Document · PDF

Rapportage als bijlage

Raadsvergadering 1 april 2021, gemeente MeierijstadBij agendapunt: Besluitvorming optimalisatieonderzoek voormalig gemeentehuis Sint-Oedenrode21.853 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Gemeente Meierijstad ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Optimalisatie bestuurscentrum Sint-Oedenrode

Opdrachtgever Project Datum Referentie Auteur(s)

Gemeente Meierijstad Optimalisatie voormalig gemeentehuis Sint-Oedenrode / Meierijstad 14 december 2020 1673902-0036.10.0 de heer ir. M. van den Eijnde - HEVO B.V. de heer drs. ing. R. Frensen - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

info@hevo.nl

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

F +31 (0)73 6 410 118

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Inleiding Situatie Raadsbesluit Doel van het onderzoek Werkwijze en leeswijzer Documenten

3 3 3 3 3 4

2. 2.1. 2.2.

Inventariseren Huidige situatie Projectkaders en uitgangspunten

5 5 6

3. 3.1. 3.2. 3.3.

Richting geven Ruimtelijk Financieel Duurzaamheid

8 8 9 9

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Scenario-ontwikkeling Scenariobepaling Scenario 1, basisscenario (1a) en plusscenario (1b) Scenario 2, optimaal scenario Financieel CO2-neutraliteit

11 11 12 16 19 25

5. 5.1. 5.2.

Conclusie en vervolgonderzoek Conclusie Vervolgonderzoek

27 27 28

--Oplegnotitie optimalisatie gemeentelijk vastgoed Meierijstad in Sint-Oedenrode-Bijlage 1: globaal Programma van Eisen

Bijlage 2: globale verbouwspecificaties per scenario t.b.v. financiële benadering

Bijlage 3: investering, exploitatie CO2-footprint

Bijlage 4: investering, exploitatie CO2-footprint (verkopen in plaats van verhuren)

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 2 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

1. 1.1.

Inleiding Situatie 1 januari 2017 is de gemeente Meierijstad tot stand gekomen uit een fusie van de voormalige gemeenten Sint-Oedenrode, Schijndel en Veghel. De huisvesting van de gemeentelijke organisatie is destijds verdeeld over de drie voormalige gemeenten. Het ruimtegebruik van de vestiging in Sint-Oedenrode is anno 2020 niet optimaal en inefficiënt. Een groot gedeelte van het pand wordt niet functioneel benut door de gemeente, met leegstand tot gevolg. De exploitatiekosten van het pand staan daardoor niet in verhouding tot het gebruik. Daarnaast heeft de gemeente Meierijstad heeft de ambitie geformuleerd om in 2030 CO2-neutraal te zijn. Daarvoor dient het gemeentelijk vastgoed voor 2030 verduurzaamd te worden.

1.2.

Raadsbesluit Er is een inventarisatie uitgevoerd onder huidige en potentiële gebruikers, waaruit een voorstel richting de raad is geformuleerd voor verder onderzoek. Er is gekozen om het scenario waarin de raad gehuisvest blijft in Sint-Oedenrode en waarbij de overige delen van het pand beter benut worden verder uit te werken. In het kort is besloten om onderzoek te verrichten naar het optimaliseren van de gebruiksmogelijkheden en de bezetting van het bestuurscentrum in Sint-Oedenrode.

1.3.

Doel van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden om de huisvesting in Sint-Oedenrode beter te benutten. Daarbij gaat het zowel om optimalisatie van de eigen gebruiksmogelijkheden als om de benutting en exploitatie van de overige (niet in eigen gebruik zijnde) delen van het pand. Dit onderzoek moet inzicht geven in de mogelijkheden om een toekomstbestendige, duurzame situatie ter plaatse te creëren waar een verantwoorde (financieel gezonde) gebouwexploitatie mogelijk is.

1.4.

Werkwijze en leeswijzer De werkwijze om te komen tot resultaten bevat vier stappen: 1. Inventariseren. 2. Richting geven. 3. Scenario-ontwikkeling. 4. Concluderen. De opbouw van deze rapportage volgt deze stappen.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 3 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

1.4.1.

Stap 1, inventariseren In deze stap worden de huidige huisvestingssituatie en de uitgangspunten die als input dienen voor het onderzoek geschetst. Het doel van deze stap is om een helder beeld te vormen van de beweegreden om de huisvesting in Sint-Oedenrode te herzien. Hiervoor worden eerdere onderzoeken, beslisdocumenten, doelstellingen en gebouwgegevens, zoals tekeningen, installaties en exploitatiedata bestudeerd. In deze stap worden ook de aanpak en de te hanteren uitgangspunten en definities afgestemd.

1.4.2.

Stap 2, richting geven In deze stap wordt de ruimtebehoefte in kaart gebracht en vertaald naar een globaal Programma van Eisen (PvE). Als onderdeel van het globaal PvE wordt een globaal Programma van Ruimten (PvR) opgesteld en afgestemd met de opdrachtgever.

1.4.3.

Stap 3, scenario-ontwikkeling In deze stap wordt het globaal PvR samen met overige eisen en doelstellingen op het gebouw geprojecteerd en wordt de vertaalslag gemaakt naar mogelijke huisvestingsscenario’s. Dit vertaalt zich in een inpassingsstudie/vlekkenplan waarbij de volgende consequenties in kaart worden gebracht:  Inpassing van de ruimtebehoefte in het gebouw.  Leegstand en (mede)gebruiksmogelijkheden per scenario.  Globale noodzakelijke bouwkundige en installatietechnische werken.  Mogelijkheden voor invulling van overige delen van het pand, waarbij wordt gezocht naar haalbare oplossingen die bijdragen aan een gunstige exploitatie.  Financiële consequenties (benaderd vanuit ‘Total Cost of Ownership’ (TCO)).  Bijdrage en vertaling van duurzaamheidsambitie per scenario.

1.4.4.

Stap 4, concluderen De consequenties op het gebied van financiën, planning, functionaliteit en duurzaamheid zetten we tegen elkaar af om vervolgens conclusies te trekken over de haalbaarheid en over de geschiktheid van de scenario’s gerelateerd aan de doelstelling. Als onderdeel van de conclusies brengen we in kaart welk vervolgonderzoek nodig is en welke vervolgstappen nodig zijn om het voorkeursscenario te implementeren/realiseren.

1.5.

Documenten Aan de totstandkoming van deze rapportage en bijbehorende conclusies en resultaten hebben de volgende documenten ten grondslag gelegen:  Onderzoeksopzet Optimalisatie bestuurscentrum Sint-Oedenrode.  Kadernota Maatschappelijk vastgoed.  Routekaart CO2-neutraal.  Duurzaamheidsvisie Meierijstad.  Nota waardering en afschrijvingsbeleid 2017 Meierijstad.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 4 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Inventariseren In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de huidige situatie van het bestuurscentrum in Sint-Oedenrode. Daarnaast worden de kaders en uitgangspunten gegeven waaraan de optimalisatie zich dient te conformeren.

2.1.

Huidige situatie De huisvesting van de gemeente Meierijstad in Sint-Oedenrode is gelegen aan Burgemeester Wernerplein 1 en bestaat uit een monumentaal pand (kasteel Dommelrode) met drie aangrenzende, nieuwere bouwdelen/lobben. In Figuur 1 is de verdeling van de lobben weergegeven, zoals die voor deze studie is gehanteerd. Het kasteel (lob 1) heeft twee bouwjaren; 1819 en 1900 (Figuur 2). Beide gedeelten zijn monumentaal, maar alleen van het gedeelte uit 1819 is de verwachting dat ook de binnenzijde een monumentenstatus heeft. In het bestuurscentrum van Sint-Oedenrode zijn het klantcontactcentrum (KCC), de griffie en de gemeenteraad en fracties van de gemeente Meierijstad gehuisvest. Het bouwvlak in het bestemmingsplan volgt de contouren van het huidige gebouw (Figuur 3) en is gelegen op een perceel van ruim 23.500 m² (Figuur 4) met meerdere bestemmingen (waaronder maatschappelijk, groen en water).

Figuur 1: verdeling lobben/bouwdelen bestuurscentrum SintOedenrode

Figuur 2: bouwjaren lob 1

Brutovloeroppervlak (BVO):

6.311 m²

Aantal bouwdelen/lobben:

Bouwjaar lob 1: lob 2, lob 3 en lob 4:

1819 en 1900 1997

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 5 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

2.2.

