Toelichting bestemmingsplan incl bijlagen

Toelichting bestemmingsplan Buitengebied Veghel, herziening Pastoor van Schijndelstraat ong. NL.IMRO.1948.BGV000BP0012023P-VG01

Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Plangebied Pastoor van Schijndelstraat ong. tussen 1 en 5 te Boerdonk Plannaam Buitengebied Veghel, herziening Pastoor van Schijndelstraat ong. Projectnummer DENK06.RO01 Datum en versie 11 maart 2024, versie 3 Opgesteld door Agron Advies B.V. Pastoor van Schijndelstraat 33a 5469 PS Boerdonk Tel: 0492-347761 Email: info@agronadvies.nl

Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Inhoud 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 2. 2.1 2.2 3. 3.1 3.2 3.3 4. 4.1 4.2 4.3 5. 5.1 5.2 5.3 6. 6.1 6.2 7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 8. 8.1 8.2 8.3 8.4 9. 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 10. 10.1 11. 11.1

Inleiding Achtergrond en doel van het plan Ligging en begrenzing van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer Beschrijving bestaande situatie Huidige situatie omgeving Huidige situatie plangebied Visie op het plangebied Doel en hoofdlijnen Analyse van het gebied Beschrijving van de planontwikkeling Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Cultuurhistorie en archeologie Cultuurhistorie Monumenten Archeologie Groenstructuur en natuur Groenstructuur plangebied Wet natuurbescherming Water Watertoets Waterbeleid Oppervlaktewater Grondwater Omgang met hemelwater Afvoer huishoudelijk afvalwater Conclusie Fysieke belemmeringen Kabels en leidingen Radarverstoringsgebied Hoogspanningslijnen Spuitzones gewasbescherming Milieuhygiënische verantwoording Inleiding M.e.r.-beoordeling Bodem Geluid Luchtkwaliteit Geur Externe veiligheid Duurzaam en slim bouwen Gezondheid Bedrijven en voorzieningen Bedrijven en milieuzonering Verkeer Huidige en verkeersstructuur

1 1 1 2 3 4 4 4 5 5 5 6 10 10 14 19 22 22 23 23 25 25 27 31 31 31 32 32 33 34 34 35 35 35 35 35 37 37 37 37 38 39 41 43 47 47 49 49 51 51

Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

11.2 11.3 11.4 12. 12.1 12.2 12.3 12.4 13. 14.

Nieuwe verkeersstructuur Verkeersaantrekkende werking Parkeren Juridische planopzet Algemene opzet Toelichting op de verbeelding Bestemmingen op de verbeelding Toelichting op de regels Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

51 51 51 522 52 52 52 52 53 54

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13

Stedenbouwkundige opzet Landschappelijk inpassingsplan Invoergegevens en resultaten berekening V-Stacks Gebied Rapportage verkennend bodemonderzoek Verslag omgevingsdialoog Aerius berekeningen Vormvrije m.e.r.-beoordeling Rapportage flora- en faunaonderzoek Rapportage akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Rapportage externe veiligheid Rapportage archeologisch onderzoek, email wisseling gemeente Meierijstad Ontwerp wadi Berekening kwaliteitsverbetering

Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

1. Inleiding 1.1

Achtergrond en doel van het plan

Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van woningen binnen de locatie Pastoor van Schijndelstraat ong. te Boerdonk, gelegen tussen Pastoor van Schijndelstraat 1 en 5 (hierna: het plangebied). Het plangebied is in gebruik als akkerbouwland. Binnen het plangebied is geen bebouwing aanwezig. Het voornemen bestaat uit het ontwikkelen van een 19-tal woningen binnen het plangebied. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Meierijstad heeft in december 2021 besloten om in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling. Om de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld om de beoogde ontwikkeling van het plangebied mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Meierijstad, grenzend aan de kern van Boerdonk. Kadastraal staan de percelen waaruit het plangebied bestaat bekend als gemeente Erp, sectie S, nummers 1.442 en 1.447 geheel en 1.443 en 1.446 gedeeltelijk. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door agrarische gronden. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de weg Pastoor van Schijndelstraat en aan de west- en oostzijde door woningen en gedeeltelijk aan een ecologische verbindingszone aan de oostzijde. De volgende figuren geven een impressie van de ligging van het plangebied in relatie tot de omgeving.

Figuur 1: Topografische kaart ligging plangebied (plangebied rood omkaderd) 1 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Figuur 2: Luchtfoto locatie plangebied (plangebied rood omkaderd)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op de locatie is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de (voormalige) gemeente Veghel van toepassing (vastgesteld op 20 oktober 2016) en het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen laaghangend fruit’ (vastgesteld op 27 januari 2021). De locatie heeft de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’ en ‘Verkeer’. Verder is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waarde – Archeologie 3’ gelegen over een deel van het plangebied. Daarnaast is de gebiedsaanduiding ‘kleinschalig cultuurlandschap’, ‘landschapsbouw, reconstructiewetzone – verwevingsgebied 2’ en ‘vrijwaringszone – radar’ van toepassing.

Figuur 3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Buitengebied’ plangebied rood omkaderd

De ontwikkeling kan niet mogelijk worden gemaakt middels een wijzigingsplan, aangezien in het bestemmingsplan geen wijzigingsbevoegdheid is opgenomen ten behoeve van de ontwikkeling van woningen binnen een agrarische bestemming. 2 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

1.4

Leeswijzer

De voorliggende toelichting vormt de basis voor het bestemmingsplan voor het plangebied. Deze maakt de planologische inpassing mogelijk van de beoogde ontwikkeling. Het bestemmingsplan is vervat in een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. De regels omvatten de bestemmingsbepalingen van de verschillende bestemmingen die in het plangebied voorkomen. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het plan; de toelichting is van belang als nadere onderbouwing van het project en dat het passend is in een goede ruimtelijke ordening.

