Masterplan Veghels Buiten Noordoost (geactualiseerd), d.d. 14sept2022

Actualisatie Masterplan Veghels Buiten Noordoost september 2022

Erpseweg Zuid september 2016

2

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

5

2.

Ambitie en opgave

9

3.

Gebiedsgerichte toelichting

22

Thematische toelichting

70

1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3

4.

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

5.

Waarom dit masterplan 5 Status van het document en uitwerkingsniveau 7 Leeswijzer 7

Onze ambitie op hoofdlijnen 9 Uitgangspunten en randvoorwaarden 14 Het ruimtelijk ontwikkelbeeld op hoofdlijnen 16

De Groene Mal 22 De buurten 34 Verkeerstructuur 58

Wonen 70 Werken 72 Voorzieningen 72 Spelen en buitenvoorzieningen 73 Duurzaamheid 74 Geluid 86 Luchtkwaliteit, geur en gezondheid 87 Ondergrondse infrastructuur 88 Kunst 90

5.1 5.2 5.3

Ontwikkeltempo en gronduitgifte 92 Programmatische invulling 92 Fasering 93

Ontwikkelstrategie

92

6.

Relatie met andere instrumenten

94

Bronnen

95

7.

7.1 7.2

Literatuur Masterplan 95 Afbeeldingen bronnen 95

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

3

Plangebied Noordoost

In ontwikkeling / gerealiseerd

4

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

1. Inleiding 1.1

Waarom een actualisatie van het masterplan

Aan de zuidoostkant van Veghel wordt het woongebied Veghels Buiten gerealiseerd. In het verleden is hiervoor een Masterplan (2008) opgesteld. Voor de ontwikkeling van een deel van de woningen zijn inmiddels twee bestemmingsplannen vastgesteld: ‘Veghels Buiten - Oude Ontginning’ (2015) en ‘Veghels Buiten - Erpseweg Zuid’ (2016). In deze twee bestemmingsplannen is de bouw van circa 850 woningen mogelijk gemaakt. In het Masterplan Veghels Buiten (2008) is voorzien dat in de overige deelgebieden Erpseweg Noord en Udenseweg Zuid in totaal nog circa 1.150 woningen worden gerealiseerd. Deze deelgebieden zijn intussen samengevoegd tot deelgebied ‘Veghels Buiten Noordoost’. Visie masterplan Veghels Buiten (2008): In het masterplan voor Veghels Buiten, dat in 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Veghel, is de volgende gebiedsvisie beschreven: “De ambitie van Veghels Buiten zet in op een voor Veghel nieuw complementair woonmilieu: Veghels Buiten. De ambitie zet in op het implementeren van de kwaliteit van het Brabantse leven. Een nieuw ontspannen dorps woonmilieu met een verscheidenheid van verschillende enclaves gelegen in het landschap – de suburbane sterrennevel van dorpse enclaves. De bestaande kwaliteiten van het oude cultuurhistorische landschap worden behouden maar ook versterkt.

Rust, comfort, kleinschaligheid, gezondheid en het buiten leven vormen de belangrijkste sleutelbegrippen bij de verdere uitwerking van dit unieke planconcept.” De bovenstaande visie voor het hele plan Veghels Buiten is nog steeds actueel en van toepassing.

Masterplankaart uit het originele Masterplan Veghels Buiten (2008) Dit masterplan betreft plangebied Noordoost, de andere delen zijn gerealsieerd of in ontwikkeling.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

5

nd Bu

eg ew s n

ad

tsp fie

He tB

g we ers

ro ek

e

Ud

De

Sta d

ad

tsp fie

n ve

l Me t He

fietspad

Erpse weg 6

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Ligging plangebied Het plangebied Veghels Buiten Noordoost ligt ten oosten van de kern Veghel en is gelegen tussen de Udenseweg in het noorden en de Erpseweg in het zuiden. De ligging van het plangebied is weergegeven in de afbeelding hiernaast. Het plangebied heeft een oppervlak van 1.443.000 m2 (144,3 hectare), 869.000 m2 (86,9 hectare) hiervan is in eigendom van de gemeente Meijerijstad.

1.2 Status van het document en uitwerkingsniveau Sinds de vaststelling van het masterplan in 2008 is de wereld veranderd, hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan en hebben we te maken met nieuwe opgaven (denk bijvoorbeeld aan duurzaamheid en de woningcrisis). Daarom is de eerste stap voor de ontwikkeling van deelgebied Noordoost om het masterplan uit 2008 voor dit deelgebied te actualiseren. In deze actualisatie worden de volgende aspecten meegenomen: • De ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 15 jaar. • Toekomstige trends en ontwikkelingen • Een vertaling van het actueel beleid en gebiedsvisie Veghels Buiten naar een stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen voor deelgebied Noordoost In juni 2021 is door de gemeente Meierijstad het ‘Actieplan woningbouw - woningbouwoffensief Meierijstad’ vastgesteld. Daarin is opgenomen dat de ontwikkeling van deelgebied Noordoost in Veghels Buiten zal worden opgepakt. Dit masterplan beschrijft de visie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van Veghels Buiten Noordoost en dient als basis voor de verdere uitwerking van het bestemmingsplan, kwaliteitshandboek met daarin opgenomen het bijbehorende beeldkwaliteitsplan, en de leidraad inrichting openbare ruimte (LIOR) voor dit deelgebied.

1.3 Leeswijzer Het masterplan Veghels Buiten Noordoost is opgebouwd uit vier onderdelen (hoofdstukken): Ambitie (en opgave) • Ambitie Veghels Buiten Noordoost op hoofdlijnen • Trends en ontwikkelingen, ervaringen ontwikkeling deelgebieden Oude Ontginning en Erpseweg Zuid • Uitgangspunten en randvoorwaarden • Ruimtelijk ontwikkelbeeld op hoofdlijnen Gebiedsgerichte toelichting • Groene mal • De buurten en typologieën • Verkeersstructuur, -doelen, en -principes Thematische toelichting • Wonen • Werken • Voorzieningen (bovenwijks) • Spelen en buitenvoorzieningen • Duurzaamheid • Geluid • Geur en luchtkwaliteit • Ondergrondse infrastructuur • Kunst Ontwikkelingsstrategie

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

7

8

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

2. Ambitie en opgave

2.1 Onze ambitie op hoofdlijnen Met dit masterplan willen we onze ambitie uit het masterplan 2008 voortzetten en actualiseren op basis van nieuwe inzichten. We zetten voort wat goed is en verbeteren waar het mogelijk is. Met Veghels Buiten heeft de gemeente Meierijstad een keuze gemaakt om een “woonlandschap” te maken. Een omgeving waarin het wonen in balans is met de natuurlijke omgeving en het landschap. Geen woonwijk maar een woonlandschap. Naar analogie van een sterrennevel worden kleine buurtjes gemaakt in het landschap. Deze buurten zijn verschillend van omvang. Soms tellen de buurten maar 25 woningen soms wel 250. Maar steeds geldt dat iedere bewoner vanuit de voordeur maar maximaal één straatje hoeft te lopen voordat deze in het landschap staat, in het Veghelse “buiten”. De buurten hebben als gelijk kenmerk dat ze zich voegen in het landschap waarmee ze een innige relatie hebben, zowel fysiek als visueel. De buurten verschillen van elkaar in sfeer; we onderscheiden namelijk verschillende buurttypes zoals “het Erf”, “de Kloosterbuurt”, “het Buitenhof”, “het Gehucht” en “de Bosbuurt”. Met Veghels Buiten is het de ambitie een complementair woonmilieu te realiseren voor Veghel. Daarmee voegen we echt iets toe aan de bestaande woonkwaliteit van Veghel. Veghels Buiten kent ook een eigen herkenbaarheid die aansluit bij de kwaliteit van het Brabantse leven.

