P00484_BP_Nijnselseweg 24a te Sint-Oedenrode 20240521
Tekst van het document
Bestemmingsplan
Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24a
Bezoekadres Stadhuisplein 1 5461 KN Veghel Postadres Postbus 10.001 5460 DA Veghel T: 14 0413 E: info@meierijstad.nl W: www.meierijstad.nl IBANnr: NL31 RABO 0171 5811 48
Betreffende
Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24a
Planstatus
Vastgesteld
Projectnummer
NL.IMRO.1948.BGO000BO0112023P- VG01 27
Datum
27 juni 2024
colofon
projectnaam Bestemmingsplan Buitengebied SintOedenrode, Nijnselseweg 24A datum 21 mei 2024 projectnummer P00484 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.1948.BGO000BO0112023PVG01 opdrachtgever OKKO Project Concept 31 juli 2023 Ontwerp 5 december 2023 Vaststelling 27 juni 2024 BRO projectleider JRi projectteam JvdA, WvdH, MvDn bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Toelichting
Inhoudsopgave 1
Inleiding
5
Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer
2
Planbeschrijving Inleiding Ontstaansgeschiedenis Huidige situatie Toekomstige situatie Landschappelijk inpassing Ontsluiting en parkeren Privacy en oriëntering Duurzaamheid
3
4
5 5 6 9
10 10 11 11 12 14 17 17 18
Beleidskader
19
Rijksbeleid
19
3.1.1 3.1.2
19 20
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Ladder voor duurzame verstedelijking
Provinciaal beleid
24
3.2.1 3.2.2
24 25
Omgevingsvisie Noord-Brabant Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Gemeentelijk beleid
33
3.3.1 3.3.2 3.3.3
33 34 35
Visie Meierijstad Woonvisie Meierijstad Ontwikkelingsrichting van de omgeving van het plangebied
Omgevingsaspecten
39
Verkeer en parkeren
39
4.1.1 4.1.2 4.1.3
39 39 41
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Geluid 4.2.1 4.2.2 4.2.3
41 Toetsingskader Onderzoek Conclusie
41 42 43
Luchtkwaliteit
43
4.3.1 4.3.2 4.3.3
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
43 43 45
Bedrijven en milieuzonering
45
4.4.1 4.4.2 4.4.3
45 46 46
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Geur agrarisch
46
4.5.1 4.5.2 4.5.3
46 47 47
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen
48
4.6.1 4.6.2 4.6.3
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
48 48 50
Kabels en leidingen
50
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
3
4.7.1 4.7.2
Onderzoek Conclusie
Externe veiligheid
51
4.8.1 4.8.2 4.8.3
51 52 56
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Ecologie
57
4.9.1 4.9.2 4.9.3
57 58 60
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Bodem
60
4.10.1 4.10.2 4.10.3
60 60 61
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Water 4.11.1 4.11.2 4.11.3
61 Toetsingskader Onderzoek Conclusie
6
61 64 68
Archeologie
68
4.12.1 4.12.2 4.12.3
68 69 70
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Cultuurhistorie
70
4.13.1 4.13.2 4.13.3
70 70 71
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen Vormvrije m.e.r.-beoordeling
5
50 50
71 71
Juridische planopzet
73
Inleiding Systematiek
73 73
5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4
73 73 74 75
Hoofdstuk 1: Inleidende regels Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Hoofdstuk 3: Algemene regels Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Bestemmingen
75
Uitvoerbaarheid
78
Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid
78 80
Separate bijlagen Bijlage 1: Laddertoets Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Ecologische onderzoeken en Effectenanalyse NNB Bijlage 4: Stikstofonderzoek Bijlage 5: Bodemonderzoek Bijlage 6: Archeologisch onderzoek Bijlage 7: Geuronderzoek Bijlage 8: Notitie Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Bijlage 9: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 10: Adviezen veiligheidsregio Bijlage 11: Waterhuishoudkundig plan Bijlage 12: Kavelpaspoort, landschappelijke inpassing en beeldkwaliteitsplan Bijlage 13: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 14: Onderzoek externe veiligheid
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
4
1
Inleiding Aanleiding
Aan de Nijnselseweg 24a ten zuiden van de kern Sint-Oedenrode, gemeente Meierijstad, is een groot terrein met bosschages aanwezig. Dit terrein was voorheen in gebruik ten behoeve van een religieuze instelling. Na het vertrek van deze instelling is het gebouw op deze locatie tijdelijk in gebruik geweest voor de huisvesting van arbeidsmigranten in afwachting van een geschikte en passende herontwikkeling. De bebouwing was echter verouderd en niet meer geschikt als courante locatie voor huisvesting. Dit gebruik is inmiddels dan ook beëindigd. Het aanzicht van de locatie oogde sterk verloederd, wat versterkt wordt door een recente brand (oktober 2023) in een groot deel van de bebouwing. Deze situatie is onwenselijk op deze plek. De locatie is gelegen op een unieke locatie, dicht bij het centrum van Sint-Oedenrode én dichtbij de natuur (Dommeldal en Diependaal). Dat is één van de redenen dat deze plek voor herontwikkeling in beeld is. De bebouwing op de locatie is recent gesloopt. Er is een plan ontwikkeld om aan de Nijnselseweg 24a te Sint-Oedenrode een woon-zorgcomplex met bijbehorende ruimtes voor dagbesteding en algemene ruimten (woonkamer, keuken, kantoor, slaapwacht, bergruimte, techniek, e.d.) te realiseren van ca. 2.900 m² bruto vloeroppervlak (BVO). Gelet op de beschikbare ruimte, kunnen maximaal 40 zorgwoningen worden gerealiseerd.
Met dit plan wordt eveneens het landschap behorende bij het plangebied voorzien van een kwaliteitsimpuls. Het huidige bestemmingsplan staat op deze plek enkel een religieuze instelling met bouwmogelijkheden voor een hoofdgebouw met een oppervlak tot maximaal 650 m² toe. Hierdoor is het noodzakelijk dat het planologische regime wordt aangepast. Onderhavig plan voorziet daarin.