Boekwaarde :

€ 791.873,--

WOZ-waarde:

€ 2.722.000,--

Eigendomsvorm:

Eigendom gemeente Meierijstad

Huidige functie:

Griffie Vergaderen (raad en fracties) Trouwen KCC Kantoor en vergaderen Informatiesessies Opslag (statisch archief) Kamer burgemeester

Figuur 3: bouwvlak (bestemmingsplan)

Figuur 4: kadastrale kavelverdeling

Projectkaders en uitgangspunten In deze paragraaf worden verschillende uitgangspunten opgesomd die van invloed zijn op de huisvesting in Sint-Oedenrode. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in ruimtelijke, financiële, en duurzaamheidsuitgangspunten. De uitgangspunten in deze paragraaf betreffen beleidsmatige uitgangspunten die als kader dienen of mogelijk invloed hebben op de uitwerking van de scenario’s. In hoofdstuk 3 wordt een nadere vertaling gemaakt van deze uitgangspunten.

2.2.1.

Ruimtelijk    

In het onderzoek wordt het gehele bestuurscentrum van Sint-Oedenrode meegenomen: het monumentale en het nieuwe gedeelte, in totaal vier lobben. In de optimalisatie wordt in beginsel alleen rekening gehouden met de functies die een formele aanstelling hebben op de locatie Sint-Oedenrode (raad, griffie & KCC). De raadzaal en de parallelle zaal dienen separaat gebruikt te kunnen worden. Faciliteiten dienen geschikt te zijn voor een gemeenteraad van een gemeente van meer dan 80.000 inwoners (37 raadszetels).

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 6 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

   

2.2.2.

Financieel 

2.2.3.

De monumentale waarde van het kasteel Dommelrode en de emotionele waarde van dit monument voor de gemeenschap in Sint-Oedenrode dienen behouden te blijven. Het monumentale gedeelte van het pand blijft in eigendom van de gemeente en huisvest bij voorkeur (semi)openbare functies. Er zijn geen restricties voor wat betreft afstand tussen raadzaal en parallelle zaal. De trouwzaal en burgemeesterskamer blijven gehandhaafd in het monumentale gedeelte.

Er wordt gestreefd naar een gezonde exploitatie van het pand. Daaronder wordt verstaan dat gemeentelijke functies passend gehuisvest worden en dat de overige delen van het pand kostendekkend geëxploiteerd kunnen worden.

Duurzaamheid 



   

Er wordt per saldo geen CO2 uitgestoten als gevolg van het fossiele energieverbruik. Oplossing hiervoor is energiebesparing, duurzame opwekking en compensatie van de CO2uitstoot (bron: Kadernota Maatschappelijk vastgoed). De optimalisatie dient CO2-neutraal gerealiseerd te worden (duurzaamheidsvisie). Voor het monumentale gedeelte kan daarvoor een uitzondering gemaakt worden als blijkt dat dit niet te verenigen is met de monumentale waarde. In die situatie(s) waarin de verduurzamende maatregelen niet te verenigen zijn met de monumentale waarde, dienen elders c.q. aan het pand compenserende verduurzamende maatregelen te worden getroffen om daarmee uitvoering te geven aan de duurzaamheidsvisie. Voor vastgoed heeft de gemeente de ambitie om in 2030, voor zover mogelijk, CO2-neutraal te zijn. Dat gaat in drie stappen: o Eerste verduurzamingsslag op natuurlijke momenten (via duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMOP)). o Zonnepanelen en zonnecollectoren. o CO2-neutraal voor zover mogelijk. De benodigde opwekking van energie vindt plaats op eigen grondgebied. Vanaf 2023 wil de gemeente Meierijstad gezamenlijk met zoveel mogelijk gemeenten uit de regio Noordoost-Brabant alle energie duurzaam, regionaal opgewekt inkopen. Daken van gemeentelijk vastgoed worden bedekt met zonnepanelen of beschikbaar gesteld voor zonnepanelen.

Per 1 januari 2023 moet elk kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben (verplichting van rijksoverheid). De verplichting geldt niet voor monumenten.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 7 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Richting geven In dit hoofdstuk worden de beleidsmatige uitgangspunten vertaald naar de situatie en de opgave. De richtinggevende uitgangspunten hieronder worden gehanteerd voor de uitwerking van de scenario’s.

3.1.

Ruimtelijk De volgende functies hebben een formele aanstelling op de locatie Sint-Oedenrode:  KCC.  Griffie.  Raad.  Fracties. Het gebouw in Sint-Oedenrode dient in basis uitsluitend, maar ten minste, deze functies te huisvesten. Daarmee zijn deze functies bepalend voor de ruimtebehoefte. De ruimtebehoefte, eisen en wensen van deze functies zijn vertaald in een globaal programma van eisen (PvE). Dit document is separaat bijgevoegd onder bijlage 1. Onderdeel van het globaal PvE is een globaal Programma van Ruimten (PvR). Het PvR is weergegeven in de tabel hieronder. De primaire ruimtebehoefte beslaat ± 1.000 m² NVO. Tabel 1: globaal Programma van Ruimten

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 8 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

3.2.

Financieel Voor de financiële beoordeling van de scenario’s hanteren we onderstaande uitgangspunten. De uitgangspunten hieronder is een selectie van alle uitgangspunten zoals omschreven in de financiële bijlagen.  Er wordt gerekend vanuit het ‘Total Cost of Ownership’-principe: Investeringen (eenmalig) en eventuele financieringslasten. Jaarlijkse huisvestingslasten zoals onderhoud, energie, schoonmaak, verzekeringen etc. (structureel). Eventuele (versnelde) afschrijvingen op boekwaarde van gebouwdelen.  De kosten (exploitatie en investering) worden teruggerekend naar jaarlijkse lasten vanaf jaar 1 voor vergelijkbaarheid van de verschillende scenario’s.  De huidige exploitatiewaarde (conform opgave) is het referentiepunt.  Er wordt gerekend met kostendekkende (ver)huurtarieven voor ruimten of bouwdelen die geschikt zijn voor verhuur aan derden.  In de exploitatiekosten worden alleen gebouwgebonden kosten opgenomen. Effecten op alle andere lasten (organisatorisch, facilitair etc.) zijn niet meegenomen.  Verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd over het gehele bouwwerk dat in gemeentelijk bezit is. Bouwdelen die niet in gemeentelijk bezit zijn (als gevolg van scenario-uitkomst) worden niet voor rekening van de gemeente verduurzaamd.  Er wordt niet gerekend met sloop van bouwdelen. Dit is kapitaalvernietiging en niet duurzaam inzetten van middelen.

3.3.

Duurzaamheid Wat betreft duurzaamheid zijn onderstaande uitgangspunten gehanteerd. Deze zijn tot stand gekomen vanuit de ‘Duurzaamheidsvisie Meierijstad’ en ‘routekaart CO2-neutraal’ en in overleg met de opdrachtgever.  Met CO2-emissie wordt de emissie van gebouw- en gebruikersgebonden installaties bedoeld.  De term CO2-neutraliteit beperken we tot het energiegebruik gedurende de exploitatie van het gebouw. CO2-uitstoot die vrijkomt bij de delving van grondstoffen, productie van materialen en bouwwerkzaamheden worden niet meegenomen. De verschillende visiedocumenten beschrijven alleen een energetische doelstelling vanaf 2030. Dat impliceert dat alleen de CO2-emissie tijdens de exploitatie vanaf 2030 relevant is. Duurzaam bouwen maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek, maar kan in een later stadium (ontwerpfase) meegenomen worden in de uitwerking.  CO2-uitstoot die vrijkomt bij transport/verkeer (bijvoorbeeld door medewerkers) van en naar de locatie wordt niet meegenomen in dit onderzoek.  Verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd over het gehele bouwwerk dat, afhankelijk van het scenario, in gemeentelijk bezit is.  Gebouwdelen die worden afgestoten worden niet verduurzaamd.  Er wordt uitgegaan van het model van Trias Energetica: Stap 1. Beperk de energievraag. Stap 2a. Gebruik energie uit reststromen. Stap 2b. Gebruik energie uit hernieuwbare bronnen.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 9 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Stap 3. Indien gebruik van eindige (fossiele) energiebronnen onvermijdelijk is, gebruik ze dan zeer efficiënt en compenseer dit op jaarbasis met 100% hernieuwbare energie.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 10 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

4. 4.1.

