Masterplan Veghels Buiten Noordoost (geactualiseerd), d.d. 14sept2022

Hieruit komt naar voren dat een advies van de GGD gewenst is. Dat is het geval als woningen worden gerealiseerd binnen de geurcontour van 2 ouE/m3 voor de voorgrondbelasting en 5 ouE/m3 voor de achtergrondbelasting. Aan de hand van het advies van de GGD kan het bevoegd gezag vervolgens besluiten of de gezondheidssituatie ter plaatse aanvaardbaar is.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

87

4.8 Ondergrondse infrastructuur Beschermingszones hogedrukgasleiding en watertransportleidingen De kabels en leidingen die nu al aanwezig zijn binnen deelgebied Noordoost zijn in 2021 inzichtelijk gemaakt met een oriënterende klic-melding. In het plangebied ligt een hogedruk aardgasleiding en twee watertransportleidingen. Langs deze leidingen liggen belemmeringszones waarbinnen berperkingen voor diverse vormen van grondgebruik van toepassing zijn. Zo ook mogen er geen woningen komen te staan. De buurten liggen daarom zoveel mogelijk buiten deze leidingen. Waar de leidingen door de buurten lopen komen geen woningen te staan. Externe veiligheid gasleiding in november 2021 is in het kader van externe veiligheid een onderzoek uitgevoerd naar de externe veiligheid van de leidingen in Noordoost. Er is onderzocht of de nabijgelegen hogedruk aardgasleidingen een belemmering vorm voor de planontwikkeling voor Veghels Buiten Noordoost. Tevens is bepaald welke effecten de plannen hebben op de hoogte van het groepsrisico van de betreffende buisleiding. De berekeningen hebben overeenkomstig de voorschriften plaatsgevonden met het rekenprogramma CAROLA. Uit de berekening volgt dat het plangebied niet is gelegen binnen een plaatsgebonden 10-6-risicocontour van een buisleiding. Een deel van de geprojecteerde buurten ligt binnen het invloedsgebied van buisleiding Z54201-deel-1.

De invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico voor deze buisleiding is daarom bepaald. Voor de buisleiding is de hoogte van het groepsrisico zowel vóór als ná planrealisatie berekend. Uit deze berekeningen blijkt dat zowel exclusief als inclusief verlegging, in de huidige situatie geen groepsrisico bestaat. In de toekomstige situatie is - zowel inclusief als exclusief verlegging - sprake van een groepsrisico dat binnen de normen valt. In de toekomstige situatie is sprake is van een groepsrisico dat lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Daarmee valt het groepsrisico ook in de toekomstige situatie binnen de wettelijke normen. Riolering en hemelwaterafvoer In de toekomstige situatie wordt gekozen voor een gescheiden inzameling en afvoer van het afvalwater en het vasthouden van het hemelwater in het gebied. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk opgevangen en vastgehouden in het gebied. De gemeente zal daarbij voldoende bergingscapaciteit realiseren in de Groene Mal. Op basis van de beleidsregels van waterschap Aa en Maas zijn er voor dit plan compenserende maatregelen nodig van 60 mm (600 m3/ha) per toename verhard oppervlak. In Veghels Buiten Noordoost geldt echter de ambitie om compenserende maatregelen van 70mm (700 m3/ha) per toename verhard oppervlak te realiseren.

In 2022 is er een hydrologisch onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat deze ambitie realistisch is. Waar mogelijk worden bestaande sloten gebruikt voor de opvang en afvoer van hemelwater. Verder zullen vooral nieuwe greppels en waterbergingslocaties (bijvoorbeeld vloeivelden, rabatten, e.d.) worden aangelegd zodat het water in de directe omgeving van de buurten kan worden opgevangen en zo veel mogelijk kan worden vastgehouden.