Plangebied Het plangebied bestaat enerzijds uit de bestaande bebouwing en bosschages aan de Nijnselseweg 24a te Sint-Oedenrode. Het perceel waarop dit plandeel is gelegen, staat kadastraal bekend als gemeente SintOedenrode, sectie F, nummer 2973. De oppervlakte van dit plandeel bedraagt circa 1 hectare. De begrenzing en ligging zijn in figuur 1.1 aangegeven. Voorts bestaat het plangebied uit een deel van de gastransportleidingen met de bijbehorende belemmeringen-/onderhoudsstroken, welke thans de dubbelbestemming ‘Leiding’ hebben. In par. 4.5 (externe veiligheid) wordt uitgelegd waarom deze gronden onderdeel uitmaken van het onderhavige plangebied. De Nijnselseweg is van oudsher de hoofdontsluitingsweg van Sint-Oedenrode vanuit zuidelijke richting. Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de Nijnselseweg, vrijwel direct aan de rotonde met de Zuidelijke Randweg. Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom, met aan de zuidzijde het natuurgebied Diependaal en aan de noordwestzijde het beekdal van de Dommel. Aan de overzijde van de zuidelijke randweg is de woonwijk Dommelrode van de kern Sint-Oedenrode gelegen. Meer in zuidelijke richting is een strook met bedrijvigheid aan de Nijnselseweg gelegen.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
5
Figuur 1.1: Weergave plangebied, excl. gronden van gastransportleidingen met de bijbehorende belemmeringen-/onderhoudsstroken
Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeren op dit moment een aantal verschillende bestemmingsplan, te weten:
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode’, vastgesteld d.d. 22 januari 2014;
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 1’, vastgesteld d.d. 10 juli 2014; Bestemmingsplan ‘Harmonisatie begrippen wonen, c.s. Sint-Oedenrode 1’, vastgesteld d.d. 29 januari 2015; Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2’, vastgesteld d.d. 29 september 2016;
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 3’, vastgesteld d.d. 16 augustus 2017;
Bestemmingsplan ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4’, vastgesteld d.d. 29 maart 2018;
‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 31 januari 2019;
Bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Meierijstad op 27 januari 2021.
In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van de vigerende bestemmingen in het plangebied.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
6
Figuur 1.2:
Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode” Dit bestemmingsplan geeft de juridische basis voor een gedeelte van de relevante planregels. Omwille van de leesbaarheid is voor een beschrijving van de van toepassing zijnde gebruik gemaakt van de regels zoals geconsolideerd opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4”. Bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 1” Deze herziening van het bestemmingsplan is vigerend voor wat betreft de aan de locatie toegekende bestemmingen op de verbeelding. Voor wat betreft de bij deze bestemmingen behorende planregels is gebruik gemaakt van de regels zoals geconsolideerd opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4”. Het perceel heeft vrijwel geheel de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’, met functieaanduiding ‘specifieke vorm van maatschappelijk -2’. Aan de noordwestzijde is een klein gedeelte bestemd als ‘Bos’. Over het gehele perceel ligt verder de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie-2’. Daarnaast heeft het perceel de gebiedsaanduidingen ‘veiligheidszone – leiding’, ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’. Het bestemmingsplan staat op deze plek enkel een religieuze instelling met bouwmogelijkheden voor een hoofdgebouw tot maximaal 650 m² toe.
Er is een bandbreedte voor een dakhelling (tussen 12 en 60 graden) voorgeschreven en een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 9 meter. Bestemmingsplan “Harmonisatie begrippen wonen, c.s. Sint-Oedenrode 1” Dit bestemmingsplan geeft de juridische basis voor een gedeelte van de relevante planregels met betrekking tot enkele begrippen rondom ‘wonen’, ‘huishouden’ e.d. Omwille van de leesbaarheid is voor een beschrijving van de van toepassing zijnde regels gebruik gemaakt van de regels zoals geconsolideerd opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4”.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
7
Bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2” In deze herziening van het bestemmingsplan heeft onder meer een actualisatie ten aanzien van de doorvertaling van het provinciaal beleid plaatsgevonden. In onderhavig plangebied zijn de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – beperkingen veehouderij’ en ‘overige zone – groenblauwe mantel’ opgenomen. Voor zover in het kader van onderhavig planvoornemen relevant wordt hierop ingegaan in paragraaf 3.2. Bestemmingsplan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4” Dit bestemmingsplan betreft een geconsolideerde versie van de bestemmingsplannen 'Buitengebied SintOedenrode', ‘Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 1' en 'Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2'. Door stapeling van deze plannen is een set van regels ontstaan waarin delen doorgehaald zijn, delen geel gemarkeerd zijn en een nummering die niet logisch meer door liep. Voor de leesbaarheid zijn de regels van deze voorgaande plannen in zijn geheel vervangen door de regels van 'Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4'.
De verbeeldingen (plankaarten) van bestemmingsplan 'Buitengebied Sint-Oedenrode', Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 1', 'Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 2' en 'Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 3' zijn wel blijven gelden, met uitzondering van de onderdelen die herzien worden via de verbeelding van 'Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 4'. Voor de planlocatie liggen de gekozen bestemmingen vast in het plan “Buitengebied Sint-Oedenrode, herziening 1”. Bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Parkeren” Dit facetbestemmingsplan bevat een toetsingskader ten aanzien van het parkeren. Nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwplannen en functiewijzigingen, worden getoetst aan de gemeentelijke parkeernormen. Het facetbestemmingsplan geeft daarvoor een juridische basis. Dit aspect wordt getoetst in par. 4.1 van deze toelichting. Bestemmingsplan “Sint-Oedenrode Zuid” Dit bestemmingsplan is enkel van toepassing in het westelijk deel van het plangebied, waar een deel van de bestaande gasleiding met bijbehorende belemmeringenstrook in het plangebied is opgenomen (zie nader par. 4.5 ‘externe veiligheid’). Binnen dit gedeelte wordt, behoudens een inhoudelijke toevoeging aan de regels voor de bestemming ‘Leiding – Gas’ geen wijziging beoogd.
Bestemmingsplan “Harmonisatie van diverse regelingen – laaghangend fruit” Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om een aantal regelingen binnen de gemeente te harmoniseren en in overeenstemming te brengen met door de fusiegemeente ontwikkeld beleid. Het betreft een paraplubestemmingsplan, dat niet alle regels herziet. Dit bestemmingsplan is voor de ontwikkeling niet van belang, maar wordt naar nodig en mogelijk in de planregels van de voorliggende voorziening vertaald. (Ontwerp)bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om voor de gehele gemeente een integrale en actuele planologische doorvertaling van het archeologische beleid te kunnen geven om zo tot een doelmatige bescherming van het archeologisch erfgoed te komen. Het betreft een paraplubestemmingsplan, dat niet alle regels herziet, maar waarbij de regels zijn toegespitst op één onderwerp: in dit geval archeologie. Voor het plangebied geldt dat er voor het grootste deel geen dubbelbestemmingen zijn opgenomen. Aan de randen geldt wel een dubbelbestemming (‘Waarde – Archeologie 4’). Deze dubbelbestemming is in onderhavig
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
8
bestemmingsplan overgenomen en biedt als zodanig bescherming tegen werken en werkzaamheden die van invloed kunnen zijn op het archeologisch bodemarchief.
