Ontwikkelplan Buitengebied Meierijstad - Bijlagen bij de regels (oa beplantingsplannen)

Inhoudsopgave Bijlagen bij de regels

5

Bijlage 1

Certificaat bouwtitel RvR Bus 16

6

Bijlage 2

Landschappelijke inpassing Bolst 1 en Het Broek 5

8

Bijlage 3

Landschappelijke inpassing Bus 10

14

Bijlage 4

Landschappelijke inpassing Bus 16

23

Bijlage 5

Landschappelijke inpassing De Horstjens 12

51

Bijlage 6

Landschappelijke inpassing Heikampenweg 12

65

Bijlage 7

Landschappelijke inpassing Hoeves 3

78

Bijlage 8

Landschappelijke inpassing Hoogstraat 27

87

Bijlage 9

Landschappelijke inpassing Hulst 1

98

Bijlage 10

Landschappelijke inpassing Kremselen 7

112

Bijlage 11

Landschappelijke inpassing Leinserondweg 24-24a

132

Bijlage 12

Landschappelijke inpassing Liempdseweg 24

146

Bijlage 13

Landschappelijke inpassing Nieuwe Veldenweg 17

160

Bijlage 14

Landschappelijke inpassing Pater Visserslaan 16

176

Bijlage 15

Landschappelijke inpassing Plaggensteeg 1a en Hoogstraat 57

195

Bijlage 16

Landschappelijke inpassing Rooiseweg 17

208

Bijlage 17

Landschappelijke inpassing Schrijvershoef 11-11a

221

Bijlage 18

Landschappelijke inpassing Sweenslag 20

247

Bijlage 19

Landschappelijke inpassing Veluwe 15

249

Bijlage 20

Landschappelijke inpassing Villenbraken 18

255

Bijlage 21

Staat van Bedrijfsactiviteiten

277

Bijlage 22

Tabel werken en werkzaamheden

285

Bijlage 23

Aerius Calculator

296

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 3 van 307

Datum:

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 4 van 307

Datum:

Bijlagen bij de regels

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 5 van 307

Datum:

Bijlage 1 Certificaat bouwtitel RvR Bus 16

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 6 van 307

Datum:

Datum

:

Certificaatnr

1 augustus 2022 :

1036

Locatie : Locatie Bus 14-16 te Sint-Oedenrode gemeente Meijerijstad (kadastraal bekend als Sint-Oedenrode sectie M nummer 908)

Certificaat Bouwtitel Titelnummer

Percentage

Ingebrachte bouwtitel

20170591

100%

1

Totaal ingebrachte bouwtitel

1 bouwtitel

Dit certificaat is verleend door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV op grond van de Interim omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant. Ruimte voor Ruimte II CV ontwikkelt bouwkavels in het kader van de zogeheten Ruimte voor Ruimte regeling van het Rijk. Dit certificaat geeft aan dat is voldaan aan de voorwaarden voor verkrijging van een Ruimte voor Ruimte bouwtitel. Het bouwrecht voor bovengenoemde locatie wordt verkregen na planologische goedkeuring door provincie en gemeente

Directie Ruimte voor Ruimte II CV, Voor deze Ruimte voor Ruimte Beheer BV

Dhr. W. van de Kerkhof, Algemeen Directeur

Ruimte voor Ruimte II CV - Postbus 79 - 5201 AB - ‘s-Hertogenbosch Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte is een 100% deelneming van de Provincie Noord-Brabant.

Bijlage 2 Landschappelijke inpassing Bolst 1 en Het Broek 5

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 8 van 307

Datum:

Bijlage 1 Compensatieberekening

Waardeverandering Het Broek 5 en Bolst 1 Bestemmingsplan Huidige Situatie Bestemming Enkelbestemming 'Agrarisch' met aanduiding 'lage teeltondersteunende voorzieningen' (N1245 gedeeltelijk): Het Broek 5 *1 Enkelbestemming 'Agrarisch' met aanduiding 'lage teeltondersteunende voorzieningen' (N1245 gedeeltelijk): Het Broek 5 *6 Enkelbestemming 'Agrarisch' met aanduiding 'lage teeltondersteunende voorzieningen' (gedeelte van N1245): Het Broek 5 *2 Enkelbestemming 'Verkeer onverhard' (N138 gedeeltelijk): Het Broek *3 Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' met aanduiding 'lage teeltondersteunende voorzieningen' (Gedeeltelijk R1050, R182 en R183): Bolst 1 *4

Oppervlakte (m2)

Bestemmingswaarden per m2

Totaal

3.500 5.916 1.180 1.155 278.266 290.017 Totaal:

Nieuwe situatie Bestemming Enkelbestemming 'Groen' (N1245 gedeeltelijk): Het Broek 5 *1 Enkelbestemming 'Groen' (N1245 gedeeltelijk): Het Broek 5 *6 Enkelbestemming 'Agrarisch' met bouwvlak (gedeelte van N1245): Het Broek 5 *2 Enkelbestemming 'Verkeer' (N138 gedeeltelijk): Het Broek *3 Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' met aanduiding 'hoge teeltondersteunende voorzieningen' (Gedeeltelijk R1050, R182 en R183): Bolst 1 *4 Enkelbestemming 'Agrarisch met waarden' met bouwvlak (Gedeeltelijk R1050): Bolst 1 *5

Oppervlakte (m2)

Bestemmingswaarden per m2

3.500 5.916 1.180 1.155 274.483 3.783 290.017 Totaal:

Waardevermeerdering *1 Gronden bestemd voor compensatie (Het Broek 5) *2 Gronden t.b.v. vergroten bouwvlak (Het Broek 5) *3 Openbare weg (Het Broek 5) *4 Gronden met teeltondersteunende voorzieningen (Bolst 1) *5 Gronden t.b.v. vergroten bouwvlak (Bolst 1) *6 Oppervlakte aan gronden welke overgecompenseerd zijn (Het Broek 5)

Totaal

Bijlage 2 Kwaliteitsverbetering Landschap (Het Broek)

Bijlage 3 Landschappelijke inpassing Bus 10

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 14 van 307

Datum:

Kwaliteitsverbetering landschap

De Bus 10, Sint-Oedenrode

Colofon

Opdrachtgever: Dhr R. vd Elzen. De Bus 10 Sint-Oedenrode

Opdrachtnemer: h8 ontwerpbureau t.n.v. H van Acht Boskantseweg 74 5492 VB St-Oedenrode T 0652008951 E info@h8ontwerp.nl

30 – september- 2019

Pagina 2

Inhoudsopgave:

p

Locatie Bestaande situatie Cultuurhistorie Landschappelijk inpassingsplan (nieuwe situatie )

3 4 5 6/7

Locatie

Locatie aangegeven op luchtfoto (bron google maps)

Pagina 3

Bestaande situatie

Bovenstaande tekening geeft schematisch de bestaande situatie weer. Op het perceel zijn naast de woning nog een 4 tal agrarische schuren aanwezig. Tussen deze schuren is het nu grotendeels verhard. Het overige deel van het perceel bestaat uit grasland.

Pagina 4

Cultuurhistorie

Bovenstaande kaarten geeft de locatie weer in de verschillende periodes van 1900 en 1950 Duidelijk zichtbaar is de oude verbindingsweg van het perceel van De Bus 10 richting de huidige Liempdseweg. Deze verbinding is in de loop der jaren verdwenen en in de huidige situatie nog beperkt zichtbaar. Door in het landschapsplan deze oude lijn weer te accenturen met struweelbeplanting wordt een klein stuk historie weer beter zichtbaar. Pagina 5

Landschappelijke inpassingsplan (nieuwe situatie)

Bovenstaande tekening is het voorstel voor de landschappelijke inpassing van het perceel. Drie bestaande schuren worden verwijderd, de verharding wordt verwijderd. Er wordt 1 nieuwe schuur/praktijkruimte toegevoegd. De oostelijke schuur blijft behouden en de oprit naast deze schuur ook. Dit is de oude lijn die vroeger de verbinding was richting Liempdseweg. Deze lijn wordt in het verlengde van deze schuur geaccentueerd door de aanleg van beplanting. Om de nieuwe schuur mooi landschappelijk in te passen wordt ook aan de zuid/west zijde van het perceel een struweel aangelegd. Op het perceel worden verder een aantal solitaire bomen voorgesteld die op deze plaatsen uit kunnen groeien tot monumentale status. Het perceel wordt verder ingezaaid met kruidenrijk grasland en extensief beheerd. Pagina 6

Landschappelijke inpassingsplan (nieuwe

Principedoorsnede A – A’ Struweelhaag

situatie)

Kruidenrijk grasland (extensief beheer)