88

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Ondergrondse infrastructuur Gasleiding Waterleiding

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

89

4.9 Kunst Veghels Buiten heeft in 2010 en de daarop volgende jaren plek geboden voor een tiental LandArt kunstwerken. De kunstroute door het gebied Veghels Buiten heeft een positieve bijdrage geleverd aan de manier waarop het nieuwe woongebied beleefd werd tijdens de planvorming. Uiteindelijk is besloten om de kunstroute niet langer door te zetten en zijn er nu nog drie kunstwerken over. Deze hebben een (alternatieve) bestemming gekregen in de deelgebieden Oude Ontginning en Erpseweg Zuid. Kunst is een belangrijke factor in de beleving van de omgeving. Daarom wordt getracht om kunst te richten op het verband tussen de formele aspecten van het landschap, de stedenbouw en een link te maken met de (kunst)geschiedenis van Veghels Buiten. Specifiek zien we kansen om -als verwijzing naar het katholieke verleden ven Brabant- op kruispunten naar analogie van de kapellen hier hedendaagse kunstvormen toe te passen die zowel verwijzen naar deze historie als een herkennings- en ontmoetingsfunctie hebben. Kunst kan zo op een bijzondere manier bijdragen aan plekken voor ontmoeting in de buitenruimte. Kunst kan zo ook bijdragen aan het recreatieve netwerk van deelgebied Noordoost. Voor het deelgebied Noordoost zal worden onderzocht of kunst de inrichting van het (woon)gebied en de recreatieve routes, al dan niet op specifieke locaties, kan versterken.

90

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

91

5. Ontwikkelstrategie De vrije ligging van de buurten in de Groene Mal biedt veel flexibiliteit ten aanzien van de ontwikkeling van Veghels Buiten.

5.1

Ontwikkeltempo en gronduitgifte

De ervaringen in deelgebied Erpseweg Zuid van de afgelopen jaren hebben aangetoond dat economische ontwikkelingen en een veranderende woningmarkt van grote invloed zijn op het ontwikkeltempo van het gebied en de programmatische en ruimtelijke invulling van de woonbuurten. De ruimtelijke opzet van Veghels Buiten Noordoost biedt de flexibiliteit om het gebied gefaseerd te ontwikkelen en in te spelen op een steeds veranderende (woon)behoefte. Het gefaseerd ontwikkelen van de woonbuurten in het landschap zorgt ervoor dat in de gronduitgifte en het ontwikkeltempo van het gebied - waar nodig – kan worden versneld of juist kan worden getemporiseerd. Dankzij deze ‘buurtgewijze’ ontwikkeling verminderen we bovendien het risico dat nieuwe bewoners van Veghels Buiten Noordoost voor langere tijd in een bouwput wonen. Dit geldt met name voor de toekomstige bewoners van de kleinere buurten omdat deze naar verwachting in één keer geraliseerd worden. Voor de grotere buurten zoals de Kloosterbuurten, de Bosbuurt en het Gehucht geldt dit in mindere mate. Zoals gezegd weten we uit ervaring dat de ontwikkeling van een gebied zo groot als deze door externe (economische) omstanigheden soms ook vertraging kan oplopen, waardoor het risico ontstaat dat de ontwikkeling van Veghels Buiten Noordoost ineens in een lager tempo dan oospronkelijk beoogd was gaat of zelfs helemaal stil komt te staan.

Dankzij de ‘buurtgewijze’ ontwikkeling verkleinen we het risico dat Veghels Buiten Noordoost er hierdoor voor langere tijd als ‘onaf’ uit komt te zien. In zekere zin is de Groene Mal in die tussenfase eigenlijk alleen maar groter dan dat die in het eindbeeld met ca. 1200 woningen zal zijn. Met de fasering zullen we ook rekening houden met dit ‘tussenbeeld’ waarbij we trachten te voorkomen dat (met name de grotere buurten) te lang als ‘onaf’ ogen. Daarnaast willen we proberen om de inrichting van de Groene Mal waar mogelijk gelijktijdig laten plaatsvinden als de ontwikkeling van de woningen. Hiermee willen we bereiken dat de Groene Mal zo vroeg mogelijk in de gebiedsontwikkeling van betekenis wordt. Daarom gaan we nader onderzoeken of het bijvoorbeeld mogelijk is om het bosgebied en de groene randen rondom de buurten zelfs voorafgaand aan de woningbouw in te richten. Zo krijgen de bomen langer de kans om te groeien.