Scenario-ontwikkeling Scenariobepaling In het vorige hoofdstuk is ruimtebehoefte voor de te huisvesten functies en afdelingen bepaald op ± 1.000 m² NVO. Het projecteren van deze ruimtebehoefte op de huisvesting in Sint-Oedenrode laat zien dat er vier scenario’s voor inpassing van het PvR mogelijk zijn. In Figuur 5 zijn deze vier mogelijkheden/scenario’s geïllustreerd, waarbij met groene vlekken is aangegeven welke gedeelten van het gebouw worden gevuld met de primair aangestelde functies (conform PvR).

Figuur 5: inpassingsmogelijkheden primaire ruimtebehoefte

Scenario 3 en scenario 4 voldoen niet aan de uitgangspunten zoals geformuleerd in het vorige hoofdstuk. Deze twee scenario’s vallen om de volgende redenen af voor verdere uitwerking:  Scenario 3 en scenario 4: in beide gevallen huisvest kasteel Dommelrode geen gemeentelijke/publieke functies.  Scenario 3: indien lob 1 niet wordt ingevuld door publieke functies is toegang via het kasteel niet mogelijk.  Scenario 4: de toegang tot het bestuurscentrum is niet via kasteel Dommelrode.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 11 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Op basis van deze constatering worden scenario’s 1 en 2 in dit hoofdstuk verder uitgewerkt. Deze twee scenario’s sluiten namelijk het best aan bij de uitgangspunten. Het grote verschil tussen deze twee scenario’s is dat in scenario 1 de raadzaal behouden blijft op de huidige positie in lob 3, terwijl in scenario 2 de raadzaal verplaatst wordt. We definiëren de scenario’s als volgt:  Scenario 1: het behouden van de huidige raadzaal.  Scenario 2: het verplaatsen van de raadzaal. NOOT: de ruimtebehoefte is ± 1.000 m² NVO. Dat is ongeveer de 1e en 2e verdieping van 1,5 lobben. Gedeeltelijke leegstand is in alle scenario’s aan de orde. Als lob 1 bij scenario 3 wordt ingevuld door (niet-primaire) publieke functies, kan gesteld worden dat dit scenario gelijk is aan scenario 1.

4.2. 4.2.1.

Scenario 1, basisscenario (1a) en plusscenario (1b) Inpassingsstudie Scenario 1 gaat uit van het behouden van de raadzaal op de huidige positie. De huidige raadzaal heeft technische en functionele beperkingen en voldoet, naar de mening van de raad en griffie, net. Scenario 1 is daarom opgesplitst in scenario 1a (basisscenario) en scenario 1b (plusscenario):  1a (basisscenario): het behouden van de huidige raadzaal in de huidige vorm.  1b (plusscenario): het behouden van de huidige raadzaal met uitbreiding. Op de navolgende afbeeldingen is de inpassingsstudie weergegeven. NOOT: De inpassingsstudie is nadrukkelijk geen ontwerp noch een toewijzing van functies aan specifieke ruimten. Het betreft enkel een indicatieve inpassing van het programma van ruimten op de plattegrond van het gebouw. De potentiële uitbreiding van de raadzaal (scenario 1b) is met oranje lijnen weergegeven. Voor de investeringskostenberekening hanteren we een aanname van uitbreiding met 2 meter. De inpassingsstudie van scenario 1 (basis en plus) heeft de volgende bijzonderheden:  De toegang en het publieksplein blijven behouden.  Het statisch archief kan behouden blijven op de huidige positie (in de kelder van lob 3).  De trouwzaal en burgemeesterskamer blijven behouden op de huidige positie in kasteel Dommelrode.

 Lob 4 is zelfstandig met een eigen entree en afgesloten van het bestuurscentrum en komt daardoor in aanmerking voor verhuur- of verkoop.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 12 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Figuur 6: inpassingsstudie scenario 1 (basis en plus), begane grond

Figuur 7: inpassingsstudie scenario 1 (basis en plus), eerste verdieping

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 13 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Figuur 8: uitbreidmogelijkheden raadzaal (scenario 1b, plusscenario)

4.2.2.

Voor- en nadelen scenario 1 Voordelen  Het behoud van kasteel Dommelrode voor (primaire) publieke functies en toegang (representatief).  Het behoud van de raadzaal op de huidige plek en daarmee beperking van de investeringskosten.  Lob 4 staat volledig leeg en is daardoor geschikt te maken voor verhuur of verkoop.  Het behoud van het statisch archief in de kelder van lob 3. Het statisch archief hoeft niet verhuist of gedigitaliseerd te worden. Nadelen  De leegstand is ‘vermengd’ door huisvesting die in gebruik is.  Er is veel ‘leegstand’; dat is ruimtelijk inefficiënt indien het niet wordt ingevuld door andere publieke functies.  Er zijn relatief hoge exploitatiekosten (indien geen kostendekkende huur wordt gegenereerd of verkoop niet aan de orde is).  De functionaliteit van de raadzaal en de parallelle zaal is beperkt te optimaliseren door constructieve belemmeringen.  De investeringskosten voor de uitbreiding van de raadzaal (scenario 1b) zijn hoog, mede doordat de raadzaal omsloten is door een vijver.  De uitbreiding van de raadzaal (scenario 1b) overschrijd de grenzen van de huidige bouwenvelop in het bestemmingsplan. Een bestemmingsplanwijziging is in dat geval nodig.  Er dient een tijdelijke oplossing gezocht te worden voor de raadsvergaderingen tijdens de verbouwwerkzaamheden.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 14 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

4.2.3.

Leegstand en gebruiksmogelijkheden Scenario 1 heeft veel onbenutte ruimte (leegstand) na het projecteren van de primaire functies (globaal PvR) op de plattegrond. Voor de leegstand in lob 1, lob 2 en lob 3 is verhuur aan derden slechts beperkt mogelijk. Publieke en niet-publieke functies zijn in deze lobben lastig te combineren in verband met beveiliging, veiligheid en zonering. (Semi) publieke invulling van lob 1, lob 2 en lob 3 is daarom een voorwaarde. De totale leegstand in de lobben die door de gemeente in gebruik zijn (lob 1, lob 2 en lob 3) bedraagt (exclusief kelder en zolder):  Begane grond ± 540 m² VVO.  Verdieping ± 810 m² VVO.  Totaal ± 1.350 m² VVO. De leegstand in lob 1, lob 2 en lob 3 kan gedeeltelijk ingevuld worden door gebruikers die voorheen ook gevestigd waren in het bestuurscentrum:  Sociaal domein werkplekken: (± 110 m²)  Belastingen (tijdelijk: 2x per jaar 3 weken): (deelgebruik)  DIV-werkplekken: (± 30 m²)  Samenscholing 2 opleidingsruimten en opslag: (306 m² deelgebruik)  De opslag in de kelder (waaronder het statisch archief) kan gehandhaafd blijven. Momenteel huisvest het bestuurscentrum ± 23 flexwerkplekken voor medewerkers van de gemeente Meierijstad. De wens om in de nieuwe situatie flexwerkplekken te faciliteren is op dit moment niet concreet.

In deze rapportage houden we rekening met 230 m² leegstand die wordt aangehouden door de gemeente Meierijstad. Dit betreft dus een reservering van ruimte die niet verhuurd wordt, maar dient als reservering voor flexplekken of overmaat t.b.v. flexibiliteit of onverhuurbaarheid 100% van de leegstand. De leegstand in lob 1, lob 2 en lob 3 bedraagt ± 1.350 m². 370 m² daarvan kan ingevuld worden met (secundaire) publieke functies (Sociaal Domein en DIV) en met een reservering voor flexwerkplekken. Dat wil zeggen dat er nog ± 980 m² leegstand beschikbaar is voor medegebruik/huur door andere publieke partijen of functies die ‘vermengd’ mogen worden met de overige gehuisveste functies. Verhuurbaar oppervlak kostendekkende huur scenario 1 = ± 980 m² NOOT: het profiel en de behoefte van andere (niet reeds gehuisveste) gebruikers is op dit moment niet concreet genoeg om een uitspraak te kunnen doen over potentieel medegebruik. Dit dient nader onderzocht te worden.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 15 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

In scenario 1 is lob 4 volledig ‘vrijgespeeld’. Lob 4 wordt technisch en functioneel (met uitzondering van verwarming) zelfstandig gemaakt. Lob 4 is daarom geschikt voor verhuur of verkoop aan derden. Dit kunnen zowel maatschappelijke als niet-maatschappelijke partijen zijn. De onbenutte vierkante meters die geschikt zijn voor verhuur aan derden of om af te stoten (lob 4) bestaan uit:  Begane grond ± 403 m² VVO.  Verdieping ± 403 m² VVO.  Totaal ± 806 m² VVO. Verhuurbaar oppervlak marktconforme huur scenario 1 = ± 806 m² NOOT: indien het gebouw in andere functies gaat voorzien zal nagagaan moeten worden of deze functies passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast dient bij verhuur rekening gehouden te worden met de Wet Markt en Overheid en staatssteun.