De ontwikkeling van Veghels Buiten is dus geïntegreerd met de ontwikkeling van het landschap. Daarmee maken we Veghels Buiten een zeer duurzame woonomgeving met een robuuste groene en blauwe structuur. Met die robuuste structuur is het gehele plan klimaatadaptief; we zorgen dat water op een natuurlijke wijze zijn weg vindt, zorgen voor een koele woonomgeving en dragen bij aan biodiversiteit. Het landschap van Veghels Buiten, de Groene Mal, moet daarnaast nuttig zijn als uitloopgebied maar kan ook een rol vervullen voor de voedselvoorziening. Veghels Buiten gaat dus ook over gezondheid, recreatie, comfort en ontspanning. We zouden Veghels Buiten natuurlijk niet ontwikkelen als er geen behoefte was aan woningen. De woonbehoefte van de toekomst staat daarom dan ook centraal. Voor een deel weten we wat de actuele behoefte is. Tegelijk merken we dat er een bandbreedte aanwezig is waarin we onze eigen visie op de woningmarkt en de sociaalmaatschappelijke behoefte van onze inwoners kunnen invullen. We willen Veghels Buiten zodanig flexibel maken dat we kunnen blijven voldoen aan veranderende woonbehoeftes.

Het concept van de sterrennevel vertaald naar het woonlandschap Veghels Buiten. In dit Masterplan borduren we voort op dit concept.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

9

Intermezzo: trends en ontwikkelingen & geleerde lessen uit eerdere jaren Sinds de start van Veghels Buiten, het masterplan dateert van 2008, heeft de wereld niet stil gestaan. Op tal van fronten zijn er nieuwe inzichten of zijn inzichten aangescherpt. Dat maakt ook dat we het masterplan Veghels Buiten Noordoost op een aantal fronten gaan aanscherpen. Niet alleen in de opzet van het plan maar ook in het ontwikkel- en realisatieproces. In dit intermezzo kijken we terug. Door het benoemen van: • Een aantal algemene trends en ontwikkelingen. • Wat ging er goed? Waar zijn we trots op? En wat willen we dus vasthouden? • Wat ging minder goed? En wat kan dus beter?

Trends en ontwikkelingen Het onderwerp klimaatadaptatie is de afgelopen jaren steeds meer in het vizier gekomen. We zien de veranderingen om ons heen. Buien worden heftiger en we hebben langere droge periodes. Ook zien we een verschraling van de biodiversiteit. De woningmarkt blijft volop in beweging. in 2012 nog door een gebrek aan kopers, de laatste jaren vooral door enorme prijsstijgingen waardoor een passende woning steeds moelijker bereikbaar wordt. In ieder geval voor starters maar ook voor mensen met een smallere beurs. Ook zien we een toenemende vergrijzing en wonen ouderen langer zelfstandig. Er is sprake van een afname van de gezinsgrootte, er zijn meer alleenstaanden. Dat maakt dat er grosso modo meer behoefte is aan betaalbare en kleinere woningen. Ook is er – mede door Corona – meer behoefte aan thuiswerken wat andere eisen stelt aan de woning en woonomgeving. Ook heeft Corona ons gewezen op het belang van een aantrekkelijke, groene woonomgeving. Er zijn nieuwe woonvormen zoals tiny houses, soms ingegeven vanuit een principe, soms vanuit betaalbaarheid, maar ook collectieve woonvormen doen hun intrede. Hoewel het zichtbare effect op de woonomgeving niet groot is, is de energievoorziening vandaag de dag totaal veranderd. Woningen zijn all-electric, en we laden onze auto’s thuis of in de buitenruimte op.

Het beeld wordt bepaald door zonnedaken en we zien vaak luchtwarmtepompen aan gevels hangen. Het aantal trafo’s in de openbare ruimte is met een verzwaard netwerk ongeveer verdrievoudigd. We zijn op zoek naar slimmere energievoorzieningen, zoals offgridsystemen, of door de woningen te koppelen aan restwarmte, bodemwarmte of aquathermie te benutten. De komende jaren zullen er naar verwachting nog flinke innovaties zijn want we zitten met elkaar in een periode van transitie. We zien bij grote delen van de bevolking een bewustzijn ontstaan dat ons systeem onder druk staat. Er is een ontwikkeling richting meer duurzaamheid en circulariteit. Dat betreft voor Veghels Buiten dan met name de woningvoorraad maar ook hoe we omgaan met de inrichting en het gebuik van onze openbare ruimte en (beperking en hergebruik van) materialen. Voor steeds meer (jonge) mensen geldt “delen is het nieuwe hebben”. We zien bij hen een groeiende ontwikkeling dat mensen spullen met elkaar willen delen, bezit staat niet meer voorop. Dat biedt kansen voor deelmobiliteit en bespaart bijvoorbeeld parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het vraagt ook om plekken voor collectief gebruik en opslag van materialen. Onze mobiliteit verandert ook. Fietsen worden electrisch en steeds sneller en worden tot op hogere leeftijd bereden. Dat vraagt nu al om bredere fietspaden.

We noemden al de plekken voor electrisch laden en deelauto’s. Maar denk ook aan electrische stepjes en scooters die inmiddels in steden gemeengoed zijn. Tot slot wordt het 10

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

straatbeeld flink bepaald door busjes van bezorgdiensten. Onze particuliere kilometers naar de winkel nemen misschien wel af maar daarvoor in de plaats worden de straten (en stoepen) overstroomd met busjes. De woonomgeving lijkt soms wat te verbreden naar andere activiteiten. Toch is dit geen grote trend. Het aantal yogastudio’s, kinderdagopvangplekken en fysiotherapeuten is nog beperkt, maar er moet wel ruimte zijn voor dit soort activiteiten. Technologie neemt een grote vlucht in de wereld om ons heen. Onze huizen, spullen en auto’s worden steeds slimmer. In de openbare ruimte is het zichtbare effect nog beperkt tot bijvoorbeeld tot smartlighting en verkeersregulatie. Toch liggen er in woonbuurten enorme kansen om slimmer met de ruimte om te gaan met behulp van technologie, bijvoorbeeld door het autogebruik terug te dringen waardoor meer ruimte overblijft voor voetgangers. Gezondheid is een steeds belangrijker thema bij het ontwerp van woonomgevingen. De openbare ruimte biedt kansen voor sport en bewegen en wellicht voedselvoorziening op kleine schaal.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

11

Wat ging er goed? Waar zijn we trots op? En wat willen we dus vasthouden? We zijn trots op het onderscheidende en hoogwaardige woonmilieu.. Dat vinden we als gemeente maar wordt ook bevestigd door inwoners en in toenemende mate door ontwikkelaars en makelaars die in het begin sceptisch waren. Inmiddels omarmen zij het concept en delen in het gevoel van trots. Veghels Buiten is onderscheidend. Dat leidt er ook toe dat het ons gelukt is relatief veel mensen van buiten Veghel aan te trekken waarmee we inkomende pendel terugdringen. Dat was een van de doelen waarin we geslaagd zijn. Wonen en recreëren in het groen met een diversiteit aan buurtschappen leidt tot een duidelijke identiteit. De landelijke uitstraling van het woonmilieu wordt gewaardeerd. Het feit dat gekozen is voor woningen met een lage kap aan de landschapszijde versterkt die uitstraling. De Groene Mal is niet zomaar een decor maar een zeer multifunctioneel landschap. Het is functioneel, heeft gebruikswaarde, verhoogd de natuurwaarde en is daarmee het ‘groene cement’ dat de buurten aan elkaar hecht. Daarmee heeft het bestaansrecht. De gemeente heeft met diverse ontwikkelaars gewerkt. Dat heeft de variatie bevorderd maar ook gezorgd voor onderlinge concurrentie wat de kwaliteit heeft versterkt. Alom wordt de maat en schaal van de buurtschappen gewaardeerd.