5.2 Programmatische invulling In Veghels Buiten Noordoost zijn ca. 1200 woningen beoogd. Conform de gemeentelijke woonvisie houden we de volgende verdeling aan:

92

Categorie

Programmaverdeling

Sociale huur

25%

Middeldure huur

15%

Dure huur

-

Goedkope koop

10%

Middeldure koop

20%

Dure koop

20%

Variabel

10%

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

In de ruimtelijke opzet van de woonbuurten zijn verschillende scenario’s doorgerekend ten aanzien van het woningbouwprogramma. Hierbij is onder andere onderzocht wat de ruimtelijke en financiële impact is indien de 10% ‘variabel’ ingezet wordt als duurdere of juist als goedkopere woningen. Dit onderzoek wijst uit dat we op dit moment zowel in ruimtelijk als in financieel opzicht geen onaanvaardbare risico’s zien om de 10% variabel uit de gemeentelijke Woonvisie ook in het Veghels Buiten Noordoost variabel te houden. Zo blijven we flexibel bij de ontwikkeling van Veghels Buiten Noordoost en kunnen we -meer dan in de andere deelgebieden van Veghels Buiten- per woonbuurt maatwerk in differentiatie van het woonprogramma voorschrijven, en zo de doelen van de Woonvisie uit voeren. Zo willen we grip houden op een gedifferentieerde ontwikkeling van woonbuurten.

5.3 Fasering De fasering van de ontwikkeling van deelgebied Noordoost – die ook onderdeel uitmaakt van de ontwikkelstrategie - zal nog nader worden uitgewerkt. Hierop zijn een aantal factoren van invloed, waaronder: • De woningbouwopgave op korte, middellange en lange termijn (waar kunnen eventueel relatief snel woningen worden toegevoegd vanwege de versnellingsopgave?); • Situering en schaalgrootte van de woonbuurten; • Bestaande (contractuele) afspraken met ontwikkelpartijen en / of andere stakeholders; • Verschillende keuzes ten aanzien van de (manier van) gronduitgifte. • De uitkomsten van de verkeersberekeningen voor Veghels Buiten Noordoost, de kruispuntenanalyse van de • verschillende bestaande kruispunten in de omgeving van Veghels Buiten Noordoost en van de nieuwe aansluitingen van Het Lint op de Erpseweg en Udenseweg; • De eventuele (technische) ontwerpopgaven van bestaande kuispunten / nieuwe aansluitingen die hieruit voortkomen; In de verdere planuitwerking zal de fasering en ontwikkelstrategie voor Veghels Buiten Noordoost nader worden bepaald. De uitgifte van gronden zal gefaseerd plaatsvinden met ruimte voor projectmatige ontwikkeling van woningen en voorzieningen, een belangrijk aandeel sociale huurwoningen, en ruimte voor bijzondere initiatieven en bijzondere doelgroepen.

In beperkte mate worden ook gronden voor particuliere bebouwing uitgegeven (particulier opdrachtgeverschap). Vanwege de versnellingsopgave ten aanzien van woningbouw willen we in Veghels Buiten Noordoost in ieder geval snel 50 flexwoningen bouwen (zie ook paragraaf 4.1.). Omwille van die snelheid verwachten we dat we deze woningen het beste aan bestaande wegen moeten ontwikkelingen zodat we minder afhankelijk zijn van de fasering van het gehele plangebied. We willen de flexwoningen in de buurten ontwikkelen en dus niet in de Groene Mal. Hoewel de woningen tijdelijk zijn willen we een kwalitatief goed woonmilieu realiseren. Daarom hanteren we de bouwstenen voor de buurten zoals beschreven in hoofdstuk 3 ook voor de tijdelijke woningen als uitgangspunt. Daarbij hoort dat we bijvoorbeeld ook de groene rand rondom de buurten gelijktijdig (of eerder) willen aanleggen met de realistaie van de flexwoningen.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

93

6. Relatie met andere instrumenten Dit masterplan vormt de aanzet voor het nieuwe bestemmingsplan Veghels Buiten Noordoost. In het bestemmingsplan worden de keuzes uit dit masterplan vertaald naar juridisch bindende gebruiks- en bouwmogelijkheden voor Veghels Buiten Noordoost met een financiële onderbouwing. Aanvullend op het bestemmingsplan is een kwaliteitshandboek opgesteld welke het toetsingskader vormt voor de beoordeling van de beeldkwaliteit van de nieuwe (bouw)plannen in Veghels Buiten Noordoost. Voor Veghels Buiten Noordoost wordt een aparte LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte) opgesteld waarin de belangrijkste inrichtingsprincipes voor de openbare ruimte zijn vastgelegd.