3 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

2. Beschrijving bestaande situatie 2.1

Huidige situatie omgeving

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door agrarische gronden. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de weg Pastoor van Schijndelstraat en aan de west- en oostzijde door woningen en gedeeltelijk aan een ecologische verbindingszone aan de oostzijde. Het plangebied is gelegen tegen de bebouwde kom van Boerdonk.

2.2

Huidige situatie plangebied

De gronden in zijn in de huidige situatie agrarisch in gebruik en wordt hoofdzakelijk gebruikt voor de teelt van akkerbouwgewassen zoals aardappelen. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 6.988 m² Onderstaande figuren geven een impressie van de bestaande situatie.

Figuur 4: Foto’s perceel vanaf Pastoor van Schijndelstraat (bron: street-view-maps.nl)

4 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

3. Visie op het plangebied 3.1

Doel en hoofdlijnen

Binnen het perceel bestaat het voornemen uit het oprichten van 19 woningen. De bestemming wordt gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ’Groen’. Voor de wijziging van de bestemming dient een herziening van het bestemmingsplan te worden opgestart.

3.2

Analyse van het gebied1

Historische analyse Om de structuren en de karakteristieke elementen van de plek en naaste omgeving te begrijpen is een ruimtelijke analyse gemaakt van de locatie. Hiervoor is gekeken naar de ontwikkeling in de tijd en de huidige landschappelijke kwaliteit. Deze kunnen als kernkwaliteit dienen voor de ontwikkeling van de planlocatie. Het plangebied ligt ten westen van de kern Boerdonk aan de Pastoor van Schijndelstraat. Voorheen had de straat een verbindende functie met het buurtschap Zondveld, maar door de aanleg van de ZuidWillemsvaart werd deze verbinding doorbroken. Hierdoor werd de straat in functioneel opzicht puur een lokale landelijke weg naar de omliggende akkers. Op de oude zandontginning parallel aan het beekdal van de Aa vestigden zich diverse agrariërs. Logischerwijze dichtbij hun akkergronden en hooilanden. Vaak concentreerden deze zich rondom een kruising van wegen. Zo ook ten rondom het plangebied. Op de kaart van 1900 is deze concentratie van agrarische bebouwing goed zichtbaar, op oude kaarten stond dit gehucht bekend als ‘Boerdonk’.

Figuur 5: Historische kaarten, plangebied aangeduid in paars

1 Landschappelijke verantwoording stedenbouwkundig plan aan de Pastoor van Schijndelstraat te Boerdonk, Van Dooren Landschap

5 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Het plangebied is vroeger onderdeel geweest van het agrarische landschap. De kavelranden zijn beplant met houtingels en struweelhagen met bomen. Door de jaren heen is het gebied veranderd en bebouwing uitgebreid. Boerdonk is mondjesmaat gegroeid en zo ook de bebouwingsconcentratie ten oosten van het plangebied. Met name rond de jaren 70 is door de ruilverkaveling het landschap aangepast. De kleine kavels zijn vergroot en diverse typerende landschapselementen zijn verdwenen. In de jaren 90 heeft een grote uitbreiding van Boerdonk plaatsgevonden, waardoor het dorp nagenoeg grenst aan de bebouwingsconcentratie nabij het plangebied. Enkele oude landschapselementen binnen het plangebied zijn nog aanwezig en herkenbaar, zoals de houtsingels in noord-zuid richting.

3.3

Beschrijving van de planontwikkeling

Inleiding De planontwikkeling bestaat uit het realiseren van 19 woningen met bijbehorende infrastructuur zoals een ontsluitingsweg en parkeervoorzieningen. Daarnaast wordt voorzien in een robuuste groene invulling van een deel van het plangebied waarbij wordt aangesloten op de oostelijk gelegen ecologische verbindingszone. Een inrichtingsschets en beeldkwaliteitsplan is opgesteld voor de beoogde situatie van het plangebied na ontwikkeling. De volgende figuur geeft de inrichtingsschets van de beoogde situatie weer.

C A A D A A D A A

A A A

B A A

Figuur 6: Inrichtingsschets

Het stedenbouwkundig plan is ontworpen met de ambitie om een woonomgeving en woonkwaliteit te maken die past binnen het Boerdonkse. Het typisch Boerdonkse is vertaald als landelijk wonen in een informele ‘erf’-achtige setting. Dit ‘erf’ idee is gevormd met een viertal plandelen. Beeldkwaliteit van deze plandelen dienen in samenhang vormgegeven te worden zodat er een collectieve en continuïteit in sfeerbeleving ontstaat. Qua sfeer is aansluiting gezocht met het traditionele karakter waarmee men vertrouwd is in Boerdonk. Architectonische uitwerking zal daarom gaan richting ‘eigentijds 6 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

traditioneel’ waarbij een ‘aards’ materiaalgebruik gecombineerd wordt met materiaalbewuste detaillering met oog voor vakmanschap en ambacht. Wonen in de boerderij Het markante ‘boerderij’ woongebouw is duidelijk, door de afmeting, de voornaamste bouwmassa. Met de kopgevel naar de weg is deze massa het herkenningsbaken vanaf de Pastoor van Schijndelstraat. Als ware een aankondiging naar het achterliggende gebied van deze voormalige akker. Evenwijdig aan de insteekstraat begeleidt de lengte van de massa de passant het plangebied in. Het idee van kop- en achterzijde wordt versterkt door het parkeren op het achtererf te plaatsen. De achterzijde van de massa zal als schuur vormgegeven worden waar in de massa ook de bergingen voor de woningen zijn geplaatst. Parkeren nabij de woning vergroot de binding van de bewoners met het woongebouw. Alle bewoners hebben bij het thuiskomen of weggaan met de auto contact met de openbare groenruimte aan de achterzijde. Het woongebouw is geschikt voor gelijkvloerse benedenwoningen en voor bovenwoningen in de kap met eigen buitenruimtes. Grondgebonden en gestapeld wonen in een samengesteld boerderij-schuur gebouw.