Bosplantsoen: Amelanchier Sorbus Corylus

Boomvormers: Eik Berk esdoorn

De breedte van de voorgestelde struweelbeplanting varieert tussen de 5 en de 10 meter. Het principe van de opbouw bestaat uit een mantel/zoom/kern vegetatie. De solitaire bomen zijn Eik en roodbladige Esdoorn. De boomsoorten aan de poel zijn knotwilgen. De soorten die worden voorgesteld in de struwelen zijn: -Quercus robur -Betula pendula -Acer platanoydus ‘Royal Red’ -Sorbus aucuparia -Amelanchier lamarckii -Corylus avellana Pagina 7

Bosplantsoen: Amelanchier Sorbus Corylus

Kruidenrijk grasland (extensief beheer)

Akker

Quercus robur

Prunus padus ‘Royal Red’ Acer platanoidus

Betula pendula

Sorbus aucuparia

Amelanchier lamarckii

Corylus avellana

20% 10% 10% 20% 20% 20%

Landschappelijk inpassingsplan

september-2019

Bijlage 4 Landschappelijke inpassing Bus 16

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 23 van 307

Datum:

WONEN AAN DE BUS 16 SINT OEDENRODE STEDENBOUWKUNDIG EN LANDSCHAPPELIJK VOORSTEL 2 AUGUSTUS 2022

COLOFON

INHOUDSOPGAVE

Titel document:

1 Inleiding

Wonen aan de Bus 16 Sint Oedenrode Datum: 2 augustus 2022 Status:

Inrichtingsvoorstel Formaat:

Enkelzijdig liggend A4

Opdrachtgever: Bus 16 Sint-Oedenrode

1.1 1.2 1.3

Reland Burg. Verdijkplein 1 5835 AR Beugen T: 085-0431949 M: info@Reland.nl www.Reland.nl

2

3 3 3 4

2 Landschap

5 5 5 6 7

3 Inrichtingsvoorstel

9 9 10 10 11 11 11 14 15

2.1 2.2 2.3 2.4

3.1 3.2

Inleiding Historie landschap Analyse bestaand erf Gemeentelijke visie

Stedenbouwkundige opzet Landschappelijke inpassing 3.2.1 3.2.2

3.3

Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV

Bestaande schuren Ruimte voor Ruimte woning

Beplantings- en beheersplan 3.3.1 3.3.2 3.3.3

Auteur/Adviseur Van Dooren Landschap Derpt 15 4576 VW Vorstenbosch T: 06-26949922 M: info@VanDoorenLandschap.nl

Aanleiding Huidige situatie Leeswijzer

Landschappelijke inpassing bestaande schuren Landschappelijke versterking Landschappelijke inpassing Ruimte voor Ruimte woning

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Aan de Bus 16 te St. Oedenrode ligt een voormalig agrarisch bedrijf. Na het beëindigen van het agrarisch bedrijf zijn de bedrijfsgebouwen in stand gebleven en in gebruik als stallingsruimte en werkplaats. De bedrijfsgebouwen hebben een omvang van circa 1.700m² en daarnaast is er een bedrijfswoning. In het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Sint-Oedenrode is onderhavige locatie bestemd tot Wonen met de functieaanduiding specifieke vorm van wonen–vab. Daarnaast ligt op het perceel een bouwaanduiding: bijgebouwen. Deze bijgebouwen, de voormalige bedrijfsgebouwen, kunnen thans niet gebruikt worden als bedrijfsgebouwen. Ook de woning mag niet worden gebruikt als bedrijfswoning. Initiatiefnemer wil de bedrijfsgebouwen wederom zakelijk gebruiken, als zijnde bedrijf. Daarnaast wil initiatiefnemer een ruimte-voor-ruimte woning realiseren, doch de bestemming Wonen ontbreekt op de onderhavige locatie. Genoemde ontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Derhalve is in overleg getreden met de gemeente Meierijstad voor alternatieven voor deze locatie. Om tot de gewenste ontwikkeling te komen is herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Een onderdeel in dit bestemmingsplan is de landschappelijke en stedenbouwkundige verantwoording. In dit document wordt deze verantwoording toegelicht, gemotiveerd en onderbouwd.

1.2

Huidige situatie

De burgerwoning die omgezet wordt naar een bedrijfswoning is gelegen aan Bus 16 in Sint-Oedenrode, in het buitengebied van de gemeente Meierijstad. Het plangebied staat

kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie M, perceelnummers 823, 824, 825 en 907 en heeft een totale grootte van circa 12.358m². De locatie waar de Ruimte voor Ruimte woning gerealiseerd gaat worden is gelegen aan Bus ongenummerd en ligt direct naast het perceel waarop de woning en de bijgebouwen van Bus 16 staan. Deze locatie staat kadastraal bekend als gemeente Sint-Oedenrode, sectie M, perceelsnummer 908. Het hele perceel heeft een grootte van circa 2.703m². Op de luchtfoto op pagina 4 is de huidige situatie weergegeven. Het plangebied is gelegen aan de Bus 16 en maakt onderdeel uit van het buurtgenootschap ‘De Bus’. Op 600 meter ten zuiden van het plangebied begint de bebouwing van het meest nabijgelegen dorp ‘Boskant’. Daarnaast ligt op 2,0 kilometer ten oosten de plaats Sint-Oedenrode en op 2,75 kilometer ten westen de plaats Liempde. Het plangebied maakt onderdeel uit van een bebouwingslint van voornamelijk woningen en een aantal (agrarische) bedrijven. Daarnaast zijn er enkele intensieve veehouderijen en een glastuinbouwbedrijf in de omgeving gelegen. De omgeving kenmerkt zich door een open agrarisch landschap en enkele bospartijen.

Aanduiding plangebied in paars in zijn omgeving (bron Topotijdreis.nl)

Binnen het plangebied liggen 3 langwerpige schuren, waarbij de 2 westelijke schuren gekoppeld zijn. Voor in deze schuren is een woning gerealiseerd en halverwege de westelijke schuur een mantelzorgwoning. Beide hebben een eigen tuin met een terras en inrit aan de oost- en westzijde van de 2 westelijke schuren. De schuren worden verhuurd voor statische opslag, waarbij de westelijke inrit (middelste inrit) wordt gebruikt voor zakelijk verkeer, zoals busjes met aanhanger. Ten westen van de schuren heeft in het verleden landschapsinrichting plaatsgevonden, waarbij een poel Beeld 2. inrit westzijde met mantelzorgwoning en tuin

3



is gegraven en enkele houtsingels en een elzenrij zijn aangeplant. Rondom deze elementen ligt een weide met gras voor houden van dieren en het uitlaten van de honden. In de loop der tijd is de inrichting aangepast. De weide bleek erg nat te blijven door te weinig zon en wind. Men heeft het deel tussen de poel en de straat Bus open gemaakt voor meer bezonning en wind. Hierdoor is de situatie aanzienlijk verbeterd. Aan de westzijde van de schuren staat een houtsingel op de grens met de buren en is de ruimte ingericht met gras en hoogstamfruitbomen. Het gras wordt begraasd door hobbydieren. Het gebied is over het algemeen nat. Rondom het perceel liggen diverse watergangen, om het regenwater te reguleren. Onderhoud via weg of weide is van belang.

10 4. 4

5. 4a

14

De schuren staan kort op de achterzijde van het perceel. Aan de achterzijde staat een laurierhaag als groene afscherming. Parallel aan de haag staat op de buurgrond een rij knotwilgen.

4



os

In hoofdstuk 3 is een stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting onderbouwd, waarbij de positionering van de nieuwe woning met bijgebouw wordt toegelicht. Daarnaast is de locatie landschappelijk ingepast en is een beplantingsplan opgesteld.

erb

De aanleiding en huidige situatie is in hoofdstuk 1 beschreven. Hoofdstuk 2 biedt inzicht in de historische en huidige landschappelijke kwaliteiten en kansen van het plangebied en omgeving. Daarnaast wordt de visie van de gemeente op het landelijk gebied beschreven en gekeken hoe de huidige situatie zich hiertoe verhoud.

2.

ht

Leeswijzer

Ac

1.3

16

1. 3.

6.

Bus 9 9a

Plangebied op luchtfoto met kadastrale ondergrond. (bron PDOK). Aan de hand van nummers met pijlen in geel zijn de locaties van de genomen foto’s aangegeven. (Beeld 1. betreft de foto van de voorpagina)

2 Landschap 2.1

Inleiding

Om inzicht te krijgen in de lokale kwaliteiten en kansen van het plangebied is een analyse uitgewerkt op verschillende niveaus. De karakteristieke kwaliteiten en kansen worden verkregen uit een historische analyse. Door middel van een beleidsanalyse op het gebied van landschap is inzicht verkregen in de gewenste ontwikkelingen conform de gemeentelijke visie.