Figuur: 1.3: Uitsnede ontwerp-bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’ (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Conclusie Gelet op de vigerende plannen blijkt dat een herziening van het bestemmingsplan nodig is. Er is sprake van zowel een functionele strijdigheid met de specifiek toegelaten maatschappelijke functie als een ruimtelijke strijdigheid in de zin van maximaal te bebouwen oppervlakte. Omdat er in hoofdzaak sprake blijft van een maatschappelijke functie, kan wel de bestemming ‘Maatschappelijk’ worden gehandhaafd. Daarnaast is een aanpassing van de regels voor de bestemmingen ‘Leiding’/’Leiding – Gas’ noodzakelijk.
Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. Tot slot komt in hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. De onderzoeksrapporten van de uitgevoerde onderzoeken zijn als aparte bijlagen toegevoegd.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
9
2
Planbeschrijving Inleiding
Het planvoornemen gaat uit van de bouw van een nieuw woon-zorgcomplex, waarin verschillende vormen van zorgwoningen gehuisvest kunnen worden, alsmede zorg- en welzijnsvoorzieningen in de vorm van dagbesteding. Zorgwonen is enkel toegestaan voor zorgbehoevenden en kan uit onderstaande verschillende vormen bestaan. Voor elke van onderstaande woonzorgvormen geldt dat er een 24-uurs verpleegpost aanwezig is en dat de zorgbehoevenden tenminste 14 uur per week zorg afnemen. Hoe hoger de zorgbehoefte, hoe meer zorg er wordt afgenomen en hoe lager de mate van zelfstandigheid (in de volgorde geschikt wonen beschut wonen beschermd wonen). Beschermd wonen Hieronder vallen alle woon- en verblijfsvormen die kunnen worden aangemerkt als intramurale zorg en waarbij de bewoners in een niet-zelfstandige woning verblijven. Deze bewoners hebben een hoge
zorgbehoefte en zijn weinig zelfredzaam. Beschut wonen Ook wel begeleid wonen. Hieronder vallen woon-zorginitiatieven die zijn bedoeld en gericht op zorgbehoevenden die begeleiding nodig hebben bij het wonen en het dagelijkse leven. Deze personen zijn niet in staat om zelfstandig te wonen. Met behulp van zorgprofessionals leven de bewoners samen
elk met hun mogelijkheden en beperkingen. Geschikt wonen Een geschikte woning is een zelfstandige woning, waarvan diverse kenmerken maken dat deze woningen meer geschikt en bedoeld zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan een reguliere woning. Deze zorgwoningen maken onderdeel uit van een cluster; een complex of groep van woningen waarbij gelijkgestemden samen, zelfstandig wonen met de benodigde zorg in nabijheid.
Het planvoornemen kan zich dus richten op meerdere zorgdoelgroepen, zoals ouderen, maar ook geestelijke, fysieke of psychische zorgvragen. De terreininrichting wordt afgestemd op het van toepassing zijnde gebruik, middels een landschapsinrichting en de aanleg van verkeers- en parkeervoorzieningen. Door sloop, nieuwbouw en herinrichting van het landschap vindt een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaats op en in de directe omgeving van de locatie. Tevens levert de realisatie van een woon-zorgcomplex een verrijking op van het zorgaanbod in de regio en in de kern Sint-Oedenrode in het bijzonder. Daarbij is het plangebied een belangrijke schakel in de ecologische verbindingszone tussen enerzijds het natuurgebied Diependaal en anderzijds het beekdal van de Dommel. In navolgende paragrafen is een beschrijving en onderbouwing gegeven van het planvoornemen en de wijze waarop met de historie van de plek en het landschap is omgegaan.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
10
Ontstaansgeschiedenis e
Op het minuutplan uit het begin van de 19 eeuw is het plangebied niet bebouwd. Uit de gegevens van de Oorspronkelijke Aanwijzende Tafels, behorende bij het minuutplan, blijkt dat het plangebied in gebruik is als weiland. In het zuidwestelijk deel van het plangebied is een pad aanwezig. Ten noorden van het plangebied bevindt zich een (onverharde) weg. Dit is de huidige Nijnselseweg.
Figuur 2.1:
Uitsnede topografische kaarten uit verschillende periodes
Op de kaart uit circa 1900 bestaat het plangebied uit bouwland. De zuidwestelijke rand bestaat uit bos. Binnen de grenzen van het plangebied is geen bebouwing aanwezig. Het pad dat op het minuutplan binnen het plangebied ligt, bevindt zich op deze kaart net buiten het plangebied. De Nijnselseweg ten noorden van het plangebied is verhard. De percelen binnen het plangebied zijn vanaf de jaren ’60 van de vorige eeuw bebouwd. Het huidige gebouw dateert van 1971. Een toponiem uit de directe omgeving is ‘Diependael’. Dit kan herleid worden tot ‘diep dal’. De weilanden grenzend aan het betreffende gebied staan bij hoogwa t e r van de rivier de Dommel dan ook vaak onder water. Het drassige gebied heeft ongetwijfeld afwatering gehad op de Dommel.
Huidige situatie De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door het buitengebied van Sint-Oedenrode. Het plangebied grenst aan de noordwestzijde aan de kern Sint-Oedenrode, aan de noord en oostzijde aan het beekdal van de Dommel, aan de oostzijde aan een weiland en aan de zuidzijde aan het natuurgebied Diependaal. Aan de overzijde van de Nijnselseweg is solitaire bebouwing gelegen, afgewisseld met agrarische gronden, welke doorsneden worden door de Dommel. De bebouwing bestaat overwegend uit woningen met bijbehorende tuinen in 1 bouwlaag met kap. Aan de Nijnselseweg 21 is een pluimveehouderij met bijbehorende opstallen gevestigd. De woning en opstallen zijn eveneens 1 bouwlaag en afgedekt met een kap. Het plangebied grenst direct aan de wegen Nijnselseweg en Zuidelijke randweg. Dit zijn doorgaande wegen die onderdeel uitmaken van de hoofdontsluitingsstructuur van de kern Sint-Oedenrode. Deze wegen bestaan uit twee rijstroken. De aansluiting tussen beide wegen is voorgegeven door middel van een rotonde. Het aangrenzende natuurgebied Diependaal was voorheen een productiebos voor populieren. Dit natuurgebied is de afgelopen jaren qua beplanting en vormgeving omgevormd tot een meer natuurlijke omgeving als belangrijke schakel in de beoogde ecologische verbindingszone en als uitloopgebied voor de kern Sint-Oedenrode.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
11
In het plangebied zelf was tot recent 650 m² bebouwing in één bouwlaag met kap aanwezig. Deze bebouwing oogde al jaren sterk verpauperd en gelet op de staat en het feit dat een groot deel van de bebouwing was afgebrand (oktober 2023), bleek hergebruik niet meer mogelijk (zie figuur 2.2). De bebouwing is gezien de zeer slechte staat recent dan ook gesloopt. Verder wordt het plangebied gekenmerkt door de aanwezige bosschages aan de randen waarbinnen de genoemde bebouwing is gelegen. Het plangebied wordt momenteel ontsloten via een entree vanuit de Nijnselseweg en via een entree vanuit de Zuidelijke Randweg in combinatie met de Houtsestraat. Deze entrees zijn binnen het plangebied onderling met elkaar verbonden.