4.3. 4.3.1.

Scenario 2, optimaal scenario Inpassingsstudie Scenario 2 gaat uit van het zoveel mogelijk concentreren van het ruimteprogramma om een ruimtelijk zo efficiënt mogelijke inpassing te realiseren. Daarbij gaat scenario 2 uit van verplaatsing van de raadzaal van lob 3 naar lob 2. Op de navolgende afbeeldingen is de inpassingsstudie weergegeven. NOOT: De inpassingsstudie is nadrukkelijk geen ontwerp noch een toewijzing van functies aan specifieke ruimten. Het betreft enkel een indicatieve inpassing van het programma van ruimten op de plattegrond van het gebouw. De mogelijke positionering van de raadzaal en de parallelle zaal in lob 2 zijn aangegeven met paarse vlekken. Ter plaatse van de raadzaal wordt de verdiepingsvloer weggehaald, zodat een grote, hoge ruimte ontstaat. De inpassingsstudie van scenario 2 heeft de volgende bijzonderheden:  De toegang en het publieksplein blijven behouden.  Het statisch archief kan niet behouden blijven op de huidige positie.  De trouwzaal en burgemeesterskamer blijven behouden op de huidige positie in kasteel Dommelrode.  Zeer ingrijpende constructieve en bouwkundige aanpassingen zijn benodigd, waaronder: Het realiseren van een nieuw stijgpunt in lob 2. Het verwijderen van vloervelden en kolommen in lob 2. Vergaande constructieve verstevigingen aan de hoofddraagconstructie van lob 2.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 16 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Figuur 9: inpassingsstudie scenario 2 (optimaal), begane grond

Figuur 10: inpassingsstudie scenario 2 (optimaal), eerste verdieping

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 17 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

4.3.2.

Voor- en nadelen scenario 2 Voordelen  Het behoud van kasteel Dommelrode voor (primaire) publieke functies en toegang (representatief).  Een functionele, ruimtelijke en technische optimalisatie van de raadzaal en de parallelle zaal wordt gerealiseerd.  Lob 3 en lob 4 staan volledig leeg en zijn daardoor geschikt te maken voor verhuur of verkoop. Omdat deze bouwdelen niet verweven zijn met gemeentelijke functies zijn de mogelijkheden breder dan in het eerste scenario.  De huidige raadzaal kan in gebruik blijven tijdens de verbouwwerkzaamheden. Nadelen  Er zijn hoge investeringskosten als gevolg van de aanpassingen.  Er zijn zeer ingrijpende constructieve aanpassingen aan lob 2 nodig voor het huisvesten van de raadzaal en de parallelle zaal en het bereikbaar maken van de verdieping (lift).  Alternatieve huisvesting is benodigd voor het onderbrengen van het statisch archief. Anderzijds kan het archief gedigitaliseerd worden.

4.3.3.

Leegstand en gebruiksmogelijkheden Scenario 2 heeft in vergelijking met scenario 1 relatief weinig onbenutte ruimte (leegstand) na het projecteren van de primaire functies (globaal PvR) op de plattegrond. De totale leegstand in de lobben die door de gemeente in gebruik zijn (lob 1 en lob 2) bedraagt (exclusief kelder en zolder):  Begane grond ± 230 m² VVO.  Verdieping ± 210 m² VVO.  Totaal ± 440 m² VVO. De leegstand in lob 1 en lob 2 kan, net als bij scenario 1, ingevuld worden door gebruikers die voorheen ook gevestigd waren in het bestuurscentrum:  Sociaal domein werkplekken: (± 110 m²)  Belastingen (tijdelijk: 2x per jaar 3 weken): (deelgebruik)  DIV-werkplekken: (± 30 m²)  Samenscholing 2 opleidingsruimten en opslag: (306 m² deelgebruik) Na het inpassen van bovenstaande publieke functies (sociaal domein en DIV) blijft er ± 300 m² over. ± 102 m² van de 300 m² resterende leegstand is afkomstig van de ruimte tussen de raadzaal en het KCC. Deze voorruimte van de raadzaal is niet verhuurbaar en kan dienen voor het realiseren van extra kwaliteit of flexibiliteit. Dit is een ontwerpvraagstuk en is niet nader bekeken in deze globale verkenning.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 18 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

De overige leegstand betreft kleinere individuele ruimtes vermengd door de gemeentelijke huisvesting. De verhuurbaarheid hiervan is twijfelachtig. De resterende leegstand wordt daarom geclassificeerd als acceptabele overmaat. Deze leegstand wordt niet meegenomen als potentiële baten door verhuur tegen een kostendekkend tarief. Verhuurbaar oppervlak kostendekkende huur lob 1 en 2 in scenario 2 = ± 0 m² In scenario 2 zijn lobben 3 en 4 volledig ‘vrijgespeeld’. In scenario 2 worden deze lobben technisch en functioneel (met uitzondering van verwarming) zelfstandig gemaakt. Lobben 3 en 4 zijn daarom geschikt voor verhuur of verkoop aan derden. Dit kunnen zowel maatschappelijke als niet-maatschappelijke partijen zijn. De onbenutte vierkante meters die geschikt zijn voor verhuur aan derden (lob 3 en lob 4) bestaan uit:  Begane grond ± 710 m² VVO.  Verdieping ± 770 m² VVO.  Totaal 1.480 m² VVO. Verhuurbaar oppervlak marktconforme huur scenario 2 = ± 1.480 m² NOOT: indien het gebouw in andere functies gaat voorzien zal er aandacht gevestigd moeten worden op het huidige bestemmingsplan. Daarnaast dient bij verhuur rekening gehouden te worden met de Wet Markt en Overheid en staatssteun.

4.4. 4.4.1.

Financieel Overzicht In deze paragraaf worden de financiële consequenties vergeleken van de scenario’s. De financiële uitwerking van de verschillende scenario’s zijn in tabel 2 en tabel 3 samengevat. Alle getallen zijn afgerond op € 1.000,--. In de financiële uitwerking van de scenario’s is onderscheid gemaakt tussen verhuren en verkopen van leegstaande lobben per scenario. In het geval van verhuren dient namelijk het volledige gebouw verduurzaamd te worden, terwijl in het geval van verkoop slechts het gedeelte van het gebouw dat gemeentelijk bezit blijft hoeft te worden verduurzaamd. Dat resulteert in drie extra scenario’s, die worden aangeduid met een accent, te weten:  Scenario 0 (verduurzaming huidige situatie).  Scenario 1a’ (basis).  Scenario 1b’ (plus).  Scenario 2’ (optimaal). De kosten zoals in deze paragraaf weergegeven zijn een benadering op basis van gegevens van de gemeente Meierijstad, kengetallen en aannames. De uitgangspunten en aannames die gehanteerd zijn bij het benaderen van de kosten zijn, evenals de financiële opbouw, inzichtelijk gemaakt in de separaat bijgevoegde financiële overzichten.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 19 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

NOOT: De bouwkosten zijn gesplitst in kosten t.b.v. verduurzaming en gebruik. Het kostenniveau is bepaald o.b.v. het integraal realiseren van alle begrootte aanpassingen. Het niet realiseren van bijvoorbeeld de aanpassingen t.b.v. gebruik leidt daarom niet tot een evenredige daling van de investeringskosten. Tabel 2: kostenoverzicht scenario's met verhuur leegstaande bouwdelen

OMSCHRIJVING

HUIDIGE

SCENARIO

SITUATIE

SITUATIE +

Niets doen

Verduurzaming

Basis

Plus

Optimaal

Investeringskosten totaal (a t/m e)

€ 0,-

€ 2.902.000,-

€ 3.388.000,-

€ 4.524.000,-

€ 5.029.000,-

Verbouwkosten t.b.v. verduurz.