12

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Wat ging minder goed? En wat kan dus beter? De instrumenten van Veghels Buiten kennen veel regels. Deze zijn versnipperd neergelegd in verschillende documenten en zijn vaak complex. We willen eenvoudigere en minder regels maken. De keuze om de buurten aan de landschapzijde zorgvuldig groen in te passen, met lage bebouwing aan de landschapszijde, is een bewuste keuze geweest. Deze is echter kwetsbaar omdat door schuttingen en bijgebouwen het beeld soms verhardt of dat de zaksloten rondom de buurten weggehaald zijn om zo de achtertuin groter te maken. De groene randen rond de woonbuurten vinden we nog steeds een sterke keuze. We willen ze echter nu in eigendom houden bij de gemeente zodat we regie kunnen blijven voeren over het beeld. De erven zijn erg stenig geworden. Dit was destijds een bewuste keuze in het concept van de robuurste boerenerven. In het nieuwe masterplan willen we ontwerpen volgens het principe “groen tenzij”. De parkeerschuren op de kleinere erven zijn vaak aantrekkelijk maar erg complex vanwege gedeeld eigendom en kosten. Dit laten we los als een verplichting. Gebleken is dat sommige bewoners van Veghels Buiten zich te weinig bewust waren van de omgeving, met bijbehorende regels, waar ze gingen wonen. In de ontwikkeling moeten we nadrukkelijker communiceren met ontwikkelaars en bewoners en werken aan een realistische verwachting.

In de interne organisatie hadden we de afstemming tussen ontwikkeling en beheer beter kunnen regelen en had de planvorming nog integraler kunnen zijn. In de nieuwe projectorganisatie leggen we de basis voor verbetering.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

13

2.2 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Bouwen op eigen grond We hebben als gemeente ten tijde van het opstelIn Veghels Buiten, en dus ook in Veghels Buiten Noord- len van het masterplan in 2008 reeds veel gronden oost, vormt het ‘buitenwonen’ in kleinere buurten mid- verworven. Binnen het geactualiseerde masterplan willen we in beginsel alleen bouwen op eigen grond den in een robuust landschap de essentie. zoals destijds als opdracht door de gemeenteraad Op basis hiervan gelden de volgende randvoorwaarden is meegegeven. Daarmee houden we volledige regie over de uitgifte van de grond en daarmee over en uitgangspunten gehanteerd: de kwaliteit. Uitgangspunt is dus bouwen op eigen grond. Enkel waar het redelijkerwijs niet anders kan, Woningbouwopgave Binnen het masterplan ligt een woonopgave van ca. bijvoorbeeld in het kader van de aanleg van een ont1200 woningen. Dit getal komt voort uit de woonvisie sluitingsweg, willen we gronden van derden actief betrekken in de planvorming. 2018 en het actieplan woningbouw 2021. De gemeentelijke woonvisie, die ook afgestemd is op Rekening houden met bestaande bedrijven en afspraken in de regio, stuurt niet alleen op het aantal (milieu-)belemmeringen woningen maar vooral ook op de doelgroepen.

Confom Een volgend sturend uitgangspunt is dat we binnen de woonvisie houden we de volgende verdeling aan: het masterplan rekening houden met bestaande bedrijven en hinderzones die daarmee samenhangen. • 25% sociale huur In beginsel is het masterplan te realiseren zonder • 15% vrije sector huur de bedrijfsvoering van deze bedrijven aan te tasten. • 10% goedkope koop Tegelijk willen we in het masterplan de flexibiliteit • 20% middeldure koop opnemen eventuele bedrijfsgronden en bijhorende • 20% dure koop hinderzones desgewenst mee te kunnen nemen in • 10% variabel in te zetten de gebiedsontwikkeling. Maar we willen er niet van Deze visie is voor dit moment leidend voor het mas- afhankelijk zijn. Indien bedrijven beëindigen of wilterplan. Door de huidige dynamiek in de woningmarkt, len omschakelen en gronden zouden vrijkomen, dan waarbij vraag en aanbod ver uit elkaar liggen, zien wij is een herontwikkeling van die gronden voorstelbaar, dat woningen steeds kleiner worden om zodoende be- echter steeds binnen onze ambitie van Veghels Buitaalbaar te blijven. Ook in Veghels Buiten Noordoost ten. De gronden zullen daar dan een bijdrage aan zal dit naar verwachting zijn weerslag krijgen. Uitda- moeten leveren.

ging voor Veghels Buiten Noordoost is om binnen de bebouwingstypologie van overwegend laagbouw ook Naast milieubelemmeringen van bedrijven hebben mogelijkheden te scheppen voor kleinere woningen. we te maken met andere (milieu)aandachtspunten. In Veghels Buiten betekent een groter aandeel kleine De gebiedsontwikkeling van Veghels Buiten zal rewoningen daarmee niet per definitie meer gestapelde kening houden met deze belemmeringen. Daarbij woningen, want ook kleinere woningen kunnen grond- denken we aan wegverkeerslawaai (Udenseweg en Erspeweg) en beschermingszones rondom ondergebonden zijn. grondse leidingen. Bebouwing zal op passende afOok weten we dat de woningmarkt grillig kan zijn. stand gerealiseerd worden. We houden ons daarbij Denken we terug aan het begin van Veghels Buiten in beginsel aan de wettelijke voorkeurswaarden en dan had niemand de bankencrisis zien aankomen die voorkeursafstanden zodat we een goed woon- en vervolgens zichtbaar effect had op de economie en ook leefmilieu kunnen ontwikkelen. op de bouw- en ontwikkelkosten. We ontwerpen het masterplan met de kennis van nu, waarbij we ruimte Belemmeringen zoals schouwpaden van A-waterganinbouwen om waar nodig te kunnen schakelen zonder gen pakken we niet op als belemmering maar zien dat het masterplan uiteenvalt.

Daarom is het master- we als ontwerpaanleiding, We willen deze elementen plan robuust van opzet met een stevige groene mal, zodanig inpassen dat ze een positieve meervoudige waarmee we in ieder geval het casco van het plan ge- betekenis gaan krijgen in Veghels Buiten. borgd hebben.

14

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Roze markering: gemeentelijke eigendommen binnen het plangebied Veghels Buiten Noordoost

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

15

2.3 Het ruimtelijk ontwikkelbeeld op hoofdlijnen Groene Mal Veghels Buiten wordt gedragen door het landschap. Het landschap waarin Noordoost wordt gerealiseerd ligt op de overgang van de oude ontginningen naar de jonge ontginningen. Het gebied ligt grotendeels in het rationeel verkavelde grootschalige jonge ontginningslandschap. We laten ons in het masterplan inspireren door de kwaliteit van de ondergrond en het historisch gegroeide landschap. Tegelijk is er met de gebiedsontwikkeling sprake van een enorme transformatie en moeten we beseffen dat we daarmee een nieuw landschap ontwerpen. Een nieuw landschap met respect voor het oude landschap en dat vooral voldoet aan de nieuwe behoeften van deze tijd. Dat nieuwe landschap noemen we de Groene Mal. De Groene Mal verbindt alle buurten van Veghels Buiten. Het is een nuttig landschap waarin ruimte is voor semi-agrarisch gebruik, voedselproductie, maar vooral ook ruimte biedt voor gezondheid en ontspanning. Het is nadrukkelijk geen park. Het biedt volop ruimte om water te bergen en te bufferen en is een biodiverse omgeving.

16

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Groene Mal Bomenlanen Bos ‘Velden’ Groene randen rondom buurten

Groene mal

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

17

Buurten Binnen Veghels Buiten maken we diverse soorten woonbuurten (zie paragraaf 3.2). Kenmerkend aan de buurten is dat de bewoners steeds maximaal 1 blokje lopen van de Groene Mal afwonen. In veel buurten, zeker bij de erven en buitenhoven, woont iedereen direct aan de Groene Mal. De buurten hebben een omvang van ca. 25 tot 250 woningen. De onderlinge afstand tussen de buurten is zo gekozen dat de Groene Mal stevig genoeg is. We onderscheiden een aantal verschillende soorten buurten. Enkele daarvan kennen we al uit gerealiseerde delen van Veghels Buiten, andere zijn nieuw. • Erven: deze liggen consequent aan oude routes. Daarmee hebben ze een logische en herkenbare plek in de structuur die aansluit bij hun beeld. • Buitenhoven: deze zijn net zoals de erven klein van maat maar liggen min of meer vrij in het landschap. • Kloosterbuurten: de kloostercomplexen in de kloosterbuurten zijn wat groter en liggen meer bij de entrees van Veghels Buiten. Ze refereren aan Brabantse Kloostercomplexen. • Het Gehucht: met een knipoog naar een gegroeid dorpje maken we een buurt met een centraal plein en de kenmerkende afwisseling van een gehucht. • Bosbuurt: ingepast in een bosachtig landschap liggen er enkele buurten die gedomineerd worden door het karakter van het bos.