94

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

7. Bronnen 7.1

Literatuur Masterplan

Masterplan (2008) Bestemmingsplan Veghels Buiten - Oude Ontginning (2015) Bestemmingsplan Veghels Buiten – Erpseweg Zuid (2016) Actieplan woningbouw - woningbouwoffensief Meierijstad (juni 2021) Woonvisie (2018) Klimaatonderlegger Landschapsonderzoek tbv Omgevingsvisie Verkeersonderzoek NO Nota parkeernormen Meierijstad (2018) Flyer 'Het Buiten van Veghels Buiten (10 juni 2021) Hydrologisch onderzoek NO (2022) Bomenbeleid (4 februari 2020) Bomenverordening gemeente Meierijstad (27 november 2018) Groene kaart Meierijstad (Gemeente Meierijstad, 8 augustus 2021). Transitievisie Warmte (Gemeente Meierijstad, 2020) Herijking Zonneterp Veghel (Brabant Water en Grontmij, 8 februari 2012) Wet natuurbescherming (1 januari 2017) Natuurnetwerk Brabant (NNB) Quickscan Flora en Fauna Veghels Buiten Noordoost (BRO, 25 januari 2022) Soortenbescherming bij ruimtelijke ingrepen; brochure (Ministerie van EZ, december 2016).

Archeologisch en cultuurhistorisch (vervolg)onderzoek (Bilan 2006, Bilan 2007) Archeologische Verwachtingskaart van de voormalige gemeente Veghel Bestemmingsplan Veghels Buiten Noordoost (2013) Wet geluidhinder inventarisatie (quickscan) bedrijven Veghels Buiten Noordoost (september 2021) Nader akoestisch onderzoek bedrijven Veghels Buiten Noordoost Onderzoek geurhinder veehouderijen Veghels Buiten Noordoost (De Roever Omgevingsadvies, 25 november 2021) Notitie volksgezondheid i.r.t. veehouderijen Veghels Buiten Noordoost (De Roever Omgevingsadvies, 25 november 2021) Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 (Bestuurlijk Platform Omgevingsrecht, 30 april 2018)

7.2 Afbeeldingen bronnen We hebben getracht alle bronnen te achterhalen van de afbeeldingen. Waar dit niet gelukt is verzoeken wij u om contact met ons op te nemen. Pagina 17: appartementen: https://vanbokhorstarchitecten.nl/projecten/appartementen-meerdorp-hoevelaken https://burolubbers.nl/420_t-zand/ Pagina 44: buitenhof poortgebouw: https://www.janssendejongbouw.nl/project/baarlo-kuukven-wonen-in-een-kasteelhoeve/ Pagina 49: Kerkje kloosterbuurt: https://www.twa-architecten.nl/projecten/het-kerkje-in-jabikswoude/ Pagina 57: Oude toren middelbeers: https://www.ed.nl/kempen/oirschot-plant-gesprek-met-actievoerders-tegen-plannen-metoude-toren~aa69fabc/ Pagina 73: Wadi met speelvoorziening: https://www.climatescan.nl/projects/935/detail Pagina 68: Tiny houses: https://www.barli.nl/projecten/de-hopman/

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

95

Actualisatie Masterplan Veghels Buiten Noordoost Erpseweg Zuid september 2022

september 2016

Copyright © Gemeente Meierijstad 2022. Alle rechten voorbehouden. Het is ten strengste verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente Meierijstad, materiaal dat zich in het Masterplan Veghels Buiten Noordoost bevindt, of dat op een met Veghels Buiten verband houdend medium is opgeslagen, te kopiëren, op nieuw te verspreiden, te publiceren, of te wijzigen.