2.2

Historie landschap

De basis van het landschap in Sint-Oedenrode wordt gevormd door het beekdal van de Dommel. Deze ligt ten noorden van het dorp Boskant, dat gevestigd is op de dekzandrug parallel aan het beekdal. De eerste agrarische nederzettingen vestigden zich op deze dekzandrug. Op de kaart van 1900 zien we verspreid in het landschap diverse agrarische bebouwing met een concentratie nabij het plangebied. Rondom de bebouwing zien we een kleinschalig agrarisch landschap met diverse kavelgrens beplanting. De zandwegen waren beplant met laanbomen, vermoedelijk populierenbomen.

Plangebied historische kaart 1850, plangebied in paars (bron PDOK)

Plangebied historische kaart 1900, plangebied in paars (bron PDOK)

Plangebied historische kaart 1968, plangebied in paars (bron PDOK)

Plangebied historische kaart 2017, plangebied in paars (bron PDOK)

Het gebied is gevarieerd nat en droog. Dit komt door laagtes en leemlagen, waardoor er een zeer divers landschap ontstaat. De droge delen werden benut voor akkerbouw en de meer natte delen waren geschikt als hooi- en gras land en de bosbouw voor populierenhout. Rond de jaren 70 zien we dat veel bosbouw ruimte heeft gemaakt voor landbouw. Op de dekzandruggen nam de bebouwing toe en ontstonden hier bebouwingslinten en -clusters. Na de ruilverkaveling rond de jaren 70/80 werden de kleine kavels vergroot tot grotere percelen. De typische randbeplanting is op veel plekken verdwenen. Daarnaast is

5



de bebouwing aan de bebouwingslinten en -clusters nog meer toegenomen en hebben de bestaande agrarische bedrijven een aanzienlijke schaalvergroting ondergaan.

2.3

Analyse bestaand erf

In hoofdstuk 1.2 is de huidige situatie beschreven. In dit hoofdstuk zijn de bestaande kwaliteiten en kansen beschreven van de bestaande situatie. De schuren worden in de huidige situatie aan de oost en westzijde omzoomd door een robuuste landschapselementen in de vorm van houtsingels, landschapsbomen en elzensingel. Daarnaast is er ecologische meerwaarde door de aanleg van een grote poel en weides. Het terrein is goed verzorgd en oogt groen. Aan de voorzijde van de twee gekoppelde schuren ligt een tuin. Deze heeft geen afscheiding en ligt daarmee wat kaal in het landschap. De voortuin wordt gedomineerd door een markante grote eik.

Beeld 3. Bestaande poel met houtsingels en weide

Beeld 3. Achterzijde schuren

Beeld 4. Bestaande weide met hoogstamfruitbomen

Beeld 5. Straatzijde Bus

Achter op het perceel staat een laurierhaag. Alhoewel dit geen inheemse soort is, vinden de initiatiefnemer en buurman dit een geschikte haag om de bebouwing en verharding in zowel winter als zomer groen af te schermen. Achter de haag staat een knotwilgenrij van de buurman. In het verlengde van de haag staan enkele landschapsbomen. De groene rand in het smalle profiel vormt een geschikte afscherming voor de buurman en vanaf de Liempdseweg. De hoogstamfruitbomen staan er goed bij en zijn rijk vruchtdragend. Met de nieuwe inrichting van de Ruimte voor Ruimte woning zullen deze bomen in het gedrang komen. Initiatiefnemer is voornemens de bomen te verplanten met een deskundige, maar weet dat de kans groot is dat de bomen dit niet overleven.

6



2.4

Gemeentelijke visie

Diverse beleidsstukken van de gemeente Meierijstad hebben invloed op de uiteindelijke inrichting van het plangebied. In deze paragraaf de belangrijkste gegevens uit Herziening Bebouwingsconcentraties en het overige buitengebied SintOedenrode van 2013 en het landschapsontwikkelingsplan Sint-Oedenrode (2009).

Herziening Bebouwingsconcentraties en het overige buitengebied Sint-Oedenrode

landschap door ‘gaten’ in het lint veilig te stellen. Mogelijke geschikte locaties voor toevoeging van een nieuwe Ruimte-voor-Ruimte-woningen in het buitengebied zijn uitsluitend mogelijk in de bebouwingsconcentraties. Deze locaties dienen wel verantwoord te worden. De locaties moeten landschappelijk en stedenbouwkundig verantwoord worden. Hierbij moet gelet worden op waardevolle zichtrelaties en aansluiten binnen de huidige concentraties.

De bebouwingsconcentraties in de gemeente SintOedenrode zijn duidelijk als ruimtelijke eenheden herkenbaar. De begrenzing komt voort uit de aanwezige bebouwing en landschappelijke elementen die bepalend zijn voor de uitstraling van de plek. De ruimtelijke eenheid wordt daarnaast in de meeste gevallen bepaald door een historische structuur. Het plangebied vormt onderdeel van bebouwingsconcentratie ‘De Bus / Kremselen’. Dit is een bebouwingscluster nabij de kern Boskant. Het is een vlakvormige verzameling van meer dan 10-20 gebouwen of bouwvlakken bij een cluster. De ontwikkelmogelijkheden in een bebouwingsconcentratie hangt in sterke mate af van de ligging in en draagkracht van het omringende gebied. Binnen de bebouwingsconcentraties geldt dat behoud en versterking van de karakteristieke historische structuur in relatie tot het buitengebied het meest bepalend is voor de ontwikkelingsmogelijkheden. Aspecten als openheid, behoud van groene elementen en overgangen naar het landschap spelen ook een rol. Voor bebouwingsconcentraties nabij kernen zijn in principe meer hergebruiksmogelijkheden mogelijk. Door de ligging in de invloedssfeer van kernen hebben zich vaak reeds gebiedsvreemde ontwikkelingen voorgedaan. Het verdient aanbeveling om de relatie met het achtergelegen open Legenda

7



Uitsnede zoeklocaties voor extra bebouwing en karakter van bebouwingsconcentratie (plangebied aangeduid in oranje)

Landschapsontwikkelingsplan SintOedenrode Conform het landschapsontwikkelingsplan (LOP) is het plangebied onderdeel van de ‘Oude Zandontginningen (besloten)’. De kwaliteiten in dit gebied zijn het kleinschalige populieren- en coulisselandschap, de cultuurhistorische waarden van het buitengebied en de zichtbare gelaagdheid van het landschap. De kansen zijn herkenbaarheid van de oude verkaveling versterken. Voor dit LOP geldt de volgende hoofddoelstelling: Het LOP Sint-Oedenrode richt zich enerzijds op het behoud en waar mogelijk herstel van bestaande landschappelijke kwaliteiten in het buitengebied en anderzijds op de ontwikkeling van nieuwe landschappelijke kwaliteiten via onder andere realisatie van de EHS (EVZ) en een gerichte roodgroenkoppeling. Deze hoofddoelstelling is uitgewerkt in subdoelen, onderstaand de relevante elementen: 1. Het behoud en waar mogelijk de versterking van de landschappelijke, visueel-ruimtelijke en cultuurhistorische identiteit en verscheidenheid. 2. Het behoud en de versterking van de ecologische kwaliteit en verscheidenheid, mede in relatie tot aanwezige ecologische structuren. 3. De opstelling van een helder referentiekader voor de beoordeling van ruimtelijke, functionele en landschappelijke ingrepen vanuit de optiek van landschapskwaliteit.

Het LOP heeft een integrale landschapsvisie opgesteld. Deze omvat op structuurniveau een combinatie van verschillende alternatieven en/of varianten op basis van een onderbouwde keuze voor een goed evenwicht tussen de verschillende belangen. Zo kan de integrale visie uit dit plan als inspiratiekader fungeren. In relatie tot het plangebied wordt ingestoken op het behoud en herstel van de karakteristieke kenmerken van het historische landschap en het toevoegen van een lijnvormige landschapselementen. De landschappelijke eenheden worden zo versterkt en herkenbaar. De kleinschaligheid bij de broekontginningen wordt door de aanleg van houtwallen en -singels weer teruggebracht. Door een versterking van het landschappelijke raamwerk met houtwallen, bosranden en heide wordt de beleving van het landschap aantrekkelijker met doorkijkjes en cultuurhistorische elementen. Het plangebied vormt onderdeel van een buurtschap en ligt in een bebouwingsconcentratie.