Figuur 7: impressie, sfeerbeelden woonboerderij

Wonen aan het dorpslint De woningen aan de Pastoor van Schijndelstraat voegen zich in de rooilijn en het bebouwingsritme van het dorpslint. De woningen zijn als een begeleidende straatwand aan het lint Pastoor van Schijndelstraat geplaatst. De voordeur van de woningen is direct toegankelijk vanaf de Pastoor van Schijndelstraat. Het voorerf is ingericht als groene voortuin door afwezigheid van auto’s of inritten. De volumes zijn op een organische wijze ingepast in de bestaande beweging van het dorpslint. Er wordt links en rechts contact gezocht met de bestaande rooilijnen waardoor er een doorgaande beweging ontstaat.

7 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Figuur 8: impressie, sfeerbeelden wonen aan het dorpslint

Wonen op het achtererf Door de situering op het ‘achtererf’ maken deze woningen nadrukkelijk contact met de achterliggende akkers. Qua architectuur en materialisatie wordt er gekozen voor een landelijke uitstraling passend bij de ligging op het erf.

Figuur 9: impressie, sfeerbeelden wonen op het achtererf

Parkeren in de schuur De woningen in plandeel B en C zijn met de ruggen naar elkaar gesitueerd. Aan de achterzijde krijgen deze woningen een parkeerschuur met daarin per woning een berging en twee overdekte parkeerplaatsen; compact en direct op eigen terrein. De woningen van plandeel B krijgen op het dak van de parkeerschuur ook zonnepanelen zodat de voorgevels van de hoofdbebouwing vrij kunnen blijven van zonnepanelen. De parkeerschuren zijn qua vormgeving en materialisatie op elkaar afgestemd. 8 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Figuur 10: impressie, sfeerbeelden parkeren in de schuur

Voor een meer uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan wat is toegevoegd als bijlage aan onderhavige rapportage. Landschappelijke inpassing De ontwikkeling wordt op een zorgvuldige manier landschappelijk ingepast. Voor een beschrijving van de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar paragraaf 6.1.2.

9 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

4. Beleidskader 4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Deze visie vervangt een aantal nationale nota’s, waaronder de Nota Ruimte. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke beleid en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd: • De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken (door het creëren van een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat); • De bereikbaarheid verbeteren; • Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Hieronder zijn deze weergegeven.

• een excellent ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren; • ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en energietransitie; • ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; • efficiënt gebruik van de ondergrond; • een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio’s inclusief de achterlandverbindingen; • betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem; • het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen; • verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s; • ruimte voor waterveiligheid en duurzame zoetwatervoorzieningen en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; • ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; • ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; • ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; • zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en

infrastructurele besluiten. Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake het mogelijk maken van 19 woningen wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de structuurvisie opgenomen. 10 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 1 oktober 2012 is aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), waarin rijksregels ten aanzien van de ruimtelijke inrichting van Nederland zijn verzameld, een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat onder andere om de ecologische hoofdstructuur (momenteel Natuurnetwerk Nederland), elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen. Het Barro bevat geen relevante regels die invloed uitoefenen op onderhavig plan. 4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking (art.3.1.6. lid 2 Besluit ruimtelijke ordening) is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. De ladder moet verplicht worden toegepast bij ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling (wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen) mogelijk maken. Sinds 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder van toepassing (besluit tot wijziging Bro). Een van de wijzigingen betreft een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke ‘treden’ en het vervangen van het begrip ‘actuele regionale behoefte’ door ‘behoefte’. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is nu voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden.

Het artikel luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: • er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; • indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; • indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.” Toets ladder Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: a) b) c) d) e)

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Hiernavolgend wordt de ontwikkeling (in cursief) getoetst aan bovenstaande punten: Ad a) Stedelijke ontwikkeling Uit jurisprudentie blijkt dat in het geval sprake is van een woningbouwontwikkeling, dat een dergelijke 11 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

ontwikkeling vanaf 12 woningen wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling binnen het plangebied ziet op de oprichting van een 19-tal woningen en betreft daarmee een stedelijke ontwikkeling. Ad b) Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Dit wordt gedefinieerd als een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Het betreft in onderhavige situatie onbebouwde grond. Voor de ontwikkeling is een functiewijziging noodzakelijk; de agrarische bestemming dient te worden gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Ad c) Ruimtelijk verzorgingsgebied Indien sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving te bevatten van de behoefte aan woningen dat mogelijk wordt gemaakt. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming.

Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Het ruimtelijke verzorgingsgebied beperkt zich voornamelijk tot de kern Boerdonk (en eventueel omliggende kleine kernen binnen de gemeente Meierijstad) en heeft in beginsel geen gemeentegrens overstijgend effect. De invulling van het beoogde woningbouwplan vindt in de eerste plaats aan de hand van de behoefte aan woningen vanuit de Boerdonse bevolking plaats. Ad d) Behoefte Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro verplicht het betrokken bestuursorgaan om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling te beschrijven. Deze verplichting geldt voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied. Het gaat hierbij niet alleen om de kwantitatieve behoefte; het kan ook gaan om de kwalitatieve behoefte, zijnde de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling. (specifieke omstandigheden).

In deze beschrijving dient tot uitdrukking te komen dat deze behoefte is afgewogen tegen het bestaande aanbod en dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan niet tot onnodig nieuw ruimtebeslag leidt en geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in het verzorgingsgebied van de voorziene ontwikkeling zal leiden. Kwantitatieve behoefte Uit de woonvisie Meierijstad (vastgesteld op 5 juli 2018) blijkt dat de gemeente ten aanzien van de woningbouwprogrammering inzet op de hoge provinciale behoefteprognose, wat betekent dat van 2018 tot 2028 3.940 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Jaarlijks wordt de opgave woningbouw opnieuw vastgesteld voor de periode van 10 jaar op basis van de hoge prognose in relatie tot gerealiseerde woningen van het laatste jaar. Na 2018 is de koers enigszins gewijzigd, mede door gewijzigde provinciale woningbouwprognoses, die aantonen dat de woningbouwopgave aanzienlijk is. Derhalve is een ‘Actieplan woningbouw – Woningbouwoffensief Meierijstad’ opgesteld.