18

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Buurten Erven Kloosterbuurt Buitenhof Gehucht Bosbuurt Baken

Hoofdopzet buurten in de groene mal. In het bestemmingsplan worden de exacte grenzen van de buurten vastgelegd.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

19

Verkeersstructuur In Veghels Buiten kiezen we ervoor om het langzaam verkeer centraal stellen. Vanuit Veghels Buiten zijn daarom alle buurten onderling goed verbonden voor voetgangers en fietsers. Soms met een formeel pad, soms meer informeel maar steeds goed verbonden. Ook zijn er snelle en directe routes voor de fiets naar het centrum van Veghel. En er is een snelle fietsverbinding, die we enkele jaren terug hebben gerealiseerd, tussen de Udenseweg en de Erpseweg. Het langzaam verkeer takt ook goed aan op bestaande structuren. Voor de auto maken we een nieuw lint zoals we dat ook in Erpseweg-Zuid gerealiseerd hebben. Dat Lint verbindt de Udenseweg en Erpseweg, van waaruit we Veghels Buiten Noordoost met de auto bereiken, maar het is nadrukkelijk geen directe verbinding. Het Lint is in zijn geheel een 30-km weg die meanderend door Veghels Buiten loopt. Op logische en natuurlijke wijze zoekt het Lint zich een weg. Hierdoor sturen we ook op een zo natuurlijk mogelijke wijze op een aangepast rijgedrag.

Groene Mal Bomenlanen Bos ‘Velden’ Groene randen rondom buurten Buurten Erven Kloosterbuurt Buitenhof Gehucht Bosbuurt Baken Verkeersstructuur Hoofdfietsroutes Hoofdauto-ontsluiting ‘het Lint’ Buurttoegangswegen vanaf het Lint Doorgaande wandelpaden

20

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Masterplankaart Veghels Buiten Noordoost

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

21

3. Gebiedsgerichte toelichting 3.1

De Groene Mal

Zoals gezegd is de structuur van de Groene Mal geënt op het onderliggende landschap. Het plangebied ligt op de rand van de Oude Ontginning maar grotendeels in jong ontginningslandschap. We laten ons in het masterplan inspireren door de kwaliteit van de ondergrond (bodem, water) en het historisch gegroeide landschap. Met de gebiedsontwikkeling zal het oorspronkelijke landschap aanzienlijk transformeren tot een nieuw woonlandschap. Een nieuw landschap met respect voor het oude landschap en dat vooral voldoet aan de nieuwe behoeften van deze tijd. Die structuur wordt bepaald door de volgende elementen: Lange lijnen De structuur van het landschap van Veghels Buiten Noordoost, de Groene Mal, wordt bepaald door enkele lange lijnen die reeds in het gebied bestaan. Daar voegen we een aantal nieuwe lange lijnen aan toe. De bestaande lange lijnen zijn de wegen Het Melven en Het Broek. Zij verbinden de Oude Ontginning met de jonge ontginning. De nieuwe lange lijnen zijn ook al aanwezig maar nog niet zichtbaar als robuust element. De lange lijnen worden benadrukt door bomen zodat ze zichtbare dragers van de structuur worden. Haaks op deze lange lijnen loopt een recent aangelegde fietsroute tussen de Erpseweg en de Udenseweg. Deze wordt begeleid door bomen en is daarmee ook een drager. We behouden bestaande zandpaden.

Daar waar dat niet kan vanwege de fietsverkeersfunctie passen we ze zo aan dat ze nog ervaren als een zandpad.

22

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Versterken van de bestaande lange lijnen

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

23

Bosrand en bos Veghels Buiten Noordoost ligt tegen een bestaande bosrand aan. Dit bos is vrij jong. In het verleden heeft het bos ook andere vormen en grenzen gekend. Het bos en de bosrand maken in de beleving onderdeel uit van de Groene Mal. We breiden het bos uit. Daarmee leggen we CO2 vast in de vorm van bos, creëren we kansen voor meer biodiversiteit en maken we de mal robuuster. Tegelijk maken we met nieuw bos condities voor nieuwe woonmilieus.

Ca. 1870: 'woeste' gronden

Ca. 1900: bos en heide

Ca. 1980: geen bos

Ca. 2022

Verandering van het bos door de jaren heen

24

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Uitbreiding bos

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

25

Een robuust raamwerk van “groene randen” We kiezen er voor om iedere woonbuurt een eigen groene rand te geven. Dat is een rand die openbaar eigendom is bestaande uit opgaand groen en een zaksloot voor het opvangen van hemelwater. De groene rand definieert de buurten en legt ze vast in het landschap. Het opgaande groen kan een afwisselend beeld hebben waarbij we wel steeds voor gebiedseigen soorten kiezen. Het kan een bomenrij, houtwal of houtsingel zijn. Soms kijk je door een rij heen onder de kronen door, soms sluit een groene rand het zicht wat meer af. We kiezen ook voor een afwisselend beplantingsbeeld met diverse soorten waarmee we de kans op ziektes verkleinen en door de seizoenen meer variatie ervaren. Door de juiste soorten te kiezen met bijvoorbeeld vruchtdragers maken we de groene randen geweldige leefgebieden voor vogels en kleine zoogdieren. De mate van afwisseling wordt later uitgewerkt in een inrichtings- en beheerplan.

26

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Groene randen

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

27

Een nuttig ‘kamer’ landschap Door de structuur van lange lijnen, bosranden en groene randen ontstaan uiteindelijk “kamers” in het landschap. De invulling van de kamers kan zeer divers zijn. Kenmerkend is wel dat het geen kunstmatig ogend park moet zijn maar een robuust semi-agrarisch en/of natuurlijk landschap. In functioneel opzicht denken we aan weides, boomgaarden, akkers, voedseltuinen. Maar ook wadi’s en vloeivelden. Die laatste zijn plekken (velden) die bij veel regen tijdelijk onder water staan zodat we water kunnen bufferen. Het landschap is wat ons betreft geen “overheidslandschap”, oftewijl het is geen van bovenaf volledig uitgedacht en dichtgetimmerd plan dat beheerd wordt als een grasweide van een stadspark. We willen dat het landschap nuttig gebruikt wordt en ten dienste staat van de inwoners en gebruikers ervan. Gronden die in eigendom van de gemeente zijn verhuren we graag mits de inrichting en beheer van die gronden aansluiten bij het robuuste, semi-agrarische en natuurlijke beeld dat wij voor ogen hebben. Daarnaast nodigen we grondeigenaren uit om hun percelen ook dusdanig in te richten en te gebruiken. Concreet willen we in overleg met de eigenaar/eigenaren van de percelen rondom de nieuwe afslag van het Lint vanaf de Udenseweg.

Doel van dit overleg is om te onderzoeken of, en zo ja onder welke voorwaarden de uitstraling van de Groene Mal ter plekke van deze entree verbeterd kan worden.

28

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Het landschap

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

29

Routes Door de Groene Mal lopen tal van routes. Behoudens de auto-ontsluiting die tussen de Erpseweg en de Udenseweg haar weg zoekt langs alle woonbuurten is de Groene Mal het domein van langzaam verkeer. Doorgaande hoofdroutes voor fietsverkeer lopen via Het Melven, Het Broek en via het bestaande fietspad tussen Erpseweg en Udenseweg. Aanvullend daarop doorkruisen meer informeel ingerichte routes het plangebied in diverse windrichtingen, meestal als verlengde van bestaande (onverharde) wandelpaden. Dit uitgebreide routenetwerk maakt van Veghels Buiten een gebied waarlangs en waar doorheen bewoners kunnen bewegen al wandelend, fietsend, joggend maar ook kunnen verblijven en spelen. Niet alleen formeel over de paden, maar ook door over een drooggevallen slootje te springen om de opengestelde weilanden of bossen te doorkruisen.