Uitsnede visiekaart, aanduiding plangebied in geel

8



3 Inrichtingsvoorstel 3.1

Stedenbouwkundige opzet

Door het slopen van de oostelijke schuur (650m²) ontstaat er een groene ruimte naast de twee bestaande schuren. Het is waardevol om deze groene te kunnen blijven ervaren om het agrarische karakter van het landschap te verwerken. De nieuwe woning komt daarmee aan de oostzijde van het plangebied. De rooilijn wordt bepaalt door de bestaande schuur en het bijgebouw van buurman aan Bus 14. De voorgevel staat op de rooilijn en de woning heeft een de kap parallel van de straat Bus. De inrit ligt ten westen van de woning met nieuwe duiker over de bestaande watergang. Het bijgebouw staat achter de woning en is maximaal 200m². De architectuur van de Ruimte voor Ruimte woning en het bijgebouw is geïnspireerd op de lokale boerderijstijl. Hierbij wordt gewerkt met streekeigen materialen, zoals bakstenen in aardetinten, zwarte potdekseldelen, houten accenten en een dak van riet en/of blauw gesmoorde pannen.

Voorstel (zie Bijlage I voor plan op maatvaste ondergrond)

9



3.2

Landschappelijke inpassing

Het plan bestaat uit twee delen, namelijk het inpassen van de bestaande schuren en de nieuwe Ruimte voor Ruimte woning met bijgebouw. Deze worden separaat beschreven, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen ‘inrichting’ (INR), ‘landschappelijke inpassing’ (LIP) en ‘landschappelijke versterking’ (LIR). Deze zijn van belang ter beoordeling van de ‘kwaliteitsverbetering’ van het landschap. Deze verbetering wordt nader toegelicht in de toelichting bij het bestemmingsplan van Bus 16 te Sint Oedenrode.

3.2.1 Bestaande schuren Aan de voorzijde van de twee gekoppelde schuren is een woning gevestigd. Voor de woning ligt een sobere voortuin met aan de zijkant van de schuur (oostzijde) een overdekt terras. De ruimte wordt aan de voorzijde afgezet met een nieuwe haag, om overgang van tuin naar landschap te accentueren (INR). De bestaande boom blijft als een markante solitaire landschapsboom gehandhaafd (LIP). Aan de westzijde van de schuur loopt de tuin verder door naar achteren. Hier is een mantelzorgwoning gecreëerd. Deze bewoners hebben tevens een overdekt terras met daaromheen een tuin. Deze tuin is aangekleed met diverse (boerderij) planten, siergrassen en heesters (INR). Een extra omzoming van dit deel van de tuin met een haag zou afbreuk doen aan de bestaande inrichting en sfeer. Aan deze zijde is dat ook niet nodig. Aan beide zijden van de schuur ligt een inrit. De oostelijke inrit biedt toegang tot de woning en opslag. Verharding is nodig om te rijden en manoeuvreren. Buitenopslag is niet wenselijk. De westelijke inrit biedt toegang tot de mantelzorgwoning.

Daar waar de schuur heeft gestaan wordt het maaiveld hersteld en een weide gemaakt. In deze weide zullen diverse kleine hobbydieren gebruik maken (INR). Aan de straatzijde wordt een omhaagde hoogstamfruitgaard aangelegd, zodat vanaf de straat Bus het zicht op de schuren groen wordt afgeschermd (LIP). Tevens versterkt het agrarische karakter en de groenbeleving van het erf. Parallel aan de schuur komen 4 nieuwe landschapsbomen om de schuur met groen te verzachten (INR). De bestaande bomen aan de achterzijde weide (berk en es) blijven gehandhaafd, waardoor vanaf de straat Bus zicht ontstaat over de agrarische velden (LIP). De laurierhaag achter de schuur blijft gehandhaafd. Het ontneemt het zicht op de achterzijde van de schuren voor de buurman Bus 10 (INR). Aan de westzijde van de schuren ligt reeds een landschappelijke inrichting in de vorm van een elzensingel(LIP). Daarnaast is dit landschap ecologisch versterkt door de houtsingel met landschapsbomen en poel. De ecologische kwaliteit van deze elementen kan worden versterkt door de aanvulling van de houtsingel met nieuw bosplantsoen en het verflauwen van het talud van de poel (LIR).

Referentie lage haag

De overige omgeving is ingericht als weide/gras. De elementen worden conform richtlijnen uit Stimuleringsregeling Landschap (STILA) onderhouden (INR).

Referentie hoogstamfruitbomen

10



3.2.2 Ruimte voor Ruimte woning De nieuwe woning heeft een traditionele omhaagde voortuin (INR). In de tuin staat een markante solitaire landschapsboom nabij de inrit (LIP). De achtertuin wordt ingepast door behoud van de bestaande houtsingel aan de oost- en noordzijde (LIP). Aan de westzijde wordt een haag met een bomenrij gerealiseerd (LIP). De haag kan naar gelang hoog of laag worden uitgevoerd.

3.3

Beplantings- en beheersplan

Voor de aanleg en het onderhoud van de elementen met betrekking tot de landschappelijke inpassing en landschapsversterking is een plan opgesteld. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen de bestaande schuren en de nieuwe Ruimte voor Ruimte woning. Hierdoor kan iedere eigenaar verantwoordelijk worden gesteld voor hun deel van de uitvoering.

3.3.1 Landschappelijke inpassing bestaande schuren Gemengde haag laag 57m Aanplant Aanplant enkele rij 2- of 3 jarig bosplantsoen met minimaal 4 planten per meter. Groepsgewijs planten met 3 à 5 per soort in het volgende assortiment (228st): • 33% Haagbeuk (Capinus betulus) • 33% Veldesdoorn (Acer campestre) • 34% Gewone beuk (Fagus sylvatica) Beheer • De haag dient minimaal 1x per jaar te worden gesnoeid tot een minimum van 0,7m en maximum van 1,2m breed en minimum 0,7m en maximum van 1,6m hoog; • Het snoeien kan gecombineerd worden met het vlechten van de haag; • Het element mag niet betreden en/of beschadigd worden door vee; • Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 15 juni en 15 maart; • Overhangende takken kunnen gedurende het gehele jaar worden teruggesnoeid; • Indien snoeiwerkzaamheden machinaal worden uitgevoerd, wordt geen klepelmaaier gebruikt; • Maaisel afvoeren.

11



Bestaande solitaire bomen 8 stuks Beheer • Zieke en beschadigde takken verwijderen en afvoeren. • Snoeiwerkzaamheden worden in beginsel verricht in de periode tussen 1 november en 15 maart; • Bij versnipperen van het takhout worden de snippers niet in het element verwerkt; • Bomen niet hoger opkronen dan 4,0m. Bestaande elzensingel 112x2m Beheer • Tenminste 75% van de lengte van het element wordt als hakhout beheerd. De gemiddelde diameter van het hakhout, behoudens de eventuele overstaanders, is maximaal 15 cm op 1 m boven de hakhoutstoof (beheereenheden met grotere dikte dienen afgezet te worden). Snoeiwerkzaamheden worden uitgevoerd in de • periode tussen 1 november en 15 maart; takken die over aangrenzende percelen hangen mogen het hele jaar worden teruggesnoeid. • Ongewenste houtsoorten, zoals Amerikaanse vogelkers, Amerikaanse eik, robinia en ratelpopulier mogen mechanisch (uitgraven, afzagen, uitfrezen) worden bestreden. Het element mag niet worden beschadigd door • vee. Een raster ter bescherming mag niet aan het houtgewas bevestigd worden.

12



Beplantingsplan landschappelijke inpassing schuren (zie Bijlage II voor plan op maatvaste ondergrond)

Verzamelstaat en bestellijst hoogstamfruitbomen van:

Fruitbomen: 6 stuks Aanplant Bomen planten in ruim plantvak en goed verankeren. Voorkeur heeft de bestaande fruitbomen te verplaatsen. Bij nieuwe exemplaren onderstaand assortiment toepassen. Alternatieven zijn mogelijk, indien streekeigen. Zie bijgaand overzicht voor mogelijke variabelen. Achter de naam staat de grootte van de aanplant en het aantal: • Pyrus communis ‘Conference’ of soortgelijk (Handpeer) 12-14, 2st • Malus domestica ‘Brabant Bellefleur’ of soortgelijk (Handappel) 12-14, 2st • Malus domestica ‘Zoete Kroon’ of soortgelijk (Handappel) 12-14, 1st • Prunus domestica ‘Reine Claude’ of soortgelijk (Pruim) 12-14, 1st Beheer • Zieke en beschadigde takken verwijderen en afvoeren; • Indien het appel, pruim of peer betreft wordt de boom tenminste éénmaal per 2 jaar gesnoeid. Andere soorten enkel vormsnoei indien nodig; • Er mag geen snoeihout verbrand worden in de directe omgeving van de bomen of versnipperd hout verwerkt worden in de boomgaard; • De hoogstamfruitboom mag niet beschadigd worden door vee. Jonge bomen zijn voorzien van een boomkorf; • Snoeiwerkzaamheden kunnen gedurende het gehele jaar worden verricht.