Ten aanzien van woningbouw in de kernen gelden dezelfde uitgangspunten als verwoord in de ‘woonvisie 2018’: er is sprake van een verstedelijkingsopgave voor de kern Veghel en daarnaast dient de behoefte voor eigen bevolkingsontwikkeling in kwantitatief opzicht evenredig toegekend te worden aan de 13 12 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

kernen. Deze principes worden nog steeds gevolgd, maar er is voor gekozen de programmering meer lucht te geven door flexibeler te zijn en meer in te spelen op kansen en mogelijkheden. Uitgangspunt blijft dat in alle kernen gebouwd kan worden. De woningbouwplannen blijven verdeeld worden over alle kernen, dus ook de kleinere zoals Boerdonk. Er wordt niet gestuurd op absolute woningbouwaantallen, maar de gemeente let op lokale mogelijkheden en kansen. In het actieplan woningbouw is per kern een actuele inschatting gemaakt van de woningbouwprogrammering. Voor de kern Boerdonk is er tot 2028 sprake van een woningbehoefte van 28 woningen, waarvan er in de periode 2018 t/m 2020 14 woningen zijn gerealiseerd. Harde, zachte en potentiële plannen van 2021 tot en met 2030 zien op 27 woningen. Dit betreffen woningen die onderdeel uitmaken van plannen die planologisch zijn vastgelegd en plannen waarvoor nog een ruimtelijke procedure dient te worden doorlopen. In dit aantal van 27 woningen zijn reeds de 19 woningen opgenomen die in onderhavig plan zijn voorzien; er is reeds een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer. Dit betekent dat onderhavig plan onderdeel uitmaakt van de zachte plancapaciteit. Met dit plan is dan ook al rekening gehouden in de aantallen. Daarmee is de kwantitatieve behoefte aan woningen voldoende aangetoond.

Kwalitatieve behoefte In de woningbouwprogrammering voor de komende 10 jaar wordt de volgende verdeling aangehouden (prijspeil 2018) voor Meierijstad in zijn totaliteit: 25% sociale huur, 15% huur vanaf € 725,-/maand, 10% koop < € 230.000 (goedkoop), 20% koop € 230.000 tot € 330.000 (middelduur), 20% koop > € 330.000 (duur) en 10% variabel in te zetten. De gemeente heeft als voorwaarde voor medewerking aangegeven dat er een gemengd woonmilieu dient te worden ontwikkeld met minimaal 25% sociale huur, waarbij het toevoegen van goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen extra welkom is, allen levensloopbestendig. Een gemengd programma dient er als volgt uit te zien is opgebouwd: • Sociale huurwoningen: minimaal 5 (26% beneden-bovenwoningen); • Goedkope koop/middeldure huur: minimaal 6 woningen (32% beneden- bovenwoningen); • Middeldure koopwoningen: 4 (21% tussenwoningen); • Dure koopwoningen: 4 (21%, hoekwoningen). Dit gemengd programma is opgesteld op basis van de gewenste verdeling in de woningbouwprogrammering zoals opgenomen in de Woonvisie Meierijstad. Deze gewenste verdeling is het resultaat van een woonwensenonderzoeken die in de gemeente zijn gehouden (betaalbare woningen, sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen). In het plan wordt bovenstaande verdeling overgenomen.

Het plan voldoet daarmee aan de behoeften aan betaalbare woningen, sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Daarnaast worden met dit gemengd programma alle doelgroepen bediend. Aangezien er sprake moet zijn van levensloopbestendige woningen, zijn de woningen zowel geschikt voor starters, gezinnen, éénpersoonshuishoudens als senioren. De kwalitatieve behoefte is middels voorgaande voldoende aangetoond. Ad e) Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Als de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. 13 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Het plangebied is gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied. Het gedeelte van het plan waar woningbouw plaatsvindt is echter wel gelegen binnen het werkingsgebied ‘verstedelijking afweegbaar’. Op deze gronden kan worden voorzien van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden zijn: − binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling. Het plangebied is in de Structuurvisie Veghel 2030 aangewezen als een van de locaties binnen het kerkdorp Boerdonk waar woningen ontwikkeld kunnen worden om in de toekomst te kunnen voorzien in de woonbehoefte. Binnen het aangewezen stedelijk gebied van Boerdonk is ten oosten van de sportvelden een uitbreidingslocatie aangewezen. Deze ruimte is nog niet ingevuld en benut. De locatie is echter geschikt en bedoeld voor een groter uitbreidingsplan, met verschillende woningtypen waarbij sprake is van een samenhangend geheel.

Onderhavig uitbreidingsplan ziet op een kleinschalige ontwikkeling van slechts 19 woningen. De beoogde locatie aan de Pastoor van Schijndelstraat is van relatief beperkte omvang en uitermate geschikt voor een dergelijk kleinschalig plan. De stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied. Het plangebied vormt het overgangsgebied tussen de kern Boerdonk en het landelijk gebied. Conclusie Met het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals voorgeschreven in artikel 3.1.6, lid 2, Bro, is aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de criteria van zorgvuldig ruimtegebruik. Het realiseren van de woningbouwontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied, wordt op grond van deze onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking, aanvaardbaar geacht.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant (‘De kwaliteit van Brabant; Visie op de Brabantse Leefomgeving’) vastgesteld. De Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving en bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren (tot 2050). Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De reden voor het opstellen van een Omgevingsvisie is de Omgevingswet, die naar verwachting in 2021 in werking treedt. In de Omgevingswet voegt het Rijk alle regels voor de fysieke leefomgeving samen; over ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De nieuwe wet zorgt voor minder en overzichtelijke regels, een samenhangende benadering van de leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. De wet verplicht provincies en gemeenten een visie op de leefomgeving te ontwikkelen. Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening.

Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden.