Figuur 2.2:
Situatie planlocatie 2023, vóór brand en voor sloop (bron: Okko Project)
Toekomstige situatie Het perceel aan de Nijnselseweg 24a was zoals beschreven in par. 2.3 tot recentelijk reeds bebouwd, maar deze bebouwing was in dusdanige slechte staat dat enkel sloop en vervangende nieuwbouw mogelijk was. De beoogde herontwikkeling voorziet daarmee in een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het terrein ten opzichte van de huidige en de recente situatie. Enerzijds door het beoogde woon-zorgcomplex, anderzijds door de investeringen in het landschap. De ontwikkeling ter plaatse draagt niet alleen bij aan de realisatie van een woon-zorgcomplex maar biedt Sint-Oedenrode een aantrekkelijke ‘toegangspoort’ naar de omvangrijke omliggende natuur. Deze publieke meerwaarde is enkel realiseerbaar met de komst van het woon-zorgcomplex. Voor het planvoornemen is er een kavelpaspoort opgesteld. In het kavelpaspoort worden uitgangspunten voor een mogelijke ontwikkeling van Nijnselseweg 24a opgesteld. Er worden zowel ruimtelijke en landschappelijke uitgangspunten als beeldkwaliteitseisen benoemd. Voor het volledige kavelpaspoort wordt er verwezen naar bijlage 12 bij deze toelichting.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
12
Met dit plan wordt eveneens het landschap behorende bij de projectlocatie voorzien van een kwaliteitsimpuls. De bestaande bebouwing zal hierbij worden gesloopt. Figuur 2.3 geeft een indruk van de toekomstige situatie. De voetgangersverbinding aan de noordzijde is reeds aangelegd.
Figuur 2.3: Toekomstige situatie schetsmatig weergegeven (BRO) Programma woon-zorgconcept Het complex dat aan de Nijnselseweg 24a te Sint-Oedenrode wordt beoogd, richt zich op wonen met zorg, in combinatie met zorg in de vorm van dagbesteding. Zorgwonen is enkel toegestaan voor zorgbehoevenden en kan uit onderstaande verschillende vormen bestaan. Beschermd wonen Hieronder vallen alle woon- en verblijfsvormen die kunnen worden aangemerkt als intramurale zorg en waarbij de bewoners in een niet-zelfstandige woning verblijven. Deze bewoners hebben een hoge
zorgbehoefte en zijn weinig zelfredzaam. Beschut wonen Ook wel begeleid wonen. Hieronder vallen woonzorginitiatieven die zijn bedoeld en gericht op zorgbehoevenden die begeleiding nodig hebben bij het wonen en het dagelijkse leven. Deze personen zijn niet in staat om zelfstandig te wonen. Met behulp van zorgprofessionals leven de bewoners samen
elk met hun mogelijkheden en beperkingen. Geschikt wonen Een geschikte woning is een zelfstandige woning, waarvan diverse kenmerken maken dat deze woningen meer geschikt en bedoeld zijn voor ouderen en mensen met beperkingen dan een reguliere woning. Deze zorgwoningen maken onderdeel uit van een cluster; een complex of groep van woningen waarbij gelijkgestemden samen, zelfstandig wonen met de benodigde zorg in nabijheid.
Voor elke van bovenstaande woonzorgvormen geldt dat er een 24-uurs verpleegpost aanwezig is en dat de zorgbehoevenden tenminste 14 uur per week zorg afnemen. Hoe hoger de zorgbehoefte, hoe meer zorg er
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
13
wordt afgenomen en hoe lager de mate van zelfstandigheid (in de volgorde geschikt wonen beschut wonen beschermd wonen). Voor de toekomstige functie is de bestemming ‘Maatschappelijk’ het meest toepasselijk, omdat het concept voor alle beoogde doelgroepen uitgaat van een zorgvraag en er 24-uurszorg beschikbaar zal zijn. Zorgbehoevenden dienen tenminste 14 uur per week zorg af te nemen. Het betreft echter een specifiek concept, waarin een combinatie van wonen en zorg wordt aangeboden. In de planregels is dan ook een specifieke regeling voor het woon-zorgcomplex opgenomen. Bebouwing Er zijn randvoorwaarden geformuleerd waaraan het beoogde gebouw moet voldoen, waarbij aandacht is besteed aan een aantal specifieke kenmerken en randvoorwaarden vanuit het terrein en de omgeving, zoals de nabij gelegen gasleiding, het Natuurnetwerk Brabant, hoogteverschil op het terrein, programmatische behoefte, waterberging en eigendomsgrenzen. Op basis van deze randvoorwaarden en uitgangspunten, is een bouwvlak van circa 1.930 m² bepaald en opgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Dit mag voor maximaal 80% worden bebouwd.
Gezien de referentiehoogtes van het bestaande complex in combinatie met de ambitie vanuit architectonisch en kwaliteitsoogpunt, is een gebouw met wisselende hoogten (één tot drie bouwlagen) landschappelijk-stedenbouwkundig aanvaardbaar, waarmee het complex een bruto vloeroppervlakte van maximaal 2.900 m² kan krijgen. Ook is er de mogelijkheid voor het bouwen op palen ter bevordering van de regionale waterberging. Op deze manier wordt het bergend vermogen niet verkleind. Binnen het beoogde gebouw worden maximaal 40 zorgwoningen voorzien van ca. 40 m² per stuk (GBO), die een plek kunnen bieden aan ca. 40zorgcliënten (en hun eventuele partners). De appartementen worden geclusterd. Binnen het complex is, naast de appartementen, ruimte voor algemene ruimten (zoals woonkamer, kantoorruimte, bergingsruimte, keuken, slaapwacht, technische ruimten, e.d.). De ruimten voor dagbesteding zijn flexibel te gebruiken. Het totale programma zal maximaal 2.900 m² bvo bedragen. Het gebouw zal een flexibel skelet krijgen, waarbij het nu en in de toekomst mogelijk is om ruimtes en (woon)eenheden van verschillende groottes en voor verschillende functies naar behoefte aan te passen. Daarmee wordt de realisatie van een toekomstbestendig vastgoedobject beoogd. Buiten het hoofdgebouw kan een gezamenlijke berging worden gerealiseerd (ca. 120 m²) ten behoeve van opstellen van fietsen, scootmobielen, etc.