30

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Routes door de Groene Mal

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

31

Maat, schaal en relatie De totale omvang van de Groene Mal is best aanzienlijk. Tegelijk is deze door de versnippering (sterrennevel van buurten) ook kwetsbaar. Dat maakt het van evident belang dat de ‘groene randen’ duurzaam en robuust moeten worden en we deze dus in eigendom van de gemeente houden. In aanvulling op die groene randen schenken we in Veghels Buiten veel aandacht aan de uitstraling van de buurten naar het landschap: overgangen openbaar-privé worden zorgvuldig en groen ontworpen en we zorgen ervoor dat woningen steeds met een schuine kap worden ‘afgedekt’ waardoor het bebouwde beeld zacht wordt. Tot slot hebben we in de compositie van de buurten in de Groene Mal zorgvuldig gekeken dat de onderlinge afstand tussen de buurten groot genoeg blijft is zodat er een robuuste groene ruimte overblijft. De groene ruimte heeft steeds maat en loopt door in andere groene ruimtes. De Groene Mal is zo vormgegeven dat het één doorlopende groene ruimte is die tegelijkertijd nooit in één keer te overzien is. Daarvoor zal men op pad moeten, om zo al lopende te ervaren dat de Groene Mal is opgebouwd uit een aaneenschakeling van meerdere ruimtes, soms groot, soms klein, soms bos, soms graslanden, soms nat en soms droog. Dit maakt de Groene Mal tot het ‘cement’ van het woongebied Veghels Buiten. De evenwichtige relatie tussen Groene Mal met het wonen maakt ‘het buiten’.

32

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

De Groene Mal is een schakering van verschillende aaneengeschakelde ruimtes

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

33

3.2 De buurten Variatie in buurten Binnen Veghels Buiten Noordoost maken we 5 typen woonbuurten. We kiezen voor diverse buurten vanwege een aantal redenen. Ten eerste, de buurten liggen op verschillende plekken in het landschap en dat geeft aanleiding om te differentiëren. Ten tweede hebben we vanuit ervaring gemerkt dat deze differentiatie door bewoners op prijs gesteld wordt, zowel in maat en schaal maar ook in thematiek; zo is het wonen op een erf echt verschillend t.o.v. wonen in een klooster. Ten derde geven verschillende buurttypologieën ook meer of minder aanleiding voor bepaalde woningtypes. Als voorbeeld noemen we dat er behoefte is aan appartementen en een appartement vraagt om een ander buurttype dan een grondgebonden boerderij. Ten vierde geven verschillende buurttypologieën ook aanleiding om de randen van de buurten aan de landschapszijde anders vorm te geven, waardoor de Groene Mal meer afwisseling laat zien. Tot slot is het ook prettig met het oog op fasering dat er kleinere en grotere buurten zijn. Een kleinere buurt leidt sneller tot afronding waardoor mensen eerder uit de bouwfase zijn, terwijl een grotere buurt kans geeft om wat meer massa te realiseren. Samenvattend is - zonder de samenhang van Vegels Buiten te verliezen variatie dus gewenst. Locatiekeuzes Het masterplan kent een zorgvuldige compositie van buurten.

Die compositie komt voort uit een aantal principes. Een belangrijk principe is dat we buurten onderscheidend willen laten zijn en dat het onderscheid ook voortkomt uit de context, de plek. Zo realiseren we een Bosbuurt aansluitend aan het bos en leggen we erven alleen aan oude bestaande routes die vanuit de Oude Ontginning komen. Een tweede principe is dat we de wat grotere buurten wat dichter bij de hoofdentrees situeren. Daarmee bereiken we dat al na korte afstand een groot aantal auto’s op hun woonlocatie terecht is gekomen en dus geen grote afstanden door Veghels Buiten Noordoost afgelegd hoeven te worden wat tot hinder van anderen leidt. Oftewijl hoe dieper in het gebied hoe rustiger het wordt. Een derde principe is dat er een enkele keer wat hoger gebouwd wordt in meerdere bouwlagen. Die gebouwen leggen we op plekken waar ze in het oog springen en helpen in de ruimtelijke oriëntatie. Deze gebouwen noemen we “bakens”. Tot slot worden de buurten zoveel mogelijk buiten hinderzones gelegd en in principe alleen op gemeentegrond.

Erven aan de bestaande routes

34

Het Gehucht ligt rondom een kruispunt van wegen en paden

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Kloosterbuurten nabij de auto-entrees

Buurten te gast in het landschap De maat en schaal van de buurten is zodanig dat een bewoner direct, met de voordeur of achtertuin, aan de Groene Mal woont of slechts 1 blokje lopen er vandaan. Dat maakt dus ook dat de buurten relatief klein van maat zijn. De buurten worden steeds ingepast in het landschap van Veghels Buiten doordat ze steevast een groene rand hebben, en vaak uitgevoerd worden in één bouwlaag met lage kap aan de landschapszijde. Daardoor zijn de woningen nog meer te gast in het landschap. Vanzelfsprekend verschilt de mate van ‘laag aankappen’ per buurttype. In de kleine buurten zoals de erven en buitenhoven, waar nagenoeg alle woningen aan het landschap grenzen, worden alle woningen voorzien van een lage kap, terwijl de rand van het Gehucht en de Kloosterbuurten afwisselender zullen zijn, en er af en toe ook hoger ‘aangekapt’ zal worden. Ook voor het Gehucht wordt ervoor gekozen woningen aan de landschapszijde te bouwen met een lage kap. Zo’n lage kap kan best creatief gerealiseerd worden zodat er voldoende woonprogramma onder de kap mogelijk is. De Bosbuurt wordt omgeven door bosgebied waardoor laag aankappen geen noodzakelijkheid is om ‘te gast’ te zijn in het landschap, want het bos vormt een buffer tussen de Bosbuurt en de rest van Veghels Buiten Noordoost.

Bovenstaande voorbeelden laten zien dat laag aankappen niet per definitie betekent dat de leefruimte op de verdieping beperkt hoeft te zijn.

Buitenhoven liggen aan de randen van het gebied, ‘vrij’ in het landschap

Bosbuurt tegen het bestaande bos aan

De Bakens liggen op strategische locaties binnen de buurten

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

35

36

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

37

Groen tenzij De ambitie om het buitenwonen in de praktijk te brengen manifesteert zich het sterkst doordat de buurten omringd worden door het landschap van de Groene Mal. Hierdoor voldoen we ruimschoots aan het beleidsdoel van minimaal 25% groen bij nieuwe ontwikkelingen. Hoewel de buurten een relatief hoge dichtheid hebben van ca. 22,5 tot 30 woningen per hectare willen we de buurten zelf ook zo veel mogelijk vergroenen. Dit willen we bereiken op diverse manieren: • Voor de buitenruimte zelf is het onze ambitie om deze zo groen mogelijk te maken en verharding zo veel als mogelijk te beperken. We werken volgens het principe “groen tenzij”. Dat wil zeggen dat we enkel verharding toepassen waar het echt noodzakelijk is. Zo vinden we een apart trottoir naast een autoluw woonstraatje bijvoorbeeld overbodig. Daarom maken we op die plekken één verharde ruimte waar iedereen de ruimte met elkaar deelt. De ruimte die over blijft willen we groen inrichten. Ook op de erven maken we één gedeelde verharde ruimte, maar waar verharding niet nodig is willenn we groen. • Het gemiddelde autobezit in Meierijstad is hoog, maar de auto staat in de praktijk meer geparkeerd dan dat deze gebruikt wordt. We willen voorkomen dat de buurten gedomineerd worden door geparkeerde auto’s.

Daarom kiezen we ervoor om de parkeerplaatsen op het eigen perceel te leggen, of te concentreren in zorgvuldig groen ingepaste parkeerkoffers of parkeerterreinen. Zo blijft het straatbeeld zoveel mogelijk gevrijwaard van ‘blik’. Als deelmobiliteit in de toekomst meer ingeburgerd raakt dan kunnen we dankzij de geconcentreerde parkeren bovendien het aantal parkeerplaatsen gemakkelijker afschalen en ergens anders voor inzetten. • We hopen dat bewoners van Veghels Buiten Noordoost hun tuinen zo groen mogelijk inrichten. Hoewel privaat eigendom, denken we dat veel mensen bewust kiezen voor het ‘buitenwonen’ en daardoor ook vaker zullen kiezen voor een groene tuin. Daarnaast willen we dat er zoveel mogelijk groene en groeiende erfafscheidingen toegepast worden. Ook stimuleren we het gebruik van groene daken en gevels toe. Waar de private percelen grenzen aan de openbare ruimte schrijven we in principe groene erfafscheidingen voor, en alle buurten omlijsten we met een groene rand bestaande uit bomen en een zaksloot.