14 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

De Omgevingsvisie schept geen directe kaders voor de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied en andersom vormt onderhavige ontwikkeling geen gevaar voor de belangen zoals die zijn gesteld in de visie. 4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld (geconsolideerd per 15 april 2022), vooruitlopend op de Omgevingswet. Deze wet vervangt 26 wetten en verschillende regelsystemen op nationaal niveau. Vanwege de Omgevingswet moet ook de provincie haar regelsysteem aanpassen. Het doel van deze verordening is het bij elkaar brengen van alle regels (uit een aantal provinciale verordeningen) over de fysieke leefomgeving in één verordening. Deze verordening vervangt onder andere de Verordening ruimte Noord-Brabant. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. Er heeft daarom ook geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald onderwerp gecontinueerd moet worden. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

Het plangebied is volgens de bijbehorende kaart gelegen binnen ‘landelijk gebied’, ‘gemengd landelijk gebied’ en in ‘verstedelijking afweegbaar’.

Figuur 11: Uitsnede verbeelding Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, stedelijke ontwikkeling en erfgoed (plangebied rood omkaderd)

De volgende regels uit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn van toepassing op onderhavig initiatief: De volgende regels zijn van toepassing op onderhavig initiatief: • Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit; • Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik; • Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; • Artikel 3.43 Afwijkende regels verstedelijking afweegbaar. Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit In artikel 3.5 zijn regels opgenomen voor de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Deze zijn opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten, 15 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Bij de evenwichtige toedeling van functies speelt de balans tussen beschermen en benutten een belangrijke rol. Bij de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit gaat het zowel om het beschermen van waarden als het bijdragen aan de ontwikkeling van waarden en functies in een gebied. De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit omvat een aantal basisprincipes in combinatie met een diepe en ronde manier van kijken, die afkomstig zijn uit de Brabantse omgevingsvisie: zorgvuldig ruimtegebruik, toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Er is sprake van een kleinschalige uitbreiding van de kern van Boerdonk. De agrarische bestemming wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Groen’. De woonfuncties worden op een manier gesitueerd, dat de inbreuk op het open landschap beperkt blijft. Verder wordt aan de noordzijde een zachte overgang gecreëerd van het nieuwe woonbuurtje richting het buitengebied. Het groen dat hier wordt gerealiseerd zorgt enerzijds voor de inpassing van de ontwikkeling in de omgeving en anderzijds zorgt het groen voor een aangename omgeving om in te wonen. Zorgvuldig ruimtegebruik In artikel 3.6 worden de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik weergegeven. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten.

Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een verbijzondering voor stedelijke ontwikkeling is dat er toepassing gegeven moet zijn aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Het is niet wenselijk dat overal ‘los’ in het landelijk gebied dergelijke voorzieningen worden opgericht.

Er is geen sprake van een bestaand bouwperceel; de uitbreiding van de kern van Boerdonk ziet op de nieuwvestiging van bouwpercelen. De bouwpercelen worden echter zo gesitueerd, dat de open ruimte tussen de bestaande lintbebouwing aan de Pastoor van Schijndelstraat subtiel wordt opgevuld en deze richting het noorden toe niet te veel het landschap insteken, waarmee een onevenredige inbreuk op het omliggende landschap wordt voorkomen. Binnen de kern van Boerdonk zijn geen inbreidingsmogelijkheden waar de beoogde ontwikkeling gerealiseerd kan worden. De bestaande kern is reeds ingebreid en ingepast. Hergebruik van bebouwing is binnen de bestaande kern van Boerdonk ook niet aan de orde. De bouwpercelen wordt compact gecentreerd binnen het plangebied. Verder wordt een geleidelijke overgang gecreëerd naar het noordelijk gelegen buitengebied door de aanleg van een groenstrook. Hier wordt beplanting gerealiseerd ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Ingeval van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Deze toetsing is reeds uitgebreid omschreven in paragraaf 4.1.2.

Ten aanzien van de gevolgen van de beoogde ontwikkeling op de omgeving wordt in het plan rekening gehouden met bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische waarden, ecologische waarden en landschappelijke waarden en overige aspecten om te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening (zie hoofdstuk 5 tot en met 11). Er wordt toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

16 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Kwaliteitsverbetering van het landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Noord-Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Om gemeenten te ondersteunen bij de uitvoering van deze regeling is in 2011 een handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld. Vrijwel alle gemeenten in de provincie hebben de regeling verder uitgewerkt in beleid en regionaal afspraken gemaakt over de toepassing. Op diverse plaatsen in de verordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen. De verplichtingen die daaruit voortvloeien, maken deel uit van de kwaliteitsverbetering landschap als bedoeld in dit artikel, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot sloop van bebouwing, het saneren van windturbines of de vastgelegde minimale verplichting voor een landschappelijke inpassing bij veehouderijen en mestbewerking. Ook wordt de mogelijkheid geboden om een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds te storten. Veel gemeenten hebben in het kader van het regionaal overleg afspraken gemaakt met de provincie over de toepassing van de kwaliteitsverbetering landschap. Voor die gemeenten geldt dat zij in de toelichting van het bestemmingsplan naar deze afspraken kunnen verwijzen.

De kwaliteitsverbeterende maatregelen dienen zowel financieel, juridisch en feitelijk geborgd te worden in het plan. In de verordening is opgenomen dat stedelijke ontwikkeling gepaard moet gaan met verbeteringen van de bestaande of potentiële kwaliteiten van de omgeving. Deze verbeteringen hebben betrekking op de natuur, water, landschap, cultuurhistorie of de recreatieve mogelijkheden. De toelichting van het bestemmingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt dient een verantwoording te geven van de wijze waarop de uitvoering hiervan is verzekerd. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg worden zaken regionaal afgestemd door de gemeenten. In het RRO is een afsprakenkader vastgesteld over de wijze waarop regionaal omgegaan wordt met deze landschappelijke kwaliteitsverbetering. Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen, zoals het onderhavige plan, is afgesproken dat dit een vaste afdracht per m² is, te stellen op 1% van de uitgifteprijs. Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de uitvoering en de handhaving van de kwaliteitsverbetering. Voor planmatige ontwikkelingen zoals onderhavig initiatief dient er storting in een landschapsfonds of bijdrage in natura in landschapsversterkend project plaats te vinden. Met behulp van een berekening is gekeken naar de uitgeefbare oppervlakte van het plangebied met daarbij de grondprijzen zoals vastgesteld per kern van de gemeente Meierijstad.