Ook is een gezamenlijke buitenruimte voorzien (ca. 120 m²) en is ruimte voor parkeerplaatsen op het voorterrein beschikbaar.
Landschappelijk inpassing Het plangebied grenst aan en ligt gedeeltelijk in het landschappelijke Diependaal. Het Diependaal maakt onderdeel uit van een grotere landschappelijke eenheid: het Groene Woud. Het Groene Woud is het groene hart van Brabant én BrabantStad, maar is nog bij veel stedelingen onbekend. Ook de bereikbaarheid vanuit de steden laat soms te wensen over. De mogelijkheden om de stad bij de ontwikkeling van Het Groene Woud te betrekken worden nog onvoldoende benut. Versterking van de relatie met de omliggende steden en de kwaliteiten die de contramal vormen van de steden, is voor verschillende overheden een ambitie. Versteviging van die relatie gaat niet alleen over de recreatieve beleving, de toegankelijkheid en bereikbaarheid, maar betreft ook economische en sociale relaties.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
14
Niet alleen versteviging van de relatie met omliggende steden is van belang, maar ook een kwaliteitsimpuls in het hart van Het Groene Woud zelf. In dit gebied, waartoe het Diependaal en het Dommeldal behoren, liggen bijzonder hoge natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Een groot deel van de kwaliteiten van het hart van het Groene Woud ligt in de minder bekende en toegankelijke gebieden als De Scheeken, maar ook het Dommeldal en Diependaal. In deze gebieden ligt ook een sleutel voor het beter op de kaart zetten van Het Groene Woud. Daarbij gaat het niet alleen om het verbeteren van bereikbaarheid en beleefbaarheid, maar ook om het bieden van meer ruimte voor natuurlijke processen, ontsnippering en het verstevigen van landschapskwaliteiten. Bij de planvorming voor het woon-zorgcomplex is nadrukkelijk rekening gehouden met deze ambities. Onderdeel van het plan voor een woon-zorgcomplex is dat het omliggende landschap een kwaliteitsimpuls krijgt. Dit wordt onder meer beoogd door:
de open architectuur van het woon-zorgcomplex aangrenzend aan een bos- en parkachtige omgeving;
het versterken van de bestaande bosrand aan de zuidzijde met inheems bosplantsoen, zodat het complex ruimtelijk en ecologisch in Diependaal opgaat;
het natuur-technisch en landschappelijk inrichten (verhoging van biodiversiteit) van delen van het plangebied;
het ruimtelijk/landelijk verbinden (afwisseling van bos en vochtig hooiland) van het landschapsbeeld langs de randweg met rotonde en Nijnselseweg;
het binnen het gehele woon-zorgcomplex uitbreiden en verbinden van wandel- en struingelegenheid vanaf dorpscentrum richting Nijnsel en Diependaal. Dit is inmiddels aan de noordkant, langs de Nijnselseweg, al gerealiseerd.
Het woon-zorgcomplex heeft de ambitie om de locatie een belangrijke landschappelijke en ecologische schakel te vormen tussen de landschappen van het Groene Woud en het Dommeldal. Daar waar in de huidige situatie het terrein een autonome rol vervult binnen de groen- en natuurstructuur, wordt straks in ruimtelijke zin een heldere beëindiging (of start) van het natuurgebied Diependaal gevormd. Met het woon-zorgcomplex in combinatie met de zorgfunctie krijgt de gehele directe omgeving een nieuwe dynamiek zonder dat dit onderling tot spanningen tussen mens en natuur leidt. De ecologische corridorfunctie (rust, droog-nat, verbindend) wordt fysiek gescheiden van wandel- en struinrecreatie en het complex. Het complex wordt het scharnierpunt van relevante zones:
landschappelijke verbinding tussen Diependaal –dorpsentree en Nijnselseweg. Deze aanzet stimuleert het opwaarderen van de zuidelijke Dommelflank (richting ’t Laar en het dorpsicoon Knoptoren);
de uitbreiding van wandelverbinding tussen dorp en buitengebied;
ecologische corridor tussen De Scheeken en Dommeldal.
De buitenruimte moet een overgang vormen tussen het gebouw en de aangrenzende omgeving. Dit moet geen harde overgang zijn maar een geleidelijke overgang waarin de bewoners zich prettig voelen, door de uitstraling van rust, geborgenheid en veiligheid. Dit komt tot uiting in het totale concept van het planvoornemen.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
15
Figuur 2.4 Landschappelijke inpassing Nijnselseweg 24a (BRO)
Om de planontwikkeling mogelijk te maken is een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Figuur 2.4 illustreert de voorgestelde maatregelen. In het kavelpaspoort, dat is opgenomen in bijlage 12 bij deze toelichting, zijn de voorgestelde inpassings- en inrichtingsmaatregelen nader beschreven en toegelicht. De inpassingsmaatregelen zetten in op het versterken van de aanwezige landschappelijke elementen, zoals het aanzetten van de huidige bosrand. Door het toevoegen van een struikenlaag (mantel) en het toepassen van kruiden ontstaat er een sterke ecologische overgang vanuit het bestaande bos (kern-mantel-zoom principe). Met het voorgenomen inpassingsplan wordt de kleinschaligheid versterkt en wordt er aangesloten op het ecologisch netwerk in de omgeving.
Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1) Het versterken van de bestaande bosrand door het toevoegen van een struikenlaag; 2) Het terrein inzaaien met bloem- en kruidenrijk grasland; 3) Het realiseren van wadi’s ten behoeve van de watercompensatie; 4) Het realiseren van een groene grondwal met beplanting aan de voorzijde; 5) Het parkeren inpassen aan de hand van vlechtheggen; 6) Het aanplanten van solitaire bomen; 7) Het aanplanten van populieren langs de hoofdentree; 8) Het aanplanten van de oostelijke rand met heesters en bomen.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
16
Ontsluiting en parkeren Het centrum van Sint-Oedenrode ligt op tien minuten loopafstand van het plangebied. Het initiatief is uniek doordat men kan genieten van zorgwonen in het groen, maar met aansluiting van bestaand bebouwd gebied en voorzieningen op loopafstand. De auto is ‘te gast’ op het terrein. Het parkeren wordt is geïntegreerd in het landschapsplan. Hierdoor vindt het parkeren als het ware in het bos c.q. groen plaats. De parkeeroplossing is terughoudend in het zicht, het zogenaamde ‘blik’ is niet zichtbaar vanaf de aangrenzende wegen. Uitgangspunt voor het parkeerterrein is dat de verhardingsgraad zo veel mogelijk wordt teruggedrongen door het toepassen van halfverharding en begroeiing. De uitstraling van deze ruimte dient eerder een entreeplein te krijgen dan een parkeervoorziening. Het benodigd aantal parkeerplaatsen hangt af van de programmatische invulling in het complex. Onnodig ruimtebeslag ten dienste van parkeervoorzieningen dient te worden voorkomen. In paragraaf 4.1 wordt hierop nader ingegaan. Er is ruimschoots voldoende ruimte gereserveerd om het benodigde aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Het terrein wordt ontsloten via de bestaande aantakking op de Houtsestraat, deze straat takt vervolgens aan op Zuidelijke Randweg nabij de rotonde in het noordwesten.