naam: adres postcode, woonplaats tel.nr emailadres nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 17

rasnaam appels Brabantse Bellefleur Bramley's Seedling Dubbele Bellefleur Glorie van Holland Gravensteiner Groninger Kroon Jasappel Lemoenappel Lombarts Calville Notarisappel Schone van Boskoop Sterappel Yellow Transparant Zigeunerin Zoete Ermgaarde

peren 1 Beurre Hardy 2 Brederode 3 Clapp's Favourite 4 Conferance 5 Doyenne du comice 6 Gieser wildeman 8 Juttepeer 9 Maagdenpeer 10 Pondspeer 11 Saint remy 12 Winterjan

1 2 3 4 5 6 7

pruimen Belle de Louvain Eldense blauwe Ontario Opal Reine Claude dOullins Reine claude Verte Victoria

1 2 3 4 5 6

Kersen Dubbele meikers Mierlose zwarte Morel Udense spaanse Varikse zwarte Hedelfinger

:……………………………………………………… :……………………………………………………… :……………………………………………………… :……………………………………………………… bewaarb aar gebruikstijd X XXX XX XX XX XX XXX XXX XX XX XXX XX XX X XXX

gebruik

bijzonderheden

wordt bestoven door nr:

dec.-mrt nov-jan nov-jan nov-febr sept-okt nov-jan nov-mrt nov-jan nov-jan okt-dec okt-mrt okt-dec aug-sept sept nov-mrt

H,M,B zacht-zuur M,B,(H) moesappel S zacht-zuur H zacht-zuur H fris aroma H,M,S,(B) zacht-zuur S zoet H aromatisch H,M aromatisch H zeer goede smaak H fris zuur H speciaal aroma H,M zacht zuur H zacht zuur M zoet appelbomen

z,5,13 4 5,13 6 3,10,14 z 1,5,6 6,10,14 3 12,14 4,,6,14 1,4,17 6,10,12 z 1,13 totaal:

okt--nov. dec-febr. sept. okt.-jan nov.-dec. dec-febr. sept. okt-nov nov-jan nov.-mrt. jan-apr

H S H H,P H S H,S,I,P,D H,P S S S

sappig zoet sappig sappig zeer goede smaak rood kokend wit vruchtvlees tamelijk saprijk

4,3 z,1 1,4 z,1,2 3 z 1,3

rood kokend rood kokend perenbomen

1,2,3,4

pluktijd aug. aug. begin aug. juli- aug. aug. sept. aug.-sept.

te bestellen aantal prijs per stuk totaal €

totaal

kleur z groot rood-blauw 5,7 blauw z groot groengeel z paars roodgeel z,2,7 groengeel 2,5,7 klein groengeel z,3,5 langwerpig rood totaal pruimenbomen pluktijd kleur z,2,5 28 juni rood 4,5 6 juli donker z 22 juli zuur 1,2 19 juli geel met rood 1,2 5 juli zwart 1 15 juli groot donker totaal kersebomen iedere boom moet bij het planten voorzien worden van minimaal 1 boompaal boombeschermer wanneer de boomgaard beweid wordt: pantanetgaas 180cm hoog. 1 zak 20 kg groencompost per plantgat toevoegen (aanschaf door aanvrager) totaal aantal hoogstamfruitbomen aantal boompalen

0

0

0

0

uitleg H Handappel/peer M Moesappel S Sapappel/peer 0 B bakappel I inmaak P perensap z zelfbestuiver indien soorten niet voorradig zijn, behoudt de projectorganisatie zich het recht voor een vervangende soort te leveren levering geschiedt pas als het verschuldigde bedrag is overgemaakt op rek.:

13



3.3.2 Landschappelijke versterking Versterken bestaande houtsingel:

75 stuks Aanplant • Singel aanplanten met 2- of 3 jarig bosplantsoen met de volgende soorten: 1. 20% Vuilboom (Rhamnus frangula), 2. 10% Kornoelje (Cornus sanguinea) 3. 10% Kamperfoelie (Lonicera periclymenum) 4. 20% Gelderse roos (Viburnum opulus) 5. 10% Kardinaalsmuts (Euonymus europaeus) 6. 10% Hazelaar (Corylus avellana) 7. 15% Amerikaanse krent (Amelanchier lamarckii) 8. 5% Lijsterbes (Sorbus aucuparia) • Aanplant in de randen en open plekken met onderlinge afstand van 1,25x1,25m Beheer • Tenminste 75% van de oppervlakte van het element wordt periodiek (minimaal 1x per 7 jaar) afgezet. • Snoeihout mag op stapels of rillen in het element verwerkt worden voor zover het de onder-groei en/of de stoven niet schaadt; • Het element mag niet betreden en/of beschadigd worden door vee; • Bij versnipperen van het takhout mogen de snippers niet in het element worden verwerkt; • Snoeiwerkzaamheden in beginsel uitvoeren in de periode tussen 1 november en 15 maart; • Overhangende takken kunnen gedurende het gehele jaar worden teruggesnoeid; • Bestrijding van ongewenste houtsoorten kan in de periode tussen 15 juli en 15 maart plaatsvinden.

14



Beplantingsplan landschappelijke versterking schuren (zie Bijlage III voor plan op maatvaste ondergrond)

Er vindt geen wateronttrekking plaats, behalve ten behoeve van het drenken van vee op aangrenzende percelen.

Verflauwen talud poel

•

Bestaande poel

3.3.3 Landschappelijke inpassing Ruimte voor Ruimte woning

45m³ Aanleg • Talud vervlauwen naar minimaal 1:5.

50x35m Beheer • Minimaal de helft van het natte oppervlakte van de poel bestaat in de periode 15 maart tot 15 juni uit open water. De waterdiepte van de in de diepste delen van de poel is minimaal 0,5 m in de periode tussen 1 oktober en 1 april. • Een incidentele droogval is toegestaan in de periode 15 juni tot 15 november. • Voor behoud van voldoende open water wordt het element periodiek opgeschoond/gebaggerd. • Maximaal 20% van de oppervlakte van de oevers bestaat uit opslag van bomen of struiken. Het teveel aan opslag wordt verwijderd. • Vertrapping van de oevers bij het gebruik van het element als veedrinkpoel wordt voorkomen. Bij het gebruik als veedrinkpoel is minimaal de helft van de oeverlengte uitgerasterd. • Er mogen geen gewasbeschermingsmiddelen en meststoffen in het element gebruikt worden. • Chemische onkruidbestrijding is niet toegestaan • Er mogen geen vissen worden uitgezet of gekweekt. • Er mogen geen gedomesticeerde watervogels in de poel worden gehouden. • Er mogen geen uitheemse waterplanten in de poel worden aangeplant. • De poel wordt niet gebruikt voor hemelwateropvang van daken en erven. • Maaisel of bagger mag niet verwerkt worden in het element.

15



Haag hoog 58m Aanplant • Achtertuin aanplanten met Fagus sylvatica (groene beuk) 120/140, Acer campestre (Veldesdoorn) 120/140, Carpinus betulus (Haagbeuk) 120/140 of Ilex aquifolium (Hulst) 100/120. Deze in één rij aanplanten met minimaal 4 planten per meter (232st). Beheer • De haag dient minimaal 1x per jaar te worden gesnoeid tot een minimum van 0,7m en maximum van 1,2m breed en minimum 0,7m en maximum van 2,0m hoog; • Snoeiwerkzaamheden worden alleen verricht in de periode tussen 15 juni en 15 maart; • Maaisel afvoeren.

Nieuwe bomen 8 stuks Aanplant Boom planten in ruim plantvak en goed verankeren. Onderstaand assortiment toepassen op voorgestelde locatie. Keuze uit de volgende soorten (mag door elkaar): • Hollandse linde (Tilia vulgaris) 16-18 • Haagbeuk (Carpinus betulus) 16-18 • Kers (Prunus avium) 16-18 • Okkernoot (Juglans regia) 16-18 • Tamme Kastanje (Castanea sativa) 16-18 Beheer • Zieke en beschadigde takken verwijderen en afvoeren. • Snoeiwerkzaamheden worden in beginsel verricht in de periode tussen 1 november en 15 maart; • Bij versnipperen van het takhout worden de snippers niet in het element verwerkt; • Bomen niet hoger opkronen dan 3,5m.

Bestaande houtsingel 90x4m Beheer • Tenminste 75% van de oppervlakte van het element wordt periodiek (minimaal 1x per 7 jaar) afgezet. • Snoeihout mag op stapels of rillen in het element verwerkt worden voor zover het de onder-groei en/of de stoven niet schaadt; • Het element mag niet betreden en/of beschadigd worden door vee; • Bij versnipperen van het takhout mogen de snippers niet in het element worden verwerkt; • Snoeiwerkzaamheden in beginsel uitvoeren in de periode tussen 1 november en 15 maart; • Overhangende takken kunnen gedurende het gehele jaar worden teruggesnoeid; • Bestrijding van ongewenste houtsoorten kan in de periode tussen 15 juli en 15 maart plaatsvinden.