De bijdrage welke berekend wordt op basis van 1% van de uitgifteprijs komt hiermee op € 10.763,-. Binnen het plangebied wordt voorzien in een landschappeijke zone waarmee kwaliteitsverbeterende maatregelen worden gerealiseerd. Zie voor een verdere uitwerking paragraaf 6.1.2. Bij de berekening van de kwaliteitsverbeterende maatregelen is enkel het groen meegenomen wat bijdrage aan de landschappelijke inpassing van het plangebied en de duurzame afrondig van het stedelijk gebied. Juridische en feitelijke verankering De kwaliteitsverbetering van het landschap wordt juridisch vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan die de aanleg, instandhouding en beheer van de beplanting borgt. Daarmee is ook de feitelijke waarborging van de kwaliteitsverbetering van het landschap verzekerd. Afwijkende regels verstedelijking afweegbaar De beoogde woningen zijn toegestaan op grond van artikel 3.43 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Het betreffen namelijk woningen gelegen in het gebied ‘Verstedelijking afweegbaar’. In de Verordening ruimte Noord-Brabant waren deze gebieden aangeduid als ‘integratie stad-land’. Hierin is geregeld dat een bestemmingsplan kan voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling onder voorwaarden.

17 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

De woningen worden opgericht binnen het gebied ‘verstedelijking afweegbaar’. Een deel van het plangebied is gelegen buiten het gebied ‘verstedelijking afweegbaar’. Binnen dit deel van het plangebied worden de agrarische gronde omgezet naar groen. In artikel 3.43 zijn regels opgenomen ten aanzien van de zone ‘Verstedelijking afweegbaar’ (voorheen ‘Zoekgebied verstedelijking’ en ‘Integratie stad-land’. Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit in ‘Stedelijk gebied’ onvoldoende ruimte aanwezig is, dan bestaat er de mogelijkheid dat een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ wordt gerealiseerd (nieuwvestiging). Deze gebieden zijn in het verleden (2004) na toepassing van de lagenbenadering en afweging aangeduid als gebieden waar –onder voorwaarden- verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden (kunnen) liggen. In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a) binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; De locatie is in de Structuurvisie Veghel 2030 aangewezen als een van de locaties binnen het kerkdorp Boerdonk waar woningen ontwikkeld kunnen worden.

Binnen het aangewezen stedelijk gebied van Boerdonk is ten oosten van de sportvelden een uitbreidingslocatie aangewezen. Deze ruimte is nog niet ingevuld en benut. De locatie is echter geschikt en bedoeld voor een groter uitbreidingsplan, met verschillende woningtypen waarbij sprake is van een samenhangend geheel. Onderhavig uitbreidingsplan ziet op een kleinschalige ontwikkeling van slechts 19 woningen. De beoogde locatie aan de Pastoor van Schijndelstraat is van relatief beperkte omvang en uitermate geschikt voor een dergelijk kleinschalig plan. Binnen de kern van Boerdonk zijn geen inbreidingsmogelijkheden waar de beoogde ontwikkeling gerealiseerd kan worden. De bestaande kern is reeds ingebreid en ingepast. Hergebruik van bebouwing is binnen de bestaande kern van Boerdonk ook niet aan de orde. b) transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; De ontwikkeling kan niet worden gerealiseerd in een cultuurhistorisch waardevol of geschikt vastgoed. Een object van een dergelijke omvang waarbinnen 19 wooneenheden op basis van het door de gemeente geëiste gemengde programma kunnen worden gerealiseerd, is niet voorhanden in een kern als Boerdonk of in de directe omgeving. c)

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Voor de onderbouwing dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken wordt verwezen naar de ladderonderbouwing zoals opgenomen in paragraaf 4.1.3.

d) de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 19 woningen. Binnen het stedenbouwkundig plan is zorgvuldig aandacht besteed aan de structuren van het gebied en omliggende gebieden. De overgangen met deze gebieden én het borgen van de omgevingskwaliteit van de omliggende gebieden heeft nadrukkelijk aandacht gekregen in de uitwerking van het plan. Een nadere toelichting hierop is te vinden in het landschappelijk inpassingsplan. De locatie wordt landschappelijk op een zorgvuldige wijze ingepast middels een robuuste en duurzame landschapsontwikkeling, aansluitend op de bestaande groenstructuren in de omgeving. Hiermee ontstaat een duurzame afronding van het stedelijk gebied. Het plangebied vormt het overgangsgebied tussen de kern Boerdonk en het landelijk gebied.

18 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de regels van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Veghel 2030 Op 19 december 2013 heeft de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Veghel de Structuurvisie Veghel 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie zijn de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de lange termijn op hoofdlijnen beschreven. De structuurvisie omvat het gehele grondgebied van de voormalige gemeente Veghel en heeft betrekking op de periode tot 2030. In deze structuurvisie is veel aandacht voor het versterken van de dorpse woonkwaliteiten in de zeven kernen binnen de gemeente en het op peil houden van de bijbehorende voorzieningen. Binnen de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen het gebied ten behoeve van het ontwikkelen van woningen (zie volgende figuur).