€ 0,-

€ 1.725.000,-

€ 1.715.000,-

€ 1.744.000,-

€ 1.696.000,-

Verbouwkosten t.b.v. gebruik.

€ 0,-

€ 319.000,-

€ 1.009.000,-

€ 1.376.000,-

Bijkomende kosten

€ 0,-

€ 498.000,-

€ 560.000,-

€ 711.000,-

€ 778.000,-

Onvoorzien

€ 0,-

€ 184.000,-

€ 215.000,-

€ 289.000,-

€ 322.000,-

BTW

€ 0,-

€ 495.000,-

€ 577.000,-

€ 771.000,-

€ 857.000,-

€ 331.000,-

€ 464.000,-

€ 496.000,-

€ 591.000,-

€ 610.000,-

€ 11.000,-

€ 152.000,-*

€ 152.000,-

€ 319.000,-

€ 453.000,-

€ 344.000,-

€ 439.000,-

€ 458.000,-

Exploitatiekosten (excl.. baten, incl. afschrijvingen) Potentiële baten (huur en subsidies)

Totaal jaarlijkse exploitatiekosten (incl. baten en afschrijvingen)

* Volledige verhuur van leegstand meegerekend, maar dat is vanwege het gefragmenteerde aanbod niet kansrijk.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 20 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Tabel 3: kostenoverzicht scenario's met verkoop leegstaande bouwdelen HUIDIGE

HUIDIGE

SCENARIO

SITUATIE

SITUATIE +

1a’

1b’

2’

Niets doen

Verduurzaming

Basis

Plus

Optimaal

Investeringskosten totaal (a t/m e)

€ 0,-

€ 2.902.000,-

€ 3.218.000,-

€ 4.354.000,-

€ 4.849.000,-

Verbouwkosten t.b.v. verduurz.

€ 0,-

€ 1.725.000,-

€ 1.414.000,-

€ 1.462.000,-

€ 1.021.000,-

Verbouwkosten t.b.v. gebruik

€ 0,-

€ 478.000,-

€ 1.148.000,-

€ 1.899.000,-

Bijkomende kosten

€ 0,-

€ 498.000,-

€ 574.000,-

€ 725.000,-

€ 794.000,-

Onvoorzien

€ 0,-

€ 184.000,-

€ 203.000,-

€ 277.000,-

€ 309.000,-

BTW

€ 0,-

€ 495.000,-

€ 549.000,-

€ 742.000,-

€ 826.000,-

€ 331.000,-

€ 464.000,-

€ 455.000,-

€ 545.000,-

€ 509.000,-

€ 11.000,-

€ 75.000,-*

€ 11.000,-

€ 319.000,-

€ 453.000,-

€ 380.000,-

€ 470.000,-

€ 497.000,-

€ 0,-

€ 62.000,-

€ 172.000,-

€ 319.000,-

€ 453.000,-

€ 318.000,-

€ 408.000,-

€ 325.000,-

€ 0,-

€ 350.000,-***

€ 1.100.000,-***

a. Potentiele opbrengsten

€ 0,-

€ 550.000,-

€ 1.500.000,-

b. Afschrijving boekwaarde (jaar 0)

€ 0,-

€ 200.000,-

€ 400.000,-

OMSCHRIJVING

Exploitatiekosten (excl.. baten, incl. afschrijvingen) Potentiële baten (huur en subsidies)

Totaal jaarlijkse exploitatiekosten (incl. baten en afschrijvingen)

Exploitatiekosten t.b.v. instandhouding ** Exploitatie p.j. bij verhuur en/of na verkoop. Saldo eenmalige opbrengsten – afschrijving (a - b)

* Volledige verhuur van leegstand meegerekend, maar dat is vanwege het gefragmenteerde aanbod niet kansrijk. ** De opgenomen exploitatiekosten t.b.v. de instandhouding van af te stoten gebouwdelen wordt in één totaalpost verzameld om inzicht te geven in de besparing vanaf het moment dat deze gebouwdelen daadwerkelijk afgestoten zijn. *** De gepresenteerde verkoopopbrengsten betreffen de onderzijde van de bandbreedte in de waardering van RSP-makelaars. De huidige boekwaarde van het bestuurscentrum bedraagt € 800.000,-. De exacte boekwaarde van lob 3 en 4 is niet te bepalen. In deze tabel wordt uitgegaan van een gelijke verdeling van de boekwaarde over de 4 lobben. NB: In bovenstaande tabel zijn ‘exploitatiekosten p.j. na verkoop’ weergegeven, waarbij wordt uitgegaan dat instandhoudingskosten vrijvallen op t=0. Dat is in de werkelijkheid echter onhaalbaar doordat er gebouwaanpassingen moeten plaats vinden en het daadwerkelijke moment van verkoop onzeker is

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 21 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

4.4.2.

Investeringskosten De investeringskosten bestaan uit kosten voor verduurzaming en kosten om het gebouw aan te passen conform de inpassingsstudie. Verduurzamingsmaatregelen De volgende investeringskosten zijn opgenomen ten behoeve van verduurzaming van het vastgoedobject:  Extra gevelisolatie in de vorm van achterzetwanden aan de binnenzijde.  Extra dakisolatie van binnenuit.  Achterzetramen (lob 1).  Vervangen kozijnen en beglazing (lob 2, lob 3 en lob 4).  Aanpassen gebouwventilatie in combinatie met na-isoleren.  Vervangen verlichting door led.  Installatie PV-panelen. NOOT: verdergaande verduurzamingsmaatregelen zijn nodig om de CO2-uitstoot van gebruikers- en gebouwgebonden installaties verder terug te dringen. Een wijziging van het installatieconcept is in dat geval nodig. Om vast te stellen of en hoe het installatieconcept gewijzigd kan worden is nader technisch onderzoek nodig. NOOT: De monumentale restricties van lob 1 zijn onbekend, waardoor de haalbaarheid van verduurzamingsmaatregelen ter plaatse van lob 1 onbekend is. Met name het oudste gedeelte (bouwjaar 1819) bevat mogelijk restricties om dergelijke maatregelen uit te voeren. (Ver)bouwkosten De verbouwspecificaties zijn per scenario weergegeven in bijlage 2. De gemoeide investeringskosten zijn opgenomen in bijlagen 3 en 4 en weergegeven in tabel 2 en tabel 3.

Aanvullend geldt voor de scenario’s 1a’, 1b’ en 2’ dat de af te stoten lobben worden aangepast om als zelfstandig gebouw te kunnen functioneren (entree, stijgpunt en installaties). NOOT: aan ‘leegstaande’ lobben worden geen aanpassingen aan de indeling uitgevoerd om deze geschikt te maken voor verhuur of verkoop. Wel worden separate entrees gerealiseerd om de delen onafhankelijk te maken van het ‘gemeentelijke’ gedeelte. NOOT: de constructieve ingrepen aan lob 2 zijn zeer ingrijpend. Om de haalbaarheid en exacte constructieve consequenties te bepalen is nader onderzoek nodig.

4.4.3.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn jaarlijkse kosten die gemaakt worden om het gebouw in gebruik te hebben. Onder de exploitatiekosten vallen de volgende kosten (volgens NEN 2699):  Afschrijving investering/huurkosten.  Belastingen e.d.  Verzekeringen.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 22 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

   

Onderhoud. Verbruik van energie, water etc. Rente. Schoonmaakkosten

De verduurzamingskosten en verbouwkosten worden in een periode van 25 jaar afgeschreven. Deze kosten zijn in tabel 2 en tabel 3 verdisconteerd in de exploitatiekosten. Deze afschrijftermijn is conform de ‘nota waardering en afschrijvingsbeleid 2017 Meierijstad (bijlage 2 afschrijvingstabel; p. 20/21)’.

4.4.4.