38

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Groen parkeren

Groene erfafscheidingen

Groene openbare ruimte

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

39

Woningtypologie In Vegels Buiten Noordoost wordt overwegend grondgebonden gebouwd. Een huis heeft een voordeur die uitkomt op straat en heeft een tuin. Dit is de basis van Veghels Buiten en is typerend voor het kenmerkende ‘buitenwonen’ in Veghels Buiten. Deze basis houdt niet per definitie in dat alle woningen ‘traditionele’ woningen met voor- en achtertuin moeten worden of dat het grote tuinen moeten zijn. Immers, het landschap ligt om de hoek. We kunnen ons bijvoorbeeld andere (veelal) kleinere woningtypologieën voorstellen zoals boven-beneden-woningen en rug-aan-rug-woningen. Ook deze woningen hebben voordeuren de direct op straatniveau uitkomen en hebben 1, maximaal 2 bouwlagen met een kap. Op enkele in het oog springende plekken willen we juist meer hoogte en een forser volume zodat er binnen het woonlandschap enkele oriëntatiepunten toegevoegd worden. Voor deze ‘bakens’ zijn de locaties zo gekozen dat ze strategisch liggen bijvoorbeeld in een zichtlijn en/of nabij kruisingen van wegen en paden. Juist deze ‘bakens’ lenen zich voor gestapelde woningbouw. Doordat er behoefte is aan kleinere woningen maar ook aan ruimere appartementen past gestapelde woningbouw heel goed op deze plekken. Er zijn in totaal 6 plekken waar een ‘baken’ mogelijk is. Meest in het oog springend zijn de twee ‘bakens’ in de kloosterbuurten.

Beide ‘bakens’ komen vlakbij de entrees van Veghels Buiten Noordoost te staan en accentueren daarmee deze entrees. Een derde ‘baken’ maakt onderdeel uit van de Bosbuurt en is op de kruising van diverse zichtlijnen gepositioneerd waardoor het een belangrijk oriëntatiepunt binnen Veghels Buiten Noordoost wordt. Verder zijn er mogelijkheden voor bescheiden bakens als entreegebouw van twee buitenhoven en is er ruimte voor iets grotere bouwvolumes in het hart van het Gehucht. In die laatste situatie gaat het eerder om bovenbenedenwoningen, en mogelijk een enkel bescheiden appartementengebouw. Ongeacht het buurttype en ongeacht de groote en hoogte van het bouwvolume willen we dat alle (woon)gebouwen in Veghels Buiten Noordoost afgedekt worden met een schuine kap. Dit is een van dè kenmerken van de woningen in Veghels Buiten, en daarmee typerend voor het buitenwonen in Veghels Buiten. De verschillende buurten Op de volgende pagina’s typeren we op een korte manier de essentie van de verschillende buurten. De nadere duiding van de gewenste beeldkwaliteit van de buurten vindt plaats in het Kwaliteitshandboek behorend bij het op te stellen bestemmingsplan.

40

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Binnen de standaard bouwtypologie van 1 tot maximaal 2 lagen met kap zijn verschillende woontypologieën voorstelbaar. Rug-aan-rug woning

Beneden-bovenwoning

Rug-aan-rug woning

In de 'bakens' zijn appartementen goed voorstelbaar

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

41

Het Erf Het Erf is een buurttype dat we kennen uit eerdere fases. We houden de essentie van het Erf vast omdat het een succesvol type is. Het Erf is geïnspireerd op het boerenerf bestaande uit een woonboerderij (de entreewoning) en een groep woongebouwen (schuren) op het achtererf. De opzet van het Erf is eenvoudig, overwegend orthogonaal van opzet. De schuren staan compact maar op gedifferentieerde wijze rondom het centrale Erf. De maat en verhouding van het Erf is zodanig dat een centrale plek ontstaat, echt een Erf en geen straatje. De entreewoning onderscheidt zichzelf door oriëntatie op de doorgaande weg en een hoekverdraaiing ten opzichte van de erfbebouwing. Ook in massa is de entreewoning onderscheidend; waar de erfwoningen geïnspireerd zijn op langere schuren die laag aankappen is de massa van de entreewoningen steviger. De kwaliteit van wonen op het Erf is de ligging aan enerzijds het gezamenlijke Erf maar anderzijds het zicht op het landschap. Tuinen grenzen overwegend aan het landschap. Het Erf heeft een robuuste groene rand waardoor het zacht in het landschap ligt. In tegenstelling tot de reeds gerealiseerde erven willen we in Noordoost de inrichting van de erven zachter en groener maken door het toevoegen van robuust groen op de erven zelf. Dat geeft sfeer en is noodzakelijk met het oog op klimaatadaptatie.

We denken dan aan moes-, kruiden- en bloementuinen of boomgaardjes, niet aan individuele voortuintjes. Voor de woning ligt een eenvoudige smalle stoep waar ruimte is voor potten met beplanting, een bankje of eventueel een geveltuintje. Op de grotere erven kunnen bovendien grotere bomen worden geplant. Parkeren op de erven wordt steeds zorgvuldig ingepast op strategisch geplaatste parkeerkoffers of in parkeergebouwen zodat het blik uit het zicht is. De koffers liggen deels nabij de entree zodat niet te veel autodrukte op het Erf ontstaat, het Erf is autoluw en vrij van parkeren. Parkeren op eigen terrein is alleen toegestaan als dit wordt ingepast in de architectectuur, dus geen auto’s in tuinen of losse garages, maar onderdeel van het bouwvolume, onder de kap opgenomen. De erven liggen aan de oude routes, Het Melven en Het Broek. Daarmee zijn ze echt verankerd in het landschap. De hoofdontsluiting voor de auto gebeurt via een buurttoegangsweg. Dit is de formele toegang tot het Erf. Daarnaast zorgen informele toegangen op de Groene Mal ervoor dat het Erf wordt aangehaakt op het padennetwerk en het omligfgende landschap. Visueel gaat het Erf een relatie aan met het landschap door een of meerdere doorzichten naar het omliggende landschap. Erven

42

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Schuren gericht op het centrale erf, woonboerderij gericht op de weg

Woningen gegroepeerd rond het erf

Toegangen tot het landschap

Een groene rand omzoomt het erf, op het erf is expliciet ruimte voor robuust groen.

Totaalbeeld

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

43

Het Buitenhof Het Buitenhof is een nieuw buurttype in Veghels Buiten. In tegenstelling tot de erven die met achtertuinen aan het landschap liggen, ligt het Buitenhof met het gezicht naar het landschap. Waar de erven en het Gehucht aan een wegenstructuur liggen, ligt het Buitenhof als het ware midden in de Groene Mal en heeft het een eigen toegangsroute. Het Buitenhof is losjes geïnspireerd op de traditionele hofjes. Het generieke kenmerk van alle hofjes die we uit het verleden kennen –van begijnhof tot arbeidershofjes tot liefdadigheidshofjes- is dat ze allen een besloten woonvorm bieden rondom een intiem binnenhof dat collectief gebruikt wordt. Ook de Buitenhoven in Veghels Buiten Noordoost zijn opgebouwd rondom een collectieve binnenruimte, die dees wordt gebruikt als parkeerterrein en deels als colextieve tuin. De woningen omzomen de collectieve binnenruimte waardoor er als het ware een besloten intieme ruimte ontstaat, afgesloten van de wereld daarbuiten. In tegenstelling tot de meeste traditionele hofjes liggen de buitenhoven in Veghels Buiten Noordoost midden in het landschap. Vanwege deze ligging krijgt het Buitenhof hoofdzakelijk voorkanten die gericht zijn op het omringende landschap en wordt het Buitenhof helder begrenst. Zo kan direct vanuit de woonkamer het landschap in gekeken worden.