Plangebied

Figuur 12: Uitsnede kaart ‘Structuurvisie Veghel 2030’ Visiekaart 2030

In zijn algemeenheid is de ontwikkelingsagenda voor Boerdonk gericht op het bevorderen van een zo gevarieerd mogelijke bevolkingsopbouw. Belangrijk daarvoor is het toevoegen van een mix van woningtypen met een zwaar accent op levensloopbestendige woningen. Ruimtelijke ontwikkelingen in Boerdonk moeten bijdragen aan het versterken van de hoofdstructuur en de dorpse sfeer van de kern. Beperkte inbreiding langs de beide historische bebouwingslinten heeft daarbij prioriteit. Dorpsuitleg zal voort moeten bouwen op het ingezette stramien van de dwarswegen tussen de historische bebouwingslinten. In eerste instantie door aan te breiden aan de Geluckweg en zo nodig op de langere termijn door een nieuwe dwarsweg aan te leggen. Voor de dorpse sfeer van Boerdonk is het erg belangrijk dat tussen de woningen voldoende ruimte behouden blijft, om zicht te houden op het omringende landschap. Nokrichtingen evenwijdig aan de straten zijn kenmerkend voor Boerdonk, net zoals het gebruik van donkere bouwmaterialen, rechte beklinkerde straatwegen, laanbeplantingen en parkeren op eigen erf. Op basis van de hiervoor beschreven ruimtelijke opbouw van de kern geeft deze structuurvisie voor de periode tot 2030 daarom aan de ontwikkeling van de volgende locaties prioriteit: 19 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

• •

Inbreiding in het dorpscentrum tussen Kapelstraat en Tolentijnstraat. Aanbreiding aan de Geluckweg met een eerste rand dorpsuitleg aan een nieuwe dwarsweg.

Zoals beschreven in hoofdstuk 3 wordt bij de beoogde ontwikkeling aangesloten op de bestaande structuren van het dorp en heeft de beoogde ontwikkeling een dorps karakter. De inbreiding in het dorpscentrum tussen Kapelstraat en Tolentijnstraat is reeds gerealiseerd. Binnen het aangewezen stedelijk gebied van Boerdonk is ten oosten van de sportvelden een uitbreidingslocatie aangewezen. Deze ruimte is nog niet ingevuld en benut. De locatie is echter geschikt en bedoeld voor een groter uitbreidingsplan, met verschillende woningtypen waarbij sprake is van een samenhangend geheel. Onderhavig uitbreidingsplan ziet op een kleinschalige ontwikkeling van slechts 19 woningen. De beoogde locatie aan de Pastoor van Schijndelstraat is van relatief beperkte omvang en uitermate geschikt voor een dergelijk kleinschalig plan. De stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied. Het plangebied vormt het overgangsgebied tussen de kern Boerdonk en het landelijk gebied. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. 4.2.3 Woonvisie Meierijstad en Actieplan Woningbouw – Woningbouwoffensief Op 5 juli 2018 heeft de gemeente Meierijstad de gemeentelijk woonvisie vastgesteld.

De woonvisie wil richting geven aan wat de gemeente op het gebied van wonen gaat doen, waarbij voldoende flexibiliteit gehouden wordt om goed in te kunnen spelen op de veranderingen die komen. Ontwikkelingen worden jaarlijks gemonitord en waar nodig wordt het woonbeleid bijgesteld, waarvoor jaarlijks een Woonagenda wordt vastgesteld. Ten aanzien van de woningbouwprogrammering zet de gemeente in op de hoge provinciale behoefteprognose, wat betekent dat van 2018 tot 2028 3.940 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Jaarlijks wordt de opgave woningbouw opnieuw vastgesteld voor de periode van 10 jaar op basis van de hoge prognose in relatie tot gerealiseerde woningen van het laatste jaar. In de woningbouwprogrammering voor de komende 10 jaar wordt de volgende verdeling aangehouden (prijspeil 2018) voor Meierijstad in zijn totaliteit: 25% sociale huur, 15% huur vanaf € 725,-/maand, 10% koop < € 230.000 (goedkoop), 20% koop € 230.000 tot € 330.000 (middelduur), 20% koop > € 330.000 (duur) en 10% variabel in te zetten. Na 2018 is de koers enigszins gewijzigd, mede door gewijzigde provinciale woningbouwprognoses, die aantonen dat de woningbouwopgave aanzienlijk is. Derhalve is een ‘Actieplan woningbouw – Woningbouwoffensief Meierijstad’ opgesteld.

Dit actieplan woningbouw 2021 geeft aan hoe de gemeente om wil gaan met de hogere woningbouwprognoses die door de provincie zijn afgegeven voor de gemeente en hoe zij dit wil combineren met het versnellen van de woningbouwproductie. Om de regie op de woningmarkt te verbeteren gaat de gemeente een aantal instrumenten inzetten, die meer grip moeten geven op de snelheid van de woningbouw en op de beschikbaarheid van woningen voor verschillende doelgroepen. Ten aanzien van woningbouw in de kernen gelden dezelfde uitgangspunten als verwoord in de ‘woonvisie 2018’: er is sprake van een verstedelijkingsopgave voor de kern Veghel en daarnaast dient de behoefte voor eigen bevolkingsontwikkeling in kwantitatief opzicht evenredig toegekend te worden aan de 13 kernen. Deze principes worden nog steeds gevolgd, maar er is voor gekozen de programmering meer lucht te geven door flexibeler te zijn en meer in te spelen op kansen en mogelijkheden. Uitgangspunt blijft dat in 20 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

alle kernen gebouwd kan worden. De woningbouwplannen blijven verdeeld worden over alle kernen, dus ook de kleinere zoals Boerdonk. Er wordt niet gestuurd op absolute woningbouwaantallen, maar de gemeente let op lokale mogelijkheden en kansen. In het actieplan woningbouw is per kern een actuele inschatting gemaakt van de woningbouwprogrammering. Voor de kern Boerdonk is er tot 2028 sprake van een woningbehoefte van 28 woningen, waarvan er tot 2020 14 zijn gerealiseerd. Harde, zachte en potentiële plannen van 2021 tot en met 2030 zien op 27 woningen. Dit betreffen woningen die onderdeel uitmaken van plannen die planologisch zijn vastgelegd en plannen waarvoor nog een ruimtelijke procedure dient te worden doorlopen. In dit aantal van 27 zijn reeds de 19 woningen opgenomen die in onderhavig plan zijn voorzien; er is reeds een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en initiatiefnemer. Dit betekent dat onderhavig plan onderdeel uitmaakt van de zachte plancapaciteit. Met dit plan is dan ook al rekening gehouden in de aantallen.