Beplantingsplan landschappelijke inpassing Ruimte voor Ruimte woning (zie Bijlage IV voor plan op maatvaste ondergrond)

16



Bijlage I Landschapsplan op maatvaste ondergrond

17



Bijlage II Beplantingsplan landschappelijke inpassing op maatvaste ondergrond ‘Bestaande schuren’

18



Bijlage III Beplantingsplan landschappelijke versterking op maatvaste ondergrond ‘Bestaande schuren’

19



Bijlage IV Beplantingsplan landschappelijke inpassing op maatvaste ondergrond ‘Ruimte voor Ruimte woning’

20



Landschapsinvestering Bus 16 Sint Oedenrode

d.d. 4 november 2021

Waardebepaling grond Als handvat voor de waardebepaling voor de vergroting van de woning is de 'Handreiking kwaliteitsverbetering van gemeente Meierijstad, 1-3-2021' gehanteerd.

Omschrijving bestemmingen

eenheid

eenheidsprijs

totaalwaarde

Huidige situatie 'VAB-locatie' VAB-locatie

4.960 m²

€

23,00

€

114.080,00

Agrarische grond

7.398 m²

€

7,00

€

51.786,00

TOTAAL

12.358 m²

€

165.866,00

Nieuwe situatie 'bedrijf' Bedrijf

3.570 m²

€

70,00

€

249.900,00

Groen

1.380 m²

€

1,00

€

1.380,00

Natuur

7.408 m²

€

1,00

€

7.408,00

TOTAAL

12.358 m²

€

258.688,00

Verschil Huidig - Nieuw

€

92.822,00

Fysieke bijdrage 20% van de grondwaardevermeerdering

€

18.564,40

Kosten tegenprestatie frequentie in omschrijving

eenheidsprijs

eenheid

beheer-termijn totaal

Sloop sloop stal

530 m²

€

25,00

€

13.250,00

640 m²

€

3,00

€

1.920,00

75 st

€

1,85

€

138,75

45 m²

€

5,51

€

247,95

1.225 m²

€

0,13

10 €

1.552,08

1 st

€

148,33 €

10,00 €

1.483,30

€

18.592,08

Nodige tegenprestatie uit berekening

€

18.564,40

Totaal tegenprestatie landschapskwaliteit

€

18.592,08

Verschil

€

27,67-

inclusief verwijderen van putten Verwijderen verharding Komt voort uit vastgesteld beleid gemeente Sint-Oedenrode en onderling overleg. Versterken bestaande groenstructuur Aanvullen inheemse beplanting houtsingel inclusief grondbewerking, aanschaf en aanplant Flauw talud realiseren bestaande poel Onderhoud bestaande groenstructuur Onderhoud houtsingel scheren en afvoeren Poel >175m² inclusief afvoeren Totaal tegenprestatie

Conclusie

Het voorstel biedt voldoende landschappelijke kwaliteit.

Landschapsinvestering RvR Bus ong. Sint Oedenrode

4-11-2011

Waardebepaling Als handvat voor de waardebepaling voor de vergroting van de woning is de 'Handreiking kwaliteitsverbetering van gemeente Meierijstad, 1-3-2021' gehanteerd.

Extra bouwmogelijkheden Extra m² bijgebouw >150m²

eenheid 50 m²

eenheidsprijs

totaalwaarde

€

€

60,00

3.000,00

Kosten tegenprestatie frequentie in omschrijving

eenheid

eenheidsprijs

beheer-termijn totaal

Sloop sloop stal

120 m²

€

25,00

€

3.000,00

€

3.000,00

Nodige tegenprestatie uit berekening

€

3.000,00

Totaal tegenprestatie landschapskwaliteit

€

3.000,00

Verschil

€

-

inclusief verwijderen van putten Totaal tegenprestatie

Conclusie

Het voorstel biedt voldoende landschappelijke kwaliteit.

Bijlage 5 Landschappelijke inpassing De Horstjens 12

NL.IMRO.1948.MEI001BP0012020P-VG01

Pagina: 51 van 307

Datum:

colofon

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

bron kaft BRO

projectteam Jr, MvDn, RT en IB

BRO projectleider Jr

opdrachtgever De heer Sijbers

projectnummer P00991

datum Juni 2021

projectnaam Landschappelijke inpassing De Horstjens 12 te Eerde

Mansal

“Succes komt als je het lef hebt ergens aan te beginnen.”

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen

2

Juni 2021

Bijlagen

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten 1.3 Ruimtelijke situatie

1

Inhoudsopgave

8 9

4 4 4 5

3

Aanleiding en initiatief

1.1

Juni 2021

Om onderhavige ontwikkeling mee te laten lopen in het ‘Ontwikkelplan Buitengebied’ en juridisch planologisch mogelijk te maken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. En in dit kader is ook een landschappelijke inpassing opgesteld en een voorstel voor kwaliteitsverbetering gedaan.

De initiatiefnemer wenst de woonboerderij te splitsen in twee wooneenheden. Hiervoor is een separate vergunningsaanvraag gedaan. Naast de boerderijsplitsing wordt er bij iedere woning een bijgebouw opgericht van maximaal 150 m2. Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld door de voormalige gemeente Veghel op 22 oktober 2015, is de splitsing in twee wooneenheden niet toegestaan en ook de positie van de bijgebouwen wijkt af van het aangegeven bestemmingsvlak voor bijbehorende bouwwerken bij de bestemming wonen. De splitsing van de woonboerderij is op grond van het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen, Laaghangend Fruit’ onder voorwaarden en via een afwijkingsvergunning mogelijk en als zodanig aangevraagd. Voor de bijgebouwen dient het bestemmingsplan te worden herzien. Deze herziening is in het ‘Ontwikkelplan Buitengebied’ meegenomen. In dit ‘Ontwikkelplan’ worden diverse ontwikkelingen samengenomen in een gezamenlijk bestemmingsplan.

Initiatiefnemer is eigenaar van de woning aan de locatie De Horstjens 12 in Eerde. Het betreft een langgevelboerderij aan een bestaand bebouwingslint. De langgevelboerderij staat op een perceel met een totale oppervlakte van 6.525 m2.

Inleiding

1

Planvoornemen Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande woonboerderij te splitsen in twee wooneenheden. De splitsing komt ten goede aan het behoud en herstel van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Zo blijft de hoofdvorm van het gebouw behouden. Daarnaast is de zichtbaarheid van het onderscheid tussen woon- en bedrijfsdeel nog niet verloren gegaan, dit zal met de boerderijsplitsing behouden blijven. Voor de boerderijsplitsing is een separate vergunningsaanvraag gedaan. Naast de boerderijsplitsing wordt er bij iedere woning een bijgebouw opgericht van maximaal 150 m2. Met de planontwikkeling wordt de bestaande kwaliteit van het gebied benut en verder versterkt

Het plangebied ligt in een overgangsgebied tussen de zuidelijk gelegen kern Eerde het open agrarisch gebied aan de noordzijde. In deze zone is sprake van een functiemenging van wonen en agrarische bedrijven. De Horstjens is een oude plattelandsweg waaraan van oudsher enkele boerderijen lagen die onderdeel waren van de kern Eerde.

Plangebied Het plangebied betreft de locatie De Horstjens 12 te Eerde en staat kadastraal bekend als VHL00 - R -803. Het gehele perceel heeft een oppervlakte van 6.525 m2. Het gedeelte van het plangebied dat van bestemming wijzigt (van agrarisch naar wonen) heeft een oppervlakte van circa 765 m2.

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen.

Kaders en uitgangspunten

Inleiding

4

Tevens geldt het bestemmingsplan ‘Harmonisatie van diverse regelingen Laaghangend Fruit’. Dit plan is op 27 januari 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de boerderij splitsing. Hiervoor is een separate vergunningsaanvraag gedaan, waarbij voorliggend plan als zorgvuldige landschappelijke inpassing dient.

Naast bovengenoemd bestemmingsplan is ook het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan parkeren’, vastgesteld op 31 januari 2019 door gemeente Meierijstad, van kracht.

Bestemmingsplan Voor het gedeelte van het plangebied dat van bestemming wijzigt is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ het geldende juridische kader. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Veghel op 22 oktober 2015. In dit plan heeft het plangebied gedeeltelijk de bestemming ‘Wonen’, en is er maximaal één woning toegestaan. Het zuidelijke deel heeft de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast geldt de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie 3’. De volgende gebiedsaanduidingen liggen op het perceel: ‘gebiedsaanduiding – oude akkers’; ‘gebiedsaanduiding – toerisme’; ‘gebiedsaanduiding – reconstructiewetzone – verwevingsgebied 2’; gebiedsaanduiding – vrijwaringszone – molenbiotoop’ en ‘gebiedsaanduiding – vrijwaringszone – radar’.