Potentiële opbrengsten De opbrengsten in de scenario’s bestaan uit:  Subsidies voor de instandhouding van het monumentale gedeelte.  Potentiele inkomsten door verhuur van gebouwdelen.  Potentiele inkomsten door verkoop van gebouwdelen. Scenario’s 1a en 1b In scenario’s 1a en 1b is ± 1.350 m² VVO beschikbaar voor medegebruik door andere publieke partijen of functies die ‘vermengd’ mogen worden met de overige gehuisveste functies. 980 m² VVO van de 1.350 m² VVO is beschikbaar voor verhuur tegen marktconform tarief. Daarnaast is ± 806 m² VVO beschikbaar voor verhuur aan derden tegen kostendekkend tarief. Zie voor nadere toelichting paragraaf 4.2.3. In de financiële uitwerking is gerekend met verhuur van 980 m² VVO (leegstand lobben 1, 2 en 3) tegen een kostendekkend tarief van € 65,-- per m²/jaar. De functionele en technische haalbaarheid van gezamenlijk gebruik in relatie tot beveiliging, zonering en compartimentering dient echter nader onderzocht te worden, daarom zijn deze opbrengsten apart inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is gerekend met volledige verhuur van lob 4 (806 m² VVO) tegen een marktconform tarief van € 95,-- per m²/jaar. Hiervoor geldt dat de haalbaarheid afhankelijk is van de marktsituatie ter plaatse. Scenario 2 In scenario 2 is ± 1.480 m² VVO beschikbaar voor verhuur aan derden.

In de financiële uitwerking is gerekend met volledige verhuur van lob 3 en lob 4 (1.480 m² VVO) tegen een marktconform tarief van € 95,-- per m²/jaar. De haalbaarheid hiervan dient echter nader onderzocht te worden. Zoals vermeld in paragraaf 4.3.3 zijn in scenario 2 de mogelijkheden om inkomsten te genereren door verhuur binnen lob 1 en 2 tegen kostendekkend tarief niet of nauwelijks aanwezig. Daarom is in de financiële uitwerking geen rekening gehouden met opbrengsten door verhuur tegen een kostendekkend tarief. Scenario’s 1a’, 1b’ en 2’ In scenario’s 1a’ en 1b’ is uitgegaan van het verkopen van de leegstaande bouwdelen/lobben. RSP-Makelaars heeft de courantheid en waarde van de af te stoten of te verhuren lobben onderzocht (zie bijlagen). Het is echter onzeker wat de werkelijke opbrengsten zullen zijn en op

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 23 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

welk moment eventuele opbrengsten optreden. Opbrengsten als gevolg van verkoop zijn daarom als p.m.-post (= € 0,-) opgenomen in het investeringskostenoverzicht. Dat wil zeggen dat potentiele opbrengsten in tabel 3 separaat zijn weergegeven als absoluut getal en niet verdisconteerd in de exploitatielasten. De gepresenteerde verkoopopbrengsten betreffen de onderzijde van de bandbreedte in de waardering van RSP-makelaars. Courantheid De verkoopbaarheid en de verhuurbaarheid van lob 3 en 4 gezamenlijk (scenario 2) is redelijk. De lay-out van het gebouw zich leent goed voor diverse invullingen (waaronder kantoren of transformatie naar woningen of een woon-zorgconcept). Voor enkele van deze invullingen dient de bestemming gewijzigd te worden. Een groot voordeel bij het afstoten/verhuren van lob 3 en 4 gezamenlijk is de aanwezigheid van een lift in de derde lob. Dit heeft een positieve invloed op de verhuurbaarheid van de verdiepingen en de verkoopbaarheid van de twee lobben als geheel. Indien alleen lob 4 wordt afgestoten (scenario 1a en 1b), wordt de toegankelijkheid van de verdieping beperkt doordat deze alleen met de trap te bereiken zal zijn. NOOT: het huisvesten van maatschappelijke of gemeentelijke functies in de leegstaande delen kan effectueren in het vrijspelen van ander gemeentelijk vastgoed.

NOOT: Samenscholing heeft een ruimtebehoefte van 306 m² en kan als dubbelgebruik ingevuld worden (bijvoorbeeld raadzaal en parallelle zaal). In het financiële model is geen huurvergoeding opgenomen omdat dubbelgebruik in alle scenario’s (dus ook in de huidige situatie) gelijk is en niet bijdraagt aan een positieve of negatieve businesscase.

4.4.5.

Conclusie/interpretatie Bij het interpreteren van de getallen zoals weergegeven in bijlagen 3 en 4 en in paragraaf 4.4.1 is het belangrijk om onderscheid te maken tussen verbouwkosten, verduurzamingskosten en potentiële baten. Het overzicht laat zien dat in alle scenario’s de jaarlijkse exploitatiekosten toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Dit is echter het resultaat van investeringskosten als gevolg van verduurzaming en verbouwingen. Na het vergelijken van de huidige situatie inclusief verduurzaming met scenario’s 1a, 1b en 2 valt op dat de jaarlijkse exploitatielasten dicht bij elkaar liggen en dat scenario 1a lager uitvalt. De jaarlijkse exploitatielasten van scenario 1b en scenario 2 zijn als gevolg van de investeringen t.b.v. de gebouwaanpassingen nog steeds hoger dan wanneer men de huidige situatie voortzet inclusief verduurzaming. De weergegeven exploitatielasten inclusief huuropbrengsten laten een positief beeld zien ten opzichte van de huidige situatie inclusief verduurzaming. De haalbaarheid van totale verhuur van leegstaande ruimte is, vooral bij scenario 1, echter onduidelijk. Men dient hier nadrukkelijk rekening mee te houden bij het interpreteren van de gepresenteerde cijfers.

In de scenario’s waarbij de leegstaande bouwdelen/lobben verkocht worden, is te zien dat de scenario’s zich, zonder effectuering van verkoopopbrengsten, gematigd positief verhouden ten

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 24 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

opzichte van de huidige situatie inclusief verduurzaming. Zodra de leegstaande bouwdelen worden verkocht vallen de instandhoudingskosten vrij. De jaarlijkse exploitatiekosten worden in dat geval positiever. Daarnaast worden er eenmalige opbrengsten gegenereerd. Het afstoten of verhuren van lob 3 en 4 gecombineerd (scenario 2) lijkt het meest opportuun. Daarnaast is verhuur van de totale leegstand in scenario 2 waarschijnlijker omdat de verhuurbare ruimte afzonderlijk functioneert van de gemeentelijke huisvesting. Dit vergroot het aantal potentiele huurders en maakt de beschikbare ruimte aantrekkelijker voor de markt.

4.5.

CO2-neutraliteit De gemeente Meierijstad heeft in diverse beleidsdocumenten de ambitie geformuleerd om per 2030 CO2-neutraal te zijn. Als gevolg van deze ambitie dient het bestuurscentrum in Sint-Oedenrode verduurzaamd te worden. In deze paragraaf wordt een indicatie gegeven van de resultaten van de verduurzamingsmaatregelen zoals vermeld in paragraaf 4.4.2 op de CO2-uitstoot van het vastgoed. Onderstaande tabellen laten zien wat de uitstoot en besparing van CO2 is als gevolg van de scenario’s gedurende de exploitatie van het gebouw ten opzichte van de huidige situatie. Opgemerkt dient te worden dat de besparing gebaseerd is op aannames. Deze aannames zijn nader toegelicht in de bijlagen 3 en 4. De tabellen geven op een basale wijze weer wat de te verwachten besparing van CO2 is na het uitvoeren van de verduurzamingsmaatregelen zoals vermeld in paragraaf 4.4.2. De maatregelen zijn niet genoeg om het gebouw CO2 neutraal te maken. Een van de redenen hiervoor is dat er geen rekening is gehouden met wijziging en vervanging van het installatieconcept. De vervanging van installaties dient namelijk afgestemd te zijn op natuurlijke vervangingsmomenten. Tabel 4: CO2 footprint en besparing n.a.v. verduurzamingsmaatregelen (scenario’s met verhuur) Referentie

Scenario 0

huidige situatie

Verduurzaming huidige situatie

Scenario 1a

Scenario 1b

Scenario 2

CO2-footprint (kg CO2/jaar)

190.000

141.000

CO2-footprint

100%

75%

25%

t.o.v. huidige situatie Reductie CO2-footprint t.o.v. huidige situatie

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 25 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Tabel 5: CO2 footprint en besparing n.a.v. verduurzamingsmaatregelen (scenario’s met verkoop) Referentie

Scenario

huidige situatie

Verduurzaming huidige situatie

Scenario 1a’