21 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

5. Cultuurhistorie en archeologie 5.1

Cultuurhistorie

Cultuurhistorie neemt een belangrijke plaats in de ruimtelijke ordening. Met cultuurhistorische waarden dient bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden in de vorm van bescherming en behoud van deze karakteristieke gebiedswaarden. Volgens de ‘Cultuurhistorische Waardenkaart 2010, herziening 2016’ van de provincie Noord-Brabant is het plangebied gelegen binnen de cultuurhistorisch waardevolle regio ‘Meierij’ (zie volgende figuur).

Lijn van redelijk hoge waarde

Figuur 13: Uitsnede ‘Cultuurhistorische waardenkaart 2010, herziening 2016’ Noord-Brabant (plangebied rood omkaderd)

De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van het gebied zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke terreingesteldheid. De indeling in agrarische gebruikseenheden (akkers, graslanden en woeste gronden) is op veel plaatsen nog goed herkenbaar. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Twee andere aspecten die het landschap van de Meierij kenmerken zijn de landgoederen en buitenplaatsen en de populierenteelt. Daarnaast is de weg grenzend aan het plangebied (Pastoor van Schijndelstraat) aangeduid als een lijn met redelijk hoge waarde. De groenstrook aan de oostzijde van het plangebied is aangeduid als een lijn met hoge waarde. De volgende figuur toont een uitsnede van de Erfgoedkaart van de voormalige gemeente Veghel.

22 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Plangebied

Figuur 14: Uitsnede Erfgoedkaart voormalige gemeente Veghel

Verder is de weg Pastoor van Schijndelstraat aangemerkt als een oude weg met een cultuurhistorische waarde. De nieuwe opgaande bebouwing wordt op enige afstand gebouwd van de cultuurhistorisch waardevolle elementen. De ontwikkeling doet derhalve geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden van het gebied. De erfbeplanting versterkt eveneens de aanwezige landschapsstructuren. Onderhavige ontwikkeling vormt dan ook geen belemmering voor het behoud van de aanwezige waarden.

5.2

Monumenten

In de directe omgeving (straal van 250 meter) van het plangebied is een monument aanwezig, dit betreft een langgevelboerderij westelijk gelegen en direct grenzend aan het plangebied. Voor het object Pastoor van Schijndelstraat 1 is een redengevende monumentenbeschrijving opgesteld. Het object heeft bouwkundige waarde als voorbeeld van een grote langgevelboerderij. De hoofdvorm is gaaf, wat echter niet van de detaillering en de vrij rigoureuze vernieuwingen kan worden gezegd. Wel vrij gaaf is het bakhuis. Boerderij en bakhuis hebben ensemblewaarde. De ligging, nabij de T-kruising met de Boerdonksedijk is markant, wat ook geldt voor de samenhang met de achtergelegen boerderij (Boerdonksedijk 45). Als zodanig heeft deze een beeldbepalende- en landschappelijke waarde. De beoogde ontwikkeling tast de aanwezige monumentale elementen en waarden van de woning niet aan. Het ensemble van de boerderijen (pastoor van Schindelstraat 1 en Boerdonksedijk 43) wordt niet aangetast door onderhavige ontwikkeling. Het zicht vanuit de Boerdonksedijk blijft behouden.

5.3

Archeologie

Bij de opstelling en uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening gehouden worden met bekende archeologische waarden en de te verwachten archeologische waarden. Het uitgangspunt hierbij is dat het archeologisch erfgoed moet worden beschermd op de plaats waar het wordt aangetroffen. Gezien dit uitgangspunt moeten, in het geval van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde voor archeologisch erfgoed, de archeologische waarden door middel van een vooronderzoek in kaart worden gebracht. De volgende figuur toont een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de voormalige gemeente Veghel (2014). 23 Toelichting bestemmingsplan ‘Buitengebied Veghel, Pastoor van Schijndelstraat ong. Boerdonk’

Plangebied

Figuur 15: Uitsnede ‘Archeologische beleidskaart’ voormalige gemeente Veghel

BAAC bv heeft in januari en februari 2010 een archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport: Bergman, W.A. 2010: Plangebied Korstenhof-Noord te Boerdonk, Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek (verkennende fase), BAAC rapport V10.0025. Uit het onderzoek is geconcludeerd dat het plangebied op een dekzandvlakte in een postmiddeleeuws landbouwgebied ligt. Op basis van het bureauonderzoek geldt een middelhoge verwachting voor de perioden vanaf het Paleolithicum. In nagenoeg alle boringen is een A/C profiel aangetroffen waarbij de Ahorizont soms puinresten bevat en gevlekt is. BAAC adviseert in verband met de verstoringen tot in de Chorizont en het ontbreken van archeologische indicatoren geen vervolgonderzoek. Het onderzoeksgebied van 2010 is representatief voor het plangebied waar onderhavige ontwikkeling op ziet en hebben voldoende zeggingskracht voor dit nieuwe plangebied. Gezien de overeenkomsten in historisch gebruik en landschappelijke ligging met het onderzochte plangebied 2010 en de geringe omvang van het bijgekomen deel, kunnende conclusies uit het BAAConderzoek in dit geval worden geëxtrapoleerd. De bodem binnen het plangebied is voor het grootste deel verstoord, waarbij het oorspronkelijke podzolprofiel vernietigd is.

Door de vermenging van de oorspronkelijke bovengrond en de huidige bovengrond (voorkomen A/C-profiel) is de kans klein dat er archeologische waarden intact aanwezig zijn. Voor het plangebied wordt geen verder onderzoek - aanvulling of update - noodzakelijk geacht.2 Volledigheidshalve is de rapportage van het archeologisch onderzoek bijgevoegd als bijlage.