Door benutting van deze aansluiting wordt de doorgaande Nijnselseweg niet belast door in- en uitdraaiend verkeer. De ontsluiting loopt van west naar oost richting het gebouw en de bijhorende parkeervoorziening. In de toekomstige situatie zal een tweeledige ontsluiting behouden blijven en noodzakelijk zijn met het oog op calamiteitenbestrijding (onder meer vanwege de nabijgelegen gasleiding). De ontsluiting aan de Nijnselseweg dient hierbij enkel voor calamiteiten. Het is de bedoeling dat er een slagboom wordt geplaatst op deze inrit om regulier verkeer te weren. Voor fietsen zullen fietsenstallingen op het terrein worden geplaatst. De positionering wordt bij de verdere planuitwerking bepaald. Er is voldoende ruimte op het terrein aanwezig om hierin te kunnen voorzien. Fietsverkeer zal naar verwachting in de richting van de (rotonde aansluitend op de) Zuidelijke Randweg worden afgewikkeld in verband met de verkeersveiligheid.
Privacy en oriëntering Het woon-zorgcomplex ligt solitair op het perceel en wordt ingepast in de bestaande bosschages. Direct aan het perceel grenst geen bebouwing. Aan de overzijde van de Nijnselseweg zijn twee woningen (nummer 13b en 15) gelegen. In de toekomstige situatie worden aan de voorzijde en oostzijde beplantingen toegevoegd, zodat de bebouwing landschappelijk wordt ingepast met een groene zone Door deze inrichting zal het zicht op het woon-zorgcomplex beperkt worden. Op deze wijze is rekening is gehouden met privacy en uitzicht van de voormelde woningen. Aan de voorzijde wordt een groene wal aangelegd met beplanting, waarmee het zicht op de nieuwbouw en het parkeerterrein wordt beperkt. Rondom het parkeerterrein komt een vlechtheg, waarmee het parkeerterrein wordt ingekaderd. De rand aan de oostzijde wordt aangevuld met een strook beplanting, waardoor het perceel meer wordt ingekaderd en ook het zicht vanaf de Nijnselseweg op de bebouwing wordt daardoor beperkt. Het gebouw zelf wordt binnen het plangebied gesitueerd binnen de aanwezige natuurlijke omgeving en is daarmee gedeeltelijk afgeschermd van de omgeving.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
17
Duurzaamheid Duurzame ontwikkeling is te zien als een ontwikkelingsproces, waarbij gestreefd wordt naar het tot stand brengen van een duurzame samenleving. Dit gebeurt door in alle stadia van een planproces kansen en mogelijkheden te benutten voor het realiseren van een hoge ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een zo laag mogelijke milieubelasting en deze in de tijd weten te handhaven, zodat ook toekomstige generaties daarin delen. Ook de gemeente Meierijstad vraagt om hieraan invulling te geven bij nieuwe ontwikkelingen. In het planvoornemen wordt de gewenste duurzaamheid bereikt door gebruik te maken van natuurlijke duurzame materialen, een goede isolatie en energiebesparende maatregelen/installaties. Tevens zal bij de stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerking een keuze gemaakt worden uit een van de beschikbare instrumenten. Bij de verdere planuitwerking zal aan het aspect duurzaamheid verder invulling worden gegeven. Daarbij is tevens van belang dat het gebouw zodanig wordt ontworpen dat met geringe ingrepen naar een andersoortig gebruik kan worden overgeschakeld in de toekomst. Daarmee wordt de duurzame instandhouding van het vastgoedobject geborgd.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
18
3
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.
Rijksbeleid 3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van artikel 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio’s;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen; van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit;
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
19
8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering; 11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij. Doorwerking plangebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformuleerd in de NOVI. De NOVI heeft dan ook geen invloed op dit plan.
Er zijn geen nationale belangen in het geding. Het realiseren van nieuwe zorgwoningen past tevens binnen het nationale belang van het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 3.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De Ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Het is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is bepaald in artikel 1.1.1 Bro “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.
Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6, tweede lid, Bro).
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
20
Onderzoek Het plan maakt de realisatie van een woon-zorgcomplex met maximaal 40 zorgwoningen mogelijk. Er is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Er is daarom een laddertoets opgesteld. De gehele onderbouwing is te raadplegen in de bijlagen1, hieronder worden in de conclusies weergegeven. Behoefte Het voorgenomen initiatief voorziet in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte binnen het relevante verzorgingsgebied (de regio Meierij). Daarnaast is de ontwikkeling gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied, maar door haar unieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie in combinatie met het specifieke woon-zorgconcept is een soortgelijke ontwikkeling niet op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt dichtbij het centrum én in een groene omgeving en heeft bovendien reeds een maatschappelijke bestemming. Dat maakt het een unieke locatie. Op basis van deze overwegingen kan worden gesteld dat de ontwikkeling passend is binnen de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, om de volgende redenen:
In het Woonvisie Meierijstad wordt geen concrete kwantitatieve behoefte uitgesproken naar (intramurale) zorg in de gemeente. Er wordt gesteld dat er een ontwikkeling zichtbaar is naar een verder gaande scheiding tussen wonen en zorg en dat vormen van beschermd wonen geleidelijk af worden gebouwd. Toch wordt er ook gesteld dat er een kentering waarneembaar is naar juist een toename van de hulpbehoevende doelgroep. Doordat de vergrijzing meer actueel wordt en ontwikkelingen van gezondheidsaspecten niet volledig voorspeld kunnen worden, kan deze behoefteraming de komende
1
jaren bijgesteld worden. De bevolking vergrijst en ouderen wonen langer zelfstandig thuis. Voor de groeiende groep meer of minder zorgbehoevende ouderen zijn er meer passende (kleinere, gelijkvloerse) woningen nodig. Door de demografische ontwikkelingen is er tot 2030 in Meierijstad nog een behoorlijke toename van de kwantitatieve woningbehoefte. Het aantal ouderen neemt flink toe. De bevolking van Meierijstad vergrijst en ouderen wonen langer zelfstandig thuis, naar verwachting is in 2040 1 op de 4 huishoudens 75 jaar of ouder. De woningbehoefte van ouderen vraagt om huurwoningen, kleiner en betaalbaar wonen, meer gelijkvloers en nabij voorzieningen. Tevens is er meer behoefte aan zelfstandige woonruimte waarbij gebruik gemaakt kan worden van gemeenschappelijke ruimten en zorgverlening. Voor de groeiende groep meer of minder zorgbehoevende ouderen zijn er meer passende (kleinere, gelijkvloerse) woningen nodig. Mede gezien de vergrijzing komt er een toename aan verzorgd wonen, namelijk ouderen met een lagere zorgbehoefte dan die bij ouderen in verpleeghuizen. Woningen waar ook zorg geleverd kan worden, anders dan in de eigen woning. Het initiatief voorziet daarin. Door de toenemende levensverwachting, innovatie in de zorg en de vergrijzing verandert de zorgvraag en neemt de zorgvraag toe. Door andere wensen t.a.v.