Landschappelijke inpasssing De Horstjens 12

1.2.1

Juni 2021

Grote structuren ontbreken echter in dit landschap. Wel zijn er lokale verschillen in openheid. Dit mede door de hoeveelheid aanwezige bebouwing of bosschages. Kwaliteiten die bij dit landschap horen zijn:

Landschapstype Het plangebied ‘De Horstjens 12’ is gelegen in het oude zandontginningen landschap. De ontstaansgeschiedenis van dit landschap gaat ver terug. Bepalend was de intrede van de landbouw en veeteelt. De hooggelegen en droge gronden waren het meest geschikt voor de agrarische activiteiten. Het landschap van de oude zandontginningen is een halfopen, kleinschalig landschap met een onregelmatig, organisch gevormd wegen- en verkavelingspatroon. Binnen het landschap is er een grote diversiteit aan landschapselementen, waaronder lanen, bomen(rijen), houtsingels, solitaire bomen, droge en natte boscomplexen en kleinere hakboutbosjes. Door de diversiteit aan landschapselementen zijn de ruimtes binnen dit landschap gevarieerd in omvang en vorm. Zo komen er besloten en open landschapsdelen voor.

Ruimtelijke situatie

Historische kenschets

1.2

Figuur 1: Vigerend bestemmingsplan, (Bron: Ruimtelijke plannen)

•

•

•

•

•

•

• •

•

•

•

•

Het oude agrarisch kampenlandschap met oude graslanden kent een kleinschalig afwisselend beeld met een kamerstructuur; De onregelmatige blokvormige percelen worden vaak omsloten door hagen en heggen en kunnen in gebruik zijn als zowel grasland als bouwland; De ondergrond van dit landschap is licht golvend van karakter en bestaat uit zandgronden met een humusrijk dek waarbij de grondwaterstand relatief diep ligt. Als dit (door mensen) opgebrachte dek dikker is dan 50 centimeter spreken we van hoge enkeerdgronden. Als deze hun authentieke vorm nog hebben zijn deze te herkennen als relatief hoger gelegen akkers, die vrij van bebouwing en beplanting zijn; In de oude ontginningen is het wegenpatroon kronkelig en loopt om de oude essen heen; Enkele wegen zijn beplant met eik, beuk; Karakteristiek zijn de kavelgrensbeplantingen van houtsingels en wallen en de vele diverse erfbeplantingen, met esdoorn, beuken en haagbeukenhagen; Verschillende oude veldwegen zijn nog van zand en zijn al dan niet begeleid door bomen; De oude bouwlanden en oude boerderijen staan op de hogere plekken in het landschap,vaak in de buurt of aan de rand van beken en in de nabijheid van voormalige woeste gronden als heide, velden en broeklanden; De verkaveling is kleinschalig en onregelmatig organisch gegroeid; Met verspreide bebouwing aan transparante linten dan wel in clusters (boerderijzwermen) verspreid in

het landschap; Half open tot besloten van karakter door opgaande kleine landschapselementen (coulisselandschap); Vanaf de bebouwingslinten op de randen van beekdalen is tussen de bebouwing en de erfbeplanting door het

beekdal zichtbaar; Vanuit dit kleinschalige landschap zijn verrassende subtiele doorkijkjes op de nabije kernen, waarvan de kerktoren dan boven de beplanting uit steekt; Zachte overgangen binnen dit oude kampenlandschap en naar de beekdalen toe; Duidelijk contrast met de jonge ontginningen die veel opener van karakter zijn, grootschaliger en met rechte lijnen in plaats van kromme gebogen lijnen;

5

Het plangebied is gelegen op een dekzandrug. De hooggelegen delen van het dekzandgebied waren geschikt voor de landbouw. De omgeving van Eerde werd ook voor de akkerbouw benut. Door het potstalsysteem, ontstond er een dikke, bruine toplaag op de grond (esdek). Deze grondsoort wordt ook wel enkeerdgrond genoemd.

Meierijstad, gemeente Meierijstad, 2019)

Figuur 2: Oude ontginningen, (Bron: Landschapsanalyse

(Landschapsanalyse Meierijstad, 2019)

•

•

•

Inleiding Landschappelijke inpasssing De Horstjens 12

Juni 2021

De Horstjens 12 is een boerderij uit de tweede helft van de 19e eeuw. Het gebouw bezit kenmerken van een langgevelboerderij uit die tijd (onder meer de dwarsdeel en het feit dat de gebinten rusten op de zijgevels en er geen staanders zijn), maar lijkt door zijn breedte ook op een kortgevelboerderij (met de hoofdingang in de korte gevel).

Boerderij Horstjens 12 De voormalige boerderij Horstjens 12 is gelegen te midden van enkele burgerwoningen. Opvallend is, dat de andere historische bebouwing in de omgeving gekenmerkt wordt door een situering parallel aan de straat, terwijl deze boerderij van oudsher schuin op de straat gesitueerd stond. Het is vooralsnog niet duidelijk wat hiervan de achtergrond was.

Geschiedenis De betekenis van de naam Eerde is: ‘beploegde grond, bouwland’. Al in de vijftiende eeuw was Eerde een zelfstandig dorp binnen Veghel en beschikte over een eigen kapel. In 1966 is door middel van een gemeentelijke herindeling het gehele dorpsgebied in Veghel komen te liggen.

Figuur 3: Bodemkaart (zandgronden) (bron: Stiboka, 1976)

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan De Horstjens 12 te Eerde, onderdeel van de gemeente Meierijstad. De Horstjens ligt ten noorden van de dorpskern Eerde en loopt in oost-westelijk richting in een boog van de Eerdsebaan tot Den Dubbelen,

1.2.2

advies De Horstjens Eerde, Cuijpers advies, 2019)

Figuur 4: Het oorspronkelijk woongedeelte met 12 ruit vensters; de luiken zijn vast aan het muurwerk verankerd;

(Cultuurhistorisch advies De Horstjens Eerde, Cuijpers advies, 2019)

Het pand De Horstjens 12 is in of omstreeks 1865 gebouwd. In het begin van de jaren 80 is de boerderij “opgeknapt” naar de inzichten van die tijd: er is een strooien dakbedekking aangebracht en het oorspronkelijke metselwerk is bedekt met een halfsteens muur van moderne stenen. Bij het ommuren heeft men wel de oorspronkelijke details overgenomen: het vlechtwerk in de topgevels, de muizentanden in de fries, de hanekammen boven gevelopeningen, zelfs boven het kelderraampje.

Ruimtelijke onderbouwing

6

De woonboerderij is oorspronkelijk tot stand gekomen in of omstreeks 1865 en sindsdien meerdere malen verbouwd. De hoofdvorm en het dak met wolfseinden zijn daarbij behouden gebleven. De woonboerderij is ingedeeld in een woongedeelte en een stalgedeelte. De boerderij is een voorbeeld van een agrarisch gebouw op het Brabantse platteland uit de tweede helft van de negentiende eeuw. Het dak is gedekt met riet met een spiegel van Hollandse pannen over de gehele lengte. In het interieur draagt de aanwezigheid van een kelder met opkamer en vooral de aanwezigheid van de oude buitenmuur en de houten spanten uit de bouwperiode, bij aan de cultuurhistorische waarde. De rieten dakbedekking heeft nogal geleden door de tijd en is plaatselijk zwaar beschadigd. Daarom zijn als tijdelijke maatregel zeilen gespannen.

Het plangebied ligt als het ware in een overgangsgebied tussen de zuidelijk gelegen kern Eerde het open agrarisch gebied aan de noordzijde. In deze zone is sprake van een functiemenging van wonen en agrarische bedrijven. De Horstjens is een oude plattelandsweg waaraan van oudsher enkele boerderijen lagen die onderdeel waren van de kern Eerde.

de oude verbindingsweg tussen Eerde en Veghel. De voormalige langgevelboerderij is gelegen nabij de kruising met de Eerdsebaan, ten westen van De Horstjens op ruime afstand van de straat. De boerderij dateert uit de tweede helft van de 19e eeuw, waarschijnlijk uit het laatste kwart van die eeuw.