Scenario 1b’

Scenario 2’

CO2-footprint (kg CO2/jaar)

190.000

CO2-footprint

100%

141.000

110.000

111.000

67.000

75%

58%

59%

35%

25%

42%

41%

65%

t.o.v. huidige situatie Reductie CO2-footprint t.o.v. huidige situatie

De concrete invulling van de energetische ambitie, het schaalniveau en de bijdrage die geleverd moet worden vanuit de huisvesting in Sint-Oedenrode zijn nog niet duidelijk. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk op welke manier CO2-uitstoot door vastgoed gecompenseerd kan worden en hoe mag worden omgegaan met monumentaal vastgoed in relatie tot de energetische ambities. Voor verdere uitwerking van de ambitie CO2-neutraal in relatie tot de huisvesting in Sint-Oedenrode zijn concretere beleidsuitgangspunten nodig. Dit is nodig om bijvoorbeeld de technische oplossingsrichting te bepalen die nodig is om de doelstelling te halen. Daarnaast dient de monumentale waarde van kasteel Dommelrode onderzocht te worden. Dat is nodig om de mogelijkheden en beperkingen ten opzichte van de verduurzaming van lob 1 te bepalen. Kasteel Dommelrode is (gedeeltelijk) een rijksmonument.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 26 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

5. 5.1.

Conclusie en vervolgonderzoek Conclusie Het optimalisatievraagstuk van het bestuurscentrum in Sint-Oedenrode is in dit onderzoek benaderd door de formele ruimtebehoefte in kaart te brengen en die vervolgens te projecteren op de huisvesting. Er zijn grofweg twee scenario’s tot stand gekomen door het inpassen van de ruimtebehoefte en de mogelijkheden te spiegelen aan de geformuleerde kaders en uitgangspunten. Beide scenario’s kennen voor- en nadelen die afgewogen moeten worden. In deze conclusie wordt kort aandacht besteed aan de belangrijkste verschillen tussen de uitgewerkte scenario’s. In basis zijn er twee scenario’s te onderscheiden:  Scenario 1: het inpassen van het ruimteprogramma in lob 1, 2 en 3 met behoud van de raadzaal op de huidige plek.  Scenario 2: het inpassen van het ruimteprogramma in lob 1 en 2, waarbij de raadzaal verplaatst wordt naar lob 2. Scenario 1 is opgedeeld in scenario 1a en scenario 1b, waarbij in scenario 1a geen ruimtelijke aanpassingen aan de raadzaal worden gedaan en in scenario 1b de bestaande raadzaal wordt uitgebreid. In de tabel hieronder worden de verschillen tussen de scenario’s beknopt weergegeven.

Ruimtelijk en functioneel

Tabel 6: samenvattende vergelijking scenario's

Scenario 1a (basis)

Scenario 1b (plus)

Scenario 2 (optimaal)

• Veel leegstand waarvan veel

• Ruimtelijk-functioneel functioneert

• Optimaal qua ruimtelijke inde-

vermengd met de gemeentelijke

dit scenario hetzelfde als scenario 1a,

ling en verdeling van gemeente-

organisatie (lobben 1, 2 en 3).

met uitzondering van de raadzaal.

lijke functies in de huisvesting.

• Invulling leegstand onzeker.

• De raadzaal wordt ruimtelijk, functio-

• Nieuwe raadzaal en parallelle

• Goede functionaliteit is afhanke-

neel en technisch verbeterd. De mo-

zaal die naar wens en behoefte

lijk van medegebruikers.

gelijkheden zijn echter beperkt door

gerealiseerd kunnen worden.

• In geval van uitblijven van

de bestaande gebouwcontouren en

• Het statisch archief moet ver-

goede harmonisatie tussen me-

locatie.

huisd worden of gedigitaliseerd.

degebruikers/huurders en de gemeentelijke organisatie zal dit scenario slecht functioneren. • Geen optimalisatie in raadzaal en parallelle zaal. • Zonder medegebruikers veel leegstand. • Het statisch archief blijft behouden.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 27 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Financieel

www.hevo.nl

• Lage investeringskosten.

• Hoge investeringskosten en exploi-

• Hoge investeringskosten en ex-

• Lage exploitatiekosten door

tatiekosten.

ploitatiekosten.

huuropbrengsten (de haalbaar-

• Uitbreiding raadzaal past niet in be-

• Potentie voor genereren op-

heid van verhuur is onzeker en

stemmingsplan.

brengsten en verlagen verduur-

kan door de vermenging ten

• Optimalisatie is beperkt ten opzichte

zamingskosten door verkoop lob

koste gaan van de functionaliteit).

van de kosten.

3 en lob 4.

• Optimalisatie ten opzichte van

• Potentie voor genereren opbreng-

huidige situatie door mogelijkheid

sten en verlagen verduurzamingskos-

verhuur leegstand.

ten door verkoop lob 4.

• Potentie voor genereren opbrengsten en verlagen verduurzamingskosten

door

verkoop

lob 4.

Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:  Scenario 2 is functioneel het meest optimaal door de concentratie van de gemeentelijke huisvesting en ruimtelijk functioneel verbeterde raadzaal en parallelle zaal.  De investeringskosten en exploitatiekosten (excl. opbrengsten) voor scenario 1b en 2 liggen dicht bij elkaar.  In geval van verkoop van leegstaande bouwdelen worden in scenario 2 de hoogste opbrengsten gegenereerd en zijn de jaarlijkse exploitatiekosten nagenoeg gelijk aan scenario 1a en lager dan scenario 1b.  De exploitatiekosten zijn afhankelijk van de werkelijke huur- en/of verkoop opbrengsten, waarbij gesteld kan worden dat scenario 2 de meeste potentie heeft voor het genereren van huur- of verkoopopbrengsten door de hogere courantheid van de leegstaande bouwdelen in dit scenario.

5.2.

Vervolgonderzoek Met dit onderzoek is getracht een afwegingskader te presenteren voor weloverwogen besluitvorming over de toekomstige benutting van de huisvesting in Sint-Oedenrode. Omdat ten tijde van dit onderzoek niet alle informatie voorhanden was, blijven een aantal zaken onderbelicht die mogelijk van invloed zijn op de uitkomst van de scenario’s zoals in deze rapportage gepresenteerd. In deze paragraaf geven we aan welke aanvullende informatie nodig is om de conclusies uit dit onderzoek aan te vullen. Profiel en huisvestingsbehoefte potentiële medegebruikers De haalbaarheid van betaald medegebruik voor de invulling van de leegstand met publieke functies dient nader onderzocht te worden door het in kaart brengen van potentiële publieke medegebruikers en het profiel en de behoefte van deze medegebruikers. Het is op dit moment niet duidelijk of men de leegstand in lobben 1, 2 en 3 in scenario 1a (basis) en scenario 1b (plus) gevuld kan krijgen.

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 28 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Correlatie met ander gemeentelijk vastgoed Leeggekomen ruimte als gevolg van de optimalisatie kan mogelijk gevuld worden met gebruikers die momenteel gehuisvest zijn in ander gemeentelijk vastgoed. In dat geval zijn er mogelijk kansen om de exploitatiekosten op ander gemeentelijk vastgoed te verlagen of te laten vervallen. Dit is inmiddels nader onderzocht. De resultaten hiervan zijn weergegeven in de oplegnotitie die achter deze rapportage (vóór de bijlagen) is bijgevoegd. Concretisering energetische en circulaire ambitie in relatie tot vastgoed De concrete invulling van de energetische ambitie, het schaalniveau en de bijdrage die geleverd moet worden vanuit het vastgoed zijn nog niet duidelijk. Zo is het bijvoorbeeld onduidelijk op welke manier CO2-uitstoot door vastgoed gecompenseerd kan worden en hoe mag worden omgegaan met monumentaal vastgoed in relatie tot de energetische ambities. Voor verdere uitwerking van de ambitie CO2-neutraal in relatie tot de huisvesting in Sint-Oedenrode zijn concretere beleidsuitgangspunten nodig. Dit is nodig om bijvoorbeeld de technische oplossingsrichting te bepalen die nodig is om de doelstelling te halen. Bepalen monumentale waarde kasteel Dommelrode De monumentale waarde van kasteel Dommelrode (lob 1) dient onderzocht te worden. Dat is nodig om de mogelijkheden en beperkingen ten opzichte van de verduurzaming en aanpassingen t.b.v.

gebruik van lob 1 te bepalen. Kasteel Dommelrode is (gedeeltelijk) een rijksmonument. Besluit voorkeursscenario en ontwerp Nadere uitwerking van het voorkeursscenario (o.a. technisch onderzoek, schetsontwerp en kostenraming t.b.v. definitieve besluitvorming).