De beslotenheid en intimiteit aan de binnenzijde wordt geborgd doordat de bebouwing een min of meer aaneengesloten ‘muur’ vormt. Net zoals in de historische hofjes willen we dat het ‘binnenhof’ een collectief doel heeft en door alle bewoners gebruikt wordt. In de context van Veghels Buiten Noordoost vinden we de volgende zaken daarom belangrijk: Buitenhoven

44

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

De woningen hebben een gezicht naar het landschap. Samen vormen de woningen een min of meer aaneengeschakelde bebouwingswand waardoor een intieme, besloten binnenruimte ontstaat. De woningen zijn te gast in het landschap. Daarom kappen de woningen aan de landschapszijde laag aan, en ook het Buitenhof wordt omzoomd door een zaksloot met bomen.

Samenhang Het Buitenhof refereert aan een woonvorm waarin bewoners gezamenlijk rondom een collectieve binnenruimte wonen. Deze collectiviteit manifesteert zich in de onderlinge samenhang tussen de gebouwen, maar tegelijkertijd is elk bouwvolume net iets anders dan het andere bouwvolume.

Entreegebouwen Twee buitenhoven (er zijn er 3 in totaal) worden begeleidt door een hoger entreegebouw dat los staat van het Buitenhof zelf. Het poortgebouw staat als het ware met haar voeten in het landschap, parkeren wordt daroom zorgvuldig ingepast en meeontworpen met het gebouw. Het entreegebouw vorm samen met het Buitenhof één bebouwingsensemble.

Besloten binnenruimte Intiem binnenhof met heldere entree De hoofdentree van het Buitenhof wordt gemarkeerd wordt een poortgebouw. Dit poortgebouw staat aan de entree (A) of staat in het verlengde van de entree (B). Deze hoofdentree en tevens de enige auto-entree van het Buitenhof. Op minimaal twee plekken voeren voetgangerspaden vanuit het binnenterrein naar de buitenzijde. Deze doorgangen zijn smal zodat de intimiteit van het binnenhof geborgd wordt.

A

B

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

45

Collectieve binnenruimte De binnenruimte wordt collectief gebruikt. Als parkeerterrein voor bewoners en bezoekers, maar ook als groene ruimte. Vanaf de landschapszijde is de auto niet zichtbaar. De groene ruimte is een gebruiksruimte voor de bewoners van het Buitenhof. We willen daarom dat er ook woningen met de voorkant gericht zijn op dit binnenhof. Om het Buitenhof zowel een gezicht te geven aan de landschapszijde als aan het binnenhof moedigen we het aan om vernieuwende verkavelinsgtypologieën en woningtypologieën toe te passen. Aan minimaal één zijde de woningen met de voordeur aan het 'binnenhof' grenzen. Eventuele erafscheidingen rondom het binnenhof worden zorgvuldig en in samenhang ontworpen.

De omvang van de buitenhoven is beperkt waardoor de bewoners elkaar sneller zullen leren kennen en samen echt een buurtje zullen vormen. Juist hierom leent het Buitenhof zich uitstekend voor afwijkende woontypologieën, collectieve woonvormen of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) voor bijzondere doelgroepen. Het Buitenhof is geschikt voor 'traditionele' grondgebonden woningen met voor- en achtertuin. Het Buitenhof telt ongeveer 25 tot 60 woningen.

46

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Zoals gezegd leent het Buitenhof zich bij uitstek voor afwijkende woontypologieën en -vanwege de beslotenheid en beperkte schaal - voor bijzondere doelgroepen. Bovenstaande principetekening laat zien dat met afwijkende woningtypes de collectieve binnenruimte nog beter uit de verf komt.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

47

De Kloosterbuurt Het klooster is een oude bekende. De Kloosterbuurt verwijst naar de Brabantse kloostercomplexen. In Veghels Buiten Noordoost gaan er twee gerealiseerd worden. Kenmerkend aan de Kloosterbuurt is het wat introverte karakter van het geheel dat bepaald wordt door gebouwen en muren die een ruimte omsluiten. De Kloosterbuurt kent een duidelijk hoofdgebouw, een baken, of ensemble van een aantal stevige gebouwen; als een hoofdgebouw met vleugels, dat qua massa en vorm wat weg heeft van oude kloosters. Het kloostercomplex is in massa onderscheidend ten opzichte van zijn omgeving maar mag als enige gebouw los van de rechthoekige en orthogonale structuur van de Kloosterbuurt als totaal staan. De omgeving kan aanleiding geven voor bijvoorbeeld een hoekverdraaiing van het kloostercomplex, iets dat erg voorstelbaar is en zelfs wenselijk voor een spannende compositie van de gehele Kloosterbuurt. Het kloostercomplex mag eigentijds van opzet zijn maar verwijst in een mix van eenvoud en zorgvuldige detaillering naar klassieke kloosters. Het kloostercomplex leent zich bij uitstek voor appartementen. Hoewel we hier als baken meer de hoogte in kunnen, heeft ook het kloostercomplex altijd een kap of afronding. We streven naar afwisseling van woningtypes in het kloostercomplex want dit leidt tot een gevarieerder beeld.

Rondom het kloostercomplex staan in een orthogonale structuur enkele woonblokken die we de kloosterhoven noemen. Elk kloosterhof vertelt een eigen verhaal. Het zijn blokken die veelal met het gezicht naar buiten liggen maar samen een compositie vormen als ware het hoven met bijvoorbeeld doorlopende muren of hagen die de hoven omsluiten. Ondanks de samenhang binnen een kloosterhof is enige mate van differentiatie ook gewenst, bijvoorbeeld in de vorm van accenten op de hoeken, een verbijzondering in de vorm van een poort en/of verspringende rooilijnen. Gebouwen hebben altijd een kap en kappen overwegend laag aan aan de landschapszijde. Het geheel moet niet log of massief voelen. Kloosterhoven worden groen omzoomd om de samenhang nog meer te versterken. Parkeren wordt altijd binnen de kloosterhoven opgelost, blik wordt uit het zicht gehouden. Iedere Kloosterbuurt kent een groene ruimte, de kloostertuin. Deze is gepositioneerd op de kruising waar twee groene assen elkaar kruisen. Het is een parkachtige ruimte rondom het kloostercomplex. De gehele Kloosterbuurt is omrand door een groene rand bestaande uit opgaand groen en een sloot. De toegepaste beplanting mag wat formeler zijn, maar een kruidentuin met kleur past hier ook zeker.

48

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Kloosterbuurten

P Het klooster staat centraal, daaromheen liggen de Kloosterhoven.

P

P

P P

P

P P

De interne (groen)structuur is georiënteerd op het klooster. Rondom het klooster ligt de openbare kloostertuin.

De kloosterbuurt heeft een orthogonale ordening. Enige uitzondering is het klooster zelf, dat mag gedraaid staan.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

49

Het Gehucht Het Gehucht kennen we al in Veghels Buiten. In Noordoost borduren we met ‘het Gehucht’ hier op voort. Het Gehucht is net als de Kloosterbuurt wat groter. Het Gehucht is traditioneler en individuelere van opzet dan bijvoorbeeld het Erf en de Kloosterbuurt. De aanleiding van de ontwikkeling van het Gehucht op deze locatie vinden we niet in het ‘onderliggende’ open jonge ontginningenlandschap, maar juist in het ‘nieuwe’ woonlandschap dat we gaan ontwikkelen. Het Gehucht ligt in het hart van Veghels Buiten Noordoost, en is samen met de Bosbuurt de enige buurt waar ‘het Lint’ doorheen loopt. Het hart van het Gehucht ligt op het punt waar diverse wegen -waaronder het Lint- en paden samenkomen. Doordat het Gehucht in het midden van Veghels Buiten Noordoost ligt zal het autoverkeer minder druk zijn dan nabij de entrees waardoor het ook aan het Lint prettig wonen zal zijn. Een losliggend voetpad langs het Lint maakt het aangenaam wandelen. We refereren met het Gehucht naar een organisch gegroeide nederzetting. Dit is het enige buurttype in Veghels Buiten Noordoost dat zo expliciet verwijst naar een organische groei, maar het past uitstekend in het buitenwonen van Veghels Buiten. We willen dat het Gehucht een eigen verhaal vertelt binnen Veghels Buiten, dat aansluit op het verhaal van het buitenwonen en aansluit op het verhaal van Veghel.