Landschappelijke inpasssing De Horstjens 12

Figuur 8: 1980, (Bron: Topotijdreis)

Figuur 6: 1900, (Bron: Topotijdreis)

Juni 2021

Figuur 7: 1950, (Bron: Topotijdreis)

Figuur 5: Globale ligging plangebied

Ruimtelijke onderbouwing

Figuur 10: 2020, (Bron: Topotijdreis)

Figuur 9: 2000, (Bron: Topotijdreis)

7

Landschappelijke inpasssing De Horstjens 12

Inpassingsplan

Juni 2021

Figuur 11: Landschappelijke inpassing (Zie bijlage

Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: A1: Aanplant solitaire landschapsbomen, voor een aantrekkelijk zicht vanaf De Horstjens; A2: Behoud van inheemse bomen langs de zijdelingseperceelsgrens, aanvullen met inheemse bomen en struiken voor een dichte groenstructuur; B: Aanleg hoogstamfruitgaard ter versterking van het kleinschalig landschap; C: Aanplanten lage knip- en scheerhagen op de perceelsgrens t.b.v. groene erfafscheidingen en een waarborging van de privacy D: Lage knip- en scheerhagen aan de voorzijde van de percelen max. 1 m hoog; E: Behoud (struweel)haag op de perceelsgrens; F: Aanplant hoge haag tussen de tuinen (max. 2 m hoog) t.b.v. de privacy; G: Geschoren hagen aanplanten ter inpassing van de bijgebouwen. Het zicht op de bijgebouwen wordt hiermee gebroken. Daarnaast blijft de nadruk op de boerderij liggen; H: Aanplanten solitaire landschapsbomen, vormen de hoekaccenten op het perceel, hierbij wordt er diepte gecreëerd op het erf; I: zicht openhouden vanaf de Eerdsebaan op de boerderij.

Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en de kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Naaststaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie.

2

Inpassingsplan

8

Landschappelijk inpassingsplan de Horstjens 12

Inrichtingsmaatregelen

Juni 2021

Aanleg hoogstamfruitgaard ter versterking van het kleinschalig landschap Om de variatie in ruimten i.r.t. de open- en beslotenheid te versterken wordt er een hoogstamfruitgaard aangeplant. De hoogstamfruitgaard is niet alleen een passend element binnen het landschap, ook wordt hierbij het zich op het nieuwe bijgebouw vanuit het buurperceel weggenomen. Door een diverse soorten samenstelling is de boomgaard aantrekkelijk voor verschillende soorten fauna. Daarnaast wordt dit versterkt door de aanleg van kruiden- en bloemrijkgrasland als onderbegroeiing.

Behoud van inheemse bomen langs de zijdelingseperceelsgrens, aanvullen met inheemse bomen en struiken voor een dichte groenstructuur De bestaande bomen langs de zijdelingseperceelsgrens worden behouden. Deze structuur wordt daarnaast versterkt door de aanplant van inheemse boom- en struikvormers. Door de aanplant van nieuwe groenvoorzieningen ontstaat er een dichte structuur wat leidt tot een geschikte en passende overgang naar het buurperceel. Tevens zorgt de toevoeging van verschillende soorten voor een verhoging van de biodiversiteit.

Aanplant solitaire landschapsbomen, voor een aantrekkelijk zicht vanaf De Horstjens Aan de noordzijde van de boerderij worden twee erf/ landschapsbomen aangeplant. Door de aanplant van deze bomen wordt de boerderij groen aangekleed zonder het gebouw uit het zicht te nemen. Daarnaast zorgen de bomen voor een mooi accent op het voorterrein en is het een passend landschapselement binnen het oude zandontginningen landschap.

2.1

Inrichtingsmaatregelen

Aanplanten solitaire landschapsbomen, vormen de hoekaccenten op het perceel, hierbij wordt er diepte gecreëerd op het erf Op het perceel worden daarnaast enkele hoekaccenten aangebracht in de vorm van solitaire landschapsbomen. Hierbij ontstaat er een mooie diepte werking op het erf en dient het als oriëntatiepunt van buitenaf. Zicht openhouden vanaf de Eerdsebaan op de boerderij Door de aanplant van kleinschalige landschapselementen kan het zicht op de boerderij behouden blijven. Dit zowel vanuit De Horstjens als vanaf de Eerdsebaan. De inpassingsmaatregelen zijn ter versterking van het coulisselandschap en de bijhorende karakteristieke kamerstructuur toegepast. Door een juiste positionering wordt er binnen dit kleinschalige landschap gezorgd voor verrassende en subtiele doorkijkjes op de nabije omgeving. De mate in open- en geslotenheid past hiermee binnen het landschap en laat de beoogde ontwikkeling bijdragen aan deze landschapsversterking.

Lage knip- en scheerhagen aan de voorzijde van de percelen max. 1 m hoog Aan de voorzijde is gekozen voor een lage knip- en scheerhaag. Door een groene lage erfafscheiding wordt duidelijk waar men zich op privé terrein bevindt. Daarnaast blijft het zicht op de karakteristieke boerderij behouden en blijft het weidse uitzicht richting het noorden gewaarborgd. Behoud (struweel)haag op de perceelsgrens Aan de zuid-westzijde bevindt zich in de huidige situatie een (struweel)haag, deze haag dient behouden te blijven en samen met de voorliggende boomvormers een houtsingel te vormen. Hiervoor worden nieuwe struikvormers aangeplant. Aanplant hoge haag tussen de tuinen (max. 2 m hoog) t.b.v. de privacy Voor de splitsing van de boerderij wordt er tussen de wooneenheden in de achtertuin een hoge haag aangeplant van ca. 2 meter hoog. Deze haag zorgt voor voldoende privacy. Aangezien de aangrenzende groenstructuren en landschapselementen transparant worden ingericht blijft ook het zicht richting het zuiden gewaarborgd, waardoor deze locatie een prettige verdeling van open- en beslotenheid kent.

Geschoren hagen aanplanten ter inpassing van de bijgebouwen. Om de nieuwe bijgebouwen te kunnen inpassen wordt er aan de zuidzijde een haag aangeplant. Door een lage haag toe te passen wordt het zicht op de bijgebouwen gebroken, terwijl de nadruk op de boerderij blijft liggen, hiermee zijn de bijgebouwen ondergeschikt aan de boerderij, wat

Aanplanten knip- en scheerhagen op de perceelsgrens t.b.v. groene erfafscheidingen en een waarborging van de privacy ca. 1,5 meter hoog. Aan de noord-oostzijde van het plangebied wordt een knipen scheerhaag aangeplant van ca. 1,5 meter. Dit biedt een goede overgang naar het naast gelegen perceel. Door de aanplant van hagen wordt het perceel ingekaderd en brengt het door middel van kleinschalige landschapselementen de kleinschaligheid terug.

9

Landschappelijk inpassingsplan de Horstjens 12

Landschappelijke inpassing

Bijlage 1

Kwaliteitsbijdrage

Bijlage 2

Kwaliteitsbijdrage Waardebepaling De Horstjens 12 - ruimtelijke onderbouwing - landschappelijke inpassing 29-6-2021 Categorie 3: Grote impact Tot deze categorie behoren alle ruimtelijke ontwikkelingen die niet onder categorie 1 of categorie 2 vallen; dit betreft onder andere de volgende ontwikkelingen Uitbreiding bestemmingsvlak Bedrijf, Wonen (>1500 m2), Horeca, Recreatie etc. Vanuit de regeling extra ruimtelijke ontwikkeling. Investeringsbijdrage: Huidig Agrarisch bestemmingsvlak Totaal plangebied

765 m2 765

7

5.355,00 5.355,00

Toekomstig Wonen bestemmingsvlak groter dan 2000 m2 Wonen bestemmingsvlak groter dan 1500 < dan 2000 Totaal plangebied

533 m2 232 m2 765

25 50

13.325,00 11.600,00 24.925,00

Waardevermeerdering: 20% voor landschappelijke inpassing:

19.570,00 3.914

Tegenprestatie Aanleg inrichting Aanplant hoogstamfruitboom Beheer hoogstamboomgaard 42,89 per jaar, 428,9 per 10 jaar Aanplant inheems bosplantsoen Houtwal en houtsingel - jaarlijks beheer 1.267,61 per ha. -> 0,126761 per m2, (per 10 jaar = 1,26761 euro Knip- of scheerheg - jaarlijks scheren/knippen = 0,96 euro per meter per jaar, per 10 jaar 9,60 euro Bomenrij en solitaire boom - cyclisch beheer diameter < 20 cm = 15,10 euro per jaar, 151 euro per 10 jaar

9 st 9 st 85 st

76,77 428,90 1,85

690,93 3.860,10 157,25

85 m2

1,27

107,75

250 m1

9,60

2.400,00

6 st

151,00

906,00 8.122,03

Plan voldoet

-4.208,03

www.bro.nl | info@bro.nl

T +31 (0)77 373 06 01

5931 PK Tegelen

Industriestraat 94

Vestiging Venlo

T +31 (0)20 506 19 99

1018 TX Amsterdam

Rhijnspoorplein 38

Vestiging Amsterdam

T +31 (0)411 850 400

5282 WV Boxtel