levenskwaliteit en keuzevrijheid willen veel mensen hun leven ook op hogere leeftijd graag voortzetten, zoals zij gewend zijn. Vanuit de overheid wordt gestuurd op het meer aanbieden van zorg aan huis. Indien dit niet meer mogelijk is, hebben deze mensen wel vaak de wens om in hun eigen vertrouwde omgeving te blijven en is er dus behoefte aan zorgconcepten. De gemeente Meierijstad wil een duurzame woonomgeving met divers woningaanbod stimuleren, waaronder ook het realiseren van zorgconcepten. De behoefte naar verzorgd wonen neemt toe, het gaat om ouderen met een lagere zorgbehoefte dan die bij ouderen in verpleeghuizen. Het betreft 420 - 650 woningen waar ook zorg geleverd kan worden, anders dan in de eigen woning. Voor wat betreft vernieuwende woonvormen voor ouderen en mensen met een beperking is er een behoefte aan zelfstandig wonen (woning met oppervlakte van circa 45 m 2),
Ladder Duurzame Verstedelijking Nijnselseweg 24a te Sint-Oedenrode, BRO, mei 2024.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
21
geclusterd in een complex met een zorgsteunpunt in de directe nabijheid en/of een gezamenlijke ruimte binnen het complex. Het initiatief sluit hier naadloos op aan. Zowel in de regio Noordoost-Brabant als in de afgebakende regio is, er volgens de meest recente provinciale cijfers, een opgave voor het realiseren van beschermde woonplekken. In de afgebakende regio betreft het een tekort van 735 beschermde woonplekken tot aan 2024 en 3.035 plekken tot aan 2045. Voor Meierijstad worden deze aantallen respectievelijk geschat op 115 tot 545 plekken. Dit duidt op een duidelijke kwantitatieve behoefte aan beschermd wonen (waar men voor in aanmerking komt vanaf zorgzwaartepakket 5 en hoger). Op basis van trends en ontwikkelingen moet er worden ingezet op vraaggericht, flexibel planaanbod. De wijze waarop mensen willen (samen)wonen en -leven verandert. De behoefte aan nieuwe, flexibele woonvormen en -concepten neemt toe. Om in te kunnen spelen op de vraag naar nieuwe woonvormen en -concepten, zoals woon-zorgconcepten, is het van belang dat er voldoende ruimte is om dergelijke nieuwe en vernieuwende initiatieven te faciliteren. Onderhavig initiatief maakt een flexibel woonzorgconcept mogelijk, waarbij zowel de bebouwing als de planologische kaders ruimte bieden om vraaggestuurd wijzigingen in de aangeboden vorm(en) van zorg en wonen aan te brengen.
Het initiatief betreft een vernieuwende woonvormen voor ouderen en mensen met een beperking. Er is vraag naar dergelijke zorgwoningen, zie ook de volgende bullet. Het aanbod voor zorg met verblijf is binnen Sint-Oedenrode beperkt tot één locatie: verpleeghuis Odendael; een grootschalig tehuis met 138 huurappartementen, ingebed in een groter geheel, met veel aanpalende zorgdiensten. In de regio zijn er echter wel meer woonzorg-complexen met een hoge zorgindicatie. Deze complexen hebben bijna allemaal een wachtlijst, wat ook duidt op een huidig tekort in het aanbod. Mede als gevolg van bezuinigingen en reorganisaties voelen grootschalige zorginstellingen zich gedwongen om kleinschalige locaties te sluiten. Als reactie hierop ontstaan steeds vaker kleinschalige, particuliere initiatieven. Hierin wordt het accent meer gelegd op de kwaliteit van wonen in plaats van het genezen van de patiënt. In Sint-Oedenrode is de ontwikkeling van het kleinschalige initiatief aan de Nijnselseweg een kwalitatieve toevoeging op het bestaande grootschalige tehuis vanuit een onderscheidend milieu, namelijk het kleinschalige in het groen. Het zorgt daarmee voor diversiteit in het bestaande aanbod. De gemeente Meierijstad streeft naar het toevoegen van de juiste woningen op de juiste plaats. Geschikte locaties voor specifieke woningbehoeften, nabijheid van voorzieningen en ouderenhuisvesting.
Hierbij wordt prioriteit gegeven aan inbreidingsplannen boven uitbreidingsplannen. Het initiatief voorziet in de transformatie van een bestaand bouwperceel, er is dus geen sprake van uitbreiding. De komende jaren zal een ingrijpende verschuiving plaatsvinden in de balans tussen vrijwillige en professionele zorg. Informele zorgnetwerken zijn nodig. Dit vraagt onder andere om dagbesteding / locaties waar ouderen / zorgbehoevenden elkaar kunnen ontmoeten. Naast zorgwoningen voorziet het initiatief ook in dagbesteding en gezamenlijke ruimten. Beoogd wordt om het terrein rondom het woonzorgcomplex openbaar te maken waardoor recreatief gebruik en daarmee ontmoeting wordt gestimuleerd. Het initiatief voorziet hiermee ook in een ontmoetingslocatie en kan vereenzaming en het bijkomende negatieve effect op gezondheid en zelfredzaamheid voorkomen.