Omdat een Gehucht vaak al wordt herkend door het zien van een enkel gebouw - de typische boerenhoeve, een oude herberg, kerk of het raadhuis- willen we extra aandacht besteden aan dit soort bijzondere kenmerken door op gezette plekken te verwijzen naar dit type gebouwen. Om de ‘organische groei’ van het Gehucht zichtbaar te maken in deze nieuwbouwsetting willen we een verwijzing maken naar verschillende ‘tijdlagen’ die kenmerkend zijn voor een geleidelijk aan gegroeid Gehucht. Hierbij sluiten we aan op de identieit van Veghel en van Veghels Buiten. Deze verschillende tijdlagen lichten we toe:

50

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Het gehucht

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

51

Tijdlaag 1: een samenklontering van boerderijen De meeste Brabantse dorpen zijn ontstaan door een samenklontering van boerderijen. Deze belangrijke tijdsperiode willen we zichtbaar maken door op gezette plekken langs de wegen en paden woningen te plaatsen die refereren naar langgevelboerderijen, al dan niet met bijbehorende schuren. Nabij de kruising van de wegen, het hart van het Gehucht, kunnen we ons een uitgebreider boerderijcomplex voorstellen, bijvoorbeeld in de vorm van een boerderijhoeve met aangrenzende boomgaard. Voor maximaal effect willen we deze ‘boerderijen’ op strategisch gelegen locaties neerzetten zodat ze de meeste impact hebben op de verschijningsvorm van het Gehucht. We denken hierbij aan locaties zoals nabij de entree van het Gehucht en op splitsingen van wegen.

Tijdlaag 2: naar een nederzetting met boeren én burgers De geleidelijke groei naar een nederzetting betekent dat er steeds meer burgers en andere ondernemers komen wonen. In de ruimte tussen de boerderijen worden deze woningen gebouwd waardoor er langzaamaan een min of meer aaneengesloten bebouwingslint ontstaat. Hoe dichter bij het hart van het Gehucht, hoe dichter de bebouwing op elkaar staat. En andersom, hoe verder van het hart van het Gehucht af, hoe ruimer en groener het straatprofiel. Om deze periode zichtbaar te maken willen we dat het bebouwingsbeeld langs het radiale wegenpatroon afwisselend is. Burgerwoningen wisselen af met woningen die verwijzen naar een (langgevel)boerderij, maar ook tussen de individuele woningen is veel afwisseling. Net als bij de dorpen waarnaar we verwijzen wonen de meer voorname bewoners van het Gehucht rondom het hart van het Gehucht. Hier staan de statige woningen, zo willen we bijvoorbeeld verwijzen naar de dokterswoning, het raadhuis, de schooldirecteurswoning, de boerderij van de gegoede boer of de dorpsherberg. Dit wordt in het Kwaliteitshandboek verder uitgewerkt.

Tijdlaag 3: van nederzetting naar Gehucht Geïnspireerd door de ontwikkeling van grote buur Veghel, dat langzaam van agrarische gemeenschap naar arbeidersdorp met een krachtige industrie transformeerde, willen we deze belangrijke ontwikkeling ook zichtbaar maken. Deze ontwikkeling leidde tot een groeispurt die we in het Gehucht zichtbaar willen maken doordat het Gehucht van boerennederzetting definitief naar (arbeiders)Gehucht transformeerde.

52

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

Doordat de ruimte aan het lint en rondom het hart van het Gehucht al bijna volledig bebouwd is, zijn in deze periode diverse zijwegen aangelegd om ruimte te bieden aan arbeiderswoningen. Het is in deze periode dat het Gehucht de grootste groei meemaakt en er met name achter de bebouwingslinten een gemengd bebouwingsbeeld ontstaat van een enkele boerderij afgewisseld met een gevarieerd beeld van arbeiderswoningen.

P P P P P P

Anno nu Het Gehucht leent zich dankzij de ‘organische groei’ bij uitstek voor een afwisselend bebouwingsbeeld. Anno nu is het Gehucht een samenhangend geheel waarin de ‘tijdslagen’ beleefbaar zijn en aanleiding vormen voor een afwisselend bebouwingsbeeld met een grote verscheidenheid aan individuele woningen. Verscheidenheid maar wel in dorpse eenvoud is hier passend. Door dit ‘organische groeiproces’ zijn de buitenranden van het Gehucht rafelig, waarbij de woningen afwisselend met hun voorkanten, zijkanten of achterkanten aan het landschap grenzen. Net als in het gehucht in de Erpseweg Zuid kappen de woningen aan de landschapszijde laag aan. Rondom het hart is de bebouwing wat compacter en voller. Hier willen we extra aandacht besteden aan de uitstraling door een zorgvuldig opgebouwd hart te ontwikkelen zodat dit niet alleen voelt als het centrale punt in het Gehucht, maar van heel Veghels Buiten Noordoost. Net als een traditioneel dorp willen we dat het hart ruimte biedt voor ontmoeting voor bewoners van het Gehucht en voor bewoners uit de omgeving. We willen daarom extra aandacht besteden aan de inrichting van het hart zodat het er aangenaam vertoeven is. We willen het hart van het Gehucht een groene uitstraling meegegeven, naar analogie van een dorpsplein of brink.

Kleinschalige voorzieningen in het hart achten we passend in het hart (zie paragraaf 4.2), dus als er zich een passend initiatief aan dient willen we dat faciliteren. Parkeren vindt alleen plaats op zorgvuldig geplaatste parkeerkoffers of op particuliere percelen. Er wordt dus niet op straat geparkeerd. Wel wordt bij sommige woningen naast de woning (op een oprit in de tuin) geparkeerd.

Masterplan Veghels Buiten Noordoost

53

De Bosbuurt In aansluiting op het bestaande bos maken we nieuw bos met daarin een Bosbuurt. Door de kracht van het bos is er best veel vrijheid in de sfeer van de Bosbuurt. Dwars door de Bosbuurt loopt het Lint. Woningen in de Bosbuurt liggen nooit direct aan het Lint, het Lint loopt min of meer autonoom door de buurt waarbij het Lint meekleurt met de bossfeer. De ordening van de Bosbuurt is eenvoudig. Vanuit de centrale ruimte is steeds zicht op de bosrand. Zo ontstaan er afwisselende (straat)ruimtes waaraan gewoond wordt. Deze ruimtes staan dus allen haaks op de centrale ruimte. De maten van deze ruimtes zijn afwisselend en onregelmatig en bieden plek voor bomen. De sfeer van de openbare ruimte is informeel, zoals een bos. Waar mogelijk zijn de (straat)ruimtes autovrij. Dit wordt mogelijk gemaakt doordat de parkeerplaatsen geconcentreerd zijn op kopse kanten van de woonblokken en in een parkeerkoffers. Op deze manier houden we zoveel mogelijk ruimte vrij voor ontmoeten en voor bomen. Om de Bosbuurt de nagestreefde bossfeer te geven willen we vooruitlopend op de bouw van de woningen het bos alvast aanplanten. Zo hebben de bomen meer tijd om te groeien. De parkeerplaatsen zijn zorgvuldig ingepast en worden omlijst met groen. Omdat de Bosbuurt omlijst wordt door een robuuste bosrand vinden we dat we in dit masterplan niet al te strikte ordeningsprinicipes moeten vastleggen.

Alle woningen staan wat losjes in de rooilijn. Hoe losjes, en of sommige woningen helemaal vrij staan, vinden we van secundair belang. Wat we wel belangrijk vinden is dat de ‘bosvloer’ tot aan de gevel van de woningen loopt. Net als in de andere buurten in Veghels Buiten zijn de woningen afgedekt met een schuine kap. Zo sluiten we aan op de beeldtaal van Veghels Buiten. De vormgeving van de kap laten we in de Bosburt vrijer. Qua sfeer zoeken we een architectuur die terughoudend is. Houtbouw en biobased bouwen is in heel Veghels Buiten passend en gewenst. In de Bosbuurt bepaalt hout de toon. Aan de noorzijde van de Bosbuurt ligt een baken. Dit is een ensemble dat in hoogte refereert naar de hoogte van de bomen, of er wellicht net bovenkomt. Als een brandtoren die het bos bewaakt. Bosbuurt