1673902-0036.10.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 29 van 34

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Memo ●●●●●●●●●●●●●●●

Aan Van Datum Project Referentie Betreft

Stuurgroep Malco van den Eijnde 14 december 2020 Optimalisatie voormalig gemeentehuis Sint-Oedenrode / Meierijstad 1673902-0042.2.0 Oplegnotitie optimalisatie gemeentelijk vastgoed Meierijstad in Sint-Oedenrode

Inhoud Inhoud 1 1. Algemeen 2. Heemhuis 2.1. Situatie 2.2. Samenvoeging met bestuurscentrum 2.3. Aandachtspunten 2.4. Conclusie 3. Mariëndael 3.1. Situatie 3.2. Samenvoeging met bestuurscentrum 3.3. Aandachtspunten 3.4. Conclusie 4. Locatie Dommeltoren 5. Financieel 5.1. a) samenvoeging Heemkundekring met bestuurscentrum 5.2. b) samenvoeging Mariëndael met bestuurscentrum 6. Conclusie

1673902-0042.2.0

2 2 2 2 2 2 3 3 3 7 8 9 9 9 10 11

Pagina 1 van 12

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

Postbus 70501

T +31 (0)73 6 409 409

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

5223 LA 's-Hertogenbosch

5201 CB 's-Hertogenbosch

F +31 (0)73 6 410 118

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Algemeen

In het eerdere onderzoek is gekeken naar de optimalisatie van het bestuurscentrum in Sint-Oedenrode. Daarbij zijn drie scenario’s (1a, 1b en 2) uitgewerkt waarbij het huidige gebruik zo veel mogelijk geoptimaliseerd en gecomprimeerd is om tot efficiënt/exploitabel gebruik van de huisvesting te komen. Omdat de resultaten van het onderzoek laten zien dat er veel ruimte beschikbaar is gekomen, is in deze aanvullende notitie nader gekeken naar potentiële invulling van de leegstand en naar de kansen die dit biedt voor het andere gemeentelijk vastgoed in Sint-Oedenrode. Daarbij is gekeken naar de gebouwen uit de eerdere inventarisatie in 2019: Heemhuis, Mariëndael, en Dommeltoren.

Heemhuis

2.1.

Situatie

In het Heemhuis "De Oude Vrijheid" aan de Kerkdijk Noord 4 is de Heemkundekring gehuisvest. Het betreft verouderde en onveilige huisvesting. De Heemkundekring heeft in een enquête te kennen gegeven behoefte te hebben aan meer en veiligere (i.v.m. onveilig gebruik zolder) atelierruimte en te willen verhuizen als er een goed alternatief is. 2.2.

Samenvoeging met bestuurscentrum

In alle scenario’s uit het eerdere onderzoek is in het monumentale gedeelte van Dommelrode voldoende ruimte beschikbaar voor huisvesting van de Heemkundekring. De bezetting van ruimten in het monumentale gedeelte in het bestuurscentrum door de Heemkundekring sluit goed aan bij het karakter van het gebouw en de organisatie. Tevens vult men hiermee ruimte op die anders functioneel moeilijk in te vullen is in verband met de monumentale beperkingen om deze ruimten in te zetten als functionele kantoorruimte. De Heemkundekring maakt daarnaast reeds gebruik van bergruimte in het bestuurscentrum. 2.3.

Aandachtspunten

Een aandachtspunt in de verdere uitwerking is toegangscontrole en zonering. De inpassing van de Heemkundekring is afhankelijk van de uitbreidbaarheid van het huidig toegangscontrolesysteem en de positie van de Heemkundekring ten opzichte van de ingang en andere gebruikerszones. 2.4.

Conclusie

Door de Heemkundekring te verhuizen van het Heemhuis naar het bestuurscentrum komt het Heemhuis vrij om te verkopen of anders in te vullen. Het Heemhuis is volledig afgeboekt (inclusief restwaarde grond). Zowel in scenario 1(a en b) als in scenario 2 is het verhuizen van Heemhuis naar het bestuurscentrum ruimtelijk haalbaar.

1673902-0042.2.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 2 van 12

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

Mariëndael

3.1.

Situatie

In cultureel en educatief centrum Mariëndael aan de Laan van Henkenshage 2 zijn diverse typen gebruikers gehuisvest (variërend van theater/podiumkunst, taalcursussen, muziekles, verenigingen en een jeugdcentrum). De gebruikers van Mariëndael zijn tevreden over de huisvesting. Wel worden aanpassingen aan voornamelijk de entree genoemd om de uitstraling en vindbaarheid te verbeteren. De huidige bezettingsgraad is vergelijkbaar met andere gemeentelijke panden met een vergelijkbaar profiel. 3.2.

Samenvoeging met bestuurscentrum

De vrijgekomen ruimte in het bestuurscentrum in scenario 1a, 1b en 2 van het eerdere huisvestingsonderzoek biedt mogelijk kansen om de totale ruimte van Mariëndael en het bestuurscentrum beter te benutten. Om de ruimtelijke mogelijkheden op hoofdlijnen inzichtelijk te maken en om gevoel te krijgen bij de schaal van de opgave, zijn de ruimtes van Mariëndael op de leegstaande ruimte in het bestuurscentrum geprojecteerd. Sec gekeken naar de vierkante meters is het haalbaar om de ruimtes van Mariëndael ‘te verplaatsen’ naar het voormalige gemeentehuis (zie hieronder in de globale inpassingsstudie per scenario). Het combineren van de theaterzaal en raadzaal is voorwaardelijk voor de inpassing van Mariëndael in het bestuurscentrum (zie daarbij tevens de aandachtspunten in paragraaf 3.3). 3.2.1.

Inpassing scenario 1a

In scenario 1a wordt de raadzaal in het bestuurscentrum niet aangepast. Het is in dat geval niet mogelijk om een combinatie te maken met de theaterzaal van Mariëndael. Samenvoeging van Mariëndael en het bestuurscentrum is in scenario 1a dus niet mogelijk. 3.2.2.

Inpassing scenario 1b

In scenario 1b zijn de gebruikersruimten van Mariëndael ruimtelijk in te passen in het bestuurscentrum. Scenario specifiek heeft dat de volgende consequenties en aandachtspunten:  In scenario 1b wordt de bestaande raadzaal vergroot. Aanvullende voorzieningen zijn nodig om de raadzaal tevens geschikt te maken voor theater.  De huidige, niet optimaal functionerende, parallelle zaal blijft in dit scenario gehandhaafd.  Het profiel van gebruikers van Mariëndael is te categoriseren als publieke, vrij toegankelijke functies. Van de gemeentelijke functies zijn de raadzaal en het KCC publieke functies, de overige ruimten zijn niet-publiek en afgesloten van de openbaarheid. De publieke functies van de gemeente bevinden zich in dezelfde fysieke zone als de ruimten die in medegebruik zijn door de gebruikers van Mariëndael. Ondanks dat beide functies als ‘publiek’ worden gekenmerkt is het uit het oogpunt van veiligheid mogelijk een onwenselijke situatie om deze 2 gebruikersgroepen te combineren in 1 beveiligde zone. Het is aan de gemeente en -raad om te beoordelen of dat een wenselijke en

1673902-0042.2.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 3 van 12

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

www.hevo.nl

  

acceptabele situatie is. Uitgangspunt voor de investering is dat beide gebruikersgroepen gecombineerd mogen worden. Geluidsoverlast naar vergaderzalen of het KCC is een risico als gevolg van het mengen van functies in dezelfde zones. Per saldo zijn er meer sanitaire ruimtes nodig t.o.v. de huidige situatie. Catering en gastontvangst zijn aandachtspunten door vermenging van functies.

Figuur 1: scenario 1b begane grond met projectie ruimtes Mariëndael

1673902-0042.2.0, d.d. 14 december 2020

Pagina 4 van 12

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Meierijstad&id=70c4da5c-3681-452d-94c8-11fea43f37c2