘kanskaarten’ aan te wijzen. Deze kanskaarten gaan uit van het voortbouwen op de ruimtelijke hoofdstructuur van ‘vlinder’ en ‘frame’. Voor dit bestemmingsplan is de volgende kansenkaart van belang: Levensloopbestendige woongebieden en de ontwikkeling van woonzorgzones dragen bij aan de kwaliteit van het woonklimaat in de kern Veghel. De gemeente biedt de randvoorwaarden voor voldoende en bereikbare eerstelijnsvoorzieningen binnen deze gebieden en investeert waar mogelijk in de vitaliteit van de beide Veghelse wijkcentra. Ook de aanwezigheid van een aantrekkelijk centrumgebied rond de Markt en het Heilig Hartplein/ Noordkade draagt sterk bij aan het realiseren van een aantrekkelijk woon‐ en leefmilieu. Al die voorzieningen moeten natuurlijk ook goed bereikbaar zijn, niet alleen in de directe woonomgeving maar ook binnen Veghel als geheel. Kansen liggen vooral in het invullen van ontbrekende schakels in routes voor fietsers en voetgangers. Een tweede kans op het gebied van wonen vormt het onderling verbinden van de aanwezige groengebieden in Veghel. De kern Veghel beschikt over voldoende mogelijkheden om tot 2030 te voorzien in de behoefte aan woningbouw.

In aanvulling op de prioritering in de Verkenning kern Veghel legt deze structuurvisie voor periode tot 2030 de prioriteit onder andere op de ontwikkeling van een groot aantal binnestedelijke locaties. Aangezien de ervaring leert dat de ontwikkeling van binnenstedelijke locaties lastig te faseren is, dienen uitleglocaties (Scheifelaar II een Veghels Buiten) als mengkraan. Doorwerking plangebied Het plangebied is gelegen in 'Woongebieden'. De gemeente wil meer vraaggestuurd gaan ontwikkelen waarbij woningbouwontwikkelingen die invulling geven aan onder andere het 'dorps' bouwen de voorkeur hebben. In onderhavig geval gaat het om de herontwikkeling van een voormalige kantoorlocatie ten behoeve van de realisatie naar woningbouw. Een gedeelte van de woningen wordt levensloopbestendig uitgevoerd. De woningen zijn echter niet alleen geschikt voor senioren. Met de realisatie van woningbouw op deze locatie wordt een bijdrage geleverd aan levensloopbestendige woongebieden en het behoud van het dorpse karakter. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de Structuurvisie Veghel 2030 en draagt bij aan het realiseren van de geformuleerde doelstellingen en ambities ten aanzien van de ontwikkeling van Veghel.

3.5.2 Visie Meierijstad In de Visie Meierijstad wordt de toekomst van de gemeente Meierijstad beschreven. Hierin is de volgende algemene visie opgenomen: "Het is 2025: een gemeente met een missie en ambities. In het belang van haar inwoners, bedrijven, instellingen en verenigingen is een ambitieuze en bestuurskrachtige gemeente noodzakelijk. Elke inwoner telt mee en kan mee doen binnen sterke sociale netwerken en een rijk vrijwilligers‐ en verenigingsleven. Meierijstad maakt zich samen met het bedrijfsleven sterk voor een gezonde lokale en regionale economie met voldoende werkgelegenheid. Food is de verbindende factor: de productie in het buitengebied, de voedingsindustrie en nieuwe productontwikkeling. In Meierijstad is het genieten in de vele restaurants en op de terrassen. De beroepsbevolking is aan het werk. Wonen en werken in Foodcapital trekt jeugd aan. Er is een goede ruimtelijke balans tussen werken, wonen en leven. Meierijstad koestert de unieke waarden van natuur, landschap, cultuur en onderwijs." Daarnaast is voor het ruimtelijke aspect onderscheid gemaakt tussen verschillende onderdelen, waaronder bijvoorbeeld: landschap, wonen en bedrijvigheid. Voor het aspect wonen is het volgende beschreven: "Onze inwoners verblijven in een veilige woon‐ en werkomgeving. Zij zijn betrokken en hebben direct invloed op de woonomgeving en de eigen woning.