Bestaand stedelijk gebied Het plangebied is volgens de provinciale Interim Omgevingsverordening (IOV) gelegen in Landelijk gebied. Het planvoornemen wordt op basis van de IOV dus gerealiseerd buiten het bestaand stedelijk gebied, zie ook de navolgende paragraaf, gebied (zie paragraaf 3.2.2). Het plangebied is het enige bouwperceel aan de Nijnselseweg dat niet aangeduid is als bestaand stedelijk gebied dan wel ‘verstedelijking afweegbaar’, maar als landelijk gebied en groenblauwe mantel (en een deel NNB). Dit terwijl het feitelijk gebruik en de maatschappelijke bestemming met bebouwingsmogelijkheden daar niet mee stroken. Het plangebied vormt ruimtelijk en functioneel in samenhang met de (woon)percelen
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
22
aan de overzijde van de Nijnselseweg een uitloper van het bestaand stedelijk gebied, namelijk de woonkern van Sint-Oedenrode (wijk Dommelrode, direct westelijk van de planlocatie). De meer natuurlijke grens tussen de uitlopers van de kern Nijnsel en de uitlopers van de kern Sint-Oedenrode ligt ter hoogte van het Diependaal, oostelijk van het plangebied. Tussen de oude kern van Sint-Oedenrode en de strook bedrijvigheid langs de A50 is morfologisch gezien niet echt landelijk. Er is sprake van een min of meer aaneengesloten bebouwingsstructuur en zeker wanneer naar de overzijde van de weg wordt gekeken, kan de planomgeving als ‘stedelijk’ worden gezien. Daarnaast ligt de locatie ook binnen de verkeerskundige bebouwde kom. Er is dus geen sprake van een onderbreking van de verkeerskundige bebouwde kom tussen de oude kern van Sint-Oedenrode enerzijds en de strook bedrijvigheid langs de A50 naar Nijnsel anderzijds. Gelet op de huidige bestemming (Maatschappelijk), de ruimtelijk-functionele structuur en de verkeerskundige structuur, vertoont de omgeving van het plangebied derhalve wel duidelijke kenmerken van bestaand stedelijk gebied, maar moet deze als gelegen buiten bestaand stedelijk gebied worden beschouwd.
Door haar unieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie is een soortgelijke ontwikkeling niet op te vangen op de meeste locaties binnen het bestaand stedelijk gebied, maar is juist een locatie aan de rand van bestaand stedelijk gebied, zoals onderhavig plangebied, aangewezen. Uit steeds meer wetenschappelijk onderzoek blijkt dat natuur een positief effect heeft op het welzijn en de gezondheid van ouderen. De ontwikkeling ter plaatse draagt niet alleen bij aan de realisatie van een woon-zorgcomplex, maar biedt SintOedenrode ook een aantrekkelijke ‘toegangspoort’ naar de omvangrijke omliggende natuur. Deze publieke meerwaarde is enkel realiseerbaar met de komst van het woon-zorgcomplex. Het perceel aan de Nijnselseweg 24a was reeds bebouwd, maar deze bebouwing is recent gesloopt vanwege de zeer slechte staat waarin deze verkeerde. De beoogde herontwikkeling voorziet daarmee in een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van het terrein. Enerzijds door het beoogde woon-zorgcomplex, anderzijds door de investeringen in het landschap. De loopafstand naar het centrum is 10 minuten. De voorzieningen zijn met het openbaar vervoer bereikbaar (enkele minuten lopen van een bushalte). De locatie wordt verder via de bestaande infrastructuur goed ontsloten voor zowel gemotoriseerd als ongemotoriseerd verkeer.
De locatie is gelegen op circa 500 meter van de A50, waardoor sprake is van een snelle verbinding op het autonetwerk. Dit is van belang voor het publiekelijk gebruik. Derhalve kan worden geconcludeerd dat het initiatief op een passende locatie aan de rand van de bebouwde kom wordt gerealiseerd en op deze unieke locatie een passende invulling is. Doorwerking plangebied Er is aangetoond dat er in kwalitatieve en kwantitatieve zin behoefte is aan een woon-zorgcomplex binnen de regio Meierij. De locatie voor het woon-zorgcomplex ligt aan de rand van het bestaand stedelijk gebied. Uit de analyse blijkt dat er nauwelijks potentiële locaties zijn waar onderhavig concept zou kunnen worden ingepast. De locaties voldoen vaak in eerste instantie wel aan hun ligging nabij voorzieningen c.q. het centrum, maar niet aan een ligging die grenst aan een natuurrijke omgeving. En dat is het onderscheidende milieu dat hier wordt geboden. De planlocatie is bij uitstek geschikt voor een dergelijk initiatief, terwijl anderzijds een passende invulling voor deze locatie wordt geboden. Op basis van deze uitkomsten kan worden gesteld dat de ontwikkeling passend is binnen de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. De gemeente onderschrijft de behoefte aan zorgwoningen.
Over de specifieke invulling van het woon-zorgconcept zal verdere afstemming met de beoogde gebruiker uit de zorgmarkt plaatsvinden.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
23
Provinciaal beleid 3.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving’ vastgesteld. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal de visie officieel de juridische status van omgevingsvisie krijgen. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden:
gaan voor meerwaardecreatie;
gaan voor technische én sociale innovatie;
gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;
gaan voor steeds beter;
gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.
De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd:
Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.
Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”.
De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd:
werken aan de Brabantse energietransitie;
werken aan een klimaatproof Brabant;
werken aan de slimme netwerkstad;
werken aan een concurrerende, duurzame economie.
Doorwerking plangebied De ontwikkelingen waarin wordt voorzien met onderhavig bestemmingsplan hebben geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In de volgende hoofdstukken wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat inhoud van deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.
Bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode, Nijnselseweg 24A
24
Het plangebied ligt aan de rand van het landelijk gebied en betreft een bestaand bouwperceel met een maatschappelijke functie, waarvan de bebouwing niet meer courant is om een veilige en gezonde verblijfs/leefomgeving te bieden. Met het plan wordt de bestaande bebouwing gesloopt en een nieuw gebouw opgericht dat wél een veilige en gezonde leefomgeving kan bieden voor kwetsbare zorgbehoevende groepen personen. Vanwege de ligging aan de rand van een bosgebied en op een afgeschermd perceel, biedt het perceel een goede omgevingskwaliteit en is het bij uitstek geschikt voor de beoogde functie en in dit opzicht onderscheidend. Het plan geeft een passende invulling aan de bestaande bestemming op deze locatie. Daarbij wordt met dit plan het landschap behorende bij de projectlocatie voorzien van een kwaliteitsimpuls. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels bestemd als “Maatschappelijk”. In de nieuwe situatie wordt het plangebied planologisch beter beschermd, door het Natuurnetwerk Brabant te bestemmen als “Bos” en een deel van de planlocatie tevens als “Groen”. Er is sprake van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. Op basis van de voorgaande overwegingen wordt geconcludeerd dat het plan in lijn is met de hoofdopgaven van de provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) vastgesteld. Na de vaststelling zijn er nog een aantal wijzingen doorgevoerd in deze verordening. In verband met deze wijzingen is er in augustus 2023 een geconsolideerde versie van de verordening beschikbaar gesteld. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de Interim omgevingsverordening. Er wordt expliciet gesproken van een interim omgevingsverordening, om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving, moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen en dient ter vervanging van zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Onderwerpen uit de verordening die van belang zijn voor de beleidsmatige doorwerking van onderhavig plan zijn met name: zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit; zorgvuldig ruimtegebruik; regionale afstemming.