Maatwerk is de norm, met flexibiliteit en ruimte voor nieuwe ideeën. Er is een duurzame leefomgeving en een divers woningaanbod: koop, huur, meer‐generatie‐wonen (levensloopbestendig) en zorgconcepten. Het (hoogwaardig) openbaar vervoer is verbeterd en daardoor is de bereikbaarheid tussen de kernen goed."

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

31

Doorwerking plangebied Onderhavig plan draagt bij aan de realisatie van een diverse en veilige woonomgeving en zorgt voor een verbetering van de leefomgeving in dit deel van de kern Veghel. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met de uitgangspunten uit de Visie Meierijstad. 3.5.3 Woonvisie Meierijstad 2018 In de woonvisie wordt ingezet op de provinciale prognose van 3.940 woningen voor heel Meierijstad in de periode 2018‐2028. Deze is verdeeld over de verschillende kernen.

Figuur 3.7: Woningbehoefte De kern Veghel kent vanwege haar verstedelijkingsgraad een extra woningbehoefte. Deze bedraagt voor de komende 10 jaar 900 extra woningen. Veghel kent daarmee, naast de woningbehoefte die voortkomt uit eigen bevolkingsontwikkeling ook een behoefte die voortkomt uit een positief migratiesaldo vanwege de stedelijke aantrekkingskracht van de kern Veghel voor de regio. Binnen de plusopgave van Veghel is ook een deel bedoeld voor arbeidsmigranten die zich hier vestigen in reguliere woningen. Dat betreffen zowel hoger als lager opgeleiden, vanuit de rest van de provincie, Nederland, Europa als wereldwijd. De totale woningbouwopgave van de kern Veghel is 1.934 woningen in de periode 2018‐2028. De gemeente zorgt voor de nodige flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Maximaal 70% van de woningbouwplannen betreft harde en zachte (bestemmingsplan vastgesteld of in voorbereiding) plancapaciteit. Dit geldt voor zowel de plancapaciteit voor Meierijstad in zijn geheel, als voor de 13 kernen afzonderlijk. De resterende 30% wordt gereserveerd voor toekomstige plannen die nadrukkelijk invulling geven aan een specifieke woningbehoefte (herstructurering, herbestemming, inbreiding, bijzondere doelgroepen etc.).

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

32

Herijking woningbouwprogramma Een aantal kernen binnen Meierijstad heeft op dit moment meer dan genoeg plannen voor woningen om voorlopig in de lokale behoefte te voorzien. Alleen in heel bijzondere situaties worden voor deze kernen nieuwe initiatieven in behandeling genomen. Zorgen dat er meer woningen écht gebouwd gaan worden is nu belangrijker dan nieuwe plannen aan het woningbouwprogramma toevoegen. De focus ligt in deze kernen voor nu daarom op het realiseren van de plannen die er al liggen. Dit geldt voor de kernen Boerdonk, Boskant, Erp, Mariaheide en Veghel. Een nieuw woningbouwplan voor een van deze kernen is nog steeds welkom als het voldoet aan álle volgende criteria:  het plan is binnen bebouwd gebied én  het woningaantal is klein (in verhouding tot behoefte van de kern en de ruimte in het woningbouwprogramma van de betreffende kern), én  er wordt ruimtelijke kwaliteitswinst bereikt zoals: oplossen leegstand, hergebruik bestaand gebouw, sloop‐nieuwbouw, én  het plan geeft invulling aan een specifieke woonbehoefte, én  het plan is op korte termijn realiseerbaar (harde afspraken), én  elders in het woningbouwprogramma kan compensatieruimte worden gevonden. Voor Veghel is sprake van een verwacht overschot aan duurdere koopwoningen in combinatie met een tekort aan goedkope koopwoningen en midden huur voor starters en senioren.

Regievoering houdt hier in dat de absolute aantallen woningen in projecten omlaag gebracht moeten worden. Ook zal het aandeel dure koopwoningen verminderd moeten worden ten gunste van meer goedkope koop en middenhuur. Inbreiding, ofwel verdichting van het stedelijk gebied / centrum krijgt prioriteit boven uitbreidingslocaties en buitengebied. In Veghel is uitzonderingen daargelaten, géén ruimte voor nieuwe plannen. Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke Woonvisie. Meierijstad wil een stad zijn met een aantrekkelijk woonklimaat en een woningaanbod voor iedereen. De gemeente streeft, naast vitale wijken en kernen, naar een gevarieerd woningaanbod in aantrekkelijke, leefbare buurten om ruimte en kansen te bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. De demografische ontwikkelingen leiden tot een veranderende woningbehoefte. Omdat de meeste woningen er al staan maakt dat de gemeente kritisch moet kijken naar de soort woningen die aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De woningbehoefte van eenpersoonshuishoudens en ouderen is over het algemeen een andere dan die van tweepersoonshuishoudens en gezinnen; meer vraag naar huurwoningen, kleiner en betaalbaar wonen, meer gelijkvloers en meer nabij voorzieningen.

Betaalbaarder wonen: soms vanwege de aanwezigheid van één inkomen, soms vanwege de wens kapitaal vrij te maken dat in de stenen zit. Door maatschappelijke tendensen als de toename van de deeleconomie, veranderingen in de vrijetijdsbesteding en ontwikkelingen in het sociale domein is er meer behoefte aan nieuwe woonvormen waarbij de bewoners wel over een zelfstandige woonruimte beschikken maar tevens gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke ruimten en waar zorg geclusterd verleend kan worden. Uit een woonwensenonderzoek in de voormalige gemeente Veghel wordt geconstateerd wordt dat er de komende jaren een groeiende vraag naar huurwoningen en appartementen ontstaat. Op basis van verschillende onderzoeken is de inschatting dat er de komende 10 jaar bijna 1.000 sociale huurwoningen (25% van de geprognosticeerde woningbehoefte) nodig zijn. Naast huurwoningen zijn ook meer goedkope (<185.000 euro, prijspeil 2018) en middeldure (185.00 ‐ 275.000 euro, prijspeil 2018) koopwoningen nodig. Voor de komende 10 jaar zou er in Meierijstad een behoefte zijn aan 700 vrije sector huurwoningen (540‐670 appartementen en 50‐70 grondgebonden

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

33

woningen). Deze behoefte bestaat uit een huidige frictie tussen vraag en aanbod in met name Schijndel en een trendmatige behoefte in Veghel. Om de doorstroming van scheefwoners te bevorderen en mensen met een laag‐middeninkomen (34.678 tot 38.165 euro, prijspeil 2018) meer mogelijkheden te geven, zijn er meer middeldure huurwoningen nodig. Hiermee worden woningen bedoeld met een huurprijs van 700 tot 1.000 euro per maand. De woningbehoeften zijn aan het veranderen; minder vraag naar dure koop en meer naar kleiner en huur. De bestaande woningbouwplannen sloten daar in 2018 nog onvoldoende op aan. In de woningbouwprogrammering voor de komende 10 jaar wordt de volgende verdeling aangehouden (prijspeil 2018) voor Meierijstad in zijn totaliteit:  25% sociale huur  15% huur vanaf € 710,‐/maand  10% koop < € 185.000 (goedkoop)  20% koop € 185.000 tot € 275.000 (middelduur)  20% koop > € 275.000 (duur)  10% variabel in te zetten Er wordt prioriteit gegeven aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling betreft een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Een leegstaand kantoorpand wordt geamoveerd om woningbouw mogelijk te maken. De realisatie van sociale huurwoningen past binnen het woonbeleid van de gemeente Meierijstad en geeft invulling aan de prestatieafspraken tussen de gemeente en Area.

3.5.4 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Meierijstad In september 2017 is het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan opgesteld voor Meierijstad. In dit beleidsplan zijn de zorgplichten voor zowel de waterhuishouding als riolering verwoord. Het plan is samen met de waterschappen Aa en Maas en De Dommel tot stand gekomen. Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen heeft Meierijstad duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Ook bij ruimtelijke ontwikkelingen onder de 2.000 m² is het noodzakelijk om waterbergende voorzieningen te realiseren. Wanneer sprake is van een toename in verhard oppervlak worden als bergende eis de normen uit de Keur van Waterschap Aa en Maas aangehouden. Doorwerking plangebied In hoofdstuk 6 'Water' en de waterparagraaf wordt nader gemotiveerd hoe rekening is gehouden met het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Meierijstad. Geconcludeerd wordt dat voldaan wordt aan dit beleidsstuk.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

34

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

35

Hoofdstuk 4

4.1

Cultuurhistorie en Archeologie

Cultuurhistorie

De Erfgoedwet is op 1 juli 2016 ingegaan. Deze wet bundelt bestaande wet‐ en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. In een ruimtelijke onderbouwing dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Het is daarmee dus verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. Het beleid van de provincie Noord‐Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. Doorwerking plangebied De cultuurhistorische waardenkaart (CHW‐kaart) van de provincie Noord‐Brabant laat zien waar cultuurhistorisch interessante en waardevolle patronen en objecten zich bevinden. Elke tijdsperiode heeft haar weerslag gehad op de vorming van de gebouwde omgeving. Lijnen, punten en vlakken uit het verleden zijn soms nog afleesbaar in het huidige (stads)landschap.

In en nabij het plangebied zijn geen elementen aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. De Iepenlaan zelf is aangeduid als 'geografische lijn' van "redelijk hoge betekenis". De beoogde ontwikkeling heeft echter geen invloed op deze waarden. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'cultuurhistorie' niet zorgt voor belemmeringen bui uitvoering van onderhavig initiatief.

4.2

Monumenten

In het plangebied zelf bevinden zich geen Rijks‐, noch gemeentelijke monumenten. De in de omgeving van het plangebied aanwezige gemeentelijke en rijksmonumenten zijn in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan "Koolkampen‐Iepenlaan" aangeduid op de verbeelding een dusdanig bouwvlak en bouwhoogte toegekend dat de bestaande situering en hoogte gewaarborgd blijft. Naast bebouwde monumenten hecht de gemeente Meierijstad ook waarde aan haar natuurlijk erfgoed. In de directe omgeving van het plangebied komen geen waardevolle bomen voor die de status van gemeentelijk monument hebben.

Rho adviseurs voor leefruimte

20181012

36

4.3

Archeologie

De Erfgoedwet vervangt zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de Monumentenwet die van toepassing zijn op de fysieke leefomgeving gaan naar de Omgevingswet die in 2019 van kracht wordt. Voor de onderstaande onderdelen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de periode 2016‐2019:  Vergunningen tot wijziging, sloop of verwijdering rijksmonumenten;  Verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie;  Bescherming van stads‐ en dorpsgezichten. Conform de archeologische verwachtingskaart van de (voormalige) gemeente Veghel ligt het plangebied in een gebied waar een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. Dit is tevens verwerkt in het geldende bestemmingsplan. Het plangebied kent daardoor de dubbelbestemming 'Waarde'‐ Archeologie'. Voor grondwerkzaamheden waarbij gronden met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 0,3 meter worden geroerd, geldt een onderzoeksplicht. Aangezien het planvoornemen deze grenzen overstijgt, is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek bestond uit een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek.